Večina državljanov naše države je imela srečo, da je bila lastnica določenega premoženja: avtomobilov, stanovanj, hiš, poletnih hiš, pohištva, gospodinjskih predmetov in še veliko več. Ko gre za lastninsko pravico, ponavadi mislimo na lastnikovo sposobnost, da s svojimi stvarmi izvede kakršna koli dejanja. Lahko jih proda, podari, zamenja, spremeni ali pokvari. Pogosto to odločitev sprejme lastnik predmeta neodvisno (razen če veljajo kakršne koli omejitve, določene v zakonodaji).
Vendar to pravilo ne more biti univerzalno, saj obstajajo izjeme. Če lastnina ne pripada enemu, ampak več ljudem (skupni delež in skupno skupno premoženje), potem je pri opravljanju poslov z njegovo udeležbo potrebno soglasje vseh zainteresiranih strani.
Skupna lastnina je last dveh ali več oseb. Pogosto to velja za predmete in predmete, ki so po zakonu prešli v last dediščine.
Dediči, ki so sestavili oporoko, običajno jasno označujejo dediče določenih stvari in predmetov. Če pa takega dokumenta ni, se premoženje prenese na dediče po postopku, določenem v zakonodaji. Obstaja stroga hierarhija, imenovana čakalna vrsta. V vsaki od teh čakalnih vrst je praviloma več enakih novih lastnikov. Vsi postanejo udeleženci skupnega premoženja, njihove pravice, priložnosti in obveznosti pa ureja Civilni zakonik (KZ).
V skladu s civilnim zakonikom obstajata skupni delež in skupno.Njihova skupna značilnost je delitev lastninske pravice med več ljudmi, vendar lahko udeleženci v deležni vrsti premoženjskih razmerij določijo velikost svojega deleža in s skupnim lastništvom to je nemogoče.
Hkrati zakon priznava njihovo premoženje v skupni skupni lasti, če je bil v času poroke podpisan poseben sporazum. Poročna pogodba lahko določi vrednost deleža vsakega od zakoncev. Lahko se celo popolnoma izključijo iz splošnega upravljanja računa, tako da se odločijo za ločen račun.
Na enak način se ljudje, ki sodelujejo v sporazumu, med seboj dogovorijo o velikosti delnic, ki jih bo imel vsak od njih. Z drugimi besedami, v takih primerih govorimo o zamenjavi lastniških razmerij s kapitalsko udeležbo. Takšne manipulacije je mogoče izvesti le s soglasno odločitvijo vpletenih strani. Obratna metamorfoza je nemogoča.
Seveda udeleženci takšnih lastninskih razmerij niso vedno med seboj povezani. Zaradi prodaje lahko popolnoma tujci postanejo lastniki, vsekakor pa bi moral vsak od njih poskrbeti za izgradnjo normalnih odnosov z ostalimi udeleženci. To narekujejo pravila dobrega vedenja in osnovna zdrava pamet: slej ko prej bo potrebna njihova pomoč.
Za boljše razumevanje pravnih norm, ki urejajo udeležence v skupnem premoženju, se je vredno obrniti na vir sodobnega prava - staro rimsko sodno prakso. V spisih Rimljanov je navedeno, da lahko vsak lastnik razpolaga z delniškim lastništvom celotne stvari. To pomeni, da nima v lasti določenega deleža premoženja, ampak delež pravice do tega predmeta ali predmeta. Tako je skupno skupno lastništvo lastništvo pravice razpolaganja s premoženjem in ne stvari same.
Praktična uporaba zgoraj opisanega pravila je naslednja: lastnik četrtine deleža v skupni skupni lasti nepremičninskega objekta (na primer stanovanja), katerega površina je 80 kvadratnih metrov. m, se ne more šteti za lastnika 20 kvadratnih metrov. m tega ohišja. Na razpolago ima enega od deležev v pravici do celotnega stanovanja, ne pa tudi do četrtine površine.
Obstajajo pogoji, pod katerimi lahko udeleženec v skupnem skupnem lastništvu postane edini lastnik nepremičnine, lahko pa ima tudi dostop do postopka za zagotovitev pravice do uporabe svojega dela.
Civilni zakonik Ruske federacije vsem lastnikom ponuja naslednje možnosti:
Delež v pravici do skupnega lastništva nalaga lastniku obveznost usklajevanja njegovih načrtovanih dejanj z vsemi drugimi imetniki pravic. Upoštevati je treba, da če udeleženec ne najde skupnega jezika z vsaj enim od drugih lastnikov deleža (tudi najmanjšega), se bodo vsa dejanja, ki jih je izvedel s predmetom, šteli za nezakonite.
Razmislite o situaciji, v kateri si štiri osebe delijo skupno lastništvo zemljišča z več drevesi. Eden od njih se zanima za uporabo predmeta sam. Drugi ga ne želijo deliti ali delati na tem; njihov predlog je, da bi zemljišče dali v najem. Žal pri tej obliki lastništva glasovanje ne more biti rešitev problema, saj se morajo vsi udeleženci brez izjeme strinjati s končnim rezultatom.
Kako lahko pridete do skupnega imenovalca?
Če kompromisa ni mogoče doseči, ima udeleženec skupne skupne lastnine pravico, da se obrne na sodišče. V skladu z zakonodajo lahko tožnik zahteva (ali celo zahteva), da mu se omogoči lastništvo in uporaba dela skupne parcele (ali katere koli druge nepremičnine), ki je sorazmerna z njegovim deležem.
Če to ni mogoče, lahko drugi udeleženci, ki posedujejo in uporabljajo nepremičnino, tožniku povrnejo stroške njegovega deleža.
Ni zakona, po katerem bi sodišče lahko prisililo enega od udeležencev, da proda skupni predmet ali se strinja z najemom. Civilno pravo določa sklepanje takih pogodb le na prostovoljni osnovi. V skrajnem primeru lahko oseba proda enega od tistih delov, na katere je razdeljeno skupno premoženje. To je mogoče storiti mimo privolitve drugih udeležencev, vendar je treba spoštovati pravico predkupnine.
Delež v skupni skupni lastnini je del lastnine osebe. To daje upnikom pravico zahtevati izterjavo dolga na račun njegove vrednosti. Zakon dopušča, da se ti ukrepi uporabljajo pri izterjavi dolgov od udeležencev ter skupnega in skupnega premoženja.
Pri izvajanju prisilne določitve in ocene delnice (če govorimo o skupnem lastništvu), pa tudi njene prodaje so upniki dolžni upoštevati pravne interese drugih strank. Tako kot pri prostovoljni prodaji imajo udeleženci prednost, ki bodo prvi ponudili. Če se ta postopek ne upošteva in delnico kupi zunanji delavec, se lahko transakcija po preizkusu izpodbija.
Glede na to lahko upnik od dolžnika zahteva, da svoj delež proda enemu od udeležencev. V teh okoliščinah mora biti prodaja nepremičnine v skupni skupni lasti izvedena brez podcenjevanja njene vrednosti (kar bi lahko koristilo dolžniku in kupcu). Ta pogoj je namenjen zaščiti interesov upnika.
V primeru, da nobeden od udeležencev ne pokaže želje po nakupu druge delnice, je treba dolg poplačati s prodajo na javni dražbi. Namen takega ukrepa je zaščititi dolžnika pred namernim podcenjevanjem cene, saj ima med dražbo možnost dobiti največji znesek.
Zanimivo je, da upnik nima pravice kupiti dolžnikovega deleža, saj lahko krši pravice drugih udeležencev. Ko se odrečejo svojim prednostim, začne veljati zahteva zakona o organizaciji dražb. Opisani postopek je pomemben le, če ima dolžnik skupno premoženje. To nikakor ne more veljati za tiste, ki imajo v lasti skupne lastnine. V tem primeru lahko upnik vztraja le pri dodelitvi dela dolžnika, da bi od njega izterjal dolg na druge načine.
Kot lastnik katere koli nepremičnine oseba seveda izraža zaskrbljenost glede njenega stanja in varnosti. Ne uživa le pravic in ugodnosti, ampak nosi tudi določeno odgovornost. Na njegovih ramenih je na primer skrb za vzdrževanje predmetov in predmetov ter tveganja, povezana z njihovo poškodbo in smrtjo.
Glavni stroški vključujejo:
Te nianse so pomembne tudi za ljudi, ki imajo v lasti skupno ali skupno premoženje. Skupno lastništvo je posebna vrsta premoženja, zato se znesek stroškov razdeli med lastnike sorazmerno z velikostjo njihovega deleža. Vsi udeleženci morajo nositi finančne obveznosti, ne glede na to, ali uporabljajo objekt ali ne.
V primerih, ko eden od udeležencev ne želi plačati dogovorjenega dela stroškov vzdrževanja objekta, lahko drugi uporabijo prisilno pobiranje denarne vsote.
Vendar je vredno rezervirati, da se lahko udeleženci pritožijo le, če je lahko hiša v skupni lasti (ali drug objekt) resno poškodovana zaradi neplačila dela komunalnih računov, obveznih popravil ali obnovitvenih del. Oblazinjenje prostorov z dragimi ploščami ne bo priznano kot potrebno delo, zato ni smiselno pričakovati odškodnine za njegove stroške.
Če želite nepremičnino izboljšati ali okrasiti, bo optimalno pridobiti pisno soglasje za take dogodke. Dokument bo postal potrditev soglasne odločitve in bo tistim, ki so izvajali ta dejanja, omogočil, da sorazmerno z naložbo povečajo svoj delež.
Kot vsaka druga lastnina je tudi skupna lastnina predmet dedovanja, darila, nakupa / prodaje ali najema. Samo udeleženec ima pravico odločiti, kaj bo storil s svojim deležem.
Vendar so pravila pravila in jih je treba upoštevati. Zato mora prodajalec, če želi svoj delež prodati tujcu (ki ni član skupnega premoženja), napisati in poslati drugim lastnikom. Navesti morajo obseg in vrednost prodane delnice ter druge pogoje. Pismo je mogoče dostaviti osebno, proti podpisu ali poslati po pošti.
V primeru, da nobeden od solastnikov ne zanima nakupa, se lahko parcela v skupni lasti (drug predmet ali predmet) proda vsakemu kupcu.
Zavedati se morate, da lahko udeleženci v skupni lasti v naslednjih obdobjih razmišljajo o tem, ali bodo kupili delnico ali ne.
Lastniki lahko izpodbijajo zakonitost transakcije v treh mesecih po njenem zaključku. Če dvomijo, naj tega roka ne zamudijo, saj potem sodišče njihove zadeve ne bo obravnavalo. Lastniki se morajo zavedati, da ne bodo mogli doseči edinega možnega prenosa lastništva enega od udeležencev.
Posebnost postopka darovanja, zapuščine ali dajanja v zastavo je, da ni treba obvestiti drugih udeležencev. V vsakem primeru bo ta transakcija priznana kot zakonita in veljavna.
Vsi opisani zakoni in predpisi veljajo tudi v primeru, ko je predmet skupne javne lastnine zemljišče. Res je, da so transakcije s takšnimi nepremičninami povezane s celo vrsto posebnih značilnosti.
Najprej je treba opozoriti, da lahko število lastnikov nekaterih parcel doseže več sto. To je posledica dejstva, da je bilo veliko kmetijskih zemljišč namensko dodeljenih, da postanejo v skupni lasti delavcev državnih in kolektivnih kmetij (po likvidaciji organizacij).
Danes obstaja stalno zanimanje za takšna spletna mesta. Nekatere se uporabljajo za pridelavo pridelkov, druge za gradnjo hiš. Ni prepovedi prodaje in nakupa zemljišč, vendar obstajajo nekatere omejitve pri nadaljnji prodaji delnic tretjim osebam (da bi se izognili potratni rabi virov).
Lastniki se pri načrtovanju prodaje, menjave ali najema obrnejo na preostale udeležence, da jim dovolijo dodelitev njihovih zemljiških deležev v skupno skupno premoženje. Namen tega dejanja ni treba navesti, saj v resnici velja le za lastnika delnice. Najpogosteje postane:
Za dodelitev delnice je potrebna odločitev skupščine lastnikov. Določijo kraj, kjer bo zemljišče dodeljeno, in ga označijo na načrtu lokacije. Nato pride na vrsto geodezija - postopek, ki se izvaja na terenu. Dodeljeni delež je ograjen in dodeljen mu je nov.
Delničar je dolžan obvestiti javnost o svoji nameri delitve delnice in organizirati skupščino lastnikov. Uporabi lahko kateri koli lokalni medijski kanal, ki mu ustreza (časopisi, radio, televizija).
Zbrani delničarji potrdijo osnutek mejnega načrta, sestavijo protokol in podpišejo akt o odobritvi meja nove lokacije. Lastnik dodeljenega deleža prejme dodatne dokumente od Rosreestr.
Zaradi neodvisne uporabe skupnega predmeta s strani vseh lastnikov, njegove prodaje ali najema prejemajo določen dohodek. Ker je lastnina skupna, denar ne more pripadati samo nekomu.
Dejansko vprašanje, kakšen del dohodka pripada vsakemu delničarju, ni urejeno z zakonom. To vprašanje med seboj rešujejo v procesu pogajanj in razprav. Država določa le postopek dokumentiranja odločitve udeležencev v skupnem premoženju o razdelitvi njihovih dohodkov.
Pogosto se prejeta sredstva delijo med lastniki nepremičnin sorazmerno z velikostjo njihovih deležev. Hkrati je treba upoštevati prizadevanja vsakega izmed njih za ustvarjanje dohodka. Pogosto lahko lastnik majhnega deleža, ki je opravil veliko del (na primer potrebno za obdelavo skupne parcele, njeno prodajo ali najem), lahko računa na znaten del dobička.
Lastniki bi morali biti še posebej pozorni na to, kako bo prodano skupno lastništvo dokumentirano. Kupoprodajna pogodba ne more preprosto vsebovati navodila za prenos denarja enemu od lastnikov. Navsezadnje vam to ne omogoča pravilnega in zanesljivega izračuna davčnih olajšav.
Lastniki so dolžni med seboj sestaviti pogodbo ali dodatni sporazum, ki je priložen kupoprodajni pogodbi. Ko so v tem dokumentu navedeni vsi podatki o razdelitvi sredstev, ki so jih prejeli, bodo prišli v skladu z zakonodajo.
Mnogi udeleženci v skupnem skupnem lastništvu, ki se soočajo s potrebo po izvajanju kakršnih koli transakcij s svojim delom premoženja, imajo težave pri spoštovanju vseh zakonov in drugih predpisov. To ni presenetljivo, saj se ljudje v vsakdanjem življenju pogosto ne srečujejo z lastninsko zakonodajo in ne morejo hitro krmariti po številnih odtenkih svojega poslovanja.
Položaj včasih zapletejo napeti odnosi med lastniki ali njihova nepripravljenost na kompromise.
Da bi bila vsa dejanja zakonita, pravilna in jih ni mogoče izpodbijati, je bolje, da se obrnete na odvetnika. Kvalificirana pomoč močno olajša in pospeši številne postopke, zlasti na sodišču, ko je potrebno reševanje premoženjskih sporov.
Lastništvo je lahko individualno, skupno in deljeno. Vsaka od teh oblik ima posebne pravne posledice, na katere ljudje ne pomislijo pri vpisu svojega premoženja. Še posebej nepričakovani so pri registraciji skupnega ali skupnega lastništva. To niso samo različna imena - to so različne usode stvari, nepremičnin in celo njihovih lastnikov.
Spori običajno nastanejo med solastniki stanovanjskih prostorov, hiš, poletnih hiš. O razliki med skupnim in deljenim lastništvom nepremičnine je vredno podrobneje govoriti, da bi razumeli razlike med temi institucijami in delovali s popolnim zavedanjem končnega rezultata.
Lastništvo vam omogoča, da razpolagate, posedujete in uporabljate svojo lastnino na kakršen koli zakonit način. To je abecedna definicija odvetnika. Vendar pa lahko samo edini lastnik relativno svobodno razpolaga s tem, kar mu pripada. Za deljeno in skupno lastništvo so zakonodajalci določili številne omejitve. Toda preden govorite o njih, morate ugotoviti, kaj pomenijo ti izrazi.
Najprej recimo, da se ti pojmi združujejo. Ti lastniški režimi so splošni, torej predpostavljajo, da ima nepremičnina več lastnikov. Skupno lastništvo je registrirano za nedeljive stvari, ki jih ni mogoče razdeliti v naravi brez spreminjanja njihovih lastnosti in namena. Na primer, avtomobila ali stanovanja ne morete razdeliti na dele, to je mogoče storiti le na papirju. Ne glede na število lastnikov bodo bodisi še naprej eno ali pa jih bo nemogoče uporabiti.
Pomen delnega lastništva nepremičnine je delno jasen iz imena: nepremičnina je razdeljena na deleže, od katerih ima vsak svojega lastnika. Ima pravico, da prosto razpolaga s premoženjem le v mejah tega deleža. Delničarji bi morali določiti usodo stvari kot celote le s skupnim dogovorom. Tudi če se lastnik zelo majhnega deleža ne strinja z odločitvijo drugih solastnikov, jo ima pravico blokirati. Skupno lastništvo je lahko tako nepremično kot premično. Pogosteje pa je skupno lastništvo registrirano za stanovanja, hiše in druga stanovanja.
Skupno lastništvo pomeni tudi, da ima nepremičnina več lastnikov, vendar nihče nima delnic. Vsak je lastnik celotne stvari. Delujejo tudi kot celota: skupaj uporabljajo in, kar je najpomembneje, skupaj odlagajo pridobljeno. Nobeden od solastnikov nima pravice po lastni presoji prodati, zastaviti, podariti ali narediti kaj drugega s takšno lastnino. Brez odobritve transakcije s strani solastnika je nemogoče izvesti.
Zakon šteje za skupno premoženje:
Pomembne razlike med temi možnostmi lastništva nepremičnine bodo lažje razumele s pregledom tabele.
| Merila razlike | Kakšna je razlika | |
| Skupno lastništvo stanovanja | Skupno lastništvo stanovanj | |
| Prisotnost delnic. | Tukaj je. | Sestavljeno brez opredelitve delnic. |
| Kdo ima pravico izdati. | Katera koli oseba. | Samo zakonca. |
| Sposobnost razpolaganja s premoženjem brez soglasja solastnikov. | Samo v višini njihovega deleža v stanovanju (hiša, soba). | Te možnosti ni. |
| Registracija. | Vsaka delnica je vpisana za določenega lastnika, o čemer mu se izda ustrezno potrdilo. | Nepremičnina se lahko v celoti vpiše na ime enega zakonca, kar mu ne daje pravice, da z njo razpolaga brez soglasja drugega solastnika. |
| Dokaz o pravici. | Vedno je potrjen z dokumentom o premoženjski pravici (z navedbo velikosti deleža). | Pravica zakoncev do skupnega lastništva kupljenega stanovanja včasih ni potrjena s papirjem, ampak z zakonom, ki pomeni, da ga ima drugi zakonec. |
Kot že omenjeno, če poročeni državljani ne storijo ničesar, se bo premoženje, ki sta ga pridobila, štelo za last zakoncev. Po želji ga lahko ponovno vpišejo v delnico. Toda preden to storite, morate razmisliti o prednostih in slabostih tega koraka.
Ko se strinjajo, da bodo skupne nepremičnine razdelili na deleže, morajo zakonski partnerji razumeti, da bodo težje nadzorovali manipulacijo svojega zakonca s svojim delom stanovanja. Na primer, lahko jo bo zastavil, dal ali zapustil kateri koli osebi, o čemer drugi solastnik sploh ne bo vedel (do določenega trenutka). Delničar ima pravico, da ga proda z edino omejitvijo: najprej mora ponuditi njegov odkup solastniku. Če mesec dni molči ali zavrne, ga lahko lastnik delnice proda vsakomur. Vendar ne ceneje od cene, ponujene drugemu zakoncu.
Po drugi strani pa, če je skupno lastništvo stanovanja vpisano v imenu zakonca, od katerih se eden rad zadolžuje, najema posojila, potem bi bilo njegovemu partnerju lahko donosneje vpisati delnice. Nato v primeru nepravočasnega vračila sredstev za izvršbo ne veljajo za vse premoženje kot celoto, ampak le za dolžnikov delež.
Vsekakor je nemogoče odgovoriti na vprašanje, kaj je bolje - deljeno ali skupno lastništvo stanovanja. Vse je odvisno od posebnih okoliščin. Pristojno jih razumejte in ponudite najboljšo možnost za odvetnika. Zato se je za kakršne koli manipulacije z lastnim premoženjem, zlasti ko gre za nepremičnine, bolje posvetovati s strokovnjakom. To se bo v prihodnje izognilo številnim težavam.
Skupno lastništvozakonca določajo zakonodajne norme Ruske federacije na enaki ravni s skupnimi. Na podlagi skupnega skupnega lastništva se nakup nepremičnin in drugega dragocenega premoženja pogosto formalizira. Kakšna je razlika med temi načini in zakaj je včasih bolje deliti lastništvo, bomo povedali v našem članku.
Skupni delež in skupno skupno lastništvo sta iste narave: oba pomenita več lastnikov iste nepremičnine. Poleg tega ima vsaka od njih svoje značilnosti.
Razlaga pravice do skupnega lastništva delnic Civilnega zakonika Ruske federacije predvideva prvotno določitev lastniških deležev, ki so lahko enaki ali neenaki. Zakonca odtujita premoženje v mejah svojih deležev.
Ni razlike med deljenim lastništvom in deljenim lastništvom. Po civilnem pravu so ti pojmi enaki.
Skupno premoženje zakoncev ne pomeni delitve delnic, razpolaganje s premoženjem pa zakonca izvajata skupaj na podlagi načela dobre vere.
Na zahtevo zakoncev ali zainteresirane tretje osebe se lahko premoženje v njuni skupni lasti razdeli. Delnice, pridobljene s to delitvijo, tvorijo skupno skupno premoženje.
Skupno lastništvo zakoncev se oblikuje, kadar ni zakonsko določeno (določeno z normami družinske zakonodaje Ruske federacije), ampak se za njihovo premoženje uporablja pogodbeni režim. Po volji zakoncev se to zgodi:
V slednjem primeru lahko za en del premoženja zakoncev deluje pravni režim, za drugi del pa pogodbeno.
Poleg prostovoljne ustanovitve skupnega delniškega lastništva obstaja tudi obvezno, ki poteka na sodišču.
Razlika med skupnim lastništvom in deljenim lastništvom je izrazitejša ravno v zvezi z nepremičninami. To je posledica dejstva, da lastništvo nepremičnine skupaj s pravicami določa tudi obveznosti vzdrževanja premoženja.
Drugi dejavnik, ki ima vlogo pri tem, da si zakonca prizadevata za jasnejšo razmejitev deležev lastništva nepremičnine, je njena vrednost. Cena nepremičnine je običajno visoka in zato pomembno vpliva na interese strank.
Ob upoštevanju tega civilna zakonodaja Rusije vzpostavlja poseben red razpolaganja z nepremičninami, ki odstopa od načela dobre vere, ki je postulat skupnega lastništva in ga razlikuje od skupnega lastništva. Govorimo o zahtevi notarsko overjenega soglasja drugega zakonca za posel s premoženjem, ki predstavlja skupno skupno premoženje. Odstopanje od načela domneve dobre vere pa ne izniči drugih znakov skupnega lastništva (in njegovih razlik od skupnega skupnega lastništva), vključno z enakostjo zakoncev pri razpolaganju s premoženjem.
Odpoved režima skupnega lastništva in prehod v skupno delniško lastništvo lahko nastaneta zaradi dejstva, da:
Po medsebojnem dogovoru zakoncev se lahko deleži določijo tako sorazmerno z njihovim prispevkom k ustvarjanju (pridobivanju) premoženja kot tudi nesorazmerno. Pri določanju deležev sodišče v večini primerov natančno izhaja iz deležev prispevkov vsakega zakonca.
Dodelitev deleža vsakega od zakoncev vodi do dejstva, da pridobijo pravico samostojnega razpolaganja s svojim deležem v premoženju in pridobijo pravico do skupnega deleža v njem. Ne smemo pozabiti, da ima drugi zakonec pravico, da najprej pridobi delež, ki mu ne pripada, če se drugi zakonec odloči, da ga bo prodal.
Poleg tega bo dodelitev deleža vodila do razmejitve odgovornosti za vzdrževanje premoženja. To velja zlasti za plačilo davkov na skupno premoženje, premoženjsko zavarovanje, pa tudi za komunalne, obratovalne in druge stroške.
Posebej je treba opozoriti, da če se pogoji za posedovanje skupnega premoženja določijo s poročno pogodbo, se stranke po njenem priznanju kot neveljavne ali odpovedi (tako s sodno odločbo kot s soglasjem zakoncev) vrnejo na pravno režima.
 |
| Prenesite obrazec pogodbe |
Če je bilo deljeno lastništvo ustanovljeno s posamično pogodbo (na primer z nakupom stanovanja), potem lahko odločitev strank ali pravosodnih organov spremeni le velikost delnic, medtem ko skupnega lastništva ni več mogoče vzpostaviti. Edini način, da se stranke vrnejo v skupno lastništvo, je, da izpodbijajo celotno transakcijo in jo razveljavijo - za to pa morajo imeti stranke zelo prepričljive okoliščine.
Pravni izraz "lastnina", ki temelji na teoriji, pomeni sklop razmerij med subjekti s pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s premoženjem. Predmet teh razmerij je lahko katero koli premoženje, na primer stanovanje ali avto. Pri lastninskih pravicah je mogoče razlikovati tako skupno kot delniško, ki se med seboj razlikujejo po predmetih razmerij in pravnih posledicah.
Ta vrsta lastništva pomeni lastninsko pravico med zakoncema na enem skupnem premoženju, ne da bi ga razdelila na posebne deleže. Vseh 100% lahko pripada tako ženi kot možu.
Vendar je pomemben pogoj tukaj razmerje mora biti legalizirano z uradno registrirano poroko... Zelo pogosto pari, ki živijo v civilni poroki, začnejo zahtevati lastninsko pravico. Toda med njima ni skupnega premoženja, pa tudi pravnih razmerij na splošno.
Deljeno lastništvo je lahko prisotno med zakoncema, če se o tem izjavijo sami s sklenitvijo pogodbe - zakonske pogodbe. Delnice so lahko tudi različne: 50/50, 75/25.
Zakonca nimata pravice le do posesti, uporabe in odtujitve, ampak tudi nosijo obveznosti, in sicer plačati davek na vzdrževanje premoženja ali plačati komunalne stroške za stanovanje. Stroški se plačajo v enakih zneskih skupaj.
Skupno lastništvo govori zase, da govorimo o ločitvi od skupnega premoženja določenega dela, deleža za vsakega posameznega udeleženca pravnih razmerij.
Subjekti te vrste lastništva so lahko:
Skupno premoženje zakoncev se lahko ob podpisu pogodbe pretvori v skupno premoženje. Toda včasih se mož in žena ne moreta dogovoriti in se za pomoč obrniti na sodišče. Sodišče ob upoštevanju vseh predloženih dokumentov in ob upoštevanju zneska osebnih finančnih prispevkov moža ali žene sprejme pošteno odločitev v eno ali drugo smer.
Preostali udeleženci v skupni lasti imajo svoj lastniški delež. Vsaka delnica je lahko popolnoma drugačna. Ta določa ustrezen dokument, na podlagi katerega je bila izvedena delitev premoženja. Tako bi lahko na primer umrli sorodnik zapustil oporoko, kjer je vsakemu družinskemu članu zagotovil vse dedne dele stanovanja.
Omeniti velja, da je s skupnim lastništvom dovoljeno prodati svoj del nepremičnine nekomu. Pomembno pa je, da o tem obvestite preostale "lastnike kapitala", saj lahko najprej pridobijo vaš delež. Če zavrnejo, ima subjekt pravico prodati zunanjim osebam in nihče mu tega ne more preprečiti.
V zvezi z obdavčitvijo vzdrževanja premoženja se vsi stroški krijejo glede na velikost deleža vsakega udeleženca.
Skupne in različne stranke med skupnim in deljenim lastništvom nepremičnine
Ti dve lastninski pravici združuje le dejstvo, da lahko več ljudi hkrati poseduje isto nepremičnino.
Glede na subjekte lastninsko -pravnih razmerij:
Po predmetu:
Plačilo davkov:
Pravica do razpolaganja:
Pomembno je le, da jih uradno opozorimo na prodajo delnice tako, da pošljemo overjeno pismo z obvestilom in v 30 dneh lahko to delnico kupijo. Če se to ne zgodi, lahko del prodate drugim ljudem.
Ljudje pogosto povezujejo lastnino z nečim osebnim in jo je zelo težko deliti z nekom drugim, zlasti če živite na istem ozemlju, vendar imate med seboj le pravne odnose.
Večina državljanov naše države je imela srečo, da je bila lastnica določenega premoženja: avtomobilov, stanovanj, hiš, poletnih hiš, pohištva, gospodinjskih predmetov in še veliko več. Ko gre za lastninsko pravico, ponavadi mislimo na lastnikovo sposobnost, da s svojimi stvarmi izvede kakršna koli dejanja. Lahko jih proda, podari, zamenja, spremeni ali pokvari. Pogosto to odločitev sprejme lastnik predmeta neodvisno (razen če veljajo kakršne koli omejitve, določene v zakonodaji).
Vendar to pravilo ne more biti univerzalno, saj obstajajo izjeme. Če lastnina ne pripada enemu, ampak več ljudem (skupni delež in skupno skupno premoženje), potem je pri opravljanju poslov z njegovo udeležbo potrebno soglasje vseh zainteresiranih strani.
Skupna lastnina je last dveh ali več oseb. Pogosto to velja za predmete in predmete, ki so po zakonu prešli v last dediščine.
Dediči, ki so sestavili oporoko, običajno jasno označujejo dediče določenih stvari in predmetov. Če pa takega dokumenta ni, se premoženje prenese na dediče po postopku, določenem v zakonodaji. Obstaja stroga hierarhija, imenovana čakalna vrsta. V vsaki od teh čakalnih vrst je praviloma več enakih novih lastnikov. Vsi postanejo udeleženci skupnega premoženja, njihove pravice, priložnosti in obveznosti pa ureja Civilni zakonik (KZ).
V skladu s civilnim zakonikom obstajata skupni delež in skupno skupno lastništvo. Njihova skupna značilnost je delitev lastninskih pravic med več ljudmi, vendar lahko udeleženci v deležni vrsti premoženjskih razmerij določijo velikost svojega deleža, pri skupnem skupnem lastništvu pa je to nemogoče.
Hkrati zakon priznava njihovo premoženje v skupni skupni lasti, če je bil v času poroke podpisan poseben sporazum. Poročna pogodba lahko določi vrednost deleža vsakega od zakoncev. Lahko se celo popolnoma izključijo iz splošnega upravljanja računa, tako da se odločijo za ločen račun.
Na enak način se ljudje, ki sodelujejo v kmečkem (kmetijskem) gospodarstvu, med seboj strinjajo o velikosti delnic, ki jih bo imel vsak od njih. Z drugimi besedami, v takih primerih govorimo o zamenjavi lastniških razmerij s kapitalsko udeležbo. Takšne manipulacije je mogoče izvesti le s soglasno odločitvijo vpletenih strani. Obratna metamorfoza je nemogoča.
Seveda udeleženci takšnih lastninskih razmerij niso vedno med seboj povezani. Zaradi prodaje lahko popolnoma tujci postanejo lastniki, vsekakor pa bi moral vsak od njih poskrbeti za izgradnjo normalnih odnosov z ostalimi udeleženci. To narekujejo pravila dobrega vedenja in osnovna zdrava pamet: slej ko prej bo potrebna njihova pomoč.
Za boljše razumevanje pravnih norm, ki urejajo lastninska razmerja udeležencev v skupnem premoženju, se je vredno obrniti na vir sodobnega prava - starodavno rimsko sodno prakso. V spisih Rimljanov je navedeno, da lahko vsak lastnik razpolaga z delniškim lastništvom celotne stvari. To pomeni, da nima v lasti določenega deleža premoženja, ampak delež pravice do tega predmeta ali predmeta. Tako je skupno skupno lastništvo lastništvo pravice razpolaganja s premoženjem in ne stvari same.
Praktična uporaba zgoraj opisanega pravila je naslednja: lastnik četrtine deleža v skupni skupni lasti nepremičninskega objekta (na primer stanovanja), katerega površina je 80 kvadratnih metrov. m, se ne more šteti za lastnika 20 kvadratnih metrov. m tega ohišja. Na razpolago ima enega od deležev v pravici do celotnega stanovanja, ne pa tudi do četrtine površine.
Obstajajo pogoji, pod katerimi lahko udeleženec v skupnem skupnem lastništvu postane edini lastnik nepremičnine, lahko pa ima tudi dostop do postopka za zagotovitev pravice do uporabe svojega dela.
Civilni zakonik Ruske federacije vsem lastnikom ponuja naslednje možnosti:
Delež v pravici do skupnega lastništva nalaga lastniku obveznost usklajevanja njegovih načrtovanih dejanj z vsemi drugimi imetniki pravic. Upoštevati je treba, da če udeleženec ne najde skupnega jezika z vsaj enim od drugih lastnikov deleža (tudi najmanjšega), se bodo vsa dejanja, ki jih je izvedel s predmetom, šteli za nezakonite.
Razmislite o situaciji, v kateri si štiri osebe delijo skupno lastništvo zemljišča z več drevesi. Eden od njih se zanima za uporabo predmeta sam. Drugi ga ne želijo deliti ali delati na tem; njihov predlog je, da bi zemljišče dali v najem. Žal pri tej obliki lastništva glasovanje ne more biti rešitev problema, saj se morajo vsi udeleženci brez izjeme strinjati s končnim rezultatom.
Kako lahko pridete do skupnega imenovalca?
Če kompromisa ni mogoče doseči, ima udeleženec skupne skupne lastnine pravico, da se obrne na sodišče. V skladu z zakonodajo lahko tožnik zahteva (ali celo zahteva), da mu se omogoči lastništvo in uporaba dela skupne parcele (ali katere koli druge nepremičnine), ki je sorazmerna z njegovim deležem.
Če to ni mogoče, lahko drugi udeleženci, ki posedujejo in uporabljajo nepremičnino, tožniku povrnejo stroške njegovega deleža.
Ni zakona, po katerem bi sodišče lahko prisililo enega od udeležencev, da proda skupni predmet ali se strinja z najemom. Civilno pravo določa sklepanje takih pogodb le na prostovoljni osnovi. V skrajnem primeru lahko oseba proda enega od tistih delov, na katere je razdeljeno skupno premoženje. To je mogoče storiti mimo privolitve drugih udeležencev, vendar je treba spoštovati pravico predkupnine.
Delež v skupni skupni lastnini je del lastnine osebe. To daje upnikom pravico zahtevati izterjavo dolga na račun njegove vrednosti. Zakon dopušča, da se ti ukrepi uporabljajo pri izterjavi dolgov od udeležencev ter skupnega in skupnega premoženja.
Pri izvajanju prisilne določitve in ocene delnice (če govorimo o skupnem lastništvu), pa tudi njene prodaje so upniki dolžni upoštevati pravne interese drugih strank. Tako kot pri prostovoljni prodaji imajo udeleženci prednost, ki bodo prvi ponudili. Če se ta postopek ne upošteva in delnico kupi zunanji delavec, se lahko transakcija po preizkusu izpodbija.
Glede na to lahko upnik od dolžnika zahteva, da svoj delež proda enemu od udeležencev. V teh okoliščinah mora biti prodaja nepremičnine v skupni skupni lasti izvedena brez podcenjevanja njene vrednosti (kar bi lahko koristilo dolžniku in kupcu). Ta pogoj je namenjen zaščiti interesov upnika.
V primeru, da nobeden od udeležencev ne pokaže želje po nakupu druge delnice, je treba dolg poplačati s prodajo na javni dražbi. Namen takega ukrepa je zaščititi dolžnika pred namernim podcenjevanjem cene, saj ima med dražbo možnost dobiti največji znesek.
Zanimivo je, da upnik nima pravice kupiti dolžnikovega deleža, saj lahko krši pravice drugih udeležencev. Ko se odrečejo svojim prednostim, začne veljati zahteva zakona o organizaciji dražb. Opisani postopek je pomemben le, če ima dolžnik skupno premoženje. To nikakor ne more veljati za tiste, ki imajo v lasti skupne lastnine. V tem primeru lahko upnik vztraja le pri dodelitvi dela dolžnika, da bi od njega izterjal dolg na druge načine.
Kot lastnik katere koli nepremičnine oseba seveda izraža zaskrbljenost glede njenega stanja in varnosti. Ne uživa le pravic in ugodnosti, ampak nosi tudi določeno odgovornost. Na njegovih ramenih je na primer skrb za vzdrževanje predmetov in predmetov ter tveganja, povezana z njihovo poškodbo in smrtjo.
Glavni stroški vključujejo:
Te nianse so pomembne tudi za ljudi, ki imajo v lasti skupno ali skupno premoženje. Skupno lastništvo je posebna vrsta premoženja, zato se znesek stroškov razdeli med lastnike sorazmerno z velikostjo njihovega deleža. Vsi udeleženci morajo nositi finančne obveznosti, ne glede na to, ali uporabljajo objekt ali ne.
V primerih, ko eden od udeležencev ne želi plačati dogovorjenega dela stroškov vzdrževanja objekta, lahko drugi uporabijo prisilno pobiranje denarne vsote.
Vendar je vredno rezervirati, da se lahko udeleženci pritožijo le, če je lahko hiša v skupni lasti (ali drug objekt) resno poškodovana zaradi neplačila dela komunalnih računov, obveznih popravil ali obnovitvenih del. Oblazinjenje prostorov z dragimi ploščami ne bo priznano kot potrebno delo, zato ni smiselno pričakovati odškodnine za njegove stroške.
Če želite nepremičnino izboljšati ali okrasiti, bo optimalno pridobiti pisno soglasje za take dogodke. Dokument bo postal potrditev soglasne odločitve in bo tistim, ki so izvajali ta dejanja, omogočil, da sorazmerno z naložbo povečajo svoj delež.
Kot vsaka druga lastnina je tudi skupna lastnina predmet dedovanja, darila, nakupa / prodaje ali najema. Samo udeleženec ima pravico odločiti, kaj bo storil s svojim deležem.
Vendar so pravila pravila in jih je treba upoštevati. Zato mora prodajalec, če želi svoj delež prodati tujcu (ki ni član skupnega premoženja), pisati in pošiljati glasila drugim lastnikom. Navesti morajo obseg in vrednost prodane delnice ter druge pogoje. Pismo je mogoče dostaviti osebno, proti podpisu ali poslati po pošti.
V primeru, da nobeden od solastnikov ne zanima nakupa, se lahko parcela v skupni lasti (drug predmet ali predmet) proda vsakemu kupcu.
Zavedati se morate, da lahko udeleženci v skupni lasti v naslednjih obdobjih razmišljajo o tem, ali bodo kupili delnico ali ne.
Lastniki lahko izpodbijajo zakonitost transakcije v treh mesecih po njenem zaključku. Če dvomijo, naj tega roka ne zamudijo, saj potem sodišče njihove zadeve ne bo obravnavalo. Lastniki se morajo zavedati, da ne bodo mogli doseči razveljavitve transakcije, možen je le prenos lastništva na enega od udeležencev.
Posebnost postopka darovanja, zapuščine ali dajanja v zastavo je, da ni treba obvestiti drugih udeležencev. V vsakem primeru bo ta transakcija priznana kot zakonita in veljavna.
Vsi opisani zakoni in predpisi veljajo tudi v primeru, ko je predmet skupne javne lastnine zemljišče. Res je, da so transakcije s takšnimi nepremičninami povezane s celo vrsto posebnih značilnosti.
Najprej je treba opozoriti, da lahko število lastnikov nekaterih parcel doseže več sto. To je posledica dejstva, da je bilo veliko kmetijskih zemljišč namensko dodeljenih, da postanejo v skupni lasti delavcev državnih in kolektivnih kmetij (po likvidaciji organizacij).
Danes obstaja stalno zanimanje za takšna spletna mesta. Nekatere se uporabljajo za pridelavo pridelkov, druge za gradnjo hiš. Ni prepovedi prodaje in nakupa zemljišč, vendar obstajajo nekatere omejitve pri nadaljnji prodaji delnic tretjim osebam (da bi se izognili potratni rabi virov).
Lastniki se pri načrtovanju prodaje, menjave ali najema obrnejo na preostale udeležence, da jim dovolijo dodelitev njihovih zemljiških deležev v skupno skupno premoženje. Namen tega dejanja ni treba navesti, saj v resnici velja le za lastnika delnice. Najpogosteje postane:
Za dodelitev delnice je potrebna odločitev skupščine lastnikov. Določijo kraj, kjer bo zemljišče dodeljeno, in ga označijo na načrtu lokacije. Nato pride na vrsto geodezija - postopek, ki ga opravi katastrski inženir na terenu. Dodeljeni delež je ograjen in dodeljena mu je nova katastrska številka.
Delničar je dolžan obvestiti javnost o svoji nameri delitve delnice in organizirati skupščino lastnikov. Uporabi lahko kateri koli lokalni medijski kanal, ki mu ustreza (časopisi, radio, televizija).
Zbrani delničarji potrdijo osnutek mejnega načrta, sestavijo protokol in podpišejo akt o odobritvi meja nove lokacije. Lastnik dodeljenega deleža prejme dodatne dokumente od Rosreestr.
Zaradi neodvisne uporabe skupnega predmeta s strani vseh lastnikov, njegove prodaje ali najema prejemajo določen dohodek. Ker je lastnina skupna, denar ne more pripadati samo nekomu.
Dejansko vprašanje, kakšen del dohodka pripada vsakemu delničarju, ni urejeno z zakonom. To vprašanje med seboj rešujejo v procesu pogajanj in razprav. Država določa le postopek dokumentiranja odločitve udeležencev v skupnem premoženju o razdelitvi njihovih dohodkov.
Pogosto se prejeta sredstva delijo med lastniki nepremičnin sorazmerno z velikostjo njihovih deležev. Hkrati je treba upoštevati prizadevanja vsakega izmed njih za ustvarjanje dohodka. Pogosto lahko lastnik majhnega deleža, ki je opravil veliko del (na primer potrebno za obdelavo skupne parcele, njeno prodajo ali najem), lahko računa na znaten del dobička.
Lastniki bi morali biti še posebej pozorni na to, kako bo prodano skupno lastništvo dokumentirano. Kupoprodajna pogodba ne more preprosto vsebovati navodila za prenos denarja enemu od lastnikov. Navsezadnje vam to ne omogoča pravilnega in zanesljivega izračuna davčnih olajšav.
Lastniki so dolžni med seboj sestaviti pogodbo ali dodatni sporazum, ki je priložen kupoprodajni pogodbi. Ko so v tem dokumentu navedeni vsi podatki o razdelitvi sredstev, ki so jih prejeli, bodo prišli v skladu z zakonodajo.
Mnogi udeleženci v skupnem skupnem lastništvu, ki se soočajo s potrebo po izvajanju kakršnih koli transakcij s svojim delom premoženja, imajo težave pri spoštovanju vseh zakonov in drugih predpisov. To ni presenetljivo, saj se ljudje v vsakdanjem življenju pogosto ne srečujejo z lastninsko zakonodajo in ne morejo hitro krmariti po številnih odtenkih svojega poslovanja.
Položaj včasih zapletejo napeti odnosi med lastniki ali njihova nepripravljenost na kompromise. Da bi bila vsa dejanja zakonita, pravilna in jih ni mogoče izpodbijati, je bolje, da se obrnete na odvetnika. Kvalificirana pomoč močno olajša in pospeši številne postopke, zlasti na sodišču, ko je potrebno reševanje premoženjskih sporov.
V primeru skupnega lastništva je odtujitev, uporaba in lastništvo nepremičnine mogoče le s soglasjem vseh njenih lastnikov in ne glede na velikost deleža vsakega od njih.
Ker takšnega soglasja ni, v stanovanju ni mogoče narediti prenove, ga ni mogoče prodati itd. Seveda zakon ne prepoveduje prodaje vaših kvadratnih metrov, vendar bodo ostali udeleženci v skupni lasti imeli prednostna pravica do njihove pridobitve, sicer je lahko transakcija neveljavna ... O prodaji svojega deleža morate pisno obvestiti sosede in navesti ceno. To pravilo velja za tako imenovane plačljive transakcije (nakup in prodaja), lastnik lahko svoj delež podari brez soglasja drugih (brezplačna transakcija).
V življenju so časi, ko je prodaja stanovanja enemu solastniku življenjsko potrebna, drugi pa v bistvu ne poda svojega soglasja. Lahko je to banalna trma, sebičnost ali celo maščevanje. Težavo bo treba rešiti na sodišču. Delnico lahko prisilno odkupite od enega od solastnikov ali dosežete delitev v naravi. Toda tu bodo pomembni velikost odkupljenega deleža, njegov pomen za lastnika in tehnična izvedljivost ločitve v naravi.
Državljani pogosto zamenjujejo pojem delnic v skupnem premoženju z ustaljenim postopkom uporabe takega premoženja.
Na primer, trije lastniki imajo v lasti trisobno stanovanje, 1/3 na osebo. Vsak od njiju zaseda eno sobo in zmotno meni, da so ti prostori ravno njihovi deleži v skupni lasti. Pravzaprav temu ni tako. Vsak od treh lastnikov lahko po želji poseduje in uporablja katero koli sobo z enakimi pravicami kot drugi lastniki. Dodal bi še, da je v primeru skupnega lastništva pravica do dela nepremičnine skoraj vedno fiksirana na papirju, česar pa o skupnem lastništvu ne moremo reči. Poleg tega od junija 2016 prodaja delnic zahteva notarsko overitev.
V primeru skupnega lastništva se lahko nepremičnina vpiše na enega od solastnikov, vendar imajo drugi lastniki po zakonu enako pravico do lastništva in razpolaganja s premoženjem kot lastnik. Družinski zakonik določa skupno premoženje zakoncev na nepremičninah, pridobljenih skupaj v zakonu.
Svetlana Korotina, odvetnica nevladne organizacije "Čajka in sodelavci"
Pogosto slišimo, kako si zakonca pri delitvi skupno pridobljenega premoženja rečeta: »To je moje, ker je registrirano zame (stanovanja, avtomobili itd.)«. Pravzaprav se v primeru skupnega lastništva, ne glede na to, na koga je nepremičnina vpisana, šteje, da vse pripada enako vsem lastnikom. Po želji je mogoče delnico ločiti od skupnega lastništva, kar bo povzročilo nastanek skupnega lastništva. Zakonca lahko tudi ustvarijo skupno lastništvo, na primer z nakupom stanovanja v enakih deležih ali s sklenitvijo zakonske pogodbe.
V sodni praksi se pogosto pojavljajo težave pri delitvi skupnega in skupnega premoženja. Če sta pri delitvi premoženja zakoncev praviloma prisotna dva lastnika in se stranki lažje dogovorita, potem v primeru, ko je lastnikov veliko, težave ni mogoče rešiti niti na sodišču . Odvetniki svetujejo, naj pred pridobitvijo deleža v pravici do stanovanja, hiše ali drugega nepremičninskega predmeta dobro premislijo o vsem in se posvetujejo s strokovnjaki.
Gradivo je bilo pripravljeno s pomočjo Nacionalne vesoljske agencije "Čajka in sodelavci"
Katastrska zbornica je povedala vse o mehanizmih za ugotavljanje katastrske vrednosti zemljišč in o tem, kako jo po potrebi izpodbijati.
Elektronski podpis ni potreben samo za poslovneže in ljudi, ki delajo z veliko količino dokumentov. Kako postati lastnik elektronskega podpisa in kakšne so njegove prednosti?
V letu 2017 se registracija lastništva stanovanja izvede v skladu z novim zakonom št. 218-FZ "O državni registraciji nepremičnin". Ali so se pravila spremenila in kateri dokumenti niso več potrebni?
Potrdilo El št. FS77-43791 z dne 7. februarja 2011, izdano od Zvezne službe za nadzor komunikacij, informacijske tehnologije in množičnih medijev (Roskomnadzor)
Skupno lastništvo zakonca določajo zakonodajne norme Ruske federacije na enaki ravni s skupnimi. Vklopljeno je prav skupno lastništvo pogosto je nakup nepremičnin in drugega dragocenega premoženja formaliziran. Kakšna je razlika med temi načini in zakaj je včasih bolje deliti lastništvo, bomo povedali v našem članku.
Skupni delež in skupno skupno premoženje sta iste narave: oba pomenita več lastnikov iste nepremičnine. Poleg tega ima vsaka od njih svoje značilnosti.
Razlaga zakona skupno lastništvo Civilni zakonik Ruske federacije predpostavlja prvotno določitev deležev lastništva nepremičnine, ki so lahko enaki ali neenaki. Zakonca odtujita premoženje v mejah svojih deležev.
Pomembno! Med skupno lastništvo in razlika v lastništvu delnic ne Po civilnem pravu so ti pojmi enaki.
Skupno premoženje zakoncev ne pomeni delitve delnic, razpolaganje s premoženjem pa zakonca izvajata skupaj na podlagi načela dobre vere.
Na zahtevo zakoncev ali zainteresirane tretje osebe se lahko premoženje v njuni skupni lasti razdeli. Delnice, pridobljene na podlagi tega obrazca za ločitev skupno lastništvo.
Skupno lastništvo zakonca se oblikujeta, kadar nista zakonita (določena z normami družinske zakonodaje Ruske federacije), vendar se za njihovo premoženje uporablja pogodbeni režim. Po volji zakoncev se to zgodi:
V slednjem primeru lahko za en del premoženja zakoncev deluje pravni režim, za drugi del pa pogodbeno.
Pomembno! Poleg prostovoljnega ustanavljanja skupno lastništvo obstaja tudi obvezna, ki poteka na sodišču.
Med skupno lastništvo in delniška lastniška razlika v večji meri se kaže ravno v zvezi z nepremičninami. To je posledica dejstva, da lastništvo nepremičnine skupaj s pravicami določa tudi obveznosti vzdrževanja premoženja.
Drugi dejavnik, ki ima vlogo pri tem, da si zakonca prizadevata za jasnejšo razmejitev deležev lastništva nepremičnine, je njena vrednost. Cena nepremičnine je običajno visoka in zato pomembno vpliva na interese strank.
Ob upoštevanju tega civilna zakonodaja Rusije vzpostavlja poseben red razpolaganja z nepremičninami, ki odstopa od načela dobre vere, ki je postulat skupnega lastništva in ga razlikuje od skupnega lastništva. Govorimo o zahtevi notarsko overjenega soglasja drugega zakonca za posel s premoženjem, ki predstavlja skupno skupno premoženje. Odstopanje od načela domneve dobre vere pa ne izniči drugih znakov skupnega lastništva (in njegovih razlik od skupno lastništvo), vključno z enakostjo zakoncev pri razpolaganju s premoženjem.
Prenehanje režima skupnega lastništva in prehod na skupno lastništvo lahko nastane zaradi dejstva, da:
Po medsebojnem dogovoru zakoncev se lahko deleži določijo tako sorazmerno z njihovim prispevkom k ustvarjanju (pridobivanju) premoženja kot tudi nesorazmerno. Pri določanju deležev sodišče v večini primerov natančno izhaja iz deležev prispevkov vsakega zakonca.
Dodelitev deleža vsakega od zakoncev vodi do dejstva, da prejmeta pravico do samostojnega razpolaganja s svojim deležem v premoženju in pridobitve prav skupno lastništvo... Ne smemo pozabiti, da ima drugi zakonec pravico, da najprej pridobi delež, ki mu ne pripada, če se drugi zakonec odloči, da ga bo prodal.
Poleg tega bo dodelitev deleža vodila do razmejitve odgovornosti za vzdrževanje premoženja. To še posebej velja za plačilo davkov iz skupno lastništvo, premoženjsko zavarovanje ter komunalne, poslovne in druge stroške.
Posebej je treba opozoriti, da če so pogoji za posest skupnega premoženja določeni s poročno pogodbo, se stranke po njenem priznanju kot neveljavne ali odpovedi (tako s sodno odločbo kot po medsebojnem soglasju zakoncev) vrnejo na pravno režima.
Če je bilo deljeno lastništvo ustanovljeno s posamično pogodbo (na primer z nakupom stanovanja), potem lahko odločitev strank ali pravosodnih organov spremeni le velikost delnic, medtem ko skupnega lastništva ni več mogoče vzpostaviti. Edini način, da se stranke vrnejo v skupno lastništvo, je, da izpodbijajo celotno transakcijo in jo razveljavijo - za to pa morajo imeti stranke zelo prepričljive okoliščine.
Članki niso pravni nasveti. Vsa priporočila so zasebna mnenja avtorjev in povabljenih strokovnjakov.
Enkrat na teden vam bomo poslali pismo z najzanimivejšimi članki.
Zemljišča za prodajo - Moskva 356 500 RUB.
Zemljišča za prodajo - Moskva 361 122 RUB.
Zemljišča za prodajo - Moskva 481 840 RUB.
Zemljišča za prodajo - Moskva 469 680 RUB.
Zemljišča za prodajo - Moskva 419 350 RUB.
Zemljišče SHN za prodajo - Moskva 497 500 RUB.
Stanovanje za prodajo - Moskva 20.700.000 RUB.
Stanovanje za prodajo - Moskva 6 975 318 RUB.
Počitniška hiša za prodajo - Moskva 6 515 000 RUB.
Stanovanje za prodajo - Moskva 32 389 453 RUB.
Eden najtežjih konceptov civilnega prava je deljeno lastništvo, ki določa skupno lastništvo skupne nedeljive lastnine več oseb v enakih ali neenakih delih.
Običajno takšna nepremičnina pomeni nepremičnine - hišo, mestni bivalni prostor ali zemljišče. Ker so nepremičnine dragocen materialni kapital, vprašanja o njihovem lastništvu več lastnikov pogosto povzročajo nezdružljive spore in lastnike prisilijo, da se obrnejo na rusko sodišče, kjer bo upoštevana pravica do skupnega lastništva družinskih članov.
Kakšna je razlika med skupnim lastništvom in deljenim lastništvom? Druga jasno deli zakonce med skupnim premoženjem in vsakemu od njih dodeli del. Hkrati se med zakoncema vzpostavijo pogodbena razmerja in so jasno navedene pravice in obveznosti lastnikov, po katerih oba nosita svoj del obveznosti za vzdrževanje in servisiranje nepremičnine (na primer stroške popravila, plačilo komunalnih računov itd.)
Kaj je navzkrižno lastništvo? Za razliko od drugega je skupno premoženje v lasti obeh zakoncev brez jasne opredelitve deleža za vsakega. Tisti. pravice moža in žene do premoženja, ki pripadata obema, so enake, vse obveznosti strank v smislu preživnine, izdatkov in drugih stroškov pa se med njimi po ustnem dogovoru razdelijo po t.i. načelo dobre vere. Medtem ko lahko ustni dogovor vključuje delniško lastništvo (na primer za manjša popravila), je slednje bolj formalno.
Na splošno se skupno premoženje, pridobljeno, ko sta zakonca že uradno poročena, samodejno šteje za skupno premoženje in oba zakonca prejmeta enake lastninske pravice. V tem primeru je nemogoče prodati del hiše ali stanovanja brez pisnega soglasja zakonca. To pomeni, da je razlika med skupnim in skupnim stanovanjem v formalni opredelitvi delov med solastniki.
Prehod skupnih nepremičnin v skupne nepremičnine se imenuje "dodelitev deleža", kar samodejno vodi v razmejitev pravic in obveznosti strank, da vzdržujejo premoženje med zakoncema. Za uveljavljanje pravice do skupnega lastništva nepremičnine, hiše ali zemljišča potrebujete:
Slednji primer je zaželen za zakonca, ki sta v t.i. civilna poroka. Če sta moški in ženska pri nakupu nepremičnine, v kateri naj bi živela skupaj, prispevala enake ali asimetrične dele svojih osebnih sredstev, je priporočljivo skleniti pogodbo, ki bo navajala sorazmerno lastništvo nepremičnine vsakega posameznika. zakoncev. Po potrebi (v primeru prekinitve odnosov, prodaje stanovanja) na podlagi pogodbe bosta zakonca v skupni skupni lasti in bosta svoj del denarja prejela ob prodaji nepremičnine.
Pravico do skupnega premoženja ureja Civilni zakonik Ruske federacije, ki določa poseben postopek za razpolaganje s skupnim premoženjem. V času prehoda nepremičnine iz skupnega v skupni status se stroški njenega vzdrževanja porazdelijo med zakonca sorazmerno. Na primer, če imata zakonca enaka deleža v stanovanju, se tako skupni premoženje in komunalni računi ter davki v primeru prodaje nepremičnine med njimi razdelijo v enakih delih. Če ima mož v lasti 70%, žena pa skupno premoženje v višini 30%, potem vsak v tem deležu plača svoj del plačil.
V praksi se med ločenima zakoncema ali sorodniki - solastniki premoženja pogosto pojavljajo spori in konflikti na temo skupne rabe nepremičnine. Ta vprašanja ureja Civilni zakonik Ruske federacije, če med strankami pride do nesoglasij, ima ena od njih pravico vložiti tožbo na sodišču in sprožiti določitev postopka za uporabo stanovanja, določiti postopek za uporabo zemljišče ali stanovanje v pogodbi. Med reševanjem spora lahko zveza, ki jo zastopa pravosodni organ, vsakemu solastniku dodeli ločeno ali sprehodno sobo. Če je ena od sob večja od druge, je lahko solastnik, ki je dobil večjo sobo, dolžan plačati večji znesek pri plačilu komunalnih storitev ali nositi več stroškov za vzdrževanje hiše v skupni lasti.
V skladu z Civilnim zakonikom Ruske federacije je treba prodati stanovanje v skupni lasti prednostno pred drugim zakoncem, solastnikom stanovanja ali hiše. To pomeni, da se mora mož ali žena, ki se odločita uveljavljati svojo pravico do delnice, najprej ponuditi svojemu zakoncu, ki je lastnik drugega dela skupnega premoženja. Prednost v korist zakonca je določena na podlagi tega, da je skupno premoženje - stanovanje ali hiša - nedeljivo premoženje, in če ni dogovora med strankami, bo premoženje zelo težko prodati s prodajo njegovega dela tretjini zabava. Redko si kupec želi pridobiti del nepremičnine, saj je težko deliti lastnino z neznanimi ljudmi. Za uveljavljanje svoje pravice potrebujete ločeno kopalnico, veliko kuhinjo itd.
Kljub temu ima vsak od solastnikov pravico prodati skupno premoženje v obliki njegovega dela. Če je lastnik odločen prodati svojo nepremičnino, mora o tem obvestiti solastnika in mu ponuditi odkup njenega dela, pri čemer navede želene pogoje transakcije. Če druga stranka noče kupiti ali ne ukrepa, mora pobudnik prodaje drugo stranko uradno obvestiti o svoji nameri tako, da mu pošlje pisno sporočilo z obvezno zahtevo po prejemu obvestila. Če v enem mesecu od datuma prejema sporočila solastnik ne ukrene, ima lastnik pravico prodati svoj delež tretjim osebam.
Skupno delniško lastništvo zemljiške parcele lastnikom predstavlja manj težav pri izvajanju, v resnici pa se lahko postopek dodelitve in prodaje deleža parcele razlikuje. Če želi eden od lastnikov parcele izolirati svoj lastni delež zaradi izvedbe ali z njim razpolagati po lastni presoji (če s postopkom uporabe zemljiške parcele ni zadovoljen), bo moral iti skozi številne pravne in birokratske postopke, med drugim:
V prvem primeru je možno skleniti sporazum med lastniki o dodelitvi deleža parcele, v katerem se oblikuje nova parcela, katere dimenzije so določene v enakem razmerju z delom nekdanjega solastnika. Na podlagi tega nekdanji solastnik, na pobudo katerega je bila dodeljena, nastane zakonska lastninska pravica do nove dodeljene parcele. Hkrati prvotno skupno premoženje, zemljišče, ostaja pod enakimi pogoji skupne lastnine drugih lastnikov (otroci, bratje in sestre) v spremenjenih mejah. Prerazporeditev delnic po spremembi velikosti parcele med preostalimi lastniki poteka v enakih razmerjih, v katerih so bili lastniki parcele pred dodelitvijo. Ohranjen je tudi ustaljen postopek uporabe zemljiške parcele.
Skupno lastništvo zemljišč pri dodelitvi enega od delov mesta je povezano tudi z birokratskimi stroški. Za formalizacijo dodelitve deleža je treba izvesti geodetske in druge postopke, ki jih lahko izvajajo le zaposleni v zemljiški službi, katastrskem načrtu ali ZTI. Po zaključku postopka dodelitve bo treba novo mesto ponovno registrirati v katastrski evidenci, kar nosi s seboj številne dodatne stroške.
Ker prodaja nepremičnine vsebuje številne nianse pravne narave, mnoge solastnike zanima vprašanje, kako prodati stanovanje. Davčni zakonik določa plačilo 13% prihodkov od prodaje predmeta. Da bi se izognili prekoračitvi stroškov, lahko z vsakim od solastnikov sklenete kupoprodajno pogodbo ali pa s prodajalcem hkrati sklenete posel z več osebami, nato pa stanovanje ali prodano hišo prenesete na odstranitev novega kupca.
Glavne težave se pojavijo v takih primerih:
V teh primerih je skupni skupni bivalni prostor mogoče prodati tretji osebi, mimo prednostne pravice do nakupa, v resnici pa ta korak spremlja veliko tveganje, saj se lahko transakcija razglasi za neveljavno.
