Ta pregled bomo začeli z glavnimi zaključki strokovnjakov podjetja INEX, ki so preučili trg primestnih nepremičnin v moskovski regiji leta 2016:
Rezultati preteklega leta 2016 (po informacijah za december) kažejo, da se je na primarnem trgu elitnih nepremičnin pojavilo 937 novih parcel, katerih skupna vrednost je znašala 117 milijard rubljev. Tudi v zadnjem letu smo lahko opazili zmanjšanje obsega predlogov, pa tudi zmanjšanje povpraševanja po storitvah za ocenjevanje tega segmenta. V primerjavi z letom 2015 se je število sklopov zmanjšalo za 15 %.
Zaradi zmanjšanja dejavnosti razvijalcev se je zmanjšal tudi obseg predlogov na področju zemljiških parcel. Na primarnem trgu nepremičnin je bila na voljo vas z elitnimi kočami "Uspensky Les", ki jo sestavlja 17 zemljišč. Tudi na avtocesti Novorizhskoe je čakalna vrsta za prodajo zemljišč v Madison Parku, ki ima 30 parcel v bližini gozda, od 18 do 26 hektarjev.
Dodatek je tudi prodaja novega stranskega tira v naselju Novoye Nikolino na avtocesti Rublevo-Uspenskoe. Po tradiciji, ki se je razvila v zadnjih letih, je koncentracija predlogov v letu 2016 padla na Novorizhskoe avtocesto (več kot 53%). Drugo mesto je zasedla smer Rublevo-Uspenskoe (35%). Minskoe shosse zapira prve tri, na katerih je koncentriranih 6 % predlaganih nepremičnin v moskovski regiji.
Konec zadnje polovice leta 2016 se je na primarnem trgu Moskovske oblasti pojavilo približno 490 novih koč, ki so predstavljale več kot 50 % ponudbe vseh nepremičnin zunaj mesta. Lani se je ponudba tega formata zmanjšala za 20 %, kar je deloma posledica umika iz prodaje nekaterih hiš v eni od vasi. To je pomenilo preoblikovanje naprave ponudbe in povpraševanja.
Skupni povprečni stroški hišic so 2,5 milijona dolarjev, kar je v rubljih znašalo 151 milijonov.
Najvišji zabeleženi stroški parcel, ponujenih za prodajo koč - 295 milijonov rubljev. Leta 2016 se je razmerje rubljev zmanjšalo za 18 %, medtem ko je dinamika v dolarjih pokazala zmanjšanje za 2 %.
Kazalnik povprečnih stroškov za koče je mogoče opaziti na avtocesti Rublevo-Uspenskoe. Njena raven je 195 milijonov rubljev, kar je 3 % nižje kot v enakem obdobju leta 2015. Vendar se je v dolarjih, nasprotno, povečalo za 17 %.
Povprečna cena vseh koč, ki so bile prvič naprodaj na Novorizhskem avtocesti, je bila 118 milijonov rubljev. Enaka številka, vendar decembra 2015, je bila manjša od trenutne vrednosti 14 %.
Leta 2016 so bile naprodaj počitniške hiše s skupno površino 695 m². Ta številka je za 9 % višja od lanskih podatkov za isto obdobje.
V preteklem letu 2016 so lastniki postavili 85 novih parcel - mestnih hiš. Od celotnega obsega ponudb je tovrstne nepremičnine predstavljale 9 % vseh, do konca zadnjega polletja pa se je število novih nakupov v tem segmentu zmanjšalo za 20 %.
Novorizhskoe shosse je še vedno vodilni - tukaj se nahajata 2 elitni vasi "Prozorovo" in "Park Avenue", ki vsebujeta 53% nepremičnin formata mestne hiše v moskovski regiji.
Povprečna cena za vse ponudbe je skoraj 58 milijonov rubljev, kar je 23 % nižje kot v letu 2015.
Strokovnjaki podjetja INEX so izvedli majhno študijo na podlagi podatkov o cenitvi stanovanj v mestnih hišah. Očitno je na padec vrednosti tega nepremičninskega sektorja vplivala nestanovitnost tečaja dolarja, pa tudi spremembe cen mestnih hiš v kočaški skupnosti Truville v začetku leta 2016. metrov ni sledilo.
Konec leta 2016 se je trg elitnih nepremičnin v predmestju Moskve zmanjšal za 5%, nato pa je skupno število prodanih zemljišč znašalo 362 kosov. Zanimanje potrošnikov za tovrstne nepremičnine pa je še vedno veliko.
Povprečna cena sto kvadratnih metrov zemljišča v tem segmentu je 38.000 $ (v rubljih - 2,4 milijona). Decembra 2016 se je rubelj v primerjavi z dolarjem znižal, kar je vplivalo na pozitivno dinamiko te valute (v dolarju se je cena zvišala za 6 %).
Smer, kot so Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe in Dmitrovskoe shosse, večinoma ponujajo kupcem primarne nepremičnine. Smer Novorizhskoe je tradicionalno vodilna po številu ponudb na trgu zemljišč - tukaj se nahaja skoraj 65% zemljišč. V letu 2016 se je delež zemljišč na trgu dobave zmanjšal, kar je v smeri Rublevo-Uspenskoe povečalo ta segment v višini 14%.
Povprečna vrednost površine zemljišč je 23 enot, kar ni višja od 1 leta prej. Za najbolj kompaktna zemljišča se štejejo parcele s površino največ 15-20 hektarjev. Delež tovrstnih ponudb znaša 15 % vseh.
Leta 2016 je bilo na nepremičninskem trgu v moskovski regiji prodanih 305 parcel. Takšen obseg kupoprodajnih poslov je bil značilen tudi leto prej.
V odstotkih je bila realizacija objektov naslednja:
Geografsko je bila struktura povpraševanja razdeljena na naslednji način:
78 milijonov rubljev - to je povprečna cena vseh koč, prodanih v letu 2016 iz segmenta - primestne elitne nepremičnine. Povprečna površina enega objekta je bila 460 m² - zmanjšanje za 6%. Lani so bile najbolj priljubljene in najbolje prodajane hiše s površino, ki ne presega 500 kvadratnih metrov. m. Takih predmetov je bilo večina - 63%, pomemben del predlogov se je nahajal največ 20 km od Moskve.
Povpraševanje po zasebnih elitnih hišah s površino 800 m² se je zmanjšalo. Če je v letu 2015 prodaja velikih koč predstavljala 10 % vseh ponudb na trgu, je v letu 2016 zanimanje potrošnikov padlo na 5 % skupnega. Treba je opozoriti, da je večina transakcij (39%) v tem segmentu potekala na razdalji od Moskve - vsaj 20 km. Počitniška naselja v bližini moskovske obvoznice so predstavljala 17 % celotne prodaje.
Povpraševanje po tej vrsti nepremičnin na primarnem trgu je za eno leto preseglo mejo s 16 na 11%. V povprečju so stroški vseh prodanih predmetov znašali 44.000.000 rubljev, kar je za 8% preseglo kazalnik iz leta 2015.
Povprečno število kvadratnih metrov enega objekta je padlo na številko 336 m². Leta 2015 je bila ta vrednost 20 kvadratnih metrov. m manj. Skoraj vse transakcije so bile sklenjene v smeri Novorizhskoe - 80%.
Povpraševanje po zemljiških parcelah se je v letu 2015 povečalo. Trenutno se kljub prevrednotenju katastrske vrednosti in njenemu povečanju s strani države ta trend nadaljuje. V povprečju je proračun prodanih parcel znašal 60.000.000 rubljev, kar je 0,9 milijona dolarjev.
71 % vseh prodanih nepremičnin se je nahajalo na kratki razdalji od Moskve - največ 20 km. Na razdalji več kot 26 km od obvoznice ni bil prodan niti en odsek.
Po našem mnenju je bilo leto 2016 odločilno za primestni segment elitnih nepremičnin v Moskvi. Danes zasebna hiša v moskovski regiji ne velja za nekakšno "poletno kočo", ampak kot polnopravno, stalno stanovanje. Trenutno je trend povpraševanja in zanimanja kupcev za moskovske primestne nepremičnine v stanju nenehne rasti. Z gotovostjo lahko rečemo, da lahko v ne tako daljni prihodnosti pričakujemo navdušenje nad tem formatom nepremičnin, ki se bo postopoma uveljavil kot dom za stalno bivanje stran od metropole.
Predmestna stanovanja so bila vedno znak blaginje in element razkošja, ne pa osnovne potrebe, zato se je kriza v tem segmentu pokazala že prej, a ne tako jasno kot v mestu. Analiza trga kaže, da se bo tudi v letu 2017 upadanje cen nepremičnin nadaljevalo, trg pa bo v veliki prerazporeditvi, ki jo spremljajo združitve in prevzemi šibkejših podjetij. Krizni pojavi v novem letu se bodo poslabšali, obseg transakcij se bo zmanjšal, cene pa bodo padle.
Kaj pričakovati
Leto 2017 se je začelo v ozadju in se obeta precej težko za "vesoljski trg". Letos strokovnjaki napovedujejo, da bo "dno" minilo: obseg predlogov se bo povečal, plačilna sposobnost prebivalstva pa se bo zmanjšala. Do jeseni je možna neka stabilizacija, cene se bodo nehale zniževati in dosegle najnižjo raven.
Tudi trg primestnih nepremičnin se začenja prilagajati gospodarskim razmeram. Za večino Rusov je stanovanje v provincah luksuz, danes pa so se trendi nekoliko spremenili. Stranke so izkupiček od prodaje stanovanja v mestu začele uporabljati za nakup hiše. Razlog za takšno vedenje je bila želja po optimizaciji stroškov vzdrževanja nepremičnin in želja, da bi se znebili stanovanja, ki ni potrebno. Zdaj celo kupci z visokimi dohodki poskušajo prihraniti denar. Vendar so bile v tem ozadju v letu 2016 najboljši kupci hiše elitnega in premium razreda, saj je v času krize mogoče kupiti ekskluzivne nepremičnine po zelo privlačnih cenah.
Večina strokovnjakov, ki delajo na tem področju, trdi, da je mnenje o krizi napačno, pravzaprav v tem segmentu leta 2015 ni bilo velikega upada. V prvi polovici leta je prišlo do sezonske aktivacije kupcev, v drugi polovici pa se je obseg poslov zmanjšal za 30 % zaradi dejstva, da je veliko kupcev že opravilo nakup. Razvijalci, specializirani za elitni segment, ugotavljajo, da je bilo v 15. letu težko slediti določenim vzorcem (kot v prejšnjih letih): v nekaterih podjetjih se je prodaja povečala, v drugih pa je ostala na enaki ravni.
Na primer, pri Villagio Estate se je obseg transakcij v primerjavi z enakim obdobjem leta 2014 povečal za 30 %. Indikativno je, da je največ povpraševanja po že zgrajenih hišah v vaseh z visoko stopnjo pripravljenosti in po sekundarnih stanovanjih. Raste tudi priljubljenost nedavno zagnanih projektov v dragem segmentu - to je posledica dejstva, da likvidnih hiš zmanjkuje, a povpraševanje po njih ostaja. Na primer, v vasi Renesančni park so poleti prodali dve hiši več kot spomladi.
Možnosti najema
Povpraševanje po najemu podeželskih hiš je v preteklem letu ostalo precej stabilno, upad pa ni presegel 7%. Glede na dejstvo, da se je ponudba povečala za 12 %, se je konkurenca med prodajalci okrepila. Najbolj priljubljene, pa tudi v prodaji, so elitne hiše, tu se je povpraševanje povečalo za 3 % zaradi popravka cen, ki ga je povzročila konkurenca. V srednji cenovni kategoriji so hiše udobnega razreda, ki se nahajajo na razdalji 40-45 kilometrov od moskovske obvoznice, stabilno zanimale.
Težko je prepoznati jasne vzorce razvoja trga, saj se primestne nepremičnine zelo razlikujejo po stopnji likvidnosti in kakovosti. Posledično je bilo na nekatere nepremičnine mogoče dobiti tudi do 30% popust, medtem ko so likvidne hiše povpraševale vso sezono brez popustov. Zanimivo je, da je več najemnikov, ki želijo najeti stanovanja ne za poletno sezono, ampak za celoletno bivanje.
Rezultati leta 2015 na trgu elitnih ponudb
Kljub dobri aktivnosti na trgu je kriza popravila potrebe kupcev in povprečne cene predmetov. Če po številu transakcij leto 2015 ni bilo slabše od preteklosti, se je obseg proračunov bistveno spremenil. V elitnem segmentu so se zneski nakupov znatno zmanjšali, kupci so želeli sklepati posle v rubljih ali ameriških dolarjih s popustom do 50%.
Poleti 2014 je nakup hiš v vrednosti 5-10 milijonov dolarjev veljal za običajen, leta 2015 pa je postal redkost (proračun nad 3.000.000 $ je 25% celotne prodaje). Mestne hiše, ki stanejo do 25.000.000 rubljev za dodelavo, hiše s proračunom do 50.000.000 rubljev in parcele približno 1.000.000 rubljev na sto kvadratnih metrov so bile v velikem povpraševanju. Povprečni proračun za nakup primestnih elitnih stanovanj je 2,5-2,8 milijona ameriških dolarjev, izkazalo se je, da se je v primerjavi z letom 2014 zmanjšal za polovico.
Blackwood je povzel rezultate prvega polletja v segmentu in izkazalo se je, da je bilo prodanih skupno 179 nepremičnin. Najbolj priljubljene so bile hiše v naseljih razreda "premium" (55% celotnega obsega transakcij), najpogosteje so kupovali hiše, njihov delež v razredu "premium" je dosegel 62%, v razredu "luxury" pa 76 %.
Možnosti razvoja
V 15. letu na trgu elitne ponudbe ni bilo močnih vzponov in padcev, na splošno se je obseg transakcij v primerjavi z letom 2014 zmanjšal za 25 %, kar je povzročilo znižanje cen za 10 % -15 %. Vendar prestižni nepremičninski trg ni tako obremenjen, povpraševanje po luksuznih prostorih pa ostaja stabilno.
Dinamika prodaje objektov kaže naslednje rezultate: januarja, marca in aprila so se aktivno kupovale hiše ekonomskega razreda, februarja in maja - poslovnega razreda, v poletnem obdobju pa transakcije s poslovnimi in premium objekti. prevladal. V prvem četrtletju 2015 je bilo povpraševanje povišano, stranke so želele obdržati svoje prihranke in so se takoj odločile za nakup nepremičnine. Zmanjšanje povpraševanja se je zgodilo tako hitro, kot se je začelo. Spomladi so kupci spet posegli po trgu, jeseni pa je prišlo do novega kroga devalvacije, ki je takoj vplivala na kupno moč Rusov.
Število novih projektov v segmentu koč se je bistveno zmanjšalo. Trenutno je zamrznjenih 160 projektov, od katerih se tretjina občasno začne oživljati in se izdajajo za nove. Prodaja poletnih koč in parcel v vrtnarstvu je pokazala neenakomerno dinamiko: porast povpraševanja je nadomestilo umirjanje na trgu, ki ga niso povzročili sezonski dejavniki, temveč napadi panike po ogledu novic. Posledično se je prodaja v tem segmentu v primerjavi z letom 2014 zmanjšala za 50 %. Rad bi poudaril, da so bile lani najbolj priljubljeni objekti v demokratičnem primestnem segmentu majhne hiše brez dodatkov, a z udobjem.
Zdaj razmere na trgu narekujejo potrošniki, največje povpraševanje pa so tisti, katerih cene so določene v rubljih. Zadnji trend na elitnem trgu je bilo določanje cen v rubljih po tečaju 35-50 rubljev na ameriški dolar. Strokovnjaki ugotavljajo, da so kljub težavam v gospodarstvu stranke pripravljene še naprej kupovati primestne nepremičnine. Številni kupci imajo prihranke v tuji valuti, tako da bo letos mogoče skleniti dober posel po ugodni ceni. Vendar pa je treba pohiteti, saj najbolj likvidne nepremičnine v vseh segmentih primestnega trga postopoma izginjajo in novih ponudb v bližnji prihodnosti ne gre pričakovati.
Razvijalci naselij, ki so v zaključni fazi, se mudijo s prodajo svojih ostankov in še naprej služijo denar za infrastrukturo, najem in vzdrževanje obstoječih objektov. Preostali projekti bodo verjetno naleteli na težave in bodo zamrznjeni. Predstavniki nepremičninskih agencij upajo, da se bo spomladi povpraševanje po poletnih kočah vrnilo, saj so zdaj številna letovišča zaprta za Ruse, ameriški dolar pa jim ne dovoljuje potovanja v tujino. Lahko rečemo, da je podeželski praznik danes bolj aktualen kot kdajkoli prej.
Trenutno se analitiki ne zavezujejo, da bi dajali napovedi: ekonomisti napovedujejo padec ruskega gospodarstva. Skratka, ni opaziti stabilizacijskih dejavnikov, ki bi lahko prispevali k pozitivnim napovedim za prihodnja leta, glede na to, da je deželni stanovanjski trg na splošno slabo predvidljiv, pa je skoraj nemogoče sklepati o obetih za prihodnost.
Od konca januarja 2016 se je na trgu elitnih primestnih nepremičnin povečala nakupna aktivnost. Število zahtev za ogled doma je zdaj za skoraj 30 % večje kot v enakem obdobju lani. Kljub temu mnoge kupce očarajo stereotipi, da je trg "vredno", in ni treba hiteti z nakupom podeželske hiše. Strokovnjaki družbe Metrium Group so analizirali, kakšne napačne predstave so se med krizo oblikovale med potencialnimi kupci elitnih primestnih nepremičnin.
1. Elitno podeželsko hišo je zdaj mogoče kupiti s 50% popustom
Skoraj vsak drugi kupec danes začne pregled doma tako, da od prodajalcev zahteva popust. Mnogi so prepričani, da lahko v krizi ceno enostavno prepolovite in kupite "kanarčka za peni". Realna prodaja pa kaže zelo drugačno sliko. S 40-50% popustom lahko danes kupite le predmete v vrednosti 10 milijonov dolarjev ali več.
Konec leta 2015 - v začetku leta 2016 je bil povprečni popust pri transakcijah s hišami v vrednosti do 50 milijonov rubljev 9%, v cenovnem razponu od 50 do 150 milijonov rubljev - 17%, za predmete, vredne več kot 150 milijonov rubljev - 24 %. Hkrati pa pri posebej likvidnih hišah, ki se nahajajo na prestižnih območjih, z dobro razporeditvijo, uspešno arhitekturo in primerno ceno, sploh ne more biti govora o kakršnih koli barantanjih.
"Ni skrivnost, da so bili stroški najdražjih podeželskih hiš pred krizo očitno precenjeni in pogosto niso ustrezali realnosti trga," ugotavlja Ilya Menzhunov, direktor oddelka za elitne nepremičnine Metrium Group. - Poleg tega je bilo pred enim letom običajno navesti cene v dolarjih, zdaj pa v rubljah. Ob upoštevanju menjalnega tečaja in 50-odstotnega popusta od dolarskih cen so stroški hiš v rubljih ostali praktično enaki. Hkrati pa povpraševanje po tako dragih predmetih, ki stanejo od 10 milijonov dolarjev, kot v prejšnjih letih, ni veliko, transakcije pa so redke. Glavni obseg prodaje danes pade na "poceni" hiše za ta trg, za katere bodisi ni popusta ali pa je minimalen ".
2. Na primestnem trgu je zdaj prevelika zaloga
V zadnjem letu so vsake toliko krožile govorice, da so številni lastniki hiteli prodati svoje drage podeželske hiše, trg pa so preplavile nove ponudbe. To je bilo povezano z naslednjim valom družin bogatih ljudi, ki so odhajali v tujino v ozadju "divljanja" krize v državi, in z željo lastnikov, da bi kar najbolje izkoristili prodajo premoženja, izraženega v dolarjih. Pravzaprav bi lahko odšlo 10 znancev, fantazija pa je dodala, da večina lastnikov velikega kapitala zapušča državo.
"Pravzaprav je preobremenjenost trga še ena fantazmagorija," pravi Ilya Menzhunov. »Nestrokovnjaki so morda dobili vtis, da se je število predmetov, danih v prodajo, z nastopom krize večkrat povečalo. A če pogledate statistiko, se izkaže, da se je v primerjavi z začetkom leta 2014 v letu 2016 število ponudb povečalo za največ 10%. Mesečna dinamika pojavljanja novih objektov na sekundarnem trgu je v celoti skladna s obdobjem pred krizo. V bazi podatkov katerega koli velikega nepremičninskega podjetja je trenutno 2-3 tisoč elitnih primestnih nepremičnin. Njihovo število je že nekaj let nespremenjeno."
3. Povpraševanje po luksuznih podeželskih hišah je zdaj minimalno
Po podatkih skupine Metrium v enem tednu podjetje prejme najmanj 200 zahtev za ogled primestnih nepremičnin. To je skoraj 30 % več kot v enakem obdobju lani in je primerljivo s kazalniki pred krizo. Na dan je 4-5 predstav. "V drugi polovici leta 2015 je trg kopičil odloženo povpraševanje," komentira Ilya Menzhunov. - Potencialni kupci so zavzeli držo čakanja in opazovanja dinamike cen. Mnogi prodajalci so res prilagodili svoje cene in začelo je prevladovati število nepremičnin z ustrezno vrednostjo, ki ustreza trenutni tržni realnosti. Po novoletnih praznikih se je povečala potrošniška aktivnost. Stranke so spoznale, da lahko kriza traja, kolikor hočejo, a hkrati življenje teče naprej. Zato so se mnogi od tistih, ki so nakup podeželske hiše odložili "za kasneje", začeli z resničnim iskanjem in ogledom primernih nepremičnin."
4.Z nakupom hiše vam ni treba hiteti
To napačno prepričanje je posledica prejšnjih stereotipov: trg je poln ponudbe in ni povpraševanja po dragih primestnih nepremičninah. "Tudi če je bila stranki hiša med ogledom všeč in se mu je s prodajalcem uspelo pogajati o sprejemljivi ceni, se številnim kupcem ne mudi skleniti posel," pravi Ilya Menzhunov. - Po odhodu iz objekta nadaljujejo s »sondanjem trga« in preučevanjem ostalih ponudb, pri čemer so prepričani, da trg stoji in ponudba ne bo šla nikamor. Medtem pa to hišo kupi nekdo drug. Februarja smo imeli primer, ko so trije predmeti zapored »odšli« iz ene družine v procesu svojih misli. V Moskvi je okoli 500 tisoč milijonarjev in kljub krizi obstaja povpraševanje po kakovostnih nepremičninah z ustreznimi cenami.
5. Cene za luksuzne podeželske hiše bi morale še vedno padati
O tem so prepričani skoraj vsi potencialni kupci. Vendar pa po mnenju strokovnjakov iz Metrium Group predpogojev za še večji upad stroškov luksuznih primestnih nepremičnin ni. Za tiste objekte, katerih lastniki se resnično zanimajo za prodajo, so se že zgodile prilagoditve cen. Preostali prodajalci so pripravljeni "držati črto" do zadnjega in ne bodo popuščali kupcem. "Če se bodo trenutne razmere ohranile - brez večjih nihanj menjalnih tečajev in novih pretresov v zunanjepolitičnem okolju - bodo stroški elitnih primestnih nepremičnin ostali na sedanji ravni," je prepričan Ilya Menzhunov. - Nekatere stranke po ogledu predmeta, vrednega, recimo, 150 milijonov rubljev, izjavijo, da jim je bilo vse všeč, vendar so pripravljene kupiti to hišo za samo 75 milijonov rubljev, brez kakršnega koli razloga. Pomembno je razumeti, da če stroški predmeta na začetku niso bili precenjeni, potem je podvojitev cene nerealno. Še posebej, ko gre za "poceni" ponudbe za ta trg."
"Kupcem, ki nameravajo kupiti elitno primestno nepremičnino v cenovnem razponu do 150 milijonov rubljev, priporočam, da transakcije ne odložijo, če so izbrali nek predmet in jim v vseh pogledih ustreza," povzema Ilya Menzhunov. - Danes najbolj privlačne ponudbe zapustijo trg veliko hitreje kot lani. Po naših opažanjih se trenutno za kakovostne hiše z ustrezno ceno na isti lokaciji zanima okoli 50 naročnikov. Hkrati pa v prihodnjih mesecih pričakujemo še večjo rast aktivnosti kupcev. Tradicionalno je poletna sezona najboljše obdobje za nakup primestnih nepremičnin, saj so v tem času vidne vse prednosti in slabosti predmetov. Prepričani smo, da bodo transakcije potekale v različnih cenovnih segmentih. Toda največje povpraševanje se pričakuje po predmetih v vrednosti do 150 milijonov rubljev. Praviloma so to hiše s površino 300-500 kvadratnih metrov. m s parcelo 20-50 hektarjev, ki se nahaja na prestižnih območjih."
