Segmentacija povpraševanja na podlagi preferenc potrošnikov v okviru razredov in oblik predmetov omogoča optimizacijo višine in strukture prihodkov in odhodkov ob upoštevanju obstoječe prakse sklepanja pogodb na trgu.
Hkrati pri upravljanju poslovnih nepremičnin ni nič manj pomembno, da upošteva vpliv na ciljne kazalnike v segmentih takšnih dejavnikov, kot je izbira "sidrnega" najemnika v skladu s konceptom objekta, razdelitev prostorov med odjemalci.
Izogniti se je treba napakam pri notranji namestitvi sidra in drugim najemnikom, zlasti pri postavitvi sidra v 1. in 2. nadstropju, s čimer bi prodajalcem odvzeli povezano blago, ki se nahaja nad njihovimi prihodki. Če se namerava pritegniti velika veleblagovnica kot sidro za nakupovalni center, potem je vredno izračunati, ali bo dovolj prostora za druge najemnike, ki ponujajo povezano in dodatno blago in storitve. Za najemnika sidra veljajo relativno nizke stopnje.
Za segmentacijo na trgu stanovanjskih nepremičnin je mogoče uporabiti znake, kot so stopnja zadovoljstva strank z njihovimi življenjskimi pogoji in razpoložljivost nakupa (izboljšanja) stanovanj.
Na podlagi tako pridobljenih in obdelanih rezultatov so razvrščeni okraji, v katerih bo povpraševanje po novih stanovanjih enako, nižje ali višje od tržnega povprečja, na podlagi predpostavke, da si anketiranci želijo kupiti stanovanje na istem mestu kjer trenutno živijo.
Pri ocenjevanju zmogljivosti povpraševanja v ciljnih segmentih in njegove porazdelitve v okviru okrajev podjetja je treba upoštevati absolutne značilnosti četrti: število prebivalcev, gostoto prebivalstva, povprečno površino stanovanj itd. . Tako bo mogoče natančneje predvideti velikost in strukturo potencialnega povpraševanja na trgu ter določiti možnosti podjetja.
Za segmentacijo trga na podlagi znakov plačilne sposobnosti strank in razpoložljivosti stanovanj zanje je mogoče pri izbiri oblik plačila uporabiti preferenciale: na račun lastnih sredstev, s sodelovanjem v skupni gradnji, z pomoč varčevalnih shem v stanovanjskih zadrugah in partnerskih odnosih, pa tudi s hipotekarnimi posojili, tako za gradnjo kot za nakup dokončanih stanovanj itd.
2. Upravljanje cen na nepremičninskem trgu
2.1. Razvoj in izvajanje cenovnih strategij
Strateško oblikovanje cen pri upravljanju nepremičnin. Pri določanju cen se glede na razmerje med uveljavljenim jenom in povprečno tržno vrednostjo razlikujejo naslednje glavne vrste strategij oblikovanja cen:
1) premijske cene ali - "posnemanje smetane", ki vključujejo določanje visokih cen za inovativne in prestižne nepremičnine in storitve na nepremičninskem trgu, strategijo višjih premij (zaporedno znižanje cen) in "dežnik cen";
2) nevtralno določanje cen - sledenje vodilnemu, osredotočanje na tržne in konkurenčne cene, diferenciacijo izdelkov (nepremičnine in storitve), strategijo segmentacije trga in minimalni zadosten dobiček;
3) strategije preboja cen ali znižanja cen - vodja stroškov, nedonosno vodstvo.
Za strategije preloma je značilno, da cene določajo na ravni, ki jo stranke vidijo kot nizko ali zmerno v primerjavi z ekonomsko vrednostjo predlagane nepremičnine ali storitve na nepremičninskem trgu. Uporabljajo se za povečanje tržnega deleža podjetja in njegove prodaje, kar vodi v povečanje skupnega bruto dobička tudi po majhni stopnji v ceni na enoto.
Za strategijo premijskih cen je značilno oblikovanje cen, ki so napihnjene glede na vrednost blaga, ki jo oceni kupec. To neravnovesje prinaša dobiček od prodaje po cenah, ki vključujejo premijo za najbolj popolno zadovoljevanje potreb ozke skupine kupcev. Pri nevtralnih cenah je cena, ki jo ponuja prodajalec, ustrezna razmerju med ceno in vrednostjo, ki se pričakuje v ciljnem segmentu nepremičninskega trga.
Razlike v cenovnih strategijah ne določajo nabavna vrednost cen za predmet in storitve na nepremičninskem trgu, temveč njihovo dojemanje s strani sedanjih in potencialnih kupcev na splošno v primerjavi s ponudbami drugih udeležencev na trgu. Na primer, najemnine za prvovrstne pisarniške prostore na ruskem trgu so lahko absolutno visoke in hkrati nizke za tuja podjetja glede na mednarodno raven za najem podobnih prostorov. Zato bo določanje visokih obrestnih mer za te ciljne stranke posledica strategije preloma cen in ne posnemanja smetane.
Oblikovanje in izvajanje učinkovite celovite politike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu je treba razdeliti na naslednje sklope.
1. Razvoj niza cenovnih strategij, ob upoštevanju stopnje življenjskega cikla predmeta na nepremičninskem trgu, pa tudi:
Rezultat raziskav in analize preferenc ciljnih segmentov, ocene pripravljenosti plačati več (ali manj) za predlagani objekt;
Zneski in struktura stroškov, ki jih je treba pokriti po fiksni ceni za objekt;
Konkurenčno okolje - možna dejanja konkurentov v smislu cenovnih ponudb na ciljnih nepremičninskih trgih.
2. Upravljanje cen storitev in nepremičninskih predmetov na podlagi mehanizmov za njegovo določanje in prilagajanje.
Ta pristop predpostavlja doseganje in razvoj ne le kratkoročnih, ampak tudi dolgoročnih konkurenčnih prednosti. S stališča cenovne strategije se veljavnost uporabljenih cen analizira glede na to, kakšen bo rezultat in koliko ustreza ciljem družbe za upravljanje (prodajalec nepremičnin). Na primer, razvijalec, ki znižuje cene svojih nepremičninskih predmetov, da bi aktivno privabil dodatne stranke, lahko kratkoročno poveča prihodke. Vendar pa bo morebitna cenovna vojna, ki jo bo povzročilo to srednjeročno in dolgoročno znižanje, povzročila nerentabilnost, če bodo stroški razvijalca višji od povprečja v industriji.
Takšnim negativnim posledicam se je mogoče izogniti z oceno konkurenčnih pogojev na ciljnih trgih in potrošniške vrednosti nepremičnine. V pogojih popolne konkurence, ko delež vsakega od udeležencev ne presega 1-2%, je najbolj primerno, da se stopnja določi na podlagi povprečne tržne ravni. V monopolistični konkurenci lahko najemnine povečajo dobiček v že zajetih segmentih ali pa so v obdobju prodora v nove tržne niše nižje od nabavne cene.
Za oligopolistični nepremičninski trg je značilen največji nabor možnih cenovnih strategij s poudarkom na konkurentih. Če je družba za upravljanje med vodilnimi, je mogoče obrestno mero določiti na ravni, ki zagotavlja največji trenutni dobiček, ob upoštevanju preostalega povpraševanja. Družba spremljevalka se mora pri oblikovanju cen osredotočiti na stopnje vodilnih s prilagoditvijo kakovosti storitev, tehničnih, operativnih in potrošniških lastnosti nepremičninskega objekta itd.
Predmet po disciplinah
Na temo "Cene na nepremičninskem trgu"
Uvod
Eden od glavnih kazalnikov razvoja normalnih tržnih razmerij v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50% svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. Za izvajanje zakonskih dejavnosti potrebne prostore. Pomen domačega trga nepremičnin kot gospodarskega sektorja potrjujejo njegov visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka raven proračunskih prihodkov od začetne prodaje, dajanje državnih in občinskih nepremičnin v najem (vključno z zemljišči) in visoka stopnja prihodkov od davkov na nepremičnine in transakcij z njimi.
V vsaki družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih razmerij zasedajo nepremičnine, z delovanjem katerih so življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije tako ali drugače povezani.
Glavne fizikalne značilnosti nepremičnine kot blaga so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje izdelave in trajnost.
V nadaljevanju bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot panoge, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu ter opisal značilnosti gospodarskega, ekološkega stanja vsakega od njih. območja mesta, saj se lahko prebivalec tega območja seznani s prednostmi in slabostmi svojega območja.
Podrobno bomo preučili vse dejavnike oblikovanja cen nepremičnine, ki neposredno vplivajo na njihovo vrednost. Videli bomo tudi, katere metode se uporabljajo za ocenjevanje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
Na koncu bomo analizirali posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
"Nepremičninski trg je poseben sklop mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in prostor se razporeja med različne konkurenčne možnosti rabe zemljišč."
Bolj popolna bo opredelitev nepremičninskega trga kot kompleksa razmerij, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih predmetov. Tako so glavni procesi nepremičninskega trga razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet pravic do nepremičnin.
Nacionalni trg nepremičnin je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronem razvoju, stopnji cen in tveganjih, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanju zakonodaje, politični in socialni stabilnosti itd. .
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:
§ informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
§ posredovanje - vzpostavitev povezav med potrošniki, povpraševanjem in ponudbo;
§ prosto oblikovanje cen nepremičninskih predmetov in varstvo lastninskih pravic;
§ prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva, učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima nepremičninski trg (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Riž. 1. Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. V njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, višina cene pa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če povpraševanje naraste, potem se cena dvigne; če pa cena naraste, potem povpraševanje pade, in če cena pade, potem povpraševanje naraste. Nadalje, če se povpraševanje povečuje, s tem pa tudi cena, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane dobičkonosna.Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izravnajo. Če povpraševanje naraste in cena naraste nad normalno raven, se ponudba poveča; to zvišanje zlahka prestopi mejo potrebnega, nato pa cena pade pod normo. "
1.1 Stanovanjski trg v Sankt Peterburgu
Trenutno v Sankt Peterburgu živi približno 4,8 milijona prebivalcev, v skoraj 44 tisoč stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
V dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20%) je približno 20%stanovanj, v zadovoljivem (obraba od 21 do 40%) - 50%, nezadovoljivo (obraba nad 30%) - 30%, 15 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanjskega sklada potrebuje velika popravila, skoraj 25% prebivalstva Sankt Peterburga živi v skupnih stanovanjih.
ü Trg investicijskih projektov in samostojnih stavb.ü Tržni pisarniški prostori.
ü Tržni prostori.
ü Trg proizvodnih in skladiščnih prostorov.ü Stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarno: - večstanovanjske stavbe v gradnji v mikrookrožjih;
- obnovljene stanovanjske stavbe v središču mesta;
- enodružinske hiše v gradnji;
Sekundarno:
Nakup in prodaja stanovanj v centru;
- stanovanja v mikrookrožjih.
Najemnina: Navadna stanovanja
- apartmaji z večjim udobjem
- sobe.
Zaradi pomanjkanja dobro razvitih inženirskih ozemelj z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo, nizke kupne moči prebivalstva, nerazvitega zemljiškega trga trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. Predpotopne arhitekturne rešitve, zgrajene v zadnjih petih letih, izredno nizka likvidnost in prodajna cena takšnih stavb sta dokaz tega. ...
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na ceno nepremičnine - lokacijo. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, krajini, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanj, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glej Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo ocenili okrožja med najprestižnejšimi:
v osrednji
v Admiraltejski
v Vasileostrovski
v Moskvi
v Primorskem
v Petrogradsky
v Kalininski
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevskem
v Krasnoselski
v Kirovsky
Oddaljenost od podzemnih postaj.
Če je razdalja več kot 3 postanki s prevozom, se lahko zniža cena za 10-15%
Posebni primeri po okrožjih z opisom si lahko ogledate v Dodatku 1.
2. Metode oblikovanja cen
Ocenjevanje nepremičnine, določitev njene tržne vrednosti kot prevladujoče cene za to vrsto nepremičnine, je zapletena zadeva, ki jo opravljajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so za to vrsto dejavnosti prejeli državno licenco.
Vrednotenje se izvaja z mnogimi metodami, katerih rezultati morajo biti med seboj skladni. »Postopek za soglasje« rezultatov, pridobljenih z različnimi metodami, ni omejen na izračun aritmetične sredine, ampak zahteva tehtanje pomena vsakega pristopa za določeno situacijo, namene ocenjevanja, vrsto lastnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih izmed njih: primerjalnih, donosnih in stroškovnih.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in zamenjava. S seznama njegovih prednosti je mogoče izpostaviti: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagajanje različnih funkcij; podaja statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi nepremičnine z njenimi nasprotnimi stranmi, za katere obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri cenitvi nepremičnin:
1. Predmet ne sme biti edinstven.
2. Podatki morajo biti celoviti, vključno s pogoji transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerjanih analogov ocenjene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
Primerjalni pristop temelji na načelih:
· Zamenjava;
· Ravnovesje;
· Ponudba in povpraševanje.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi je treba izvajati pod pogoji, značilnimi za ta segment:
· Trajanje izpostavljenosti. Obdobje izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu;
· Neodvisnost subjektov transakcije. Neodvisnost pomeni, da se transakcije ne sklepajo po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
· So v družinskem razmerju;
· Ali so predstavniki holdinga in neodvisnega hčerinskega podjetja;
· Medsebojna soodvisnost in vzajemni interes;
· Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· Se ukvarjajo s prodajo nepremičnin umrlih oseb itd .;
Naložbena motivacija, ki jo določajo:
· Podobni motivi vlagateljev;
· Podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba objektov;
· Stopnja propadanja stavbe.
Glavna merila za izbiro analognih objektov pri cenitvi nepremičnin:
1. Lastništvo nepremičnine.
Prilagoditev lastništva je razlika med tržno najemnino in pogodbeno najemnino, saj se polno lastništvo določi s tržno najemnino in razpoložljivimi sredstvi.
2. Pogoji financiranja transakcije.
V primeru netipičnih pogojev financiranja posla je potrebna temeljita analiza, zaradi česar se izvede sprememba.
3. Pogoji prodaje in čas prodaje.
4. Lokacija.
5. Fizikalne lastnosti.
Ena od glavnih pomanjkljivosti pa je obseg zanesljivih informacij, ki jih je mogoče dobiti le na množičnih nepremičninskih trgih, sčasoma pa prejete informacije postanejo zastarele, zanesljivost ocene pa se zmanjša; zanemarja tudi pričakovanja.
2.2 Metoda vrednotenja dohodka
Ta metoda vrednotenja temelji na nenehno ponavljajočih se opažanjih - višji je dohodek, ki ga prinaša nepremičnina, dražji je.
Dohodkovni pristop ocenjuje trenutno vrednost nepremičnine kot sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov, tj. odraža:
· Kakovost in količina dohodka, ki ga lahko nepremičnina prinese v svoji življenjski dobi;
· Tveganja, značilna za ocenjeni objekt in regijo.
Pristojni pristop se uporablja za določanje:
· Vrednost naložbe, saj potencialni vlagatelj za predmet ne bo plačal več kot trenutna vrednost prihodnjih prihodkov od tega objekta;
· Tržna vrednost.
2.3 Metoda ocenjevanja stroškov
Stroškovni pristop je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovitev ali zamenjavo predmeta cenitve, ob upoštevanju nabrane amortizacije. Temelji na predpostavki, da kupec za dokončan objekt ne bo plačal več kot za ustvarjanje predmeta podobne uporabnosti. Prednosti stroškovnega pristopa:
Pri ocenjevanju novih objektov je stroškovno najbolj zanesljiv pristop. Ta pristop je priporočljiv ali edini možen v naslednjih primerih:
· Tehnično -ekonomska analiza stroškov novogradnje;
Utemeljitev potrebe po posodobitvi obstoječega objekta;
· Ocena stavb s posebnim namenom;
· Ocenjevanje predmetov v "pasivnih" tržnih sektorjih;
· Analiza učinkovitosti rabe zemljišč;
· Reševanje problemov zavarovanja predmetov;
· Reševanje davčnih težav;
· Pri usklajevanju cen nepremičnine, pridobljenih na druge načine.
Slabosti stroškovnega pristopa:
1. Stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti.
2. Poskusi doseganja natančnejšega rezultata ocenjevanja spremljajo hitro povečanje stroškov dela.
3. Razhajanje med stroški nakupa nepremičnine, ki se vrednoti, in stroški nove gradnje popolnoma iste nepremičnine, saj se nabrana amortizacija odšteje v postopku ocenjevanja stroškov gradnje.
4. Težave pri izračunu stroškov reprodukcije starih stavb.
5. Težave pri določanju količine nakopičene obrabe starih stavb in struktur.
6. Ločena cenitev zemljišč od stavb.
7. Problematična ocena zemljiških parcel v Rusiji.
Tako je zaradi uporabe treh pristopov pri ocenjevanju nepremičnine in dogovora o doseženih rezultatih pridobljena vrednost ocenjene nepremičnine, ki bo predstavljena v ocenjevalnem poročilu.
Določitev skupne vrednosti stroškov mora spremljati upoštevanje predpostavk in omejevalnih pogojev zaradi popolnosti in zanesljivosti uporabljenih informacij.
3. Cenovni in cenovni dejavniki
Zaradi posebnosti predmeta trgovanja na trgu nepremičnin ima sam trg številne značilnosti, predvsem pa to individualnost cen... Strokovnjaki za trg razlikujejo določene kategorije nepremičnin, glede na njihove cenovne in kakovostne značilnosti, vendar lahko takšno razvrstitev imenujemo pogojna, saj je težko najti več stavb ali zemljišč, ki so si med seboj popolnoma podobni. osnovne značilnosti.
Cene na nepremičninskem trgu pogosto je neposredno odvisna od družbeno-ekonomskega stanja v regiji. Poleg tega je za trg značilno veliko tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali dati v najem svoje nepremičnine (razen segmentov trga, kjer povpraševanje bistveno presega ponudbo), je trg nepremičnin nelikviden.
Poleg vsega naštetega je še en problem. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah, v nasprotju na primer s trgom vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadar koli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celota funkcij.
Nepremičnine so najbolj trpežno blago, običajno z bistveno višjo vrednostjo od drugih dobrin. Zemlja je po svoji naravi večna, zgradbe in zgradbe služijo desetletja, podjetja pa nastajajo za nedoločen čas. Tržna vrednost nepremičnine je najverjetnejša cena za prodajo - nakup na konkurenčnem trgu. Cena nepremičnine, tako kot vsaka druga dobrina, je določena z razmerjem ponudbe in povpraševanja.
Ponudba nepremičnin je zaradi dolgega cikla nastajanja nepremičnin šibko odvisna od cene, v kratkem pa od nje praktično ni odvisna, zato kratkoročno ceno nepremičnine določa predvsem povpraševanje . To je še posebej očitno pri določanju cen zemljišč.
Od česa je odvisno povpraševanje? Vplivnih dejavnikov je veliko in niso združeni na enak način za različne nepremičnine, čeprav obstajajo splošni vzorci. Natančneje, osredotočimo se na stanovanjski trg, kjer je izdelek storitev za zagotavljanje stanovanja osebi.
V tržnem gospodarstvu se oblikovanje cen v zunanji trgovini, pa tudi na domačem trgu, izvaja pod vplivom posebnih tržnih razmer.
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu poteka pod vplivom zunanjih in notranjih dejavnikov. Obstajajo naslednje skupine zunanjih dejavnikov:
Makroekonomski dejavniki;
Mikroekonomski dejavniki;
Socialne razmere v regiji.
Makroekonomski dejavniki so značilni za gospodarske razmere v državi. TO makroekonomski dejavniki vključujejo:
Bruto domači proizvod (BDP);
Stopnja inflacije;
Stopnje donosa na finančne instrumente;
Denar v rokah prebivalstva;
Dohodek prebivalstva;
Stopnja zaposlenosti delovno sposobnega prebivalstva;
Stanje trgovinske bilance;
Indeks cen življenjskih potrebščin za blago in storitve.
V pogojih ravnovesnega trga in stabilnega gospodarstva je stopnja rasti cen nepremičnin vsota stopnje inflacije nacionalne valute in stopnje rasti BDP (običajno približno 1-3%).
Stanje ruskega gospodarstva je močno odvisno od izvoza proizvodov gorivno -energetskega kompleksa. Eden odstotek prebivalstva, zaposlenega v naftni in plinski industriji, predstavlja četrtino BNP. Tako trenutna raven svetovnih cen nafte postaja eden izmed makroekonomskih dejavnikov, ki s prispevanjem k gospodarski rasti ali padcem cen na nepremičninskem trgu.
Ena od značilnosti nepremičninskega trga v Rusiji je njegova dvojna valuta. Vezava cene nepremičnine na ameriško valuto vodi v oblikovanje cenovne odvisnosti od sprememb tečaja dolarja in njegove kupne moči v Rusiji.
Makroekonomski dejavniki imajo odločilno vlogo pri cenitvi nepremičnin. Če je delovanje makroekonomskih dejavnikov relativno stabilno, potem stanje na nepremičninskem trgu določajo mikroekonomski dejavniki.
Mikroekonomski dejavniki opiše gospodarske razmere v določeni regiji. Med njimi ločimo naslednje dejavnike:
Splošne gospodarske razmere v regiji;
Stopnja razvoja regije;
Diverzifikacija zaposlovanja delovno sposobnega prebivalstva;
Naložbeni tok.
Stopnje gospodarske rasti v Sankt Peterburgu so na ravni vseslovenskih indeksov.
Za socialne razmere v regiji so značilni naslednji dejavniki:
Delež delovno sposobnega prebivalstva v celotnem prebivalstvu;
Migracijski tokovi;
Demografske razmere;
Stopnja brezposelnosti v regiji.
Sankt Peterburg kaže pozitivno rast prebivalstva. Stopnja brezposelnosti je na relativno nizki ravni registrirane brezposelnosti.
Notranji dejavniki nepremičninskega trga vključujejo:
Institucionalni dejavniki;
Dinamika (vztrajnost) trga;
Dinamika obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem;
Razmerje cen primarnega in sekundarnega trga;
Informacijska varnost in odprtost trga.
Institucionalni dejavniki ki vplivajo na nepremičninski trg:
Državna ureditev;
Ureditev davka na nepremičnine.
Vladna ureditev obsega objavo predpisov, ki tvorijo pravni okvir za trg nepremičnin. Eden od izrazitih primerov dvoumnega vpliva zakonodajnih aktov na delovanje trga nepremičnin je Zvezni zakon Ruske federacije z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ "Sodelovanje pri skupni gradnji stanovanjskih hiš", ki je začel veljati aprila 2005. Po eni strani ščiti pravice imetnikov lastniškega kapitala, po drugi strani postavlja razvijalce v zelo strog okvir, ki ga ne morejo izpolniti. Posledično se je v obdobju razvoja zaobljenih rešitev zmanjšala ponudba na primarnem trgu. Na splošno je sprejetje zakona o deljeni gradnji predstavljalo približno 20% zvišanja cen na primarnem trgu leta 2005.
Regionalni organi lahko sprejmejo tudi ločene predpise, ki omejujejo promet z nepremičninami na regionalni ravni.
Za nepremičninski trg je značilna vztrajnost. To je posledica dejstva, da je povprečno obdobje izpostavljenosti približno dva do tri mesece. V zvezi s tem se trendi na trgu nepremičnin odražajo v spremembi povprečne cene ne prej kot v 2 mesecih.
Obseg in dinamiko povpraševanja na nepremičninskem trgu določajo naslednji dejavniki:
Plačilna sposobnost prebivalstva;
Sprememba okusov in preferenc prebivalstva.
V Rusiji je za nepremičninski trg značilen visok delež latentnega (skritega) povpraševanja. Raziskave, izvedene v okviru enega od projektov Svetovne banke, so pokazale, da bi 77% vprašanih želelo spremeniti svoje življenjske pogoje. To je posledica nizke razpoložljivosti stanovanj in visoke stopnje fizične obrabe na sekundarnem trgu. Čeprav je po standardih treba vsakih 10-15 let opraviti obsežno prenovo, v sedanjih "brežnjevkah" in "hruščkovkah" več kot 30 let ni bilo opravljenih nobenih popravil.
Naslednji dejavnik, ki vodi k povečanju povpraševanja, je sprememba predstave prebivalstva o udobnih stanovanjih: ozki hodniki, majhna okna, nizki stropi, odsotnost garažnih omar - vsi ti znaki prenašajo stanovanja v dobrem fizičnem stanju v kategorijo zastarelih.
Do nedavnega je bil glavni dejavnik, ki je spodbujal plačilno sposobnost povpraševanja, hipoteka. Tako se je na primer v prvem četrtletju 2006 delež transakcij z uporabo hipotek podvojil v primerjavi z letom 2005.
Obseg ponudbe na trgu je določen:
Prisotnost rezerve nepremičninskih predmetov;
Obseg novogradnje.
Obstoječe neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na trgu je glavni razlog za dvig cen na trgu nepremičnin.
Parametri, ki prilagajajo ceno posameznega stanovanja glede na povprečno raven cen, so razdeljeni v 3 kategorije:
Trajno;
Pogojno trajno;
Tako kot spremenljivke.
Stalni parametri stanovanja odražajo značilnosti, ki veljajo za hišo kot celoto. Ti parametri vključujejo:
Vrsta stavbe.
Druga skupina vključuje dejavnike, ki jih lastniki praviloma ne morejo spremeniti, vključno z:
Celotna površina;
Postavitev;
Višina stropa;
Stenski material;
Naravna osvetlitev prostora;
Orientacija stanovanja;
Balkoni, lože;
Prisotnost dvigala;
Zunanje okolje.
Tretja skupina vključuje pogojno spremenljive parametre, povezane z udobjem doma:
Stanje tal, stropov, sten;
Okna in vrata;
Inženirska komunikacija;
Prisotnost telefona.
Prvi dve skupini umeščata stanovanje in določata, kateremu razredu pripada (elitni, poslovni ali ekonomski razred). Značilnosti parametrov druge skupine nedvoumno vplivajo na oblikovanje cen - povečanje ali znižanje. Kar zadeva parametre tretje skupine, bo njihov vpliv določen z začetnimi značilnostmi prvih dveh skupin. Tako standardna prenova elitnega stanovanja ne povečuje njegovih stroškov, podoben učinek se pojavi v razmerah evropske prenove v stari hiši.
Vpliv razvrstitve stanovanjske stavbe je skoraj eden glavnih parametrov njene cene.
V bistvu velja naslednje. klasifikacija stanovanjskih stavb:
Poseben projekt;
Izboljšana postavitev;
Stalin;
Hruščov;
Brežnjevka;
Pentagon;
Celoten film;
Majhna družina.
Naslednji parameter, ki določa stroške stanovanja, je material, iz katerega je hiša zgrajena. Glede na to funkcijo klasifikacije razlikujejo doma:
Lesena;
Blok (monolitni),
Plošča;
Opeka.
Kljub aktivnemu razvoju novih oblik blokovske in panelne stanovanjske gradnje ostajajo opečne hiše najbolj prestižne.
Med dejavniki, ki znižujejo ceno stanovanja, je lokacija v zunanjih nadstropjih. m. stanovanja v zunanjih nadstropjih stanejo 5% manj kot stanovanja v srednjih nadstropjih.
Za zaključek lahko rečemo, da imajo trgi nestanovanjskih in stanovanjskih nepremičnin skupne težave. Nizka ponudba je eno najbolj perečih vprašanj. Za rešitev tega problema je treba spodbuditi gradnjo novih nepremičninskih objektov. Položaj, ko se z uvedbo hipotekarnega instituta umetno poveča učinkovito plačilno povpraševanje, vodi v povečanje vrzeli med ponudbo in povpraševanjem ter posledično v nov krog cen.
Pregled cen stanovanjskih nepremičninskih trgov v Sankt Peterburgu po okrožjih mesta od 12. oktobra 2009
Oktobra 2009 so cene v segmentu novogradenj nihale zanemarljivo. Vasileostrovskiy se je podražil za 3,7%, Kirovskiy - za 1,1%, okrožja Kalininskiy, Primorskiy in Vsevolozhskiy so se podražila za približno 1,5%.
Najdražja okrožja mesta so dosledno Petrogradsky, Central in Vasileostrovsky. Najcenejša so okrožja Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Čez teden, do 13. oktobra 2009, so se cene sekundarnih stanovanj po regijah premikale tudi v različne smeri. Okrožja Vyborgsky, Kronstadsky so se zvišala za 1,6-1,7%, stroški Krasnoselskega okrožja in okrožij zgodovinskega središča so se povečali za 1%, razen osrednjega, ki je padlo za 0,8%. Rahlo so se znižali tudi okrožja Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky.
Primarni trg
Okrožje:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Tedenska rast: Mesečna rast cen Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Vyborgsky 64719.16 67117.18
Kalininski 73650,23 72494,39
Kirovsky 76655.7 77529.52
Krasnogvardejski 66380,46 66380,46
Krasnoselski 62394,3 63172,25
Moskovski 75307,33 74818,77
Nevski 70186,81 70072,63
Petrogradsky 95780.2 95780.2
Primorski 70612,3 69611,52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Osrednji 111607.78 111607.78
Vsevolozhsky 51063.96 50473.17
Letovišče 66924,91 66924,91
Petrodvortsovy 68231,9 68231,9
Puškinski 59879,04 59.060,49
Regija 47434,53 47434,53
Glede na kazalnike zgornjega diagrama je razvidno: cene primarnih stanovanj najvišje ravni opazimo v osrednjem, Petrogradskem in Vasileostrovskem okrožju.
In najbolj dostopni ostanki: okrožja Puškin, Vsevolozhsky in Oblast.
Na sekundarnem stanovanjskem trgu stanje z vodilnimi cenovnimi regijami ostaja nespremenjeno. Palma pripada osrednjemu, Petrogradskemu, Vasileostrovskemu, Admiraltejskemu in Moskovskemu okrožju. Najcenejša območja so Vsevolozhsky, Kolpinsky in Kronshtadsky ter sekundarna stanovanja v regiji.
Okrožje sekundarnega trga: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 Rast za teden: Rast cene za mesec Admiraltejski 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Vasileostrovski 90004,88 90580,95 0,6% -0, 8% Vyborgsky 75573,26 76.870,02 1,7% -0,6% Kalininski 76.988,66 77305,36 0,4% -5,8% Kirovski 74 569,59 74 218,1 -0,5% -1,6% Krasnogvardejski 76294,78 76,582,73 0,4% -2,3% Krasnoselski 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Moskovski 86,699,28 86,429,26 -0,30% -0,30% Petrogradski 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% Primorski 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Frunzenski 75009,45 74.914,66 -0,1% -1,1% Središče 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Vsevoložski 57825,61 57427,06% -0,7% -75,77% -62,77% -3,3% Kronstadt 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Kurortny 72031,32 71,572,05 -0,6% -0,5% Petrodvortsovy 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Puškin 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Regija 44296 44296 0,0% -5,5
Cene na sekundarnem stanovanjskem trgu se razlikujejo glede na povpraševanje po najbolj priljubljenih območjih.
Najdražji so osrednji, petrogradski, vasileostrovski, admiraltejski in moskovski okrožje, najbolj dostopna pa ostaja regija kot prej.
Na dani stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so v nepopolnosti pravnega okvira, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, nedoslednosti med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo, pa tudi v razširjenosti skupnega povpraševanja nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, se soočajo z akutnim pomanjkanjem stanovanjskih nepremičnin, maloprodajnih, pisarniških in industrijskih površin ter zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjeno njihovi gradnji. Sankt Peterburg mora zdaj povečati površino skladiščnih prostorov ter rekonstrukcijo in prenovo obstoječih stavb in struktur. Posojilni mehanizmi so premalo učinkoviti, zlasti program hipotekarnih posojil, ki v svojem obstoju ni dosegel pomembnih rezultatov. In zdaj je doživel začasen propad.
4. Razvoj nepremičninskega trgain njeno napoved
Za stopnjo razvoja nepremičninskega trga in njegovih posameznih področij v različnih državah so značilni prevladujoči posebni pogoji, odvisni od višje sile, političnih in drugih razmer v posamezni državi, pa tudi glavnih smeri določanja cene in vrednosti 1 m2 te ali one vrste nepremičnine.
Odlok Gosstroya Ruske federacije je določil povprečno tržno vrednost 1 m2 celotne stanovanjske površine za 4. četrtletje 2002 za izračun zneska brezplačnih subvencij in posojil za nakup stanovanjskih prostorov za vse kategorije državljanov, ki jim subvencije in posojila se zagotavljajo na stroške zveznega proračuna. V Ruski federaciji so bili ugotovljeni naslednji stroški 1 m² stanovanj (v povprečju 8850 rubljev): v severozahodni regiji - 6860 rubljev; v Leningradski regiji - 7000 rubljev; v moskovski regiji - 11.000 rubljev; v Sankt Peterburgu - 10.300 rubljev; v Moskvi - 16.000 rubljev.
V isti uredbi so bili določeni povprečni stroški 1 m² celotne stanovanjske površine za izračun brezplačnih subvencij za gradnjo stanovanj za državljane, prizadete v poplavi leta 2002 v južnem zveznem okrožju. Višina subvencij se giblje od 8020 do 8500 rubljev. za 1 m².
Poleg tega se mesečno preračuna (kot je določeno z odlokom vlade Moskve št. 896 z dne 9. oktobra 2001), strošek 1 m² pa se odobri pri izračunu subvencij za gradnjo ali nakup stanovanj v Moskvi. . V zadnjem mesecu so se ti stroški povečali za 95 rubljev. in je znašal 17.595 rubljev.
Metodologija izračuna temelji na podatkih, prejetih od velikih vlagateljev-razvijalcev, in analizi stanovanjskega trga. To upošteva ceno 1 m² v tipični panelni hiši na področju množičnega razvoja.
Povprečno ponudbeno ceno stanovanj je priporočljivo preučiti na določenem primeru, saj so stroški 1 m² stanovanj odvisni od dveh glavnih dejavnikov: lokacije objekta in vrste gradnje.
V Sankt Peterburgu so najnovejši trendi:
1. Vodilna v ponudbi so okrožja Kalininsky, Primorsky in Krasnogvardeisky (po padajočem vrstnem redu).
2. Povprečne cene voditeljev predloga so 500–550 ameriških dolarjev.
3. V okrožju Admiralteisky so tipična stanovanja cenejša zaradi nizkega ugleda okrožja in težkih prometnih povezav.
V moskovski regiji je priporočljivo preučiti spremembo cene 1 m2 stanovanj v mestih, ki so vanj vključena.
Analiza komercialnega nepremičninskega sektorja v začetku leta 2002 je pokazala, da je največ povpraševanja po maloprodajnih in pisarniških prostorih, ki so večinoma na območjih z visoko poslovno aktivnostjo.
V Sankt Peterburgu ta območja vključujejo Central, Vasileostrovsky, Moskovsky in Petrogradsky. 56% ponujenih prodajnih in 77% pisarniških prostorov se nahaja v središču mesta. Verjetno bo v bližnji prihodnosti Naselje Vyborgskaya zasedlo stabilen položaj v tem sektorju nepremičninskega trga. kjer se razvijajo in ponovno odpirajo poslovni centri.
Zaključek
Nepremičnine so osnova nacionalnega bogastva države.
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura.
Kot vsak drug trg ima stanovanjski trg svoje pomanjkljivosti in prednosti. Od glavnih prednosti: več dobička kot na drugih trgih v obdobju delovanja. Pomanjkljivost pa je: stroga odvisnost od zunanjih pogojev regulacije, povpraševanja potrošnikov, možnosti za naložbe in gradbeni kompleks regij.
Problem cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih razmerij, zato je sprememba cen na tem trgu odvisna od številnih dejavnikov. Cene na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisna od družbeno-ekonomskega stanja regije, njenega razvoja in naložb. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten sklop lastnosti, o katerih smo podrobno razpravljali v tem tečaju.
Ocenjevanje nepremičnine, določitev njene tržne vrednosti kot prevladujoče cene za to vrsto nepremičnin je zapletena zadeva, za katero so bile ustvarjene posebne metode: primerjalne, donosne in drage, če naštejemo le nekatere izmed njih.
Ruski nepremičninski trg je predstavljen z nizko ponudbo stanovanj in visokimi kazalniki fizične obrabe na sekundarnem trgu.
Povečanje obsega novogradenj je zapleteno zaradi dejstva, da občinske oblasti ne omogočajo prostega vstopa v industrijo novih razvijalcev in jim ne dajejo dovoljenja za odkup zemljišč.
Na dani stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divjega". Razlogi so v nepopolnosti zakonodajne podlage, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, nedoslednosti med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo, pa tudi v razširjenosti skupnega povpraševanja nad ponudbo.
Celoten trg nepremičnin lahko v grobem razdelimo na trg zemljišč, stanovanjski trg, nestanovanjski trg in trg poslovnih nepremičnin. Predmet trgovanja na nepremičninskem trgu ima eno posebno značilnost, ki ga razlikuje od drugega blaga. Govorimo o fiksni lokaciji zemljišč in stavb. V zvezi s tem so transakcije z nepremičninami najbolj aktivne na lokalnih trgih.
Poseben subjekt, katerega prisotnost je značilna le za nepremičninski trg, je ocenjevalec, ki v skladu z obstoječimi standardi, razmerami na samem trgu in drugimi merili ocenjuje vrednost nepremičninskih objektov, pa tudi zemljišča.
Zaradi posebnosti predmeta trgovanja na nepremičninskem trgu ima sam trg številne značilnosti, predvsem pa individualnost določanja cen. Strokovnjaki za trg opredeljujejo določene kategorije nepremičnin v skladu z njihovimi cenovnimi in kakovostnimi značilnostmi. Toda kljub temu lahko takšno razvrstitev imenujemo pogojna, saj je težko najti več stavb ali zemljišč, ki so si po številnih osnovnih značilnostih popolnoma podobni.
Cene na nepremičninskem trgu so pogosto neposredno odvisne od družbeno-ekonomskega stanja v regiji. Poleg tega je za trg značilno veliko tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali dati v najem svoje nepremičnine (razen segmentov trga, kjer povpraševanje bistveno presega ponudbo), je trg nepremičnin nelikviden.
Kljub zgoraj navedenemu obstaja še en problem. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo dejansko stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko dobiti zanesljive informacije o transakcijah, v nasprotju na primer s trgom vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadar koli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten kompleks lastnosti.
Cena katerega koli nepremičninskega objekta, pa naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je določena z vplivom celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnine na splošno dražje ali cenejše.
Če analiziramo razloge za spremembe cen na trgu, je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: - lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - to so lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, napolnjenost, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja je izraženo v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v prvem nadstropju v povprečju 15% cenejše od podobno v povprečju, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še dolgo.
Če poznamo stopnjo vpliva na ceno lokalnih dejavnikov, je mogoče rešiti problem ocenjevanja ločenega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Upoštevanje lokalnih dejavnikov pa ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za reševanje težav tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so najprej makroekonomske značilnosti: - politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja podjetij in proizvodnje v danem mestu, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva.
Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen na lokalno in globalno, ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so v glavnem odvisni od parametrov določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v določenem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Bilo je pred šestimi, petnajstimi in več leti, jasno je, da bo tako tudi v prihodnje. Prav tako bodo stanovanja na obrobju verjetno cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa so dražja kot v bližini industrijske cone. Kot prvi približek lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, na primer postopen upad prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge, da imajo telefon v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele po desetih do dvajsetih letih.
Praktične izkušnje kažejo: za male stanovanjske nepremičnine je priporočljivo izvesti vrednotenje po poenostavljenem postopku, ki lahko temelji le na metodi primerjave tržne prodaje. Pristop k vrednotenju v smislu primerjave prodaje temelji na neposredni primerjavi ocenjene nepremičnine z drugimi nepremičninami, ki so bile prodane ali so vključene v register za prodajo. Kupci svoje ocene vrednosti pogosto temeljijo predvsem na nepremičninah, ponujenih za prodajo. Ocenjevalci te podatke uporabljajo tudi v povezavi s podatki o prodanih ali najetih nepremičninah. Ta pristop temelji na načelu substitucije, ki pravi: kadar obstaja več blaga ali storitev podobne primernosti, je tisto z najnižjo ceno najbolj povpraševano in je najbolj razširjeno. V zvezi s stanovanji to pomeni: če ga je mogoče videti na trgu (kar je običajno), potem je njegova vrednost običajno določena na račun pridobitve hiše enake privlačnosti, kar ne bo trajalo dolgo, da se izvede zamenjava .
Masovna cenitev nepremičnin je poseben pristop k poenostavljeni oceni velike skupine podobnih objektov (stanovanj). Takšna ocena se izvede po določeni metodi: za ovrednoteni predmet se določi ustrezen niz vrednosti fiksnega niza njegovih parametrov, nato pa se v skladu s pravili, nespremenjenimi za vse predmete, vrednost njegovega se oblikuje vrednotenje.
Skupinsko vrednotenje ima svoja posebna področja uporabe. Primer takšnega ocenjevanja je ocenjevanje stanovanj "po Uradu za tehnične popise (ZTI)" na podlagi stroškovnega pristopa. Izvaja ga vladna agencija in se uporablja za določanje davkov in pristojbin. Vendar ocena ZTI ne temelji na tržni vrednosti. Zato tržne informacije za njihovo izdelavo niso potrebne.
Poudariti je treba razliko med dejansko prodajno ceno in tržno vrednostjo. Cene so razdeljene na prodajalčevo, kupčevo in prodajno ceno.
Prodajalčeva cena je znesek, ki ga sam prejme kot rezultat transakcije. Kupčeva cena je vsota vseh stroškov nakupa stanovanja. Prodajna cena je znesek denarja, ki ga kupec da prodajalcu za stanovanje.
Razlikujejo se po višini plačila za storitve posrednikov in stroških dokončanja transakcije. Posrednik je lahko prisoten tako za kupca stanovanja kot za prodajalca. Transakcija je lahko zavarovana ali pa tudi ne. Stroške registracije transakcije lahko razdelite med njene udeležence na različne načine. Zato je prodajna cena stanovanje označeno kot takšno, cene kupca in prodajalca pa so močno odvisne od pogojev transakcije. Praviloma, če ima prodajalec posrednika, se njegovo plačilo odšteje od prodajne cene in znižuje prodajalčevo ceno, in obratno, plačilo kupca za storitve njegovega posrednika poveča kupčevo ceno glede na prodajo cena. Na enak način na te cene vpliva plačilo za izvedbo transakcije. Posledično se lahko cena prodajalca in kupca bistveno razlikuje (do 15% ali več). Toda prodajna cena je minimalno odvisna od njihovih posebnosti mehanizma prodaje in izvedbe transakcije in je določena s posebnostmi samega stanovanja. To pomeni, da je priporočljivo natančno simulirati odvisnost prodajne cene od številnih parametrov stanovanja.
Tržna vrednost nepremičnine je v skladu z njeno opredelitvijo odvisna od tistih dejavnikov, ki določajo povprečno ali verjetnejšo ceno njene prodaje na trgu v normalnih pogojih posla.
Na prvi stopnji razvrščanja jih lahko razdelimo na objektivne in subjektivne dejavnike.
Pri določanju tržne vrednosti se upoštevajo objektivni dejavniki. Kar zadeva subjektivne dejavnike, so ti povezani z vedenjem določenega kupca, prodajalca ali posrednika pri sklenitvi posla, ki deloma ni neposredno določeno z njegovimi ekonomskimi pogoji (temperament, zavedanje, poštenost, potrpežljivost, lahkovernost, osebne všečnosti in sovražnosti itd.) .).
Objektivni dejavniki so predvsem gospodarski dejavniki, na koncu pa povprečna raven cen posebnih transakcij.
Ekonomske dejavnike lahko razdelimo na: makroekonomske in mikroekonomske. Prvi vključujejo dejavnike, povezane s splošnimi razmerami na trgu: začetna raven zagotavljanja potreb po nepremičninah v regiji; obseg in struktura nove gradnje in rekonstrukcije; dejavniki preseljevanja; pravne in ekonomske pogoje transakcij; stopnjo in dinamiko inflacije; tečaj dolarja in njegova dinamika. V naših razmerah lahko v skupino ekonomskih dejavnikov navedemo tudi naslednje dolgoročne dejavnike:
Mikroekonomski dejavniki označujejo objektivne parametre posebnih transakcij. Od teh so še posebej pomembni tisti, ki opisujejo predmet transakcije (stanovanje). Pomembni so tudi dejavniki, povezani z naravo transakcije in plačilnimi pogoji. Glavni postopki za registracijo transakcij in njihovo plačilo so bili izdelani. Zato je pri množičnem ocenjevanju tržne vrednosti stanovanj mogoče in treba voditi tipično (povprečno) naravo posla, upoštevati ta faktor kot stalen in ga pri ocenjevanju tržne vrednosti stanovanj ne upoštevati. Nato se tržna vrednost (povprečna cena) stanovanja oceni na določen datum in se s parametri (značilnostmi) določi kot uporabna vrednost.
Glavni trendi razvoja nepremičninskega trga in njihove značilnosti
Stanovanja so največji segment ruskega nepremičninskega trga. Po podatkih Rosstata so se maloprodajne cene stanovanj v letu 2012 povečale: v novogradnjah - za 10,2%, v sekundarnem sektorju - za 16,8% (razmerje povprečnih cen za IV četrtletja 2012 in 2011). Obstaja tudi težnja po povečanju razlike v ceni na kvadratni meter: v začetku leta 2012 so bila nova stanovanja za 13,4% cenejša od nepremičnin, ki so že imele lastnike, na koncu pa za 14,6%. V IV četrtletju 2012 je bila povprečna maloprodajna cena na kvadratni meter primarnega stanovanja 48162,5 rubljev, sekundarnega - 56369,5.
Zagon novih stanovanj je leta 2012 dosegel 65,2 milijona kvadratnih metrov. m., kar je 4,7%več kot lani. To je nižje od stopnje rasti v letu 2011, ko je bilo zgrajenih 6,6% več stanovanj kot v letu 2010. Vendar se možnosti za nakup lastnih stanovanj od ruskih državljanov zmanjšujejo. Po eni strani se dohodek zmanjšuje s povečanjem odhodkov; na drugi strani pa so hipotekarne obrestne mere, čeprav ne veliko, zrasle. Kljub temu so ljudje najemali posojila: po podatkih AHML je bilo leta 2012 izdanih 870 tisoč posojil (28% več kot leta 2011) za več kot 1 bilijon rubljev (44% več).
Po ocenah različnih analitičnih agencij je segment komercialnih nepremičnin v Rusiji leta 2012 privabil 6,5-7,9 milijard dolarjev. Vsekakor se vsi strinjajo, da se je obseg naložb v primerjavi s prejšnjim letom zmanjšal. Pisarniški sektor je še vedno privlačen - v njem je 40,9% transakcij. Vendar se skladiščni kompleksi aktivno gradijo, obseg naložb se je v primerjavi z letom 2011 povečal za 34%. Tudi zanimanje za nakupovalna središča narašča.
Posebnost naložb v pisarniške in maloprodajne nepremičnine je, da imajo vlagatelji raje že pripravljene delovne objekte. Po izračunih podjetja Welhome lahko donosnost takšnih pridobitev doseže 9-9,5% za pisarne in 10-10,5% za nakupovalna središča. Obdobje vračila je 8-14 let. Rusija je po letu 2012 po naložbah v poslovne nepremičnine zasedla 7. mesto v Evropi.
Nasprotno, vlagateljem je pogosto bolj donosno graditi skladišča in poslovne stavbe. Na primer, po ILM Russia & CIS je prostih industrijskih površin le 0,2%. Logističnih nepremičnin ni veliko, poleg tega pa kakovost prostorov, zgrajenih v času Sovjetske zveze, pušča veliko želje. Prav tako so se v zadnjih letih v zvezi s projekti gradnje imidža znatno povečale naložbe v infrastrukturne objekte.
Konec leta 2012 so vodilni v naložbeni in najemniški dejavnosti na trgu komercialnih nepremičnin Azija, Združeni arabski emirati (ZAE), Severna Amerika in Rusija. Takšni podatki so predstavljeni v najnovejši raziskavi svetovnega trga komercialnih nepremičnin, ki jo je izvedla mednarodna organizacija Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Če pogledate ruski nepremičninski trg na splošno, lahko vidite, da se razvija neenakomerno. Manjši del (Moskovska in Leningradska regija) je vodilni po parametrih, kot so raven cen nepremičnin, obseg naložb in gradnje, število transakcij. Tu se upoštevajo glavni javni posli, najemnine so na ravni drugih evropskih prestolnic.
Vendar večina, in sicer vse druge regije, delujejo kot dohitevanje. Javnih transakcij je malo, najemnine in transakcijske cene so bistveno nižje kot v prestolnici. Na splošno so to normalne razmere v mnogih drugih državah.
V zadnjih letih je razvijalcem komercialnih nepremičnin postalo vse težje najti zemljišča v Moskvi in Sankt Peterburgu za gradnjo sodobnih nakupovalnih centrov, pisarn in skladišč. Mestna uprava tudi sprejema ukrepe za zmanjšanje gradnje tovrstnih objektov v okviru mesta, pri čemer daje prednost gradnji več infrastrukturnih objektov in stanovanj. Vse to vodi v nastanek pomanjkanja kakovostnih poslovnih nepremičnin. Glede na naraščajočo aktivnost najemnikov to vodi v povečanje najemnin za takšne nepremičnine. Po njih po verigi se povečujejo cene poslovnih nepremičnin in vračilna doba naložb.
Ta položaj prisili akterje na nepremičninskem trgu, da se obrnejo proti drugim regijam. Po opažanjih strokovnjakov je v zadnjih letih veliko primerov širitve razvijalcev v regijah, tako v predkriznem kot v postkriznem obdobju. IKEA je na primer zgradila nakupovalna središča Mega v Samari, Jekaterinburgu, Nižnem Novgorodu; Raven Russia je odprl skladišča razreda A v Rostovu na Donu in Novosibirsku.
Po mnenju predstavnikov teh podjetij so v regijah stroški zemljišč nižji, konkurenca nizka, kar vam omogoča, da hitro povrnete naložbe v gradnjo visokokakovostnih objektov. Na primer, če je v moskovski regiji vračilna doba naložb v poslovne nepremičnine v povprečju od 8 do 10 let, je v drugih regijah bistveno nižja - od 4 do 6 let.
Razširitev razvijalcev iz dveh ruskih prestolnic v regije prinaša gospodarske in družbene koristi na ozemlja.
Gospodarske prednosti vključujejo predvsem prejem dodatnih naložb v gospodarstvo regije, saj je med gradnjo na primer nakupovalnega središča s površino od 50 do 100 tisoč kvadratnih metrov. metrov je treba vložiti več sto milijonov ameriških dolarjev. Poleg tega sledijo razvijalci, velike in srednje zvezne trgovske verige ter zahodne blagovne znamke, ki prihajajo na regionalni trg kot najemniki, kar prispeva tudi k privabljanju naložb v regije in povečanju njihove naložbene privlačnosti.
Veliki zahodni in ruski razvijalci na lokalni nepremičninski trg uvajajo sodobne standarde gradnje in upravljanja nepremičnin. Če so prej vsi najemniki plačevali fiksne najemnine, zdaj mnogi začenjajo prehajati na odstotek prometa. V tem primeru imata lastnik stavbe in najemnik obojestranski interes za povečanje privlačnosti svojega nakupovalnega središča na trgu.
Družbeni plusi širitve razvijalcev, ki je danes eno aktualnih vprašanj za ruske regije, je nesporno dejstvo, da je med gradnjo visokokakovostnih poslovnih nepremičninskih objektov v mnogih primerih arhitekturni videz mesta se spreminja, saj jih večina gradi na opuščenih ozemljih s starimi zgradbami ali na lokacijah industrijskih podjetij. Na primer, s pojavom nakupovalno -zabaviščnega centra "MoreMall" v Sočiju so na mestu tovarne armiranega betona rekonstruirali nasip ob reki Soči in bližnje avtoceste.
Tako imajo visoke najemnine za visokokakovostne poslovne nepremičnine ter njihova rast v Moskvi in Sankt Peterburgu ter pomanjkanje zemljišč, ugotovljeno v najnovejši študiji svetovnega trga komercialnih nepremičnin. regije. S tem imajo vse priložnosti, da s tem ustvarijo privlačne naložbene pogoje za zahodne in domače razvijalce. Poleg tega bo povečanje njihove širitve v regije vsaj delno omogočilo izravnavo nepremičninskega trga v Rusiji. Vsaj zmanjšati vrzel med kapitalskimi in regionalnimi trgi ter povečati preglednost regionalnega trga poslovnih nepremičnin.
O. Y. ULYANOVA *
Olga Yurievna ULYANOVA - podiplomska študentka oddelka za oblikovanje cen na Sankt Peterburški državni univerzi za ekonomijo in ekonomijo. Pred tem je študirala na podiplomskem študiju na dopisnem tečaju. Diplomirala je na državni ekonomski univerzi v Sankt Peterburgu leta 2001. Trenutno dela v gradbenem podjetju CJSC "Megalit" kot vodja informacijsko -analitičnega oddelka. Avtor 6 znanstvenih člankov.
Raziskovalna specializacija - oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. ♦> "fr
IZBOLJŠANJE OBLIKOVANJA CEN NA TRGU PREMARNIH STANOVANJSTVA NEPREMIČNIN **
Prodajna cena na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin je določena že v fazi izbire zazidljive parcele za utemeljitev odločitve o gradnji stanovanjske stavbe na tej zemljiški parceli. Trenutno je zaradi omejene izbire inženirsko pripravljenih mest, primernih za stanovanjsko gradnjo, in postopka za njihov nakup, ki se je za razvijalce zapletel, najpomembnejša naloga bila določiti najbolj natančno povprečno prodajno ceno za 1 kvadratni meter. bivalnega prostora, kar bi zagotovilo finančno varnost podjetja (računovodski stroški), zadovoljilo pa bi tudi potrebe strank glede na razmerje med ceno in koristnostjo objekta.
Do danes upravljavci primarnega trga stanovanjskih nepremičnin v Sankt Peterburgu v svoji praksi uporabljajo različne metode določanja prodajne cene.
1. Najpogostejša na trgu stanovanj v gradnji je metoda "cost-you-plus". Ta metoda je preprosta, enostavna za uporabo, saj ima podjetje podatke o stroških. Toda ta metoda ne upošteva dejavnika povpraševanja. Pripravljenost stranke za plačilo blaga ne določajo stroški podjetja, ampak lastnosti izdelka in posledično vrednost izdelka za stranko. S tem pristopom pri določanju cene novega izdelka podjetje izhaja iz že končanega izdelka, pri tem pa zanemarja glavni dejavnik - kako kupec dojema njegovo vrednost.
Kljub temu, da stroški niso objektivna funkcija cenovne politike, pa je razmerje med stroški in cenami za podjetje ključnega pomena pri določanju optimalne cene, ki pokriva stroške in zagotavlja največji možni dobiček. To je posledica dejstva, da so kratkoročni stroški odvisni od izkoriščenosti zmogljivosti podjetja, kar je odvisno od ravni cen. Posledično je treba spremembo prihodka zaradi sprememb cen izračunati skupaj s spremembo stroškov.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Dolgoročno lahko podjetje preživi le, če prihodki pokrivajo vsaj celotne stroške. Zato stroškovno računovodstvo v okviru cenovne politike podjetja predstavlja željo podjetja po finančni varnosti. Posledično so potrebni stroški za določitev spodnjih mejnih cen, pod katerimi se izdelek ne sme prodati. Kratkoročno je spodnja meja cene spremenljivi stroški na enoto proizvodnje, dolgoročno pa skupni stroški. Kljub temu, da se metoda, ki temelji na stroških, v praksi pogosto uporablja, je ni mogoče šteti za metodo, povezano z aktivno cenovno politiko, saj ne upošteva pomembnega dejavnika za stranko - vrednosti izdelka.
Na trgu stanovanj v gradnji se za oceno stroškov gradnje sestavi predračun, ki upošteva vse stroške, ki jih bo imel nosilec gradnje med gradnjo stanovanjske stavbe. Sistem določanja cen in ocenjenega razmerja v gradbeništvu, ki je veljal do 1. januarja 1991, je temeljil na fiksnih (nespremenjenih v precej dolgem obdobju 5–15 let) veleprodajnih cenah in tarifah za materiale in dela, ki se uporabljajo pri gradnji. Izpolnjeval je zahteve direktivnega načrtovanja, osredotočen je bil na ohranjanje stabilne ravni predvidenih cen v gradbeništvu in ni zahteval prilagajanja ocenjenih stroškov ob upoštevanju sprememb cenovnih dejavnikov. Ta načela za določanje ocenjenih stroškov so povzročila znatna izkrivljanja resničnih kazalnikov uspešnosti neposrednih proizvajalcev gradbenih proizvodov.
Od leta 1991 velja sistem mesečne indeksacije osnovnih stroškov proizvodnih stroškov. Kljub temu se lahko ocenjeni stroški bistveno razlikujejo od dejanske prodajne cene stanovanjske nepremičnine in praviloma služijo kot spodnja meja prodajne cene, pri kateri se projekt šteje za obetaven za nadaljnji razvoj.
2. Na trgu stanovanjske gradnje se pogosto uporablja cenovna metoda, ki temelji na trenutnih cenah konkurentov. Predpogoj za takšno oblikovanje cen je preglednost cen, ki se ne uporablja vedno. Z zanašanjem na to metodo se želi podjetje znebiti tveganja, povezanega z določanjem cene, česar trg morda ne sprejme. Poleg tega je ta metoda preprosta in priročna, rešuje podjetje pred potrebo po naročanju dragih raziskav, da ugotovi povpraševanje po svojem izdelku, ciljni skupini potrošnikov. Hkrati podjetje v ceni ne upošteva stopnje uporabnosti, ki jo ima njen izdelek v očeh potencialnih potrošnikov. Medtem je lahko večja od določene cene ali nižja od nje. V prvem primeru podjetje tvega, da bo prejelo manj potencialnega dobička, v drugem - ne zagotovi načrtovane ravni izvajanja.
Na primarnem stanovanjskem trgu gradbena podjetja pogosto usmerjajo svojo cenovno politiko v cene konkurenčnih podjetij. Razliko v kakovosti konkurenčnih predmetov strokovnjaki ocenjujejo na podlagi "boljše" ali "slabše". Toda posebnost trga stanovanjskih nepremičnin je taka, da je tukaj vsak objekt individualen, tako po svoji neposredni lokaciji kot po kakovostni vsebini. V zadnjem času je ta lastnost vse bolj opazna tudi za stanovanjske stavbe tipične serije plošč: vsak razvijalec poskuša narediti svoj predmet edinstven v očeh potrošnika. V tem primeru je treba opraviti boljšo analizo potrošniških lastnosti vsake stanovanjske stavbe v gradnji, oceniti njihovo uporabnost v očeh naročnika. Iz tega sledi, da konkurenčno usmerjena metoda v sedanjem razvoju ni primerna za trg stanovanj v gradnji.
3. Naslednja metoda določanja cen na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin je metoda, ki upošteva lastnosti blaga. S to metodo,
Pania ocenjuje uporabnost svojega izdelka za potencialnega kupca. Hkrati mora podjetje določiti okuse in preference potrošnikov, smer in razloge za njihovo možno spremembo, torej ta metoda zahteva uporabo orodij trženjskih raziskav. Povečanje cene je mogoče z izboljšanjem lastnosti blaga, ki so za potrošnika najpomembnejše, ne smemo pa pozabiti, da potrošnik nikoli ne bo plačal za kakovost, ki je po njegovem razumevanju odveč. Opozoriti je treba, da se kakovostne lastnosti iste vrste izdelka, ki jih zahteva kupec, spreminjajo glede na segmentno usmerjenost naročnika. Zato je za stanovanjski trg značilno, da stranka pri nakupu stanovanja v segmentu nižjega ekonomskega razreda ne bo cenila občutnega povečanja prodajne cene zaradi namestitve centralne klimatske naprave in obratno pri nakupu stanovanje v elitnem segmentu znižanje cene zaradi prihranka pri inženirski opremi stanovanja ne bo upravičeno.
Na trgu stanovanjske gradnje ima ta metoda omejeno uporabo zaradi zapletenosti obračunavanja parametrov kakovosti stanovanjske stavbe. Za rešitev tega problema smo izvedli naslednje raziskave: a) segmentacijo trga - razdelitev stanovanjskih nepremičnin na 6 skupin glede na podobnost posameznih parametrov, kot so značilnosti lokacije, arhitekturni in strukturni parametri, načrtovalske rešitve itd .; b) razvoj metodoloških načel za izračun koeficienta tržne moči. Za izračun tega koeficienta se uporabljajo vse kvalitativne značilnosti stanovanjskih stavb z dovoljenimi vrednostmi, vsaki kakovostni značilnosti je dodeljen utežni koeficient, ki prikazuje stopnjo vpliva parametra na končno ceno, vsaka vrednost kvalitativnega parametra pa je dodeljena točka, ki prikazuje stopnjo, v kateri vrednost parametra ustreza vsakemu segmentu.
Razvita metodologija omogoča ne le določitev koeficienta tržne moči predmeta, to je oceno njegovih posameznih parametrov, temveč tudi pravilno postavitev predmeta glede na največjo skladnost njegovih posameznih značilnosti z eno ali drugo še en segment trga. Koeficient tržne sile se izračuna tako za nove projekte kot za analogne objekte za primerjavo numeričnih vrednosti koeficienta. Višja kot je vrednost koeficienta tržne moči objekta, bolj privlačen je objekt za potencialne kupce. V skladu s tem bi morala biti prodajna cena predmeta z višjo vrednostjo tržne moči višja od prodajne cene predmeta z nižjo vrednostjo zgoraj omenjenega koeficienta.
Cena novega objekta po metodologiji, ki smo jo razvili, se določi na naslednji način: izračuna se cena enote koeficienta tržne moči za vsak analogni objekt (prodajna cena! Kvadrat M se deli s koeficientom tržne moči), izračuna se povprečna vrednost cene enote koeficienta tržne moči, ki se nato pomnoži s koeficientom tržne moči novega objekta, ki bo povprečna cena 1 m2. m predvidene stanovanjske stavbe. Ta tehnika v nasprotju s preprosto primerjavo projektov stanovanjskih stavb v gradnji na podlagi "boljše" ali "slabše" omogoča najbolj natančno oceno uporabnosti projekta za potencialne odjemalce in v skladu s tem izračuna največ ceno, ki so jo pripravljeni plačati.
Vendar je treba opozoriti, da je danes stanovanjska gradnja v mestu Sankt Peterburg precej lokalne narave: stanovanjska gradnja se ne izvaja povsod. Glede na visoko odvisnost cene stanovanjske stavbe v gradnji od njene neposredne lokacije, v coni konkurenčne ponudbe novega projekta zelo pogosto ni stanovanjskih stavb v gradnji, ki bi lahko delovale kot analogi pri določanju cene novega objekta . Poleg tega je treba poudariti, da gradbena podjetja pri določanju cen zelo pogosto vodijo subjektivni podatki.
izvedbe za vaš projekt, to je, da ta cena ni objektivna z vidika dojemanja s strani potrošnikov in trga samega. V tem primeru se morajo razvijalci zateči k pomoči strokovnjakov, da določijo ceno novega projekta.
Sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin velja za veliko bolj konkurenčnega, katerega soodvisnost s trgom stanovanj v gradnji je enostavno dokazati. Poleg tega je trg dokončanih stanovanj pomembnejši v smislu ponudbe. Tržno ceno sekundarnega trga stanovanjskih nepremičnin je mogoče izračunati za vsako lokalizacijo v določenem času. Tako smo za izboljšanje cen nove nepremičnine razvili metodo, ki temelji na ugotovljenem razmerju med primarnimi in sekundarnimi trgi stanovanjskih nepremičnin. Na vsaki stopnji razvoja trga na določenem območju obstaja določeno razmerje med ceno 1 m2. m bivalne površine v hišah v gradnji in hišah, ki so v gradnji, kar je odvisno od števila prebivalstva, stopnje povpraševanja, obsega prodaje primarnega trga. Gradbeno podjetje lahko z izračunom tega razmerja določi povprečno ceno novega objekta, tudi če v neposredni bližini gradbišča ni podobnih objektov.
Tako lahko razvijalec na trenutni stopnji razvoja trga stanovanjske gradnje za razumnejšo določitev povprečne cene projekta za novo stanovanjsko stavbo in odločitev o začetku gradnje uporabi metodološka načela, ki smo jih razvili in zgoraj navedeno.
Na temo "Cene na nepremičninskem trgu"
Uvod
Eden od glavnih kazalnikov razvoja normalnih tržnih razmerij v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50% svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. Za izvajanje zakonskih dejavnosti potrebne prostore. Pomen domačega nepremičninskega trga kot gospodarskega sektorja potrjujejo njegov visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka raven proračunskih prihodkov od začetne prodaje, dajanje državnih in občinskih nepremičnin v najem (vključno z zemljišči), visoka stopnja pobiranja davkov v proračun od davkov na nepremičnine in se ukvarja z njo.
V vsaki družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih razmerij zasedajo nepremičnine, z delovanjem katerih so življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije tako ali drugače povezani.
Glavne fizikalne značilnosti nepremičnine kot blaga so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje izdelave in trajnost.
V nadaljevanju bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot industrije, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu, orisal bom značilnosti gospodarskega, ekološkega stanja vsakega mestnih četrti, saj se lahko prebivalec tega okrožja seznani s prednostmi in slabostmi svojega okrožja ...
Podrobno bomo preučili vse dejavnike oblikovanja cen nepremičnine, ki neposredno vplivajo na njihovo vrednost. Videli bomo tudi, katere metode se uporabljajo za ocenjevanje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
Za zaključek bomo analizirali posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
"Nepremičninski trg je poseben sklop mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in prostor se razporeja med različne konkurenčne možnosti rabe zemljišč."
Popolnejša opredelitev nepremičninskega trga bo kompleks odnosov, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih objektov. Tako so glavni procesi nepremičninskega trga razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet pravic do nepremičnin.
Nacionalni trg nepremičnin je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronem razvoju, stopnji cen in tveganjih, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanju zakonodaje, politični in socialni stabilnosti itd. .
Za nepremičninski trg, tako kot za vsak samoregulacijski sistem, so značilni povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:
Podatki o cenah, ponudbi in povpraševanju;
Posredovanje - vzpostavljanje povezav med potrošniki, povpraševanjem in ponudbo;
Brezplačno oblikovanje cen nepremičninskih predmetov in zaščita lastninskih pravic;
Prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima nepremičninski trg (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Riž. 1. Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. V njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, višina cene pa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če povpraševanje naraste, potem se cena dvigne; če pa cena naraste, potem povpraševanje pade, in če cena pade, potem povpraševanje naraste. Nadalje, če se povpraševanje povečuje, s tem pa tudi cena, se povečuje ponudba, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izravnajo. Če se povpraševanje poveča in cena dvigne nad normalno raven, se ponudba poveča; to zvišanje zlahka prestopi mejo potrebnega, nato pa cena pade pod normo. "
1.1 Stanovanjski trg v Sankt Peterburgu
Trenutno v Sankt Peterburgu živi približno 4,8 milijona prebivalcev, v skoraj 44 tisoč stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
Približno 20%stanovanj je v dobrem tehničnem stanju (amortizacija od 0 do 20%), v zadovoljivem (amortizacija od 21 do 40%) - 50%, nezadovoljivo (amortizacija nad 30%) - 30%, 15 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanjskega sklada potrebuje temeljita popravila. Skoraj 25% prebivalstva Sankt Peterburga živi v skupnih stanovanjih.
- Trg pisarniških prostorov.
- Trg poslovnih prostorov.
- Stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarno: - večstanovanjske stavbe v gradnji v mikrookrožjih;
- obnovljene stanovanjske stavbe v središču mesta;
-dvojčke enodružinskih hiš v gradnji;
Sekundarno:
Nakup in prodaja - stanovanja v centru;
- stanovanja v mikrookrožjih.
Najemnina: Navadna stanovanja
- luksuzni apartmaji
- sobe.
Zaradi pomanjkanja dobro razvitih inženirskih področij z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo, nizke kupne moči prebivalstva, nerazvitega zemljiškega trga trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. To dokazujejo pomožne arhitekturne rešitve stavb, zgrajenih v zadnjih petih letih, izredno nizka likvidnost in prodajna cena takšnih stavb.
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na ceno nepremičnine - lokacijo. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, krajini, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanj, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glej Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo ocenili okrožja med najprestižnejšimi:
Središče
Admiraltejski
Vasileostrovski
Moskovskega
Ob morju
Petrogradskiy
Kalininski
Vyborgsky
Frunzensky
Krasnogvardejski
Nevski
Krasnoselskega
Kirovskega
Oddaljenost od podzemnih postaj.
Če je razdalja več kot 3 postanke s prevozom, se lahko cena zniža za 10-15%
Konkretne primere po okrožjih z opisom si lahko ogledate v Dodatku št.
2. Metode oblikovanja cen
Ocenjevanje nepremičnine, določitev njene tržne vrednosti kot prevladujoče cene za to vrsto nepremičnine, je zapletena zadeva, ki jo opravljajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so za to vrsto dejavnosti prejeli državno licenco.
Vrednotenje se izvaja z mnogimi metodami, katerih rezultati morajo biti med seboj skladni. "Postopek usklajevanja" rezultatov, pridobljenih z različnimi metodami, ni omejen na izračun aritmetične sredine, ampak zahteva tehtanje pomena vsakega pristopa za določeno situacijo, namene ocenjevanja, vrsto lastnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih izmed njih: primerjalnih, donosnih in dragih.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in zamenjava. S seznama njegovih prednosti je mogoče izpostaviti: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagajanje različnih lastnosti; podaja statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi nepremičnine z njenimi nasprotnimi stranmi, za katere obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri cenitvi nepremičnin:
1. Predmet ne sme biti edinstven.
2. Podatki morajo biti celoviti, vključno s pogoji transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerjanih analogov ocenjene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
· Zamenjava;
· Ravnovesje;
· Ponudba in povpraševanje.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi je treba izvajati pod pogoji, značilnimi za ta segment:
· Čas izpostavljenosti. Obdobje izpostavljenosti - čas, ko je predmet na trgu;
· Neodvisnost subjektov transakcije. Neodvisnost pomeni, da se transakcije ne sklepajo po tržnih cenah, če prodajalec in kupec:
· So v družinskem razmerju;
· Ali so predstavniki holdinga in neodvisnega hčerinskega podjetja;
· Drugačna soodvisnost in vzajemni interes;
· Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· Se ukvarjajo s prodajo nepremičnin umrlih oseb itd .;
Naložbena motivacija, ki jo določajo:
· Podobni motivi vlagateljev;
· Podobna najboljša in najučinkovitejša uporaba objektov;
· Stopnja propadanja stavbe.
