Večina sodobnega prebivalstva, predvsem pa mladih družin, kupuje stanovanja na hipoteko z uporabo izposojenih sredstev. Hipoteka je vrsta zastave, pri kateri nepremičnina ostane v lasti dolžnika, slednji pa ima to lastništvo in uporabo, upnik pa, če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, pravico pridobiti poplačilo svojih terjatev s prodajo tega premoženja.
V okviru sodobnih realnosti postaja ta način pridobivanja stanovanj vse bolj priljubljen, saj si državljani kljub preplačilom obresti lahko privoščijo lastno, čeprav obremenjeno stanovanje v najkrajšem možnem času, pri čemer plačajo celoten strošek stanovanja. stanovanje se zdi možno le enotam, v katere so redko vključene mlade družine.
Vendar pa je statistika razočarana - večina zakonskih zvez je ločenih. In zato se postavlja vprašanje, kako razdeliti premoženje, pridobljeno v zakonski zvezi.
Na podlagi člena 256 Civilnega zakonika Ruske federacije je premoženje, ki sta ga zakonca pridobila med zakonsko zvezo, njuna skupna last, razen če pogodba določa drugačen režim tega premoženja. Prvi del člena 33 Družinskega zakonika Ruske federacije vsebuje tudi določbo, ki določa, da je pravni režim premoženja zakoncev režim njunega skupnega premoženja. Pravni režim velja, razen če zakonska pogodba določa drugače.
V skladu s 1. odstavkom 39. člena Družinskega zakonika Ruske federacije se pri delitvi skupnega premoženja zakoncev in določitvi deležev v tem premoženju deleži zakoncev priznajo kot enaki, razen če je v sporazumu med zakoncev. V skladu z odstavkom 2 člena 38 Družinskega zakonika Ruske federacije se skupno premoženje zakoncev lahko razdeli med zakonce po dogovoru.
Tako je v odsotnosti obremenitev premoženja in med zakoncema dogovorov vprašanje rešeno preprosto - tisti, ki načrtujeta ločitev ali ločena zakonca, podpišeta pogodbo o delitvi premoženja, s katero (v primeru delitve nepremičnine) ) pri organu, ki vpisuje pravice na nepremičninah, zahtevajo spremembo podatkov v Enotnem državnem registru pravic.
Če med zakoncema pride do spora, se vprašanje reši na sodišču in spremembe enotnega državnega registra pravic se izvedejo na podlagi sodnega akta, ki je začel veljati.
Kaj pa, če so nepremičnine, obremenjene s hipoteko, predmet delitve? Dejansko v tem primeru v skladu s prvim odstavkom 34. člena Družinskega zakonika Ruske federacije ne velja le skupno premoženje, temveč tudi skupni dolgovi zakoncev. V skladu s prvim odstavkom člena 391 Civilnega zakonika Ruske federacije je prenos dolga dovoljen le s soglasjem upnika, v primeru hipoteke - banke ali druge kreditne organizacije. Toda večina posojilojemalcev pri vložitvi medsebojno dogovorjenih zahtevkov za delitev premoženja in prenos dolga pogosto prejme od posojilodajalca zavrnitev takšne vloge pri delitvi premoženja in spremembi posojilne pogodbe. Tudi poskusi delitve premoženja s sočasno delitvijo dolga na sodišču brez privolitve upnika ne vodijo do uspeha.
Tako je moskovsko mestno sodišče v pritožbeni sodbi z dne 28. junija 2012 v zadevi št. 11-10925 / 12 zavrnilo toženca v nasprotni tožbi v zvezi s prenosom dela dolga hipotekarnega posojila nanj in dodelitvijo delež v stanovanju, saj delitev skupno pridobljenega premoženja nekdanjih zakoncev s prenosom dela dolga na hipotekarno posojilo brez soglasja posojilodajalca (čigar zastopnik na obravnavi ni dal soglasja) krši zahteve zakona.
Stališče bank je naslednje: banka ima pravico zahtevati izpolnitev obveznosti tako od vseh dolžnikov po pogodbi kot od vsakega posebej, v celoti ali deloma dolga. Oddelek dolžniške obveznosti o vračilu posojila in plačilu obresti nanj med soposojilojemalcema krši pravice banke, lahko privede do bistvene spremembe pogojev posojilne pogodbe in s tem zahtev za Delitev dolga po posojilni pogodbi brez soglasja posojilodajalca krši člene 322, 391 Civilnega zakonika Ruske federacije in povzroči pomembne spremembe pogojev posojilne pogodbe. Obstoj spora med nekdanjima zakoncema o delitvi skupno pridobljenega premoženja v zakonski zvezi ni podlaga za spremembo posojilne pogodbe in ne preprečuje enemu ali obema solidarnim dolžnikom, da bi pravilno izpolnjevala obveznosti iz posojilne pogodbe. V zvezi s tem je zahteva po razdelitvi hipotekarne obveznosti na dele za vsakega zakonca v bistvu zahteva po spremembi pogojev pogodbe z banko, v kateri se dolžnikova odgovornost iz solidarne spremeni v skupno, kar lahko povzroči kršitev interesov banke kot upnice.
Ta sklep potrjuje sodna praksa - v kasacijski sodbi z dne 20. 10. 2011 v zadevi št. 33-3429 / 11 je okrožno sodišče Bryansk razveljavilo odločbo prejšnjega sodišča, ki je ugotovilo, da je določitev deležev v posojilnem dolgu ne preneha obveznosti solidarne odgovornosti soposojilojemalcev do banke, ob ugotovitvi, da se z ustanovitvijo deležev v posojilnem dolgu soposojilojemalcev dejansko spremenijo pogoji posojilne pogodbe in preneha solidarna odgovornost soposojilojemalcev. -posojilojemalci banki, saj na podlagi klavzule1. člen 323 V Civilnem zakoniku Ruske federacije ima upnik s solidarnimi obveznostmi dolžnikov pravico zahtevati izpolnitev tako od vseh dolžnikov skupaj kot od katerega koli od njih posebej, poleg tega v celoti in delno. .
Obstaja pa pozitivna praksa, v kateri sodišča ugotavljajo, da je določitev višine kreditnega dolga za vsakega soposojilojemalca v enakih deležih urejanje premoženjskih in družinskih razmerij med zakoncema in zato ne velja za upnik; določitev deležev v posojilnem dolgu ne preneha obveznosti solidarno odgovornih dolžnikov (pritožbena sodba okrožnega sodišča v Arkhangelsku z dne 28. 8. 2013 v zadevi št. 33-4986 / 2013; Kasacijska sodba vrhovnega sodišča Republika Tatarstan v primeru št. 2-6389).
Tako obstaja več možnih izhodov iz situacije:
1. Nekdanja zakonca še naprej izpolnjujeta svoje obveznosti iz posojilne pogodbe. V tem primeru se vpis opravi za vsako strogo 1/2 deleža skupne lastninske pravice na stanovanju, nadaljnja plačila pa so sorazmerna z njihovim deležem. Za pravilno izvršitev tega sklepa se morata nekdanja zakonca obrniti na sodišče s tožbo o delitvi zneska dolga in obresti po posojilni pogodbi.
Vendar, kot je navedeno zgoraj, je praksa takšne izbire nedosledna in obstaja možnost zavrnitve izpolnjevanja zahtev glede delitve dolga na ta način.
2. Če zakonca ne želita razdeliti premoženja na enake deleže ali eden od zakoncev ne želi biti več stranka v posojilni pogodbi, pa tudi ne zaprosi za stanovanje, lahko postopate na naslednji način:
Eden od zakoncev se na sodišče obrne z vlogo za delitev premoženja, v kateri zahteva prenehanje pravice do skupnega premoženja. Hkrati so v tožbi navedeni le zahtevki za delitev premoženja, medtem ko zahtevki za delitev dolga po posojilni pogodbi niso navedeni. V zvezi s tem sodišče obravnava in rešuje spor samo v okviru prijavljene tožbe (3. odstavek 196. člena zakonika o civilnem postopku Ruske federacije).
Tako je bila glede na navedeno normo zavrnjena trditev tožene stranke, da je delitev stanovanja možna le ob sočasni delitvi solidarnih obveznosti po posojilni pogodbi, medtem ko niti tožeča niti tožena stranka nista vložila zahtev za delitev. takih dolgov (Odločitev okrožnega sodišča v Kemerovu z dne 09. 11. 2011 v zadevi št. 33-12603).
Pri terjatvah le za delitev premoženja upnik, ki je vključen kot tretja oseba, običajno nima ugovorov.
Razvita je bila praksa, ki potrjuje izpolnitev zahtevkov za delitev hipotekarnega premoženja zakoncev brez pridobitve soglasja upnika (na primer odločba osrednjega okrožnega sodišča mesta Habarovsk z dne 14. januarja 2013 v primeru št. 2-566 / 13).
Pri ugoditvi takih zahtevkov se sodišča ravnajo po naslednjem:
Na podlagi člena 334 Civilnega zakonika Ruske federacije ima zastavni upnik prednostno pravico, da prejme polno zadoščenje iz vrednosti zastavljenega premoženja, predvsem pred drugimi upniki osebe, ki je lastnik tega premoženja (zastavnik).
V skladu s členom 353 Civilnega zakonika Ruske federacije in členom 38 Zveznega zakona št. 102-ФЗ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastava nepremičnin)" so pravice, ki pripadajo hipotekarnemu upniku na podlagi hipoteka se v celoti ohrani, ko se pravice na hipoteki prenesejo na drugo osebo ...
Delitev premoženja zakoncev nikakor ne vpliva na obveznosti vsakega izmed njiju za obveznosti, ki so nastale za oba zakonca oziroma za vsakega od zakoncev posebej v času zakonske zveze.
Na podlagi določb 39. člena Zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" pri odtujitvi zastavljenega premoženja brez soglasja upnika prevzemnik takega premoženja odgovarja v vrednosti tega premoženja za ne- izpolnitev obveznosti, zavarovane s hipoteko, solidarno z dolžnikom po tej obveznosti, to je ob delitvi premoženja zakoncev, bo vsak od zakoncev odgovoren iz hipotekarnega razmerja za neizpolnitev obveznosti, zavarovane s hipoteko v poln
Posledično niso kršene pravice upnika v primeru delitve hipotekarnega premoženja med zakoncema, ki sta soposojilojemalec (posojilojemalec in porok) po posojilni pogodbi, saj zastavljeni predmet ni odvzet iz zastave, in Zastavni upnik lahko še vedno uveljavlja svojo zastavno pravico.
Posojilna pogodba se ne spreminja, in sicer prenos dolga, zato ni treba pridobiti soglasja iz člena 391 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Tako sodišča ugodijo zahtevkom za delitev premoženja in s tem odstop enega od zakoncev od zastavnih upnikov. Hkrati sta oba zakonca še naprej solidarna dolžnika po posojilni pogodbi.
Za umik zakonca s seznama posojilojemalcev je treba izvesti naslednja dejanja:
Po začetku veljavnosti sodne odločbe se je treba obrniti na organ, ki izvaja državno registracijo pravic na nepremičninah, da spremeni podatke v Enotnem državnem registru pravic in pridobi novo potrdilo.
Z navedenim potrdilom, sodno odločbo in izjavami obeh zakoncev, ki vsebujejo zahtevo za prenos dolga, se obrnite na upnika. Običajno ti dokumenti zadostujejo za pridobitev posojilodajalčevega soglasja za prenos dolga in spremembo posojilne pogodbe (na primer Agencija za stanovanjska hipotekarna posojila potrjuje izdajo soglasja za prenos dolga, če so na voljo zgoraj navedeni dokumenti).
V vsakem primeru se morata zakonca za rešitev vprašanja delitve hipotekarnega dolga dogovoriti o postopku izpolnitve posojilne obveznosti. Če ni mogoče najti kompromisne rešitve spora, se lahko stanovanjski prostor proda, izkupiček od plačila dolga pa se razdeli. Zaplemba hipotekarnega premoženja v primeru, da sta zakonca prenehala izpolnjevati svojo obveznost mesečnega plačila hipoteke, je najmanj donosna rešitev problema, ki vodi ne le do izgube stanovanja, ampak tudi do izgube pravice do vrnitve. za to že plačana sredstva.
Banke delajo za denar. Zato obstajata le dva izhoda iz hipoteke: odplačati posojilo ali ostati brez stanovanja. Kako pa si bosta zakonca, če se bosta ločila, delila stanovanja med sabo, banki sploh ni mar.
Svoje pravice do kvadratnih metrov morate zagovarjati sami. Izberite enega od spodnjih načinov - danes v Rusiji so to vse možne možnosti skupne rabe.
Primerno, če ne želite obvestiti banke o ločitvi (če banka meni, da se je finančno stanje zakoncev poslabšalo, lahko zahteva predčasno odplačilo hipoteke). Hipoteko plačate skupaj, po zaključku plačil (ko banka odpravi breme) pa lahko prodate in razdelite kot skupno zakonsko premoženje.
Če vaš zakonec plača banki, vi pa mu daste svoj delež v gotovini ali z nakazilom, vzemite potrdilo.
Izbrati morate eno od dveh rešitev:
Ne pozabite na zastaralni rok 3 let (člen 7 38. člena RF). Ne šteje se od datuma ločitve: v vašem primeru gre odštevanje za vsako plačilo posebej. Sodišče bo pregledalo vsa plačila, ki jih prijavite, vendar bo zakonca zavezala, da povrne le tista, ki ste jih opravili v zadnjih treh letih.
Vaše tveganje.Če drugi zakonec zavrne pogodbo in ste prepričani, da od njega na sodišču ni ničesar, je smiselno zavrniti hipoteko. Obstaja veliko tveganje, da bo stanovanje, ki ste ga plačali, treba razdeliti - ali plačati za odkupnino: zakonec ima pravico zahtevati delitev stanovanja, pridobljenega v zakonu.
Iz življenja
Zakonca z otrokom sta vzela hipoteko za 10 let, se ločila po 5 letih, a sta občasno živela skupaj. Mož je plačal celotno hipoteko in jo odplačal leta 2012. Niti na misel mu ni prišlo, da bi od svoje žene izterjal njen del plačil - ni zahtevala stanovanja. Leta 2015 je potekel 3-letni mandat, v katerem je lahko kaj tožil.
Žena je skoraj takoj šla na sodišče za delitev premoženja in zmagala, saj je kot nekdanji zakonec prejela polovico stanovanja. Žal ji je pripadla tudi druga polovica stanovanja - za dolgove za preživnino (navsezadnje sta bila formalno ločena že zdavnaj).
Morda ste se pripravljeni odreči tako stanovanjskim kot hipotekarnim plačilom, vaš zakonec pa lahko plača, vendar se boji, da boste pozneje zahtevali delež. Podpišite dokumente, da nanj prenašate svoj del doma skupaj s posojilnimi obveznostmi. V ta namen sklenejo pogodbo o delitvi premoženja (če je stanovanje v skupni lasti) ali pogodbo o darovanju (če je vsakemu zakoncu dodeljen svoj delež).
Vaše tveganje. Formalno ste dolžni banki: zanj osebni dogovori zakoncev niso pomembni, dal vam je dva denarja in oba ima za dolžnika. Če vaš bivši preneha plačevati, verjetno ne boste izgubili denarja v denarju, banka bo stanovanje preprosto prodala. Toda vaša kreditna zgodovina bo umazana s "privzeto". Ni znano, ali vam bodo kasneje dali še eno hipoteko.
Banka sklene novo pogodbo z bolj solventnim zakoncem. Ostane mu stanovanje in posojilne obveznosti. Druga oseba lahko od njega zahteva delež že izvedenih plačil (če so bila ta plačila iz splošnih družinskih sredstev).
Banka z vsakim sklene novo posojilno pogodbo - za polovico celotnega dolga (ponovna registracija bo stala 0,5-1% preostalega dolga) bo Rosreestr izdal nova potrdila o lastništvu.
Zdaj je vsak odgovoren samo za svoj delež in ni odgovoren za zamudo drugega. Če zakonec ne plača posojila, vam bo banka ponudila odkup njegovega deleža (člen 255 Civilnega zakonika Ruske federacije), če ga zavrnete, ga bo dal na dražbo.
Hipoteka za odnushka / studio
Takšne hipoteke ni mogoče razdeliti na dva, lahko jo je mogoče ponovno izdati v eno. To je posledica dejstva, da enosobnih stanovanj ni mogoče razdeliti "v naravi" (v dve izolirani sobi), vsakemu pripada le del. In hipoteka se ne izda za del sobe (4. člen 5. 102-FZ).
To je za kupca precej težaven posel, zato boste najverjetneje morali narediti popust.
Kako prodati stanovanje z neplačano hipoteko
Takoj ko je banka prejela denar in odstranila breme, prodajalci še vedno ostajajo lastniki in lahko zavrnejo posel ali dvignejo ceno stanovanja. To je tveganje kupca, zato sklenejo predpogodbo, prodajalčev delež pa dobijo šele po ponovni vknjižbi lastništva (pred tem se denar hrani v sefu).
Najlažji način. Ljudje običajno nimajo denarja za to, a tega je nemogoče ne omeniti. Vrneš celoten dolg, banka odstrani breme, stanovanje postane navadna skupna lastnina: lahko se razdeli na deleže ali proda.
Banka – ne glede na način, ki ga izberete zgoraj – lahko ponudi tudi prestrukturiranje kredita, to je zmanjšanje mesečnih plačil. Če v celoti opustite plačila in se izognete pogajanjem, bo banka stanovanje prodala na dražbi (tudi če je to edini dom in imate otroke).
Ni zelo donosno. Ja, takih vprašanj se ne rešuje hitro in verjetno te ne bodo mogli takoj izseliti, živel boš še nekaj mesecev. Toda najprej je bolj pomembno, da banka hitro vrne svoja sredstva, zato bo stanovanje prodano po nizki ceni, še vedno pa vam bodo zaračunali globe / kazni - na koncu vas bodo še vedno izselili in zelo malo se bo vrnilo od izkupička. Drugič, vaša kreditna zgodovina bo poškodovana.
Na žalost približno osemnajst odstotkov družin po statistiki razpade v prvih treh letih po poroki. Če imata zakonca v tem trenutku z banko upnico sklenjeno hipotekarno pogodbo, potem postane delitev hipotekarnega stanovanja resen problem za obe strani, katerega rešitev lahko traja več kot eno leto. V tem delu bomo poskušali celovito preučiti to težko vprašanje in se pogovarjati o tem, kako deliti stanovanje v hipoteki po ločitvi nekdanjih zakoncev.
Delitev premoženja po ločitvi povzroča veliko težav. Rešiti je treba veliko vprašanj, najprej pa se moramo vprašati: »Če se ločujemo, kako si bomo potem po ločitvi delili stanovanje v hipoteki, ki ga zastavi banka, kako bomo gradili odnose s soposojilojemalci, če sploh? Komu in v kakšnem deležu bo v prihodnje odplačan preostanek hipotekarnega posojila?«
Zapleti pri hipotekarnem kreditu nastanejo tudi zato, ker problem vpliva na interese tako nekdanjih zakoncev kot kreditne institucije, medtem ko je za delitev premoženja, če ni obremenjeno s hipoteko, potrebna le soglasje med zakoncema, ki se ločujeta. Zato lahko navedemo precejšnjo težavo pri sprejemanju odločitve, ki bi lahko zadovoljila vse tri strani. Ob dogovoru o obveznostih odplačila hipoteke in delitvi hipotekarnega stanovanja se v tem primeru pogosto opazi kršitev interesov ene od strank.
Situacije nastanejo, ko se banka upnica, ki se je odločila prodati hipotekarno stanovanje, če hipotekarno posojilo nanj ni odplačano, sooči z dejstvom, da sodišče po vložitvi tožbe odloči, da posojilojemalcu odvzame izključno lastništvo stanovanja pod hipoteko. ob koncu ločitvenega postopka ali posojilodajalec po ločitvi, ko je izgubil stanovanje, je prisiljen še naprej odplačevati hipotekarno posojilo.
Zaradi posebnosti vsake posamezne situacije, polne različnih odtenkov, ugotavljamo, da trenutno ni enotnega načrta, ki bi omogočal sprejemanje nedvoumnih odločitev v razdelku obveznosti strank po razpadu zakonske zveze na hipoteki. posojilo in zastavo nepremičnin. V današnji praksi pregona ni precedensov, na katere bi se sodišča lahko orientirala v tovrstnih situacijah. Zato v podobnih primerih opažamo, da sodišča po vložitvi tožbe pogosto sprejemajo povsem drugačne odločitve, ki so si celo v nasprotju. Pojav pravnih težav v situaciji, ko mora sodišče po ločitvi zakoncev razdeliti hipotekarno stanovanje, je predvsem posledica pomanjkanja jasne pravne ureditve in ustrezne dokazne baze v veljavni zakonodaji Rusije.
Sodišča si morajo po ločitvi deliti stanovanje med zakonce in rešiti problem nadaljnjega plačila hipoteke s strani moža ali žene na podlagi veljavnih določb zveznega zakona "o hipotekah", civilnega in družinskega zakonika Ruske federacije. Federacija in hipotekarna pogodba med možem in ženo, odvisno od tega, ali je kateri od njiju posojilojemalec in plačuje posojilo.
Glavno merilo, po katerem se danes hipotekarno premoženje deli med moža in ženo po razpadu zakonske zveze, vidimo, da če sta zakonca stanovanja pridobila v času, ko sta bila poročena, s sredstvi iz hipoteke, potem bi morala obravnavati kot skupno premoženje na naslednji način. Od tu opazujemo posledice pravne narave, ki vodijo v to, da je to premoženje razdeljeno na polovico. Delitev premoženja, ki sta ga mož in žena pridobila z izposojenimi sredstvi, in stanovanja na podlagi hipotekarnega posojila, vključno z, ni odvisna od tega, komu od zakoncev je bilo hipotekarno posojilo izdano, razen če druga rešitev problema ni določena s zakonska pogodba, če obstaja. Bivša zakonca si delita tudi finančne obveznosti do banke, ne glede na to, ali je bilo hipotekarno posojilo izdano komu posebej ali sta soposojilojemalca.
Kot veste, družinski zakonik Ruske federacije deluje kot regulator družinskih pravnih razmerij v Rusiji. Iz nje lahko razberemo, da je treba pod skupno lastnino zakoncev razumeti vse, kar sta si pridobila v času zakonske zveze in se šteje za enake dele, ki pripadajo vsakemu od zakoncev. Na enak način se razlagajo tudi dolžniške obveznosti. Ugotavljamo, da se z vidika družinskega zakonika Rusije stanovanje, kupljeno na podlagi hipotekarnega posojila, šteje tudi za skupno lastnino zakoncev. Ni pomembno, kdo od njih je posojilojemalec posojila, ki plačuje iz njihovih prihodkov. V kolikor zakonca ne skleneta zakonske pogodbe, bo delitev takega stanovanja opravljena enakopravno, poplačilo preostalega dolga pa bo enakomerno razdeljeno med zakonce. V zvezi z banko imata zakonca dve vrsti obveznosti: kredit in zavarovanje. Ne ureja jih več družinska zakonodaja, temveč Civilni zakonik Ruske federacije. V določbah o posojilih in zastavah Civilnega zakonika Ruske federacije 391. člen določa, da je sprememba dolžnika v obveznosti možna le s soglasjem upnika.
Rusko družinsko pravo torej zakonca nedvoumno sili, da razdelita na polovico katero koli skupno premoženje, čeprav lahko v praksi opazimo številna odstopanja od tega načela, saj s stanovanji, ki jih je zastavila banka upnica, lastniki ne morejo izvajati nobenih pravnih dejanj ...
Izbira metod za razdelitev hipotekarnih stanovanj med nekdanja zakonca po razvezi je odvisna od več dejavnikov. Vse je odvisno od tega, ali sta bila moški in ženska uradno poročena, ali je bila hipotekarna pogodba z banko sklenjena pred ali po ustanovitvi družine, ali obstaja zakonska pogodba, ki je vir za polaganje sredstev za poplačilo dolga. , stopnjo udeležbe pri plačilih vsakega od soposojilojemalcev, prisotnost otrok, čas nakupa stanovanja in nekatere druge. Oglejmo si glavne situacije podrobneje.
Civilna zakonska zveza, ki je v praksi oblika zunajzakonske skupnosti tako imenovanih dejanskih zakoncev, je s pravnega vidika brez pravne podlage, zanjo pa ne veljajo norme družinskega in civilnega prava. Poleg tega bo hipotekarno posojilo, tako kot nepremičnina sama, v odsotnosti sporazuma v obliki zakonske pogodbe z največjo verjetnostjo še naprej navedeno za tistega, za katerega je bilo sestavljeno. Morda bo treba dokazati enakopravno udeležbo obeh formalnih zakoncev pri hipoteki, popravilih, ki sta jih opravila, pridobitvi nekaterih stvari ali gospodinjskih aparatov s strani njiju. Težavo bodo morali najverjetneje rešiti po vložitvi ustrezne tožbe na sodišču ter privabljanju prič in dokazov v obliki čekov ali potrdil o plačilu, izpiskov iz osebnih računov in podobno. Za vložitev tožbe in ustvarjanje dokazne baze zanjo bodo morali pridobiti podporo izkušenega odvetnika.
Število problematičnih trenutkov, povezanih s stanovanjem v hipoteki, je mogoče bistveno zmanjšati s sklenitvijo zakonske pogodbe ob poroki. Poleg tega se v skladu z veljavno zakonodajo tak sporazum lahko sestavi tako pred ustanovitvijo družine kot po njej. A po statističnih podatkih gre za registracijo tovrstnih zakonskih pogodb le pet odstotkov naših državljanov kljub vsem njihovim prednostim.
Zakonska pogodba mora predvideti vse nianse delitve nepremičnine ob upoštevanju hipoteke, tudi če je hipotekarno posojilo vzeto že pred poroko. Tak dokument, overjen pri notarju, bo postal ključen po vložitvi zahtevka za obravnavo vprašanja na sodišču. Če obstaja zakonska pogodba, se hipoteka razdeli v skladu s pogodbo.
Premoženje, pridobljeno pred poroko, je osebno v skladu z družinskim zakonikom in ga v primeru ločitve ni mogoče razdeliti. Toda isti družinski zakonik dovoljuje enemu od zakoncev, da zahteva delež v stanovanju, saj je bila hipoteka plačana iz splošnega proračuna nekdanje družine. Takšne zahteve so upravičene tudi, če jih postavlja brezposelna oseba, ker se v zakonski zvezi materialni prispevek enega od zakoncev šteje za splošni družinski proračun. Iz sodne prakse vemo, da sodišče pogosto odloči v korist takega brezposelnega zakonca ob prisotnosti pregledov, izpiskov in druge dokazne baze ter dobrega odvetnika. Stanovanja iz novogradenj, vzeta na podlagi hipotekarne pogodbe, so v velikih težavah. Lastninske pravice na takih stanovanjih po zakonu začnejo veljati šele z začetkom obratovanja teh objektov. Za razvoj situacije sta možna dva scenarija. Če posojilojemalec razveže zakonsko zvezo pred prejemom hipotekarnega potrdila, bo sodišče nanj uporabilo obveznost dodelitve deleža nekdanjemu zakoncu ali zakoncu ob ločitvi, saj sta hipoteko poplačala skupaj. Če je eden od posojilojemalcev poročen, bo moral po razvezi zakonske zveze s sodno odločbo dodeliti delež nepremičnine drugi stranki.
Skoraj sedemdeset odstotkov nekdanjih zakoncev je soposojilojemalcev. Da ne bi zapletli situacije, je najbolje, da takšna zakonca ob ločitvi poiščeta mirno rešitev problema, preden vpišeta delitev hipotekarnega premoženja ob ločitvi, pri čemer sta skrbno analizirala vse možne scenarije, da bi se izognili potrebi po razrešitvi spora. izdajo na sodišču po vložitvi tožbe, neplačila hipotek in podobno. Mirna, kompromisna rešitev tukaj je lahko nadaljnje skupno odplačevanje hipotekarnega posojila, zavrnitev enega od zakoncev v korist drugega od nepremičnine na hipoteki, če se banka strinja s prodajo hipotekarnega stanovanja, dobiček pa bo biti enakomerno razdeljen med nekdanja zakonca. Možnost mirne rešitve problema je lahko polno plačilo hipoteke z nadaljnjo prodajo stanovanja in enakomerna delitev izkupička. Slednjo metodo odlikuje največja enostavnost izvedbe, saj ne zahteva dolgotrajnih postopkov, vendar se tudi to izvaja zelo redko. Če ravnate v skladu s prvo možnostjo, boste morali z banko sestaviti nov sporazum, ki bo olajšal plačevanje. V tem primeru postane vsak od soposojilojemalcev ločen plačnik, ki posebej prispeva svoj del posojilnega dolga. Zelo verjetno je, da ti deli hipotekarnega dolga za bivše zakonce morda niso enaki. Dela posojila, kot kaže sodna praksa, banke ne izvajajo pogosto, saj jim ustvarja nepotrebna tveganja. Kljub temu bo tožba, vložena pri sodišču ustrezne stopnje, omogočila izpodbijanje stališča kreditnega organa.
Če imata nekdanja zakonca mladoletne otroke, bo sprememba skupnega lastništva odvisna od tega, komu otroci ostanejo. Naslednji del hipoteke je narejen na podlagi tega pravila. Posebej je treba upoštevati dejstvo registracije otroka. Če je njegovo prebivališče vpisano v hipotekarno stanovanje, ki je naprodaj, ga je treba nemudoma odpustiti. V nasprotnem primeru so lahko organi skrbništva zelo pozorni na starše, ki lahko ocenijo stanje z vidika odsotnosti normalnih življenjskih pogojev za mladoletne otroke.
Za upnika je pojav dveh dolžnikov namesto ene in dveh polovic stanovanja namesto ene celote v njegovi bilanci izjemno negativen trenutek. Banke redko hodijo na razdelek dolžniških pogodb, saj je dva novonastala deleža stanovanja po potrebi veliko težje prodati po nižji ceni. Da bi zmanjšala tveganja, banka drugega zakonca postavi za soposojilojemalca, oba zakonca pa sta enakopravno odgovorna kreditnemu organu, zdaj pa lahko banka zahtevke za poplačilo dolga predloži kateremu od dolžnikov. Enake obveznosti po novem sporazumu z banko mu dajejo možnost, da zaseže skupno premoženje na katerem koli od zakoncev. Poznamo pa situacije, ko za enega od zakoncev izda hipoteko banka. To se izvaja ob prisotnosti zakonske pogodbe, ki vsebuje klavzulo, po kateri vse stroške krije eden od družinskih članov, po ločitvi bo veljal za lastnika stanovanja, drugi zakonec pa se ne šteje več. s strani banke kot dolžnika, vendar bo prav tako zahteval svojo polovico stanovanja ne more. Banke za zavarovanje svojih tveganj v hipotekarni pogodbi v primeru, da sta zakonca soposojilojemalca, vključijo odstavek, po katerem pogoji hipotekarne pogodbe ostanejo nespremenjeni. Takšna obveznost banki omogoča, da po razvezi zakonske zveze med zakoncema soposojalca in odpovedi enega od njiju obveznosti plačila hipotekarnega posojila v celoti naloži finančno odgovornost drugemu zakoncu.
V praksi je izbira moža in žene, ki se odločita za razvezo zakonske zveze, v bistvu omejena. Lahko nadaljujejo s plačevanjem trenutnega hipotekarnega posojila ali pa ga odplačajo pred rokom, pri čemer najdejo manjkajoči znesek ali se dogovorijo z banko, po ceni, ki je primerna za nadaljnjo delitev. Ta odsek je možen tako na enaki podlagi kot v določenem deležu po dogovoru strank. Morda še ena rešitev problema z oddelkom po ločitvi. V tem primeru eden od nekdanjih zakoncev bodisi z denarno odškodnino bodisi brezplačno pisno zavrne svoj del skupnega stanovanja v hipoteki, drugi pa mora takoj ali mesečno plačati celotno stanje posojila. Pod pogojem, da je banka zadovoljna s plačilno sposobnostjo tega zakonca, preide lastninska pravica nanj, kar je evidentirano v organih državne registracije na teritorialni osnovi. Bančna provizija za podaljšanje posojilne pogodbe znaša približno 0,5-1% preostalega dolga.
Po statističnih podatkih se danes v vsaki drugi družini idila prej ali slej konča. Potem se zakonca najpogosteje odločita začeti novo življenje ločeno in razvezati zakon. Če hkrati živijo v stanovanju, kupljenem s hipoteko, se bo družina neizogibno soočila z dodatnimi težavami.
Hipoteke za ločitev so izziv tako za zakonca kot za banko. Kako naj bi razpolagali z obremenjenimi nepremičninami in kdo bo moral nadalje nositi breme posojila? Kakšne so pravice tretje osebe do situacije – banke? Kako se lahko odzove na takšen razvoj dogodkov v družini posojilojemalca, kot je ločitev?
V skladu s členom 33 Družinskega zakonika Ruske federacije imata zakonca pravico deliti premoženje v enakih deležih. Edina izjema so primeri, ki so posebej določeni v zakonski pogodbi.
Kako je stanovanje razdeljeno na hipoteko v primeru ločitve? Hipoteko obremenjeno stanovanje je tudi last zakoncev, zato oba po ločitvi zahtevata enaka nepremičninska deleža. Spet s predporočno pogodbo. Edina težava je v tem, da ima v času veljavnosti hipoteke tretja oseba - banka - pravico omejiti pravico do uporabe stanovanja.
Brez soglasja banke nihče od zakoncev nima pravice:
Obstajajo tudi omejitve za uvedeno prenovo in registracijo sorodnikov.
Veliko je torej odvisno od položaja banke. To močno oteži postopek delitve premoženja v primeru ločitve. Banka lahko poskuša naložiti svoje pogoje, na primer zahteva, da se dolg zapre pred rokom. Če se primer obravnava na sodišču, so možne tudi druge možnosti – pridobitev soglasja finančne institucije za prodajo stanovanja ali ponovna izdaja posojila. Glavna stvar je, da pred banko ne skrijete dejstva o ločitvi zakoncev!
Izid ločitve in možnosti reševanja vprašanj z delitvijo premoženja so odvisni od tega, kateri pogoji so bili prvotno določeni v pogodbi o hipotekarnem posojilu. Ti isti pogoji bodo na koncu določili, kdo je odgovoren za plačilo hipoteke banki.
Obstaja več možnosti:
Kako se hipoteka deli v primeru ločitve? Glede na različico posla so lahko pogoji za plačilo posojila in uporabo nepremičnine različni.
Banke se vse pogosteje odločajo za ureditev hipotek za oba zakonca hkrati. V tem primeru se upoštevajo dohodki obeh strank, in če je ena od njiju insolventna, je manj verjetno, da bo banka prejela neplačilo posojila. Soposojilojemalci so solidarno odgovorni za posojilo, kupljeno stanovanje pa pripada obema enako.
Toda življenjski prostor ni vedno enakomerno razdeljen med zakonce, če je stanovanje ob ločitvi pod hipoteko. Obstaja otrok - potem delitev poteka ob upoštevanju interesov mladoletnikov.
Možnosti delitve dolgov med zakoncema soposojilojemalca so naslednje:
V tem primeru je za posojilo odgovoren samo zakonec posojilojemalca. Toda drugi nima nič manj pravic do pridobljene nepremičnine v skladu z zakonom 33 Družinskega zakonika Ruske federacije.
V primeru ločitve so na voljo naslednje možnosti:
Če je eden od zakoncev pridobil nepremičnino pred sklenitvijo zakonske zveze, mu nihče ne more oporekati lastninske pravice. Če je bilo stanovanje kupljeno s hipoteko, potem ima v lasti le del, ki ga je uspel plačati pred poroko.
Po sklenitvi zveze mož in žena napišeta vlogo na banko, drugi zakonec pa postane soposojilojemalec oziroma porok za hipotekarno posojilo. V primeru ločitve si zakonca delita del, ki sta ga plačala skupaj. Preostali del stanovanja bo razdeljen po eni od zgornjih možnosti.
Osebe v neregistrirani zakonski zvezi ne spadajo v člen 33 Družinskega zakonika Ruske federacije. Zanje veljajo nekoliko drugačni zakoni in predpisi. Skupno pridobljeno premoženje v nezakoniti zakonski zvezi se po pobegu sostanovalcev ne deli na pol. Kaj pa, če bi ljudem uspelo dobiti stanovanje na hipoteko?
Če zunajzakonska zakonca skleneta hipoteko, banka sklene posojilno pogodbo s solidarno ali individualno odgovornostjo. Stanovanje je vpisano v lastništvo glavnega posojilojemalca. V primeru razveze civilne zakonske zveze bo moral drugi zakonec obravnavati sodišče. Moral bo dokazati samo dejstvo razmerja, pa tudi potrditi dejstvo plačil hipoteke z družinskim proračunom.
Možna je tudi druga možnost. Danes banke vse bolj začenjajo drugače obravnavati koncept »civilne poroke«. Hipoteka se začne z vprašalnikom, v stolpcu katerega je naveden zakonski stan: uradna poroka / civilna poroka. In hipotekarni predmet je pridobljen v skupni lasti. Posledično je stanovanje enakomerno razdeljeno med zakonca, hipoteka po ločitvi pa se še vedno plača skupaj.
Notarsko overjen dogovor med zakoncema je rešitev za vse možne težave. Dejstvo je, da so v pogodbi, ki sta jo zakonca sklenila pred poroko ali v zakonski zvezi, neposredno pred vpisom hipoteke, predpisane možnosti delitve premoženja in odgovornosti za hipoteko po ločitvi.
Najpogosteje se predporočna pogodba sklene, če ena od strank iz več razlogov ne more biti posojilojemalec ali ne namerava postati lastnik nepremičnine. Nato drugi zakonec postane polnopravni lastnik stanovanja in odgovoren za posojilo. Dodaten poseg banke ali sodišča ni potreben, vse je že definirano.
V pogodbi so lahko v primeru ločitve opisane tudi naslednje točke:
V nekaterih primerih se stanovanje, ki je hipoteka po hipotekarni pogodbi, ne deli enakomerno med zakonce:
1. Vojaška hipoteka. V primeru ločitve se med zakonce razdeli le del, ki je plačan iz družinskega proračuna.
2. V primeru, da hipoteko zagotavljajo lastna stanovanja, kupljena z osebnimi sredstvi. To je denar, ki ga je eden od zakoncev prejel kot darilo, kot dediščino, kot rezultat prodaje osebnega premoženja. Za dokaz tega dejstva bodo potrebni dokazni dokumenti, na primer pogodba o donaciji, akti o privatizaciji in oporoke.
Če se zakonca ne moreta sporazumeti mirno in pri delitvi premoženja sodeluje sodišče, bo zagotovo upoštevalo interese otrok.
V tem primeru je zelo pomembno dejstvo, da je nepremičnina v lasti mladoletne osebe. To je mogoče, če je otrok dedič stanovanjske nepremičnine ali je uvrščen na privatizacijsko listo. Zakon predvideva tudi primere, ko je otrok upravičen do samostojnega prometa z nepremičninami, ko dopolni 14 let.
Če ima sin ali hči svoj delež v stanovanju, se del tega prišteje tistemu od staršev, pri katerem ostane.
Če je otrok prijavljen v stanovanju, vendar je zakonec polnopravni lastnik, potem bo njegova žena še vedno prejela delež, če mladoletnik ostane pri njej, lastne nepremičnine pa še ni pridobila.
Pogosti so primeri, ko se materinski kapital uporablja za izboljšanje stanovanjskih razmer. In v večini družin se z njegovo pomočjo odplača hipoteka. Dokaj pogost problem v sodobnih družinah je tudi materinski kapital + ločitev. Dejstvo je, da ni povsem jasno, kako natančno razdeliti stanovanje, v katerem delu se plača z državnim certifikatom.
Najpogosteje se med sojenjem ugotovi, da je bil materinski kapital zagotovljen eni osebi - materi, in ga je mogoče pripisati pogodbi o donaciji. To pomeni, da je premoženje, pridobljeno na račun potrdila, osebno in ga banka ne more razdeliti ali zaseči za poplačilo dolgov zakoncev.
Obstajajo tudi izjeme. Del stanovanja, kupljenega z državno subvencijo, se lahko dodeli zakoncu, če mati zapusti otroka ali ji je odvzeta starševska pravica.
Delitev hipoteke pri ločitvi, tako kot delitev premoženja, je zelo zapleten, dolg in naporen proces, v katerem sta prisiljena sodelovati ne le zakonca, temveč tudi banka. Interesi in načela slednjih se upoštevajo tudi v primeru sodne obravnave, saj ima institucija v vsakem primeru pravico prejeti dolg od posojilojemalcev in ni vpletena v njihove osebne zadeve. Zato je mogoče hipoteko v primeru ločitve v različnih primerih ponovno izdati, podaljšati ali zapreti pred rokom. Včasih je banka prisiljena prodati stanovanje na dražbi, katere stroške krijeta zakonca.
Posledično lahko izid ločitve povzroči resno materialno škodo za oba ali enega od zakoncev. Ne bo prav prijetno začeti novega življenja z bremenom stanovanja, ki pripada drugi osebi. Zato bi bila najboljša možnost, da bi se izognili morebitnim težavam, sklenitev pogodbe še pred poroko ali tik pred vpisom hipoteke. Zadevo lahko uspešno reši tudi mirovni sporazum med zakoncema, saj je včasih sodišče lahko na strani banke in odloči, ki ni v korist družine.
In vendar je najti moč za ohranitev sindikata najbolj čudovit način za rešitev situacije. Navsezadnje ni nič boljšega kot mir in ljubezen v družini.
Kako razdeliti hipotekarno stanovanje v primeru ločitve, pogosto razmišljata zakonca, ki se želita ločiti, ki sta najela posojilo za plačilo kupljenega stanovanja. Vsi vidiki delitve skupnega premoženja ter postopek odplačila hipotekarnega dolga pri delitvi zastavljenega premoženja bodo podrobno obravnavani v tem članku.
V skladu s členom 33 IK RF je pravno pravni režim lastništva premoženja poročenega para skupna lastnina, razen če zakonca v zakonski pogodbi ne določita drugače. 34. člen ZK RF vključuje premične in nepremičnine ter različne dohodke (od dela ali poslovnih dejavnosti, dajatev, pokojnin itd.) V skupno premoženje zakoncev. Pri tem pa ni pomembno, s čigavimi sredstvi in na ime katerega zakonca je bilo to premoženje pridobljeno oziroma vpisano.
V skladu s tem se uporablja splošni postopek za delitev hipotekarnega stanovanja, če:
Ne smemo pozabiti, da govorimo samo o kompenzirani transakciji. Če je eden od zakoncev v času zakonske zveze dobil stanovanje brezplačno (z dedovanjem ali kot posledica darovanja), ne spada v režim skupnega premoženja zakoncev in ga zato ni mogoče razdeliti.
V skladu z zahtevami členov 38 in 39 IK RF je skupno premoženje mogoče razdeliti na 2 načina:
Če delitev premoženja poteka na sodišču, je treba spomniti, da ima ta državni organ pravico odstopati od načela enakosti deležev zakoncev.
To možnost navaja odstavek 2 člena 39 IK RF. Razlogi za takšno odločitev sodišča so:
Postopek delitve skupnih dolgov poročenega para je določen z odstavkom 3 39. člena IC RF. Pri dolgovih velja načelo, da se delijo sorazmerno deležem, ki jih prejme vsak od zakoncev. V skladu s tem, če je bilo premoženje razdeljeno na enak način, se dolgovi delijo na polovico. Če med delitvijo premoženja eden od zakoncev prejme velik delež, mu bo v skladu s tem dodeljen velik del dolga.
Opredelitev pojma "hipoteka" je zapisana v 1. členu zakona "O hipoteki ..." z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ. Po tem pravilu se priznava pogodba o zastavi nepremičnine, katere stranki sta dolžnik in zastavni upnik (banka ali druga oseba, ki nastopa kot upnik v zvezi z obveznostjo), ki ima prednostno pravico do izvršbe. na predmet zastave.
7. člen zveznega zakona št. 102 določa, da je lahko predmet hipoteke tudi premoženje v skupni lasti. V tem primeru se hipoteka lahko ustanovi tudi, če deleži zakoncev niso določeni z ločeno pogodbo.
Ko je skupno premoženje družine zastavljeno na podlagi določb člena 322 Civilnega zakonika Ruske federacije, zakonca nastopata kot solidarni dolžnik pred banko ali drugim upnikom. Banka lahko na podlagi določb člena 323 Civilnega zakonika Ruske federacije zahteva izpolnitev obveznosti tako od vseh solidarnih dolžnikov skupaj in od katerega koli od njih (v celoti ali delno). Prednost solidarne obveznosti za upnika je v tem, da je v primeru, da eden od dolžnikov ne more izpolniti obveznosti, mogoče zahtevati njeno izpolnitev od drugih do popolnega poplačila hipoteke.
V skladu s tem zakonca, ki sta izvedla delitev zastavljenega premoženja na način, določen v členu 39 IK RF, prideta do potrebe po spremembi vsebine obveznosti, ki je zavarovana z zastavo stanovanja. Vendar pa je sprememba sestave dolžnikov in obsega njihovih obveznosti do banke možna le s soglasjem slednje, kot je navedeno v zahtevah člena 391 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Sodna praksa v primerih delitve hipotek ni raznolika, saj se banke ne strinjajo s spremembo posojilne obveznosti. Kot primer utemeljitve stališča banke lahko navedemo civilno zadevo št. 2-24 \ 11, obravnavano v okrožju Kalininsky v mestu Ufa 15.2.2011. Predstavnik banke je ugotovil, da člen 14 Zveznega zakona št. 102 opredeljuje zahteve za vsebino hipoteke (dokument, ki potrjuje pravice hipotekarnega upnika do predmeta hipoteke), po katerem poleg drugih informacij , morajo biti navedeni dolžniki in znesek njihovih obveznosti.
V skladu s tem je treba ob razdelitvi dolga med zakoncema, če je bila hipotekarna posojilna pogodba sklenjena samo z enim od njiju, spremeniti vsebino hipoteke (vključno z besedilom o drugem zakoncu, ki prejme delež v hipoteki). zastavljene nepremičnine), kar je dovoljeno le s soglasjem posojilodajalca. Brez takega soglasja je razdelitev posojilne obveznosti nemogoča.
Hkrati odstavek 2 člena 45 IK Ruske federacije določa, da če je bilo premoženje, prejeto kot posledica obveznosti (v tem primeru hipoteka), porabljeno za potrebe družine, potem se zbiranje za takšno obveznost je naloženo na skupno premoženje zakoncev. Če skupno premoženje ne zadostuje za pokritje dolga, sta zakonca solidarno odgovorna, vključno z osebnim premoženjem, ki pripada vsakemu od njiju.
To pomeni, da lahko banka, če posojilo ni odplačano, v celoti zaseže tako splošno kot osebno premoženje katerega koli od zakoncev, kar banki zagotavlja zadostno jamstvo za izpolnitev hipotekarne obveznosti.
Ob razdelitvi dolga bo vsak od zakoncev dolžnik le v smislu hipoteke, pravice banke pa ne bodo zavarovane z vsem premoženjem, temveč le z deleži stanovanja, kar močno otežuje kasnejšo izterjavo. dolga. Vendar delitev stanovanja med zakoncema sama po sebi ne vpliva na razmerje z banko glede hipoteke.
Ob odločitvi ob upoštevanju položaja banke se je Kalininsko okrožno sodišče v Ufi odločilo, da bo sporno stanovanje razdelilo med zakonce, vendar je vsebina hipotekarne obveznosti zakoncev ostala nespremenjena. Posledično bosta nekdanja zakonca do popolnega poplačila dolga še naprej solidarna dolžnika.
Hkrati se je sodišče sklicevalo tudi na zahteve člena 450 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki navaja, da se posojilna pogodba lahko spremeni na sodišču le v primerih, določenih v zakonu, ali v primeru bistvene kršitve. pogojev obveznosti ene od strank. Delitev hipotekarnega stanovanja ni podlaga za spremembo vsebine hipotekarne pogodbe.
Podobno odločitev o tem vprašanju je sprejelo Leninsky okrožno sodišče v Tomsku 20. 5. 2016 v zadevi št. 2-809 / 2016. Glede na zadevo o delitvi hipotekarnega dolga je sodišče navedlo, da člen 37 Zveznega zakona št. 102 opredeljuje seznam dejanj (prodaja, darovanje, zastava itd.) s predmetom zastave, za izvedbo katerih potrebno je soglasje zastavnega upnika. Hkrati za taka dejanja ne velja delitev premoženja med zakoncema.
V skladu s tem delitev stanovanja med zakoncema ne krši niti zahtev zveznega zakona št. 102 niti interesov upnika. Hkrati pa sporno stanovanje kljub delitvi premoženja ostaja v zastavi banke, ki pa ohranja terjatve do obeh dolžnikov. Razdelitev premoženja zakoncev vpliva le na razmerje med zakoncema in ne vpliva na pravice tretjih oseb.
Da bi odgovorili na vprašanje, kako pravilno razdeliti hipotekarno stanovanje v primeru ločitve, se morajo strokovnjaki spomniti določb člena 133 Civilnega zakonika Ruske federacije. Zahteve tega člena kažejo, da je stvar, katere delitev v naravi ni mogoča brez njenega uničenja, poškodovanja ali spremembe namena, je nedeljiva in sodeluje v civilnem prometu kot en sam predmet. Stanovanje je klasičen primer nedeljive stvari, saj je njegova dejanska razdelitev na dva ali več delov nemogoča brez poškodb.
Glede na posebnosti stanovanja kot nedeljive stvari je v tretjem odstavku 133. člena Civilnega zakonika Ruske federacije določeno, da se lahko terjatev uveljavlja le od njega kot celote. Prav določbe te določbe pojasnjujejo stališče bank, ki ne dajejo soglasja k delitvi hipotekarnega dolga zakoncev in spremembe vsebine obveznosti do banke.
Kljub temu je bilo v praksi razvitih več možnosti za "predelitev" nedeljivih stvari:
Pri delitvi stanovanja je treba upoštevati tudi sestavo in vrednost drugega skupno pridobljenega premoženja, saj je taka možnost možna, če se delež v hipotekarnem stanovanju nadomesti z drugim stanovanjem, avtomobilom, garažo, zemljiščem itd. V tem primeru se hipotekarno stanovanje v celoti prenese v lastnino enega od zakoncev, drugi pa prejme sorazmerno nadomestilo (le ne v denarnem smislu, ampak v obliki premoženja).
Za izvedbo navedenih poslov ni potrebno soglasje banke. Zaradi tega zakonca ostajata tudi solidarna dolžnika na hipotekarni obveznosti.
V primeru, da zakonca nimata dovolj sredstev za plačilo odškodnine in možnost s skupnim lastništvom ni sprejemljiva, je priporočljiva prodaja spornega premoženja, da bi si izkupiček razdelili glede na zapadle deleže.
Ločena podvrsta te možnosti je zamenjava velikega stanovanja za dva manjša glede na površino ali stroške. Če želite prodati ali zamenjati stanovanje, se morate spomniti, da morate v skladu s členoma 37 Zveznega zakona št. 102 in 391 Civilnega zakonika Ruske federacije pridobiti soglasje banke za izvedbo to operacijo, saj je v tem primeru stanovanje odvzeto iz zastave.
Torej se delitev hipotekarnega stanovanja izvede na običajen način, ki velja za katero koli drugo nedeljivo stvar. Vendar oddelek nikakor ne vpliva na obveznosti zakoncev do banke, saj bosta še naprej solidarni dolžniki na hipotekarni obveznosti.
