Aleksander Kaptsov
Čas branja: 13 minut
A A
Prodaja nepremičnin je dokaj uspešno podjetje, ki je pomembno tudi v kriznih časih. To potrjujejo tudi statistični podatki, ki kažejo, da se približno 80% prodaje in nakupov opravi s sodelovanjem agencij in zasebnih posrednikov. Kupec je pripravljen plačati nepremičninske storitve, da se prepriča o pravni čistosti dokumentov za kupljeno stanovanje.
To je treba upoštevati pri odpiranju nepremičninske agencije (AN). Konec koncev se mora tudi to podjetje, tako kot vsako drugo v storitvenem sektorju, osredotočiti na reševanje težav strank in zadovoljevanje njihovih potreb, nato pa na izvajanje prodajnih transakcij.
Nekomu se morda zdi, da odpiranje nepremičninske agencije v Moskvi ali Sankt Peterburgu ni težko, potreben je le zagonski kapital in ustrezna komunikacija s strankami.
Ni pa vse tako preprosto.
Najprej morate razmisliti velika konkurenca med podobnimi podjetji. Drugič, pri tej zadevi je tudi pomembno čas za napredovanje .
Nova nepremičninska agencija še ni "osvojila svojega mesta na soncu" s privabljanjem potencialnih strank s svojim resnim pristopom k delu.
Kaj je treba odpreti iz nič?
Po odločitvi o pravnem statusu prihodnjega podjetja - LLC (družba z omejeno odgovornostjo) ali samostojnega podjetnika (samostojno podjetništvo) lahko zaprosite za registracijo agencije. Priloženi so izvirniki in kopije:
Po registraciji potrebujete:
Celoten postopek traja veliko časa, zato je pri registraciji nove agencije bolje uporabiti storitve odvetniške pisarne. Približni stroški storitev za registracijo LLC so od 4000 do 6000 rubljev. Vsi dokumenti bodo pripravljeni čez teden dni.
Od leta 2002 v skladu z zveznim zakonom 128-FZ "O licenciranju določenih vrst dejavnosti" nepremičninske agencije niso dolžne pridobiti licence. To lahko storite le s prostovoljnim certificiranjem podjetja v ruskem Cehu nepremičnin. Njegova prisotnost potrjuje, da storitve, ki jih zagotavlja agencija, ustrezajo nacionalnim standardom.
Poenostavljeni sistem obdavčitve (poenostavljeni sistem obdavčitve) je najugodnejši davčni režim za mala podjetja, ki vključujejo nepremičninske agencije. Glavne motivacijske točke za uporabo poenostavljenega davčnega sistema so:
Hkrati pa po mnenju strokovnjakov znaten del finančnih stroškov v večini agencij predstavlja:
Hkrati so prihodki odvisni od tržnih razmer, gospodarske stabilnosti, cen nepremičnin, sezone in drugih dejavnikov, to je spremenljiva vrednost. To je treba upoštevati pri vodenju računovodskih evidenc.
Čeprav v večini primerov ustanovitelji majhnih nepremičninskih agencij raje ne najemajo računovodij, ampak naročajo zunanje izvajanje.
Zagotavljanje posredniških storitev je glavno načelo dela skoraj vseh nepremičninskih agencij. Glavne naloge katerega koli podjetja so:
Organizacija nepremičninske agencije pomeni:
Nepremičninska agencija iz nič je resen projekt, ki za pravilno organizacijo zahteva veliko časa, denarja in truda.
Provizija za storitve agencije v Moskvi in Sankt Peterburgu je običajno 3-8% vrednosti nepremičnine. Če cena stanovanja ni visoka, potem kupec plača po fiksni stopnji, vendar ne manj kot 100 tisoč rubljev. Višji so stroški kvadratnih metrov, nižji odstotek lahko kupec plača, vendar ne manj kot 3. Za prodajalce so storitve prodajne agencije na dom brezplačne.
Pogosto se direktorji Akademije znanosti srečajo s strankami in popustijo za provizije. Res je, pogajanja so dovoljena v razumnih mejah. Storitve dobrih realtors so vedno drage. Toda, če se obrnemo na preverjene strokovnjake, stranka vedno zmaga. Prepričan je lahko v zanesljivost posla in pravno čistost dokumentov.
Po odločitvi za odprtje nepremičninske agencije iz nič, morate izvesti celovito tržno analizo in oceno tveganja. Poznavanje potreb strank in ponudbe drugih agencij vam lahko pomaga razumeti, kaj je treba narediti bolje.
Uspešno delo bo pokazalo, kako zanimiv bo predlog NA za stranke. Odvisno od izbranega pristopa lahko agencija glavobola za lastnika ali glavni vir njegovega dohodka.
90% nepremičninskih poslov je odnos med ljudmi, zato je spopad interesov neizogiben. Učinkovitost njegovega dela je v veliki meri odvisna od sposobnosti nepremičnine, da osebo prepriča in pridobi. Prodajalec, ki aktivno sodeluje s strokovnjakom, ne bo sklenil posla za njegovim hrbtom. Dostojni uslužbenec ne bo zaobšel svoje agencije, če bo sam sklenil posel s kupcem.
Izbira pravega prostora za NA je pomembna točka poslovnega načrta. Ni nujno, da je pisarna velika; sprva zadostuje 40-50 kvadratnih metrov. Zaželeno je, da ima vhodna vrata, sam pa se nahaja v prvem nadstropju stavbe na sprehodnem mestu. Če imate svoje prostore, je to dobro, sicer jih boste morali najeti, kar bo znatno povečalo stroške nepremičninske agencije.
V notranjosti pisarne mora biti vse sorazmerno in lakonsko, brez nepotrebno zapletenih oblik. Dobrodošli so najbolj poslovni slog, prijetne barve, zelene rastline v lončkih. Znak je običajno nameščen na sprednji strani agencije.
Razporeditev pisarne ni nujno standardna, je pa priporočljivo opremiti ločen prostor za zasebne pogovore s strankami. Za udobnejše delo nepremičnin je pomembno prilagoditi sobo, kjer bi lahko po razgledu stanovanj mirno prigriznili ali popili čaj.
Prenovo prostorov je treba izvesti na visoki ravni. Pohištvo, če je le mogoče, naj bo drago. Najbolje je, da ne skoparite z dejstvom, da bi kupci lahko dvomili o resnosti podjetja. Pisarna mora imeti internet in telefon, tiskalnik in skener. Kakovostna razsvetljava in klimatska naprava bosta popolnoma dopolnili celotno sliko.
Kot kažejo izkušnje uspešnih nepremičninskih agencij, številna ekipa ni zagotovilo za učinkovito delo. Bolje je povabiti 5-7 dobrih strokovnjakov, ki bodo pripeljali stranke k poslu, kot pa zaposliti pripravnike in jih usposobiti. Pri razgovoru je pomembno, da bodite pozorni na sposobnost prosilca za komunikacijo z ljudmi, njegovo vzdržljivost in sposobnost vzbujanja zaupanja. Če nepremičnina ve, kako delati v različnih cenovnih kategorijah, potem mu je treba dati prednost.
Da bo pisarna učinkovita, morate povabiti:
Nova nepremičninska agencija potrebuje kakovostno in obsežno oglaševanje, da se bo znala in ustvarila pozitivno podobo.
Pri izbiri imena za svojo organizacijo vas morajo voditi nekateri opredeljujoči parametri:
Ime lahko odraža razred predmetov, ki jih agencija služi, in vsebuje ustrezne predpone, recimo, "Elite", "premium", "luxury", "business", "Economy" itd.Če vaši načrti vključujejo delo z nepremičninami elitnega razreda, ne smete poklicati agencije Affordable Housing, saj to zmede potencialne stranke in privabi ljudi, ki v tem cenovnem razredu ne morejo opraviti nakupa.
Da bi ime jasno pokazalo smer dejavnosti, je bolje uporabiti naslednje besede: "Najem", "hiša", "pisarna", "stanovanjska", "poslovna" itd. Na primer, naslednja imena govorijo sama zase: Arenda-city, Apartment and House, Your Dacha, New House, 4rent, Goodhome, Cosy House, World of Office, Novostroy-M.
Poleg tega bi moralo biti ime nepremičninske agencije trdno, jedrnato, lahko zapomniti in vzbujati zaupanje. Lahko ima tudi nekoliko nejasno temo: Continent-Real Estate, Kingsland, MaxRent, Moscow Sity, RealEstate. Pomembno je, da se ime organizacije v pomenu ne prekriva z imeni konkurentov.
Slaba možnost je, ko se poleg agencije Affordable House odpre pisarna Decent House.
Najenostavnejša nepremičninska agencija, v kateri bo lastnik igral vlogo direktorja in nepremičnine, bo zahtevala naložbe
Tako bodo približno odhodki nepremičninske agencije v obdobju odpiranja 10-300 tisoč rubljev. Če izhajamo iz izračuna, da bo izvedena ena transakcija na mesec, ki bo dala 50 tisoč rubljev. dobička, potem bo doba vračila posla trajala od 2 do 6 mesecev.
IN Moskva
delujoče podjetje stane približno 100 tisoč do nekaj milijonov rubljev. Na primer, za 2 milijona
rubljev, lahko kupite nepremičninsko agencijo, ki zavzema površino 50 kvadratnih metrov, organizirana v obliki LLC in ima 12 zaposlenih v svojem osebju. Pisarna, ki stane toliko, bo na odlični lokaciji v bližini podzemne postaje, predvideni dobiček pa bo približno 200 tisoč rubljev.
IN St. Petersburg
lahko kupite skoraj isto agencijo 790 tisoč
rubljev Hkrati je prijavljeni mesečni dobiček približno 250 tisoč rubljev, vse naložbe pa bi se morale povrniti v treh mesecih.
Da bi se izognili številnim težavam, povezanim z odprtjem novega podjetja, lahko z nakupom ustrezne franšize začnete delati pod že znanim imenom.
S to vrsto dejavnosti ima podjetnik precej določene prednosti:
Med domačimi podjetji, ki razvijajo partnerstva prek franšize, lahko opazimo Nadstropji 1204 in Miel.
Za sodelovanje z agencijo "Tla" morate imeti znesek naložbe v višini 500 tisoč rubljev ... (za lastnike delujoče nepremičninske agencije) in 2 milijona rubljev (za tiste, ki začnejo iz nič). Minimalno potrebno osebje nepremičnin je 15 ljudi. Mesečne avtorske honorarje so 4 % od prometa. "Tla" zagotavlja dobiček v višini 100-300 tisoč rubljev. po enem letu dela.
Podjetje "1204" deluje v Sankt Peterburgu in ustvarja partnersko mrežo po vsej državi. Za sklenitev dogovora z njo mora podjetnik prispevati v višini 200-600 tisoč rubljev in vlagajte približno 3,5 milijona rubljev ... pri odpiranju podjetja. Mesečni odbitki so 10% prodaje več 3 tisoč rubljev
Začetnik podjetnik bo težko plačal storitve franšize, zato je ta oblika dela primernejša za izkušene organizacije, ki imajo predstavo o tej dejavnosti.
Nepremičninski posel je posel s perspektivo in hitrim povračilom: kakšno opremo potrebujete, osebje + 4 kanali za privabljanje in zadrževanje strank.
Kapitalske naložbe v ustanovitev podjetja: 200.000 rubljev.
Rok vračila agencije: 3-6 mesecev.
Kako odpreti nepremičninski urad in koliko bi morali vložiti?
To vprašanje skrbi veliko podjetnikov, ker je od nekdaj veljalo za donosno naložbo.
Še posebej pogosto se tisti, ki so delali na terenu in poznajo nišo od znotraj, običajno preizkusijo na poslovnem področju.
Toliko nepremičnin, potem ko si naberejo ustrezne izkušnje na tem področju, izrazi željo po odprtju lastnega podjetja.
Delovne izkušnje so dobre.
Vendar pa poslovanje zahteva resnejše priprave: registracija samostojnega podjetnika ali LLC, izbira prostorov za pisarno, oblikovanje finančnih izračunov.
V tem članku bomo analizirali vse podrobnosti.
Na podlagi zakona "O licenciranju nekaterih vrst dejavnosti" nepremičninska dejavnost ni predmet licenciranja.
A to še ne pomeni, da novoodprtim agencijam ni treba upoštevati vladnih predpisov.
Trenutno obstaja veliko različnih oblik dejavnosti: IP, OJSC, LLC, PE, CJSC.
A za odprtje nepremičninske agencije nas posebej zanima "družba z omejeno odgovornostjo".
Za odprtje nepremičninske agencije je treba pripraviti naslednji sklop dokumentov:
"Velik uspeh sestavljajo številne načrtovane in premišljene malenkosti."
Vasilij Osipovič Ključevski
Ko odprete nepremičninsko podjetje, ga je treba registrirati kot davčnega zavezanca ali DDV.
Nato boste v 5 delovnih dneh od davčne službe prejeli potrdila in potrdila o registraciji urada.
Prav tako se boste morali obrniti na banko, da odprete bančni račun podjetja in njegove podatke sporočiti davčnim organom.
Dohodek nepremičninske agencije je neposredno odvisen od pokritosti baze strank.
Zato je treba delo s strankami izvesti čim bolj pregledno in potekati v zaupnem ozračju.
Obstaja več glavnih načinov privabljanja in zadrževanja ljudi v nepremičninskem poslu:
Zdaj pa si podrobneje oglejmo vsakega od teh vidikov.
Internet za promocijo agencij
Internet je danes velik vir ne le za razvoj, komunikacijo, temveč tudi za prodajo in nakupe.
Prav navidezni splet bo idealen prostor za učinkovito oglaševanje nepremičninskega podjetja.
Izdelavo lastnega spletnega mesta je treba zaupati strokovnjakom, saj bo to postalo vaša vizitka in mora ustvariti ugleden vtis.
Na splošno bo delo agencij, specializiranih za promocijo in ustvarjanje spletnih mest za podjetja, stalo od 5000 do 12.000 rubljev.
Seveda je ta znesek približen in se lahko razlikuje glede na želje stranke.
Skrb za stranke v pisarni
Zaposleni v agenciji morajo svoje delo opravljati brezhibno in stranki omogočiti, da začuti pomembnost in zanimanje za rešitev vprašanja.
Sem spada tudi sposobnost jasnega, kompetentnega in nevsiljivega poudarjanja prednosti agencije.
Povratne informacije
Stranka ima lahko vprašanje, ki ni v pristojnosti uslužbenca.
Zato bi bilo treba omogočiti pogajanja tudi z generalnim direktorjem, če razmere to zahtevajo.
Ne smemo pozabiti, da je vsaka stranka za agencijo zelo pomembna in stranke morajo to dokazati ne le z besedo, ampak tudi z dejanji.
Nasvet o plačilu
Naročnik lahko zaradi nekaterih življenjskih težav pozabi na svoj dolg do nepremičninske družbe.
V tem primeru agencija nevsiljivo opozori na čas in znesek zahtevanega zneska za poplačilo dolga.
Tudi v teh okoliščinah bi morali vljuden odnos in vljudnost ostati vaš "trik".
Če je vprašanje sporno, je uslužbenec dolžan obvestiti vodstvo.
Na primer, če se sporazum prilagodi glede prejšnjih obveznosti plačnika ali če so se pojavile finančne težave.
Če želite odpreti nepremičninsko agencijo, izberite prostor v središču mesta, katerega površina bo 50-110 kvadratnih metrov M.
Stalo bo veliko več kot na primer pisarna nekje na obrobju.
Vendar ne smemo pozabiti, da ima lahko lokacija podjetja odločilno vlogo.
Le malo ljudi potuje po mestu z več avtobusi, stojijo v zastojih, da bi se prijavili za prodajo ali nakup nepremičnin.
Najlažji način bi bil, da se obrnete na drugo nepremičninsko pisarno, ki se nahaja v centru.
Poleg tega jih je izjemno veliko.
Pogosto velika večina strank, ki prvič pridejo v nepremičninski urad, upošteva situacijo okoli sebe.
Kako je videti osebje, v kakšnem stanju je soba ali pohištvo.
Če se ozadje odlepi in so stoli videti grozno in je na njih strašljivo sedeti, je verjetno, da se ta obiskovalec tukaj ne bo hotel dogovoriti.
To je treba upoštevati in tudi ne prihraniti sredstev za oblikovanje notranjosti sobe.
Vsak pisarniški delavec, ki pride na svoje delovno mesto v pisarni, mora imeti svojo mizo, stol in potrebno pisarniško opremo ter stacionarni telefon, ki mora biti naveden v reklamnih letakih.
Če podjetje zaposluje več kot pet ljudi, sta potrebni dve številki.
Približni zneski za pisarniški komplet za vse zaposlene:
| Ime | Količina | Stroški (rub / enota) |
|---|---|---|
| Skupaj: | 30 | 170.000 RUB |
| Stoli | 5 | 800 – 1 500 |
| Mize | 5 | 600 – 3 200 |
| Stojala | 3 | 2 700 – 3 000 |
Prenosniki ali računalniki  | 5 | 15 000 – 20 000 |
Tiskalnik  | 2 | 3 000 |
Telefonski set za eno delovno mesto  | 5 | 1 500 |
Pisarna za eno osebo  | 5 | 2 600 |
Ti stroški, izračunani za podjetje s petimi ljudmi, ob upoštevanju posebnosti podjetja, bodo znašali 120-170.000 rubljev.
Povprečno pisarniško osebje šteje 10-15 ljudi.
Seveda ima sprva lahko 5 zaposlenih.
Običajno iskanje novincev v novoodprti agenciji poteka prek časopisnih oglasov.
Razlog je v tem, da se uveljavljeni posredniki nepremičnin selijo v druga podjetja izključno pod ugodnimi pogoji z visokimi plačami.
Osebje agencije lahko vsebuje:
V bistvu se takšna plačilna shema izvaja, kadar zastopniki pisarne ustvarijo dobiček iz transakcije in ne delajo po stopnji.
Seveda, večje kot je podjetje, večji so dohodki zaposlenega.
Obrestna mera v tem primeru niha v povprečju med 3-5%.
Takšna oseba za pisarno je zlata vredna in ima lahko dohodek 70.000 rubljev na mesec.
Iz videoposnetka boste izvedeli, kakšne so možnosti za nepremičninsko podjetje:
Biti le dober posrednik včasih ni dovolj.
Oseba, ki želi odpreti agencijo, mora razumeti vse zapletenosti primera.
Navsezadnje bo moral razviti in izračunati dobiček iz tržne strategije, se ukvarjati z dokumentacijo in iskanjem prostorov, izvajati izobraževanja s stalno zaposlenimi nepremičninami, nepremičninsko agencijo s približnimi finančnimi izračuni.
Seveda je mogoče pridobiti podjetniške veščine.
Vendar ne morete storiti brez ustrezne izobrazbe in veščin dela kot nepremičnine.
Vrnimo se k finančnim izračunom.
Koliko denarja morate vložiti za odprtje nepremičninske agencije?
Redna obdobja prihodkov in donosnosti odprtega podjetja
Če upoštevate zgornje izračune, lahko mesečni prihodek nepremičninskega urada s petimi zaposlenimi znaša od 250.000 rubljev.
Ta pogoj je dosegljiv, če znaša premija za nepremičninske storitve 3-5% vsake pogodbe s stranko.
Odprta agencija se bo začela izplačevati v 3-6 mesecih od datuma ustanovitve.
To dejstvo bo razveselilo vsakega podjetnika začetnika, ki ga zanima kako odpreti nepremičninsko agencijo.
Vendar ne smemo pozabiti, da za vsakim uspešnim poslom stoji skrbno in trdo delo.
Da bi podjetje lahko delovalo in vsak mesec prinašalo vse več dohodka, mora vodja nenehno iskati novosti v poslu in se izpopolnjevati ter nato svoje izkušnje prenesti na podrejene.
Koristni članek? Ne zamudite novih!
Vnesite svoj e-poštni naslov in prejemajte nove članke po pošti
Začnite z registracijo IE ali LLC... Družba z omejeno odgovornostjo zveni bolj ugledno za velike stranke, vendar je lažje in ceneje odpreti samostojnega podjetnika. Posebne licence niso potrebne.
Kode navedemo med registracijo OKVED: 68.- "Poslovanje z nepremičninami", 68.3. - "Posli z nepremičninami proti plačilu ali na pogodbeni podlagi", 68.20. - "Najem in upravljanje lastnih ali najetih nepremičnin".
Kateri dokumenti in dejanja so potrebni:
Postopek registracije stane približno 80–100 USD in traja mesec dni.
Dejavnost nepremičninske agencije vključuje storitve najema in prodaje stanovanj, poslovnih nepremičnin, zemljišč. Poceni predmeti (enosobna stanovanja, spalnice) veljajo za najbolj donosne in povpraševanja na trgu, naj bi jih bilo največ. Ekskluzivne nepremičnine podjetju prinašajo dobre dohodke in trdnost.
Vsaka trgovina ima svojo provizijo ki jih agencija prejme. Za najem nepremičnin predstavljajo 30-50% mesečnega obroka, za nakupne transakcije - 5-6% zneska plačila.
V zadnjem času je veliko izjav, da so nepremičninske agencije in nepremičninske dejavnosti ogrožene. Mnogi so prepričani, da je njegovo usihanje neizogibno. Mislim, da to področje ne čaka na rešilca - vendar se strinjam, da obstoječi sistem delovanja nepremičninskih agencij dolgoročno ni uspešen.
V času oblikovanja nepremičninskega trga, torej v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, so ljudje podcenjevali pomen tega segmenta gospodarstva. Nepremičninske storitve pred 20–30 leti niso imele velike vrednosti in večina nepremičninskih agencij je bila obrtnih organizacij. V zadnjem času se je nepremičninska dejavnost začela aktivno razvijati in menedžerji številnih podjetij so spoznali, da jo je mogoče s pravimi strategijami narediti veliko in sistemsko.
V Ruski federaciji je malo trgov, ki se razvijajo tako hitro kot nepremičninske storitve. Predvsem zaradi tega so si vsi in vsi zaželeli nekaj posredovalnih storitev pri prodaji nepremičnin. Vložek se je povečal: biti dobra nepremičninska agencija v letu 2017 še ni dovolj. Če želite biti uspešni, morate postati vsaj močan agregator.
Poleg možnosti za poslovanje z nepremičninami je očitno, kako perspektivni in kapitalsko zahtevni so trg bančnih storitev in trg razvijalcev. Pot do teh trgov je skozi nadzor ali dobro interakcijo z nepremičninskim poslom. Veliko število udeležencev na trgu, bank in velikih razvijalcev je začelo aktivno prodirati na to področje in uporabljati različna orodja za krepitev svoje prisotnosti. Lahko rečemo, da nepremičninske agencije niso pripravljene na takšno raven konkurence. Danes nepremičninski posli resno izgubljajo tehnologijo. Tu je sedem primerov te tehnološke vrzeli.
Najprej: Poslovanje z nepremičninami ne deluje dobro s CRM sistemi. To pomeni, da agencije ne izpolnjujejo obljubljenih rokov za poslovanje s strankami, zastopniki pa nimajo dobrih praks, standardov in predpisov vedenja. Stopnja izdelave poslovnih procesov in projektnega dela v mnogih podjetjih je na začetni ravni.
Ti komentarji ne veljajo za podjetja, ki gredo v korak s časom. To ni odvisno od števila zaposlenih: spoznal sem veliko majhnih podjetij, ki lahko dajo prednost trdnim sistemom. Hkrati se nepremičninski posli širijo. Ta trend vidimo po uradnih podatkih Sberbank in VTB: velika podjetja zasedajo vse večji tržni delež, medtem ko majhne agencije izgubljajo tla in sčasoma zapirajo.
Po naših podatkih je v Rusiji približno 130 tisoč nepremičnin in še 50 tisoč ljudi, ki se tako ali drugače štejejo za njih. Zelo verjetno je, da bo v bližnji prihodnosti takšnih ljudi manj. Tisti, ki ostanejo na tem območju, bodo morali povečati svojo produktivnost. Moja napoved: čez dve leti bo v državi manj kot 100 tisoč nepremičninskih posrednikov, čez pet let pa manj kot 70 tisoč nepremičnin.
Drugič: avtomatizacija je slabo izvedena. V velikih podjetjih v kontaktnih centrih klice strankam pogosto izvajajo roboti, informacije pa se obdelujejo z glasovno analizo. V takšnih strukturah so razvite različne vrste avtomatskih komunikacij s strankami. Komunikacija poteka prek osebnega računa, kjer je vse pregledno, v spletu pa lahko počnete skoraj enako kot brez povezave. Vse nepremičninske agencije nimajo takšne storitve.
Tretji: večina nepremičninskih podjetij se ne more integrirati z velikimi sistemi. Prišel je čas za samodejno komunikacijo z bankami, vladnimi agencijami, velikimi razvijalci in povezanimi sistemi - s protokoli za prenos podatkov. Po podatkih ene največjih bank je bilo manj kot 5% nepremičninskih agencij v Rusiji pripravljenih samodejno izmenjati podatkovne pakete z bankami, četudi je ta pripravljena nositi vse stroške. Agencije preprosto nimajo potrebne infrastrukture - in to je resen negativni kazalnik. 95% nepremičninskih agencij v Rusiji je v bistvu nepripravljenih na tehnološke preboje - tudi na račun nekoga drugega.
Četrtič: Nepremičninske agencije ne morejo privabiti in obdržati najboljših talentov. Takšne strokovnjake dobijo tisti, ki povečajo naložbe v razvoj poslovanja - in nepremičninske agencije izgubijo zaposlene, ki se odločijo za drugo delovno mesto. To je posledica nestabilnega dohodka nepremičnin in nepreglednih možnosti na tem področju.
Če primerjamo portale za usposabljanje velikih poslovnih sistemov in nepremičninskih agencij, bomo pri slednjih opazili resen tehnološki zaostanek. Dandanes se inteligentni sistemi ukvarjajo z analizo življenjepisov: ob upoštevanju modela kompetenc določenega poklica zgradijo verjetnostno serijo, razvrstijo primerne kandidate in jim pošljejo sporočila po pošti. Velika večina nepremičninskih agencij nima osnovnih sistemov za snemanje klicev kandidatov in sistema za analizo metrike učinkovitosti stikov s potencialnimi kandidati.
Petič: Večina podjetij nima sodobnih mobilnih različic svojih spletnih mest. Bodite pozorni na graf uporabe mobilnih naprav. Delež uporabnikov, ki spletno mesto obiščejo iz pametnih telefonov, bo samo naraščal. Že prihodnje leto bo delež mobilnega prometa v nepremičninah presegel mejo 40%, večina podjetij na tem področju pa ga še vedno ne analizira. Dobesedno na prste ene roke lahko štejete učinkovita spletna mesta s sodobnimi mobilnimi različicami, na katere ste lahko ponosni. Če pogledamo svetovne trende, potem je prav, da vsa prizadevanja usmerimo v razvoj spletnih strani izključno za mobilne naprave.
Šestič: v nepremičninskem poslu ni enotnega sistema določanja cen. Le redka podjetja odkrito postavljajo stroške storitev, v idealnem primeru bi morali biti jasno opredeljeni in vnaprej znani strankam. Namesto tega se potrošniki dogovarjajo o poravnavi za vsak primer posebej. Za nekatere bo storitev nepremičnine stala 30 tisoč rubljev, za nekoga pa 42 tisoč rubljev.
Pomanjkanje enotnega sistema preglednih cen je pokazatelj šibkosti in dejanskega nerazumevanja vrednosti storitve. Močni sistemi so zelo jasni glede tega, za kaj zaračunavajo denar in koliko stane posamezna storitev. Če vzamemo nepremičninski posel, potem tukaj, kot se je agent pogajal in zaslužil. Izgleda bolj kot bazar kot civiliziran trg.
IN sedmi dejavnik: odkrito šibko javno združenje. Ruski ceh posrednikov (RGR) v zadnjem času ni dosegel pomembnejših rezultatov. Struktura upravljanja ni vzdržna, honorarji za člane ceha pa so zelo majhni - morda zaradi tega ceh nima dovolj sredstev za res pomembne korake. Dandanes pri razvijanju sorodnih zakonov nihče ne gleda na nepremičninsko skupnost. Menim, da je to pokazatelj krize v panogi, sistemske in resne krize.
Kaj je naslednje? Trg je že napaden z vseh strani. Tu je šest glavnih sil, ki bodo iz poslovanja z nepremičninami naredile bojišče. Prva so banke. Drugi so spletni zbiralniki oglasov. Tretji so različni investicijski skladi, ki se vlagajo v razvoj vseh vrst storitev za prodajalce, kupce in najemnike nepremičnin. Četrti - razvijalci, ki začnejo aktivno vstopati na posredniški trg z lastnimi finančnimi viri. Pete stanovanjske hiše.
Posebno mesto bo zasedla država, ki je s programom prenove že vstopila na moskovski nepremičninski trg. Zaenkrat je to samo ena ruska regija, lahko pa ji sledijo tudi druge. Vzporedno bo država čim bolj poenostavila vse težave pri prometu z nepremičninami - in to je povsem logično. V ne tako oddaljeni prihodnosti bo postopek nakupa in prodaje potekal s pritiskom na gumb, še lažje pa med razvojem. Vsi ti dejavniki bodo pritisnili na trg in zmanjšali delež agencij v sedanji obliki.
Konkurenti nepremičninskih agencij - banke, agregatne strani in država - so pri svojih storitvah že daleč daleč. Stroške zmanjšajo na skoraj nič. To je resen korak, ki ga ni mogoče prezreti. Večina nepremičninskih agencij zdaj deluje in vlaga v vire, ki v treh do petih letih ne bodo potrebni. Zmagali bodo tisti, ki bodo čez pet let prepoznali novo realnost trga in svoje proračune za razvoj prerazporedili v nove smeri.
Nazadnje, glavno vprašanje za mnoge: zakaj sploh rabimo realtors? Mnogi pravijo, da je sama institucija nepremičninskih agencij že preživela svojo korist. S tem se ne strinjam. Potrebni bodo posredniki, vendar se bo njihova funkcionalnost spremenila. Zmanjšala se bo vloga delovne sile, povečala se bo vloga informacijskih sistemov, kar bo ustvarilo zapleteno prepletanje.
Razumem, da se bodo banke, razvijalci, zavarovalnice, cenilci in podjetja za prenovo sčasoma oddaljili od velikih pisarn in odvečnih zaposlenih. Nekatere prodajne funkcije bodo nekje skoncentrirane. Po mojem mnenju ima nepremičninska dejavnost veliko možnosti, da postane to enotno središče, ob upoštevanju zahtevane stopnje izobrazbe za IT.
Prepričan sem tudi, da bo med podjetji z navedenim profilom konkurenca za močno blagovno znamko. Morda bo v naslednjih treh do petih letih uspeh odvisen od naložb v trženje in pravilnega umeščanja kompetenc podjetja.
V drugem četrtletju 2017 opažamo zelo dobro tržno dinamiko. Razmere z indeksom cenovne dostopnosti stanovanj v Rusiji so se posledično izboljšale - veliko število transakcij in povečanje obsega trga. Če tudi ob sedanjih hipotekarnih stopnjah vidimo takšno dinamiko, kaj se potem zgodi, ko so stopnje 6-7%? Prepričan sem, da bo trg nepremičnin rasel.
Da, cene padajo in v Rusiji so v povprečju nove stavbe po ceni skoraj enake sekundarnim stanovanjem. Prej ni bilo tako. Toda padanje cen je verjetno nekaj najboljšega, kar se lahko zgodi na trgu nepremičnin. Poglejte avtomobilsko industrijo in druge segmente, ki niso mogli znižati vrednosti: ti trgi trenutno preživljajo težke čase.
Po mojem mnenju je nepremičninski posel, namesto da bi se aktivno potegoval za mesto na soncu, zavzel obrambni položaj. Prvič, poskušajo licencirati dejavnost, da jo zaščitijo pred potencialnimi digitalnimi konkurenti in otežijo vstop podjetij katere koli vrste, hkrati pa upajo na uvedbo standardov, ki bodo zagotovo prinesli nekaj doslednosti in urejenosti na trg, vendar ob hkrati pa mu preprečite hiter razvoj - in brez težav lahko zamudite tehnološko revolucijo v industriji.
Osupljiv primer so dejavnosti nekaterih regionalnih podružnic, ki so na trg prinesle koncept navezanosti stranke na določeno nepremičninsko agencijo. Po zaslugi tega ukrepa noben drug član združenja ni imel pravice do neposredne prodaje stanovanja te stranke. Zvezna antimonopolna služba (FAS) je takšna dejanja prepoznala kot nezakonite in opozorila na omejevanje konkurence zaradi takšnih ukrepov. In to je le en primer.
Medtem podjetja v vseh panogah aktivno sodelujejo s chatboti, velikimi podatki, samodejnim prepoznavanjem govora, tehnologijami razširjene resničnosti, samodejnim prepoznavanjem dokumentov, programi za učenje na daljavo in spretno uporabo geo-ciljanja. Skrajni čas je, da se nepremičninske agencije vključijo v to tehnološko dirko.
Odprtje nepremičninske agencije se mnogim morda zdi preprosta stvar, ki zahteva le zagonski kapital in ustrezno komunikacijo s strankami. Toda število podjetij, ki letno propadejo in izginejo s trga nepremičninskih storitev, je dober pokazatelj, da morate za doseganje dostojnega dohodka upoštevati vse nianse in pasti. Podroben izračun poslovnega načrta in natančno načrtovanje prihodnjih dejavnosti še ni preklican.
Čeprav ob odprtju nepremičninske agencije iz nič obvezno certificiranje ni potrebno - v zadnjem času je to celo v slabost. To je posledica dejstva, da preveč neprofesionalnih agencij diskreditira delo nepremičninskih podjetij. Če imate torej začetni kapital za odprtje lastnega podjetja, se ne boste morali boriti le z organizacijami, ki so se izkazale na nepremičninskem trgu. Več časa bo treba nameniti dokazovanju potencialnim strankam, da novo odprto podjetje ne spada v tako imenovano "fly-by-night".
Večina nepremičnin meni, da je najpomembnejši del dela NA bogata baza podatkov o nepremičninah. Če je taka baza podatkov na voljo, lahko varno začnete izračunavati poslovni načrt.
Če informacije, potrebne za ustanovitev podjetja, niso na voljo, je najbolje, da začnete z oblikovanjem lastne baze podatkov, poleg zbiranja registracijskih dokumentov in zaposlovanja osebja, še pred začetkom registracije. Škoda denarja je kupovati njihove baze pri drugih obstoječih agencijah. V prodajo so tako imenovane "lutke", katerih poznejše "zvonjenje" ne bo dalo rezultatov.
Če ni mogoče takoj zbrati kakovostnih informacij, potem lahko začasno najamete več zaposlenih, katerih plača bo neposredno odvisna od učinkovitosti pridobljenih podatkov.
Takoj se morate kot vodja navaditi na ohranjanje zaupnosti prihodnje baze, tako da osebje ne bo postopoma razprodalo porabljenega veliko časa in denarja.
V zadnjih nekaj letih se pravni okvir, ki ureja delo nepremičninskih agencij, ni bistveno spremenil. Enako velja za zakone, ki urejajo registracijo in pravna razmerja strank v prodajno-nakupnih in zakupnih transakcijah. Zato so se stroški papirologije, promocije in vzdrževanja nepremičninskih podjetij le malo spremenili.
Da bi torej odgovorili na vprašanje o donosnosti nepremičninske agencije, morate uporabiti toliko meril in znanja določenega nepremičninskega trga, da to postane mogoče le z izkušnjami.
Najpomembnejše je vredno omeniti. NA je resen projekt, ki bo zahteval veliko osebnega časa in denarja.
Torej, zastavili ste si vprašanje: kako odpreti nepremičninsko agencijo? Začnimo z dejstvom, da se morate najprej odločiti, v kakšni obliki ga registrirati.
Čeprav je mogoče prihodnjo agencijo registrirati kot zaprto delniško družbo ali posamezno zasebno podjetje, je najbolje izbrati klasično možnost - družbo z omejeno odgovornostjo. To vam bo omogočilo, da ne boste znova izdali dokumentov, če bo poslovanje potekalo dobro ali, nasprotno, slabo. Registracijo morate opraviti samostojno, da boste prepričani v svojo solventnost, če vas okoliščine nekaj časa prisilijo v samostojno delo.
Za registracijo boste potrebovali izvirnike in kopije:
Kot rezultat pravilne predložitve dokumentov je potrdilo o državni registraciji mogoče dobiti v petih delovnih dneh. Z njim potrebuješ register v:
Po tem lahko začnete izdelovati pečat in sestaviti tekoči račun agencije.
Veliko pozornosti je treba nameniti imenu NA. Ne bi smelo biti razburljivo ali preveč preprosto.
Bolje je, da takoj zavrnete imena v slogu "Phoenix", "New Life" ali "Real Estate Agency No. 1 of the city ..." Če domišljija in znanje ne zadoščata za ustvarjanje pravega imena in kakovostne oglaševalske kampanje, potem je bolje, da takoj izberete samostojnega, a profesionalnega oglaševalca.
Že pred registracijo agencije se morate odločiti, s katerimi notarji nameravate opravljati transakcije. Neizkušen ali preveč zaposlen odvetnik lahko povzroči okvaro pogodbe o prodaji ali zakupu. Ne more vas voditi samo en, čeprav preverjen notar. Najbolje je, da lahko vzporedno delate z več strokovnjaki.
Prvič morate za svojo agencijo začrtati določeno območje mesta ali regije, v katerem lahko načrtujete delo in hitro dobite pozitivne ocene strank. Dejansko je veliko dela celo velikih NA odvisno od priporočil tistih, s katerimi so morali opravljati transakcije. Zadovoljna stranka je najboljši način za distribucijo oglaševalskih informacij. Ne morete takoj pričakovati, da boste prevzeli tako trg nakupa in prodaje kot trg najema. Izbrati morate sektor, v katerem je manj konkurentov. In potem samo bolj priljubljene in donosne neurja. Enako velja za okrožja mesta ali regije, s katerimi bo agencija sodelovala.
Za večino agencij so glavni razlogi za nedonosne ali obrobne dejavnosti uhajanje informacij in prihranki pri oglaševanju. Zato morate takoj, ko ustanavljate podjetje, zelo paziti na izbiro namenskega osebja. Svetujemo vam, da poleg delovne pogodbe sklenete še dodatno pogodbo, ki bi predvidela precejšnjo globo za razkritje zaupnih informacij. V primeru puščanja ne bo enostavno pridobiti odškodnine na sodišču, vendar nam bo omogočilo, da bomo takoj izločili tiste zaposlene, ki so prišli najeti v agencijo samo zato, da bi podatke prodali v napačne roke.
Kakovost osebja bo določala število transakcij in njihovo donosnost. Toda najem izkušenih nepremičnin lahko privede do dejstva, da bo izkupiček šel upravnikovemu žepu. Zato je najbolje, da najamete ljudi z malo delovnimi izkušnjami, vendar s priporočili in pripravljeni delati za rezultat. Navsezadnje številni izkušeni agenti sčasoma začnejo biti leni, pričakujejo velike posle z velikimi provizijami in pogrešajo veliko število majhnih poslov. Če se takšni delavci začnejo kazati v agenciji, bi bila najboljša rešitev odpustitev. Navsezadnje je vzgoja aktivnega nepremičninskega posrednika lažja kot ponovno izobraževanje lenega strokovnjaka.
Tudi prisotnost najboljših nepremičnin med zaposlenimi v agenciji ne bo mogla nadomestiti prihrankov pri oglaševanju. Navsezadnje potencialna stranka vidi najprej oglaševalski stolpec na internetu ali tiskane materiale. In če ni podrobnih informacij o nepremičninski družbi ali predlaganih nepremičninskih objektih, bo izbira v korist konkurentov z velikim transparentom in obsežnimi podrobnimi stolpci.
Potrebno je zanimivo, kakovostno promovirano spletno mesto agencije, kjer bo stranka z veseljem in enostavno poiskala potrebne informacije. Poleg tega morate nenehno spremljati internetne vire, da se prepričate, da konkurenti niso zadovoljni s "črnim PR" za podjetje. Če se nerazumne negativne ocene o agenciji začnejo množično pojavljati na specializiranih forumih in spletnih mestih, potem morate poskrbeti za njihovo odstranitev in poiskati "dobrotnika", ki se ukvarja s pošiljanjem po pošti.
Čeprav je morda neprijetno, je treba nekatere oglase za prodajo / nakup / zakup napisati ročno... To je posledica dejstva, da se je v podzavesti večine ljudi vpisal enak predsodek - ročno napisan oglas ne pripada agenciji. In vsaka stranka išče posel brez posrednikov. Število klicev za ročno napisane oglase je vedno za velikost večje, kar omogoča večjo možnost sklepanja poslov. Glavna stvar je ohraniti pozornost stranke, tako da je pozabil na prisotnost posrednika med njim in lastnikom nepremičnine. Enako velja za oglase, ki iščejo ljudi, ki so lastniki nepremičnin za prodajo ali najem.
Poleg opravljanja podjetniških dejavnosti morate nenehno izpopolnjevati lastno zakonodajno in nepremičninsko znanje. Če takšno znanje ni dovolj, se lahko hitro zlomite iz dveh razlogov. Prvo je sodelovanje v nezakonitih transakcijah. In drugo - osebje lahko goljufa neizobraženega menedžerja in v žep dobi večino dobička.
Priporočljivo je, da takoj po odprtju Akademije znanosti v proračunu načrtujete stroške obiskovanja specializiranih certificiranih tečajev in programov za nepremičnine. Tako boste lahko na tekočem s spremembami na trgu in bolje videli poslovne priložnosti na trgu nepremičnin. Če ima osebje zanesljivega in preverjenega zaposlenega, lahko uspešen nepremičninski posrednik porabi določeno količino za izboljšanje svoje strokovne ravni.
Če količina znanja in raven same agencije že zaslužita ne le pozornost velikega števila strank, temveč tudi zavist konkurentov, potem lahko razmislite o registraciji pri regionalnem združenju Realtors.
Mnogi se zmotijo in takoj začnejo zbirati dokumente za ruski Ceh posrednikov. Takoj morate razumeti, da je začetnik zelo težko priti v tako zaprto skupnost. Zato je bolje, da gremo krožno in najprej postanemo član več lokalnih skupnosti.
Ker je »Banka za stanovanjske finance« predlagala novo vrsto hipoteke, tako kot pri prenosu v nestanovanjski sklad, lahko to novost izkoristite pri razvoju svojega podjetja. Ta hipotekarni program ponuja ugodne pogoje za tiste, ki že posedujejo ali nameravajo kupiti nepremičnino iz stanovanjskega sklada, ki je bolj primerna za komercialne dejavnosti.
Med plačilom hipoteke je mogoče sestaviti dokumente in prenesti nepremičnino iz statusa stanovanjske v nestanovanjsko zalogo. Če torej začetni kapital ne zadostuje za nakup nepremičnine "za prihodnjo uporabo", lahko uporabite to hipoteko.
Tako bo stanovanjska nepremičnina postala donosna poslovna lastnina za prodajo. Z nizkimi stroški lahko prodrete na področje transakcij z nestanovanjskim skladom in ustvarite njegove predmete sami.
V mnogih regijah se odpirajo višje nepremičninske šole, ki lahko obiskujejo seminarje, ki lahko prinesejo velike koristi za znanje v poslovnem razvoju. Še več, postati študent te šole je pot do priložnosti, da sčasoma postanete član RGR (Ruski ceh nepremičnin), ki bo agencijo takoj dvignil na višjo raven tako za stranke kot za konkurente. Če obstaja prepričanje, da je eno od konkurenčnih podjetij ponaredilo potrdilo o članstvu v RGR, je nujno, da o tem obvestite ceh. To bo pomagalo hitro odstraniti tekmovalca z napačnimi rokami.
Kako postati poklicni realtor? Ko se uveljavite na trgu nepremičnin, je najbolje, da svoj oglaševalski program premislite in naredite bolj informativnega in dostopnega strankam. Če želite to narediti, morate bodisi postopoma razviti dobrega oglaševalca v ekipi bodisi najeti zunanjega uslužbenca. Kakovostno oglaševanje pomaga vašo agencijo postaviti veliko bolj donosno v ozadju konkurentov.
