25.03.16 77 632 0
Nika Troitskaya.
trženje v nepremičninah
Svetovalec - Andrei Targashov
Tukaj ste izbrali hišo in stanovanje, smo se strinjali z metodo cene in plačila. Čas, da se dogovorite. Po dokumentih, ki nakup stanovanja v novi stavbi pojavi v šestih nepozabnih fazah:
Polni lastnik apartmaja boste postali po registraciji pravice do lastnine. Iz te točke se lahko registrirate na novem kraju stalnega prebivališča, da bi podobni stanovanju, točka rezidentov ali ponovna razvit.
V današnjem članku vam bomo povedali, kako se pojavita prva dva faza nabave: Kateri dokumenti bodo potrebni in kako ne storiti s pogodbo. Registracija Sporazuma in - Teme Volumenny, tako da boste na njih pišeli ločeno.
Paket dokumentov je odvisen od imena, katerega ime kupite stanovanje in kako ga plačati.
Najlažji primer ni poročen ali ni poročen, sestavljajo pogodbo samo na sebi, kupite stanovanje na predplačilo ali obroke. V tem primeru pripravite le potni list.
Če ste poročeni ali poročeni, toda apartma je samo na nas, razen potni list, boste potrebovali soglasje svojega zakonca za nakup stanovanja. Tak dokument se izda v prisotnosti vašega zakonca v kateri koli notarski pisarni, bo potreboval potrdilo o potnem listu in poroke. Ne potrebujete notarja: ki daje soglasje, prihaja osebno.
Če imate pogodbo o zakonski zvezi, ki kaže, da imate pravico kupiti nepremičnine brez ločenega soglasja, ga vzemite z vami na dogovor.
Če kupite stanovanje za dva z zakoncem, boste potrebovali vaše potne liste in poroke. Če vaš zakonec ne more biti prisoten osebno o podpisu pogodbe, boste potrebovali notarizirano pooblastilo - tako da ste podpisali pogodbo za zakonca.
Če kupite stanovanje v hipoteke, boste morali pripraviti več dokumentov, vsaka banka pa ima svoj seznam. Nekateri razvijalci imajo hipotekarni posredniki dela - ljudje, ki vedo vse o hipoteke in pomoč pri pripravi aplikacije in dokumentov, ki jih dobite hipotekarne rešitve. Hipotekarni posrednik vam bo povedal pod kakšnimi pogoji Banke dajejo hipoteko, za katero predloži dokumente, ki bodo izdale aplikacijo in jo pošljejo tistim bankam, ki dajejo hipoteko na apartmaje.
Če ima razvijalec hipotekarnega posrednika, boste morali neodvisno kontaktirati banke, zbrati dokumente in izpolnite aplikacije. Pripravite tak paket dokumentov za vsako banko:
Če imate druge vire dohodka, uradna plača pa ni dovolj za hipoteko, poroča to banki - vam boste pomagali, da izpolnite vprašalnik, v katerem določite prave dohodke. Imenuje se certifikat v obliki banke.
Pred poslom, zberete paket dokumentov in pokličite razvijalca: preverite z njim, ali ste vzeli vse.
V članku "Kako izbrati razvijalca", smo rekli, kako dobiti osnutek pogodbe o kapitalski udeležbi. Sedaj se sestane z upravljavcem razvijalca ta sporazum.
Tudi če se projekt in resnični DDU ne razlikujeta, se obrnite na odvetnika tretje osebe, mu pokažite končno pogodbo. Odvetnik bo preveril nevarne trenutke. Tvegate več milijonov, zato ne oklevajte, da dvakrat preverite vsako vejico in najemite neodvisni odvetnik.
Kaj bi moralo biti v DDU z dostojno razvijalcem:
V pogodbi, odvetniki vedno poskušajo zagotoviti napake in zmanjšati izgube od njih. Pogosto razvijalci vključujejo očitno neugodne predmete za kupca. Njihova pomanjkljivost je skrita za državni pravni jezik, s katerim je težko prepustiti običajni osebi.
Vse pogodbe z razvijalci so enako nerazumljivi na navadno osebo. Zato samo izdihnite, bodite potrpežljivi, pokličite pomoč odvetnika in dešifriramo pogodbo. Članek o slabem besedilu, ki vam lahko škoduje, piše ločeno. Vendar pa obstajajo tri točke, ki jih je treba obravnavati posebej skrbno: čas izdajanja ključev, vrstnega reda odškodnine na območju in predstavnik razvijalca, ki podpiše DDU.
Nekateri razvijalci v deklaraciji zasnove kažejo na okusno hitro dostavo hiše. V oglaševanju se nanašajo na ta datum. Toda ko gre za dd, se izkaže, da bo, vsaj mimo mesta in v bližnji prihodnosti, bodo ključi dobili le v letu in pol.
Razvijalec se zavezuje, da bo dobil dovoljenje za vstop v stanovanjsko stavbo v i (prvi) četrtletja 2017
Prenos stanovanja s strani udeleženca skupne gradnje se izvaja na akt o sprejemu in posredovanju v skupnem pojavu dveh pogojev: pridobitev dovoljenja za vstop v stanovanjsko stavbo v obratovanje in v celoti plačilo s strani udeleženca v deležu pogodbe Cena. Začetek prenosa se začne 30 dni po tem, ko se pojavijo pogoji prenosa.
Kaj to pomeni. Razvijalec bo predal mesto doma in prejel dovoljenje za vstop v hišo do 1. aprila 2017.
Če imate predplačilo ali hipoteko ali na tej točki, ste izplačali obroke, nato pa bo po 30 dneh od datuma dovoljenja razvijalec začel izdajati ključe. Prej - šele po dovoljenju za vstop in samo, če se strinjate z razvijalcem.
To se zgodi, da graditelji nehote povečajo ali zmanjšajo območje stanovanja. To se dogaja manj pogosto v tipičnih ploščah, se dogaja pogosteje v monolitnih in opečnih hišah - so zgrajene vsakič kot nič. Malo narazen, postavimo steno - odhod območja se začne za celotno stanovanje.
Razvijalec je nedonošen, da vam plača doplačilo, če je območje manjše od pogodbe. Če je območje večje kot po pogodbi, in ločeno ta postavka ni razvijalec v pogodbi, potem v skladu z zakonom o varstvu pravic potrošnikov, vam ni treba plačati dodatnih metrov za nepotrebne metre. Spet je nepomemben za razvijalcu.
Razvijalci ne marajo samo zamudite denarja, zato se njihovi odvetniki pozavarovajo v obeh primerih in pišejo zapletene modele v pogodbi, da dobijo svoj denar ali plačilo odškodnine. Vzeli smo DDU dveh glavnih razvijalcev in prenesli na preproste jezikovne točke o trgu:
Območje prostora, določene v odstavku 1.1 pogodbe, se lahko spremeni (pojasnjeno) po podatkih tehničnega inventarja. Navedena prefinjenost apartmaja ni za pogodbenice pogodbe s pomanjkljivostjo kakovosti stanovanja. V tem primeru stranke medsebojnih terjatev nimajo, cena pogodbe ni predmet preračunavanja. Končno (dejansko) območje označuje pogodbenice v Zakonu o prevzemu in posredovanju.
V primeru povečanja skupne površine stanovanja za več kot 1 kvadratni meter. M Glede na rezultate pregleda predsedstva tehničnega inventarja (ZTI) ali katastrskega inženirja, ki ima veljavno potrdilo o usposobljenosti, v primerjavi s tistim, ki je določeno v odstavku 1.1 tega sporazuma, se udeleženec zavezuje, da bo plačal dodatno za razvijalec pogodbene cene na podlagi ocenjene cene 1 (ena) četrtletja. m, določen v točki 3.1. Ta sporazum, znotraj 10 (deset) delovnih dni po usmeritvi pisne zahteve razvijalca udeležencu.
Kaj to pomeni. Če je ob sprejemu ali pod vztrajni ZTI, se izkaže, da je območje stanovanja manjše, kot je navedeno v pogodbi, ne boste prejeli odškodnine.
Z zakonom, lahko le generalni direktor, brez pooblastila, da podpiše DDU z delničarji. Toda v praksi ni razvijalcev, ki imajo generalni direktor DDU. Običajno po pooblaščencu, komercialni direktorju, vodja prodajne službe ali direktor prodaje - vsak razvijalec na svoj način je obveščen.
Fragment iz projekta Vaša naloga je videti DDU, ki podpiše pogodbo. Če to ni generalni direktor, vprašajte upravitelja, da vam pokaže izvirni odvetnika in opravite certificirano kopijo.
Kopija pooblastila je pozavarovanje in dokaz, da je vaša pogodba, saj odvetniki pravijo, veljavna. Če se nenadoma nekaj gre narobe, potem boste dokazali, da ste podpisali sporazum s predstavnikom razvijalca, ki je imel pravico, da podpiše takšne dokumente.
V idealnem primeru je kopija notarizirana, vendar bo prišel certificiran pečat in podpis generalnega direktorja
Če vas nekateri elementi ne ustrezajo, jih razpravljajte z razvijalcem, spremenite pogodbo - to je zakonito in normalno. Ne pozabite, da ne samo, da želite kupiti stanovanje, vendar je razvijalec prodati. Ko imate skupni cilj, se je treba strinjati s pogoji.
Odstranite DTD s projektom in pokažite neodvisni odvetnik. Če vas nekateri predmeti ne ustrezajo, ponudite razvijalcu, da spremeni pogodbo - to je zakonito in normalno.
Zadnja posodobitev: 01/21/2019
Pri nakupu stanovanja Sporazum o kapitalski udeležbi (dd), Kupec zakonito postane stavba so-investitorja doma. Ampak kaj DDU. Je bistveno drugačen od drugih vrst pogodb za konvencijo gradnje?
Pogodba o kapitalski udeležbi pri izgradnji stanovanjske stavbe- To je edina neposredno določena z zakonom, vrsto pogodbe za sofinanciranje gradnje mestnih stanovanj državljanov ( zdravniki, delničarji). Prav tako kaže, da je treba to vrsto pogodbe uporabiti Razvijalciprivabiti denar od prebivalstva na gradnjo stanovanjskih stanovanjskih stavb (se odpre v novem tabulatorju. «\u003e P.2, člen 1, FZ-214).
Z drugimi besedami, vsaka fizična ali pravna oseba daje denar konstrukciji določenega stanovanja v hiši v gradnji ( ti. Apartmaji z določenimi parametri in nastavite lokacijo v hiši) in po koncu konstrukcije pride Razvijalecto je to stanovanje.
Nedavne zakonodajne spremembe kar zadeva izračune Dolkovkov S. Razvijalci jo Pogodbe o sodelovanju (dd)Od leta 2019 - so opisani spodaj.
Druge vrste stanovanj nakupne pogodbe Razvijalec / razvijalec Nimajo zakonodajne podlage, ki ureja pogoje za privabljanje denarja za stanovanjske gradnje, in odgovornost Razvijalec Za privlačen denar. Čeprav so druge vrste pogodb in so dovoljene v civilnem pravu, vendar urejajo popolnoma različne odnose ( za razliko od DDU.), na primer, odnos posojilodajalca in posojilojemalca, ali odnosi splošnega vlagatelja in soustvarjalci, ko so-investitor prevzame vsa komercialna tveganja podjetja ( gradnja).
Na primer, sporazum o penakopulaciji V primeru, prav tako pomeni popolnoma drugačne odnose strank. Kupec tukaj ne sodeluje Razvijalec Na splošno in prenese denar za neprofitno organizacijo ( zadruga), ki je del katerega ( ti. delničar) On sam je in zato nosi vse tveganje zadruge kot generalni vlagatelj gradnje.
V nasprotju z vsemi drugimi pogodbami za nakup stanovanj ne pomeni kupca s komercialnim partnerjem Razvijalecin zato zagotavlja posebno za distribucijo ( zmanjšanje tveganja) pogoje in ga postavi v privilegiran položaj Razvijalec. Delno je podobno prednostnim pogojem vlagateljev v banki, ko prenaša denar na depozit na jasno uveljavljenem okolju, ne da bi postal partner banke, in ne sodeluje pri svojih komercialnih tveganjih.
Sporazum o sodelovanju (dd) To mora nujno vsebovati informacije, ki jih je sestavljeno in sklenjeno v celoti v skladu s standardi, opisanimi v.
Vzorec pogodbe o udeležbi (dd) V članku lahko prenesete naslednjo povezavo.
DDU.mora vsebovati številko pomembni (obvezni) pogoji
, brez vsaj tistega, od katerih se pogodba šteje, da ni nepovezana ( Odprite v novem zavihku. "\u003e P.4, str.5, St.4 FZ-214).
Zlasti bistveni pogojiPogodba o kapitalski udeležbinanaša se:
Poleg tega, če. Razvijaleckrši roke za prenos stanovanja, nato pa plača delničarja kazen (peni. ) za vsak dan zamude, v velikosti ( za Fizlits.) Eno šokantno stopnjo trenutne stopnje refinanciranja centralne banke Ruske federacije (se bo odprla v novem zavihku. «\u003e\u003e str. 2, člen 6, FZ-214).
Takšni DDD-ji so učinkovita orodje za samoobrambo s strankami in dobra spodbuda za Razvijalec lepo se obnašaj.
Uradni certifikat o registraciji DDU se lahko prebere ( moskovska vlada).
Plačilo cene pogodbe o kapitalske udeležbe v gradbeništvu (DDU) \\ t Moram se pojaviti po tem
Njegove sklepe I. po tem
Njegova registracija B. Rosreestra.. Takšen postopek plačila je neposredno naveden v odpre se v novem zavihku. "\u003e P.3, člen 5, Zakon FZ-214.
Plačila WDD se izvajajo v brezgotovinski obliki - od računa kupca na račun gradbenega podjetja.
Scaler lahko proizvaja dDU plačilo naenkrat ali postopno ( plačila), odvisno od tega, ali kako so ti plačilni pogoji napisani v pogodbi . Hkrati se lahko porazdelitev plačila s strani delničarja spremeni v plačilo plačila, postopek več kot 2 meseca pa daje pravico Razvijalec enostransko odpove pogodbo DDU..
Od leta 2017 se je začela možnost alternativnega plačila. Pogodba o sodelovanju v skupni rabi (dd) - skozi depozitni račun . Mehanizem računa je namenjen zaščiti interesov delničarjev in jim zagotavlja vrnitev vloženih naložb, v primeru kršitve Razvijalec OBVEZNOSTI IN \\ t DDU. (več o tem - glej referenco).
In od 01.07.2019. plačilo DDU prek računov ESCRO postane obvezen za vse Razvijalci (ta zahteva zakona), vendar samo, če Če je prvi DDU Projekt je bil registriran po tem datumu.
Med drugim, za nakup stanovanj Sporazum o kapitalski udeležbiloyally vključuje banke; Ta vrsta pogodbenakupi nove stavbeZ vidika bank nosi minimalna tveganja. Zato je natanko vrsto pogodbe, ki lahko vzame najbolj donosno.
Video: Sporazum o sodelovanju. Pomembni trenutki
- Nekatera nianse sporazumov delnic (DDU): Kaj bi moralo biti potrebno, in kaj naj posebno pozornost nameni.
Hkrati je treba kupec upoštevati, da vsaj DDU.in je najvarnejši sporazum o sofinanciranju, vendar še vedno on ne jamči SOLVER, TO Razvijalec To bo izpolnilo svoje obveznosti brezhibnega in v časovnih pogojih. Ne zagotavlja, da se gradnja ne bo ustavila, razvijalec pa ne bo prijavil v stečaj.
Poleg tega, vsak Razvijalec jih formulira na svoj način ( kot del zahtev FZ-214), ki poskuša ublažiti odgovornost za posamezne postavke pogodbe ( preberite več - glej referenco).
In od januarja 2017, so razvijalci dolžni na svojih lokacijah projekt DDU.Da bi se lahko vsak potencialni delničar vnaprej seznanil s pogoji pogodbe.
Glavni zaključek je Sporazum o sodelovanju (dd)V primerjavi z ostalimi vrstami pogodb, daje delničar veliko več pravic v zvezi z zahtevo po stanovanju. In finančna zaščita delničarjev je izražena v tem, da jim zaključek DTU daje možnost, da nadomestijo izgube in izgube, v primeru kršitve Razvijalec Njegove obveznosti. Seznam posebnih finančnih ukrepov - glej navedeno povezavo.
Periodične spremembe zakona FZ-214. nenehno krepitev odgovornosti Razvijalciin zato vedno bolj brani interese delničarjev. Na primer, vložen v gradnjo stanovanj denar delničarjev so zaščiteni z naslednjimi mehanizmi:
Več informacij o vseh teh "varnostnih mehanizmov" je opisano v ločenih opombah glede na povezave.
O kateri je izbrana možnost »Zavarovanje« Razvijalec To je dolžno pisati v sebi, ki ga je objavil za vsak projekt gradnje.
Ločena obramba delničarja, ki je sklenila DDU, je njegova pravica z vračilom denarja, plačanega na njem, in obresti za uporabo teh denarja ( preberite več - po navodilih).
Še vedno lahko dodate, če je delničar fizični, potem na njegov odnos Razvijalecukrep se uporablja tudi Zakon o varstvu potrošnikov (delno, ne urejeno FZ-214).
"Realtor skrivnosti":
Kot se zgodi postopek nakupa novih stavb in zlasti postopek sklepanja pogodbe Razvijalec, podrobno opisano v naši Odpre v pojavnem oknu. "\u003e Navodila za korakom (interaktivni zemljevid se bo odprl v pojavnem oknu).
Apartma lahko kupite v novi stavbi po enem od več obstoječih shem. Vsaka taka shema določa določeno pogodbo. Kako predlagati pogodbo o kapitalski udeležbi in kako preprečiti napake, morate poznati vsakega kupca nepremičnin.
Po sprejetju zakona o sodelovanju delnic pri izgradnji FZ-214 je bila v civilnem pravu uvedena nova vrsta pogodb - pogodba o kapitalski udeležbi v gradbeništvu. Pred sprejetjem tega zakona so bile obveznosti razvijalca in delničarja določene z uporabo različnih pravnih instrumentov. V praksi obstajajo primeri zaključka skupnih dejavnosti, ki vlagajo nadomestilo za opravljanje storitev, gradbene pogodbe, sporazume o nakupu in prodaji ter mnogih drugih.
Kot pravni dokument, DDU obstaja dolgo časa dolgo časa, vendar le leta 2005 je zakon izšel, v skladu s katerimi so pravice državljanov pred pravnimi goljufijami zagovarjajo. Celoten seznam zaščitnih pravic in se imenuje ime tako imenovane pogodbe o skupni udeležbi FZ-214.
V skladu s tem zakonom se razvijalec preveri za stečaj, pravilnost izpolnjene dokumentacije, skladnost z vsemi pogoji pogodbe med pogodbenicama.
Zavarovanje od nepravičnega razvijalca je težko, vendar lahko. Do izjave pogodbe, zahtevajo naslednje dokumente razvijalca: \\ t
Ne glede na to, kaj boste rekli, obstaja odgovornost razvijalca, in dolžan je predložiti te dokumente. Na primer, zaključek vseh pogodb brez dovoljenja za izgradnjo je kršitev zakona.
Posebno pozornost namenjajo datumom iz dokumentov. Če se gradbeno dovoljenje izda pred nekaj leti, in čas gradnje poteče, stavba pa ni postavljena, je vredno razmišljati, preden se obračajo na ta razvijalec.
Nepremičnino se lahko imenuje vsak apartma kupec v novi stavbi, ki je sklenila pogodbo o kapitalske udeležbe pri izgradnji stanovanjske stavbe. Vloga delničarja lahko izvede tudi pravno osebo, ki je naredila določen znesek za izgradnjo hiše. Kar zadeva pravni in fizični obraz, so veljavne enake zahteve za DDA, ki se uporabljajo v zakonu FZ-214. Ta zakon ne predvideva natančnega besedila in nima nobene oblike za celotno državo. 
Sporazum o delnicah ni nujno certificiran z notarnimi, če pa sta želena obe strani, je mogoče storiti. Notarizirana različica pogodbe daje delničarju nekatere prednosti pri nakupu stanovanja:
Registracija DDU je treba opraviti s posebno pozornost. Glavna pogodba je sestavljena ob upoštevanju vseh zahtev zveznega zakona št. 214. Pogosto obstajajo primeri, ko razvijalec predlaga podpis predhodne različice pogodbe. Ta možnost ni zabeležena v Fed, oziroma verjetnosti goljufije: na primer dejstvo dvojnega prodajanega apartmaja. V večini primerov razvijalci pojasnjujejo podpis predhodne različice pogodbe z dejstvom, da priprava potrebne dokumentacije traja dolgo časa - približno šest mesecev. Seveda pa niso vsi razvijalci goljufi, in mnogi resnično vstopajo v DDU v skladu z vsemi pravili, vendar ni primerov, ko ima podjetje resne kršitve, v zvezi s katerimi je pogodba o kapitalske udeležbe ni mogoče izdati na FZ-214.
Izključitev zgoraj navedenih odtenkov, je treba pogodbo o kapitalski udeležbi v gradnji pisno skleniti. Ustni sporazumi ne smejo biti. Še vedno obstajajo številne osnovne zahteve, katerih neskladnost lahko vodi do dejstva, da bo DDU neveljavna.
V DDU morajo biti navedeni naslednji elementi: \\ t
Razvijalec v sporazumu ugotavlja, da dokument v celoti ustreza 214-фз, kaže informacije, v katerih lahko delničar po želji, se seznani z deklaracijo zasnove.
Druga pomembna točka: plačilo za skupno udeležbo v gradbeništvu se izvede šele potem, ko bo sprejeta državna registracija DDU v Rosreestru.
Skupna gradnja v Rusiji je obstajala še pred sprejetjem zveznega zakona št. 214. Takšno sodelovanje v gradbeništvu je bilo izvedeno predvsem s pomočjo sporazumov o naložbah ali skupnih dejavnostih. Mehanizmi sodelovanja v takem vrsto pogodb niso v celoti opredeljeni, ki niso v celoti zaščitili pravice do delničarjev, zaradi česar je prostor za dejavnosti brezvestnih razvijalcev. Sprejetje zakona o sodelovanju pri izgradnji deleža tveganja DDU za delničarje praktično nič, ki ščiti svoje pravice in zagotavljanje goljufij razvijalcev.
V skladu s tem so goljufi začele iskati druge metode izogibanja zakonu. Danes je najpogostejša metoda zamenjave pogodbe o kapitalskem sodelovanju o vseh drugih sporazumih - v večini primerov, prodajna pogodba in sheme menjalnic najpogostejši.
Izključitev zgoraj navedenih shem v tveganjih te vrste gradnje bi morala vključevati stečaj družbe, ki razvijalec, neskladnost kakovosti uveljavljenih stavbnih standardov in pogojev pogodbe, Frank goljufije. Skrbno izbiro razvijalca vam bo omogočilo, da se ne boste popolnoma znebili takšnih tveganj, nato pa vsaj za njihovo zmanjšanje.
Sporazum o delničarju vključuje več strani z velikim številom predmetov, v katerih se ukvarjajo z neizkoriščenimi v pravnih značilnosti osebi, je precej težko. Prve vrstice pogodbe običajno vključujejo informacije o razvijalcu družbe ali pravne osebe, ki sklepa sporazum v imenu razvijalca. Če je pogodba sklenjena s podjetjem prodajalca, je treba nanj priložiti dokument, ki potrjuje organ prodajalca.
Število podatkov o gradbenem objektu vključuje značilnost gradnje stavbe in njenega projekta. Projekt skice je treba zagotoviti, da se seznanite z delničarjem in ga podpirajo tiskanje in podpis. Zaželeno je, da so vse točke pogodbe, vključno s tistimi, ki jih napisala majhna pisava, preverja neodvisni odvetnik ali notar, da bi se izognili morebitnim tveganjem. Debirani delničarji, ki jih razvijalci - ne taka redkost danes, tudi po uvedbi FZ-214.
Kupite novo stavbo po FZ-214 je trenutno precej težko, saj v skladu s tem zakonom se gradi majhno število stavb. V večini primerov razvijalci zatekajo tako imenovane "sive sheme", ki so v glavnem pogodba o prodaji. Popolnoma izogibanje takšnim shemam verjetno ne bo uspelo, vendar lahko zmanjšate možna tveganja.
Sive sheme so dve glavni vrsti:
1. Predpogodnja. To je najpogostejša različica pogodbe o nakupu in prodaji z razvijalci. V bistvu predstavlja posebno obljubo, da bo podjetje za razvijalce po izgradnji stanovanjske stavbe in dekoracijo stanovanj na nepremičnino zaključilo s kupci pogodbe o prodaji nakupa in prodaje dokončanih nepremičnin. Razvijalec običajno uporablja to shemo, da bi plačal manjši znesek davkov. Ker je ProLonger dobi stanovanje naenkrat, je glavno tveganje ostaja čas, za katerega bo registracija lastništva stanovanj registrirana.
V okviru predhodnega sporazuma delničar vlaga svoje sklade, da pridobijo stanovanje za razvijalca, saj po koncu gradnje, ki se ta ematures registrira nepremičnine na sebi in šele po tem, da prenese delničar.
Če obravnavamo takšen dogovor s pravnega vidika, to ni resnično, zato je nemogoče vztrajati pri prejemanju postavljenega stanovanja. Poleg tega ima razvijalec polno pravico do prodaje stanovanja katere koli druge osebe, ki sklene pogodbo o prodaji z njim.
2. Nakup računov o vsoti novih stavb. Ena od sort predhodne pogodbe.
Predlog zakona ne vključuje absolutno nobenih informacij o predmetu nepremičnin. Bistvo take sheme je v potrebi po takojšnjem sprejemu izvajalca sredstev, na podlagi predhodne pogodbe, je nemogoče izklopiti, zato je delničar predlagal sklenitev pogodbe za prodajo zakona papirja za izmenjavo.
Uporaba take sheme z zadockimi opombami je sredstvo za izogibanje zakonu o obvezni sklenitvi pogodbe o kapitalske udeležbe. V večini primerov je obdobje odplačevanja posojil najmanj tri leta. Glede na dejstvo, da je stavba zgrajena v manj kot enem letu, in denar bo lahko imela delničarja šele po treh letih, ta shema je koristna za razvijalca. Poleg tega, v takem primeru razvijalec nima nobenih obveznosti za časovni okvir.
Če nameravate kupiti račun, je najbolje kupiti papir z zapadlostjo največ enega leta.
Izvajanje postopka za prenehanje pogodbe o kapitalske udeležbe v več primerih: 
1. Razvijalec ne izpolnjuje pogodb o izkoriščanju in zagonu, določenem v pogodbi. Ti roki so obvezni v DDU. Če je od datuma, določenega v pogodbi minilo več kot dva meseca, lahko delničar enostransko odpove pogodbo.
Če razvijalec predvideva povečanje časa gradnje, mora delničarjem preprečiti vsaj dva meseca. V tem primeru ima delničar dve različici ukrepov: bodisi odpove pogodbo, ali se strinja z novimi pogoji.
2. Kakovost predmeta, ki se naroči, ne izpolnjuje navedenih standardov in projektne dokumentacije. Če obstajajo pomanjkljivosti te vrste, ima delničar pravico zahtevati od razvijalca ali zmanjšati stroške pogodbe ali odpraviti napake na lastnih stroških. Terjatve glede kakovosti nepremičnin se lahko predložijo le v garancijskem roku, določenem v dd. Če razvijalec ne uspe, lahko delničar enostransko odpovedo pogodbo.
Prenehanje pogodbe o kapitalski udeležbi se izvaja na naslednji način: Razvijalec se pošlje s priporočenim pismom z obvestilom, da se delničar enostransko zaključi. Pogodba se šteje za prenehanje od trenutka pošiljanja pisma. Po pošiljanju registriranega pisma je razvijalec dolžan, da se v delničarju 20 koledarskih dni vrne na orodja, in se vrne ne le v skladu s sporazumom, temveč tudi obresti v višini 1-150 stopnje refinanciranja centralna banka.
Med registracijo pogodbe o kapitalski udeležbi v gradbeništvu je treba posebno pozornost nameniti časovnemu razporedu, predpisanemu v pogodbi. Prvič, mandat samega DDD je: delovati mora, dokler stranke ne izpolnjujejo svojih obveznosti.
Drug pomemben izraz je datum prenosa nepremičnin od razvijalca do delničarja. V večini primerov Sporazum navaja četrtino, v katerem se pričakuje predmet. Zakon omogoča to, vendar ta proizvodnja ni precej ugodna za delničarja.
Pogosto razvijalec vključuje sporazumno točko, ki je odgovorna za kršitev rokov le, če je na voljo njeno vino, kar je neposredna kršitev FZ-214. Druga možnost je bistveno razširiti seznam vzrokov višje sile. Sila sila običajno vključuje naravne nesreče, vojne, teroristične akte. Pogosto DDD vključujejo vladne akte, nizke sezonske temperature in druge dejavnike.
Državna registracija pogodbe o skupni udeležbi izvaja razvijalec, zakon pa ne omejuje delničarja v tem prizadevanju, ki mu omogoča, da postopek izvaja neodvisno. Naslednje dokumente je treba prenesti na ROSREESTR:
Pogodba o kapitalske udeležbe v gradbeništvu mora vključevati naslednje postavke: \\ t
Po statističnih podatkih, vsak tretji kupec nepremičnin ne prebere skrbno pogodbe o kapitalski udeležbi, ki je podpisal z razvijalcem. Poklicni udeleženci na nepremičninskem trgu Sankt Petersburga in Moskve so povedali, kaj bodite pozorni na nakup stanovanja v novi stavbi.
Predmet Nakup
Prvi parameter, ki ga je treba skrbno preučiti, je dejansko nakup.
Najpomembnejša stvar je, da preverite in dvakrat preverite, da je na koncu pod pogodbo kupljen. Kupec mora skrbno analizirati predmet pogodbe, «je dejal Ekaterina Artyomova, direktor svetovalnega oddelka in analitikov družbe" Azbuka stanovanj ".
Glede na glavo ramblerja. Rambler. Rambler & Co Evgeny Vladimirova, eden najpomembnejših postavk v pogodbi o kapitalski udeležbi - opis kupljenega apartmaja.
Gradbeni naslov objekta, stanovanjska številka, stanje, v katerem je nastanitev predana ali brez ali brez dodelave, je treba registrirati. In bolj podrobne značilnosti predmeta, bolje, to pove.
Poleg tega je pomembno, da se posvetite oddelkom. V pogodbi je predpisano območje projekta, ki se lahko razlikuje z resničnim, kar bo znano, ko bo hišo začela delovati, poudarja strokovnjak. Zato je treba v pogodbi zapisati, da bo v primeru dela območja z deklariranim razvijalcem vrnil denar za manjkajoče kvadrate.
Popraviti ceno
Ko poskrbite, da boste našli točno to, kar ste želeli, je treba zagotoviti tudi, da je cena predmeta fiksna.
Pogodba bi morala biti opredeljena, da se cena lahko spremeni le, če se pred vstopom v hišo odkrije neskladje z dejanskim območjem, višji podpredsednik banke VTB, ki financira projekt MatchPoint IFC, Vladislav Melnikov.
Vodja pravne službe GC "Premier" Irina Maevskaya priporoča preverjanje, kaj je vključeno v ceno apartmaja in kakšne skrite dodatne dajatve je mogoče zagotoviti.
Skoraj vedno, poleg cene, ki je določena v pogodbi, se pričakujejo stroški registracije DDU. Zato mora kupec podpisati dodaten sporazum o opravljanju storitev. Cena razvojne službe za pogodbo se lahko giblje od 20 do 100 tisoč rubljev (odvisno od podjetja in lokacije predmeta). Zato je treba oceniti znesek stroškov vnaprej in njegovih finančnih zmogljivosti, "Strokovnjak opozarja.
Tudi mnogi razvijalci zagotavljajo račune za komunalne storitve iz trenutka podpisa komisije o zagonu in pred prejemanjem ključev ter pripravo Zakona o posredovanju načela. To obdobje je lahko od 3 mesecev do šestih mesecev, vsota "komunalne" v tem obdobju pa je lahko od 10 do 50 tisoč rubljev (odvisno od lokacije, v kateri se nahaja LCD, in stroški storitev organizacije storitve ).
Prenos stanovanja
Zelo pomembna pri podpisu, dd, seveda, seveda, obdobje prenosa predmeta kapitala gradnje.
Pogosto so razmere, ko se Komisija v Parlamentu izvaja v oglaševalski kampanji, in Sporazum navaja obdobje prenosa stanovanj, najmanj šest mesecev, ki presega zahtevano. Zato je treba skleniti pogodbo, je treba razumeti, zakaj je razvijalec pravno odgovoren, - vodja pravne oddelka AAAAAAAAAAAAAG Vitaly Tvechin Opombe.
Na splošno mnogi kupci stanovanj v novih stavbah ne delijo takih bistveno različnih konceptov kot "zagon apartmaja" in "prenos stanovanja s strani udeleženca deljene gradnje." Regionalni direktor Real Estate "LSR Group" na severozahodu Yulia Ruzhitskaya pove, kaj vodi do:
Ko je hiša naročila, nekateri delničarji, pozabili na to, kar je napisano v pogodbi, zahtevajo ključe za stanovanja, čeprav je še dolgo nazaj. In če se rok za vnos objekta iz nekega razloga prenese, kupci naredijo hitre sklepe, da ima razvijalec problem. Razložil bom: čas zagona je naročil, razvijalec ga nastavi zase. V nekaterih primerih se ti roki spreminjajo, to je prenos na poznejši datum.
Toda prenos stanovanj na delničarje je treba izvesti najpozneje zabeležene v pogodbi o kapitalske udeležbe na dan, poudarja strokovnjak. Neupoštevanje tega obdobja je mogoče razlagati kot neizpolnitev izvajalca svojih obveznosti do kupcev in kršitve zakona.
Zato razvijalci, ob upoštevanju možnosti nastanka višje sile, nameravajo vstopiti v hišo vnaprej - da bi preprečili kršitve pogoja DDD. Torej, "LSR. Nepremičnine - North-West "ponavadi načrtuje vstop v hiše 6 mesecev pred prenosom stanovanj na kupce.
Registracija in odgovornost
Kaj še morate vedeti pri nakupu nepremičnin na DDU? Pred podpisom pogodbe je vredno raziskati tako imenovane organizacije, povezane, zlasti z registracijo pogodbe, pa tudi pravna vprašanja, povezana z odgovornostjo razvijalca pred delničarji.
Upoštevajte, kako je bil postopek za registracijo naročila zabeležen v dd. Če razvijalec sam preda pogodbo o registraciji, je treba pogodbo jasno evidentirati rok za predložitev dokumentov podjetju ROSREESTR in obveznost prenosa registriranega sporazuma za delničarja. In če razvijalec ne prenese dokumentov za registracijo, bo imel delničar pravico zahtevati odškodnino - na primer pridobljene dajatve v obliki obresti za uporabo sredstev, ki jih je dal na akreditivo, komentarje Vitaly Tradukhin iz AAG.
Izjemno pomembno je, da se predstavijo elemente, ki zadevajo odgovornost razvijalca, v primeru kršitve njegovih dolžnosti pred delničarjem.
Po Evgenia Vladimirova iz RAMBLER & CO je treba pogodbo opredeliti v pogodbi. V skladu z zakonom se kazen zaračunava v višini stopnje refinanciranja 1/300 centralne banke, ki deluje na dan izpolnjevanja obveznosti, na ceno pogodbe za vsak dan zamude. Če je udeleženec posameznik, potem je kazen izplačana v dvojni velikosti - 1/150 stopnje centralne banke.
Krizna sprememba
Ni skrivnost, da so krizni pojavi povezani s finančnimi težavami v številnih podjetjih, vključno z razvijalci. Zato bi bilo treba danes nekatere parametre DDA posvetiti posebno pozornost.
Kriza je povečala verjetnost ne poznavanja gradbenih objektov, zato je smiselno skrbno preučiti točke pogodbe, ki odraža načine za zagotovitev izpolnjevanja obveznosti razvijalca za prenos stanovanjskih prostorov. 214-фз, ki ureja prenos premoženjskih pravic za nakup na podlagi DDA in dodelitve pravic, zagotavlja več načinov, kako zagotoviti obveznosti razvijalca do kupcev. Med njimi - ključ do zemljišča ali pravice do najemnine, jamstvo banke in zavarovanje civilne odgovornosti, "pravi general. direktor Miel-New Building Company Natalya Shatallina .
Poleg tega je treba opozoriti, da se razvijalci v ozadju krize poskušajo biti prilagodljivi in \u200b\u200bspreminjajo standardnih pogodb.
V zvezi s splošnim zmanjšanjem delovanja prebivalstva postajajo razmere na trgu nepremičnin bolj zaposleni, razvijalci pa zmanjšujejo število potencialnih kupcev. Danes so gradbena podjetja vedno bolj pripravljena razmisliti o predlogih strank za prilagoditev nekaterih pogojev pogodbe in so pripravljeni spremeniti standardne obrazce DDU, «je dejala Irina Maevskaya iz GC Premier.
Vendar pa spremembe v pogodbah niso vedno usmerjene v korist kupca. Nekateri razvijalci poskušajo narediti dodatne določbe, ki niso pomembne za sedanjo zakonodajo, opozarja na upravni partner METRITION GROUP Maria Lithinetskaya:
Na primer, v nekaterih DDD je priložnost za spremembo končnega zneska transakcije s strani razvijalca. Kupec mora vedeti, da se to lahko zgodi le s soglasjem obeh strank.
Po zaključku ugotavljamo: za zaščito sebe, bi morali kupci skrbno prebrati pogodbo in preveriti vse zgoraj navedene parametre. In v primeru protislovja ali vprašanj je najbolje, da poiščete nasvet strokovnega realtorja.
