Ko gre za prodajo stanovanja, sta si pojma "hitro" in "donosno" v nasprotju. Čas prodaje nepremičnine je v veliki meri odvisen od stanja nepremičnine. Če želite hitro prodati stanovanje, morate pravilno objaviti oglas in določiti pošteno ceno.
1. Prvi korak je določitev namena prodaje nepremičnine. Ena stvar je, ko gre za selitev v prostornejše stanovanje ali izven mesta. Nato lahko nastavite želeno ceno nepremičnine in počakate nekaj mesecev, dokler se ne pojavi kupec. Popolnoma drugače pa je, če je denar nujno potreben za plačilo izobraževanja, zdravljenja ali naložbe. Če so pogoji izvajanja tesni, bo treba ceno določiti pod tržno ceno.
2. V obvestilu morate takoj registrirati pomanjkljivosti predmeta. Na primer, če je v stanovanju sedežna kopel, je ne smete skrivati. V nasprotnem primeru bodo potencialni kupci razočarani predmet negativno dojemali kot celoto.
3. Prav tako ni mogoče molčati o stanju vhoda. Potencialna stranka bi morala vedeti, da jo čaka nepredstavljiv vhod, sicer bo že od samega začetka začela doživljati nelagodje. Če je mogoče, prosite čistilko, da vhod postavi v red.
4. Preden daste stanovanje v prodajo, odstranite iz njega staro pohištvo. Seveda nimajo vsi ljudje abstraktnega mišljenja in si lahko predstavljajo prihodnjo zasnovo, toda neurejena soba se na videz zdi manjša. Zato je bolje, da se znebite "sten" in omar.
5. Po statističnih podatkih se čisto, urejeno stanovanje proda hitreje. Temeljito oprana okna, polirane ploščice in pipe samo prispevajo k splošni sliki.
6. Ne podcenjujte psihološkega vpliva. Pred prihodom kupca morate v stanovanju ustvariti prijetno vzdušje. Lahko si skuhate sveže mleto kavo ali aromatični čaj. Prostor bo napolnjen z blagodejnimi vonjavami, stranka pa bo boljše volje.
7. Primerni čas dneva za prikaz prostorov je treba izbrati vnaprej. Če stanovanje ni na sončni strani ali pogled z okna ni lep, potem je bolje, da kupce povabite opoldne.
8. Priporočljivo je oglaševati prodajo nepremičnine v visoki sezoni, torej od 15. septembra. Ta dejavnik ne velja za luksuzne nepremičnine.
9. Pravna vprašanja je treba rešiti vnaprej. V času oddaje obvestila stanovanje ne bi smelo imeti prijavljenih najemnikov. Težave z dediči in mladoletnimi otroki samo zapletejo transakcijo. Če je bila v sobi izvedena prenova, jo je treba zakonito formalno urediti.
10. Vsa dokumentacija o nepremičninah mora biti pripravljena vnaprej.
11. V predpogodbi je treba navesti vsa denarna vprašanja: natančen znesek transakcije, polog in pogoje celotnega plačila stroškov stanovanja s strani kupca.
Dobro napisano besedilo lahko bistveno pospeši postopek izvedbe. Tu je nekaj nasvetov za njegovo okrasitev.
1. Predloge oglasov z ohlapnimi listi v besedi
Vse priljubljene sheme "ločitve" so že dobro znane. Kljub temu lahkoverni državljani nasedajo trikom prevarantov. Podrobneje si oglejmo najpogostejšo shemo in možnosti za rešitev problema.
Shema 1. Odtujitev lastnine po kupoprodajni pogodbi
Kriminalci sklepajo pogodbe z upokojenci, ljudmi z odvisnostjo od mamil in alkohola, ki ne morejo biti odgovorni za svoja dejanja. Takšni predmeti se izvedejo z več transakcijami nakupa in prodaje z minimalno maržo, nato pa se ponudijo resničnemu kupcu. Če se izkaže, da je bil prvotni lastnik prisiljen skleniti transakcijo, bodo nadaljnje pogodbe razveljavljene.
Kako biti? Kupca je treba opozoriti na kratek čas (manj kot eno leto) med transakcijami in velik popust.
Shema 2. Prikrivanje dedičev
Najbolj tvegani so posli z podedovanimi stanovanji. Prva težava je, kot v prejšnjem primeru, sklenitev dogovora s psihološko noro osebo. Druga težava je pojav sorodnikov, ki so bili med dedovanjem "prevarani", na primer nezakonski otrok.
Po zakonu se mora dedič v roku šestih mesecev spoprijeti s pravico do lastniškega deleža pri notarju. Lahko pa dejansko sklene dediščino in izkoristi podedovano maso. Če želite to narediti, je dovolj, da opravite popravila v stanovanju ali uporabite nekatere stvari pokojnika. Potem bo na sodišču po šestih mesecih lahko izpodbijal dogovor.
Kako biti? Oporoka, sestavljena za bližnje sorodnike ali tujce, bi morala vzbuditi sum. Dediči prve stopnje in tako bodo prišli do svojih pravic po zakonu. Za transakcijami z nepooblaščenimi osebami se lahko skriva prisila podpisati oporoko.
Shema 3. Proxy transakcije
V času prodaje stanovanja je lastnik lahko v tujini. V tem primeru mora za sklenitev posla sestaviti pooblastilo za nepremičnino. Prevaranti pa lahko umrle osebe uporabljajo preklicane dokumente ali pooblastila.
Kako biti? V času podpisa in registracije pogodbe morate zagotovo videti lastnika.
Vsem opisanim shemam je skupno nekaj - nizka cena nepremičnin. Prodajalec lahko seveda zniža ceno, toda damping več kot 20% tržne vrednosti bi moral opozoriti potencialnega kupca.
Predložitev predmeta na trg je pomembna stopnja sklenitve posla. Navsezadnje je treba, da čim več potencialnih kupcev izve za nepremičnine. Bolje je, da to nalogo zaupate profesionalnemu realtorju. Deluje kot posrednik med prodajalcem in kupcem. Nepremičnina kupcu zlasti pomaga pri sestavi kupoprodajne pogodbe, pridobitvi strokovne ocene, potrdilo o številu registriranih oseb, če je potrebno, bo pomagalo "izpisati" družinske člane iz bivalnega prostora.
Ne smemo pozabiti, da nepremičnina dela samo zase, zato ga zanima sklenitev posla pod kakršnimi koli pogoji. Tudi če za stranko niso sprejemljivi.
Neposrednik nima vedno na zalogi predmeta, ki ga stranka potrebuje. Pokazati mora vse predmete zaporedoma, ker stanovanj, ki ustrezajo strankinim zahtevam, preprosto ni na prodaj. Ali druga možnost: stranki se posebej prikaže en želeni predmet in še nekaj neprimernih. Takšne taktike vzbujajo zaupanje in se osredotočajo na nepremičnine, ki jih potrebuje nepremičnina.
Med pogajalskim postopkom sta prodajalec in kupec na razdalji. Neposreden stik je vzpostavljen le pri dogovoru. Zato posredniki ne dovolijo prenosa. V 90% primerov se to konča z zavrnitvijo storitve.
Preko nepremičnine lahko uporabljate storitve povezanih strokovnjakov. Naročnik pa bo moral plačati 30% več od tržne vrednosti takšnih storitev. Zato je bolje, da sami izberete notarja in cenilca.
Ni treba uporabljati storitev posrednikov. Prodajalci lahko samostojno pripravijo in dajo predmet v prodajo.
Na ceno nepremičnine vpliva veliko dejavnikov: od števila sob in površine prostorov do lokacije in infrastrukture. Za določitev poštene cene morate analizirati cene podobnih stanovanj v regiji.
V tem primeru morate upoštevati naslednje odtenke:
Po statističnih podatkih se predmet, za katerega je bila določena poštena cena, proda v 2-3 tednih.
Poleg objave obvestila na internetnih virih ne bo odveč, da obvestite tudi svoje najdražje, kolege in sorodnike. Morda imajo prijatelje, ki iščejo stanovanje za nakup.
Glavna naloga prodajalca je, da hitro sklene sporazum in dobi denar, kupec pa - čim prej zniža ceno in se preseli v novo stanovanje. V fazi pogajanj lahko razpravljate o vseh odtenkih. Če stranka na primer zahteva popust, lahko pustite nekaj pohištva ali aparatov kot protiponudbo in v treh dneh zahtevate celotno plačilo.
Kupec plača akontacijo (2-3% stroškov) kot jamstvo za transakcijo. Prodajalec se zaveže, da bo nepremičnino prodal po določeni ceni in v določenem roku. Če kupec transakcijo zavrne, denar, ki ga je položil, ne bo vrnjen. Če prodajalec zavrne transakcijo, bo moral sredstva vrniti. To je plačilo za moralno odškodnino.
Po podpisu predhodnega sporazuma lahko zbirate potrdila o odsotnosti dolga. Ti dokumenti, kot tudi potrdilo o državni registraciji stanovanja, hišna knjiga, depozitna pogodba bodo potrebni za sestavo kupoprodajne pogodbe. Sestavljen je v treh izvodih: eden ostane strankam v poslu, tretji pa prenese na organ za registracijo. Najprej stranki podpišeta sporazum, nato prodajalec izda potrdilo o prejemu sredstev za prodajo stanovanja, nato pa se dokumenti prenesejo za vpis lastništva.
Realni dohodki državljanov se v ozadju inflacije zmanjšujejo, kupna moč upada, ponudba na trgu pa se samo povečuje. Posamezni kupci narekujejo svoje pogoje, zato so prodajalci prisiljeni znižati stroške za 10-15%. A tudi v kriznem obdobju je mogoče stanovanje prodati za dober denar.
Za hitro prodajo stanovanja med krizo morate določiti ceno vsaj 5% pod tržno ceno. S storitvami nepremičnin lahko sami ocenite stroške ali analizirate podobne predmete na trgu.
Objava mora biti kakovostna in objavljena v vseh mogočih virih. Da bi še hitreje privabili kupce, je vredno obesiti reklamni napis na balkonu.
Med predstavitvijo je treba biti pozoren na prednosti objekta: nedavna prenova, parkirišče, vrtec, mirno dvorišče itd.
V skrajnem primeru lahko uporabite storitev nujnega odkupa. Nepremičnina nepremičnino kupi na lastne stroške za nadaljnjo prodajo. Vrednost transakcije bo za 20% nižja od tržne vrednosti.
Najpogostejša napaka prodajalcev je zbiranje dokumentov za nepremičnine tik pred podpisom pogodbe. Za hitro prodajo premoženja je treba pred oddajo oglasa zbrati dokumente.
Za prodajo nepremičnine morate pripraviti:
Prisotnost popravil ni osnova za dvig cen nepremičnin. Samo pospeši postopek njegove izvedbe. Večina kupcev predmet prilagodi sama sebi. Prisotnost remonta zanje cene ne bo spremenila. A tudi za stanovanje z umazanimi ozadji ne boste dobili veliko.
Manjše spreglede je treba popraviti. Nataknite podstavek, prilepite vogale ozadij, zakrčite razpokano belo, operite okna in senčila, odstranite vonjave iz stanovanja. Pred prihodom kupca morate temeljito očistiti. Priporočljivo je, da pregled opravite v močni svetlobi, tako da je soba videti privlačna. V sobi mora biti najmanj pohištva. Poleti je treba v sobi preveriti, ali je zamašeno, pozimi pa lahko obesimo tople frotirne tkanine.
Fuge ploščic v kopalnici in kuhinji je treba temeljito oprati, pobarvati staro vodovodno instalacijo in novo sanitarno keramiko podrgniti do sijaja. Pipe, mešalniki in odtoki ne smejo puščati. Po potrebi zamenjajte tesnila in očistite odtok. To ni prenova, ampak zagotavljanje funkcionalnosti prostorov.
Če upoštevate ta preprosta pravila, lahko stanovanje hitro in po ugodni ceni prodate tudi brez prenove.
Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti. Pri prodaji sebe boste porabili veliko časa in truda, tudi za reševanje pravnih vprašanj, vendar boste prihranili pri proviziji posredniku.
Prodaja stanovanja s pomočjo nepremičnine je lažja. Vse, kar morate storiti, je poiskati posrednika, biti prisoten pri ogledu stanovanja (po možnosti, vendar ne nujno, če ste na primer v drugem mestu) in pri sklepanju kupoprodajne pogodbe. Toda specialist bo moral za pomoč plačati 2–6% vrednosti nepremičnine.
Upravni partner nepremičninske agencije Goodman Estate Denis Rumyantsev svetuje, da pri izbiri nepremičnine bodite pozorni na njegovo usposobljenost in ne na čas dela na trgu.
Posrednik mora imeti tehnično, ekonomsko, pravno znanje in mora biti ocenjevalec, inženir, odvetnik, posrednik, psiholog, prodajalec, prodajalec, fotograf, vse skupaj.
Denis Rumyantsev, upravni partner nepremičninske agencije Goodman Estate
Če se želite prepričati o usposobljenosti nepremičnine, ga lahko prosite, naj predloži dokumente, ki potrjujejo njegovo znanje: diplome, potrdila in potrdila. Članstvo v poklicnih skupnostih, na primer v Ruskem cehu nepremičnin, bo prav tako znak poklicne usposobljenosti.
Ne pozabite vprašati, kako lahko prodate stanovanje v zahtevanem roku in po najvišji možni ceni. Vprašajte za osebne prodajne uspehe na vašem območju. Pomembno je tudi najti »svojo« osebo, s katero bi bilo prijetno, prijetno in enostavno delati in komunicirati.
Pravilna ocena vam bo omogočila, da stanovanje hitro prodate in ne izgubite denarja. Po mnenju Denisa Rumyantseva je povprečne cene mogoče najti na spletni strani Zvezne državne službe za statistiko. Toda ta portal ni zadnja resnica, saj stroške določenega stanovanja sestavlja več dejavnikov. Na ceno vplivajo:
Če želite samostojno določiti ceno stanovanja, morate najti najbolj podobne predmete na trgu. Uporabite vse razpoložljive vire: spletna mesta z oglasi, revije o nepremičninah itd.
Povprečna cena za podobno stanovanje bo tista, ki jo iščete. Lahko se nekoliko poveča, če ste pripravljeni dolgo čakati na posel, ali nekoliko zmanjša, če morate nepremičnino nujno prodati.
Predmet, katerega stroški so za 15% višji od tržne vrednosti, predstavlja do 10% vseh možnih kupcev, 10% - tretjino. Nepremičnine s primerno ceno bodo pritegnile 60% potencialnih strank.
Za sklenitev posla o prodaji in nakupu nepremičnine mora imeti prodajalec v rokah:
Da bi pritegnili potencialne kupce, morate pravilno sestaviti in postaviti oglas za prodajo stanovanja.
Ni dovolj ležernega fotografiranja stanovanja po telefonu. Pripravite svoj življenjski prostor za snemanje. Odstranite z okvirja vse nepotrebne, umazane, preveč vsakdanje, na pogled neprijetne. Obrišite prah, operite vodovod, čevlje previdno postavite na prag, razstavite cevi in kozarce na odprte police. Dodajte nekaj prijetnih elementov: šopek cvetja na kuhinjsko mizo, okrasne blazine na kavču.
Streljanje je najbolje narediti v sončnem dnevu.
Naredite podrobno napoved, v kateri navedete vse prednosti stanovanja. Prvi del besedila naj vsebuje tehnične značilnosti: nadstropje hiše, število sob, prisotnost lože itd.
Pomislite na prednosti stanovanja, ki so za vas nepomembne, lahko pa kupca zanimajo. Za brez otrok na primer ni pomembno, da so v bližini vrtci in šole, vendar je bližina izobraževalnih ustanov prednost za veliko družino.
Izberite spletna mesta za oglaševanje vašega stanovanja. Med univerzalnimi spletnimi mesti za prodajo nepremičnin v Rusiji so Avito, Domofond, Yandex.Real nepremičnine. V vašem mestu je morda lokalni oglasni prostor.
Pred predstavitvijo nepremičnine potencialnim kupcem morate urediti ne samo stanovanje, temveč tudi vhod. Na stopnišče privijte svetle luči, operite ali vsaj pometejte.
Doma lepite ozadje, ki se je odmaknilo od stene, operite okna, očistite slive, da ne bo neprijetnega vonja ,. Torto lahko spečete še pred srečanjem s stranko: ni je treba jesti, vonj svežega peciva pa bo obiskovalcu ustvaril prijeten občutek.
Vaša naloga je ustvariti vau efekt v vsakem stiku potencialnega kupca z vami in vašim predmetom.
Denis Rumyantsev, upravni partner nepremičninske agencije Goodman Estate
Dobro se zavedate ne samo prednosti, ampak tudi slabosti stanovanja. Poglejte na to skozi kupčeve oči in pomislite, katera vprašanja bi mu lahko postavil, kar bi mu povzročilo nezadovoljstvo. Naredite seznam argumentov, s katerimi boste prišli na svojo stran.
Potencialni kupec se bo verjetno pogajal. Še posebej, če bi na sestanek prišel preprodajalec, ki ga želi čim bolj znižati ceno. Vnaprej se odločite, kakšne stroške ste pripravljeni znižati. Kupec lahko poda različne (tudi neobstoječe) argumente, zakaj bi morali stanovanje prodati ceneje. Ne podlegajte psihološkim pritiskom, trezno glejte na situacijo, zagovarjajte svojo ceno.
To je dokument, ki potrjuje resnost namenov obeh strani. Kupec izjavi, da želi kupiti nepremičnino, in prodajalcu dodeli določen znesek (običajno 2–5% celotnih stroškov stanovanja). Lastnik stanovanja pa se zaveže, da ga bo prodal tej stranki po dogovorjeni ceni.
Predvideva sankcije v primeru odpovedi transakcije za oba udeleženca. Če si kupec premisli, prodajalec denar zadrži zase. Če lastnik nepremičnine stanovanja ne želi prodati, bo polog položil v dvojnem znesku.
Pred transakcijo mora prodajalec za nepremičnino pripraviti paket dokumentov in izpisati vse stanovalce, ki so prijavljeni v stanovanju.
Običajno ga sestavi notar. Naroči se, ko prejmete denar za stanovanje in napišete, da se je kupec poravnal z vami.
Po podpisu pogodbe morate predložiti dokumente za registracijo prenosa lastništva nepremičnine teritorialnemu organu Rosreestr. Državna dajatev za določitev posla bo 2.000 rubljev.
Kupec najame sef v depozitarju banke in z institucijo sklene sporazum, ki določa pogoje za dostop do celice nekdanjega lastnika stanovanja. Na primer prisotnost prodajne pogodbe.
Prodajalec pa najame sef, kamor položi potrdilo o prejemu denarja. Kupec jo bo lahko prevzel po sklenitvi posla pod pogoji, določenimi v pogodbi o najemu celice. Na primer še enkrat, če obstaja prodajna pogodba.
Pri izpolnjevanju celic morata biti navzoči obe stranki v transakciji. Tako lahko prodajalec prešteje denar, kupec pa se prepriča, da je potrdilo na svojem mestu.
Notar lahko izvede transakcijo prek svojega računa: vzame denar od kupca in ga nakaže prodajalcu. Toda storitev bo najverjetneje vključevala bančno provizijo, katere znesek je odvisen izključno od apetita institucije.
Denar lahko zamenjate za potrdilo o prejemu brez trikov. V tem primeru jih je vredno prešteti in preučiti pristnost vsakega računa. Transakcijo je bolje izvesti pod kamerami ali pred pričami (na primer v notarski pisarni).
Seveda ne smete razmišljati o tem, kje in kdaj boste prejeli veliko denarja, da ga boste varno pripeljali domov ali v banko.
Na dan, ko so dokumenti predloženi Rosreestrju, prodajalec kupcu izroči ključe stanovanja. Stranki nepremičnino podpišeta, kar potrjuje, da je kupec stanovanje zapustil v ustreznem stanju.
Pri transakcijah z nepremičninami je najbolj ranljiv člen kupec. Toda prodajalec mora biti tudi pozoren:
Prodaja stanovanja brez posrednikov je zdaj skoraj nemogoča. Tudi če samostojno prevzamete papir za prodajo stanovanja in iščete kupce, bo njihove interese najverjetneje zastopal poklicni realtor. Poleg tega bodo na vaš oglas večino klicev poslali posredniki, ne glede na to, ali prodajate stanovanje ali kupujete.
Tudi argument, da boste s samostojno prodajo stanovanja prihranili denar, je skorajda nepravilen. Prvič: storitve nepremičnine ali agencije vedno plača kupec, razen če seveda niste stopili v stik z goljufi. Drugič: ceno stanovanja, ki se prodaja, določi njegov lastnik, nepremičnina pa mu lahko svetuje le glede tega ali onega vprašanja. V situaciji, ko je lastnikov cilj hitro prodati stanovanje, mu je vseeno, od kod kupec.
Poleg tega bo posrednik znova pomagal zbrati potrebne dokumente in po potrebi določil čas za sklenitev posla z notarjem.
To možnost je mogoče vključiti v pogodbo med lastnikom nepremičnine, ki želi prodati stanovanje, in nepremičninsko agencijo, vendar strokovnjaki takšnega koraka odsvetujejo. Lahko pride do situacije, ko se bo stanovanje prodajalo dlje časa, čeprav je bila začetna cena precej konkurenčna. Dejstvo je, da mu lahko posrednik doda napihnjeno provizijo, zavedajoč se, da prodajalec nepremičnine brez globe ne more zapustiti drugega agenta.
Najlažji način, da ugotovite, po kakšni ceni je mogoče prodati stanovanje, je, če pogledate na ceno podobnih nepremičnin na trgu. Podobni pomeni predmete istega posnetka in lokacije. Starost hiše in njeno splošno stanje, nadstropja, stanje sosednjega ozemlja, vhod, bližina metroja in številni drugi dejavniki, ki vplivajo na stroške stanovanja - vse te značilnosti bi morale biti primerljive s pogoji, v katerih vaše stanovanje se nahaja.
Upoštevati je treba, da je nedavno obnovljeno stanovanje v povprečju za 10% dražje od istega, vendar brez prenove. Ne govorimo o večjih popravilih, temveč o kozmetičnih popravilih. Če so pred prodajo stanovanja opravili draga popravila, še zdaleč ni dejstvo, da bodo stroški le-tega vključeni v stroške nepremičnine. Prenovljena zasnova stanovanja kupcev morda ne bo navdušila in zanj ne bodo želeli doplačati.
Drugi način za oceno stroškov vašega stanovanja je uporaba brezplačnega spletnega kalkulatorja, predstavljenega na specializiranih spletnih mestih.
Če se vam stanovanja ne mudi, potem lahko ceno nastavite nekoliko višjo od pričakovane in si oglejte odziv kupcev. Verjetno prvi k vam ne pridejo tisti, ki želijo kupiti stanovanje, ampak tisti, ki želijo zaslužiti z mediacijo. Po poslušanju njihovih mnenj in priporočil bo mogoče končno določiti ceno stanovanja, ki se prodaja.
Ko se odločite za prodajno ceno stanovanja, lahko oglas objavite na internetu. V oglas je priporočljivo vnesti čim več informacij, pri čemer se osredotočite na prednosti prodanega stanovanja:
Potencialnega kupca stanovanja je treba poskušati zanimati tako, da poveš o nekaterih znamenitostih, ki se nahajajo v bližini, ali nakupovalnih središčih, parkih, kinodvoranah v bližini hiše. Kupce z otroki bo gotovo zanimala bližnja lokacija šole ali športnih igrišč.
Po iskanju kupca stranke sklenejo predhodni dogovor o prodaji stanovanja, saj lahko od tega trenutka do zaključka posla traja veliko časa. V okviru pogodbe se sestavi varščina, ki je namenjena prodajalcu, da zagotovi resnost kupčevih namenov in obratno. To pomeni, da boste morali depozit vrniti v dvojnem znesku, če si boste iz nekega razloga premislili prodajo stanovanja ali če boste našli kupca, ki ponuja najugodnejšo ceno. Če kupec zavrne posel, polog ostane pri vas. Očitno bi morala biti velikost pologa dovolj velika, da nobena stran ne bi želela iskati drugih možnosti.
Predhodni dogovor običajno vsebuje naslednje podatke:
V pogodbo je mogoče skleniti tudi druge pogoje, ki se strankam morda zdijo pomembni, na primer čas predaje ključev ali kako bo končna poravnava po prodaji stanovanja.
Za sestavo pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja se morate obrniti na notarski urad, ki bo nato pogodbo prenesel v državno registracijo. Notar je odgovoren za preverjanje zakonitosti predloženih dokumentov in ugotavljanje pravne sposobnosti prodajalca in kupca. V primeru dvomov o duševnem zdravju ali ustreznosti stanja katerega koli od udeležencev v transakciji lahko notar od psihiatra in narkologa zahteva ustrezna potrdila. Če so vsi dokumenti v skladu s pravnimi normami, bo notar zapisal verodostojnost podpisov strank.
Od tega trenutka zavrnitev sklenjene transakcije s strani ene od strank pomeni sodni postopek. Toda prenos lastništva s prodajalca stanovanja na kupca bo končno potekal po registraciji kupoprodajne pogodbe v registracijski zbornici in vnosu njenih podatkov v Enotni državni register. Od tega trenutka pogodbe ni več mogoče odpovedati in kupec končno postane zakoniti lastnik stanovanja.
Glavne stranke prodajne in nakupne transakcije so kupec in prodajalec - vsak od njih v postopku tega postopka ima svoje odgovornosti.
V zadevo so lahko vključeni tudi različni posredniki: nepremičnine, notarji, cenilci nepremičnin itd. Zato pripravljalni stopnja registracije za vsako stran bo različna:
Najprej se mora prodajalec pripraviti vse dokumente za transakcijo... Skoraj vse skrbi med registracijo prodaje in nakupa padejo nanj. Zlasti mora skrbeti za:
Za lažje izvajanje vseh teh nalog so potrebni posredniki.- pomagali vam bodo hitreje in temeljiteje pregledati in izvesti vse potrebne dokumente. Vendar je treba njihove storitve plačati, kar za stranke pomeni dodatne stroške.
Drugič, kupec - po izbiri možnosti stanovanja, ki mu ustreza, lahko sam preveri ali od prodajalca zahteva dokumente, ki jih potrebuje. Do podpisa pogodbe in nakazila denarja kot plačila je treba rešiti vsa organizacijska vprašanja.
Postopek registracije transakcij bo podrobneje opisan v nadaljevanju.
V splošni obliki je postopek nakupa in prodaje naslednji:
Glede gospodarstva plačila za stanovanje, potem je to mogoče storiti tako v fazi podpisa pogodbe kot tik pred tem.
Najbolj priročen in varen način nakazila denarja je prek sefa. Pred sklenitvijo glavne kupoprodajne pogodbe lahko sestavite tudi predhodno - ta dokument bo najbolje zaščitil interese obeh strank v transakciji.
Za zmanjšanje tveganj med nakupom stanovanja kupec ima pravico ugotoviti čistost posla... To naredite tako, da preverite: 
Vse te točke je treba preveriti pred podpisom pogodbe in nakazilom denarja, ker se po tem šteje, da je posel sklenjen.
Stranki bosta s svojim podpisom potrdili svoje soglasje z vsemi pogoji, določenimi v sporazumu, zato ga bo težko preklicati.
Glavna točka, ki jo je treba preveriti pred sklenitvijo posla, je pravna čistost predmeta nakupa in prodaje. Se loči glavni dejavniki, ki bi morali opozoriti kupca:
Vseh teh točk ni zelo enostavno preveriti, zato je v zadevo bolje vključiti odvetnika - le tako bo zagotovljena največja varnost transakcije.
Pomemben korak pri prodaji in nakupu stanovanja je določitev njegove vrednosti... Ta točka je pomembna za obe strani:
Izvesti postopek ocenjevanja običajno so vključeni neodvisni udeleženci- lahko je tako nepremičnina (ta obveznost je vključena v dogovor z agencijo) kot ocenjevalec nepremičnin. Oseba, ki bo izvedla ocenjevanje, mora imeti ustrezno izobrazbo in dovoljenje za izvajanje takšnih dejavnosti.
V postopku izbire ocenjevalca lahko sodelujeta obe stranki - tako kupec kot prodajalec. Po izvedbi postopka mora cenilec izdati uradni dokument (potrdilo), v katerem bo določen njegov rezultat - stroški stanovanja. Pri ocenjevanju nepremičnin se upošteva veliko dejavnikov:
Na podlagi vsega tega strokovnjak poda zaključek o vrednosti nepremičnine, ki jo lahko udeleženci prodaje in nakupa sprejmejo kot ceno stanovanja.
Vendar to številka ni končna cena posla.
Stranke bodo imele naslednje stroške, odvisno od posrednikov, ki so sodelovali pri njem:
Plačilo teh stroškov poteka po dogovoru, katera od strank bo izvedla- lahko jih prepolovi, povrne prodajalec ali jih kupec v celoti vključi v ceno stanovanja.
Trajanje postopka izvedba prodajno-nakupne transakcije je odvisna od številnih dejavnikov: razpoložljivosti pripravljenih dokumentov, vključenosti posrednikov in zahtev udeležencev v postopku. Če na primer večina dokumentov ni pripravljena in jih je treba naročiti pri ustreznih vladnih agencijah, se bo izraz znatno povečal.
V primeru dodatnega preverjanja pravne čistosti in ocene stroškov stanovanja poveča se tudi trajanje transakcije, ker so vsi ti postopki dolgotrajni. Na primer, traja do 30 delovnih dni, da prejmete izpisek arhiva iz hišne knjige.
Če stopite v stik s posredniki, boste zmanjšali čas, zlasti na nepremičninski posrednik ali notar.
Ti strokovnjaki poskrbijo za nekatera vprašanja in tako strankam prihranijo izgubo časa in truda. In končno, zadnja faza - registracija prenosa lastništva - ima tudi določeno trajanje in traja do 10 dni od datuma predložitve ustrezne vloge.
Komplet potrebnih dokumentov tudi svoj za vsakega udeleženca v transakciji. Glavna odgovornost v tej zadevi je na prodajalcu - pripraviti mora naslednje dokumente:
Kupec mora le dokumenti, ki potrjujejo njegovo identiteto (to je potni list), pa tudi poročni list in notarsko soglasje zakonca k transakciji.
Obraz, odgovoren za pripravo pogodbe, je odvisno od tega, kako poteka prodaja in nakup stanovanja - z ali brez sodelovanja posrednikov.
V prvem primeru je nepremičnina vključena v izvajanje pogodbe - ta možnost zagotavlja najvišjo stopnjo zanesljivosti sestavljanja dokumenta.
Vendar ima prodajalec pravico, da se sam ukvarja s pogodbo, še posebej, ker je na internetu veliko standardnih vzorcev tega dokumenta. Če dogovor nima težav ali posebnosti, je ta možnost povsem sprejemljiva. O tem je vredno razmisliti v pogodbi morajo biti navedeni naslednji podatki:
Prvič: predmet posla je bistveni pogoj te vrste sporazuma zato bo dokument brez razpoložljivosti takšnih informacij veljal za neveljavnega. Predmet mora biti opisan posebej in jasno, z naslednjimi informacijami:
Drugič: stranke v transakciji - ta odstavek vsebuje informacije o prodajalcu in kupcu stanovanja... Navedite naslednje podatke: 
Odsotnost katerega koli od teh podatkov lahko postane podlaga za zavrnitev registracije transakcije.
.Tretjič: cena predmeta - za njegovo določitev se opravi predhodna ocena stanovanja... Na to točko morate biti še posebej pozorni - v primeru kakršnih koli konfliktnih situacij glede stanovanja kupcu bo vrnjen le denar, določen v pogodbi... Zato ne bi smeli podcenjevati stanovanjskih stroškov, da bi prihranili pri plačevanju davkov - v prihodnosti se takšna dejanja lahko spremenijo v velike težave.
Dovoljena valuta transakcije je samo rublje, stroški pa morajo biti navedeni tako s številkami kot z besedami. Kar zadeva poravnave med kupcem in prodajalcem, lahko prvi da denar v kateri koli valuti, ki je primerna za stranke.
Četrtič: informacije o odsotnosti kakršnih koli obremenitev glede predmeta posla - v pogodbi je nujno treba navesti ločeno klavzulo, ki bo vsebovala take informacije. Tako prodajalec potrdi, da nepremičnina ni zastavljena ali aretirana, terjatve tretjih do nje so izključene.
Prisotnost zadnje točke je za kupca precej pomembna - če se pojavijo prosilci za stanovanje, bo to pomagalo pri obrambi pravic do njega na sodišču. Na splošno priprava prodajne pogodbe ni posebej zahtevna. in je lahko celo v moči osebe, ki je daleč od pravnih tankočutnosti.
Registracija prenosa lastništva je zadnja faza transakcije nakupa in prodaje stanovanja. Po njegovem zaključku kupec postane novi lastnik doma in mora prejeti naslednje dokumente:
Po tem lahko stari lastnik prostore le izprazni in jih da v uporabo novemu lastniku. Med prenosom stanovanja na novega lastnika sestavi se poseben dokument - akt o prevzemu in prenosu, ki beleži stanje prostorov v času transakcije. V aktu je vredno podrobno opisati pohištvo, ki je v sobi, prisotnost ali odsotnost popravil in druge pomembne podrobnosti.
Kupoprodajna transakcija je za obe strani precej tvegana, zato jo je treba jemati zelo resno.
Pomembno je vedeti, kateri dokumenti se zahtevajo od pogodbenih strank, kako pravilno sestaviti ta dokument in kakšno zaporedje ukrepov je treba upoštevati v tem primeru. Zdaj smo preučili, kako se opravi transakcija nakupa in prodaje stanovanja, kjer se algoritem ali shema dejanj postopoma uredi, kjer obstajajo pravila. Glede na celoten postopek prodaje stanovanja je ta postopek povsem mogoče obvladati sam.
Kako poteka prodaja in nakup stanovanja, si oglejte v videoposnetku:
Kako poteka transakcija prodaje in nakupa stanovanja, je zanimivo tako za tiste, ki se s tem soočajo prvič, kot za tiste, ki so v postopku sodelovali relativno nedavno: zakonodaja se spreminja, postopek izboljšuje. Faze sklepanja poslov ostajajo nespremenjene.
Ko ste med številnimi ponudbami našli svoj sanjski dom, bodite pripravljeni na dolgotrajen postopek registracije kupoprodajne transakcije stanovanja.
Skoraj vsi nepremičninski predmeti se prodajajo prek posrednikov.
Standardni dogovor z nepremičninsko agencijo določa njegovo odgovornost za izbiro nepremičninskega predmeta, opravljanje svetovalnih storitev. Dejansko ne morejo in z vidika zakona niso dolžni zagotavljati pravne čistoče stanovanj in s tem same transakcije. V prodajni pogodbi (tako predhodni kot pretežni) realtor sploh ni naveden.
Sprva pred podpisom sporazuma z nepremičnino se s študijo preveri pravna čistost predmeta:
Na tej stopnji posredniki navadno priskrbijo kopije. Zahtevajte izvirnike, ker bodo morda registrirani v pravosodnem sistemu pod drugo transakcijo, predplačilo (polog) pa bo že plačano.
Do sklenitve glavne pogodbe mora prodajalec poleg zgoraj navedenega zagotoviti še:
Za hipoteko ni vredno računati na posebno pomoč kreditne institucije. Posojilodajalec bo zagovarjal lastne interese - predmet, življenje (in včasih tudi naslov) posojilojemalca bodo zavarovani, v pogodbi pa je navedena njegova obveznost, da v celoti izplača dolg (če plačila zavarovanja ne zadostujejo).
Pomembno: pri preverjanju seznama oseb, ki so bile kdaj registrirane na tem ozemlju, morate navesti:
Sumi bodo pomagali razveljaviti potrdila iz duševne bolnišnice in organov skrbništva, vendar jih lahko dobi le lastnik doma. Zavrnitev takšnih informacij v spornih situacijah je razlog za natančnejše preverjanje drugih dokumentov in, če je transakcija še vedno potekala,zavarovati lastninsko pravico (tveganje odtujitve - izguba lastništva - lastnina).
Če je znesek, potreben za nakup, na voljo, lahko po preverjanju dokumentov za stanovanje sklenete posel. Če je treba počakati (s hipoteko, s prodajo drugega premoženja), bo predhodna kupoprodajna pogodba pomagala zaščititi predmet, ki vam je všeč, pred zahtevki drugih kupcev.
V tem dokumentu je poleg temeljnih točk o prodajnem predmetu in strankah treba navesti še:
1 - izrazi:
2 - postopek poravnave:
predplačilo (v primeru odpovedi kupoprodajne pogodbe na pobudo kupca ta znesek ostane pri prodajalcu)
varščina, ki se vrne kupcu, če katera koli stranka noče podpisati glavnega dokumenta;
V pogodbi (tako na splošno kot v predhodni) se je treba dogovoriti in določiti, kdo bo plačal pripadajoče stroške nakazila denarja (stroški najema celice, provizija za bančno nakazilo), v imenu katerih bodo sredstva bodo prejeti.
Sestava glavne pogodbe je še pomembnejši postopek kot priprava predhodnega dogovora.
Pojasnil bo postopek poravnave med strankama, razčlenjeno bo, kdo in kako bo sprejel denar. Če je bilo plačano predplačilo (polog), je to vsekakor treba navesti.
Bodite pozorni na opis stanovanja: bolj podrobno kot je to narejeno, tem bolje. Poleg naslova morate narisati še:
Pojasnite druge postavke (o času prenosa stanovanja, na seznamu premoženja, ki ostane v stanovanju).
Izračun je možen na naslednje načine:
V prvem primeru običajno govorimo o predplačilu (zastavi). Prenos denarja mora biti izdan s potrdilom. Ročno je napisan ali vtipkan v računalnik. Moram pa opisati čim podrobneje:
Pred obiskom notarja ali pravosodnih organov poskušajo opraviti bančno nakazilo neposredno na dan transakcije. Prenos denarja bo potrjen s stroškovnim nalogom, ki ga bo izdala banka. Kopijo papirja lahko po predložitvi izvirnika izročite prodajalcu.
Bančni sef se pogosteje uporablja pri nakupu stanovanja s hipoteko. Prodajalec in kupec skupaj z banko skleneta dogovor o njegovem odprtju. V dokumentu bo navedeno, kdo in pod kakšnimi pogoji ima pravico vstopiti v varen prostor in uporabiti ključ, tj. dobi denar.
V običajnem poteku posla kupec na dan njegove sklenitve prejme izposojena sredstva ali prinese lastno gotovino. Tako prodajalec kot kupec skupaj vstopita v varen prostor, preverita pakete, skladnost zastavljenega zneska s pogoji pogodbe, denar položita v sef in gresta na posel. Po registraciji imate pravico vrniti denar:
Akreditiv - bančni račun, ki ga odpre kupec, ima prodajalec pravico, da z njim razpolaga po registraciji posla in predložitvi potrebnih papirjev. Shema je podobna shemi z sefom.
Lastništvo nepremičninskega predmeta nastopi šele ob vpisu v državno registracijo tega dejstva v državni register (USRR) in ne takoj po prenosu dokumentov v registrar.
Dokumenti, potrebni za registracijo:
Po preverjanju paketa papirjev se obema strankama izda potrdilo o prejemu. Dokument je potreben za:
Transakcijo lahko opravite tudi pri notarju, vendar je prenos lastništva stanovanja še vedno predmet izključno državne registracije pri pravosodnih organih. Podobno storitev ponuja MFC.
Prisotnost napak v dokumentih (kakršnih koli), zagotovitev nepopolnega sklopa dokumentov je podlaga za začasno ustavitev registracije ali njeno zavrnitev.
Če je nepremičnina v lasti manj kot 5 let (če je bilo darilo, dedovanje ali privatizacija - 3 leta) in stane več kot milijon rubljev, bo prodajalec od zneska transakcije, ki presega navedeni, dolžan plačati 13 % dohodnine. Da bi se temu izognili, je v pogodbi navedena nižja cena. Za kupca je to obremenjeno z dejstvom, da bo slednji v primeru sodnega postopka izhajal iz dejstva, da je bil za stanovanje plačan le znesek, ki je naveden v dokumentu.
Izhod je navesti, da se nepremičninski objekt prodaja za milijon rubljev, vendar so nanj pritrjene neločljive izboljšave po ceni X-rubljev, pri čemer je X skupni strošek predmeta minus 1 milijon rubljev. Kreditne organizacije, ki izdajajo hipotekarna posojila, so zadovoljne s podobnimi formulacijami.
Toda kupec ima enkrat v življenju pravico do davčne olajšave v zvezi z nakupom stanovanja v znesku, predpisanem v pogodbi (največ 2 milijona rubljev). Če navedete nižjo vrednost, lahko izgubi del zneska davčnega odtegljaja. Če dokumenti nakazujejo 1 milijon in dva milijona plačanih, bodo izgube:
(2 000 000 - 1 000 000) x 0,13 = 260 000 rubljev.
Prav tako je prodajalec oproščen plačila dohodnine, če proda svoj edini dom.
Ne bodi sramežljiv! Nisem prepričan - zahtevajte, da papirje in predmet vedno znova pokažete, natančno jih preverite (čeprav počasi). Plačate veliko denarja, imate pravico preveriti vse, kar se zdi sumljivo, razjasniti morebitne sporne točke.
Če se zahtevki nanašajo na kakovost stanovanj - kupčijo. Povsem mogoče je, da zahtevani znesek zmanjšamo za del stroškov prihodnjih popravil.
Če pogoji niso zadovoljivi, posel opustite ali preložite.
