N.N. Melnikov, kandidat prava znanosti
APR: Kako lahko lastnik nepremičnine utemelji velikost zemljišča, ki je potrebno za njegovo delovanje? Katera merila za velikost zemljišča uporabljajo pristojni organi in arbitražna sodišča?
V skladu z 1. delom čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije imajo državljani in pravne osebe, ki imajo v lasti nepremičnine na zemljiščih, izključno pravico, da te parcele odkupijo ali pridobijo pravico do najema.
V tem primeru se morajo navedene osebe obrniti na izvršilni organ državne oblasti ali organ lokalne samouprave z vlogo za pridobitev pravic na zemljiški parceli s prilogo njenega katastrskega načrta (načrta) (5. del 36. člena RF LC).
Osnutek pogodbe o prodaji in nakupu zemljiške parcele s predlogom za njeno sklenitev se vlagatelju pošlje v enem mesecu od datuma prejema vloge (6. del 36. člena ZK RF).
Če katastrske karte (načrta) zemljiške parcele ni, organ lokalne uprave na podlagi dežurnega katastrskega načrta (načrta), ki vsebuje podatke o lokaciji zemljiške parcele, in urbanistično dokumentacijo, v enem mesecu od datum prejema vloge, zagotovi izdelavo katastrske karte (načrta) zemljiške parcele in odobri projekt njenih meja.
Meje in mere zemljiške parcele se določijo ob upoštevanju dejansko uporabljene površine zemljišča v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje, upoštevajoč rdeče črte, meje sosednjih zemljišč (če obstajajo), naravne meje zemljiške parcele. V dveh tednih od datuma predložitve osnutka meja zemljiške parcele izvršilni organ državne oblasti oziroma organ lokalne samouprave sprejme sklep o oddaji te zemljiške parcele osebam, ki so vložile vlogo. Pošljejo jim tudi kopijo odločbe s prilogo osnutka meja zemljiške parcele. Na podlagi osnutka meja zemljiške parcele se na stroške prosilcev na terenu določijo meje zemljiške parcele in zagotovi izdelava katastrskega zemljevida (načrta) zemljiške parcele (klavzule 7, 8, člen 36 RF LC).
Na žalost so jasnejša merila za določitev velikosti zemljišč, ki jih je treba prenesti na lastnika nepremičnine, na način, predpisan v čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije, veljavna zakonodaja ne vsebuje.
Hkrati je rešitev tega vprašanja temeljnega pomena. Postopek za pridobitev zemljiške parcele v državni ali občinski lasti, lastnik stavbe in oseba, ki na tej zemljiški parceli nima nepremičnin, se zelo razlikuje. V prvem primeru čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije, v drugem - čl. 38 delovnega zakonika RF. Glavna razlika med temi členi je v tem, da pridobitev zemljišča po čl. 38 RF LC se izvaja na razpisih (razpisi, dražbe). Posledično je lastnik nepremičnine zainteresiran za pridobitev čim večje zemljiške parcele v skladu s čl. 36 delovnega zakonika RF.
Nekateri sklepi glede meril za določitev velikosti zemljišča, ki je namenjeno za nepremičnine, so vsebovani v sodni praksi.
Torej, glede na spor glede količine zemljišča, ki se prenese na lastnika nepremičnine - 400 kvadratnih metrov. m ali 157,5 kvadratnih metrov m, je predsedstvo vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije navedlo naslednje ().
V skladu z najemno pogodbo je bilo podjetju zagotovljeno zemljišče s površino 400 kvadratnih metrov. m, katerih meje so bile navedene v načrtu, priloženem pogodbi. Na podlagi 7. odstavka čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije se meje in velikost zemljiške parcele, prenesene na lastnika nepremičnine, določijo ob upoštevanju dejansko rabljeno zemljišča v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje. Meje zemljiške parcele so določene ob upoštevanju rdečih črt, meja sosednjih zemljišč (če obstajajo), naravnih meja zemljiške parcele. Poleg tega v skladu z odstavkom 5 čl. 28 Zveznega zakona z dne 21.12.2001 N 178-FZ "O privatizaciji državnega in občinskega premoženja" so meje parcele, ki jo je treba odtujiti, določene na podlagi načrta zemljišča, ki ga je predložil kupec in ga je potrdil organ, ki izvaja dejavnosti za vzdrževanje državnega zemljiškega katastra. Posledično, ob upoštevanju dejstva, da je v uporabi družbe dejansko obstajala zemljiška parcela v velikosti 400 kvadratnih metrov. m, je predsedstvo vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije zahtevo družbe za nakup zemljišča na navedenem območju priznalo kot upravičeno.
Ta odločitev se zdi sporna, saj sodišče ni preiskovalo vprašanja skladnosti velikosti zemljiške parcele funkcionalni namen nepremičninski objekt.
V drugem primeru () lastnik 5,3 kvadratnih metrov. m se je odločil za nakup zemljišča, na katerem je bilo to delovno mesto, s površino 1978,5 kvadratnih metrov. m
Lastnik zemljišča in sodišča pa nista zavrnila zahtevka lastnika stražnega mesta na podlagi naslednjega.
V skladu z odstavkom 2 čl. 35 delovnega zakonika Ruske federacije v primeru prenosa lastninske pravice na zemljiško parcelo ob prenosu lastninske pravice na stavbo, zgradbo, gradnjo, je površina zemljišča, ki ga zaseda ta nepremičnina in potrebna za njihovo uporabo, določeno v skladu z odstavkom 3 čl. 33 delovnega zakonika RF. To pomeni, da so mejne velikosti zemljiških parcel določene v skladu z odobrenimi na predpisan način norme dodeljevanja zemljišč za posebne vrste dejavnosti ali v skladu s pravili rabe zemljišč ter razvojna, zemljiška, urbanistična in projektna dokumentacija. Poleg tega, kot je poudaril FAS FEB v odloku z dne 10/11/2004 N F03-A51 / 04-1 / 2742, odsotnost norm za dodelitev zemljišč za posebne vrste dejavnosti ne more biti zadosten razlog za zavrnitev izpolnitve zahteve lastnika nepremičnine glede privatizacije zemljiške parcele v skladu s členom ... 36 delovnega zakonika RF.
Poleg tega v skladu z odstavkom 7 čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije se meje in dimenzije zemljišča določijo ob upoštevanju dejansko rabljeno zemljišča v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje. V tem primeru se površina zemljiške parcele, potrebna za uporabo nepremičninskih predmetov in je zato predmet prenosa v lastništvo, določi na podlagi funkcionalni namen teh predmetov.
Glede na dokaze, predložene sodišču, je površina, ki je potrebna za delovanje postojanke, 6,4 kvadratnih metrov. m pod stavbo plus en meter po obodu za servisiranje nepremičnine.
Podobne argumente je navedel FAS SZO, ki je zavrnil lastnika nepremičnine s površino 1.626,2 kvadratnih metrov. m pri pridobitvi po čl. 36 Zemeljskega zakonika RF o zemljiščih s površino 7780 kvadratnih metrov. Sklep FAS SZO z dne 02.09.2005 N A56-17781 / 03).
Drug zanimiv primer glede določitve velikosti zemljišča pod nepremičninami je obravnaval VAS FAS ( Resolucija VCO FAS z dne 11.05.2006 N A33-14953 / 04-S2-F02-2066 / 06-C1).
Sodišče je svojo odločitev utemeljilo s sklicevanjem na klavzulo 7 čl. 36. odstavek 3 čl. 33 delovnega zakonika Ruske federacije in čl. 59 Zakonika o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije z dne 05.07.1998 N 73-FZ (), v skladu s katerim se velikosti zemljišč v mejah pozidanih območij določijo ob upoštevanju dejanske rabe zemljišč in mesta -načrtovanje standardov in pravil, ki so veljala med razvojem teh ozemelj.
Gradbeni predpisi in predpisi (SNiP) 2.07.01-89 * "Urbanistično načrtovanje. Načrtovanje in razvoj mestnih in podeželskih naselij", odobren. Odlok Državnega odbora za gradbeništvo ZSSR z dne 16.05.1989 N 78 () določa, da za trgovska podjetja s površino od 1500 do 3500 kvadratnih metrov. m je velikost zemljišč določena v višini 0,04-0,02 hektarja na 100 kvadratnih metrov. m prodajnega prostora (ali 400 kvadratnih metrov površine na 100 kvadratnih metrov prodajnega prostora).
Skladiščna površina, ki jo podjetje uporablja za trgovanje, je 1.989,50 kvadratnih metrov. m, zato je za njegovo delovanje mogoče določiti površino zemljišča v višini 7958 kvadratnih metrov. m
FAS PO se je v svoji odločitvi skliceval tudi na SNiP. V n postanek od 25.10.2005 N A65-19113 / 2004-SG3-13 / 12 Sodišče je opozorilo na SNiP 2.07.01-89 *, po katerem je treba velikost hotelske parcele za 300-500 mest določiti po 30 kvadratnih metrih. m na mestu. Tako bi morala biti zemljiška parcela OJSC "Hotel Complex" Tatarstan "enaka 1,3 hektarja glede na dejstvo, da je bila stavba hotela" Tatarstan "zasnovana in zgrajena za 434 mest.
Posebnost obravnavane kategorije primerov je, da v skladu z odstavkom 5 čl. 200 APC RF, obveznost dokazovanja skladnosti izpodbijanega nenormativnega pravnega akta z zakonom ali drugim normativnim aktom, zakonitost izpodbijane odločbe ter okoliščine, ki so bile podlaga za sprejetje izpodbijanega akta , je v pristojnosti organa ali osebe, ki je sprejela ta akt. Prav tako je treba spomniti, da v skladu s čl. 65 Zakonika o arbitražnem postopku Ruske federacije je vsaka oseba, ki sodeluje v zadevi, dolžna dokazati okoliščine, na katere se nanaša.
Z drugimi besedami, pri obravnavi primera na sodišču mora organ, ki se je odločil za odkup zemljišča, utemeljiti zakonitost dodelitve parcele ustrezne velikosti. Lastnik nepremičnine mora dokazati, da za izkoriščanje nepremičnine potrebuje zemljišče, ki je točno take velikosti, kot ga zahteva. Na primer, da dokažete, da za uporabo nepremičnin s površino 912,8 kvadratnih metrov. m (upravna stavba in perutninska hiša) po predvidenem namenu, zemljišče s površino 6875,2 kvadratnih metrov. m ( Sklep SKO FAS z dne 01.08.2006 N F08-2983 / 06).
Takšni dokazi so lahko:
Zemljišče ni le nepremičninski objekt, ampak tudi vzrok težav, iz katerih lastnik stavbe ne more pobegniti. Oblasti pogosto nočejo zagotoviti zemljišča. Negativni odgovor pojasnjujejo z dejstvom, da zahtevano zemljišče presega tisto, kar je potrebno za obratovanje stavbe. Če želite zavrniti zavrnitev, morate razumeti njene razloge. Stavba zahteva dodaten prostor za obratovanje, oblasti pa tega dejstva ne smejo upoštevati. V tem primeru morate zbrati dokaze in izpodbijati njihovo odločitev. Pogosto uprava noče kupiti in prodati zemljišča po krivdi kupca. To se zgodi, ko lastnik stavbe potrebuje površino, ki je večkrat večja od zahtevane površine za servisiranje objekta.
Na primer, kupec je izračunal površino parcele za servisiranje objekta, vendar je uprava zavrnila sklenitev pogodbe o prodaji zemljišča. Sodišče je ugotovilo, da velikost zahtevanega zemljišča presega zahtevano površino za 16,5 -krat. Družba ni mogla utemeljiti svojih zahtevkov (Resolucija CA moskovskega okrožja z dne 19. 5. 16 v zadevi št. A41-75113/2015). V drugem primeru je kupec zahteval tudi parcelo, ki je bila večkrat večja od površine, potrebne za upravljanje stavbe. Zasedala je površino 16.162 kvadratnih metrov. m, stavba - 1464, 8 kvadratnih metrov m. Vlagatelj je ogromno razliko pojasnil z dejstvom, da bo v prihodnje gradil druge nepremičninske objekte, ki bodo državljanom zagotavljali preživetje (prodajalna avtomobilov, bencinska črpalka). Ker je bila na dan pritožbe na tem mestu samo ena stavba, je sodišče tožbo zavrglo (odločba AU Čeljabinske regije z dne 06.06.16 v zadevi št. A76-21450 / 2015 je bila potrjena z Odlokom št. osemnajsti AAC z dne 22.08.16).
Če je registracija potekala brez težav, lahko tožilstvo izpodbija njeno zakonitost. Da bi lastnik stavbe zmagal v postopku, mora utemeljiti velikost parcele. Strokovnjaki vam bodo povedali, kako to storiti.
Pri določanju površine parcele pod nepremičninskim objektom velja pravilo: obstaja velikost parcele - veljajo predpisi o rabi zemljišč (člen 11.9 ZZ RF), ne - člen 33 ZK RF, kakor je bil spremenjen 12. /29/14 velja.
Za utemeljitev območja spletnega mesta se obrnite na standardno vrednost. Velikost parcele je določena na podlagi norm, določenih s urbanističnimi predpisi na spornem ozemlju (1. člen 11.9. Člena ZK RF). Če tega ne reši, se uporabijo zvezni zakoni (člen 2 člena 11.9 delovnega zakonika RF). Lastnik stavbe je na primer zaprosil za zemljišče kot svojo last. Uprava je zahtevo zavrnila. Pritožniku je povedala, da je zemljišče pod njegovo stavbo znotraj meja rdečih črt (skupni prostori, območja z linearnimi objekti, vključno z daljnovodi, cevovodi itd.). Uprava je trdila, da je mesto rezervirano za občinske potrebe, vendar o tem ni predložila dokazov. Sodišče je odločilo, da je bila zavrnitev nezakonita. Preveril je dokument urbanističnega območja. Na spornem ozemlju je bil tak akt sprejet v obliki pravil o rabi zemljišč in urbanističnem razvoju. Sodišče je določilo kategorijo predmeta in ugotovilo, da zemljišče, ki ga je prosilec zahteval, ne presega največje možne površine, določene na spornem ozemlju (2500 kvadratnih metrov M.). Tako je uprava nezakonito zavrnila posredovanje zemljiške parcele (pritožbena odločba oboroženih sil Republike Baškortostan z dne 27. oktobra 2015 v zadevi št. 33-18674 / 2015).
Vse občine nimajo odobrenih pravil za rabo in razvoj zemljišč. Urbanistični predpisi, ki bi morali navajati največjo površino odsekov teritorialne cone, so lahko odsotni. V takšnih razmerah zakon zahteva uporabo mejnih (največjih in minimalnih) velikosti parcel, določenih s členom 33 delovnega zakonika RF, kakor je bil spremenjen 29. 12. 14... Kljub temu, da je ta člen formalno izgubil veljavo, se njegove določbe uporabljajo za oblikovanje parcel pred odobritvijo pravil za rabo in razvoj zemljišč na podlagi odstavka 20 člena 34 Zveznega zakona z dne 23.06.14 št. 171-FZ. Trenutno se je razvila ustrezna praksa. Tako je sodišče menilo, da je legitimno, da lastnik stavbe zavrne sklepanje pogodbe o nakupu in prodaji zemljišča. Površina zahtevane parcele je presegala površino objekta na njej in ni ustrezala mejnim vrednostim. Tožeča stranka ni dokazala, da je takšno območje potrebno za delovanje stavbe (odločba desetega AAC z dne 16.02.16 v zadevi št. A41-75113 / 15; potrjena z odločbo AAC moskovskega okrožja z dne 19.05 .16).
Kako lahko lastnik nepremičnine upraviči velikost zemljišča, ki je potrebna za njegovo delovanje? Katera merila za določanje uporabljajo pristojni organi in arbitražna sodišča?
V skladu z 1. delom čl. 36 državljanov in pravnih oseb, ki imajo v lasti nepremičnine na zemljiščih, imajo izključno pravico, da te parcele odkupijo ali pridobijo pravico do najema. V tem primeru se morajo navedene osebe obrniti na izvršilni organ državne oblasti ali organ lokalne samouprave z vlogo za pridobitev pravic na zemljiški parceli s prilogo njenega katastrskega načrta (načrta) (5. del 36. člena RF LC).
Osnutek pogodbe o prodaji in nakupu zemljiške parcele s predlogom za njeno sklenitev se vlagatelju pošlje v enem mesecu od datuma prejema vloge (6. del 36. člena ZK RF).
Če katastrske karte (načrta) zemljiške parcele ni, organ lokalne uprave na podlagi dežurnega katastrskega načrta (načrta), ki vsebuje podatke o lokaciji zemljiške parcele, in urbanistično dokumentacijo, v enem mesecu od datum prejema vloge, zagotovi izdelavo katastrske karte (načrta) zemljiške parcele in odobri projekt njenih meja.
Meje in dimenzije zemljiške parcele se določijo ob upoštevanju dejansko uporabljene površine zemljišča v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje, upoštevajoč rdeče črte, meje sosednjih zemljišč (če obstajajo), naravne meje zemljiške parcele. V dveh tednih od datuma predložitve osnutka meja zemljiške parcele izvršilni organ državne oblasti oziroma organ lokalne samouprave sprejme sklep o dajanju te zemljiške parcele v promet osebam, ki so vložile vlogo. Pošljejo jim tudi kopijo odločbe s prilogo osnutka meja zemljiške parcele. Na podlagi osnutka meja zemljiške parcele se na stroške prosilcev na tleh določijo meje zemljiške parcele in zagotovi izdelava katastrskega zemljevida (načrta) zemljiške parcele (klavzule 7, 8, člen N 36 RF LC).
Na žalost so jasnejša merila za določitev velikosti zemljišč, ki jih je treba prenesti na lastnika nepremičnine, na način, predpisan v čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije, veljavna zakonodaja ne vsebuje.
Hkrati je rešitev tega vprašanja temeljnega pomena. Postopek za pridobitev zemljiške parcele v državni ali občinski lasti lastnika stavbe in osebe, ki na tej zemljiški parceli nima nepremičnin, se zelo razlikuje. V prvem primeru čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije, v drugem - čl. 38 delovnega zakonika RF. Glavna razlika med temi členi je v tem, da pridobitev zemljišča po čl. 38 RF LC se izvaja na razpisih (razpisi, dražbe). Posledično je lastnik nepremičnine zainteresiran za pridobitev čim večje zemljiške parcele v skladu s čl. 36 delovnega zakonika RF.
Nekateri sklepi glede meril za določitev velikosti zemljišča, ki je namenjeno za nepremičnine, so vsebovani v sodni praksi.
Torej, glede na spor glede količine zemljišča, ki se prenese na lastnika nepremičnine - 400 kvadratnih metrov. m ali 157,5 kvadratnih metrov m, je predsedstvo vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije navedlo naslednje. V skladu z najemno pogodbo je bilo podjetju zagotovljeno zemljišče s površino 400 kvadratnih metrov. m, katerih meje so bile navedene v načrtu, priloženem pogodbi. Na podlagi 7. odstavka čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije se meje in velikost zemljiške parcele, prenesene na lastnika nepremičnine, določijo ob upoštevanju dejansko uporabljene površine v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje. Meje zemljiške parcele so določene ob upoštevanju rdečih črt, meja sosednjih zemljišč (če obstajajo), naravnih meja zemljiške parcele. Poleg tega v skladu z odstavkom 5 čl. 28 Zvezni zakon z dne 21.12.2001 N 178-FZ "O privatizaciji državnega in občinskega premoženja" meje parcele, ki se odtuji, se določijo na podlagi načrta zemljiške parcele, ki ga je predložil kupec in potrdil organ, ki izvaja dejavnosti za vzdrževanje državnega zemljiškega katastra. Zato je ob upoštevanju dejstva, da je družba dejansko uporabljala zemljišče v velikosti 400 kvadratnih metrov. m, je predsedstvo vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije zahtevo družbe za nakup zemljišča na navedenem območju priznalo kot upravičeno.
Ta odločitev se zdi sporna, saj sodišče ni preiskovalo vprašanja o skladnosti velikosti zemljišča s funkcionalnim namenom nepremičnine.
V drugem primeru lastnik 5,3 kvadratnih metrov. m se je odločil za nakup zemljišča, na katerem je bilo to delovno mesto, s površino 1978,5 kvadratnih metrov. m. Lastnik zemljišča in sodišča pa nista zavrnila zahtev lastnika stražnega mesta na podlagi naslednjega.
V skladu z odstavkom 2 čl. 35 delovnega zakonika Ruske federacije v primeru prenosa lastninske pravice na zemljiško parcelo ob prenosu lastninske pravice na stavbo, zgradbo, gradnjo, je površina zemljišča, ki ga zaseda ta nepremičnina in potrebna za njihovo uporabo, določeno v skladu z odstavkom 3 čl. 33 delovnega zakonika RF. To pomeni, da so mejne velikosti zemljiških parcel določene v skladu z uveljavljenimi normami dodelitve zemljišč za posebne vrste dejavnosti ali v skladu s pravili rabe in razvoja zemljišč, upravljanja zemljišč, urbanistične in projektne dokumentacije. Poleg tega, kot je poudaril FAS FEV v Resolucija z dne 11.10.2004 N F03-A51 / 04-1 / 2742, pomanjkanje norm za dodelitev zemljišč za posebne vrste dejavnosti ne more biti zadosten razlog za zavrnitev izpolnjevanja zahtev lastnika nepremičnine za privatizacijo zemljišča v skladu s čl. 36 delovnega zakonika RF.
Poleg tega v skladu z odstavkom 7 čl. 36 delovnega zakonika Ruske federacije se meje in mere zemljiške parcele določijo ob upoštevanju dejansko uporabljene površine zemljiške parcele v skladu z zahtevami zemljiške in urbanistične zakonodaje. V tem primeru se površina zemljiške parcele, ki je potrebna za uporabo nepremičninskih predmetov in je zato predmet prenosa v lastništvo, določi glede na funkcionalni namen teh predmetov.
Glede na dokaze, predložene sodišču, je površina, ki je potrebna za delovanje postojanke, 6,4 kvadratnih metrov. m pod stavbo plus en meter po obodu za servisiranje nepremičnine.
Podobne argumente je navedel FAS SZO, ki je zavrnil lastnika nepremičnine s površino 1.626,2 kvadratnih metrov. m pri pridobitvi po čl. 36 Zemeljskega zakonika RF o zemljiščih s površino 7780 kvadratnih metrov. Sklep FAS SZO z dne 02.09.2005 N A56-17781 / 03).
Drug zanimiv primer glede določitve velikosti zemljišča pod nepremičninami je obravnaval VAS FAS ( Resolucija VCO FAS z dne 11.05.2006 N A33-14953 / 04-S2-F02-2066 / 06-C1). Sodišče je svojo odločitev utemeljilo s sklicevanjem na klavzulo 7 čl. 36. odstavek 3 čl. 33 delovnega zakonika Ruske federacije, pa tudi čl. 59, v skladu s katerim se velikosti zemljišč v mejah pozidanih območij določijo ob upoštevanju dejanske rabe zemljišč ter urbanističnih standardov in pravil, ki so veljala v obdobju razvoja teh ozemelj.
Gradbeni predpisi in predpisi (SNiP) 2.07.01-89 * "Urbanistično načrtovanje. Načrtovanje in razvoj mestnih in podeželskih naselij", odobren. z odlokom Državnega gradbenega odbora ZSSR z dne 16.05.1989 N 784, je bilo ugotovljeno, da za trgovska podjetja s površino od 1500 do 3500 kvadratnih metrov. m, velikost zemljišč je določena v višini 0,04-0,02 hektarja na 100 kvadratnih metrov. m prodajnega prostora (ali 400 kvadratnih metrov površine na 100 kvadratnih metrov prodajnega prostora).
Skladiščna površina, ki jo podjetje uporablja za trgovanje, je 1.989,50 kvadratnih metrov. m, zato je za njegovo delovanje mogoče določiti površino zemljišča v višini 7958 kvadratnih metrov. m
FAS PO se je v svoji odločitvi skliceval tudi na SNiP. V Resolucija z dne 25.10.2005 N A65-19113 / 2004-SG3-13 / 12 Sodišče je opozorilo na SNiP 2.07.01-89 *, po katerem je treba velikost hotelske parcele za 300-500 mest določiti po 30 kvadratnih metrih. m na mestu. Tako bi morala biti zemljiška parcela OJSC "Hotel Complex" Tatarstan "enaka 1,3 hektarja glede na dejstvo, da je bila stavba hotela" Tatarstan "zasnovana in zgrajena za 434 mest.
Posebnost obravnavane kategorije primerov je, da v skladu z odstavkom 5 čl. 200 dolžnost dokazovanja skladnosti izpodbijanega nenormativnega pravnega akta z zakonom ali drugim normativnim aktom, zakonitosti izpodbijane odločbe ter okoliščin, ki so bile podlaga za sprejetje izpodbijanega akta, organ ali oseba, ki je sprejela ta akt. Prav tako je treba spomniti, da v skladu s čl. 65 Zakonika o arbitražnem postopku Ruske federacije je vsaka oseba, ki sodeluje v zadevi, dolžna dokazati okoliščine, na katere se nanaša.
Z drugimi besedami, pri obravnavi primera na sodišču mora organ, ki se je odločil za odkup zemljišča, utemeljiti zakonitost dodelitve parcele ustrezne velikosti. Lastnik nepremičnine mora dokazati, da za izkoriščanje nepremičnine potrebuje zemljišče, ki je točno take velikosti, kot ga zahteva. Na primer, da dokažete, da za uporabo nepremičnin s površino 912,8 kvadratnih metrov. m (upravna stavba in perutninska hiša) po predvidenem namenu, zemljišče s površino 6875,2 kvadratnih metrov. m ( Sklep SKO FAS z dne 01.08.2006 N F08-2983 / 06).
Takšni dokazi so lahko:
N.N. Melnikov, kandidat prava znanosti
Journal of Arbitration Justice v Rusiji
Izračun se izvede na podlagi vira, ki ga posreduje naročnik: glavni načrt, shema načrtovanja projekta ali gradnje, študija izvedljivosti, načrtovanje poti, projekt rudarske dodelitve.
V praksi dodeljevanja se uporabljajo 3 metode izračuna zemljiške površine:
1. V skladu s standardi
2. Po največji površini stavbe
3. Z analogi
Prvi način je najpogostejša in temelji na uporabi uveljavljenih norm dodelitve zemljišč. Uporablja se za linearne strukture, gradnjo letališč, ribištvo, gradbene projekte. Standardi so določeni na različne načine za določanje območij, geodetskih del, skladiščenja materialov, odlagališč kamnin.
Drugi način izračun površine se izvaja za postavitev dodatnih gradbenih objektov na že zasedeno ozemlje (zbijanje stanovanjske gradnje, dodatek k rudarski parceli). Tu je kazalnik gostota stavb, ki je opredeljena kot razmerje med pozidanostjo in skupno površino zemljiške parcele. Ta kazalnik ureja projekt uporabe zemljiške parcele, razvojni projekt in ustreza minimalni gostoti, ki jo urejajo ustrezni standardi. Dodatna dodelitev je dovoljena, če se dejanska zazidljiva površina od projektne razlikuje za največ 0,1.
Tretja pot predpostavlja uporabo analogov, tj. podatke o racionalno delujočih objektih ustrezne zmogljivosti. Ti podatki se uporabljajo za tipične stavbe, ko postavljajo edinstvene predmete, ki se uporabljajo v ekstremnih pogojih.
Za iskanje najboljše rešitve se razvija več možnosti postavitve predmetov, ki so sprejemljive tako za stranko kot za umik (odkup) zemljišč.
Zahteve:
· Uporabljati predvsem zemljišča iz državne rezerve ali neproduktivna, neučinkovito uporabljena zemljišča.
· Ne dovolite bistvene kršitve obstoječega sistema rabe zemljišč - to še posebej velja za zemljišča kmetijskih podjetij, zemljišča kmečkih kmetij, parcele posamezne lastnine.
· Izogibajte se bistvenim spremembam družbenih in okoljskih razmer na določenem območju, tj. dodelitev zemljišč in obratovanje objekta ne smeta oteževati življenjskih razmer lokalnega prebivalstva in dostopa do posebej privlačnih krajev za rekreacijo in ribolov.
Te zahteve so še posebej pomembne za linearne panoge, pa tudi pri gradnji velikih industrijskih in drugih podjetij. Meje predvidenih zemljiških parcel se nanašajo na projektni načrt, obseg načrta je izbran ob upoštevanju velikosti dodeljene parcele in območja njenega vpliva na okolico, praviloma je merilo 1: 10.000. Projektni načrt prikazuje elemente stanja, vrste in podvrste zemljišč, zemljiške parcele različnih oblik lastništva, cone za vzpostavitev posebnih načinov rabe ter meje in opise sosednjih zemljišč.
