Hipotekarno refinanciranje je postalo eden najbolj priljubljenih bančnih produktov leta 2017. Vsako letošnje novo stanovanjsko posojilo je refinanciranje starega. Za nekatere banke ta številka presega 40%.
Pri refinanciranju lahko posojilojemalec vzame hipoteko za katero koli obdobje, ki ga odobri banka. To omogoča znatno zmanjšanje mesečnega plačila - tako z znižanjem obrestne mere kot z "podaljšanjem" kreditnega obdobja za več let. Vendar ne pozabite: če je razlika v stopnjah majhna, se bo povečalo tudi preplačilo.
Vzemimo ta primer: kupili smo stanovanje s hipoteko v vrednosti 3 milijone rubljev. z začetnim plačilom 20% za 10 let pri 13,5%. Plačevali so eno leto, nato pa za isto obdobje refinancirali 11%.
Prihranite 4500 rubljev pri mesečnem plačilu skupni prihranki so torej približno milijon rubljev tudi ob upoštevanju dejanskega podaljšanja posojila za eno leto po refinanciranju. Izračun je bil narejen brez upoštevanja dodatnih stroškov, o katerih bomo razpravljali v spodnjem primeru:
Ocene hipotekarnih posojil
Od Sberbanke smo leta 2014 vzeli hipoteko za stanovanje v stavbi v gradnji. 14,25% med gradnjo in 13,25% po začetku obratovanja hiše. Plačali so dve leti in se veselili, da imajo čas, preden se stopnje zvišajo, nato pa so začeli biti žalostni.
Konec leta 2016 se je naša stopnja že začela videti kozmična. Preiskali smo goro ponudb bank in se ustalili pri Absolut Bank. Potem je ponudil odlične pogoje - 11,25% namesto naših 13,25% letno. Mesečno plačilo se je tako zmanjšalo za 4.300 rubljev ob upoštevanju ohranjenosti roka posojila. Vzeli smo kalkulator in računali, da bomo v preostalih letih osvojili več kot 885 tisoč.
A kmalu so ugotovili, da bodo dodatni stroški. V novi banki smo morali zavarovati ne le stanovanje, ampak tudi življenje in zdravje. To je plus 10,3 tisoč rubljev na leto. V tolažbo je bilo le to, da je Sberbank na leto plačala 7600 zavarovanj, razlika ni prevelika. Za oceno so plačali dodatno 2500 rubljev, za izpisek iz USRN 300 rubljev in državno pristojbino za ponovno registracijo 668 rubljev za dva. Toda tudi po odbitku stroškov so naredili več kot 830 tisoč in mesečno plačilo je postalo, čeprav ne veliko, a manj stresno.
Če mesečno plačilo ostane enako, se bo z zmanjšanjem roka hipoteke po refinanciranju znesek preplačila obresti strmoglavil. Pokažimo z istim primerom:
Tako se preplačilo za celotno obdobje posojila zmanjša za več kot 1,7 milijona rubljev.
To je mogoče pri zamenjavi hipotekarnega posojila. Sedaj obrestne mere, ki jih ponujajo banke, to že omogočajo, če ne dobičkonosno, pa vsaj z nič izgubami. Pomen takega refinanciranja je, da je stanovanje v celoti na voljo posojilojemalcu in preneha biti zastava banke. Brez posvetovanja z banko ga je mogoče prodati, podariti itd.
Recimo, da smo za hipoteko vzeli isto stanovanje v vrednosti 3 milijonov rubljev. z začetnim plačilom 20% za 10 let po 13,5%, vendar so plačevali 5 let, preostalo obdobje pa so jih refinancirali s potrošniškim posojilom po 12,9% letno (realna obrestna mera Sberbank, ki je težka, vendar še vedno mogoče dobiti).
Skupaj vidimo, da bodo stroški obeh posojil ob upoštevanju zavarovalnih in drugih stranskih stroškov približno enaki. Vendar pa bo vaše stanovanje zastavljeno le 5 let namesto 10.
Izjemno pomembna priložnost za posojilojemalce, ki so vzeli hipoteko v dolarjih in jo plačali po skoku obrestne mere konec leta 2014. Druga stvar je, da vsaka banka ni pripravljena spremeniti valute posojila. Takšne storitve zdaj na primer ponuja Gazprombank.
Medtem ko imajo Sberbank, VTB24 in številne druge velike kreditne institucije zanesljive in bolj ali manj priročne internetne banke, morajo posojilojemalci številnih drugih posojilodajalcev plačevati prek podružnic, bankomatov in terminalov.
Refinanciranje vaše hipoteke je lahko dobra priložnost, da olajšate brskanje po mestu do enega samega delujočega bankomata s potrjevalnikom računov. Primerno je tudi, da hipoteko prenesete v banko, kjer prejemate plačo.
Ocene hipotekarnih posojil
Pri VTB24 sem zaprosil za refinanciranje hipotekarnega posojila v višini 1,6 milijona rubljev. Po telefonu in nato v pisarni so potrdili, da sem v vseh pogledih primeren tako rekoč z rezervo. Imam visoko plačo, veliko stabilno podjetje, imamo projekt plače na VTB24. upravitelj je obljubil refinanciranje pri 9,7% letno.
Čakal teden dni. Deklica pokliče in z veselim glasom reče: "Odobreno vam je posojilo z 10% letno v višini 1 milijon rubljev." Kaj? Kakšen milijon? Vprašal sem, zakaj takšna odločitev. Deklica je obljubila, da bo razjasnila - in ... to je vse. Nihče drug ni klical. Postavil sem vprašanje na Banki.ru. Tehnična podpora banke je odgovorila, da so to pogoji, če želite - vzemite, če ne želite - pojdite na drugo mesto.
Ni smiselno začeti z refinanciranjem, če ste pred nekaj meseci najeli stanovanjsko posojilo v povprečnih tržnih razmerah: obrestne mere v večini bank od takrat niso dovolj padle, da bi refinanciranje prineslo resne učinke.
Upoštevajte, da boste morali znova naročiti cenitev nepremičnine, izvlečke iz registrov, plačati zavarovanje in druge stroške.
Posojilo, ki ga nameravate refinancirati, mora izpolnjevati naslednje zahteve:
Tu so ponudbe 12 vodilnih ruskih bank, ki ponujajo storitve refinanciranja hipotekarnih posojil. Namenjeni so različnim posojilojemalcem, po želji pa brez težav najdete svojo »svojo« banko.
| Banka | Obrestna mera in znesek | Pogoji posojila | Zahteve posojilojemalca in dokumenti |
| Sberbank | Od 9,5% do 10,5% (pri konsolidaciji skupaj s hipoteko drugih vrst posojil je obrestna mera od 10% do 11%). Od 1 do 7 milijonov rubljev. | Do 30 let | 21-75 let, izkušnje od 6 mesecev. na trenutnem delovnem mestu. Potni list Ruske federacije s stalno ali začasno registracijo, dokazilo o dohodku in zaposlitvi (razen za plačne stranke), posojilna pogodba in podatki o nepremičninah (predloženi v 90 dneh po odobritvi vloge). |
| VTB 24 | 9,7% do 11% Do 10 milijonov rubljev (za Moskvo - do 30 milijonov rubljev). Posojilo se izda v višini največ 80% ocenjene vrednosti nepremičnine (za posojilo na podlagi dveh dokumentov - največ 50%) | Do 20 let (do 30 let za plačne stranke) | Potni list (registracija v regiji prisotnosti banke ni obvezna), SNILS, dokazilo o dohodku, dokazilo o zaposlitvi,), |
| Raiffeisenbank | 9,99%. Do 26 milijonov rubljev. | Do 30 let | 21-65 let, stalna ali začasna registracija v regiji prisotnosti banke, prebivališče na istem mestu. Najnižji dohodek je 15.000 rubljev. (20 tisoč rubljev za Moskvo, Sankt Peterburg in nekatera druga mesta). Najmanjše trenutne delovne izkušnje so od 3 mesecev do 1 leta, odvisno od skupne delovne dobe. Potni list (katere koli države), dokazilo o dohodku in zaposlitvi. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah (vključno z izvlečkom iz USRR ali USRN). |
| Odprtje banke | Od 9,35% (za zavarovanje tveganj izgube ter življenja in zdravja posojilojemalca je rok posojila 5 let, znesek posojila pa do 50% vrednosti nepremičnine) do 13,5%. Od 500 tisoč rubljev. do 15 milijonov rubljev. (do 30 milijonov rubljev v Moskvi in Sankt Peterburgu) | Starih od 5 do 30 let | 18-65 let, državljanstvo Ruske federacije, trenutne izkušnje od 3 mesecev. Potni list Ruske federacije s stalno ali začasno registracijo, dokazilo o dohodku in zaposlitvi (razen za plačne stranke), posojilna pogodba in podatki o nepremičninah |
| Tinkoff | Od 8,5% (banka deluje kot hipotekarni zastopnik in daje popust do 0,5% od obrestnih mer drugih bank). Do 100 milijonov rubljev. | Do 30 let | Potni list, dokazilo o dohodku in zaposlitvi. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah. Po potrebi - drugi dokumenti, ki jih zahtevajo banke tretjih oseb. |
| Rosbank | Od 8,75% (odvisno od kasko zavarovanja in enkratnega plačila 4% zneska posojila) do 12%. Od 300.000 rubljev (od 600.000 rubljev za Moskvo in Sankt Peterburg) | Do 25 let | |
| DeltaCredit | Od 9% do 15%. Od 300.000 rubljev (od 600.000 rubljev za Moskvo in Sankt Peterburg) | Do 25 let | 20-65 let, državljani Ruske federacije. Ruski potni list, dokazilo o dohodku in zaposlitvi. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah. |
| Alfa Bank | Od 11,99% do 18% (samo v kombinaciji z drugimi posojili - zamenjava hipoteke s potrošniškim posojilom, zavarovanim z nepremičninami). Od 50 tisoč rubljev. do 3 milijone rubljev. | Do 5 let | Od 21 let. Stalni dohodek od 10 tisoč rubljev, trenutne izkušnje 3 mesece. Potni list Ruske federacije, stalna registracija v regiji prisotnosti banke. TIN, SNILS, potrditev dohodka in zaposlitve ali finančne plačilne sposobnosti. Prisotnost stacionarnega telefona. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah. |
| Gazprombank | Od 9,5% (s kasko zavarovanjem) do 14,1%. Od 500 tisoč rubljev (vendar ne manj kot 15% stroškov predmeta) do 45 milijonov rubljev. (ne več kot 85% stroškov predmeta) | Od 1 do 30 let | 20-65 let. Rusko državljanstvo. Trenutne izkušnje - od 6 mesecev, skupaj - od 1 leta. Potni list Ruske federacije, stalna registracija v regiji prisotnosti banke. Dokaz o zaposlitvi in dohodku. SNILS, TIN, poročni list in drugi dokumenti - če so na voljo ali na zahtevo. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah. |
| B&N banka | Od 13,9% do 22,5% (samo v kombinaciji z drugimi posojili - zamenjava hipoteke s potrošniškim posojilom, zavarovanim z nepremičninami). Od 50 tisoč rubljev. do 2 milijona rubljev. | Od 1 do 7 let | 20-65 let, rusko državljanstvo. Potni list Ruske federacije + vozniško dovoljenje / TIN ali drug osebni dokument. Dokazilo o dohodku in zaposlitvi. Posojilna pogodba ali potrdilo o stanju dolga. |
| Promsvyazbank | Od 10,5% do 14,2%. Od 1 do 15 milijonov rubljev. | Starih od 3 do 25 let | 21-65 let, rusko državljanstvo. Trenutne izkušnje - od 4 mesecev. RF potni list. SNILS. Stalna registracija / dejansko prebivališče / kraj dela v regiji prisotnosti banke. Dokazilo o dohodku in zaposlitvi. Prisotnost stacionarnega telefona. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah. |
| Uralsib | Od 9,9% do 11,9%. Od 300 tisoč rubljev do 50 milijonov rubljev | Starih od 3 do 30 let | 18-65 let, državljanstvo Ruske federacije, trenutne izkušnje od 3 mesecev. Potni list Ruske federacije, stalna registracija na ozemlju Ruske federacije. Imetnikom plačnih kartic je možno izdati posojilo brez dokazila o zaposlitvi in dohodku. Pogodba o posojilu in informacije o nepremičninah. |
1 Za nasvet glede pogojev se obrnemo na banko, ki ponuja refinanciranje.
2 Sestavljanje paketa dokumentov, ki vključuje:
3 Če je banka s predloženimi dokumenti zadovoljna, se v 2-5 dneh sprejme pozitivna odločitev. Rok se lahko podaljša tako zaradi objektivnih (dodatna preučitev dokumentov in kreditne zgodovine) kot zaradi subjektivnih razlogov (upravitelj, ki je sprejel paket vaših dokumentov, je šel na dopust / naprej / odstopil, ne da bi zadevo preložil na nikogar).
Odobrenje za refinanciranje velja 90–120 dni - v tem obdobju morate poravnati odnose z banko, v kateri imate prvotno hipoteko.
4 Od prvotne banke pridobimo dovoljenje za prenos zavarovanja s premoženjem ali zavrnitev takega dovoljenja. Pojasnjujemo postopek predčasnega odplačila (ali je treba napisati vlogo).
5 Sestavljanje paketa dokumentov za hipotekarno nepremičnino. Vključuje:
Paket dokumentov prenesemo na banko, ki bo refinancirala posojilo.
6 Podpis posojilne pogodbe. Izdaja posojila: "novi" bančni nakazila z negotovinskim plačilom na račun prejšnjega. Refinancirano posojilo se odplača (ne pozabite vzeti potrdila o nobenih terjatvah do vas pri prvotni banki - brezplačno bo izdano v 28 dneh, za plačilo - v treh dneh stroški znašajo 500-1000 rubljev, odvisno od banke; ta dokument je treba predložiti "novi» banki).
7 Menjava zastavnega upnika. Ta postopek se v različnih bankah izvaja različno. Nekje kreditna institucija prevzame delo pri prvotnem hipotekarnem posojilojemalcu, Raiffeisenbank pa na primer od posojilojemalca zahteva, da hipoteko vzame in prinese sam.
Tako ali drugače postopek traja od 1 do 4 mesece, med katerimi se vaše novo posojilo šteje za nezavarovano, obrestna mera pa se poveča za 1-3%. Tem stroškom se ni mogoče izogniti, najprej jih upoštevajte pri izračunu koristi refinanciranja.
8 Zavarujemo zavarovanje pred tveganjem izgube. To so tudi obvezni stroški. V nekaterih primerih je možno ohraniti zavarovanje pri prenosu posojila iz ene banke v drugo. Vendar pa so zavarovalnice v takšni ali drugačni meri pogosteje pri bankah in ob menjavi hipotekarnega upnika nočejo nadaljevati zavarovanja.
9 Začnemo plačevati novo posojilo.
Bančni sektor se v letu 2017 približuje znižanju obrestnih mer, kar je predvsem opaziti na področju hipotekarnih posojil. Trend je povezan s splošnim izenačevanjem gospodarskih razmer v državi, pa tudi z udeležbo države pri zagotavljanju državljanom ugodnih pogojev za nakup lastnih stanovanj. Lastniki posojil, najetih za nakup stanovanja, je smiselno razmišljati o takšni priložnosti, kot je refinanciranje.
Refinanciranje hipotekarnih posojil je storitev, ki jo ponujajo številne domače banke. Za finančno institucijo je to koristno, saj vam omogoča, da stranko zvabite od konkurenta, posojilojemalec pa ima možnost izboljšati pogoje za izplačilo prejetih sredstev.
Refinanciranje pomeni najem novega posojila za poplačilo prej odprtega. Hkrati novi sporazum vsebuje ugodnejše pogoje, ki se nanašajo predvsem na znižanje obrestne mere. To vodi do zmanjšanja stroškov odplačevanja posojila.
Postopek je naslednji:
Glede na trend upadanja obrestnih mer za hipotekarna posojila številne banke ponujajo storitve refinanciranja in strankam ponujajo ugodne pogoje za odplačilo prej najetih posojil.
Ko iščete ugodne pogoje za refinanciranje, lahko eno vlogo vložite pri več bankah. Po prejemu odobritve ene od finančnih organizacij lahko nadaljujete z izvajanjem transakcije refinanciranja.
Ponovno posojanje hipoteke je treba izvesti ob upoštevanju vnaprej izračunanega in znatnega dobička. Postopek je smiseln, če so izpolnjeni številni pogoji:
Tako je treba pred odločitvijo o refinanciranju izračunati, ali je donosno skleniti novo posojilno pogodbo in kakšen bo znesek prihranka.
Hipoteka je zavarovana vrsta posojila in zahteva zavarovanje. Gre za nepremičnino, ki se kupuje. Z refinanciranjem se zavarovanje prenese iz prve banke v drugo. Ta postopek ni enostopenjski, saj odstranitev bremena v obliki zastave in njegova ponovna naložitev zahtevata čas (približno 2 meseca).
Ta faza pade na začetek pogodbe o refinanciranju. Ker posojilo že nekaj časa ni zavarovano, to vodi do povečanja obrestnih mer glede na posojilojemalca.
Najpogostejši razlogi, zakaj ne bi smeli začeti refinanciranja, so:
Problem refinanciranja je uporaba materinskega kapitala za poplačilo hipoteke. Če so bila kapitalna sredstva uporabljena kot začetni prispevek ali delno predčasno odplačilo (v okviru primarne hipotekarne pogodbe), potem odstranitev obremenitve iz stanovanja med odplačilom prvega posojila v primeru refinanciranja zavezuje lastnika, da dodeli delnice družinskim članom, vključno z mladoletnimi, v šestih mesecih.
Banka, ki refinancira hipoteko, lahko takšno stanovanje ne sprejme kot zavarovanje, saj je prodaja nepremičnin, če so med lastniki otroci, problematična.
To vodi v tveganje za kreditno institucijo in vodi do dveh scenarijev:
Problem se zdaj obravnava na zakonodajni ravni.
Za pridobitev davčne olajšave za pridobljeno stanovanje je pomembno zagotoviti, da nova pogodba vsebuje jasno opredeljen namen: "nakup nepremičnine". V tem primeru posojilojemalec ne izgubi pravice do odbitka.
Za možnost posojanja obstoječe hipoteke je potrebno, da prvotna pogodba vsebuje dovoljenje za predčasno odplačilo posojila. Upoštevati je treba, da nekatere banke zaračunavajo globe za predčasno odpoved hipotek.
Zahteve za refinanciranje za posojilojemalca v bančni organizaciji se ne razlikujejo od standardnih:
Po odobritvi posojilne pogodbe bo banka od posojilojemalca zahtevala dokument o oceni stanovanja ali nepremičnine, ki se gradi. To je potrebno za potrditev parametrov zavarovanja z zahtevami kreditne institucije. Postopek izvajajo tretje organizacije, ki sodelujejo z banko, plača pa ga posojilojemalec. Povprečni stroški so približno 4 tisoč rubljev. Te stroške je treba prikazati v stroških refinanciranja hipotekarnega posojila.
Refinanciranje hipoteke je odgovoren in deloma tvegan korak za posojilojemalca. Pri odločanju o tem vprašanju je treba upoštevati vse nianse postopka in dejansko korist od posojanja.
Obstoječe stanovanjsko posojilo lahko refinancirate z nižjo obrestno mero tako v svoji banki kot tudi tako, da se obrnete na drugo. Kaj je refinanciranje, kakšni so stroški, na katero banko je bolje stopiti v stik, ali je donosna in katere faze podrobno vključuje v članku.
Hipotekarno posojilo za večino povprečnih ruskih družin je danes skoraj edini način za nakup lastnega stanovanja. In mnogi so to priložnost izkoristili pred nekaj leti. Trg ne miruje, pogoji mnogih bank so zdaj veliko ugodnejši kot pred nekaj leti. Seveda bi mnogi posojilojemalci radi refinancirali pod ugodnejšimi pogoji. Koristno je tudi za banke. Hipoteke v kreditni liniji bank so eden najbolj donosnih produktov. Zato jih večina poskuša prodati čim več hipotekarnih posojil za povečanje dobička. Eno od orodij za privabljanje hipotekarnih posojilojemalcev je hipotekarno refinanciranje bank tretjih oseb.
Refinanciranje hipoteke ali refinanciranje je hipotekarna registracija pri eni banki za poplačilo dolžniških obveznosti druge banke pod privlačnejšimi pogoji (po nižji obrestni meri, s krajšim rokom ali z izdajo dodatnega zneska v gotovini).
Na prvi pogled se zdi refinanciranje donosen bančni produkt. Nižja kot je obrestna mera in rok posojila, manj boste preplačali za stanovanje, lahko boste znižali mesečno plačilo, še posebej, če je bilo posojilo izdano za daljše obdobje.
Na podlagi statističnih podatkov je vredno razmisliti o prenosu hipoteke na drugo banko, če je razlika v obrestnih merah vsaj 2-3 odstotke.
Toda poleg obrestne mere je vredno razmisliti tudi o drugih stroških, povezanih z refinanciranjem. Tej vključujejo:
Tako bo odgovor na vprašanje o donosnosti posojanja odvisen od posebnih pogojev vsakega posojilojemalca.
Običajno se z dolgoročnim začetnim posojilom, majhnim številom že opravljenih plačil, 2 -odstotno razliko v obrestnih merah, povezani stroški izplačajo v prvem letu. Če se hkrati pravica do davčnega olajšave v celoti uresniči, potem se je vsekakor vredno odločiti za refinanciranje.
Seveda, če obstaja taka priložnost, se najprej obrnite na banko upnico s prošnjo za znižanje obrestne mere.
Poleg finančnih stroškov prevrednotenja premoženja in ponovne registracije zavarovanja s premoženjem refinanciranje zahteva veliko časa in truda. Zato je refinanciranje v vaši banki najbolj priročno.
Toda to za banke ni dobičkonosno. Znižanje obrestne mere za že izdana posojila bo zmanjšalo načrtovani dobiček. Zato so obstoječi programi refinanciranja za lastne stranke zelo redki.
Če trenutni posojilodajalec nima programa refinanciranja hipotekarnih kreditov za svoje stranke, vendar so trenutne obrestne mere že nižje ali pa je na splošno prišlo do zmanjšanja zanimanja na trgu, se morate obrniti na vodjo kredita institucijo, da preuči vprašanje znižanja obrestne mere. V pritožbi navedite svoje podatke in podrobnosti o posojilni pogodbi. Rok za obravnavo običajno ni daljši od 30 koledarskih dni.
Če politika banke in pogoji pogodbe predvidevajo možnost revizije obresti, je možna pozitivna odločitev.
Sberbank je leta 2017 med prvimi v Rusiji znižala hipotekarne obrestne mere na 7,25% in uvedla program za refinanciranje posojil pri tretjih bankah po stopnji 9,5% letno. Hkrati ta program ni vplival na stranke.
Mnenja na portalu banki.ru kažejo, da so številni posojilojemalci na njihove zahteve kljub temu znižali obrestne mere. V bistvu po pogodbah, ki so bile podpisane že zelo dolgo nazaj ali v začetku leta 2015, ko so se obrestne mere povzpele na 14,5%.
Dejstvo je, da je po standardih Centralne banke Rusije refinanciranje lastnega posojila enako prestrukturiranju in pomeni dodatne stroške za povečanje bančnih rezerv.
Edini način za motivacijo je odobrena vloga za refinanciranje iz druge banke.
Podobna pritožba je napisana, tako kot v prvem primeru, vendar s kopijo pozitivne odločbe novega upnika o vlogi. Praksa kaže, da se možnosti za pritrdilni odgovor povečajo.
Če nočete znižati obrestne mere v svoji banki, se lahko vedno obrnete na drugo ali celo več.
Če se obrnete na drugo banko, gre skozi postopke odobritve hipoteke, zastave, nakazila denarja za poplačilo novega posojila, ponovne registracije zastavne pravice, nezavarovanega obdobja, sklenitve nove zavarovalne pogodbe. Podrobneje se ustavimo na vsaki od teh stopenj.
| Banka | Obresti pred registracijo hipoteke in odplačilom posojila | Obresti po registraciji hipoteke in odplačilu posojila | Izraz | Vsota | Obljuba | Zahteve posojilojemalca |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sberbank | 11,5 % | Od 9,5% | Do 30 let | Od 1 do 7 milijonov rubljev, vendar ne več kot 80% cen stanovanja | Stanovanje, hiša, mestna hiša, soba, zemljišče in stanovanjski objekt na njem, del hiše, stanovanje | Ruski državljani, stari od 21 do 75 let (v času odplačila dolga), šest mesecev na trenutnem delovnem mestu, leto izkušenj v zadnjih petih letih |
| VTB 24 | Od 9,45% za celotno obdobje posojila | Do 30 let (za 2 dokumenta do 20 let) | Do 30 milijonov rubljev, vendar največ 80% cen stanovanja (50% po 2 dokumentih) | Državljanstvo Ruske federacije, registracija v regiji prisotnosti bančnega oddelka, prisotnost stalnega dohodka | ||
| AHML | Pred registracijo: ne Po: 9% - posojilo je manj kot polovica vrednosti ocene; 9,25% - od 51% do 70%; 9,5% - s 71% na 80% (stopnja se poveča za pol odstotka, če dohodek ne potrdi 2 -NDFL) | Starih od 3 do 30 let | 300 tisoč rubljev. - 20 milijonov rubljev. za Moskvo, moskovsko regijo in Sankt Peterburg; 300 tisoč rubljev. - 10 milijonov rubljev. za druge regije | Stanovanjski ali nestanovanjski prostori. Z objektom v gradnji - zastava terjatev | 21 - 65 let (do datuma zapadlosti), šest mesecev na trenutnem delovnem mestu (samostojni podjetnik - 2 leti brez izgub) | |
Zahteve za prejšnje posojilo so enake za vse ponudbe:
V primeru odpovedi pogodbe o življenjskem in zdravstvenem zavarovanju posojilojemalca se k obrestni meri doda 0,5 - 1%. Zavarovanje zavarovanja je potrebno.
Če se želite prijaviti za refinanciranje, morate izbrani banki predložiti vlogo za posojilo z zahtevanimi dokumenti.
Primarni paket dokumentov:
Po pozitivni odločitvi v treh mesecih boste morali predložiti dokumente za varščino:
Končni seznam se lahko po presoji banke dopolni. Običajno ustreza standardnemu paketu za sprejem hipotekarnih nepremičnin.
Ko se banka dogovori o predmetu zastave, se podpiše posojilna pogodba. Denar se nakaže za odplačilo starega posojila.
Ponovna registracija zastavne pravice ne poteka hkrati, to je, da se najprej odstrani obremenitev prve banke za stanovanje, nato pa sledi vpis nove zastavne pravice. Običajno nova banka za to da 2 meseca.
Po polnem poplačilu posojila morate od stare banke zahtevati dokumente:
Ukrepe za ponovno registracijo zastave izvede Rosreestr. Hkrati je bolj priročno uporabljati storitve MFC.
Če želite preklicati depozit pri MFC, potrebujete naslednje dokumente:
Čas obdelave je 3 delovne dni. Posledično se izda novo potrdilo o lastništvu brez oznake obremenitve.
Naslednji korak je registracija novega zavarovanja s premoženjem.
Dokumenti, potrebni za MFC:
Rok za registracijo je 5 delovnih dni.
Pomembno! Za kurirsko dostavo dokumentov je treba uradnim rokom za obdelavo dokumentov na MFC dodati 3-4 dni. Ko prejemate dokumente od MFC, ne pozabite preveriti potrdil glede napak in tipkarskih napak.
Nezavarovano obdobje je obdobje po izdaji hipotekarnega posojila do registracije hipoteke s strani Rosreestr. Njegovo trajanje je približno 2 meseca, ob upoštevanju rokov vseh strank.
To obdobje velja za najbolj tvegano za banko, v kateri je bilo izdano refinanciranje, saj ni zavarovanja. Zato se obrestna mera posojila za to obdobje poveča za približno 2 odstotka.
Posojila ne boste mogli refinancirati, če:
Tveganja refinanciranja:
Če povzamemo vse zgoraj navedeno, bomo podali korak za korakom algoritem ukrepov za refinanciranje hipoteke:
Ponovno financiranje hipoteke ni enostaven proces, ki ne bo zahteval le materialnih naložb, ampak tudi velike stroške svojega časa in truda. Vse to je smiselno, če v določenem primeru koristi bistveno presegajo stroške. Zato je zelo pomembno, da vse vnaprej izračunamo in pretehtamo.
Znižanje hipotekarnih obrestnih mer je privedlo do tega, da so Rusi začeli pogosteje zaprositi za posojila za refinanciranje. Banke tem zahtevam ne ustrezajo. Julija 2017 je bila povprečna obrestna mera za posojilo 11%. To je nov rekord v zgodovini centralne banke. Pred dvema letoma so bile hipoteke izdane po 15%. Kako državljani dosegajo ugodne kreditne pogoje?
Refinanciranje je program, s katerim lahko odplačate dolg po starem posojilu, tako da zaprosite za novo posojilo. Storitev je razdeljena na dve vrsti:
Pogodbo je smiselno ponovno skleniti, če se zmanjša velikost rednega plačila ali zniža stopnja. Na primer, stranka je prejela hipoteko v višini 200 tisoč dolarjev, ki jo je dolžna odplačati v 30 letih. Pogodba se servisira z 12% letno. Mesečno plačilo bo 2057. USD. Ali je donosno, če obrestna mera posojila pade na 9%? Da, to bo posojilojemalcu prihranilo 488 USD mesečno. Prihranek bo v tridesetih letih znašal 16.000 USD.
Strokovnjaki svetujejo refinanciranje hipotekarnih posojil, če se obrestna mera zniža za vsaj 2 ot. Povprečna tržna obrestna mera na današnjem trgu je 10%. V skladu s tem je bolj donosno obravnavati vprašanje refinanciranja za stranke, ki so leta 2015 najele hipoteko. Takrat je bila povprečna tržna stopnja 12%. Tisti, ki so stanovanja kupili pred letom dni, morajo počakati, da se stopnje znižajo na 9%.
Ali je donosno, če pogodba predvideva izplačila rente? Ne, po tej shemi poravnave bodo prva plačila uporabljena za poplačilo obresti. Če je od datuma sklenitve pogodbe pretekla več kot polovica roka, potem bo preveč kredita prineslo le izgube.
Ali je donosno zaprositi za refinanciranje hipoteke pri banki VTB, lahko preverite na naslednji način:
Zaradi posojanja se bo obrestna mera znižala, vendar se bo trajanje pogodbe podaljšalo. Ali je donosno refinanciranje hipoteke? Ocene strank potrjujejo, da lahko posojilojemalci s stabilno visokim dohodkom znatno prihranijo denar. Če pogodbe ne morete znova skleniti pri banki, ki je izdala posojilo, se lahko vedno obrnete na drugo finančno institucijo.
Znižanje obrestnih mer ima tudi pozitivne vidike. Po podatkih Centralne banke je bilo 1. avgusta 2017 hipotekarnih posojil zagotovljenih za 20% več kot v enakem obdobju lani. Skupni obseg posojil se je povečal za 4,7 bilijona. rubljev.
Če želite odgovoriti na vprašanje "Ali je donosno refinancirati hipoteko pri Sberbank?" v konkretnem primeru je treba narediti oceno stroškov.
Za prijavo hipotekarnega refinanciranja pri banki Tinkoff je treba pripraviti številne dokumente:
Po izpolnjevanju vprašalnika banka začne ocenjevati plačilno sposobnost posojilojemalca na podlagi njegovih podatkov in posojilne pogodbe. Če je vloga odobrena, mora posojilojemalec predložiti dokumente za nepremičnino, potrdila o preostalem dolgu in odsotnosti prestrukturiranja, pismo s podrobnostmi o računu, s katerega se odplačuje.
Takoj, ko stranka prejme soglasje banke za ponovno izdajo pogodbe, se začne sam postopek. Posojilojemalec bo prejel sredstva za poplačilo prejšnjega posojila. Nepremičnina bo kot zavarovanje prenesena na novo bančno institucijo.
Stranka se mora takoj pripraviti na dodatne stroške. Če zavarovalnica ni akreditiran partner banke, jo bo treba zamenjati. V nasprotnem primeru se bo posojilna obrestna mera povečala. V Sberbanki bo zavrnitev posojila za življenje kompenzirana s povečanjem obrestne mere za 1 odstotno točko, v Absolut banki in še več - za 4 odstotne točke.
Če je bilo zavarovanje izdano pri sklenitvi pogodbe s prvo banko, boste v dokumentu morali le spremeniti upravičenca. Prav tako se v času registracije nove pogodbe (do izplačila stare) obračuna previsoka cena (1-2 p.p.) za življenjsko zavarovanje. Ne traja več kot mesec dni.
Sberbank je znižala obrestno mero refinanciranja hipotekarnih kreditov na zgodovinsko raven 200. Stanovanja v novi stavbi lahko kupite po 7,4-10% letno, na sekundarnem trgu-po 9-10%. Skupina bank VTB najema hipoteke v višini 9,9-10%, sredstva za nakup novih stanovanj pa v višini 9,6-10%.
Pod enakimi pogoji kot v Sberbank se lahko prijavite za refinanciranje hipoteke pri banki Otkritie - po 10,2%. Absolut Bank in Uralsib sta znižala tudi obrestne mere za omejeno število novih stanovanj na 6,5%.
Stopnje refinanciranja ruskih bank so predstavljene v spodnji tabeli.
Eden od pomembnih pogojev za refinanciranje je odsotnost zamud, kazni in glob. Če obstajajo, morate najprej odplačati dolg in nato vložiti vlogo.
Je refinanciranje hipotekarnih kreditov dobičkonosno za kreditne institucije? V večini primerov ne. V ozadju padajočih tržnih obrestnih mer si banke prizadevajo ohraniti obrestne prihodke, kar je v nestabilnem sistemu zelo pomembno. Zato nočejo spremeniti pogojev posojila. Stranke niti ne dobijo formalnih razlogov za zavrnitev.
Po zakonu ima posojilojemalec pravico refinancirati posojilo, če sporazum ne vsebuje neposredne prepovedi te operacije. Danes pa banke to klavzulo vse pogosteje vključujejo v sporazum. To je že pritegnilo pozornost regulatorja.
Stranke imajo edino možnost, da spremenijo odločitev banke. Predložiti je treba garancijsko pismo ali predhodni dogovor druge kreditne institucije, pod katerimi se banka zavezuje, da bo posojilo predčasno zaprla in posojilojemalcu izdala novo hipoteko pod enakimi pogoji, vendar po znižani ceni obrestna mera. V tem primeru bo posojilojemalec stranko spoznal na pol poti, saj bo predčasno odplačilo pogodbe močno zmanjšalo njegove prihodke od obresti. Posel bo postal nerentabilen.
Revizije pogojev pogodbe je skoraj nemogoče doseči, če je bil del dolga plačan z materinskim kapitalom, nepremičnina je vpisana v skupno lastništvo staršev in mladoletnikov. Izvajanje takšnega predmeta je zelo težko.
Revizija pogojev sporazuma lahko vpliva na zahteve Banke Rusije. V skladu s standardi regulatorja mora finančna institucija ustvariti rezervo za vsako izdano posojilo. To pomeni zamrznitev sredstev in lahko vpliva na skladnost s standardi.
Ali je donosno refinanciranje hipoteke? Ne vedno, saj boste morali za postopek ponovne izdaje dokumentov plačati denar. Prva plačila za novo posojilo bodo uporabljena za poplačilo znižanih obresti. In nazadnje, najpomembnejša pomanjkljivost je, da bo posojilojemalec izgubil davčne ugodnosti. V primeru refinanciranja ne gre več za hipoteko, ampak za posojilno pogodbo, zavarovano z nepremičninami. Zato so posojilojemalci prikrajšani za davčne olajšave.
Kdaj je donosno refinancirati hipoteko? Takšna operacija je ekonomsko upravičena le v enem primeru: če je obrestna mera novega posojilojemalca vsaj 2 odstotni točki nižja od prejšnje. Zato je toliko ljudi, ki želijo dobiti refinanciranje.
Pred petimi leti, po rasti kreditov, so banke zlahka posodile denar vsakemu posojilojemalcu.
Posojilni programi so bili pogosto precej eksotični - v različnih tujih valutah, z različnimi obrestnimi merami.
Posledično danes veliko posojilojemalcev odplačuje hipoteke, katerih pogoji se od sodobnih razlikujejo ne na bolje. Program refinanciranja hipotekarnih kreditov je namenjen ublažitvi plačilnih pogojev.
Ponovno financiranje hipoteke je lahko učinkovit način in posledično zmanjša plačilo.
Na drugem mestu po priljubljenosti je želja posojilojemalca po spremembi valute posojila. Po krizi leta 2008 je postalo jasno, da je denar izposojati v rubljih kot v dolarjih.
Sprememba tečaja je povzročila povečanje obremenitve. Večina ruskih posojilojemalcev prejema dohodek v rubljih, zato je posojilo v rubljih zanje manj problematično.
Občasno se pojavijo primeri posojanja za povečanje zneska hipoteke. Če je bilo posojilo odplačano v dobri veri in se je vrednost zavarovanja povečala, se banke z veseljem odzovejo tem predlogom. Poleg tega je lahko refinanciranje način stabilizacije problematičnega posojila.
Katero banko prijaviti za refinanciranje?
Preden se odločite za finančno institucijo, se morate odločiti za namen refinanciranja. Odvisno od tega se lahko obrnete na banko, kjer se servisira hipoteka, ali pa poiščete drugo banko.
V prvem primeru bo to mogoče brez potrditve vaše kreditne zgodovine. Poleg tega sta pravilnost in vestnost hipotekarnih plačil lahko pomemben argument za znižanje obrestne mere.
V primeru, da bo hipotekarno refinanciranje izvedeno v banki tretje osebe, bo moral posojilojemalec potrditi zgodovino plačil posojila. Vsekakor pa se postopku zavarovanja in oceni plačilne sposobnosti v primeru refinanciranja ni mogoče izogniti.
Ne pozabite, da je refinanciranje hipoteke mogoče s soglasjem vseh strank:
Posojilojemalec;
Posojilodajalec;
Banka je bodoči hipotekarni posojilojemalec.
Kaj pa, če se primarni posojilodajalec ne strinja z refinanciranjem hipoteke? Obstajata dva načina za rešitev težave. Lahko se ličiš.
Sredstva, prejeta v novi banki, pa lahko uporabite za poplačilo obveznosti po trenutnem posojilu. Ko odstranite breme s predmeta, ga lahko zastavite v novi banki.
Banke neradi refinancirajo hipoteke po tej shemi. Konec koncev bo imela nova banka upnica še nekaj časa posojilo brez zavarovanja.
Najlažji način je, da nova banka izda ciljno posojilo - za poplačilo obstoječega. V tem primeru je potrebno soglasje banke, ki je izdala prvotno posojilo, saj bo treba skleniti poznejšo hipotekarno pogodbo z njeno obvezno udeležbo.
S soglasjem banke se prvo posojilo odplača predčasno, primarna hipoteka preneha, zastava pa se prenese na novega posojilodajalca. Ta metoda vam bo omogočila, da takoj dobite potrebne pogoje.
V tem primeru sta z novo banko sklenjena dva sporazuma:
Sporazum;
Naslednja hipotekarna pogodba.
Program refinanciranja hipoteke s hipoteko je videti nekoliko drugače. Preden spremeni pogoje posojanja, mora nova banka odkupiti hipoteko od stare.
Lastnik hipoteke po zakonu postane lastnik dolga. Od datuma prodaje bo posojilojemalec moral plačati posojilo novemu hipotekarnemu upniku.
Spremembe kreditnih pogojev so možne šele, ko nova banka postane imetnik hipoteke.
Tretji mehanizem refinanciranja - odstop terjatev je primeren za posojila brez hipotekarnih posojil. V tem primeru banka upnica odstopi pravice terjatve po posojilnih in hipotekarnih pogodbah bodočemu upniku. Spreminjanje pogojev posojanja je možno šele po tem, ko je bil prenos pravic formaliziran.
