Transakcije o pridobitvi "nedokončanih" predmetov so precej pogoste. Spori, povezani z njimi, niso redki. Težave se začnejo že z dejstvom, da zakon ne vsebuje pojma "objekt nedokončane gradnje". Kako hkrati kompetentno formalizirati lastninsko pravico do nje in jo nato uporabiti v obtoku? Kaj storiti, če je za tak objekt že podpisana gradbena pogodba? Kako se izogniti, da bi "nedokončano" označili kot nedovoljeno gradnjo? Ali subjekti investicijskega projekta ohranijo svoje pravice v zvezi z nedokončano gradnjo? Avtor članka priporoča, da se pri ocenjevanju zakonitosti posla z "nedokončani" upošteva več pomembnih dejavnikov.
o sv. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije "nedokončani" predmeti so razvrščeni kot nepremičnine. Vezani so na zemljo in jih ni mogoče premikati iz kraja v kraj brez poseganja v njihov namen ( Resolucija Zvezne protimonopolne službe Rusije z dne 30. aprila 2008 N F08-2061 / 2008). Če predmet teh lastnosti ne izpolnjuje, ga kot premičnine ne moremo več imenovati za predmet nedokončane gradnje.
Če želite opraviti transakcije z "nedokončani" objektom, morate izpolnjevati dva predpogoja.
Nemogoče je priznati lastništvo "nedokončanega" objekta, če je predmet pogodbe o delu
Prvič, ne sme biti predmet veljavne gradbene pogodbe. Sicer pa po čl. 740 Civilnega zakonika Ruske federacije izvajalec obdrži pravico do nadaljnjega dela, zato objekt ne bo brez pravic tretjih oseb. Torej, v odstavku 16 Sklepi plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 25. februarja 1998 N 8"O nekaterih vprašanjih prakse reševanja sporov v zvezi z varstvom lastninske in drugih lastninskih pravic" piše, da so posli s predmetom nedokončane gradnje nezakoniti, če je predmet gradbene pogodbe.
Pri obravnavi spora o priznanju lastninske pravice nad objektom v teku FAS VSO v Sklep z dne 22.02.2005 N А33-9837 / 04-С2-Ф02-410 / 05-С2 utemeljeno sklenil, da sta stranki do sklenitve pogodbe o delu ali njene odpovedi zavezani medsebojne obveznosti. To izključuje možnost priznanja lastništva predmeta. Podoben sklep je v odločbi FAS VCO z dne 17.03.2005 N А33-16577 / 04-С2-Ф02-958 / 05-С2.
Vpis pravic na objektu v teku
Drugič, v skladu s čl. 130 in 219 Civilnega zakonika Ruske federacije in čl. 25 Zveznega zakona z dne 21.7.1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" ( Nadalje- Zvezni zakon N 122-FZ) pravice do gradnje v teku nastanejo od trenutka državne registracije. To zahteva gradbeno dovoljenje, projekt, opis objekta in dokumente, ki potrjujejo pravice do zemljišča (člen 25 Zveznega zakona N 122-FZ).
Potreba po državni registraciji je jasno opredeljena v členu 17 informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. februarja 2001 N 59"Pregled prakse reševanja sporov v zvezi z uporabo zveznega zakona" O državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcijah z njimi. "Predmet nedokončane gradnje ne more biti predmet transakcij, dokler ni registrirana lastninska pravica na njem.
Transakcije z "nedokončanimi" predmeti pred državno registracijo so razveljavljene (21 informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 24.1.2000 N 51»Pregled prakse reševanja sporov po pogodbi o gradbeništvu«). Od Sklepi FAS ZSO z dne 20. 3. 2008 N F04-1711 / 2008 (1992-A75-9) Iz tega sledi, da pogodba enostavne družbene družbe ni sklenjena, saj lastninska pravica na nedokončanem objektu, vložena kot vložek v skupne dejavnosti, ni bila vpisana.
V drugem primeru je odbor za zemljiško-premoženjska razmerja vložil tožbo zoper društvo zaradi priznanja pravice občinske lastnine do nedokončanega kolišča za hotel. Toda tožena stranka sodišču ni predložila ustreznih dokazov, ki bi potrdili opravljanje del na zabijanju kolišča ( Odlok FAS PO z dne 11. 3. 2008 N А65-12050 / 07).
Kako se izogniti kvalificiranju »nedokončanega« objekta kot nedovoljene gradnje
Naslednji trenutek, na katerega morate biti pozorni, je pravilna registracija pravic na zemljišču pod "nedokončano". Po čl. 222 Civilnega zakonika Ruske federacije je nepremičnina, ustvarjena na zemljišču, ki ni dodeljena za te namene, priznana kot nedovoljena gradnja. Nemogoče je pridobiti lastništvo takšne stavbe in jo odtujiti ( Resolucija Zvezne protimonopolne službe UO z dne 01.02.2007 N F09-117 / 07-C6). Nedovoljena zgradba je predmet rušitve, razen če je lastništvo zemljišča ustrezno formalizirano.
Sam obstoj zakonskih pravic na zemljišču ne zagotavlja domneve o zakonitosti gradnje nepremičnine na njem. Upoštevati je treba namen dodeljene zemljiške parcele. Torej, v Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 19. septembra 2000 N 1288/00 je navedeno, da je VŽU na dražbi pridobil trgovino, za delovanje katere je bilo družbi na podlagi najemne pogodbe zagotovljeno zemljišče. TOO je brez soglasja lastnika zemljišča (občine) porušil trgovino in nadaljeval z zidanjem zidov, predelnimi stenami in betoniranjem preostalih temeljev. Glede na dejstvo, da je bilo mesto dodeljeno za druge namene, je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije objekt nedokončane gradnje priznalo kot nedovoljeno gradnjo in partnerstvu zavrnilo priznanje lastništva nad njim. Ugodili so nasprotni tožbi občine za rušitev nedokončanega gradbišča.
Kako zagotoviti zakonitost gradnje nepremičnine
Pri reševanju podobnega spora v reševanju FAS MO od 14.02.2008 N KG-A40 / 67-08 sodišče je poudarilo potrebo po ugotovitvi volje lastnika zemljišča za zagotovitev parcele za gradnjo nepremičnine. V drugi zadevi je sodišče zavrnilo zahtevo po priznanju lastništva nedokončane gradnje, saj niso bili predloženi dokazi o dodelitvi zemljišča tožniku za gradnjo nepremičninskega objekta ( FAS RMS resolucija z dne 27. 05. 2008 N F08-2726 / 2008).
Pri obravnavi drugega spora je bilo ugotovljeno, da je VŽU prejel v najem zemljišče za gradnjo stanovanjskega objekta. Po postavitvi stavbe s površino 109 kvadratnih metrov. m, je podjetje registriralo lastništvo nedokončane gradnje. Vendar pa je najemodajalec (občina) menil, da je bila vknjižba izvedena v nasprotju z zakonom: VŽU ni imel zakonskih pravic do zemljišča. Po izteku najemne pogodbe je družba nadaljevala z uporabo strani, če najemodajalec ni imel ugovorov. V zvezi s tem je bila najemna pogodba podaljšana za nedoločen čas (2. člen 621. člena Civilnega zakonika Ruske federacije; 1. člen 46. člena Zemljiškega zakonika Ruske federacije). Sodišče je sklenilo, da tak sporazum predstavlja pravilno izpolnjen dokument. Potrjuje pravico VŽU do uporabe zemljišča, ki se nahaja pod objektom v teku ( Resolucija Zvezne protimonopolne službe UO z dne 15.10.2007 N F09-8364 / 07-C6).
Potencialni lastnik »nedokončanega« projekta mora imeti projektna dovoljenja
Analiza čl. 222 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je treba poleg pravic do zemljišča izdelati ustrezen načrt in gradbena dovoljenja. V primeru njegove odsotnosti vpis lastninske pravice na objektu v teku ni dovoljen. Ta sklep izhaja iz Sklepi FAS SZO z dne 24. marca 2008 N А44-2785 / 2007.
Registracija je možna v primeru priznanja lastništva predmeta na sodišču. Kot primer lahko navedemo Sklep FAS VSO z dne 25. 7. 2006 N A19-38628 / 2005-16-F02-3491 / 06-C2... V tem primeru je podjetnik tožil občino zaradi priznanja lastništva nedovoljene gradnje. Odkupil je nedokončan gradbeni objekt in po vpisu pravic na zemljišču dokončal dela na njem. Občina je opozorila na neobstoj zaključka državne okoljevarstvene ekspertize, ki bi potrdila okoljsko varnost objekta. Podjetnik je izročil dokumente, da postavljena konstrukcija ne ogroža življenja in zdravja državljanov. Zato v tem primeru ni nobenih pravnih ovir za priznanje lastništva (člen 222 Civilnega zakonika Ruske federacije). Kot ustrezen dokaz je sodišče priznalo sklepe Državne požarne inšpekcije in Zvezne službe za nadzor varstva pravic potrošnikov in blaginje ljudi ter akte tehničnega pregleda stanja gradbenih konstrukcij. Iz teh dokumentov izhaja, da stavbe izpolnjujejo zahteve SNiP in niso nevarne za ljudi. Posledično je sodišče odločilo v korist podjetnika.
V pogodbi o nakupu in prodaji "nedokončanega" navedite njegove glavne značilnosti, lokacijo in ceno
Po čl. 549 in 554 Civilnega zakonika Ruske federacije mora pogodba o prodaji in nakupu nepremičnine vsebovati podatke, ki vam omogočajo, da dokončno ugotovite značilnosti nepremičnine, vključno z njeno lokacijo na zemljišču. Podobne določbe civilnega prava so predvidene za druge transakcije s takšnim predmetom, na primer za zastavne in zakupne pogodbe (člena 339 in 606 Civilnega zakonika Ruske federacije). Prenos lastništva po pogodbi o prodaji in nakupu "nedokončanega" predmeta je predmet registracije, cena pa je bistven pogoj za takšno transakcijo (člen 555 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pri sklenitvi posla z nedokončanim predmetom mora besedilo pogodbe jasno oblikovati njegove identifikacijske značilnosti. Tako je sodišče zavrnilo izpolnitev navedenih zahtev za registracijo prenosa lastništva nedokončanega objekta po kupoprodajni pogodbi in priznalo posel kot nedokončano, saj posebne značilnosti objekta niso bile navedene v prodaji in nakupu. sporazum, kar pomeni, da se pogodbeni stranki nista dogovorili o predmetu pogodbe ( Sklep FAS ZSO z dne 25. 12. 2006 N F04-8409 / 2006 (29419-A45-21)).
Pri obravnavanju podobnega spora FAS VVO v Sklep z dne 13.10.2006 N А39-7781 / 2005-230 / 16 navedel, da sporni predmet ne sodi med nepremičnine, saj je sestavljen iz zložljivih kovinskih elementov. Sodišče je priznalo vpis lastninske pravice na omenjeno nepremičnino kot napačno in ugodilo zahtevku za njeno razgradnjo in sprostitev lokacije.
Dejanje tehničnega stanja "nedokončano" bo pripomoglo k individualizaciji predmeta naročila
Kako se lahko objekt v teku individualizira v besedilu pogodbe? FAS ZSO v Sklep z dne 12.07.2006 N F04-4280 / 2006 (24387-A45-39) pojasnila, da lahko akt o tehničnem stanju ali drug dokument, ki vsebuje njegov opis, služi kot dokaz o individualizaciji predmeta. Ker govorimo o nepremičninah, jih je treba vpisati v državni kataster v skladu z odredbo Ministrstva za pravosodje Rusije z dne 20.02.2008 N 35 "O odobritvi postopka za vodenje državnega katastra nepremičnin. " Tukaj je navedeno, kateri individualizirajoči podatek o objektu se vnese v kataster.
Zvezni zakon št. 66-FZ z dne 13. 5. 2008 je spremenil zvezni zakon št. 122-FZ. Pojasnjeni so bili zlasti seznam dokumentov, potrebnih za registracijo pravic na nepremičnini, postopek za vodenje enotnega državnega registra pravic, pa tudi pogoji za zagotavljanje informacij o državni registraciji pravic in nepremičninskih predmetov. Isti zakon je popravil postopek dodelitve zemljišč. Zlasti je nujno treba pripraviti in odobriti projekt meja mesta, po 1.11.2008 pa namesto njega diagram lokacije mesta na katastrskem načrtu ali katastrskem zemljevidu ustreznega ozemlja.
Temelj, na katerem je stavba, ni samostojen predmet pravic
Osredotočimo se tudi na naslednjo točko. Ugotoviti je treba, ali objekt v teku obstaja v naravi v času posla. V Resolucija Zvezne protimonopolne službe Moskovske regije z dne 09.10.2006 N KG-A41 / 9253-06 utemeljeno navedeno zakonito prenehanje lastništva tožnika nad fundacijo s strani registrskega organa. V zvezi z gradnjo stavbe na njem ne more delovati kot samostojen predmet prava. V drugi zadevi so sodišča na podlagi dokazov strank sklenila, da sporni »nedokončan« objekt ne obstaja, in zato zavrnilo zahtevek za priznanje lastninske pravice na njem ( opredelitev Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 21.5.2008 N 5627/08).
Spori lahko nastanejo tudi zaradi vpisa pogodbe (in ne same pravice) za »nedokončan« objekt. V enem od primerov je tožnik izpodbijal prodajo in nakup nedokončanega gradbenega objekta z obrazložitvijo, da pogodba ni prestala državno registracijo. ampak FAS ZSO v Resolucija z dne 19. junija 2006 N F04-3633 / 2006 (23640-A03-22) zavrnil izpolnitev tega zahtevka z obrazložitvijo, da je pogodba razveljavljena, če je zahteva za njeno registracijo določena z zakonom, kot je na primer pri prodaji podjetja (člen 560 Civilnega zakonika Ruske federacije) ali stanovanjskih prostorov ( člen 558 Civilnega zakonika Ruske federacije).
V kupoprodajni pogodbi nepremičninskega deleža v "nedokončanem" naj bo njegova velikost jasno opredeljena
Predmet kupoprodajne pogodbe je lahko ne le objekt v teku, temveč tudi delež v njem. Glavna težava pri sklenitvi in izvedbi takega posla je potreba po določitvi velikosti premoženjskega deleža.
V praksi je nastal spor, ko je LLC pridobilo objekt v teku in nato 2/3 tega prodalo dvema podjetnikoma (vsakemu 1/3) z registracijo državne registracije pogodbe. Stavba je bila dokončana. Po navedbah LLC so podjetniki pridobili 1/3 deleža v skupnem lastništvu "nedokončanega" objekta (njegova površina je 2398,2 kvadratnih metrov), in ne stavbe supermarketa kot celote (njegova površina je 3925,2 kvadratnih metrov). ).
Tožnik je gradnjo izvedel sam, zato ima pravico zahtevati večjo površino v primerjavi s preostalimi lastniki (člen 218 in odstavek 3 člena 245 Civilnega zakonika Ruske federacije). Na podlagi odstavka 3 čl. 245 Civilnega zakonika Ruske federacije ima udeleženec v skupni lastnini, ki je na lastne stroške v skladu s postopkom uporabe skupnega premoženja opravil svoje neločljive izboljšave, pravico do ustreznega povečanja svojega deleža. Vendar mora dokazati stroške, ki jih je imel (člen 65 Zakonika o arbitražnem postopku Ruske federacije), kar ni bilo storjeno. Sodišče je zavrnilo trditev o neskladju med površinami nedokončanega gradbenega objekta in zgrajenega objekta. Dejansko je pogodba o prodaji delnic določala, da bodo stranke določile površino objekta po njegovem zagonu. V takih okoliščinah so bile zahteve LLC za povečanje deleža nezakonite ( Resolucija Zvezne protimonopolne službe UO z dne 18. 8. 2005 N F09-2635 / 05-C3).
Pogosto se "nedokončana gradnja" gradi v okviru investicijskih pogodb, ki jih urejajo norme Civilnega zakonika Ruske federacije in zvezni zakon z dne 25. februarja 1999 N 39-FZ "O investicijskih dejavnostih, ki se izvajajo v Ruski federaciji". v obliki kapitalskih naložb."
»Nedokončan« kot naložbeni predmet je skupna delniška last udeležencev investicijskega projekta
torej FAS MO v Sklep z dne 06.04.2005 N KG-A40 / 2182-05 izpostavil, da so naložbeni objekti, zlasti nedokončana gradnja, skupna skupna lastnina subjektov investicijskega postopka. Odsvojitev teh predmetov brez soglasja vseh vlagateljev je v nasprotju s čl. 246 Civilnega zakonika Ruske federacije in je nezakonit.
Veljavna zakonodaja ne vsebuje jasnega odgovora na vprašanje o dopustnosti najema »nedokončanega« objekta. Odsotnost posebnih pravil pomeni, da je treba uporabiti splošne določbe Civilnega zakonika Ruske federacije.
V Sklep FAS SZO z dne 17. julija 2006 N A56-49787 / 04 je bilo sklenjeno, da je najem nezakonit, saj se objekt v teku lahko uporablja le za njegovo dokončanje. Očitno ta sklep temelji na dejstvu, da "nedokončano" na podlagi svoje pravne definicije postane primerno za uporabo šele po izgradnji in zagonu.
S tem pristopom se človek ne more strinjati. Zdi se, da je stališče bolj upravičeno FAS VSO se podala noter Sklep z dne 16.05.2006 N А58-6030 / 2005-Ф02-2029 / 06-С2... Tukaj piše, da je treba pri obravnavanju spora ugotoviti možnost uporabe objekta nedokončane gradnje za namene, ki jih določa najemna pogodba. Določbe Civilnega zakonika Ruske federacije, ki urejajo status nedokončane gradnje, ne prepovedujejo oddajanja v najem. Zato je treba razlago zakona, ki omejuje pravice lastnika nepremičnine, podpreti z ustreznimi dokazi.
Predmet nedokončane gradnje kot nepremičnina lahko postane predmet zastavne pogodbe. Skupaj z normami civilnega zakonika Ruske federacije za ta pravna razmerja veljajo določbe zveznega zakona z dne 16.7.1998 N 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)". Poleg tega je hipotekarna pogodba za nedokončano gradnjo predmet državne registracije, brez katere se šteje za neveljavno na podlagi čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Za isti "nedokončan" objekt je možno sočasno sklepati prodajne in kupoprodajne pogodbe ter zastavne pogodbe
Ali je mogoče hkrati s kupoprodajno pogodbo skleniti zastavno pogodbo? Da, če se objekt v teku uporablja kot zavarovanje za izpolnitev obveznosti iz posla. V praksi je nastal spor, pri obravnavi katerega je sodišče ugotovilo, da so bile obveznosti iz hipotekarne pogodbe izpolnjene, vendar je bila pravna oseba - hipotekarni upnik že likvidirana. Po čl. 25 Zveznega zakona "O hipotekah (zastavah nepremičnin)" se registrski zapis o hipoteki prekliče na podlagi vloge lastnika hipotekarne obveznice, skupne vloge zastavnika in zastavnega upnika ali na na podlagi sodne odločbe. Na podlagi tega pravila je vpisna služba hipotekarnemu upniku zavrnila ugoditev zahtevi za vračilo hipotekarne evidence, ki je bila podlaga za njegovo pritožbo na sodišče.
Likvidacija zastavnega upnika je privedla do nemogoče skupne vložitve vloge pri organu za registracijo in obravnave zadeve na sodišču v postopku (člen 150 Zakonika o arbitražnem postopku Ruske federacije). Vprašanje prenehanja hipoteke ne velja za spore, ki so v posebnem postopku v pristojnosti arbitražnih sodišč. Ob upoštevanju izpolnjenih obveznosti iz pogodbe in določbe, da likvidacija pravne osebe pomeni prenehanje njenih pravic in obveznosti (člen 61 Civilnega zakonika Ruske federacije), FAS ZSO v Sklep z dne 27. septembra 2006 N F04-6214 / 2006 (26643-A27-22) razglasil za nezakonito zavrnitev poplačila hipotekarne evidence.
V skladu s čl. 340 Civilnega zakonika Ruske federacije in čl. 69 Zveznega zakona "O hipotekah (zastava nepremičnin)" je treba zastavo "nedokončanega" objekta opraviti hkrati z zastavo zemljiške parcele, na kateri se nahaja. Če pogodba ne določa drugače, veljajo pravice zastavnega upnika za objekte, zgrajene na takem mestu v času trajanja pogodbe. Tako nedokončana gradnja samodejno postane predmet zastave, če je postavljena na zastavljenem zemljišču. Poleg tega, kot je navedeno v Sklep FAS SZO z dne 11.01.2005 N A56-21422 / 04, ni pomembno, da je v času sklenitve hipotekarne pogodbe že potekala gradnja teh objektov na lokaciji, ki še ni bila nikomur zastavljena.
V tem primeru je treba upoštevati čl. 64 Zveznega zakona "O hipotekah (zastava nepremičnin)": pogodbene stranke imajo pravico ugotoviti, da stavbe v gradnji niso obremenjene z zastavo. V nasprotnem primeru lahko zastavni upnik v primeru neizpolnitve glavne obveznosti na zgrajene objekte zaseže.
Prodaja "nedokončanih" - eden od načinov privatizacije
Če se transakcije izvajajo z "nedokončanimi" predmeti, ki so v zvezni ali občinski lasti, je treba upoštevati zvezni zakon z dne 21. decembra 2001 N 178-FZ "O privatizaciji državnega in občinskega premoženja" ( opredelitev Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 14. aprila 2008 N 4433/08). V eni od zadev je sodišče zavrnilo trditev, da za odtujitev državnega premoženja zadostuje soglasje pooblaščenega organa. Prodaja "nedokončanih" objektov je eden od načinov privatizacije in se izvaja na dražbah in natečajno. V zvezi s kršitvijo te določbe je bil kupoprodajni posel razveljavljen ( Odlok FAS PO z dne 21. junija 2005 N A55-9837 / 03-36).
* 1) Glej odredbo Ministrstva za pravosodje Rusije z dne 18. februarja 2008 N 32 "O odobritvi obrazcev katastrskih potnih listov stavbe, objekta, objekta nedokončane gradnje, prostorov, zemljišča".
Revija "Arbitražno pravosodje v Rusiji" N 8/2008, N.N. MELNIKOV, znanstveni svetovalec Sklada AgroMIR za podporo agrarnim reformam, dr. znanosti
Zemljiški zakonik Ruske federacije .... Dejstvo, da gradbeni objekt stanovanjske stavbe ni dokončan, v okoliščinah primera ne more služiti kot podlaga za zavrnitev registracije lastninske pravice, saj obstaja ustrezen sporazum z uprava občinskega okrožja, ki ni v nasprotju z določbami 5. odstavka 1. dela 1. člena, 15. člena, 4. odstavka 28. člena in 36. člena Zemljiškega zakonika Ruske federacije, pa tudi s 1. odstavkom 130. civilnega zakonika Ruske federacije. 390 zakonika o civilnem postopku Ruske federacije je Sodni kolegij za upravne zadeve Vrhovnega sodišča Ruske federacije določil: odločbo Leningradskega okrožnega sodišča v St.
Registracija vam daje dve prednosti - prvič, postanete zakoniti lastnik nedokončane gradnje, in drugič, uradno je priznan kot nepremičninski objekt. 3 Izvedite državno registracijo nepremičninskega predmeta na njegovi lokaciji v teritorialnem organu. Za registracijo oddajte celoten paket dokumentov in vlogo za registracijo. 4 Po registraciji lastništva lahko vašo nepremičnino prodate, zamenjate ali v zvezi z njo opravite kakršne koli druge transakcije. 5 Za prodajo nedokončane gradnje se oglasite v lokalnih medijih ali se obrnite na nepremičninsko agencijo. Ko najdete kupca, z njim sklenite pisno kupoprodajno pogodbo.
K pogodbi priložite prenosni akt in dokumente o objektu v teku (predračunska projektno-censka dokumentacija, dokumenti ZTI itd.).
Če se objekt v teku nahaja na zemljišču, ki pripada njegovemu lastniku na drugih pravicah, se v skladu s četrtim odstavkom 25. člena Zakona o registraciji namesto potrdila o lastništvu predloži v registracijo drug dokument, ki potrjuje pravice prosilca do uporabe te strani, na primer registrirana pogodba o najemu. Člen 222 Civilnega zakonika Ruske federacije pravi, da se stanovanjska hiša, druga zgradba, zgradba ali druga nepremičnina priznava kot nedovoljena gradnja, če: - je ustvarjena na zemljišču, ki ni dodeljeno za te namene na način predpisani z zakonom in drugimi pravnimi akti; -ustvarjeno brez pridobitve potrebnih dovoljenj za to; -ustvarjeno s bistveno kršitvijo urbanističnih in gradbenih predpisov in predpisov. Vpis lastništva nedovoljene stavbe na običajen način ne bo deloval.
Sodobni trg primestnih nepremičnin ponuja naprodaj ne le v celoti dokončane, temveč tudi nedokončane hiše. Vendar pa vprašanje, kako prodati nedokončano gradnjo, zahteva ločeno obravnavo, saj je tu tudi nekaj odtenkov. Kakšna je težava pri prodaji nedokončane gradnje Že iz samega imena je razvidno, da objekt nedokončane gradnje, pa naj bo to stanovanjska ali katera koli druga stavba, še ni zgrajen in zato ni primeren za obratovanje, njegova gradnja ni dokončan.
Prodaja nepremičnine pomeni, da prodajalec proda nepremičnino, ki jo ima v lasti.
Kako naročite pomoč?)) Skoraj blondinka 23 - 19.03.2013 - 20:45 za denar, pripravite potrdilo) in naročite sami, to je privilegij reševalcev vprašanj)) Gost 24 - 19.03.2013 - 21: 42 22-Olya la, let's for Začeli bomo izmenjevati telefonske številke in dogovorili se bomo za sestanek! Predvidevam, da ste praktik? Ave Caesar 25 - 19. 3. 2013 - 21:51 Zavrni !!! Nedokončano je v nedovoljeni lasti zemljišča. zaplet. Umetnost. 36 daje izključno pravico do pridobitve nepremičnine. tiste. potem zakonska pravica na podlagi katere je nedokončano delo ... nekaj plitvina administratorja ... Gost 26 - 19.03.2013 - 21:57 25-andrey333 preberi objavo št. 8 Ave Caesar 27 - 03 /19/2013 - 22:03 26- in kaj sledi? ne normativne, ampak administrativne! Rosreestr obstaja za preverjanje pravne narave transakcij v imenu države.
Gost 20 - 19.03.2013 - 17:37 Citat: Sporočilo Olya la newcons svetuje, naj to stori le zato, ker ne pozna posebnosti oblikovanja in računovodstva zadev Rosreestra. Svetujem vam, da to storite, ker: 1. Vem, da obstaja taka posebnost, 2. obstajajo precedensi za registracijo pravice po ponovni oddaji, 3. Cena dogodka je samo 200 rubljev, 4. Lahko vložite brez čakanja na odločitev o pritožbi! 5.
Sam bi to naredil! Gost 21 - 19. 3. 2013 - 18:55 19-Olya la in niste mogli pomagati pri reševanju te težave? ... ne za zahvalo? Gost 22 - 19.03.2013 - 20:42 Citat: Sporočilo slash2009 19-Olya la in niste mogli pomagati pri reševanju te težave? ...
Gost 5 - 18.03.2013 - 20:10 Citat: Napisal slash2009 Vprašanje: ali je možno prodati nedokončan gradbeni objekt v takem položaju, ko zemljišče ne pripada nobeni pravici? Situacija je zanimiva! Mislim, da je tako. Obstaja pravica do nedokončanega dela, t.j. z njim lahko razpolagate, stran je oblikovana - obstajajo meje in katastrska številka, zato po mojem mnenju lahko sestavite pogodbo o prodaji in nakupu nepremičnine, v kateri je zapisano, da je objekt se nahaja na takem in drugačnem az/y, pravica do katerega ni vpisana ... Gost 6 - 18.03.2013 - 20:17 O zemljišču. Sodna praksa o tem vprašanju je protislovna v smislu obvezovanja nekoga! Ampak, ker je bil denar plačan za parcelo, obstaja odlok, sklenjen je bil dkp, potem je možno s tožbo do uprave za priznanje lastništva! Gost 7 - 19. 3. 2013 - 07:44 1.
Pravoved.RU 380 odvetnikov je zdaj na spletu
Ali je mogoče prodati predmet nedokončane gradnje in prodajalec potrebuje dokumente o lastništvu predmeta Zmanjšaj Victoria Dymova Uradnik za pravno podporo Pravoved.ru Podobna vprašanja so že obravnavana, poskusite pogledati tukaj:
Odvetniki odgovori (1)
Pomembno
Tega stališča se držijo arbitražna sodišča, zlasti FAS okrožja Volgo-Vyatka (odločba o zadevi št. A43-29587 / 28-626), FAS okrožja Volga (odločba o zadevi št. resolucija N F04-1130 / (20855-A45-5)). Prodaja objekta nedokončane gradnje se izvede na podlagi pisno sklenjene prodajne pogodbe. Prenos lastništva gradnje v teku na kupca je predmet državne registracije.
Glavne težave pri nakupu nedokončane gradnje
Pridobivanje objektov v teku je trenutno zelo pogosta praksa. Ta oblika pridobitve pravic do prihodnjega predmeta ima svoje prednosti in s tem tudi slabosti. Prednosti so, da so za objekt že pridobljena vsa potrebna dovoljenja, projekt izdelan, del del opravljen itd. Vse to zmanjšuje negotovost tako v smislu dokončanja del kot v končnih stroških. Glavna pomanjkljivost je, da bo moral biti novi lastnik v okviru že sprejetih prostorsko-planskih, konstruktivnih in drugih tehničnih rešitev. Res je, da obstajajo primeri, ko se predmet kupi izključno zaradi zemljišča, ki je z njim povezano, vendar takšnih primerov ne bomo obravnavali.
Seveda je pred nakupom takšnega objekta v teku treba oceniti. Vsak kupec v ta koncept vloži svoj pomen, vendar se vse običajno zvede do tega, da je treba dati odgovore na naslednje trivialno vprašanje - koliko stane ta predmet.
Pri odgovoru na to vprašanje je potrebno rešiti naslednje 3 glavne naloge:
1. Izvedite analizo pravnega statusa tega predmeta
2. Analizirajte tehnično stanje objekta, določite obseg, stroške in kakovost opravljenega dela.
3. Določite stroške dokončanja gradnje.
Pravni status objekta v teku.
Zakonodaja Ruske federacije trenutno priznava objekt v teku kot nepremičnino. V skladu s tem se lahko takšno premoženje prodaja (kupuje) po prodajnih pogodbah. Objekt nedokončane gradnje pridobi status nepremičnine od trenutka državne registracije. Te norme se odražajo:
v členu 130 Civilnega zakonika Ruske federacije. "Nepremičnine in premičnine", ki pravi, da "Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljiške parcele, podzemlje, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, torej predmete, katerih gibanje brez nesorazmerna škoda zanje je namen nemogoč, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi, zgradbami, objekti, gradnja v teku(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 213-FZ z dne 30. decembra 2004) ".
v členu 25 "Državna registracija lastništva ustvarjenega predmeta nepremičnine" zakona Ruske federacije "O državni registraciji pravic do nepremičnine in transakcij z njo", v skladu s katerim
»1. Lastništvo nastalega nepremičninskega objekta se vpiše na podlagi dokumentov, ki potrjujejo dejstvo njegovega nastanka.
2. Lastništvo nad gradnja v teku registrirano na podlagi dokumentov iz tega člena.
3. Če zemljišče, dodeljeno za nastanek nepremičnine, pripada vlagatelju na podlagi lastninske pravice, se vlagateljeva lastninska pravica na objektu v teku vpiše na podlagi listin, ki potrjujejo lastninsko pravico na tem zemljišču. parcela, gradbeno dovoljenje, projektantski predračun in dokumentacija z opisom objekta v teku.
4. Če zemljišče, dodeljeno za nastanek nepremičnine, pripada vlagatelju na drugi pravici kot lastninska pravica, se vlagateljeva lastninska pravica na objektu v teku vpiše na podlagi listin, ki potrjujejo pravico do uporabe te nepremičnine. zemljišče, gradbeno dovoljenje, projektantsko projektno dokumentacijo in dokumente, ki vsebujejo opis objekta v teku.«
Te izdaje členov so začele veljati 1. januarja 2005, s čimer so dejansko zakonsko zagotovile sodno prakso. Posebej je treba poudariti, da če je bil prej objekt v teku registriran le, če je bilo treba z njim skleniti posel, je zdaj tak objekt mogoče registrirati kadarkoli.
Poleg tega je treba posebej poudariti, da brez državne registracije ni mogoče opraviti kupoprodajne transakcije z nedokončano gradnjo. Z odločbo Oktjabrskega okrožnega sodišča v Krasnojarsku z dne 11. 8. 2003 je bilo ugotovljeno, da "Kupoprodajna pogodba nedokončane gradnje je ničen posel, če pravica do navedenega objekta ni vpisana na način, ki ga določa zakon.«
To je še posebej pomembno, ker se pogosto ponuja nakup takšnih objektov po shemi, da se ne kupuje in prodaja sam objekt, temveč z nakupom podjetja, ki izvaja njegovo gradnjo. To je storjeno zaradi dejstva, da naj bi prihajalo do različnih težav pri ponovni izdaji dovoljenj in drugih dokumentov za novega lastnika itd. Vendar pa je nakup predmeta tisti, ki omogoča prepoznavanje vseh pravnih težav (če obstajajo). Preiti je treba dve fazi - državna registracija pravice do gradbenega objekta s strani prodajalca in sklenitev kupoprodajnega posla z državno registracijo kupčeve pravice do tega objekta. Dejansko se lahko v postopku registracije pravice prodajalca izkaže, da nima pravice do tega predmeta, saj bo obstoj pravice določil cel sklop dokumentov - pravico do zemljišča, začetna dovoljenja in projektno dokumentacijo. , prisotnost različnih vrst bremen in terjatev tretjih oseb itd. Upoštevati je treba, da v skladu z odstavkom 21 čl. 51 Urbanističnega zakonika Ruske federacije "Obdobje veljavnosti gradbenega dovoljenja ob prenosu lastninske pravice na zemljišče in objekte kapitalske gradnje se ohrani." Novemu lastniku torej ni treba razvijati in usklajevati vseh dokumentov. Resnica ni zelo jasno, kako bo delovalo v praksi. v vseh dovoljenjih je ime prejšnjega lastnika in te dokumente bi bilo treba nekako ponovno izdati. Na to je neposredno opozoril Starogradski načrtovalni zakonik.
Zakonodaja trenutno določa le en primer obvezne državne registracije nedokončane gradnje - v primeru, da razvijalec zbira sredstva za gradnjo (ustvarjanje) objekta, katerega financiranje je bilo izvedeno s sredstvi udeležencev v skupna gradnja. Upoštevati je treba, da udeleženci v skupni gradnji ne pomenijo le posameznikov, temveč tudi pravne osebe.
Glavni problem danes se zdi naslednji. Zakon o sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih objektov ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije, ki je začel veljati, je trg razdelil na dva dela. Prvi del zajema objekte, za katere je bilo pred uveljavitvijo tega zakona pridobljeno gradbeno dovoljenje. Drugi del zajema objekte, za katere ob uveljavitvi zakona ni bilo izdano gradbeno dovoljenje. Seveda prva skupina objektov večinoma ni evidentirana kot nepremičnina. V skladu s tem tudi kapitalski vložki tretjih vlagateljev (če obstajajo) niso bili evidentirani. Posledično se lahko novi lastnik v prihodnosti sooči s terjatvami tretjih oseb (vlagateljev, izvajalcev). Poleg tega je verjetnost takšnega razvoja dogodkov zelo velika. v razmerah gradbenega "booma" je vedno treba najti odgovor na vprašanje "Zakaj se ta objekt prodaja v fazi gradnje?" In večinoma so 3 odgovori:
1. Projekt ni donosen.
2. Lastnik ima težave z drugimi udeleženci projekta.
3. Prodajna cena je večkrat precenjena.
Bodočim lastnikom je mogoče svetovati, naj bodo pozorni na norme iz 3. dela 9. člena zakona "O državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcij z njimi", ki pravi, da je "pristojnost institucij pravico preveriti veljavnost dokumentov, ki jih je predložil prosilec, in obstoj ustreznih pravic osebe ali organa, ki je predložil dokument." 13. člen je pristojnost pravosodnega instituta dopolnil s funkcijo "pravni pregled listin in preverjanje zakonitosti poslov". V skladu s sodno prakso je treba pravno izvedenstvo razumeti kot študijo dokumentov, predloženih v državno registracijo, da bi ugotovili pravno dejstvo, ki je nesporna utemeljitev, zlasti za nastanek pravice do nepremičnine. Če torej v prihodnje pravosodni organi za vpis pravic ne bodo opravljali svojega dela v skladu z zakonom, kar bo pripeljalo do sodne razveljavitve pravic novega lastnika na nepremičnini, ima bodoči lastnik možnost predložiti državi odškodnino za nastalo škodo. Toda danes ni precedensov.
Ocena tehničnega stanja
Ocena tehničnega stanja objekta v teku se izvaja z namenom ugotavljanja kakovosti izvedenih del in stroškov odprave ugotovljenih napak in pomanjkljivosti, ki neposredno vplivajo na stroške dokončanja gradnje (oz. izvedljivost in ekonomsko izvedljivost takega dokončanja).
Nadzorovani parametri stavbe (dani po TSN za pregled zgradb in objektov v regiji Samara) so: skupne dimenzije, število nadstropij, višina tal; konstruktivna shema; vrsta in globina temeljev; obremenitve in udarci; splošni zvitek, deformacije (naselitve), dimenzije med osemi glavnih konstrukcijskih elementov (razpon, razmik stebrov, nosilcev, nosilcev), oznake značilnih vozlišč, razdalje med vozlišči itd .; geometrijske dimenzije konstrukcijskih elementov; konstrukcije vozlišč in sklepov, vrste in material nosilnih in ogradnih konstrukcij.
Nadzorovani parametri za betonske konstrukcije so: geometrijske dimenzije; trdnost betonskih konstrukcij; prepustnost betona; alkalnost betona; odpornost betona proti zmrzovanju.
Nadzorovani parametri za armiranobetonske konstrukcije so:
geometrijske dimenzije; širina odprtine razpok; vrsta armature; upogibi;
debelina betonskega pokrova; trdnost betonskih konstrukcij; prepustnost betona; alkalnost betona; odpornost betona proti zmrzovanju; premeri, število in lokacija ojačitve; moč ojačitve; stanje spojev ali sklopov montažnih konstrukcij.
Nadzorovani parametri za kamnite konstrukcije so: vrsta in kakovost zidane; vrsta in znamke kamnov in malte; geometrijske dimenzije (debelina in višina sten, dimenzije sten); trdnost kamnov in malte; odpornost kamnov proti zmrzovanju; debelina zidanih šivov; velikost puščave; vrsta, premeri, število in lokacija armature; moč ojačitve; vsebnost vlage v zidu.
Spremljani parametri pri pregledu betonskih, armiranobetonskih in kamnitih konstrukcij morajo vključevati:
1 Trdnostne lastnosti betona, kamnov in malte v primerih, ko:
razpoložljiva dokumentacija ne vsebuje projektnih podatkov o trdnosti materiala, ti podatki pa so potrebni pri ocenjevanju stanja konstrukcij;
obstaja razlog za domnevo, da sta priprava in polaganje materialov kršili zahteve, ki so veljale v času gradnje;
obstaja razlog za domnevo, da je bil material že v zgodnji mladosti izpostavljen negativnim temperaturam;
material ima znatne korozijske poškodbe, poškodbe zaradi požara ali zaradi izmeničnega zmrzovanja in odmrzovanja;
konstrukcija je bila izpostavljena znatnemu dinamičnemu ali vibracijskemu vplivu;
kot rezultat preverjanja izračunov z uporabo projektnih vrednosti trdnosti materialov je bilo ugotovljeno, da je nosilnost konstrukcije nezadostna in obstaja razlog za domnevo, da je dejanska trdnost betona višja od projektne;
ko se spremenijo obremenitve ali pogoji delovanja.
2 Število, premer in trdnost armature v primerih, ko:
ni projektnih podatkov o armaturi, ti podatki pa so potrebni pri ocenjevanju stanja konstrukcij;
obstaja razlog za domnevo, da so bila med izdelavo narejena odstopanja od zasnove ojačitve;
upogibi in širine odpiranja razpok presegajo normirane;
narava razpok in poškodb kaže na možno odstopanje od zahtev projekta ojačitve;
obstajajo znaki korozije armature;
konstrukcija je bila izpostavljena ognju;
namen raziskave je iskanje rezerv za nosilnost konstrukcij.
V drugih primerih se nadzorovanih parametrov, navedenih v tem odstavku, med pregledom ne sme določiti, pri izvajanju verifikacijskih izračunov konstrukcij pa se lahko vzamejo po projektnih podatkih.
Nadzorovani parametri za kovinske konstrukcije so: geometrijske dimenzije, upogibi, meja tečenja in končna trdnost kovine; relativna razširitev; udarna trdnost pri različnih temperaturah in po mehanskem staranju; kemična sestava jekla; meja tečenja, končna trdnost, raztezek , udarna trdnost in kemična sestava zvarov, vijakov, zakovic; dimenzije (dolžina, noge) varjenih šivov; število in premer zakovic in vijakov v vozliščih; razred točnosti in razred trdnosti vijakov.
Pri pregledu kovinskih konstrukcij mora število nadzorovanih parametrov (z laboratorijskimi testi) vključevati trdnostne lastnosti jekla, zvarov, vijakov in zakovic, njihovo duktilnost, kemično sestavo in nagnjenost k krhkim lomom v primerih, ko:
ni izvršilne dokumentacije in potrdil ali pa nezadostna informacije, ki so na voljo v njih;
najdemo v konstrukcijah poškodb, povezanih z nizko kakovostjo jekla (plast, krhke razpoke itd.);
kovina je bila plastična deformacija ali izpostavljenost visokim temperaturam;
možen je razvoj intergranularne korozije ali korozijske razpoke kovine.
Nadzorovani parametri za lesene konstrukcije so: geometrijske dimenzije; upogibi; vrsta lesa in njegova vrsta; trdnostne lastnosti lesa; vlaga lesa; širina letnih plasti in vsebnost poznega lesa v njih; vrsta vezanega lesa in njegove trdnostne lastnosti; trdnostne lastnosti jeklenih ali aluminijastih elementov: meja tečenja, končna trdnost, raztezek; material, količina, postavitev in dimenzije povezovalnih elementov; stopnja impregnacije lesa z zaviralci ognja; dolžina in globina čelnih zarez; dolžina podporne ploščadi in globina obrezovanja raztegnjenega območja upognjenih elementov; vrsta in velikost oslabitve odsekov z odrezki, izrezi.
Pri pregledu lesenih konstrukcij morajo nadzorovani parametri vključevati trdnostne lastnosti lesenih, vezanih, jeklenih ali aluminijastih elementov v primerih, ko:
ni delovnih risb, potnih listov in gradbenih potrdil;
v konstrukcijah so bile ugotovljene gnilobe, glivične, entomološke in druge poškodbe lesa;
iščejo se rezerve nosilnosti konstrukcij;
konstrukcije so bile izpostavljene visokim temperaturam ali so zelo vlažne.
V drugih primerih se nadzorovanih parametrov, navedenih v tem odstavku, pri pregledu ne sme določiti, pri verifikacijskih izračunih objektov pa se lahko odvzamejo po projektni in gradbeni dokumentaciji.
Glavni nadzorovani parametri okvar in poškodb armiranobetonskih konstrukcij so: širina odprtine in globina razpok, njihova lokacija in narava; velikost in lokacija odrezkov z ali brez izpostavljenosti ojačitve; stopnja poškodbe armature in stanje njene oprijemljivosti na beton; stopnjo poškodbe vgrajenih delov ter stanje spojev in spojnih enot montažnih konstrukcij; dimenzije in globina impregnacije z naftnimi derivati; globina pretvorjene betonske plasti; temperatura segrevanja betona v primeru požara.
Glavni nadzorovani parametri defektov in poškodb kamnitih konstrukcij so: širina odprtine razpok, njihova narava in lokacija; globina in velikost lokalne poškodbe zidu.
Glavni nadzorovani parametri okvar in poškodb kovinskih konstrukcij so: dimenzije oslabitve prečnega prereza elementov, ki niso predvideni s projektom; velikost razpok v osnovni kovini, zvarjenih šivih in toplotno prizadetem območju varjenih šivov; pomanjkanje prodiranja, nepopolnost, kraterji, luščenje itd. v zvarjenih šivih; podrezi navadne kovine; splošna ukrivljenost elementa ali konstrukcije po celotni dolžini med sidrišči; lokalne ukrivljenosti na delu dolžine elementa ali udrtine; medsebojni premiki struktur; vrzeli na stičišču struktur; premik vijakov in zakovic iz središčnic in črt; globina korozije elementov; stopnja uničenja zaščitnih premazov itd.
Glavni nadzorovani parametri okvar in poškodb lesenih konstrukcij so: stopnja poškodovanosti lesa z glivami, entomološkimi škodljivci, gnilobo; oslabitev preseka elementov, ki niso predvideni s projektom; velikost in lokacija razpok pri krčenju; splošna ukrivljenost elementa ali konstrukcije po celotni dolžini med sidrišči; lokalno izbočenje elementov; vrzeli med elementi; nelepila v lepljenih strukturah; deformacija zmečkanih območij; globina korozije kovinskih elementov in delov itd.
Seznam nadzorovanih parametrov se lahko v programu raziskovanja razširi ali zmanjša glede na vrsto objektov, njihovo stanje, popolnost tehnične dokumentacije itd.
Stroški zaključka gradnje
To je najpomembnejše vprašanje. Strošek izvedbe projekta je sestavljen iz dveh komponent - nabavna cena objekta plus strošek dokončanja gradnje. Pogosta napaka na trgu danes delajo kupci nedokončane gradnje. Dejstvo je, da se pri ocenjevanju vrednosti nedokončanega objekta ukvarjajo izključno cenilska podjetja, ki stroške dokončanja izdelave objekta izračunajo na dva načina. Kot razlika med celotnim ocenjenim stroškom objekta, ki se odraža v projektni in predračunski dokumentaciji, in stroški opravljenih gradbenih in instalacijskih del, ki se odražajo v aktih obrazca 2 in 3. Ali kot razlika med istimi kazalniki, vendar določeno v skladu s konsolidiranimi standardi. Ti izračuni se izvajajo na podlagi tako imenovanih "podatkov o stranki" (skupni ocenjeni stroški dela, stroški dejansko opravljenega dela itd.).
Toda zanesljivosti teh podatkov ne preverja nihče. Izkušnje strokovnega dela kažejo, da je v vsaj 50% primerov popoln izračun ocenjenih stroškov gradnje določenega (poudarjam - določenega) objekta in ne analoga odsoten, v 40% pa je bistveno nezanesljiv. Dejanski nastali stroški nenehno! precenjena, poleg tega vsaj za 15 %, pojavlja pa se tudi za 100 %.
Zato je treba opraviti pregled dejanskih stroškov opravljenega dela in ocenjevalne dokumentacije za njihovo zanesljivost in veljavnost, pogosto pa je preprosto treba izdelati natančen predračun projekta. In to je vedno veliko in ne poceni delo.
Pri oceni stroškov gradnje je potrebno izvesti najmanj naslednja dela:
oceniti zanesljivost sestave in obsega del za odseke predračunske dokumentacije za izgradnjo Objekta;
ugotavljati pravilnost obračuna in uporabe stroškov na enoto dela, režijskih stroškov, omejenih stroškov, načrtovanih akumulacijskih sredstev ipd., njihove skladnosti s projektno in pogodbeno dokumentacijo, dejanskih pogojev gradnje;
3. določiti zanesljivost stroškov, predvidenih za uporabo pri gradnji materialov in opreme, njihovo skladnost s povprečnimi tržnimi kazalniki za obdobje gradnje;
ugotoviti zanesljivost dejanskih stroškov izvedenih gradbenih in instalacijskih del ob upoštevanju njihove dejanske sestave in obsega, pravilnosti uporabljenih cen, indeksov preračunavanja in izračunov dejanskih stroškov ter zadostnosti poročevalske dokumentacije za njihov prevzem in odpis stroškov za njihovo proizvodnjo;
primerjati dejanske stroške opravljenega dela na objektu z ocenjenimi, ugotoviti razloge za nastanek odstopanj (če obstajajo), podati napoved vrednosti možnih odstopanj ocenjenih stroškov od dejanskih med prihodnja gradbena in inštalacijska dela na Objektu;
ugotoviti in analizirati dejavnike, ki vplivajo na oblikovanje dejanskih stroškov gradnje.
Dovoljenja, projektantski predračuni, pogodbena in izvedbena dokumentacija so sestavni del nedokončanega gradbenega projekta. Prisotnost ali odsotnost te dokumentacije vpliva tudi na stroške dokončanja.
Najpomembnejši dejavnik je analiza pravnega razmerja med prodajalcem objekta in drugimi udeleženci pri gradnji, predvsem projektanti, izvajalci in dobavitelji. Lahko se izkaže, da veliko opravljenega dela ni bilo plačano ali obratno - plačano delo ni opravljeno. Celotno analizo medsebojnih obveznosti je treba izvesti tudi v fazi ocenjevanja vrednosti predmeta, saj pogosto ni donosno (in včasih nemogoče) zamenjati tako projektantsko organizacijo kot izvajalce in dobavitelje.
In končno, šele po izvedbi vseh zgoraj navedenih ukrepov je mogoče podati končno integralno oceno vrednosti objekta v teku. Sestavljen bo iz stroškovnih in časovnih kazalnikov. Tehnično stanje objekta, razpoložljivost dokumentacije, pravni problemi bodo vplivali ne le na stroške dokončanja gradnje, temveč tudi na termin. V skladu s tem se bo ob upoštevanju tega dodatnega obdobja in dejanskega obsega izvedenih in nedokončanih del oblikovala končna cena gradnje. In zdaj ga je treba povezati s ceno, ki jo ponuja prodajalec, ob upoštevanju pričakovanega učinka naložbe.
Zakharov S.V., Strokovna skupina ASN©
O čem se bo razpravljalo: včasih je razvijalec prisiljen prodati nedokončan objekt, ki ga je gradil za prodajo, na primer zaradi pomanjkanja denarja. Ali je treba tak objekt šteti za nepremičnino? Kako sestaviti dokumente? Katere tankosti je treba upoštevati pri izračunu davkov?
Značilnosti prodaje nedokončanih predmetov
Nedokončan objekt pripada nepremičnini (člen 1 člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije). Razvijalec ga ima pravico prodati. Ampak samo pod naslednjimi pogoji:
Na objektu so se gradbena dela ustavila (nosilec ob prodaji ne bi smel imeti veljavnih gradbenih pogodb);
Razvijalec je vpisal lastništvo nepremičnine.
To izhaja iz 2. odstavka 218. člena, 219. člena Civilnega zakonika Ruske federacije; člen 16 Pregleda prakse reševanja sporov v zvezi z uporabo zveznega zakona "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" (priloga k informativnemu pismu predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Rusije). zveze z dne 16. februarja 2001, št. 59).
Sestavite kupoprodajno pogodbo v pisni obliki. Prav tako je treba registrirati prenos lastništva na kupca. Državno dajatev plača pridobitelj nepremičnine, saj je prodajalec oproščen te obveznosti (podčlen 8.1, člen 3, člen 333.35 Davčnega zakonika Ruske federacije, pismo Ministrstva za finance z dne 16. januarja 2014 št. 03-05-06-03 / 1011).
Upoštevajte to podrobnost: pogodbena cena stavbe praviloma vključuje stroške zemljišča pod njo. Toda zakon ali sporazum lahko določa drugače (člen 2 člena 552 Civilnega zakonika Ruske federacije).
davek
Upoštevajte davke, povezane s prodajo: DDV, dohodnino in davek na nepremičnine.
Davek na dodano vrednost
Ali je DDV od prodaje nedokončane gradnje odvisen od tega, ali gre za stanovanjsko ali nestanovanjsko nepremičnino?
Nestanovanjski objekt... Prodajalec mora obračunati DDV po stopnji 18 odstotkov. Za izračun morate vzeti celotno prodajno vrednost predmeta brez DDV (odstavek 1 člena 154, člen 3 člena 164 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Za nedokončana sredstva je trenutek nastanka enak kot pri vseh drugih nepremičninah - to je dan, ko se predmet prenese na kupca na podlagi prenosne listine ali druge listine o prenosu nepremičnine (16. člen 167. davčni zakonik Ruske federacije).
V petih koledarskih dneh od dneva prenosa predmeta mora prodajalec kupcu izdati račun (člen 3 člena 168, pododstavek 1 člena 3 člena 169 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Stanovanjski objekt... Ali je treba ob prodaji nedokončane stanovanjske stavbe obračunati DDV, je danes sporno vprašanje. Sodniki nimajo soglasja.
Položaj I. Davek je treba obračunati... Tako menijo na ministrstvu za finance. Argumenti so naslednji. Za prodajo nedokončanih stanovanjskih objektov ne velja norma o oprostitvi prodaje stanovanjskih stavb plačila DDV. Ker se nedokončana hiša ne more šteti za bivalni prostor, še ni primerna za bivanje (2. člen 15. člena, 2. člen 16. člena ZK RF).
To pomeni, da mora prodajalec obračunati DDV. In kupec ima pravico sprejeti predstavljeni davek za odbitek (dopisi z dne 13. avgusta 2015 št. 03-07-11 / 46755, z dne 12. maja 2012 št. 03-07-10 / 11). V tem primeru ima prodajalec pravico do odbitka zneska DDV na stroške gradnje, ki so mu jih predložili dobavitelji in izvajalci (členi 171, 172 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Odločitve sodišč v podporo temu stališču so v spodnji tabeli.
Bodite pozorni na ta trenutek. Recimo, da je investitor gradil stanovanjsko stavbo za prodajo, torej je predvideval, da jo bo uporabil v dejavnosti, ki ni predmet DDV (prodaja stanovanj). In med gradnjo ni zahteval odbitka vstopnega DDV od stroškov gradnje. Če se držimo stališča ministrstva za finance, potem je prodajalec pri prodaji nedokončane hiše dolžan obračunati DDV. Hkrati pa dobi pravico zahtevati odbitek zneska vstopnega davka na blago, dela, storitve, uporabljene za gradnjo hiše. V takih primerih Ministrstvo za finance priporoča predložitev popravljenih obračunov DDV in po potrebi dohodnine (dopis z dne 13. 8. 2015 št. 03-07-11 / 46755).
Položaj II. Davka ni treba zaračunavati... V sodni praksi obstajajo odločitve, pri katerih se sodniki ne strinjajo z uradniki. Se pravi, arbitri sklepajo, da pravilo o izjemi v teh primerih velja in dejstvo, da gradnja ni dokončana, nima pravnega pomena.
Rešitve v podporo temu stališču so v spodnji tabeli.
Tako ima podjetje, če pri prodaji nedokončane stanovanjske stavbe ne obračuna DDV, možnost pridobiti podporo na sodišču.
Ne pozabite: zneski DDV, predstavljeni pri gradnji stanovanjske stavbe, niso sprejeti za odbitek ob uveljavitvi oprostitve. Vključeni so v stroške gradbenih in inštalacijskih del na podlagi pododstavka 1 odstavka 2 člena 170 Davčnega zakonika Ruske federacije (dopis Ministrstva za finance z dne 15. marca 2012 št. 03-07-10 / 05).
Kako sodniki rešujejo spore glede DDV pri prodaji nedokončanih stanovanj
Davek na prihodek
Prodajalec vključuje izkupiček v višini pogodbene cene brez DDV v dohodek (člen 1, 2, člen 249, pod. 1, odstavek 5, točka 1, člen 248 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Podjetje pripozna dohodek na dan prenosa predmeta kupcu na podlagi prenosne listine ali drugega dokumenta o prenosu nepremičnine (2. odstavek 3. odstavka 271. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Hkrati pa upošteva stroške gradnje objekta (odstavek 1, pododstavek 2, odstavek 1, člen 268 Davčnega zakonika Ruske federacije). To potrjuje opredelitev Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 17. aprila 2012 št. VAS-4828/12.
Če je podjetje prodalo nedokončani projekt z izgubo, ga upošteva pri izračunu davka od dohodka (2. člen 268. člena Davčnega zakonika Ruske federacije).
Davek na nepremičnine
Nedokončana zgradba (objekt) ni osnovno sredstvo, saj z njim ni mogoče upravljati.
Zato niti prodajalec niti kupec ne plačata davka na nepremičnine, dokler objekt ni dokončan in pripravljen za obratovanje (člen 1 člena 374 Davčnega zakonika Ruske federacije). To potrjuje pismo Zvezne davčne službe Rusije v Moskvi z dne 6. maja 2016 št. 16-15 / 048499.
Računovodstvo
Izvajalec upošteva stroške gradnje na kontu 08 »Naložbe v nekratkoročna sredstva«. To je priporočilo Ministrstva za finance, tudi če podjetje gradi objekt za prodajo (dopis z dne 18. 5. 2006 št. 07-05-03/02).
Prihodke od prodaje nedokončanega objekta, ki ga je podjetje gradilo za prodajo, pripozna kot prihodek iz rednega poslovanja (člen 5, 12 PBU 9/99). Hkrati so stroški upokojenega predmeta vključeni tudi v stroške običajnih dejavnosti (5., 6. člen PBU 10/99).
Pri prodaji objekta, ki je bil zgrajen za lastne potrebe, se izkupiček od prodaje izkaže kot drugi prihodek. In njeni stroški se pripišejo drugim odhodkom (člen 7 PBU 9/99, člen 11 PBU 10/99.
Prihodki in odhodki se v računovodstvu pripoznajo na dan prenosa lastninske pravice na predmetu na kupca. To je na dan državne registracije tega prehoda (člen 16, pod. "G" klavzula 12 PBU 9/99, člen 19 PBU 10/99).
Kako upoštevati državno dajatev
Državna dajatev je vključena v začetno vrednost osnovnih sredstev (člen 8 PBU 6/01). Toda ali bi ga bilo treba vključiti v ceno objekta, zgrajenega za prodajo, uredba ne določa. Za dohodnino Ministrstvo za finance meni, da je treba vključiti v nabavno vrednost objekta (dopisi z dne 8. junija 2012 N 03-03-06 / 1/295 (točka 3), z dne 12. avgusta 2011 N 03 -03-06 / 1/481, z dne 4. marca 2010 št. 03-03-06 / 1/113). Hkrati pododstavek 1 odstavka 1 člena 264 Davčnega zakonika Ruske federacije dovoljuje, da se davek pripiše drugim stroškom, povezanim s prodajo.
Tako lahko podjetje samostojno izbere računovodski postopek. Če podjetje ni pripravljeno trditi, se je varneje držati stališča ministrstva za finance.
Primer 1. Kako odražati prodajo nedokončanega objekta
LLC StroyInvest (razvijalec) prodaja nedokončano nestanovanjski objekt za 1.180.000 rubljev. (vključno z DDV - 180.000 rubljev). Podjetje ga je gradilo za prodajo. Stroški predmeta ob prodaji - 700.000 rubljev. Podjetje je plačalo državno pristojbino za registracijo lastništva nedokončanega objekta - 22.000 rubljev. (pododstavek 22, točka 1 člena 333.33 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Objekt je bil prenesen na kupca, prenos lastništva pa je bil vpisan v enem poročevalskem obdobju - julija.
Računovodja je naredila takšne vpise.
22.000 rubljev - zaračunal državno dajatev za vpis lastništva nad objektom nedokončane gradnje;
DEBIT 68 podračun "Državna dajatev"
1.180.000 rubljev - priznani prihodki od prodaje predmeta;
180.000 rubljev ((1.180.000 rubljev - 180.000 rubljev) x 18%) - obračunan je bil DDV;
722.000 rubljev (700.000 + 22.000) - odpisali stroške prodanega predmeta;
V praksi lahko prodajalec prenese predmet na kupca na podlagi prenosnega akta, preden se lastništvo prenese na kupca (pred državno registracijo prenosa lastništva). Nato morate odražati razliko med davkom in računovodstvom.
Primer 2. Kako prikazati računovodske razlike
Spremenimo pogoje prejšnjega primera. Recimo, da je prodajalec prepustil predmet na kupca po prenosni listini, preden je kupec vpisal prenos lastninske pravice na predmetu.
Računovodja StroyInvest LLC je opravil naslednje vpise.
Možnost I - državna dajatev se upošteva v stroških predmeta.
Na dan plačila pristojbine:
KREDIT 68 podračun "Državna dajatev"
DEBIT 68 podračun "Državna dajatev"
- 22.000 rubljev. - plačal državno pristojbino;
722.000 rubljev (700.000 + 22.000) - odraža stroške prenesenega predmeta;
KREDIT 68 podračun "Obračun DDV"
144.400 RUR (722.000 rubljev x 20%) - odraža odloženo obveznost za davek - IT iz nabavne vrednosti predmeta, ki je pripoznan kot odhodek v davčnem računovodstvu.
722.000 rubljev - odpis vrednosti prodanega predmeta;
DEBIT 68 podračun "Obračuni dohodnine"
KREDIT 68 podračun "Izračuni dohodnine"
144.400 RUR - ugasnil IT.
1.180.000 rubljev - prejeto plačilo od kupca.
Možnost II - državna dajatev je vključena v druge stroške.
Na dan plačila pristojbine:
DEBIT 45 podračun "Stroški v zvezi s prodajo nepremičnine"
KREDIT 68 podračun "Državna dajatev"
22.000 rubljev - zaračunali državno dajatev za registracijo lastninske pravice;
DEBIT 68 podračun "Državna dajatev"
- 22.000 rubljev. - plačal državno pristojbino;
Na dan prenosa predmeta na kupca po prevzemnem potrdilu:
DEBIT 45 podračun "Gradnja v teku prenesena na kupca"
700.000 rubljev - odraža stroške prenesenega predmeta;
KREDIT 68 podračun "Obračun DDV"
180.000 rubljev ((1.180.000 rubljev - 180.000 rubljev .. х 18%) - DDV je bil obračunan na stroške prenesenega predmeta;
KREDIT 68 podračun "Izračuni dohodnine"
200.000 rubljev - ((1.180.000 rubljev - 180.000 rubljev) x 20%) - odraža terjatev za odloženi davek - ONA iz zneska prihodka, pripoznanega v davčnem računovodstvu;
DEBIT 68 podračun "Obračuni dohodnine"
140.000 rubljev (700.000 RUB x 20%) - odraža odloženo obveznost za davek - IT iz nabavne vrednosti predmeta, pripoznanega kot odhodek v davčnem računovodstvu.
Na dan registracije prenosa lastništva:
1.180.000 rubljev - upošteval prihodke od prodaje;
180.000 rubljev - upošteval DDV obračunan ob prenosu;
KREDIT 45 podračun "Gradnja v teku prenesena na kupca"
700.000 rubljev - odpis vrednosti prodanega predmeta;
KREDIT 45 podračun "Stroški v zvezi s prodajo nepremičnine"
22.000 rubljev - odpisana državna dajatev;
DEBIT 68 podračun "Obračuni dohodnine"
200.000 rubljev - ugasnila ONA.
KREDIT 68 podračun "Izračuni dohodnine"
140.000 rubljev - ugasnil IT.
Na dan prejema denarja od kupca:
1.180.000 rubljev - prejeto plačilo od kupca.
Organizacija ima nedokončan gradbeni projekt. Kako ga lahko prenesete na drugega razvijalca? Kako pravilno izračunati stroške, katere dokumente sestaviti? Preberi članek.
vprašanje: Kako prenesti nedokončano gradnjo na drugega razvijalca? Kako izračunati stroške? Kaj je vključeno v stroške? Katere dokumente prenesti? Kako? Kako upoštevati stroške, ki niso šli samo za ta gradbeni objekt? (npr. pisarna, najem pisarne itd.)?
odgovor: Nedokončan objekt se uvršča med nepremičnine. Izvajalec ga ima pravico prodati, če so bila gradbena dela na objektu ustavljena in je izvajalec vknjižil lastništvo objekta. Sestavite kupoprodajno pogodbo v pisni obliki. Prav tako je treba registrirati prenos lastništva na kupca. Prenos predmeta na kupca je formaliziran s prenosnim aktom.
Primerni stroški, ki jih ima investitor v zvezi s pripravo na gradnjo in pri izvedbi gradbenih del, tvorijo knjigovodsko vrednost nedokončane gradnje. Izvajalec upošteva stroške gradnje na kontu 08 »Naložbe v nekratkoročna sredstva«.
Prodajna cena se pripozna kot prihodek od prodaje, knjigovodska vrednost pa je vključena v nabavno vrednost prodaje nepremičnine.
Registracija lastništva
Za realizacijo (prenos) objekta v teku mora organizacija registrirati lastništvo nad njim kot nepremičnino (člen Civilnega zakonika Ruske federacije). Takšna registracija je možna le, če je pogodba z izvajalcem že prekinjena (člen 16 dodatka k informativnemu pismu predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. februarja 2001, št. 59). Če lastninska pravica ni registrirana na objektu, ki je v teku, je nezakonito izvajati transakcije z njim (glej na primer Resolucije Zvezne protimonopolne službe okrožja Volga z dne 21. marca 2006 št. A12-4486 / 05-C47, Zahodnosibirsko okrožje z dne 20. marca 2006 št. št. F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), okrožje Volgo-Vyatka z dne 23. maja 2007 št. A43-29587 / 2006-28 ).
Vpisni urad lahko zahteva tudi potrdilo o virih financiranja gradnje. Takšno potrdilo potrjuje odsotnost pravic tretjih oseb do gradbenega predmeta (). Za to potrdilo ni enotnega obrazca. Zato je lahko sestavljen v kakršni koli obliki.
Strokovnjak organa za registracijo izda potrdilo, ki potrjuje sprejem dokumentov za državno registracijo (). Registracija se izvede najpozneje en mesec od datuma predložitve dokumentov (člen 3 13. člena zakona z dne 21. julija 1997, št. 122-FZ).
Pravice do tega objekta izhajajo iz osebe, ki financira gradnjo (od investitorja).
Pravice do objekta pripadajo investitorju
Če pripadajo pravice na objektu nedokončane gradnje privabljenemu investitorju, mu investitor (ali tehnični naročnik) najprej z aktom prenese objekt v teku. Odražajte prenos predmeta v računovodstvu z knjiženjem:
Debet 76 Podračun "Poravnave z vlagateljem" Kredit 08-3
- je bil predmet nedokončane gradnje prenesen na investitorja;
Debet 76 Podračun "Poravnave z vlagateljem" Kredit 19
- prenesen DDV na objekt v teku na investitorja.
Investitor pride do tega objekta, ga odraža v svojem računovodstvu na računu 08-3, formalizira lastninsko pravico na njem in ga nato proda.
Lastninske pravice pripadajo razvijalcu
Če pravice do objekta pripadajo razvijalcu (proizvajalec sam vlaga v gradnjo), potem vpiše lastninsko pravico na sebe in predmet proda.
Realizacija in prenos lastništva
Izvedba objekta v teku se izvaja na podlagi pisno sklenjene kupoprodajne pogodbe (). Prenos lastništva nedokončane gradnje na kupca mora biti registriran ().
Poleg lastništva nedokončane gradnje prodajalec prenese tudi pravico do zemljišča, ki ga ta objekt zaseda. V tem primeru je prodajalec lahko lastnik zemljišča, na katerem se nahaja nedokončani gradbeni objekt, ali ga odda v najem. V drugem primeru kupec pridobi pravico do uporabe zemljišča pod enakimi pogoji kot prodajalec nedokončane gradnje. Poleg tega je izvedba objekta dovoljena brez soglasja lastnika tega mesta, če to ni v nasprotju s pogoji uporabe zemljiške parcele, določenimi z zakonom ali sporazumom. Ta postopek izhaja iz Civilnega zakonika Ruske federacije.
Dokumentiranje
Prenos predmeta na kupca je formaliziran z aktom o prenosu (). Za to dejanje ni enotnega obrazca. Zato lahko stranke sestavijo prenosni akt v kakršni koli obliki. V tem primeru mora akt vsebovati obvezne podatke, določene z odstavkom 2 9. člena zakona z dne 6. decembra 2011 št. 402-FZ.
Računovodstvo
Pripoznavanje prihodkov se odraža v dobro konta 91 »Drugi prihodki in odhodki«. V tem primeru se stroški nedokončane gradnje pripoznajo kot drugi odhodki in se odpišejo v breme računa 91 "Drugi prihodki in odhodki" (str. PBU 10/99).
Odražajte izvedbo objekta v teku z naslednjimi transakcijami:
Debet 62 Kredit 91-1
-
odraža se izvedba objekta v teku;
Debet 91-2 Kredit 68 podračun "Obračun DDV"
- obračunan DDV.
Znesek državne dajatve, plačane za registracijo predmeta, je vključen v stroške prodaje (člen 12 PBU 5/01) ali druge stroške (člen 8 PBU 6/01). Odražajte to operacijo tako, da objavite:
Debet 91-2 Kredit 68 podračun "Državna dajatev"
- upoštevana je državna dajatev za registracijo lastninske pravice na objektu v teku.
Organizacija, ki prenaša nepremičninski predmet, katerega lastništvo je predmet državne registracije, ga mora odpisati iz računovodstva v času dejanske odsvojitve, ne glede na dejstvo, da je bila lastninska pravica v državni registraciji (pismo Ministrstva za finance Rusije). z dne 22. marca 2011 št. 07-02-10 / 20).
Če dejanski prenos predmeta sovpada z datumom državne registracije, opravite napotitev:
Debet 91-2 Kredit 08-3
- dejanski strošek nedokončane gradnje je odpisan.
Če je bil predmet prenesen pred prenosom lastništva, vknjižite v računovodstvo:
V breme 45 podračun "Prenesene nepremičnine" Kredit 08-3
- je odpisana cena predmeta, ki je predmet registracije;
Debet 91-2 Kredit 45 podračun "Prenesene nepremičnine"
- se pripoznajo odhodki za ukinjeno gradnjo v teku (po državni registraciji prenosa lastništva).
8.3. Zamenjava razvijalca s prodajo "nedokončanega"
Poleg prenosa pravic na zemljišču morata stranki skleniti kupoprodajno pogodbo za objekt v teku. Prej je stari razvijalec formaliziral lastništvo nedokončane gradnje, kar je zahteva veljavne zakonodaje (čl. Civilnega zakonika Ruske federacije).
Primerni stroški, ki jih ima investitor v zvezi s pripravo na gradnjo in pri izvedbi gradbenih del, tvorijo knjigovodsko vrednost nedokončane gradnje. To so stroški, povezani s pridobitvijo pravice do najema zemljišča, z različnimi vrstami soglasij, najemninami zemljišč, stroški inženirskih raziskav, projektantskih del, opravljenih gradbenih in instalacijskih del itd.
Prodajno ceno stari razvijalec pripozna kot prihodek od prodaje, knjigovodska vrednost pa je vključena v stroške prodaje nepremičnine.
Prodaja nedokončane gradnje je predmet DDV ne glede na to, ali gre za stanovanjsko ali nestanovanjsko gradnjo. V tem primeru se davek na dodano vrednost, ki ga plača investitor v pripravah na gradnjo in za opravljena gradbena dela, sprejme v odbitek po ustaljenem postopku.
O čem se bo razpravljalo:če razvijalec proda nedokončano nepremičnino, naj se šteje za nepremičnino? Kako sestaviti dokumente? Ali obstajajo kakšne posebnosti pri obračunavanju davkov?
Značilnosti prodaje nedokončanih predmetov
Nedokončan objekt pripada nepremičnini (člen 1 člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije). Razvijalec ga ima pravico prodati. Ampak samo pod naslednjimi pogoji:
Na objektu so se gradbena dela ustavila (nosilec ob prodaji ne bi smel imeti veljavnih gradbenih pogodb);
Razvijalec je vpisal lastništvo nepremičnine.
Nerazvite so nepremičnine. Transakcije z njim morajo biti registrirane
Sestavite kupoprodajno pogodbo v pisni obliki. Prav tako je treba registrirati prenos lastništva na kupca. Državno dajatev plača pridobitelj nepremičnine, saj je prodajalec oproščen te obveznosti (podčlen 8.1, člen 3, člen 333.35 Davčnega zakonika Ruske federacije, pismo Ministrstva za finance z dne 16. januarja 2014 št. 03-05-06-03 / 1011).
Upoštevajte to podrobnost: pogodbena cena stavbe praviloma vključuje stroške zemljišča pod njo. Toda zakon ali sporazum lahko določa drugače (člen 2 člena 552 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pomembno je vedeti
Kupec nedokončane stavbe prejme tudi lastništvo zemljišča pod njim oziroma pravico do uporabe zemljišča pod enakimi pogoji kot prodajalec.
davek
Upoštevajte davke, povezane s prodajo: DDV, dohodnino in davek na nepremičnine.
Davek na dodano vrednost
Ali je DDV od prodaje nedokončane gradnje odvisen od tega, ali gre za stanovanjsko ali nestanovanjsko nepremičnino?
Nestanovanjski objekt. Prodajalec mora obračunati DDV po stopnji 18 odstotkov. Za izračun morate vzeti celotno prodajno vrednost predmeta brez DDV (odstavek 1 člena 154, člen 3 člena 164 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Za nedokončana sredstva je trenutek nastanka enak kot za katero koli drugo nepremičnino - to je dan prenosa predmeta na kupca na podlagi prenosnega akta ali drugega dokumenta o prenosu nepremičnine (člen 167 DDV). Kodeks Ruske federacije).
V petih koledarskih dneh od dneva prenosa predmeta mora prodajalec kupcu izdati račun (člen 3 člena 168, pododstavek 1 člena 3 člena 169 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Stanovanjski objekt. Ali je treba ob prodaji nedokončane stanovanjske stavbe obračunati DDV, je danes sporno vprašanje. Sodniki nimajo soglasja.
Položaj I. Davek je treba obračunati. Tako menijo na ministrstvu za finance. Argumenti so naslednji. Za prodajo nedokončanih stanovanjskih objektov ne velja norma o oprostitvi prodaje stanovanjskih stavb plačila DDV. Ker se nedokončana hiša ne more šteti za bivalni prostor, ker še ni primerna za bivanje (2. člen 15. člena, 2. člen 16. člena ZK RF).
Na opombo
Prodaja stanovanj je oproščena DDV (odstavek 22, odstavek 3, člen 149 Davčnega zakonika Ruske federacije)
To pomeni, da mora prodajalec obračunati DDV. In kupec ima pravico sprejeti predstavljeni davek za odbitek (dopisi z dne 13. avgusta 2015 št. 03-07-11 / 46755, z dne 12. maja 2012 št. 03-07-10 / 11). V tem primeru ima prodajalec pravico do odbitka zneska DDV na stroške gradnje, ki so mu jih predložili dobavitelji in izvajalci (člen Davčnega zakonika Ruske federacije).
Odločitve sodišč v podporo temu stališču so v tabeli.
Bodite pozorni na ta trenutek. Recimo, da je razvijalec gradil stanovanjsko stavbo za prodajo, torej je predvideval, da jo bo uporabil v operaciji, ki je oproščena DDV (prodaja stanovanj). In med gradnjo ni zahteval odbitka vstopnega DDV od stroškov gradnje.
Če se držimo stališča ministrstva za finance, potem je prodajalec pri prodaji nedokončane hiše dolžan obračunati DDV. Hkrati pa dobi pravico zahtevati odbitek zneska vstopnega davka na blago, dela, storitve, uporabljene za gradnjo hiše.
V takih primerih Ministrstvo za finance priporoča predložitev popravljenih obračunov DDV in po potrebi dohodnine (dopis z dne 13. 8. 2015 št. 03-07-11 / 46755).
Položaj II. Davka ni treba obračunati. V sodni praksi obstajajo odločitve, pri katerih se sodniki ne strinjajo z uradniki. Se pravi, arbitri sklepajo, da pravilo o izjemi v teh primerih velja in dejstvo, da gradnja ni dokončana, nima pravnega pomena.
