Če je lastnik nepremičnine ena oseba, potem težave z lastništvom, uporabo in razpolaganjem praviloma ne nastanejo. Druga stvar je, če je lastnikov več. In dobro je, če je njihovo število omejeno na 2, če pa je takšnih lastnikov 3,5 ali več? Podobne situacije nastanejo v primeru skupnega premoženja, ki je lahko skupno (brez opredelitve delnic) ali v skupni rabi (z opredelitvijo delnic). Tovrstna lastnina se lahko pojavi v različnih situacijah. To je delitev premoženja zakoncev in delitev lastninske pravice do dednih deležev ter darovanje ali prodaja lastnika katerega koli deleža v lastninski pravici itd. Rezultat je situacija, ko je več oseb lastnikov ene nepremičnine. V skladu s členom 246 Civilnega zakonika Ruske federacije se razpolaganje s premoženjem v skupni skupni lasti izvaja po dogovoru vseh njegovih udeležencev. Toda vsak od udeležencev v skupni lasti ima lastne načrte za nepremičnino, vsi jo želijo uporabljati v skladu s svojimi potrebami. V takih primerih zelo pogosto nastanejo konfliktne situacije, povezane ravno z dejstvom, da se lastniki ne morejo dogovoriti, kako natančno uporabiti stanovanje, hišo, zemljišče itd. Kako lahko rešite takšne težave in se izognete nepotrebnim konfliktom, ne da bi izgubili lastnino?
Prva stvar, ki jo morajo solastniki narediti, je, da določijo, kako bodo skupaj uporabljali nepremičnino. Z drugimi besedami, rešiti vsakdanjo stran problema skupnega lastništva. Kaj to pomeni? Treba je razumeti, da kot lastnik katerega koli deleža v lastništvu nepremičnine niste lastnik ustreznega danega deleža števila kvadratnih metrov ali katere koli sobe. Ste lastnik deleža v pravici, torej določene abstraktne vrednosti. Solastniki imajo na primer 1/2 deleža v lastništvu dvosobnega stanovanja. Toda to ne pomeni, da ima vsak od solastnikov v lasti kakšno posebno sobo ali število kvadratnih metrov. Možno je, da želi eden od lastnikov v vsaki od sob uporabiti polovico površine. In določanje vrstnega reda uporabe skupne lastnine je prvi korak k civilizirani rešitvi problema. Določitev postopka uporabe pomeni jasno razmejitev obsega pravice do uporabe solastnikov. Tako je na primer mogoče ugotoviti, da eden od lastnikov uporablja eno veliko sobo, drugi solastnik pa dve majhni sobi v trisobnem stanovanju. Tako je mogoče delno rešiti vsakdanja vprašanja, ki izhajajo iz skupnega lastništva. Kako lahko določite postopek uporabe skupne lastnine? To se naredi bodisi s podpisom sporazuma o postopku uporabe nepremičnine pri vseh solastnikih bodisi na sodišču. V primeru, da se o podpisu sporazuma ni mogoče mirno dogovoriti, se je treba zateči k sodnemu postopku. V primeru sojenja bo sodišče ob upoštevanju mnenj in interesov strank določilo, po katerem vrstnem redu bi morali solastniki uporabljati skupno premoženje. Sodba bo po začetku veljavnosti zavezujoča za stranke.
V primeru, da je sobivanje nemogoče zaradi globokih sporov ali iz drugih razlogov, morate razmisliti o prodaji lastniškega deleža in potovanju. Kateri je najboljši način za to? Bolje je, da to storite znova po dogovoru, skupaj z vsemi solastniki. Z drugimi besedami, bolje je, da delnic ne prodajate ločeno, ampak prodate stanovanje kot celoto in razdelite izkupiček. Razlog za to je dejstvo, da je delež v lastninski pravici nelikviden izdelek in na nepremičninskem trgu ni veliko povpraševanje. To okoliščino lahko ponazorimo z naslednjim primerom. Recimo, da imate 1/2 deleža v lastništvu stanovanja v vrednosti 1.000.000 rubljev. Toda to ne pomeni, da lahko ta delež prodate za polovico stroškov stanovanja, torej za 500.000 rubljev. Najverjetneje boste svoj delež prodali za največ 300.000 rubljev. Če se s solastniki dogovorite o skupni prodaji vaših delnic, boste lahko prodali stanovanje za 1.000.000 rubljev in vsak prejel 500.000 rubljev. Tako so prednosti prodaje vseh delnic hkrati nesporne. Nikakor pa v vseh primerih ni mogoče prepričati drugega solastnika, naj istočasno proda svoje delnice. Pogosto drugi lastnik zaradi različnih razlogov noče prodati. In v tem primeru morate samo prodati svoj delež. Nemogoče je prisiliti solastnika, da proda svoj delež. Kakšne subtilnosti obstajajo pri prodaji ne celotnega stanovanja, ampak deleža v njegovem lastništvu? Najprej gre za obstoj take pravne institucije, kot je prednostna pravica odkupa solastnika. Ta ustanova določa obveznost lastnika, ki prodaja svoj delež v lastništvu, da najprej ponudi ta delež v prodajo drugemu solastniku. In le če slednji noče kupiti (ali sploh ne odgovori), se lahko delež proda tretji osebi. Poleg tega mora prodajna cena tretji osebi ustrezati ponudbeni ceni drugemu solastniku. To so zahteve zakona.
Kot smo že omenili, skupnega lastništva ni mogoče deliti le, ampak je lahko tudi skupno, torej brez opredelitve delnic. Podobna situacija velja za skupno premoženje zakoncev. Rad bi povedal nekaj besed o razpolaganju s premoženjem v tem primeru. Odlaganje nepremičnin zakoncev poteka po njihovem soglasju. Če eden od zakoncev prodaja (ali kako drugače) razpolaga s stanovanjem, hišo, zemljiščem, ki sta v skupni lasti zakoncev, mora nujno predložiti notarsko overjeno soglasje drugega solastnika, to je zakonca . Poleg tega povedano velja tudi za dejanja zakoncev, ki so se zgodila po prenehanju zakonske zveze. Opozoriti je treba, da lahko skupno premoženje zakoncev spremeni status v skupno lastništvo s postopkom delitve skupno pridobljenega premoženja. Potem se bo vse zgoraj navedeno o lastnostih skupnega lastništva nanašalo na to nepremičnino.
Če imate kakršna koli vprašanja, težave v zvezi z lastništvom nepremičnine, se lahko za pravno pomoč po telefonu obrnete na naš odvetniški urad.
2.1. DEFINICIJA SPLOŠNE DELENE LASTNOSTI
Skupno lastništvo je premoženje, ki je v skupni lasti z določitvijo deleža vsakega od udeležencev in pravico solastnika do prejema določenega deleža dohodka od uporabe nepremičnine, pa tudi njegove obveznosti določen delež stroškov vzdrževanja skupnega premoženja.
Delež je izražen kot ulomek ali odstotek. V skladu z odstavkom 1 čl. 245 Civilnega zakonika se šteje, da so deleži udeležencev enaki, razen če iz zakona, sporazuma ali bistva razmerij, ki so se med njimi razvila, ne izhaja drugače.
Velikost deleža se lahko spreminja iz različnih razlogov: spremembe v sestavi udeležencev, izboljšave premoženja itd.
V skladu z odstavkom 3 čl. 245 Civilnega zakonika ima udeleženec pri izboljšanju premoženja po ustaljenem postopku pravico povečati svoj delež sorazmerno s povečanjem vrednosti skupnega premoženja, če je izboljšanje neločljivo ali pridobi pravico lastništva do ločljivega izboljšanja brez povečanja njegovega deleža.
V skladu s čl. 247 GK Uresničevanje pravice do skupnega lastništva se zgodi s soglasjem vseh lastnikov. Če ni dogovora o lastništvu ali uporabi skupnega premoženja, ima vsak udeleženec pravico rešiti spor na sodišču. Če ni sporazuma o razpolaganju s skupnim premoženjem, spora ne more rešiti sodišče.
Lastnik ima pravico, da sorazmerno s svojim deležem poskrbi za svojo posest in uporabo dela skupnega premoženja, in če to ni mogoče, od drugih udeležencev zahteva ustrezno odškodnino. Pravica solastnika do deleža, ki mu je dodeljen v posest in uporabo, je last in, če je ustrezno formaliziran, je varovan pred posegi lastnikov drugih delnic.
Vsak od solastnikov ima pravico samostojno razpolagati le s svojim deležem v pravici skupnega premoženja.
Civilni zakonik Ruske federacije določa dve vrsti skupnega premoženja: deljeno in skupno (člen 2, člen 244). Skupna lastnina se imenuje skupna lastnina, kadar ima vsak od njenih udeležencev določen delež. V skupnem skupnem premoženju delnice njegovih udeležencev niso vnaprej določene; fiksne so le, če je skupno premoženje ločeno ali ločeno od njega. Posledično se skupno lastništvo pogosto imenuje nelastništvo.
Vsak udeleženec v skupni skupni lastnini in na koncu v skupni skupni lastnini - če je od nje razdeljen ali ločen - ima pravico do delnice. Vsak solastnik ima v lasti delež celotnega skupnega premoženja. Pravica vsakega solastnika ni omejena na določen del skupne stvari, ampak velja za celotno stvar. Predmet te pravice kot lastninske pravice je stvar. Posebnost skupnega premoženja je v tem, da ima več oseb lastninsko pravico do istega materialnega predmeta.
Skupno lastništvo lahko nastane iz kakršnega koli razloga, ki ga dopušča zakon ali pogodba. Zakon ne predvideva izčrpnega seznama razlogov za njegov nastanek. Po dogovoru udeležencev v skupni skupni lasti in če to ni doseženo, se lahko s sodno odločbo na njunem skupnem premoženju ustanovi skupno lastništvo: dovoljeno je prenašanje premoženja iz režima skupne skupne lastnine v režim skupno lastništvo.
Sestava udeležencev v skupnem skupnem lastništvu, ki lahko predstavljajo različne oblike in vrste lastništva, ni omejena z zakonom. Dovoljeno je skupno lastništvo ne le državljanov, ampak tudi državljanov in pravnih oseb, državljanov in države, pravnih oseb in države, drugih subjektov civilnega prava v kakršni koli kombinaciji.
Oblikovanje skupne skupne lastnine je možno le v primerih, ki jih zakon neposredno določa. Prehod iz režima skupnega lastništva na režim skupnega lastništva je spet mogoč le, če zakon to dopušča. Odnosi v skupni skupni lasti so v veliko večji meri osebno-zaupni kot odnosi v skupni skupni lasti, zato je treba krog udeležencev v skupni skupni lasti neizogibno omejiti.
V skupni lasti je pomembna kvantitativna meritev deleža. To je potrebno za razdelitev dohodka, ki ga prinaša skupno premoženje, med solastnike in nastale stroške, da bi ugotovili, kaj lahko solastnik zahteva, ko je skupno premoženje razdeljeno ali ko je od njega ločeno . Poleg tega se velikost deleža spreminja ves čas obstoja skupnega premoženja. Lahko se poveča ali zmanjša zaradi sprememb sestave udeležencev v skupnem premoženju, izboljšav skupnega premoženja in številnih drugih okoliščin, ki jih je treba upoštevati.
Deleži udeležencev v skupnem premoženju se štejejo za enake, razen če iz zakona, sporazuma ali bistva razmerij, ki so se med njimi razvila, ne izhaja drugače. Po dogovoru vseh solastnikov se lahko določi postopek določanja in menjave njihovih deležev glede na prispevek vsakega izmed njih k oblikovanju in povečanju skupnega premoženja. Če je solastnik izboljšal skupno premoženje, sta usoda izboljšav in njihov vpliv na velikost solastniškega deleža v nepremičnini odvisna od tega, ali je bil pri izvajanju izboljšav najprej upoštevan ustaljeni postopek in, drugič, ali so izboljšave neločljive ali ločljive. Če so izboljšave neločljive in je bil ob njihovem izvajanju uveljavljen postopek, potem lahko solastnik, ki je izvedel izboljšave, zahteva povečanje njegovega deleža v sorazmerju s povečanjem vrednosti skupnega premoženja. Če postopek za neločljivo izboljšanje ni bil upoštevan, potem solastnik nima pravice zahtevati povečanja svojega deleža. Kar zadeva ločljive izboljšave, le-te, razen če s sporazumom solastnikov ni določeno drugače, postanejo last tistega, ki jih je naredil. Tako uvedba takšnih izboljšav, ker so ločljive, sama po sebi ne daje pravice zahtevati povečanja deleža.
Vsebino pravice do skupne skupne lastnine tvorijo pooblastila solastnikov za lastništvo, uporabo in razpolaganje s skupnim premoženjem. Vsak solastnik ima pri uveljavljanju pravice do skupnega premoženja, ne glede na velikost svojega deleža, en glas. Uresničevanje pravice do skupnega premoženja bi moralo potekati po soglasju vseh solastnikov. Če sporazum ni dosežen, je določitev posledic nastalih nesoglasij odvisna od tega, ali se nanašajo na izvajanje pooblastil za lastništvo in uporabo skupnega premoženja ali pooblastila za razpolaganje. Če se solastnika nista dogovorila o lastništvu in uporabi skupnega premoženja, se lahko vsak od njih, vsaj še v ednini, obrne na sodišče. Osnove in metode delitve in ločevanja so različne. Delitev in delitev se lahko izvedeta tako po soglasju solastnikov kot po odločitvi sodišča. Do ločitve deleža od skupnega premoženja pride na zahtevo ne le dodeljenega solastnika, ampak tudi upnikov za izvršbo izvršbe na dolžnikovo premoženje. Delitev in delitev, če to dovoljuje zakon in je mogoča brez nesorazmerne škode na premoženju, se izvede z delitvijo stvarnega deleža. Če delitev v naravi ni mogoča, dodeljeni solastnik prejme denarno ali drugo nadomestilo. Do poravnave med solastniki pride tudi takrat, ko premoženja v naravi ni mogoče dodeliti v skladu z velikostjo deleža vsakega izmed njih. Delitev skupnega premoženja in ločitev od njega morata potekati sorazmerno z deleži v lasti solastnikov.
V skladu z načelom medsebojnega soglasja, ki je potrebno pri uveljavljanju pravice do razpolaganja s skupnim premoženjem, je preostalim solastnikom dovoljeno izplačilo kakršnega koli nadomestila njegovemu udeležencu namesto delitve v naravi njegovo privolitev. Hkrati pa je v odstopanju od tega pravila določeno, da kadar je delež solastnika zanemarljiv, ga po naravi ni mogoče ločiti in solastnik nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, lahko sodišče , tudi če ni njegove privolitve, zavezujejo druge udeležence v skupnem premoženju, da mu izplačajo odškodnino. S prejemom odškodnine od lastnika izgubi pravico do deleža v skupnem premoženju (4. in 5. člen 252. člena Civilnega zakonika).
2.2. ODSTRANJEVANJE DELENE LASTNINE
Za odgovor na vprašanje, kako se razpolaga s skupnim premoženjem, se je treba najprej seznaniti s pojmom skupnega lastništva. Torej, če je nepremičnina v lasti dveh ali več oseb, jim pripada na podlagi skupnega lastništva (člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije), medtem ko se lahko določi delež vsakega lastnika (v skupni lasti) oz. ni določeno (skupno lastništvo).
Odtujitev premoženja v skupni skupni lasti poteka po dogovoru vseh njegovih udeležencev. To pomeni, da lahko lastnik razpolaga s svojim deležem v nepremičnini ob upoštevanju naslednjega pravila: pri prodaji deleža v skupni lasti tujcu imajo drugi udeleženci v skupni lasti prednostno pravico odkupa prodanega deleža po ceni za katere se prodaja in pod enakimi pogoji, razen prodaje primerov na javni dražbi (člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije). Tako je prodajalec delnice dolžan pisno obvestiti ostale udeležence v skupnem lastništvu o nameri prodaje svojega deleža zunanji stranki z navedbo cene in drugih pogojev, pod katerimi jo prodaja. In šele, ko drugi udeleženci v skupni lasti zavrnejo nakup lastniškega deleža (za nepremičnine v enem mesecu in za premičnine v desetih dneh od datuma obvestila), ima prodajalec pravico prodati svoj delež kateri koli osebi .
Hkrati se lahko udeleženec v skupnem lastništvu (premoženje razdeli na delnice) zastavi svoj delež v pravici do skupnega premoženja brez soglasja drugih lastnikov. V primeru rubeža na delnico v skupnem premoženju se ohranijo interesi preostalih lastnikov. prodanega deleža. In le če preostali udeleženci v skupnem premoženju nočejo pridobiti dolžnikovega deleža, ima upnik pravico zahtevati na sodišču izvršbo v zvezi z deležem dolžnika v skupni lastnini s prodajo tega deleža po javno dražbo.
V skladu s čl. 245 Civilnega zakonika Ruske federacije, če deležev udeležencev v skupni skupni lasti ni mogoče določiti na podlagi zakona in niso določeni s soglasjem vseh njegovih udeležencev, se deleži štejejo za enake. Udeleženci v skupnem lastništvu lahko po dogovoru ugotovijo, kako se bo velikost njihovega deleža spremenila, če bo vsak prispeval k izobraževanju in povečanju skupnega premoženja.
Udeleženec skupnega premoženja, ki je na lastne stroške v skladu z ustaljenim postopkom uporabe skupnega premoženja neločljivo izboljšal to pravico, ima pravico do ustreznega povečanja svojega deleža v pravici do skupnega premoženja.
Ločene izboljšave skupnega premoženja, razen če s sporazumom udeležencev v skupnem skupnem premoženju ni določeno drugače, postanejo last udeleženca, ki jih je naredil.
Odtujitev premoženja v skupni skupni lasti poteka po dogovoru vseh njegovih udeležencev. Vsak udeleženec skupnega premoženja je dolžan sodelovati pri plačilu davkov, taks in drugih plačil za skupno premoženje, sorazmerno s svojim deležem, pa tudi pri stroških njegovega vzdrževanja in ohranjanja.
Vendar ima udeleženec v skupni skupni lastnini pravico po lastni presoji prodati, podariti, zapustiti, zastaviti svoj delež ali z njim razpolagati na drug način. Če udeleženec v skupni lasti proda svoj delež zunanjemu podjetju, je dolžan upoštevati prednostno pravico nakupa drugih udeležencev in jih obvestiti o prihajajoči prodaji (člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Kadar je delnica prodana v nasprotju s prednostno pravico do nakupa, ima vsak drug udeleženec v lastništvu delnice pravico, da v treh mesecih na sodišču zahteva prenos pravic in obveznosti kupca nanj.
Kako lahko oddate stanovanje v skupno lastništvo?
Lastnik lahko svoj delež odda v najem le s soglasjem vseh solastnikov in le, če je ta delež dodeljen in predstavlja izolirano sobo, torej celo sobo. Če se stanovanje prenese na pravno osebo, lahko ta stanovanjski prostor uporablja le za bivanje državljanov.
Gradivo je bilo pripravljeno ob sodelovanju zvezne notarske zbornice, odvetnice odvetniške pisarne"Leontiev & Partners"Tamaz Mstoyana, Direktor Centra za razvoj urbanega gospodarstva GASIS Konstantin Šiška, vodja urada"V Novogireevu" "Mreža pisarn Miel-Real Estate"Yulia Antyasova, vodilna pravna svetovalka pravne službe"Inkom-Nepremičnine"Olga Kladkova.
Če eden od lastnikov noče plačati stanovanjskih in komunalnih storitev, kaj pa drugi lastniki?
Če dogovor med lastniki ni dosežen, imajo pravico, da se obrnejo na sodišče, ki mora določiti postopek plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev sorazmerno z lastniškimi deleži vsakega od lastnikov.
Po kakšnem načelu solastniki plačujejo mesečne račune za komunalne storitve - vse ločeno ali vse naenkrat?
Udeleženci v skupni lasti so dolžni sorazmerno s svojim deležem sodelovati pri plačilu davkov, pristojbin in plačil za stanovanjske in komunalne storitve. Sami lahko določijo, kdo koliko plača, in če do tega ne pride, po postopku, ki ga določi sodišče.
Ali je mogoče prisiliti enega od lastnikov, da proda svoj delež?
Nemogoče je prisiliti enega od solastnikov, da svoj delež proda tretji osebi.
Možnost prisilnega izplačila denarnega nadomestila za njegov delež je s sodno odločbo dopustna, če so hkrati prisotni naslednji pogoji: delež solastnika je zanemarljiv, ga ni mogoče dejansko dodeliti, solastnik nima pomembnega interesa za uporabo skupno premoženje. V skladu z odstavkom 4 člena 252 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko v takih primerih sodišče, tudi če ni soglasja tega lastnika, druge udeležence v skupnem lastništvu zaveže, da mu izplačajo odškodnino. Takih sodnih primerov je veliko. Lastnik večjega deleža praviloma odkupi manjšega. Nato se na sodišču izvede strokovna ocena tržne vrednosti delnice.
Če torej na primer govorimo o drobnih delnicah, recimo 1/100, potem ima vaš solastnik dobesedno nekaj kvadratnih centimetrov, se lahko obrnete na sodišče z zahtevo za odkup te mikro-delnice. In potem ga lahko sodišče zaveže k prodaji tega deleža.
Kako lahko prodate celotno stanovanje, če je v skupni lasti?
Za take transakcije je vzpostavljen obvezen notarski obrazec. Recimo, da so trije solastniki stanovanja, od katerih je vsak pripravljen prodati svojo 1/3. Obstaja tudi tretja oseba, ki želi kupiti celotno stanovanje. Vse stranke v poslu se morajo pojaviti pred notarjem. Zahteval bo dokumente, potrebne za transakcijo, tudi iz Enotnega državnega registra nepremičnin (USRN), poskrbel, da so vsi solastniki pristojni, da ni napake volje itd. Če se lastniki delnic hkrati obrnejo na notarja, potem v tem primeru notar ne bo zahteval dokumentov, ki potrjujejo medsebojno obveščanje solastnikov o njihovi nameri prodaje svojih delnic. V tem primeru se lahko pogodba o prodaji stanovanja vseh solastnikov na njihovo zahtevo sklene v obliki enotnega dokumenta. Če se solastniki ne obrnejo skupaj na notarja, ampak v različnih obdobjih, bo notar zahteval potrditev, da so bili vsi lastniki stanovanj obveščeni, da želi solastnik svoj delež prodati.
Ob sklenitvi prodajne pogodbe (DCT) so v njem poimensko navedeni vsi prodajalci - solastniki. Če okoliščine to zahtevajo (na primer, solastniki so med seboj tuji ali so v sporu), potem denarna politika predpisuje, koliko vsak od njih prejme pri sklenitvi posla. Če so solastniki na primer zakonca, ki sta v normalnih razmerjih, potem zneski morda niso predpisani.
Ali transakcija za prodajo delnice zahteva notarsko overitev?
Odtujitev delnic stanovanja v skupni lasti za vse vrste transakcij (nakup in prodaja, menjava, darovanje) je predmet obveznega notarskega overjanja. To je potrebno za preprečitev primerov racije v stanovanju.
Glavna stvar, ki jo notar preveri, je, ali je bila upoštevana prednostna pravica odkupa drugih solastnikov stanovanja, če gre za kupoprodajni posel.
Notar lahko sam obvesti lastnika, če lastnik delnice iz nekega razloga tega ni pripravljen storiti osebno. Najbolj nesporno je po mnenju zvezne notarske zbornice pošiljanje obvestila s priporočenim telegramom po pošti z zahtevo po pošti, da vam izročijo kopijo telegrama, poslanega solastniku. Potem se bo videlo, kdaj in kakšno vsebino ste poslali telegram. To bo dokaz, da ste solastnike obvestili o svoji nameri prodaje svojega deleža.
Prav tako bo notar preveril, ali obstajajo še drugi prosilci za "kos" stanovanja, ali je lastnik poslovno sposoben, ali je v stečaju, ali je njegov potni list veljaven.
Tarifa za potrjevanje transakcije bo 0,5% njenega zneska, vendar ne več kot 20 tisoč rubljev.
Kako prijaviti nove najemnike v stanovanje, če je v skupni lasti?
Lastnik deleža v stanovanju ima pravico, da se vanj vpiše brez soglasja drugih solastnikov, vendar pa bo za registracijo lastnika deleža tretjih oseb v stanovanju potrebno soglasje drugih skupnih solastnikov, z izjemo registracije mladoletnih otrok solastnikov (člen 20 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Kako lahko eden od več lastnikov stanovanj od drugih odkupi svoje delnice?
Eden od solastnikov stanovanja lahko po sklenitvi dogovora odkupi delnice drugih lastnikov ali v določenih okoliščinah prisilno odkupi delnice.
Torej, če je delež lastnika glede na velikost delnic drugih solastnikov pomemben (to je največji delež v primerjavi z deleži drugih), potem lahko solastnik na sodišču, posledično priznajo, da so deleži zunajzakonskih prebivalcev nepomembni in jih odkupijo. Odkup je možen le, če so hkrati prisotni vsi trije pogoji: delež solastnika je zanemarljiv, tega deleža ni mogoče resnično dodeliti, lastnik nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja (člen 252 Civilnega zakonika Ruska federacija).
Vprašanje prisilnega odkupa praviloma rešujejo sodišča v primerih dodelitve delnice v naravi. V tem primeru, ne glede na to, ali je delež zanemarljiv ali ne, sodišče v vsakem konkretnem primeru odloči ob upoštevanju vseh okoliščin primera. Sodišče lahko na primer upošteva naslednje okoliščine: potrebo po uporabi tega premoženja zaradi starosti, zdravstvenega stanja, poklicne dejavnosti, prisotnosti otrok, drugih družinskih članov, vključno z invalidi itd.
Če želi eden od lastnikov stanovanja prodati svoj delež, mu lahko drugi solastniki to prepovejo?
Lastnik delnice ima pravico razpolagati s svojim deležem po lastni presoji, drugi solastniki pa nimajo pravice posegati vanj. Vendar zakon določa nekatere značilnosti razpolaganja lastnika svojega deleža. Na primer, pri prodaji delnice mora njen lastnik najprej pisno ponuditi, da odkupi svoj delež drugim lastnikom. Lastniki se morajo v enem mesecu bodisi strinjati z nakupom delnice bodisi zavrniti. Če se solastnik stanovanja ni odzval na vašo ponudbo o prodaji deleža v lastništvu stanovanja ali ga zavrnil, potem imate pravico prodati svoj delež v stanovanju kateri koli nepooblaščeni osebi po ceni in pod pogoji, ki ste jih navedli v pismu solastniku stanovanja. ... Cena novega kupca ne more biti nižja od cene, ki je bila ponujena solastniku.
Pod kakšnimi pogoji lahko ločite delnice v naravi?
Udeleženec v skupni lasti ima pravico zahtevati ločitev svojega deleža od skupnega premoženja (člen 252 Civilnega zakonika). Na primer, dodelitev stvarnega deleža v stanovanjski zgradbi je dovoljena le, če je mogoče urediti bivalni prostor, ki je popolnoma izoliran od preostale hiše, torej z belilnim vhodom in neodvisnimi komunikacijami. Dodelitev stvarnega deleža je možna tako po dogovoru solastnikov kot na sodišču, če do tega ni prišlo.
Pomembno je upoštevati, da je dodelitev v naravi prepovedana, če je njeno izvajanje nemogoče, ne da bi povzročila nesorazmerno škodo na premoženju, ki je v skupni lasti (na primer nezmožnost uporabe premoženja po predvidenem namenu, znatno poslabšanje njegovega tehničnega stanje ali zmanjšanje materialne vrednosti). Če delnice v naravi ni mogoče dodeliti, ima sodišče na zahtevo nastajajočega lastnika pravico, da druge udeležence v skupnem lastništvu zaveže, da mu izplačajo denarno odškodnino. Ko je prejel takšno nadomestilo, lastnik izgubi pravico do svojega deleža.
Živeti v svojem stanovanju ali svoji hiši, si tega želeti in si prizadevati za dosego - vse to je za nas norma, naravni red stvari. Redkokdo se spomni, da smo bili do nedavnega vsi samo delodajalci. In čeprav je bilo stanovanje v sovjetskih časih zaznano kot njegovo, v resnici ni bilo tako.
Koncept zasebnega lastništva stanovanj se je ruskim državljanom vrnil v življenje šele leta 1990 - od sprejetja zakonov o lastnini v ZSSR in RSFSR. Od leta 1991 se je delež zasebne lastnine v stanovanjskem skladu zaradi začetka privatizacije začel hitro povečevati. Pred tem so bile vse stanovanjske nepremičnine v lasti države. Pojav zasebnega lastništva stanovanj je zahteval spremembe zakonodaje in vzpostavitev mehanizmov za urejanje stanovanjskih razmerij.
Zasebna lastnina je ena od oblik lastništva, kar pomeni absolutno, zakonsko zaščiteno pravico določene osebe do določene lastnine.
Za zasebno lastnino v stanovanjih se štejejo nepremičnine v stanovanjskem sektorju, ki so v lasti državljanov in pravnih oseb. V skladu z rusko zakonodajo zasebno lastništvo nepremičnine ni omejeno po velikosti, vrednosti in količini, zavarovano je s pravico do imunitete in je predmet obvezne registracije pri uradu zvezne službe za registracijo.
Zasebna lastnina je lahko individualna (v lasti ene osebe) in skupna. Skupno lastništvo nastane, ko dve ali več oseb prevzame lastništvo nad enim nerazdeljenim stanovanjem. Večina nekdanjih državnih in občinskih stanovanj je v skupni lasti državljanov, ki tam živijo; pogosto stanovanja podeduje več oseb; primeri skupnega nakupa stanovanj so zelo razširjeni.
Državljani Ruske federacije imajo pravico do nakupa stanovanj v zasebni lasti:
Nakup ali prodaja stanovanja mora biti zavarovana s kupoprodajno pogodbo. Po pogodbi o prodaji nepremičnine se prodajalec zavezuje, da jo bo prenesel v last kupca. Oblika sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnine je le pisna. Pogodbo podpišeta stranki in je predmet državne registracije, od trenutka, ko se šteje, da je pogodba začela veljati. V pogodbi o prodaji nepremičnine mora biti določena cena prodajnega predmeta.
V pogodbi o prodaji nepremičnine je treba navesti podatke, ki vam omogočajo, da po pogodbi vsekakor določite nepremičnine, ki jih želite prenesti na kupca. Ker v pogodbi teh podatkov ni, se šteje, da se stranki nista dogovorili o pogoju glede nepremičnine za prenos, ustrezna pogodba pa se ne šteje za sklenjeno.
Prenos nepremičnine s strani prodajalca in njen prevzem s strani kupca spremljata prenosni dokument (običajno prenosni list), ki ga podpišeta stranki. Če nepremičnina po sprejetju s strani kupca ne ustreza pogojem kupoprodajne pogodbe, je prodajalec odgovoren za nepravilno izvajanje pogodbe.
Privatizacija je proces denacionalizacije lastnine. Privatizacija stanovanj pomeni brezplačen prenos državljanom stanovanjskih prostorov v državnem in občinskem stanovanjskem skladu (oddelek I zakona Ruske federacije "O privatizaciji ..."). Vsak državljan ima pravico enkrat pridobiti lastništvo po vrstnem redu privatizacije stanovanjskih prostorov v državnem in občinskem stanovanjskem skladu za družbeno rabo.
Izjema so mladoletni, ki so postali lastniki zasedenega stanovanja po vrstnem redu njegove privatizacije. Ta kategorija državljanov si po polnoletnosti pridržuje pravico do enkratne brezplačne privatizacije stanovanjskih prostorov v hišah državnega in občinskega stanovanjskega sklada.
Med privatizacijo se stanovanjski prostori ne smejo prenesti v last vseh, ampak nekaterih oseb, ki v njem bivajo v skladu s sporazumom, sklenjenim med njima. Lastniki privatizirane stanovanjske stavbe ali stanovanja imajo pravico po lastni presoji lastiti, uporabljati in razpolagati z njimi: prodati, zapustiti, dati v zakup, opraviti druge posle, ki niso v nasprotju z zakonodajo.
Obstajajo 4 glavne oblike izvajanja privatizacije:
V Ruski federaciji se je brezplačna privatizacija stanovanj začela leta 1991 in se bo končala 1. marca 2013.
Skupno lastništvo je skupno lastništvo brez opredelitve delnic. Obstoj skupnega lastništva je razložen s prisotnostjo tesnih osebnih vezi med njegovimi udeleženci. Treba je opozoriti, da skupno lastništvo stanovanja nastane le v posebnih primerih (člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije) - med privatizacijo in ob pridobitvi stanovanja s strani zakoncev. V drugih primerih je skupno lastništvo mogoče le deliti.
V primeru skupnega skupnega lastništva imajo udeleženci delnice, vendar njihova velikost v skupnem premoženju ni opredeljena in je priznana kot enaka. To se šteje za stanovanje zakoncev, pridobljeno v zakonu s skupnimi sredstvi, če v zakonski zvezi ni drugih znakov (člen 256 Civilnega zakonika Ruske federacije). V primeru delitve ali dedovanja premoženja je treba delnice deliti. Če želi eden od lastnikov prodati, podariti ali zamenjati svoj del skupnega premoženja, se stanovanje prenese v delno last.
Odtujitev premoženja (in / ali določitev deležev) v skupni lasti se izvaja po dogovoru vseh njegovih udeležencev (člen 253 Civilnega zakonika Ruske federacije). Ko lastniki sprejmejo ustrezno odločitev (ali če sporazum ni dosežen - s sodno odločbo), se lahko skupno lastništvo teh oseb ustanovi na skupnem premoženju.
Po dodelitvi delnice ima lastnik pravico razpolagati s svojimi delnicami, hkrati pa mora upoštevati interese drugih lastnikov - njihovo pravico do prednostnega nakupa (več o tem kasneje).
Če delitev v naravi iz skupnega lastništva ni mogoča (na primer v enosobnem stanovanju), ima nastajajoči lastnik pravico, da mu izplača vrednost svojega deleža (s soglasjem ali na sodišču odločbo) drugih udeležencev v skupni lasti v obliki denarne vsote ali drugega nadomestila (člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Deljeno lastništvo pomeni, da ima vsak lastnik vnaprej določen lastniški delež. V skladu s členom 245 Civilnega zakonika Ruske federacije se lahko s soglasjem vseh udeležencev v skupni lasti določi postopek določanja in menjave deležev glede na prispevek vsakega posameznika k izobraževanju in povečanje skupnega premoženja.
Posest in uporaba bivalnih prostorov v skupni lasti poteka po dogovoru vseh solastnikov. Če takega sporazuma ni, jih ugotovi sodišče. Ko se stranki dogovorita, je možno ločeno uporabljati bivalne prostore, ne glede na velikost njihovega deleža v skupnem premoženju.
Delnice so idealne in resnične. Dejanski delež ustreza določenemu predmetu. Njegova dodelitev zahteva tehnično zmožnost delitve ne samo stanovanjskih, ampak tudi nestanovanjskih prostorov, pa tudi ločen vhod. Zato je možna dodelitev dejanskega deleža v zasebni hiši, ne pa tudi v stanovanju v stanovanjski hiši. V praksi se delnice določijo v idealnih pogojih. Ni povezan z nobeno resnično sobo ali delom stanovanja.
Pogosto se izkaže, da delnic v resnici ni mogoče razdeliti zaradi neskladja med dejanskimi in idealnimi delnicami. V zvezi s tem se pojavljajo številne težave - kako razdeliti dohodek iz takega premoženja, kako dodeliti delnice ob prejemu dediščine itd.
V primeru podaritve svojega deleža nekomu njegov lastnik ni dolžan pridobiti soglasja drugih udeležencev v skupni lastnini.
Če eden od udeležencev proda delnico v nepremičnini, jo imajo drugi udeleženci v skupni lastnini pravico predkupiti po ceni in pod pogoji njene prodaje (razen za prodajo na javnem trgu). dražba). Prodajalec delnice je dolžan ostale udeležence v lastništvu delnice pisno obvestiti o nameri in pogojih prodaje svojega deleža. Preklic ali nakup delnice je treba zaključiti v enem mesecu. Če lastnik svoj delež proda enemu od solastnikov, ostalih ni dolžan obvestiti.
V primeru kršitve prednostne pravice do nakupa ima vsak udeleženec v skupnem lastništvu v treh mesecih pravico zahtevati na sodišču prenos kupčevih pravic in obveznosti (člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije) . Če sodišče obravnava spor o razveljavitvi pogodbe o prodaji stanovanjske nepremičnine s strani enega od udeležencev v skupni lasti, mora ugotoviti, ali so predkupno pravico spoštovali tako prodajalec kot drugi lastniki tega premoženja.
Pogosto kršitelji niso prodajalci delnic, ampak lastniki drugih delnic v nepremičnini. Prodajalcu poskušajo ustvariti različne težave, prodaja deleža v nepremičnini pa se spremeni v težavo. Da ne bi prejeli obvestila o prodaji, drugi udeleženci ne odprejo vrat, se skrijejo, zažgejo nabiralnike. V tem primeru lahko uporabite pomoč notarja. Posebna situacija nastane, če je eden od lastnikov otrok. V tem primeru se obvestilo pošlje njegovim staršem. Včasih je treba pridobiti soglasje organov skrbništva.
Premoženje zakoncev se šteje za skupno, če je bilo pridobljeno med zakonsko zvezo s skupnimi sredstvi. Skladno s tem, če eden od zakoncev privatizira stanovanje, v katerem drugi zakonec ni registriran, se takšno premoženje ne prizna kot skupno pridobljeno, saj je bilo pridobljeno brezplačno.
Če eden od zakoncev pridobi premoženje od tretje osebe, tudi drugi zakonec pridobi lastništvo na tem stanovanju. V tem primeru je podlaga za nastanek lastništva prvega zakonca sklenjena kupoprodajna pogodba (menjava). Za drugega zakonca bo takšna podlaga navedba zakona o skupnem lastništvu zakoncev na premoženju, pridobljenem v zakonu (1. člen 34. člena družinskega zakonika).
Zakonca ob nakupu zadružnega stanovanja prejmeta pravico do skupnega skupnega lastništva, če se delniški prispevek za stanovanje v celoti plača na račun njihovega skupnega skupnega premoženja. Pravica do skupnega lastništva nastane za zakonca, ne glede na to, kdo je član ZHK (ZhSK), pa tudi za nadaljnji razpad zakonske zveze med njima.
Lastnina katerega od zakoncev, pridobljena pred poroko, je njegova osebna last. Enako velja za premoženje, prejeto med poroko po dediščini ali kot darilo. Izterjava obveznosti enega od zakoncev je lahko usmerjena samo na njegovo lastnino in na njegov delež v skupnem premoženju (člen 256 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Delitev stanovanj, pridobljenih v skupno lastništvo, se lahko izvede tako v zakonski zvezi kot v treh letih po njenem prenehanju. Sodišče ga lahko izvrši na zahtevo enega od zakoncev, pa tudi na zahtevo njegovih upnikov. Delitev premoženja se lahko izvede brez ločitve. Razlogi za to so lahko zelo različni - dedovanje, plačilo osebnih dolgov, potratnost, dejanska prekinitev družinskih razmerij.
Zakonca neodvisno določata deleža v skupni lasti in delitev premoženja. Če takšne odločitve ne morejo sprejeti, se zadeva posreduje sodišču. V tem primeru sodišče določi, katero premoženje je treba prenesti na vsakega od zakoncev. Deleži zakoncev se štejejo za enake, razen če v sporazumu med zakoncema ni drugače določeno. Sodišče pa lahko odstopa od načela enakosti deležev. Razlogi so lahko interesi mladoletnih otrok, pa tudi primeri, ko je eden od zakoncev porabil skupno premoženje v škodo družinskih interesov.
In predpostavlja, da ima lastnik neovirane pravice posest , uporaba in naročila njihovo premoženje ( v tem primeru - stanovanje). Pod pogojem, da dejanja lastnika ne kršijo zakona in pravic drugih ljudi.
Dejstvo, da ima nekdo lastništvo stanovanja je elektronski zapis in potrditev tega dejstva je izvleček iz tega registra ali papir.
Na lastništvo se lahko naloži, kar lastniku stanovanja prepoveduje določena dejanja s svojim premoženjem. Še posebej, obremenitev je .
Stanovanje se lahko nahaja v lastnine tako ena oseba kot lastnine več ljudi.
Če je z lastnino enega vse bolj ali manj jasno - posameznik, potem lahko z lastnino več oseb obstajajo možnosti: lahko skupni sklep ali skupni delež(Odpre se v novem zavihku. "> Člen 244 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Vrsta nepremičnine določeno v Lastniški list za stanovanje, pa tudi c. Od vrsta lastništva stanovanja pravice in možnosti njegovih lastnikov so odvisne od vrstnega reda tega stanovanja.
To je v primeru, ko je stanovanje v izključni lasti ene osebe. On ji tudi ukaže. Naveden je v Lastniški list ali v Izjava USRN do stanovanja.
Res je, da to ne izključuje prisotnosti drugih pravic ( Na primer,) pri ( člani njegove družine, na primer). Takšni liki niso povezani z lastnino in ne vplivajo na odtujitev nepremičnine, ampak dejansko ustvarjajo obremenitev ( v obliki njihove pravice do prebivanja) pri prodaji stanovanja.
To je primer, ko je stanovanje hkrati v lasti dveh ali več oseb in je njihov delež lastništva skupno premoženje niso opredeljeni in veljajo za enake, z drugimi besedami je - skupno premoženje brez opredelitve delnic.
Nato so na seznamu vsi lastniki Lastniški list / Izjava USRN v stanovanje in imajo enake pravice do posest , uporaba in dispozicijo to stanovanje (odpre se v novem zavihku. "> člen 253 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pri prodaji stanovanja vsi njegovi lastniki delujejo skupaj, delujejo kot en lastnik, kot ena sama stranka, denar, prejet s prodajo, pa je treba med seboj enakomerno razdeliti.
Naslov za stanovanje na skupno lastništvo izdala ( natančneje, izšel je do julija 2016) vsakemu lastniku posebej. Ta lastnik je naveden na sprednji strani Naslov... Na drugi strani Naslov navedeni so drugi udeleženci deljeno lastništvo (z navedbo njihovega deleža v desnici).
Vzorec potrdila o upravičenosti (v skupni lasti):
Lahko se pojavi pri kateri koli vrsti lastništva stanovanja ( privatizacija, dedovanje, nakup itd.), če je bilo stanovanje ob nakupu razdeljeno na deleže ( idealno ali resnično) in prenesena v last "po delih".
Na primer, družina lahko in v pogodbi navede, da je stanovanje kupljeno v enakih deležih za moža, ženo in otroka.
Lahko nastane tudi iz skupno lastništvo- na podlagi ločene notarske pogodbe med lastniki, zakonske pogodbe med zakoncema ali na podlagi odločbe sodišča.
Delničar ( tako idealno kot resnično) v skupno lastništvo stanovanja lahko z njim razpolaga po lastni presoji: proda, podari, zapušča itd. (Odpre se v novem zavihku. "> Člen 246 Civilnega zakonika Ruske federacije.) Toda v primeru prodaje morajo ta delež upoštevati drugi lastniki ( lastniki preostalih delnic).
"TAJNINE REALTORJA":
Za postopek organiziranja prodaje in nakupa stanovanja glejte interaktivni zemljevid. Odpre se v pojavnem oknu. "> NAVODILA PO KORAKU (se odpre v pojavnem oknu).
