Za nakup ali prodajo nepremičnine brez posebnih težav in težav je treba sestaviti ustrezno pogodbo, ki je nepogrešljiva. Pomembno je omeniti, da je treba strogo upoštevati vse zakonske pogoje, potem se transakcija lahko šteje za zaključeno.
Bistvo takšnega postopka je v tem, da prodajalec nepremičnino prenese v last kupca, ta pa mora prispevati določeno vsoto denarja.
Običajno je, da se pogodba sestavi pisno, seveda na samem koncu mora biti podpisan. V primeru, da ne govorimo o velikem znesku, potem notarska overitev sploh ni potrebna.
Dokument je sestavljen po določenem vzorcu:
Če želita stranki prvič skleniti sporazum, boste morali natančno prebrati vse njegove podrobnosti. Rad bi izpostavil obvezne pogoje pogodbe, ki jih ne smemo pozabiti.
Običajno je tukaj vključiti:
Seveda so to najpomembnejše točke, zato ne pozabite nanje ob podpisu pogodbe. Le tako se je mogoče izogniti nastanku spornih in težkih situacij, kar se v praksi dogaja vse pogosteje.
Pred kratkim je bila pogodba te vrste predmet državne registracije in se je štelo, da je zaključena šele od trenutka takšne registracije. Toda danes se je vse spremenilo, zato pri sklepanju takšnih sporazumov morate vedeti, da jih ni treba registrirati.
Ko se začne dejanski prenos nepremičnine, morata stranki podpisati prenosni akt.
Poleg vsega povedanega ni mogoče le dodati, če vsi ti pogoji niso navedeni v pogodbi, potem je ni mogoče šteti za sklenjeno, veljavno. Zato se posvetujte s strokovnjaki na tem področju ali pa sami razumete vsako klavzulo pogodbe. Toda v vsakem primeru je vredno to storiti, da se boste v prihodnosti izognili nepotrebnim težavam.
Namen predpogodbe je konsolidacija obveznosti strank v poslu v prihodnosti. Treba je razumeti, da je treba glavno pogodbo sestaviti čim prej.
V zvezi s predpogodbo lahko predvideva, da kupec da predujma prodajalcu. To pa je jamstvo za sklenitev glavne pogodbe v prihodnosti. Upoštevajte, da je plačilo akontacije pomemben pogoj.
Pred sklenitvijo predhodnega dogovora morajo stranke v poslu razumeti resnost tega postopka. Konec koncev, če naredite najmanjše napake, so lahko v prihodnosti predrage. Zato morate poskušati upoštevati vsa priporočila izkušenih odvetnikov in upoštevati pogoje pogodbe.
Predpogodba mora vsebovati pomembne točke, kot so:
Poleg tega se morajo kupci zavedati, da bo predujem vrnjen šele, ko glavna pogodba ni sklenjena po krivdi prodajalca. Seveda, če je bil tak razlog nezakonita dejanja s strani kupca, se predplačilo sploh ne vrača.
Obrazec dokumenta »Pogodba o kupoprodaji nepremičnine« se nanaša na rubriko »Kupno-prodajna pogodba, pogodba«. Shranite povezavo do dokumenta na družbenih omrežjih ali jo prenesite na svoj računalnik.
POGODBA
nakup in prodaja nepremičnin
_________________ "____" _________________ ____
______________________________________________________________________________,
(ime podjetja)
v nadaljnjem besedilu "prodajalec", ki ga zastopa ________________________________________________________________,
deluje na podlagi _____________________________________________________,
in ________________________________________________________________________________,
(ime podjetja)
v nadaljnjem besedilu "kupec", ki ga zastopa _______________________________________,
(priimek, začetnice, položaj)
deluje na podlagi ________________________________________________,
(listina, pravilnik, pooblastilo)
so sklenili to pogodbo, kot sledi:
1. PREDMET POGODBE
1.1. V skladu s pogoji te pogodbe prodajalec proda, kupec pa kupi nepremičnino s skupno površino ______________ m2. m v naslednji sestavi: _____________________.
Navedena nepremičnina se nahaja na naslovu: __________________________________________________________________.
Nepremičnine se nahajajo na zemljiškem zemljišču ______ ha, katerega neomejena raba se izvaja na podlagi Potrdila o pravici neomejene (trajne) uporabe zemljišča št. ____ z dne »___« _______________ ___, izdanega s. uprava ____________________ okrožja __________________ regija.
1.2. Prostori pripadajo prodajalcu po lastninski pravici, kar potrjuje Pogodba z dne »___« _________________ ____, sklenjena med _________________ in __________________, vpisana pri Medregijskem ____________________________ Uradu za tehnično inventarizacijo "___" __________________ ____ v registru pod št. __________ (kartoteka potnega lista št. _____________).
1.3. Prodajalec jamči, da pred sklenitvijo te pogodbe, navedene v klavzulah. 1.1—1.3 stavba ni prodana nikomur drugemu, ni pod hipoteko, ni sporna, v aretaciji in prepovedi ter brez kakršnih koli pravic tretjih oseb.
2. CENA IN POSTOPEK PLAČILA
2.1. Cena, ki jo Kupec plača prodajalcu za kupljeno nepremičnino, navedeno v točki 1.1 te pogodbe, je __________________________________________ rubljev.
(Suma v kurzivu)
Navedena cena je določena s sporazumom strank te pogodbe, je dokončna in je ni mogoče spreminjati.
2.2. Prodajalec nosi vse stroške, povezane z izvajanjem te pogodbe, v skladu z veljavno zakonodajo. Ti stroški niso vključeni v znesek, določen v točki 2.1 te pogodbe, in se plačajo po potrebi in pravočasno.
3.1. Ta pogodba začne veljati z dnem registracije pri Uradu za tehnično inventuro in velja, dokler pogodbeni stranki v celoti ne izpolnita svojih obveznosti po njej.
4. PRENOS LASTNINE
4.1. Prodajalec je dolžan v roku _______________________________________________ od trenutka
(z besedami)
s podpisom in registracijo te pogodbe v biroju tehnične inventure se nepremičnine iz točke 1.1 prenesejo na kupca v skladu s prevzemnim listom.
4.2. Potrdilo o prevzemu osnovnih sredstev podpišejo pooblaščeni zastopniki strank.
5. USTANOVITEV LASTNIŠTVA
5.1. Lastnina nepremičnine, ki je predmet te pogodbe in je določena v točki 1.1, nastane pri kupcu od trenutka, ko je pogodba registrirana pri uradu za tehnično inventarizacijo.
5.2. Tveganje naključne izgube ali poškodovanja lastnine do trenutka, določenega v točki 5.1 te pogodbe
narečju, je pri Prodajalcu.
6. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK
6.1. Prodajalec je dolžan:
6.1.1. Brez kakršnih koli izjem prenese na kupca v njegovo last nepremičnino, ki je predmet te pogodbe in je določena v točki 1.1 te pogodbe.
6.1.2. Zagotovite prisotnost njegovega pooblaščenega zastopnika pri podpisu, kupcu pa zagotovite vse potrebne dokumente za državno registracijo te pogodbe in registracijo pravic do uporabe zemljišča.
6.1.3. Nosite vse stroške, povezane z državno registracijo, vključno z naključnimi stroški.
6.2. Kupec je dolžan:
6.2.1. Plačajte odkupljeno premoženje v celoti (točka 2.1 te pogodbe) z bančnim nakazilom na TRR prodajalca ali s prenosom (po dogovoru s prodajalcem) na prodajalca drugega premoženja, vrednostnih papirjev ali na kakršen koli drug zakonit način v roku __________________________________
(z besedami)
bančnih dni od dneva državne registracije te pogodbe.
6.2.2. Sprejmite nepremičnino pod pogoji, določenimi v tej pogodbi.
7. ODGOVORNOST
7.1. Za neizpolnjevanje ali nepravilno izvajanje te pogodbe, njeno spremembo ali enostransko odpoved, bo kriva stranka drugi stranki povrnila škodo v višini ____ % cene te pogodbe (točka 2.1 pogodbe).
7.2. V vsem drugem, kar ni predvideno v tej pogodbi, se stranki ravnata po veljavni zakonodaji Ruske federacije.
8. SPORI
8.1. Spori, ki izhajajo iz te pogodbe, so predmet arbitraže na način, ki ga predpisuje veljavna zakonodaja Ruske federacije.
9. DRUGI POGOJI
9.1. Spremembe pogojev te pogodbe, njena odpoved in prenehanje so možne le s pisnim soglasjem strank.
9.2. Vse dopolnitve in spremembe te pogodbe morajo biti sestavljene v pisni obliki in podpisane s strani obeh strank.
Ta pogodba je sestavljena v dveh izvodih, po en za vsako od strank.
PODROBNOSTI IN PODPISI:
Prodajalec ____________________________________________
Stranka _______________________________________
7. Kupoprodajna pogodba nepremičnine
S pogodbo o prodaji nepremičnine se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino prepustil v last kupca, kupec pa se zavezuje, da bo to nepremičnino sprejel in zanjo plačal določen denarni znesek.
Sporazum ureja čl. 549-558 CC. Pravila o prodaji in nakupu posameznih nepremičninskih objektov vsebujejo tudi Stanovanjski zakonik, Zemljiški zakonik, Zakon o delniških družbah (glej prilogo).
Ker je zadevna pogodba vrsta prodajne pogodbe, v kolikor razmerje za nakup in prodajo nepremičnine na subsidiarni način urejajo "Splošne določbe o prodaji in nakupu" § 1, 30. poglavje OZ. .
Zakonodaja * (22) se nanaša na nepremičnine dve skupini stvari.
1. Lastnina, ki je trdno povezana z zemljiščem, katere gibanje je nemogoče brez nesorazmerne škode za njen gospodarski namen. To:
a) predmeti naravnega izvora (zemeljske parcele, podzemne parcele, izolirana vodna telesa, gozdovi, trajni nasadi, ki se ukvarjajo z gospodarskimi dejavnostmi);
b) umetno ustvarjeni predmeti (stavbe, objekti, stanovanja, stanovanjski in nestanovanjski prostori, gospodinjska poslopja, elementi inženirske infrastrukture stanovanjskega sektorja, podjetja).
2. Letala in morska plovila, plovila za celinsko plovbo, vesoljski objekti.
Značilnosti pogodbe
Dogovor je težaven, obojestranski, sporazumen.
Vsaka oseba je lahko stranka pogodbe.
Prodajalec mora biti lastnik nepremičnine. Njegove pravice do nepremičnin so potrjene s potrdilom, ki ga izda organ državne registracije. S sklenitvijo pogodbe ima kupec možnost, da ugotovi lastništvo odtujene nepremičnine z uporabo podatkov iz izpiska iz Enotnega državnega registra pravic na nepremičninah, ki ga na njegovo zahtevo izda registrski organ. * (23)
Sodelovanje pri pogodbi o prodaji nepremičnin posameznih subjektov ima svoje posebnosti. Tako imajo državna in občinska enotna podjetja pravico do prodaje nepremičnin le z dovoljenjem lastnika, v imenu katerega deluje pristojni odbor za upravljanje državnega premoženja. Institucija lahko odtuji samo tisto nepremičnino, ki je pridobljena na račun dohodka iz dejavnosti, dovoljenih z listino, in je evidentirana v ločeni bilanci stanja (2. člen 298. člena Civilnega zakonika). Za sklenitev posla z nepremičnino v skupni lasti zakoncev, kadar eden od zakoncev nastopa kot prodajalec, je potrebno pridobiti notarsko overjeno soglasje drugega zakonca za prodajo nepremičnine. Če takega soglasja ni, se lahko posel na sodišču razglasi za neveljavno na zahtevo zakonca, ki ni sodeloval pri njenem sklenitvi (3. člen 35. člena SK).
Bistveni pogoji pogodbe so predmet in cena.
Pogodba mora vsebovati podatke, ki vam omogočajo dokončno ugotovitev, katera nepremičnina je predmet prenosa, vključno s podatki, ki opredeljujejo lokacijo nepremičnine na pripadajoči zemljiški parceli ali kot del druge nepremičnine.
Torej, če je predmet pogodbe stavba, zgradba ali prostor, mora pogodba navesti njihovo lokacijo, naslov, namen, leto izgradnje, površino, vključno s stanovanjsko, nadstropje in druge značilnosti.
Če je predmet pogodbe spomenik zgodovine in kulture, ki je uvrščen na ustrezen seznam spomenikov, mora pogodba navesti zgodovinski in kulturni pomen odtujenega nepremičninskega objekta, ki ga je treba šteti za bistveno lastnost predmeta nepremičnine. sporazum, brez katerega se šteje za nesklenjenega.* (24)
Pri prodaji nepremičnine, ki se nahaja na zemljiškem zemljišču v lasti druge osebe, kupec pridobi pravico do uporabe ustreznega dela zemljiške parcele pod enakimi pogoji kot prodajalec nepremičnine.
Predmet pogodbe je lahko zemljišče brez prenosa v last kupca stavbe, objekta ali druge nepremičnine, ki se nahaja na tej zemljiški parceli in je v lasti prodajalca (ali druge osebe). V tem primeru pogodba o prodaji zemljiške parcele določa pogoje, pod katerimi prodajalec (druga oseba) obdrži pravico do uporabe dela zemljiške parcele, ki je zaseden z nepremičnino in je potreben za njeno uporabo. * ( 25)
Cena nepremičnine, ki se nahaja na zemljiški parceli, vključuje ceno ustreznega dela zemljiške parcele, ki je prenesena s to nepremičnino ali pravico na njej. Ta določba je neobvezna, z zakonom ali sporazumom se lahko določijo druga pravila.
V primerih, ko je cena nepremičnine določena na enoto njene površine ali drug kazalnik njene velikosti, se skupna cena te nepremičnine, ki je predmet plačila, določi glede na dejansko velikost nepremičnine, ki se prenese na kupca.
Za določitev cene nepremičnine, ki se prodaja, se lahko stranke zatečejo k storitvam poklicnih cenilcev, ki delujejo na podlagi zveznega zakona z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (glej priloženi disk) .
Če v pogodbi ni klavzule o ceni nepremičnine, se šteje, da pogodba o njeni prodaji ni sklenjena. V tem primeru veljajo pravila za določanje cene iz 3. odstavka čl. 424 Civilnega zakonika, se ne uporablja.
Pogodba je sklenjena v enostavni pisni obliki s sestavo enega dokumenta, ki ga podpišeta stranki. Neupoštevanje oblike pogodbe pomeni njeno neveljavnost. V primerih, določenih z zakonom, je pogodba predmet državne registracije. * (26)
Značilnosti prenosa nepremičnin
Kupoprodajna pogodba se praviloma šteje za sklenjeno od trenutka, ko se sestavi prenosni akt ali drug dokument o prenosu premoženja, ki ga podpišeta obe stranki. Vendar ima pridobitelj nepremičnine lastninsko pravico do nje od trenutka ustrezne državne registracije prenosa lastnine (člen 551 Civilnega zakonika), ki morda ne sovpada z dejanskim prenosom nepremičnine. Zato je treba pri obravnavani obveznosti razlikovati med prenosom lastnine in dejanskim prenosom nepremičnine po aktu o prenosu.
Predajnega akta ni mogoče šteti niti kot dodatek k pogodbi niti kot njen sestavni del. S podpisom je pomembno, prvič, določiti trenutek prenosa tveganja naključne izgube premoženja na kupca in, drugič, dokazati dobro ali slabo vero strank. Zlasti zavrnitev podpisa pogodbe o prenosu ali njene izvršitve se šteje za zavrnitev izpolnitve pogodbe in ima za posledico ustrezne posledice (odškodnina za škodo, odškodnina itd.).
V primeru, da prodajalec prenese nepremičnino neustrezne kakovosti, ima kupec pravico zahtevati povračilo za povzročeno škodo, tudi če so bile napake na nepremičnini zabeležene v prenosnem aktu in je kupec nepremičnino sprejel.
Zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" določa drugačen postopek za predložitev dokumentov za registracijo ustreznih pravic, odvisno od tega, ali je transakcija predmet notarske overitve ali ne. Torej, Art. 16 zakona določa, da če pravice nastanejo na podlagi poslov, za katere ni potrebna notarska overitev, obe stranki vložita vlogo za državno registracijo pravic. Pri vpisu pravic iz notarsko overjenega posla za vpis zadostuje izjava ene od strank.
Izvedba pogodbe pred državno registracijo prenosa lastništva ne pomeni spremembe v odnosih strank s tretjimi osebami.
V primeru, da se ena od strank izogne državni registraciji prenosa lastništva nepremičnine, ima sodišče pravico na zahtevo druge stranke odločiti o državni registraciji prenosa lastništva. V tem primeru se prenos lastništva vpiše na podlagi sodne odločbe. Stranka, ki se neutemeljeno izogne državni registraciji prenosa lastništva, mora drugi stranki povrniti škodo, ki je nastala zaradi zamude pri registraciji.
Značilnosti prodaje in nakupa stanovanjskih prostorov
Kupoprodajna pogodba stanovanjskih prostorov se od drugih pogodb o prodaji nepremičnine razlikuje predvsem po tem, da se stanovanjski prostor, ne glede na to, kdo je lastnik, lahko uporablja le za namen – za bivanje občanov. Namenske rabe stanovanja ni mogoče spremeniti po presoji strank v kupoprodajni pogodbi.
Bistveni pogoj pogodbe o prodaji stanovanjskih prostorov, v katerih prebivajo osebe, ki so obdržale pravico do uporabe tega stanovanjskega prostora, je poleg predmeta in cene pogodbe seznam teh oseb z navedbo njihovih pravice do uporabe stanovanjskih prostorov, ki se prodajajo. Ta seznam lahko vključuje:
družinski člani lastnika, ki so ostali živeti v stanovanjskih prostorih, ki se prodajajo (292. člen civilnega zakonika);
najemniki stanovanjskih prostorov in njihovi družinski člani (člen 675 Civilnega zakonika);
najemniki (člen 617 Civilnega zakonika);
osebe, ki uporabljajo bivalne prostore na podlagi oporočne zavrnitve (člen 1137 Civilnega zakonika).
Če v času prodaje v stanovanju ne bivajo osebe, katerih pravice izhajajo iz stanovanja, mora pogodba to izrecno navesti. Poleg tega so v četrtem odstavku čl. 292 Civilnega zakonika. V teh primerih je prodaja dovoljena le s soglasjem organa skrbništva in skrbništva.
Za zaščito pravic kupcev prostorov v etažni lastnini v čl. 13 Zakona Ruske federacije "O združenjih lastnikov stanovanj" (glej priloženi disk) je določeno, da mora prodajalec pri prodaji prostorov v etažni lastnini poleg običajnih tehničnih lastnosti, ki jih kupec sporoči pri prodaji prostorov, zagotoviti dokumente z naslednjimi podatki:
1) v odsotnosti partnerstva lastnikov stanovanj se poroča naslednje:
podatke o prisotnosti ali odsotnosti zamud pri plačilu stroškov za vzdrževanje prostorov in skupnega premoženja;
informacije o zastavi prostorov;
informacije o zavarovanju skupnega premoženja;
2) ob prisotnosti lastniške družbe se poleg navedenih podatkov poroča še:
informacije o vseh znanih kapitalskih izdatkih, ki jih partnerstvo namerava izvesti v naslednjih dveh letih;
informacije o morebitnih pristojbinah in prihrankih, ki bi lahko nastali v zvezi s temi stroški.
Kupcu se predloži tudi statut družbe, ki opredeljuje pravice in obveznosti bodočega lastnika stanovanja.
Pogodba se sklene v pisni obliki s sestavo enega dokumenta, ki ga podpišeta stranki. Pogodba je predmet državne registracije, pa tudi prenos lastništva stanovanjskih prostorov (člen 558 Civilnega zakonika). To pomeni, da je prodajalec dolžan prenesti stanovanje na kupca šele od trenutka državne registracije pogodbe. Kupec pa postane lastnik stanovanja šele od trenutka, ko je vpisal lastništvo tega doma.
Nakup in prodaja je najpogostejši pogodbeni posel pri nepremičninah. To ni običajen ustni dogovor, ki mu sledi predaja ključev. Kupoprodajna pogodba je glavni lastninski dokument in mora biti sestavljena v pisni obliki, ob upoštevanju vseh vrst odtenkov, v življenju pa jih je lahko na stotine.
Sama registracija pogodbe in obisk notarske pisarne danes nista potrebna, zelo pomembna pa je registracija dejstva prenosa premoženja s prodajalca na kupca – brez tega slednji nima pravice do lastnika, tudi če v stanovanju živi vse življenje in v njem opravi več popravil.
Novi lastnik takšnega stanovanja ne bo mogel niti prodati niti oddati v najem, ker bo prejšnji lastnik formalno njegov lastnik. Tako bosta prodaja in nakup dejansko zanemarljiva.
Danes lahko prodajate in kupujete vse nepremičnine - stanovanjske in nestanovanjske. Ime nepremičnine z opisom, naslovom, skupno površino - sestavni del katere koli pogodbe (člen 554, RF LC).
Zdelo se je, kakšna je razlika - stanovanjski ali nestanovanjski, vendar ne:
Pomembno je, ali se prodaja stanovanje ali hiša na zemljišču. Pravila za prodajo nepremičnin na spletnem mestu so v čl. 552 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Hkrati s prodajo hiše se običajno proda tudi zemljišče, na katerem se nahaja, in vsa gospodarska poslopja.
Pri nakupu hiše na parceli je pomembno, ali je lastnik tudi lastnik parcele:
Predmeti, ki so tesno povezani s stranjo, sledijo v skladu z zemljiškim zakonikom zanj: ne morete na primer kupiti mesta brez podeželske hiše, ki se nahaja na njem.
V kupoprodajni pogodbi mora biti navedena cena nepremičnine – bodisi skupna cena bodisi en kvadratni meter.
V ceno nepremičnine je vključena tudi cena dela zemljišča, na katerem se nahaja (555. člen OZ).
Pomembno je vedeti, da če se prodaja nepremičnina (stanovanjska stavba, stanovanje, del hiše), v kateri živijo ljudje, potem po prenosu lastništva te nepremičnine na novega lastnika lastninske pravice vseh, ki v njej živijo niso izgubljeni. Vsi lastniki morajo biti navedeni v pogodbi (čl. 558 Civilnega zakonika).
Zato se je treba pred nakupom prepričati, da na tem stanovanju v državnem registru ni drugih lastninskih pravic.
Kupoprodajna pogodba je podpisana v treh izvodih.
Prav tako mora biti vnaprej pripravljena in podpisana pogodba o prenosu.
Potreba po takšni registraciji kupoprodajnega posla je v čl. 551 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Registracija lastninskih pravic se izvaja v Rosreestru v skladu z zveznim zakonom št. 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi."
Na Rosreestr se predložijo naslednji dokumenti:
Če je naslovni dokument vseboval dodatne pogoje (na primer o obveznosti lastnika, da popravi prostor pred prodajo), se pri registraciji posla na podlagi dokazil preveri izpolnjevanje tega pogoja.
Vsi zgoraj navedeni dokumenti so na voljo v dveh izvodih (izvirnik in kopija).
Obe stranki in njihovi zastopniki morajo imeti potne liste in druge osebne dokumente (za mladoletne - rojstni list
Za pravne osebe sta poleg navedenih dokumentov potrebna tudi dva izvoda:
Ne pozabite: denar je bolje nakazati po registraciji lastniških pravic in ne po sklenitvi pogodbe, kot se običajno naredi.
To je idealna možnost za kupca, vendar dvomljiva za prodajalca: kaj, če kupec izgine takoj po registraciji?
Pri plačilu z gotovino je sef popolno jamstvo za varnost plačila, ki ga mora kupec najeti vnaprej.
Ko namerava skleniti posel za prodajo in nakup nepremičnine, jo želi prodajalec prodati čim hitreje in po ugodni ceni. Preden objavi svojo nepremičnino na prodaj, se sprašuje, kako bi bilo bolje – ali naj zaupa nepremičninski agenciji? Če se odločite skleniti pogodbo z nepremičninskim posrednikom, si morate predstavljati, kaj je, vse njegove prednosti in slabosti. O tem se bo še razpravljalo.
Pomembno je razumeti, da bodo pri objavljanju vašega stanovanja naprodaj, tudi drugi nepremičninski posredniki, ki ga bodo prodali brez vašega soglasja. Kdor izvede hitreje, dobi provizijo. Zaupate lahko tudi samo eni agenciji, z njim sklenete tako imenovano ekskluzivno pogodbo in se osvobodite neskončnih klicev in povpraševanj po stanovanju. Toda nepremičninski posrednik bo zagotovil, da bo predmet prodal čim prej in po ugodni ceni za prodajalca.
S prvo agencijo, ki naleti, ni treba skleniti ekskluzivne pogodbe. K izbiri nepremičninskega posrednika je treba pristopiti previdno.
Ekskluzivna pogodba je pogodba, ki zagotavlja prednostno pravico dela agencije pri sklenitvi posla za prodajo in nakup nepremičnine z določeno stranko. Ta dokument vsebuje dvostransko zavezo, tako s strani naročnika (naročnika) kot tudi s strani nepremičninske agencije (izvršitelj).
Stranka v celoti zaupa agenciji, da bo prodala svoje premoženje in sprejela sredstva po pooblastilu, zaposleni pa se zavezujejo, da bodo vestno sodelovali ali prodali za provizijo. Agencija se bo po svojih najboljših močeh trudila ugoditi stranki, saj vsaka transakcija zanj prinaša korist - dobiček. Realtorji vedno vzamejo provizijo, ki niti ni zelo majhna.
Upoštevajte, da je zelo pomembna točka: ekskluzivna pogodba se lahko sklene samo z enim podjetjem, sicer se ne bo obravnavala kot taka.
Prodajalec ob sklenitvi takšne pogodbe ne plača ničesar. Prodaj svoj predmet za pravi trg. Temu znesku se prišteje provizija. Kupec ga plača. On pa tudi ve, da takšne storitve niso zastonj.
Nepremičninski posrednik, ki spoštuje svoje delo, vedno dela na ekskluzivnih pogodbah. Tako bo prepričan, da njegov trud ne bo ostal nenagrajen.
Ekskluzivna pogodba je sklenjena pod naslednjimi splošnimi pogoji:
Plusi vključujejo naslednje točke:
Edina pomanjkljivost je, da prodajalec daje neke vrste "prisego zvestobe" enemu nepremičninarju. Tu se skriva glavna ovira – izbira agencije. Temu je treba dati svoj čas. Najbolje je, da se obrnete na isto podjetje, kamor so se prijavili vaši ljubljeni ali samo znanci.
Pregledom na internetu ne bi smeli posebej zaupati, brez težav lahko pišete tako pozitivne kot negativne ocene.
Obstaja tveganje, da lahko pridete do brezvestnih strokovnjakov, ki bodo namerno začeli znižati ceno, da bi hitreje prodali in dobili svojo provizijo. Pri sklenitvi ekskluzivne pogodbe se prepričajte, da imate opravka s strokovnim strokovnjakom, ki dela v dobrem podjetju.
Kot zaključek ugotavljamo, da so prednosti veliko večje od slabosti. Prodaja nepremičnin po izključni pogodbi je bolj donosna, čeprav prodajalci tega morda ne razumejo. Toda praksa kaže, da so stanovanja po takem sporazumu veliko uspešnejša in se prodajajo hitreje kot običajne možnosti. Komercialne nagrade lahko delajo čudeže.
SPORAZUM št. 77
plačano opravljanje storitev za prodajo nepremičnine
Družba z omejeno odgovornostjo "AN" Azbuka Real Estate ", ki jo zastopata generalni direktor Abramov Fjodor Nikolajevič, ki deluje na podlagi listine, v nadaljnjem besedilu "izvajalec", in državljan Yakovlev Andrej Arkadjevič, serija potnih listov 97 15 št. 144912, oddelek koda 212-045, izdana Oddelek Zvezne službe za migracije Rusije za mesto Moskva, registrirana na naslovu: Moskva, tretja ulica Stroiteley, stavba 25, apt. 13, v nadaljnjem besedilu "kupec", so sklenili pogodbo, kot sledi:
1. PREDMET POGODBE
1.1. Naročnik je naročil, izvajalec pa se je zavezal, da bo zagotovil vrsto storitev za prodajo nepremičnine, ki se nahaja na naslovu: Moskva, Tretja ulica Stroiteley, 25, stanovanje 13 (v nadaljnjem besedilu predmet).
1.2. Opravljene storitve se naročnik zavezuje sprejeti in plačati.
1.3. Celoten opis predmeta je naveden v Dodatku št. 1 k tej pogodbi.
2. OBVEZNOSTI IZVAJALCA
Izvajalec se zavezuje, da bo izvajal naslednje storitve:
2.1. Posvetovanje o nastajajočih vprašanjih nakupa in prodaje Objekta.
2.2. Poiščite kupca za predmet, določen v točki 1.1.
2.4. Pogajanja s kupci, dogovor o načinu plačila, roku, registraciji posla.
2.5. Priprava dokumentov za izvedbo posla z Objektom, pod pogojem, da naročnik izda ustrezno pooblastilo.
2.6. Zagotavljanje varnosti dokumentov, ki jih je prenesla stranka.
3. OBVEZNOSTI NAROČNIKA
Stranka se v skladu s to pogodbo zavezuje:
3.1. Zagotovite kopije lastninskih dokumentov za objekt.
3.2. Izpolnite Dodatek št. 1, kjer navedete popoln in zanesljiv opis Objekta. Obvestiti izvajalca o morebitnih obremenitvah objekta.
3.3. V času veljavnosti te pogodbe ne sklepajte podobne pogodbe z drugimi osebami, ne iščite kupcev. Če od kupcev prejmete predloge, obvestite o obstoju te pogodbe in jih pošljite izvajalcu.
3.4. V času veljavnosti pogodbe brez izvajalca ne izvajajte dejanj, katerih cilj je obremenitev Objekta s pravicami tretjih oseb ali odtujitev.
3.5. Izvajalcu in kupcem omogočiti dostop do ogleda Objekta.
3.6. Izpolnite vse potrebne formalnosti in dejanja, potrebna za dokončanje transakcije za prodajo in nakup predmeta.
3.7. Poplačajte vse obstoječe dolgove za elektriko, ogrevanje, komunalne račune, telefonsko naročnino do zaključka transakcije.
3.8. Ne povzročajte škode Predmetu ali drugih dejanj, ki zmanjšujejo njegovo tržno vrednost.
3.9. Izvajalcu zagotovite podatke o vaši lokaciji z navedbo telefonske številke in naslova.
3.10. Plačati storitve, ki jih izvaja izvajalec, na način in znesek, predviden v točkah 5.1, 5.2 te pogodbe.
3.11. Prodajte predmet kupcu, ki ga ponudi izvajalec.
3.12. V roku 3 (treh) delovnih dni od dneva iskanja potencialnega kupca podati Izvajalcu soglasje ali zavrnitev sklenitve kupoprodajne pogodbe za Objekt.
3.13. Izvajalcu zagotovite izključne pravice za izvedbo predmeta.
3.14. Plačati storitve izvajalca ob izpolnitvi obveznosti.
4. TRAJANJE POGODBE
4.1. Pogodba začne veljati po podpisu strank in velja do 14. septembra 2017.
4.2. Odpoved pogodbe je možna na zahtevo ene od strank, medtem ko mora biti druga stranka o tem pisno obveščena 2 tedna pred prenehanjem pogodbe.
4.3. Predčasna odpoved pogodbe s strani izvajalca je možna, če izve za kršitev jamstev in obveznosti s strani naročnika.
4.4. V primeru enostranske odpovedi pogodbe sta naročnik in izvajalec odgovorna po 6. razdelku te pogodbe.
4.5. Obveznosti po pogodbi se štejejo za v celoti izpolnjene s strani izvajalca po državni registraciji prenosa lastništva po pogodbi o prodaji in nakupu predmeta.
4.6. Naročnik izvajalcu naroči, da sprejme sredstva (kavcija, akontacija) od kupca pod lastnimi pogoji.
5. IZRAČUNI
5.1. Stranka mora izvajalcu plačati provizijo v višini 100.000 (sto tisoč) rubljev.
5.2. Provizijo plača naročnik v 1 (enem) dnevu po vpisu lastništva Objekta.
5.3. Stroški izvedbe Objekta se plačajo na naslednji način:
6. ODGOVORNOST STRANKOV
6.1. Če naročnik zavrne prodajo predmeta, se zavezuje plačati globo v višini 10 (deset) odstotkov zneska provizije iz točke 5.1.
6.2. Obe stranki sta oproščeni odgovornosti za neizpolnitev obveznosti iz pogodbe v primeru:
7. POSTOPEK REŠEVANJA SPOROV
7.1. Nesoglasja in spori, ki utegnejo nastati med izvajanjem tega sporazuma, se bodo po možnosti reševali s pogajanji med strankama.
7.2. Če spora ni mogoče rešiti s pogajanji, se spor obravnava na sodišču.
8. DRUGI POGOJI
8.1. Ta pogodba je sestavljena v 2 (dveh) izvodih - po en za vsako stranko. Primeri so enako veljavni. Odpoved in sprememba pogodbe je možna le po medsebojnem dogovoru strank.
8.2. Stranki se zavezujeta, da bosta ohranjali zaupnost in pogojev pogodbe ne bodo razkrivali tretjim osebam.
