Nakup / prodaja stanovanj po pooblastilu danes še zdaleč ni nenavaden. Kakšne so pasti pri prodaji nepremičnine po pooblaščencu in kako ne bi padli v roke izkušenim goljufom - o tem boste izvedeli z branjem našega članka.
Pooblastilo je dokument, ki potrjuje pooblastila pooblaščene osebe, ki v imenu zastopnika deluje pred tretjimi osebami. Izdano pooblastilo za nepremičnine daje pravico, da zastopa interese zaupnika pri opravljanju določenih pravnih dejanj z določenim predmetom. Pooblastilo za prodajo stanovanja, pa tudi drugih, urejajo členi Civilnega zakonika Ruske federacije. Torej, osnovni koncept pooblastila in splošne določbe so določene v členu 185 Civilnega zakonika Ruske federacije, pogoji pooblastila pa so določeni v členu 186 Civilnega zakonika Ruske federacije, prenehanje pooblastila in njegove posledice so določene v členih 188 oziroma 189 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Pomembno! Pooblastilo za sklepanje poslov za nakup / prodajo stanovanja ter zastopanje interesov v državnih organih pri registraciji posla in prenosu lastništva nepremičnine mora biti sestavljeno v notarski pisarni notar.
Pooblastilo brez navedbe datuma izdaje se šteje za neveljavno.
Oseba, v imenu katere je bilo izdano pooblastilo za prodajo stanovanja, je upravičena le, da osebno opravi pravna dejanja, predpisana v dokumentu z nepremičnino. V primeru, da je pooblastilo izdano s pravico do zamenjave, ima pooblaščenec pravico prenesti pooblastila z obvestilom skrbnika o tem dejstvu in posredovanjem vseh potrebnih podatkov o osebi, na katero se prenesejo pooblastila .
Odgovornost za neizpolnitev obveznosti sklenitve pravnega posla v zvezi z nepremičninskim predmetom s strani osebe, ki je za to pooblaščena na podlagi prenosa zaupanja, nosi oseba, ki je prejela pooblastila neposredno od zaupnika.
Pravica do zamenjave se lahko uveljavi samo enkrat brez naknadne pravice prenosa pooblastila na druge osebe. Pooblastilo, ki se izda kot predložitev, sestavi notar z obveznim notarskim overitvijo. Rok veljavnosti pooblastila s pravico zamenjave ne sme presegati obdobja, določenega v glavnem dokumentu.
Seznam dokumentov, ki so enakovredni in dajejo pravico do kakršnih koli pravnih dejanj glede nepremičnin, vključuje:
Danes nikomur ni skrivnost, da na nepremičninskem trgu obstaja veliko goljufij, ki jih goljufi uporabljajo za pridobitev lastne koristi. Pooblastilo za prodajo stanovanja ni izjema. Da bi odpravili tveganje, da bi postali žrtev goljufov, je priporočljivo posvetiti posebno pozornost dokumentu, ki dovoljuje izvajanje dejanj. Poleg tega je pred transakcijo pomembno pridobiti podatke tako o odvetniku kot o zastopniku samem, vključno z njegovo poslovno sposobnostjo. Če želite ugotoviti verodostojnost pooblastila za prodajo stanovanja, morate:
Pri izdaji pooblastila za nepremičnine boste potrebovali dva dokumenta: potni list glavnega zastopnika in potni list pooblaščene osebe.
Odsotnost ravnatelja pri izdaji pooblastila ni dovoljena.
Pooblastilo sestavi notar na posebnem obrazcu. Vsebina dokumenta lahko vključuje pooblastila za:
Civilna zakonodaja Ruske federacije določa tri glavne vrste pooblastil za nepremičnine:
Pooblastilo za prodajo stanovanja in v skladu s tem pooblastilo za izvajanje pravnih dejanj z nepremičninskim predmetom lahko ravnatelj kadar koli prekliče. Ustrezen vnos je vnesen v notarsko bazo in vsi nadaljnji ukrepi bodo neveljavni.
V skladu z rusko zakonodajo se vse transakcije z nepremičninami, zlasti pri prodaji in nakupu stanovanja, izvajajo le v prisotnosti dveh strank - osebno ali po pooblastilu, ki ga izda notar. Transakcija za prodajo in nakup stanovanja, opravljena z notarsko overjenim pooblastilom, velja za popolnoma zakonito. Pooblastilo za izvajanje pravnih dejanj z nepremičninskim predmetom lahko izdate tako za posameznika kot za pravno osebo (na primer nepremičninsko agencijo). Registracija dokumenta predpostavlja prisotnost potnih listov ravnatelja in skrbnika ter ustrezne dokumente za stanovanje. Omeniti velja, da postopek prodaje stanovanja pogosto zahteva takšna dejanja, kot so pridobivanje izpiska iz hišne knjige, pridobitev novega potnega lista od Urada za tehnični popis in še veliko več. Zato je treba opredeliti številna pooblastila, ki jih bo imel skrbnik. V pooblastilu je treba navesti vsa dejanja, vključno s prejemom sredstev med transakcijo in prejemom depozita, pa tudi pravico do odtujitve nepremičninskega predmeta ali njegovega dela v zvezni registracijski službi.
V primerih, ko stanovanje pripada več lastnikom, bo za sklenitev posla o prodaji stanovanja potrebno notarsko overjeno pooblastilo vseh imetnikov pravic.
Najbolje je, da za prodajo stanovanja izberete posebno obliko pooblastila, na podlagi katere bodo pooblastila po določenih dejanjih prenehala. Pooblastilo vsebuje vse podatke o pooblaščeni osebi, rok veljavnosti dokumenta, podpis in datum izdaje. Nadalje se notarsko overjeno pooblastilo skupaj s paketom dokumentov za odtujeni nepremičninski predmet prenese na pooblaščeno osebo.
Upoštevajte, da je verodostojnost pooblastila za prodajo stanovanja mogoče preveriti le z osebnim sestankom z lastnikom in razjasnitvijo vprašanja podelitve pooblastil.
Kot veste, nakup in prodaja stanovanja ni enostaven postopek, poleg tega pa zahteva posebno skrb. In če zaposleni v nepremičninskih agencijah, ki prevzamejo breme odgovornosti za transakcijo, sprejmejo vse ukrepe za preverjanje čistosti odtujenega predmeta in njegovega lastnika, potem se lastniki v primerih samoprodaje stanovanja pogosto soočijo goljufanja, ki imajo resne pravne posledice. Zelo pogosto goljufi, da bi imeli koristi od prodaje in nakupa nepremičnine, lastnikom nepremičnin ponudijo izvedbo pogodbe o pooblastilu. Omeniti velja, da ravnatelj po svoji volji pooblaščencu ne izda le pooblastil, ampak ima tudi pravico, da kadar koli prekliče pooblastilo. Poleg tega se lahko izvršitev pooblastila izvede v eni notarski pisarni, v drugi pa prekliče. V skladu s tem kupec morda ob podpisu pogodbe ne ve, ali je uporabljeno pooblastilo veljavno. Po zakonu je zavezanec dolžan vse stranke v transakciji obvestiti o preklicu dokumenta, če pa je bilo to dejanje izvedeno šele po transakciji, bo najprej trpel kupec, saj ima lastnik nepremičnine pravico zahtevati vrnitev stanovanja na sodišču, toda denar, nakazan goljufom, bo zelo težko vrniti. Drug primer neveljavnega posla pri prodaji in nakupu nepremičnine je prikrivanje dejstva smrti lastnika stanovanja (glavnice). V skladu s tem prej izdano pooblastilo izgubi pravno veljavo. Skrbnik, ki skriva neveljavnost dokumenta, lahko dokonča transakcijo, prejme sredstva in izgine. Posledično kupec ostane sam s terjatvami dedičev. Goljufi lahko delujejo tudi s pooblastilom v imenu osebe, ki je bila razglašena za nesposobno. Transakcija za prodajo in nakup stanovanja se prekliče, kupec pa lahko denar vrne le prek sodišča. Zgornje metode goljufov kažejo, da vsaka transakcija z nepremičnino prek pooblaščenca zahteva posebno skrb in previdnost. Zato, če niste posebej podkovani v zapletenosti takšnih pravnih dejanj, je najbolje, da se obrnete na izkušene strokovnjake na področju nepremičnin.
Pri registraciji pooblastila za prodajo stanovanja morate vedeti, kako ga pravilno izdati. Kakšni dokumenti bodo potrebni za izvedbo potrebnih transakcij. Iz tega članka lahko zberete pomembne informacije.
Pooblastilo za prodajo stanovanja lastnik nepremičnine izda svojemu pooblaščenemu zastopniku za izvedbo enega ali več poslov. Pravzaprav lastnik svoje pravice do razpolaganja s svojim premoženjem prenaša na odvetnika.
Vsako pooblastilo za pravico do prodaje stanovanja (vzorec je treba prenesti na internet) se lahko na sodišču šteje za nezakonitega, če so vključeni predmeti v nasprotju z zakonodajo.
Nakup in prodaja stanovanja po pooblastilu lahko potekata le v rokih, določenih v dokumentu. Če rok ni določen v dokumentu, se šteje, da je zakonit 1 leto od datuma njegove izdaje, če datum izdaje in registracije nista navedena, se bo papir obravnaval kot ničen (ničen).
Izdano pooblastilo za stanovanje s pravico do prodaje daje pooblastilo pooblaščeni osebi, da v svojem imenu sestavi pogodbo in prejme denar za prodano nepremičnino, razen če so prikazani drugi pogoji posla.
Skrbnik je dolžan osebno izvajati vsa pooblastila, prav tako jih ima pravico prenesti na drugo osebo, vendar le, če to dovoli skrbnik in je ta postavka vključena v ustrezen dokument.
Dokument se lahko šteje za neveljavnega, če: je rok veljavnosti potekel; je bil umaknjen; odvetnik noče izvesti dejanj, navedenih v njem; pravna oseba, ki jo je izdala ali kateri je bila izdana, je bila likvidirana; smrt upravitelja in skrbnika.
Če dokument sestavi pravna oseba, se namesto podpisa ravnatelja na dokument natisne pečat in navedejo podrobnosti.
Skrbnik, ki mu je bilo izdano pooblastilo za nakup in prodajo stanovanja, nima pravice prodati ali podariti nepremičnine zase, se pravi, da jo ponovno vpiše v svoje ime.
Obstaja več vrst pooblastil:
Notarsko pooblastilo za prodajo stanovanja lahko izda ravnatelj, če je popolnoma zdrav in poroča o svojih dejanjih. Pomembno je preveriti, ali ima notar pravico opravljati to dejavnost (preverjeno v notarski zbornici) in ali ni izključen s seznama notarjev.
Če notar nima pravice overiti pooblastila za nakup in prodajo stanovanja (vzorci dokumentov se hranijo v pisarni), se štejejo za nične, kar pomeni, da so transakcije, opravljene z njimi bo tudi neveljavno.
Če je bil zaupnik ali odvetnik v času izdaje dokumenta priznan kot nesposoben, se šteje za ničnega, vse transakcije, opravljene na njem, se prekličejo. Sredstva, prejeta med transakcijami, je treba vrniti. Vzorec pogodbe o kupoprodaji stanovanja po pooblastilu si lahko ogledate in preučite.
Da se pogodba o nakupu in prodaji stanovanja po pooblastilu ne bi štela za neveljavno, je treba zahtevati predložitev potrdil nevropsihiatrične in narkološke ambulante (ravnatelj in odvetnik).
Izvajanje transakcij in podpisovanje dokumentov z nezmožnimi osebami (če je bilo to dejstvo znano pred sklenitvijo sporazuma) vodi v kazensko odgovornost.
Pooblastilo za stanovanje brez pravice do prodaje (vzorec lahko prenesete na internetu), pa tudi s pravico do odtujitve, lahko razdelimo v dve skupini:
Pooblastilo za prodajo stanovanja mora biti v notarsko overjeni obliki. To je pooblastilo, izdano za opravljanje pomembnih poslov z nepremičninami, ki ga ni mogoče izdati v preprosti obliki, mora ga overiti notar.
Pristojnosti upravljanja nepremičnin vključujejo: izvajanje različnih dokumentov, ki so zakoniti zastopniki lastnika. Lastnik lahko dokumentu o upravljanju svojega premoženja doda posebne (dodatne) postavke. V nekaterih primerih se pooblaščeni osebi za oddajanje nepremičnine v najem izda listina o upravljanju stanovanj s pripravo ustrezne dokumentacije.
Pravica do razpolaganja s premoženjem zaupnika, vključno s prodajo stanovanja po pooblaščencu (vzorec pogodbe o reviziji je na voljo na internetu), pa tudi njegovo zamenjavo za določen ali drug življenjski prostor, da se prenese kot zastava itd.
V dokumentu morajo biti navedena vsa dejanja skrbnika pri odsvojitvi stanovanj, registraciji in podpisu pogodb v zvezi z izvršbo ali ponovno registracijo dokumentov, pa tudi prejem denarnih vsot v gotovini ali nakazilo na določen račun.
Vzorec pooblastila za nakup in prodajo stanovanja mora biti na voljo za ogled na pravnih spletnih straneh.
Če oba (več) lastnikov želita prodati stanovanjski prostor, lahko skrbniku izdate pooblastilo za prodajo stanovanja (Ukrajina ima v zvezi s tem svoje zakonske zahteve).
Če je nepremičnina v lasti več lastnikov hkrati, ima vsak pravico razpolagati s svojim premoženjem, kot želi. Toda v tej situaciji obstajajo nekatere omejitve pri oblikovanju transakcij s takšnimi nepremičninami. V tem primeru ima solastnik doma primarno pravico pridobiti delež drugega lastnika.
Če lastnik druge delnice ne bo pridobil odtujene delnice, mora dati odgovor (zavrnitev) pisno ali overiti pri notarski pisarni. Odpoved je treba prejeti v roku enega meseca. Če odgovora solastnika ne prejmete v predvidenem času, se samodejno šteje za negativnega. Lastnik dela nepremičnine lahko proda svoj delež bivalnega prostora.
Pogodba o prodaji stanovanja po pooblastilu, prejetem od več lastnikov, vključuje dodelitev vsake delnice lastnika (ta postavka je neobvezna) in njene ločene stroške.
Dokument lahko izda en sam lastnik ali več solastnikov hiše. Odvetnik najde kupca (če so te zahteve določene v dokumentu) in z njim pooblastilo podpiše pogodbo o prodaji deležev v stanovanju.
Glavni pogoj za podpis te pogodbe je, da se morajo vsi solastniki bivalnega prostora strinjati s transakcijo. Vzorec pooblastila za prodajo stanovanja najdete na internetu. Zakoniti lastnik hiše je oseba, ki ima potrdilo o lastništvu.
Transakcijo o prodaji dela nepremičnine je mogoče izvesti, vendar pod pogojem, da drugi solastniki dajo soglasje (pisna zavrnitev). V ta namen odvetnik s kupcem sklene pogodbo o prodaji deleža stanovanja s pooblastilom.
Ogledate si lahko vzorec pooblastila za prodajo stanovanja.
Gensko pooblastilo za prodajo stanovanja ima veljavnost do 3 leta (če ni drugače navedeno), daje resne možnosti pooblaščeni osebi, to pomeni, da lahko v svojem imenu opravlja vse pravne posle in ne obvesti glavnega zastopnika, to je dejanskega lastnika. Zato mora skrbnik biti prepričan o odvetniku, ki mu je izročen dokument.
V primeru smrti glavnega zavezanca v času registracije transakcije se bo prodaja stanovanja s pooblastilom prodajalca (odvetnika) štela za neveljavno. Zato je pred sklenitvijo pogodbe bolje, če se res sreča z lastnikom nepremičnine in preveri njegove dokumente.
Notar registrira splošno pooblastilo za prodajo stanovanja, tako kot vsako drugo. Pomembno je razumeti, da pri prodaji nepremičnine njeno vrednost in pogoje posla določi tudi odvetnik. Pooblaščena oseba ne sme biti prisotna med izvajanjem dokumenta, od nje bo potrebna fotokopija potnega lista.
Splošno pooblastilo za prodajo stanovanja mora vsebovati naslednje podatke:
Potrebni dokumenti za izdajo pooblastila za prodajo stanovanja so potni listi ravnatelja in odvetnika, drugi dokumenti niso potrebni. Pooblastilo za prodajo deleža v stanovanju se izda samo s potnim listom, ker je treba v dokument vnesti podatke o potnem listu (brez podatkov o potnem listu se bodo šteli za nične).
Pri prodaji stanovanja po pooblastilu seveda obstajajo tveganja. Naloga nepremičninskega posrednika in notarja je zagotoviti, da je predloženi dokument pravno zavezujoč in ne preklican ter da je ravnatelj v popolnem zdravstvenem stanju (živ in ni registriran na psihiatrični kliniki, popolnoma sposoben).
Nepremičninski posrednik je dolžan preveriti verodostojnost dokumenta, obiskati notarsko pisarno (ali stopiti v stik z notarjem), v katerem je bil vpisan, in ugotoviti, ali ga je upravitelj preklical. Trenutno ni drugega načina za preverjanje.
Kako izdati pooblastilo za prodajo stanovanja? Ravnatelj lahko dokument registrira pri notarski pisarni in ga prekliče, zato se prepričajte, da je pravno zavezujoč. Zaupnik mora nemudoma obvestiti skrbnika o preklicu dokumenta. To pomeni, da prodaje stanovanja s pooblastilom ni mogoče izvesti, sicer se poznejša dejanja odvetnika lahko štejejo za goljufijo.
Če je prodaja stanovanja po pooblastilu registrirana, so tveganja kupca očitna. Ko bo transakcija končana, bodo sredstva nakazana prodajalcu, to je odvetniku. Če je pooblastilo za pravico do prodaje deleža stanovanja neveljavno, pa tudi sama prodajna transakcija, bo moral pooblaščenec vrniti vsa prejeta sredstva. V mnogih primerih se kupec sooča z velikimi težavami pri vračilu denarja.
Če je za prodajo stanovanja nepremičninskemu posredniku izdano pooblastilo, potem mora imeti posebna navodila, kako zaključiti transakcijo, na primer skleniti predhodno pogodbo o prodaji stanovanja po pooblastilu, vendar brez pravice do prejema sredstev ali zbiranja potrebnega paketa dokumentov za transakcijo.
Za zagotovitev dokončanja posla je sklenjena predhodna pogodba, tako da stranki na podlagi pooblastila podpišeta glavno pogodbo o nakupu in prodaji stanovanja. V primeru vplačila denar odvetnik prejme, razen če so določeni drugi pogoji za prejem denarja. Pomembno je, da je v pogodbi nujno napisati besedo "depozit", ne pa akontacije in zastave, če kupec ne želi skleniti glavne pogodbe, potem se znesek depozita ne more vrniti s strani prodajalca. Če prodajalec ne želi nadaljevati registracije, bo moral denar vrniti v dvojnem znesku.
Če nepremičnino prodaja eden od zakoncev, prisotnost drugega zakonca pa je nemogoča, se za prodajo stanovanja izda zakonsko pooblastilo. Tak dokument je potreben, če je bila nepremičnina pridobljena skupaj. Če je prodajalec pred poroko kupil bivalni prostor ali ga prejel kot darilo, dovoljenja zakonca ni treba pridobiti.
Izdano pooblastilo za upravljanje stanovanja brez prodajne pravice omogoča skrbniku razpolaganje s prenesenim premoženjem. Dokument lahko navaja tudi višino plačila odvetniku za prevzete obveznosti upravljanja in vodenja zadev, povezanih s tem bivalnim prostorom. Takšne nepremičnine je mogoče oddati v najem.
Prodajalec ima s sestavo pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja pooblaščenca enaka pooblastila kot lastnik stanovanja. Le celotnemu paketu dokumentov za nepremičnino je treba priložiti notarsko overjeno pooblastilo.
Tako izgleda pogodba o nakupu in prodaji stanovanja po pooblastilu iz leta 2015 (spodnja povezava).
Za formalizacijo posla v notarski pisarni mora odvetnik predložiti: pooblastilo za prodajo stanovanja, dokumente (izvirnike) za bivalni prostor.
Koliko stane pooblastilo notarja za prodajo stanovanja? Vsako notarsko overjeno transakcijo ali overjen dokument je treba plačati. Državna taksa (fiksni stroški) in storitve, ki jih opravlja notar sam, se plačajo.
Celotni stroški pooblastila za prodajo stanovanja bodo ugotovljeni pri notarski pisarni. Zagotovljene storitve tehnične in pravne narave se dodatno plačajo, med drugim so priprava posebnega osnutka dokumenta, posvetovanje s stranko, izdaja pooblastila za prodajo stanovanja itd.
Cena pooblastila za prodajo stanovanja bo odvisna od vrste dokumenta, ki se registrira, in zahtevnosti njegove priprave. Za ta dokument ni fiksne cene, stroške morate izvedeti pri notarski pisarni.
Pooblastilo, sestavljeno za prodajo stanovanja pri notarju, se lahko njegova cena zniža, če kot skrbnik nastopi bližnji sorodnik (starši, otroci, zakonec).
Zastopnik po pooblastilu (lahko pa je tudi vsaka sposobna odrasla oseba) ima pravico delovati v imenu katere koli pogodbene stranke: prodajalca ali kupca. Pooblastilo izda notar. Besedilo pogodbe mora vsebovati ime zastopnika, podatke o njegovem dokumentu in pooblastilo. Pred podpisom je priporočljivo preveriti pooblastila zastopnika, se srečati z lastnikom, saj se poveča tveganje goljufij pri transakcijah s posredniki.
Institucija zastopanja je razvita in se pogosto uporablja na vseh področjih civilnega prava. Zastopnik ima pravico, da se v imenu svoje stranke pojavi na sodišču, sklene pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja po pooblastilu, zastopa interese v vladnih organih in poslovnih organizacijah: omejen je le s seznamom pooblastil, ki jih so mu bili preneseni.
Splošno pravilo je, da ima pravico zastopanja interesov le odrasla sposobna oseba. Zakon ne nalaga zahtev glede njegove izobrazbe ali prisotnosti družinskih odnosov z ravnateljem. Zato prva skupina predstavnikov vključuje:
Opomba! Zastopniki po zakonu: osebe, ki zastopajo interese otrok in odraslih invalidov, ne potrebujejo pooblastila. Prav tako imajo pravico izdati pooblastilo v imenu mladoletnih in nezmožnih tretjih oseb.
Skoraj vsi zastopniki ponujajo dodatne storitve, povezane z registracijo pogodbe. Če se stranka ne more pojaviti pred notarjem ali Rosreestr, ima pravico pooblastiti nepremičninskega strokovnjaka, da podpiše pogodbo in se obrne na Rosreestr z vlogo za registracijo prenosa lastništva.
Tako ima prodajalec ali kupec pravico izbrati katerega koli zastopnika in zanj izdati dovoljenje. Glavne zahteve, ki jih mora izpolnjevati, so zaupanje, usposobljenost in odgovornost.
Odnos s predstavnikom je odvisen od njihove narave. V nekaterih primerih je pooblastilo neodvisen dokument. Najpogostejši sporazumi, na podlagi katerih so prenesena pooblastila, so:
Pomembno! Izdaja pooblastila brez sklenitve pogodbe je enostranski posel.
Eno pooblastilo brez podpisa pogodbe povzroči druge pravne posledice. Zlasti daje pravico do zastopanja interesov, ne pa tudi obveznosti, da to stori. V odsotnosti pogodbenega razmerja se lahko zastopnik odreče pravicam, ki so mu bile dodeljene.
Izbira oblike je odvisna od ciljev in sestave udeležencev. Najpogosteje se pogodbe o storitvah sklepajo s podjetji, odvetniki in odvetniki zasebne prakse.
Splošno pravilo je, da je dovoljeno sestaviti dokument samo v notarski obliki. Civilni zakonik vsebuje nekatere izjeme (člen 185.1 Civilnega zakonika Ruske federacije). Dokumenti, ki jih je overil:
Narava dokumenta je odvisna le od ciljev in nalog, ki jih mora zastopnik izpolniti, ter od količine pooblastil, ki so mu prenesena.
Tabela 1. Vrste pooblastil
Če želite naročiti dokument, morate obiskati notarja. Ravnatelj se osebno pojavi s potnim listom. Zastopnika ni treba obiskati v pisarni, dovolj je, da navede podatke o njem, ki zadostujejo za identifikacijo:
Stroški dokumenta so različni. Njegova približna cena se giblje od 1,5-2 tisoč rubljev. Priporočljivo je, da zakonca nemudoma naročite, če je potrebno.
Priporočljivo je, da navedete le tiste pravice, ki so pomembne za določeno transakcijo. Na primer, podpis predhodne in glavne prodajne pogodbe, ki se nahaja na ... Navedite katastrsko številko, skupno površino in druge značilnosti nepremičnine.
Če zastopnik po notarsko overjenem pooblastilu prodajalca opravlja storitve zbiranja dokumentov za registracijo, so v pooblastilu navedeni organi, pri katerih se boste morali prijaviti: ZTI, Rosreestr, ZhEK, ERC, IFTS, Ministrstvo za notranje zadeve Zadeve, pisarna za potne liste.
Seznam pooblastil je običajno naslednji:
Predloge in obrazci pooblastil so običajno na voljo v različnih različicah pri notarjih. Izdajo dokumenta lahko omejimo na izpolnjevanje razpoložljivih obrazcev s posameznimi podatki.
Nemogoče je neposredno prepovedati izvajanje dejanj, dovolj je, da ne navedete oblasti: prepovedano je vse, kar ni na seznamu.
Pooblaščena oseba po splošnem pooblastilu ima pravico kupovati nepremičnine ne le na sekundarnem trgu, temveč tudi lastniške deleže, sklepati, zastopati interese v kreditni instituciji pri vpisu hipoteke (hipoteka na nepremičnine).
Podatki o pooblastilih, ki jih sestavijo notarji, so v posebnem registru. Izvaja se na podlagi čl. 34.2 Osnove zakonodaje o notarjih in je vključena v Enotni informacijski sistem notarjev.
Register vodijo notarji. Vsebuje podatke o osebi, ki je izdala pooblastilo, datum, registracijsko številko in dejstvo preklica pooblastila. Preverjanje je za navedeni vir obvezno.
Glavno besedilo sporazuma se ne spreminja zaradi prenosa pravice do njegovega podpisa, vendar se v zvezi z zastopnikom pooblastilo spremeni.
Pomembno! Pravice do stanovanja in drugih nepremičnin, ki jih zastopnik pridobi s pooblastilom, izhajajo iz zaupnika, torej osebe, ki je izdala pooblastilo. Zastopnik ne prejema nobenih pravic.
Priporočljivo je, da z notarjem sklenete predhodno kupoprodajno pogodbo (PDKP). Podatki o zastopniku, podatki o njegovem osebnem dokumentu in pooblastilo se vnesejo v besedilo pogodbe: na začetku, kjer so objavljeni podatki o strankah v sporazumu, in na koncu, kjer so podpisi stranke so pritrjene.
Prenesite vzorec predpogodbe za nakup in prodajo stanovanja po pooblastilu, ki velja za leto 2018 .
Kupoprodajna pogodba (DCT) je sestavljena podobno kot predhodna, saj se pogoji ne spreminjajo, vendar stranke pridobijo obveznosti. Če lastnik ni podpisan, zastopnik izrazi svojo voljo. Njegove podrobnosti so zapisane tudi v razdelku o zabavah na začetku dokumenta in na koncu.
Prenesite trenutni vzorec pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja za leto 2018 po splošnem pooblastilu.
Posredniške transakcije so ogrožene, saj je lahko upravitelj onemogočen ali omejen v pravicah, trpi za alkoholizmom, odvisnostjo od drog ali drugo boleznijo, ki otežuje upravljanje njegovih dejanj. Na koncu se lahko izkaže, da je goljuf in s ponarejanjem dokumenta prodal stanovanje nekoga drugega. Zato je treba biti prisoten na sestanku z osebo, ki je lastnik in izrazi željo po prodaji nepremičnine. Poleg tega je priporočljivo, da se pozanimate o zdravju lastnika stanovanja in namenu, da njegova pooblastila prenesete na zastopnika.
Podpis pogodbe je možen s pooblastilom druge strani - kupca. Ta možnost prinaša malo tveganj in je odlična rešitev za pomanjkanje strankarskega problema. Za prodajalca je glavna nevarnost zavrnitev plačila ali delno plačilo, vendar to tveganje ni povezano z dejanji zastopnika.
Med najpogostejšimi tveganji, povezanimi z dejanji zastopnika, so naslednja:
Organi pregona lahko vse te primere obravnavajo kot podlago za začetek kazenske zadeve. Postopki v sporu o stanovanju in denarju se najpogosteje razvijejo v pravni spor. Težko je vnaprej oceniti možnosti resničnega vračila denarja, vendar so najverjetneje majhne in zaradi goljufije lahko kupec izgubi nakup in denar. Zato je zelo priporočljivo, da pred podpisom pogodbe natančno preverite zastopnika in lastnika ter se zaščitite pred napakami pri nakupu ali prodaji nepremičnine.
Več informacij je na voljo v videu
Višja izobrazba. Orenburška državna univerza (specializacija: ekonomija in management v težkih inženirskih podjetjih).
22. januar 2018.
Najpogosteje postopek nakupa in prodaje stanovanja poteka z neposredno udeležbo prodajalca in kupca, tako rekoč iz oči v oči. Če pa to zahtevajo posebne okoliščine, lahko to izvedejo tudi pooblaščenci, pri čemer se opirajo na notarsko overjeno pooblastilo, saj sama transakcija zahteva naknadno državno registracijo (člen 1 člena 185 Civilnega zakonika Ruske federacije). Danes bomo analizirali vsa glavna tveganja pri nakupu stanovanja s pooblastilom kupca in prodajalca.
Splošno pooblastilo v imenu prodajalca nepremičnine prenaša pravico na pooblaščeno osebo v času njene veljavnosti za izvedbo zahtevanih dejanj s stanovanjem. Posebno pooblastilo vam bo omogočilo izvajanje dogovorjenih dejanj, na primer zbiranje dokumentacije za prodajo. Enkratno pooblastilo bo omogočilo izvedbo samo enega dejanja, nato pa prenehalo na primer prejemati določeno potrdilo. Samodejno obdobje veljavnosti pooblastila je 1 leto, vendar ima ravnatelj pravico, da vanj vpiše drugo, največ 3 leta.
V besedilo pooblastila je mogoče vnesti več ljudi (člen 185 Civilnega zakonika Ruske federacije), kar je upravičeno, ko je v postopku registracije transakcije potrebno zagotoviti največjo hitrost in se izogniti zamudam postopek iz birokratskih razlogov. Poleg standardnega pooblastila, ki ga je sestavil zaupnik in ga je overil notar, obstaja več vrst, ki jih dovoljuje prvi odstavek 1. člena. 185 Civilnega zakonika Ruske federacije:
Transakcije, ki jih prodajalec in kupec ne opravita osebno, ampak njuna predstavnika po pooblaščencu, nosijo določena tveganja, o katerih je treba razpravljati ločeno.
Najpogostejša tveganja kupca, ko stanovanja kupuje ne od prodajalca osebno, ampak prek posrednika, so naslednja:
Ta tveganja so najverjetnejša, v praksi pa je veliko več različnih incidentov, poleg tistih primerov, ko sta ravnatelj in njegov zaupnik goljufi in na začetku nameravata prevarati kupca, tako da ostane brez stanovanja in brez denarja.
Glavno tveganje prodajalca je, da si bo zaupanja vredna oseba želela veliko denarja in z njim preprosto izginila, ne da bi ga predala, kot je bilo dogovorjeno prej. Običajno se pooblastilo sestavi za bližnjega sorodnika ali drugo osebo, včasih se pooblastilo izpiše na ime nepremičninskega posrednika, ki izvaja transakcijo. Nemogoče je zagotoviti, da bo skrbnik v celoti spoštoval pogoje pogodbe in ne bo kršil interesov zaupnika. Pooblastilo dejansko pomeni podelitev pravice do zaupanja, brez garancij.
Možno je izpodbijati dejanja skrbnika, vendar le, če je ta oseba sama odgovorna za svoja dejanja, je znana njegova lokacija, znano pa je tudi, kam je šel denar, potem ko je kupec plačal transakcijo. V praksi je veliko primerov, ko so pooblaščenci spremenili kraj bivanja, se izkazalo, da so nezmožni, in denar nakazali tretjim osebam za plačilo dolgov, zaupajo goljufom itd. Rezultat je lahko katastrofalen za obe strani - za kupca in prodajalca.
Naši odvetniki vedo Odgovor na vaše vprašanje
ali po telefonu:
Zaradi tega je zelo nezaželeno prihraniti denar in izdati splošno pooblastilo. Ker prodajalec zaradi okoliščin ne more osebno izvesti transakcije, je treba njegovemu pooblaščenemu zastopniku po korakih naročiti, naj izvede določena dejanja, pri tem pa nadzoruje pravilnost in pravočasnost tega postopka. V tem primeru bo prodajalec v kateri koli fazi lahko posegel v transakcijo in po potrebi vključil drugo pooblaščeno osebo ali pa sam zaključil prodajo in nakup.
Nemogoče je popolnoma opustiti mehanizem prodaje stanovanj po pooblastilu. Čeprav so bile tovrstne transakcije za obe strani vedno in ostajajo zelo tvegane. V tem primeru zakonodajalec obema stranema pušča možnosti, da se zavarujeta in zaščitita svoje interese pred možnimi tveganji. Kvalificiran in izkušen nepremičninski odvetnik z bogatimi delovnimi izkušnjami vam bo povedal, kako to storiti pravilno in v okviru zakona.
Če imate kakršna koli vprašanja na to temo, vam je naš dežurni spletni odvetnik pripravljen brezplačno svetovati.
15391Za potrditev zaključka transakcije in zaščito interesov vseh pogodbenic je sklenjen standard. Dokument je predstavljen v standardni obliki, kjer se spremenijo samo podatki o nepremičnini, ki se prodaja, vnesejo se podatki o udeležencih transakcije.
Kupoprodajna pogodba je pisni dogovor med kupcem in prodajalcem o prodaji nepremičnine v lasti prodajalca. Državljani, ki so dopolnili 18 let, lahko postanejo udeleženci pravnega postopka.
Za prodajo mora biti udeleženec lastnik nepremičnine, ki se prodaja potrdilo o lastništvu... Kupec lahko postane vsaka oseba, ki ima za nakup potrebno količino denarja.
Takšno dejanje je mogoče razveljaviti, izpodbijati ali pa je odvisno od obstoja pravne podlage.
Včasih se pojavijo situacije, ko udeleženec kupoprodajne transakcije (prodajalec ali kupec) ne more biti prisoten pri izvedbi posla. Razlogi so lahko zelo različni: zdravstvene težave, pomanjkanje časa, nezmožnost prihoda. V tem primeru lahko stranka v pogodbi izda pooblastilo za sklenitev kupoprodajne pogodbe.
Pri sestavljanju pooblastila se transakcijski postopek nikakor ne spremeni in se izvaja na običajen način.
Če pri transakciji sodeluje zaupanja vredna oseba, je vse, kar je potrebno, priložiti obstoječe pooblastilo k pogodbi in v akt vnesti podatke glavnega zastopnika, ki označuje, da se transakcija izvaja v njegovi prisotnosti.
Ko pišete dokument zaupanja, se morate prepričati, da je pravilno oblikovan. Dejstvo je, da obstaja več vrst pooblastil:
Po zakonu se pooblastilo izda izključno v pisni obliki oblika in je dokumentarna potrditev pooblastil ravnatelja pooblaščeni osebi. Če obstaja pooblastilo, to pomeni, da lahko zastopnik deluje v okviru pooblastil, določenih v dokumentu.
Pooblastilo lahko izda tako posameznik kot skupina oseb, na primer, če je stanovanje v skupni lasti. V primeru, da je pooblastilo zastopanje interesov pri nepremičninskih poslih, velja njegova veljavnost ne sme presegati treh let.
Potrjevanje dokumenta pri notarju ni obvezno, če pa so dejanja, navedena v pooblastilu, povezana z notarijatom, mora imeti tudi skrbniški list notarsko overitev.
Oblika kupoprodajne pogodbe nima bistvenih razlik od običajne pogodbe o prodaji stanovanjskih nepremičnin. Pogodba o nakupu in prodaji pooblastila je v splošnem vrstnem redu, tako kot običajno dejanje.
Edino, kar je treba storiti, je, da v pogodbo vnesemo podatke o prisotnosti pooblaščene osebe, njenih pooblastilih in podrobnostih zaupnega dokumenta. Obvezno je navesti rok veljavnosti pooblastila. Kupoprodajna pogodba z pooblastilom mora biti podpisana po splošnem postopku. Ko prejme kopijo pogodbe, jo mora zastopnik prenesti na svojega zaupnika.
Državljan Y. je bil zaradi hude bolezni na zdravljenju v tujini. Hkrati je bilo treba biti navzoč pri prodaji in nakupu stanovanja, ki ga je Yu želel kupiti za darilo sinu, a si ga uredil do polnoletnosti.
Da ne bi prenehala z zdravljenjem, je Y. izdala splošno pooblastilo za svojo sestro, ki zastopa njene interese med izvrševanjem transakcije. Sestra ni pogledala tehnične dokumentacije za stanovanje in se je, ko je prebrala le potrdilo o lastništvu, podpisala pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja s pooblastilom.
Dogovor je bil sklenjen, a je Y. ob prihodu izvedel, da v stanovanju ni električne napeljave in da kanalizacija ne deluje pravilno.
Ženska je poklicala prodajalca in zahtevala vrnitev denarja, ki bi bil potreben za popravilo komunikacij, kar pa je bilo zavrnjeno. Prodajalec je navedel, da je Y. sestra videla okvare, vendar o njih ni rekel ničesar.
Državljanka je na sodišče vložila tožbo, v kateri je zahtevala izpodbijanje transakcije, na katero je bila zavrnjena, utemeljena z dejstvom, da je obstajal zakoniti zastopnik, ki s tem odškodnino ni izrazil pisnega nestrinjanja.
Vprašanje: Rad bi dobil kakšen nasvet. Kupujem stanovanje, vendar je situacija s prodajalcem čudna. Lastnica hiše je starejša ženska, stara 82 let, njene interese zastopa njen vnuk, za katerega je bilo izdano splošno pooblastilo. Nikoli nisem videl stare ženske, moj nečak pa deluje zelo sumljivo. Kaj naj naredim? Kako se zaščititi pred goljufijo? Valentinovo.
Odgovor: Dober dan, Valentine. Vaša situacija je res zelo sumljiva, čeprav obstajajo zelo različne situacije. Na primer, babica ne more hoditi, zato jo je nečak odpeljal k sebi in zdaj prodaja stanovanje za preživljanje sorodnika. Če želite preveriti, kako je v resnici, lahko prosite predstavnika, naj v vaši prisotnosti opravi zdravniški pregled vaše babice. Če se vaši sumi potrdijo, je najbolje, da se obrnete na policijo. Tudi če ste že sklenili transakcijo, jo lahko v takšnih razmerah zaradi nesposobnosti lastnika razglasi za nično in vse, kar se od vas zahteva, je vložiti tožbo na sodišču.
Na koncu lahko sklepamo naslednje:
