Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije v teku. Torej – oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev je bolj dinamično kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa pogostejša.
Cena katere koli nepremičnine, ne glede na to, ali gre za stanovanje, pisarno ali kočo, je odvisna od vpliva celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi vplivajo na to, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi na to, da postane nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razlike v cenah za različne objekte - to je lokacija, vrsta stavbe, stanje predmeta, polnjenje, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov se v teoriji in praksi vrednotenja izraža v obliki uporabe tako imenovanih popravkov, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega. v povprečju ena, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od enakega, a brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega predmeta, če poznamo splošno trenutno raven cen nepremičnin. Vendar pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča predvidevanja razvoja trga kot celote, njegove rasti ali padca. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in naložb ter raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakem razmerju na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Delitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so določeni predvsem s parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, zidane hiše so v določenem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Pa tudi stanovanja na obrobju bodo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko lokalne dejavnike sploh štejemo za neodvisne od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno zmanjševanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjševanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja celičnih komunikacij, potem ta proces traja leta in otipljive spremembe lahko opaziti šele po petih do desetih letih.
Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje, odzivajo se na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. V ugodnem gospodarskem okolju se na primer vsaka nepremičnina podraži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi tržni segmenti občutijo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov, ob splošni rasti trga, nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi malo počasneje, a gre za bolj subtilne popravke.
Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Real Estate Market Indicators". Enostavno ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določenega k-tega nepremičninskega objekta, ki je vsota G(t) - prispevka globalnih faktorjev, ki so skupni vsem objektom, tj. neodvisen od k in pi ter Lk(pi) – prispevek lokalnih dejavnikov za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov vrednotenja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi, ne v prvem nadstropju, nedaleč od metroja, potem takih stanovanj trenutno morda sploh ni ali pa lahko samo dva ali trije. To pomeni, da bo dobljena ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo povprečne cene za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - površina), je skoraj polovica celic praznih, ker. premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejši izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja z večletno statistiko, saj so ti popravki skoraj neodvisni od časa. Vendar pa tak sistem vrednotenja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabljali novo tehniko in jo preizkusili v praksi.
Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G(t), skupne celotnemu trgu nepremičnin, ki ni odvisna od posameznega objekta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna ob poznavanju trenutne ravni cen Ck in nabora prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali cena na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike celotnega nepremičninskega trga, tako kot borzni indeksi za razliko od tečajev delnic posameznih podjetij kažejo skupni dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem »svežnju«, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene nastane zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in ni na noben način povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagasto krivulje povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. "Vzpon" ali "padec" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi te funkcije. Posledica tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja vrednosti je najhitrejši način, da opazite nove trende naraščanja ali padanja.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj vsi trenutni tržni kazalniki so določeni predvsem z dolgoročnimi podatki in se prilagajajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana – na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava trga nepremičnin z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnina ni blago. Vsi predmeti so unikatni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu trgu nepremičnin, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen "skupni imenovalec", ki vam omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko obravnavamo kot tečaj kvadratnega metra - nekakšen analog menjalnega tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Metoda oblikovanja cen - metoda izračuna cene blaga ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečnega dobička ter ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Ločimo lahko naslednje tri skupine metod oblikovanja cen:
1) Cene na podlagi lastnih stroškov temeljijo na določanju cene kot rezultat osnovnih stroškov na enoto proizvodnje plus dobiček, ki ga podjetje namerava prejeti.
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena se izračuna po formuli: P = C x (l + R/ 100),
Kjer C - specifični tekoči stroški za proizvodnjo in prodajo blaga,
R - standardna donosnost.
Metoda "ciljni dobiček".
V tem primeru podjetje vnaprej načrtuje želeno stopnjo donosnosti celotnega obsega proizvodnje (v mejah obstoječih proizvodnih zmogljivosti in načrtovanih stroškov proizvodnje) in izračuna po formuli: P = C + E x K,
kjer C - specifični tekoči stroški, povezani s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - specifične investicije v osnovna in obratna sredstva, določene s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja donosa kapitala, ki odraža želeni znesek dobička za podjetje pred davki.
2) Cene na podlagi povpraševanja Pri uporabi te metode izhajajo iz kvalitativne in kvantitativne analize potrošniških lastnosti izdelka ali iz velikosti ekonomskega učinka, ki ga kupec pridobi z znojem za čas uporabe blaga. Pomembna elementa, ki ju je treba preučiti, sta uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Konkurenčno usmerjeno oblikovanje cen.
Metoda povprečnih tržnih cen. Metoda predvideva prodajo blaga po »povprečni tržni ceni«, izračunani na podlagi konkurenčnih podatkov.
Metoda "dirka za vodjo". S to metodo se določanje cene izdelka izvaja na podlagi cene vodilnega konkurenta, ob upoštevanju konkurenčnih razmer na trgu, diferenciacije izdelka in njegovih prednosti. V bistvu ta metoda predvideva neuspeh pri razvoju lastne cenovne politike s poudarkom na vodilni ceni.
Oblikovanje cene na podlagi odprtih dražb. Metoda uporablja verjetnostne ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvedbo naročila;
analiza trgovalnih taktik, ki jih uporabljajo potencialni konkurenti;
določitev verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahtevajo konkurenti;
določitev vrednosti cene, ki bo podjetju prinesla "največji pričakovan dobiček".
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je povzročila zmanjšanje vpliva države na proces regulacije cen in močno zvišanje cen. Z umetno zvišanimi cenami si proizvajalci povrnejo morebitne proizvodne stroške, izboljšanje kakovosti blaga pa jih ne zanima. Od leta 1992 je sistem oblikovanja cen zreduciran na uporabo prostih, tržnih cen, katerih vrednost določata ponudba in povpraševanje na trgu blaga. Državna regulacija cen se uporablja za ozek nabor blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.
OBLIKOVANJE CEN NA TRGU STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN NA PRIMERU MESTA JEKATERINBURG
Leontjev Aleksander Igorevič 1, Ivanova Olga Jurijevna 2
1 Uralska državna ekonomska univerza, študent
2 Uralska državna ekonomska univerza, asistent oddelka za regionalno, komunalno ekonomijo in upravljanje
CENE NA STANOVANJSKEM TRGU KOT PRIMER MESTO EKATERINBURG
Leontjev Aleksandr Igorevič 1 , Ivanova Olga Jurjevna 2
1 Uralska državna ekonomska univerza, študent
2 Uralska državna ekonomska univerza, asistent, Oddelek za regionalno, komunalno gospodarstvo in upravljanje
Bibliografska povezava do članka:
Leontiev A.I., Ivanova O.Yu. Oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin na primeru mesta Jekaterinburg // Sodobne znanstvene raziskave in inovacije. 2017. št. 2 [Elektronski vir]..02.2019).
Nepremičninski trg je poseben sistem, ki je odvisen od številnih dejavnikov. Številni raziskovalci poskušajo razumeti, kaj določa vrednost posamezne nepremičnine v mestu. Predstavljene so različne klasifikacije dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen na nepremičninskem trgu. Toda vprašanje je: kakšen je vpliv dejavnikov na sam trg, ali jih je smiselno zaznati.
V tej študiji je obravnavan trg stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu in predlagana je avtorjeva klasifikacija cenovnih dejavnikov, ki vplivajo na trg stanovanjskih nepremičnin. Predlagana klasifikacija bo po mnenju avtorja najbolj pomembna za utemeljitev cenovnih trendov na trgu stanovanjskih nepremičnin največjega mesta, analiziranega na primeru Jekaterinburga.
Makro dejavniki vključujejo:
Psihološki dejavnik;
Finančni dejavnik;
Faktor kupne moči;
Posojilni pogoji.
Psihološki (vedenjski) dejavnik ima neposreden vpliv ne le na nepremičninski trg, temveč tudi na trge blaga in storitev v Ruski federaciji. Sankcije so odličen primer. Uvedba sankcij je prebivalce naše države pahnila v zmedo in aktivirala negativna pričakovanja potrošnikov. Posledice uvedbe sankcij so lastnike kapitala prisilile, da nepremičnine obravnavajo kot enega najbolj vzdržnih naložbenih objektov. To je spodbudilo povpraševanje, zaradi česar je bil od decembra 2013 do aprila 2015 zabeležen trend rasti cen primarnih in sekundarnih nepremičnin (Slika 1).
Slika 1 - Dinamika povprečnih ponudbenih cen na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin v Jekaterinburgu za obdobje december 2013 - april 2015
Po našem mnenju lahko psihološki dejavnik uvrstimo med temeljne dejavnike pri oblikovanju cen na trgu stanovanjskih nepremičnin v največjih mestih, vključno z Jekaterinburgom.
Finančni faktor prav tako prisilil trg stanovanjskih nepremičnin zaživeti v novi realnosti. Finančni dejavnik razumemo kot vpliv deviznega trga na oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin.
Od leta 2013 do aprila-julija 2015 je prišlo do spremembe na valutnem trgu (slika 2), posledično je opaziti povečanje povprečne ponudbe na trgu stanovanjskih nepremičnin.
Potem pa je bilo na sekundarnem trgu stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu zabeleženo znižanje cen zaradi zmanjšanja povpraševanja prebivalstva. Čeprav je primarni trg stanovanjskih nepremičnin povečal stroškovno komponento predloga, zaradi podražitve procesa gradnje zaradi rasti tečajev dolarja in evra (slika 3) .
Slika 2 - Dinamika dolarja in evra za obdobje januar 2014 - april 2015
Slika 3 - Dinamika povprečnih ponudbenih cen na primarnem in sekundarnem trgu nepremičnin v Jekaterinburgu za obdobje december 2013 - april 2015
Cena je odvisna tudi od različice kupna moč prebivalstvo. V letu 2016 je opazno znatno zmanjšanje transakcij nakupa in prodaje stanovanjskih nepremičnin, kar je posledica zmanjšanja povprečnega denarnega dohodka prebivalstva Ruske federacije v letu 2016 (tabela 1). Posledica tega je zmanjšanje obsega vpisanih pravic, poslov, omejitev (obremenitev) pravic na nepremičninah (Slika 4)
Tabela 1 - Povprečni denarni dohodek prebivalstva na prebivalca v Ruski federaciji za obdobje 1. četrtletje 2014 - 1. četrtletje 2016
| št četrtina |
Povprečni denarni dohodek prebivalstva na prebivalca, rub./četrt |
V % na prejšnje obdobje |
| 1. četrtletje 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| 2. četrtletje 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| 3. četrtletje 2014 |
28,112,9 |
102,8 |
| 4. četrtletje 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| 1. četrtletje 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| 2. četrtletje 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| 3. četrtletje 2015 |
30 432,5 |
102,7 |
| 4. četrtletje 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| 1. četrtletje 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
Slika 4 - Dinamika vpisanih pravic, poslov, omejitev (obremenitev) pravic na nepremičninah za obdobje januar-september 2014 - januar-september 2016
To dejstvo je mogoče pojasniti s tem, da je kupec najprej začel skrbno izbirati svojo potencialno nepremičnino. Drugič, v letu 2016 se je zmanjšal povprečni dohodek na prebivalca prebivalstva. Tako so se povprečne cene ponudb začele zniževati zaradi pomanjkanja povpraševanja prebivalstva. Tretjič, potencialni kupec želi svoj denar obdržati v banki, kot pa vlagati v kakšen vreden projekt.
Posojilni pogoji so ena izmed državnih metod spodbujanja in ogrevanja povpraševanja na trgu stanovanjskih nepremičnin.
V letu 2014 je bančni sektor znatno dvignil stopnjo na 16-18% letno. Ta sprememba je paralizirala nepremičninski trg, zato je vlada Ruske federacije konec leta 2014 začela razvijati državne ukrepe za podporo nepremičninskega trga.
Marca 2015 so banke začele sprejemati vloge za hipotekarna posojila po 13 % in celo 10 % letno. To je postalo mogoče zaradi dodelitve 20 milijard rubljev s strani vlade Ruske federacije v podporo hipotekarnim posojilom. Posledično so ti ukrepi vplivali na oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin: povpraševanje po ponudbah na trgu stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu se je povečalo zaradi razpoložljivosti hipotekarnih posojil.
Trenutno se program končuje po subvencionirani bančni obrestni meri. Po drugi strani pa minister za gradnjo in stanovanjske in gospodarske javne službe Ruske federacije M. Men poroča, da je mogoče program preferencialnih subvencij nadomestiti z drugimi podpornimi ukrepi, zlasti subvencijami za razvoj infrastrukture.
Poleg omenjenih makro dejavnikov ima jekaterinburški trg stanovanjskih nepremičnin svoje posebne značilnosti (občinski ali mikro dejavniki), ki vplivajo na oblikovanje cen. Avtor meni, da so za jekaterinburški trg stanovanjskih nepremičnin značilni naslednji mikrofaktorji:
Okoljski dejavnik;
Varnostni faktor;
faktor bližine postaje podzemne železnice;
Stanovanjski faktor z vključeno vrsto storitev.
Faktor določanja cen temelji na pasovnem sistemu Jekaterinburga, ki ga priporoča Uralska nepremičninska zbornica (tabela 2).
Tabela 2 - Cenovne cone mesta Jekaterinburg
|
Ime cenovnega območja |
stanovanjska območja |
|
Center |
Meje ulic: Moskovskaya, Chelyuskintsev, Vostochnaya, Decembrists, Belinsky, Bolshakov |
|
1 pas |
Avtobusna postaja, VIZ, Parkovy, South-West, Botanical, Zarechny, Vtuzgorodok, Shartash market, Pionersky, Vokzalny. |
|
2 pas |
Uralmash, Elmash, Zavokzalny, Nova vrsta, Sibirski, Modri kamni, Uktus, Široka reka, Akademski, betonski izdelki |
|
3 pas |
Chermet, Old Sort, Khimmash, Medical, Compressor, Elizabeth, UC, State Farm |
|
4 pas |
Shartash, Izoplit, Koltsovo, Perutninska farma, Nizhneisetsky, Seven Springs, Rudny, Istok, Verkhnemakarovo, Pyshma, Sadovy, Shabrovsky, Palkino, Shuvakish, Medny, Chusovskoye Lake |
Oblikovanje teh cenovnih con nam pomaga razumeti, na katerih območjih je mogoče locirati enega ali drugega razreda stanovanjskih nepremičnin. Stanovanja ekonomskega razreda so prisotna v vseh cenovnih conah, predvsem pa v conah 3 in 4. Na primer, stanovanjski kompleks "Silver Horseshoe", zgrajen v mikrookrožju Vtorchermet, nove stavbe v mikrookrožju Solnechny. Po drugi strani pa so stanovanja udobnega razreda zastopana predvsem v 1. in 2. cenovni coni. Vidni predstavniki so stanovanjski kompleks "Peremena", stanovanjski kompleks "Michurinsky", stanovanjski kompleks "Moskovsky Quarter" in številni drugi stanovanjski kompleksi. Objekti poslovnega in elitnega razreda se nahajajo predvsem v osrednji coni in 1 pasu. Takšni objekti vključujejo stanovanjski kompleks "Aristocrat", stanovanjski kompleks "De Gennin", "Champion Park", stanovanjski kompleks "Diplomat", stanovanjski kompleks "Garinsky" itd.
Faktor lokacije, ki vključuje značilnosti, kot so:
Prometna dostopnost;
varnost;
Razpoložljivost infrastrukture (nakupovalni centri, trgovine, lekarne);
Socialna infrastruktura (šole, vrtci itd.);
Zelena infrastruktura (parki, zelene površine)
Osupljiv primer s tega vidika je okrožje Akademichesky. To območje je privlačno za potrošnika, ker so gozd in udobne sprehajalne površine postale zaščitni znak Akademichesky mikrodistrikta. Cene stanovanj v Akademichesky (povprečno 3,5-4,0 milijona rubljev) v zadnjih letih lahko primerjamo s cenami na avtobusni postaji (1 pas).
Varnost vpliva tudi na cene na trgu stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu. V zadnjem času se stanovanjske nepremičnine vse pogosteje ograjujejo z namenom povečanja vrednosti objekta zaradi vključenih varnostnih storitev. Tako se je območje Avtobusne postaje v zadnjih petih letih močno spremenilo. Na ulicah Ščorsa in 8. marca je bilo zgrajenih več deset varovanih in dobro vzdrževanih objektov ekonomskega, udobnega in poslovnega razreda. Območje avtobusne postaje je postalo manj kriminalno, naložbeno privlačno za graditelje in zaželeno tudi za potencialne kupce.
Za mesto Jekaterinburg se prisotnost mimoidoče linije podzemne železnice šteje za posebno prednost. Vsaka stanovanjska nepremičnina, ki se nahaja v neposredni bližini katere od postaj podzemne železnice, se samodejno dvigne.
Tabela 3 - Struktura dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen trga stanovanjskih nepremičnin v Jekaterinburgu
|
Ime skupine dejavnikov |
Dejavniki |
|
makro dejavniki |
Psihološki; Finančni; kupna moč; Posojilni pogoji. |
|
Mikro dejavniki |
faktor coniranja cene; Okoljski dejavnik; |
Zvezna državna proračunska visokošolska izobraževalna ustanova
"RUSKA AKADEMIJA LJUDSKEGA GOSPODARSTVA IN JAVNIH SLUŽB PRI PREDSEDNIKU RUSKE FEDERACIJE"
PODRUŽNICA VLADIMIR
Oddelek za ekonomijo
Področje študija: 38.03.01 "Ekonomija"
Profil: ekonomika podjetij in organizacij
Katedra: Ekonomija
TEČAJNO DELO
po disciplinah:
Mikroekonomija
na temo:
"Mikroekonomski vzorci oblikovanja cen na trgu nepremičnin"
Študentka 1. letnika
Skupine Eb-116
Redno izobraževanje
Kopytina K.S.
Preverjeno:
Kandidat za ekonomijo, izredni profesor
Fedin S.V.
Vladimir 2016
Uvod……………………………………………………………………………….3
1. Teoretične osnove oblikovanja cen na nepremičninskem trgu ................... 4
1.1 Bistvo nepremičninskega trga………………………………………………4
1.2. Dejavniki oblikovanja cen…………………..………………………….......4
1.3. Cenovni dejavniki na trgu nepremičnin in njihovo razmerje.
2. Analiza oblikovanja cen na trgu nepremičnin na primeru Moskovske regije………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………
Zaključek………………………………………………………………………...14
Bibliografski seznam………………………………………………………15
Uvod
V Rusiji v razmerah oblikovanja tržnega gospodarstva trg igra vse pomembnejšo vlogo. Ena od njegovih vrst je nepremičninski trg, na katerem glavno vlogo igrajo nepremičnine, njihova vrednost in udeleženci na trgu.
Eden glavnih pokazateljev razvoja normalnih tržnih odnosov v državi je stanje na nepremičninskem trgu kot celoti in njegovih posameznih sektorjih. Nepremičnine niso le donosna komercialna dejavnost, ampak tudi ena najpomembnejših človeških potreb. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez trga nepremičnin trga sploh ne more biti, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. potrebne prostore za izvajanje zakonsko predpisanih dejavnosti. Pomen domačega nepremičninskega trga kot sektorja gospodarstva potrjujejo njegov visok delež v bruto družbenem proizvodu, visoka stopnja prihodkov v proračun od primarne prodaje, oddaje državnih in občinskih nepremičnin (vključno z zemljišči) , visoka stopnja pobranosti v proračun od davka na nepremičnine in transakcij z njo.
V kateri koli družbeni strukturi nepremičnine zavzemajo posebno mesto v sistemu družbenih odnosov, z delovanjem katerih so tako ali drugače povezani življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije.
Nepremičninski trg se bistveno razlikuje od drugih trgov. Ima vsaj dve značilnosti, po katerih se razlikuje od drugih trgov:
1. Omejeno število blaga, ki lahko zadovolji potrebe kupcev, in s tem omejeno število možnih kupcev za prodajalce;
2. Višja raven stroškov, povezanih z iskanjem potrebnega blaga in kontingenta transakcije.
Nepremičninski objekt ima značilne lastnosti, kot so stacionarnost, edinstvenost, trajnost, trajanje nastanka, omejenost in neponovljivost zemljišča. Te značilnosti določajo številne značilnosti trga, zlasti kot so individualno oblikovanje cen, omejeno število prodajalcev in kupcev, lokalnost trgov in posledično velika odvisnost procesov, ki se dogajajo na nepremičninskem trgu, od stanja v regiji. gospodarstvo ter pravni in regulativni okvir itd.
Namen predmeta je na konkretnem primeru obravnavati izračun cen na vse možne načine in metode.
Za dosego tega cilja je potrebno rešiti naslednje naloge:
1. Določite bistvo trga nepremičnin;
2. Določite dejavnike oblikovanja cen;
3. Ugotovite dejavnike oblikovanja cen na trgu nepremičnin in njihovo razmerje;
4. Upoštevanje vzorcev oblikovanja cen na trgu nepremičnin na primeru moskovske regije.
1.Teoretične osnove oblikovanja cen na trgu nepremičnin:
1.1 Bistvo nepremičninskega trga:
Vsako področje gospodarske dejavnosti, vključno s področjem nepremičnin, ima svoje posebnosti, ki dajejo poseben okus gospodarskim procesom. V razmerah tržnih odnosov so neposreden izraz te posebnosti značilnosti trga nepremičnin.
Preden pa spregovorimo o značilnostih trga nepremičnin, opredelimo, kaj razumemo pod samim pojmom »trg nepremičnin«.
Takšna opredelitev ni pomembna le z vidika akademskega interesa, ampak tudi s praktičnega vidika, saj nam omogoča, da med subjekti tržnih odnosov ločimo tiste, katerih interesi so v prvi vrsti povezani z nepremičninami, da prikažemo posebnosti teh interesov, razkriti mehanizme, ki so neločljivo povezani z nepremičninskim trgom, njihovo medsebojno povezanost in odvisnost drug od drugega ter na tej podlagi oblikovati lastno strategijo in taktiko obnašanja na tem trgu.
Če se obrnemo na literaturo, potem v njej nepremičninski trg precej pogosto razumemo kot trg pretoka pravic do nepremičnin.
S to opredelitvijo pa iz nepremičninskega trga izpade cela vrsta razmerij, povezanih z nastajanjem novih nepremičninskih objektov ter upravljanjem in delovanjem obstoječih objektov. Medtem pa so interesi številnih udeležencev na trgu povezani z nepremičninami prav v povezavi s temi procesi. Na primer, pri vlaganju v nepremičnine vlagatelja zagotovo zanimajo njegove pravice, vendar to niso nepremičninske pravice, temveč pravice do prejemanja dohodka od nepremičnine, njihova zanesljivost. Podobno so za uporabnike nepremičnin pomembna jamstva njihovih pravic, nič manj pomembna pa niso vprašanja kakovosti delovanja nepremičnine, višina njenih stroškov, povezanih z uporabo nepremičnine. Pravotok je torej jedro nepremičninskega trga, ne pa celotnega trga.
V zvezi s tem se zdi bolj pravilna naslednja definicija trga nepremičnin:
Trg nepremičnin je medsebojno povezan sistem tržnih mehanizmov, ki zagotavljajo ustvarjanje, prenos, delovanje in financiranje nepremičnin.
S tem pristopom sistem trga nepremičnin vključuje razmerja, ki nastanejo:
Pri nastajanju nepremičnin – med investitorji, gradbeniki, izvajalci in uporabniki nepremičnin;
V procesu prometa pravic na nepremičninah - med prodajalci in kupci, najemodajalci in najemniki itd.;
Pri obratovanju nepremičninskih objektov – med lastniki in upravniki, upravniki in uporabniki itd.
Ti odnosi se seveda bistveno razlikujejo po vsebini drug od drugega, vendar jih vse združuje en skupni začetek - nepremičninski objekt. Prav specifičnost tega objekta je glavni dejavnik, ki določa značilnosti trga nepremičnin.
Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulativni sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije trga nepremičnin vključujejo:
Informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
Mediacija - vzpostavljanje povezav med potrošniki, ponudbo in povpraševanjem;
Prosto oblikovanje cen nepremičninskih objektov in varstvo lastninskih pravic;
Prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovito reševanje socialnih programov.
Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima trg nepremičnin (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Slika 1 - Prednosti in slabosti trga nepremičnin
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. Na njem tako kot na drugih trgih »Razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, vendar višina cene določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če se povpraševanje poveča, potem se cena poveča; če pa cena naraste, povpraševanje upade, in če cena pade, se povpraševanje poveča. Nadalje, če se poveča povpraševanje in s tem cena, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje, povpraševanje določa ponudbo in ponudba določa povpraševanje. Poleg tega vsa ta nihanja težijo k izenačevanju. Če se povpraševanje poveča in cena naraste nad običajno raven, se ponudba poveča; to povečanje zlahka preseže tisto, kar je potrebno, in potem cena pade pod normo.
Nepremičninski trg je trg nepopolne konkurence, kar je posledica njegovih bistvenih lastnosti: unikatnosti vsakega objekta, pogojev financiranja, zapletenih pravnih pravic, nizke likvidnosti (Tabela 1).
Tabela 1 - Značilnosti trga popolne in nepopolne konkurence.
| trg popolne konkurence | Trg nepopolne konkurence |
| 1. Homogeno in deljivo blago | 1. Nestandardizirano blago, saj je vsak predmet unikat |
| 2. Veliko število udeležencev, zaradi česar vsak izmed njih ne more vplivati na višino cen | 2. Omejeno število udeležencev zaradi pogojev financiranja in kompleksnih zakonskih pravic, značilnih za posamezen objekt |
| 3. Popolne, zanesljive in vsem udeležencem dostopne informacije | 3. Težko je pridobiti zanesljive, pravočasne in popolne informacije o transakcijah |
| 4. Centralizirano upravljanje transakcij | 4. Decentralizirano trgovanje |
| 5. Nizki obratovalni stroški | 5. Visoki transakcijski stroški |
V zadnjih letih se je nepremičninski trg okrepil s pomočjo podjetij, specializiranih za promet z nepremičninami, finančnih institucij in državnih agencij, cenilcev, odvetnikov. Vendar ga ni mogoče pripisati trgu popolne konkurence zaradi pomembnih značilnosti delovanja zaradi dejavnikov, kot so:
Posebnosti nepremičninskih objektov;
Relativno višje stopnje tveganja, značilne za nepremičnine;
Vpliv kapitalskega trga;
Nezmožnost doseganja stanja ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.
Dejavniki, ki vplivajo na trg nepremičnin:
Razvoj nepremičninskega trga določajo:
In gospodarska perspektiva posameznega območja . Nekatera območja so v stanju gospodarske rasti ali pričakovanja takšne rasti . Čeprav lahko pride do ugodnih kratkoročnih tržnih razmer, če ni rasti, so takšne okoliščine redke.
Finančne možnosti za nakup nepremičnine, kar je po drugi strani posledica stopnje gospodarskega razvoja regije (kriza, stagnacija, industrijski razvoj), razpoložljivosti in narave delovnih mest.
Razmerje med vrednostmi nepremičnin stagnira, saj so njihove glavne industrije preseljene v druge dele države ali so propadle. V stanju stagnacije so območja, ki so odvisna od ene industrije, na primer v regiji Kemerovo, kar lahko povzroči hitro destabilizacijo nepremičninskega trga na teh območjih ob strukturnih spremembah v gospodarstvu.
Na trg nepremičnin pomembno vplivajo dejavniki, ki določajo družbenoekonomski razvoj tako države kot celote kot posameznih regij, ter dejavniki, ki določajo politično stabilnost. Odločilno vlogo imajo makroekonomski dejavniki: politične razmere v državi in regijah, splošne gospodarske razmere, stanje na finančnem trgu. Če je delovanje makroekonomskih dejavnikov razmeroma stabilno, potem stanje na trgu dohodkovnih nepremičnin določajo mikroekonomski dejavniki. To je glavna značilnost dejavnikov, ki vplivajo na trg nepremičnin.
Struktura nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg ima kompleksno, razvejano strukturo in ga je mogoče razlikovati po različnih kriterijih:
1. Glede na trojnost bistva nepremičnine kot blaga lahko na trgu nepremičnin ločimo tri sektorje:
o razvoj (ustvarjanje) nepremičnin;
o promet z nepremičninami;
o upravljanje in poslovanje z nepremičninami.
Sektor prometa z nepremičninami oblikuje tržno ceno svojih predmetov.
Sektor za upravljanje in poslovanje z nepremičninami spremlja stopnjo vpliva nekaterih blagovnih lastnosti nepremičninskih objektov na njihovo donosnost. Od tod izvira povpraševanje po razvojnem sektorju po ustvarjanju najdonosnejših vrst nepremičnin. Ob nezadostni razvitosti sektorja upravljanja, kot je trenutno na domačem nepremičninskem trgu, se povpraševanje po sektorju razvoja prenaša neposredno iz sektorja prometa.
2. Glede na način sklepanja transakcij lahko trg nepremičnin razdelimo na primarni in sekundarni.
Pod primarnim nepremičninskim trgom je običajno razumeti celotno transakcijo z na novo ustvarjenimi in privatiziranimi predmeti. Zagotavlja prenos nepremičnin v gospodarski promet.
Pod sekundarni trg nepremičnin - transakcije z že ustvarjenimi objekti, ki so v uporabi in so povezane s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov, ki so prišli na trg, od enega lastnika do drugega.
Primarni in sekundarni trg, ki delujeta kot dva dela enotnega trga nepremičnin, vplivata drug na drugega.
3. Po vrstah poslov v okviru celotnega trga nepremičnin lahko izpostavimo: trg prodaje in nakupa; najemnina; hipoteke; lastninske pravice (trust management) itd.
4. Glede na stopnjo pripravljenosti za obratovanje: v gradnji; Novogradnja; gradnja, ki jo je treba rekonstruirati itd.
5. Po obliki lastnine: zasebne nepremičnine; državne in občinske nepremičnine.
6. Po panogah: industrijski objekti; kmetijski objekti; javne zgradbe in objekti; rekreativni itd.
7. Po funkcionalnem namenu: stanovanjske nepremičnine; industrijske zgradbe; neproizvodne zgradbe in prostori (pisarne, skladišča itd.); hoteli; trgovski in gostinski prostori itd.
8. Po vrsti nepremičnin: trg zemljišč; zgradbe in konstrukcije; prostori; podjetja kot premoženjski kompleksi; etažna lastnina; stvarne pravice; večletni nasadi.
Od zgoraj navedenih nepremičninskih trgov so zelo pomembni najbolj razviti trgi zemljišč, stanovanjskih in poslovnih (nestanovanjskih) nepremičnin.
Na trgu nepremičnin so se oblikovale in aktivno delujejo različne tržne strukture, ki prispevajo k učinkovitosti njegovega prometa. Odnosi in razmerja med subjekti primarnega in sekundarnega trga imajo zapleteno funkcionalno strukturo, katere namen je zadovoljiti povpraševanje potrošnikov po nepremičninah.
Značilnosti delovanja trga nepremičnin:
Nepremičninski trg ima svoje značilnosti:
1. Potreba po visoki "pražni" ravni naložb. Nepremičnine je precej težko pridobiti točno v takšni količini, kot bi si jih investitor želel. To zahteva znatna in natančno opredeljena sredstva, kar lahko po eni strani zahteva zmanjšanje drugih sredstev, po drugi strani pa lahko vlagatelj preprosto nima dovolj sredstev.
2. Potreba po upravljanju. Nepremičnine so za razliko od drugega premoženja bolj potrebne upravljanja zaradi ustvarjanja dohodka. Stopnja dobičkonosnosti je v veliki meri odvisna od učinkovitosti upravljanja. To vodi do vsaj dveh zaključkov:
A. za večino vlagateljev je nepremičnina kot naložbeni objekt precej kompleksno premoženje;
b. za vlagatelje z zadostnim znanjem na področju upravljanja z nepremičninami je morda prednostni naložbeni predmet, ki vam omogoča pridobivanje več dohodka in nadzor nad sredstvom.
3. Heterogenost nepremičnin. Ta dejavnik določa pomembno razliko v dohodku med različnimi nepremičninami iste vrste znotraj istega kraja.
4. Zaščita dohodka pred inflacijo. Nepremičnine so bolj zaščitene pred inflacijo kot finančna sredstva. Prek najemnine ali cene se inflacija prenese na dohodek, tako da dohodek raste z inflacijo.
5. Visoki transakcijski stroški. Posli z nepremičninami zahtevajo visoke transakcijske (operativne) stroške. Pri poslovnih nepremičninah ti stroški znašajo približno 1 % cene objekta, pri stanovanjskih nepremičninah pa so bistveno višji in lahko dosežejo tudi do 10 % cene.
6. Nizka korelacija prihodkov od nepremičnin s prihodki od finančnih sredstev. Zaradi relativne neodvisnosti dohodka iz nepremičnin v primerjavi z dohodki iz finančnih sredstev so nepremičnine neke vrste razsodniki za portfelje finančnih sredstev.
7. Značilnosti oblikovanja cen. Tečaji na borzi so neposredna posledica zadnjih poslov z vrednostnimi papirji, predvsem podjetniškimi. Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije v teku. Torej – oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev je bolj dinamično kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa pogostejša.
8. Varnost vloženih sredstev. Nepremičnine dajejo investitorju več jamstev za varnost vloženih sredstev. Zemlja je neuničljiva (če ne upoštevamo morebitnega poslabšanja njenih kvalitet). Zgradbe in objekti so trajne strukture, vendar lahko zavarovanje lastnine zahteva dodatne napore (kot je zavarovanje).
Nepremičnine, ki imajo številne posebnosti v primerjavi z drugimi finančnimi sredstvi, se lahko štejejo za del celotnega naložbenega portfelja, kar vam omogoča zmanjšanje celotnega tveganja, in kot samostojno sredstvo. Obenem je nepremičnino mogoče kupiti tudi kot blago, potrebno za proizvodnjo ali za osebno potrošnjo.
Tako lahko nepremičninski trg označimo kot sfero kapitalskih naložb v nepremičnine in sistem ekonomskih odnosov, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami.
Nepremičnine so pod vplivom države v večji meri kot katera koli druga dobrina, zaradi česar je lahko tveganje izgube naložb v te predmete večje kot v druge dobrine.
Blago na trgu nepremičnin je kos zemlje z naravnimi viri (zemlja, voda, minerali in rastlinski viri), pa tudi zgradbe in objekti, ki se nahajajo na njem. Poleg tega obstaja tako imenovani sestavni del nepremičnine: predmeti v njeni sestavi, ki jih je pod določenimi pogoji mogoče razlagati kot "premičnine". To je pomembno pri prodajnih poslih, hipotekah, najemnih pogojih in cenitvah nepremičnin.
V skladu s tem gre vsak nepremičninski objekt v procesu obstoja skozi več stopenj. namreč:
1. Ustvarjanje - investicijska in gradbena faza razvoja nepremičninskih objektov (naložbeni načrt, določitev namena nepremičninskega objekta, njegova zasnova, dodelitev zemljišča, gradnja, rekonstrukcija), zagon.
2. Promet pravic na že ustvarjenih nepremičninah , vključno s prodajo, zakupom itd. Na tej stopnji se povrne naložba v prejšnjem ciklu in začetek dobička ter moralna in fizična obraba.
3. Upravljanje nepremičnin - delovanje, popravilo, vzdrževanje mestne infrastrukture in gospodarskih javnih služb v sistemu. Ta faza je najdaljša in omejena z možnostjo obratovanja nepremičnine in višino stroškov odprave fizične in zastarelosti.
Specifičnost nepremičnine kot blaga, ki kroži na tem trgu, je v prvi vrsti njena stacionarnost (nemobilnost). Nepremičninski objekti so neločljivi od območja, v katerem se nahajajo, in kupec nepremičnine z njimi pridobi celotno paleto značilnosti območja.
Edinstvenost, edinstvenost, heterogenost tvorijo drugo skupino lastnosti nepremičnin. Objekti se lahko razlikujejo po velikosti in postavitvi, kakovosti in sistemih javnih storitev (oskrba z vodo, kanalizacija, ogrevanje, klimatizacija, dvigala itd.), strukturnih elementih in zaključkih.
Za nepremičnine je značilna tudi njihova trajnost, ki je višja kot pri drugih dobrinah. Trajnost nalaga lastniku nepremičnine obveznost izvajanja popravil (večjih in kozmetičnih) in nadzora stopnje fizičnega propadanja.
Za nepremičnine je značilno tudi trajanje nastanka. Povprečno trajanje cikla gradnje ali rekonstrukcije je 3 - 3,5 leta.
Nepremičnine so drago blago in za njihov nakup se pogosto uporabljajo zapletene finančne sheme, vključno z zastavo ali pobotom vrednosti prejšnjega premoženja, različnimi vrstami hipotek itd. Pravice lastništva, uporabe in razpolaganja z nepremičninami so različne od pravic do lastnine drugega blaga in so predmet transakcije. Zaradi zapletenosti postopka prenosa pravic na nepremičnini se ugotavlja nizka stopnja njene likvidnosti kot blaga, t.j. ni mogoče hitro izvesti.
Dejavniki oblikovanja cen
Razvrstitev faktorjev:
Pri analizi dejavnikov oblikovanja cen na trgu nepremičnin (PR) jih je običajno razdeliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na PR in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo upočasnjujejo, neodvisne in med seboj povezane.
Tabela 2 je povečana tipična struktura dejavnikov oblikovanja cen na stanovanjskem trgu.
Po našem mnenju je tu premalo pozornosti posvečeno ločevanju dejavnikov glede na globino preučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), po hierarhični strukturi. ravni (drevo dejavnikov), glede na stanje na trgu (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).
V zvezi s tem je treba upoštevati vse značilnosti klasifikacije, vključene v tabelo.
Tabela 3 - znaki razvrstitve dejavnikov oblikovanja cen za PH:
Na podlagi dolgoletnih raziskav moskovskega stanovanjskega trga spodnja tabela podaja fenomenološko analizo in seznam dejavnikov oblikovanja cen delovanja, ki označuje njihovo razvrstitev glede na vsa uvedena merila. Poleg tega diagrami prikazujejo hierarhično strukturo dejavnikov, puščice pa njihovo interakcijo.
Pomembno je poudariti, da bi morala pred kakršnimi koli poskusi opraviti smiselno, fenomenološko analizo dejavnikov oblikovanja cen, ki temelji na strokovnem poznavanju trga, kvalitativnih in kvantitativnih študijah tržnih vzorcev, značilnostih, po katerih se trgi držav s prehodnim gospodarstvom razlikujejo od razvitih tržnih gospodarstev. pri formaliziranem tržnem modeliranju. Matematičnih modelov, tudi če so uspešno prestali filtre statistične analize pomembnosti dejavnikov, ni mogoče prepoznati kot ustrezne, če ne temeljijo na ekonomski hipotezi o naravi procesov, ki se dogajajo na trgu v dani fazi in fazi. njegovega razvoja.
Cenovni dejavniki na trgu nepremičnin in njihovo razmerje.
Tabela 4 - Cenovni dejavniki na trgu nepremičnin in njihovo razmerje
| Dejavniki | Fenomenološka analiza dejavnikov |
| Dejavniki povpraševanja | |
| 1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih | Notranji pH faktor reda 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od ravni cen (povratna informacija – povpraševanje je cenovno elastično). Z rastjo - vodi do zvišanja cen, z zmanjšanjem - do padca. |
| 2. Potreba po stanovanju (potencialno povpraševanje) | Notranji dolgoročni faktor PH reda 2. Glede na zgodovinsko pomanjkanje stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno zvišuje cene prek faktorja 1. |
| 3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija | Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno z rastjo dohodka vodi v rast faktorja 1 in preko njega cene, z znižanjem, v padec. Srednjeročno velika diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene zvišajo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, rast cen se ustavi, in če dohodki še naprej rastejo, se zadržuje povpraševanje se realizira v novem povečanju povpraševanja in cen v polčasu. |
Tabela 4 se nadaljuje
| 4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih investitorjev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja | Notranji faktor RR reda velikosti 2. Dolgoročno je v razmerah omejenega trga stalno visok, srednjeročno pa je odvisen od faktorjev 3 (elastični glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 ( s krepitvijo rublja, nižjo inflacijo, raste, z devalvacijo rublja, naraščajočo inflacijo - pade), 12 (z nezaupanjem razvijalcev, nizkimi stopnjami gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Preko faktorja 1 vodi v zvišanje cen, ko raste, in padec cen, ko pada. Obstaja obratno razmerje s spremembami cen: cenovna pričakovanja so inercijska in ko cene rastejo, kupci hitijo z nakupom, povečujejo obseg povpraševanja in spodbujajo cene, ko se znižajo, zapustijo trg in pričakujejo enakomerno večje znižanje, s čimer se zmanjša povpraševanje in poveča stopnja padanja cen. |
| 5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov | Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006), preko faktorja 1 spodbudi rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-200), zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjema 1 in 13 obstaja obratna povezava: pri visokih stopnjah rasti cen se zmanjša ponudba stanovanj in hipotekarnih poslov, kar upočasnjuje rast cen. |
Tabela 4 se nadaljuje
| 6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova) | Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in denarne politike centralne banke. Z rastjo prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in preko faktorja 1 - povečanju cen, z znižanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 zavira rast cen. |
| 7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti) | Zunanji dejavniki reda 3. V pogojih surovinske narave ruskega gospodarstva je odvisen predvsem od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze in prek nje k rasti dejavnikov 6. , 5, 3, 1 in cene. |
| 8. Inflacija in deflacija | Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enojnega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih - na faktor 1 in cene. |
| 9. Makrofinančni dejavniki (spremembe deviznih tečajev – devalvacija in revalvacija) | Zunanji faktor reda 4. Odvisen od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja glede na dolar v razmerah dolariziranega ruskega gospodarstva se povečuje nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljevih kot dolarskih prihrankov in nakupu stanovanj (faktor 4), kar preko faktorja 1 nekoliko prispeva k rasti cen. Z gladko devalvacijo se zmanjša nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov, medtem ko se rubeljski prihranki povečajo, učinek na cene ni določen. Z močno devalvacijo se pojavi učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih, rast cen pa se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov ("beg od dolarja"), nepremičnine se dojemajo kot sredstvo za varčevanje prihrankov. |
| 10. Cene nafte in drugih izvoznih surovin | |
| 11. Obseg izvoza kapitala | Zunanji faktor reda 5. Odvisno od razmer na svetovnem trgu. Skozi faktorje 5-9 določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj. |
| 12. Ugled razvijalcev in objektov | Notranji faktor reda 5. Odvisen od stanja obstoječega in stanovanjskega fonda v gradnji (faktor. Vpliva na faktor 4. |
| Dejavniki ponudbe | |
| 13. Obseg ponudbe stanovanj | Notranji faktor pH je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorja 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratna sorazmernost s faktorjem 1: ko je povpraševanje veliko, ponudba izgine iz kotacij, kar prispeva k povečani rasti cen in zajezitvi rasti števila hipotekarnih transakcij, ko se povpraševanje zmanjša, ponudba se kopiči, kar zavira rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov. V razmerah zmanjšanega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 - prodajalci zmanjšajo ponudbo, da bi spodbudili cene. |
| 14. Poseben stanovanjski sklad | Notranji faktor pH je približno 2. Odvisen je od zgodovinske situacije v mestu, regiji, od razpolaganja z dotrajanim fondom in od obsega gradnje (faktor 15). V sedanjih razmerah dolgoročno vodi v visoko raven povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in ob pozitivni rasti dohodkov gospodinjstev (faktor 3) vodi v višje cene (2000-2008). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen. |
| 15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, hitrost gradnje objektov | Notranji pH faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila rast cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in rast trga (2000-2008) je nevtralna. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega naročanja ne vpliva na gibanje cen, upočasnitev gradnje pa vpliva na faktor 4 in preko njega na cene. |
| 16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in investitorjev-špekulantov, drugimi pritegnjenimi sredstvi | Notranji faktor pH reda 3. Odvisen od makroekonomskih pogojev (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih predmetov (faktor 21). Bančno posojanje je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politik bančne skupnosti. Financiranje s sredstvi prebivalstva in investitorjev-špekulantov je odvisno od faktorjev 3-5, 12 in na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. . Srednjeročno pospešuje tempo gradnje stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene. |
| 17. Stroški in polni (investicijski) stroški gradnje | Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno ob visoki ravni cen in dobičkonosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in dobičkonosnosti (2009) vodi do izstopa razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in ponudbe (faktorja 15 in 13) in spodbuja rast cen. Na dolgi rok, ko so cene in dobičkonosnost visoke, se kapital steka v industrije virov, proizvodnja virov se poveča in tako se kljub naraščajočim stroškom poveča obseg gradnje, kar lahko upočasni rast cen stanovanj. |
| 18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih | Zunanji faktor reda 4. Odvisno od razmerja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje in njene inženirske in infrastrukturne podpore. Vpliva na faktor 17, 15 in preko njega na cene na dolgi rok. |
| 19. Sredstva za gradnjo | Notranji faktor reda 4. Odvisno od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) proizvajalcev virov, od cen virov (pri nizkih cenah v pogojih nezadostnih naložb v razvoj se oblikuje pomanjkanje virov). Vpliva na faktor 17, 15 in prek njega na cene dolgoročno in včasih tudi srednjeročno. |
| 20. Administrativni in ekonomski pogoji za vstop razvijalca na trg in delovanje na trgu | Zunanji dejavnik reda 4. Odvisno od politike oblasti na področju urbanistične ureditve, stopnje birokratizacije in korupcije procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Vpliva na faktor 17, 15 in prek njega - na cene v dolgoročnem, srednjeročnem in včasih v kratkoročnem obdobju. |
| 21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih predmetov | Zunanji faktor reda 4. Odvisen je od regionalnih in svetovnih tržnih razmer in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih predmetov zunaj mesta, regije, države, zunaj PR (borze). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v obdobju 2006–2007 so se razvijalci, investitorji in kupci selili iz Moskve v moskovsko regijo, iz Rusije v Bolgarijo, Črno goro itd. .P. |
| 22. Naložbena strategija razvijalcev | Notranji dejavnik reda 5. Odvisno od ekonomskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi do razpršitve finančnih sredstev na precejšnje število zemljišč in novih projektov ter znižanja stopnje gradnje objektov, nato preko faktorjev 15 in 13 spodbuja rast cen ter preko faktorjev 4 in 1 vodi v zmanjšanje povpraševanja in cen, zamrznitev gradbišč in propad gradbenikov (2004, 2009). Dobra naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi v evolucijsko rast obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen. |
| 23. Tržna in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev | Notranji faktor naročila 5. Odvisno od pričakovane stopnje dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja zvišanje cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V obratni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižujejo cene (faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšujejo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer iščejo ravnotežje z obsegom povpraševanja in naraščajočimi cenami. 3) Prodajalci ne znižujejo cen, s čimer zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov. |
2. Analiza oblikovanja cen na trgu nepremičnin na primeru moskovske regije.
Tabela 5 - povprečne cene zemljišč v najbližji moskovski regiji v 4 smereh od aprila 2015.
| Št. p / str | Lokacija zemljišča za individualno stanovanjsko gradnjo (dober dostop, plinovod, vodovod, elektrika) | Prodajna cena, rub./sotka | Oddaljenost od MKAD, km (izračunano kot 1–20 km) | Povprečna cena, rub./sotka |
| 1. | Avtocesta Kaluga | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Kijevska avtocesta | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Novorizhskoe avtocesta | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Rublevo - Uspenskoe avtocesta | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Kot je razvidno iz tabele 1, smo za analizo vzeli 4 smeri (Kaluga, Kijev, Novorizhskoye in Rublevo-Uspenskoe Highway), ki veljajo za najbolj obetavne v smislu naložb. Vse lokacije so bile izbrane glede na naslednje kazalnike: dovoljena uporaba (namembnost) - individualna stanovanjska gradnja, oddaljenost od moskovske obvoznice od 1 km do 20 km, razpoložljivost inženirske infrastrukture - oskrba s plinom, oskrba z vodo, oskrba z električno energijo, dobre dostopne ceste. (asfalt). Na podlagi izbranih cen smo izračunali povprečno ceno zemljišča na 100 kvadratnih metrov in dobljene podatke predstavili v diagramu (slika 2).
Slika 2 - Povprečne cene zemljišč od aprila 2015
Za popolno sliko razmer na zemljiškem trgu je treba ugotoviti, koliko so se cene zemljišč zvišale oziroma znižale. Analizirajmo preteklo leto in ga primerjajmo z današnjimi kazalniki (Tabela 6).
Tabela 6 - Dinamika cen zemljišč v najbližjem predmestju Moskve za obdobje november 2014 - april 2015
Iz tabele 2 je razvidno, da so se v zadnjih šestih mesecih cene zemljišč v najbližjih predmestjih znatno povečale. Najbolj so se podražile parcele na avtocesti Rublevo-Uspenskoye (za 71%). Razmislite o razlogih za tako ogromno rast s pomočjo strokovnih mnenj.
»Najdražje parcele moskovske regije se nahajajo na smeri Rublevo-Uspenskoye: tukaj, v 12 km od Moskve, se ponuja zemljišče, katerega cena je desetkrat višja od cene podobnih parcel na drugih območjih. bližnje moskovske regije.
Zaradi ugodne vrtnice vetrov, odsotnosti škodljivih industrij, borovih gozdov, reke Moskve, ki ni poškodovana zaradi urbanih izpustov, in splošno razvite infrastrukture so ta ozemlja resnično privlačna. Prvič, prestiž smeri je razložen s socialnim statusom ljudi, ki tam živijo. Poseben položaj Rubljovke se je razvil skozi zgodovino. Ko je ta ozemlja izbral kraljevi dvor, je tu živela politična, kulturna in poslovna elita države. Danes številne vasi ob avtocesti Rublevo-Uspenskoye naseljujejo predstavniki bogate ustvarjalne inteligence in uradniki najvišjega ranga. Stara podeželska preteklost in sodobnost sta se združili, zaradi česar so ti kraji priljubljeni s precejšnjo mero nezdravega vznemirjenja.
Enako zanimiva točka je, koliko zemlje je v moskovski regiji in koliko zemlje je v lasti zasebnikov, ki kupujejo zemljišča za lastne projekte ali kot zanesljiv naložbeni objekt.
»Čeprav je moskovska regija v zadnjem desetletju postala središče gradnje koč v Rusiji, ostaja zemljiški trg moskovske regije eden najbolj zaprtih segmentov nepremičninskega trga v prestolnici. Danes je po mnenju strokovnjakov približno 60-70% vseh praznih zemljišč, ki jih je mogoče dati v tržni obtok v regiji, koncentriranih v rokah le dveh do treh ducatov lastnikov. Prav zdaj se latifundisti moskovske regije odločajo, kako bodo še naprej uporabljali zemljišča pod njihovim nadzorom.
Po podatkih premoženjskega sklada moskovske regije je skupna površina regije 4.579,9 tisoč hektarjev (tabela 7).
Tabela 7 - Porazdelitev zemljišč moskovske regije po kategorijah
Podatke predstavimo v obliki diagrama in jih pretvorimo v odstotke, da dobimo deleže (slika 3).
Slika 3 - struktura porazdelitve zemljišč moskovske regije po kategorijah.
Približno 30% zemlje v moskovski regiji je v zasebni lasti. Po mnenju številnih strokovnjakov je približno 60% v lasti struktur, ki predstavljajo bančno skupnost in investicijske sklade, ki kupujejo zemljišča za naložbene namene; približno 25–30 % je investicijskih in gradbenih podjetij, ki iščejo najbolj likvidna zemljišča za razvoj; 10-15% je zasebnikov, ki kupujejo zemljišča za lastne projekte ali kot zanesljiv naložbeni objekt. Predstavimo si podatke na sliki 4.
Slika 4 - sestava dežel moskovske regije.
Zaključek
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Skladno s tem je gibanje cen na tem trgu odvisno od številnih dejavnikov, oblikovanje cen na nepremičninskem trgu pa je pogosto neposredno odvisno od socialno-ekonomskega stanja regije, njene razvitosti in investicij. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo realno stanje na trgu, ker je težko pridobiti zanesljive informacije o transakcijah. Glavno orodje za analizo tukaj je pogojna delitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namembnost ali celo cela vrsta značilnosti, ki smo jih podrobneje preučili v tej nalogi.
V predmetnem delu, razvitem na temo "Mikroekonomski vzorci oblikovanja cen na trgu nepremičnin", je glavna pozornost namenjena preučevanju mehanizma oblikovanja cen na trgu nepremičnin in analizi zemljiškega trga moskovske regije, kot tudi možnosti za njegov razvoj. Za to so bile upoštevane in analizirane cene zemljišč v moskovski regiji v 4 smereh (avtocesta Kaluga, avtocesta Kijev, avtocesta Novorizhskoye, avtocesta Rublevo - Uspenskoe). Analiza je pokazala, da so se v zadnjih šestih mesecih cene zemljišč v najbližjih predmestjih močno povečale. Najvišja stopnja je do 71% v smeri avtoceste Rublevo-Uspenskoe. Parcele velikih površin so v velikem povpraševanju po zemljiščih. Po mnenju strokovnjakov se bo stopnja rasti vrednosti zemljišč sčasoma upočasnila.
Kot rezultat študije izračuna cen z vsemi možnimi načini in metodami na primeru nepremičnin v moskovski regiji so bili pridobljeni naslednji rezultati.
1. Obravnava se bistvo trga nepremičnin;
2. Določeni so cenovni dejavniki;
3. Proučevali dejavnike oblikovanja cen na trgu nepremičnin in njihovo razmerje;
4. Na primeru moskovske regije so obravnavani vzorci oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in določeni so obeti za njen razvoj. Za to so bile cene zemljišč v moskovski regiji analizirane na več področjih.
Bibliografski seznam
1. Cenovništvo: učbenik / uredil dr. ekon. znanosti, prof. V.A. Slepova. - M.: The Economist, 2007. - 574s
2. Cene: učbenik / I.K. Salimžanov. -2.izd., izbrisano. – M.: KNORUS, 2008. – 304 str.
3. Makhovikova, G.A. Mikroekonomija. Nadaljevalni tečaj: Učbenik in delavnica / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurait, 2015. - 322 str.
4. 34. Makhovikova, G.A. Mikroekonomija. nadaljevalni tečaj. učbenik in delavnica / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 322 str.
5. 35. Mokhovikova, G.A. Mikroekonomija: Učbenik za diplomante / G.A. Mokhovikov. - M.: Yurayt, 2013. - 268 str.
6. 36. Mankiw, N.G. Mikroekonomija / N.G. Mankiw, M. Taylor; per. iz angleščine. A.P. Smolsky. - Sankt Peterburg: Piter, 2013. - 544 str.
7. 37. Nikulina, I.N. Mikroekonomija: učbenik / I.N. Nikulin. - M .: NITs INFRA-M, 2013. - 553 str.
8. 38. Nosova, S.S. Mikroekonomija. Zapiski predavanj: Učbenik / S.S. Nosov. - M.: KnoRus, 2013. - 224 str.
9. 39. Rozanova, N.M. Mikroekonomija podjetja: učbenik / N.M. Rozanova, I.V. Zoroaster. - M.: Binom, 2013. - 383 str.
10. 40. Rozanova, N.M. Mikroekonomija. Naloge in vaje. Vadnica. Vulture UMC "Strokovni učbenik". (Serija "Praktični tečaj"). / N.M. Rozanov. - M.: UNITI, 2013. - 559 str.
11. Galperin, V.M. Mikroekonomija. V 3 zvezkih T. 2. Mikroekonomija / V.M. Galperin. - Sankt Peterburg: Ek. šola Državna univerza Visoka ekonomska šola, 2008. - 512 str.
12. Gromyko, V.V. Mikroekonomija: učbenik / V.V. Gromyko, G.P. Žuravljov. - M .: ITs RIOR, 2012. - 159 str.
13. Huseynov, R.M. Mikroekonomija: Učbenik za diplomante / R.M. Huseynov, V.A. Semenihin. - M.: Omega-L, 2012. - 447 str.
14. Dengov, V.V. Mikroekonomija v 2 zvezkih v.2. faktorski trgi. ravnovesje. ekonomija tveganja 4. izd. učbenik za dodiplomski in podiplomski študij / V.V. denar. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 384 str.
15. Dengov, V.V. Mikroekonomija v 2 zvezkih v.1. teorija potrošniškega vedenja. trdna teorija. tržna teorija 4. izd. učbenik za dodiplomski in podiplomski študij / V.V. denar. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 410 str.
16. Jaley, D.A. Mikroekonomija: višja stopnja: Učbenik: Per. iz angleščine. / DA. Jaley, F.D. Reni; Znanstveno izd. V.P. Busygin [i dr.]. - M.: ID GU HSE, 2011. - 733 str.
17. Jaley, D.A. Mikroekonomija: višja stopnja / D.A. Jaley. - M.: GU VSHE, 2011. - 733 str.
18. Efimova E.G. Ekonomska teorija. 1. del Mikroekonomija. 4. izd., šterling / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M.: MGIU, 2008. - 237 str.
19. Zhuravleva, G.P. Ekonomska teorija. Mikroekonomija: Učbenik / G.P. Zhuravleva, N.A. Pozdnjakov, Yu.A. Pozdnjakov. - M.: INFRA-M, 2013. - 440 str.
20. Anokhin, L. M. Mikroekonomija [Besedilo]: učbenik / L. M. Anokhin, A. A. Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Čeljabinsk: Založba Čeljab. država un-ta, 2012. - 213 str. : ill. - (Klasično univerzitetno izobraževanje). - Bibliografija: str. 212.
21. Gryaznova A.G. Mikroekonomija: teorija in ruska praksa: učbenik za študente, ki študirajo ekonomske specialnosti in področja / Ed. A. G. Gryaznova, A. Yu Yudanova. - 2. izd. - M.: KnoRus, 2001. - 541 str. - Bibliografija: str. 542.
22. Protas. Mikroekonomija: strukturno-logične sheme: učbenik za univerze / VF Protas. - M .: Banke in menjalnice: UNITI, 1996. - 168 str.
23. Pindike, R. S. Mikroekonomija [Besedilo]: [učbenik]: per. iz angleščine. / R. S. Pindike, D. L. Rubinfeld. - 2. izd. - M.: Delo, 2001. - 807 str. : ill. - (Zunanjeekonomski učbenik).
24. Prykin B.V. Mikroekonomija v tabelah in grafih [Besedilo]: učbenik za univerze / B. V. Prykin [in drugi]; izd. B.V. Prykina. - M: Finance: UNITI, 1999. - 503 str. : ill. - Bibliografija: str. 496.
25. Safronchuk, M. V. Mikroekonomija [Besedilo]: uvod v mikroekonomijo: testi in naloge / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 str. - (Višje ekonomsko izobraževanje) (Celoten tečaj v treh dneh).
26. Safronchuk, M. V. Mikroekonomija [Besedilo]: zapiski predavanj: učbenik / M. V. Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 str. - (Celoten tečaj v treh dneh). - Odlok. imena: s. 254-255. - Bibliografija: str. 246.
27. Sedov, V. V. Ekonomska teorija [Besedilo]: v 3 delih: učbenik / V. V. Sedov. - 2. izd., dod. in predelan. - Čeljabinsk: ChelGU, B.G. 2. del: Mikroekonomija. - 2007. - 215 str. : ill.
| Ime parametra | Pomen |
| Zadeva članka: | Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu |
| Rubrika (tematska kategorija) | Hiša |
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije v teku. Torej – oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev je bolj dinamično kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa pogostejša.
Cena katere koli nepremičnine, ne glede na to, ali gre za stanovanje, pisarno ali kočo, je odvisna od vpliva celega niza zunanjih dejavnikov. Različni razlogi vplivajo na to, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi na to, da postane nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razlike v cenah za različne objekte - ϶ᴛᴏ lokacijo, vrsto zgradbe, stanje polnjenja objekta͵, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov se v teoriji in praksi vrednotenja izraža v obliki uporabe tako imenovanih popravkov, po katerih je npr. stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od v povprečju podobno, stanovanje z balkonom pa je cca 2% dražje od enakega, a brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega predmeta, če poznamo splošno trenutno raven cen nepremičnin. Hkrati upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča predvidevanja razvoja trga kot celote, predvidevanja njegove rasti ali upada. Za soočanje z izzivi tržne dinamike je nujno, da smo pozorni na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in naložb ter raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakem razmerju na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Delitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so določeni predvsem s parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v določenem razmerju dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Pa tudi stanovanja na obrobju bodo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko lokalne dejavnike sploh štejemo za neodvisne od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno zmanjševanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjševanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja celičnih komunikacij, potem ta proces traja leta in otipljive spremembe lahko opaziti šele po petih do desetih letih.
Nasprotno, globalni dejavniki imajo nasprotne lastnosti. Οʜᴎ se sčasoma spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. V ugodnem gospodarskem okolju se na primer vsaka nepremičnina podraži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi tržni segmenti občutijo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov, ob splošni rasti trga, nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi malo počasneje, a gre za bolj subtilne popravke.
Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra ʼʼIndikatorji trga nepremičninʼʼ. Enostavno ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (prave formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določenega k-tega nepremičninskega objekta, ki je sestavljena iz G(t) - prispevka globalnih dejavnikov, skupnih vsem objektom, ᴛ.ᴇ. neodvisen od k in pi, Lk(pi) pa je prispevek lokalnih dejavnikov za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov vrednotenja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v prvem nadstropju, potem morda trenutno takih stanovanj sploh ni, ali pa sta lahko samo dva ali trije. To pomeni, da bo dobljena ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker. premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejši izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja z večletno statistiko, saj so ti popravki skoraj neodvisni od časa. Hkrati takšen sistem vrednotenja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. To bo omogočilo vsakomur, ki želi uporabiti novo tehniko in jo izkusiti v praksi.
Druga pomembna posledica novega pristopa je nastanek funkcije G(t), skupne celotnemu nepremičninskemu trgu, ki ni odvisna od posameznega objekta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna ob poznavanju trenutne ravni cen Ck in nabora prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali cena na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike celotnega nepremičninskega trga, tako kot borzni indeksi za razliko od tečajev delnic posameznih podjetij kažejo skupni dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem ʼʼsvežnjuʼʼ, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega ʼʼsvežnjaʼʼ.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene nastane zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in ni na noben način povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagasto krivulje povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. ʼʼDvigʼʼ ali ʼʼneuspehʼʼ trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - ϶ᴛᴏ le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi te funkcije. Posledica tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja vrednosti je najhitrejši način, da opazite nove trende naraščanja ali padanja.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj vsi trenutni tržni kazalniki so določeni predvsem s podatki za večletno obdobje in se prilagajajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov - velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava trga nepremičnin z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnina ni blago.
Gostuje na ref.rf
Vsi predmeti so unikatni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu nepremičninskemu trgu, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen ʼʼskupni imenovalecʼʼ, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko obravnavamo kot stopnjo na kvadratni meter - nekakšen analog menjalnega tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Metoda oblikovanja cen - metoda izračuna cene blaga ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečnega dobička ter ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Ločimo lahko naslednje tri skupine metod oblikovanja cen:
1) Cene na podlagi lastnih stroškov temeljijo na določanju cene kot rezultat osnovnih stroškov na enoto proizvodnje plus dobiček, ki ga podjetje namerava prejeti.
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena se izračuna po formuli: P = C x (l + R/ 100),
Kjer C - specifični tekoči stroški za proizvodnjo in prodajo blaga,
R - standardna donosnost.
Metoda "ciljni dobiček".
V tem primeru podjetje vnaprej načrtuje želeno stopnjo donosnosti celotnega obsega proizvodnje (v mejah obstoječih proizvodnih zmogljivosti in načrtovanih stroškov proizvodnje) in izračuna po formuli: P = C + E x K,
kjer C - specifični tekoči stroški, povezani s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - specifične investicije v osnovna in obratna sredstva, določene s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja donosa kapitala, ki odraža želeni znesek dobička za podjetje pred davki.
2) Cene na podlagi povpraševanja Pri uporabi te metode izhajajo iz kvalitativne in kvantitativne analize potrošniških lastnosti izdelka ali iz velikosti ekonomskega učinka, ki ga kupec pridobi z znojem za čas uporabe blaga. Pomembna elementa, ki ju je treba preučiti, sta uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Konkurenčno usmerjeno oblikovanje cen.
Metoda povprečnih tržnih cen. Metoda predvideva prodajo blaga po »povprečni tržni ceni«, izračunani na podlagi konkurenčnih podatkov.
Metoda "dirka za vodjo". S to metodo se določanje cene izdelka izvaja na podlagi cene vodilnega konkurenta, ob upoštevanju konkurenčnih razmer na trgu, diferenciacije izdelka in njegovih prednosti. V bistvu ta metoda predvideva neuspeh pri razvoju lastne cenovne politike s poudarkom na vodilni ceni.
Oblikovanje cene na podlagi odprtih dražb. Metoda uporablja verjetnostne ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvedbo naročila;
analiza trgovalnih taktik, ki jih uporabljajo potencialni konkurenti;
določitev verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahtevajo konkurenti;
določitev vrednosti cene, ki bo podjetju prinesla "največji pričakovan dobiček".
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je povzročila zmanjšanje vpliva države na proces regulacije cen in močno zvišanje cen. Z umetno zvišanimi cenami si proizvajalci povrnejo morebitne proizvodne stroške, izboljšanje kakovosti blaga pa jih ne zanima. Od leta 1992 je sistem oblikovanja cen zreduciran na uporabo prostih, tržnih cen, katerih vrednost določata ponudba in povpraševanje na trgu blaga. Državna regulacija cen se uporablja za ozek nabor blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.
Oblikovanje cen na trgu nepremičnin - pojem in vrste. Razvrstitev in značilnosti kategorije "Cene na trgu nepremičnin" 2017, 2018.
Značilnosti delovanja trga nepremičnin. Cene, ki služijo nepremičninskemu trgu.
Metode za določanje cen gradbenih proizvodov. Oblikovanje prostih (pogodbenih) cen.
Oblikovanje najemnine za najete zgradbe, prostore.
Na trgu nepremičnin se prodajajo industrijski objekti, nedokončane gradnje, stanovanja, oddajajo prostori. Ta trg je sestavni del nacionalnega gospodarstva.
Infrastruktura nepremičninskega trga - prodaja, dražbe, svetovalna in nepremičninska podjetja, agencije, specializirane za nepremičnine.
Značilnosti oblikovanja trga nepremičnin:
Nepremičninski trg je skupek regionalnih, lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po cenah, stopnjah tveganja in učinkovitosti naložb v nepremičnine.
Nepremičnina miruje in je ni mogoče premikati iz kraja v kraj, zato se prenos nepremičnine s prodajalca na kupca zgodi s prenosom pravic do nje.
Nakup in prodaja nepremičnine je gibanje kapitala, tj. dohodkovna vrednost, saj kupljena hiša, stanovanje itd. se lahko proda po višji ceni.
Nepremičninski trg je sestavljen iz številnih relativno ločenih segmentov (industrijske zgradbe, stanovanja, nestanovanjski prostori, zemljišča itd.). Vsak od teh segmentov se razvija samostojno in ima svoj zakonodajni in regulativni okvir.
Večino nepremičnin predstavljajo izdelki gradbene industrije.
Nepremičninski trg ima dve komponenti:
primarni trg- to je gospodarska situacija, ko nepremičnina kot blago prvič pride na trg. Glavni prodajalci so država, ki jo predstavljajo republiške in lokalne oblasti, gradbena podjetja - ponudniki stanovanjskih in nerezidenčnih nepremičnin;
sekundarni trg, kjer nepremičnina nastopa kot blago, ki je bilo prej uporabljeno in v lasti določenega lastnika - fizične ali pravne osebe.
Značilnosti oblikovanja cen nepremičnin, ki so produkt gradbene industrije so vnaprej določene s posebnostmi tehnološkega procesa v industriji, ekonomsko in pravno ureditvijo tega trga. Tej vključujejo:
različni gradbeni proizvodi (zgradbe in objekti za industrijske namene, objekti izobraževanja in zdravstvenega varstva, stanovanja itd.);
obseg, to je, da posamezni predmeti stanejo milijarde rubljev;
teritorialna fiksnost predmetov - njihova uporaba na mestu izdelave;
izdelava izdelkov po individualnem projektu "po naročilu";
odvisnost stroškov gradnje od naravnih in podnebnih razmer;
dolgo trajanje proizvodnega cikla (od nekaj mesecev do nekaj let).
Ker se gradnja številnih objektov nadaljuje dlje časa, se poleg stroškov nepremičnine določijo tudi cene za nekatere vrste del, mejnik, konstrukcijske elemente itd. V zvezi s tem trg gradbenih proizvodov skrbi za veliko različnih vrst cen.
Vrste cen nepremičnin.
Ocenjeni stroški gradbenih in inštalacijskih del, ki jih sestavljajo stroški postavitve zgradb, objektov in namestitve opreme.
Ocenjeni stroški gradbenih in inštalacijskih del, ki vključujejo stroške nabave opreme in druge investicijske stroške.
Pogodbene cene gradbenih proizvodov, ki so dogovorjene med naročnikom in izvajalcem in temeljijo na predračunu stroškov gradbenih in inštalacijskih del ter obveznih davkih in olajšavah.
Pogodbene ponudbene cene za gradbene proizvode, določene v okviru tekočih natečajev (razpisov).
Borzne in dražbene cene, ki se oblikujejo na borzah nepremičnin ali na dražbah za prodajo gradbenih projektov.
Cene za stanovanja, ob upoštevanju njegovih potrošniških lastnosti, pa tudi za vikende, garaže, vikende.
Najemnina za najete stanovanjske in nestanovanjske stavbe ob upoštevanju preostale vrednosti stavbe, udobnosti, njene lokacije, amortizacije, plačila za zemljišče.
Cene na enoto odjemne enote ali enote moči, ki se uporabljajo pri približnih izračunih, analizah (strošek 1 m 2 stanovanjske ali uporabne površine, 1 km daljnovoda, en sedež v kinu itd.).
