Posebnosti dela cenilca pri pregledu predmeta. Opis predmeta ocenjevanja pri izdelavi poročila. Kvalificiran in utemeljen sklep o stroškovnih značilnostih predmeta vrednotenja je možen le na podlagi sistematiziranih in tako ali drugače potrjenih začetnih podatkov, ki jih lahko preveri vsaka zainteresirana stran, vključno z državnimi organi. Glavne naloge ocenjevalca so jasna opredelitev dejanskega predmeta ocenjevanja, njegova identifikacija, opis, utemeljitev izbire informacij ...
Če vam to delo ne ustreza, je na dnu strani seznam podobnih del. Uporabite lahko tudi gumb za iskanje
Tema 4. Tipologija nepremičninskih objektov, njihov pregled in opis.
Načrtujte.
1. Klasifikacija nepremičninskih objektov.
Postopek vrednotenja nepremičnin zahteva od cenilca analizo velikega števila dejavnikov, ki na koncu določijo izračunano vrednost. Kvalificiran in razumen sklep o stroškovnih značilnostih predmeta vrednotenja je možen le na podlagi sistematiziranih in tako ali drugače potrjenih začetnih podatkov, ki jih lahko preveri katera koli zainteresirana stran, vključno z državnimi organi. Glavne naloge ocenjevalca so jasna opredelitev dejanskega predmeta ocenjevanja, njegova identifikacija (opis), utemeljitev izbire informacijske baze pri izvedbi izračunov in minimizacija različnih predpostavk in predlogov glede uporabljenih količin v izračunu.
Vrednotenje nepremičnin je zanimivo predvsem za kategorije objektov, s katerimi se aktivno trguje na trgu kot samostojen produkt. Trenutno so v Rusiji to stanovanja in sobe, pisarniški prostori in zgradbe za pisarne, stanovanjske primestne hiše z zemljišči, v bližnji prihodnosti pa prosta zemljišča za razvoj in (ali) za druge namene. Nepremičnine so praviloma del premoženjskega kompleksa podjetij in organizacij (zlasti tistih, ki se privatizirajo) in pomembno vplivajo na njihovo vrednost. Nepremičnine vključujejo tudi nahajališča mineralov, katerih ruski trg še ni oblikovan.
Prva kategorija nepremičnin. Izraz »nepremičninski objekt« se v našem primeru nanaša na vsak proizvod, ki je trdno vezan na zemljišče, njegov prenos na drugo mesto pa je nemogoč brez uničenja in izgube uporabne vrednosti. Predlagana formulacija je namenjena spodbujanju diferenciranega pristopa k ocenjevanju različnih kategorij nepremičnin ob upoštevanju njihovih najpomembnejših značilnosti, značilnosti blagovnega prometa, strukture in obsega trgov, znotraj katerih potekajo procesi nakupa in prodaje nepremičnin. nepremičnine potekajo. Ker na vrednotenje nepremičnine vplivajo različni pogoji in njihove kombinacije, je bila za izvedbo klasifikacije (združevanja) uporabljena metoda »drevesa značilnosti«. Ta razvrstitev (združevanje) je večnivojska. Na vsaki ravni se izvaja po osnovah z možnimi razlikami na isti ravni, vendar po različnih »vejah«. Hkrati je globina (število ravni) klasifikacije večja za tiste panoge, na katerih se nahajajo bolj reprezentativni (z vidika njihove ocene) objekti.
Vsaka raven ima svoje ime in nabor priporočenih vrednosti za ustrezno klasifikacijsko karakteristiko.
1. Izvor.
1.2. Umetni objekti (zgradbe).
1.2. Zgradbe.
1.2.1. Za stanovanje
1.2.2. Za pisarne
1.2.3. drugo
3. Lestvica.
1.2.2.1. Kompleks upravnih stavb
1.2.2.2. Stavba
1.2.2.3. Prostori ali deli stavb (odseki, etaže)
Razdelitev v skupine po značilnostih podskupine 4 se lahko uporablja za vse skupine umetnih objektov (od 1.2.1.1. do 1.2.2.3.).
Pregledovanje zgradb in objektov je področje dejavnosti strokovnjakov z ustreznimi licencami. Za ocenjevalce je potrebno poznati osnovne določbe za preučevanje konstrukcij, metode za analizo njihovega stanja in pravilno uporabiti rezultate tehničnega znanja pri določanju vrednosti ocenjevanega predmeta.
Varnost in trajnost zgradb in objektov sta v veliki meri odvisni od pogojev delovanja, zunanjih vplivov, sprejetih projektnih odločitev, materialov in konstrukcij, uporabljenih pri gradnji, ter kakovosti gradbenih in inštalacijskih del. Za varnost objektov je velikega pomena pravočasno izvajanje preventivnih, načrtovanih vzdrževalnih in večjih popravil.
Ena glavnih nalog cenilca pri delu na gradbišču je ugotavljanje fizične dotrajanosti ocenjevanega predmeta. Glede na pogoje delovanja predmeta je treba razlikovati med dvema glavnima vrstama fizične obrabe: normalno ali naravno, fizično obrabo in individualno fizično obrabo.
Običajna (normativna) fizična obraba in izguba (zmanjšanje) nadomestnih stroškov ali nadomestnih stroškov tipičnega predmeta zaradi njegove življenjske dobe v načrtovanih pogojih delovanja in pravočasnega vzdrževanja. Vsi predmeti so podvrženi normalni fizični obrabi. Njegova vrednost je neposredno odvisna od leta, ko je bil objekt zgrajen, oblikovnih značilnosti in kakovosti gradnje. Zato lahko pri določanju te vrste obrabe uporabite obstoječe regulativne podatke, na primer stopnje amortizacije.
Posamezna fizična izguba obrabe (zmanjšanje) nadomestnih stroškov ali nadomestnih stroškov določenega predmeta zaradi naravnih pojavov, naravnih nesreč, obratovalnih razlogov, kršitev SNiP, napak pri načrtovanju. Ravno ugotavljanje posamezne fizične obrabe je glavna naloga cenilca. Na količino te obrabe lahko vpliva več dejavnikov, ki jih običajno ocenjujejo inšpektorji. Navzven se izraža v poškodbah in okvarah gradbenih konstrukcij.
Poškodbe strukturnih elementov in njihovih povezav se nanašajo na različne vrste odstopanj geometrijske oblike elementov od izvirnika, ki so nastale med delovanjem. Napake konstrukcijskih elementov in njihovih povezav so odstopanja geometrijske oblike in kakovosti elementov od tistih, ki so predvideni v načrtu in standardih, ki so nastala v konstrukcijah med izdelavo in montažo. Vsaka napaka in poškodba na gradbenih konstrukcijah lahko povzroči motnje v normalnem obratovanju in posledično zmanjšanje vrednosti predmeta ocenjevanja.
Napake in poškodbe lahko razdelimo na naslednje glavne vrste:
V inšpekcijski praksi se srečujemo tako z zgoraj navedenimi vrstami okvar in poškodb kot tudi z njihovimi kombinacijami.
Zunanje okvare in poškodbe so na splošno razmeroma lahko odstranljive, notranje (globoke) okvare pa lahko zahtevajo posebna dela, vključno z projektiranjem, ki lahko vodijo do močnega povečanja fizične obrabe, do a zmanjšanje tržne vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje.
Kot začetni podatki za opis stanja konstrukcij se lahko uporabijo naslednji dokumenti: znanstvena in tehnična poročila o inšpekcijskih pregledih objektov, inšpekcijski dnevniki gradbenih konstrukcij stavb in objektov, poročila splošnega tehničnega pregleda stavbe ali konstrukcije, zaključki in poročila. tehničnih komisij o stanju konstrukcij. Pri izdelavi poročila o oceni je priporočljivo navesti povezave do uporabljenih dokumentov o tehničnem stanju objektov.
Postopek ocenjevanja nepremičnine se začne z njenim pregledom in razgovori z upravniki in lastniki. Pri ogledu nepremičnine jo mora cenilec pregledati. Pogosto zagotavlja najobsežnejše informacije o stanju predmeta, ki se ocenjuje. Pred začetkom pregleda je priporočljivo, da se seznanite z razpoložljivo tehnično dokumentacijo za objekt ter opravite pogovor s predstavniki tehničnih služb, odgovornih za njegovo delovanje. Pri branju tehnične dokumentacije je treba ugotoviti, katere večje spremembe so bile izvedene v projektu, ali je bila izvedena rekonstrukcija, datumi tekočih in večjih popravil, ali je na lokaciji prišlo do nesreč in kakšni ukrepi so bili sprejeti za odpravo posledic. .
Priporočljivo je, da objekt pregledate skupaj s predstavnikom, odgovornim za njegovo tehnično stanje. Med inšpekcijskim postopkom morate biti pozorni na prisotnost svetilnikov, oznak in drugih zunanjih znakov, ki kažejo na napake v konstrukcijah. V poročilu je treba navesti, v kakšnem stanju je ocenjeni objekt: v obratovanju, v konzervaciji, ali je predmet zaščiten, ali glavni sistemi inženirske opreme delujejo, kakšne so toplotne in vlažnostne razmere v prostorih. Pri pregledu se izvede fotografsko snemanje celotnega objekta ter poškodb in napak, kot so razpoke, mesta filtracije vode v podzemnih objektih, upadi tal, zaključne napake, vlažni zidovi itd.
Za izvedbo izračunov za določitev nadomestnih stroškov je potrebno uporabiti tehnično dokumentacijo za predmet. Zato je priporočljivo sestaviti akt o njegovem prenosu cenilcu, v katerem so navedene številke risb in projektov. V ocenjevalnem poročilu morajo biti navedeni viri, iz katerih so bili določeni glavni parametri predmeta ocenjevanja. Po opravljenem delu mora biti ta tehnična dokumentacija vrnjena naročniku v skladu z aktom.
Pri analizi izvornih podatkov je treba primerjati knjigovodske podatke predmetov z njihovo dejansko sestavo. Pogosto imamo opraviti z dejstvi, ko je lahko isti predmet v popisnih listih zaveden pod različnimi imeni. Ugotoviti je treba natančno ime predmeta vrednotenja v skladu z računovodskimi podatki in se pri izdelavi poročila izogibati uporabi različnih imen za isti predmet vrednotenja. Pogosto taka analiza omogoča že v fazi zbiranja začetnih podatkov ugotoviti številne netočnosti, ki vodijo do nerazumno napihnjenih vrednosti nadomestnih stroškov.
Pri izdelavi cenitvenega poročila mora biti naveden datum cenitve. Ustreza datumu obiska in pregleda objekta. Če je ocenjevalec med delom večkrat obiskal lokacijo, se kot datum ocenjevanja šteje datum njegovega zadnjega obiska zaradi ogleda in zbiranja začetnih podatkov.
4. Opis predmeta ocenjevanja pri izdelavi poročila.
Opis območja, zemljišča in objekta, ki se ocenjuje, je obvezen del cenitvenega poročila. Glavni namen tega opisa je najprej ugotoviti vse prednosti in slabosti ocenjevanega predmeta. Upoštevati je treba, da mora biti poročilo razumljivo vsakemu bralcu, izvorni podatki, ki se nato uporabijo pri izračunih, pa morajo biti potrjeni z viri, ki so na voljo za preverjanje. Trenutno ni standardov za opisovanje nepremičninskih objektov pri ocenjevanju njihovih stroškovnih značilnosti. Hkrati se je v praksi izvajanja ocen razvil določen postopek za opisovanje predmeta.
Opis območja. Običajno se začne z območjem, v katerem se nepremičnina nahaja. Pri opisu območja so glede na namene presoje podani podatki o gospodarskih, demografskih, socialnih in okoljskih razmerah. Če območje spada v zgodovinsko območje, je v opisu navedeno kratko zgodovinsko ozadje. Poleg tega ta razdelek vsebuje podatke o upravnih delitvah, ki označujejo ime mesta, upravno regijo, prefekturo. Ti podatki so potrebni za določitev režima rabe zemljišč, stopenj zemljiškega davka in normirane cene zemljišč. Ta razdelek vsebuje tudi predhodno analizo stanja nepremičninskega trga, njegovih razvojnih trendov, opis prometnih vozlišč, razvojnih poti infrastrukture, glavnih prometnih in peš tokov ter vse razpoložljive informacije, ki bodo potrebne pri analizi najboljše uporabe. zemljiške parcele in merjenje vrednosti nepremičnine.
Opis zemljišča in okolice. V tem razdelku so opisane meje zemljiške parcele, navedeni so podatki o sosednjih območjih, opisana je narava razvoja, navedeni so podatki o krajinskem oblikovanju itd. Podatki o zemljiški parceli so razdeljeni na ločene pododdelke: velikost, oblika, topografija in tla, narava rabe zemljišča.
Opis zgradbe (strukture). Priporočljivo je, da začnete z navedbo virov, uporabljenih pri oceni (potni listi za predmete, standardni modeli, številke risb itd.). Opis objekta vsebuje njegovo ime, leto izgradnje, datum zadnje večje prenove, skupno površino, obseg gradnje, uporabno površino, število nadstropij, sestavo prostorov z navedbo površine itd., Glavne konstrukcijske elemente, zaključno in inženirsko opremo. . Pri opisu glavnih konstrukcijskih značilnosti predmeta je priporočljivo navesti njegove najpomembnejše pomanjkljivosti, upoštevati značilnosti projektne sheme in navesti dejansko uporabo predmeta na dan ocene.
Druga podobna dela, ki bi vas utegnila zanimati.vshm> |
|||
| 5255. | Pregled nepremičninskega objekta "Republiški onkološki dispanzer" radiacijska konformna terapija | 569,6 KB | |
| Ekspertiza nepremičninskega objekta Republiški onkološki dispanzer obsevanje konformna terapija. Značilnosti nepremičnine. Strokovno mnenje o skladnosti objekta z državnimi sanitarnimi in epidemiološkimi pravili in predpisi. | |||
| 17842. | Katastrska vrednost nepremičnine za davčne namene | 4,12 MB | |
| Zemlja je osnova vseh življenjskih procesov družbe, ki se odvijajo na političnem, gospodarskem, socialnem, industrijskem, komunalnem, okoljskem in drugih področjih. V tem pogledu ima vrednost in ustrezno vrednotenje zemljišča je eden najpomembnejših pogojev za normalno delovanje in razvoj gospodarstva in družbe. | |||
| 1081. | Analiza tipologije nepremičninskih objektov na ozemlju mikrookrožja Zarechny-1 v Tjumenu | 2,51 MB | |
| Predmetno delo predstavlja glavno vsebino tipologije nepremičninskih objektov; Na ozemlju osrednjega avtonomnega okrožja so bile glede na tipološke značilnosti obravnavane posamezne zgradbe, zemljišča, izolirana vodna telesa in območja podzemlja. Naloge, ki jih je treba rešiti v procesu oblikovanja koncepta razvoja ozemlja: Opis in identifikacija glavnih tehničnih značilnosti in ... | |||
| 13099. | Oblikovanje avtomatiziranega informacijskega sistema za računovodstvo in proces prodaje nepremičnin za nepremičninsko agencijo "Azbuka Zhilya" | 1,67 MB | |
| Za nepremičninsko agencijo je potrebno izdelati projekt informacijskega sistema za shranjevanje podatkov o strankah in nepremičninah. Za to je pomembna analiza poslovnega procesa, izvedba infološkega modeliranja predmetnega področja in izvedba projekta informacijskega sistema s pomočjo Access DBMS. | |||
| 3910. | Ustvarjanje predmetov po meri in primerkov predmetov | 4,59 KB | |
| Če želite ustvariti predmet po meri, morate najprej definirati funkcijo konstruktorja za ta objekt. Ta funkcija definira lastnosti in metode za ta objekt. Definiranje funkcije konstruktorja v JavaScriptu ima naslednjo sintakso | |||
| 7940. | Nepremičninski trg. Infrastruktura trga nepremičnin | 12,93 KB | |
| Infrastruktura trga nepremičnin. Nepremičninski trg je niz odnosov, ki se ustvarijo okoli transakcij z nepremičninami. Nepremičninski trg je posebno področje za vlaganje denarja v sistem gospodarskih odnosov, ki nastanejo pri transakcijah z nepremičninami in v nepremičninskih objektih. | |||
| 18219. | Strokovno znanje avtorja | 126,75 KB | |
| Ustvarjanje dela daje njegovemu ustvarjalcu avtorske pravice, vključno s pravicami do uporabe dela: njegove objave, izvajanja itd. Tako je pogodba priznana kot sredstvo prenosa lastninskih pravic do uporabe dela. V tem delu preučujemo avtorsko pravico, ki velja za dela znanosti, literature in umetnosti, ki so rezultat ustvarjalne dejavnosti, ne glede na njihov namen, vsebino in dostojanstvo ter način in obliko njihovega izražanja. Avtorske pravice... | |||
| 5979. | TIPOLOGIJA REGIONALNIH MEDIJEV | 22,38 KB | |
| Izpraznjeni informacijski prostor je bil takoj zapolnjen z drugimi publikacijami. Opozoriti je treba tudi na to, da so številne nove regionalne publikacije, ki so bile v fazi iskanja lastnega profila, v petih letih večkrat spremenile svoje značilnosti. Zato je razvrščanje regionalnih časopisov v eno ali drugo vrsto precej poljubno: prave publikacije imajo lahko samo osnovne značilnosti idealnega tipa. | |||
| 6158. | Tipologija prava | 17,15 KB | |
| Poznavanje državnopravnih pojavov zahteva iskanje splošnih načel pristopa k njihovemu preučevanju, ki odraža prehod držav in pravnih sistemov iz enega stanja v drugega. | |||
| 9266. | Tipologija držav | 9,98 KB | |
| Po formacijski tipologiji ljudje med seboj vstopajo v določene povezave in odnose, v okviru teh družbenih povezav in odnosov pa se razvijajo njihovi odnosi do narave in proizvodnega procesa. V delovnem procesu nastajajo odnosi zaradi potreb tehnologije in organizacije proizvodnje, na primer odnosi med delavci različnih specialnosti med organizatorji in izvajalci, povezani s tehnološko delitvijo dela znotraj proizvodnega tima ali v družbenem merilu ... | |||
Vprašanja Tipologija civilnih stavb Pojem in namembnost stanovanjskih stavb. Stanovanjske hiše graščinskega tipa Blokirane in sekcijske stanovanjske stavbe Stanovanjske stavbe hodnika in galerijskega tipa Posebne in specializirane hiše
Nizka (do 3 nadstropij) Srednja (4–5 nadstropij) Visoka (6–9 nadstropij) Večnadstropna (10–25 nadstropij) Visoka (več kot 25 nadstropij) Slika – Klasifikacija civilnih stavbe po številu nadstropij
Slika - Razvrstitev nadzemnih nadstropij civilnih stavb, ko nivo tal prostorov ni nižji od planske ravni tal (polkleti), ko je talna oznaka prostorov nižja od planske ravni tal; pritličje, vendar ne več kot polovica višine kleti prostorov, če je tloris prostorov nižji od načrtovalne ravni tal za več kot polovico višine podstrešja prostora, če se prostori nahajajo v prostornini podstrešja;
osnovni ustrezajo glavnim funkcijam stavbe pomožni so namenjeni zagotavljanju glavnih funkcij stavbe, vendar jih ne opredeljujejo servisiranje povečujejo udobje in sanitarne pogoje, vendar niso neposredno povezani z glavno funkcijo stavbe komunikacijsko tehnični so potrebni za priključki znotraj objekta so namenjeni namestitvi inženirske in tehnične opreme Slika – Razvrstitev civilnih prostorov glede na njihovo vlogo v funkcionalnem procesu
univerzalne specializirane upravne organizacije in pravne ustanove Komunikacijske, finančne in zavarovalniške ustanove Znanstvene in tehnološke ustanove Zdravstvene ustanove in ustanove za telesno vzgojo Storitvena in komunalna podjetja Izobraževalne ustanove Trgovinska in gostinska podjetja Prometne organizacije Kulturne in umetniške ustanove Spektakularne javne zgradbe z dvoranami velikih stavbnih razponov večnamenski, v katerega lahko začasno preoblikujete prostore stavbe, v katerem lahko občasno spreminjate velikost prostorov in njihovo združevanje Slika - Razvrstitev javnih zgradb po funkcionalnem namenu
Tipologija stanovanjskih stavb v v v Za stanovanjsko stavbo se šteje stavba s poštno številko, katere vsa ali vsaj polovica celotne površine je namenjena trajnemu bivanju, ki se nahaja na zemljišču v določenih mejah z vsemi pomožnimi zgradbe, strukture in krajinski elementi, ki se nahajajo na njem znotraj določenih meja. Stanovanjske stavbe so namenjene stalnemu ali začasnemu bivanju ljudi. Razdeljeni so v naslednje skupine: stanovanjske stavbe; spalnice; domovi za starejše in družine z invalidnimi osebami na vozičkih.
Stanovanjske stavbe Glede na število nadstropij so stanovanjske stavbe konvencionalno razdeljene v pet skupin: v nizke - 1-3 nadstropja v srednje visoke - 4-5 nadstropij v visoke - 6-9 nadstropij v večnadstropne. - 10-16 nadstropij v stolpnice - 17 nadstropij ali več. Glede na načrtovalne sheme ločimo stavbe z naslednjimi shemami: v celično v hodnik v enfilado v središčno v presečno v dvorano v kombinirano.
Nomenklatura vrst stanovanjskih stavb: Stanovanjske stavbe glede na prostorsko ureditveno strukturo delimo na naslednje tipe: § Stanovanjske hiše posestnega tipa - enostanovanjske, dvostanovanjske; § Večstanovanjske stanovanjske stavbe - blokovne, sekcijske, hodnikne, galerijske. Glavna vrsta stanovanjske stavbe je stanovanje. Glavni element je stanovanje za eno družino.
Stanovanjske stavbe glede na namembnost delimo v tri skupine: § Za stalno bivanje (vse vrste stanovanjskih zgradb, vključno z: hišami za manjše družine, internati) § Začasno bivanje (domovi) § Sezonsko bivanje (namenjeno ribičem, naftnim delavcem). , pastirji, gradbeniki itd.) § Nizke individualne stanovanjske stavbe s pripadajočimi parcelami imenujemo posestne hiše.
Glede na naravo gradnje so stanovanjske stavbe razdeljene na 4 vrste: s etažnimi parcelami, v katerih ima vsako stanovanje svojo parcelo; z elementi primarnih gospodinjskih storitev in zelenico, namenjeno javni rabi; z razvitimi storitvami, vključno z različnim naborom sodobnih stanovanj, kompleksom storitvenih ustanov za zadovoljevanje najrazličnejših kulturnih in vsakdanjih potreb prebivalstva tovrstne gradnje (mladinski stanovanjski kompleksi (OMK)); hotelskega tipa, namenjen samskim in družinam dveh ali treh oseb, ki ne vodijo gospodinjstva za polni delovni čas. Stanovanja v njih imajo majhno bivalno površino, zmanjšan sestav pomožnih prostorov (kuhinjske niše, kombinirane kopalnice s tuš kadjo itd.). Takšne hiše zagotavljajo razvit sistem javnih služb in potrošniških storitev.
Slika - Vrste enostanovanjskih stanovanjskih stavb: a - enonadstropna enostanovanjska; b - podstrešje, c - delna ureditev prostorov na dveh nivojih; g - enostanovanjski dvonadstropni; d - na terenu z razlikami v nivojih tal
V enostanovanjski hiši lahko celotno površino razdelimo v tri skupine: Dnevna soba - vključuje skupni prostor (dnevni prostor), spalnice, otroške sobe, prostore za intelektualno delo. Utility - vključuje čisto kuhinjo (za kuhanje), krmno kuhinjo, shrambe za živila in sezonska oblačila, garažo, delavnico itd. Komunikacijska soba - vključuje vhodni prostor, vežo, predsobo), hodnike, vežo, stopnice.
Glavne prednosti blokirnih hiš: možnost gradnje na težkem terenu; prisotnost praznih končnih sten blokovskih hiš, kar omogoča oblikovanje stanovanjskih zgradb kompleksne konfiguracije, različne sestave prostorov in različnih nivojev (eno-, dvo- in tristopenjske); povezovanje blok hiš skozi vstavke v obliki pomožnih prostorov, garaž, izhodov na osebno parcelo, hodnikov itd .; visoka gostota gradnje; zmanjšanje obsega zunanjih sten za eno stanovanje; zmanjšanje dolžine komunalnih omrežij; zmanjšanje porabe energije za ogrevanje.
Slika - Sheme odsekov prve skupine: a - dvostanovanjska prosta orientacija, b, c - tristanovanjska; d, e – štiristanovanjski (b, c, d – omejena orientacija; d – meridionalna orientacija)
Slika - Sestavni diagrami načrtov za večnadstropne sekcijske hiše: a - večnadstropna z odseki prve skupine; b – večnadstropna z odseki druge skupine; c – enodelni točkovni tip z odseki prve in tretje skupine
Vrste odsekov glede na njihovo lokacijo na načrtu: a – navaden; b – konec; v - rotacijski
Glede na volumetrično-prostorsko rešitev so hodnikske stanovanjske stavbe razdeljene na: enonivojske, večnivojske (razlika v nivojih je pol nadstropja, nadstropje), enonivojske s stopniščem v notranjosti.
Slika - Hiše koridorskega tipa: a - pravokotne; b – trižarka (trolist); c – z zamikom hodnika (1 – stopniščno-dvigalna enota, 2 – stopniščne jaše
Značilne prednosti stanovanjske stavbe koridorskega tipa: postavitev hodnika izboljša higienske kazalnike hiše, saj je možno navzkrižno prezračevanje prostorov skozi skupni dolgi hodnik; omogoča najbolj priročno uporabo življenjskega prostora v apartmajih z velikim številom sob; produktivnost in učinkovitost uporabe dvigala se bistveno povečata; strošek kvadratnega metra stanovanja se bistveno zniža z minimiziranjem stroškov nakupa in vzdrževanja dvigal; estetski kazalniki so v priročni in harmonični vključitvi tehničnih in servisnih prostorov v postavitev hiše, zmožnosti redčenja arhitekturne monotonije sekcijskih hiš v stavbi.
Slabosti hodnikskih hiš so enosmerna orientacija stanovanj, njihova manjša izoliranost, pomanjkanje prezračevanja in velika dolžina komunikacijskih povezav z izhodom na ulico.
Hiše galerijskega tipa imajo številne prednosti in visoke higienske lastnosti: dvostransko orientacijo, ki zagotavlja optimalne pogoje za navzkrižno prezračevanje; so konstrukcijsko zelo enostavni, praviloma so sestavljeni iz ponavljajočih se strukturnih načrtovalnih celic; Stroški galerij so relativno nizki, zato so precej ekonomični. zagotovljeno je minimalno število stopnic; eno ali dve stopnici z dvigalom služita večjemu številu stanovanj v nadstropju. udobna in ekonomična razporeditev stanovanj, pri kateri so pomožni prostori na galerijski strani, dnevni prostori pa v zadnjem delu stanovanja. S higienskega vidika je priporočljiva postavitev posod za odpadke na prostem, izven prostorov.
Poleg prednosti imajo galerijske hiše tudi številne pomanjkljivosti: da pridete v stanovanje, morate po vstopu v stavbo spet iti na prosto; odprte galerije je treba pogosteje čistiti, saj se na njih nabere več prahu in umazanije kot na zaprtih stopniščih; galerije naj bodo ponoči osvetljene, vendar naj bo osvetlitev urejena tako, da stanovalci v stanovanjih, ki mejijo na galerijo, ne povzročajo nevšečnosti ali motenj; Spalnice in skupne prostore ni priporočljivo obrniti proti galeriji.
Specializirane stanovanjske stavbe vključujejo: službene stanovanjske prostore; stanovanjski prostori v študentskih domovih; stanovanjski prostori prilagodljivega staleža; stanovanjski prostori v domovih socialnega sistema; stanovanjski prostori sklada za začasno namestitev notranje razseljenih oseb; stanovanjski prostori sklada za začasno namestitev oseb, ki jim je bil priznan status beguncev; stanovanjski prostori za socialno zaščito določenih kategorij državljanov; stanovanjski prostori za sirote in otroke brez starševskega varstva, osebe iz vrst sirot in otrok brez starševskega varstva.
MINISTRSTVO ZA KMETIJSTVO RUSKE FEDERACIJE
ZVEZNA DRŽAVNA PRORAČUNSKA IZOBRAŽEVALNA INSTITUCIJA
VISOKA STROKOVNA IZOBRAZBA DRŽAVNA UNIVERZA ZA UPRAVLJANJE ZEMLJIŠČ
ODDELEK ZA RABO ZEMLJIŠČ IN KATASTERE
TEST
v disciplini: “Tipologija nepremičninskih objektov”
Uvod
Nepremičnin je zelo veliko in vse so različne in heterogene, zato jih je treba razvrstiti po določenih kriterijih. Razmislimo o takem pojmu kot tipologija. Tipologija je znanstvena klasifikacija predmetov ali pojavov glede na skupne značilnosti. Študij discipline "Tipologija nepremičninskih objektov" vključuje pridobitev teoretičnega znanja in praktičnih veščin pri klasifikaciji nepremičninskih objektov.
Namen discipline: znati razvrstiti nepremičnine po različnih merilih, razumeti značilnosti pravnega režima nepremičnin v ruski zakonodaji.
Uporaba klasifikacije po različnih kriterijih bo v tem delu obravnavana na naslednjih nepremičninskih objektih:
Električna postaja "Grach";
Komsomolsky Avenue;
Pirogovskoye rezervoar;
Poglavje 1. Teoretične osnove tipologije nepremičninskih objektov
Izraz "nepremičnine in premičnine" se je prvič pojavil v zakonodaji Ruskega imperija v odloku Petra Velikega z dne 23. marca 1714 "O postopku dedovanja premičnin in nepremičnin", ki je nadomestil obstoječe različne koncepti, ki so urejali pravni status zemljiških parcel in stavb. V zakoniku ruskega cesarstva so bile nepremičnine priznane kot zemljišča in vse vrste zemljišč, hiše, obrati, tovarne, trgovine, vse vrste zgradb in praznih dvorišč, pa tudi železnice. Premičnine so pomenile vse vrste morskih in rečnih plovil, knjige, rokopise, slike, kočije, poljedelsko orodje, pa tudi vse, kar je bilo pridobljeno iz zemlje.
Osnove civilne zakonodaje ZSSR in republik, ki jih je sprejel Vrhovni sovjet ZSSR 31. maja 1991, v obdobju politične in gospodarske reforme ne le sovjetskega prava, ampak tudi sovjetskega sistema, so že vsebovale pravila delitev premoženja na premičnine in nepremičnine. Delitev na premične in nepremične stvari se nadalje odraža v prvem delu Civilnega zakonika Ruske federacije, ki je začel veljati 1. januarja 1995. Tako člen 130 Civilnega zakonika Ruske federacije vključuje zemljišča, podzemne parcele , izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano s tlemi, torej objekti, katerih premikanje brez nesorazmerne škode za njihov namen je nemogoče, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi, zgradbami in objekti.
V skladu z zakonodajo Ruske federacije se stvari, ki niso povezane z nepremičninami, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, priznavajo kot premičnine. Civilni zakonik Ruske federacije, ki je stvari razdelil na premične in nepremične, je hkrati uvedel institut državne registracije nepremičnin. V skladu z določbami 131. člena Civilnega zakonika Ruske federacije je bil 21. julija 1997 sprejet zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", ki je začel veljati 31. januarja , 1998.
Odločilni dejavniki nepremičninskih predmetov:
Generično. Povezanost z zemljo, stopnja mobilnosti, trajanje kroga, oblika delovanja in stanje med uporabo, način prenosa vrednosti v proizvodnem procesu ali izguba potrošnih lastnosti, družbeni pomen. Povezava med nepremičnino in zemljiščem je lahko neposredna in posredna (neposredna in posredna).
Stopnja mobilnosti je absolutna nepremičnost, nepremičnost v prostoru brez ogrožanja funkcionalnega namena.
Oblika delovanja je naravno-materialna in stroškovna.
Stanje potrošne oblike med uporabo se ne porabi, naravna oblika se ohranja skozi celotno življenjsko dobo.
Trajanje cikla (trajnost) je večkratna uporaba, zemlja pa je ob pravilni uporabi neskončna.
Metoda prenosa vrednosti v proizvodnem procesu ali izgube potrošniških lastnosti je postopna, ko se kopičijo obraba in amortizacija.
Javni pomen - uporaba predmeta pogosto vpliva na interese številnih državljanov in drugih lastnikov, katerih interese varuje država.
Posebne tehnične in tehnološke lastnosti (lokacija, funkcionalnost, stanje ipd.) se določajo s posebnimi zasebnimi kazalci glede na vrsto nepremičnine in možnost razširitve posebnega režima rabe na druge nepremičnine.
Poglavje 2. Tipologija stavb
Stavbe vključujejo arhitekturne in gradbene objekte, katerih namen je ustvarjanje pogojev (zaščita pred atmosferskimi vplivi itd.) za delo, socialno-kulturne storitve za prebivalstvo in skladiščenje materialnih sredstev. Glavni strukturni deli stavbe so stene in streha. Stavbe vključujejo tudi komunikacije znotraj stavb, potrebne za njihovo delovanje, kot so: ogrevalni sistem, vključno s kotlovnico za ogrevanje (če je slednja v sami stavbi); interno vodovodno, plinovodno in kanalizacijsko omrežje z vsemi napravami; interno omrežje električne napeljave za napajanje in razsvetljavo z vsemi svetilnimi telesi; interna telefonska in signalna omrežja; prezračevalne naprave za splošne sanitarne namene; dvigala in dvigala.
Glavne značilnosti klasifikacije stavb
Število nadstropij: enonadstropna, dvonadstropna, večnadstropna.
Vrsta razsvetljave: naravna (zgornja, stranska), umetna, kombinirana.
Sistem za izmenjavo zraka (naravni, mehanski, klimatiziran).
Temperaturni pogoji: ogrevan, neogrevan.
Transportna oprema: žerjav, obešen, brez žerjava.
Vrsta gradbenega materiala: kamen, les, mešani, adobe, adobe, plošča.
Kapital: ekstra kapital, navaden, lahek, sesekljan.
Življenjska doba: 100, 80, 65, 40, 20.
Industrijske zgradbe
Javne zgradbe
V tem računalniškem in grafičnem delu so bili znaki klasifikacije stavb preučeni na primeru nakupovalno-zabaviščnega kompleksa Zolotoy Vavilon v okrožju OTRADNOYE. "Golden Babylon" je sodoben nakupovalni kompleks v evropskem slogu s sodobno arhitekturo. Nakupovalni kompleks Golden Babylon vključuje hipermarket Karusel, sodoben kino Luxor s šestimi dvoranami, več kot 120 butikov, kavarn, barov, restavracij za vsak okus, čudovito otroško igrišče, pa tudi storitvena podjetja (predstavništvo velike banke , lekarna, kemična čistilnica, kozmetični salon itd.). Opis nakupovalno-zabaviščnega kompleksa Golden Babylon je predstavljen v tabeli 1. Lokacija te nepremičnine v splošni klasifikaciji zgradb in objektov je predstavljena v dodatku 1.
Tabela 1 - Opis stavbe
Objekt nepremičnine Vsebina informacij Opis Stavba nakupovalnega in zabaviščnega kompleksa "Golden Babylon" Lokacija (naslov) Moskva, Severovzhodno upravno okrožje, st. Dekabristov 12, Lokacijski načrtGlej. riž. 2 Namembnost Proizvodnja Glavni gradbeni material Armirani beton s kovinskim okvirjem Leto izgradnje 2002 Število etaž 2 Površina gradnje 38.000 m2 Dodatna sestava stavbnega premoženja Kotlovnica za ogrevanje, interno vodovodno in kanalizacijsko omrežje; notranje omrežje električne napeljave za napajanje in razsvetljavo; interna telefonska in signalna omrežja; prezračevalne naprave; dvigala in dvigala Opis posebnih javnopravnih omejitev glede uporabe in prometa radij 500 metrov. Poglavje 3. Tipologija struktur
Strukture vključujejo inženirske in gradbene objekte, katerih namen je ustvariti pogoje, potrebne za izvajanje proizvodnega procesa z opravljanjem določenih tehničnih funkcij, ki niso povezane s spremembo predmeta dela (rudniki, naftne vrtine, ceste, jezovi, nadvozi itd.). .) , ali za izvajanje različnih neproizvodnih funkcij (urbanistična gradnja).
Razvrstitev struktur:
Funkcionalni namen - komunikacija, transport, odvod vode, naprave za namestitev tehnične opreme in druge strukture.
Vrsta gradbenega materiala - zemeljski in leseni, kamniti in opečni, kovinski, armirani beton.
Kapital - trajen, še posebej trpežen, stoletja star.
Življenjska doba - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 let.
V tem delu so bili za preučevanje značilnosti klasifikacije struktur upoštevani naslednji objekti: električna postaja Grach in Komsomolsky Prospekt. Električna transformatorska postaja "Grach" 110/20 kV z zmogljivostjo 2x80 MVA zagotavlja električno energijo na več kot 1,2 milijona kvadratnih metrih. m stanovanj za več kot 30 tisoč ljudi. 12. januarja 2008 je bil pod napetostjo. Lokacija te nepremičnine v splošni klasifikaciji stavb je predstavljena v Dodatku 2. Komsomolsky Prospekt (slika 4) je avenija v osrednjem upravnem okrožju Moskve. Poteka od trga Krymskaya (Garden Ring) do mostu Luzhnetsky. Prečka ulice: Timur Frunze in Khamovnichesky Val. Lokacija te nepremičnine v splošni klasifikaciji objektov je predstavljena v prilogi 3. Opis objektov (električne postaje in ceste) je predstavljen v tabeli 2.
Tabela 2 - Opis struktur
Objekt nepremičnine Vsebina informacij Opis Električna postaja Grach Lokacija (naslov) Moskva, jugozahodno upravno okrožje, vas, Zakharyino, st. Gagarin Namen in opis lokacije glede na površino zemlje Vzdrževanje nadzemnih električnih vodov Znak objekta, ki oblikuje režim, in drugi posebni parametri strukture, ki so bistveni za določanje narave in velikosti rabe zemljišč, pa tudi za vzpostavitev varnostna območja za varno delovanje objekta Varnostno območje Razvrstitev po vrsti osnovnih sredstev Proizvodnja Leto izgradnje 2008 Avtocesta Lokacija (naslov) Komsomolsky prospectLokacijski načrt Glej Sl. Namen in opis lokacije glede na zemeljsko površino Storitev notranjega potniškega in tovornega prometa. Oznaka objekta, ki tvori režim, in drugi specifični parametri objekta, ki so bistveni za določitev narave in velikosti rabe zemljišča, kot tudi vzpostavitev varnostnih območij za varno obratovanje objekta na območju 100 m Razvrstitev po vrstah osnovnih sredstev Posredna proizvodnja Leto izgradnje 1958
Poglavje 4. Tipologija zemljiških parcel
Zemljiška parcela je del zemeljske površine (vključno s plastjo tal), katere meje so opisane in potrjene na predpisan način.
Glede na potrošniške lastnosti, gospodarske in gospodarske namene je celoten zemljiški sklad v Ruski federaciji (v skladu s členom 7 zemljiškega zakonika Ruske federacije št. 136-FZ) razdeljen na sedem kategorij zemljišč:
Kmetijska zemljišča - zemljišča zunaj meja naselij, namenjena kmetijskim potrebam, pa tudi namenjena za te namene.
Poselitvena zemljišča so zemljišča, ki se uporabljajo in so namenjena za gradnjo in razvoj mestnih in podeželskih naselij ter so s svojo mejo ločena od zemljišč drugih kategorij.
Zemljišča industrije, energetike, prometa, zvez, radia, televizije, računalništva, zemljišča za vesoljske dejavnosti, zemljišča obrambe, varnosti in drugih posebnih namenov (zemljišča industrije in drugih posebnih namenov) - zemljišča, ki se nahajajo izven meja naselja in se uporabljajo oziroma so namenjeni za zagotavljanje dejavnosti organizacij in delovanja navedenih objektov ter izvajanje drugih posebnih nalog.
Zemljišča posebej zavarovanih območij so zemljišča, ki imajo poseben okoljski, znanstveni, zgodovinski, kulturni, estetski, rekreacijski, zdravstveni in drug vreden pomen, za katera je vzpostavljen poseben pravni režim.
Zemljišča gozdnega sklada - gozdna zemljišča (zemljišča, poraščena z gozdno vegetacijo in neporaščena z njo, ampak namenjena njeni obnovi - jase, pogorišča, odprti prostori, jase ipd.) in negozdna zemljišča, namenjena gozdarstvu (jase, ceste). , močvirja) itd.).
Zemljišča vodnega sklada - zemljišča, ki jih zasedajo vodna telesa, zemljišča vodovarstvenih območij vodnih teles, pa tudi zemljišča, dodeljena za vzpostavitev pravice poti in varstvenih območij za zajemanje vode, hidravlične zgradbe in druge objekte in objekte za upravljanje voda.
Rezervna zemljišča so zemljišča, ki so v državni ali občinski lasti in niso zagotovljena državljanom ali pravnim osebam, razen zemljišč prerazporeditvenega sklada.
Glede na stopnjo gospodarske razvitosti so lahko zemljišča: nezazidana, a namenjena gradnji; zgrajena; v okviru nedokončanih gradbenih projektov; zasedeni parki in gozdovi; pod propadajočimi objekti, ki so predmet rušenja; pod predmeti, ki so predmet prenosa, da se sprosti lokacija zaradi okoljskih ali urbanističnih zahtev; prost.
V tem izračunu in grafičnem delu sem opisal parcelo. Njegova lokacija: Moskovska regija, okrožje Dmitrovsky, blizu vasi Mikhailovskoye. Oddaljenost - 52 km od moskovske obvoznice. Teren je raven, ni močvirja, obdan z mešanim gozdom, meji na rezervoar Zhestylevo, komunikacije vzdolž meje. Opis te parcele je predstavljen v tabeli 3. Lokacija te nepremičnine v splošni klasifikaciji zemljišč je prikazana v prilogi 4.
Tabela 3 - Opis zemljišča
Objekt nepremičnine Vsebina informacij Opis zemljišča Lokacija (naslov) Moskovska regija, okrožje Dmitrovsky, vas Mikhailovskoye Mejno območje Glej. riž. 5 Površina 4,16 ha Namembnost dače Seznam vrst dovoljene rabe Za gradnjo dače Opis posebnih javnopravnih omejitev uporabe in prometa V skladu z dovoljeno rabo Sestava lastnine zemljišča Upravna stavba nekdanje dacha zadruge Območja javnih in zasebnih služnosti Brez služnosti Tržna vrednost 3 012 000 RUB Poglavje 5. Tipologija podzemnih območij
Podtalje je del zemeljske skorje, ki se nahaja pod plastjo tal, v odsotnosti pa pod zemeljsko površino in dnom rezervoarjev in vodotokov, ki sega do globin, dostopnih za geološko preučevanje in razvoj.
Po funkcionalnem namenu:
Podzemlje se daje v uporabo za:
) regionalna geološka študija, vključno z regionalnimi geološkimi in geofizikalnimi deli, geološkimi raziskavami, geotehničnimi raziskavami, znanstvenimi raziskavami in drugimi deli, namenjenimi splošni geološki študiji podzemlja;
) geološke študije, vključno z iskanjem in oceno mineralnih nahajališč;
) geološke študije, vključno z raziskovanjem nahajališč mineralov;
) rudarjenje;
) gradnja in obratovanje podzemnih objektov, ki niso povezani z rudarstvom;
) oblikovanje posebej zaščitenih območij podzemlja, ki imajo znanstveni, kulturni, estetski, sanitarni, zdravstveni in drug pomen (znanstvena in izobraževalna območja, geološki rezervati, rezervati za prosto živeče živali, naravni spomeniki, jame in druge podzemne votline);
) zbirka mineraloških, paleontoloških in drugih geoloških zbirk.
Podzemne parcele se lahko hkrati uporabljajo za geološke študije, vključno z iskanjem in vrednotenjem, raziskovanjem in črpanjem mineralnih surovin (v skladu s kombiniranim dovoljenjem).
Glede na pogoje uporabe podzemlja.
Podzemne parcele se dajejo v uporabo za določen čas ali brez časovne omejitve.
Za določeno časovno obdobje se podzemne parcele dajejo v uporabo za:
geološka študija - za obdobje do 5 let;
rudarstvo - za obdobje do 20 let, ki se nato podaljša za obdobje razvoja nahajališča mineralnih surovin, izračunano na podlagi študije izvedljivosti za razvoj nahajališča mineralnih surovin, ki zagotavlja racionalno uporabo in zaščito podzemlja;
črpanje podzemne vode - za obdobje do 25 let;
rudarjenje na podlagi podelitve kratkoročne pravice do uporabe podzemnih parcel - za obdobje do 1 leta.
Brez časovne omejitve se lahko zagotovijo podzemne parcele za gradnjo in obratovanje podzemnih objektov, ki niso povezani z rudarstvom, gradnjo in obratovanje podzemnih objektov, povezanih z odlaganjem odpadkov, gradnjo in obratovanjem skladišč nafte in plina, pa tudi za oblikovanje posebej varovanih zemljišč in druge namene.
Po pravnem režimu:
Podzemlje na ozemlju Ruske federacije, vključno z minerali, energijo in drugimi viri, ki jih vsebuje podzemlje, je enotna nedeljiva državna last. Podzemne parcele ne morejo biti predmet civilnih transakcij, vključno s pogodbami o prodaji, darovanju, dedovanju, prispevku, zastavi ali kako drugače odtujene.
V tem delu sem preučil tipologijo podzemnih območij na primeru podzemnega območja Nikolsky-1. Nahaja se na ozemlju okrožja Irkutsk regije Irkutsk, 3,5 km vzhodno od obrobja vasi Nikolsk. Gline v podzemlju so predstavljene z nahajališčem, ki se razteza od juga proti severu. Uporabno debelino predstavljajo bela ali siva glina debeline od 2,0 do 5,2 metra ter bela ali siva glina z visoko plastičnostjo debeline od 2,0 do 5,7 metra. Površina zemljišča je 18,6 ha. Opis podzemne parcele Nikolsky - 1 je predstavljen v tabeli 4. Lokacija te nepremičnine v splošni klasifikaciji podzemnih parcel je predstavljena v dodatku 5.
Tabela 4 - Opis podtalnega območja
Lastninski objekt Vsebina informacij Opis Podzemna parcela "Nikolsky - 1" Kontura odlaganja 18,6 ha Najmanjša in največja globina podzemne parcele 0,5 do 3,1 metra v osrednjem delu; 14,3 m na vzhodu Namembnost Za raziskovanje in pridobivanje glin
Poglavje 6. Tipologija izoliranih vodnih teles
Vodno telo je koncentracija vode na površini kopnega v njegovih reliefnih oblikah ali v globinah, ki ima meje, prostornino in značilnosti vodnega režima. Sestava vodnega telesa vključuje vodno površino, zemljišče, pokrito z vodo, dno in obale, povezane z njimi (7. člen Vodnega zakonika Ruske federacije). Podzemna voda in njene gostiteljske kamnine se prav tako obravnavajo kot eno vodno telo. Od celotnega nabora vodnih teles Civilni zakonik Ruske federacije uvršča med nepremičnine le izolirana vodna telesa.
Izolirana vodna telesa (zaprti zadrževalnik) so majhni in stoječi umetni zadrževalniki, ki nimajo hidravlične povezave z drugimi površinskimi vodnimi telesi. So sestavni del zemljiške parcele.
Akumulacija je umetno jezero z več kot 1 milijonom m3 vode, katerega gladina se uravnava s posebnimi objekti (običajno jezovi).
Razvrstitev po izvoru:
Dolinski rezervoarji - napolnijo rečne doline z vodo.
Razsuti - voda iz reke med poplavo se preusmeri v naravne depresije, ki se nahajajo v bližini.
Jezera in rezervoarji. Nivo vode v jezeru dvigujejo jezovi.
Podzemni rezervoarji. Z vodo zapolnjujejo naravne praznine v črevesju zemlje.
Obalni morski rezervoarji - v morskih zalivih, zalivih in estuarijih.
Navadni rezervoarji.
Gorski rezervoarji.
V tem računalniškem in grafičnem delu sem preučil splošno klasifikacijo izoliranih vodnih teles na primeru akumulacije Pirogovskoye, ki je del akumulacije Klyazminskoye. Z rezervoarjem Uchinsky je povezan z umetnim kanalom, poimenovanim po. Moskva. Na zahodnem koncu je bil zgrajen jez, skozi katerega teče Klyazma. Opis je predstavljen v tabeli 5. Lokacija te lastnosti v splošni klasifikaciji izoliranih vodnih teles je predstavljena v dodatku 6.
Tabela 5 - Opis ločenega vodnega telesa
Objekt nepremičnine Vsebina informacij Opis Pirogovskoye rezervoar Lokacija (naslov) Moskovska regija, okrožje Mytishchi Mejno območje Glej. riž. 8 Površina 600 ha Namembnost Zemljišča vodnega sklada Seznam vrst dovoljene rabe Ribolov, jahtni klub, rekreacija Opis posebnih javnopravnih omejitev rabe in prometa Vodovarstveno območje, priobalni pas Območja javnih in zasebnih služnosti Brez služnosti Klasifikacija vrste objekta in njegov namen Površinsko vodno telo
Poglavje 7. Tipologija gozdov in trajnih nasadov
Med nepremičninami zavzemajo posebno mesto trajnice in gozdovi - skupek zemljišč, razvrščenih v gozdni sklad, drevesno, grmovno in zelnato rastlinstvo, živali, mikroorganizme in druge naravne objekte, ki so med seboj biološko povezani in vplivajo drug na drugega v svojem razvoju in na okolje. Gozd sestavljajo trije deli: gozdno zemljišče; gozdovi, ki niso vključeni v gozdni sklad, ter drevesna in grmovna vegetacija.
Druga sestavina vrste obravnavane nepremičnine so trajnice, ki so zelo raznolike. Razvrstitev trajnih nasadov:
Vrste izdelkov: sadje in jagodičje (poma, koščičasto sadje, oreški, subtropsko, jagodičevje, vinograd) in industrijsko (čaj, hmelj, tunga, guma itd.).
Funkcionalni namen:
dekorativno urejanje krajine (grmovnice in drevesa);
zaščita na terenu;
žive meje.
Starost za začetek komercialne proizvodnje:
sadje - 5-8 let;
jagodičaste rastline - 2-3 leta;
tehnično - 7-10 let;
dekorativno in krajinsko - 5-12 let.
Trajanje delovanja:
sadje in jagodičje - 10-30 let;
tehnični-10-50 let;
urejanje krajine - 50-100 let.
Losiny Ostrov je eden prvih nacionalnih parkov v Rusiji, ki se nahaja na ozemlju Moskve in Moskovske regije (mestno okrožje Balashikha, mestno okrožje Korolev in mestno okrožje Mytishchi) in je največje gozdno območje v mestu Moskva in največje med gozdovi, ki se nahajajo znotraj mest (moskovski del). Lokacija te nepremičnine v klasifikaciji izoliranih vodnih teles je predstavljena v Dodatku 7.
Glavni botanični vrt Ruske akademije znanosti<#"justify">Objekt nepremičnine Vsebina informacij Opis Gozdna parcela v narodnem parku Losiny Ostrov Lokacija (naslov) Moskovska regija, mestno okrožje Balashikha, mestno okrožje Korolev in mestno naselje Mytishchi, občinsko okrožje Mytishchi Mejno območje Glej. riž. 11 Območje 116.215 km ² Namenska namembnost Zemljišča posebej zavarovanih območij Seznam vrst dovoljenih rab V skladu z namembnostjo Opis posebnih javnopravnih omejitev rabe in prometa Območje varovane naravne krajine Opis posebnih javnopravnih predpisov za varstvo in obratovanje Prepoved kurjenja, kajenja po celotnem ozemlju Sestava gozdne parcele Lipa, hrast, breza, leska, gorski jesen, javor, jelša itd. Območja javnih in zasebnih služnosti Služnosti ni
Preglednica 7 - Opis trajnih nasadov
Objekt nepremičnine Vsebina informacij Opis Trajnice botaničnega vrta Akademije Ruske akademije znanosti Lokacija (naslov) Moskva, Severovzhodno upravno okrožje, ul. Botanični 4Obmejno območjeGlej. riž. 12, 13 Površina 35 ha Namembnost Zemljišča posebej varovanih območij Seznam vrst dovoljene rabe V skladu z namensko sestavo posesti Vrste: hruška, jablana, sliva, rakitovec, leska Območja javnih in zasebnih služnosti Brez služnosti Razvrstitev po z vseruskim klasifikatorjem neproduktivnih osnovnih sredstev Leto sajenja 1965 Zaključek
Ta testna naloga je preučila razvrščanje nepremičnin po različnih kriterijih: tipologija stavb, objektov, zemljišč, podzemnih parcel, izoliranih vodnih teles, gozdov in trajnih nasadov. Tako so bile na konkretnih primerih ugotovljene temeljne razlike v namenu in funkcionalnem namenu, rabi in poreklu teh nepremičninskih objektov:
Nakupovalni in zabaviščni center "Golden Babylon";
Električna postaja "Grach";
Komsomolsky Avenue;
Zemljišče v okrožju Dmitrovsky v moskovski regiji;
Podzemno območje "Nikolsky - 1";
Pirogovskoye rezervoar;
Parcela gozda v narodnem parku Losiny Ostrov;
Trajnice Botaničnega vrta Ruske akademije znanosti.
Bibliografija
1.Ruska federacija. Zakoni. Ustava Ruske federacije. Sprejeto 12. decembra 1993
2.Ruska federacija. Zakoni. Civilni zakonik Ruske federacije. Sprejeto 21. oktobra 1994 št. 51-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. Zakonik o urbanizmu Ruske federacije. Sprejeto 22. decembra 2004 št. 190-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. Zemljiški zakonik Ruske federacije. Sprejeto 25. oktobra 2001 št. 136-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. Vodni zakonik Ruske federacije. Sprejeto 12. aprila 2006 št. 74-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. Gozdni zakonik Ruske federacije. Sprejeto 8. novembra 2006 št. 200-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi. Sprejeto 17. junija 1997 št. 122-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. O državnem katastru nepremičnin. Sprejeto 27. julija 2008 št. 221-FZ.
.Ruska federacija. Zakoni. O društvih lastnikov stanovanj. Sprejeto 15. junija 1996 št. 72-FZ.
.Smirnova M.A. Tipologija nepremičninskih objektov. Metodološka navodila za izvedbo seminarjev. M.: GUZ, 2005.
.Lepekhin P.A., Obukhov D.A. Predavanje o disciplini "Tipologija nepremičninskih objektov". 2011.
Priloga 1
tipologija podzemlja zemljišča nepremičnine
Dodatek 2
Pred začetkom veljavnosti prvega dela civilnega zakonika Ruske federacije 1. januarja 1995 se je namesto pojma "nepremičnine" uporabljal koncept "osnovna sredstva". Osnovna sredstva vključujejo predmete za proizvodne in neproizvodne namene (zgradbe, objekti, bivalni prostori, stroji, oprema, odrasla delovna in produktivna živina, trajnice itd.), Ki v svoji naravni obliki delujejo in se uporabljajo v nacionalnem gospodarstvu. več let in v celotni življenjski dobi ne izgubijo svoje potrošniške oblike. Osnovna sredstva so sestavni del nepremičnin (brez strojev in opreme), ta pojem pa je ožji, saj se zemljišča ne upoštevajo kot del osnovnih sredstev.
Glavne klasifikacije, ki so bile uporabljene v ZSSR in se še vedno uporabljajo v Ruski federaciji, veljajo samo za osnovna sredstva.
V skladu z Odlokom državnega standarda Ruske federacije z dne 26. decembra 1994 št. 359 je od 1. januarja 1996 začel veljati Vseslovenski klasifikator osnovnih sredstev - OK 013-94 (OKOF) v Ruska federacija.
Ta klasifikacija opisuje skoraj vse tipične predmete osnovnih sredstev, vendar pri raziskavah stroškovnih značilnosti predmetov ta razširjena klasifikacija ne omogoča upoštevanja številnih dejavnikov, ki so pomembni za vrednotenje nepremičnin. Razmislimo o glavnih značilnostih osnovnih sredstev.
Zgradbe (razen stanovanjske). Stavbe vključujejo gradbene in arhitekturne objekte, katerih namen je ustvarjanje pogojev za delo, socialne in kulturne storitve ter skladiščenje materialnih sredstev. Zgradbe imajo stene in streho kot glavna strukturna dela.
Ločeni predmeti so klasificirani. Če stavbe mejijo ena na drugo in imajo skupno steno, vendar je vsaka samostojna strukturna enota, se štejejo za ločene objekte. Zunanji prizidki stavbe, ki imajo samostojen gospodarski pomen, ločene stavbe kotlovnice, pa tudi gospodarska poslopja (skladišča, garaže, ograje, lope, ograje, vodnjaki itd.) So samostojni objekti. Prostori, ki so vgrajeni v stavbe in so namenjeni trgovinam, menzam, frizerskim salonom, ateljejem, pisarnam, vrtcem, vrtcem, poštam, bankam ali drugim organizacijam, katerih namen je drugačen od glavnega namena stavbe, so vključeni v glavno stavbo.
Stavbe vključujejo komunikacije znotraj stavb, potrebne za njihovo delovanje: ogrevalni sistem z opremo, vključno s kotlovnico, na primer kotlovnico (če je slednja nameščena znotraj stavbe); interno omrežje vodovoda, plinovoda, kanalizacije z vsemi napravami; interno omrežje električne napeljave za napajanje in razsvetljavo z vsemi svetilnimi telesi; interna telefonska in signalna omrežja; prezračevalne naprave za splošne sanitarne namene; dvigala in dvigala. Vodne, plinske, toplotno prevodne naprave, pa tudi kanalizacijske naprave so vključene v stavbe, začenši od dovodnega ventila ali T-ceva ali od najbližjega inšpekcijskega vodnjaka, odvisno od lokacije priključka dovodnega cevovoda. Napeljava električne razsvetljave ter interna telefonska in alarmna omrežja so vključena v objekt, začenši od vhodne omarice ali kabelskih zaključkov (vključno z omarico in spojkami) ali od puš (vključno s pušami samimi).
Temelji pod objekti vseh vrst, ki niso zgradbe - kotli, generatorji, obdelovalni stroji, stroji, aparati itd., Ki se nahajajo znotraj stavb, niso vključeni v stavbo, razen temeljev opreme velikih dimenzij. Temelji teh objektov so del objektov, v katerih se uporabljajo; temelji za veliko opremo, zgrajeno hkrati z objektom, so del objekta. Za to vrsto objektov se uporablja izraz "specializirane zgradbe".
Objekti. Strukture vključujejo inženirske in gradbene objekte, namenjene ustvarjanju in izvajanju tehničnih funkcij (rudniki, naftne vrtine, ceste, jezovi, nadvozi itd.) Ali služijo prebivalstvu (strukture za izboljšanje mest itd.).
Struktura vključuje vse naprave, ki z njo tvorijo eno celoto.
Paleta konstrukcij vključuje več kot 100 predmetov, delež njihovih stroškov v skupnem obsegu gradnje pa je več kot 25%. Pododdelek "strukture" vključuje tudi prenosne naprave. V to skupino sodijo vsi objekti samostojnega pomena, namenjeni pretvorbi, prenosu in gibanju energije in informacij, kot so daljnovodi, toplarne, cevovodi za različne namene, radiorelejni vodi, kabelski komunikacijski vodi, specializirani objekti komunikacijskih sistemov itd. kot več podobnih objektov z vsemi spremljajočimi kompleksi inženirskih objektov.
Stanovanja. Ta pododdelek vključuje stavbe, namenjene za nezačasno bivanje. Pododdelek vključuje tudi premične panelne hiše, plavajoče hiše, druge stavbe (prostore), ki se uporabljajo za stanovanja, pa tudi zgodovinske spomenike, opredeljene predvsem kot stanovanjske stavbe. Med zgradbe uvrščamo mobilne hiše za industrijske (delavnice, kotlovnice, kuhinje, avtomatske telefonske centrale itd.) in neindustrijske namene (stanovanjske, gospodinjske, upravne itd.). Avtomobili, avtomobilske in traktorske prikolice, specializirani in predelani železniški vagoni, katerih glavni namen je opravljanje proizvodnih funkcij (laboratorijski avtomobili, klubi, pisarne itd.), Se štejejo za mobilna podjetja za ustrezen namen in se obračunavajo kot zgradbe.
Trajnice zasaditve. Ta pododdelek vključuje vse vrste umetnih nasadov trajnic, ne glede na starost: sadje in jagodičje, tehnične, zaščitne, okrasne in krajinske nasade vseh vrst; umetne zasaditve botaničnih vrtov, drugih raziskovalnih ustanov in izobraževalnih ustanov za raziskovalne namene. Predmet razvrščanja tega pododdelka so zelene površine vsakega parka, trga, vrta, ulice, bulvarja, dvorišča, ozemlja podjetja itd.
Razmislimo o drugi vrsti predmeta vrednotenja, ki ni upoštevan v okviru OKOF.
Gradnja v teku. V to skupino spadajo objekti, za katere dokumenti o sprejemu objekta v obratovanje niso sestavljeni na predpisan način. V praksi ocenjevanja vrednosti nepremičnin je treba razlikovati med objekti, na katerih se dela izvajajo, in objekti, na katerih so bila dela iz takšnih ali drugačnih razlogov ustavljena. V skladu z veljavnim postopkom obstajata dve vrsti prenehanja dela na lokaciji: konzervacija in popolna ustavitev gradnje. Odločitev o prekinitvi gradnje sprejme naročnik (investitor).
Odsek 1. Osnovne ocene
2. poglavje Tipologija nepremičninskih objektov
3. poglavje Metode ocenjevanja
lastnina podjetij
4. poglavje Sodobne metode ocenjevanja poslovanja podjetij
5. poglavje Metode ocenjevanja
različne vrste nepremičnin
Poglavje 6. Vrednotenje nepremičnin
Spodaj premoženje razumemo kot izdelek, ki kroži na trgu, je togo povezan z zemljiščem, tako da je njegov prenos na drug kraj nemogoč brez njegovega uničenja (brez izgube njegovih potrošniških lastnosti).
Za izvajanje diferenciranega pristopa k vrednotenju nepremičnin se le-te razvrščajo glede na njihove bistvene značilnosti, značilnosti blagovnega prometa, strukturo in obseg trgov, na katerih potekajo nakupni in prodajni procesi. na primer po izvoru nepremičnine delimo na naravne (naravne) objekte in umetne objekte (zgradbe). Po drugi strani so naravne zemljišča (za razvoj itd.) In naravni kompleksi (nahajališča itd.) Dodeljeni za njihovo izkoriščanje, umetni objekti (zgradbe) pa so razvrščeni v stavbe: stanovanjske, pisarniške, maloprodajne itd. Prosta zemljišča (za razvoj) so glede na obseg razdeljena na zemljiške mase in posamezne zemljiške parcele, umetni objekti (zgradbe), zlasti stanovanjske stavbe, pa so razdeljeni na stavbne komplekse (soseska, počitniška vas itd.) in prostostoječe zgradbe (stanovanjski objekt, hotel, motel ipd.).
Z razvojem nepremičninskega trga v Rusiji se bo verjetno približal zahodnim standardom. V zvezi s tem je naravno pri ocenjevanju nepremičnin v Rusiji upoštevati tuje metode in izkušnje vrednotenja.
Koncept "vrednosti nepremičnine" ima veliko vidikov. To vključuje tržno vrednost, stroške zamenjave, stroške reprodukcije itd.
Tržna cena - najverjetnejša cena, ki jo je mogoče doseči s prodajo nepremičnine na konkurenčnem in odprtem trgu, kjer kupec in prodajalec nista pod pritiskom, sta dobro obveščena o nepremičnini, pogojih transakcije in trgu ter se ne vsiljujeta. kakršne koli dodatne pogoje drug za drugega.
Stroški zamenjave v glavnem določajo stroški gradnje podobne nepremičnine in stroški reprodukcije - stroške reprodukcije natančne kopije nepremičnine.
Na tržno vrednost nepremičnine vplivajo štirje glavni dejavniki: povpraševanje, uporabnost, redkost in odtujljivost nepremičnine. To so objektivni dejavniki. Vendar pa na ceno nepremičnine praviloma vpliva tudi veliko subjektivnih dejavnikov: časovne omejitve prodajalca ali kupca za izvedbo posla, neinformiranost prodajalca ali kupca o trgu in pogojih prodaje, celo njihovo razpoloženje v času kupoprodajnega posla. Z določeno mero konvencije lahko rečemo, da je tržna vrednost objektivna, cena pa subjektivna. Čeprav je vrednost lahko tudi subjektivna, na primer vrednost naložbe, ko je vlagatelj za prevlado v določenem sektorju trga pripravljen plačati ceno, ki je višja od tržne vrednosti.
Trenutno, ko se v Rusiji pojavlja regulativni okvir za nakup in prodajo nepremičnin in se oblikuje mehanizem za stečaj podjetij, je vedno večja potreba po določitvi vrednosti podjetij in nepremičnin (vključno z zemljišči) pri nakupu in prodaja premoženja, pridobitev posojila z zavarovanjem premoženja, ugotavljanje davčne osnove, zavarovanje premoženja, delitev deležev udeležencev v podjetjih, reorganizacija in likvidacija podjetij.
Vrednotenje podjetja je postopek ocenjevanja podjetja kot enotnega delujočega kompleksa, ki ustvarja dobiček. Ta proces vključuje razumno oceno osnovnih sredstev in obratnega kapitala, opredmetenih in neopredmetenih sredstev, trenutnih in prihodnjih prihodkov podjetja v določenem trenutku.
Glede na namene in funkcije ocenjevanja ločimo nekatere vrste ocenjevanja vrednosti podjetij. Na primer, pri transakciji nakupa in prodaje podjetja ali njegovega dela je pomembno oceniti njegovo tržno vrednost; pri naložbah - stroški naložbe; pri zavarovanju premoženja podjetja - stroški obnove; pri posojanju - vrednost zavarovanja; ob likvidaciji podjetja - likvidacijska vrednost.
Tržna vrednost nepremičnine - To je cena, o kateri se prodajalec (prodajalec) in kupec (kupec) dogovorita, ne podvržena nobenim pritiskom in dobro seznanjena z vsemi dejstvi, pomembnimi za nakup. Upoštevati je treba, da pri določanju tržne vrednosti nepremičnine ne govorimo o določenem prodajalcu in kupcu, temveč gre za hipotetično tipično kupoprodajno transakcijo, ki temelji na ponudbi in povpraševanju na določenem trgu v določenem času, tj. ocena ima časovno in prostorsko gotovost.
Če govorimo o izrazu "tržna vrednost podjetja" v smislu, ki ga vsebuje zgornja definicija, potem lahko trdimo, da ima le teoretični pomen, saj podjetniškega trga v Rusiji ni in v prihodnjih letih po našem mnenju , ni mogoče oblikovati iz - zaradi pomanjkanja potrebnih predpogojev (ni potencialnih prodajalcev, razen države, niti kupcev-investitorjev, ki bi želeli vlagati v proizvodnjo, zato je po našem mnenju preuranjeno govoriti o tržna vrednost podjetja v Rusiji).
Nekateri strokovnjaki menijo, da je tržno vrednost podjetja mogoče določiti na podlagi števila in tržne vrednosti delnic določenega podjetja na borzi. Glede na to, da se domača borza šele oblikuje, pa tudi glede na poseben odnos vodij privatiziranih podjetij do nje menimo, da je ta izjava sporna.
Za razliko od tržne vrednosti naložbeni strošek
vključuje oceno vrednosti podjetja za določenega vlagatelja ali skupino vlagateljev. Za določenega vlagatelja se vrednost naložbe določi na podlagi njegovih individualnih naložbenih potreb, v nasprotju s konceptom tržne vrednosti, ki obravnava povprečno, tipično nakupno-prodajno transakcijo. Vzroki, zakaj se naložbena vrednost podjetja razlikuje od tržne vrednosti, so razlike v ocenah prihodnje donosnosti, v stopnji tveganja, v davčnem položaju, v možnosti združevanja tega podjetja z drugimi podjetji lastnika-investitorja itd. .
Razlikuje se tudi koncept »notranje (ali temeljne) vrednosti podjetja«. To je analitična ocena vrednosti podjetja, ki temelji na poglobljeni analizi obstoječega finančnega, tehničnega in ekonomskega stanja podjetja ter pričakovanih notranjih možnosti za njegov razvoj v prihodnosti.
Določanje notranje vrednosti vključuje upoštevanje ugodnih (ali neugodnih) možnosti za razvoj podjetja, pa tudi učinka celovitosti sistemov, ko je vrednost celote običajno vedno višja od preprostih stroškov posameznih elementov.
Notranja vrednost podjetja je najbolj natančna (naravna) ocena njegove vrednosti. Na razvitem, civiliziranem borznem trgu strokovnjaki razlikujejo tečajna naloga in intrinzična vrednost vrednostni papirji. Notranja vrednost vrednostnega papirja je določena z notranjo (ali temeljno) vrednostjo subjekta. Notranja vrednost vrednostnega papirja je vrednost, ki jo bo imel, ko bodo drugi vlagatelji prejeli informacije o podjetju, ki jih ima ocenjevalec.
Če se izvede ocena vrednosti podjetja za določitev jamstev za izdajo posojila, se izračuna vrednost zavarovanja podjetja. Vrednost zavarovanja je vrednost premoženja podjetja, ki jo posojilodajalec pričakuje od prodaje tega premoženja na trgu.
V zavarovalništvu se pogosto uporabljata izraza "nadomestni strošek" in "nadomestni strošek". Stroški zamenjave je enakovreden stroškom reprodukcije natančne kopije podjetja ali njegovega posameznega elementa. V tem primeru ni nujno, da je analogna najbolj ekonomična možna možnost.
Stroški zamenjave enakovreden stroškom ustanovitve podjetja s podobnim profilom ali njegovim posameznim elementom.
Če se lastnik (ali sodni organ) odloči zapreti in likvidirati podjetje, potem t.i likvidacijska vrednost enterprise, ki je sestavljen iz seštevka prihodkov od prodaje sredstev podjetja na trgu. Pri tem so upoštevani vsi stroški, povezani z likvidacijo podjetja: administrativni stroški za vzdrževanje poslovanja podjetja do končne likvidacije, stroški pravnih in revizijskih družb, provizije itd. Razlika med iztržkom od prodaje premoženja podjetja na trgu in stroški likvidacije podjetja je likvidacijska cena.
Morda bo ta vrsta vrednotenja podjetij v naši državi postala razširjena, če bo Državni odbor za lastnino in arbitraža opravljala svoje nove funkcije izvajanja stečajnega postopka za podjetja.
Glavna funkcija ocenjevanja vrednosti podjetja je informacijska podpora za sprejemanje različnih gospodarskih ali upravljavskih odločitev.
