S tem člankom AKATO nadaljuje cikel publikacij, namenjenih razkrinkanju... Ti miti (ali napačne teorije) so po mnenju strokovnjakov AKATO katastrofalni za stanovanjske in komunalne storitve Rusije, prispevajo k rasti socialne napetosti, razvoju "" med potrošniki in ponudniki storitev. Članki v ciklu niso priporočljivi le za strokovnjake v stanovanjskem sektorju, ampak predvsem za potrošnike stanovanjskih in komunalnih storitev (HUS). Na voljo je celoten seznam člankov v ciklu "Miti o stanovanjskih in komunalnih storitvah"
**************************************************
Ta članek obravnava mit o napačnem postopku za izračun stroškov storitve "vzdrževanje bivalnih prostorov", in sicer o nedopustnosti uporabe pri izračunu površine stanovanja.
Člen 158 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (Stanovanjski zakonik Ruske federacije) določa:
«
».
Iz zgornje norme je sklenjeno, da je treba pri izračunu plačila za vzdrževanje stanovanja tarifo, določeno v rubljih na kvadratni meter, pomnožiti ne s površino prostorov v nepremičnini, ampak za površino plačnikovega deleža v skupnem premoženju.
Logika je jasna - ker govorimo o vzdrževanju skupnega premoženja, o plačilu stroškov sorazmerno z deležem v tem skupnem premoženju, je treba tarifo pomnožiti s površino prav tega deleža v tem zelo skupnem premoženju.
Za razumevanje temeljne razlike med sprejeto metodo izračuna in metodo, ki jo predlaga teorija, ki jo preučujemo, bomo dali primer:
Vzemimo tipično petnadstropno stanovanjsko hišo. Naj bo površina prostorov v nepremičnini 3000 kvadratnih metrov, število stanovanj naj bi bilo 60, površina vsakega stanovanja je 50 kvadratnih metrov (skupaj 60 X 50 = 3000). Predvideva se, da je površina skupnih prostorov MKD 450 metrov. Naj bo tarifa za vzdrževanje stanovanj 15 rubljev na kvadratni meter.
Izračunajmo po uporabljeni metodi in po pravilih obravnavane teorije. Zaradi jasnosti predstavljamo izračun v tabeli:
Kot je razvidno iz danega primera, izračun po metodi privržencev obravnavane teorije daje veliko nižji rezultat. To je pravzaprav glavni razlog, zakaj število privržencev takšne lažne teorije narašča s precejšnjo hitrostjo.
Da bi razumeli bistvo vzdrževalne tarife, razmislimo o postopku njenega izračuna.
Torej, najprej se določi seznam in pogostost del in storitev vzdrževanja. Seveda ta seznam ne sme biti manjši od "minimalnega seznama", ki ga je odobril PP RF z dne 04.03.2013 N290... Zdaj ne bomo podrobno analizirali vprašanja sestave storitev, saj obravnavana lažna teorija nanjo ne vpliva.
Nadalje se ocenijo stroški vsakega dela in storitve, vključene v oblikovani seznam, s seštevanjem pa se ugotovijo skupni stroški seznama del. Tu je treba opozoriti, da je seznam del določen za eno leto. Izračunani znesek bo skupni strošek dela in storitev po pogodbi o upravljanju (pri upravljanju hiše s strani upravljavske organizacije) ali ocenjeni strošek (pri upravljanju hiše s strani HOA).
Zakaj je pomembno plačati posebej za leto? Dejstvo je, da je v različnih letnih časih mogoče opravljati različne vrste del. Na primer, poleti se ogrevalni sistemi operejo, šivi se zaprejo, pozimi se odlepijo ledene ploske itd. Gre za različne vrste del, njihovi stroški pa bodo različni, torej bodo stroški v različnih določenih mesecih, v različnih obdobjih leta različni. Tarifa za vzdrževanje stanovanj vsaj eno leto bi morala biti enaka - del 7 člena 156 LC RF kompleti: " Višina plačila za vzdrževanje stanovanja v stanovanjski hiši ... je določena za določeno obdobjene manjkakoena leto».
Zato se najprej izračuna znesek, potreben za leto, letni prejeti znesek (in vključuje vzdrževanje cevi in vzdrževanje skupnih prostorov ter vzdrževanje zemljiške parcele in čiščenje vhodov ter posipanje z materiali za odmrzovanje) in popravila vseh vrst skupnega premoženja itd. itd.) je treba pretvoriti v mesečno plačilo iz vsakega posameznega stanovanja. Poleg tega tako, da je bil celotni znesek, ki je bil lastnikom predstavljen za plačilo med letom, popolnoma enak izračunani letni oceni.
Trenutno se uporablja naslednja metoda: letni znesek se deli z 12, kar ima za posledico mesečni znesek. Prejeti mesečni znesek se deli s površino prostorov v nepremičnini, tako se pridobi vzdrževalna tarifa.
Teorija, obravnavana v lažni teoriji, nikakor ne izpodbija tega postopka za izračun tarife, privrženci teorije se ne strinjajo le, da se za določitev stroškov vzdrževalnih storitev za določeno stanovanje navedena tarifa pomnoži s površino To stanovanje.
Vrnimo se k našemu primeru in pokažimo, od kod prihaja tarifa 15 rubljev na kvadratni meter na mesec.
Torej so skupni stroški storitev in vzdrževalnih del ocenjeni na 540.000 rubljev na leto, na mesec bodo 540.000 / 12 = 45.000 rubljev. Prejete mesečne stroške storitev razdelimo na površino prostorov v nepremičnini: 45000/3000 = 15. To je popolnoma enaka tarifa 15 rubljev na kvadratni meter na mesec.
Naj vas spomnimo, da privrženci teorije navedenega izračunskega postopka ne izpodbijajo!
Zdaj pa izračunajmo, koliko denarja ima organizacija, ki opravlja storitve vzdrževanja skupnega premoženja, pravico prejeti na podlagi trenutno uporabljene metode izračuna in na podlagi metode, ki jo predlaga obravnavana teorija:
|
Uporabljena metoda |
Teorija Predlagana metoda |
|
|
1) Stroški vzdrževanja stanovanja, ki se mesečno plačajo lastniku enega stanovanja: 2) Stroški vzdrževanja stanovanj, ki se mesečno plačujejo lastnikom vseh stanovanj v MKD: 3) Stroški vzdrževanja stanovanj, plačani lastnikom vseh stanovanj v MKD za leto: |
Kot je razvidno iz zgornjega primera, je znesek sredstev, predstavljenih za plačilo lastnikom hišnih prostorov za leto, po trenutno sprejeti metodi 540 tisoč rubljev, kar ustreza izračunanim letnim stroškom storitev. , vendar je rezultat izračuna v skladu s teorijo znesek 81 tisoč rubljev ob istem letnem ocenjenem strošku storitev 540 tisoč rubljev. Kdo bi moral plačati manjkajočih 459.000 rubljev? Avtorji teorije ne dajejo odgovorov na to vprašanje. Edina predpostavka, ki se pojavi, je, da bi morala z vidika privržencev teorije navedena sredstva plačati oseba, ki opravlja storitve za vzdrževanje skupnega premoženja. Hkrati pa se seveda ne bi smela zmanjšati niti kakovost niti število storitev.
Poskusimo uporabiti metodo predlagane teorije, hkrati pa spremeniti postopek za izračun tarife za vzdrževanje. Namreč: mesečni stroški vzdrževalnih storitev, določeni na primeru 45.000 rubljev, se ne delijo s površino prostorov v posesti, ampak s površino skupnih prostorov. Če teorija predlaga pomnožitev tarife z deležem na območju prostorov v skupni lasti, se zdi smiselno pri izračunu tarife natančno uporabiti površino prostorov v skupni lasti. Spomnimo, da je v našem primeru skupna površina stanovanj 3000 kvadratnih metrov, skupna površina pa 450 kvadratnih metrov. Za izračun tarife, ki se lahko uporabi pri metodi, ki jo predlaga teorija, delimo izračunani znesek 45.000 rubljev ne na 3.000 kvadratnih metrov, ampak na 450 kvadratnih metrov: 45.000/450 = 100. To pomeni, vzdrževalna cena bo 100 rubljev na kvadratni meter!
Zdaj pa primerjamo dve izračunski metodi ob upoštevanju različnega pristopa k izračunu stopnje vzdrževanja:
|
Uporabljena metoda |
Teorija Predlagana metoda |
|
3000 kvadratnih metrov (50 kvadratnih metrov x 60 apartmajev) 45 000 / 3 000 = 15 rubljev / m² na mesec 6) Stroški vzdrževanja vsakega stanovanja (površina 50 kvadratnih metrov M): 15 X 50 = 750 rubljev na mesec 7) Skupni stroški vzdrževanja, ki jih morajo lastniki stanovanj plačati za mesec: 750 rubljev X 60 stanovanj = 45.000 rubljev 8) Skupni stroški vzdrževanja, ki jih morajo lastniki stanovanj plačati za leto: 45.000 rubljev X 12 mesecev = 540.000 rubljev |
1) Stroški storitev vzdrževanja OI MKD na leto znašajo 540.000 rubljev 2) Stroški storitev vzdrževanja OI MKD na mesec: 540.000 / 12 = 45.000 rubljev 3) Skupna površina prostorov v lasti: 4) Površina skupnih površin je 450 kvadratnih metrov 5) Tarifa za vzdrževanje stanovanj (v rubljih na kvadratni meter na mesec): 6) Delež lastnika vsakega stanovanja v skupni lasti: 7) Površina deleža lastnika vsakega stanovanja v skupni lasti: 8) Stroški vzdrževanja vsakega stanovanja: 9) Skupni stroški vzdrževanja, ki jih morajo lastniki stanovanj plačati za mesec: 10) Skupni stroški vzdrževanja, ki jih morajo lastniki stanovanj plačati za leto: |
Kot lahko vidite, so izračuni za obe metodi sovpadali! Toda rezultat izračuna po metodi obravnavane teorije bo pravilen le, če se uporablja tarifa ne 15 rubljev na kvadratni meter na mesec, ampak 100!
Zagovorniki teorije pa se absolutno ne strinjajo z dejstvom, da je za izračun tarife treba uporabiti površino skupnih prostorov - navsezadnje namen njihovega sklepanja ni najti resnice, ampak dokazati v katerem koli da je plačilo za vzdrževanje stanovanj previsoko! Trditve so lahko popolnoma absurdne, sistem dokazov je lahko v nasprotju z logiko in začetni podatki za izgradnjo tega sistema ne morejo ustrezati niti zakonodaji niti zdravemu razumu.
Kljub temu, da smo uporabili alternativno metodo za izračun stopnje vzdrževanja in izvedli izračun po metodi, ki jo predlaga obravnavana teorija (mimogrede, izračun je bolj zapleten od tistega, ki se uporablja zdaj - psevdoteoretiki vedno ponujajo zapleteno izračuni za zmanjšanje možnosti njihovega razumevanja!), Zdi se, da lahko priznamo, da ima takšna metoda pravico do obstoja - navsezadnje so končne številke sovpadale. Vendar v resnici ni tako!
Najpomembnejši argument proti obravnavani teoriji je, da je izbira kot količinski kazalnik nerazumna. deljeno območje v skupno premoženje!
Na prvi pogled se zdi smiselno, da se lahko, če govorimo o skupnem premoženju, izračun izvede na podlagi površine prostorov, ki so del skupnega premoženja, pri čemer se izračuna površina deleža lastnikov določenih stanovanj. Vendar pa je treba upoštevati številne okoliščine.
Del 1 člena 36 LC RF kompleti: " Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši imajo na podlagi skupnega lastništva skupno premoženje v stanovanjski hiši, in sicer:
1) prostori v tej hiši, ki niso deli stanovanj in so namenjeni več kot eni sobi v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi stopnicami, stopnicami, dvigali, dvigali in drugimi jaški, hodniki, tehničnimi tlemi, podstrešji, kletmi, v katerem so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eni sobi v tej hiši (tehnične kleti);
2) druge prostore v tej hiši, ki ne pripadajo individualnim lastnikom in so namenjeni zadovoljevanju družbenih in domačih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organiziranju njihovega prostega časa, kulturnemu razvoju, otroški ustvarjalnosti, telesni vzgoji in športne in podobne prireditve;
3) strehe, ki obdajajo nosilne in nenosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo, ki se nahajajo v tej hiši zunaj ali znotraj prostorov in služijo več kot enemu prostoru;
4) zemljišče, na katerem se nahaja ta hiša, z elementi urejanja okolice in izboljšanja, drugi predmeti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in se nahajajo na navedeni zemljiški parceli. Meje in velikost zemljiške parcele, na kateri se nahaja stanovanjska hiša, so določene v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodajo o urbanizmu».
Kot je razvidno iz navedene norme, v skupno premoženje hiše ne spadajo le skupni prostori, ampak tudi zemljišče, strehe, različne konstrukcije, mehanska, električna, sanitarna in druga oprema. To pomeni, da skupne lastnine ni mogoče izmeriti v nobeni univerzalni merski enoti! Površino prostorov in zemljišča lahko merimo v kvadratnih metrih, prostornino cevi lahko merimo v kubičnih metrih, število tehničnih naprav (na primer žarnice, stikala) in predmete, kot so elementi igrišč kosov, dolžino ožičenja lahko merimo v navadnih metrih, število pritrdilnih elementov lahko merimo v kilogramih itd. itd.
Pravila za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N491, dodatno določajo:
« 2. Struktura skupnega premoženja vključuje:
a) prostori v večstanovanjski hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za servis več kot enega stanovanjskega in (ali) nestanovanjskega prostora v tej stanovanjski stavbi (v nadaljevanju-skupni prostori), vključno z medstanovanjskimi stopnicami, stopnicami, dvigali , dvigala in drugi rudniki, hodniki, invalidski vozički, podstrešja, tehnična tla (vključno z vgrajenimi garažami in prostori za cestni promet, delavnicami, tehničnimi podstrešji, zgrajenimi na stroške lastnikov prostorov) in tehničnimi kletmi, ki imajo inženirske komunikacije, drugače strežejo več kot enim stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom v opremi stanovanjske stavbe (vključno z kotlovnicami, kotli, dvigali in drugo inženirsko opremo);
b) strehe;
c) zaprte nosilne konstrukcije stanovanjske stavbe (vključno s temelji, nosilnimi stenami, talnimi ploščami, balkonskimi in drugimi ploščami, nosilnimi stebri in drugimi ograjnimi nosilnimi konstrukcijami);
d) obdajanje nenosilnih konstrukcij stanovanjske stavbe, ki služijo več kot enim stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (vključno z okni in vrati skupnih prostorov, ograjami, parapeti in drugimi ograjnimi nenosilnimi konstrukcijami);
e) mehanska, električna, sanitarna in druga oprema, ki se nahaja v stanovanjski hiši zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot enim stanovanjskim in (ali) nestanovanjskim prostorom (stanovanjem);
f) zemljiško parcelo, na kateri se nahaja stanovanjska hiša in katere meje so določene na podlagi podatkov iz državne katastrske registracije, z elementi urejanja okolice in urejanja okolice;
g) druge objekte, namenjene vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju stanovanjske stavbe, vključno s transformatorskimi postajami, toplotnimi postajami, namenjenimi servisiranju ene stanovanjske stavbe, skupnimi parkirišči, garažami, otroškimi in športnimi igrišči, ki se nahajajo znotraj meja zemljiške parcele, na kateri stanovanjska hiša se nahaja ...
…
5. Struktura skupne lastnine vključuje lastne inženirske sisteme za oskrbo s hladno in toplo vodo, sestavljene iz dvižnih vodov, vej od dvižnih vodov do prve odklopne naprave, ki se nahaja na vejah od dvižnih vodov, navedenih ločilnih naprav, skupne (skupna hiša ) merilne naprave za hladno in toplo vodo, prve zaporne regulacijske pipe na izhodih ožičenja znotraj stanovanja iz dvižnih vodov, pa tudi mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo, ki se nahaja na teh omrežjih.
Struktura skupnega premoženja vključuje lastni inženirski drenažni sistem, sestavljen iz kanalizacijskih odprtin, okovja (vključno z ovinki, prehodi, cevmi, revizijami, križi, čevlji), dvižnih vodov, čepov, izpušnih cevi, odtočnih lijakov, čistil, vej od dvižnih vodov do prvih zadnjic, pa tudi druge opreme v tem sistemu.
Struktura skupne lastnine vključuje notranji inženirski sistem za oskrbo s plinom, sestavljen iz plinovodov, postavljenih iz vira plina (pri uporabi utekočinjenega ogljikovodikovega plina) ali točke priključitve teh plinovodov na distribucijsko omrežje plina do zapora izpustni ventil (odklopna naprava), ki se nahaja na vejah (padcih) v plinski opremi znotraj stanovanja, rezervoarju in (ali) skupinske jeklenke z utekočinjenimi ogljikovodikovimi plini, namenjenim dovajanju plina v eno stanovanjsko stavbo, opremo za uporabo plina (razen plina) -uporaba opreme, ki je del plinske opreme znotraj stanovanja), tehničnih naprav na plinovodih, vključno z regulacijsko in varnostno armaturo, sistemov za nadzor plina v prostorih, skupnih (skupnih hišnih) števcev plina, pa tudi števcev plina, ki beležijo količino plina uporabljajo pri proizvodnji komunalnih storitev.
6. Struktura skupne lastnine vključuje hišni ogrevalni sistem, sestavljen iz dvižnih vodov, grelnih elementov, krmilnih in zapornih ventilov, skupnih (skupnih hišnih) števcev toplotne energije, pa tudi druge opreme, ki se nahaja na teh omrežjih.
7. Struktura skupnega premoženja vključuje notranji sistem oskrbe z električno energijo, sestavljen iz vhodnih omaric, vhodnih distribucijskih naprav, zaščitne, krmilne in upravljalne opreme, skupnih (skupnih hiš) števcev električne energije, talnih plošč in omar, svetlobnih instalacij javni prostori, električne instalacije izpušnih sistemov za dim, avtomatski požarni alarmni sistemi za notranji vodovodni sistem za gašenje požarov, tovorna, potniška in požarna dvigala, naprave za samodejno zaklepanje vhodnih vrat stanovanjske stavbe, omrežja (kabli) od zunanje meje vzpostavljene v skladu z 8. odstavkom tega pravilnika, do posameznih, splošnih (stanovanjskih) merilnih naprav za električno energijo, pa tudi druge električne opreme, ki se nahaja na teh omrežjih ...».
Zakaj torej zagovorniki teorije predlagajo, da se tarifa pomnoži natančno s površino lastniškega deleža za skupne prostore? In zakaj na primer ne za dolžino lastniškega deleža na ograjah pri vhodu? Kaj pa na primer s takšnimi stanovanjskimi stavbami, ki obsegata le dve stanovanji, iz katerih se izhaja neposredno na ulico? V takšnih hišah morda ni skupnih prostorov, vendar je skupno premoženje v obliki strehe, nosilnih konstrukcij, zemljišč itd. Kaj iz kvadratnega metra izračunati v tem primeru vzdrževalno tarifo na podlagi obravnavane teorije?
Toda trenutno sprejeta metoda za določanje tarife za vzdrževanje v rubljih na kvadratni meter prostorov v nepremičnini je popolnoma skladna s sedanjo zakonodajo.
».
Če se vrnemo k našemu primeru, potem, da bi vsem lastnikom hišnih prostorov predstavili skupne stroške vzdrževalnih storitev v višini 45.000 rubljev, je treba ta znesek deliti z lastniki sorazmerno z njihovimi delež v skupni lasti skupnega premoženja.
Delež lastnika določenega stanovanja s površino 50 kvadratnih metrov: 50/3000 = 1/60.
To pomeni, da bodo stroški vzdrževanja skupne lastnine za lastnika tega stanovanja 1/60 X 45.000 = 750 rubljev.
Ker je delež v lastništvu skupnega premoženja in s tem delež v skupnem plačilu stroškov vzdrževanja tega premoženja sorazmeren s površino lastnikovih prostorov, je višina takse za vzdrževanje odvisna od površine Te premise lahko zapišemo v obliki formule:
P i =C.k.S i,
kje:
P i jaz-ti prostori, rubljev / mesec;
C
k- koeficient sorazmernosti ( dimenzijo je treba določiti);
S i- kvadratna jaz-ta soba, m 2.
Za določitev dimenzije koeficienta sorazmernosti formulo predstavimo v obliki:
k = P i / (C. S i)
Dimenzije količin predstavljamo v formuli za določanje dimenzije k:
[ k] = (RUB / mesec) / (m 2 RUB / mesec) = 1 / m 2
Zdaj pa izračunajmo številčno vrednost k, na podlagi podatkov iz primera, ki smo ga vzeli:
k = P i / (C. S i) = 750 / (45 000. 50) = 750/2 250 000 = 1/3000
Tako je koeficient sorazmernosti recipročen celotni površini prostorov v nepremičnini: k = 1/3000 m -2... Od količine (C. K) se med letom ne spreminja in je enaka za vse lastnike prostorov MKD, jo označujemo T:
T =C.k
Za naš primer:
T =C.k = 45.000. 1/3000 = 15
To je vrednost 15 rubljev na kvadratni meter, ki je tarifa za vzdrževanje stanovanj. To pomeni, da je tarifa za vzdrževanje stanovanj vrednost, ki je enaka količniku delitve stroškov vzdrževalnih storitev na skupno površino lastniških prostorov.
Prepišemo formulo za izračun zneska plačila za vzdrževanje stanovanj, predstavljeno lastniku jaz-ti prostori, ki uporabljajo tarifo T:
P i = C. k. S i = T. S i,
kje:
P i- znesek plačila za vzdrževanje stanovanja od lastnika jaz-ti prostori, rubljev / mesec;
C- znesek plačila za vzdrževanje stanovanj od vseh lastnikov stanovanjskih blokov, rubljev / mesec;
k- koeficient sorazmernosti, 1 / m 2;
S i- kvadratna jaz-ta soba, m 2;
T- tarifa za vzdrževanje stanovanj, rub. / (m 2 meseca).
Kot je razvidno iz zgornje formule, za izračun zneska plačila za storitve vzdrževanja stanovanj za lastnika jaz-to prostori, se uporablja območje tega prostora, ne pa območje skupnih prostorov. Tarifo za vzdrževanje stanovanj je treba natančno pomnožiti s površino prostorov, ki jih ima ta lastnik.
Člen 158 LC RF določa: " 158. člen Stroški lastnikov prostorov v stanovanjski hiši
1. Lastnik prostora v stanovanjski hiši je dolžan nositi stroške vzdrževanja pripadajočih prostorov, pa tudi sorazmerno s svojim deležem v pravici sodelovati pri stroških vzdrževanja skupnega premoženja v stanovanjski hiši. skupno lastništvo te nepremičnine s plačilom za vzdrževanje stanovanjskih prostorov, prispevki za večja popravila».
Prvi del 37. člena LC RF določa: » Delež v pravici skupnega lastništva skupnega premoženja v stanovanjski hiši lastnika prostorov v tej stavbi je sorazmeren z velikostjo celotne površine navedenih prostorov».
Iz zgornjih dveh norm izhaja, da je znesek plačila za vzdrževanje skupnega premoženja, predložen v plačilo lastniku določenega prostora, sorazmeren z deležem tega lastnika v pravici skupnega lastništva skupnega premoženja. V tem primeru je določeni delež sorazmeren z velikostjo površine prostorov, ki jih ima navedeni lastnik. Posledično, znesek vzdrževalne takse je sorazmeren s površino prostorov v lasti lastnika... Delež razmerja je le vzdrževalna tarifa.
Podporniki lažne teorije trdijo, da zgornji sklep sploh ni logičen, zakonodaja pa ne vsebuje neposredne navedbe, da se znesek stroškov vzdrževanja izračuna na podlagi površine prostorov v lasti lastnika. Zavrača to mnenje z odstavkom 2 odstavka 2 "Pravilnika za izvedbo javnega natečaja organa lokalne uprave za izbiro organizacije za upravljanje za upravljanje stanovanjske hiše", ki ga je odobril PP RF z dne 06.02.2006 N75:
« "znesek plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov" - plačilo, ki vključuje plačilo za delo in storitve za upravljanje stanovanjske hiše, vzdrževanje, tekoča in večja popravila skupnega premoženja lastnikov prostorov v stanovanjski hiši , nastavljeno na stopnjo 1 kvadratnih metrov. metrov skupaj bivalni prostor...
»
Teorija, da je treba izračun stroškov vzdrževanja stanovanj, ki jih plačajo lastniki prostorov stanovanjske hiše, uporabiti površino prostorov, ki so del skupnega premoženja, ni podprta z ničemer, ampak , nasprotno, ovržejo argumenti v tem članku.
Privlačnost obravnavane lažne teorije za potrošnike stanovanjskih in komunalnih storitev je v istem postulatu, ki je značilen za večino drugih mitov o stanovanjskih in komunalnih storitvah: » Potrošniki morajo plačati več, kot bi morali". Ta slogan prispeva k rasti privržencev teorije, ovržene v tem članku.
Izračun zneska plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v stanovanjski hiši je vedno pomemben za lastnike prostorov, saj družbe za upravljanje (v nadaljnjem besedilu "Združeno kraljestvo") pogosto uporabljajo nezakonite mehanizme za povečanje plačil lastnikom. Takšno vedenje Kazenskega zakonika lastniki pogosto spodbujajo tako zaradi nepoznavanja svojih pravic kot zaradi lastnega pasivnega in ravnodušnega vedenja pri upravljanju stanovanjske hiše (v nadaljevanju »MKD«).
V skladu z 2. delom 154. člena RF LC RF plačilo za stanovanje in komunalne storitve za lastnika prostorov v stanovanjski hiši med drugim vključuje plačilo za vzdrževanje in tekoča popravila skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Na podlagi 7. člena 156. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je znesek plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov v večstanovanjski hiši, v kateri združenje lastnikov stanovanj ali stanovanjska zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga ni bilo ustvarjen, se določi na skupščini lastnikov prostorov hiše. Višina plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši se določi ob upoštevanju predlogov Kazenskega zakonika in je določena za obdobje najmanj enega leta.
V klavzuli 17 Resolucije plenuma oboroženih sil Ruske federacije z dne 27. junija 2017 št. 22 je sodišče glede na zgoraj navedene pravne norme sklenilo, da Kazenski zakonik nima pravice enostransko spreminjati postopka za določitev višine plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov in zaračunati pristojbine v višini, ki presega znesek, določen v pogodbi o upravljanju.
Nekateri kazenski zakonik se skušajo izogniti prepovedi, med drugim v sporazumu o upravljanju, odobrenem na skupščini, pogoj o možnosti povečanja plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja z indeksom inflacije, ne da bi imeli skupščino lastniki stanovanj, da bi preučili vprašanje dviga plačila. V tem primeru pa Kazenski zakonik s samostojnim indeksiranjem pristojbine krši veljavno zakonodajo. To pomeni, da ima lastnik vse razloge za to.
Plačilo za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov določajo izključno lastniki stanovanjskih prostorov. V skladu s členom 45 ZK RF so lastniki stanovanjskih prostorov dolžni letno imeti skupščino. Eno ključnih vprašanj letnih sestankov je določitev višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjske hiše, ki je določena na podlagi predlogov iz Kazenskega zakonika. Posledično se lastniki sami odločijo, ali bodo takšno ponudbo sprejeli ali ne.
Del 4, člen 158, člen ZK RF določa, da če se lastniki prostorov v stanovanjski hiši na svoji skupščini niso odločili določiti višine plačila za vzdrževanje stanovanjskih prostorov, ta znesek določi lokalna uprava.
Sodna praksa zadnjih let je tudi na tem področju enotna. Glej na primer Odločbo Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 24. junija 2016 št. 304-KG16-8003, sklep devetnajstega arbitražnega sodišča z dne 20. julija 2017. v zadevi št. А36-12388 / 2016, sklep arbitražnega sodišča osrednjega okrožja z dne 19. januarja 2017 v zadevi št. Št. Sodišča ugotavljajo, da Kazenski zakonik z indeksiranjem plačila za vzdrževanje in tekoča popravila, določenega v pogodbi o upravljanju, ne more spremeniti višine takšnega plačila brez skupščine.
Tako je ob upoštevanju obstoječe sodne prakse in zgornjih norm edini zakonit način za določitev / spremembo višine plačila za popravilo in vzdrževanje skupnega premoženja MKD sprejetje ustrezne odločbe s strani lastnikov prostorov na skupščini. Če takšne odločitve ne sprejmejo lastniki, lokalna oblast odobri višino plačila.
Na podlagi navedenega Kazenski zakonik nima pravice na lastno pobudo spreminjati višine plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše brez ustrezne odločitve skupščine lastnikov. prostorov MKD, tudi če je ta možnost predvidena s sporazumom in / ali zapisnikom skupščine.
Nekaj najemnikov, ki vsak mesec plačujejo prejemke, se vprašajo, kaj pojem "vzdrževanje in tekoča popravila stanovanjske hiše" v resnici pomeni.
Dela je treba redno izvajati skozi celotno obratovalno obdobje. Vsak najemnik ima vso pravico, da ima informacije o tem, za kaj mesečno plačuje, in zahteva ustrezno opravljanje dela.
Pregled skupnega premoženja. Izvajajo ga lastniki prostorov in odgovorne osebe, da bi pravočasno odkrili nedoslednosti v stanju te nepremičnine.
Zagotavljanje popolne priprave splošnih hišnih električnih omrežij in električne opreme.
Vzdrževanje skupnih prostorov v skladu z normami nekaterih kazalnikov temperature in vlažnosti v njih.
Čiščenje in sanitarno čiščenje prostorov in skupnih prostorov.
Organizacija mest za zbiranje in kopičenje neurejenih svetilk, ki vsebujejo živo srebro, njihov nadaljnji prenos v posebne organizacije.
Sprejeti ukrepe požarne varnosti.
Večja in tekoča popravila, sezonske priprave na obratovanje in vzdrževanje skupnega premoženja.
Izvajanje dejavnosti, povezanih z energetsko učinkovitostjo in varčevanjem z energijo.
V ločeni prilogi št. 4, ki se nanaša na odlok Gosstroya Ruske federacije št. 170 z dne 27. septembra 2003 "", je navedeno, da mora seznam del za vzdrževanje hiše vključevati dela za izvajanje tehničnih pregledov in izvajanje obvoz prostorov in elementov hiš:
Odprava manjših okvar vodovodnih in kanalizacijskih sistemov (zamenjava tesnil ventilov, odprava blokad, pritrditev vodovodnih naprav, čiščenje pred vodnim kamnom itd.)
Odprava manjših težav v sistemih za oskrbo s toplo vodo in ogrevanju (nastavitev pip, polnjenje uvodnic, odprava puščanja v cevovodu in napravah; demontaža, pregled in čiščenje zbiralnikov blata, ki zbirajo zrak itd.).
Odprava manjših okvar električnih naprav (popravilo in zamenjava vtičnic in stikal, zamenjava neispravnih žarnic itd.).
Preverjanje primernosti pokrovov kanalizacijskega sistema, prisotnost delovnega osnutka v dimnih kanalih.
Majhno popravilo ognjišč in peči.
Širjenje kovinskih strešnih elementov.
Preverjanje primernosti ozemljitve električnih kablov.
Pregled opreme za gašenje požara in sistema za gašenje.
Krepitev kolen in lijakov, odtočne cevi.
Dekonzerviranje in popravilo namakalnih sistemov.
Popravilo opreme na športnih in otroških igriščih.
Pripravljalna dela v prostorih, povezana z njihovim delovanjem v jesenskem in zimskem obdobju:
Izolacija odprtin oken in balkonov, vhodnih vrat, podstrešnih stropov, cevovodnih sistemov, kotlovskih sistemov.
Preverjanje delovanja oken in senčil.
Popravilo in regulacija ogrevalnih sistemov.
Izolacija in čiščenje dimnih kanalov.
Zamenjava stekel za vrata in okna.
Ohranjanje namakalnega sistema.
Preverjanje delovanja zračnikov v kleti hiše.
Popravilo in izolacija stebrov in žerjavov na prostem.
Dobava zapiralcev vrat.
Izolacija in popravilo vrat.
Čiščenje, pranje ali zalivanje pločnikov, poti in trate.
Košnja trate, pometanje listja, olepšanje gredic, igrišč in športnih igrišč.
Čiščenje in pometanje snega.
Škropljenje s sredstvi za odmrzovanje.
Oblikovanje snežnih bregov s potrebnimi vrzeli med njimi.
Čiščenje nadstreškov in streh, odstranjevanje snega, lede in ledu z balkonov, lož in vencev.
Zbiranje in odvoz odpadkov.
Približen seznam tekočih popravil je opisan v Dodatku št. 7 odloka Gosstroya Ruske federacije št. 170 z dne 27. septembra 2003 "O odobritvi pravil in norm za tehnično delovanje stanovanjskega sklada".
Predmeti, ki jih je treba popraviti:
Temelj hiše. To so dela za odpravo manjših deformacij, obnovo in okrepitev temeljnih odsekov, kjer so poškodbe.
Stene in fasade stavbe. To vključuje tesnjenje spojev, tesnjenje in obnovo arhitekturnih elementov, popravilo in barvanje fasadnih delov.
Prekrivanje. Popravila so delna zamenjava nekaterih drobcev, tesnjenje nastalih šivov in razpok, njihovo barvanje in lepljenje.
Streha. Okrepitev elementov lesenih špirovskih sistemov, odpravljanje težav s strešnimi konstrukcijami, zamenjava odtočnih cevi, popravilo hidroizolacije, prezračevanja in izolacije.
Okna in vrata. Rekonstrukcija in zamenjava posameznih delov in polnil instrumentov.
Medsobne predelne stene. Vključuje zamenjavo, zaključek in okrepitev posameznih delov.
Balkoni s stopnicami, nadstreški na vhodih v kleti, stopnišča. Zamenjava in obnova posameznih drobcev.
Tla. Izvajajo se splošna dela za obnovo drobcev.
Notranja dekoracija. Predvsem obnova tal, stropov, sten z ločenimi elementi v vhodnih in tehničnih prostorih ter v skupnih pomožnih prostorih.
Ogrevanje. Sestavljen je iz zamenjave in obnove delovanja ogrevalnih sistemov, vključno s hišnimi kotli.
Vodovod in kanalizacija, oskrba s toplo vodo. Zamenjava in popravilo kanalizacijskih in vodovodnih sistemov doma, vključno s sistemi, ki zagotavljajo oskrbo s toplo vodo in črpalkami.
Sistemi za oskrbo z električno energijo in električne naprave. Zamenjava, namestitev in obnova delovanja električnega napajanja hiše, razen naprav in naprav za domačo uporabo ter električnih peči.
Prezračevalni sistem. Obnova funkcionalnosti prezračevalnih omrežij v hiši, vključno z ventilatorji in z njimi povezanimi električnimi pogoni.
Žlebovi za smeti. Obnovitev delovanja naprav za prezračevanje in izpiranje, pokrovov ventilov in naprav.
Tehnične naprave posebne splošne hišne usmerjenosti (sistemi za gašenje požara, splošne hišne merilne naprave, dvigala, črpalne enote za oskrbo s pitno vodo itd.). Zamenjava in obnova elementov posebnih naprav. Izvedeno na podlagi pogodbe o delu z lastnikom ali z organizacijo, ki služi stanovanjskemu skladu.
Zunanje izboljšanje. To so dela, ki so popravljalno -restavratorske narave. Ti vključujejo odpravo poškodovanih drobcev pločnikov, poti, dovozov, slepega območja ograj, lop za zabojnike za odpadke. Vključuje popravilo različne opreme, povezane s komunalnimi in športnimi igrišči, prostori za rekreacijo.
Če ponudnik storitev po hiši ne opravi navedenih del, ki so vključena v vzdrževanje in popravila, ima vsak potrošnik pravico, da se pritoži na državni stanovanjski inšpektorat.
Od 1. januarja 2017 se stroški plačevanja komunalnih storitev za splošne stanovanjske potrebe (ODN) prenesejo iz kategorije komunalnih storitev na stanovanjske.
V skladu s spremembami Stanovanjskega zakonika Ruske federacije bo od 1. januarja 2017 plačilo za vzdrževanje in tekoče popravilo stanovanjskih prostorov vključevalo plačilo:
topla voda,
hladna voda
odvajanje odpadnih voda,
električne energije, porabljene pri vzdrževanju skupne lastnine stanovanjske hiše.
Plačilo za obseg komunalnih storitev bo omejeno z normo komunalnih storitev za ONE, ki je določena za vsako kategorijo stanovanjskih stavb.
Če imajo lastniki dodatne želje za izvedbo del pri tekočem vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja, na primer urejanje vhodov in nadaljnjo nego rastlin ali postavitev video nadzora, ima stanovanjsko podjetje pravico to zahtevo zavrniti lastniki. Dejavnosti, ki niso vključene v seznam del pri popravilu in vzdrževanju stanovanj, servisna organizacija ni dolžna izvesti. Najemniki pa lahko imajo sestanek, na katerem bodo povabili predstavnike družbe za upravljanje, naj se zavežejo k določenim dejanjem in jih izvajajo redno, kar bo zahtevalo ločeno plačilo.
Če večina najemnikov podpira to idejo, lahko ponujajo upravljavski organizaciji, da sestavi dodatni sporazum, v katerem navede posebne pogoje sodelovanja in višino plačila. Če imajo lastniki od trenutka naselitve v hiši dodatne želje, o katerih so razpravljali na skupščini pri izbiri načina upravljanja hiše, se lahko ti sporazumi v dogovoru med lastniki in stanovanjskim podjetjem sprva odobrijo.
Višina plačila za vzdrževanje in tekoče popravilo stanovanja v stanovanjski hiši se določi ob upoštevanju predlogov upravljavske organizacije in se odobri za obdobje najmanj enega leta.
Pri pripravi predlogov seznama del in storitev za določeno večstanovanjsko hišo mora stanovanjska organizacija izračunati ocenjene stroške del, ki bodo določila višino plačila za popravilo in vzdrževanje bivalnih prostorov za to hišo. To potrjuje klavzula 35 Pravil za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki jih je odobrila Vlada Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 št. 491. V zvezi s sprejetjem te resolucije je bil dopis Izdano je bilo tudi Ministrstvo za regionalni razvoj Ruske federacije z dne 12. oktobra 2006, s katerim se lahko seznanite.
Od leta 2017 se znesek za vzdrževanje in popravilo v potrdilu izračuna:
Oceniti- tarifa za vzdrževanje in popravila stanovanj, ki jo odobri lokalna uprava;
Kv- površina stanovanja;
N- normativno porabo vira, ki jo določi lokalna oblast;
Smop- območje skupnih prostorov;
Stot- skupno površino stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov;
(N * Smop * Sq / Stotal)- ENO.
Poglejmo primer
Stanovanje ima skupno površino 51 m2. se nahaja v drugem nadstropju devetnadstropne stanovanjske stavbe z vsemi udobji z dvigalom in žlebom za smeti v moskovski regiji. Tarifa za vzdrževanje in popravilo stanovanj je 23,60 rubljev. Standardi za splošne hišne potrebe so bili vzpostavljeni za:
topla voda 0,0124 kubičnih metrov;
hladna voda 0,0220 kubičnih metrov;
električne energije 1,54 kWh.
Skupna površina je 6000 kvadratnih metrov. Skupna površina hiše je 18.000 kvadratnih metrov.
Dobimo:
Izračun storitev vzdrževanja in popravil v prejemkih se praviloma izvaja s programsko opremo, ki upošteva vse veljavne predpise stanovanjske in komunalne dejavnosti.
V skladu s 158. členom ZK RF so lastniki prostorov dolžni plačati stroške vzdrževanja in popravila skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Nekatere storitve je mogoče zavrniti. V tem primeru se je treba o zavrnitvi dogovoriti s predstavniki Kazenskega zakonika ali HOA, kar se naredi z odločitvijo na skupščini. Najlažji način je zavrniti storitve, povezane z ločenim vhodom. Na primer, čiščenje stopnišča lahko opravite sami, če se stanovalci vhoda s tem strinjajo in prenehajo plačevati te storitve. Prebivalci lahko sodelujejo pri kolektivnem glasovanju o tem vprašanju z osebnimi računi spletnega mesta Stanovanje in komunalne storitve (
Višina plačila za vzdrževanje in popravila stanovanjskih prostorov, ki jo izračuna kazenski zakonik, se pogosto resno razlikuje od tarife, ki jo je sprejela občina.
To pojasnjuje trenutno stanje MKD, ki v občinski tarifi zaradi povprečja ni upoštevano. Hkrati morajo družbe za upravljanje znižati pristojbine na raven, ki jo določijo lokalne oblasti, ker potrošniki ne želijo preplačati.
Na Ministrstvu za regionalni razvoj ta praksa velja za napačno. Predstavniki ministrstva pravijo, da bi morali kazenski zakonik in izvajalci zavrniti določanje lastnikom stanovanj enakih stroškov vzdrževanja in popravil, ki so jih lokalne oblasti določile najemnikom. Če je tarifa za delodajalce podcenjena, potem njen prenos lastnikom s strani UO in HOA, ki delata v isti občini, govori o znakih usklajevanja ravnanja poslovnih subjektov.
Pokazali vam bomo, kako zakonito zbrati dodatna plačila. Članek vsebuje najpogostejše situacije, ko je mogoče vse lastnike zavezati k plačilu, in dokumente, ki omogočajo zakonito plačilo.
Vsi lastniki prostorov so dolžni plačati delo in storitve, brez katerih je nemogoče zagotoviti ustrezno vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši. Takšna dela in storitve se imenujejo obvezna. Dodatna plačila se lahko zaračunajo le za dodatna dela in storitve. Dejstvo pa je, da se lahko seznam obveznih del in storitev od hiše do hiše spreminja.
Opisane situacije bi moral preučiti državni stanovanjski inšpektorat, saj lahko preprečijo, omejijo ali odpravijo konkurenco. Lokalne oblasti takšnih dejanj ali dogovorov ne morejo prenašati. Če se takšni primeri odkrijejo, jih je treba prijaviti protimonopolnemu organu, ki deluje v regiji.
Podobne kršitve se pojavijo, ko lokalne oblasti določijo nižje tarife za občinske upravne institucije. To tudi omejuje ali odpravlja konkurenco in postavlja take organizacije v ugoden položaj.
Ministrstvo za regionalni razvoj je v objavljenem pismu ponovno opozorilo, da morata Kazenski zakonik in Društvo lastnikov stanovanj neodvisno izračunati tarife za stanovanjske storitve in ne uporabljati tistih, ki jih predlaga občina. V nasprotnem primeru lahko regulativni organi tukaj vidijo kršitve antimonopolske zakonodaje.
Zaključek za družbe za upravljanje iz tega je lahko nedvoumen - pri določanju plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov morate uporabiti tiste tarife, ki imajo ekonomsko upravičenost. Ni se treba osredotočati na občinske tarife.
»Odobritev višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanj za 20___.
1. Novo plačilo za vsebino.
2. Novo plačilo za popravila.
3. Nova pristojbina za odvoz smeti.
4. Nove pristojbine za storitve upravljanja doma. "
Pred sejo MC razdeli glasovnice vsem lastnikom prostorov. Pri glasovanju v odsotnosti lastniki oddajo izpolnjene liste na označeno mesto. Običajno je to pisarna družbe za upravljanje, ko pa HOA deluje, lahko dokumente prejme v stanovanju odgovornega zaposlenega.
V biltenu mora biti navedeno naslednje:
Izpolnjeno glasovnico lastnik prostora ali njegov zastopnik dostavi na označeno mesto v dneh, ki so za to določeni na seji.
Povzetek rezultatov glasovanja. Za zakonito odločitev je potrebno, da pri glasovanju sodeluje več kot polovica lastnikov. Glasovi lastnikov so določeni glede na delež v skupnem premoženju, ki ga imajo v lasti. Ta delež je sorazmeren s površino stanovanja ali nestanovanjskih prostorov v lasti osebe z glasovanjem.
Za sprejetje odločitve o novem znesku plačila za vzdrževanje in popravila stanovanjskih prostorov ter o tem, kaj je v njih vključeno, je treba pridobiti večino glasov lastnikov. Na podlagi rezultatov glasovanja se pripravi protokol, ki se skupaj z glasovnicami prenese v arhiv (če obstaja).
Pobudnik sestanka ima nato 10 dni časa, da o odločitvi obvesti vse lastnike. V ta namen se pošljejo obvestila ali objavijo informacije na javno dostopnih mestih, ki jih za te namene določi skupščina.
Odločitev, sprejeta na skupščini, velja za zavezujočo za vse lastnike, tudi če niso sodelovali pri glasovanju. V več primerih to ne bo potrebno:
Če lastnik meni, da je odločba nezakonita, jo lahko izpodbija na sodišču. Za take spore obstaja zastaralni rok - to je šest mesecev.
Organizacije za upravljanje lahko uporabijo znesek plačila za vzdrževanje stanovanja, ki ga določijo lokalne oblasti ali odobrijo lastniki prostorov v hiši.
Pojasnimo, kakšne posledice čakajo na organizacijo upravljanja, če ni izračunala plačila za vzdrževanje bivalnih prostorov za stanovanjsko hišo kot posamezen objekt.
Stanovanjski zakonik Ruske federacije je spremenil zamisel o upravljanju in vzdrževanju stanovanjskega sklada - v te procese je vključil lastnike prostorov v stanovanjski hiši. Zakonodaja je tesno povezala lastnika in organizacijo upravljanja.
Lastniki prostorov so morali na skupščini potrditi seznam storitev in del za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, pogoje za njihovo zagotavljanje in izvajanje ter višino financiranja (člen 17 ZP Resolucija z dne 13.08.2006 N 491).
Upravljavske organizacije pa lastnikom posredujejo svoje predloge o seznamu, obsegu in kakovosti storitev in del (7. člen 156. člena ZS RF, klavzula 31 RF PP N 491). Ti predlogi bi morali upoštevati sestavo, oblikovne značilnosti, stopnjo fizične obrabe in tehnično stanje skupne lastnine.
Primarni predlog je predlog organizacije za upravljanje, sekundarni pa je izvedba skupščine lastnikov prostorov in odobritev potrebnih pogojev na podlagi informacij, prejetih od organizacije za upravljanje.
Ni redkost, da se upravne organizacije odpravijo k lastnikom prostorov v večstanovanjski hiši s predlogom višine plačila za vzdrževanje stanovanja, pri čemer se osredotočijo na povprečni znesek plačila za občino ali višino plačila za hiša, katere lastnosti in lastnosti so podobne podrejeni stanovanjski hiši.
Hkrati organizacija za upravljanje nima podatkov o stroških za vsako vrsto del in storitev, povezanih z vzdrževanjem in popravilom skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Nato takšni organi za upravljanje lastnikom ne morejo predložiti popolnega poročila: ali opravljeno delo in opravljene storitve ustrezajo odobrenim stroškom za vsako vrsto takšnega dela in storitev.
Takšne organizacije za upravljanje ne morejo preračunati plačila za vzdrževanje stanovanja v primerih, določenih v PP PP N 491: pri opravljanju storitev neustrezne kakovosti ali s prekinitvami, ki presegajo določeno trajanje. Kako v tem primeru deluje GZI?
Predstavljajte si situacijo: oddelek GZHN je v mestu N obravnaval pritožbo državljana o tem, da upravljavska organizacija ne opravlja določenih vrst del in storitev. UO je v svojem zagovoru posredoval podatke o seznamu del vzdrževanja in popravljanja skupnega premoženja v MKD z navedbo pogostosti in letnega obsega.
Oddelek GZhN je analiziral to prilogo k pogodbi o upravljanju MKD in ugotovil, da ne vsebuje podatkov o višini stroškov vsakega posameznega dela in storitve.
Ker dela in storitve, predvideni s pogodbo o upravljanju MKD, niso imeli nobene vrednosti, OU ni mogel preračunati plačila za vzdrževanje stanovanja - zmanjšati njegov znesek sorazmerno s številom dni, v katerih so bile kršene zahteve za storitev. In to je neposredna kršitev zakona.
Organ GZhN je upravni organizaciji izdal odredbo o odpravi kršitev. Poleg tega je moral OU predložiti seznam del in storitev za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v odobritev skupščini lastnikov prostorov MKD. Tak seznam je treba pripraviti v skladu z Resolucijo RF št. 416 z dne 15.05.2013, Resolucijo RF št. 290.
Razpoložljivost izračunov ekonomsko upravičenih stroškov dela, storitev za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja bo pomagala pri zaščiti organizacij za upravljanje pred zgoraj navedenimi negativnimi posledicami. Preglednost in dostopnost informacij za državljane bosta ustvarila zaupljiv odnos med ponudniki storitev in potrošniki.
Priprava izračunov za vsako stanovanjsko stavbo je dolgotrajen proces, ki zahteva čas, česar organizacije za upravljanje praktično nimajo. Kljub temu zahteve zakonodaje o individualnem pristopu do vsake stanovanjske stavbe obstajajo in so predmet izvajanja (2. del 154. člena, 1. del 156. člena, del 2., 3., 162. člen ZV RF).
Ključni podatki za izračun stroškov dela, storitev vzdrževanja in tekočih popravil skupnega premoženja v stanovanjski hiši so podatki iz tehnične dokumentacije za hišo. Bolj ko so te informacije podrobnejše, podrobnejši je izračun.
Sodobni MKD se razlikujejo od hiš, zgrajenih pred nekaj desetletji. Zdaj se med gradnjo in delom na notranji opremi hiše uporabljajo nove tehnologije in materiali. Na primer, v sodobnih hišah, tudi v skupnih prostorih, namesto lesenih nameščajo plastična okna.
Pri določanju stroškov materiala in dela se lahko organizacija za upravljanje sooči s pomanjkanjem informacij o normativih časa za delo in materiale, kar bi upoštevalo nastale spremembe.
Stroške opravljenega dela in opravljenih storitev za vzdrževanje in tekoča popravila je mogoče oblikovati na enoto takšnega dela in storitev ali za celoten obseg. V tem primeru je treba upoštevati neposredne in posredne stroške, "določiti" dobiček.
Posredni stroški se imenujejo tudi splošni stroški poslovanja. Z njimi mislimo na stroške, povezane z upravljanjem stanovanjske hiše. To so na primer plače:
Splošne obratovalne stroške lahko ločeno ločimo kot stroške storitve upravljanja stanovanjske hiše.
Pri oblikovanju stroškov organizacije je treba upoštevati veljavni davčni sistem. Nekatere vladajoče organizacije so trenutno v "poenostavljenem" sistemu. V primeru poenostavljenega sistema obdavčitve se stroški, povezani z nakupom blaga, gradenj, storitev od dobaviteljev in izvajalcev, obračunajo z DDV, ki ga zaračunajo navedeni dobavitelji in izvajalci.
