Morda vsaka družina sanja o svojem ločenem domu. Vendar pa njegova neodvisna pridobitev zaradi visokih stroškov nepremičnine pogosto postane preprosto nerealna. Zato se morajo naši rojaki zadolževati, da si lahko zagotovijo udoben obstoj. Danes obstaja veliko anekdot o hipotekah, katerih plačilni proces se spremeni v dolgotrajen "ep". Vredna alternativa tej vrsti posojila je obročni načrt za nakup stanovanja. Ta relativno nova storitev pri nas pridobiva vse večjo popularnost.
Obrok- način plačila storitev ali blaga, pri katerem se denar ne položi enkrat, ampak v delih. Predpostavlja pojav kreditnih obveznosti do nasprotnih strank. Določeni so s pogodbo, po kateri mora kupec v dogovorjenem roku plačati manjkajoči znesek. Plačilo je možno v obrokih. Načelo obračunavanja zneskov urejata sporazum in člen 489 Civilnega zakonika Ruske federacije. V primeru kršitve pogojev obročnega obroka ima prodajalec pravico zahtevati vračilo blaga, če znesek prispevkov ne presega polovice njegove vrednosti. V večini primerov se posojilo izda neposredno na prodajnem mestu. Vsak prodajalec pripravi svoj seznam dokumentov za registracijo obročnega načrta. Pogosto dovolj dokumentov, ki dokazujejo identiteto posojilojemalca. Obročni načrt je razdeljen na več vrst. Lahko je brez obresti ali pa vključuje njihovo obračunavanje. Glede na časovno obdobje se posojila delijo na kratkoročna in dolgoročna. Obstaja tudi individualni obročni načrt, katerega pogoji so izbrani ob upoštevanju plačilne sposobnosti in drugih zmožnosti stranke.
Obrok
Hipoteka- oblika zastave nepremičnine, v kateri je v lasti dolžnika. V primeru neplačila slednjega ima upnik pravico prodati blago in nadomestiti denarne izgube. Hkrati premoženje ostaja v lasti in uporabi dolžnika. Pri vpisu hipoteke začne pridobljeno premoženje delovati kot zastava banke. Presenetljivo je, da ima zgodovina zadevnega izraza več kot eno tisočletje. V IV stoletju pr. NS. v Grčiji je bila hipoteka oblika zemljiške odgovornosti dolžnika do upnika. Na zastavljeni površini je bil nameščen steber z ustreznim napisom. Prav on se je imenoval "hipoteka", kar v prevodu iz starogrščine pomeni "podpora, stoj". Omeniti velja, da je zastava zemlje za zagotovitev izpolnjevanja obveznosti obstajala v starem Egiptu.
Hipoteka Najprej razmislite o pogojih, ki nas zanimajo. Kot je razvidno iz opredelitve, je obročni načrt način plačila blaga in storitev. Medtem ko je hipoteka oblika hipoteke na nepremičnini. Najprej se nanaša na stanovanja. O tem bomo govorili v okviru tega članka. Hipoteka se izda izključno prek banke, ki stranki zagotovi posojilo za nepremičnine. Obročni načrt izda razvijalec neposredno po podpisu kupoprodajne pogodbe. Poleg tega postopek registracije ne zahteva predložitve in zbiranja velikega števila dokumentov, česar pa za hipoteko ni mogoče reči. V zadnjem primeru se posojilojemalcu nalagajo precej visoke zahteve, raven njegove plačilne sposobnosti pa skrbno preverja.
Vendar so hipoteke še vedno povezane z veliko manjšimi tveganji. Konec koncev, banka preveri razvijalca, oceni stanovanja. Obrok ne zahteva sodelovanja tretje zainteresirane strani. Pogodba med razvijalcem in kupcem je sklenjena neposredno, kar ni vedno dobro. Dejansko lahko v primeru stečaja podjetja oseba ostane brez nič. Prav tako je treba opozoriti, da ima banka v primeru hipoteke pravico, da zase izbere skoraj vsako primerno stanovanje. Lahko se nahaja tako v novi stavbi kot v stari hiši. Z obročnim načrtom se obseg izbire znatno zoži. Kupcu bodo na voljo samo stanovanja v novih ali v gradnji hišah. V tem primeru bo morala oseba najprej izbrati primeren stanovanjski kompleks, nato pa se z razvijalcem pogovoriti o možnosti plačila na obroke. Stranka pri vložitvi hipotekarnega posojila najprej odide v banko in tam predloži vse potrebne dokumente. Po odobritvi vloge ima določeno obdobje za iskanje stanovanja.
Druga pomembna razlika med obročnim načrtom in hipoteko je čas plačila za kupljeno nepremičnino. V prvem primeru le redko presega tri leta, v drugem lahko traja tudi do 25 let. Tako je obročni načrt primeren za ljudi, ki v najkrajšem možnem času pričakujejo impresivne denarne tokove. Poleg tega je ekonomsko donosnejša od hipoteke. Obročni načrt pogosto ne pomeni nabiranja obresti v prvem letu od datuma kupoprodajne pogodbe. Če se denar plačuje v obrokih v daljšem časovnem obdobju, bo znesek preplačila približno 10% vrednosti nepremičnine. Hipotekarna obrestna mera se določi v fazi njene registracije. V povprečju znaša 12% na leto. V tem primeru bo morala stranka banke plačati dodatne pristojbine za oceno stanovanj, odprtje računa, zavarovanje itd.
Če povzamem, kakšna je razlika med obročnim načrtom in hipoteko.
| Obrok | Hipoteka |
| To je način plačila blaga in storitev | Je oblika hipoteke na nepremičnini |
| Izdal razvijalec | Izdano prek banke |
| Vsebuje dodatna tveganja | Tveganja praktično ni |
| Ne vključuje zbiranja velikega števila dokumentov | Posojilojemalec mora predložiti impresiven paket dokumentov, vključno s tistimi, ki potrjujejo raven njegove plačilne sposobnosti |
| Zasnovan za nakup stanovanj v novi stavbi | Razširi se tudi na sekundarni trg |
| Kupec najprej izbere stanovanjski kompleks, nato pa sklene pogodbo z razvijalcem | Izbira stanovanja je možna šele po prejemu odobritve banke |
| Dano za obdobje od 1 do 3 let | Izdano za obdobje do 25 let |
| Preplačilo je odsotno ali zanemarljivo | Preplačilo pogosto presega stroške stanovanja |
| Ne pomeni dodatnih stroškov | Zahteva plačilo bančnih pristojbin |
Ni vsak kupec nepremičnine v celoti sposoben prodajalcu plačati celotne stroške stanovanja ali hiše. Večina upa, da bo s posojenimi sredstvi kupila svoj dom.
Danes je to mogoče storiti na dva glavna načina:
Poglejmo, kako se hipoteka razlikuje od obročnega načrta, tako da se izbira najboljšega načina nakupa izvede namerno, ob upoštevanju vseh prednosti in slabosti.
Podobnost obročnega načrta in posojila je v tem, da pri nakupu stanovanja:
Toda tu se podobnosti končajo.
Posojilo predloži banka, torej specializirana organizacija, za katero je ta vrsta dejavnosti glavna.
Obročni načrt pripravijo gradbena podjetja.
Toda to ni glavna razlika.
Preden se odločite za izbiro ene od možnosti, je vredno odgovoriti na številna vprašanja:
Med hipotekami in obroki je veliko razlik. Začenši s časom in konča s potrebo po zavarovanju kupljene nepremičnine.
Zato morate za izbiro ustrezne možnosti razumeti, kaj sta oba načina nakupa stanovanja.
Najbolje je, da ne uporabite nobene od teh metod. Toda na žalost v sodobnih razmerah to ni mogoče.
Zato je vredno trezno oceniti svoje sposobnosti:
Posojilo je mogoče dobiti za že pripravljena stanovanja in potem, ko ste ga vpisali v nepremičnino, dolg banki počasi odplačujete.
Obročni načrt je pogosto na voljo le za čas gradnje. To pomeni, da ne boste morali plačati le za stanovanje, ki še ni zgrajeno, ampak tudi nekje živeti, preden se vselite v svojo last.
Vendar imata oba načina nakupa pravico do obstoja. Več možnosti za nakup stanovanja, boljše je tako za prodajalce kot za kupce.
Z vidika prihranka stroškov so obroki donosnejši.
Za to obstaja več razlogov:
Poleg dejstva, da je posojilo izključno bančni produkt, obstajajo številne enako pomembne razlike.
Nanašajo se na pogoje za zagotovitev obročnega načrta in hipotekarnega posojila. Primerjajmo jih, da razumemo, kaj je bolje: hipoteka ali obročni načrt.
Obroke zagotavljajo gradbene organizacije in samo za stanovanja v novogradnjah. Zaradi te omejitve se mnogi kupci odločijo za hipoteko.
Hipotekarna posojila so na voljo tako za stanovanja v gradnji kot za stanovanja na sekundarnem trgu.
Poleg tega vsi razvijalci niso pripravljeni ponuditi obročnega načrta. Je pa veliko lažje najti med bankami, ki želijo izdati hipotekarno posojilo.
Hipoteka je dolgoročno posojilo. Večina bank je pripravljenih čakati do 30 let na poplačilo dolga. Seveda ves ta čas banka zaračunava obresti za uporabo svojih sredstev.
Obročni načrt je predstavljen za kratek čas, običajno med gradnjo.
Prej ko bo pogodba sklenjena z razvijalcem, daljši bo obročni načrt.
Vsekakor pa le redko presega 3 leta.
Banka za uporabo svojega denarja vedno zaračuna provizijo - obresti. Za hipotekarno posojilo znašajo 12-16% letno.
Ker se hipotekarni rok včasih izračuna v desetletjih, je lahko plačilo višje od stroškov stanovanja.
Obrok je najpogosteje zagotovljen brez obresti. Vsaj na prvi pogled.
Včasih pa se vam bo morda zdelo, da so obresti že vključene v ceno stanovanja ali pa se obrestni načrt brez obresti pojavi šele v prvem letu, nato pa se na preostali znesek zaračunajo višje obresti.
Polog za obročni načrt in hipoteko se ne razlikujeta veliko. To bo 20-40% stroškov stanovanja. Toda v primeru posojila obstaja možnost, da ga dobite brez takse.
Če želite to narediti, je treba banki zagotoviti druge nepremičnine kot zastavo (na podlagi zveznega zakona št. 102). V primeru obročnega načrta ta možnost ni mogoča. Za prvo plačilo boste morali poiskati sredstva.
Zakon po zakonu zahteva zavarovanje zastavljenega predmeta pred poškodbami in uničenjem (31. člen zveznega zakona št. 102).
To zavarovanje se letno obnavlja za celotno obdobje odplačevanja posojila:
Prvi, čeprav ob nastopu zavarovalnega primera izgubi dom, je oproščen dolga do banke. Plačala ga bo zavarovalnica.
Za obroke ni potrebno zavarovanje:
Obročni načrt pa bo do takrat najverjetneje že plačan.
Spodaj je primerjalna tabela pogojev hipotekarnega posojila in obročnega načrta:
Hipotekarno posojilo je predmet številnih formalnosti.
Banka bo skrbno preverila, ali ima posojilojemalec:
Dokumentirati jih bo treba.
Poleg tega pridobitev posojila vključuje podpis velikega števila pogodb.
Toda glavna stvar pri pridobivanju posojila bo prenos kupljene nepremičnine kot zavarovanje z banko.
Če želite to narediti, boste morali:
Dobivanje obročnega načrta je veliko lažje. Najprej morate podpisati pogodbo za sodelovanje pri skupni gradnji, nato pa prenosno pogodbo. Nato vpišite stanovanje v lastništvo. Tu se vse konča.
Za pridobitev posojila boste morali zbrati velik paket dokumentov, vključno z informacijami o posojilojemalcu in predmetu nakupa.
Vzorec vloge za hipotekarno posojilo lahko prenesete tukaj.
Za ureditev obročnega načrta zadostuje dogovor z razvijalcem.
Ampak on ima prav vse z dokumenti mora biti v popolnem redu. V nasprotnem primeru komaj čakate na svoje stanovanje.
Glavna prednost hipoteke je njena zanesljivost:
Druga prednost posojila je možnost dolgoročnega vračila dolga z majhnimi plačili. Ni vsakdo sposoben v kratkem času dobiti velik znesek.
Vendar je glavna pomanjkljivost hipotek povezana tudi z izrazom. Dlje ko bo, več bo preplačila.
Vsak kupec ne bo mogel kupiti stanovanja, če preprosto plača celoten zahtevani znesek naenkrat. Glede na nenehno rast cen kvadratnih metrov ostaja nakup stanovanj na kredit za večino Rusov edini način, da si privoščijo nakup novega stanovanja ali hiše.
Sydney Harper. Šparovec
Vendar so trenutne bančne hipotekarne obrestne mere za večino prebivalstva naše države še vedno previsoke, zato hipotekarno posojilo ostaja »drag užitek«.
Ne tako dolgo nazaj se je na nepremičninskem trgu pojavil nov predlog - nakup stanovanja na obroke. Neobveščenemu kupcu se lahko zdi, da sta obe ponudbi skoraj enaki, medtem ko komaj treba obravnavati obroke kot alternativo hipotekam - te vrste nakupov stanovanj imajo številne pomembne razlike, ki jih je treba upoštevati, ko izbira med posojilom ali obrokom.
Hipotekarno posojilo izdajo bančne institucije, obročni načrt za stanovanje pa razvijalci sami. Ta razlika zelo močno vpliva na postopek obdelave vseh potrebnih dokumentov: za pridobitev posojila mora banka predložiti precej trden seznam dokumentov, opraviti preverjanje zanesljivosti, ki običajno vključuje preverjanje kreditne zgodovine, zagotoviti dohodek potrdila itd., zaradi česar registracija hipotekarnega posojila običajno traja precej dolgo. Hkrati banka postavlja težke pogoje za plačilno sposobnost posojilojemalca, tako da se za hipoteko lahko prijavi le kupec s stabilnimi in dovolj visokimi dohodki.
Plačilo na obroke za stanovanje od razvijalca se najpogosteje formalizira s podpisom redne pogodbe o prodaji nepremičnine, h kateri je priložena shema odplačevanja dolga, naveden je znesek začetnega plačila in druge nianse. Ko je kupec plačal zadnje plačilo in v celoti plačal novo pridobljeno stanovanje, se sestavi prenosni list, nakar se stanovanje prenese v popolno razpolaganje lastnika.
Dokler celotni znesek obročnega načrta ni poplačan, kupec nima pravice prodati stanovanja, čeprav se lahko prijavi in živi v novem bivalnem prostoru.
Omeniti velja, da v primeru nakupa stanovanja v nedokončani hiši hipotekarno posojilo banke daje več jamstev o zanesljivosti, saj pred podpisom dokumentov bančna institucija preveri zanesljivost razvijalca, pravilnost vseh dokumentov za najem ali nakup zemljišča, razpoložljivost gradbenih dovoljenj ter predračunsko in projektno dokumentacijo. Šele po takem preverjanju se banka odloči za izdajo posojila.
V primeru prejema obročnega načrta ne nastanejo dodatna jamstva glede zanesljivosti razvijalca in tega gradbenega projekta. Poleg tega mnogi kupci menijo, da je prenos lastništva stanovanja šele potem, ko je plačilo zadnjega obroka dodatno tveganje.
Glavna razlika med obročnim načrtom in hipotekarnim posojilom sta različna pogoja, za katera sta predvidena obročni načrt razvijalca in bančna hipoteka.
Bitsyutko Leah. V teku. 2010
Najpogosteje se hipoteke izdajajo za obdobje 15-20 let (ti pogoji posojanja ostajajo najbolj priljubljeni v Rusiji), največji pogoji posojila pri nas so 30-50 let (vendar niso vse banke pripravljene tvegati in zagotoviti hipoteko za tako dolgo obdobje).
Večini Rusov, ki se še spominjajo govorov in protestov ogoljufanih nepremičninskih vlagateljev, se jim zdi preveč tvegano plačevati v obrokih za stanovanja v nedokončani hiši.
Plačilo na obroke od razvijalca običajno vključuje kratka obdobja - najpogosteje 1 leto, včasih 3-5 let, največje obdobje, za katerega je predviden obročni načrt, je 10 let. Večina razvijalcev pri zagotavljanju obrokov za stanovanja v nedokončani hiši vodi roke za dobavo hiše, tako da kupec s sestavo pogodbe o nakupu na obroke v začetni fazi gradnje prejme odloženo plačilo za daljše obdobje. obdobje in ugodnejše pogoje nakupa. In vendar kljub očitnim prednostim nakupa stanovanja v nedokončani stavbi večina Rusov, ki se še vedno sveže spominjajo govorov in protestov ogoljufanih nepremičninskih vlagateljev, meni, da je ta možnost preveč tvegana.
Pri vložitvi posojila za nakup stanovanja v banki lahko kupec izbere katero koli novogradnjo v mestu, možna je tudi izbira stanovanja za prodajo na sekundarnem trgu nepremičnin. Običajno bančne institucije ne določajo nakupa stanovanj v določenem stanovanjskem kompleksu kot pogoj za odobritev posojila (čeprav ne smemo izključiti možnosti, ko banka sodeluje z določenim razvijalcem in posoja le za nakup stanovanj v novih stavbah, ki pripadajo temu podjetju).
V primeru obročnega načrta je treba vnaprej izbrati stanovanjski kompleks in se šele nato obrniti na razvijalca za dokumentacijo. Načrt obrokov pripravi razvijalec za določeno stanovanje in samo na primarnem trgu.
Različne obrestne mere na obroke in posojila nam omogočajo reči, da so na splošno z ekonomskega vidika obroki donosnejši od hipoteke. Tako mnogi razvijalci ponujajo brez obresti načrt obrokov do enega leta, v prihodnosti se lahko letna obrestna mera spremeni-daljše je obdobje, višja je obrestna mera na podlagi rezultatov triletnega obdobja kupec običajno preplača največ 10% stroškov stanovanja.
Obrestna mera za hipotekarno posojilo je običajno določena za ves čas posojila, poleg tega kupec plača dodatne takse, kot so plačilo bančnih storitev, zavarovanje predmeta posojila, odprtje računa itd. Leta 2011 se je v Rusiji obrestna mera za hipotekarna posojila v rubljih močno znižala in je v povprečju znašala 12% letno, vendar tudi po tej stopnji lahko v primeru najema posojila za 10 let preplačilo hipoteke skoraj podvoji skupne stroške stanovanje.
Začetna vloga v primeru prejema obročnega načrta na prvih stopnjah razvoja tega pojava pri nas je znašala 50-60% stroškov stanovanja, kar je znatno zmanjšalo število ljudi, ki so pripravljeni izkoristiti takšno ponudbo iz razvijalec.
Krasnova Julia. Tihožitje s ključi. 2009
Trenutno se je razlika med velikostjo položnice pri hipotekah in obrokih izrazito zmanjšala. Odvisno od bančne institucije in odločitev vodstva razvijalca se lahko prvi obrok giblje od 10 do 30% celotne vrednosti nepremičnine, tako v primeru hipotekarnega posojila kot pri prejemu obročnega načrta.
Ko ste analizirali glavne razlike med hipotekami in obroki, lahko izpostavite njihove privlačne plati in slabosti, da si jasneje zamislite vse razlike med temi vrstami nakupov nepremičnin.
| Hipoteka | |
| prednosti | Minusi |
| Dolg rok posojila | Težki pogoji, ki jih banka postavlja posojilojemalcem |
| Dodatna jamstva o zanesljivosti razvijalca, ki izhajajo iz bančnih pregledov | Velik znesek preplačila (če dolga ne odplačate pred časom) |
| Pravica do lastništva hiše preide na kupca takoj po začetku obratovanja hiše | Razpoložljivost dodatnih plačil |
| Obrok | |
| prednosti | Minusi |
| Manj potrebnih dokumentov in nižje zahteve za plačilno sposobnost kupca | Kratka milostna obdobja |
| Manjše preplačilo | Možnost izbire stanovanja samo v novi stavbi razvijalca z obročnim načrtom |
| Nižje obrestne mere in možnost pridobitve kratkoročnega posojila brez obresti | Prenos lastništva šele po plačilu zadnjega obroka |
Z razvojem sistema odplačevanja stanovanja na obroke in vse večjo konkurenco med razvijalci vse več razvijalcev v svojih novogradnjah zagotavlja obroke na kvadratni meter, tako da imajo kupci veliko izbiro.
Do danes obročni načrt še vedno zahtevajo bogati kupci in tisti, ki upajo, da bodo v bližnji prihodnosti prejeli velika sredstva. Takšni kupci so zelo zadovoljni z majhno zamudo pri plačilu - za 6-18 mesecev, v katerih se lahko sproščeno ukvarjajo s prodajo druge nepremičnine, sprostijo sredstva, zaposlena v podjetju, počakajo na iztek roka bančnega depozita, in tako naprej.
Za večino Rusov je hipoteka videti privlačnejša prav zaradi dolgoročnosti posojila in zmanjšanja v zvezi s tem pri mesečnih plačilih. Takšni kupci razumejo, da bodo za novo stanovanje preplačali zelo velik znesek, vendar ne vidijo druge poti, saj si preprosto "ne morejo privoščiti" obročnih plačil.
Anna Sedykh, rmnt.ru
Zdravo! Danes bomo izvedeli, kaj je bolj donosno od hipoteke ali obročnega načrta. Na določenem primeru lahko primerjate obe možnosti za nakup stanovanja v novi stavbi. Govorili bomo tudi o razliki med hipoteko in obročnim načrtom ter kakšne so prednosti in slabosti teh načinov pridobivanja stanovanja.
Hipoteka je posojilni program, pri registraciji katerega stanovanje (ali druge stanovanjske nepremičnine), ki so jih kupili državljani, deluje kot zavarovanje.
Hipoteka ima naslednje prednosti:
Znesek prvega obroka praviloma ne presega 15-20% kupnine. Poleg tega je mogoče prvi obrok plačati ne v gotovini, ampak z uporabo materinskega kapitala (potrdilo MSC).
Običajno so hipoteke zagotovljene dolgoročno - do 30 let, v zvezi s tem pa bo velikost mesečnega plačila relativno nizka in celo državljani z majhnimi dohodki bodo to lahko opravili.
Po prejemu hipoteke se stanovanje vpiše na ime posojilojemalca, on pa dobi pravico, da se vanj vpiše (in po potrebi prijavi tretje osebe) in živi. Pomembno pa je upoštevati, da bodo do celotnega poplačila za stanovanje naložene omejitve, tj. brez privolitve banke je nemogoče prodati ali zamenjati ali podariti ali pustiti v dediščino.
V primeru spremembe finančnega stanja lahko posojilojemalec predčasno odplača pogodbo o hipotekarnem posojilu - banka nima pravice zavrniti stranke, ker to je po veljavni zakonodaji prepovedano.
Hipoteko lahko kupite tako v novi stavbi kot na sekundarnem trgu, vendar pod pogojem, da je bila hiša zgrajena pred več kot 30 leti. Tako je v skladu s pogodbo o hipotekarnem posojilu mogoče vzeti skoraj vse stanovanjske nepremičnine - in to ni nujno stanovanje - predmet je lahko zasebna hiša ali koča.
Pred odobritvijo hipoteke strokovnjaki banke preverijo gradbeno podjetje, pa tudi dokumente za zgradbo, in če so prošnjo odobrili kreditni strokovnjaki, je to dodaten dokaz zanesljivosti razvijalca.
Če stanovanja kupujete za gotovino ali hipoteko, vam bo večina razvijalcev dala popust za hitro preverjanje, kar vam bo prihranilo denar.
Hipoteka ima poleg prednosti tudi slabosti, ki jih je mogoče pripisati:
Za državljane, ki želijo sestaviti pogodbo o hipotekarnem posojilu, so banke predstavile velik seznam zahtev - glede starosti, ravni dohodka, delovnih izkušenj, zakonskega stanja, kreditne zgodovine itd. - in ugodnejši kot so pogoji, bolj zapleten bo postopek registracije. Hkrati bo treba vsako od točk potrditi s priložitvijo ustreznih potrdil in druge dokumentacije (potrdilo 2-NDFL, potni list, dokumenti drugih družinskih članov itd.). Poleg tega številne banke zahtevajo vključitev porokov, ki morajo izpolnjevati tudi vse uveljavljene parametre.
Trenutno je obrestna mera za hipoteke približno 10% letno (v nekaterih primerih pa tudi do 14%), v primerjavi z drugimi bančnimi produkti pa je ta način posojanja zagotovo veliko bolj donosen.
Večina bank ponuja možnost, da zaprosijo za hipotekarno posojilo neposredno prek spletnega mesta, vendar je mogoče izvedeti le predhodno odločbo, ki pa ni dokončna. V praksi se bo moral državljan večkrat osebno pripeljati do predstavništva banke, kar bo trajalo veliko časa, poleg tega lahko odločitev zaposlenih v kreditni instituciji traja tudi več dni, včasih pa tudi tednov. To je posledica dejstva, da strokovnjaki kreditne institucije ne preverjajo le posojilojemalca, ampak tudi razvijalca, pa tudi prostore, ki jih oseba namerava kupiti. Dogovor lahko traja en mesec, včasih pa tudi dva.
Vpis hipoteke spremljajo dodatni finančni stroški. Dodatni stroški lahko vključujejo - pojasnitev ocenjene vrednosti nepremičnine, zavarovanje (običajno - 1% zneska posojila), notarske storitve, državne pristojbine za registracijo pravic, druge bančne storitve (najem sefa, stroški prenosa) .
V nasprotju s hipoteko načrtovalec obrokov neposredno posreduje razvijalec, pogoji različnih gradbenih podjetij pa se lahko razlikujejo.
Prednosti obročnega načrta:
Obročni načrt je mogoče izdati dovolj hitro - praviloma je to mogoče storiti v nekaj dneh po 1-2 obiskih. Po izpolnitvi dokumentov (pod pogojem, da je hiša že predana v promet in so pooblaščeni organi izdali vsa potrebna dovoljenja), se lahko takoj začnete vseljevati.
Gradbena podjetja od državljanov zahtevajo minimalno število dokumentov, v nekaterih primerih pa lahko zadošča le en civilni potni list. Ni potrebe po dokazovanju ravni dohodka (ki je pogosto neformalen), iskanju zavarovanja s premoženjem in vključevanju prijateljev in znancev kot porokov. To je posledica dejstva, da se gradbeno podjetje pravzaprav ne izpostavlja tveganju (za razliko od banke, ki pri vpisu hipoteke nakaže sredstva na račun razvijalca). do trenutka popolnega poplačila državljan ne bo mogel izvesti nobenih dejanj s stanovanjem.
Predstavniki gradbenih podjetij so praviloma bolj zvesti svojim strankam in ne postavljajo zahtev po izjemno pozitivni kreditni zgodovini - za razliko od bank, ki temeljito preverjajo potencialnega posojilojemalca in ga, če je minimalnega dvoma, zavrnejo.
Obrestne mere pri prijavi na obročni načrt so običajno nizke in redko presegajo 2-3% letno, če pa je obdobje minimalno, se obresti morda sploh ne zaračunavajo (pogoji za vsako gradbeno podjetje so različni in možnost pridobitve obrestni načrt brez obresti je treba vnaprej pojasniti).
Predstavniki podjetja za razvijalce od državljanov, ki želijo prejeti obročni načrt, ne zahtevajo izdaje zavarovalnih pogodb in drugih dejanj, ki bi lahko povzročila dodatne denarne stroške. Poleg tega ne bo treba ocenjevati stanovanja.
Glede na to, da je obročni načrt zagotovljen v majhnem odstotku (včasih tudi brez obresti), bo končno preplačilo minimalno, saj je glavni cilj gradbenega podjetja prodaja stanovanj in ne prejemanje dohodka za dodatne storitve.
Toda poleg prednosti ima ta metoda tudi številne pomanjkljivosti:
Velikost prvega obroka praviloma znaša 30-50% stroškov stanovanja - v zvezi s tem si vsi državljani ne morejo privoščiti, da ne bi prodali nepremičnine ali prejeli dodatnega posojila (na primer potrošnik posojilo).
Če je hipoteko mogoče dati za obdobje 25-30 let, se obroki običajno izdajo za krajše obdobje, ki ne presega enega leta (redkeje -5) let.
Glede na kratek rok, za katerega je predviden obročni načrt, bo velikost mesečnih plačil precej visoka in večina državljanov se preprosto ne bo mogla spopasti z vsakomesečnim plačilom impresivnega zneska na blagajno gradbenega podjetja.
Obročni načrt je na voljo izključno za stanovanja v novih stavbah in samo tista, ki so jih zgradili strokovnjaki podjetja, kjer se je državljan prijavil. To. če želite najti nepremičnino, ki bi ustrezala vsem parametrom, se boste morali pogajati z več razvijalci.
V primeru nakupa stanovanja v obrokih bo lastništvo te nepremičnine prešlo na državljana šele po polnem poplačilu - do tega trenutka bo stanovanje last razvijalca.
Obročni načrt se lahko izda tako za dokončano nepremičnino kot za tisto, ki je v gradnji. V slednjem primeru bodo stroški stanovanjskih prostorov za red velikosti nižji, hkrati pa obstaja tveganje, da gradnja ne bo dokončana.
Zdaj pa uporabimo poseben primer za izračun, kaj je bolje hipotekarni ali obročni načrt.
Vzemimo na primer stanovanje v novi stavbi v vrednosti 2 milijona rubljev. Začetno plačilo je 1 milijon rubljev. Obrestna mera za hipoteke je 10%, za obroke - 3% letno. Rok hipotekarnega posojila - 10 let, vendar ob upoštevanju predčasnega odplačila za leto. Obročni načrt za eno leto do konca gradnje. Popust za hitro poravnavo z razvijalcem na hipoteko 80.000 rubljev. Plačilo je renta.
Izbrana je bila povprečna stopnja na trgu. Ne pozabite, da od leta 2018 za novo kategorijo državljanov Ruske federacije velja 6 -odstotna hipoteka.
Kaj dobimo:
Kot lahko vidite iz teh številk, je z vidika preplačila bolj donosno vzeti obročni načrt. Tudi popust za hitri pregled ne krije vseh hipotekarnih stroškov. Toda, ali je hkrati primerno plačevati družino na mesec? To je zelo oprijemljiv znesek za proračun.
Če nameravate prodati svoje stanovanje ali druge velike prejemke, ki vam bodo omogočili, da hipoteko predčasno zaprete, bo preplačilo veliko manj, plačila pa bodo ostala povsem sprejemljiva. V našem primeru, če bo hipoteka v enem letu predčasno zaprta, bo preplačilo posojila za leto 89 460 rubljev.
Za izračun hipotekarnega ali obročnega načrta v vašem primeru uporabite naš hipotekarni kalkulator s predčasnim odplačilom, ki vam bo omogočil pravo izbiro sheme za nakup stanovanja.
Če povzamemo, lahko z gotovostjo trdimo, da je obročni načrt bolj donosen, saj preplačilo zanj je veliko nižje kot pri hipoteki, poleg tega, če državljan ne more pravočasno plačati, bo pogodba odpovedana in denar mu vrnjen, finančne izgube zaradi neplačila hipoteke pa bodo veliko višje.
Hkrati je pomembno upoštevati velikost prvega obroka in višino mesečnih plačil, ki sta za red višja. Zato je primerneje, če mesečno obročno plačilo preseže 50-60% celotnega dohodka vseh družinskih članov, razmisliti o možnosti hipotekarnega kreditiranja, tudi če je gradbeno podjetje dalo soglasje.
Če imate še vedno vprašanja ali potrebujete pomoč strokovnjaka, vam priporočamo, da se prijavite na brezplačno posvetovanje z našim odvetnikom ali pustite svoja vprašanja spodaj.
Hvaležni bomo za oceno objave in vaše všečke na družbenih omrežjih.
Zanimalo vas bo tudi, kako kupiti stanovanje v obrokih na hipoteko Sberbank, pa tudi, kaj je hipotekarni dopust. Ta dva programa sta lahko zanimiva alternativa nakupu stanovanja z rednim obrokom ali hipoteko.
Kljub temu, da se cene nepremičnin v Rusiji naveličajo rasti, tudi zdaj ne morejo vsi kupiti stanovanja naenkrat. Hipotekarna posojila v tem primeru niso panaceja. Po odplačilu dolga za petnajst do dvajset let boste plačali dva ali celo tri stroške svojega doma. Zato bodo mnoge zanimali relativno nov način pridobivanja stanovanja - na obroke. Kako se hipoteka razlikuje od obročnega načrta, kakšne so njihove prednosti in slabosti? 
Ob nakupu blaga na obroke plačujemo njihove stroške po delih, vnaprej se s prodajalcem dogovorimo o času in višini plačila. Obročni načrt je lahko brez obresti ali z obrestmi, odvisno od pogodbe.
Enako se zgodi pri nakupu stanovanja. Kot lahko vidite, je glavna razlika med obročnim načrtom in hipoteko v tem, da se morate pogajati ne z banko, ampak s prodajalcem. Namreč - z gradbenim podjetjem, ki prodaja stanovanja v stavbi v gradnji ali pravkar zgrajeni.
Zato sledi ena pomembna okoliščina - na ta način lahko kupite samo popolnoma novo stanovanje. Torej za tiste, ki želijo izkoristiti sekundarni trg, obstaja neposredna pot do banke - do hipotekarnega posojila.
Pomembno je, da razvijalec hitro dobi denar in ga vloži v gradnjo novega objekta; zanj ni donosno čakati dvajset let kot banka. Zato je hipoteka v obrokih za stanovanja v stavbi v gradnji zagotovljena za kratek čas, medtem ko je gradnja v teku. Največje preplačilo, ki se lahko pojavi, v povprečju ne presega 10 odstotkov stanovanjskih stroškov. Če kupec v določenem obdobju, na primer v enem letu, plača celoten znesek, se obresti morda sploh ne zaračunajo.
Veliko lažje je skleniti pogodbo z gradbenim podjetjem kot dobiti posojilo pri banki. Prodajalec samostojno določi, katere dokumente mora posojilojemalec predložiti za registracijo, ta seznam pa lahko omeji le vaša osebna izkaznica. Vendar so podjetja drugačna - vestna in ne zelo dobra. In tveganje nosi kupec.
Stari Grki so vedeli za pomen besede "hipoteka". To je oblika posojila, kjer posojilojemalec zastavi vaše nepremičnine v zameno za veliko vsoto denarja. To pomeni, da je treba hipotekarno pogodbo skleniti s finančno institucijo - banko.
Vsi se ne morejo prijaviti za hipoteko, saj bo banka pred sklenitvijo pogodbe skrbno preverila vašo kreditno zgodovino in plačilno sposobnost.
Vsaj potrebujete trden uradni vir dohodka. Vendar se ne morete bati umazanih zvijač gradbenikov - tudi oni so predmet preverjanja. 
Rok hipotekarnega posojila je lahko kolikor želite, tudi do trideset let, medtem ko so mesečna plačila povsem dostopna za ljudi s povprečnim (a stabilnim) dohodkom. V tem primeru lahko zneski preplačil dosežejo 100 ali več odstotkov vrednosti predmeta nakupa. Poleg tega je stranka ves ta čas prisiljena zavarovati svoje premoženje.
Kaj je torej bolj donosno - hipoteka ali obročni načrt? Pri izračunu sredstev lahko sklepamo, da bo sporazum z gradbeniki stal manj kot bančna hipoteka. Vendar je treba upoštevati, da včasih gradbena podjetja vnaprej določijo določen znesek stroškov stanovanj, prodanih v obrokih. Se pravi, majhnemu preplačilu se v tem primeru ni mogoče izogniti.
Hipotekarno pogodbo lahko sestavite v skoraj kateri koli banki, medtem ko vsa gradbena podjetja ne izvajajo obrokov. Poleg tega lahko z najemom posojila kupite katero koli stanovanje, tudi na sekundarnem trgu. Izbira pri obročnem nakupu hiše je omejena na hiše v gradnji ali na novo zgrajene hiše. V praksi to pomeni, da morate med gradnjo svojega doma najeti hišo ali še naprej živeti s starši. In če vzamete posojilo pri banki, se lahko takoj preselite v svoje stanovanje - "vstopite in živite."
Obročni načrt bo na voljo tudi tistim kupcem, ki nimajo zelo dobre kreditne zgodovine ali nimajo potrdila o plači. Vendar morajo biti plačila veliko višja kot pri hipoteki. Če želite izkoristiti obrestni načrt brez obresti, morate položiti znaten znesek akontacije (do 50 odstotkov).
Pri nakupu stanovanja na obroke pozorno preberite pogodbo. Razvijalec ima pravico prenesti lastništvo stanovanja na vas šele, ko izvedete zadnje plačilo. Če bo kaj narobe, bo preprosto spet prodal vaše stanovanje. Če ne morete plačati banke, lahko izgubite tudi svojo lastnino - navsezadnje bo zastavljena. 
Če želite ugotoviti, kaj je bolje - hipoteka ali obročni načrt, sami odgovorite na naslednja vprašanja:
Tabela vam bo pomagala pri odločitvi o izbiri, hipotekarnem ali obročnem načrtu:
| Izvedba pogodbe | Zahteva veliko papirja | Paket dokumentov je minimalen |
| Tveganja | minimalno | obstaja tveganje |
| Preplačilo | Več kot 100% | Ne več kot 10% |
| Časovna razporeditev | Do 25 let | Ne več kot 3 leta |
| Začetna pristojbina | Odvisno od banke | Odvisno od podjetja |
| Obresti | 12-15 letno | Lahko je odsoten |
| Zavarovanje | Nujno | Ni nujno |
| Izbira stanovanja | Praktično neomejeno | Samo primarni trg |
Če povzamemo, lahko rečemo, da so obroki idealni za tiste, ki imajo sredstva za dovolj hitro poplačilo dolga. Ne potrebujejo hipoteke - izguba časa in denarja. In če je vaš proračun omejen in ne pričakujete velikih prejemkov, ne morete brez hipoteke.
Nakup stanovanja v odsotnosti zahtevanega zneska denarja je možen na dva načina: na obroke od razvijalca in hipoteko v banki. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti. Kaj pa je še bolje: hipoteka pri banki ali obročni načrt od razvijalca?
Hipoteka je bančno posojilo, zavarovano z kupljenim stanovanjem. Če ga želite pridobiti, se morate najprej obrniti na banko, po možnosti več hkrati. Po prejemu informacij o zahtevah in pogojih izdaje posojilojemalec predloži dokumente in od posojilodajalca prejme odgovor.
Pri nakupu stanovanja v novogradnji obstaja ena posebnost. Če hiša še ni naročena, potem vsaka finančna institucija ne bo dala posojila. V takšni situaciji morate od razvijalca natančno ugotoviti, s katerimi bankami dela. Najpogosteje so to banke, ki so financirale tudi gradbeno podjetje, zaradi privabljanja dodatnih sredstev razvijalcu pa se posojilo posamezniku izda pod ugodnejšimi pogoji.
Če je odločitev pozitivna, se banki predložijo dokumenti o nepremičninah. Njihov seznam izda tudi posojilodajalec. Kot rezultat preverjanja dokumentov se dodeli datum transakcije. Po podpisu kupoprodajne pogodbe ali kapitalske udeležbe in vpisu hipoteke (zastava lastninske pravice) postane posojilojemalec lastnik stanovanja in banki plačuje mesečne obroke.
Hipoteke so najbolj priljubljen način nakupa stanovanja. Ima številne prednosti, ki jih lahko izpostavimo na naslednji način:
Med pomanjkljivostmi hipotekarnih posojil so:
Skoraj vsa gradbena podjetja imajo svoje obročne programe za stranke, ki ne morejo takoj v celoti plačati stanovanja. Če ga želite registrirati, je dovolj, da podpišete kupoprodajno pogodbo ali pogodbo o kapitalski udeležbi, v kateri bodo ločeno vnesene postavke o odloženem plačilu in časovni razpored za njegovo plačilo. Lastništvo (lastninske pravice) se lahko formalizira tako po plačilu prvega zneska kot po celotnem izračunu.
Obročni načrt ima številne prednosti, zaradi katerih je privlačen za mnoge, ki želijo kupiti nov dom:
Hkrati ima ta način pridobivanja stanovanja številne pomanjkljivosti:
Pri sestavi take pogodbe je treba posebno pozornost nameniti sposobnosti razvijalca, da spremeni stroške na kvadratni meter. Ker posojilojemalec stanovanja ni v celoti odkupil, si nekatera podjetja dovolijo povečati stroške stanovanja tako, da takšno postavko v kupolani pogodbi umestijo v zastrto obliko. To je mogoče razložiti z dvigom cen gradbenega materiala, dodatnim urejanjem okolice, ki ni bilo predvideno vnaprej. Posledično morajo kupci plačati veliko več, kot se je zanj pogajal.
Naši odvetniki vedo Odgovor na vaše vprašanje
Če želite vedeti
kako natančno rešiti vaš problem, potem
vprašajte
o tem naš dežurni
odvetnik na spletu
Je hiter, priročen in
je brezplačen
ali po telefonu:
Seveda je nemogoče nedvoumno odgovoriti na vprašanje, kaj je bolje, kupiti stanovanje na obroke ali hipoteko. Toda iz zgornjih prednosti in slabosti lahko sklepamo, da je hipoteka zanimiva za stranko, ki nima možnosti plačevati velikega pologa in želi dolgo časa najeti posojila. Treba je razumeti, da bo posojilodajalec od vas zahteval, da predložite precej velik paket dokumentov.
Če je posojilojemalec pripravljen plačati vsaj polovico stroškov stanovanja naenkrat in lahko preostala sredstva mesečno poplača z velikimi plačili, ga bo razvijalec bolj zanimal obročni načrt. Tako boste prihranili obresti in s tem povezane stroške.
Hkrati ne pozabite na tveganja, da razvijalec nikoli ne bo dokončal gradnje. Če je kupec vzel hipoteko in plačal stanovanje, ki ga na koncu nikoli ni dobil, potem je z banko skoraj nemogoče rešiti vprašanje. Posledično kupec ostane brez strehe nad glavo in z velikim posojilom.
Pri pripravi obročnega načrta lahko pogodba določa, da bo dokončna poravnava izvedena po začetku obratovanja objekta. To bo zmanjšalo tveganje finančnih izgub za kupca.
Obe možnosti nakupa zahtevata skrbno pripravo, vključno s posvetovanjem z odvetnikom. Tako se boste v prihodnosti izognili neprijetnim situacijam.
V povprečju Rusi prodajajo, kupujejo ali spreminjajo nepremičnine vsaj trikrat v življenju. Praviloma je namen takšnih transakcij izboljšati življenjske pogoje. Dodatni kvadratni metri, dobra površina in priročna postavitev niso poceni - redek kupec si lahko privošči reševanje stanovanjskega problema na račun prihrankov. Večina si jih mora izposoditi. Le odločiti se je treba, kje je bolj donosno izposoditi manjkajoči znesek - pri banki ali pri razvijalcu. Strokovnjaki na nepremičninskem trgu razlagajo, kako kupiti stanovanje na obročni načrt in kako je takšna shema bolj donosna kot hipoteka.
V bistvu je obročni načrt mehanizem, v katerem si kupec od prodajalca sposodi manjkajoči znesek in plača stroške stanovanja v obrokih. V Rusiji se je ta način plačila pojavil sredi 90. let, ko je bil hipotekarni trg v povojih - banke so dajale stanovanjska posojila le za kratka obdobja in po ogromnih obrestnih merah. Na primer, leta 1999 je bila hipotekarna obrestna mera 35%, sredstva pa so bila zagotovljena le za 5 let. V takšnih razmerah je bil obročni načrt pogosto edina alternativa - ni bil veliko cenejši od hipoteke, vendar je bilo veliko lažje urediti takšen posel.
Sčasoma so pogoji za posojanje nepremičnin postali bolj humani in večina transakcij s sodelovanjem izposojenih sredstev se je začela izvajati pod hipotekami. Vendar pa obročni načrt razvijalca še naprej zaseda pomemben tržni delež. Praviloma obstaja v okviru posebne ponudbe določenega razvijalca, zato se pogoji močno razlikujejo glede na objekt in stopnjo njegove dokončanosti.
"Običajno se znesek minimalnega začetnega plačila giblje med 30-50%, preostali znesek pa je razdeljen na mesečna plačila z indeksacijo," pojasnjuje Irina Dobrokhotova, predsednica upravnega odbora BEST-Novostroy. Po mnenju strokovnjaka je standardni obročni načrt predviden za obdobje od 2 mesecev do treh let, najpogosteje pa razvijalci ponujajo obroke za obdobje, ki sovpada s koncem gradnje. »Hkrati je obročni načrt dokaj varna shema plačevanja: če je predmet prodan v skladu z 214-FZ, je razpored plačila obrokov eden od pogojev DDU. V vseh drugih primerih se s kupci sklene pogodba o obročnem plačilu, «povzema Irina Dobrokhotova.
Strokovnjaki opredeljujejo več pogostih situacij, v katerih je nakup stanovanja v obrokih najbolj koristen za kupce:
Nova stanovanja na primarnem nepremičninskem trgu se pridobijo s prodajo starega stanovanja, pogodba z obročnim načrtom pa je sklenjena med stranko in investitorjem.
Pogosto je obročni načrt najboljša možnost za ljudi, ki v določenem obdobju čakajo na prejem materinskega kapitala ali druge stanovanjske subvencije. Omogoča vam na primer najugodnejšo naložbo razpoložljivega zneska pri nakupu nove stavbe po izklicni ceni in ne preplačajte obresti za posojilo, medtem ko čakate na preostanek denarja.
Obročni načrt postane izhod za ljudi, ki ne morejo dobiti hipoteke, saj delodajalec ne more potrditi njihovih visokih materialnih dohodkov. Ta možnost je primerna tudi za kupce, ki pričakujejo, da bodo znesek transakcije pokrili z dedovanjem, prihodnjo prodajo premoženja ali veliko provizijo, ki je banki še ni mogoče uradno predstaviti.
Ni skrivnost, da si lahko le majhen del Rusov privošči plačilo 100% stroškov novega stanovanja hkrati. Hkrati pa lahko po mnenju poznavalcev nepremičninskega trga pod določenimi pogoji obročni načrt precej konkurira hipoteki. Dlje ko je razvijalec pripravljen čakati na zadnji obrok, bolj aktivno stranke zanima predlagana shema.
Strokovnjaki BEST-Novostroy so na primer izračunali, da je približno 45% stanovanj razvijalca kupljenih na hipoteki, obroki (odvisno od pogojev in cene stanovanj) pa predstavljajo približno 30% predlogov. "Primer je stanovanjski kompleks" Novoe Butovo ": ni obročnega načrta, vendar delež hipotek doseže 80%. Hkrati so v stanovanjskem kompleksu "White Rosy" obroki zagotovljeni do konca gradnje, ob plačilu začetnega plačila 50% ali več. Posledično je bil oktobra delež hipotek in obrokov skoraj enak. Hkrati so se transakcije s 100 -odstotnim plačilom premaknile na tretje mesto, «komentirajo trenutno stanje predstavniki razvijalca.
V povprečju so ob nakupu stanovanja na primarnem trgu obroki zagotovljeni za obdobje enega do treh let. Hkrati bo obdobje brez obresti zelo kratko - približno nekaj mesecev. Čeprav lahko v stanovanjskem kompleksu "Belye Rosy" stranka, ki je prispevala 80% stroškov objekta, končno plačilo za šest mesecev brezplačno odloži. Toda v večini drugih kompleksov BEST-Novostroy je ta možnost na voljo do enega leta in pol po 1-1,5% na mesec.
Na splošno je večina velikih razvijalcev pripravljena strankam ponuditi možnost obročnega plačila. Danes so obroki možni v približno 70% stanovanjskih kompleksov na primarnem trgu v Moskvi. Sama prisotnost takšne možnosti velja za konkurenčno prednost razvijalca - priča o finančni stabilnosti podjetja in zvestobi do strank. "Čeprav tega načina plačila ne bi smeli idealizirati: za razliko od hipoteke je rok, za katerega je zagotovljen obročni načrt, veliko krajši kot pri hipoteki, zato so plačila običajno višja," ugotavljajo strokovnjaki BEST-Novostroy.
Obroki so najboljša možnost za plačilno sposobne predstavnike srednjega razreda, ki jim dohodek omogoča, da v kratkem času plačajo celotne stroške nepremičnine. Tu so tipični razlogi, zakaj je obročni načrt boljši od hipotekarnega:
Pretekli "kreditni grehi" ljudem pogosto preprečujejo, da bi dobili hipoteko po sprejemljivi stopnji, čeprav je dohodek visok. Za razliko od banke razvijalec ne bo tako natančen.
Postopek za izdajo obročnega načrta bo potekal veliko hitreje kot hipotekarna transakcija in bo zahteval veliko manj papirjev.
Kupcu ni treba plačati dodatnih obveznih storitev, kot so cenitev nepremičnin ali zavarovanje iz svojega žepa.
Pri vložitvi hipoteke kupec nikoli ne more biti 100% prepričan, da bo njegov posel odobren in da čas ne bo zapravljen. V primeru obrokov je to tveganje minimalno.
Zaradi krajših obrokov v primerjavi s hipoteko je preplačilo neprimerljivo nižje. Prav tako včasih razvijalci ponujajo nižjo obrestno mero kot banke.
"Obročni načrt občutno poveča zanimanje za objekt, zlasti ko se prodaja začne na" nizki "stopnji njegove pripravljenosti," povzemajo strokovnjaki podjetja BEST-Novostroy. »Vendar pa ne moremo reči, da je gonilna sila povpraševanja po novih stavbah, kot so hipoteke. Poleg tega, ko ima razvijalec majhen obseg neprodanih stanovanj in so v povpraševanju, obroki praviloma niso več zagotovljeni. "
Glavna pomanjkljivost obrokov so velika mesečna plačila, ki so nesorazmerna z rednimi prihodki znatnega deleža kupcev nepremičnin. Za ljudi, ki že imajo večino zneska, pa je lahko donosna alternativa dragemu stanovanjskemu posojilu. Pod določenimi pogoji je lahko obročni načrt za več let v razumnem odstotku optimalen kompromis med neskončnim prihrankom denarja za nova stanovanja in hipotekarnim jarmom.
Vir: GdeEtotDom.RU
Strokovnjaki navajajo: v skoraj vseh projektih na primarnem trgu lahko stanovanja kupite, ne da bi se zatekli k hipoteki. Obročni načrt je še vedno slabši od hipotekarnega glede na znesek prvega obroka (minimalno plačilo se začne pri 20% stroškov) in je časovno precej slabše (za 2,5 leta morate imeti čas za poplačilo) ), lahko pa je posojilo razvijalcev pogosto brez obresti.
Praviloma je naenkrat na voljo več možnosti za programe z obroki: začetno plačilo in rok odplačevanja posojila se razlikujeta. Po mnenju razvojnih podjetij je za kupce najbolj privlačna možnost 50 -odstotno plačilo stroškov stanovanja; ta metoda se uporablja v skoraj tretjini vseh projektov. Naslednje najbolj priljubljeno je prvo plačilo v višini 30%. Po plačilu tega zneska razvijalci zagotovijo obroke od 3 do 12 mesecev. Hkrati ni mogoče izslediti jasnega razmerja med prvim obrokom in datumom zapadlosti.
Ker dolgoletni obročni načrt ne bo deloval, kakšne so njegove prednosti?
Obročni načrt ima še nekaj prednosti pred hipoteko. Velik plus je možnost sklenitve posla brez prenosa podatkov o dohodku razvijalcu ter dokumentov, ki potrjujejo zaposlitev. Za dokončanje nakupa potrebujete le potni list.
Hipotekarno posojilo se izdaja za dolgo časa in takšne težave ne bodo nastale pri obročnem načrtu. Kupec ne bo potreboval več kot nekaj dni, da dokonča vse nianse; dva ali trikrat bo moral obiskati prodajno pisarno. Večina gradbenih podjetij se ne bo poglabljala v kreditno zgodovino svojih strank. Izkazalo se je, da lahko to možnost uporabljajo vsi, tudi tisti z negativno kreditno zgodovino. Kupcem tudi ni treba skleniti zavarovanja (ki je v povprečju 0,5-1% zneska posojila) in nositi njegove stroške.
Kdo torej odkupuje stanovanja na obroke?
Z vsemi prednostmi te sheme ima eno veliko pomanjkljivost - višino prispevkov. Če ste uspeli kupiti stanovanje za 2,5 leta na obročni načrt za 5 milijonov z najmanj 20 -odstotnim prispevkom 1 milijon rubljev, je lahko vsak naslednji obrok enak 133 tisoč rubljev. Ta znesek očitno presega cenovno ugodno lestvico za družine s povprečnim dohodkom. No, če boste morali preostali znesek plačati hitreje, sploh ni smiselno govoriti o pogojnem srednjem razredu: z obroki za eno leto in pol boste morali vsak mesec plačati 222 tisoč.
Seveda je podjetnikom priročno kupovati stanovanja v obrokih. Predstavniki podjetij imajo velike vsote denarja, ki pa jih ne morejo vedno umakniti iz obtoka. Druga kategorija kupcev so imetniki velikih vlog ali lastniki velikega števila nepremičnin, ki se oddajajo v najem. Vrhunski menedžerji korporacij imajo lahko tudi velik znesek za plačilo večine nakupa, potem ko prejmejo bonuse ali bonuse; ti ljudje preprosto zaslužijo veliko več kot običajni potrošniki.
Navadnih, ne bogatih državljanov je vredno izpostaviti tiste, ki imajo pri roki denar od prodaje stanovanja, na primer 70-75% stroškov novih stanovanj. Preostalih sto tisoč rubljev je povsem mogoče zbrati v letu ali dveh. Ni jim treba vzeti hipoteke in začeti težkega odnosa z banko.
Ločena kategorija kupcev so državljani, ki ne morejo računati na hipoteko. To vključuje tako posojilojemalce z neugodno kreditno zgodovino kot kupce z visokim zaslužkom, vendar zelo majhnim uradnim dohodkom. .
Jasno je, da podjetniki in top menedžerji ne kupujejo stanovanj v Hruščovu, v katerih segmentih je obročni načrt priljubljen?
Da, res, množični kupec ne more kupovati stanovanj v obrokih, po mnenju razvijalcev in nepremičninskih agencij število strank, ki uporabljajo to shemo v množičnem segmentu, ne presega 10%. Toda povsem drugačna situacija se je razvila v dragih stanovanjskih segmentih, razredih "poslovni", "elitni" in "premijski". Tu veliko večji odstotek kupcev uporablja obroke.
Za razliko od množičnega segmenta je zelo težko dobiti hipoteko za nakup dragih nepremičnin, ki stanejo, na primer, več kot 50 milijonov rubljev, tudi z visoko stopnjo dohodka. Ker govorimo o izključni nepremičnini, ki bi lahko potencialno postala problematično zavarovanje banke (elitnih nepremičnin ne bo lahko hitro prodati), se bodo posojilodajalci želeli dodatno zavarovati. V tem primeru se obresti za posojilo povečajo. Prav tako se bodo zaradi dodatnega zavarovanja (to so storitve finančnih institucij, kot so banke, zavarovalnice, ki jamčijo za plačilo v primeru finančnih izgub) in ocene zavarovanja s premoženjem, povečali pogoji odobritve posojila in same transakcije. Nekateri prodajalci nepremičnin menijo, da lahko delež obročnih poslov v segmentu "elite" doseže 50% celotnega zneska.
Logično je, da želijo tako v množičnem kot v dragem segmentu kupci brez obresti prejeti točno obročni načrt. Seveda v ekonomskih in udobnih razredih nihče ne daje strankam takšnega obročnega načrta. Toda stanovanja kategorij "elite" in "premium" se veliko pogosteje prodajajo na obroke brez obresti.
Kdaj bodo obroki postali priljubljeni? Bo to ogromno? Rada bi si čim prej vzela stanovanje z desetodstotnim vplačilom in petnajstletnimi obroki!
O trendu povečanja priljubljenosti te sheme v množičnem segmentu se res govori. Strokovnjaki menijo, da je razlog za prihodnjo priljubljenost obrokov v razredih udobja in gospodarstva nenehno povečevanje obsega ponudbe na nepremičninskem trgu prestolnice. Konkurenca med razvijalci že prispeva k povečanju obrokov, zmanjšanju (ali izginotju) obrestne mere zanj, pa tudi k zmanjšanju prvega obroka.
V medijih so se pojavile informacije, da je bilo v zadnjih letih pri številnih projektih večkrat registrirano povečanje obrokov za kupce. Izboljšajo se tudi plačilne sheme. Logično bi bilo domnevati, da se bo ob nadaljevanju tega trenda število ponudb z obroki povečalo. A ni vse tako preprosto. Gradbena podjetja za opravljanje takšne storitve potrebujejo velika sredstva, ki jih nimajo vsi. Jasno je tudi, da se tako ali drugače nerealno približati pogojem hipotekarnih posojil.
K temu je treba dodati, da je mogoče pričakovati rast prodaje po shemah z obroki, vendar ne prej kot korenito izboljšanje gospodarskih razmer v državi. Če razvijalcu razpršite več kot 100 tisoč rubljev na mesec, še pred tem pa vsi kupci ne morejo narediti prvega obroka v višini več milijonov. No, potem ko so "skočili" dohodki prebivalstva, se cene običajno začnejo dvigovati, tudi za nepremičnine. Izkazalo se je začaran krog, kar pomeni, da bo nakup stanovanja v obrokih ostal privilegij bogatih.
Dodano med priljubljene: 0
Danes ni težko kupiti stanovanja. Oseba lahko vzame hipoteko ali uredi nepremičnine v obrokih. Metode so si med seboj podobne, vendar imajo številne pomembne razlike. Na prvi pogled se zdi obročni načrt bolj donosen. Toda predlog ima številne pasti. Preden se dokončno odločite, se morate odločiti, kaj je bolj donosno: hipoteka ali obročni načrt.
Nakup stanovanja s hipoteko
Če želite razumeti, kaj je bolje: hipoteka ali obročni načrt, se morate podrobno seznaniti z vsakim načinom pridobivanja nepremičnine. Če je hipoteka izdana, lahko oseba dobi posojilo pri banki. Kupljeno stanovanje bo varščina. Stanovanje je mogoče kupiti tako v starem kot v novem skladu.
Če želi občan kupiti nepremičnino v novi stavbi, se lahko sooči s številnimi težavami. Vsaka finančna institucija ni pripravljena dati posojila za nakup takega stanovanja. Za lažje pridobivanje odobritve hipoteke se lahko oseba obrne na razvijalca. Običajno imajo take organizacije partnerske banke. Institucije na tem seznamu lahko posamezniku izdajo posojilo pod ugodnejšimi pogoji.
Če je vloga odobrena, sledi standardni postopek obdelave. Oseba bo morala banki predložiti paket dokumentov. Seznam se lahko razlikuje glede na zahteve posojilodajalca. Nato se preverijo papirji. Na podlagi rezultatov dejanja je določen datum transakcije.
Ob podpisu kupoprodajne pogodbe ali pogodbe o kapitalski udeležbi ter hipotekarne pogodbe postane oseba polni lastnik nepremičnine. Državljan pa z njim ne bo mogel v celoti razpolagati. Vsa pravna dejanja je treba izvesti v strogem dogovoru z banko. Če želite zapreti obveznosti, boste morali mesečno plačevati.
Banka vam omogoča, da obveznosti zaprete pred rokom. Vendar bo to zahtevalo predhodno opozorilo kreditne institucije. Vlogo je treba napisati en mesec pred načrtovanim časom nakazila sredstev. Dodatne provizije za predčasno zaprtje obveznosti se ne zaračunavajo.
Obstoječe prednosti
Ne glede na to, ali se izda hipoteka ali obročni načrt, je vredno biti pozoren na prednosti storitve. V primeru pridobivanja posojila za nakup nepremičnine lahko ločimo naslednje prednosti:
Slabosti, ki se jih je treba zavedati
Ne glede na to, ali je izdana hipoteka ali obročni načrt, bo imela storitev številne pomanjkljivosti. Slabosti hipotekarnih posojil so naslednje:
Med postopkom registracije se bo posojilojemalec soočal z dodatnimi stroški. Če želite skleniti posel, morate kupiti zavarovanje, plačati stroške notarskih storitev in druge stroške. Vsa plačila nosi posojilojemalec.
Registracija nepremičnine na obroke
Če se oseba poskuša odločiti, kaj je bolje: hipoteka ali obročni načrt, se je vredno seznaniti z drugim stavkom. Večina gradbenih podjetij ima svoje programe posojil za stranke. Če želite izkoristiti takšno ponudbo, morate podpisati lastniško ali kupoprodajno pogodbo. Ta sporazum bo vseboval klavzule v zvezi z odloženim plačilom in časovnim razporedom nalaganja sredstev. V tem primeru bo državljan postal lastnik nepremičnine po prvem plačilu ali pa bodo obveznosti popolnoma zaprte. Funkcije izračuna so odvisne od notranje politike izbrane organizacije.
Prednosti uporabe metode
Če se stanovanje kupuje na obroke brez hipoteke, se bo oseba soočila s številnimi prednostmi, ki ugodno razlikujejo storitev od drugih. Ponudba ima naslednje prednosti:
Slabosti uporabe storitve
Obročna hipoteka od razvijalca ima številne pomanjkljivosti. Neprijetni so torej:
Ko ugotavljate, kako kupiti stanovanje brez hipoteke v obrokih, morate biti posebej pozorni na pogodbo. Nekatera podjetja si pridržujejo možnost spremembe cene na kvadratni meter. Takšno določilo je mogoče ločeno vključiti v prodajno pogodbo. Potrebo po spremembi cene na kvadratni meter je mogoče razložiti z naslednjimi lastnostmi:
Povečanje stroškov na kvadratni meter bo povzročilo znatno povečanje skupne cene stanovanj. Državljan, ki je stanovanje kupil v obrokih, bo sčasoma moral plačati veliko več, kot je sprva pričakoval.
Kaj izbrati?
Pri odločanju, kaj je bolje: hipoteka ali obročni načrt, mora oseba odgovoriti na naslednja vprašanja:
Obe metodi imata številne pozitivne in negativne lastnosti. Donosnost ponudbe je vredno presojati glede na posebne nianse trenutnega stanja. Hipoteke so koristne za državljane, ki hkrati ne morejo zagotoviti velike količine denarja. Storitev vam bo omogočila dolgoročno poravnavo in majhna plačila.
Obročni načrt bo zmanjšal stroške nakupa stanovanja s privabljanjem izposojenih sredstev, vendar bo za polog potreben velik znesek. Državljan, ki se odloči za ta predlog, mora biti pripravljen na veliko mesečno proračunsko obremenitev. Pogosto so obroki zagotovljeni le za obdobje gradnje nepremičnine. V tem primeru državljan ne bo lastnik stanovanja do poravnave s finančno institucijo.
Zaradi visokih stroškov stanovanj je kupcem izredno težko zbrati znesek, potreben za nakup stanovanjske nepremičnine. Zato večina transakcij na tem trgu poteka na podlagi hipoteke za stanovanja ali obrokov, razlike med temi možnostmi financiranja pa so zelo velike.
Običajno kupec pri nakupu stanovanjske nepremičnine plača le delček njene vrednosti. Uporabljajo lastne prihranke ali denar, prejet od prodaje obstoječih stanovanj - na primer, ko se ljudje želijo preseliti v večje stanovanje. V nekaterih primerih razvijalci nepremičnin ponujajo nakup stanovanjskih nepremičnin tudi brez pologa.
Pri nakupu stanovanja je pomembno razumeti prednosti in slabosti vsake možnosti plačila. To vam bo pomagalo, da se sami dogovorite pod najugodnejšimi pogoji. Tukaj morate upoštevati velikost in pravilnost zaslužka lastnega dohodka, morebitno prisotnost drugih velikih stroškov v bližnji prihodnosti in druge dejavnike.
Hipoteke in obroki so sodobni finančni instrumenti, ki vam omogočajo nakup nepremičnine tudi v odsotnosti zadostne količine denarja. Vsak od njih ima svoje prednosti in lastnosti.
Pri hipotekarnih posojilih se transakcija opravi med kupcem in prodajalcem ob sodelovanju tretje osebe - banke, ki daje posojilo, zavarovano s pridobljeno nepremičnino. To takoj ustvarja dodatna tveganja: v primeru zavrnitve financiranja transakcija ne bo izvedena ne glede na želje prodajalca in kupca. Ta dejavnik je ena glavnih pomanjkljivosti hipotekarnih posojil. Poleg tega privabljanje izposojenih sredstev pomeni provizijo za njihovo uporabo, ki jo banka določi v obliki obrestne mere. To vodi do dodatnih stroškov, vendar vam dolgi pogoji posojila (v nasprotju z obroki, ki so na voljo za največ nekaj let) omogočajo, da plačila razdelite tako, da zmanjšate breme družinskega proračuna. S tega vidika je posojanje privlačnejša možnost, zlasti za državljane z nizkimi dohodki.
Pri uporabi obročnega načrta se transakcija med stranko in razvijalcem izvede brez sodelovanja tretjih oseb v obliki bank. To odpravlja dodatna tveganja zaradi zavrnitve financiranja in s tega vidika je obročni načrt bolj donosna možnost. Zanj ni nobenega preplačila, saj je skoraj vedno zagotovljeno brez obresti. Vendar so pogoji za odplačilo dolga relativno kratki (največ nekaj let).
Zato je za razliko od hipoteke bolj donosna uporaba obročnega načrta razvijalca za ljudi z dosledno visokim dohodkom, za katere velika plačila ne bodo finančno obremenjujoča. Vendar je treba razumeti, da je ta možnost na sekundarnem trgu praktično nemogoča: v večini primerov se zasebni prodajalci ne strinjajo, da neznanim kupcem dajo čas za postopno plačilo stanovanja. Obročni načrt običajno ponujajo samo razvojna podjetja na primarnem trgu.
Obe možnosti sta priljubljeni metodi financiranja transakcij s stanovanjskimi nepremičninami. Njihov pomen še posebej narašča zaradi dejstva, da večina transakcij brez njih načeloma ni izvedljiva zaradi pomanjkanja zahtevane količine denarja pri kupcih.
Kljub temu, da vsak primer vključuje zagotavljanje dolžniških sredstev, imajo številne pomembne razlike.
Obroki so oblika plačila za pridobljeno nepremičnino. Kar zadeva hipotekarna posojila, je to s pravnega vidika ena od možnosti zavarovanja nepremičnin. V prvem primeru se odločitev za takšno priložnost sprejme razvijalec, kar pomeni hitrost transakcije in odsotnost nepotrebnih formalnosti.
Razlika med hipoteko in obročnim načrtom je v tem, da registracija pri banki vključuje številne postopke oblikovanja, vključno z:
V primeru obročnega načrta bodo vse formalnosti rešene v pisarni podjetja za razvijalce.
Hipotekarna posojila lahko uporabite za nakup novega stanovanja in stanovanja na sekundarnem trgu - razen če ni drugače določeno s pogoji določene banke. Na primer, Sberbank ponuja posojila do 7 let ("Promocija za novogradnje") za nakup stanovanj na primarnem trgu, pa tudi posamezne možnosti z ročnostjo do 30 let:
Druge banke imajo podobne ponudbe: Raiffeisen Bank, Tinkoff, VTB itd.
Kar zadeva obročni načrt, je skoraj vedno na voljo le na primarnem trgu.
Za hipotekarna posojila so značilne dolge ročnosti: odvisno od pogojev določene banke so lahko do 30 let. Kar zadeva obročni načrt, v tem primeru ni treba dolgoročno računati: v večini primerov se razlikujejo od 1 do 3 let.
Hipoteka se nanaša na eno od oblik bančnih posojil, zavarovanih z nepremičninami, zato pomeni plačilo obresti. Različne banke imajo obrestne mere od 7 do 17% letno.
Obroki so zagotovljeni brez obresti ali pa so minimalni. S tega vidika je ta možnost bolj donosna.
Jasno je treba razumeti, kako se hipoteka razlikuje od obročnega načrta, in na podlagi tega sprejeti odločitev.
Ocenite svoje finančne zmožnosti: če ne morete izvajati velikih plačil od enega do treh let, je bolje uporabiti hipotekarna posojila. Če imate možnost v kratkem času odplačati dolg, bi bila najboljša možnost obročni načrt.
