Zakon ne prepoveduje menjave lastnega deleža v stanovanju.
Hkrati sploh ni pomembno, kateri del vam pripada - velikost ni pomembna, glavna stvar je, da ste neposredni lastnik nepremičnina.
Kot vsako drugo dejanje je treba izmenjavo opraviti v skladu s členi zakona, obrnimo se k njim.
Zavrnitev je lahko posledica odsotnosti pomembnega dokumenta ali dokumentov. Toda v tem primeru je na voljo čas za posredovanje manjkajočih informacij.
Če želite del v enem stanovanju zamenjati za del v drugem, morate zagotoviti soglasje drugih lastnikov in drugega. Pojasniti je treba tudi dejstvo, v kolikšnem obsegu je del nepremičnine zagotovljen. Oni mora biti sorazmeren.
Kako zamenjati del za stanovanje? Pri menjavi se bodo najverjetneje zavezali. Znesek bo znašal znesek, ki ga je določil lastnik.
Kako poteka menjava stanovanja za del stanovanja? S takšnim dogovorom potrebujete dodatno plačilo. Odvisno bo od številnih dejavnikov, ki vključujejo popravilo in stanje ohišja na splošno ter njegovo lokacijo. Pomemben dejavnik je velikost dela nepremičnine.
Kako najbolje izvesti postopek med sorodniki?
Ta transakcija med sorodniki se lahko uredi v obliki donacije. Na ta pameten način se boste zaščitili pred plačilom davkov. Ne velja za donacije med bližnjimi sorodniki.
Ali je mogoče zamenjati delež mladoletnika? Del mladoletnikove nepremičnine ni mogoče odtujiti brez utemeljenega razloga. Hkrati se ne morete dogovoriti ne da bi o tem obvestili organe skrbništva. Pred izvedbo transakcije se morate obrniti na organ za skrbništvo in skrbništvo z izjavo o odtujitvi in pridobiti dovoljenje, če dejanja ne škodijo otroku.
Nekatere nepremičnine ne bodo visele kot mrtva utež - lahko jih tudi zamenjate.
Toda za to morate vedeti vse glavne nianse podoben postopek.
Zdaj, ko ste prebrali članek in ste popolnoma oboroženi, lahko nadaljujete od teorije do dejanja.
Posvetovanje z odvetnikom o prodaji deleža v stanovanju v tem videu:
Izmenjava stanovanj med sorodniki ne pomeni nobenega popuščanja pri zbiranju dokumentov ali v postopku registracije. Sorodna izmenjava stanovanj vključuje zbiranje dokumentov enako kot pri drugih vrstah izmenjave bivalnega prostora med državljani.
Ne le to, da se v zadnji izdaji RF LC izraz "sorodna izmenjava" sploh ne pojavlja. Zato so dokumenti in stroški praktično enaki kot v splošnem.
V stanovanjskem zakoniku RF je zamenjava neprivatiziranih stanovanj dobila novo idejo. Prvi odstavek 72. člena potrjuje pravico do menjave stanovanj. Menjava stanovanj na podlagi 5. dela čl. 72 LCD Ruske federacije lahko zamenja stanovanja za socialno najemnino med dvema in med tremi ali več najemniki. Ni važno, ali živijo na enem mestu ali v drugem.Pogoji za menjavo stanovanj so navedeni v sporazumu o zamenjavi, sestavljenem v treh izvodih. Sporazum podpišejo osebe, ki si izmenjujejo, en izvod pa je podan za registracijo. To je glavni dokument, ki potrjuje prenos vseh pravic in obveznosti iz pogodbe o zaposlitvi na druge osebe.
Prvi del 74. člena LC RF navaja, da se izvirnik menjalnega sporazuma posreduje udeležencem upravnih organov, da pridobijo odobritev zamenjave. Predstavniki oblasti so dolžni v roku 10 dni odpovedati staro pogodbo o socialnem posojilu in novo.
Hkrati je lahko zavrnitev odobritve zamenjave le v izjemnih primerih - navaja jih člen 73 LC RF.
Dokumenti za menjavo stanovanj:
1. Vloga za odobritev pogodbe o zamenjavi stanovanja, danega v najem za socialno najemnino
2. Kopija potnega lista
3. Pogodba o socialni najemnini za stanovanje
4. Nalog za vselitev
5. Izpis občinskega organa za dovoljenje za vselitev
6. Potrdilo o družinskih članih, ki so prijavljeni v stanovanju in živijo pri najemniku
7. Privolitev vseh družinskih članov, ki so prijavljeni in živijo v stanovanju
8. Privolitev organov za skrbništvo in skrbništvo. (če v stanovanju živijo otroci, mlajši od polnoletnosti ali osebe z izgubo poslovne sposobnosti).
9. Potrdila o plačilu komunalnih računov (to je lahko preprosto potrebno)
Kadar so udeleženci pri menjavi stanovanj v sorodstvenem razmerju, se lahko stanovanja zamenjajo s pogodbami o darovanju. Del 18.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije določa, da je dohodek od darila popolnoma oproščen davkov, če sta darovalec in obdarjenec bližnji sorodniki.
Na zahtevo strank lahko donatorsko pogodbo overi tudi notar. Dajatev plača obdarovanec upravnemu katastrskemu organu za dejansko ponovno registracijo lastništva stanovanja.
1. Potni listi vseh udeležencev transakcije in dokumenti, ki potrjujejo sorodnike (rojstni listi, poročni listi)
2. Izvirniki potrdil o lastništvu stanovanj
3. Soglasje k prodaji (podaritvi stanovanja) udeležencev pri privatizaciji stanovanj - ko so navedeni kot solastniki stanovanja
4. Soglasje organov skrbništva in skrbništva (če v stanovanju živijo družinski člani, ki niso dopolnili polnoletnosti ali osebe z izgubo poslovne sposobnosti).
5. Izpis katastrskih organov o registraciji stanovanja
6. Potrdilo o registraciji stanovanja
Drugo stanovanje bomo morali privatizirati, nato pa zamenjati ali podariti. Možno je tudi prijaviti enega od sorodnikov v stanovanje za socialno najemnino (če prostorske norme to dopuščajo). Po tem boste morali zamenjati glavnega najemnika - novi najemnik mora z upravnimi organi skleniti pogodbo o socialni najemnini.
Zamenjava lastnika lastnega (privatiziranega) stanovanja se lahko izvede z donatorsko pogodbo.
Ali danes v stanovanjski zakonodaji obstaja takšen pojem, kot je "povezana menjava stanovanj"? Ali je treba dokumente in izvlečke narediti enako kot pri običajni izmenjavi ločenega bivalnega prostora med tujci, ali so za svojce kakšne ugodnosti? Odgovore na ta in druga vprašanja boste našli v našem članku.
Takoj je treba opozoriti, da se izmenjava stanovanj med sorodniki pravzaprav ne razlikuje od izmenjave med tujci, saj v sodobni izdaji Stanovanjskega zakonika takšen pojem, kot je "izmenjava družin", dejansko ne obstaja. Zato bomo to temo obravnavali v skladu z menjavo stanovanj po splošnih pravilih.
Pravica najemnika do menjave je potrjena v 1. delu 72. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Hkrati 5. del tega člena določa, da imajo udeleženci menjave stanovanja pravico zamenjati stanovanje za socialno najemnino med dvema, pa tudi tremi ali več osebami, ki živijo v eni vasi ali mestu ali v drugih naseljih na ozemlju Ruske federacije. Za menjavo bivalnega prostora je sestavljen poseben sporazum, ki določa pogoje za menjavo. Sporazum je sestavljen v treh izvodih in ga podpišejo osebe - udeleženke v transakciji. En izvod je predložen pooblaščenemu organu za registracijo, to bo glavni pravni dokument, ki potrjuje prenos bivalnega prostora na drugo osebo. Del 1 člena 74 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa prenos prvotnega sporazuma o zamenjavi življenjskega prostora vsakega udeleženca na lokalne upravne organe - predstavnike najemodajalca, da bi pridobili soglasje izmenjavo. Hkrati ima uprava pravico zavrniti izdajo dovoljenja za izmenjavo le v izjemnih primerih, predvidenih v členu 73 LC RF, to so:
V skladu z besedilom 5. dela 74. člena Kazenskega zakonika Ruske federacije menjava socialne stanovanjske najemnine predvideva odpoved prejšnjih najemnih pogodb, sklenjenih prej, in sklepanje novih pogodb s strani posojilodajalcev o najemu stanovanjskih prostorov z najemniki po pogodbi o menjavi. Predstavniki organov lokalne samouprave so dolžni pravočasno odpovedati prejšnji sporazum in najpozneje v 10 dneh od datuma, ko so jim dali pogodbo o zamenjavi stanovanjskih prostorov za socialno najemnino, skleniti novo.
Pri menjavi bivalnega prostora za socialno najemnino mora vsak najemnik skupaj s pogodbo o menjavi pripraviti in predložiti lokalni paket naslednjih dokumentov:
Poleg tega ne bo odveč pripraviti potrdila komunalnih služb o odsotnosti zaostalih plačil pri plačilu komunalnih storitev, saj bo vzajemno posredovanje takega dokumenta s strani udeležencev pri menjavi bivalnega prostora v prihodnje omogočilo izogibajte se morebitnim zahtevkom in postopkom na obeh straneh.
Menjava stanovanjskih prostorov, ki so v lasti udeležencev borze, je sestavljena iz sklenitve menjalne pogodbe med strankama, ki ji sledi vpis v register in ponovna registracija nepremičninskih predmetov pri katastrskih organih. Hkrati pogodbe ni treba overiti pri notarju; po ponovni registraciji se vsakemu udeležencu izmenjave izda nov tehnični potni list. Treba je opozoriti, da je zaporedje menjave stanovanj med tujci najvarnejši način za udeležence pri nakupu in prodaji njihove nepremičnine, saj omogoča upoštevanje razlike v vrednosti stanovanjskih nepremičnin in izključuje možnost gotovinskega obtoka. Vendar tega postopka ni mogoče imenovati poceni, saj je v primeru sklenitve stanovanja, menjava v skladu s členom 220 Davčnega zakonika Ruske federacije predvidena obdavčitev sredstev, prejetih od prodaje stanovanjskih nepremičnin. To pomeni, da z vidika davčne zakonodaje tudi v primeru menjave nepremičnine, če je bila v njeni lasti manj kot 3 leta, se njen prenos na tretje osebe šteje za prodajo. Če so udeleženci izmenjave svojci in si med seboj zaupajo, lahko bivalne prostore zamenjate s pomočjo donatorske pogodbe, dohodek od darovanja ni obdavčen, če darovanje opravi oseba, ki je z obdarjencem v tesnem odnosu. Poleg tega so bile do 1. marca 2013 za donacijske pogodbe obvezne registracije, vendar je zakon št. 302-FZ z dne 30. decembra 2012 ta pogoj razveljavil. Zdaj dajatev plača prejemnik darila Rosreestr pri ponovni registraciji lastništva stanovanjske nepremičnine. Dokumenti za ponovno registracijo lastništva pri podarjanju nepremičnine:
V ruski zakonodaji ni neposrednih navodil o ukrepih pri menjavi privatiziranega stanovanja v neprivatizirano, zato je postopek precej zapleten in naporen. Vendar pa obstaja več načinov za rešitev tega problema hkrati:
Mnogi Rusi se pogosto srečujejo s potrebo po prenosu nepremičnine v družino. Na primer z izmenjavo stanovanj med sorodniki, ko se starši preselijo v majhno stanovanje za svoje otroke in jim prenesejo svoj obsežen življenjski prostor za vzgojo vnukov ali v drugih podobnih situacijah. Ugotovite, kako zakonodaja ureja in kako pravilno zamenjati stanovanja med svojci.
Kazalo:Vprašanja zakonske ureditve transakcij v zvezi z menjavo premoženja, vključno s stanovanji, obravnavajo določbe čl. 567-571 Civilnega zakonika Ruske federacije. V tem primeru je menjalna pogodba v večini primerov enaka glede na glavne določbe kupoprodajne pogodbe. Le za razliko od prodajne pogodbe, v primeru menjave obe pogodbeni stranki dejansko delujeta kot kupec in prodajalec.
Hkrati je bila prej možnost zamenjave stanovanj pravzaprav edini način za spremembo življenjskih razmer - prodaja in nakup stanovanjskega sklada v času Sovjetske zveze je bila bodisi nemogoča bodisi izredno težka. Vendar ima tudi zdaj menjava stanovanj številne prednosti v primerjavi z nakupom in prodajo nepremičnin. To vprašanje se nanaša zlasti na obdavčitev.
Torej, v primeru darovanja stanovanja, če je takšna pogodba sklenjena med svojci, se davek na prejeto stanovanje ali drugo nepremičnino ne plača. Zato mnogi Rusi zdaj verjamejo, da bi bila najbolj optimalna rešitev pri menjavi stanovanj sklenitev posla s sorodniki. Toda v praksi bo uporaba te metode pomembna le v številnih situacijah.
Menjava stanovanja med svojci po ljudskem mnenju, kot donatorska pogodba, ne bi smela biti obdavčena. To ni tako - trenutna zakonodaja ne predvideva nobenih dodatnih ugodnosti pri izvajanju sporazumov o izmenjavi med svojci. Se pravi, davek po takšnih pogodbah se plača v celoti, tako kot v primeru prodaje in nakupa. Obstajajo pa izjeme, ki pa ne zadevajo sorodnikov, ampak vplivajo na vse nepremičninske objekte brez izjeme, ne glede na stopnjo odnosa med izmenjavnimi osebami.
Torej, v skladu z določbami čl. 217 Davčnega zakonika Ruske federacije, transakcije v zvezi z menjavo nepremičnine, ki je bila v lasti osebe, ki je transakcijo izvajala več kot tri leta, niso obdavčene. Skladno s tem, če si obe osebi več kot tri leta izmenjujeta stanovanja, ki ju imata v lasti, potem ne glede na to, ali sta sorodnika ali ne, pri menjavi stanovanja ne bosta morala plačati nobenega davka.
Opomba
Nepremičnine, ki so v lasti manj kot tri leta, vendar imajo vrednost manj kot 1 milijon rubljev, niso obdavčene.
Tako lahko rečemo, da je povezana izmenjava stanovanj zastarel izraz, ki danes nima praktične uporabe in pomena. Na splošno je registracija menjave stanovanj med sorodniki popolnoma analogna nakupu in prodaji. Dodatnih ugodnosti in odpustkov ni.
Pomembno dejstvo
Pri menjavi stanovanj je dovoljeno plačati razliko v stroških. Poleg tega taka sredstva tudi niso obdavčena.
Za sestavo pogodbe o menjavi stanovanj se sklene polnopravna menjalna pogodba. Hkrati taka pogodba predvideva registracijo posla, povezanega s prenosom lastništva nepremičnine. Tako je ne glede na to, da izmenjava stanovanj poteka med sorodniki, obvezna notarska overitev take transakcije. Poleg tega je treba izvesti tudi vse potrebne postopke registracije - oseba prejme lastništvo nepremičnine po pogodbi o zamenjavi šele po registraciji pri ustreznih organih.
Na splošno bo za menjavo stanovanja med sorodniki potreben naslednji paket dokumentov, podobnih tistim, ki bi bili potrebni pri izmenjavi med osebami, ki so si med seboj popolnoma neznane:
Pomembno dejstvo
V primeru menjave stanovanj, ki so bila pridobljena skupaj, je potrebno tudi soglasje drugega zakonca. Vključno s takšnim soglasjem je treba pridobiti tudi po ločitvi - vsaj za tri leta.
Pogodba o menjavi nepremičnine med svojci je overjena in podpisana pri notarju, nato pa je predmet registracije pri Rosreestr. Po tem pride do dejanske menjave premoženja.
S sporazumom o menjavi so povezane tudi številne nianse. Zato je v besedilu sporazuma priporočljivo navesti dejanske ocenjene stroške stanovanja. Vsaj to je potrebno za vrednost transakcije. Ko se navede podcenjena ali precenjena vrednost, se lahko takšna pogodba o menjavi nepremičnine, ne glede na to, ali je bila obdavčena ali ne, pozneje na sodišču razglasi za neveljavno kot fiktivno. Poleg tega lahko sklepanje fiktivnih pogodb vsebuje znake upravnega prekrška ali celo kaznivega dejanja.
Poleg tega je treba povedati, da nekatere občine prevzemajo možnost menjave ne samo privatiziranih stanovanj, ampak tudi nepremičnin, ki so v lasti po pogodbah o socialnem najemu. V tem primeru je treba zamenjavo opraviti znotraj iste občine in stanovanja iste kategorije v skladu s predpisi, ki jih je določila lokalna uprava. Kasneje lahko na podlagi takšne izmenjave vsaka stranka privatizira že nova stanovanja.
Ali ruska zakonodaja zagotavlja kakršne koli ugodnosti svojcem, ki želijo zamenjati stanovanje za socialno najemnino? Trenutno povezane dokumente o menjavi stanovanj za zbiranje predvideva enako kot pri običajni izmenjavi ločenega bivalnega prostora med tujci. V zadnji izdaji Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se tak izraz kot "sorodstvena izmenjava" sploh ne pojavlja. Zato se ne smemo upati, da bodo stroški manjši ali pa bo paket dokumentov treba zbrati ne tako obsežen.
V novi izdaji Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je koncept zamenjave neprivatiziranega stanovanjskega sklada dobil novo pravno zastopstvo. 72. člen v prvem delu potrjuje najemnikovo pravico do menjave.
Udeleženci izmenjave stanovanj lahko v skladu s 5. delom istega člena ZK RF izmenjajo najemnino za socialno stanovanje, tako med dvema najemnikoma kot med tremi ali več, ki živijo v istem mestu ali vasi, pa tudi v drugih naseljih v državi. Pogoji menjave so pisno navedeni v pogodbi o menjavi bivalnega prostora, ki je sestavljena v 3 izvodih in jo podpišejo osebe, ki izvajajo menjavo, en izvod pa je predviden za registracijo. Je glavni pravni dokument, ki potrjuje prenos pravic in obveznosti iz pogodbe o zaposlitvi na drugega posameznika.
Stanovanjska zakonodaja v 1. delu čl. 74 LC RF določa, da mora vsak udeleženec predložiti izvirnik menjalnega sporazuma lokalnim upravnim organom (predstavnikom najemodajalca), da pridobi odobritev zamenjave. Uprava ima pravico zavrniti avtorizacijo menjave le v izjemnih primerih iz člena 73 LC RF.
Pravna narava menjave stanovanj za socialno najemnino po besedilu v 5. delu 5. čl. 74 novega Stanovanjskega zakonika, predvideva odpoved prejšnjih sporazumov o najemu stanovanjskih nepremičnin, sklenjenih prej s pripravljavci sporazuma o zamenjavi prostorov, in sklenitev najemodajalcev novih pogodb o najemu stanovanj, prenesenih v novi najemniki po menjalni pogodbi. Predstavniki lokalnih oblasti so dolžni odpovedati prejšnje pogodbe o socialnem zaposlovanju in skleniti nove pogodbe najkasneje v 10 dneh od datuma predložitve menjalne pogodbe.
Pri oddaji sporazuma o zamenjavi stanovanjske nepremičnine lokalnemu upravnemu organu mora vsak najemnik priložiti tudi naslednje dokumente:
Poleg oblikovanega sklopa uradno zahtevanih dokumentov predlagamo, da se pripravijo vsi prejemki komunalnih služb z žigi ali potrdili o plačilu. Medsebojno posredovanje te dokumentacije s strani udeležencev izmenjave kot dokazila o odsotnosti dolgov na komunalnih računih sploh ne bo odveč.
Pravno bistvo menjave stanovanjskih prostorov, od katerih je vsak v lasti enega od udeležencev zamenjave, je sklepanje menjavne pogodbe med lastniki stanovanj z njeno kasnejšo registracijo v Register in ponovno registracijo nepremičninskih predmetov v katastrski organi. Donacijske pogodbe ni treba overiti pri notarju. Po ponovni registraciji se vsakemu udeležencu izmenjave izda nov tehnični potni list.
Zaporedje izmenjave med tujci po tej shemi omogoča upoštevanje razlike v stroških stanovanjskih objektov na borzi in je najvarnejše za njene udeležence. Toda z vidika stroškov to še zdaleč ni najcenejša možnost. V skladu z 220. členom Davčnega zakonika Ruske federacije se znesek denarja, prejetega od prodaje stanovanjskih nepremičnin, ki so v lasti manj kot 3 leta, šteje za dobiček in je obdavčen (glej, kako in v kakšnem znesku se obračuna davek na prodaja stanovanja leta 2014?) ...
Če so udeleženci izmenjave v sorodstvenih odnosih in si med seboj zaupajo, se lahko stanovanja zamenjajo s pogodbami o darovanju. Del 18.1 čl. 217 Davčnega zakonika Ruske federacije določa, da je dohodek od darovanja oproščen davkov, če darovanje opravi oseba, ki je z obdarjencem v tesnih družinskih odnosih.
Do 1. marca 2013 so bile pogodbe o donaciji obvezne registracije. Zakon št. 302-FZ z dne 30.12.2012 (8. del 2. člena) je preklical registracijo donacijske pogodbe. Na željo darovalca lahko donatorsko pogodbo overi notar. Čeprav zakon takšne zahteve ne zavezuje. Zdaj prejemnik darila plača upravi za registracijo katastra za ponovno registracijo lastništva nepremičnine.
Tako pri sklenitvi posla za prodajo stanovanj kot pri podarjanju nepremičnine za registracijo je treba predložiti naslednje dokumente:
Kako zakonsko formalizirati menjavo, če je eno stanovanje v lasti udeleženca menjave, drugo pa ni privatizirano, torej dano v najem za socialno najemnino? V ruski zakonodaji takšna izmenjava ni neposredno določena. Zato čaka precej dolgotrajen proces.
Na prvi stopnji lahko svetujemo privatizacijo stanovanja, ki ga najame država. In potem uredite darovanje stanovanjskih nepremičnin.
Možna je tudi druga možnost. Enega od polnoletnih družinskih članov je treba prijaviti v neprivatizirano stanovanje tako, da ga odstranite iz registracije v privatizirani stanovanjski zgradbi. Registrirati ga bo mogoče le, če velikost bivalnega prostora za socialno najemnino to dopušča. Po tem morate zamenjati glavnega najemnika, to pomeni, da novi najemnik z upravnimi organi sklene pogodbo o socialni najemnini. Sprememba lastnika privatiziranega stanovanja se lahko izvede s pogodbo o darovanju.
