Ta vrsta hipotekarnega posojila se v praksi pogosto uporablja v tujini. Obstajajo različni zapleteni in večplastni tuji modeli. V resničnem življenju postanejo člen, ki povezuje človekovo potrebo po lastnem stanovanju in obstoječe omejitve na področju financ prav za to osebo.

Posebno pomembno vlogo pri oblikovanju celotnega kreditnega sistema in oblikovanju lastnega modela hipotekarnega posojila v Rusiji je igrala priložnost za primerjavo prakse posojil na ozemlju federacije in v tujini.

Za oblikovanje najučinkovitejšega modela stanovanjskega hipotekarnega posojila mora Rusija pri zagotavljanju in servisiranju posojil pametno uporabiti izkušnje različnih tujih bančnih sistemov, ki so se že nabrale v zadostnem obsegu.

Seveda pri oblikovanju novega modela posojanja ne bi smeli uporabljati metode slepega kopiranja, predvsem zaradi različnih gospodarskih razmer v tujini in Rusiji. Vendar pa bo kakovostna primerjalna značilnost in analiza razkrila najbolj problematična področja v sistemu hipotekarnih posojil v Rusiji.

Modeli hipotekarnih posojil, ki so pogosti v tujini

Danes imajo ZDA svoje Ameriški model hipotekarnih posojil... Nepremičninski trg v Ameriki skoraj v celoti pokrivata samo dve vrsti posojil:

Gradbeno posojilo

Gradbeno posojilo je model posojanja, ki je organiziran na naslednji način. Izvajalec zbere vse potrebne dokumente in od banke prejme gradbeno posojilo. Prejeta sredstva se porabijo za izvedbo vseh projektantskih del, kakor tudi za izvedbo gradbenih del.

Hipoteka

Diagram tega modela je naslednji. Kupec prejme posojilo v bančni strukturi za nakup nepremičnine oziroma stanovanja. Nepremičnina, ki se kupuje, služi kot zavarovanje za takšno posojilo.

V tem primeru se hipotekarno posojilo izda kot hipoteka na nepremičnino ali v obliki akta o prenosu v hrambo. Ti isti dokumenti prenesejo stanovanje na banko v primeru neplačila posojila, s pravico do nakupa nepremičnine s strani posojilojemalca v obdobju do dveh let, ob upoštevanju celotnega plačila preostalega dolga.

Na ozemlju Nemčije je ideja o oblikovanju hipotekarnega posojila nastala v srednjem veku, v tistih časih je bila zemlja najbolj dragocena lastnina. Danes je Nemčija država z najboljšim sistemom za podporo posojilojemalcem.

Tako lahko posojilojemalci nemških bank prejemajo subvencije v denarju, če ima posojilojemalec na primer otroka, lahko pa prejmejo posredne ugodnosti pri ocenjevanju premoženjskega stanja posojilojemalca, celotne sestave njegove družine itd.

Osnovni modeli hipotekarnih posojil

Klasični modeli hipotekarnih posojil v svetovnem merilu vključujejo naslednje:

• Model enostopenjskega hipotekarnega posojila

Številne zahodnoevropske države uspešno uporabljajo ta model v praksi, to so države kot so Francija, Nemčija, Danska itd. Treba je opozoriti, da se je tovrstni sistem na ozemlju Rusije odvijal tudi v predrevolucionarnem obdobju.

Enotirni model predvideva obstoj specializiranih institucij ali struktur, kot so hipotekarne banke. Na splošno so lahko organizacije, ki ponujajo storitve hipotekarnega posojila, predstavljene v dveh vrstah, kot banke, ki imajo pravico izvajati celoten seznam storitev in poslov tako za posameznike kot za pravne in nebančne kreditne organizacije, ki imajo pravico izvesti le nekaj operacij.

Glavna in najbolj privlačna prednost za Rusijo v tem enostopenjskem sistemu je enostavnost njene integracije v zakonodajo. Takšen model je dokaj enostaven in stroškovno učinkovit za organizacijo in nadzor, še posebej v primerjavi z dvotirnim modelom.

V enotirnem modelu ni treba zavarovati morebitnih tveganj kreditne in finančne narave, uporabljati storitve različnih bonitetnih agencij in, kar je najpomembneje, ni stroškov za izplačilo prejemkov agentom, ki se ukvarjajo s servisiranjem posojil, ki znatno zmanjša znesek posojila za posojilojemalca.

• Dvotirni model hipotekarnega posojila

Dvotirni model, imenovan tudi univerzalni, predvideva izdajo posojila posojilojemalcu, katerega vračilo je zavarovano s hipoteko na kupljeno nepremičnino. Nato lahko bančna struktura izvede prodajo terjatev za to posojilo državni hipotekarni agenciji.

In državna agencija oblikuje združenje iz več odkupljenih posojil, na podlagi tega bazena pa se izdajo obveznice.

Pri uporabi tega modela kreditiranja poteka financiranje hipotek predvsem na račun sekundarnega trga vrednostnih papirjev. Kupci takšnih obveznic so pogosto takšni institucionalni vlagatelji, kot so pokojninski ali investicijski skladi, pa tudi zavarovalnice itd.

Osnovni modeli (sheme) hipotekarnega kreditiranja

Enostopenjski model (na primeru Nemčije)

V modelu enostopenjskega hipotekarnega posojanja sta hipoteka povezana samo posojilodajalca in posojilojemalca. Shematično ga lahko označimo kot "posojilojemalec-posojilodajalec". Ta kreditno-finančna shema je značilna za skoraj vse kreditne institucije: za hipotekarne banke, hranilno-posojilna združenja, vzajemne hranilnice, različne kreditne zadruge itd. Že več stoletij uspešno deluje po vsem svetu. Bistvo te naložbene sheme, ki lahko vključuje veliko število naložbenih tehnologij, je naslednje: hipotekarno posojilo vedno ostane neposredno pri posojilodajalcu, posojilodajalec pa je tisti, ki je končni vlagatelj posojila. Kreditna institucija sama prejme vsa plačila hipotekarnega posojila in sama odplača posojilo.

Razmislimo o tehnologiji enostopenjske finančne sheme - tako imenovanem kontinentalnem modelu hipotekarnih posojil (tipičen za številne srednjeevropske države), pa tudi o funkcijah kreditnih institucij enostopenjskega stanovanjskega naložbenega sistema na primeru nemških investicijskih institucij.

Hipotekarna posojila se v Nemčiji uspešno razvijajo že več stoletij. Trenutno hipotekarne banke s svojo finančno infrastrukturo predstavljajo zelo razvit sistem dolgoročnega kreditiranja. Do konca 60. let je vključeval več kot 40 hipotekarnih bank, od tega 14 v državni lasti. Poleg tega obstaja 13 regionalnih gradbenih hranilnic, ki so podružnice zemljiških bank.

Majhno število velikih bančnih in drugih kreditnih institucij se kompenzira s številnimi majhnimi. Nemčija ima obsežno mrežo podružnic in hčerinskih družb velikih hipotekarnih bank.

Institucionalna struktura nemškega kreditnega sistema in delež vodilnih kreditnih institucij pri financiranju stanovanj je trenutno naslednja:

Stroyberkassi (34 enot) 27,2 %

Hranilnice 25,8 %

Hipotekarne banke 24,7 %

Druge kreditne institucije (kreditne družbe, 22,3 %

zavarovalnice itd.)

Opozoriti je treba, da so velike komercialne monopolne banke – bruto banke – v zadnjem času zelo dejavne pri hipotekarnem posojilu, od katerih mnoge ustanovijo lastne hipotekarne banke ali pridobijo deleže v institucijah za hipotekarna posojila. V zadnjem času bruto banke zagotavljajo hipotekarna posojila v zelo velikih količinah.

Nemško shemo enostopenjskega hipotekarnega posojila lahko razdelimo na dve podshemi ali dve splošni vrsti institucij za dolgoročno posojilo, odvisno od udeležbe posojilojemalca v organizacijski in pravni obliki ter tehnologije oblikovanja kreditnih virov (in s tem na stopnja odprtosti za finančni trg): klasični kontinentalni model so pravzaprav hipotekarne banke in hranilno-posojilne institucije.

Klasični kontinentalni model

Glavna vrsta kreditne institucije v tej naložbeni shemi je hipotekarna banka. Razmislite o delovanju hipotekarne banke v Nemčiji.

Problem zagotavljanja sredstev za hipotekarna posojila je eden glavnih stalnih problemov vseh kreditnih institucij. Nastajanje virov v tem podvezju poteka po klasičnem naložbenem modelu. Ker ni dovolj dolgoročnih sredstev za izdajo hipotekarnih posojil, banke vedno uporabljajo različne dodatne sheme, da jih pritegnejo. Zlasti se pritegnejo kratkoročni viri - "kratki denar", to so lahko sredstva državljanov na bančnih računih, depoziti, posojila in druga kratkoročna sredstva; dolgoročni viri - "dolgoročni denar", pridobljen z dolgoročnimi posojili, pa tudi s prodajo lastnih vrednostnih papirjev: obveznic, certifikatov, hipotek in drugih, zavarovanih s posojili, ki jih izdajo iste banke. Pri tem je treba opozoriti, da je za povprečno posebno kreditno institucijo značilno naslednje: več kot 50 % pasivnih poslov je emisij v obliki dolgoročnih obveznic, nato pa pritegnjena sredstva v obliki dolgoročnih in kratkoročnih sledijo posojila in prenosna posojila, obveznosti so v manjši meri lastna sredstva.

Hipotekarni listi so izdani v različnih apoenih za obdobje 10-25 let (najdaljša veljavnost nemških vrednostnih papirjev je 30 let). Hipotekarni listi so lahko bodisi na prinosnika (predvsem majhne menice) bodisi registrirani. Odstotek izplačila dohodka od vrednostnih papirjev je skoraj enak obresti na hipotekarno posojilo z majhno razliko za kritje stroškov in ustvarjanje dobička banke. Marža je običajno le približno 0,25%. Hipotekarna banka jih pri izdaji vrednostnih papirjev prodaja prek drugih kreditnih in finančnih institucij, predvsem s komercialnimi, z bonifikacijo (z diskontom), torej za nekaj odstotkov pod njihovo nominalno vrednostjo.

Zaprta narava te sheme je v tem, da ima glavno vlogo pri oblikovanju hipotekarnih skladov hipotekarna banka, ki sama izda posojilo in z njim sodeluje do konca. V tej tehnologiji posojilodajalec prenaša najmanj svojih funkcij in vpletenih je nekaj posredniških organizacij. Celoten investicijski proces ureja banka sama, pri čemer izhaja le iz lastnih interesov in gospodarske situacije.

S tem, pa tudi z zmožnostjo v zadostni meri ohranjanja skladnosti sredstev in obveznosti banke, se ta sistem posojil kot celota razlikuje od ameriškega. Nedvomno je nemška tehnologija visoko zanesljiva, kar lahko bistveno zmanjša bančne obresti, tj. zmanjšati stroške kredita.

Velika tveganja dolgoročnih poslov odpravljajo tudi različni omejevalniki predčasnih plačil, ki so običajno vezani na amortizacijsko dobo plačil obresti. Zlasti večina tehnologij šele po plačilu celotnega zneska obresti na posojilo omogoča predčasno plačilo glavnega hipotekarnega dolga. Tako je kreditna institucija zavarovana pred izgubo dobička ali neposrednimi izgubami pri poslih s to stranko. Običajno je to obdobje določeno v pogodbi glede na uporabljeni instrument.

Na splošno so pogoji kreditiranja v Nemčiji veliko krajši kot v ZDA - posojilo se izdaja večinoma za 10-15 let. Trenutno se za reševanje vprašanja podaljšanja posojilnih pogojev uporablja naslednja naložbena inovacija: sredstva hipotekarnih in hranilnic (ali drugih kreditnih institucij) se združujejo po različnih tehnoloških shemah. Po enem od njih posojilojemalec vzame tako rekoč dve posojili, ki ju odplačuje zaporedno - posojilo Sberbank se odplača v prvih 12-14 letih in šele nato hipotekarno bančno posojilo (finančna shema t.i. medsebojno povezana posojila).

Podobna naložbena tehnologija poleg hranilnic in hipotekarnih bank združuje tudi druge finančne institucije. Tako je več kreditnih in finančnih institucij, zlasti Sberbank, Gradbena hranilnica, hipotekarna banka, zavarovalnica in druge, združenih v eno naložbeno skupino. Takšna skupina razvija enotno tehnologijo za delo s stranko, ki prejme nekakšno sindicirano posojilo (ali paket posojil, združen v različnih različicah) in vse povezane storitve. V resnici lahko posojilodajalci zaradi takšnih združenj posojajo:

• - v bolj prilagodljivi obliki in kvalitetnejši;
• - občutno znižanje obrestnih mer, povečanje hipotekarnih posojil in povečanje posojilnih pogojev;
• - olajša izključno organizacijski proces in izvajanje vseh operacij, ki spremljajo hipotekarna posojila, kot so zavarovanje, cenitev, registracija itd. zavarovanja, se poveča zanesljivost takega posojila.

Zaradi klasične sheme dela z relativno preprosto organizacijo varčevalnih, hipotekarnih in emisijskih funkcij ter visoko zanesljivostjo so hipotekarne banke te vrste razširjene v številnih državah - Nemčiji, Franciji, Španiji, Izraelu, nordijskih državah itd. .

Hrančevalne in posojilne institucije

Zgodovinsko gledano je v hranilno-posojilnih ustanovah posojilojemalec tudi ustanovitelj. To pomeni, da ko na investicijskih trgih primanjkuje sredstev za izdajanje hipotekarnih posojil, kreditne institucije kot klasično tehnologijo za oblikovanje kreditnih sredstev povežejo osebne notranje sisteme za kopičenje dela investicijskega kapitala s strani posojilojemalca samega. Hkrati akumulacijski proces in kar je najpomembneje, sodelovanje posojilojemalca pri izobraževanju in delu kreditne institucije služi kot dodatno jamstvo za prihodnje posojilo.

Oglejmo si delo hranilno-posojilnih institucij na primeru gradbenih in hranilnic (SSC), ki so v Nemčiji v zadnjem času zelo priljubljene, ki so jih ustanovile številne delujoče banke, pa tudi samostojno obstajajo. V SSC je predvidena določena finančna avtonomija in izoliranost (samoorganiziranost, samozadostnost in samonadzor). Hkrati je kreditiranje nedvomno manj odvisno od kapitalskega trga in zlasti od trenutnih tržnih obrestnih mer, saj sistem omogoča, da sami določite svoje depozitne in posojilne obrestne mere, slednje pa kompenzirate na račun nizkih obrestnih mer na depoziti. Obrestne mere tako za kopičenje kot za posojanje so običajno fiksne in se ne spreminjajo v celotnem obdobju pogodbe. Obrestna mera v obdobju kopičenja se giblje od 2,5 do 4,5 %, obrestna mera za posojilo - od 4,5 do 8,5 %. Tudi odplačila posojil so fiksna, celo.

Kreditna sredstva oblikujejo neposredno posojilojemalci po principu sklada vzajemne pomoči na račun pogodbenih prihrankov - postopnega kopičenja primarnega kapitala, ki je pogoj za izdajo posojila. Vlagatelj v nemški SSK plačuje mesečne obroke, določene s sklenjeno pogodbo. Ko znesek depozita doseže 40-50% pogodbenega (običajno z dogovorjenim minimalnim obdobjem kopičenja), lahko vlagatelj prejme gradbeni prihranek za 10-18 let.

Državne subvencije so v Nemčiji zelo razvite. Po izpolnitvi pogojev prve stopnje pogodbe - stopnje varčevanja, država vlagatelju izplača subvencijo do 10 % stroškov posojila. Njegova velikost je odvisna od zneska in obdobja kopičenja, družinskega dohodka, delovne dobe, števila otrok itd.

Subvencija se lahko izplača tudi v drugih fazah akumulacije in financiranja. Obstaja tudi druga pomoč države, zlasti pri odplačevanju posojila, pa tudi obrestne in davčne spodbude itd. Veliko se uporablja tudi subvencioniranje hipotekarnih posojil podjetij, ki zaposlujejo posojilojemalce, ki se izvaja tudi v različnih možnostih.

Po metodi pogodbenega varčevanja, ki so jo uporabljale nemške gradbene hranilnice (gradbene varčevalne pogodbe ali gradbeno varčevalna metoda), je bilo v obdobju od 1948 do 1993 financiranih 75 % vseh stanovanj v gradnji. Skupno je bilo s tem sistemom kupljenih 12 milijonov stanovanjskih enot. Danes ima 19 milijonov nemških državljanov eno ali več pogodb o gradbenem varčevanju.

Vendar ima ta sistem kar nekaj negativnih dejavnikov: zlasti kratke roke posojila, obvezno obdobje kopičenja znatne količine lastniškega kapitala, nizke obrestne mere na kopičenje, prednost posojilojemalcev pri pridobivanju posojil itd. enotne fiksne obrestne mere. v zelo spreminjajočem se gospodarskem okolju.

Toda koncentracija celotne finančne in tehnološke verige v eni roki in maksimalna sposobnost tega relativno zaprtega sistema, da stabilno deluje skoraj neodvisno od zunanjega finančnega trga, sta prevladujoči pozitivni dejavniki, ki na splošno kompenzirajo vse njegove pomanjkljivosti.

Poleg tega so finančni in pravni mehanizmi dela takšnih institucij precej preprosti, zato se ta naložbeni sistem zlahka prilega skoraj vsakemu pravnemu področju in se zaradi relativne samozadostnosti in ekonomske neodvisnosti prosto prilagaja v obstoječih kreditnih in finančnih institucionalnih sistemih. brez potrebe po ustvarjanju zapletene infrastrukture.

Pravzaprav so zato hranilno-posojilne institucije zelo razširjene po vsem svetu. Podobne sheme stanovanjskega financiranja se pogosto uporabljajo tudi v Franciji, Angliji, Avstraliji, Kanadi, ZDA itd. V Angliji in Avstraliji so to predvsem gradbene družbe, v Franciji - institucije vzajemnega zadružnega kredita, v ZDA - hranilno-posojilna združenja in kreditne zadruge ...

V zadnjem času so se izkušnje SSC začele široko uporabljati v številnih državah vzhodne Evrope, vključno s Poljsko, Romunijo, Češko, Madžarsko in drugimi državami v povezavi z gospodarskimi preobrazbami.

Hipoteka je zastava nepremičnine pri pridobitvi posojila pri kreditni instituciji, ki daje upniku (zastavnemu upniku) pravico do prednostne izpolnitve terjatev do dolžnika (zastavnika) na račun vrednosti zastavljenega premoženja. Zastavni upnik v primeru, da zastavni upnik ne izpolni obveznosti odplačila posojila, pridobi prednostno (v primerjavi z drugimi upniki) pravico do odškodnine s prodajo zastavljene nepremičnine.

Obstaja neto hipoteka (posojilo za kakršne koli namene z zavarovanjem nepremičnine) in ciljna hipoteka (posojilo za nakup nepremičnine, ki bo predmet zavarovanja).

Obstajajo različne možnosti za kombinacije predmeta zavarovanja in predmeta posojila: posojilo za gradnjo stanovanja, zavarovano z istim stanovanjem; posojilo za gradnjo stanovanja, zavarovano z zemljiško parcelo; posojilo za nakup zemljišča, zavarovano s stanovanji itd. Kot zavarovanje za stanovanje je mogoče zagotoviti drugo (nadomestno) stanovanjsko površino posojilojemalca ali edino območje, kjer živi.

Posebnosti trenutne faze oblikovanja sistema stanovanjskega hipotekarnega posojila v Rusiji so:

Upad stanovanjske gradnje kot posledica krize;

Nizka kakovost kreditnega portfelja, visok odstotek neplačil;

Rast obrestnih mer za hipotekarna posojila;

Revizija pogojev pogodb o predhodno izdanih posojilih.

Običajno se transakcije na hipotekarnem trgu izvajajo v dveh fazah. Na prvi stopnji, imenovani primarni trg, se posojila dajejo zavarovana z nepremičninami. Ker banke dajejo posojila dolgoročno in po relativno nizki obrestni meri, se zmanjša količina razpoložljivih denarnih sredstev, ki so potrebna za opravljanje vsakodnevnih dejavnosti. Vprašanje, kako v najkrajšem možnem času vrniti dolgotrajen denar, se imenuje problem refinanciranja izdanih posojil. Za rešitev tega problema obstaja sekundarni trg za hipotekarna posojila.

Glavne metode refinanciranja posojil so zmanjšane bodisi na popolno dodelitev pravic iz hipotekarnega posojila, ki ga je banka izdala specializirani organizaciji, bodisi na izdajo vrednostnih papirjev s strani banke, ki je izdala posojilo, medtem ko je zapustila zahteve za to posojilo. v svoji bilanci stanja. Na primer prenos terjatve na podlagi hipoteke na tretje osebe.

Na podlagi načina refinanciranja hipotekarnih posojil so bili zgrajeni osnovni modeli hipotekarnega kreditiranja - dvotirni (klasični) in enotirni, ki so poimenovani tudi po imenih tistih držav, kjer so se najbolj razvile.

1. Klasični (dvotirni) model organizacije hipotekarnega sistema je nastal in je bil najbolj razvit v ZDA. Na pobudo ameriške vlade so bile ustanovljene posebne vladne strukture, ki so zavarovale hipotekarna posojila, ki so jih izdale banke. To je t.i. Ameriška shema hipotekarnih posojil, v kateri so hipotekarna posojila, ki jih izdajo banke, dodeljena posebej ustvarjenim hipotekarnim agencijam. Ti pa pakirajo posamezna posojila, izdajajo hipotekarno zavarovane vrednostne papirje proti oblikovanim paketom (poolom), jih prodajajo na borzi, spet kupujejo posojila pri bankah itd.

2. V nasprotju s klasičnim modelom hipotekarnega kreditiranja pri enostopenjskem modelu banka, ki je izdala hipotekarno posojilo, samostojno izda obvezniške vrednostne papirje, zavarovane na eni strani z izdanimi hipotekarnimi posojili, na drugi strani. roko, z nepremičninami, ki so jih zastavili posojilojemalci za pridobitev posojila. Ta model se imenuje tudi nemški hipotekarni model. Enotirni sistem je pogostejši v zahodni Evropi. Za razliko od ameriškega ni nastala zaradi odločitve vlade, temveč v procesu naravnega razvoja evropskega kreditnega sistema.

V Rusiji je za osnovo sprejet dvotirni model hipotekarnega posojila. To se odraža v sprejeti Konceptu razvoja sistema stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja.

Trenutno v svetu obstajata dva glavna modela hipotekarnega kreditiranja: klasični ameriški model in nemški, ki temelji na zgradbah in hranilnicah. V prvem primeru se hipotekarni kredit izda pod zavarovanje že zgrajene hiše, v drugem pa gradnjo hiše financira sistem stavbne hranilnice.

V ameriškem hipotekarnem modelu je prva faza, imenovana primarni trg, zagotavljanje posojil, zavarovanih z nepremičninami. Ker banke dajejo posojila dolgoročno in po relativno nizki obrestni meri, se zmanjša količina razpoložljivih denarnih sredstev, ki so potrebna za opravljanje vsakodnevnih dejavnosti.

Najkrajši roki odplačevanja dalj časa danega denarja predstavljajo za banke težavo pri refinanciranju izdanih posojil. Rešitev tega problema v ameriškem hipotekarnem modelu je sekundarni trg hipotekarnih posojil, na katerem je refinanciranje posojil zmanjšano na popolno dodelitev pravic na hipotekarnem posojilu, ki ga izda banka specializirani organizaciji, ki združuje monotone hipoteke v skupine in izdaja lastne vrednostne papirje za zavarovanje skladov.

Pri enostopenjskem hipotekarnem modelu je glavni način refinanciranja posojil izdajanje vrednostnih papirjev s strani banke, ki je izdala posojilo, medtem ko je zahteve za to posojilo pustila v svoji bilanci stanja. V enotirnem modelu banka, ki je izdala hipotekarno posojilo, samostojno izda obvezniške vrednostne papirje, ki so zavarovani na eni strani z izdanimi hipotekarnimi posojili, na drugi pa z nepremičninami, ki so jih posojilojemalci zastavili za pridobitev posojila. .

Model enostopenjske hipoteke je bolj pogost v zahodni Evropi. Za razliko od ameriškega modela ni nastala zaradi administrativne odločitve vlade, temveč v procesu naravnega razvoja evropskega kreditnega sistema. Postopek izdaje hipotekarnih obveznic s strani bank je urejen s posebnimi zakoni in nadzorovan s strani bančnega nadzora, dejavnost bank pa je omejena na ozek seznam poslov z nizkim tveganjem.

Tako so razlike v načinih refinanciranja hipotekarnih posojil značilne za izgradnjo dveh osnovnih modelov hipotekarnega posojila: dvotirnega ali klasičnega in enostopenjskega, ki sta poimenovana tudi po imenih tistih držav, kjer so se najbolj razvila.

Poleg teh modelov se v svetovni praksi uporablja tudi sistem pogodbenih prihrankov. Ta model in model enostopenjskega hipotekarnega posojila sta zdaj združena v en model in ga poimenovali nemški model hipotekarnega posojanja. V nasprotju z enotirnim modelom, pri katerem banke sredstva za hipoteke na odprtem finančnem trgu zbirajo z izdajo obveznic, je sistem gradbenih hranilnic zaprt, ločen od finančnega trga.

Načelo njegovega delovanja so sprejele naše stanovanjsko varčevalne zadruge (ZhNK), katerih dejavnosti ureja zvezni zakon z dne 30. decembra 2004 št. 215-FZ "O stanovanjsko varčevalnih zadrugah". Poleg tega Državna duma obravnava osnutek zveznega zakona "o gradbenih in hranilnicah", ki je bil zavrnjen, ker ni ustrezal razvijalcem, ki so delali na lastniških shemah.

Trenutno gradnja in nakup stanovanj na kredit, ki temelji na hipotekarnem posojilu, ni le razvito področje bančništva v tujini, ampak je priznano tudi kot glavni način reševanja stanovanjskega problema in obetavna smer za razvoj maloprodajnega trga kreditnih storitev v Republiki Belorusiji.

V svetovni praksi je osnova bančnega posojila za gradnjo in nakup stanovanj hipotekarna posojila za prebivalstvo, katerih delež je enak 30% celotnega obsega bančnih posojil. V ZDA je obseg hipotekarnih posojil v letu 2003 znašal 3.751 milijard EUR, v Zahodni Evropi - 2.700 milijard EUR.

Široka uporaba stanovanjskih hipotekarnih posojil v tujini je posledica razširjenosti zasebnega lastništva stanovanjskih nepremičnin (na primer 87 % prebivalcev ZDA ima v lasti enodružinske hiše), kar pomeni možnost zavarovanja in visoko stopnjo efektivnega povpraševanja. prebivalstva za to bančno storitev. V razmerah znatnega presežka stroškov stanovanjskih stavb nad letnim dohodkom državljanov je hipotekarna posojila praktično edini način za nakup stanovanja. Na primer, v Združenih državah se letno izdajo hipotekarna posojila prebivalstvu v znesku, ki presega 800 milijard dolarjev. ZDA.

V svetovni praksi sta se doslej razvila dva modela organiziranja hipotekarnih posojil. (DODATAK E): model enostopenjskega hipotekarnega posojila in model dvotirnega hipotekarnega posojila.

Glavne razlike v organizaciji teh modelov stanovanjskega hipotekarnega posojila so predstavljene v tabeli. 2.1.

Enostopenjski model hipotekarnega posojila je postal razširjen v Nemčiji, na Danskem, v Franciji, Španiji, na Poljskem, Madžarskem in Češkem.

Tabela 2.1

Primerjalne značilnosti modelov stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja

Opomba. vir:

Udeleženci enotirnega modela stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja so hipotekarne banke in druge specializirane kreditne in finančne institucije, ki nastopajo kot posojilodajalci, ter posamezniki, ki so prejemniki hipotekarnega posojila. Pri posojanju posojilojemalec prenese hipoteko na posojilodajalca kot zavarovanje za posojilo, ki ga je vzel, in deluje kot zastavnik. Posojilodajalec postane lastnik zastavnih pravic in je zastavni upnik. V tem modelu je bil razvit samo primarni hipotekarni trg.

Pomembna značilnost enotirnega modela je, da agregatno povpraševanje vseh strank po hipotekarnih posojilih zagotavljajo viri, ki niso povezani s trgom hipotekarnih vrednostnih papirjev, in sicer: lastniški kapital kreditne institucije; sredstva strank, vložena v depozite in depozite banke; medbančna posojila. Banka v tem modelu pri pridobivanju sredstev za hipotekarna posojila ne uporablja hipotek za nakupno-prodajne operacije na trgu vrednostnih papirjev.

Druga značilnost enotirnega modela je, da celoten kreditni proces ureja neposredno posojilna institucija, pri čemer se domneva, da ima posojilodajalec minimalno stopnjo prenosa svojih funkcij za organizacijo in servisiranje posojil na posrednike.

V državah zahodne in vzhodne Evrope je v okviru enotirnega modela najbolj razvit sistem stanovanjskih gradbenih varčevanj (HSSS). Tako so na Danskem, Nizozemskem in v Nemčiji v letih 2002-2005 uporabljali model varčevanja z gradnjo. zgrajenih je bilo več kot 60 % naročenih stanovanj, dolg po takih posojilih pa je znašal 50 % BDP. V Franciji ima vsak tretji državljan sklenjeno stanovanjsko varčevalno pogodbo, od tega je bilo 28,3 % teh pogodb sklenjenih za nakup novih stanovanj, 44,9 % za nakup stanovanja na sekundarnem trgu, 26,8 % za financiranje popravil in obnove stanovanj. Na Madžarskem, Poljskem in Češkem krediti za stanovanjsko gradnjo po tem modelu predstavljajo 90 % posojil, danih prebivalstvu.

Splošni pogoji za zbiranje sredstev v okviru teh stavbno-varčevalnih sistemov so naslednji: višina varčevalne vloge je 40-50 % stroškov pridobljenega stanovanja; obrestna mera za stanovanjske hranilne vloge se giblje od 2,5 do 4,5 % letno; zagotavljanje državnih subvencij je obvezno.

Glavne razlike med temi sistemi so v tem, da v Franciji, da bi zagotovili pozitiven donos na hranilne stanovanjske vloge, hipotekarne institucije vodijo tržne obrestne mere na depozite, v Nemčiji je obrestna mera za depozit odvisna samo od stroškov pritegnjenih sredstev znotraj gradbeni varčevalni sistem.

Poleg tega se v nasprotju z zaprtim nemškim modelom oblikovanje virov v francoskem modelu gradbenih prihrankov izvaja ne le na račun državljanov, ki želijo dobiti hipotekarno posojilo, temveč tudi na račun državljanov, ki jih zanima pridobitev. tržni dohodek od obresti na pogodbeno varčevanje, ki omogoča preoblikovanje prostih prihrankov državljanov v kreditne vire bank.

Poudariti je treba, da se v nemškem in francoskem SZSS kreditna sredstva ne izposojajo na odprtem kapitalskem trgu, kar je še posebej pomembno v beloruskih razmerah nezadostnega razvoja borznega trga, ampak se namensko oblikujejo s privabljanjem sredstev prihodnjih posojilojemalcev s pogodbo. varčevanje - postopno kopičenje primarnega kapitala za pridobitev hipotekarnega posojila ... Kombinacija vlagatelja in posojilojemalca v eni osebi je značilnost tega modela: pred plačilom zahtevanega zneska je vlagatelj posojilodajalec, po odobritvi posojila pa postane dolžnik.

Pomembno je, da država spodbuja kopičenje lastniškega kapitala potencialnih posojilojemalcev s subvencioniranjem (10 % stroškov stanovanja) ali davčnimi ugodnostmi (višina prihranka se odšteje od obdavčljivega dohodka kot stroški socialnega zavarovanja).

Hranilnice so največje posojilodajalke v evropskem modelu enostopenjskega hipotekarnega posojila, ki predstavljajo 27 % vseh izdanih hipotekarnih posojil. Ta okoliščina je še posebej pomembna za določitev glavnih posojilodajalcev sistema hipotekarnih posojil v republiki.

V Franciji državna hranilnica predstavlja 25% celotnega obsega danih hipotekarnih posojil, v Nemčiji - več kot 30%. Poleg tega v nekaterih državah hranilnica deluje kot edini hipotekarni posojilodajalec (na primer na Portugalskem - "Caixa Geral de Depositos", v Belgiji - "Caisse Generale D" Eparone et de Retraite "). Delež hipotekarnih posojil v premoženje hranilnic je od 25 do 50 %.

Struktura hipotekarnih posojil, ki so jih izdali različni posojilodajalci v evropskih državah na dan 01.01.2006, je prikazana na sl. 2.1.

riž. 2.1. Struktura hipotekarnih posojil po vrsti posojilodajalca

v zahodni Evropi