V ekonomski literaturi obstajata dva pristopa k možnosti kvantitativne ocene transakcijskih stroškov: redni in kardinal. Večina raziskovalcev v okviru nove institucionalne ekonomske teorije uporablja resinastični pristop, ki pojasnjuje spremembo v strukturi transakcij v gospodarstvu ali v industriji, zamenjavo transakcij znotraj blagovnih znamk po trgu in nasprotno, pojav Hibridne oblike institucionalnih sporazumov s spremembo relativnih transakcijskih stroškov.
Hkrati je bilo veliko poskusov, da bi dali kvantitativno oceno transakcijskih stroškov v kardinali različice, to je, da se pridobi takšne kvantitativne podatke, ki bi pokazala obseg transakcijskih stroškov ali njihovega deleža v gredi Nacionalni ali bruto domače Izdelek, delež v ceni transakcije ali kot vsota denarja (vključno z monetarno oceno časa), ki je potrebna za izdelavo transakcije.
Nekatere od teh ocen so bile izvedene v zvezi z ločenim trgom, drugi - za gospodarstvo kot celoto.
Prvič, poskus kvantificiranja transakcijskih stroškov na ločenem trgu je sprejel Harold Demtsetz, ki se je odražal v njegovem členu 1968 "Stroški transakcij". Cilj analize je bila newyorška borza (NFB) kot sredstvo za zagotavljanje hitre izmenjave vrednostnih papirjev in lastninskih pravic do realnih sredstev.
X. . DEMESETZ je predlagal dodelitev treh elementov v sestavi transakcijskih stroškov: pooblaščenci, spravil in prenos prenosa.
Posredniki Komisije se ustanovijo na podlagi kolektivne rešitve članov borze kot odstotek cene delnice. Zato je bil osredotočenost izplačana na tvorbo širjenja.
Razpršenost nastane zaradi obstoja za določeno kategorijo udeležencev igre potrebe ali želje, da takoj izvajajo ali pridobijo delnice v pogojih, ko je iskanje nasprotne stranke povezane s stroški. Potem je med ceno, ki bi plačala ali prejela igralca, ki čaka na transakcijo (na primer, čez dan), in cena, ki jo ima dejansko plača (prejemanje) v primeru takojšnjega izvajanja transakcije (sl. 3). To stanje S pomočjo grafa lahko razmišljate:
Sl. 3. Razširiti se na trg vrednostnih papirjev
Ss. - krivulja predloga prodajalcev, ki čakajo na delnice;S. "- krivulja predlogov takojšnje prodaje delnic;Dd - krivulja povpraševanja kupcev, ki čakajo na pridobitev delnic;D. D. "- krivulja kupcev povpraševanja z ničelnim čakalnim obdobjem; P * - cena ukrepa, določene v primeru, da vsak lastnik in potencialni kupec neposredno izvede transakcijo, ko je strošek slednje zanemarljiv; P "- \u200b\u200bcena takojšnjega nakupa ukrepa; RPR - cena takojšnje prodaje ukrepa; (Rp-p *) - kupčeva pristojbina za čakajo (na podlagi ene pridobljene delnice); (P * -rpr) - provizija prodajalca, ki ni pričakovati (na podlagi enega izvedenega deleža);S \u003d RP - RPR-SHOED.
Na sl. 3 točka e 0 ustreza ravnotežni pogoji, kadar so transakcijski stroški enaki nič. Vse transakcije so narejene takoj in brez stroškov opravljanja transakcije. Točka e 0 "ustreza ravnotežju pogojev, kadar so transakcijski stroški večji od nič, vendar vsak lastniki delnic se ukvarja samostojno. Končno, točkeE 1. in e 2 ustrezata ravnotežni pogoji za kupce in prodajalce, ko je čas izdelave transakcije zanemarljiv Ni dovolj z uporabo posrednikov, vendar so transakcijski stroški (izraženi kot posredniki) pozitivni.
Potem S. / P \u003d (RP-RPR) / P (če P - povprečna cena) se lahko šteje kot raven transakcijskih stroškov pri izvajanju in nakupu delnic.X. . DEMESETZ ugotavlja, da je širjenje 40% skupnega zneska transakcijskih stroškov, ki so po drugi strani ocenjeni na približno 1,3% stroškov deleža 48 USD.
X. . Demesetz je poudaril hipotezo, v skladu s katerim je širjenje odvisno od štirih dejavnikov: število igralcev (N. ) sodeluje pri ponudbah za to dejanje; transakcije (t); število trgov (M), na katerih se trguje ta dokument; Končno, njene cene (P).
Bolj aktivno se trguje z enim ali drugim deležem, več prihrankov na obsegu poslovanja, izraženo pri zmanjševanju povprečne vrednosti transakcijskih stroškov, ali stroški na delnico. Pomemben potencial za prihranke na lestvici je običajno povezan z nastankom naravnega monopola, ki omogoča dolgoročno pridobivanje gospodarskih dobičkov. Vendar je v tem primeru konkurenca med različnimi skupinami igralcev ohranila velikost širjenja na ravni blizu velikosti stroškov poslovanja.
Ocena transakcijskih stroškov . Prvič poskus sistematične ocene transakcijestroški v gospodarstvu kot celoti so sprejeli D. Severni in J. Wallis. Njeni rezultati so se odražali Članek "Merjenje sektorja transakcij v ameriškem gospodarstvu leta 1870-1970". Na ta dan, to delo D. Norta in J. Wallis ostajata pomembna, kljub obilju literature o transakcijskih stroških. Predstavitev v tem razdelku se sklicuje na vsebino tega članka.
Da bi ocenili pomen študij in uresničitev meja njihove uporabe, je treba prebivati \u200b\u200bna kvantitativno metodologijo ocenjevanja, ki je neposredno povezana s takšno opredelitvijo pojma transakcijskih stroškov, ki jih uporablja D. North in J. Wallis kot delavec.
Gotovost transakcijskih stroškov in njihov empirični prototip je predstavljena z analizo štirih vrst odnosov in njihovih dejavnosti: odnosi med posameznimi kupci in prodajalci; odnosi znotraj dobička; Proizvodnja storitev podjetja - posredniki različnih vrst; Odnosi, povezani z varstvom lastninskih pravic.
Ampak. Transakcijski stroški za posamezne kupce in prodajalce.
Razmislite o transakcijskih stroških, ki se pojavijo pri nakupu in prodaji doma.
Pri prodaji hiše v transakcijo, ti stroški, ki ne bi morali nositi, če ga prodajalec ga je prodajal sam. To je vrednost pravice do uporabe, lastništvo hiše je pripisana stroške njene prodaje. V transakcijskih stroških prodaje hiše so: 1) agent Prodaja, 2) Stroški oglaševanja, 3) Stroški, povezani z dokazilom o zanesljivosti za nasprotno stranko (ugled), 4) Čas, porabljen za hišo predstavitev potencialnim kupcem, 5) Naslov Zavarovanje premoženja.
Izobraženi bodo vidni, opazovani in izmerjeni elementi transakcijskih stroškov transakcijske storitve.
Poleg tega je treba opozoriti, da je govor tukaj o transakcijskih storitvah v pravni sektor gospodarstva. Tako zunaj tega modela kvantitativne ocene transakcijske storitve v senci gospodarstva ostajajo. Razmerje med različnimi vrstami Stroški zaradi problema njihovega merjenja se lahko zastopajo v naslednji obliki (Sl. 4):
Sl. 4. Razmerje med stroški različnih vrst
Ta pristop je precej skladen s tistim, ki je sprejet v sistemu nacionalnih računov. Poleg tega je mogoče dodeliti vmesne in končne transakcijske storitve, ki se izkaže, da se izognemo dvojnemu računu.
B. Intercommunicativne transakcije.
Odločitev iz analize transakcijskih stroškov zaradi obnašanja posameznih gospodarskih subjektov (kupcev in prodajalcev) za njihovo analizo v zvezi z obnašanjem skupin, je treba opozoriti, da skupaj s splošnimi trenutki, ko družba deluje kot eden od subjektov na trgu, obstajajo tudi posebne, ko obravnavajo transakcijske stroške zaradi znotraj-dobičkonosnih odnosov, izvajanje transakcij znotraj intrafin.
Ponujajo se dve možnosti za ocenjevanje transakcijskih stroškov.
1. Prvi način je preučiti pogodbo o pogodbah kot nekaj poznejšega v okviru določene hierarhične strukture: med lastniki podjetja (lastniki), menedžerji, upravljavci in upravljavci (nadzorniki), upravljavci in delavci. Kot primer lahko razmislite Ford, ki zaposluje računovodje, odvetnike, sekretarje za usklajevanje, usmeritve in nadzor nad njihovimi izmenjevalci z upravljavci. Upravitelji opravljajo tudi ustrezne stroške, ki ne bi bili, če Ford proizvaja avtomobile zase. Nato upravljavci uporabljajo podobne storitve za izvajanje izmenjav z upravljavci itd.
Opozoriti je treba le, da se struktura transakcijskih stroškov razlikuje glede na raven, na kateri se štejejo pogodbe. Kar je višji, bolj pomemben delež stroškov pridobivanja, predelave in zagotavljanja informacije. Nižja ta raven, višja je delež stroškov, povezanih z nadzor izvajanja pogodb za najem.
2. Drugi način pomeni enostavnejšo shemo: Ford (ali delničarji) Pogodbe neposredno z neposrednimi proizvajalci avtomobilov, to je tisti, ki sami sodelujejo v procesu preoblikovanja sredstev v izdelek. Potem so vsi stroški, povezani z vsebina ljudi v vmesnih delovnih mestih v hierarhiji (mojstri, inšpektorji, krmilniki, uradniki, upravljavci) sestavljajo del proizvodnih stroškov, ki jih ni mogoče prenesti na neposredne proizvajalce, in to je le pomembna značilnost transakcijskih stroškov. Tako se vse te vmesne povezave uporabljajo za usklajevanje, navodila in nadzorne izmenjave s tistimi, ki neposredno zagotavljajo zagotavljanje storitev preoblikovanja. Včasih se stroški, povezani z izvajanjem določenih dejavnosti, določijo kot stroški upravljanja ali birokratski stroški.
V. Industrija transakcij.
Obstaja posebna kategorija podjetij, katerih glavna dejavnost je povezana z zagotavljanjem transakcijskih storitev. Torej, če se v okviru svojih dejavnosti, storitve transformacijskih virov uporabljajo na ravni gospodarstva kot celote, se še vedno ocenjujejo kot del transakcijskih stroškov. Ta kategorija podjetij vključuje posrednike. Vendar pa je mogoče ponuditi bolj natančno specifikacijo panog, v katerih se izgovarjajo tudi podjetja, ki zagotavljajo storitve čiste transakcije ali transakcijske storitve.
Tako imenovane transakcije vključujejo naslednje skupine podjetij:
1. Finančne in nepremičninske operacije. Glavna funkcija teh podjetij je zagotoviti prenos lastninskih pravic, vključno z iskanjem alternativ, pripravo in izvajanju transakcij.
2. Bančništvo in zavarovanje. Glavna funkcija - posredovanje pri izvajanju izmenjav, odvisno od posebnih okoliščin in zahtev.
3. Pravne (pravne) storitve. Glavna naloga ustreznih organizacij je zagotoviti usklajevanje, usmeritev in nadzor nad izvajanjem pogodbenih pogojev.
4. Trgovina na debelo in drobno.
Rezultati kvantitativne ocene transakcijskih storitev v ameriškem gospodarstvu . Na podlagi formulirane metodologije za kvantitativno oceno transakcijskih stroškov, D. Sever in J. Wallis sta izvedla meritve njihove ravni v zasebnem in javnem sektorju ameriškega gospodarstva.
Dinamika ravni transakcijskih stroškov v zasebnem sektorju v zvezi z BNP v ustreznem letu je naslednja (tabela 1).
Tabela 1.
Dinamika ravni transakcijskih stroškov v zasebnem sektorju Združenih držav Amerike
V zvezi z BNP,%
|
Indikator |
Statistični podatki |
||||||||||
|
Leto |
1870 |
1880 |
1890 |
1900 |
1910 |
1920 |
1930 |
1940 |
1950 |
1960 |
1970 |
|
% do BNP. |
22,2 |
25,3 |
29,1 |
30,4 |
31,5 |
35,1 |
38,3 |
37,1 |
40,1 |
41,3 |
40,8 |
Kvantitativne ocene, ki temeljijo na predlagani metodologiji, kažejo na hiter razvoj sektorja zasebnega transakcije: v sto letih se je njegov delež v BNP povečal za več kot 18 odstotnih točk. Opozoriti je treba, da se je relativna rast sektorja transakcij izkazala, da je dovolj trajnostna, razen v zadnjem desetletju (60-ih), ko je bila stabilizacija opisana.
Za določitev obsega javnosti ali stanja, sektorja transakcij, D. North in J. Wallis sta ponudili dve možnosti, po katerih lahko dobimo mejne vrednosti: največji in minimum.
Na podlagi pridobljenih podatkov se lahko sklene, da je sektor transakcije v ameriškem gospodarstvu razširjen v stoletju, kot je v skladu z možnostjo, v katerem se del državne storitve transakcije in v skladu z možnostjo, v kateri so vse državne storitve niso transakcije. V prvem primeru se je njegov delež povečal za več kot 28 odstotnih točk in v drugem - do 22. Kaj je povzročilo tako hitro širitev sektorja transakcij?
Med stroški, ki se ukvarjajo z ekonomsko znanostjo, moramo razlikovati med dvema vrstama stroškov:
Stroški preoblikovanja so stroški, ki spremljajo proces fizične spremembe materiala, zaradi katerega dobimo izdelek, ki ima določeno.
Transformacijski stroški vključujejo tudi določene merilne in načrtovalne postavke. Običajno ne posvečajo pozornosti ali se nanašajo na transakcijske stroške, medtem ko se lahko nanašajo na neto tehnologijo.
Transakcijski stroški - obstajajo stroški, ki zagotavljajo prenos lastninskih pravic iz ene roke na druge in varstvo teh pravic. V nasprotju s transformacijskimi stroški, transakcijski stroški niso povezani s postopkom ustvarjanja vrednosti.
Stroški transakcij (stroški poslovanja -transakcija.stroški.) - To so stroški na področju, ki je povezan s prenosom. Kategorija transakcijskih stroškov je bila uvedena v ekonomsko znanost v tridesetih letih prejšnjega stoletja. Ronald Kouzem in zdaj pridobil široko. V svojem članku "narava podjetja" je določil transakcijske stroške kot stroške delovanja.
Razmislite o možnih alternativah, ki so nam vsak dan. Tipičen primer - popravilo stanovanja. To lahko storite sami, če veste, kako imeti interes za vas. Ali pa organizirate celoten proces, tako da najemite zaposlene na trgu za vsako specifično delovanje z nakupom barve in izračun, koliko je to potrebno, in tako naprej. V tem primeru poskušate priti v takšne številne transakcije, ki bodo Bodite povsem tržni in izključili vašo interakcijo z eno družbo. Konec koncev podjetje Ne zaupate vnaprej, saj verjamete, da ima svoj interes, in naredite popravilo cenejše. Vendar, če ste zaposlena oseba ali precej bogata, najete podjetje za popravilo stanovanja, ker so vaši alternativni časovni stroški višji od stroškov, ki jih porabite za organizacijo tega procesa. Najpogosteje je povezana z " učinek bogastva"-" Učinek bogastva ". Ta izraz je prvič uvedel COise. V svoji teoriji, koncept "transakcijskih stroškov" nasprotuje konceptu "stroškov agencije", in izbira med eno ali drugo vrsto stroškov je v veliki meri določena z "bogatim učinkom".
Trenutno se transakcijski stroški razumejo z veliko večino znanstvenikov integratno kot stroški delovanja sistema. Transakcijski stroški so stroški, ki nastanejo, ko posamezniki izmenjujejo svoje lastninske pravice v smislu nepopolnih informacij ali jih potrdijo pod enakimi pogoji. Ko ljudje Pravice iz nepremičninSklenejo pogodbena razmerja. Ko so potrdite njihovo lastništvoNe vstopajo v pogodbena razmerja (že jih imajo), vendar ga zaščitijo pred napadi tretjih oseb. Bojijo se, da bodo njihove lastninske pravice kršene tretje osebe, zato porabijo sredstva za zaščito teh pravic (na primer ograja je zgrajena, vsebujejo policijo itd.).
Stroški iskanja informacij Povezana z asimetrično porazdelitvijo na trgu: najti potencialne kupce ali prodajalce, ki jih morate porabiti za čas in denar. Nepopolnost razpoložljivih informacij se spremeni v dodatne stroške, povezane z nakupom blaga po cenah, nad ravnotežjem (ali prodajajo pod ravnotežjem), z izgubami, ki izhajajo iz nakupa nadomestnega blaga.
Stroški pogajanj in sklepanja pogodbzahtevajo tudi stroške časa in sredstev. Stroški, povezani s pogajanji o prodajnih pogojih, pravni zasnovi transakcije, pogosto znatno povečajo ceno prodajnih stvari.
Teža del transakcijskih stroškov Stroški meritev Kaj je povezano ne le z neposrednimi stroški merilne opreme in samega postopka merjenja, ampak tudi z napakami, ki se neizogibno pojavljajo v tem procesu. Poleg tega je na številnih proizvodih in storitvah dovoljena le posredna meritev ali dvoumna. Kako na primer oceniti kvalifikacije zaposlenega zaposlenega ali kakovost nakupa avtomobila? Nekateri prihranki določajo standardizacijo proizvodov, pa tudi jamstva, ki jih je podjetje (brezplačno garancijsko popravilo, pravica do izmenjevalca izmenjevalnih izdelkov za dobro itd.). Vendar ti ukrepi ne morejo v celoti odpraviti stroškov stroškov.
Še posebej super Stroški specifikacij in varstva lastninskih pravic. V družbi, kjer ni zanesljivega pravnega varstva, ni primerov trajne kršitve pravic. Stroški časa in sredstev, potrebnih za njihovo izterjavo, so lahko izjemno visoki. To bi moralo vključevati tudi stroške vsebine pravosodnih in vladnih agencij, ki jih varovana pravna država.
Stroški oportunističnega vedenja Povezana z asimetrijo informacij, čeprav niso omejena nanj. Dejstvo je, da je obnašanje po sklenitvi pogodbe zelo težko napovedati. Nepošteni posamezniki bodo izpolnjevali pogoje pogodbe na minimum ali celo izognili njihovi izvedbi (če sankcije niso predložene). Takšno moralno tveganje (moralno tveganje) vedno obstaja. Še posebej je v veliki veliki sodelovanju - delo kot ekipa, ko prispevek vseh ne more biti jasno ločen od prizadevanj drugih članov ekipe, še posebej, če so potencialne značilnosti vsakega popolnoma neznana. Tako, Oportunist. Obnašanje posameznika, ki se izogiba pogojem skladnosti s pogodbo z namenom izdelave dobička zaradi partnerjev. Lahko je v obliki izsiljevanja ali izsiljevanja, ko postane očitna vloga tistih članov ekipe, ki jih ne morejo zamenjati drugi. Uporaba njegovih relativnih prednosti lahko taki člani ekipe zahtevajo posebne delovne pogoje ali plačilo, izsiljevanje drugih groženj iz ekipe.
Tako se transakcijski stroški nastanejo pred postopkom izmenjave (EXTE), med postopkom izmenjave in po njej (naknadno). Poglobitev ločevanja dela in razvoj specializacije prispevata k rasti transakcijskih stroškov. Njihova vrednost je odvisna tudi od prevladujoče oblike lastništva. Obstajajo tri glavne oblike lastništva: zasebna, splošna (komunalna) in država. Razmislite o njih z vidika teorije transakcijskih stroškov.
Paul R. MILGROM in John Roberts Ponudila naslednjo klasifikacijo transakcijskih stroškov. Razdelijo jih v dve kategoriji - o stroških, povezanih z usklajevanjem, in na stroške, povezane z motivacijo.
Stroški usklajevanja:O. Williamson. poskušali oceniti vse transakcije pri pogostnosti transakcij in posebnosti sredstev.
1. Enkratno ali elementarno izmenjavo v anonimnem trgu.
Primer enega samega nakupa je lahko nakup na trgu kotličk. Ko kupite en kotliček, kupite samo, ko boste to zlomili. V tem primeru ni posebnih sredstev, ampak dejstvo je, da je prodajalec brezbrižen, ki naj bi prodal kotliček. Edino opredeljeno merilo je cena.
2. Ponavljanje izmenjave množičnega blaga.
Še vedno ni posebnih sredstev. Na primer, nenehno pri istem prodajalcu nakup kruha, veste, da je dobra kakovost, zato ne zapravljajo za dodatno oceno, ali je kruh dober za vas, kateri kruh je v druge pekarne itd. Zelo pomembno je, za ta način, ki ga bistveno shranite na stroške iskalnih stroškov, na stroške merjenja kakovosti kruha, in vaše vedenje pripisuje veliko zaupanje v obratu (v tem, da bo prodajal kruh).
3. Ponavljajoča se pogodba, povezana z naložbami v posebna sredstva.
Kaj je "posebna sredstva". Posebno sredstvo se vedno ustvari v okviru določene transakcije. Recimo, da sem zgradil stavbo za uživanje kot delavnico. Seveda ga lahko uporabim alternativno, potem pa trpim izgube. Ti. Tudi naslednji po najboljši možni uporabi tega sredstva prinaša veliko manjših dohodkov in je povezan s tveganjem. Posebna sredstva imajo takšne stroške, od katerih je naslednja uporaba veliko manj dobičkonosna.
4. Vlaganje v idosyssic (edinstvena, ekskluzivna) sredstva.
Idiosincatično sredstvo - To je sredstvo, ki z alternativno uporabo (pri umiku iz te transakcije) na splošno izgubi vrednost, ali pa njegova vrednost postane nepomembna. Takšna sredstva vključujejo polovico proizvodnih naložb - naložbe v poseben tehnološki proces. Recimo, da je zgrajena domena, razen neposrednega namena, je nemogoče uporabiti več. Tudi če organizirate tekmovanja s plezalcem, ne bo plačala za 1% stroškov njegove gradnje. V tem primeru je sredstvo idiosinkratično, t.e. Vezana na določeno tehnologijo.
Pogodbe, sklenjene na trgu, so konjugirale s transakcijskimi stroški, ki izhajajo iz tega. Na primarni stanovanjski nepremičninski trg v ceni ponudbe je že vključeval transakcijske stroške, ki so nastali v fazi gradnje.
To je na stanovanjskem trgu, se spremenijo v transformacijske stroške. To zazna povezavo med dvema vrstama stroškov.
Razmislite o čistih transakcijskih stroških na sekundarnem stanovanjskem nepremičninskem trgu. To naredimo, uporabljamo klasifikacijo O. Williamsona, ki je predlagala, da preuči vrste transakcijskih stroškov v skladu s fazami sklenitve transakcije.
Ex ante transakcijski stroški se pojavijo do transakcije v stanovanjskem trgu nepremičnin:
1. Stroški iskanja informacij vključujejo stroške iskanja informacij o potencialnem partnerju (informacije o prodajnih prostorih stanovanjskih nepremičnin) in o razmerah na trgu (o cenah v stanovanjskem nepremičninskem trgu): Nakup specializiranih publikacij, plačilo komunikacijske storitve (dostop do interneta, telefonski klici); stroški plačila nepremičninske družbe, ki se ukvarjajo z izbiro možnosti; Stroški potovanj, merjeni v denarnih in začasnih pogojih.
2. Stroški pogajanj so stroški pogajanj o sklenitvi transakcije z lastniki (predstavniki lastnikov) stanovanjskih nepremičninskih objektov, izbranih v skladu z rezultati prve faze. Opozoriti je treba, da se lahko stroški časa v tem primeru preusmerijo na mediator in se preoblikujejo v denarni obliki.
3. Stroški merjenja kakovosti stanovanjskih nepremičninskih predmetov so izraženi kot med inšpekcijskim pregledom s strani kupca izbranih možnosti (vključno s stroški potnih stroškov in časovnimi stroški) in privabljanje usposobljenih strokovnjakov za ocenjevalce.
4. Stroški sklepanja pogodbe vsebuje stroške pravne podpore za sklenitev transakcije, njegovo notarsko notar; Stroški plačila pristojbin za državno registracijo pravic, omejitve (obremenitve) pravic do nepremičnin in transakcij z njim.
Stroški transakcije Naknadno se pojavijo po zaključku transakcije v stanovanjskem trgu nepremičnin:
1. Stroški spremljanja in preprečevanja opazovanja lastnika, ki se pogosto izražajo v želji po spremembi pogojev transakcije: na primer, da se premakne mandat transakcije, povečajo ceno, itd, in predstavljajo Stroški časa, psiholoških stroškov in stroškov denarnih sredstev. Tudi primeri oportunizma so: brezvestna izvedba transakcijskih pogojev (v primeru sklenitve hipotekarne pogodbe, posojilojemalec skriva svoje resnične namere, da ne vrnejo izposojenega denarja); Sklenitev pogodbe za prodajo stanovanjskega nepremičninskega predmeta, ki vzpostavlja nizko ceno (da bi zmanjšali znesek državne dajatve ali davka) - v tem primeru pri zaključku transakcije in vrnitev v začetno nepremičninsko situacijo, \\ t Kupec stanovanjskih nepremičnin ne bo mogel zanašati na vrnitev skupnega plačanega zneska; in
2. Stroški specifikacije in varstva lastninskih pravic vključujejo: a) Stroške sodišča, stroški časa in sredstev, potrebnih za ponovno vzpostavitev pravic, kršenih med izvajanjem pogodbe: na primer, v primeru vračanja na začetno premoženje Stanje
prepoznavanje transakcije zanemarljivih ali neveljavnih in drugih;
B) Izguba zaradi slabih specifikacij lastninskih pravic in nezanesljivih zaščite. Ker je značilnost utrjevala status gospodarskih subjektov
pri poslovanju s stanovanjskimi nepremičninskimi predmeti je obvezna državna registracija lastninskih pravic v enotnem državnem registru pravic, njihov status se šteje, da je zanesljiv, dokler ni dokazanega drugega statusa na sodišču. Z drugimi besedami, državna registracija kot konsolidacija statusa je najbolj odgovorna točka v specifikaciji pravic, saj lahko vse kršitve ujamejo vse udeležence v transakciji. Glede na obstoječe realnosti je Inštitut za zavarovanje naslova tvegal izgubo lastninskih pravic, ko so zavarovani premoženjski interesi kupca. Nepripoznani stanovanjski nepremičninski predmeti se vrednotijo \u200b\u200bspodaj, ker ne zagotavljajo v celoti svojega lastnika z vsemi pravicami: na primer, stanovanjskih nepremičninskih predmetov ni mogoče prodati, če nima družbeno pomembne vrednosti, tudi vrednost zmanjšuje, če stanovanjske nepremičnine Objekt ne more delovati kot obljuba ali pa je nemogoč prenos v dediščino.
3. Stroški zaščite pred tretjimi osebami se pojavijo zaradi pomanjkanja določenih pravic do stanovanjskih nepremičninskih predmetov, ki razširjajo gospodarski, pravni in politični okvir za kriminalizacijo gospodarstva. V primeru gospodarskih subjektov, ki jih vse pravice ne priznajo v vseh pravicah do stanovanjskih nepremičninskih predmetov, je treba ustvariti posebne načine za nezakonito podporo: podkupovanje vladnih uradnikov, podkupnine predstavnikov različnih storitev (požar, sanitarna itd. ); Zaključek pogodb zasebnega varovanja, naprava različnih varnostnih naprav za zaščito predmeta stanovanjskih nepremičnin pred neželenim prodor tretjih oseb in drugih.
Oportunizem v stanovanjskem trgu nepremičnin
Oportunizem je dokaj pogost pojav na primarnem in sekundarnem stanovanjskem trgu. Njegove manifestacije so raznolike:
1) Prilopnizem razvijalca v zvezi z delničarjem, ki je sestavljen iz zmanjšanja kakovosti materialov in gradbenih del, zlonamerne kršitve gradbenih pogojev;
2) priložnosti prodajalca na sekundarnem trgu v zvezi s kupcem, ki je sestavljen iz prikrivanja informacij o nekaterih lastnostih predmeta transakcij in pravic pravic do nje;
3) Oportunizem v razmerju med mediatorjem na trgu nepremičnin (Realtor) in njegovo stranko (prodajalec ali kupec).
Na nepremičninskem trgu je enostavno odkrivati \u200b\u200bobe obliki predhodno pogonskega oportunizma ("poslabšajo izbiro") in po-spremstvo oportunizem ("moralno tveganje", "utaje" in "izsiljevanje").
A. Izbira poslabšanja. Po znamenitem primeru J. Akerlofa v zvezi z rabljenim avtomobilskim trgom (Akerlof J., 1994), je problem poslabšanja izbora kot različne predhodno pogontunizem začel aktivno obravnavati raziskovalci v zvezi z drugimi vrstami trgov. Po našem mnenju ima značilnosti "limoninega trga" segment sekundarnih nepremičnin in primarnih stanovanj. Na splošno, "ponižujoča selekcija" kot določen splošni vzorec sodobnih trgov vam omogoča, da odgovorite na zastavljeno vprašanje v članku I.V.
RoseMinsky "Zakaj" Razvoj kapitalizma "spremlja poslabšanje kakovosti blaga?" .
Predpogoji za pojav poslabšanja izbora na stanovanjskem trgu so: 1) visoko kakovostna heterogenost prodajnega (kupljenega) izdelka. Po nekaterih njenih značilnostih stanovanja spada v vrsto inšpekcijskega in zaupanja vrednega blaga. Visokokakovostna heterogenost blaga je nemogoče obstajala za skupnega trga; 2) Asimetrija informacij je velika zavedanje prodajalca, ne pa kupec o resničnih značilnostih blaga; 3) Ugotavljanje pogodbe, sklenjene zaradi objektivne nezmožnosti konsolidacije v njej vse značilnosti predmeta
transakcije; 4) Prisotnost predhodnega namena prodajalca, da zmaga skozi prevaro, ne bi zagotovila popolnih informacij kupcu.
Sekundarni stanovanjski trg nepremičnin je tipičen primer.
"Limon Trg" - raznolike blago s skriteljem za eno od strank transakcije (kupca) značilnosti in prisotnost zasebnih informacij iz druge strani transakcije (prodajalca) na kakovosti ponujenega blaga. Ker je avtor teorije "poslabšanja izbora" pokazal J. Aerlof, na trgih tega tipa je izginotje blaga z dobrimi značilnostmi ("breskve"), le nizko kakovostna blaga ("limone" ostanejo) poleg jasno precenjenega cene. Poslabšana izbira na trgu uporabljenih (sekundarnih) stanovanj je posledica nezmožnosti razmisleka v cenovni strukturi vseh značilnosti izdelka.
Rezultat je "izginotje" trga: v smislu, da za nekatere apartmaje (vključno z sobami, posameznimi stanovanjskimi stavbami) trg postane neskončen. Apartmaji s skritimi negativnimi značilnostmi ("limone") se ponovno vrnejo v prodaji: nezadovoljni kupci se poskušajo znebiti, zasedajo prodajalce in igrajo vlogo prevarantov v isti igri, v kateri so sodelovali kot žrtev. Hkrati pa bolj kakovostno blago ("breskve") zelo hitro zapuščajo ta nepopoln trg, ki jih prekrivajo posredniki ali pa se prodajajo zunaj skupnega trga - na podlagi osebnih odnosov, sporazumov. V tem primeru prodajalec daje nekakšno dodatno storitev za "njegovega" kupca, in ta storitev je razkriti informacije. Ker je masovni trg za "breskve" odsoten, je njegovo mesto zaseda individualna prodaja, tudi na podlagi osebnih povezav.
Primarni segment nepremičnin ima značilnosti Limona trga. Gradbena podjetja, ki razumejo, da se kupec ne more ukvarjati s koncem kot ustvarjenim stanovanjem, kot tudi tisto, kar se to zgodi z dovolj dolgem časom, namerno zmanjšuje kakovost.
Še posebej trpijo zaradi tistih parametrov, ki so zaznani le s časom, to je, ki so lastnosti eksperimentalnega blaga. Torej, po N. Vasyutina, "v prvem letu stavbe, se razkrije do 10 odstotkov vseh pomanjkljivosti: tesnost strehe je motena, obstajajo velike težave z delom inženirske in električne opreme. V drugem letu se razkrije do 20 odstotkov pomanjkljivosti. Poleg tega se je zakonska krivulja 5 let počasi zmanjšuje. " Ko tehnični standard omogoča vrsto kakršnega koli parametra, proizvajalec ugodno zmanjšuje svojo vrednost na minimalno mejo. Pogosto gredo na kršitev standardov. Torej, da bi spoznali nove GOST 530-2007, so proizvajalci opeke vodili drage nadgradnje proizvodnje. Vendar pa ni vse to storil, nekateri še naprej proizvajajo opeko na stari, ki nadomestijo pomanjkanje kakovostne nižje cene. Gradbena podjetja, ki delajo s takimi proizvajalci, se seveda bolj zavedajo glede na njegovo kakovost, ne pa za končne domače kupce. Rezultat je: brezvestna podjetja prejemajo prednostno korist, ki jo pridobivalnik stanovanj ne more prepoznati in pravilno razlagati. V tej situaciji bodo brezvestna podjetja prevladala na tem trgu, vestna pa bo prisiljena spremeniti svoje vedenje, ali pa predložiti neobčutljivim signalom kupca, ki kažejo na kakovost blaga.
B. Moralno tveganje. V razmerju po pogodbi, se kaže v spreminjanju obnašanja ene od strank, ker nekateri odnosi z njim gradijo, ne na jasni pogodbi, ampak na zaupanje. Primer moralnega tveganja v odnosu med nepremičninskim podjetjem in njegovo stranko.
Ponavadi stanovanje prodajalec zaključil predhodno pogodbo z nepremičninsko podjetje za prodajo, ki ga ne zavezuje skoraj nič. Po tem, blago (stanovanjski prostori) posrednik, se oglašuje, se pokaže potencialnim kupcem, pogajanja poteka v imenu
prodajalec. Agent ima neplačane stroške transakcije in proizvodnje, ki večinoma povezuje svoje nadaljnje vedenje. Daljši agent sodeluje s stranko, višjimi ti stroški in bolj zainteresirani je zainteresirani, da bi jih produktivno, to je, da dokončanje odnosa s stranko izbiro sprejemljive prodajne opcije in zaključek transakcije. To je pojasnjeno z dejstvom, da se storitve agencije običajno plačajo med sklenitvijo pogodbe o prodaji ali prenosu dokumentov za registracijo lastninskih pravic. Nezmorska nepremičnina prodajalec začetnih stroškov ne nosi, kar kaže na skoraj popolno odsotnost ovir za vhod in izstop iz tržnih odnosov. Podrobne odnose se lahko razlagajo kot
"Fuzzy pogodbe", nevarnost oportunizma iz najmanj ranljivega dela (v tem primeru prodajalca nepremičnin).
B. Remogalacija - dejavnosti, katerih cilj je prerazporeditev splošne najemnine z uporabo nevarnosti izstopa iz sodelovanja. Ta oblika oportunizma je povsem resnična v odnosu med gradbenim podjetjem z izvajalci, ki povzroča rast transakcijskih stroškov v primeru umika dela podjetja. Obstajajo tudi situacije za sklenitev najemne pogodbe za izgradnjo zemljišča za gradnjo med stranko in občino s Sporazumom o prenosu sosednjih zemljišč na isto stranko v prihodnosti. Po izvedbi glavne gradnje in instalacijskega dela na račun stranke lahko občina prenese sosednje zemljišča na tretjo osebo, ki ima pravico do vzpostavitve precenjenega cene najema, ki bo povzročila znatno povečanje izdatki stranke za izvajanje projekta.
Kvantitativni vidik transakcijskih stroškov se obravnava z vidika dveh pristopov: redni in kardinal. V skladu s prvim analizirati izbirne dejavnike med različnimi oblikami institucionalnih sporazumov, je pomembna le smer sprememb v transakcijskih stroških. To je redni pristop, ki je prevladujoč v tem času, ki je po našem mnenju posledica "zamegljenosti" smiselnega določanja samega koncepta transakcijskih stroškov. Ker kot S. Malakhovo ugotovil, je pomemben del transakcijskih stroškov nedotaknjen, neviden, ostaja "neviden" in za neoklasične analize. Samo analiza institucionalnih posebnosti razmer, vključno s položajem primerjave diskretnih institucionalnih alternativ, bo omogočila vzpostavitev obstoja in relativne vrednosti transakcijskih stroškov v okviru obstoječih institucionalnih sporazumov in prepovedanih visokih transakcijskih stroškov.
Številni raziskovalci so poskušali oceniti transakcijske stroške in dodeliti dejavnike, ki določajo njihove dejavnike, zlasti na mikro ravni - X. DemetsIEM. Uporaba makroekonomskih kazalnikov, D. North in J. Wallis je izračunala dinamiko relativnih vrednosti transakcijskih stroškov v ameriškem gospodarstvu (% BNP). Kvantitativna ocena transakcijskih stroškov v ruskem gospodarstvu, ki jo je predlagala V. Kokorev, temelji na kazalnikih režijskih stroškov za podjetja in promet za gospodarstvo kot celoto.
Po teh ocenah, transakcijski stroški rastejo tako v Združenih državah kot v Rusiji, ki ustvarja več vprašanj. Najprej, ali res rastejo? Da bi se odzvali na takšno vprašanje, je treba oceniti dinamiko odnosa med izmerjenimi in neizmernimi sestavnimi sestavinami transakcijskih stroškov, ne pa le netržnim, temveč nezakonitim transportnim stroškom pa je treba vključiti v neizmerne komponente. Prvi korak pri reševanju tega vprašanja je lahko opredelitev strukture transakcij v dinamiki. Drugič, tudi če skupna vrednost transakcijskih stroškov resnično narašča, to pomeni, da sistem izmenjave postane manj učinkovit? Tako je hipoteza o elastičnem povpraševanju po transakcijskih storitvah predvideva, da zmanjšanje povprečnih transakcijskih stroškov določa rast splošnih poslovnih odhodkov. S tega vidika je povečanje transakcijskih stroškov združljivo s povečanjem učinkovitosti in gospodarske rasti.
Hkrati pa lahko rast transakcijskih stroškov spremlja zmanjšanje transformacijskih stroškov kot rezultat varčevanja v obsegu proizvodnje, uporabe velikih organizacijskih oblik in v skladu s tem skupnimi proizvodnimi stroški.
Po V. Kokorevu je treba zmanjšati transakcijske stroške družbe, kot namen preoblikovanja ruskega gospodarstva na mikro ravni. Po našem mnenju taka izjava o izdaji ni dovolj ustrezno odraža realnosti sodobnega gospodarstva na vidiku, prvič, načelo prihrankov o skupnih stroških proizvodnje, in drugič, realizem zahtev za zmanjšanje transakcijskih stroškov .
Ustreznost tega cilja se lahko oceni v smislu narave institucij. Če glavna funkcija institucij resnično prihrani na transakcijske stroške, potem skoraj ni dvoma o pravilnosti take namestitve. Institucije, ki opravljajo to funkcijo, izvajajo svojo koordinacijo. Vendar pa je distribucijska narava institucij prav tako pomembna. Tako institucije, če omogočajo zmanjšanje transakcijskih stroškov, nato le v obsegu, ki je sprejemljivo za nadzorne institucionalne spremembe Skupine.
Razmislite o transakcijskih stroških, ki se pojavijo pri nakupu in prodaji doma.
Pri prodaji hiše v transakcijo, ti stroški, ki ne bi morali nositi, če ga prodajalec ga je prodajal sam. To je vrednost pravice do uporabe, lastništvo hiše je pripisana stroške njene prodaje. V stroških prodaje transakcijskih stroškov vključujejo:
Vidni, opazovani in merljivi elementi transakcijskih stroškov bodo imenovani transakcijske storitve.
Poleg tega je treba opozoriti, da je govor tukaj o transakcijskih storitvah v pravnem sektorju gospodarstva. Tako transakcijske storitve v senci gospodarstva ostajajo izven meja tega modela kvantitativne ocene.
Ta pristop je precej skladen s tistim, ki je sprejet v sistemu nacionalnih računov. Poleg tega je mogoče dodeliti vmesne in končne transakcijske storitve, ki se izkaže, da se izognemo dvojnemu računu.
Odločitev iz analize transakcijskih stroškov zaradi obnašanja posameznih gospodarskih subjektov (kupcev in prodajalcev) za njihovo analizo v zvezi z obnašanjem skupin, je treba opozoriti, da skupaj s splošnimi trenutki, ko družba deluje kot eden od subjektov na trgu, obstajajo tudi posebne, ko obravnavajo transakcijske stroške zaradi znotraj-dobičkonosnih odnosov, izvajanje transakcij znotraj intrafin.
Ponujajo se dve možnosti za ocenjevanje transakcijskih stroškov.
1. Prvi način je razmisliti o pogodbi o pogodbah kot nekaj zaporedja v določeni hierarhični strukturi: med lastniki podjetja (lastniki) in upravljavcev, menedžerjev in upravljavcev (nadzorniki), kontrolorjev in delavcev. Kot primer lahko razmislite Ford, ki zaposluje računovodje, odvetnike, sekretarje za usklajevanje, usmeritve in nadzor nad njihovimi izmenjevalci z upravljavci. Upravitelji opravljajo tudi ustrezne stroške, ki ne bi bili, če Ford proizvaja avtomobile zase. Nato upravljavci uporabljajo podobne storitve za izvajanje izmenjav z upravljavci itd.
Opozoriti je treba le, da se struktura transakcijskih stroškov razlikuje glede na raven, na kateri se štejejo pogodbe. Višji, bolj pomemben, delež stroškov pridobivanja, predelave in zagotavljanja informacij. Nižja ta stopnja, višja je delež stroškov, povezanih z nadzorom izvajanja pogodb za najem.
2. Drugi način pomeni enostavnejšo shemo: Ford (ali delničarji), kot je bilo, pogodb neposredno z neposrednimi proizvajalci avtomobilov, to je tisti, ki sami sodelujejo v procesu preoblikovanja sredstev v izdelek. Nato vse stroške, povezane z vsebino ljudi v vmesnih delovnih mestih v hierarhiji (mojstri, inšpektorji, kontrolorji, vodje, upravljavci), sestavljajo del proizvodnih stroškov, ki jih ni mogoče prenesti na neposredne proizvajalce, in to je le pomembna značilnost transakcijskih stroškov.. Tako se vse te vmesne povezave uporabljajo za usklajevanje, navodila in nadzorne izmenjave s tistimi, ki neposredno zagotavljajo zagotavljanje storitev preoblikovanja. Včasih se stroški, povezani z izvajanjem določenih dejavnosti, določijo kot stroški upravljanja ali birokratski stroški.
Obstaja posebna kategorija podjetij, katerih glavna dejavnost je povezana z zagotavljanjem transakcijskih storitev. Torej, če se v okviru svojih dejavnosti, storitve transformacijskih virov uporabljajo na ravni gospodarstva kot celote, se še vedno ocenjujejo kot del transakcijskih stroškov. Ta kategorija podjetij vključuje posrednike. Vendar pa je mogoče ponuditi bolj natančno specifikacijo panog, v katerih se izgovarjajo tudi podjetja, ki zagotavljajo storitve čiste transakcije ali transakcijske storitve.
Tako imenovane transakcije vključujejo naslednje skupine podjetij:
