Za najemodajalce je najprimernejši davčni režim pogosto "dohodek" STS, vendar je bolje, da sklepe za vsak poseben primer preverite z izračuni. Primer izračunov in 4 situacije, ko je bolje izbrati drug način.
Za organizacije in podjetnike je obdavčitev najema nepremičnine možna na več načinov. Vsak ima svoje prednosti in slabosti. Poglejmo, kakšne odbitke v proračun čakajo lastnika nepremičnine in kako izbrati optimalen davčni režim.
Posebne režime (STS, UTII, PSN) odlikuje preprostost računovodstva in poročanja, zmanjšuje število plačanih davkov in za donosen posel - zmanjšuje obremenitev.
Vsi plačniki v posebnih režimih so oproščeni DDV, dohodnine podjetnika, dohodnine in deloma premoženja - namesto tega se določi en davek.
Značilnosti davka na nepremičnine za posebne režime:
Posebni načini imajo svoje posebnosti uporabe.
Če najemodajalec izpolnjuje uveljavljena merila, je izbira v korist poenostavljenega davčnega sistema pogosto optimalna.
Poenostavljen sistem je na voljo, če letni prihodek ne presega 150 milijonov rubljev. (omejitev od 01.01.2017), vrednost osnovnih sredstev ne presega 150 milijonov rubljev. število zaposlenih pa ne presega 100.
"Poenostavljeno" je mogoče uporabiti v dveh različicah - po izbiri davčnega zavezanca.
V regijah se lahko uvedejo ugodnosti, vendar je za najemne dejavnosti to redkost.
Plačilo 15% dobička je donosnejše od 6% dohodka, le če je razmerje med stroški in prihodki več kot 0,6 - to je za najemnino izjemno redko.
Kljub temu, če pravna oseba oddaja nelikvidna območja za nominalno pristojbino, tako da izpadi ne prinesejo izgube, je donosno uporabiti poenostavljeni sistem obdavčitve v višini 15%. Stopnja je nižja od davka na dohodek, DDV ni, znesek odbitkov pa se lahko zmanjša na najmanj 1%.
Podjetniki v prvi obliki dejansko ne uporabljajo „poenostavljene“ sheme, saj se pri dajanju nestanovanjskih prostorov v najem samostojnemu podjetniku obdavčitev v obliki poenostavljenega davčnega sistema v višini 6% zmanjša obračunani davek na „osebne“ prispevke v pokojninski sklad Ruske federacije in sklad za socialno zavarovanje. Za majhne dohodke od najemnin lahko to zniža plačilo na nič, v drugih primerih pa lahko zmanjša davčno obremenitev.
Način je na voljo samo podjetnikom, ki imajo v lasti nepremičnine in na tem zaslužijo največ 60 milijonov rubljev. v letu.
Organizacije in samostojni podjetniki z zaposlenimi lahko znižajo plačilo (do 50%) za znesek plačanih prispevkov in dajatev. Samostojni podjetniki brez zaposlenih imajo pravico znižati ZTII za celoten znesek »osebnih« zavarovalnih premij. Davčno računovodstvo in poročanje - na minimum.
Donosno je uporabljati poseben režim z visokimi in stabilnimi prejemki od najemnikov: če v določenem obdobju ni prihodkov, bo treba "pripis" še vedno plačati.
To je najtežji način v smislu računovodstva in poročanja. Tradicionalna (splošna) obdavčitev vključuje plačilo treh glavnih davkov:
stopnje 20% za pravne osebe in 13% za samostojne podjetnike;
iz naslova dobička, to pomeni, da vam omogoča, da upoštevate stroške;
če so stroški enaki ali presegajo izkupiček, se ne plača nič.
izračunano iz vrednosti nepremičnine;
stopnja do 2,2%, če je izračun opravljen po preostali vrednosti, in do 2% - če je po katastrski vrednosti; določena velikost se razlikuje glede na regijo.
stopnja 18%;
pravzaprav bo 18/118 najemnine plačano brez komunalnih storitev in drugih podobnih plačil;
s četrtletnimi prihodki manj kot 2 milijona rubljev. lahko dobite oprostitev DDV.
Glavna pomanjkljivost OSNO za najemno dejavnost je visoka davčna obremenitev. Delež stroškov najema nestanovanjskih prostorov je nizek. Zato možnost obračunavanja stroškov - prednost OSNO - nima posebnih prednosti.
Kdaj je tradicionalni sistem nepogrešljiv?
Izbira davčnega sistema je odvisna od številnih dejavnikov. Za vsak poseben primer je bolje opraviti predhodne izračune.
LLC "Alta" oddaja v najem prodajni prostor (100 kvadratnih metrov), komunalni računi so vključeni v najemnino.
Pogoji so podobni prejšnjim, vendar je IP najemodajalec. Obveznim odbitkom bodo prištete zavarovalne premije v višini 39,39 tisoč rubljev.
Za obravnavane primere je izbira očitna: poenostavljen sistem obdavčitve s 6 -odstotno stopnjo vam omogoča, da davčno breme čim bolj zmanjšate.
Vendar pa sklepi veljajo za posebne situacije, v nekaterih primerih se je vredno osredotočiti na druge možnosti:
Po težkem iskanju ste se odločili najti. Na vzorčnih referenčnih mestih je mogoče najti veliko praznih mest. Kako izbrati pravega in takega, ki ustreza resničnemu problemu. Obstajajo običajna pravila. Poiščite ustvarjalca predloge. Zaupanje v odvetnika, ki je objavil obrazec, bo pokazal lastnosti predloge. Datum objave bo pomemben. Stare oblike vam bodo prinesle malo užitka. Načeloma bi moralo biti vprašanje, v kateri regiji je to mogoče uporabiti. Ni vse, kar je objavljeno na spletnih mestih, univerzalno. Če želite olajšati, poiščite še nekaj istih.
Najem vseh nestanovanjskih prostorov (pisarne, skladišča, proizvodne delavnice) je neločljivo povezan s prejemom najemnine in s tem z vprašanji o plačilu davkov. Njihova velikost je odvisna od številnih odtenkov, predvsem pa od tega, kdo oddaja nepremičnine v najem - fizična ali pravna oseba. Davki, ko posameznik da v najem nestanovanjske prostore, bodo spadali pod pojem dohodnine - dohodnine (Davčni zakonik Ruske federacije, klavzula 4, klavzula 1, člen 208). Danes je stopnja tega davka 13%, zato je od vsakega zneska najemnine posameznik dolžan te obresti plačati v državni proračun. Mnogi najemodajalci poskušajo skriti ta del svojega dohodka, tako da v deklaracijah ne navedejo njegove prisotnosti. Ne smemo pa pozabiti, da bo davčna inšpekcija za plačila, opravljena prek banke, podatke o »plačilih najemnin« prejemala neposredno od same banke. Drugi vir teh informacij je lahko najemnik, na primer v sporu, ki je povezan s premoženjsko škodo ali zamudo pri plačilu najemnine.
Obstaja še ena plat najemniškega razmerja: dohodek nad 1,5 milijona rubljev. in v zvezi s podjetniško dejavnostjo zahteva registracijo pravne osebe.
V nasprotnem primeru se lahko proti davkoplačevalcu sproži kazenska zadeva (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije). Z dohodki pod milijonom in pol in neplačilom davka bo odgovornost administrativna: globa 500-2000 rubljev.
Prisotnost vsaj enega od zgornjih znakov bi morala najemodajalca potrditi, da pridobi certifikat samostojnega podjetnika. V praksi vam bo ta pristop celo omogočil znižanje davčnih stroškov: poenostavljena oblika obdavčitve bo vključevala plačilo le 6% najemnine. Tako je pravna oblika oddajanja nestanovanjske nepremičnine v ozadju odsotnosti resnih stroškov za oddajo davčnih poročil samostojnega podjetnika videti donosnejša.
Oddelek: Davčna zakonodaja |
Dostava vseh nestanovanjskih prostorov (pisarna, skladišče, proizvodna delavnica) je neločljivo povezana s prejemom najemnine in s tem z vprašanji o plačilu davkov. Njihova velikost je odvisna od številnih odtenkov, predvsem pa od tega, kdo nepremičnino oddaja - fizična ali pravna oseba. Davki, ko posameznik da v najem nestanovanjske prostore, bodo spadali pod pojem dohodnine - dohodnine (Davčni zakonik Ruske federacije, klavzula 4, klavzula 1, člen 208). Danes je stopnja tega davka 13%, zato je od vsakega zneska najemnine posameznik dolžan te obresti plačati v državni proračun.
Mnogi najemodajalci poskušajo skriti ta del svojega dohodka, tako da v deklaracijah ne navedejo njegove prisotnosti. Ne smemo pa pozabiti, da bo davčna inšpekcija za plačila, opravljena prek banke, podatke o »plačilih najemnin« prejemala neposredno od same banke. Drugi vir teh informacij je lahko najemnik, na primer v sporu, ki je povezan s premoženjsko škodo ali zamudo pri plačilu najemnine.
Ko so odkrili dejstvo neplačila davka na dohodek, pridobljen z oddajanjem nestanovanjskih nepremičnin, zaposleni v zvezni davčni službi ne bodo le pobrali zapadlega zneska, ampak bodo tudi izračunali kazen v višini 8% letno. V nekaterih primerih se lahko naloži dodatna globa - 20% dolgovanega zneska.
Obstaja še ena plat najemniškega razmerja: dohodek nad 1,5 milijona rubljev. in v zvezi s podjetniško dejavnostjo zahteva registracijo pravne osebe. V nasprotnem primeru se lahko proti davčnemu zavezancu sproži kazenska zadeva (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije). Z dohodki pod milijonom in pol in neplačilom davka bo odgovornost administrativna: globa 500-2000 rubljev.
Ali se bo najem nestanovanjskih prostorov obravnaval kot podjetniška dejavnost? V praksi se takšni primeri vedno predložijo sodišču, ki upošteva celoten sklop povezanih dejavnikov. Oddajanje v najem bo verjetno priznano kot poslovna dejavnost pod naslednjimi pogoji:
Prisotnost vsaj enega od zgornjih znakov bi morala najemodajalca potrditi, da pridobi certifikat samostojnega podjetnika. V praksi vam bo ta pristop celo omogočil znižanje davčnih stroškov: poenostavljena oblika obdavčitve bo vključevala plačilo le 6% najemnine. Tako je pravna oblika oddajanja nestanovanjske nepremičnine v ozadju odsotnosti resnih stroškov za oddajo davčnih poročil samostojnega podjetnika videti donosnejša.
Ena izmed najbolj donosnih vrst podjetništva je najem prostorov. To so lahko trgovski, pisarniški, skladiščni, proizvodni prostori. Če pa želite opravljati to dejavnost najema nestanovanjskih prostorov, morate biti v njihovem lastništvu. Ali je mogoče na ta način zaslužiti, ne da bi bil lastnik? Lahko. Za to obstaja podnajem.
Ta koncept pomeni najem prostorov, ki ste jih sami najeli. To se zgodi na naslednji način. Iščete donosne in dolgoročne najemne pogodbe. In potem z lastnikom sklenete pogodbo, v kateri vam daje pravico do oddajanja prostorov v podnajem. Na primer, najeli ste prazno stanovanje za 10.000 rubljev. Če v njem kozmetično popravljate in ga opremite s preprostim pohištvom, ga lahko varno ponovno vzamete za 20 000. Ne pozabite pa, da je treba najem za dolgo časa skleniti. Samo v tem primeru je mogoče ustvariti dobiček.
Lepo bi bilo dobiti nekatera jamstva, da najemnik ne bo predčasno prekinil pogodbe. Seveda tu ne more biti absolutne gotovosti. V tem primeru je bolje, da se vnaprej dogovorite, da bodo popravila v prostorih izvedena na skupne stroške. Takrat bo lastnik težje prekinil pogodbo, ker je vložil svoja sredstva.
Dohodek od podnajema omejuje le vaša domišljija in zdrava pamet. Ceno podnajema določite sami. Lahko celo najamete hangar za letala. Opremite ga kot delavnico - dobili boste večkrat več, kot ste vložili. In če lastnik želi prekiniti pogodbo, se lahko preprosto preselite v drug podoben prostor, ne da bi pri tem karkoli izgubili. Vsa orodja in oprema ostanejo pri vas.
Podnajem ponuja veliko priložnosti za dober denar. Toda tudi tveganja so velika. To je veliko dela in odgovornosti. Neprestano bo treba iskati dobre možnosti, se pogajati z lastniki prostorov. Lahko poiščete partnerja. Ta vloga je najbolj primerna za ljudi brez posebnih podjetniških sposobnosti in brez želje po zaslužku za vsako ceno.
Da bi se v prihodnje izognili nesoglasjem, stranki skleneta pogodbo o najemu nestanovanjskih prostorov. Poleg tega je v velikih mestih najem prostorov postal zelo donosen posel, pojavilo se je ogromno nepremičninskih podjetij, ki za določen odstotek povezujejo tiste, ki želijo najeti, in tiste, ki želijo najeti prostore za svoje podjetje.
Običajno jih posredujejo nepremičninske agencije same. Ta najem je običajno vzorčna pogodba, ki navaja vse osnovne pravice in obveznosti obeh strank. Če pogodbo sklenejo posamezniki, je to ista pogodba o zaposlitvi. Če je hkrati ena od oseb zakonita, je to že najemna pogodba. Pravna oseba je lahko nepremičninska agencija, ki izvaja to transakcijo.
Vsako podjetje, ki ustvarja dobiček, je obdavčeno. Izogibanje njihovemu plačilu je kaznovano z denarno kaznijo in včasih zaporno kaznijo.
Odvisno od vašega statusa boste morali za najem nestanovanjskih prostorov za pisarne, proizvodnjo, skladišča itd. Plačati naslednje obresti:
Odvisno od neplačanih davkov pri najemu prostora za tri finančna leta obstajajo naslednji zneski glob:
Nekateri veliki milijarderji so nekoč rekli: "Samo tisti, ki nimajo česa dati v najem, se ukvarjajo s poslovanjem." Oddajanje vaše nepremičnine je bilo vedno, je in bo vedno najvarnejši in najbolj priljubljen način poslovanja tako pri nas kot v tujini. V tej publikaciji bomo obravnavali nianse, ki izhajajo iz obdavčitve posameznika, v primeru, ko ta oddaja nestanovanjske prostore, ki mu pripadajo.
Članek bo obravnaval možnosti, ko najemodajalec deluje v različnih statusih, od katerih je odvisna njegova obdavčitev. Najemodajalec je lahko:
Člen 793 Civilnega zakonika Ukrajine (v nadaljevanju CCU) določa dva pogoja za sklepanje katere koli pogodbe o najemu nepremičnine s strani posameznika na ozemlju Ukrajine, tukaj sta:
Poleg tega lokalne oblasti letno določijo minimalno najemnino za 1 m² nestanovanjskih prostorov. To določa pododstavek 170.1.2 odstavka 170.1 člena 170 Davčnega zakonika Ukrajine (v nadaljevanju TCU). Odvisno je od številnih dejavnikov, kot so lokacija tega objekta, njegovo fizično stanje, zgodovinska vrednost itd. Pred sklenitvijo najema je priporočljivo, da se seznanite s temi številkami in določite najemnino na ravni, ki ni nižja od predvidene v tem dokumentu.
Zdaj pa neposredno o sklenitvi najemne pogodbe s strani posameznika. Vsak posameznik lahko tak sporazum sklene v dveh pravnih statusih. Najprej kot registriran poslovni subjekt s statusom plačnika določene kategorije in preprosto kot posamezni davčni zavezanec na splošno. Razmislimo o vsaki možnosti posebej.
Če najemno pogodbo za nestanovanjske prostore sklene posameznik, rezident, potem drugih omejitev razen zgoraj navedenih ni. Tisti. Lahko najamete sobo katerega koli območja, glavna stvar je, da so dokumentirane lastninske pravice do te nepremičnine.
Obdavčitev takšnega dohodka od posameznika bo potekala po stopnji iz odstavka 167.1 člena 167 Davčnega zakonika ali preprosto 15% (čeprav obstajajo možnosti za uporabo višje stopnje - 17%).
Pododstavek 170.1.2 člena 170.1 170. člena določa tudi, da je davčni zastopnik, ki je odgovoren za izračun in plačilo dohodnine (v nadaljevanju PIT) v proračun, najemnik, torej tisti, ki plačuje najemnino takemu posamezniku. Zato najemnik prišteje, zadrži in prenese v proračun dohodnino na račun sredstev, plačanih v obliki najemnine po stopnji 15%. Seveda to velja le za tiste najemnike, ki so pravne osebe ali samostojni podjetniki.
Vendar morate biti pozorni na dejstvo, da bo takšen posameznik (najemodajalec) ob koncu leta moral predložiti izjavo o premoženjskem stanju in dohodku, kjer navesti višino najemnine in druge prejete dohodke. Če v katerem koli mesecu skupni dohodek takega posameznika preseže znesek desetih minimalnih plač (trenutno je to 12 180 grn), bo znesek takšnega presežka obdavčen po zvišani stopnji 17%in osebni dohodek davek je treba dodatno plačati.
V tem primeru tudi ni dodatnih omejitev, obdavčitev pa bo nastala po stopnjah, podobnih prejšnji situaciji. Edina razlika je v tem, da najemnik (pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik) ni več davčni zastopnik in da se znesek dohodka samostojnega podjetnika posameznika lahko zmanjša za znesek odhodkov. Od najemnine ne zadržuje davkov, plača pa celoten znesek, ki ga predvideva najem, ne da bi odtegnil dohodnino. Končna obdavčitev teh zneskov se pojavi pri najemodajalcu, ki prejete najemnine vključi v svoj bruto obdavčljivi dohodek ob vložitvi izjave o premoženju in dohodku ob koncu poročevalskega obdobja (in ne pozabi uporabiti zahtevane davčne stopnje).
Začeti morate z dejstvom, da pododstavek 291.5.3 člena 291.5 člena 291 GCC določa splošno omejitev za to kategorijo plačnikov. Gre za površino nestanovanjskih prostorov, ki se oddajajo, ki ne sme presegati 300 m².
Kot veste, poglavje 291 GCC določa 4 skupine za posameznike, ki so davčni zavezanci, zato bomo obravnavali vsako skupino posebej:
Ne glede na to, v katero skupino spada najemodajalec, se obdavčitev zneska najemnine izvede v skladu s splošnimi pravili, določenimi za vsako od skupin. Najprej so vsi dolžni prejete zneske najemnine vključiti v dohodek plačnika enotnega davka. Skupina II bo plačevala pavšalni znesek, ki ga določijo lokalne oblasti. Skupini III in V bosta plačali od teh zneskov od 3 do 7% in DDV, odvisno od načina plačila enotnega davka, ki sta ga izbrala.
Www.selvana.ru/regliq/ bo pomagal zanesljivo in v kratkem času likvidirati podjetja.
O Dmitriju Dryuchinu
Dmitry Dryuchin je na svojem blogu napisal 35 člankov.
Nakup prostorov za podjetje v začetni fazi njegovega nastanka je lahko problematičen. Zato podjetniki raje najemajo nepremičnine. To vam omogoča, da zmanjšate enkratne stroške. ampak najem nestanovanjskih prostorov povezan s številnimi značilnostmi, ki ločijo proces od klasičnega. To vodi v pojav celotnega seznama vprašanj, nezmožnost hitrega reševanja, ki postane razlog za zamudo pri začetku izvajanja dejavnosti.
Če se jim želi pravna ali fizična oseba izogniti in čim bolj pospešiti postopek oddajanja nestanovanjskih nepremičnin, morate začeti postopek z analizo ustreznih informacij o tej temi. Nadalje bomo govorili o postopku izvajanja ukrepov, o značilnostih, ki se postopku nalagajo glede na status najemnika in najemodajalca, pa tudi o posebnostih obdavčitve.
Pravica do lastništva stanovanjske nepremičnine je dodeljena posameznikom iz členov 131 in 213 Civilnega zakonika Ruske federacije. Oseba, ki je priznana kot lastnica nepremičnine, ima pravico razpolagati z njo in jo uporabljati po lastni presoji. Takšno možnost določa člen 209 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poleg tega ima vsak državljan možnost oddajati nestanovanjske prostore. To pravilo je izraženo v členu 608 Civilnega zakonika Ruske federacije. Posameznik lahko uveljavlja svojo pravico do najema nestanovanjske nepremičnine. Hkrati členi zakona ne zavezujejo registracije kot samostojnega podjetnika. Vendar pa se oseba ukvarja s podjetniško dejavnostjo s pomočjo dobave nepremičnine, bo treba odpreti samostojnega podjetnika.
Posamezniki lahko začnejo opravljati podjetniško dejavnost šele, ko opravijo ustrezno registracijo in prejmejo status samostojnega podjetnika. Vendar zakon državljana ne zavezuje, da postane pravna oseba. Podobno pravilo je izraženo v členu 23 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poslovne dejavnosti se od drugih manipulacij razlikujejo po številnih značilnostih.
Ki vključujejo:
Da bi bil postopek oddajanja nepremičnine v najem priznan kot podjetniška dejavnost in je privedel do potrebe po registraciji samostojnega podjetnika, je treba dokazati, da so bili vsi posli sklenjeni z namenom pridobivanja stalnega dohodka.
Kot potrditev lahko na primer velja podpis najemne pogodbe za eno leto ali več, pa tudi sklepanje poslov z istimi organizacijami. V tem primeru bo potrebna registracija kot samostojni podjetnik posameznik.
Če oseba krši člene zakona in začne opravljati podjetniško dejavnost brez registracije, se zoper njo začne sodni postopek. Državljan je lahko priveden do upravne ali kazenske odgovornosti.
Zanj se lahko uporabi ena od naslednjih kazni:
Pravilo, ki ureja najem nestanovanjskih prostorov od posameznika, v ruski zakonodaji ni. Pri sestavi sporazuma se je treba sklicevati na določbe poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije. Normativni pravni akt vsebuje splošne informacije o dajanju nepremičnine v najem.
Člen 606 Civilnega zakonika Ruske federacije kaže, da je najemodajalec, ki ni pravna oseba, dolžan najeti najemodajalcu začasno uporabo in posest po plačilu določene pristojbine.
Najemna pogodba je sestavljena v skladu s pravili iz členov 434 in 609 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pogodbeni stranki morata pisno sestaviti dokument. Končan dokument podpišeta vsaka od strank.
Pogodba mora vsebovati obvezne podatke, katerih seznam vključuje:
Pogodbenici imata pravico, da odločno določita, kako dolgo je pogodba sklenjena. Če takšni podatki niso na voljo, se šteje, da je bila nepremičnina dana v najem za nedoločen čas.
Podobno pravilo je določeno v členu 610 Civilnega zakonika Ruske federacije. V besedilu pogodbe morate navesti kodo OKVED. Če se prostori oddajajo v najem, se uporabi koda 70.20.2. Pravilo je relevantno le, če govorimo o nestanovanjskih prostorih. Pri izpolnjevanju lastnosti predmeta v pogodbi morate biti previdni.
Dokument bo vseboval naslednje podatke:
V skladu s členom 609 Civilnega zakonika Ruske federacije se pogodba šteje za uradno sklenjeno šele potem, ko je vpisana v zvezni register. Če je transakcija sklenjena za obdobje, krajše od enega leta, registracija ni potrebna. Sporazum je lahko sestavljen v kateri koli obliki. Podobno pravilo velja za podaljšanje pogodbe za isto obdobje.
Če želite iti skozi državno registracijo, boste morali pripraviti paket dokumentov. Vsebovati mora:
Če nepremičnina ustvarja dohodek, se obdavči. Čas polaganja sredstev in postopek poravnave sta neposredno odvisna od statusa davčnega zavezanca. Če se izračun izvede po poenostavljenem davčnem sistemu z dodatnimi zavarovalnimi premijami, bo znesek odbitka v korist države 6% najemnine. Podobno pravilo velja za samostojne podjetnike. Ko ugotavljamo, ali lahko posameznik najame sobo, bo mogoče ugotoviti, da je takšna priložnost prisotna. Državljan pa bo moral enkrat plačati 13% dohodnine. Ta pravila so izražena v členu 208 Davčnega zakonika Ruske federacije. Če se državljan izogne plačilu davkov, bo kazensko preganjan ali mu bo izrečena upravna globa.
Pravna oseba lahko oddaja nepremičnine tudi v najem. V skladu s členi 209, 213 in 608 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo organizacije enako pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s svojim premoženjem kot posamezniki. Hkrati zakon ne nalaga omejitev števila struktur v lasti pravne osebe. Podobno pravilo je izraženo v členu 213 Civilnega zakonika Ruske federacije. Če najem prostorov opravi pravna oseba, je pogodba sklenjena v skladu s členoma 606 in 670 Civilnega zakonika Ruske federacije. V tem primeru mora dokument navesti kodo OKVED 70.20.2.
Sporazum s pravno osebo je treba sestaviti v pisni obliki. Za katero obdobje je nepremičnina dana, ni pomembno.
Pogodba mora vsebovati tudi obvezne podatke, ki vključujejo:
Če pogodba o najemu ni določena, se šteje, da je sklenjena za nedoločen čas. To pravilo je zapisano v členu 610 Civilnega zakonika Ruske federacije. Sporazum in vse njegove priloge je treba registrirati tudi pri Rosreestr, če so nestanovanjske nepremičnine oddane v najem za več kot 1 koledarsko leto.
Če se mora pooblaščeni organ strinjati z registracijo, mora predstavnik pravne osebe pripraviti naslednje dokumente:
Če je v vlogi najemodajalca posameznik, se postopek priprave pogodbe in posebnosti obdelave transakcije spremenijo. Torej je v dokumentu treba navesti naslov in značilnosti prostorov. Hkrati pa ciljna plačila ne bodo predmet DDV. Vključuje tudi račune za komunalne storitve.
Oseba, ki oddaja poslovni prostor, lahko zaračuna pristojbino na bančni račun posameznika ali jo da v gotovini.
Spremembo najemnine je treba izvesti v skladu z veljavno zakonodajo. Člen 614 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je treba znesek plačila prilagoditi največ enkrat letno. Če je pogodba sklenjena za več kot eno leto, mora biti dokument registriran pri teritorialnem oddelku Rosreestr.
Prosim vas, da odgovorite na vprašanje - Posameznik oddaja nestanovanjske prostore (v lasti) za skladišče pravni osebi, ki je njen edini ustanovitelj. Pravna oseba od najemnine zadrži dohodnino. Ali je to pravilno? Ali se mora najemodajalec registrirati kot samostojni podjetnik posameznik in plačevati davke po poenostavljenem davčnem sistemu ali davčnem sistemu? Davčni organi so posamezniku zaračunali DDV, ker menijo, da se posameznik v tem primeru ukvarja s komercialno dejavnostjo in se je dolžan registrirati kot samostojni podjetnik posameznik.
V vašem primeru, če najamete prostore od posameznika, ki nima statusa samostojnega podjetnika, potem morate od zneska najemnine kot davčnega zastopnika odtegniti dohodnino. Še več, v praksi
obstaja možnost, da regulativni organi dejavnosti državljana - najemodajalca priznajo kot podjetniške in zahtevajo, da se registrira kot samostojni podjetnik posameznik. Vendar zakonodaja ne vsebuje jasnih meril, po katerih bi bilo mogoče ugotoviti, ali mora državljan, ki oddaja nepremičnine v najem, pridobiti status podjetnika. Zvezna davčna služba Rusije meni, da naslednja dejstva lahko kažejo na prisotnost znakov podjetniške dejavnosti v dejanjih državljana:
-državljan ima stabilne odnose s prodajalci, kupci ali drugimi nasprotnimi strankami.
V vašem primeru ima posameznik - najemodajalec pravico, da se ne registrira kot samostojni podjetnik in plača samo dohodnino, vendar je zelo verjetno, da bo moral svoj položaj dokazati na sodišču.
Utemeljitev
Ali je treba od dohodka državljana po najemni pogodbi odtegniti dohodnino. Organizacija oddaja prostore državljanu, ki ni podjetnik
Da, potrebno.
V večini primerov je treba dohodnino zadržati in nakazati v proračun (viri izplačila dohodka). Toda včasih prejemnik dohodka sam plača dohodnino (v takih primerih organizacija ne bo davčni zastopnik) (klavzula in člen 226 Davčnega zakonika Ruske federacije, klavzula in člen 226.1 Davčnega zakonika Ruska federacija).
Seznam dohodkov, od katerih mora državljan, ki ni podjetnik, samostojno izračunati in plačati dohodnino, je naveden v odstavku 1 člena 227.1 in odstavku 1 člena 228 Davčnega zakonika Ruske federacije. Ta seznam vključuje zlasti dohodek, prejet po pogodbah civilnega prava od državljanov ali organizacij, ki niso davčni zastopniki (pododstavek 1 odstavka 1 člena 228 Davčnega zakonika Ruske federacije). Takšen dohodek vključuje na primer plačila, prejeta od banke na njenih menicah ali od tuje organizacije, ki v Rusiji nima ločenih oddelkov. Ruske najemniške organizacije so priznane kot davčni zastopniki (). Zato državljan sam ne izračuna in ne plača davka od zneska najemnine po najemni pogodbi, sklenjeni z rusko organizacijo. V tem primeru mora najemniška organizacija () zadržati in nakazati dohodnino.
Najemniška organizacija (davčni zastopnik) nima pravice državljanu nalagati obveznosti plačila dohodnine (). Zlasti je ničen pogoj v najemni pogodbi (dodatni sporazum k njej), da državljan samostojno obračuna in plača dohodnino od prejetega dohodka.
Podobna pojasnila so v dopisih Ministrstva za finance Rusije z dne 7. septembra 2012 št. 03-04-06 / 8-272 z dne 5. avgusta 2011 št. 03-04-06 / 3-179 z dne julija 15, 2010 št. 03-04-06 / 3-148, z dne 13. julija 2010 št. 03-04-06 / 3-144, z dne 7. aprila 2009 št. 03-04-06-01 / 83 in Zvezna davčna služba Rusije z dne 1. novembra 2010. št. ШС-37-3 / 14854.
Poleg tega, če organizacija državljanu-najemodajalcu povrne komunalne stroške, katerih višina ni odvisna od dejanske porabe javnih služb in vzdrževalnih storitev (ogrevanje, domofon itd.), Je treba od dohodnine odtegniti tudi dohodnino. znesek takega nadomestila. Če je znesek povračljivih stroškov odvisen od dejanske porabe komunalnih storitev (oskrba z vodo, elektrika, oskrba s plinom itd.), Potem najemodajalec nima gospodarske koristi. Posledično dohodnine od zneskov takšnega nadomestila ni treba zadržati.
Podobni zaključki izhajajo iz dopisa Ministrstva za finance Rusije z dne 7. septembra 2012 št. 03-04-06 / 8-272.
Davčni zastopnik prenese odtegnjeni dohodnini v skladu s podatki davčnega urada, pri katerem je prijavljen. Lokacija najete nepremičnine ni pomembna. To izhaja iz člena 226 Davčnega zakonika Ruske federacije.
2. Iz člankaNepremičnine dajemo v najem od posameznika: davčni vidiki in računovodstvo
Organizacija lahko sklene najemno pogodbo tako s posameznikom, registriranim kot samostojni podjetnik posameznik, kot z osebo, ki nima tega statusa. Glavna stvar je, da mora biti državljan, ki oddaja premoženje v najem, njegov lastnik ali ima pravico razpolagati z njim (člen 608 in člen 2, člen 615 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Podjetniki samostojno izračunavajo in plačujejo davke (pododstavek 1, odstavek 1, točka 2, člen 227 Davčnega zakonika Ruske federacije). Ugotovimo, kakšne davčne obveznosti nastanejo pri organizaciji, če je nepremičnino najela od posameznika, ki nima statusa samostojnega podjetnika. Poglejmo tudi, kako to transakcijo prikazati v računovodstvu.
Ko posameznik plačuje najemnino organizaciji, je varneje zadržati dohodnino in jo nakazati v proračun
Ministrstvo za finance Rusije meni, da je rusko podjetje, ki plačuje najemnino državljanu, ki ni podjetnik, davčni zastopnik za dohodnino (dopisi z dne 02.10.14 št. 03-04-05 / 49525 z dne 18.09.13 03-04-06 / 38698, z dne 16.08 .13 št. 03-04-06 / 33598 in z dne 27.02.13 št. 03-04-06 / 5601). To pomeni, da je dolžna izračunati dohodnino iz najemnine, zadržati davek, ko je plačan, in ga nakazati v proračun (klavzula in člen 226 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Podobnega mnenja so tudi davčni organi (dopisi Zvezne davčne službe Rusije z dne 05.07.12 št. AS-4-3 / [zaščiteno po e -pošti], z dne 09.04.12 št. ED-4-3 / [zaščiteno po e -pošti] in od 01.11.10 št. ШС-37-3 / [zaščiteno po e -pošti], Zvezne davčne službe Rusije v Moskvi z dne 18.06.12 št. 20-14/ [zaščiteno po e -pošti] in z dne 16.12.11 št. 20-14 / 3/122006).
Če organizacija plačuje najemnino v gotovini, ima možnost odtegniti dohodnino. To pomeni, da se podjetje nima pravice sklicevati na dejstvo, da posamezniku ni moglo odtegniti davka (klavzula 5 člena 226 Davčnega zakonika Ruske federacije). Na to opozarja tudi Ministrstvo za finance Rusije (dopisi z dne 27. februarja 2013 št. 03-04-06 / 5601 in z dne 6. decembra 2010 št. 03-04-06 / 3-290).
Obstaja pa mnenje, da najemniška organizacija ne sme odtegniti dohodnine iz najemnine, če je v najemni pogodbi zapisano, da državljan davek plača sam. To je zabloda. Davčni zastopnik ni upravičen prenašati svojih odgovornosti na prejemnika dohodka (klavzula 5 člena 3 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Vključitev takega pogoja v najemno pogodbo je v nasprotju z normami Davčnega zakonika. Ta pogoj bo priznan kot ničen (člen 2 člena 168 Civilnega zakonika Ruske federacije). Istega stališča je Ministrstvo za finance Rusije (dopisi z dne 04. 04. 11.11 št. 03-04-05 / 3-314 in 15.07.10 št. 03-04-06 / 3-148) in sodišča (sklep moskovskega okrožja FAS z dne 07.03. 12 št. А40-40718 / 11140-184).
Tako je tvegano, da ne odtegnete dohodnine od najemnine, plačane posamezniku, ki ni podjetnik (več si preberite spodaj). Če inšpektorji ugotovijo to kršitev, bodo organizacijo kaznovali, ker ni izpolnila nalog davčnega zastopnika. Globa znaša 20% zneska davka, ki se zadrži in prenese v proračun (člen 123 Davčnega zakonika Ruske federacije).
OPOMBA
Dohodnina se prenese v proračun, tudi če je najemodajalcu plačana akontacija
Za vsako plačilo najemnine ali njenega dela je organizacija dolžna odtegniti dohodnino. Ni pomembno, kako podjetje plačuje pri najemodajalcu - vnaprej, v obrokih ali ob koncu meseca ali drugega obdobja.
Organizacija prenese dohodnino, odtegnjeno od najemnine, v proračun pod naslednjimi pogoji (klavzula 6 člena 226 Davčnega zakonika Ruske federacije):
- če dvigne denar z bančnega računa za poravnavo z najemodajalcem - na dan prejema gotovine v banki;
- če plačuje pri najemodajalcu z bančnim nakazilom - na dan prenosa najemnine z računa organizacije na bančni račun državljana ali v njegovem imenu na račune tretjih oseb
Obstaja tveganje, da davčni organi priznajo dejavnost državljana kot podjetniško in zahtevajo, da se registrira kot samostojni podjetnik posameznik
Če posameznik odda v najem več prostorov (ne glede na to, ali so stanovanjski ali nestanovanjski) ali različne vrste lastnine, lahko inšpektorji njegovo dejavnost prepoznajo kot podjetniško. To je nevarno, ker bodo davčni organi najverjetneje od državljana zahtevali, da se registrira kot podjetnik in plača davke kot samostojni podjetnik (več si preberite spodaj).
MIMOGREDE
V zvezi z DDV je podjetjem nedonosno oddajati nepremičnine od fizičnih oseb
Posamezniki, ki nimajo statusa samostojnega podjetnika, niso zavezanci za DDV (1. člen 143. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). To pomeni, da pri opravljanju storitev najema nepremičnine ni "vstopnega" DDV, ki ga najemnik lahko sprejme za odbitek.
Toda pri izračunu davka na dobiček se lahko celoten znesek najemnine vključi v stroške (pododstavek 10 prvega odstavka 264. člena Davčnega zakonika Ruske federacije). Ni ga treba znižati za znesek DDV, kot se to naredi pri najemu nepremičnine pri zavezancu za DDV
Za najemniško organizacijo lahko to povzroči dodatno odmero dohodnine. Če je podjetnik zavezanec za DDV, bo družba lahko v davčne stroške vključila ne celoten znesek najemnine (pododstavek 10, klavzula 1 člena 264 Davčnega zakonika Ruske federacije). Ima pravico upoštevati samo znesek brez DDV.
Davčni zakonik pa ne vsebuje jasnih meril, po katerih bi bilo mogoče ugotoviti, ali mora državljan, ki oddaja nepremičnine v najem, pridobiti status podjetnika. Zvezna davčna služba Rusije meni, da naslednja dejstva lahko kažejo na prisotnost znakov podjetniške dejavnosti v dejanjih državljana (dopis z dne 08.02.13 št. ED-3-3 / [zaščiteno po e -pošti]):
- je posameznik pridobil ali izdelal premoženje z namenom pridobivanja dobička iz njegove uporabe ali prodaje;
-državljan vodi evidenco svojih operacij in transakcij;
-vse transakcije, ki jih posameznik sklene v določenem časovnem obdobju, so medsebojno povezane;
-državljan ima stabilne odnose s prodajalci, kupci ali drugimi nasprotnimi strankami.
Ista merila podajajo metropolitanski davčni organi (dopisi Zvezne davčne službe Rusije v Moskvi z dne 15.06.2009 št. 20-14/ [zaščiteno po e -pošti], z dne 29. decembra 2008 št. 18-14 / [zaščiteno po e -pošti] in z dne 25.01.08 št. 18-12 / 3/005988). Po njihovem mnenju se mora posameznik, ki daje v najem nepremičnine, ob prisotnosti navedenih lastnosti registrirati kot podjetnik.
Hkrati davčni organi priznavajo, da je v nekaterih primerih težko pravilno opredeliti dejavnosti državljana (dopis Zvezne davčne službe Rusije z dne 02.08.13 št. ED-3-3/ [zaščiteno po e -pošti]).
Če je državljan prepričan, da v njegovih dejavnostih ni znakov podjetniške dejavnosti, se ne sme registrirati kot samostojni podjetnik posameznik. To pomeni, da ima pravico plačati samo dohodnino od dohodka, prejetega iz najema nepremičnine. Možno pa je, da bo moral svojo nedolžnost dokazati na sodišču.
Dober dan! V tem članku vam bomo povedali o posebnostih obdavčitve najema prostorov.
Danes boste izvedeli:
Pomemben vidik, ki bi ga moral podjetnik ali organizacija upoštevati pri najemu nepremičnine, je vprašanje obdavčitve. Zasenči tiste, ki imajo talent in pogum za vodenje.
Edini jezik, ki ga priznavajo davčni organi, je jezik natančnih in pravilnih dokumentov. V našem primeru govorimo o najemni pogodbi. Znesek najemnine, določen v pogodbi, je izhodišče za izračun davkov.
Postopek sklenitve najemne pogodbe ureja Civilni zakonik. Če je najemna pogodba sklenjena za manj kot eno leto, ni predmet državne registracije.
Nemogoče je zakonito najeti le sosednji del prostorov. Na primer, stopnišče, podstrešje ali klet. Pogodba med najemnikom in najemodajalcem začne veljati šele, ko le -ta posreduje prvo dokumentacijo in ključe.
Za davčni sistem pomembno vlogo igra tisti, ki je najemodajalec, torej tisti, ki oddaja prostore v najem: posameznik ali npr.
Posameznik lahko oddaja prostore tudi brez registracije samostojnega podjetnika, vendar pod pogojem, da je ta prostor stanovanjski (na primer hiša ali stanovanje). Hkrati posameznik v proračun nakaže 13% najemnine. Če namerava posameznik najeti nestanovanjske prostore, se mora registrirati kot samostojni podjetnik posameznik.
Takšne pogoje pojasnjuje ruska zakonodaja, ki prepoveduje opravljanje podjetniških dejavnosti brez državne registracije. Če v zvezi s stanovanjskimi prostori ni običajno govoriti o podjetništvu, potem je pri nestanovanjskih prostorih vse veliko strožje. Ko ugotovi dejstvo nezakonite poslovne dejavnosti ali utaje davkov, storilec nosi upravno, v nekaterih primerih pa tudi kazensko odgovornost.
Torej, če so prostori nestanovanjski, morate registrirati samostojnega podjetnika. Samostojni podjetnik v fazi registracije navede glavno vrsto svoje dejavnosti. Če gre za najem nepremičnine, izbere tudi sprejemljivo vrsto obdavčitve.
Za poenostavljeno davčno ureditev ali "poenostavljeno" je značilno, da podjetnik namesto več plača le en davek.
Poenostavljeni davčni sistem za samostojne podjetnike ima tri možnosti za prenos davka na državo:
Primer... V najemni pogodbi je zapisano, da stroške komunalnih storitev za prostore krije najemodajalec; ti stroški jih lahko označijo kot stroške vzdrževanja nepremičnine. Posledično se lahko obdavčljiva osnova zmanjša za ta znesek.
Od januarja 2016 se je zakon o tem režimu spremenil: zdaj je velikost davčne stopnje odvisna od odločitve regionalnih oblasti. Za nekatere kategorije davkoplačevalcev je lahko celo 1%.
Patent za najem nepremičnine je mogoče kupiti za največ eno leto, nato pa ga po potrebi kupiti za novo obdobje. Stroške patenta je mogoče enostavno izračunati s pomočjo spletnega kalkulatorja, ki je na voljo na spletnem mestu FTS.
Od kod prihaja ta številka? Kalkulator pomnoži ocenjeni dohodek glede na regijo in kategorijo poslovanja za 6%. To pomeni, da podjetnik ob nakupu patenta samodejno plača davek.
Na primer, podjetnik želi dati v najem nestanovanjski prostor s površino 50 m2, ki ga ima v lasti v mestu Moskva v okrožju Konkovo. Nakup patenta za to dejavnost za obdobje dvanajstih mesecev bo stal šestdeset tisoč rubljev.
Za primerjavo: patent za dobavo istih prostorov v regiji Tver za eno leto bo stal nekaj več kot petindvajset tisoč.
Pravna oseba lahko uporablja splošni ali poenostavljeni sistem obdavčitve. Slednji način je možen le, če so izpolnjeni številni pogoji (manj kot sto zaposlenih, letni dohodek manjši od sto petdeset milijonov rubljev, brez podružnic in drugo).
Če podjetje posluje po poenostavljenem davčnem sistemu, bo sistem plačevanja davka na najemnino enak kot pri samostojnih podjetnikih. Samo davčno napoved morate oddati ne pred 30. aprilom, ampak pred 31. marcem. Prehod na patentni sistem za LLC ni predviden.
Za LLC je najem prostorov lahko glavna in dodatna dejavnost. To bo določilo, kako se bodo takšni prihodki odražali v računovodskih vnosih - kot prihodki od prodaje ali prihodki iz poslovanja.
Pri uporabi splošnega režima obdavčitve podjetje plača davek na dobiček, pridobljen z najemom prostorov. Osnovna stopnja zanj je 20%. 18% gre v zvezni proračun, 2% - v proračun subjekta Ruske federacije, kjer podjetje posluje. Ta odstotek se izračuna iz dejanskega dobička, torej po odbitku stroškov. Obračuni davka na dobiček se predložijo četrtletno.
Poleg tega mora podjetje od vsakega najemnine odšteti 18% DDV.
Prej je bilo mogoče plačati davke samo po pošti, prek banke ali prek bančnega terminala z uporabo podatkov iz potrdila ali s samim potrdilom. Pri vseh teh metodah mora potrdilo poslati davčni organ in biti v rokah davčnega zavezanca.
Pred kratkim je Zvezna davčna služba predlagala uporabo spletna storitev "Plačaj davke" na spletni strani davka... Tu lahko davčni zavezanec samostojno izpolni potrdila, če mu je znesek davka znan.
Poleg tega storitev ponuja ustvarjanje enega od dveh dokumentov:
Najprimernejši način plačevanja davkov je na voljo samo lastnikom osebnega računa na spletnem mestu davčne službe. Te pisarne je mogoče ustanoviti za posameznike, pravne osebe in samostojne podjetnike. Poleg vseh pomembnih informacij o premoženju, tukaj so objavljena stanja poravnav z državo - dolgovi in preplačila, izpolnjeni prejemki. Z njihovo pomočjo je enostavno plačati davek na spletu prek banke posrednika.
Povezava z osebnim računom je precej preprosta. Obrniti se morate na kateri koli davčni organ - ne nujno v kraju stalnega prebivališča ali registracije podjetja. V petnajstih minutah boste prejeli registracijsko kartico z uporabniškim imenom in geslom. Geslo uporabnik spremeni samostojno po vstopu na spletno stran FTS.
Gesla za osebni račun na spletu ne boste mogli dobiti, saj podatki spletnega mesta spadajo v kategorijo posebej zaščitenih podatkov.
