1.3 Subiecte și obiecte ale relațiilor de piață. Specificul lor
Subiecții relațiilor economice de piață sunt cei care sunt transportatorii lor, adică cumpără și vând: practic fiecare persoană care nu este limitată de lege în calitate și capacitate juridică, grupuri de cetățeni, colectivități de muncă, persoane juridice de toate formele de proprietate , statul.
Purtătorii relațiilor de piață sunt cei care se angajează în activități independente, întreprinderi de stat, cooperative, întreprinderi de închiriere, ferme, ferme colective etc.
În același timp, subiectele relațiilor de piață sunt împărțite în producători (vânzători) și consumatori (cumpărători). În plus, există intermediari care „reunesc” vânzătorii și cumpărătorii. Acești intermediari sunt comercianți, bănci, burse, sucursale comerciale, camere de comerț și industrie, companii de asigurări. Cel mai mare intermediar este statul. Se obișnuiește să se distingă patru mari entități de piață: gospodării, firme, bănci și stat.
Dacă luăm în considerare evoluția pieței din punctul de vedere al subiectelor relațiilor de piață, atunci vom vedea că la început au fost direct producători și consumatori de produse comercializabile. Apoi, pe măsură ce se dezvoltă și se împarte în ramuri independente ale comerțului și circulației banilor, intermediarii comerciali și financiari devin participanți activi la relațiile de piață: agenți comerciali, destinatari, brokeri, dealeri, vânzători ambulanți etc.
Subiecții numiți, acționând ca persoane fizice sau juridice, joacă un rol din ce în ce mai mare în economia de piață și nu este o coincidență. Piața este un mecanism complex de identificare și armonizare a intereselor economice. Exact asta fac intermediarii comerciali și financiari. Ei studiază starea ofertei și cererii anumitor bunuri, dinamica prețurilor, stabilesc contacte de afaceri, prezic situația pieței etc.
Activitățile lor sunt considerate esențiale și foarte apreciate de public. Există chiar opinia că intermediarii din mecanismul pieței joacă rolul unui sistem de control.
Într-o economie de comandă, dimpotrivă, activitatea intermediară este văzută ca secundară, dacă nu chiar nedorită. Acest lucru se datorează faptului că aici aparatul de stat acționează ca regulatorul general al vieții sociale. Mediatorul, care asigură funcționarea independentă a fermelor, prin activitățile sale se opune obiectiv aparatului de stat, amenințând însăși existența acestuia.
Obiectele relațiilor de piață sunt pentru ce există: în primul rând, acestea sunt bunuri și servicii (bunuri de consum și mijloace de producție), capital, muncă, terenuri și alte bunuri imobiliare, valori mobiliare, realizări intelectuale (idei, descoperiri etc.) ), informații (inclusiv publicitate). Adică obiectele relațiilor de piață sunt tot ceea ce este cumpărat și vândut.
1.4 Esența pieței. Comonalitatea trăsăturilor
Piața este o categorie economică și ca atare este strâns legată de schimb, circulație, comerț, servicii comerciale. Care sunt asemănările și diferențele dintre categoriile legate de piață?
Schimbul poate fi vizualizat din două părți:
v ca proces de circulație a bunurilor și serviciilor, ca proces de metabolism social;
v ca procesul de creare a anumitor relații sociale, în care indivizii intră în timpul acestui metabolism.
Ca categorie economică, schimbul exprimă cealaltă parte, adică reprezintă legăturile economice dintre oameni, ca producători și consumatori, despre mișcarea rezultatelor muncii, obținute nu pentru propriul consum, ci pentru alții, pentru a satisface nevoile sociale. Datorită schimbului, producătorii și consumatorii de mărfuri împrăștiați, izolați economic, intră în contact.
Circulația mărfurilor este o formă mai dezvoltată de schimb de mărfuri. Acesta este un schimb de mărfuri efectuat prin bani (C - M - C) pe baza interschimbabilității și echivalenței, acordul reciproc al participanților la acest proces.
Comerțul este activitatea oamenilor de a efectua schimburi de mărfuri și acte de cumpărare și vânzare. Tranzacțiile comerciale ale proprietarilor de mărfuri - vânzarea (schimbul de bunuri contra banilor), cumpărarea (schimbul de bani contra bunurilor), unitatea ambelor acte și încheierea unor astfel de tranzacții constituie esența activității de tranzacționare.
Servicii de tranzacționare - relația activităților intermediare ale persoanelor care cumpără și vând bunuri.
Principalele servicii de tranzacționare includ astfel de operațiuni de tranzacționare precum studierea cererii consumatorilor de surse de mărfuri de către comercianți, publicitate, organizarea diferitelor expoziții, încheierea de contracte comerciale, tranzacții unice, afișarea de bunuri, furnizarea de consiliere calificată, crearea condițiilor favorabile pentru vânzarea de bunuri ( primirea, emiterea și stocarea banilor aferenți vânzării mărfurilor; executarea diverselor documente; contabilitate și control asupra circulației masei de mărfuri și multe altele).
Serviciile de tranzacționare suplimentare includ servicii legate de continuarea procesului de producție în sfera circulației (transport, ambalare, depozitare etc.), a cărei existență se datorează izolării complete a producției de sfera circulației.
Aș dori, de asemenea, să mă opresc asupra conceptului de capital comercial. Capitalul comercial - capitalul, care funcționează în sfera circulației (conform lui Marx), este o parte separată a capitalului industrial (marfă). În practică, aceasta înseamnă că un industrial care își investește capitalul în producția de bunuri nu îl vinde el însuși, ci transferă această funcție unor întreprinderi comerciale speciale. Capitalul comercial devine, ca să zicem, un agent al celui industrial, își furnizează serviciile comerciale. Sensul economic al unei astfel de separări este că comerciantul economisește industriei timp și bani, deoarece vinde bunuri mai repede (știe mai bine condițiile de vânzare, cererea cumpărătorilor etc.) și la costuri mai mici.
Forma inițială a capitalului comercial a fost capitalul comercial, a cărui bază obiectivă a apariției a fost separarea meșteșugurilor de agricultură, apoi a orașului de la țară. Odată cu apariția banilor și formarea piețelor locale, a fost selectat un grup special de persoane - comercianți care s-au specializat în operațiuni intermediare în domeniul schimbului de mărfuri.
În era liberei concurențe, capitalul comercial este separat destul de puternic de capitalul industrial. Marile companii industriale își creează adesea propria rețea de distribuție, încercând să controleze vânzarea și consumul bunurilor lor.
Piața este o formă specifică de manifestare a schimbului și a circulației mărfurilor, unde capitalul comercial și nu numai acesta funcționează.
Prin urmare, piața ca categorie economică este un set de relații economice specifice și conexiuni între cumpărători și vânzători, precum și intermediarii comerciali în ceea ce privește circulația mărfurilor și banilor, reflectând interesele economice ale subiecților relațiilor de piață și asigurând schimbul de produse de muncă.
Unitatea tuturor categoriilor de mai sus constă în faptul că acestea exprimă o esență unică - legături economice între oameni în procesul de mișcare a mărfurilor.
Esența relațiilor de piață se reduce la rambursarea costurilor vânzătorilor (producători și comercianți) și la obținerea lor de profit, precum și la satisfacerea cererii efective a cumpărătorilor pe baza acordului gratuit, reciproc, a echivalenței și a competitivității. Aceasta este ceea ce constituie caracteristicile generice, esențiale ale pieței. Baza materială a relațiilor de piață este mișcarea mărfurilor și a banilor. Dar, întrucât piața funcționează într-un anumit sistem economic și, în timp ce se dezvoltă, se transformă într-un subsistem independent, acest lucru nu poate decât să determine specificul formelor manifestării sale (proporție diferită a relațiilor de piață în întregul sistem economic, organizare diferită a pieței, diferite forme, metode și dimensiuni ale pieței de reglementare). Prezența unor caracteristici specifice ale pieței (sortimentul de mărfuri, organizarea pieței, tradiții) ne permite să vorbim despre Kiev, Ucraina, America, Japonia și alte piețe.
Educația nu este pe deplin axată pe obiectivele și obiectivele reformelor economice și, în același timp, sunt luate măsuri insuficiente pentru a îmbunătăți gestionarea factorului educațional de creștere economică din regiunea Pavlodar. În special, din datele date în subsecțiunea 2 a secțiunii 2, vedem că regiunea Pavlodar este caracterizată de problema declinului populației și numai ...
Decretul Guvernului Federației Ruse din 29 decembrie 1994 „Cu privire la zona economică specială din limitele unei regiuni special protejate a Federației Ruse” § 2. CONTRADICȚIILE INTERESELOR ECONOMICE ALE SUBREGIUNII ȘI A ENTITĂȚILOR DE AFACERI ...
Funcția teoriei economice generale este predictivă și pragmatică, implicând dezvoltarea și identificarea previziunilor științifice și a perspectivelor de dezvoltare socială. Aceste funcții ale teoriei economice sunt îndeplinite în viața de zi cu zi a unei societăți civilizate. Știința economică joacă un rol imens în conturarea mediului economic în determinarea amplorii și direcțiilor dinamicii economice, în ...
Oferă o unitate de abordări istorice și logice. Acest lucru este necesar nu numai pentru a clarifica originea sistemului și a elementelor sale, ci și pentru a fundamenta tendințele de dezvoltare și etapele sale. Teoria economică trebuie să arate un fenomen în dezvoltare, mișcare, adică istoric. În același timp, ea consideră procesele economice eliberate de accidentele de dezvoltare istorică, adică ...
Piața este adesea definită ca o colecție de cumpărători de bunuri existenți și potențiali. În același timp, într-un sens mai larg, piața este definită ca un ansamblu de relații socio-economice în domeniul schimbului, prin care se desfășoară vânzarea de bunuri. Astfel, piața este o vastă sferă de manifestare a accidentelor individuale.
Deoarece procesul de reproducere reflectă logica obiectivă a dezvoltării societății, piața nu poate fi un fenomen aleatoriu - apariția sa este destul de naturală și este asociată cu procesul de dezvoltare a producției sociale.
Piața depinde de condițiile politice, sociale, geografice și de altă natură. În același timp, fără îndoială, piața nu este doar un organism de reglementare, ci servește și ca criteriu pentru oportunitatea costurilor pentru producția anumitor bunuri. Dacă produsul nu este vândut, costul acestuia este o pierdere pentru societate.
Pentru o piață ideală (care nu există cu adevărat), sunt necesare trei condiții de bază:
dreptul absolut al oricărei persoane sau organizații de a produce, cumpăra sau vinde orice lucru care nu este interzis de lege sau de moralitate;
dreptul absolut de a vinde și cumpăra liber orice produs de pe piață la un preț gratuit;
libertatea absolută de acces la orice ramură a producției de produse și servicii fără restricții.
Nu există piețe ideale în natură, deoarece nu pot exista producători, cumpărători și prețuri absolut libere. Societatea există ca un sistem mare în care există un număr imens de relații cauză-efect între toate elementele, prin urmare, în realitate, nu pot exista nu numai toți, ci chiar vânzători unici, cumpărători și prețuri, absolut gratuit și independent .
O piață poate exista numai dacă include simultan următoarele piețe:
Piața mijloacelor de producție;
Piața bunurilor de larg consum;
Piața produselor inteligente;
Piața financiară (care este subdivizată în piața valorilor mobiliare și piața creditului);
Piața forței de muncă.
În prezent, există o tendință constantă către creșterea importanței pieței produselor intelectuale și a pieței financiare și a scăderii importanței piețelor pentru resurse materiale și bunuri.
În producția de produse intelectuale, se utilizează întreaga gamă de realizări ale progresului științific și tehnologic, toate descoperirile, invențiile și ideile avansate anterioare. Datorită acestui fapt, costul costurilor intelectuale este de 90-98%, iar costurile materiale - 2-10%. Prin urmare, în prezent, este mult mai oportun să producem și să vindem bunuri intelectuale decât materiale, materii prime etc.
Deci, principalele componente ale pieței sunt:
vanzator;
client;
produs sau serviciu; Piața și principalele sale caracteristici St. Petersburg, editura „Alpha”., 2001, p. 178
Vânzătorul acționează pe piață, definind produsul, prețul, publicitatea, serviciul, rețelele de vânzare. Cumpărătorul determină metodele de evaluare și selectare a bunurilor. Deoarece toate tranzacțiile sunt efectuate în condițiile mediului, atunci, în mod natural, mediul nu rămâne pasiv față de vânzător și produs.
Mediul extern este format din factori politici, sociali, legali, economici generali și alți factori care acționează pe piață. Acest lucru subliniază încă o dată că, în principiu, nu pot exista vânzători, cumpărători și prețuri absolut gratuite.
Saturația pieței se caracterizează prin gradul de aprovizionare cu bunuri și cererea acestora. Dacă oferta depășește cererea, atunci prețurile ar trebui să scadă, deoarece producătorul caută să vândă produse și să ramburseze costurile cel puțin parțial. Dacă cererea depășește semnificativ oferta, prețurile cresc.
Ar trebui să vedeți diferența dintre consumator și cumpărător. În ceea ce privește piața de consum, produsele alimentare, de exemplu, sunt de obicei cumpărate de gospodină - prin urmare, ea este cumpărătorul. Toți membrii familiei consumă aceste produse, prin urmare sunt consumatori. Prin urmare, în fiecare caz specific, este necesar să stabilim în mod clar cine este consumatorul final al produsului, ceea ce ne va permite să stabilim feedback.
Starea de echilibru a pieței, în care cantitatea de cerere este egală cu cantitatea de ofertă, este de obicei trecătoare sau deloc realizată. În practică, de regulă, există o situație de piață în care fie cererea depășește oferta, fie oferta depășește cererea. În primul caz, există o situație numită piața vânzătorului (piața producătorului), în care oferta determină volumul maxim de vânzări ale unui produs sau serviciu dat pe o anumită piață. Al doilea caz este piața cumpărătorului (piața consumatorului), care determină situația pieței în care cererea determină volumul maxim al vânzărilor unui anumit produs pe o anumită piață.
Lipsa ofertei, tipică pieței vânzătorului, poate avea o gamă diferită. Poate fi permanent sau temporar, poate acoperi întreaga piață sau numai segmentele sale individuale, de exemplu, regionale sau industriale. Principala limitare a aprovizionării apare din lipsa factorilor de producție - zone de producție, echipamente, materii prime, materiale, componente, piese de schimb etc. O altă limitare se poate datora controlului aprovizionării, cel mai adesea sub formă de distribuție administrativă. Acest lucru limitează vânzarea gratuită și creează condiții pentru dezvoltarea economiei ascunse. O altă constrângere de aprovizionare este asociată cu elasticitatea redusă a factorilor de producție în raport cu acțiunea factorului timp. Aceasta înseamnă că, uneori, o creștere a producției poate fi obținută numai după o lungă perioadă de timp, de exemplu, datorită duratei ciclului de producție.
Piața este una dintre cele mai importante realizări ale civilizației umane. Începuturile sale datează din antichitate. Odată cu dezvoltarea relațiilor cu mărfurile, chiar conținutul conceptului de „piață” s-a schimbat. (Acesta este unul dintre motivele pentru care există multe definiții ale pieței.)
Inițial, piața a fost văzută ca o locație de vânzare cu amănuntul, o piață. Acest lucru se explică prin faptul că piața a apărut în perioada societății primitive, când schimbul tocmai devenea mai mult sau mai puțin regulat, a luat doar forma schimbului de mărfuri, care a fost realizat într-un anumit loc și la un anumit moment. Odată cu dezvoltarea meșteșugurilor și orașelor, comerțul, relațiile de piață se extind, anumite locuri sunt atribuite piețelor. Această înțelegere a pieței a supraviețuit până în prezent ca una dintre semnificațiile cuvântului.
Odată cu dezvoltarea în continuare a schimbului de mărfuri, apariția relațiilor de bani, mărfuri-bani, apare posibilitatea ruperii vânzării și cumpărării în timp și spațiu. Iar caracteristicile pieței doar ca loc de comerț nu mai reflectă realitatea, pentru că se formează o nouă structură a producției sociale - sfera comunicării. Se caracterizează prin izolarea resurselor materiale și a forței de muncă, a costurilor forței de muncă pentru a îndeplini anumite funcții specifice pentru circulație. Ca rezultat, apare o nouă înțelegere a pieței ca formă de schimb (circulație) marfă-marfă. Astăzi, se poate distinge o altă înțelegere a pieței - ca formă socială de organizare și funcționare a economiei, în care interacțiunea dintre producție și consum este asigurată fără instituții intermediare care reglementează activitățile de producție și consumatori, impact direct și invers. privind producția și consumul.
Faptul că piața include nu numai relații de cumpărare și vânzare, ci și relații socio-economice (proprietate, producție, distribuție, consum ...), precum și relații organizaționale și economice (diverse forme specifice de organizare a pieței etc.) ), oferă baza pentru a considera piața într-un sistem economic funcțional ca un subsistem independent.
Esența relațiilor de piață se reduce la rambursarea costurilor vânzătorilor (producători și comercianți) și obținerea unui profit, precum și la satisfacerea cererii efective a cumpărătorilor pe baza acordului gratuit, reciproc, a compensării, echivalenței și concurenței. Aceasta este ceea ce constituie caracteristicile generice, esențiale ale pieței. Baza materială a relațiilor de piață este mișcarea mărfurilor și a banilor. Dar, întrucât piața funcționează într-un anumit sistem economic și, în timp ce se dezvoltă, se transformă într-un subsistem independent, acest lucru nu poate decât să determine specificul formelor de manifestare a acestuia (cota diferită a relațiilor de piață în întregul sistem economic, organizarea diferită a pieței, diferite forme, metode și dimensiuni ale pieței de reglementare etc.). prezența unor caracteristici specifice ale pieței (sortimentul de mărfuri, organizarea pieței, tradiții etc.) face posibilă distincția piețelor prin locația geografică.
Esența pieței este exprimată în principalele sale funcții economice, care exprimă scopul principal al acestei categorii și reflectă esența acesteia.
Funcțiile pieței:
Funcția de integrare constă în conectarea sferei de producție (producători), sfera consumului (consumatori), precum și a comercianților intermediari și includerea acestora în procesul general de schimb activ de produse și servicii de muncă. Fără o piață, producția nu poate servi consumatorului, iar consumatorul nu își poate satisface nevoile.
Funcția de reglementare - implică impactul pieței asupra tuturor sferelor economiei, asigură coordonarea producției și consumului în structura sortimentală, echilibrul cererii și ofertei în ceea ce privește prețul, volumul și structura, proporționalitatea în producție și schimbul între regiuni , sfere ale economiei naționale.
Piața oferă răspunsuri la întrebările: „ce să producem?”, „Cum să producem?” și „pentru cine să producă?”
Funcția de stimulare - constă în încurajarea producătorilor să creeze produse noi, să creeze bunurile necesare la cel mai mic cost și să obțină profit suficient; stimularea progresului științific și tehnologic și pe baza acestuia - intensificarea producției și eficiența funcționării întregii economii.
Funcția de stabilire a prețurilor este stabilirea echivalentelor valorice pentru schimbul de produse. În același timp, piața compară costurile individuale ale forței de muncă pentru producție cu standardul social, adică măsoară costurile și rezultatele, dezvăluind valoarea produsului, determinând nu numai cantitatea de muncă cheltuită, ci și utilitatea acestuia.
Funcția de control a pieței joacă rolul principalului controlor al rezultatelor finale ale producției. Piața dezvăluie în ce măsură nu numai cantitatea, ci și calitatea bunurilor și serviciilor răspund nevoilor cumpărătorilor.
Funcția intermediară oferă o întâlnire a producătorilor și consumatorilor izolați din punct de vedere economic pentru a face schimb de rezultate ale forței de muncă. Fără o piață, este imposibil să se determine cât de benefic este reciproc această conexiune economică și tehnologică între participanții la producția socială. Consumatorul are posibilitatea de a alege cel mai bun vânzător-furnizor, iar vânzătorul - cel mai potrivit cumpărător.
Funcția de informare oferă participanților pe piață prin schimbarea constantă a prețurilor, ratele dobânzii la împrumuturi, informații obiective despre cererea și oferta de bunuri și servicii de pe piață. Piața modernă colectează și procesează cantități uriașe de informații și oferă date generalizate despre starea și condițiile de vânzare a bunurilor și serviciilor.
Funcția de eficiență - implică reducerea costurilor de circulație în sfera consumului (costurile cumpărătorilor pentru achiziționarea de bunuri) și proporționalitatea cererii populației cu salariile.
Funcția de realizare a intereselor entităților de pe piață asigură interconectarea intereselor vânzătorilor și cumpărătorilor. Interesul economic al vânzătorilor este de a genera un venit mare, iar cumpărătorul - de a satisface nevoia la cel mai mic cost. Combinarea acestor interese presupune schimbul de utilitate necesar reciproc și echivalența unei tranzacții de piață.
Esența pieței și funcțiile sale implică în mod logic rolul său în producția socială, care se reduce la următoarele:
să dea un semnal producției cu ajutorul link-urilor „primare” de feedback: ce, în ce volum și ce structură ar trebui să fie produsă;
echilibrează oferta și cererea, asigură o economie echilibrată;
să diferențieze producătorii în conformitate cu eficiența muncii lor și să se concentreze pe acoperirea cererii pieței;
Rolul „sanitar” al pieței (redus la spălarea întreprinderilor necompetitive și reducerea industriilor învechite). Gritsenko A., Sobolev V. Infrastructura pieței: esență, funcții, structură. SPb. 2011, nr. 3 p. 38
Având în vedere că piața este un anumit mod de funcționare a vieții economice, o anumită stare dinamică a acesteia, trebuie să se recunoască faptul că, în acest caz, economia ar trebui să fie caracterizată de o serie de caracteristici (principii) care să permită caracterizează-l ca unul de piață.
Aceste principii sunt: prezența în economie a diferitelor forme de proprietate (polimorfismul proprietății) și a diverselor forme de management; asigurarea libertății activității economice, libertății de alegere a partenerilor în relațiile economice, independenței, independenței și responsabilității pentru deciziile economice ale entităților de piață, capacitatea acestora de a încheia în mod independent contracte, acorduri, plasarea și acceptarea comenzilor; capacitatea de a dispune liber de o parte din veniturile lor; lipsa unei distribuții administrative rigide a mărfurilor; acestea. cumpărare și vânzare gratuită; formarea unui mecanism gratuit de stabilire a prețurilor, dreptul actorilor de pe piață de a stabili ei înșiși prețurile. Aceasta nu este o condiție strictă, deoarece piața clasică în sine creează din exterior cu o „mână invizibilă” prețul pentru cumpărători și vânzători. Prezența sindicatelor producătorilor și consumatorilor ca un fel de reacție la prețuri, care nu elimină piața; manevrarea gratuită a resurselor, disponibilitatea acestora, asigurarea mobilității în utilizarea factorilor de producție pentru dezvoltarea acesteia; capacitatea de a schimba condițiile de producție, tehnologia sa, libera circulație a oricărui capital către orice domeniu de aplicare; subîncărcarea este o condiție prealabilă pentru funcționarea unei economii de piață normale; completitudinea și accesul la informații cu privire la starea pieței pentru toți directorii de afaceri; disponibilitatea infrastructurii pieței, adică un complex de industrii, sisteme, servicii și întreprinderi care deservesc piața; conservarea unui sector semnificativ non-piață al economiei, împreună cu răspândirea relațiilor de piață; integrarea consecventă a economiei naționale în sistemul relațiilor economice mondiale; asigurarea de către stat a garanțiilor sociale, oferind tuturor oportunități egale în „câștigarea de bani” și sprijin pentru persoanele cu dizabilități și membrii sociali vulnerabili din punct de vedere social.
Concluzie: Astfel, vedem că importanța relațiilor de piață în lumea modernă este cu adevărat enormă. Acestea joacă un rol foarte important în dezvoltarea economică generală a țărilor, cu orientarea lor către producție și mărfuri, și au, de asemenea, un impact uriaș asupra interacțiunii diferitelor tipuri de piețe economice (alimentare, financiare etc.)
Prețul oricărui obiect imobiliar, fie că este un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui set întreg de factori externi. Diferite motive determină faptul că o proprietate este mai scumpă decât alta și invers, precum și faptul că imobilele în general devin mai scumpe sau mai ieftine.
Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: local și global. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de prețuri pentru diferite obiecte - acestea sunt locația, tipul clădirii, starea obiectului, umplerea, mediul. Luând în considerare influența factorilor locali în teoria și practica evaluării se exprimă sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât un similar în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp. Cunoscând gradul de influență al factorilor locali asupra prețului, este posibil să se rezolve problemele de evaluare a unui obiect separat, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, luarea în considerare a factorilor locali nu permite prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, prezicerea creșterii sau declinului acesteia. Pentru a rezolva problemele dinamicii pieței, este necesar să se acorde atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristici macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova sunt aproximativ în proporții egale în toate segmentele pieței mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris. Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile în local și global are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o oarecare măsură mai scumpe decât casele cu panouri similare. Deci, erau cinci, zece și acum mulți ani, este evident că așa va fi în viitor. La fel, locuințele de la periferie sunt probabil mai ieftine decât în centru, iar locuințele în apropierea unui parc sunt mai scumpe decât în apropierea unei zone industriale. Ca primă aproximare, factorii locali pot fi considerați independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului de a avea un telefon într-un apartament datorită dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani și schimbări tangibile pot să fie observat numai în 5-10 ani. Dimpotrivă, factorii globali au proprietăți opuse. Acestea se schimbă mult mai repede în timp, răspunzând schimbărilor din mediul economic și politic, cu toate acestea, ele sunt comune tuturor proprietăților. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil devine mai scump în termeni aproximativ proporționali, în timp ce într-o criză toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește prețul puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt modificări destul de mai subtile. Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare” IRN.RU. Este ușor să o reprezentați sub forma unei formule simbolice simple (formulele reale de calcul, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
În această formulă, Ck (t, pi) este prețul unui anumit obiect imobiliar k-th, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, adică, independent de k și pj și LkCpi ) - contribuția factorilor locali pentru obiectul k, independent de timpul t. Valorile pj sunt un set de parametri care descriu obiectul. Acum suntem gata să trecem la beneficiile practice ale acestei abordări. În primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția la problemele de evaluare. De obicei, la evaluarea unui anumit apartament, se utilizează analogi care sunt în prezent pe piață, de exemplu, în bazele de date din ultima lună, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi, să zicem, un apartament cu două camere într-o clădire cu panouri de 17 etaje din cartierul Izmailovo, nu departe de stația de metrou, nu la parter, atunci în acest moment este posibil să nu existe astfel de apartamente sau pot exista doar doi sau trei. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tipul de casă - district), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu există suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea efectului factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precis utilizând statistici pe mai mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de rating necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie potrivită pentru o utilizare practică, a fost planificată organizarea unui serviciu gratuit de evaluare a apartamentelor pe site-ul irn.ru utilizând mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua tehnică și să o testeze în acțiune. A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G (t) comună pentru întreaga piață imobiliară, care nu depinde de un obiect specific și descrie dinamica pieței în ansamblu. Se poate calcula cunoscând nivelul curent al prețului Ct și un set de ajustări L. Această funcție din terminologia centrului analitic IRN.RU se numește indicele de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G (t) nu este prețul mediu, așa cum ar putea părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator matematic corect al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile bursiere ale companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea generală a pieței bursiere. Indiferent dacă piața imobiliară scade sau crește în acest moment, prețurile pentru obiectele individuale se schimbă sincron - într-un singur „pachet” *, iar indicele valoric este doar un indicator al direcției acestui „pachet”.
Noua metodologie are o serie de alte avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu se datorează calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămână), apoi pentru următoarea etc. Ca urmare, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza baza de date a noii perioade și nu este conectat în niciun fel cu baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o diagramă din dinte de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de predicții. „Creșterea” sau „eșecul” punctului actual din grafic nu înseamnă deloc începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia pentru calcularea funcției G (t), dimpotrivă, folosește valorile lui L calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, drept urmare noua valoare a lui G (t) este determinată de toate valorile acestei funcții. Acest lucru duce la un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă lină a costurilor vă permite să observați rapid noi tendințe ascendente sau descendente.
Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de dimensiunea eșantionului actual, deoarece toți indicatorii actuali de piață sunt determinați, în primul rând, de date pentru o perioadă pe termen lung și sunt corectate doar de date noi. Un parametru caracteristic pentru activitatea analiștilor este că dimensiunea eșantionului își pierde pur și simplu sensul. Dimensiunea eșantionului metodei descrise este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariției unei funcții logice corecte G (t) este conexiunea pieței imobiliare cu alți parametri macroeconomici. După cum știți, proprietatea imobiliară nu este o marfă de schimb. Toate obiectele sunt unice și diferite între ele. Funcția G (t) comună întregii piețe imobiliare, care exprimă dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care permite compararea imobilelor cu alte sfere de activitate. De exemplu, funcția G (t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca rata pe metru pătrat - un fel de analog al ratei monedelor mondiale - dolarul sau euro. Astfel, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sfere ale economiei.
