Scopul și scopul evaluării: determinarea valorii de piață a acțiunilor ordinare nominative (100% din capitalul autorizat) ale OJSC (Tip de activitate - producție de produse tipărite) în scopul contribuției la capitalul autorizat.
Complexul de proprietate al întreprinderii nu reflectă capacitatea reală a întreprinderii de a genera venituri, ci reflectă starea curentă a întreprinderii, exprimată prin starea activelor și pasivelor acesteia. În acest caz, necesitatea determinării valorii reziduale la momentul evaluării nu merită din cauza absenței factorilor de lichidare urgentă sau de implementare a afacerii. În scopul acestei evaluări, cea mai optimă, conform Evaluatorului nostru, este metoda valorii contabile ajustate a activelor nete ale întreprinderii.
Ca urmare a cercetării informațiilor furnizate despre întreprinderile acestei industrii din diverse surse, inclusiv în Sistemul Național de Cotații (www.nqs.ru) din 01.10.2004, informații aplicabile în scopul acestei evaluări cu privire la prețul acțiunilor acestor întreprinderilor pe nu există o piață fără ghișeu. Prin urmare, metodele întreprinderilor analoge - metoda pieței de capital, metoda tranzacțiilor nu pot fi utilizate.
Pentru a evalua valoarea de piață a acțiunilor ordinare ale OJSC KKK, acest raport a folosit:
1. metoda de actualizare a fluxurilor de numerar;
2. metoda activului net al bilanţului ajustat.
Executor: SRL „Art-Expert”. Kazan, 2004
23-02-2015 | popularitate: 10851
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica specificul de stabilire a prețurilor subiectului evaluat în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale subiectului evaluat, precum și specificul practicii de aplicare a legii. pentru tranzacția propusă. Aceasta va face posibilă identificarea fără ambiguitate a subiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii, pentru a da o justificare adecvată tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației va dezvălui principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și va calcula valoarea acoperirii acestora. Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată pentru evaluarea finală a obiectului în scopul specificat.
Rezultatul evaluării se presupune a fi utilizat în scopul înstrăinării proprietății pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, restricțiile sunt determinate de evaluator în mod independent.
Sediul oficiului poștal. Suprafata 108,1 mp. Primul etaj. Adresa: regiunea Kirov, bulevardul Oktyabrsky. Proprietarul obiectului evaluării este entitatea municipală „orașul Kirov”.
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață a drepturilor evaluate asupra obiectului de evaluare
Scopul aducerii rezultatelor tuturor abordărilor utilizate este de a determina avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare, de a elabora o singură estimare a costurilor. Avantajele fiecărei abordări în evaluarea proprietății în cauză sunt determinate de următoarele criterii:
Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe baza cărora se efectuează analiza.
Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale unui obiect care îi afectează valoarea, cum ar fi utilizarea, rentabilitatea potențială.
Sursa: Întreprinderea Unitară Federală de Stat „Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI”, filiala Kirov, 2010
23-02-2015 | popularitate: 8122
Raportul de evaluare este utilizat pentru a înregistra evoluția evaluării și a fixa datele inițiale, analiza datelor, concluziile și prețul stabilit de evaluator.
Raportul conține fotografii, hărți și schițe care nu sunt incluse în secțiunile raportului.
Uneori, raportului este atașat un glosar de termeni.
Formular de raport de evaluare
Documentul trebuie furnizat în scris, trebuie să fie simplu și accesibil, dar executat în conformitate cu etica profesională.
Raportul trebuie furnizat clientului în timp util. Nu trebuie să conțină declarații false, înșelătoare. În cazul în care evaluarea nu a determinat prețul de piață al imobilului, evaluatorul este obligat să indice criteriile de evaluare.
De asemenea, este necesar să se indice posibila diferență în comparație cu prețul pieței și motivele abaterii.
Acest document este reglementat de art. 11 din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”.
Raportul trebuie să indice:
data raportului de evaluare, precum și numărul de ordine al raportului;
motivele care au condus la evaluarea obiectului;
adresa legală a evaluatorului, numărul de licență conform căruia acest angajat efectuează evaluarea obiectului;
o descriere detaliată a obiectului pentru care se efectuează evaluarea, dacă obiectul aparține unei persoane juridice. Va trebui să indicați detaliile acestei persoane juridice, precum și valoarea contabilă a acestui obiect;
criterii de evaluare pentru acest tip de obiecte. Va fi necesar să se justifice de ce se utilizează acest tip particular de criterii în raport cu acest tip de obiecte, o listă de date referitoare la acest obiect, precum și sursele primirii acestora. De asemenea, trebuie amintit despre ipotezele acceptate în evaluarea obiectului;
sunt indicate succesiunea în care s-a făcut evaluarea acestui obiect, prețul final al obiectului, posibila amploare de abatere de la prețul stabilit, precum și limitele de aplicare;
data evaluării;
documente utilizate de evaluator în timpul evaluării obiectului, utilizate pentru aprecierea stării calitative și cantitative a obiectului.
Evaluatorul poate indica informații suplimentare pe care le consideră importante în explicarea cifrei finale și a metodelor sale de lucru.
Raportul trebuie confirmat cu semnătura și sigiliul evaluatorului care a fost implicat în această lucrare.
Dacă se ridică o problemă controversată cu privire la valoarea stabilită a obiectului, aceasta este luată în considerare de instanță.
Structura raportului de evaluare
Scrisoare care însoțește raportul
1. Informații generale despre obiect.
1.1. Fapte cheie și concluzii trase din aceste fapte.
1.2. Obiect de evaluare.
1.3. Certificat de evaluare a calității.
1.4. Nivelul de calificare al evaluatorilor.
1.5. Ipotezele și limitările făcute în timpul evaluării.
2. Termeni care au fost utilizați în timpul evaluării.
3. Analiza mediului în care se află obiectul și obiectul însuși.
Raport de evaluare este un document scris care îndeplinește toate cerințele eticii profesionale, într-o manieră inteligibilă și accesibilă, reflectând cursul procesului de evaluare și care conține datele inițiale utilizate de evaluator, analiza acestora, concluziile și valoarea finală a costului.
Anexa raportului de evaluare conține toate fotografiile, schițele și hărțile care nu sunt incluse în secțiunile principale ale raportului. Uneori, în anexă este inclus un glosar de termeni.
Pe langa conditiile limitative, raportul poate contine ipoteze - afirmatii facute de evaluator in procesul de evaluare pe baza opiniei sale profesionale, dar nesustinute de date faptice.
Să luăm în considerare cerințele de bază pentru conținutul raportului de evaluare și un studiu de caz privind evaluarea imobiliară.
Raportul de evaluare a obiectului evaluarii trebuie intocmit in scris si transmis clientului in timp util. Raportul nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător. Dacă nu se determină valoarea de piață, ci alte tipuri de valoare, trebuie indicate criteriile de stabilire a rezultatului evaluării și motivele abaterii de la posibilitatea determinării valorii de piață a obiectului de evaluare.
Potrivit art. 11 din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, raportul de evaluare precizează:
data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
baza pentru evaluarea obiectului de evaluare de către evaluator;
adresa juridică a evaluatorului și informații despre licența eliberată acestuia de a desfășura activități de evaluare pentru acest tip de imobil;
o descriere exactă a subiectului evaluării și în legătură cu subiectul evaluării aparținând unei persoane juridice,
detalii despre persoana juridică și valoarea contabilă a obiectului dat de evaluare;
standarde de evaluare pentru determinarea tipului corespunzător de valoare a obiectului de evaluare, justificarea utilizării acestora la evaluarea acestui obiect de evaluare, o listă a datelor utilizate în evaluarea obiectului de evaluare, cu indicarea surselor de primire a acestora, precum și ipotezele făcute atunci când evaluarea obiectului evaluat;
succesiunea determinării valorii obiectului de evaluare și a valorii sale finale, precum și limitările și limitele de aplicare a rezultatului obținut;
data determinării valorii subiectului de evaluare;
o listă a documentelor utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.
Raportul poate conține și alte informații care, în opinia evaluatorului, sunt foarte importante pentru caracterul complet al reflectării metodei de calcul a valorii unui anumit obiect de evaluare aplicată de acesta.
Procesul-verbal este semnat personal de evaluator și certificat de sigiliu.
În cazul unei dispute cu privire la fiabilitatea valorii de piață sau a altei valori a obiectului de evaluare stabilită în raport, litigiul precizat va fi examinat de instanță. Un exemplu de raport de evaluare imobiliară este dat în Anexa B.
Ca mijloc de producție, terenul are caracteristici care au un impact direct asupra evaluării imobilelor:
terenul nu este rezultatul muncii prealabile;
limitat spațial;
de neînlocuit cu alte mijloace de producție;
are o locație constantă;
indestructibil atunci când este utilizat corect;
diverse din punct de vedere geografic;
caracterizat prin utilitatea specifică a fiecărui teren specific;
posedă fertilitate și în agricultură toate calitățile sale utile sunt cel mai eficient utilizate;
în aproape toate sferele activității umane (cu excepția agriculturii și silviculturii) acționează în principal ca bază operațională spațială, prin urmare este indisolubil legată de obiectele aflate pe ea: clădiri, structuri, drumuri, structuri de recuperare, alte elemente materiale create de om. forța de muncă, așa-numitele îmbunătățiri.
La evaluarea bunurilor imobiliare se considera ca terenul are valoare, iar restul sunt imbunatatiri, acestea adauga o contributie la valoare.
Teren - o parte a teritoriului pământului care este echipată și gata de utilizare în diverse scopuri.
Îmbunătățiri efectuate pentru a crea multe:
extern: amenajarea străzilor, trotuarelor, rețelelor de canalizare și inginerie;
intern: amenajări, amenajări, asfaltări, dispozitivul de prize pentru conectarea rețelelor de inginerie, comunicații etc.
Un obiect imobiliar tipic constă dintr-un teren și clădiri și este necesar să se determine valoarea terenului separat de îmbunătățirile disponibile asupra acestuia, ceea ce este cauzat de următoarele motive:
diferența de impozitare a terenurilor și clădirilor (impozit pe proprietate și impozit pe teren);
este necesară o evaluare separată a terenului din îmbunătățiri atunci când se utilizează metoda costului pentru determinarea valorii imobilului;
luarea deciziilor privind demolarea imbunatatirilor existente in vederea folosirii mai bune si cat mai eficiente a terenului.
Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se țină cont de setul de drepturi asociate acestuia. Drepturi comune care trebuie evaluate:
1) proprietate deplină - capacitatea de a folosi un site liber de chiriași în orice mod legal;
2) dreptul de închiriere - posibilitatea de a deține un teren în baza unui contract de închiriere.
În Rusia, majoritatea terenurilor nu sunt vândute, ci sunt închiriate, prin urmare, evaluatorii determină adesea nu costul unui teren, ci costul drepturilor de închiriere.
Costul drepturilor de închiriere - este suma pe care un potențial cumpărător este dispus să o plătească pentru dreptul de a deține terenul în temeiul contractului de închiriere pentru a beneficia de această proprietate. Evaluarea drepturilor de închiriere este utilizată la determinarea prețului de vânzare al dreptului de închiriere a unui teren, la determinarea valorii unui obiect din care face parte terenul închiriat și la evaluarea prejudiciului cauzat de rezilierea unui contract de închiriere.
Introducerea Codului funciar are ca scop dezvoltarea pieței funciare. În aceste condiții, evaluarea terenului trebuie efectuată ținând cont de cea mai eficientă utilizare, care va oferi cea mai mare valoare reziduală a terenului.
Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se determine opțiunea de utilizare cea mai bună și cea mai eficientă (NNEI), care este determinată de interacțiunea unui număr de factori.
Principalii factori determinarea utilizării optime a terenului:
1) Locație- un factor care are un impact major asupra valorii unui teren (luând în considerare perspectivele amplasării, accesibilitatea la transport, natura mediului);
2) cererea pietei- un factor care reflectă raportul dintre cerere și ofertă de pe piață. Se studiază pentru a justifica varianta aleasă de utilizare a terenului (starea și perspectivele cererii pieței pentru utilizarea propusă, concurența altor parcele, tipuri de taxe și alte condiții). Se impune evidentierea segmentului de piata in care este necesara desfasurarea activitatilor;
3) soliditatea financiară- capacitatea proiectului de a furniza venituri din utilizarea terenului, care ar fi suficiente pentru rambursarea costurilor investitorilor și asigurarea încasării profitului așteptat;
4) fitnessul fizic al site-ului- perspectiva realizării de îmbunătățiri - dimensiunea, topografia, calitatea solului, clima, caracteristicile geotehnice și hidrogeologice ale sitului, zonarea existentă, parametrii de mediu etc.;
5) fezabilitate tehnologică și fezabilitate fizică- analiza raportului dintre calitate, costuri și termeni de implementare a proiectului, probabilitatea dezastrelor naturale, disponibilitatea transportului, capacitatea de a se conecta la utilități, ținând cont de dimensiunea și forma sitului, de exemplu, dimensiunea poate să fie mic pentru construcția unei unități industriale;
6) admisibilitate legislativă (legală).- conformitatea optiunii de folosire a terenului cu legislatia in vigoare. Se dezvăluie ca urmare a unei analize a clădirii, a standardelor de mediu, a restricțiilor privind numărul de etaje, a prezenței interdicțiilor temporare de construcție într-un anumit loc, a dificultăților în zona dezvoltării urbane istorice, a unei posibile modificări a reglementărilor. , respectarea regulilor de zonare, stări negative ale populației locale;
7) randament maxim(venitul maxim din proprietate și valoarea sitului), care se determină prin actualizarea veniturilor viitoare ale utilizărilor alternative, ținând cont de riscul investiției.
O categorie specială este terenuri intravilane... Valoarea lor este influențată de dimensiunea orașului și de potențialul său de producție și economic, de nivelul de dezvoltare a infrastructurii inginerești și sociale, de factori naturali regionali, de mediu și de alți factori.
Aceiași factori pot avea un efect opus asupra valorii unui anumit site, de exemplu:
trafic intens nedorit pentru o zonă rezidențială, dar crește valoarea site-ului în scop comercial;
plasare în relație cu instituții de învățământ și centre comerciale, avantajele estetice și facilitățile luate în considerare la evaluarea terenurilor pentru construcția de locuințe practic nu afectează valoarea teritoriilor axate pe dezvoltarea industrială; infrastructura de transport și zonarea economică sunt importante pentru ei.
Majoritatea resurselor funciare sunt în prezent în proprietatea statului și municipalității. Practica arată că, în condițiile pieței, terenul urban este o resursă valoroasă și poate servi drept sursă stabilă de venit pentru bugetul local. Autoritățile orașului determină valoarea impozitului pe teren, rata de închiriere a terenului și prețul standard al unui teren la răscumpărare, prin urmare, problema creșterii eficienței utilizării terenului este relevantă pentru ele.
Pentru a eficientiza proprietatea asupra terenurilor, de ex. a adus venituri maxime din folosință și a contribuit la îmbunătățirea climatului investițional general, în primul rând, este necesară implementarea proceselor de impozitare, arendare și răscumpărare a terenului intravilan pe baza valorii sale de piață.
Valoarea de piață este măsura valorii pentru utilizator, stimulează utilizarea rațională eficientă și servește ca instrument de dezvoltare a economiei urbane.
Rezultatele evaluării zonei urbane servesc drept informații inițiale pentru rezolvarea următoarelor sarcini:
dezvoltarea politicii de urbanism și planificare socială;
formarea de propuneri pentru tipurile de utilizare funcțională a teritoriului, ținând cont de calitatea acestuia;
formarea mecanismelor economice pentru amplasarea diferitelor opțiuni de utilizare a terenurilor și politici de investiții și construcții;
analiza consecințelor opțiunilor pentru dezvoltarea și restructurarea mediului urban;
optimizarea investițiilor municipale în întreținerea și dezvoltarea mediului urban;
determinarea atractivităţii investiţionale a teritoriului în funcţie de valoarea terenului intravilan.
Achiziționarea unui teren de către o întreprindere vă permite să beneficiați de oportunitatea de a folosi terenul ca garanție pentru un împrumut bancar, de a extinde oportunitățile de investiții, de a vinde surplusul de teren, de a primi venituri din închirierea terenului, de a crește valoarea activelor fixe și de a crește piața. valoarea actiunilor.
Există două puncte de vedere asupra valorii terenului urban:
urbanist în procesul de zonare funcțională a teritoriului ca o secțiune a planului general al orașului;
un evaluator în curs de elaborare a unei evaluări cadastrale a terenului.
Baza pentru formarea evaluării cadastrale a terenurilor și zonarea funcțională a teritoriului ar trebui să fie o evaluare cuprinzătoare de planificare urbană a valorii de piață.
Există mai multe metode de evaluare a terenurilor.
Metoda normativă este de a determina prețul standard al terenului. Se folosește la transferul, răscumpărarea terenului în proprietate, constituirea unei proprietăți comune (în comun) peste rata liberă, moștenire sau donație, obținerea unui împrumut garantat, retragere pentru nevoi de stat sau publice.
Terenurile orașelor sunt evaluate ținând cont de densitatea construcției, prestigiul zonei, natura utilizării terenului înconjurător, starea ecologică, instalațiile de inginerie și transport etc. Terenurile sunt împărțite în zone diferențiate prin cotele de bază ale impozitului pe teren. și prețul normativ al terenului (Legea RF „Cu privire la plata pentru teren”)... Prețul standard al terenului este înregistrat în Cartea Funciară.
Baza pentru determinarea prețului standard al terenului: ratele impozitului pe teren și factorii de creștere, beneficiile impozitului pe teren nu sunt luate în considerare.
De multe ori este necesar să se evalueze un obiect format dintr-un imobil și un teren, atunci când acesta din urmă are doar drepturi de închiriere. În acest caz, costul alocării unui teren pentru construcție poate fi luat în considerare ca valoare a terenului.
În condițiile pieței, când informațiile necesare sunt disponibile, este indicat să se aplice metode bazate pe analiza datelor de piață. Prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 07.03.2002 nr. 568-r, au fost aprobate Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor. De regulă, la evaluarea valorii de piață a terenurilor se folosesc următoarele:
metoda de comparare a vanzarilor,
metoda de selectie,
metoda de valorificare a rentei terenului,
metoda de distributie,
metoda restului,
metoda de împărțire în secțiuni.
Metoda de comparare a vânzărilor este cea mai simplă și mai eficientă metodă de evaluare, poate fi utilizată pentru a evalua atât terenurile efectiv vacante, cât și cele probabil vacante; vă permite să determinați prețul specific al unui teren prin ajustări procentuale la prețurile de vânzare ale analogilor. În lipsa informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (cerere).
Elemente comune de comparație pentru parcelele de teren:
proprietate,
conditii de finantare,
conditii speciale de vanzare,
condițiile pieței (schimbarea în timp),
locație (distanța față de oraș și drumuri, caracteristicile mediului),
conditii de zonare,
caracteristici fizice (dimensiunea, forma și adâncimea sitului, aranjarea unghiulară, tipul de sol, relief),
utilități accesibile,
caracteristici economice,
cea mai bună și mai eficientă utilizare.
La evaluarea terenului, puteți folosi mai multe unități de comparație, ajustând prețul fiecăreia dintre ele și obținând la final mai multe valori ale valorii care definesc intervalul valoric.
Metoda dă rezultate destul de precise numai într-o piață concurențială dezvoltată și deschisă la informații.
Piața de terenuri din Rusia nu îndeplinește aceste cerințe; valoarea unui teren nu poate fi determinată pe baza informațiilor despre tranzacțiile de vânzare de terenuri similare. Prin urmare, evaluarea ar trebui să colecteze toate informațiile disponibile pentru a aplica toate metodele de evaluare a amplasamentului.
Metoda de valorificare a chiriei terenului se bazează pe faptul că, dacă există suficiente informații despre tarifele de închiriere a terenurilor, se poate determina valoarea acestor terenuri ca valoare actuală a veniturilor viitoare sub formă de chirie pentru terenul evaluat. Prin această metodă, suma chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren în condițiile existente pe piața funciară.
Formula de calcul a costului unui teren este:
Unde CU L
eu L - venituri din proprietatea terenului, ruble;
R L este rata de capitalizare a terenului.
Rata de capitalizare se determină prin împărțirea sumei chiriei terenurilor pentru terenuri similare la prețul vânzării acestora sau prin creșterea ratei de rentabilitate fără risc a capitalului cu valoarea primei de risc asociată investiției de capital în terenul aflat în curs de desfășurare. evaluat.
Principalii factori care afectează rata de închiriere a unui teren: caracteristicile amplasamentului, dimensiunea, forma, tipul de utilizare a terenului înconjurător, accesibilitatea la transport, echipamentul ingineresc.
Metoda de distribuire (metoda de corelare, corelare, alocare) - determinarea componentei valorii terenului pe baza raportului cunoscut dintre valoarea terenului și îmbunătățirile ansamblului imobiliar. Metoda se bazează pe principiul contribuțieiși afirmația că pentru fiecare tip de proprietate există o relație normală între valoarea terenului și a clădirilor. Acest raport este cel mai fiabil pentru clădirile noi; ele sunt aproape de varianta celei mai bune și mai eficiente utilizare.
Pentru a aplica metoda, sunt necesare date statistice fiabile privind raportul dintre valorile terenurilor și toate proprietățile unui anumit tip de imobil pe o anumită piață. Cu toate acestea, metoda este rar utilizată, chiar și pe piețele dezvoltate, deoarece are o fiabilitate scăzută. Aplicarea metodei este justificată în contextul informațiilor insuficiente privind vânzarea terenurilor. Valorile obținute sunt considerate orientative.
Metoda de alocare (extracție ) este utilizat pentru evaluarea terenurilor construite dacă există informații despre prețurile tranzacțiilor cu obiecte imobiliare similare. Îmbunătățirile aduse terenului corespund cu cea mai eficientă utilizare a acestuia.
Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:
definirea elementelor de comparare a obiectelor;
determinarea diferențelor dintre fiecare analog și obiectul evaluării;
calculul și efectuarea de ajustări pentru fiecare dintre elementele de comparație;
calcularea valorii de piata a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, prin generalizarea motivata a preturilor ajustate la analogi;
calculul costului de înlocuire sau al costului de reproducere a îmbunătățirilor terenului estimat;
calcularea valorii de piata a terenului evaluat prin scaderea din valoarea de piata a unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat, costul de inlocuire sau costul reproducerii imbunatatirilor la teren.
Metoda de alocare este utilizată atunci când contribuția îmbunătățirilor la prețul total al parcelei este mică, se recomandă pentru evaluarea zonelor suburbane (pentru care contribuția îmbunătățirilor este mică și destul de ușor de determinat), se utilizează în absența date privind vânzarea unui teren în vecinătate.
Metoda este cea mai eficientă pe o piață pasivă (nu există date despre vânzarea terenurilor libere), ținând cont de particularitățile informațiilor inițiale și de modelul de obținere a valorii dorite. Costul unui teren în general este determinat de formula:
,
Unde CU 3 - costul terenului, ruble;
CU- costul obiectului, ruble;
Su- costul îmbunătățirilor, frecați.
Metoda restului bazată pe tehnica grupului de investiții pentru componente fizice. Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate, dacă există posibilitatea construirii terenului evaluat cu îmbunătățiri generatoare de venituri. Valoarea terenului se determină prin valorificarea părții din venit atribuibilă terenului.
Pentru a determina valoarea unui teren, trebuie să cunoașteți valoarea clădirii, venitul net din exploatare al întregii proprietăți, cotele de valorificare pentru teren și pentru clădiri.
Principalii pași ai metodei reziduale pentru teren sunt:
1) venitul net din exploatare al întregii proprietăți se determină pe baza chiriei de pe piață și a costurilor de exploatare estimate;
2) se determină venitul net din exploatare aferent structurii (cladirii);
3) venitul net din exploatare atribuibil terenului se valorifică în metrică valoric prin rata de valorificare a terenului.
Este dificil de prezis veniturile atunci când economia nu este suficient de stabilă.
Metoda coletului (abordare de dezvoltare) este utilizată în evaluarea terenurilor potrivite pentru împărțire în parcele individuale. Constă din următorii pași:
determinarea dimensiunii și numărului de site-uri individuale;
calcularea valorii suprafețelor dezvoltate folosind metoda comparației vânzărilor comparabile;
calculul costurilor și programul de dezvoltare, perioada de vânzare anticipată și profitul rezonabil al afacerii;
deducerea tuturor costurilor de dezvoltare și a profiturilor comerciale din prețul total de vânzare estimat al terenurilor pentru a determina veniturile nete din vânzarea de bunuri imobiliare după finalizarea dezvoltării și vânzării terenurilor individuale;
selectarea unei rate de actualizare care reflectă riscul asociat cu perioada de dezvoltare și vânzare așteptată.
Costurile de dezvoltare a terenului includ de obicei:
costurile de avarie, defrișare și nivelare a locurilor;
cheltuieli pentru constructia drumurilor, trotuarelor, retelelor de inginerie, canalizare;
taxe, asigurări, taxe de inginerie și personal tehnic;
costuri de marketing;
profiturile contractantului și cheltuielile generale etc.
Modelarea veniturilor potențiale din chirie pentru diferite tipuri de utilizare a terenului se bazează pe modelele de formare a efectelor de închiriere ale locației și prețurile predominante (vânzări și chirie). Ținând cont de diferența semnificativă a indicatorilor de cost pentru site-urile situate în fața rețelei rutiere a orașului și situate în teritorii intra-sferice, aceste situri fac obiectul unei separări obligatorii la evaluare.
Implementarea principiului celei mai eficiente utilizări are loc în condiții de concurență pentru utilizarea bunurilor imobiliare între diverse segmente funcționale de piață, ținând cont de restricțiile reale asupra volumului cererii și de posibila multifuncționalitate a teritoriului, drept urmare la fiecare amplasament se formează un set de utilizatori ai terenurilor.
Raport de evaluare Banca Este o platformă unică care permite evaluatorilor și experților să își schimbe cunoștințele profesionale, experiența și experiența practică, să se familiarizeze cu munca colegilor și să discute diverse aspecte practice, metodologice și teoretice folosind exemple practice specifice.
În acest moment, Banca Rapoartelor conține peste 1900 de lucrări diverse ale evaluatorilor și experților, numărul utilizatorilor activi ai serviciului depășește 500 de specialiști.
Banca rapoartelor de evaluare este un instrument nou în munca unui evaluator și a unui expert, care oferă specialiștilor oportunități mari:
și multe altele.
Deoarece schimbul de lucrări în cadrul programului de afiliere poate avea loc incognito (participanții nu văd nicio informație despre evaluatorii care și-au postat munca), puteți, fără temeri inutile cu privire la reputația dvs., să vă expuneți munca pentru examinare de către experți. în domeniul evaluării, expertizei criminalistice și extrajudiciare a întregii țări. ... Membrii programului de afiliere, uitându-se la rapoartele și opiniile altor evaluatori și experți, pot lăsa feedback și comentarii, subliniind erori, inexactități sau neajunsuri în lucrare, ceea ce vă permite să primiți critici neprețuite și să îmbunătățiți constant calitatea muncii dvs. .
Prin participarea la programul de afiliere, puteți face schimb de rapoarte și opinii cu alți evaluatori și experți din toată țara noastră. Pe măsură ce serverul nostru de internet crește, acesta poate oferi posibilități cu adevărat nelimitate. De exemplu, aveți nevoie de un exemplu de raport realizat conform standardelor unuia dintre SROO. Cu ajutorul „băncii de rapoarte” o veți găsi în câteva secunde. Ați întâlnit un nou obiect de evaluare în practica dumneavoastră și nu știți cum să efectuați evaluarea? - Câteva clicuri și veți găsi un exemplu.
Cu ajutorul unui sistem convenabil de căutare a rapoartelor după un număr mare de criterii, puteți găsi rapid un raport după diverse criterii (de exemplu, după adresa unde se află obiectul evaluării). Criteriile de căutare sunt permanent finalizate și ajustate ținând cont de dorințele evaluatorilor.
Cu ajutorul Băncii Rapoartelor, puteți discuta diverse aspecte practice, metodologice și teoretice pe exemplul unor lucrări specifice cu autorii acestora și alți specialiști, puteți contacta și consulta evaluatorii și experții care au postat rapoartele de evaluare și opiniile experților care vă interesează. , primiți feedback și comentarii despre munca dvs. de la întreaga comunitate profesională.
Pentru a utiliza capacitățile „Băncii Rapoartelor”, este suficient să vă familiarizați cu oferta publică, acordul de utilizare al serviciului „Băncii Rapoartelor” și să vă înregistrați pe site-ul web. Pentru a face acest lucru, trebuie să completați un formular specific și să atașați documente care vă confirmă dreptul de a efectua activități de evaluare. După înregistrare, puteți încărca rapoarte pe server folosind o interfață specială. Rapoartele pot fi descărcate pentru uz personal, precum și pentru publicare simplă și comercială și plasare în cadrul Programului de afiliere. Rapoartele care sunt încărcate pentru uz personal sunt tratate ca confidențiale. Ele nu sunt disponibile pentru alți utilizatori ai serverului. Numai utilizatorul care le-a încărcat are acces la aceste rapoarte. După descărcarea rapoartelor, puteți folosi toate capacitățile serverului, cu excepția oportunităților care vi se oferă prin participarea la Programul de afiliere.
Cu ajutorul programului de parteneriat, puteți face schimb de rapoarte, bune practici practice, cunoștințe și experiență cu colegi din toată țara noastră, precum și să discutați diverse probleme folosind exemple de lucrări specifice cu autorii acestora și alți profesioniști. Participarea la programul de parteneriat al Băncii Rapoartelor vă va oferi asistență neprețuită în dezvoltarea și creșterea dvs. profesională, vă va extinde bagajul cunoștințelor profesionale, vă va permite să faceți cunoștință și să țineți pasul cu cele mai recente practici de evaluare, precum și să faceți noi cunoștințe cu cei mai buni experți în domeniul evaluării independente, criminalistică și examinării preliminare din toată Rusia.
1. La Programul de afiliere „Banca Rapoartelor” pot participa numai specialiști în domeniul evaluării independente, expertize criminalistice și extrajudiciare, reprezentanți ai societăților de evaluare și ai organizațiilor de experți, precum și persoanele aflate în curs de formare în specialitățile relevante. Programul de afiliere, Programul).
2. Pentru a deveni membru al Programului de afiliere, este suficient să publicați în cadrul acestuia în „Banca Rapoartelor” una dintre lucrările dumneavoastră impersonale (raport de evaluare, opinie de expert sau aviz de expert). Încărcarea pe server și publicarea lucrării se efectuează de către un utilizator înregistrat pe site-ul rețelei profesionale „Evaluatori și Experți”, la cererea sa, folosind în mod independent interfața serviciului „Banca Rapoartelor”.
3. Utilizatorul este de acord că participarea la programul de afiliere presupune acordul deplin și acceptarea termenilor acestor reguli.
4. Toate lucrările și materialele trimise de utilizatori pentru publicare în cadrul Programului de afiliere (folosind linkul de control „Publicare” din interfața serviciului „Banca de raportare”) sunt pre-moderate (selectate) de către administratorii site-ului „Evaluatorilor”. și experți”. Administrația își rezervă dreptul de a refuza publicarea lucrărilor și materialelor în cadrul Programului de afiliere, la propria discreție și fără a oferi motive.
5. Toate lucrările și materialele care au fost moderate și publicate în cadrul Programului de afiliați vor fi disponibile pentru vizualizare și descărcare pentru toți membrii Programului de afiliați. În același timp, fiecare lucrare publicată de utilizator în cadrul Programului de afiliere îi oferă acestuia posibilitatea de a obține acces (pentru vizualizare și descărcare) la orice lucrări și materiale (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3). a tuturor lucrărilor publicate în cadrul Programului de afiliere, în total pe toată durata utilizării serviciului), publicate de alți participanți la Program în Banca Rapoartelor, timp de o lună (din momentul în care se ia decizia de publicare și utilizatorul este notificat prin e-mail). Atunci când un utilizator publică mai multe lucrări simultan în cadrul Programului, perioada de acces (în luni) va fi egală cu numărul de lucrări publicate. Regulile de participare la Programul de afiliați și, în consecință, interfața serviciului „Banca Rapoartelor” nu permit o situație în care perioada de acces a utilizatorului la Programul de afiliați (în luni) depășește numărul de lucrări și materiale publicate. de către acesta în cadrul Programului. Pentru a utiliza toate posibilitățile Programului de parteneriat „Bank of Reports”, utilizatorul trebuie să ia parte activ la dezvoltarea acestuia.
6. Prin trimiterea lucrării sale pentru participarea la Programul de afiliere, utilizatorul, în calitate de autor, își exprimă astfel consimțământul deplin pentru utilizarea lucrării sale de către alți participanți la Programul de afiliere în condițiile determinate de Regulile de participare la Afiliat. Program.
7. La anonimizarea rapoartelor, numai toate datele personale, precum și datele care nu sunt disponibile public, sunt supuse ștergerii.
8. Lucrările încărcate pe server pentru participarea la „Programul de afiliere” trebuie să fie actualizate (diferența dintre data încărcării pe server și data întocmirii raportului de evaluare, avizul expertului sau avizul expertului nu trebuie să fie actualizat). să fie mai mare de 6 luni). „Banca de rapoarte” este un serviciu, a cărui funcție principală este de a crea o platformă specială pentru schimbul dintre evaluatori și experți criminaliști cu cele mai recente dezvoltări practice și experiență.
9. Atunci când plasează o lucrare spre publicare în cadrul Programului de afiliere, câmpul „Note pentru participanții la „Programul de afiliere””, în care utilizatorul trebuie să indice modul în care lucrarea postată poate fi interesantă sau utilă pentru alți specialiști. obligatoriu.
10. Moderarea lucrărilor pentru publicarea lor în cadrul Programului de Parteneriat al Băncii se realizează numai în perioada 1-7 (inclusiv) a fiecărei luni. Lucrările care vor fi trimise spre moderare pentru publicare în cadrul Programului de afiliere în orice alt moment vor fi moderate în perioada 1 până în a 7-a zi (inclusiv) a lunii următoare.
11. Pentru specialiștii din țările CSI, precum și pentru utilizatorii care, dintr-un anumit motiv, nu își pot posta lucrările în cadrul Programului de parteneriat, accesul plătit este posibil. Costul accesului la lucrările postate în cadrul Programului de afiliere (nu mai mult de 200 pe lună și nu mai mult de 2/3 din toate lucrările publicate în cadrul Programului de afiliere, în total pentru întreaga perioadă de utilizare a serviciului ) pentru o lună, excluzând reducerile personale, este de 750 de ruble pentru persoane fizice și 1125 de ruble pentru persoanele juridice și antreprenorii individuali atunci când plătiți din prima zi până în a 8-a (inclusiv) a fiecărei luni (există și un Program de loialitate care vă permite să acumulați o reducere de până la 60%) sau 1500 de ruble. pentru persoane fizice și 2250 de ruble. pentru persoane juridice și întreprinzători individuali atunci când plătesc în orice alt moment.
12. Participanții la Programul de afiliere sunt de acord necondiționat să nu reproducă, să distribuie în niciun fel sau să transfere nimănui lucrările postate de alți utilizatori în cadrul Programului de afiliere, precum și orice informații din aceste lucrări și să le folosească numai pentru cunoașterea personală cu scopul de a face schimb de experiență, cunoștințe și experiență practică cu specialiștii care participă la Programul de parteneriat, precum și de a rambursa utilizatorilor care au postat lucrări, toate pierderile asociate cu reproducerea, distribuirea și utilizarea ilegală a lucrărilor și a informațiilor de la acestea în alte scopuri. Lucrările postate în cadrul Programului de afiliere nu pot fi plasate într-o simplă publicație pe site.
13. Administrarea site-ului rețelei profesionale „Evaluatori și Experți” își rezervă dreptul de a aduce modificări Regulilor de participare la Programul de parteneriat al Băncii Rapoartelor. Versiunea actuală a Regulilor se află pe pagina principală a serviciului „Banca Rapoartelor” urmând link-ul. În același timp, utilizatorii își păstrează dreptul de a participa la Afiliat în condițiile în conformitate cu Regulile care erau în vigoare la momentul publicării în cadrul programului de Afiliere al lucrării sale.
