Acreditarea dezvoltatorului. Aspecte importante
Acreditarea băncii este un fel de "FaceControl", selectând dezvoltatori insuficient de reticenți.
Achiziționarea de apartamente în case în construcție pentru numerar sau cu atragerea unui credit ipotecar presupune riscuri ridicate pentru toți participanții la vânzarea de vânzare și vânzarea, în special pentru cumpărătorii care riscă niciodată așteptând metri pătrați și bănci, despre faptul că nu are un angajament "solid" privind împrumuturile emise.
Minimizarea riscurilor Permite procedura de acreditare bancară a dezvoltatorului.
Despre cele mai importante aspecte ale acreditării: ce fel de beneficii oferă pentru fiecare parte a tranzacției; Este posibilă 100% dezvoltator acreditat și este întotdeauna periculos să se ocupe de o companie de construcții inactive - citiți în acest articol.
Acreditarea bancară a dezvoltatorului este un audit cuprinzător al unei organizații de construcții, inclusiv verificarea legalității și evaluarea perspectivelor de construire a locuințelor specifice.
Procedura de acreditare este cel mai adesea formată din două etape.
Prima etapă este de a verifica fiabilitatea și sustenabilitatea financiară a companiei de construcții. Reputația dezvoltatorului și a "povesterii de afaceri" este studiată, este estimată cantitatea și calitatea obiectelor deja ridicate și livrate, oaspeții cumpărătorilor de locuințe și experiența dezvoltatorilor dezvoltatori cu alți creditori sunt luați în considerare. Sustenabilitatea financiară a organizației este analizată pe baza colectării datelor din diverse surse deschise și verificarea relevanței acestora. Și anume: informații privind liniile directoare și controlul persoanelor, privind prezența datoriei fiscale, asupra faptelor de participare a unei entități juridice în litigiu, asupra stării de echilibru și raportarea contabilă, privind probabilitatea de lichidare sau faliment, asupra deciziilor judiciare a contractantului și a procedurii executive. Rapoartele financiare ale dezvoltatorului trebuie să dovedească stabilitatea economică de mult timp - cel puțin doi ani. În același timp, o condiție dorită este prezența unei societăți de construcții în "portofoliul" a cel puțin două obiecte non-faze comandate.
A doua etapă este auditul obiectelor rezidențiale ridicate. Acreditarea casei în construcție are loc la sfârșitul expertizei juridice a permiselor și a documentelor constitutive ale companiei. Aflați dacă sunt disponibile:
Un document care confirmă dreptul de proprietate asupra terenului sau a contractului de închiriere pe termen lung;
Permisiunea de a construi o clădire rezidențială;
Documentație de proiect decorată corespunzător etc.
Plecare la obiect, evaluarea etapei și calitatea lucrărilor de construcție este o parte integrantă a procedurii de acreditare, deoarece vă permite să vă asigurați că proiectul "viabilitatea".
În plus, fiecare bancă poate impune cerințe suplimentare pentru dezvoltator. De exemplu, unele organizații de credit verifică confortul de conectare a facilității în construcție la comunicațiile de inginerie. Altele, cel mai adesea, băncile serviciului superior pot prevedea condiția "neoficială" privind prezența obligatorie a acreditării băncilor mai mari ale dezvoltatorului.
Majoritatea covârșitoare a băncilor acreditează numai dezvoltatorii care lucrează în cadrul Legii 214-FZ, adică încheie contracte de participare la construcția de capitaluri proprii. DTU, în primul rând, obligatoriu pentru înregistrarea de stat, prin urmare, elimină probabilitatea dublei vânzări. În al doilea rând, acest document conține toate datele necesare în camera rezidențială - zona, planul, costul, precum și informațiile privind perioada de garanție și o companie de asigurări.
Acreditarea este benefică tuturor participanților la piața imobiliară - acționari, bănci și dezvoltatori. Prezența acreditării bancare cu dezvoltatorul reduce riscurile cumpărătorului și eliberează acționarului de necesitatea de a verifica independent fiabilitatea societății de construcții. În plus, atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă acreditată, debitorii pot obține un împrumut fără a atrage garanții și garanții suplimentare. În același timp, interesul ipotecar este, de obicei, semnificativ mai mic.
Banca, la rândul său, este interesată să emită împrumuturi ipotecare și profit și de interes pentru acordurile ipotecare în casele aflate în construcție mai mari decât împrumuturile pentru achiziționarea de facilități de construcție completate.
Acreditarea dezvoltatorilor ajută la atragerea mai multor acționari și elimină necesitatea de a conține specialiști în ipotecă obișnuiți.
În ciuda avantajelor procedurii de acreditare, practica arată că acreditarea nu este o garanție de 100% a fiabilității dezvoltatorului. În cazul în care Banca este asociată cu obligațiile financiare ale dezvoltatorului, acționează ca co-investitor, poate fi destul de condescendent referitor la deficiențele în activitatea organizației de construcții, care intensifică cu siguranță riscurile cumpărătorului.
Lipsa acreditării în dezvoltator nu înseamnă întotdeauna că, cu o astfel de companie, este periculos să se ocupe. Poate că organizația de construcții a intrat recent pe piață, iar băncile nu au avut timp să se uite la ea sau nu are permise sau alte documente necesare datorită problemelor tehnice temporare.
Dacă acreditarea este absentă din firma "matură" sau de obiecte cu un grad ridicat de pregătire, la un astfel de dezvoltator ar trebui să fie precaut. Cel mai probabil, motivele neîncrederii băncilor se află în istoria disfuncțională a construcției unei anumite organizații. Poate că au existat dificultăți financiare, cazuri de construcție de îngheț, încercări cu acționari.
Timpul instabilității economice face ajustări la procedura de acreditare a dezvoltatorilor. Industria de construcții este extrem de sensibilă la fenomenele de criză, astfel încât băncile încep să "răsucească piulițele" în problemele de gestionare a riscurilor și mai atent pentru a trata noi participanți la piața imobiliară. Unele bănci încetează să acrediteze casele la stadiul inițial de construcție, cerând cel puțin prezența unei fundații, altele - "nu sunt asociate" cu obiecte construite în mai puțin de 50%. Obțineți acreditarea devine mai ușoară decât proiectele cu participarea statului.
În cartierul Nord-Vest, situația este destul de favorabilă. Aproximativ 700 de complexe rezidențiale sunt acreditate de Sberbank de Rusia, dintre care 400 se află în Sankt Petersburg și regiunea Leningrad. Chiar și pe valul de criză în 2014, această bancă a retras acreditarea numai în trei dezvoltatori. Sankt Petersburg "Promsvyazbank" continuă să acrediteze noi clădiri în stadiul groapă.
Pentru a asigura siguranța debitorilor și a minimiza propriile riscuri, în viitorul apropiat, băncile nu vor fi limitate doar la înăsprirea condițiilor de acreditare, continuând să "monitorizeze" în timpul activității dezvoltatorilor deja acreditați.
Incertitudinea persistă pe piață în perioada crizei amenință să se întoarcă în jurul proiectelor și la apariția unor noi acționari înșelați. Unul dintre principalele riscuri pentru cumpărătorii de locuințe în conformitate cu contractele de participare (DDU) în cadrul FZ-214 este asociat cu probabilitatea de a nu îndeplini de către dezvoltatorul obligațiilor de a construi un obiect: în cel mai bun caz, la timp, în cel mai rău caz - în general.
Prin urmare, băncile au fost forțate să sporească cerințele pentru acreditarea dezvoltatorilor, produsul pe care sunt dispuși să elibereze împrumuturi ipotecare.
Datorită programului de stat care subvenționează o ipotecă, piața primară a locuințelor a ieșit din stadiul stagnare, în care a fost de la sfârșitul lunii ianuarie până la jumătatea lunii martie, iar unele bănci au mers la o anumită liberalizare a condițiilor pentru partenerii de construcții . Cu toate acestea, nu toate, pentru că, pe fundalul continuării crizei economice, se păstrează riscul crescut de neterminat.
De ce aveți nevoie de acreditarea dezvoltatorului
Pentru a acredita compania de construcții, Banca analizează activitățile sale financiare și economice, precum și auditul obiectelor aflate în construcție, pentru care dezvoltatorul este solicitat de un pachet de documente necesare. Procedura durează una până la trei luni.
"Procedura de verificare a dezvoltatorului a rămas aceeași, spune șeful Centrului pentru creditarea ipotecară către filiala Petrovsky a băncii Svetlana Zelenina. - Este monitorizată condiția sa financiară, este monitorizată prezența informațiilor negative în surse deschise, inclusiv pe site-urile acționarilor, se iau în considerare diferite evaluări ale companiilor de construcții etc.
Principala cerință pentru acreditarea în Sberbank este construirea unui obiect în cadrul 214-FZ. Restul depind de experiența de construcție a dezvoltatorului (numărul de clădiri rezidențiale construite) și maturitatea sa (numărul de ani de muncă pe piața construcțiilor de locuințe).
Emiterea acreditării înseamnă că instituția de credit este încrezătoare în investiții de investiții fiabile. Pentru cumpărător, la rândul său, aceasta este una dintre principalele garanții ale fiabilității dezvoltatorului și criteriul pentru alegerea unei achiziții.
Dacă dezvoltatorul este acreditat în mai multe instituții de credit diferite, atunci șansele clienților săi nu vor fi printre acționarii înșelați crește. Cu cât spectrul mai larg al băncilor bancare ale rețelei bancare, cu atât mai fiabil dezvoltatorul. În același timp, linia de propuneri pentru achiziționarea de locuințe crește.
În plus, împrumutul ipotecar pentru achiziționarea unui apartament într-o anumită casă este mult mai ușor de realizat în bancă, care a acreditat dezvoltatorul acestei case.
Cum cerințele ridicate
Băncile au început să se comporte mult mai atent, vorbesc banca "Deschidere". Unele bănci au schimbat cerințele pentru gradul de pregătire la domiciliu. Dacă a fost asigurată acreditarea anterioară pentru obiecte la etapa de pregătire - "primul etaj și suprapunere între prima și a doua", acum suficientă la nivelurile de acreditare sunt majorate la o pregătire de 30%.
Deveniți un partener al băncii de deschidere a băncii pe astfel de motive poate fi acum o companie care în ultimii cinci ani a construit cel puțin 50 de mii de metri pătrați. m zonă rezidențială. Pentru a obține acreditare în stadiul groapă, dezvoltatorul trebuie să treacă de cel puțin 100 de mii de metri pătrați pentru ultima perioadă de cinci ani. m.
În serviciul de presă al Sberbank, corespondentul imobiliar RBC a spus că au oprit acreditarea obiectelor în stadiul inițial al ciclului zero - atunci când există doar o platformă de construcție, iar lucrările de construcție nu au fost inițiate. "Acum, nivelul minim de pregătire a construcțiilor necesară pentru acreditare este prezența unei fundamente, adică atunci când totul este pregătit pentru începutul construcției primului etaj. Nu dezvăluim cerințe mai detaliate pentru dezvoltatori și obiecte, deoarece se referă la metodele interne ale băncii ", a explicat în Sberbank.
Cu toate acestea, la renașterea pieței ipotecare după lansarea programului de stat care subvenționează o rată a împrumutului, unele bănci au răspuns la liberalizarea criteriilor.
Deci, VTB24, care, potrivit vicepreședintelui, șeful Departamentului de Dezvoltare și Întreținere a Produselor de Credit, Departamentul de creditare ipotecară VTB24 Nina Kryuchkov, în decembrie 2014, a sporit cerințele pentru dezvoltatori și obiecte imobiliare achiziționate (nu au spus Detalii în bancă), în luna martie au slăbit parțial. Acest lucru se aplică acestor dezvoltatori care au participat la programul de stat subvenționează împrumuturi.
Potrivit Dmitri Polyakova, șeful Departamentului de Dezvoltare a Dezvoltării Afacerilor Dmitry Poliakova Condiții speciale au acționat numai de la sfârșitul lunii decembrie 2014 până în februarie 2015. "Atunci când, în condițiile turbulențelor economice, riscurile falimentului dezvoltatorilor și transferurilor de livrare a obiectelor în funcțiune, cerințele privind gradul de pregătire a obiectului au fost ridicate la 70%", spune el.
Cu toate acestea, potrivit lui Dmitry Polyakova, din martie 2015, cerințele de acreditare au revenit la pre-criză: pentru obiecte de peste patru etaje, etapa de construcție trebuie să fie de cel puțin 20%, pentru obiecte cu creștere redus - instalația de la primul etaj a început. În general, abordarea acreditării dezvoltatorilor și a obiectelor nu a suferit schimbări semnificative.
Director adjunct al Departamentului de Management al Risc al Svyaz-Bank Daniel Weaver a recunoscut că Banca a ridicat cerințele dezvoltatorilor în ceea ce privește furnizarea de situații financiare, dar nu a raportat detalii.
Vladimir Mironov Photo: Nikolay Gyngazov / Aspect rusesc
Face imediat o rezervare că acreditarea dezvoltatorului în bancă nu permite o garanție de 100% a îndeplinirii contractului (), adică obținerea unei locuințe plătite pe aceasta. Deoarece orice proces de investiții într-o clădire nouă este un risc pentru un grad sau altul. Dar, ca și în toate operațiunile de investiții, există riscuri mari și mici. Obținerea unui credit de încredere (acreditare) de către o companie de construcții într-o bancă de încredere este o scădere a riscurilor la minimum, dar nu exclude complet surprizele. Vom înțelege mai mult.
Dacă societatea de construcții a primit acreditarea în bancă, aceasta înseamnă că banca a verificat de mult:
Situațiile financiare sunt verificate cel puțin în ultimii doi ani. Și în activ, dezvoltatorul trebuie să aibă cel puțin două obiecte finite.
Documentația permisivă este furnizată de către dezvoltator și există, de asemenea, avantaje pentru acționari: nu există nici o bancă care să acrediteze o nouă clădire fără permisiunea de a construi sau în absența documentului necesar (chirie, proprietate) la terenul terenului. Dar aceste lucrări oficiale sunt principalele pentru începutul construcției.
Site-ul de construcție este un alt element atunci când se analizează cererea către bancă. La etapele inițiale ale construcției companiei nu încearcă nici măcar să obțină acreditare. Deoarece finanțatorii nu-i plac "incertitudinea". Procesul de verificare a "vitalității" proiectului și posibilitatea acreditării dezvoltatorului pe un anumit șantier de construcție are loc atunci când "etapa KotloVoN" a trecut deja și programul de construcție se efectuează mai mult sau mai puțin clar. Prin urmare, șansa de a obține un împrumut de credibilitate pentru Bancă este numai prin intermediul unei construcții cu adevărat în construcție.
Summând toate cele de mai sus scrise, puteți spune: dacă verificarea este adoptată și noua clădire a primit acreditarea în bancă, acesta va fi completat oricum.
Dacă dezvoltatorul va introduce un obiect de operare - obțineți un apartament. În cazul în care dezvoltatorul merge în faliment - rămâneți, ar trebui să aveți deja deja suma împrumutului fără plată (dacă ați luat o ipotecă sau decideți). Dar acum banca va fi proprietarul problemei noi clădiri. Prin urmare, în orice caz, va găsi o altă companie de construcții, care va finaliza șantierul de construcție. Adică, apartamentul va fi, dar după un timp mai lung. Și nervii cheltuiți :) doar în cazul în care amintesc procedura de acțiune, dacă și.
Există o subtilitate: atunci când acreditarea într-o bancă solidă, dobânda la împrumut (de obicei în aceeași bancă) scade. Deoarece este adesea aceeași instituție financiară este debitorul dezvoltatorului. Asta este, banii pentru construcție merg de aici. Prin urmare, este mai profitabilă băncii că dezvoltatorul atrage mai mulți acționari și a finalizat construcția mai repede.
În plus, acreditarea clădirilor noi în bancă înseamnă că este legală și va fi finalizată chiar și cu problemele dezvoltatorului.
Dar! Cu probleme mari la compania de construcții (faliment), datoria sa rămâne în fața băncii. Și merge la un alt dezvoltator care decide să preia "problema noua clădire".
Pentru aceasta înseamnă un lucru: timpul de primire a apartamentului este amânat pe termen nelimitat și înainte de momente complexe. În detaliu despre plata ipotecii în timpul falimentului dezvoltatorului, puteți citi, dar, în cele din urmă, contoarele pătrate plătite vor fi obținute oricum. Subliniem: dacă acreditarea dezvoltatorului este obținută într-o bancă solidă și fiabilă. Și astfel în Sankt Petersburg poate fi numit destul de mult:
Sunt de acord că astfel de "monștri" financiari nu vor împrumuta societăților de construcții nesigure. Prin urmare, obținerea unui credit de încredere din ele este un fel de "asigurare" la încheierea DDU. Mai mult, fiecare clădire nouă este văzută separat de proiectele generale ale dezvoltatorilor înainte de a primi acreditarea, indiferent de reputația generală actuală a companiei.
În concluzie, se poate spune - acreditarea de către Banca dezvoltatorului servește drept un avantaj suplimentar atunci când ia o decizie cu privire la încheierea DDU. Așa cum face posibilă reducerea ratelor dobânzilor la ipotecare și mai mult sau mai puțin garanții. Noroc.
Actualizare pe 21 aprilie 2015. Se pare că nu este atât de fiabil așa cum a fost declarat mai devreme. Articolul scris mai sus a fost bazat pe declarații în mass-media experți suficient de importanți în sectorul bancar. Dar literalmente a doua zi din același mass-media a apărut o altă opinie. Aduc declarația reprezentantului Băncii VTB24 în St. Petersburg Ivan Makarova:
Construit de dezvoltatorul obiectelor. Pentru a primi acreditarea în bancă, dezvoltatorul trebuie să furnizeze o serie de documente instituției de credit (fiecare dintre acestea diferite), reflectând activitățile acestei organizații de construcții. Și numai după bancă, verificările necesare, unul sau un alt dezvoltator pot primi acreditare. Pe nuanțele acestei proceduri, precum și despre fezabilitatea acesteia, atât pentru părțile implicate în acreditare și debitorii (cumpărătorii imobiliari), vor fi discutate în continuare.
Esența acreditării dezvoltatorului în bancă (acreditarea obiectelor sale în bancă) Este faptul că banca emite împrumuturi ipotecare cumpărătorilor unui dezvoltator acreditat, pentru achiziție. Astfel, primirea acreditării în bancă este un fel de indicator al fiabilității sale, deoarece trece o verificare serioasă de către o instituție de credit. Dezvoltatorul are dreptul și oportunitatea de a alege banca a cărei condiții de credit sunt cele mai benefice pentru el și va contribui la implicarea potențialilor cumpărători de apartamente. La rândul său, instituția bancară și-a prezentat în mod legal condițiile de acreditare - un astfel de loc pentru a fi dacă dezvoltatorul este acreditat numai într-o singură bancă. În plus, Banca are dreptul de a prezenta cerințele pentru pachetul de documente prezentate de dezvoltator pentru a obține acreditarea.
Ca regulă generală, dezvoltatorul este obligat să observe Legea federală din 30 decembrie 2004. №214-FIP. "Cu privire la participarea la construirea de clădiri de apartamente și alte obiecte imobiliare și de modificarea unor acte legislative ale Federației Ruse." Și, de asemenea, să lucrați pe piața imobiliară de construcții pentru un anumit timp și să aveți o reputație pozitivă (obiecte retrase). Pentru a confirma aceste momente, dezvoltatorul trebuie să prezinte:
Dezvoltare pentru construcții
-documente privind activitățile celei mai multe organizații de construcție (sprijinind statutul său juridic -, certificatul de înregistrare a statului, extras din registru, precum și situația financiară și economică - certificatul de contabilitate fiscală, rapoarte anuale de contabilitate)
-documente care conțin informații despre instalație
În același timp, banca are dreptul de a solicita altor confirmări de fiabilitate a dezvoltatorului de probe, deoarece un act juridic care reglementează procedura de acreditare nu există (De exemplu, diferite bănci împiedică diverse cerințe pentru pregătirea obiectului, în funcție de acreditarea). În acest sens, dezvoltatorii foarte des recurge la serviciile firmelor de mediere pentru a ajuta la pregătirea tuturor documentelor necesare pentru acreditare și realizarea acestei proceduri într-un interval de timp accelerat.
Acreditarea este benefică atât dezvoltatorilor, cât și băncilor. Instituțiile de credit promovează în mod activ între clienții lor o operațiune pentru a primi ipoteci pentru a cumpăra locuințe de la dezvoltatorii acreditați, ceea ce sporește numărul de vânzări ridicate de acesta din urmă. În același timp, banca primește un profit din furnizarea de împrumuturi ipotecare și își extinde baza de debitori.
Acreditarea favorabilă a dezvoltatorilor și a cumpărătorilor de locuințe. Prețul apartamentelor în facilitățile aflate în construcție este semnificativ mai mic decât în \u200b\u200bcazul în care construcția a fost deja finalizată. Cu toate acestea, băncile rareori eliberează împrumuturi ipotecare persoanelor, asigurate de o astfel de bunuri imobiliare neterminate. Cu toate acestea, dacă obiectul de construcție este acreditat în această bancă, cumpărătorul de locuințe poate aproape fără probleme să obțină un împrumut pentru a cumpăra locuințe în casă în construcție. Atunci când acreditarea dezvoltatorului în bancă, pentru cumpărător (împrumutatul), este posibil să se ofere diverse opțiuni pentru contractul de creditare ipotecară (redus, prima tranșă etc.) - totul depinde de schemele de vânzări dezvoltatorul, precum și din alte acorduri între bancă și dezvoltator. De exemplu, la vânzarea obiectului în construcție În stadiul mai multor etaje, banca poate necesita o cerere mai mare din partea debitorului decât atunci când este achiziționată deja în casa construită. De asemenea, condițiile cele mai favorabile pentru obținerea împrumuturilor ipotecare sunt furnizate în cazurile în care obiectele au fost construite cu implicarea fondurilor de credit ale băncii în sine. Astfel, acreditarea dezvoltatorului în Bancă este benefică și dobândirea de bunuri imobiliare, deoarece au ocazia de a lua un împrumut ipotecar pe mai mult preferențial, comparativ cu acordul ipotecar obișnuit bancar, condiții.
Trebuie să se țină cont de faptul că instituția de credit nu are dreptul să impună un împrumutat sub contractul de creditare ipotecară un dezvoltator acreditat. În cazul în care Împrumutatul dorește să cumpere locuințe de la un alt dezvoltator, banca nu-l poate împiedica - în acest caz, împrumutul ipotecar este furnizat în condițiile generale de creditare, fără diferite tipuri de beneficii menționate mai sus. Cu toate acestea, o astfel de situație, în cazul dobândirii, este extrem de rară - de obicei, atunci când contactați banca, un potențial împrumutat oferă informații despre obiectele acreditate pe care le poate obține un împrumut ipotecar.
În același timp, dacă cumpărătorul de locuințe a ales un anumit dezvoltator, apoi să ia un împrumut pentru achiziționarea de locuințe, ar trebui să aibă o bancă în care acest dezvoltator este acreditat, deoarece, de regulă, dezvoltatorul poate refuza cooperează cu alte bănci. Problema alegerii este necesară pentru a negocia în prealabil cu dezvoltatorul, pentru a evita alte probleme.
