Când descrieți cifra clientului în construcții, concentrați-vă asupra acestor documente de reglementare care sunt mai reglementate de rolul său actual. Clientul, ca persoană de management față, poate fi identificat de cifra dezvoltatorului și în ceea ce privește volumul și conținutul funcțiilor - se resetează parțial cu investitorul și / sau cu antreprenorul general. În același timp, rolul clientului în construcții cu utilizarea acestui nume particular în document este detaliat în "Regulamentul privind clientul în construcții ..." și în Codul civil al Federației Ruse.
Clientul din construcții este o persoană care este încredințată construcției construcției. Clientul poate fi o entitate juridică și un individ autorizat de către investitor să pună în aplicare proiectul sau de un investitor. În numele investitorului sau dezvoltatorului, clientul organizează relații și activitățile contractorilor care vizează îndeplinirea sondajelor de inginerie, documentația de proiect și accidentul de construcție.
Din definiția clientului, este urmată posibilitatea alternanței într-o singură persoană a funcțiilor investitorului, cât și a clientului și separarea acestora. Deoarece investitorii produc investiții de capital cu implicarea propriilor și a fondurilor lor atrase, atunci diferențele sunt determinate de faptul dacă clientul își investește fondurile proprii în proiect și inițiază proiectul în acest rol împreună cu alți investitori.
În cazul în care Clientul este considerat exclusiv ca o persoană angajată autorizată de investitor să se ocupe de managementul construcțiilor, atunci este înzestrat cu drepturile de proprietate asupra investițiilor de capital și să le utilizeze în perioada Autorității, care este stabilită prin tratat. În caz de încălcare a obligațiilor contractuale ale investitorului, Clientul are dreptul de a rezilia îndeplinirea obligațiilor în parte.
Clientul poate obține puterile și de la dezvoltatorul pentru perioada de construcție (perioada autorității definită de acord) sau combină funcția dezvoltatorului de clienți într-o singură persoană. Pentru ca conceptele clientului și dezvoltator să devină identice în același subiect, Clientul trebuie să fie o entitate juridică, să dețină drepturile de proprietate sau să închirieze pe teren și să aibă dreptul de a lua în mod independent o decizie cu privire la faptul că Implementarea programului de construcție. În Codul civil, cifra clientului se corelează cu cifra dezvoltatorului în Codul de planificare urbană.
Persoana care are dreptul la teren, poate primi mai întâi un permis de construcție, apoi la punerea în funcțiune și după încheierea construcției - pentru a înregistra dreptul de proprietate. Prin urmare, una dintre cerințele codului civil către client cu privire la furnizarea în timp util pentru construirea unui teren de teren.
Clientul, ca persoană, intenționat să efectueze construcția obiectului arhitectural, este obligat să aibă un proiect arhitectural privind sarcina de arhitectură și planificare. Acest proiect ar trebui să fie executat de un arhitect care are o licență adecvată. În acest sens, clientul ia designerii și determină sarcina tehnică.
De regulă, clientul concluzionează un acord cu designerul general, care ulterior, dacă este necesar, atrage la rezolvarea problemei designerilor și inspectorilor subcontractanți. În același timp, problemele de obținere a coordonării și permisiunii organismelor relevante privind desfășurarea lucrărilor de cercetare și proiectare sunt incluse în gama de sarcini ale clientului.
În majoritatea cazurilor, Clientul concluzionează un contract cu Contractantul General pentru a executa direct clientul, iar el deja, la rândul său, prin contracte de subcontractare, dacă este necesar, atrage subcontractanții procesului. Într-o astfel de schemă clasică, mulți clienți nu se potrivesc că nu știu ce fel de interpreți, în cele din urmă vor fi efectuate.
Pentru a elimina această ignoranță, stați la mai multe moduri:
Deoarece orice construcție are propriile sale specifice, clientul nu este de obicei "legat" la unele formate clasice standard, dar alege cele mai potrivite în această situație particulară.
Relațiile clienților și relațiile furnizorilor încep, de asemenea, să lase scheme standard neechivoce, dar două modele sunt încă cele mai frecvente:
Toate relațiile cu furnizorii sunt construite prin semnarea contractelor de cumpărare și de vânzare sau a contractelor de furnizare (în funcție de context și nuanțe legale).
Funcțiile care sunt consacrate de clauză depind de etapele de lucru pe proiectul de construcție și de procesul de prelucrare a procesului.
Setul funcțional de sarcini al clientului la fiecare proiect specific este specificat separat, iar caracteristicile sunt reflectate în acorduri. Este important să nu permiteți combinația funcțiilor artistului și a controlerului într-o singură divizie a companiei clienți.
Clientul, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin intermediul unor acorduri specifice, punerea în aplicare a sarcinilor și îndeplinirea obligațiilor, are dreptul la:
În conformitate cu articolul 748 din Codul civil al Federației Ruse, clientul are dreptul de a controla cursul de construcție, cursul de muncă, calitatea materialelor și fezabilitatea utilizării lor, fără a interfera cu activitatea economică a contractant. Adesea, această caracteristică se referă la îndatoririle clientului, care este incorectă. Controlul asupra cursului de muncă și supravegherea construcției se desfășoară în categoria "Drepturi", deoarece un astfel de control se referă la domeniul intereselor obiective ale clientului. Lipsa controlului crește, în primul rând, riscurile clientului însuși, în special atunci când vine vorba de dreptul de proprietate asupra obiectului de construcție (reconstrucție, reparații).
Clientul urmărește aici cel puțin două sarcini:
În cazul primirii construcției statutului de clădiri neautorizate, înregistrarea de stat a dreptului de proprietate va fi în discuție. În plus, poate duce la demolarea construcției.
Prin urmare, articolul 748 al doilea paragraf din Federația Rusă introduce obligația clientului de a declara imediat dezavantajele contractantului. Dacă clientul nu face imediat acest lucru, el se privează mai târziu, se referă la defectele le-a găsit.
Funcții și sarcini ale dezvoltatorului de clienți
Starea clienților-dezvoltator
Clienții dezvoltatorilor * - Persoane fizice și juridice autorizate de investitor pentru a implementa proiecte de investiții.
* În continuare, dezvoltatorul de clienți este ZZ.
Investitorii pot fi, de asemenea, dezvoltatori de clienți. În același timp, ele nu interferează cu antreprenoriale și (sau) alte activități ale altor activități de investiții, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract între ele.
Alegerea ZZ și încheierea contractului cu IT (contract) se desfășoară de către investitor în principal pe o bază competitivă dacă există, de regulă, sistemul de calitate în conformitate cu GOST R ISO 9000.
ZZ, care nu este un investitor, este dotată cu drepturile de proprietate, utilizarea și eliminarea prin investiții de capital pentru perioada și în limitele Autorității, care sunt stabilite prin contract și (Or) de către contractul de stat în conformitate cu cu legislația Federației Ruse.
ZZ îndeplinind tipuri adecvate de muncă ar trebui să aibă o licență pentru dreptul de a-și desfășura activitățile. Procedura de eliberare a licențelor este stabilită de Guvernul Federației Ruse.
La punerea în aplicare a unui proiect de investiții, o parte din funcțiile ROS poate fi transferată oricărui participant la procesul de investiții, în conformitate cu contractul dintre acestea.
Activitățile ZZ se încheie după înregistrarea intrării obiectului în funcțiune în autoritățile locale, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract cu investitorul.
ZZ operează în conformitate cu legislația Federației Ruse și cu cerințele documentelor de reglementare în domeniul construcțiilor.
Sarcinile clienților-dezvoltator
Organizarea implementării proiectului de investiții (implementarea pregătirii pre-proiecte, analiza posibilităților participanților la procesul de investiții și construcții, planificarea construcțiilor, inclusiv proiectarea, exploratorii, cercetarea, dezvoltarea, construcția, instalarea, finisarea, cercetarea seismică și Alte lucrări legate de construcția și construcția și repararea obiectelor industriale și neproductive). Sarcinile ZZ pot include o gamă completă de lucrări organizaționale și manageriale, oferind o construcție "la cheie" (datorită investitorului de numerar transferat la el în cadrul contractului).
Asigurarea eficacității investițiilor de capital pe baza aplicării în proiectarea și construirea tehnologiilor progresive de producție și informare, respectarea normelor și standardelor pentru proiectarea și construcția de instalații, alte cerințe individuale ale investitorului la nivelul tehnic și calitatea Obiectul pentru obținerea unui rezultat competitiv.
Obligatoriu sunt cerințele stabilite de standardele de stat pentru asigurarea siguranței produselor, lucrărilor și serviciilor pentru mediu, viață, sănătate și proprietate, precum și alte cerințe stabilite de legislația Federației Ruse.
Funcțiile clienților-dezvoltator
ZZ În timpul proiectării, construcției și punerii în funcțiune a obiectului, următoarele funcții efectuează următoarele funcții.
Prepararea pre-proiectare și planificarea construcției
ZZ concluzionează un acord cu investitorul. Își asumă responsabilitatea pentru implementarea proiectului de investiții în toate etapele procesului de investiții. Contractul este un acord între investitor și Client, în conformitate cu care transmite primele fonduri, iar acesta din urmă se angajează să îndeplinească activitatea privind implementarea proiectului de investiții și furnizarea de servicii de inginerie investitorului în cadrul intervalului necesar .
Locuri, în principal pe o bază competitivă, comenzi pentru implementarea proiectului de investiții. În calitate de contractant în cadrul unui contract și (sau) un contract de stat încheiat în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, persoanele fizice și juridice au licențe pentru punerea în aplicare a anumitor tipuri de activități, precum și dacă au sisteme de calitate bazate pe bază pe GOST R ISO 9000.
Furnizarea de documentație de proiect și de organizare a construcțiilor
Definește stadializarea procesării. Acesta selectează, în principal, în funcție de rezultatele contractelor, o organizație de proiect. În același timp, ZZ apreciază indicatorii tehnici și economici propuși ai obiectului planificat pentru a construi o propunere de licitație, precum și un sistem de management organizațional, inclusiv un sistem de control al calității proiectului, în conformitate cu GOST R ISO 9000, starea financiară a Organizația de proiect.
Concluzionează cu organizațiile relevante care au licențe pentru activități de construcție, contracte pentru dezvoltarea documentației de proiect. La încheierea acordului, ZZ stabilește cerințele pentru perioadele de dezvoltare, indicatorii tehnici și economici, compoziția și volumul documentației proiectului, determină prețul contractului activității, condițiile de asigurare a riscurilor asociate dezvoltării și implementării Din documentația de proiect, responsabilitatea imobiliară pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, condițiile de utilizare și drepturile de drept pentru documentația de proiect dezvoltată, condițiile de confidențialitate pentru punerea în aplicare a contractului (contract) și alte condiții.
Aprobă sarcina de proiectare. Afișează datele sursă pentru a dezvolta documentația proiectului. Oferă completitudinea și calitatea lor. Colectarea datelor sursă pentru proiectare pot fi percepute organizarea proiectului.
Coordonează cu organizația de proiect Un plan de calendar pentru efectuarea lucrărilor și emiterea documentației de proiect, monitorizează implementarea acestuia.
Efectuează controlul asupra asigurării nivelului dorit de soluții de proiectare a calității în procesul de elaborare și implementare a documentației de proiect, precum și acceptarea, stocarea și transferul de către organizațiile contractante de documentare de lucru.
Organizează luarea în considerare și coordonarea deciziilor arhitecturale și urbane ale obiectelor proiectate în organele de gestionare a arhitecturii.
Oferă examinarea documentației de proiect, inclusiv evaluarea impactului asupra mediului de stat pentru a evalua impactul obiectului proiectat asupra mediului, care determină organele de examinare și concluzionează tratatele relevante.
Organizează în mod prescris, aprobarea, aprobarea și reducerea documentației proiectului, precum și introducerea unor modificări ale documentației de proiect pentru comentariile de expertiză.
În domeniul organizării construcțiilor:
alege, în principal, în funcție de rezultatele contractantului, antreprenorul general (contractan) pentru construcții. Atunci când aleg un antreprenor general (antreprenor), dezvoltatorul de clienți evaluează condițiile pentru construirea unui obiect dat în propunerea de ofertă pusă în aplicare de tehnologia contractantului de lucrări de construcție și de instalare, echipată cu echipamentul și vehiculele necesare, sistemul intern de Controlul calității produselor de construcție, de regulă, ținând seama de cerințele GOST R ISO 9000 (lucrări de construcție și instalare, materiale de construcții și structuri), reputația și starea financiară a organizației contractante;
se încheie cu contractantul general (contractant) un contract de construcție, extindere, reconstrucție sau re-echipamente tehnice ale întreprinderilor, clădirilor și structurilor. La încheierea contractului, dezvoltatorul de clienți stabilește cerințele pentru construirea și calitatea obiectului construit, determină etapele de construcție, consideră în conformitate cu documentația proiectului Compoziția și nomenclatorul materialelor de construcții, structurile, echipamentele tehnologice și altele Tipuri de resurse materiale furnizate de contractant, procedura de efectuare a punerii în funcțiune, precizează prețul contractului de lucrări, condițiile de asigurare a riscurilor asociate cu construcția, responsabilitatea imobiliară a părților pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, condițiile de confidențialitate în Implementarea contractului etc. Dezvoltatorul pentru clienți poate acționa ca antreprenor general în prezența unei licențe pentru tipul de activitate corespunzător;
dezvoltatorul clientului coordonează lista subcontractanților atrași de designerul general și antreprenorul general pentru a îndeplini lucrările la un proiect de investiții;
decide asupra necesității de a exercita supravegherea autorului a organizației de proiect pentru construirea de facilități, concluzionează un acord privind punerea sa în aplicare și crearea acestor condiții necesare;
reglează dezacordurile care decurg din implementarea proiectului de investiții, inclusiv a creanțelor la organizația de proiect, antreprenorul general pentru construcții și altele, atrase de organizațiile de dezvoltare a clienților, cu privire la plata unei pedepse (amendă, pedeapsă) pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale;
organizează lucrările privind adaptarea documentației de proiect în legătură cu modificarea cadrului de reglementare pentru proiectarea, construcția și funcționarea instalațiilor, comentariilor și sugestiilor în construcția și punerea în funcțiune a obiectelor.
Finanțarea construcției
Dezvoltatorul clientului verifică documentele ridicate de către Client (dezvoltator) de organizații pentru activitatea furnizată de client (dezvoltator) pentru activitatea furnizată de produsele și serviciile furnizate.
Efectuează acceptarea și plata lucrărilor pe baza documentelor semnate de acestea cu privire la volumul și costul lucrărilor efectuate.
Finanțarea și creditarea investițiilor de capital în construcția de facilități publice în detrimentul bugetului federal se desfășoară în conformitate cu reglementările privind finanțarea și împrumuturile către construcții de capital în Federația Rusă, aprobate de Guvernul Federației Ruse.
El reprezintă contabilitate, contabilitate promptă și statistică și reprezintă declarațiile în conformitate cu toate tipurile de activități privind standardele aprobate la timp.
Oferă obținerea de programe de capital (contribuții) ale organizațiilor terților (investitori) la construirea de instalații și utilizarea acestora pentru a finanța această construcție.
Reprezintă rapoartele investitorilor privind utilizarea resurselor financiare, necesitatea de resurse financiare pentru perioada următoare, precum și la cerere, informații operaționale privind punerea în aplicare a proiectului de investiții (starea de construcție), precum și alte rapoarte prevăzute de Tratatul investitorului.
Se încheie cu organizațiile de asigurări, realizând tipuri adecvate de asigurare, contracte de asigurare legate de dezvoltarea și implementarea unui proiect de investiții.
Oferă o deschidere în timp util a finanțării și a plății în timp util a lucrărilor în cadrul contractelor (contracte) cu artiști de muncă (pentru dezvoltarea documentației de proiect, punerea în aplicare a lucrărilor de construcție a contractelor, furnizarea de echipamente și alte contracte de implementare a proiectului de investiții) .
Suport material și tehnic
Dezvoltatorul clientului oferă construcția de obiecte cu echipamente tehnologice și alte echipamente și alte materiale, dacă această livrare în conformitate cu contractul (contract) cu un contractor este atribuită acestuia. În acest scop, se încheie cu producătorii sau organizațiile care efectuează livrări, contracte de furnizare de materiale de construcții, structuri, echipamente tehnologice și alte tipuri de resurse materiale. La încheierea unui contract (contract), clientul-dezvoltatorul stabilește cerințele pentru termenele limită, volumul de aprovizionare și calitatea resurselor materiale și tehnice determină secvența ofertei lor, condițiile de asigurare a riscurilor asociate cu suportul material și tehnic Din proiectul de investiții, responsabilitatea proprietății părților pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, condițiile de confidențialitate la punerea în aplicare a contractului (contract).
Acceptă acceptarea, contabilitatea și depozitarea adecvată a echipamentelor, produselor și materialelor din depozit, precum și transferarea acestora la instalare sau pentru producerea de muncă.
Există o revendicare a fabricii pentru producători sau furnizori în cazul necompletenței sau defectelor de echipamente și echipamente, în funcție de calitatea materialelor, precum și de livrarea inadecvată și utilizarea incorectă.
Selecția terenurilor și dezvoltarea locurilor de construcții
Dezvoltatorul clientului abordează autoritățile locale cu o petiție pentru furnizarea de terenuri pentru construirea unui obiect. Aplicația, de regulă, trebuie indicată: scopul și calendarul utilizării terenului, forma și volumul presupusei construcții, suprafața aproximativă a complotului.
Face un certificat de rezervare a terenurilor pentru proiectarea și activitatea de anchetă.
Ea întocmește documente pe terenul exterior al terenului (inclusiv drepturile de utilizare și proprietatea asupra terenului).
Primește permisele organizațiilor operaționale relevante privind:
producția de lucrări în zona de linii de energie electrică, linii de comunicare în banda de evacuare a căilor ferate, în locuri de comunicații subterane (cablu, conducte de gaz, canalizare) și alte zone situate la locul de construcții;
utilizarea în timpul perioadei de construcție a energiei electrice, a gazului, a apei și a feribotului din sursele existente, în conformitate cu construcția organizației de construcții în absența dezvoltatorului de clienți a propriilor obiecte de gaz, apă, perechi și alimentarea cu energie;
tăierea pădurii și a transplantului de copaci și în cazurile necesare - pentru a transfera biletele de înregistrare.
Mută \u200b\u200bcetățenii care trăiesc în case pentru a fi demolați, transferați sau reconstrucții. Rambursă cetățenilor, dacă este necesar, costul plantațiilor și culturilor de fructe extensibile, precum și valoarea deprecierii clădirilor rezidențiale și a structurilor care le aparțin pentru drepturile de proprietate personală care urmează să fie prezentate de legislația în vigoare.
Verifică calculele valorii contabilă reziduale a clădirilor și structurilor demolate și legitimitatea incluziunii sale în documentația estimată pentru construcție. Creează un centru geodezic pentru construcții.
Se înregistrează în politica de stat a echipamentului de stat al funcționarilor, efectuarea supravegherii tehnice a construcțiilor și primește permisiunea de a produce lucrări de construcție și instalare.
Supravegherea construcției
Dezvoltatorul de clienți este de acord cu problemele organizațiilor relevante legate de instalarea, testarea și înregistrarea echipamentelor de producție și tehnologică, macarale tehnologice, mecanisme de ridicare, cazane de abur și alte echipamente și aparate care funcționează sub presiune.
Conduce controlul și supravegherea tehnică a construcției, conformitatea volumului și calității activității desfășurate prin documentația proiectului, costul și calendarul activității contractelor.
Atunci când efectuați supravegherea tehnică pentru clienții-dezvoltatorului atribuit:
- controlul respectării lucrărilor de construcție și de instalare, a structurilor, a materialelor și a echipamentelor furnizate la soluții de proiecte, cerințe ale standardelor și regulilor de construcție, standarde, condiții tehnice și alte documente de reglementare. (Dezvoltatorul pentru clienți poate încredința performanța supravegherii tehnice a organizației de proiect. În acest caz, performanța funcțiilor de supraveghere tehnice și a autorului este combinată);
- luarea în timp util a măsurilor și monitorizarea eliminării defectelor identificate în documentația proiectului, revizuirea acesteia (dacă este necesar) și prevenirea creșterii nerezonabile a costului construcției;
- verificarea disponibilității documentelor care atestă calitatea structurilor utilizate pe construcții, produse și materiale (pașapoarte tehnice, certificate, rezultate ale testelor de laborator etc.);
- controlul implementării lucrărilor geodezice în procesul de construcție;
- examinare și evaluare împreună cu angajații organizațiilor de construcții și de instalare ale lucrărilor efectuate și elementelor structurale ascunse în producerea lucrărilor ulterioare, precum și furnizarea de creanțe de interzicere a producției de lucrări ulterioare înainte de executarea actelor pentru a examina lucrarea ascunsă;
- Exercitarea ca fiind pregătită cu participarea reprezentanților organizațiilor generale contractante și specializate (instalare), precum și organizațiilor de proiectare ale acceptării intermediare a structurilor responsabile ale clădirilor și structurilor - sprijinirea și structurile de poduri, containere, structuri purtând structuri metalice și consolidate, etc.;
- participarea la inspecțiile efectuate de autoritățile de supraveghere a statului, controlul consolidării statului și respectarea proiectului de echipamente care intră în instalare, în evaluarea calității instalării sale, în testarea și acceptarea completă;
- controlul conformității volumului și calității documentației de lucru a documentației de lucru efectuate și completate pentru a plăti pentru lucrările de construcție și instalare;
- efectuarea contabilității volumelor și a costurilor lucrărilor de construcție și instalare a lucrărilor de construcție și de instalare plătite, precum și volumul și valoarea lucrărilor de construcție și de instalare a lucrărilor de construcție și instalare și costul eliminării defectelor și al modificărilor;
- monitorizarea disponibilității și corectitudinii documentației tehnice executive (scheme executive, a filmării instrumentale a structurilor montate, a unor părți ale clădirilor, a structurilor și a comunicărilor de inginerie, a jurnalelor generale și speciale de lucru) și introducerea unor schimbări în acest sens cu dezavantajele și defectele identificate producția de lucrări de producție de construcții și asamblare;
- controlul executării de către organizațiile de construcție și de instalare a instrucțiunilor și prescripțiilor de supraveghere a autorului și a organelor de control al construcțiilor de stat, precum și cerințele supravegherii tehnice a dezvoltatorului de clienți, referitoare la calitatea lucrărilor de construcție și de instalare și Structuri, produse, materiale și echipamente aplicate, asigurând eliminarea în timp util a defectelor și a celorlalți identificați la acceptarea anumitor tipuri de lucrări, elemente structurale ale clădirilor, structurilor și obiectelor în general;
- Participarea la comisiile de acceptare a calității desenelor și ansamblurilor individuale, tipuri de lucrări de construcție și de instalare, echipamente și mecanisme în timpul acceptării lor;
- participarea la examinarea instalațiilor, a clădirilor și a structurilor care urmează să fie conservate și înregistrarea documentației pentru conservarea sau încetarea temporară a construcției întreprinderilor, clădirilor și structurilor, precum și evaluarea stării tehnice a instalațiilor de transmitere a acestora către construcții și instalații organizațiile de a continua munca;
- participarea la inspecțiile efectuate de organismele de supraveghere de stat și de control al construcțiilor, precum și în comisiile de investitor;
- notificarea supravegherii statului și a controalelor de construcție a tuturor cazurilor de urgență la construirea și domeniul de aplicare al accidentelor;
- asigură că proiectele de clădiri și structuri sunt prevăzute de proiectul de clădiri și structuri, punerea în aplicare a anchetelor geodezice de control și, prin rezultatele lor, aplicarea tuturor modificărilor planului executiv
Acceptarea construcției finalizate a instalațiilor
Dezvoltator de clienți în colaborare cu Contractantul General:
prezintă documentele necesare ale Comisiei de acceptare privind construcția finalizată a instalațiilor;
transmite documentația pentru acceptarea obiectelor pentru stocarea obiectului care trebuie depozitat, dacă nu se prevede altfel de documentele de reglementare ale autorităților locale și / sau de contract (contract) cu un investitor;
participă la Comisia de acceptare cu privire la acceptarea și punerea în funcțiune a obiectelor construite în detrimentul fondurilor bugetare;
creează în numele investitorului comisia de acceptare și face o acceptare a contractantului completat de construcția de facilități construite în detrimentul întreprinderilor, investitorii privați și alte fonduri extrabugegetare, cu excepția cazului în care se stabilește altfel (contract) între investitor și dezvoltator de client;
desfășoară punerea în funcțiune a obiectului adoptat și înregistrează punerea în funcțiune a obiectului la autoritățile locale în modul prescris;
determină modul de funcționare al obiectului în timpul perioadei de testare și acceptare;
se referă la autoritățile de supraveghere a statului pentru a obține o concluzie a unui obiect privind acceptarea;
transmite obiectele completate de construcție sau utilizatorilor utilizatorilor autorizați de investitor sau, în ordinea stabilită de investitor, le face să implementeze;
are de la un antreprenor pe actul de șantiere de construcții conservate, cu adoptarea de măsuri pentru siguranța lucrărilor efectuate.
De asemenea, poate efectua caracteristici suplimentare:
- colectarea datelor sursă și armonizarea condițiilor tehnice;
- servicii de inginerie;
- Dezvoltarea unui sistem de risc de conservare, alegerea unei societăți de asigurări, coordonarea condițiilor de asigurare.
Drepturile clienților-dezvoltator
Dezvoltatorul de clienți pentru a efectua funcții atribuite acestuia are dreptul la:
să prezinte un investitor în instituții, organizații și întreprinderi cu privire la implementarea proiectului de investiții;
să ia decizii și să desfășoare corespondența privind evaluările tehnice și economice și calculele investițiilor, deținerea concursurilor și contractarea, concluziile contractelor (contractelor) de a dezvolta documentația de proiect, contracte de contractare (contracte) pentru construcții de capital și alte contracte (contracte);
atrage specialiștii și organizațiile competente ca experți și consultanți pentru a verifica statutul proiectului de investiții, dezvoltarea documentației de proiect, construcția, furnizarea și instalarea echipamentelor etc., respectarea perioadelor stabilite ale proiectului de investiții și a calității produselor în toate etapele a ciclului de investiții în timpul perioadei de contract (contract) pentru punerea în aplicare a proiectului de investiții;
suspendă producția oricăruia dintre tipurile de muncă atunci când le implementează cu o retragere din cerințele proiectului și stabilite prin contractele normelor;
cererea de la contractori și alte artiști (organizație de proiectare, Contractor de construcții generale) Justificare Prețul prețurilor de stabilire a prețurilor (Dezvoltarea documentației de proiect, implementarea construcțiilor și instalațiilor și alte lucrări și servicii);
să rezilieze unilateral în inițiativa sa, contracte (contracte) cu participanții la proiectul de investiții în cazul unei creșteri nemotivate a momentării activității de lucru, în cazul în care cerințele pentru calitatea produselor, documentația de proiect, lucrările de construcție și instalare, echipamente furnizate și alte tipuri de lucrări și când au fost anulate licențe pentru activități de construcții;
transfera managementul proiectului de investiții la o altă entitate juridică sau cetățean (proiect manager), care sunt de încredere ale clientului și acționează în numele său și reprezintă interesele sale pe tot cuprinsul tratat de implementare a proiectului de investiții;
stabilirea contactelor directe cu subcontractanții pentru a proiecta și a construi și atrage consultanți la acordul scris al designerului general și al contractantului general;
utilizați documentația de proiect la discreția sa în conformitate cu legislația în vigoare, cu excepția cazului în care se prevede altfel în Tratatul pentru dezvoltarea documentației de proiect și a tratatului cu investitorul;
continuarea finanțării implementării proiectului de investiții în detrimentul propriilor fonduri sau atrase în cazul încetării temporare a finanțării investitorilor, cu dobândirea drepturilor de proprietate asupra obiectului la fondurile investite, pe baza unui an Acord suplimentar cu investitorul.
Responsabilitatea dezvoltatorului de clienți
Dezvoltatorul de clienți poartă o proprietate completă și altă responsabilitate prevăzută de lege, pentru:
îndeplinirea tuturor obligațiilor în temeiul contractului cu investitorul și contractele cu artiști (cu privire la dezvoltarea documentației de proiect, punerea în aplicare a construcției de contracte și a altor tipuri de muncă);
calitatea proiectului de investiții adoptată și plătită la timp (documentație de proiect, o facilitate construită și alte tipuri de proiecte de investiții);
îndeplinirea obligațiilor de a intra în obiecte;
respectarea obligațiilor prevăzute de contracte între participanți la implementarea proiectului de investiții. Clienții compensează alți făptuitori ai pierderilor, inclusiv beneficiile benefice cauzate de încetarea obligațiilor lor în temeiul contractelor cu acestea;
efectuarea funcțiilor și utilizarea drepturilor furnizate dezvoltatorului de clienți.
Documentele de reglementare ale diferitelor niveluri oferă definiția și clientul și dezvoltatorul. Dar cu limitele acestor concepte și funcțiile persoanelor respective apar complexitate. Nu toate sursele legislative definesc în mod egal rolul dezvoltatorului, iar în unele astfel de cifre nu este considerată deloc. În plus, dezvoltatorul poate prelua funcțional funcțiile clientului. Toate acestea conduc la faptul că adesea funcționează funcțiile dezvoltatorului de client. Cu toate acestea, o astfel de conexiune nu este întotdeauna posibilă.
Astfel încât "reglementările privind clientul în construcția de facilități pentru nevoile de stat", care operează în Rusia începând cu anul 2001, anulează înainte de "reglementările clienților cu clienții" din 1988 și reglementează funcțiile, drepturile și obligațiile cifrelor clientului, deși De asemenea, este prezentă definiția dezvoltatorului în acest reglementare. Prin urmare, în construcția de facilități, nu pentru nevoile de stat și în cazurile în care clientul și dezvoltatorul ca două entități economice diferite intră în relații de afaceri, este necesar să se determine o diferență clară între ele.
Întrebarea de determinare a diferenței dintre funcțiile diferitelor subiecte în construcții este redusă nu numai la crearea modelului cel mai eficient de lucru pe proiect. (Deși experiența tastată și schemele de interacțiune acumulate simplifică activitățile participanților și ajută la evitarea mai multor erori). Rezolvarea problemei cu definiția frontierei drepturilor și responsabilității este importantă atunci când efectuează litigii economice. Și din moment ce autoritățile judiciare care iau decizii vor fi axate pe dispozițiile documentelor de reglementare la alegerea lor, trebuie să contactați sursele originale.
Diferitele legi federale se referă la diferite aspecte ale dezvoltării dezvoltatorului.
Cerințele legilor au găsit reflecții în diferite coduri și dispoziții care operează în Rusia. FZ 372 "Cu privire la amendamentele la Codul de Planificare Urbană a Federației Ruse ..." De asemenea, clarifică conceptul de dezvoltator și client tehnic conex.
Dezvoltatorul, conform Codului de Planificare Urbană a Federației Ruse, ca urmare a studiilor de construcție, revizie, reconstrucție, inginerie și se pregătește pentru această documentație de proiect pe terenul terenului sau pe site-ul unui alt deținător de drepturi de autor pentru această documentație de proiect . Acesta din urmă include deținătorii de drepturi de autor care au fost transferați la puterile unui client de stat sau municipal pentru construcții.
În cazul unei astfel de transmiteri a puterilor, volumul funcțiilor dezvoltatorului și clientului de stat se intersectează. În același timp, codul din definiție stabilește o serie de restricții formale privind construirea unui alt titular drept, adică definiția spune:
Din iulie 2017 la punctul 16 punctul 16, art. 1 Codul bazat pe modelele FZ 372 sunt efectuate. În special, se indică faptul că dezvoltatorul are dreptul de a-și transmite funcțiile clientului tehnic (dacă aceste funcții sunt prevăzute de Legea privind activitățile de urbanism).
În cod, nici termenii "dezvoltator" și "client" nu sunt pe deplin crescuți. În același timp, conceptul de "client tehnic" este separat. Începând cu luna iulie 2017, clientul tehnic ar putea fi atât o entitate juridică, cât și o persoană care ar acționa în mod profesionist. Începând cu a doua jumătate a anului 2017, clientul tehnic poate fi decât o entitate juridică autorizată de dezvoltator. În numele dezvoltatorului, clientul tehnic poate încheia contracte:
În plus, clientul tehnic aprobă documentația de proiect și semne documentele necesare pentru obținerea autorizațiilor de punere în funcțiune.
Este important ca funcțiile clientului tehnic, potrivit acestei ediții, nu pot fi doar membri ai unei organizații autoreglementare în zonele corespunzătoare de sondaje de inginerie, design, construcție, reconstrucție, Coarnt de instalații de subtitrări. Cu toate acestea, unele excepții sunt furnizate atunci când nu este necesară aderarea la organizațiile autoreglementare (articolul 47 alineatul (2) punctul 2.1, art. 48, clauza 4.1 din articolul 52 alineatul (2 )2).
În Codul civil, atunci când descrieți relațiile cu participanții la procesul de construcție, este utilizat conceptul de "client". Aici, clientul este una dintre părțile la contract, care oferă sarcina celeilalte părți la contract - contractantul - și se angajează să ia rezultatul forței de muncă și de a plăti pentru muncă (articolul 702).
Același cod în ceea ce privește execuția contractului de construcție obligă clientul să furnizeze un teren de construcție în timp util (articolul 747 alineatul (1)). În plus, clientul trebuie să transfere (în conformitate cu contractul de contract) să transfere Contractantul la utilizarea clădirii necesare pentru a funcționa, pentru a oferi o transportul de mărfuri la adresa sa, ia aburul și alimentarea cu apă, sursa de alimentare (articolul 747. § 2).
Acest articol descrie datoria care se bazează pe faptul că:
Pe baza acestui fapt, aici cifra clientului ar trebui identificată cu cifra dezvoltatorului, ca subiect al activităților de urbanism. În practica activităților de construcție la o astfel de persoană, se aplică numele dezvoltatorului de clienți.
"Regulamentele privind clientul în construcția de facilități pentru nevoile de stat" aprobate prin soluționarea Federației Ruse în 2001. Pe lângă reglementarea funcțiilor, drepturilor și răspunzătorului clientului, hotărârea cifrelor clientului și a dezvoltatorului oferă două definiții separate:
Diferențele principale sunt trei parametri:
Din aceasta rezultă că, dacă o entitate juridică care deține terenul (proprietatea sau chiria) va decide cu privire la punerea în aplicare a programului de construcție și, în același timp, va face față în mod independent implementarea proiectului, rolul dezvoltatorului și Clientul să se conecteze la același subiect care va oferi un drept de a numi o astfel de persoană dezvoltatorului de clienți. Dacă oricare dintre condiții nu este respectată (de exemplu, subiectul este un individ), apoi în validitatea legală a unui nume combinat există îndoieli.
Având în vedere faptul că în Codul de planificare a orașului (Ed. 2016 g), dezvoltatorul este determinat atât ca o entitate fizică, cât și ca persoană juridică, întrebarea în această parte a caracteristicilor subiectului ar trebui transferată sistemului judiciar în cazul unui litigiu de afaceri despre acest lucru.
Parțial confuzie la întrebarea cu privire la frontierele puterilor și funcțiilor dezvoltatorului de clienți face existența în spațiul de limbă rusă al actualului de Internet și acum provizioanele privind clienții-dezvoltator, care a păstrat numele similar al documentului care are și-a pierdut puterea în Rusia din 2001. Această prevedere, de exemplu, operează în Kazahstan. În acest standard de stat, în plus față de ceilalți, definițiile dezvoltatorului de clienți într-o singură persoană, clientul de stat - în altul:
Adesea, în forumurile rusești, aceasta este această definiție a dezvoltatorului de clienți (în formă abreviată) este dată ca dovadă în litigiile despre unitatea rolului subiectului. Cu toate acestea, din punct de vedere juridic, acesta este incorect să se utilizeze legislația Republicii Kazahstan în luarea în considerare a problemelor legate de normele legale rusești.
În plus, din același punct de vedere juridic, este incorect să conducă ca dovadă a normelor documentelor învechite (de exemplu, poziția din 1988 pe dezvoltatorul clientului) sau definirea datelor în dicționare și cărți de referință. Astfel de surse sunt acceptabile pentru familiarizarea personală cu întrebarea, dar atunci când emite litigii economice regiunii juridice, aceștia poartă o natură recomandare și uneori controversată (dacă autorul articolului de referință își exprimă opinia privată în IT). Numai conceptele aprobate prin lege și sunt descifrate în texte cu ajutorul prescripțiilor sunt obligatorii.
Un conac în rezolvarea problemei terminologiei nu este legal, ci folosirea terminologiei în activitățile de construcție (care este adesea foarte apropiată de standardele conceptuale stabilite legislativ). Astfel, în practica obișnuită de a construi facilități nestatale pentru a determina subiectul, termenul "dezvoltator de clienți" este de obicei suficient pentru ca organizația să aibă un teren de teren și, decid să-și construiască un obiect, însuși angajat în implementare de construcție. Adesea, în astfel de cazuri, o astfel de companie preia, de asemenea, funcțiile antreprenorului general, realizând controlul deplin al tuturor proceselor de construcție, desfășurarea independentă a muncii și / sau atragerea organizațiilor de subcontractare. Dacă, în același timp, compania investește în construcția de fonduri proprii, atunci rolul investitorului este adăugat la rolurile enumerate.
Combinarea funcțiilor pe construcții oferă construcții complexe, în care clientul poate fi simultan un investitor și un dezvoltator, și antreprenorul - și dezvoltatorul și antreprenorul general și subcontractantul etc. În general, în percepția de zi cu zi, are loc prioritatea funcției asupra complicațiilor legale. Cu toate acestea, deoarece legislația reglementează realitățile efective ale proceselor vii, există o coincidență parțială sau completă a punctelor de vedere ordinare și juridică asupra acestei probleme.
Ținând cont de modificările aduse codului de planificare a orașului, o persoană care efectuează construcții poate fi un dezvoltator sau un antreprenor individual sau o entitate juridică care a încheiat un contract de construcție. Dezvoltatorul în temeiul contractului contract poate fi realizat prin construcții, dacă constă într-o organizație autoreglabilă în domeniul consultanței de construcție, reconstrucție, revizie, precum și cele atrase de stadiile individuale ale lucrărilor de construcție sau antreprenori individuali. Astfel de fețe pot fi atrase atât de către dezvoltator, cât și de clientul tehnic.
Deoarece clienții și dezvoltatorii funcționali și în practică și documentele de reglementare sunt adesea identificate, este posibil să se ia în considerare volumul sarcinilor acestei cifre în construcția ca întreg.
Principalele funcții ale dezvoltatorului de clienți includ:
Scenariul complex al procesului modern de construcție cu eroziunea limitelor structurilor și scenariilor clasice conduce la o combinație parțială a anumitor funcții ale investitorilor, clienților, dezvoltatorilor, antreprenorilor generali și subcontractanților.
7 iunie 2016. ·St.Petersburg 26 843 6
Dragă Pavel Andreevich! Mai întâi trebuie să înțelegeți specificul ierarhiei în noua clădire: clienți, dezvoltator, antreprenor general, contractor, subcontractant! Adesea, există cazuri în care mai multe funcții, de exemplu, antreprenorul general-dezvoltator-general pot efectua aceeași companie. (În cazul licențelor și autorizațiilor)), contractantul efectuează, de regulă, unele tipuri de muncă specifice. De exemplu, amenajarea teritoriului, lucrarea monolitică sau livrarea de materiale (beton, fitinguri) etc. Dezvoltatorul, prin contractantul general (cu acordul), este calculat cu ea nu banii, ci apartamente! Deci, antreprenorul pentru a-și obține banii mai probabil, vinde adesea apartamente cu o reducere de la 5 la 15% !!! Acesta este un plus, dar există, de asemenea, un minus: să presupunem că gena contractantului și a contractantului a apărut conflicte, în conformitate cu calculele (datorită calității scăzute a muncii efectuate sau nu toate lucrările nu sunt acceptate); El a început deja să vândă apartamente din contract (este necesar să hrănească lucrătorii atunci) sau un antreprenor și-a îndeplinit lucrarea și "SAillemen" s-a rezumat și din acest motiv, eșecul timpului de livrare!
Riscurile sunt cu siguranță prezente și destul de grave, inclusiv vânzări duble.
Nu este necesar să se încheie un contract, după ce nu este familiarizat cu PD, documentele emise de autoritățile executive privind autorizația de consolidare, precum și documentele (chirie, proprietate) și consolidarea terenului pentru construcții, asigurați-vă că a se vedea documentele care definesc definirea documentelor implicarea contractorilor pentru construirea complexului de interes rezidențial; Documente care confirmă distribuția zonelor între investitori sub formă de apartamente specifice atribuite fiecărui antrepanator! Explorați decizia de a atrage organizația-dezvoltator și contractul de contract pe SMR. Și cel mai important, algoritmul tranzacției! Aici totul trebuie să fie atent studiat (schemele pot diverse, depinde de tipul de contract) ... și multe momente pe care le efectuați corect prin contactarea unui specialist.
cu sinceritate, Izvov a.V
De regulă, acest lucru înseamnă că dezvoltatorul a plătit unele dintre serviciile apartamentelor companiei contractuale. Atunci când ofertantul oferă, prețul este mai mic decât dezvoltatorul.
Deși aici este necesar să se uite la dezvoltatorul însuși, prețul poate fi atractiv, iar obiectul în sine poate avea perspective să fie în listele pe termen lung.
Este mai bine să urmăriți totul în mod cuprinzător:
1. Comparați costul apartamentului dezvoltatorului cu contractantul, uneori contractorii sunt puțin mai mari, dar este rară
2. Găsiți informațiile maxime despre dezvoltator și obiect, pot căuta forumuri, inclusiv pe spbug
3. Este recomandabil să mergeți la obiect și să vedeți ce este la ce etapă, așa cum se construiește în mod activ și este mai bine să faceți o zi săptămânală în timpul orelor de lucru, pentru persoanele la o lucrare minimă la sfârșit de săptămână.
Diferența este, desigur, există, dar este în detaliu ... Principalul lucru este că documentele sunt în ordine - și care are un specialist competent de a cumpăra.
Este imposibil să nu fiți de acord cu declarațiile anterioare. Cu toate acestea, atunci când alegeți între un apartament contractual sau de la un dezvoltator, în opinia mea, este necesar să se ghideze de atractivitatea prețului și purității juridice a apartamentului în sine, documente. Astăzi, cazurile în care antreprenorii sunt răspândiți atunci când contractorii "carte" un pachet de apartamente de la dezvoltator, nu "măturat" imobiliar. În acest caz, tranzacțiile de vânzare vor apărea în biroul dezvoltatorului însuși (contract direct), plata prin P / SC. Dezvoltator, iar prețul este o organizație de contractor. Bineînțeles, contractori competenți pentru punerea în aplicare a agențiilor imobiliare barter sau agenții de închiriere specializate în vânzarea de astfel de apartamente sau preluarea către personalul angajatului - specialist în vânzări. Activitatea include nu numai căutarea cumpărătorului final, ci și monitorizarea obiectului, construcția de construcții, concurenți, alegerea celor mai lichide opțiuni. Toate documentele sunt verificate temeinic. Condiții negociate în special pentru îndeplinirea angajamentelor de aprovizionare și plata pentru apartament.
Yurlitsa și IP pot acționa ca dezvoltator dacă au un teren de teren sau dreptul de ao închiria pentru construcții și alte lucrări. În detaliu despre conceptul dezvoltatorului, precum și de competențele și responsabilitățile sale, propunem să învățăm mai jos.
Pe baza standardelor legislative, este posibilă identificarea corectă a dezvoltatorului:
Pentru a determina exact cine este dezvoltatorul, merită să se determine care este spectrul activităților sale:
Documentația proiectului trebuie aprobată și respectă standardele actuale de construcție.
Trebuie remarcat faptul că în cazuri rare, dezvoltatorul poate acționa ca antreprenor, adică să realizeze lucrările de construcție cu propriile eforturi.
În unele cazuri, încălcând îndatoririle lor, dezvoltatorul este responsabilitatea administrativă:
Pentru a nu plăti amenzile, dezvoltatorul trebuie să primească în mod necesar un permis de construcție și la timp pentru a transfera informații de încredere în mass-media despre construcție.
Dezvoltatorul este proprietarul sau chiriașul terenului, care nu este o condiție prealabilă pentru dezvoltator. Acesta din urmă este un antreprenor care lucrează în zona de dezvoltare și poate efectua următoarele lucrări:
Deci, dezvoltatorul este angajat în activități antreprenoriale pentru a beneficia de beneficii financiare. În același timp, el nu poate fi proprietarul sau chiriașul terenului, unde este planificat să construiască un imobil comercial decât diferit de dezvoltator.
Conceptul a fost determinat de cel de-al 16-lea decret al clădirii de stat URSS și este încă relevant. Aceasta este o entitate juridică angajată în ordinea investițiilor financiare, care vor fi utilizate ca active de capital și bunuri materiale, care este listată pentru construcția de capital.
În fața lui sunt:
Indiferent de cine dezvoltă exact clientul, acesta îndeplinește următoarele funcții:
Astfel, clientul dezvoltatorului trebuie să asigure îndeplinirea completă a lucrărilor necesare pe terenul de teren - până la transferul de obiecte de utilizat.
Pentru a intra în mâinile fraudelor este ușor, deci atunci când alegeți un dezvoltator, trebuie să aflați următoarele date:
Deci, merită să găsiți acești parametri înainte de semnarea contractului cu dezvoltatorul. Acest lucru nu ar trebui făcut dacă organizația nu are înregistrare oficială, documente estimate și așa mai departe. În plus, pe criteriile de integritate a dezvoltatorului.
În următorul videoclip, expertul va determina cine este dezvoltatorul este ceea ce face și de ce, de fapt, este un dezvoltator:
De fapt, dezvoltatorul este un dezvoltator care se află pe cont propriu sau închiriată organizarea și punerea în funcțiune a obiectelor de construcție. În acest caz, acest lucru poate fi atât o entitate fizică, cât și juridică. Definiția exactă a dezvoltării acordă legislație, care formează o serie de cerințe pentru această persoană, cu o încălcare a căror va trebui să suporte pedeapsă administrativă.
