În Rusia, afacerea imobiliară a fost și rămâne una dintre cele mai profitabile din segmentul său - întreprinderile mari industriale nu contează. De exemplu, în 2018, firmele ale căror activități sunt legate de închirierea sau vânzarea de locuințe sunt secundare doar celor care oferă servicii de locuințe și comunale, financiare, de informații și servicii de catering în ceea ce privește profitabilitatea.
Deci, ce este nevoie pentru a deschide o agenție imobiliară în Rusia? Cat va costa? Care sunt nuanțele acestei afaceri? De ce echipament veți avea nevoie mai întâi? Răspundem la cele mai importante întrebări și vă explicăm de unde să începeți dacă doriți să deschideți o companie imobiliară.
Dacă introduceți expresia „cum să deschideți o agenție imobiliară în 2018 - instrucțiuni pas cu pas” în motorul de căutare, veți găsi sute de pagini cu manuale detaliate și nu foarte manuale pentru antreprenorii care aspiră. Dar am vrea să începem nu cu recomandări, ci cu cântărirea tuturor avantajelor și dezavantajelor.
De ce ați decis să ocupați această nișă specială? Poate aveți abilitățile pentru a vă conduce propria afacere? Sau aveți experiență în domeniul imobiliar? Gândiți-vă de două ori dacă ați răspuns nu la ambele întrebări. De trei ori, dacă bunăstarea materială a familiei depinde de venitul dvs.
Conform hărții de afaceri a Rusiei, în țara noastră funcționează peste 17 mii de agenții imobiliare. Primele trei locuri după numărul lor sunt ocupate de Moscova, Novosibirsk și Sankt Petersburg, ultima - Orel, Petropavlovsk-Kamchatsky și, în cele din urmă, Murmansk.
Pentru a deschide o companie imobiliară, dorința de a câștiga bani nu este suficientă - mai întâi trebuie să înveți multe și vei primi primul venit doar după un anumit număr de luni. Încă mai căutați să deschideți o agenție imobiliară? Atunci nu ascultați sfatul nimănui - la urma urmei, lui Michael Jordan i s-a spus la un moment dat că era prea mic pentru baschet.
❗ Mai presus de toate, nu pierdeți energie, certându-vă cu familia și prietenii cu privire la capacitatea dvs. de afaceri - veți avea în continuare nevoie de ea. Mai bine obțineți un loc de muncă în orice companie și rămâneți acolo cel puțin un an, mai bine - mai mult: în acest fel puteți studia principiul unei agenții imobiliare, puteți obține experiența inițială în domeniul imobiliar, puteți dezvolta o bază de clienți și, de asemenea, puteți învăța piața și nuanțele conducerii acestei afaceri.
Este profitabil să deschizi o agenție imobiliară pentru închirierea de apartamente? Ar trebui să deschideți o agenție imobiliară comercială? De la ce să ne așteptăm la cel mai mare profit? Pentru a răspunde la aceste întrebări, să luăm în considerare toate domeniile posibile de activitate ale viitoarei agenții, precum și o serie de servicii care nu numai că vor aduce venituri suplimentare afacerii, dar vor deveni și avantajul său competitiv.
Să începem cu principalele segmente de piață. Depinzând dedestinaţiePiața este împărțită în proprietăți rezidențiale, comerciale și industriale. De asemenea, fac distincția dintre terenurile nedezvoltate și imobilele cu destinație specială (cum ar fi bisericile și aeroporturile). Depinzând detipul de proprietatedistinge între piețele imobiliare primare și secundare: prima include clădiri noi, a doua - obiecte care aveau deja un proprietar.
Depinzând declasăProprietăți rezidențiale împărțit în segmente economie, confort, afaceri, premium și elite. Dar nu vom aprofunda această clasificare: observăm doar că clasa economică este caracterizată de clădiri tipice, o zonă mică și depărtare de centru, iar clasa elite este caracterizată de un proiect arhitectural individual, materiale de construcție scumpe, plafoane înalte și parcare subterana. Ei bine, dacă vorbim direct despre astatipuri de operații, apoi distingeți piața de închiriere imobiliară (aceasta include închirierile pe termen lung, pe termen scurt și zilnic) și vânzările sale.
Cel mai solicitat serviciu pe piața imobiliară este cumpărarea și vânzarea de apartamente. Achiziționarea și vânzarea de bunuri imobiliare comerciale și suburbane este mai puțin populară și se observă și mai puțină cerere pentru apartamente de închiriat. De regulă, cel mai mic profit provine din închirierea imobilelor suburbane.
Serviciile pe care agențiile imobiliare le pot oferi includ sfaturi de specialitate, căutarea unui vânzător și a unui cumpărător, transferul spațiilor de la locuințe la cele nerezidențiale, pregătirea unui pachet complet de documente, răscumpărarea urgentă a imobilelor, susținerea juridică a tranzacției, asistență în obținerea unui împrumut și obținerea unui credit ipotecar, evaluarea imobiliară, împrumuturi, înregistrarea unei polițe de asigurare și multe altele.
Cu cât sunteți gata să oferiți mai multe servicii, cu atât credibilitatea dvs. este mai mare, cu atât veți avea nevoie de mai mult personal și cu atât mai multe bănci și dezvoltatori veți avea nevoie să stabiliți o cooperare. Nu este ușor, dar dacă începeți să aduceți oameni la parteneri de afaceri, veți putea nu numai să oferiți reduceri suplimentare sau condiții de creditare favorabile clienților dvs., ci și să vă stabiliți ca profesioniști în domeniul dvs.
Cu toate acestea, o agenție tânără se poate specializa în doar câteva domenii de lucru cu imobiliare: acesta este chiar cazul în care mai puțin este mai bine, dar mai bine. Nu este niciodată prea târziu pentru a extinde gama de servicii.
Pentru a deschide o agenție imobiliară de la zero, în primul rând, consultați Clasificatorul rusesc al activităților economice (OKVED) - acest lucru este necesar pentru a informa agențiile guvernamentale despre natura afacerii dvs. Astăzi, OKVED include 21 de secțiuni, iar în acest caz suntem interesați de secțiunea L: „Activități legate de tranzacții cu proprietăți imobiliare”.
Această secțiune include activitățile proprietarilor, agenților sau brokerilor, care includ cumpărarea, vânzarea sau închirierea de bunuri imobiliare, precum și furnizarea altor servicii, cum ar fi evaluarea, asigurarea sau activitățile de împuternicire. Trebuie să generați toate codurile OKVED, al căror set este individual pentru fiecare afacere. Arată așa (cu X notăm numărul de cifre din cod):
XX. - Clasa;
XX.X - subclasă;
XX.XX - grup;
XX.XX.X - subgrup;
XX.XX.XX - vizualizare.
Aplicația trebuie să indice cel puțin un cod OKVED, în timp ce numărul maxim al acestora nu este reglementat în niciun fel. De asemenea, nu există nicio răspundere pentru alte activități decât codurile specificate, dar dacă informați despre schimbarea acestora nu în termen de trei zile, ci ulterior, va trebui să plătiți o amendă administrativă de până la 5.000 de ruble.
Secțiunea care ne interesează „Activități în operațiuni cu proprietăți imobiliare” corespunde clasei68, care include trei subclase: 68.1 - „Cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare proprii”,68.2 - "Închirierea și administrarea bunurilor imobile proprii sau închiriate" și68.3 - „Operațiuni cu proprietăți imobiliare contra cost sau pe bază contractuală”.
Să aruncăm o privire mai atentă la una dintre subclasele ca exemplu. Subclasă68.1 („Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile proprii”)conține un grup68.10
- „Cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare proprii”. Acest grup include achiziționarea și vânzarea de clădiri nerezidențiale și cu mai multe apartamente, clădiri rezidențiale, apartamente și spații, inclusiv showroom-uri, depozite, magazine și spații comerciale și terenuri, precum și divizarea imobilelor sub formă de teren în parcele fără îmbunătățirea lor.
Aici puteți găsi subgrupuri68.10.1
- "Pregătirea pentru vânzarea propriei proprietăți imobiliare" și68.10.2
- „Cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare proprii”. Subgrupul 68.10.1 conține următoarele activități:68.10.11
- "Pregătirea pentru vânzarea propriei proprietăți imobiliare rezidențiale" și
68.10.12
- „Pregătirea pentru vânzarea proprietăților imobiliare nerezidențiale proprii”.
Și clasa 68.10.2 include activități precum68.10.21 - „Cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare rezidențiale proprii”,68.10.22 - „Cumpărarea și vânzarea de clădiri și spații nerezidențiale proprii”, precum și68.10.23 - „Cumpărare și vânzare de terenuri”. Astfel, codurile pot fi combinate - de exemplu, astfel:
68 - clasa „Operațiuni cu proprietăți imobiliare”;
68.1 - subclasa "Cumpărare și vânzare de bunuri imobile proprii";
68.10 - grupul „Cumpărare și vânzare de bunuri imobile proprii”;
68.10.2 - subgrup "Achiziționarea și vânzarea de bunuri imobile proprii";
68.10.23 - Vizualizarea „Achiziționarea și vânzarea de terenuri”.
Codurile corespunzătoare celor două subclase rămase 68.2 și 68.3 le puteți găsi ... După ce selectați toate codurile OKVED, trimiteți o cerere la biroul fiscal de la locul de reședință. Dacă mai târziu decideți să modificați sau să adăugați un nou tip de activitate, va trebui să adăugați un nou cod OKVED. Pentru a face acest lucru, pregătiți o cerere adecvată și trimiteți-o aceleiași autorități - formularele de cerere diferă în funcție de faptul dacă aveți un SRL sau un antreprenor individual. Apropo despre ei.
❗ Acum este momentul să decidem asupra formei organizaționale și juridice - lista de documente necesare și raportarea fiscală viitoare depinde de aceasta. LLC și antreprenorul individual sunt cele mai frecvente forme de afaceri în țara noastră. Pe scurt, formularul IP presupune că veți face afaceri singur și LLC - că nu veți fi singurul fondator (până la cincizeci de persoane sunt permise). Forma de proprietate nu afectează clasificarea conform OKVED.
Perioada de înregistrare pentru antreprenorii individuali și SRL este aceeași - până la cinci zile lucrătoare. Dar pachetul de documente necesare înregistrării este foarte diferit. Să începem cu faptul că datoria de stat pentru antreprenorii individuali în 2018 este de 800 de ruble, pentru LLC - 4000 de ruble. De asemenea, va trebui să comandați un sigiliu al organizației - aceasta va costa de la 1.000 la 3.000 de ruble.
📃 Pentru a deschide un antreprenor individual, trebuie depuse la biroul fiscal trei documente: o copie a pașaportului, o cerere de înregistrare și o chitanță de plată a taxei de stat.
📃 Dar pentru a înregistra un SRL, va trebui să pregătiți un protocol privind înființarea unei noi persoane juridice, o cerere de înregistrare de stat (formularul P11001), datele pașaportului și TIN-ul tuturor fondatorilor, statutul unei persoane juridice în două exemplare , o chitanță pentru plata taxei de stat și un document care confirmă adresa legală (veți avea nevoie fie de o copie a certificatului de proprietate al localului, fie de o scrisoare de garanție de la proprietar, fie de o copie a contractului de închiriere).
Dar nu vă alarmați: astăzi există diverse servicii online pentru pregătirea gratuită a tuturor documentelor primare care vor fi necesare atât pentru deschiderea unui LLC, cât și a unui antreprenor individual. De exemplu,, asta sau asta ... Este mai ușor să înregistrați un antreprenor individual, dar cu un SRL afacerea dvs. va avea mai multe oportunități: de exemplu, să scalați, să aveți mai mult de zece angajați sau să atrageți investiții.
Cele mai frecvente motive pentru refuzul înregistrării unei LLC sunt un pachet incomplet de documente și o neatenție banală la completarea lor. Solicitantul primește o hârtie care să precizeze motivul refuzului, corectează eroarea și remite documentele.
În acest caz, taxa de stat trebuie plătită a doua oară.
Cu toate acestea, puteți deschide un IP și puteți vedea cum merg lucrurile. Este imposibil să reorganizați un antreprenor individual într-un LLC, dar puteți oricând să îl închideți și să înființați un LLC. Apropo, a avea un antreprenor individual și a fi fondatorul unei LLC nu este interzis. Cu toate acestea, în acest caz, va trebui să plătiți câteva deduceri suplimentare - nu vă confundați cu dubla impunere.
După cum ați înțeles deja, o agenție imobiliară poate oferi o varietate de servicii, iar găsirea specificului afacerii dvs. va necesita timp. Dacă aveți zero idei în cap, luați în considerare cumpărarea unei francize.
Conform clasamentului din iulieForbes , astăzi în Rusia există aproximativ 1450 de mărci de francize și peste 50.000 de francizați, iar 35-37% dintre aceștia sunt puncte de catering. Numărul de francizați în țară crește cu 15% anual.
Pentru orice eventualitate, ne reamintim că o franciză este un tip de relație care implică transferul dreptului de a utiliza un brand și un model de afaceri gata pregătit pentru dezvoltarea acestuia. Desigur, în condițiile companiei proprietar. Dezavantajele lucrului la franciză sunt controlul francizorului și deduceri regulate (redevențe). Pe de o parte, francizorul a ales totul pentru dvs. - de la culoarea mobilierului la instrumentele de marketing. Pe de altă parte, trebuie doar să îi urmați recomandările și să nu vă umpleți umflăturile. Dar nu trebuie să vă fie frică să nu vă pierdeți vocea: chiar și în rețeaua McDonalds, bestsellerul principal - Big Mac - a fost inventat de un francizat.
La prima vedere, proprietatea imobiliară este una dintre cele mai atractive zone pentru întreprinderile mici.
Când mai fac oamenii obișnuiți milioane de oferte? Numai când cumpărați și vindeți un apartament sau o casă. Cifra de afaceri anuală pe piața imobiliară secundară din țara noastră este mai mare de 10 trilioane de ruble. Deci, de ce să nu încerci să-ți rupi bucata din această „plăcintă”?
Dacă totuși decideți să vă deschideți propria agenție imobiliară, ar trebui să calculați cu atenție și să vă gândiți la toate.
Mitul pâinii ușoare a agenților imobiliari există de foarte mult timp. În ciuda faptului că există zeci de agenții imobiliare în orașe și în orașe mari și sute, fără a lua în considerare agenții imobiliari privați, se deschid în fiecare an firme noi.
Principalele motive pentru popularitatea afacerii imobiliare:
Majoritatea agențiilor imobiliare noi sunt deschise de foști agenți imobiliari care au acumulat experiență și o bază de clienți.
Dacă nu ați lucrat niciodată cu proprietăți imobiliare, atunci acesta este cel mai bun mod pentru dvs. Pentru început, ar fi frumos să obțineți un loc de muncă în orice agenție, să „alergați” cel puțin șase luni și să învățați elementele de bază ale pieței imobiliare din domeniu și nu printr-un monitor de computer.
Totuși, ca în orice afacere, cei care s-au ridicat mai devreme au primit adidași. Firmele cu un brand bine promovat, angajați cu experiență și propria bază de clienți, care există de mai bine de o duzină de ani, elimină treptat noii veniți și jucătorii mici.
Serviciile imobiliare sunt la fel de variate ca și obiectele imobiliare. Vă puteți ocupa doar de imobile rezidențiale sau numai comerciale sau puteți combina ambele direcții.
În plus, există o piață secundară a locuințelor, unde se fac vânzări și achiziții, precum și o piață a locuințelor de închiriat.
În funcție de subiectul tranzacției, activitățile unui agent imobiliar sunt următoarele:
Pe lângă sprijinirea tranzacțiilor, agenția poate oferi și servicii de informare pentru acei clienți care preferă să cumpere și să vândă singuri locuințe.
În acest caz, pentru o mică taxă, agenția furnizează informații din baza sa de date despre obiecte care corespund dorințelor clientului.
Prin același principiu, puteți lucra pe piața de închiriere imobiliară: căutați apartamente, luați 50% din chiria lunară sau furnizați o bază de date cu ofertele disponibile pe piață.
Există agenții care vând bunuri imobiliare în străinătate: în Spania, Republica Cehă, Bulgaria și alte țări europene, precum și în Statele Unite. Pentru a vinde proprietăți în străinătate, trebuie să găsiți parteneri în aceste țări.
Nu este nimic complicat în acest sens - datorită internetului, veți găsi sute de site-uri web ale agențiilor imobiliare străine. Mulți dintre ei aleg de bunăvoie pentru parteneriate și trebuie doar să încheiați un acord cu ei.
Cu toate acestea, este imposibil să ne bazăm doar pe bunuri imobiliare de peste mări, cererea nu este atât de mare, deoarece achiziționarea unei case sau apartamente în străinătate poate fi asigurată de persoanele cu venituri mult mai mari decât media.
Prin urmare, puteți dezvolta această direcție în paralel cu activitatea dvs. principală.
Deci, ați decis să lucrați pentru dvs. și să vă deschideți propria agenție imobiliară. În primul rând, trebuie să decideți asupra formei organizaționale și juridice.
Licențierea activităților imobiliare nu este în prezent necesară. Pentru a vă deschide propria agenție, este suficient să înregistrați un antreprenor individual sau LLC, nu mai sunt necesare permise și licențe.
Documentele vor dura de la o săptămână la o lună, în funcție de forma de proprietate aleasă. Puteți încredința această problemă profesioniștilor și vă puteți ocupa singuri de probleme mai importante. Dar serviciile unor astfel de companii costă bani, așa că decideți dacă vă petreceți propriul timp sau câștigați din greu.
Pentru început, vă puteți înregistra ca antreprenor individual - este mai ușor și mai ieftin să vă înregistrați, mai puține amenzi (nimeni nu este asigurat împotriva acestui lucru).
Vă puteți înregistra ca antreprenor individual fără a părăsi casa dvs. prin intermediul site-ului web al biroului fiscal. Trebuie doar să plătiți taxa de stat (800 de ruble) și să veniți cinci zile mai târziu la biroul fiscal pentru un certificat.
Unui antreprenor individual nu i se cere să aibă un sigiliu, dar este recomandat să îl facă, doar pentru că clienții au mai multă încredere în documentele cu sigiliu.
Dacă creați o agenție cu un partener de afaceri, atunci întrebarea unui antreprenor individual dispare de la sine - va trebui să înregistrați un SRL. Din punctul de vedere al unui client, majorității oamenilor nu le pasă care este forma dvs. juridică. Este important ca firma dvs. să aibă o bună reputație.
Conceptul de franciză a venit la noi din practica străină, unde rețelele de franciză sunt foarte dezvoltate, inclusiv în domeniul imobiliar.
În Rusia, situația este oarecum diferită. Piața noastră este dominată de agenții mici, fără mărci. Întreaga caracteristică a activității imobiliare rusești, în special în orașele mici, este legăturile personale și cunoștințele sau din gură în gură. Prin urmare, nu avem multe mărci promovate în rândul agențiilor imobiliare.
Singurul zvon este că compania „Miel”, care implementează cu succes franciza de mai bine de un an.
Fie că aveți nevoie de o franciză, decideți singuri. Pe de o parte, este un brand recunoscut și un model de afaceri gata pregătit. Pe de altă parte, această afacere nu este atât de complicată din punct de vedere tehnologic încât să necesite sprijin sub forma unui „frate mai mare”. Și plăți lunare pentru o anumită valoare, ceea ce nu este deloc evident.
Dacă ești începător, atunci uită de franciză.
Profesia de agent imobiliar în sine nu implică muncă colectivă. Specialistul imobiliar lucrează singur cu clientul. Necesitatea unei echipe de angajați apare din motivul că afacerea trebuie să se extindă, altfel majoritatea clienților potențiali vor merge la alte agenții. O persoană nu este capabilă să acopere toate zonele unui oraș, chiar și cu o populație de câteva sute de mii de oameni, ca să nu mai vorbim de orașele mari.
Dacă a apărut deja întrebarea despre căutarea angajaților, atunci apare întrebarea: unde să îi găsim? Este bine când există ocazia de a invita cunoștințe sau foști colegi cu care ați lucrat împreună într-o altă agenție.
În domeniul imobiliar, este foarte important să lucrați cu oameni în care aveți încredere.
Dar, mai devreme sau mai târziu, trebuie să căutați angajați pentru reclame. Trebuie să spun că oamenii sunt reticenți să meargă la acest post vacant. Căutarea angajaților poate continua luni de zile și nu produce rezultate. Motivul principal este lipsa salariului și a veniturilor stabile.
Un agent imobiliar poate lucra o lună și nu câștiga nimic. În acest sens, lucrul într-o agenție imobiliară este mai mult o afacere decât un loc de muncă.
Mulți agenți care au lucrat de câteva luni pur și simplu renunță la această activitate, fără a ajunge niciodată la acordul mult așteptat. De regulă, în primele 2-3 luni, un agent imobiliar începător nu primește niciun venit.
În același timp, dezavantajele acestei lucrări sunt evidente:
Din punctul de vedere al unui viitor agent imobiliar, această activitate are avantajele sale. În primul rând, furnizarea de materiale și suport pentru informații. Nu este nevoie să vă gândiți la promovarea afacerii dvs., la plasarea de reclame. Există cineva care să aibă grijă de asta. În al doilea rând, există un sprijin tremurat, dar sub forma unui salariu oficial.
Câștigurile independente nu au întotdeauna succes - doar câteva tranzacții în bani pot fi efectuate într-o lună și plata este adecvată.
Dar, pe de altă parte, în fiecare caz, venitul va trebui împărțit „cu unchiul” - și asta de la 10 la 50% din comisioane din fiecare operațiune... În plus, trebuie să respectați disciplina muncii, să raportați ceea ce s-a făcut conducerii, să depuneți eforturi pentru a îndeplini planul și alte caracteristici ale muncii pentru angajare. Fie că ai nevoie sau nu, depinde de tine.
Să presupunem că ați lucrat pentru o agenție pentru o vreme și ați decis să mergeți la un „float gratuit”. Aveți deja cel puțin experiență și propria bază de clienți. În acest caz, la început puteți lucra singur. Mai mult, nu este nevoie să închiriați un birou.
Toate lucrările pot fi efectuate de pe telefonul de acasă. Dar nu va fi ușor fără o mașină, deoarece pentru o muncă eficientă este recomandabil să țineți cel puțin 5 întâlniri și spectacole pe zi.
Agenția dvs. se poate specializa în tranzacțiile însoțitoare pentru cumpărarea și vânzarea de locuințe sau în căutarea de apartamente de închiriat. De asemenea, vă puteți specializa în domeniul imobiliar comercial și puteți oferi servicii de căutare a spațiilor pentru magazine, birouri, depozite și altele. Cu toate acestea, nu există atât de multe astfel de proprietăți în comparație cu piața rezidențială și acest tip de activitate, cel mai probabil, nu va aduce venituri constante.
Există agenții imobiliare și agenții imobiliari privați care se specializează doar în cumpărare și vânzare sau doar închiriere. Există agenții care oferă o gamă largă de servicii.
Dacă compania dvs. se angajează atât în închiriere, cât și în cumpărare și vânzare, atunci veți avea mai mulți clienți, veți avea profituri mai mari, dar nu puteți face față unui astfel de volum de muncă singur.
Piața imobiliară este un domeniu imens pentru tot felul de fraudatori. Mai mult, acestea se găsesc de ambele părți: atât în rândul agenților imobiliari, cât și în rândul clienților lor, deși sunt mult mai puțini.
Mulți bani se învârt în industria imobiliară și, în ciuda concurenței acerbe, numărul firmelor imobiliare continuă să crească. Din păcate, profiturile nu sunt întotdeauna obținute aici într-un mod legal, iar numărul victimelor pe piața imobiliară în mâinile fraudatorilor este în continuă creștere.
Există mai multe premise pentru săvârșirea infracțiunilor în tranzacțiile imobiliare.
Mulți experți consideră că principalul motiv al infracțiunii în domeniul cumpărării și vânzării de locuințe este imperfecțiunea legislației noastre, precum și birocrația și corupția.
Acest lucru este valabil mai ales atunci când o persoană vinde sau cumpără un apartament pe cont propriu, fără implicarea agenților imobiliari profesioniști. Și, desigur, ignoranța juridică și credulitatea excesivă a clienților joacă un rol.
Există mai multe scheme frauduloase comune. Toată lumea știe că atunci când înregistrează o tranzacție imobiliară, este necesar să pregătești un pachet impresionant de documente. În acest stadiu au loc cele mai multe escrocherii imobiliare.
De exemplu, un „agent imobiliar gri” începe să lucreze cu documentele clientului, face în secret mai multe copii și publică reclame pentru vânzarea de locuințe în suporturi de presă și electronice.
Cel mai adesea, el indică un preț foarte mic al unui apartament, explicând acest lucru, de exemplu, printr-o plecare urgentă în străinătate. Cu o astfel de ofertă, cumpărătorii nu trebuie să aștepte mult. Defraudatorul întocmește mai multe contracte simultan, primește un depozit de la toți cumpărătorii și după ce documentele sunt certificate de un notar, acesta dispare.
O altă opțiune pentru fraudatori de a utiliza documente este de a emite un act de proprietate imobiliară în loc de un contract de cumpărare și vânzare. Fraudalii sunt psihologi foarte buni și folosesc dorința complet naturală a fiecărei persoane de a economisi timp și bani.
Faptul este că, conform legilor ruse, donatorul are dreptul să returneze apartamentul donat în douăsprezece luni.
Pentru a face acest lucru, va trebui să demonstreze în instanță că apartamentul nu a fost întreținut corespunzător. Nu vă faceți iluzii că un judecător înțelept va înțelege toate complexitățile cazului dvs. complicat și va lua o decizie în favoarea dvs.
Desigur, acestea nu sunt toate schemele „brokerilor negri”. În ciuda faptului că piața imobiliară din țara noastră devine din ce în ce mai civilizată, apar în mod constant noi modalități de a înșela vânzătorii și cumpărătorii de case.
În primul rând, închiriem un birou. Dacă lucrați cu o bază veche de clienți, atunci la început puteți face fără un birou. Dar dacă doriți să atrageți clienți noi, precum și angajați angajați, atunci este necesar un birou.
Site-ul unei agenții imobiliare nu este mai puțin important decât un birou. Nu ar trebui să conțină doar informații de bază despre companie: adresă, numere de telefon, ci și să demonstreze clar ceea ce faceți: ar trebui să conțină oferte de vânzare și cumpărare de la baza dvs. de clienți, fotografii și descrieri ale apartamentelor.
În ciuda faptului că puteți obține un loc de muncă în aproape orice agenție fără experiență, va trebui să-l achiziționați cu o muncă zilnică grea, dar nu vă puteți descurca fără el. Este posibil să eviți această soartă și să deschizi doar o agenție, să recrutezi angajați care vor lucra pentru tine? Răspunsul este neechivoc: imposibil. Vor veni la tine oameni diferiți, inclusiv cei fără experiență.
Nu este necesar doar să vă învățați angajații noțiunile de bază ale profesiei, ci și să răspundeți în mod regulat la întrebările care apar inevitabil în cursul muncii.
În plus, fără a cunoaște întreaga „bucătărie”, vă puteți permite să vă lăsați înșelați de muncitori fără scrupule, care pot face tranzacții „la stânga” fără știrea dvs., pot folosi baza de clienți în scopuri proprii sau pur și simplu o fură și mergeți la „gratuit” pâine".
Există o altă modalitate - de a deveni fondatorul agenției, care va fi condus de un director angajat. Dar, în acest caz, se presupun investiții semnificative. Pentru cei care încep o afacere de la zero, această opțiune nu este potrivită.
Există nuanțe oriunde. Orașele mici sunt mai puțin active în ceea ce privește închirierea de bunuri imobiliare, dar există și oferte de cumpărare și vânzare aici. Având în vedere, în special, costul scăzut al apartamentelor din periferie pentru cetățenii capitalei, „casele din mediul rural” din ce în ce mai obișnuite sunt cumpărate de către orășeni pentru recreere, pentru o reședință de vară.
Zonele metropolitane sunt întotdeauna un pic pentru un agent imobiliar. Cu comisioane din vânzarea unui apartament de elită, puteți trăi confortabil timp de o lună sau două, dar concurența este de asemenea mare. Iar clientul este din ce în ce mai pretentios.
Aici, mai mult ca oricând, este nevoie de o imagine impecabilă și o bună reputație în anumite cercuri.În caz contrar, riști să te pierzi în mulțimea agențiilor fără chip.
Dacă creați o agenție imobiliară fără participarea partenerilor și a investitorilor, atunci nu aveți nevoie de un plan de afaceri ca atare. Este suficient să calculați costurile inițiale, să vă gândiți la acțiunile dvs. în cel mai rău caz și să continuați!
Dar dacă intenționați să atrageți finanțare, veți avea în continuare nevoie de un plan de afaceri.
La deschiderea unei companii imobiliare, sunt asumate următoarele costuri:
Costul aproximativ al deschiderii unei agenții imobiliare poate varia de la 100 la 300 de mii.
Cât de repede va plăti o agenție deschisă? Este dificil să dai un răspuns exact la această întrebare.
Totul depinde de numărul de oferte de succes, de angajații dvs. și de dvs. personal.
Dacă efectuați o tranzacție pe lună și câștigați 50 de mii de ruble, atunci perioada de rambursare poate fi de la 2 la 6 luni.
Ca orice altă afacere, o agenție imobiliară poate fi un venit major sau o durere de cap pentru proprietarul său, în funcție de abordarea aleasă.
90% din afaceri imobiliare sunt relații între oameni. Și acolo unde există oameni, pot exista conflicte de interese.
Ce reprezintă venitul unui agent imobiliar atunci când cumpără și vinde un apartament? Acesta este un comision de la un apartament vândut (3-5%). Nu se iau bani de la vânzător. Agenția adaugă suma comisionului la costul apartamentului. Astfel, cumpărătorul își plătește efectiv serviciile.
Pentru a primi garanția de a primi un comision, trebuie să încheiați un acord exclusiv cu vânzătorul. Ca urmare, interesele acestui vânzător sunt reprezentate numai de acest agent imobiliar, iar vânzătorul nu poate coopera cu alte agenții, în conformitate cu termenii contractului.
Cât de des se întâmplă în practică? Vânzătorul apartamentului nu refuză să coopereze cu agentul imobiliar, dar nu încheie un acord. Ce inseamna asta?
Când un vânzător face publicitate unui apartament de vânzare pe aviziere sau pe site-uri specializate, zeci de agenții imobiliare și agenți imobiliari privați încep imediat să-l atace.
Vânzătorul este interesat să vândă apartamentul cât mai curând posibil, așa că nu se supără diferitelor companii care își vând apartamentul. Dar nici el nu semnează un contract cu nimeni. Drept urmare, agentul imobiliar care aduce cumpărătorul va primi recompensa, iar restul va rămâne fără nimic.
Un contract exclusiv este ceea ce trebuie să realizați de la client în primul rând.
O altă problemă obișnuită este că cumpărătorul și vânzătorul, reuniți de agent, fac o afacere la spate. Dacă nu există un contract, agentul imobiliar nu va putea prezenta nicio creanță.
Nu există un răspuns clar. Cu o combinație reușită de circumstanțe și o abordare competentă, este un eveniment destul de profitabil.
Conform statisticilor, în Rusia se desfășoară zilnic câteva mii de tranzacții imobiliare. Acestea sunt milioane de ruble în fiecare zi! Dar ei înșiși nu vor veni. Aici aveți nevoie de un control, de contacte și de o dorință neînfrânată de a câștiga. În medie, un agent imobiliar primește 50-70 de mii de ruble pe lună. Este profitabil? Da! Dar cât trebuie să cheltuiți pentru a câștiga? Și asta este o altă întrebare.
Piața imobiliară rezidențială și comercială atrage constant noi jucători care se bazează pe oferte bune și comisioane generoase. Dar sunt așteptați noi veniți aici? Nu așteaptă, ca în altă parte. Zilele de aur ale agenților imobiliari s-au încheiat.
Agențiile există acum într-un mediu extrem de competitiv. Iar piața imobiliară în sine este instabilă: cererea depinde de sezon, situația financiară, economică și chiar politică din țară.
Afacerile imobiliare au fost considerate întotdeauna profitabile, așa că mulți oameni doresc să deschidă o agenție imobiliară. Dar deschiderea unei companii imobiliare proprii de succes este posibilă numai pentru un agent cu conexiuni și experiență. Operațiunile cu obiecte imobiliare implică nu numai deținerea de informații și executarea corectă a documentelor, ci și cunoașterea nuanțelor juridice și a particularităților psihologiei cumpărătorilor, controlul decontărilor reciproce etc.
Dacă aveți atât experiența, cât și cunoștințele necesare, atunci puteți începe procesul de deschidere a unei agenții imobiliare, parcurgând pe rând toate etapele necesare. Dar înainte de aceasta, trebuie să vă gândiți la strategia de afaceri și direcția de activitate.
Există mai multe direcții în sectorul imobiliar. De exemplu, există o piață imobiliară primară și secundară, există și proprietăți comerciale și necomerciale (rezidențiale). Există, de asemenea, un segment de imobiliare de lux. Specializarea agenților imobiliari într-o singură direcție sporește eficiența muncii lor, dar nu orice firmă imobiliară își poate permite să mențină câțiva specialiști îngrijiți. De aceea, în majoritatea agențiilor imobiliare, un agent imobiliar se ocupă de toate tipurile de tranzacții imobiliare.
Este necesar să deschideți un antreprenor individual sau o persoană juridică, să obțineți un certificat de înregistrare, precum și să vă înregistrați la biroul fiscal și să elaborați o carte de companie care să descrie activitățile agenției. Toate acestea se pot face independent sau, din lipsă de timp, pot fi încredințate unei firme specializate, care pentru o anumită taxă va efectua toate operațiunile de mai sus.
Numărul agenților imobiliari poate fi diferit, dar aici „mai puțin este mai bine, dar mai bine”. Un agent cu propria sa bază de clienți va fi mult mai util decât mai mulți angajați fără experiență. Pe lângă agenții imobiliari, veți avea nevoie și de: un manager de birou, un contabil, un șofer cu mașină și, eventual, un avocat.
Închirierea spațiilor de 50-100 mp metri în centrul orașului vor fi mult mai scumpe decât un birou într-o zonă rezidențială sau industrială, dar pentru o agenție imobiliară o locație bună a biroului este una dintre cheile principale ale succesului. Este rar ca un client să conducă la periferia orașului pentru a solicita cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobile, dacă există agenții imobiliare pe aproape fiecare stradă din centrul orașului.
Mulți clienți, când vin pentru prima dată la agenție, o evaluează după aspectul ei. Dacă tapetul cade în birou, iar mobilierul se destramă literalmente, atunci nu va exista încredere într-o astfel de companie. Biroul ar trebui să fie decorat solid și confortabil. Este mai bine să alegeți tonuri calme și linii stricte și merită, de asemenea, să cheltuiți bani pe mobilier tapițat confortabil.
Campania publicitară potrivită va aduce un aflux stabil de clienți către noua companie, deci nu ar trebui să economisiți bani pentru această cheltuială. Este necesar să începeți cu semnul. Dacă îl comandați din materiale de calitate, atunci prețul său va fi de la 1000 USD.
De asemenea, este necesar să trimiteți reclame la ziare și mass-media electronice (costurile pot fi de aproximativ 500 USD pentru fiecare publicație majoră). Puteți utiliza serviciile ziarelor imobiliare gratuite, vizionate de un număr mare de persoane.
Acum este considerat obligatoriu să ai propriul tău site web, deoarece mulți oameni caută informații despre servicii pe internet. Dezvoltarea site-ului va costa de la 1000 USD, iar întreținerea și promovarea acestuia de la 300 USD / lună.
Trebuie să adăugați imediat un articol despre alte venituri care pot include
În domeniul imobiliar, conexiunile utile sunt necesare mai mult decât în orice altă afacere. Prietenii din zonele potrivite sunt jumătate din luptă, așa că va fi mai ușor pentru o companie să își înceapă activitățile sub îndrumarea unei persoane cu experiență, cu conexiuni care nu numai că vor facilita munca, dar vor rămâne pe linia de plutire în primul moment dificil.
Legăturile cu băncile și instituțiile de creditare sunt considerate deosebit de utile. Cooperarea în acest caz arată astfel: agenții imobiliari îi conving pe cumpărători de profitabilitatea unei anumite bănci, adică că împrumuturile trebuie luate chiar aici, pentru care primesc un anumit procent. Destul de ciudat sună, dar trebuie să-ți faci prieteni printre concurenți. De exemplu, dacă un cumpărător dorește un apartament pe care nu-l aveți, dar concurenții dvs. o fac, puteți deveni parteneri și puteți împărți profitul primit ca urmare a tranzacției la jumătate.
Pentru a estima dimensiunea investițiilor necesare și rambursarea proiectului, este necesar să se efectueze calcule simple. De exemplu, deschiderea unei agenții imobiliare cu zece angajați și un birou de nivel mediu necesită un cost inițial de 30.000 USD. în același timp, cheltuielile lunare se vor ridica la aproximativ 9.500 USD. Se vor cheltui aproximativ 115.000 USD pe an.
Pentru a recupera aceste costuri, trebuie să aveți un profit anual nu mai mic decât suma indicată. Astfel de cifre sunt impresionante și, dacă doriți, puteți obține cu costuri mai mici, dar pentru a obține succesul cât mai curând posibil, trebuie să urmați regula: cu cât investiția este mai mare, cu atât este mai realistă și mai rapidă rambursarea proiectului.
Mulți oameni se întreabă câte tranzacții trebuie efectuate pe lună pentru a recupera costurile. Se crede că pentru o agenție de nivel mediu, minimul este de 10-12 oferte diferite pe lună. Numărul de tranzacții depinde în mod direct de numărul de angajați. Deci, dacă o agenție angajează 4 agenți imobiliari, atunci pentru ei este necesar să facă 2-4 tranzacții pe lună, iar pentru 10 agenți imobiliari care lucrează în companie, 1-2 tranzacții pe lună sunt considerate norma. tipul de afacere și perioada de rambursare a acesteia depind de mulți factori, dar în același timp există un model - cu cât compania este mai mică, cu atât va răsplăti mai repede
Piața imobiliară din Rusia este foarte înfloritoare și chiar și un om de afaceri novice realizează un profit solid cu costuri minime, așa că mulți tineri antreprenori iau în considerare chiar această idee. În fiecare an, cifra de afaceri pe această piață este fabuloasă și există zeci de agenții imobiliare în orașe. În fiecare an, se deschid din ce în ce mai multe companii imobiliare private, chiar și în ciuda concurenței. În această afacere, există posibilitatea de a face milioane de tranzacții atunci când vindeți un apartament sau o casă.
Pentru a deschide o agenție imobiliară, este necesar să țineți cont și să calculați cu atenție toate nuanțele. Dar înainte de a deschide ușile biroului, trebuie să studiați cu atenție piața imobiliară, să vă evaluați competitivitatea și nivelul de profesionalism pentru a vă proteja de faliment.
Este necesar să se definească clar obiectivele și obiectivele care vor fi îndeplinite de agenție, adică să se determine specificul și sfera serviciilor sale.
Dezvoltă-ți propria strategie, conform căreia compania se va dezvolta. Și, de asemenea, să aibă încredere și dorință de a lucra în acest domeniu al pieței, pentru a fi gata pentru dificultăți.
După ce ați cântărit toți acești indicatori, primul pas pentru a începe este să solicitați înregistrarea afacerii dvs. În cerere, este necesar să se indice forma organizațională și juridică a companiei, cel mai adesea este un SRL, dar poate fi un antreprenor individual și o societate pe acțiuni închisă. Cererea este luată în considerare în termen de 5 zile lucrătoare, după care se deschide un cont curent. În plus, trebuie să obțineți un TIN și o asigurare, precum și să comandați un sigiliu. Un punct opțional, dar de dorit este obținerea unui certificat de broker. De asemenea, este de dorit ca toți angajații companiei să treacă această certificare.
Următorul pas va fi închirierea unui birou: acesta ar trebui să vizeze un public larg și să se afle într-un loc accesibil, vizibil. Este necesar să-l echipați cu echipamentul de birou și mobilierul necesar pentru locurile de muncă. Este obligatoriu să aveți un telefon fix, astfel încât clienții să poată ajunge întotdeauna la personalul biroului.
Recrutarea angajaților trebuie abordată foarte atent. Ei trebuie sa:
Nu ar trebui să vă îndreptați doar asupra celor care au la spate o bogată experiență în acest domeniu. Adesea, angajații tineri și ambițioși pot obține rezultate mai bune. Mai mult, trebuie să aveți încredere în angajații dvs., deoarece scurgerile de informații afectează semnificativ veniturile companiei.
O agenție imobiliară trebuie:
Câteva sfaturi pentru agenții imobiliari începători:
Poate că după prima tranzacție veți putea să vă deschideți propria agenție cu drepturi depline și să oferiți servicii mai bune, dobândind experiență. Afacerea imobiliară este un tip de serviciu foarte profitabil și necesită o organizare și o activitate de muncă foarte mare. Fiind angajat în acest domeniu, puteți returna foarte repede investiția inițială și, în viitor, aveți un venit constant mare și constant.
Pentru a începe o afacere de la zero, trebuie să fii încrezător în abilitățile tale sau să ai o experiență bună. Una dintre opțiuni poate fi crearea unui plan de afaceri clar și obținerea unui împrumut în acest scop de la o bancă, dar multe bănci sunt reticente să investească în astfel de proiecte.
Pentru început, puteți lucra singur fără a avea propriul birou și angajați profesioniști. Acționați ca agent, agent de publicitate, căutați în mod independent clienți. Pentru a face acest lucru, este suficient să aveți un telefon personal și să plasați reclame la furnizarea de servicii pe Internet. De asemenea, platformele pentru publicitate pot fi ziare și reviste, distribuirea de pliante și broșuri. Schema de lucru va fi după cum urmează:
Piața imobiliară este influențată de situația demografică și politică din țară, cum ar fi schimbarea autorităților de stat și regionale. Nivelul veniturilor populației și dimensiunea acesteia afectează semnificativ.
Schimbarea regimului fiscal ar putea, de asemenea, îneca afacerile.
Lucrul fără documente de înregistrare implică responsabilitatea administrativă și pierderea încrederii clienților. Atunci când cumpărați o afacere gata făcută, ar trebui să țineți cont de faptul că există o mulțime de antreprenori fără scrupule în acest domeniu și puteți fi falsificați.
Pentru a evita toate aceste influențe și consecințe negative, ar trebui să vă îmbunătățiți constant nivelul, să desfășurați o afacere onestă și legală, să prețuiți clienții, să monitorizați situația politică din țară și să vă consultați cu economiști experimentați. Nu vă lăsați afacerea nesupravegheată pentru o secundă, chiar dacă totul merge bine și fără probleme.
Oamenii sunt obișnuiți să contacteze companii care și-au luat deja nișa pe această piață, au recenzii pozitive și rezultate de înaltă calitate. Prin urmare, merită desfășurată o campanie publicitară, care, este recomandabil să o facă, ar trebui încredințată profesioniștilor. Ar trebui să creeze iluzia experienței companiei pe această piață, să facă o impresie bună. Și, de asemenea, crearea unui site web va ajuta la promovarea companiei. Nu merită economisit pe suportul publicitar, deoarece acesta este un indicator al stării și fiabilității agenției, acest instrument va trezi o mare încredere a clienților.
Costul real al deschiderii unei agenții cu drepturi depline și costul minim al creării vor fi de aproximativ 300 până la 500 de mii de ruble. Dar această afacere, cu abordarea corectă, se va plăti rapid pentru sine, deoarece aceste servicii sunt foarte solicitate. În acest calcul este necesar să se ia: 1. Costuri pentru hârtie și certificate. Lansarea unei campanii publicitare 3. Deschiderea unui birou și achiziționarea tuturor echipamentelor și mobilierului. Angajarea angajaților.
În contact cu
Ar trebui să începeți cu înregistrarea IE sau LLC... O societate cu răspundere limitată pare mai respectabilă pentru clienții mari, dar este mai ușor și mai ieftin să deschizi un antreprenor individual. Nu sunt necesare licențe speciale.
Vă indicăm codurile în timpul înregistrării OKVED: 68.- „Operațiuni cu proprietăți imobiliare”, 68.3. - „Operațiuni cu proprietăți imobiliare cu titlu oneros sau contractual”, 68.20. - „Închirierea și administrarea bunurilor imobile proprii sau închiriate”.
Ce documente și acțiuni sunt necesare:
Procedura de înregistrare costă aproximativ 80-100 USD și durează o lună.
Activitatea agenției imobiliare include servicii de închiriere și vânzare de locuințe, imobile comerciale, terenuri. Obiectele ieftine (apartamente cu o cameră, cămine) sunt considerate cele mai profitabile și la cerere de pe piață, ar trebui să existe cele mai multe dintre ele. Proprietățile exclusive aduc venituri bune și soliditate companiei.
Fiecare comerț are propriul comision pe care o primește agenția. Pentru închirierea imobilelor, acestea reprezintă 30-50% din rata lunară, pentru tranzacțiile de cumpărare - 5-6% din suma plății.
