Valoarea de piață și valoarea cadastrală nu sunt același parametru, deși sunt adesea foarte asemănătoare. Diferența de calcul este următoarea:
De exemplu, dacă într-o casă apartamentele nr. 3 și nr. 4 au aceeași suprafață și alți parametri, atunci prețul pentru Comitetul Proprietății de Stat va fi același pentru ei. În același timp, nu se ia în considerare faptul că apartamentul # 3 a rămas neschimbat din ziua în care a fost comandată casa, adică timp de 30 de ani, în timp ce apartamentul # 4 a fost recent renovat.
Când se vând bunuri imobile, se calculează impozitul, pe care fostul proprietar trebuie să îl deducă trezoreriei. Proprietarilor nu le place acest lucru și mulți încearcă să subestimeze prețul din contractul de cumpărare și vânzare, astfel încât și impozitul să scadă. „La îndemână”, desigur, primesc prețul complet.
Dându-și seama de acest lucru, legiuitorii au venit cu ideea de a lua în calcul valoarea cadastrală la calcularea impozitului. De asemenea, este luat în considerare în impozitul anual pe proprietate, dar acesta este un subiect separat.
Prin urmare, puteți vinde un obiect sub prețul cadastral- nu există restricții în legislația cu privire la această problemă. Dar, dacă tranzacția este fictivă, este important să evaluați de ce se face acest lucru și dacă merită să vă implicați în astfel de aventuri.
Pentru cei care au a treia opțiune, este mai bine să facă totul în cadrul legii: să solicite o corecție a valorii și apoi să vândă calm proprietatea fără plata în exces a impozitelor. Situații similare apar, de exemplu, când casele vechi sunt situate în aceeași zonă cu un grup de clădiri noi de elită. Datorită formulei generale de calcul, prețul unor apartamente este foarte mare.
Cei care sunt doar parțial conștienți de impozitul plătit pentru vânzarea imobilelor trebuie să știe: nu toată lumea îl plătește! 13% trebuie să plătească numai dacă au trecut 3 ani sau 5 ani de la achiziție, în funcție de nuanțele situației.
Cei care au trecut aceste termene cu mult timp în urmă nu ar trebui să se îngrijoreze de impozite și de scăderea valorii cadastrale de dragul reducerii acesteia.
Dorința de a reduce impozitul este principalul motiv pentru care proprietarii doresc să scadă prețul. Astăzi, în aproape toate cazurile, această plată este necesară dacă au trecut mai puțin de 5 ani de la data cumpărării.
În acest caz, situațiile sunt diferite:
Răspunsul la această întrebare rezultă din cele de mai sus. Totul depinde de situație, de obiective și de prezența sau absența unor acțiuni care pot fi privite ca evaziune fiscală.
Legea nu interzice tranzacțiile cu orice preț. Chiar dacă cineva decide să vândă un apartament de 10 ori mai ieftin decât tarifele pieței, nu i se va interzice să facă acest lucru. Cu toate acestea, aceștia vor verifica puritatea tranzacției și vor percepe taxa la prețul cadastral.
REFERINŢĂ! Cei care sunt „norocoși” să fie prinși în acest act vor trebui să poarte responsabilitatea administrativă. Și aceasta este o instanță și o amendă.
Ca urmare, acțiunea se poate dovedi complet neprofitabilă, în plus, se va adăuga și o reputație deteriorată.
Dacă merită să vindeți proprietatea de mai jos depinde de situație. Dacă este posibil, este mai bine să o reduceți pur și simplu.
Dacă piața nu se potrivește, desigur, nu are rost să creștem prețurile și să așteptăm un cumpărător ani de zile. Dar datele incorecte din contract sunt pline de consecințe. Prin urmare, dacă proprietarul decide asupra acestui lucru, este mai bine să calculați în prealabil toate riscurile și beneficiile și, dacă este posibil, să contactați un avocat cu această problemă.
Este posibil să vindeți o proprietate sub această valoare?
Poate sa... Singura întrebare este cât de mult este nevoie. Mai exact, ce vă așteptați să obțineți din acest lucru.
Reduceți impozitulîn acest fel nu va reuși la fel.
Până în prima zi a anului 2016, a fost posibil să se vândă fără consecințe speciale. Dar, în conformitate cu normele actuale, valoarea impozitului nu este în niciun fel nu poate fi sub 70 la sută din valoarea cadastrală stabilită.
Aceasta este ceea ce a fost introdus ca regulă obligatorie în Codul fiscal prin Legea federală nr. 382-FZ din 29 noiembrie 2014.
Aflați despre metodele de determinare pe site-ul nostru. Citiți și despre comandă.
De ce sunt proprietarii interesați deloc de această întrebare?
Adesea, valoarea cadastrală se dovedește a fi supraestimată nerezonabil. Aceasta înseamnă că și impozitele care vor trebui plătite sunt mai mari.
Uneori, de exemplu, sunt erorile grave caracteristicile clădirii sunt incorecte(cinci camere în loc de trei). Există și alte motive care afectează acest indicator.
Faptul este că evaluatorii, făcând o examinare, iau ca bază multe date, inclusiv prestigiul zonei, nivelul veniturilor populației, cât costă clădirile învecinate.
Datele rezultate sunt introduse în Rosreestr și, prin urmare, în structuri. Pentru orice afacere imobiliară sau solicitarea unui credit ipotecar, face parte din blocul de documente necesar.
Puteți afla cum este valoarea cadastrală a unui apartament, dacă există, pe site-ul nostru web.
Dacă vă confruntați cu o astfel de întrebare și știți sigur că puteți reduce valoarea din inventar - contactați avocații, cel puțin pentru o consultație. Și amintiți-vă că nici măcar un preț redus nu vă va scuti de impozite, nu trebuie să fugiți de ele. Dă-i lui Cezar ce este al lui Cezar - nu va trebui să-i dai pe ai tăi.
Valoarea cadastrală a apartamentului există astfel încât să puteți determina cu ușurință nivelul impozitului pe proprietatea pe care o dețineți. Dar dacă intenționați să vindeți locuințe, poate apărea întrebarea cu privire la legalitatea vânzării de bunuri imobiliare mai ieftine decât cele indicate în pașaportul cadastral.
Este foarte posibil să vindeți locuințe la un preț mai mic decât cel indicat în pașaportul cadastral. Mai mult, dacă mai devreme, înainte ca modificările aduse legislației, participanții la tranzacție ar fi putut indica în mod deliberat valoarea subestimată a tranzacției în documentele de cumpărare și vânzare, acum este pur și simplu lipsită de sens. În 2016, evaluarea cadastrală a bunurilor imobile este esențială în stabilirea impozitului pe veniturile personale și a impozitului pe bunuri imobiliare.
Nu va fi dificil pentru un inspector fiscal să intre în baza de date și să vadă costul imobilelor în Comitetul Proprietății de Stat, apoi să verifice datele cu cele indicate în documente.
Legea federală nr. 382 din 29 noiembrie 2014, și anume articolul 2, clauza 11, vă permite să determinați valoarea juridică minimă a imobilelor. Puteți vedea informațiile și în Codul fiscal al Federației Ruse, la articolul 217, paragraful 1.
În conformitate cu aceste documente, se poate aplica un coeficient de 0,7 valorii cadastrale. Acest rezultat vă va permite să calculați corect valoarea tranzacției, adică cu siguranță nu este recomandat să reduceți prețul cu mai mult de 30% din valoarea cadastrală.
Dar principala orientare la cumpărare sau la un alt obiect ar trebui să fie valoarea medie de piață și se va schimba în funcție de mulți factori, de exemplu, situația economică a țării în ansamblu.
Printre cauzele fundamentale ale scăderii valorii unui apartament la vânzare se numără următoarele:
Ar trebui să se înțeleagă că cele mai relevante prețuri sunt formate de piață. Prețul mediu al imobilelor este calculat pe baza multor factori, prin urmare prețul mediu de pe piață poate fi considerat cel mai relevant atunci când vindeți sau cumpărați un apartament.
De fapt, vânzarea unui apartament sub valoarea cadastrală este dezavantajoasă atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător.
Chiar dacă ați subestimat valoarea contractului, nu veți putea obține beneficiile, deoarece indiferent de costul apartamentului indicat în documente, taxele vor fi deduse din valoarea cadastrală a locuinței, înmulțită cu un factor de 0,7.
Să dăm un exemplu care vă va permite să studiați vizual întregul proces.
Să ne imaginăm că valoarea cadastrală a unui apartament este de 3 milioane de ruble, dar cumpărătorul și vânzătorul au decis să facă o afacere la un preț de 1,7 milioane. Dar suma din care se va percepe taxa este de 2,1 milioane (coeficient 3 * 0,7). Conform legii, este imposibil să rețineți impozitul din primul milion, dar din suma rămasă - destul. Adică, 13% din impozitul pe venitul personal va fi dedus din 1,1 milioane pentru vânzător, indiferent de cât a câștigat de fapt pentru vânzarea apartamentului.
Se pare că, în urma tranzacției, vânzătorul își pierde venitul potențial. De aceea, vânzarea imobilelor la un preț sub 70% din valoarea cadastrală este în mod deliberat neprofitabilă.
Dacă înțelegeți că vânzarea unui apartament la valoarea indicată în pașaportul cadastral este imposibilă, adică este în contradicție cu ceea ce este indicat în Cadastrul imobiliar de stat, trebuie să vă adresați instanței cu o cerere de reducere a valorii cadastrale a locuințe. Plătiți impozit pentru proprietatea dvs., iar aceștia sunt bani „reali”.
Clauza 6 a articolului 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse indică faptul că fiecare subiect al țării poate varia coeficientul în funcție de valoarea cadastrală specificată în Comitetul pentru proprietăți de stat. De aceea este necesar să aflăm mai întâi ce reguli se aplică în regiunea în care se află proprietatea. Contactați Biroul Rosreestr sau Camera Cadastrală pentru a afla factorul actual de reducere. Și numai după ce clarificați toate problemele birocratice actuale, puteți seta în siguranță prețul apartamentului dvs. și așteptați un cumpărător adecvat care va fi mulțumit de suma tranzacției.
În exemplul luat în considerare, organizația de pe OSN este angajată în cumpărarea și vânzarea propriilor proprietăți imobiliare. În 2016, restul clădirilor rezidențiale nevândute au intrat sub impozitul pe proprietate pe valoarea cadastrală. Tot în 2016 au fost înregistrate și primite certificate pentru obiecte neterminate. Casele și clădirile rezidențiale neterminate se află în Kaliningrad și sunt vândute unor persoane care nu sunt interdependente de organizație. Organizația a vândut toate casele și obiectele neterminate la prețurile pieței, dar acum autoritatea fiscală este interesată de valoarea cadastrală a caselor vândute și a obiectelor neterminate. În această privință, au apărut întrebări: ar trebui să plătească organizația impozitul pe proprietatea asupra valorii cadastrale a obiectelor neterminate? Care sunt consecințele dacă proprietatea este vândută cu o valoare mai mică decât valoarea cadastrală?
Faptul este că legea civilă nu limitează părțile la contractul de vânzare și cumpărare de spații în a conveni asupra oricărei condiții privind prețul acestui contract. Prin urmare, în cazul unei tranzacții de vânzare cumpărare pentru spații deținute de o organizație comercială, prețul proprietății vândute este stabilit de comun acord de către părți. Mai mult, acest preț poate diferi de valoarea de piață sau de cea cadastrală a obiectului de vânzare (,). De asemenea, normele Codului fiscal al Federației Ruse nu stabilesc o limitare a determinării valorii în contractele de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare.
În ceea ce privește impozitul pe proprietatea organizațiilor, obiectele impozitării acestuia sunt bunuri mobile și imobile (inclusiv bunuri transferate în posesia temporară, pentru utilizare, eliminare, administrare a trusturilor, intrate într-o activitate comună sau primite în baza unui acord de concesiune) înregistrate în bilanț ca obiecte ale mijloacelor fixe în modul prevăzut pentru contabilitate, cu excepția cazului în care se prevede altfel, ().
În acest caz, sunt prezentate obiecte imobiliare, a căror bază de impozitare este determinată ca valoare cadastrală. Specificul stabilirii bazei lor fiscale este stabilit de legea subiectului Federației Ruse (). Dacă legea subiectului nu stabilește specificul determinării bazei de impozitare pe baza valorii cadastrale în raport cu bunurile imobile specificate în, atunci clădirile rezidențiale și spațiile rezidențiale înregistrate în bilanțul organizației ca bunuri sau produse finite în modul prescris pentru contabilitate nu sunt impozitate impozitul pe proprietatea corporativă (,).
În același timp, pe teritoriul regiunii Kaliningrad, taxa este stabilită prin Legea Regiunii Kaliningrad din 27 noiembrie 2003 nr. 336 "" (în continuare - Legea nr. 336).
În special, prevede că în 2017 și în anii următori, baza impozabilă ca valoare cadastrală a bunurilor imobile este determinată, printre altele, în raport cu clădirile rezidențiale și spațiile rezidențiale care nu sunt contabilizate în bilanțul fixat active în modul prescris pentru contabilitate, la expirarea unui an de la data acceptării obiectelor specificate pentru contabilitate la punerea în funcțiune a clădirilor rezidențiale ().
Potrivit experților, obiectele construcției neterminate înregistrate în bilanț cu un grad de pregătire de 18% nu corespund caracteristicilor clădirilor rezidențiale în înțelegerea Codului locuințelor RF (). În același timp, nici Codul fiscal al Federației Ruse și nici obligația de a calcula impozitul în legătură cu obiectele de construcție în curs nu au fost stabilite direct.
Calculul impozitului pe venit datorat vânzării unui apartament poate fi strâns legat de valoarea valorii cadastrale a proprietății. Să studiem modul în care această relație poate fi urmărită în practică.
Poate fi necesar să se calculeze impozitul pe vânzarea unui apartament la valoarea cadastrală cu participarea vânzătorului obiectului imobiliar în diferite relații juridice. Faptul dacă valoarea cadastrală a unui apartament a fost determinată în momentul vânzării poate afecta în mod semnificativ modul în care se calculează impozitul pe venitul vânzătorului proprietății în cauză (sub forma banilor primiți de la cumpărător). În plus, este posibil să se distingă unele mecanisme indirecte ale influenței valorii cadastrale a unui apartament asupra impozitării veniturilor din vânzarea acestuia.
Într-un fel sau altul, valoarea cadastrală în determinarea valorii impozitelor pentru vânzarea imobilelor este importantă din punctul de vedere al:
În conformitate cu prevederile noului articol din Codul fiscal al Rusiei - articolul 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, valoarea cadastrală joacă un rol extrem de important în determinarea bazei impozabile pentru veniturile rezultate din vânzarea unei proprietăți rezidențiale de către un contribuabil (în cadrul relațiilor juridice apărute după intrarea în vigoare a acestui articol din Codul fiscal al Federației Ruse - de la 01.01.2016).
Dacă costul apartamentului conform contractului este mai mic decât valoarea cadastrală (de la începutul anului tranzacției), care este înmulțită cu 0,7 (un coeficient fix stabilit de Codul fiscal al Federației Ruse), atunci baza de impozitare este presupusă a fi egală cu valoarea cadastrală. Dacă costul unui apartament este mai mare decât indicatorul corespunzător, atunci baza de impozitare este presupusă a fi egală cu valoarea proprietății.
Desigur, această regulă se aplică numai dacă vânzătorul apartamentului este obligat legal să plătească impozite. Dispozițiile articolului 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse și normele legale corespunzătoare stabilesc criteriile prin care un cetățean este, în anumite cazuri, scutit de plata impozitului pe venitul personal în tranzacțiile imobiliare.
În conformitate cu articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilul are dreptul de a reduce baza impozabilă (opțional):
Ivanov a cumpărat un apartament în 2015 pentru 2.000.000 de ruble, iar la începutul anului 2017 l-a vândut cu 2.500.000 de ruble. Valoarea cadastrală a acestui apartament la începutul anului 2017 este de 2.200.000 de ruble.
La vânzarea unui apartament, baza impozabilă va fi luată egală cu 2.500.000 de ruble, deoarece valoarea cadastrală înmulțită cu 0.7 - 1.540.000 de ruble este mai mică decât prețul de vânzare al apartamentului conform contractului.
Ivanov are dreptul de a reduce această bază - cu 2.000.000 de ruble. Baza impozabilă totală pentru veniturile vânzătorului va fi de 500.000 de ruble. Din aceasta va trebui să plătiți impozitul pe venitul personal în valoare de 260.000 de ruble (13% din 2.000.000).
Piața imobiliară din Rusia este foarte volatilă în multe segmente. Procesele de stabilire a prețurilor sunt uneori foarte localizate, iar anumite tendințe relevante pentru o municipalitate pot să nu reflecte esența proceselor economice din alta.
Valoarea cadastrală este un indicator care, pe de o parte, se bazează în mare parte pe prețul de piață al unui apartament (în cazurile prevăzute de lege, numai pe acesta), pe de altă parte, implică o analiză de către Rosreestr (agenția care stabilește valoarea cadastrală a imobilelor) multe alte criterii, de exemplu:
Astfel, dacă caracteristicile specificate ale apartamentului sunt la un nivel scăzut, atunci, în ciuda faptului că obiectele imobiliare aparținând segmentului de piață corespunzător au aceeași valoare, apartamentul poate avea un preț semnificativ mai mic conform cadastrului.
Și invers - proprietățile imobiliare, care în mod tradițional nu sunt foarte solicitate în oraș (și, prin urmare, prețurile pentru acestea nu sunt mari), cu toate acestea, au caracteristici excelente - pot fi estimate de Rosreestr peste indicatorii medii ai pieței.
Adică, valoarea cadastrală în unele cazuri poate fi punctul principal de referință pentru vânzătorul de bunuri imobile (atunci când se pune problema determinării prețului echitabil de piață al unui anumit apartament). În acest sens, acest cost va afecta dimensiunea bazei impozabile nu numai de drept, ci și de facto.
Un alt criteriu posibil pentru influența valorii cadastrale asupra valorii vânzărilor (ca urmare, asupra bazei impozabile) este evaluarea dimensiunii viitoarei sarcini fiscale a cumpărătorului de apartamente - în ceea ce privește plata impozitului pe proprietate. Este legat tocmai de prețul cadastral al proprietății. Adică, cu o valoare cadastrală ridicată a unui apartament, cumpărătorul său poate, referindu-se la costul ridicat al sarcinii fiscale asupra apartamentului în viitor, să convingă vânzătorul să facă o mică reducere la apartament (și acest lucru va afecta și dimensiunea bazei de impozitare).
Și încă o posibilă interpretare a relației dintre prețul cadastral și vânzarea unui apartament este determinarea valorii impozitului, ținând cont de luna în care apartamentul a fost vândut. Faptul este că impozitul pe proprietate la valoarea cadastrală este calculat pe baza numărului total de luni întregi pe care o persoană le deține proprietatea în cursul anului. Dacă, de exemplu, o persoană a vândut un apartament la sfârșitul lunii octombrie 2016, atunci impozitul pe valoarea cadastrală va fi plătit pentru 10 luni din 2016. La rândul său, cumpărătorul proprietății respective va fi obligat să plătească impozitul pe proprietate pentru noiembrie și decembrie 2016.
Ivanov și-a vândut apartamentul cu o valoare cadastrală de 2.000.000 de ruble la sfârșitul lunii februarie 2017. Cumpărătorul acestei proprietăți, Petrov, va fi obligat să plătească impozitul pe proprietate pentru aceasta timp de 10 luni, iar Ivanov pentru 2 luni, timp în care a deținut apartamentul.
Potrivit calculului de pe site-ul https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/, impozitul pe proprietate în valoare de 1.800 de ruble este plătit pentru întregul an de proprietate al apartamentului în 2017. De fapt, Petrov va trebui să plătească 1500 de ruble ((1800/12) * 10), iar Ivanov - 300 de ruble ((1800/12) * 2).
În principiu, în cadrul relațiilor juridice cu participarea vânzătorului și a cumpărătorului (în baza unui contract de vânzare-cumpărare) și în cazurile prevăzute de lege - Serviciul Fiscal (FTS), pot exista scenarii în care legea legală menționată se vor respecta simultan mecanisme de influență a valorii cadastrale asupra valorii impozitului.
Avocații noștri știu Răspunsul la întrebarea ta
sau prin telefon:
Deci, am studiat ce rol joacă valoarea valorii cadastrale a unui apartament în vânzarea acestuia. De asemenea, va fi util să aflați cum un contribuabil, înainte de a planifica o tranzacție, poate afla prețul cadastral al proprietății care îi aparține. Legislația Federației Ruse prevede următoarele opțiuni pentru rezolvarea acestei probleme:
Este adevărat, pentru a primi informații de la Fond, trebuie să cunoașteți numărul cadastral al proprietății - acesta poate fi solicitat deja printr-un apel personal către Rosreestr.
Dacă un contribuabil are întrebări cu privire la valoarea valorii cadastrale (de exemplu, pare excesiv de supraevaluat), atunci are dreptul să trimită un recurs către Rosreestr cu o cerere de clarificare cu privire la prețul cadastral al unei anumite proprietăți. Departamentul este obligat să ofere cetățeanului explicații adecvate în termen de 30 de zile de la primirea unei cereri de la acesta.
Dacă explicațiile de la Rosreestr nu se potriveau contribuabilului, acesta are dreptul să inițieze procedura de revizuire a valorii cadastrale a obiectului. Să studiem caracteristicile sale în detaliu.
Revizuirea prețului cadastral al unei proprietăți poate fi efectuată:
În același timp, utilizarea primei opțiuni nu este o prioritate în condițiile legii. Un cetățean are dreptul să depună imediat o cerere la o instanță. Cu toate acestea, un apel către comisie în practică nu poate fi mai puțin eficient. Pentru a-l implementa, aveți nevoie de:
În termen de o lună, comisia responsabilă cu soluționarea problemelor cu determinarea prețului cadastral al imobilelor trebuie să ia în considerare cererea și să dea un răspuns cu privire la aceasta. În același timp, decizia cu privire la care va fi răspunsul, comisia ia la o ședință separată, iar proprietarul proprietății are dreptul să fie prezent la aceasta (trebuie să fie informat despre data ședinței).
Dacă argumentele proprietarului apartamentului sunt recunoscute ca fiind suficient de importante, atunci Rosreestr, în termen de 5 zile, inițiază o ajustare a prețului cadastral al proprietății, trimitând datele necesare structurilor competente din Rosreestr.
În cazul în care rezultatele muncii comisiei Rosreestr nu se potrivesc proprietarului apartamentului, acesta are dreptul să se adreseze instanței. Pentru aceasta aveți nevoie de:
De asemenea, este necesar să înregistrați în aplicație:
De asemenea, este important să reflectăm în declarație:
Declarația poate fi completată de diverse documente, dovezi scrise. În general, este însoțit de:
Această listă nu este exhaustivă și poate fi completată cu alte documente, în funcție de specificul unei anumite revendicări. De exemplu - dacă o persoană a apelat la un avocat pentru ajutor, atunci vor fi necesare documente care să dovedească autoritatea reprezentantului. În plus, avocatul poate iniția furnizarea altor surse către instanță pentru a confirma poziția reclamantului.
Acest lucru trebuie făcut în timp:
Dacă instanța ia partea cetățeanului, Rosreestr va face modificările necesare în cadastrul statului. Acestea vor fi valabile pentru toate relațiile juridice de la 1 ianuarie a anului în care instanța a depus cererea sau din momentul în care informațiile inițiale despre apartament au fost introduse în cadastru - dacă această înregistrare a apărut în cadastru mai târziu de 1 ianuarie a anul în care instanța a examinat cererea proprietarului apartamentului.
