Proprietatea comună a apartamentului va fi discutată în continuare. Proprietatea comună este astfel cu condiția să aparțină cel puțin doi cetățeni în același timp. Toate aspectele legate de acesta sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse. Diferența dintre proprietatea comună și cea comună a unui apartament depinde adesea și de relația coproprietarilor, dar acest lucru apare în cazurile în care proprietatea este indivizibilă dintr-un anumit motiv. Dacă vorbim în mod specific despre spațiul de locuit, atunci vorbim despre căsătorie. Nu există alte opțiuni pentru definirea proprietății comune.
Proprietatea partajată a soților apare la semnarea contractului de căsătorie, în care condițiile și părțile proprietății sunt clar distribuite. Cu toate acestea, chiar și cu semnarea unui astfel de acord, este posibil să nu existe o astfel de clauză. În acest caz, problema proprietății comune va fi din nou relevantă. Cu toate acestea, înainte de a lua în considerare ce este și cum să procedați cel mai bine atunci când împărțiți astfel de bunuri imobile, trebuie remarcat faptul că aceste reguli se aplică exclusiv soților care și-au înregistrat oficial căsătoria.
Dragi cititori!
Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de rezolvare a problemelor juridice, dar fiecare caz este unic. Dacă doriți să știți cum să rezolvați problema dvs. particulară - contactați formularul de consultant online din dreapta →
Este rapid și gratuit! Sau sunați-ne la telefoane (non-stop):
Problema proprietății comune a unui apartament poate fi relevantă cu următoarele opțiuni:
Relațiile cu proprietatea comună a unui apartament pot apărea și în cazul achiziției comune de locuințe (depunerea unei părți din sumă), moștenire, primirea unui act de cadou pentru mai multe persoane sau privatizarea spațiului de locuit. În situațiile neconjugale descrise, este necesar un contract, în care s-ar putea să nu fie indicat cui și ce parte se datorează. Va fi posibilă determinarea acțiunii numai atunci când proprietatea este împărțită.
Pentru a stabili dacă proprietatea este achiziționată în comun, vor fi necesare următoarele documente:
Dacă nu vorbim despre relațiile conjugale, despre care s-a discutat mai sus, veți avea nevoie de:
În cazul în care soții trăiesc într-o căsătorie civilă, indiferent dacă intenționează să își legalizeze căsătoria sau nu, este necesar să se păstreze toate dovezile documentare ale achiziției comune a unui apartament. Acest lucru este necesar pentru a vă determina în continuare drepturile la un apartament care a fost cumpărat înainte de înregistrarea oficială a căsătoriei și care nu este luat în considerare.
Implementarea oricăror tranzacții cu un apartament, care este o proprietate comună fără determinarea acțiunilor, este imposibilă fără consimțământul scris notarial al tuturor coproprietarilor. Aceasta înseamnă că unul dintre proprietari nu are dreptul să vândă, să schimbe, să doneze, să lase, să lase sau să închirieze această proprietate, în totalitate sau parțial.
În plus, chiar și cu acordul tuturor proprietarilor, implementarea tranzacției necesită prezența unei organizații imobiliare care a participat la înstrăinarea fiecărei acțiuni după procedura de alocare a acesteia. La vânzarea unui astfel de apartament, redactarea contractului trebuie să includă prezența tuturor coproprietarilor și cumpărătorilor. Dacă vreunul dintre coproprietari lipsește din cauza unei călătorii de afaceri lungi, se află în străinătate sau este internat în spital, atunci un administrator poate participa la tranzacție în numele său sub o procură emisă de un notar.
Motivul divizării și determinării ponderii fiecărui coproprietar este adesea divorțul oficial al soților. Dacă nu vorbim despre relații conjugale, atunci motivul unei astfel de nevoi poate fi decizia de a schimba un apartament sau de a-l vinde.
Toți coproprietarii trebuie să ajungă la un acord, luând în considerare toate circumstanțele sau fiecare contribuție la cumpărarea apartamentului. În caz de divorț, nu este necesară vânzarea de locuințe. Acest lucru este valabil mai ales atunci când soții au copii. Autoritățile tutelare nu le vor permite nici măcar să rămână temporar fără locuințe. Oricare ar fi acordul dintre părți, în orice caz, acesta ar trebui făcut în scris pentru a asigura siguranța apartamentului dacă soțul căruia i-a fost lăsată proprietatea, ignorând acordul, decide să-l vândă. La încheierea contractului, aceasta va fi considerată o încălcare a condițiilor, ceea ce înseamnă că o astfel de tranzacție poate fi anulată prin apel la instanță.
Fiecare cetățean ar trebui să știe ce este proprietatea comună și comună și care este diferența dintre ei. Acest lucru vă va permite să aflați mai târziu la ce puteți aplica și la ce nu. În plus, diferențele sunt într-adevăr destul de semnificative, iar ignoranța unor nuanțe poate duce la încălcarea legii.
Dacă proprietatea are mai mulți proprietari, atunci se înțelege că este fie proprietate comună, fie coproprietate. Aceste două tipuri de proprietăți au diferențe semnificative. Și este imperativ să știm în ce fel de proprietate comună diferă de proprietatea comună.
Proprietatea comună prevede împărțirea bunurilor imobile în anumite părți (nu întotdeauna egale) și înregistrarea drepturilor de proprietate asupra acestora de către proprietari. Cu alte cuvinte, fiecare dintre ele deține doar o parte din proprietate, de exemplu, jumătate din casă. În calitate de proprietar, o astfel de persoană are dreptul de a dispune de această parte la propria sa discreție.
Proprietatea comună partajată înseamnă că acțiunile proprietății nu sunt alocate. Prin urmare, fiecare proprietar este proprietarul tuturor bunurilor, deși, de fapt, își împarte dreptul cu alte persoane. de persoane. Și astfel de proprietari ar trebui să gestioneze proprietatea împreună. Cel mai adesea, proprietatea comună apare cu soții atunci când dobândesc proprietăți.
Cel mai bun mod de a înțelege diferența este cu un exemplu. Dacă persoana care are cota alocată din apartament dorește să o vândă, o poate face fără consimțământul celorlalți proprietari. Desigur, aceștia au dreptul preferențial de cumpărare și, prin urmare, vânzătorul trebuie să efectueze o anumită procedură de notificare a părților interesate. Dar, de fapt, coproprietarii nu îl pot împiedica să efectueze afacerea.
Dacă spațiul de locuit este în proprietate comună, atunci proprietarul nu îl va putea vinde singur. Tranzacția va necesita acordul tuturor proprietarilor, în plus, notarizați. Și dacă unul dintre ei este minor, atunci va trebui să elaborați consimțământul autorității tutelare. Dacă nu există permisiunea, atunci oricare dintre coproprietari poate contesta cu ușurință vânzarea și returnarea proprietății.
Notă: relațiile familiale sau apropiate nu afectează tipul de proprietate și dimensiunea acțiunilor.
Prin urmare, coproprietarii pot acționa ca rude, soți sau străini. Bunurile imobile sau o parte din acestea pot fi moștenite, pe baza unei donații etc. Dacă vorbim despre soț și soție, atunci spațiul de locuit poate fi împărțit de aceștia din următoarele motive:
Citește și Procedura de împărțire a unui apartament în acțiuni, dacă proprietatea are un singur proprietar
Proprietatea partajată evită multe probleme. Dar împărțirea bunurilor imobile nu poate fi doar voluntară și contractuală. Această problemă este adesea motivul litigiului. De exemplu, în cazul soților, alocarea acțiunilor nu este neobișnuită în timpul divorțului.
Această procedură se aplică acelor cupluri care nu au avut grijă de secțiune în prealabil. Trebuie avut în vedere faptul că spațiul de locuit nu este întotdeauna împărțit la jumătate. Instanța va ține seama de interesele fiecărei părți, de prezența copiilor etc.
O altă diferență între proprietatea comună și coproprietatea este plata impozitului pe proprietate. Fiecare dintre coproprietari este obligat să efectueze plăți proporțional cu acțiunile lor. Dacă este necesar, vă puteți împărți și contul personal și puteți plăti separat pentru utilități.
Dacă proprietarii de bunuri imobile decid să le împartă legal, atunci pot folosi două metode. Primul este un acord voluntar, iar al doilea este un litigiu. Dacă unul dintre proprietari a decis să-și înregistreze partea, atunci, de fapt, restul persoanelor sunt private de dreptul la proprietate comună. Toți vor fi obligați să își aranjeze părțile din apartament, casă etc. De exemplu, atunci când împărțiți un apartament cu o suprafață de 115 mp. m, fiecare dintre cei 3 proprietari pot înregistra proprietatea de 38, 3 mp. m.
La împărțire, trebuie avut în vedere faptul că cota nu poate fi întotdeauna alocată. De exemplu, vorbim despre un apartament cu o cameră. Chiar și instanța nu are dreptul să împartă, deși legal, astfel de bunuri imobile. Prin urmare, restul proprietarilor trebuie să plătească persoanei costul părții sale din apartament. După aceea, își pierde toate drepturile asupra imobilelor. În ceea ce privește secțiunea în sine, atunci, în practică, suprafața imobiliară este împărțită la numărul de proprietari.
Dacă separarea este încă fezabilă, atunci părțile încheie un acord. Acesta este un document destul de important, deci trebuie redactat în conformitate cu toate regulile. Nu este necesar să-l notarizați, dar atunci când îl întocmiți, este mai bine să contactați un avocat. Apoi, documentul este trimis pentru înregistrare.
Este imperativ să știm ce este proprietatea comună și comună și care este diferența dintre ele. Apoi, fiecare proprietar va putea dispune în totalitate de proprietatea sa (sub rezerva cadrului limitativ). Toate diferențele semnificative sunt după cum urmează:
Dreptul principal în raport cu orice obiect imobiliar este proprietatea asupra acestuia. Acesta este cel care oferă oportunități maxime pentru utilizarea și eliminarea proprietății.
Cu toate acestea, un apartament sau alt spațiu de locuit nu aparține întotdeauna unei singure persoane.
Se întâmplă să existe mai mulți proprietari, ceea ce creează o procedură complet diferită de eliminare a proprietății pentru fiecare dintre ei. Varietatea formelor de proprietate asupra imobilelor și a altor obiecte creează necesitatea cunoașterii caracteristicilor și nuanțelor fiecărui tip.
Pe lângă proprietatea asupra unui anumit obiect imobiliar de către stat, legea rusă prevede dreptul unui cetățean de a deține bunuri imobile.
Această prevedere creează o varietate de tipuri de proprietăți:
Oricare dintre opțiunile prezentate are propriile caracteristici, avantaje și dezavantaje.
Cel privat se deosebește, deoarece presupune prezența unui singur proprietar, care are dreptul deplin de a dispune de bunurile care îi aparțin la propria sa discreție și fără a primi confirmarea sau consimțământul cuiva.
Singura restricție poate fi obligația de a nu provoca daune și neplăceri altora. Această opțiune este cea mai preferabilă, deoarece o singură persoană are dreptul de a efectua tranzacții imobiliare care nu sunt interzise de legislația rusă modernă.
Cu toate acestea, există situații în care mai multe persoane au o anumită cantitate de drepturi asupra aceleiași proprietăți.
De exemplu, acest lucru este posibil atunci când proprietatea este împărțită între soți care au drepturi egale la un apartament comun dobândit în perioada căsătoriei. În funcție de dorința părților și de capacitatea tehnică de a împărți obiectul în părți, se poate forma o proprietate comună, precum și o proprietate comună.
Oricare dintre specii își asumă prezența propriilor caracteristici și trăsături distinctive.
Principalul lucru care determină tipul de proprietate este domeniul de autoritate al unui anumit proprietar și capacitatea de a efectua acțiuni cu obiectul fără a fi nevoie să obțină consimțământul altora.
Principala caracteristică a proprietății comune comune este prezența mai multor persoane care au o anumită sumă de drepturi asupra aceluiași apartament. Exemplul principal al acestui tip de proprietate este proprietatea comună a soților.
Cu toate acestea, legislația prevede două cazuri de acest tip de educație în temeiul art. 244 din Codul civil al Rusiei:
Cu acest tip de proprietate, comunitatea tuturor participanților săi este exprimată clar. Ele sunt indisolubil legate de același obiect și depind într-o oarecare măsură unul de celălalt.
Adesea, proprietatea comună apare ca urmare a indivizibilității anumitor proprietăți. De exemplu, dacă soții nu pot împărți un apartament în natură, aceștia au dreptul să îl dețină în baza proprietății comune.
Indivizibilitatea unui obiect implică imposibilitatea împărțirii acestuia în acțiuni separate în natură din cauza dimensiunii insuficiente, a unui număr mare de proprietari, a costului redus etc.
De fapt, cotele fiecăruia dintre mulți participanți există, dar nu sunt evidențiate și nu sunt definite în mod specific. Acest lucru înseamnă că fiecare proprietar nu are documente separate din partea sa. De aceea, eliminarea și utilizarea se efectuează cu acordul tuturor proprietarilor.
Conform art. 253 din Codul civil al Rusiei, ei trebuie să aprobe orice tranzacție cu obiectul sau schimbarea acestuia.
Cu toate acestea, acest lucru dă naștere adesea nevoii de a merge în instanță dacă nu se poate ajunge la un acord între toți proprietarii.
Pentru a facilita gestionarea părților individuale ale proprietății, puteți separa acțiunile de aceasta și puteți transfera obiectul de la proprietate comună la proprietate comună.
Cu toate acestea, dacă acest lucru nu se poate face, atunci un participant are dreptul să plătească restul compensații monetare sau de altă natură și să devină singurul proprietar al proprietății.
Articolul 245 din Codul civil al Rusiei prevede existența dreptului de proprietate comună. Aceasta implică faptul că fiecare dintre participanți are partea sa, clar limitată, în compoziția unui obiect. Cu această comandă, există două opțiuni pentru utilizarea obiectului:
În plus, piesele vin în două arome:
Existența mai multor proprietari de acțiuni dă naștere dreptului lor preventiv de a cumpăra piesa vândută. Aceasta înseamnă că, atunci când încearcă să-și vândă acțiunea, unul dintre proprietari trebuie mai întâi să le trimită tuturor celorlalți o notificare scrisă care să indice prețul estimat de cumpărare pentru ceilalți participanți. Doar în caz de refuz sau lipsa oricărei reacții într-o perioadă de până la 30 de zile de la fiecare dintre ele, acțiunea poate fi vândută unui terț.
Dacă vânzătorul nu a luat în considerare posibilitatea unei achiziții preventive, atunci tranzacția pe care o încheie cu un terț poate fi contestată de unul dintre proprietarii acțiunilor rămase. Cu toate acestea, în acest caz, proprietarii altor părți nu au dreptul de a crea în mod deliberat obstacole în calea vânzării acțiunii.
Ca urmare, proprietatea partajată prevede anumite părți ale aceleiași proprietăți.
Această formă implică existența mai multor proprietari care fiecare dețin propria parte a obiectului.
Există unele asemănări între cele două tipuri de proprietăți.
Acest lucru se datorează faptului că ambele implică prezența mai multor persoane care dețin același obiect sau părți ale acestuia.
Ele sunt, de asemenea, unite de faptul că, în acest caz, nu va fi posibil să se dispună de obiect sau de acțiuni în mod liber și independent de ceilalți.
Principala diferență este că în proprietatea comună, părțile nu sunt efectiv alocate și, în caz de proprietate comună, invers. Ponderea se găsește mai des și în diverse circumstanțe, în timp ce cea comună apare între soți și în timpul privatizării pentru mai multe persoane.
În plus, este imposibil să se vândă un obiect cu proprietate comună fără consimțământul celui de-al doilea proprietar; în caz de proprietate comună, este necesar să se respecte dreptul de cumpărare preventivă.
În legislația rusă, există diferite concepte ale drepturilor de proprietate. Codul familiei al Federației Ruse, de exemplu, conține doar conceptul de proprietate comună, iar Codul civil - comun și comun. Ambele tipuri presupun prezența mai multor proprietari de bunuri imobile și mobile. În același timp, proprietatea partajată implică definirea părților aparținând fiecăruia dintre proprietari - acestea pot fi fie egale, fie inegale. Dacă proprietatea este comună, astfel de acțiuni nu sunt alocate.
În cazul proprietății partajate, cedarea, utilizarea și proprietatea imobilelor sunt posibile numai cu acordul tuturor proprietarilor săi și indiferent de mărimea ponderii fiecăruia dintre ei.
În absența unui astfel de consimțământ, este imposibil să se facă reamenajare în apartament, nu poate fi vândut etc. Desigur, legea nu interzice vânzarea de metri pătrați, dar ceilalți participanți la proprietatea comună vor avea dreptul preferențial de a le achiziționa, altfel tranzacția poate fi invalidată ... Trebuie să anunțați vecinii în scris despre vânzarea acțiunii dvs. și să indicați prețul. Această regulă se aplică așa-numitelor tranzacții plătite (cumpărare și vânzare), proprietarul își poate dona acțiunea fără consimțământul celorlalți (tranzacție gratuită).
Consiliul avocat
În viață, există momente în care vânzarea unui apartament unui coproprietar este vital necesară, în timp ce celălalt nu își dă acordul. Poate fi încăpățânare banală, egoism sau chiar răzbunare. Problema va trebui rezolvată în instanță. Puteți răscumpăra forțat o acțiune de la unul dintre coproprietari sau puteți realiza alocarea unei acțiuni în natură. Dar aici vor conta importanța acțiunii răscumpărate, semnificația acesteia pentru proprietar și fezabilitatea tehnică a separării acesteia în natură.
Cetățenii confundă adesea conceptul de acțiuni în proprietatea comună cu procedura stabilită pentru utilizarea acestor proprietăți.
De exemplu, trei proprietari dețin un apartament cu trei camere, 1/3 de persoană. Fiecare dintre ele ocupă o cameră, crezând din greșeală că aceste camere sunt exact acțiunile lor în proprietatea comună. De fapt, nu este cazul. Fiecare dintre cei trei proprietari, dacă se dorește, poate deține și utiliza oricare dintre camere cu aceleași drepturi ca și ceilalți proprietari. Aș dori să adaug că, în caz de proprietate comună, dreptul la o parte din proprietate este aproape întotdeauna fixat pe hârtie, ceea ce nu se poate spune despre proprietatea în comun. În plus, din iunie 2016, vânzarea acțiunilor necesită o certificare notarială.
În caz de coproprietate, proprietatea poate fi înregistrată la unul dintre coproprietari, dar, potrivit legii, ceilalți proprietari au același drept de a deține și dispune de proprietate ca și proprietarul titlului. Codul familiei stabilește proprietatea comună pentru soți asupra bunurilor imobile dobândite în comun în căsătorie.
Consiliul avocat
Svetlana Korotina, avocat la ONG „Chaika și colegii”
Auzim adesea cum soții, atunci când împart bunurile achiziționate în comun, își spun reciproc: „Aceasta este a mea, pentru că este înregistrată pentru mine (apartamente, mașini etc.)”. De fapt, în cazul coproprietății, indiferent cui este înregistrată proprietatea, toate acestea sunt considerate ca aparținând tuturor proprietarilor în mod egal. Dacă se dorește, o acțiune poate fi separată de proprietatea comună și acest lucru va duce la apariția proprietății comune. De asemenea, soții pot crea proprietate comună, de exemplu, prin cumpărarea unui apartament în acțiuni egale sau prin încheierea unui contract de căsătorie.
În practica judiciară, există adesea probleme cu împărțirea proprietății comune și comune. Dacă, de regulă, doi proprietari sunt prezenți în timpul împărțirii proprietății soților și este mai ușor pentru părți să fie de acord, atunci în cazul în care există mulți proprietari, nu este întotdeauna posibil să se rezolve problema chiar și în instanță . Avocații sfătuiesc, înainte de a dobândi o cotă din dreptul la un apartament, casă sau altă proprietate, să se gândească cu atenție la toate și să se consulte cu specialiști.
Materialul a fost pregătit cu asistența Agenției Spațiale Naționale „Chaika și Colegii”
Cetățenii Federației Ruse pot deține bunuri imobile sub formă de proprietate comună sau comună. Care este fiecare dintre opțiunile pentru înregistrarea titlului la proprietate?
Sub proprietate comună este obișnuit să înțelegem proprietatea de către cetățeni (cel mai adesea de către soți) a unor bunuri fără a le împărți în acțiuni specifice. Putem spune că 100% din acesta aparține soțului și soției în același timp.
În caz de coproprietate, soții împărtășesc și procedura de utilizare a proprietății comune. Se poate observa că proprietatea cumpărată de soț și soție după căsătorie devine proprietate comună în mod implicit. Nu poate fi împărtășit dacă soții nu sunt de acord în mod contractual să îi acorde statutul adecvat - prin intermediul unei diviziuni.
Un alt fapt remarcabil despre proprietatea comună a soțului și soției: poate caracteriza relația juridică numai a persoanelor care și-au înregistrat oficial căsătoria. Dacă oamenii trăiesc într-o căsătorie civilă sau, în principiu, nu au o relație, atunci nu pot deține proprietatea comună asupra acestui sau acelui obiect.
Deținând proprietatea ca proprietate comună, soțul și soția plătesc împreună impozitele prevăzute de legislația aferentă, suportă costurile de întreținere - de exemplu, dacă este un apartament, atunci ambii soți sunt obligați simultan să plătească facturile de utilități.
Sub proprietate comună este obișnuit să înțelegem proprietatea soților asupra proprietății, împărțită în acțiuni specifice. Deci, soțul poate deține 50% din acesta, iar soția - celălalt 50%. Proporția acțiunilor poate fi diferită - de exemplu, 25% și 75%. Dar, în general, soții au părți egale de proprietate.
Este demn de remarcat faptul că nu numai soțul și soția ar putea avea proprietăți comune, ci și orice altă persoană. Nu trebuie să fie rude între ele.
După cum am menționat mai sus, soții au dreptul de a înregistra proprietatea în proprietate comună prin semnarea unui acord. Alternativ, un contract de căsătorie. Este important ca acesta să fie complet legitim - în caz contrar, transferul proprietății comune în proprietatea comună poate fi recunoscut ca ilegal.
În unele cazuri, transferul proprietății comune în proprietatea comună se efectuează în instanță. Uneori, instanța stabilește și dimensiunea specifică a acțiunilor soților - dacă aceștia nu pot rezolva această problemă între ei. De obicei, în acest caz, se ia în considerare valoarea contribuțiilor financiare personale ale soțului și soției la cumpărarea proprietății.
Soții sau coproprietarii de proprietăți care se află într-un statut diferit au dreptul de a-și vinde partea din proprietate fără acorduri între ele. Mai mult, dacă, de exemplu, soțul dorește să își vândă partea de apartament de vânzare, atunci soția are dreptul să îl cumpere cu prioritate - înaintea oricăror alte persoane.
După împărțirea proprietății, soțul și soția în mod proporțional - în conformitate cu acțiunile lor - plătesc impozitele prevăzute de lege pe aceasta și suportă și costurile de întreținere.
Principala diferență între proprietatea comună și proprietatea comună este că, în primul caz, cotele din proprietatea asupra proprietății anumitor persoane - de regulă, soții - nu sunt determinate în termeni procentuali. Al doilea tip de proprietate presupune o împărțire adecvată a drepturilor de utilizare a proprietății. Prin urmare, apar alte diferențe între tipurile considerate de proprietate a obiectelor.
După ce am stabilit care este diferența dintre proprietatea comună și proprietatea comună, vom reflecta concluziile în tabel.
| Proprietate comună | Proprietate comună |
| Ce au in comun? | |
| Ambele tipuri de proprietăți implică deținerea simultană a unor proprietăți de către mai multe persoane - de exemplu, un apartament | |
| Care este diferența dintre ele? | |
| Nu implică determinarea acțiunilor în proprietatea asupra proprietății | Presupune determinarea obligatorie a unor acțiuni specifice în proprietatea asupra proprietății |
| Numai persoanele căsătorite oficial pot avea proprietăți comune | Poate fi setat pentru proprietatea persoanelor aflate în orice stare |
| Presupune plata în comun de către proprietarii de proprietate a impozitelor pe aceasta, a costurilor de întreținere | Presupune plata separată a impozitelor pe proprietate și punerea în aplicare a plăților pentru întreținerea acesteia proporțional cu suma acțiunilor deținute de ea |
| În relațiile juridice dintre soți, se stabilește în mod implicit la cumpărarea lor de bunuri | În raporturile juridice dintre soți, acesta se stabilește pe baza unui contract |
| Nu permite vânzarea unei părți din proprietate de către niciunul dintre coproprietari | Permite executarea tranzacțiilor relevante |
