Text: Andrey Mudnov Foto: Alexey Alexandronok.
Pe fondul returnărilor căzute de investiții în locuințe în construcție, investitorii privați se gândesc din ce în ce mai mult la posibilitatea de a dobândi bunuri imobile comerciale în clădirile noi rezidențiale. Cum și-ați justificat speranțele?
Investitorul privat care a investit anterior în locuințe în construcție și a decis acum să investească în imobiliare comerciale, ar trebui să țină seama de situația dificilă din piață. Și o serie de alte probleme posibile care pot transforma profitul așteptat la pierderi.
Cumpărați magazinul! Legea nu se opune
Achiziționarea spațiilor comerciale a fost întotdeauna interesată de investitori. Există, de asemenea, mari jucători cu cantități semnificative din fondurile proprii sau împrumutate aici, iar proprietarii privați au fost gestionați de suma comparabilă cu cea care este necesară pentru a cumpăra unul sau două apartamente în clădirea nouă.
Principalele scheme de investiții din comercianții privați sunt doar trei: cumpărarea unei încăperi încorporate și atașate pentru închirierea acesteia; Achiziționați un obiect similar într-o clădire nouă pentru revânzare la etapa finală sau la sfârșitul construcției; Achiziționarea unui obiect cu scopul de a vă organiza propria afacere, ca opțiune - cu perspectiva vânzării sale ulterioare.
Nu există restricții privind achiziționarea unei premise comerciale în drept. Astfel de obiecte pot fi libere să închirieze, să dau și să vândă. Cu toate acestea, în cazul în care investitorul va alege cea mai populară opțiune ca mecanism de profit - închiriere, va trebui să ia în considerare mai multe nuanțe. Acestea distinge semnificativ munca cu obiectele comerciale din operațiunile de locuințe.
Una dintre problemele controversate este dacă o persoană încalcă un loc comercial, legile antreprenoriale și dacă proprietarul trebuie să fie înregistrat ca antreprenor individual. Pe de o parte, legislația de aici nu impune. Pe de altă parte, în cazul în care închirierea se efectuează în mod regulat sau pentru o perioadă de mai mult de un an fiscal, adică riscul ca acesta să fie recunoscut de activități antreprenoriale ilegale. Ca urmare, o penalizare administrativă va fi suprapusă proprietarului. Decizia finală privind aceste aspecte rămâne în cazurile judiciare.
De asemenea, ar trebui luată în considerare relația cu autoritățile fiscale. Chiriașul premiselor este obligat să plătească 13% din NDFL, iar dacă contractul de închiriere nu oferă altor venituri, atunci venitul pe care proprietarul îl va primi va fi redus la valoarea acestei taxe.
La elaborarea unui contract de închiriere, va trebui să aveți în vedere o serie de alte probleme posibile care pot transforma profitul așteptat în despăgubiri. Deci, pentru toate daunele cauzate terților ca urmare a funcționării spațiilor, proprietarul este responsabil financiar. Și dacă chiriașul produce reamenajarea ilegală, inundațiile vecinilor vor organiza un incendiu etc., iar în contract, responsabilitatea acestuia nu este speriat pentru astfel de cazuri, atunci proprietarul obiectului va fi compensat pentru toate daunele.
După cum puteți vedea, este nevoie de o mai mare cunoaștere și efort pentru a recupera profitul din investiții în domeniul imobiliar comercial decât cu investiții în locuințe în construcție, care sunt încă foarte recente între comercianții privați.
Cât de mult vor plăti aceste eforturi?
"Criza" de vânzare cu amănuntul
Una dintre cele mai promițătoare zone de utilizare a obiectelor încorporate și atașate a fost întotdeauna cu amănuntul pe stradă.
CEO Knight Franks St. Petersburg Nikolai Pashkov crede că investitorii cu sumele de 5-10 milioane de ruble. Poate forma suficientă cerere activă: "Există mulți oameni care au păstrat bani în valută și astăzi considerăm ocazia de a le transfera într-un alt activ prin stabilirea profitului". În opinia sa, astfel de investitori vor fi interesați de spațiile integrate și de obiectele mici separate.
"Strada Retail este un atașament bun pentru cei care" au crescut "de la investiția de apartamente", CEO al Colliers International St. Petersburg Andrei Kosarev.
O altă întrebare este modul în care oamenii care au investigat anterior fonduri în construcția de locuințe prezintă nivelul concurenței actuale pe piața de vânzare cu amănuntul stradală.
Directorul Astera St. Petersburg Lyudmila RevA observă tendințe foarte triste pentru potențialii investitori. "Volumul de aprovizionare pe piața de comerț cu amănuntul din trimestrul IV al anului 2014 crește la viteză mare. Apelurile zilnice de la proprietarii proprietarilor zilnic, din care a plecat chiriașul ", a comentat expertul. În opinia ei, majoritatea proprietarilor nu sunt încă pregătite pentru ratele inevitabile - de închiriere vor trebui să reducă și semnificativ. Conform previziunilor experților Astera, tarifele vor avea ca rezultat 25-35% până la mijlocul verii.
Tendințele similare sunt observate în alte segmente de afaceri, interesate în mod tradițional de spațiile încorporate și atașate: în segmentele de alimente și servicii.
Judecând după procesele generale din economie, aceste prognoze reflectă tendințele sistemului obiectiv. Conform unei previziuni recente de dezvoltare mino-economică, în anul curent, traficul de vânzare cu amănuntul poate fi redus cu 8,2%. Și acest lucru va deveni o înregistrare tristă de reducere a indicatorilor de retail intern în ultimii 25 de ani. Deci, se poate presupune că concurența între chiriași va crește și mai mult, iar numărul vacanțelor va crește.
Nu este timpul pentru mai devreme?
Cu toate acestea, majoritatea experților au remarcat că recesiunea economică nu numai că reduce relevanța unor scheme de investiții vechi, dar, de asemenea, deschide noi oportunități. Care, totuși, necesită noi abordări.
Una dintre principalele condiții pentru investițiile în situații de criză este o înțelegere foarte clară a nevoilor actuale ale pieței, plus rata de luare a deciziilor.
Potrivit directorului Departamentului de Cercetare și Consulting Real Oleg Gulkov, un segment de construcție comercială, spre deosebire de apartamente, necesită o abordare mai profesională în investiții și gestionarea ulterioară. Cerințe pentru premisele pentru implementarea activităților comerciale din diferite categorii de chiriași sunt diferite, deci la etapa de cumpărare este necesar să înțelegem clar cine va avea nevoie de acest obiect. "Clădirea este în cerere în locuri cu mare permanență, dar dacă există deja un flux, atunci prețul este ridicat și, prin urmare, rentabilitatea investițiilor este mai mică decât ratele actuale ale depozitelor. O investiție bună este posibilă în spațiile nerezidențiale din clădiri noi, dar trebuie să aveți experiență în cumpărarea la momentul potrivit în locul potrivit ", spune expertul.
Pentru acei proprietari care nu doresc să părăsească piața, dar în același timp nu dispune de o experiență suficientă pentru a lua decizii eficiente în noile condiții, va trebui să contactați intermediarii profesioniști. "Se poate prezice că, în viitorul apropiat, numărul de contracte de servicii de brokeraj în domeniul contractului de leasing comercial imobiliar va crește", spune Lyudmila RevA.
Piața proprietarului se transformă treptat într-o piață chiriaș, care nu numai că a extins semnificativ posibilitatea de a alege obiecte, ci și o șansă de a reduce rata de închiriere declarată de către proprietar. Mai mult, proprietarii ar trebui să fie pregătiți pentru noi forme de calculare a taxei de închiriere - chiriașii vor fi mai convenabili să plătească rata minimă, compensând pierderea financiară a proprietarului obiectului cu un anumit procent din cifra de afaceri comercială.
O anumită parte a proprietarilor de spații comerciale care le-au dobândit cu obiective de investiții și mai devreme, după un timp, "urmăriți" înainte de deschiderea propriei afaceri. Potrivit experților, acum numărul acestor persoane va crește. Și față de contextul optimizării dure a costului populației și a creșterii economice a popularității în rândul investitorilor, pot exista facilități în locuri tradiționale non-meritate - zone de dormit, inclusiv la distanță de stațiile de metrou.
Cel mai frecvent tip de utilizare a unor astfel de obiecte, potrivit experților, va fi un comerț cu produse în segmentul de prețuri și mai mici.
Compania "NDV-Real Estate" a declarat recent că, atunci când închiriați o plasament de închiriat, investițiile în birouri plătesc de 3 ori mai rapid decât în \u200b\u200bapartament. Experții de pe piața imobiliară au convenit, în general, că birourile plătesc mai repede, dar au observat că diferența de returnare nu este atât de mare și, de asemenea, a condus o serie de capcane care împiedică în mod semnificativ investițiile în domeniul imobiliar comercial. Vânzările au spus
. Atunci când închiriați camera de închiriat investiții în birouri plătite de 3 ori mai rapid decât în \u200b\u200bapartamente;
Efectuarea unei locuințe de închiriat este benefică pentru cei care au primit o moștenire a apartamentului sau ca cadou, dar dacă vorbim despre o achiziție de investiții, este mai bine să uităm de imobiliare rezidențiale. Atașamentele din apartament vor plăti de mai mulți ani. Un alt lucru este spațiul de birou.
Pentru claritate, experții companiei au condus următoarele calcule:
Valoarea standard a "Odnushki" obișnuit în zona rezidențială (pe piața imobiliară secundară) este de 5,5 - 6 milioane de ruble, iar o rată de închiriere adecvată este de aproximativ 27 mii de ruble. Astfel, perioada de returnare a apartamentului se poate întinde timp de 19 ani.
Șeful departamentului imobiliar comercial NDV-imobiliare din Evgeny Borzov a condus câteva exemple vizuale cu spațiul de birouri. De exemplu, un birou în Parcul de afaceri Dorokhoff, cu o suprafață de 65 de metri pătrați. M și costul de 7,35 milioane de ruble, luând în considerare indexarea ratei de închiriere, va plăti în 6,5 ani (rata actuală de închiriere: 13,5 mii ruble. Mp / an). Și dacă cumpărați un birou în Parcul de afaceri atmosferă (St.M. Mendeleevskaya) cu o suprafață de 119,8 mp M. pentru 285,5 milioane de ruble, va fi posibilă "eliminarea" investițiilor în 7,5 ani (cu rate de închiriere 24 mii. RUB. Mp / an, luând în considerare indexarea contului). Același sumă - 7,5 ani - plătește pentru o proprietate imobiliară mai scumpă: de exemplu, un premise comerciale pentru 50 de milioane de ruble și o suprafață de 80 de metri pătrați. m, situat aproape de stația de metrou Novokosino.
Judecând cu estimările de mai sus, se dovedește că cumpărarea imobiliare comerciale este de 3 ori mai profitabilă pentru afaceri de închiriere decât de a trăi. Să vedem ce vorbesc alți participanți de pe piață despre asta.
Managing Partener al companiei DNA Realty Anton White și liderul companiei Delta Estate Stanislav Titorienko Se crede că investițiile în birou se plătește încă de 3 ori, iar 1,5 - 2 ori mai rapid.
"Faptul este că, cu apartamente, perioada de rambursare poate fi redusă semnificativ, noua clădire achiziționată la stadiul incipient de construcție imediat după trecerea casei comisiei de stat (de regulă, este de 2-3 ani cu un randament de 20 - 30% pe an), a explicat Antelon. - Cu zonele comerciale, este mai complicată, deoarece cererea pentru ei este limitată, astfel încât vânzarea poate dura mai mult timp, dacă, desigur, nu vorbim despre locurile și pătratele deosebit de lichide. Dar acest lucru este dacă luăm în considerare ciclul de investiții al construcției. În ceea ce privește afacerea de închiriere, atunci perioada de returnare a spațiilor comerciale și a birourilor este cu siguranță mai mare. "
"De exemplu, perioada de returnare a unui apartament cu două camere este de aproximativ 14-16 ani, iar spațiile comerciale într-un loc bun - 6-7 ani, și biroul - 8-9 ani", a spus Anton Belykh. Acest lucru este de acord și director de Dezvoltare "Miel-Comercial Imobiliare" Elena MishinaPrin adăugarea de la bunurile imobiliare, trebuie să vă concentrați asupra comerțului cu amănuntul. "Dacă un apartament de închiriere aduce o medie de 4-5% pe an și se plătește în 18 ani, atunci obiectele lichide ale lui Striț-Retail oferă 10% pe an cu o perioadă de returnare de 9-11 ani".
Șeful departamentului de consultanță și analiticii companiei "ABC Locuințe" Artem Rzhavsky De asemenea, a confirmat faptul că perioada de returnare a investițiilor în domeniul imobiliar comercial, situată în partea centrală a Moscovei, va fi mai mică decât în \u200b\u200bdomeniul imobiliar rezidențial. Cu toate acestea, a remarcat câteva excepții. "Pentru dormitoarele de la marginea Moscovei, acest lucru nu este caracteristic, - a explicat specialistul. - Aici perioada de returnare este aproximativ aceeași. "
În zona rezidențială a spațiilor comerciale Mitino de aproximativ 38 de metri pătrați. M, situat la etajul 1 al clădirii rezidențiale va costa aproximativ 9,5 milioane de ruble, chiria va aduce aproximativ 492 mii de ruble. în anul. În același timp, costul unui apartament de o zonă similară în aceeași zonă va fi de aproximativ 6,8 milioane de ruble, iar chiria - 360 mii de ruble. în anul. "Astfel, perioada de returnare a investițiilor în spațiile comerciale sau un apartament într-o zonă rezidențială a Moscovei va fi aproape aceeași - aproximativ 19 ani", a explicat specialistul, observând că aprobarea "NDV" este corect numai Facilități în regiunile centrale ale capitalei.
În cadrul sondajului, o opinie oarecum diferită a fost evidentă. Primul director general adjunct al grupului Pioneer, Alexander Pogodin, consideră că randamentul spațiilor rezidențiale și a Oficiului este proporțional, deoarece cu rate mai mari de închiriere în spațiul de birouri, perioada de returnare a locuințelor este mai puțin dependentă de situația economică generală. "Ratele de închiriere pe birouri sunt mai susceptibile de a scădea în perioada de recesiune economică și căderea nivelului de ocupare a spațiului de birouri", a explicat expertul. "În același timp, costul arena de locuințe dacă scade, apoi într-o măsură mai mică, iar nivelul de cerere chiar și în anii de criză rămâne ridicat, pe lângă aceasta, piața de închiriere este mai ușor de înțeles pentru investitorii privați".
Președintele Consiliului de Administrație al Grupului RRG al companiilor Denis Kolokolnikov adaugă, de asemenea,: "Acesta este riscul de a dobândi spații nelegate inițial și riscul de definiție incorectă a numirii optime și dificultăți cu designul documentelor", a explicat specialistul . - În plus, gestionarea actuală a bunurilor imobile comerciale este mult mai complicată și procesul de găsire a chiriașilor mai lung. În plus, de multe ori pentru chiriași noi, nu este suficient să faceți o reparație cosmetică: de exemplu, trebuie să faceți anumite modificări în aspect, ceea ce crește și costul spațiilor. Datorită acestor motive, mulți investitori privați angajează companiile de management fie în sine încep să gestioneze imobilul pe o bază profesională ".
Șeful Departamentului de Marketing al Grupului Sezar Elena Karpova a reamintit, de asemenea, că este imposibil să nu se țină seama de faptul că costul de reparare a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale este incomparabil. În al doilea caz, ele sunt o ordine de mărime mai mică, ceea ce vă permite să salvați în mod semnificativ. Dar, în același timp, închirierea unui apartament, proprietarii au o oportunitate reală de a scăpa de impozite. "Puteți specifica o sumă mai mică în contract", a explicat expertul. "Dar, cu birouri, un astfel de truc nu va trece, iar proprietarii vor trebui să plătească impozitul pe venit".
Deși, primul director adjunct al Miel-Rental de Maria Zhukova a acordat atenție faptului că cu cât este mai mare valoarea fondurilor investite în locuințe, cu atât rentabilitatea rentabilității.
"În ciuda perioadei lungi de rambursare și randament scăzut, investiția în domeniul imobiliar rezidențial este considerat cel mai fiabil tip de fonduri", notează Maria Zhukova. - Locuințele de închiriere în capitală vor fi relevante în viitor. În plus, clasa economică este cel mai popular segment în care chiriașii caută un apartament. Acest lucru sugerează că cererea pentru un astfel de spațiu de locuit va fi întotdeauna, iar proprietarul va primi întotdeauna venituri din acesta la stabilirea pieței relevante de închiriere ".
Și apoi ajungem la cea mai importantă problemă: este profitabilă în condiții pentru investitorii privați cumpara locuințe comerciale pentru ao închiria?
Da, este profitabil, dar pentru asta aveți nevoie de mult mai mulți bani și cunoștințe de piață, mai degrabă decât să cumpărați majoritatea apartamentelor. Aceasta este, de fapt, acestea sunt clase diferite de investitori - cei care își pot permite să investească în imobiliare comerciale, chiar și cu competențe, iar cei care au destui bani pentru o altă locuință, precum și cunoștințele și experiența pe piață nu pot fi la toate.
Conform vicepreședinte pentru imobiliare comerciale GVA Sawyer Elena ShevchukValoarea minimă a eventualelor investiții în achiziționarea de spații nerezidențiale la Moscova fluctuează în zona de 1 milion de dolari. Există probabilitate de a găsi o cameră de 300 - 500 de mii de dolari, dar acest lucru va necesita o mulțime de timp și efort, precum și cunoștințe excelente de piață.
Cu astfel de numere, nu este surprinzător faptul că fluxul principal al investitorilor privați de la Moscova este încă în vedere investițiile în locuințe, deoarece cantitatea minimă de investiții este evidentă aici mai jos decât în \u200b\u200bsegmentul comercial. În principiu, puteți cumpăra un apartament decent pentru 200-250 de mii de dolari, și la o etapă de construcție timpurie - chiar mai ieftină. Deși expertul consideră că rentabilitatea apartamentelor în anumite zone poate fi mai mare decât zonele comerciale, dar atunci costul unei astfel de locuințe va fi inițial mai mare.
Maria Lukina.
Salutari! Imobilul comercial este cumpărat și vânzând exact ca o viață. Adevărat, este mai scump și este mai dificil de proprietate. În procedura în sine, există o grămadă de nuanțe pe care trebuie să le cunoașteți în avans.
Astăzi vom discuta în detaliile că este o achiziție de bunuri imobiliare comerciale de către medic: "capcane", evaluare, verificare și înregistrare a facilității, impozitele de vânzări și optimizarea cheltuielilor.
Imobiliar comercial este obiectele de fond nerezidențial, care sunt destinate profiturilor (depozite, birouri, magazine).
Voi răspunde imediat "da" la întrebarea: "Poate o persoană să cumpere o imobiliare comerciale?" Conform legii, să dobândească CN, atât "fizician", cât și medicul în statutul de IP și entitatea juridică.
Cumpărarea unui depozit sau a unei clădiri a centrului de afaceri pentru fizic, acordați atenție următoarelor:
Moment important! Pentru a cumpăra imobiliare comerciale, nu este necesar să se înregistreze IP. Dacă faceți bani în închirierea de spații nerezidențiale, este suficient să plătiți în mod regulat un NDFL standard din venit.
Cumpărați imobiliare fără bani, din păcate, nu va funcționa. Chiar și cu ajutorul unui împrumut bancar. Contribuția inițială este o condiție prealabilă în orice bancă!
Iată termenii actuali ai împrumutului "Ipoteca comercială" din "Absolut Bank".
Împrumutul este emis pentru a cumpăra imobiliare nerezidențiale (comerciale). Dimensiunea sa maximă este de 15 milioane de ruble (dacă obiectul este la Moscova, St. Petersburg sau regiune). Pentru alte regiuni, maximul scade la 9 milioane de ruble. Puteți aranja o "ipotecă comercială" pentru o perioadă de 5 până la 10 ani. Oferta de bază începe cu 13,9% pe an.
La banca absolventă puteți conta, maximum 60% din valoarea obiectului. Doriți să obțineți mai mult? Oferă o bancă suplimentară de depozit. În acest caz, el vă va oferi un împrumut nu 60%, dar 80% din valoarea obiectului.
Mai mult decât atât, nu este deloc faptul că camera va fi apreciată la un preț de piață. Conform regulilor băncii de la două costuri (prețul vânzătorului și banca estimată) va alege unul mai mic. Și nu uitați de cheltuieli suplimentare: asigurare, evaluare a proprietății, notar și alte servicii.
Pentru a începe cu, suntem hotărâți cu scopul de a cumpăra imobiliare. Opțiuni două:
În cea de-a doua etapă, alegeți obiectul corespunzător. Atragem atenția asupra statutului de bunuri imobiliare viitoare. KN poate fi cumpărat într-una din cele două "state":
Apoi, continuați să căutați spațiile. Puteți să o faceți singur (anunțuri în rețea, în ziare și reviste, participarea la licitații și licitația publică). Dar este mai bine să vă întoarceți la un intermediar profesional. El va însoți tranzacția în orice etapă:
Plata pentru serviciile intermediare are loc numai prin rezultatul muncii sale!
Dar chiar dacă sunteți în căutarea unei proprietăți, este mai bine să perceapă o companie de evaluare licențiată.
Ce trebuie să știți când cumpărați sau vânzați KN? La 1 ianuarie 2017, Legea federală nr. 218 "privind înregistrarea de stat a imobilului" a intrat în vigoare. Modificări atinse de cumpărători și vânzători.
Anterior, două organe operate în Rusia, unde au fost păstrate informații despre instalațiile imobiliare: Registrul unificat al Drepturilor (USRP) și cadastrul imobiliar de stat (GKN).
Din 2017, cele două exemple au fost "fuzionate" într-unul - Registrul unificat de stat al imobilelor (EGRN). Oficialii promite să înregistreze și să verifice acum proprietatea mult mai ușor.
Permiteți-mi să vă reamintesc că în 2016 Rusia a abandonat certificate de proprietate de hârtie. Acestea au fost complet înlocuite de extrase de la USRP. Acum, rușii trebuie să comande descărcarea de la noul Registru - EGRN.
Noul organism combină două procese care au fost împărțite anterior: înregistrarea drepturilor de proprietate și a înregistrărilor cadastrale. Acum, extractul de la EGRN este singura confirmare a proprietății existente asupra obiectului. Și verificarea proprietății atunci când cumpărați imobiliare se reduce la comanda unui astfel de extract.
Extractele de la EGRN sunt mai multe tipuri și conțin informații diferite. Ordinați-le pe toți pentru a verifica imobilul comercial este opțional. De regulă, cumpărătorul este suficient "extrase din Egrn-1".
Ce informații conțin?
Extrasul de la EGRN-1 vă permite să:
Dacă doriți, puteți comanda alte extracte. De exemplu, extractul EGRN-4 conține date privind tranzițiile drepturilor de proprietate (se poate urmări întreaga istorie a schimbării proprietarilor obiectului).
Orice declarație poate fi comandată pe site-ul Rosreestra utilizând serviciul online. Este suficient să cunoașteți adresa exactă a adresei și numărul de obiect cadastral (condiționat). Pentru furnizarea de descărcare de gestiune, trebuie să plătiți taxa de stat (700-900 de ruble). Puteți plăti pentru comanda în modul online. Extractul electronic este furnizat în termen de trei zile de la data plății.
Data expirării EMRN nu este stabilită prin lege. În mod implicit, se crede că extractul "proaspăt" - cu atât mai fiabile
Înainte de a încheia un acord de vânzare, experții recomandă semnarea unui contract preliminar. O astfel de document garantează respectarea acordurilor de către ambele părți înainte de semnarea documentului principal.
În etapa "intermediară" verifică:
Dacă totul este în regulă, atunci cumpărătorul și vânzătorul semnează contractul de vânzare. Transmiterea obiectului către noul proprietar confirmă actul de transport.
Ce ar trebui să fie scris în contractul de vânzare a spațiilor nerezidențiale? O descriere detaliată a obiectului, procedura de calculare și calendarul plății. Prețul la încheierea contractului este, de obicei, indicat în dolari sau euro, iar echivalentul rublelor este dominat. Și asigurați-vă că verificați, pe baza documentelor pe care vânzătorul le deține, gestionează și utilizează obiectul.
Încă mai trebuie să vă asigurați că vânzătorul nu a făcut-o la spațiile de reconstrucție și reamenajare ilegală. În caz contrar, imobilul va fi dificil de închiriat. Fie cumpărătorul va trebui să emită o dată din spate a "numărului de spate" și pe propria cheltuială. Dacă cumpărați o clădire separată, asigurați-vă că terenul sub el aparține și vânzătorului.
Cum să faci un obiect achiziționat? Trimiteți datele către Egrn, așteptați și obțineți un extras.
Teoretic, este posibil. Principalul lucru este de a respecta două condiții:
Pasul nr. 1. Pregătiți un proces de reamenajare sau reorganizare a obiectului.
Conform legii, se face o grămadă de cerințe: foc, igienic și sanitar-epidemiologic (înălțimea plafoanelor, iluminatul natural, ventilația, plăcerea zgomotului și altele). Proiectul reorganizării poate fi realizat de către sau pentru a comanda specialiștii.
Pasul 2. Colectați documente:
Pasul numărul 3. Contactați un organism autorizat pentru primirea serviciilor publice.
În fiecare regiune, traducerea spațiilor nerezidențiale în rezidențial este responsabilă de autoritatea sa. La Moscova, de exemplu, acest lucru se face de către Departamentul de proprietate urbană. Trimiteți documentele pot fi personal (prin intermediul MFC) sau prin intermediul formularului electronic.
Decizia se face în termen de 48 de zile. După aceea, proprietarul este trimis la răspuns:
Pasul 4. Să facă reamenajare și să obțină un act al unei comisii de acceptare.
Pasul numărul 5. Obțineți planul de reamenajare de la inginerul cadastral.
Planul tehnic finit este transmis Rosreestrului pentru contabilitatea cadastrală a caracteristicilor tehnice ale camerei.
Pasul numărul 6. Așteptați până când informațiile sunt făcute la EGRN și să obțină un extras
Anterior, dacă fizicul este deținut de bunuri imobiliare timp de trei ani, atunci venitul din vânzarea sa nu a fost impozitat. Dar, de la 1 ianuarie 2016, mandatul de proprietate asupra imobilului "fără impozitare" în Rusia a crescut de la trei ani la cinci.
Pur și simplu pune. Dacă ați cumpărat imobiliare până în 2016, îl puteți vinde fără a plăti taxa după trei ani. Și dacă achiziția a avut loc după 1 ianuarie 2016, așteptați până la expirarea a cinci ani.
Taxa imobiliară în sine este de 13% (plătește din diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare). Dacă nu aveți documente care să confirme achiziționarea de bunuri imobiliare, impozitul la 13% va trebui să plătească de la diferența, ci din întreaga sumă de vânzare!
Exemplu. Acum doi ani, Oleg a cumpărat un depozit pentru 10 milioane de ruble, și a vândut-o pentru 11 milioane de ruble.
Există o altă nuanță - din 2016, Rusia sa mutat la baza fiscală cadastrală. Să presupunem că valoarea cadastrală este deja calculată în funcție de obiectul dvs. Prețul cadastrului este instalat numai agențiile guvernamentale (după care costul este introdus în baza de date a registrului de stat).
Dacă evaluarea cadastrală sa înmulțit cu 0,7 (raportul corectivă) deasupra prețului de vânzare - acesta va fi, de asemenea, considerat de asemenea baza pentru calcularea impozitului. Dar această condiție se referă numai la obiectele achiziționate după 1 ianuarie 2016!
Exemplu. În 2016, Andrei a cumpărat un birou pentru 4 milioane de ruble. Un an mai târziu, el a vândut-o pentru 6 milioane. Dar organele de stat au evaluat costul cadastral al Oficiului de 10 milioane de ruble. Chiar ținând seama de coeficientul de corecție (0,7 * 10 milioane de ruble) 7 milioane mai mult de 6 milioane de euro. Prin urmare, pentru a calcula impozitul, Andrei va trebui să ia cadastralul și nu o valoare de vânzări.
Calculați valoarea impozitului. 7 milioane (conform cadastrului) - 4 milioane (preț de cumpărare) \u003d 3 milioane de ruble. 13% din 3 milioane de ruble \u003d 390 mii de ruble.
Taxa de vânzare a proprietății IP va depinde de faptul dacă obiectul în afaceri a fost utilizat sau nu.
Dacă nu este utilizat - atunci procedura de plată a impozitului va fi aceeași ca și pentru un individ (l-am descris în detaliu mai sus).
Dacă este utilizat (de exemplu, a fost percepută o rată de închiriere pentru un chiriaș), apoi plătiți impozitul va fi diferit. Chiar dacă au trecut 10 ani între punctul de cumpărare și vânzări.
Dimensiunea impozitului:
Statutul juridic al cumpărătorului reduce riscul de pierdere a proprietății în cazul unui divorț sau judecător. Și scade serios riscul de îndepărtare a bunurilor imobile în situații controversate.
La vânzarea de bunuri imobiliare, două taxe sunt acuzate cu o entitate juridică:
În cazul în care Jurlso se află pe USN, atunci vânzarea trebuie plătită cu 6% (din suma de vânzare) sau de 15% (din diferența dintre suma de vânzare și valoarea contabilă reziduală).
Proprietarul poate vinde același obiect cu doi și trei clienți.
La momentul vânzării de bunuri imobiliare, acesta poate fi sub povara (de exemplu, într-un angajament al băncii). Cumpărarea unui astfel de obiect este considerată ilegală. Ca urmare, cumpărătorul va pierde atât obiectul, cât și banii pe care îi plăteau.
Și una, iar cealaltă schemă frauduloasă este ușor de calculată pe descărcare de gestiune din Egrn.
Din când în când, dezvoltatorii mari oferă reduceri și promoții cumpărătorului. Astfel de "plimbări de generozitate" este mai probabil să aranjeze chillls pe piața imobiliară.
Formate populare: reduceri ca procent din prețul elementar, reduceri în termeni absoluți, daruri (de exemplu, parcare gratuită). De obicei, acțiunile au o perioadă limitată de timp și se aplică obiectelor specifice.
Achiziționarea și vânzarea de clădiri noi în stadiul inițial de construcție vor costa 20-30% mai ieftin decât după intrarea în instalație. Dar, evident, riscurile unei astfel de investiții vor fi mult mai mari.
O altă modalitate de a reduce costul de cumpărare a unei imobile comerciale este de a cumpăra un apartament la primul etaj și de a plasa traducerea spațiilor rezidențiale în nerezidențiale.
Este profitabil să cumpărați imobiliare comerciale ca individ? Da, este mai ușor și mai ieftin din punct de vedere al impozitării. În timp ce opțiunea de achiziție cea mai favorabilă - când sunteți decorat ca o ip la USN și nu veți vinde un obiect de bunuri imobiliare în următorii cinci ani.
Și ce sunt pietrele subacvatice de a cumpăra imobiliare comerciale pe care le cunoașteți?
Achiziționarea unui obiect comercial al imobilului este o decizie responsabilă și gravă. Cea mai mică eroare sau inexactitate pot costa câteva milioane. Indiferent de complexitatea achiziționării și vânzării de bunuri imobiliare, merită să fie extrem de atent și să cunoaștem toate subtilitățile și o secvență de acțiuni, a cărui implementare treptată vă va permite să cumpărați imobiliare comerciale fără pierderi și pierderi.
Metoda cea mai profitabilă de investiții din Rusia este în prezent achiziționarea de obiecte imobiliare comerciale în capitala și regiunea Moscovei. Proprietarul unei astfel de spații nerezidențiale, indiferent de situația și circumstanțele economice, în orice caz, va rămâne într-un plus, având un profit de numerar stabil din livrarea de proprietăți de închiriat. Există numeroase firme și companii care doresc să cumpere birou și alte spații care au statutul de instalații nerezidențiale pentru activități comerciale.
După o lungă perioadă de căutare a unei versiuni adecvate de imobiliare comerciale, care nu au fost încă de o lună sau chiar un an, în cele din urmă, ați luat obiectul corespunzător și ați fost de acord cu vânzătorul despre valoarea sa. Ce să facă în continuare? Ce subtilități și nuanțe sunt importante pentru a ține seama de efectuarea eficientă a unei înțelegeri și profitabile pentru a cumpăra imobiliare comerciale?
Clauza numărul 1 - partea legală a problemei și proprietatea asupra dezvoltatorului
Raider ilegal captează, din fericire, a rămas în trecut, dar oamenii specializați în organizarea și desfășurarea unor astfel de convulsii își continuă activitățile de astăzi. Experiența și abilitățile lor sunt adesea folosite pentru a aborda problema ilegală. Mai ales riscul unor astfel de parfumuri crește în timpul crizei atunci când cumpărătorii trebuie să fie deosebit de vigilenți și atenți.
La punerea în aplicare a operațiunilor imobiliare, precauția specială nu interferează în cazul în care vânzătorul se confruntă cu dificultăți financiare. În practica modernă, există o masă de exemple atunci când proprietarii primari care au probleme financiare au implementat facilități imobiliare, lăsând în același timp unele drepturi și lacune legale. Astfel de vânzători ai vânzătorului după rezolvarea problemelor lor materiale în detrimentul fondurilor primite de la vânzarea de bunuri, adesea în instanță solicitată de la cumpărător să returneze imobiliare imobiliare.
Astfel, claritatea și corectitudinea executării tranzacției, precum și puritatea juridică, sunt factori cheie pentru achiziționarea cu succes a facilităților imobiliare comerciale. Acest lucru poate fi redus numai la riscurile zero asociate cu pierderea proprietății și riscurile prezentării unor creanțe financiare nerezonabile sau a unor cerințe de la dezvoltator de rambursare a daunelor de către fondurile cumpărătorului. Probleme de dobândire a bunurilor imobile pur din punct de vedere legal, precum și conservarea fondurilor și chiar obiectul imobilului devin cele mai relevante pentru mulți cumpărători.
Pentru cumpărătorii de bunuri imobiliare comerciale, potențialul de pericol reprezintă multe riscuri care pot duce la studii lungi, însoțite de pierderea forțelor, nervilor și finanțelor, precum și o pierdere ulterioară de proprietate.
Există mai multe riscuri grave maxime pentru cumpărător:
În cazul în care nu plătiți atenția profesională a tranzacției de cumpărare și vânzare, această achiziție poate implica consecințe neprofitabile și, uneori, extrem de severe ale proprietății proprietății. Acest lucru este valabil mai ales că contractele încheiate cu băncile. În structurile bancare mari există avocați special instruiți și pregătiți care acționează exclusiv în interesul băncii. Nu este o elaborare aprofundată a unui plan de tranzacții de vânzare, nerespectarea tuturor regulilor de securitate juridică, lipsa de expertiză juridică a tuturor documentelor necesare și a contractului însuși implică o probabilitate ridicată de sigilii raider de imobiliare comerciale achiziționate.
De regulă, proiectarea tranzacțiilor imobiliare se desfășoară pe baza formelor tipice de documente care nu pot lua în considerare toate caracteristicile fiecărui obiect specific al bunurilor imobile comerciale. Aproape toate contractele sunt compilate cu utilizarea frazelor comune și a condițiilor standard, precum și a gândirii slabe a planului tranzacției și posibile scenarii pentru dezvoltarea situației în pregătirea tranzacției și pentru o anumită perioadă după încheierea acesteia. În astfel de cazuri, cumpărătorii de facilități imobiliare pot avea probleme cu privire la ieșirea din tranzacție, dificultăți cu proiectarea drepturilor de proprietate asupra obiectului achiziționat și probabilitatea unor studii prelungite cu privire la oricare dintre elementele prevăzute în contract.
Dacă nu efectuați o verificare aprofundată a bunurilor imobile cu privire la orice litigii judiciare legate de acesta - este foarte probabil să aibă drepturi asupra obiectului imobiliar de la terți. Aceasta implică consecințe negative pentru cumpărător: apărarea drepturilor în instanță și soluționarea dificilă a conflictelor apărute. Probleme mai grave apar la cerere de a plăti datoriile bancare sau de a calcula structurile criminale.
Obiectele imobiliare comerciale au un statut juridic special. În cazul nerespectării procedurii de încheiere a unei tranzacții de cumpărare și vânzare a acestei proprietăți, provocarea tranzacției și apariția situațiilor de conflict cu autoritățile statului este probabil. Cu elaborarea insuficientă a unui plan detaliat de tranzacții, cumpărătorul poate fi înșelat sau pierde obiectul imobiliar, precum și de bani și să suporte pierderi semnificative.
Pentru a elimina riscurile enumerate mai sus și informații pentru zero, probabilitatea unor consecințe negative, este necesar să se efectueze o verificare legală aprofundată a obiectului imobiliar comercial, precum și vânzătorul său. De asemenea, este important să scriem în detaliu schema tranzacției și secvența tuturor acțiunilor cât mai mult posibil și să formuleze în mod clar toți termenii contractului, având în vedere momentul încheierii și pentru o anumită perioadă după tranzacție. Posibile consecințe juridice ale relațiilor viitoare ar trebui dezasamblate și să aleagă linia dreaptă de comportament.
Fundația tranzacției va fi fragilă din punct de vedere legal și nesigură în cazul pregătirii insuficiente pentru tranzacție și monitorizarea slabă a obiectului imobiliar comercial. În acest caz, probabilitatea de educație a "golurilor" legale și distrugerea designului tranzacției în sine. Prin urmare, dacă ați decis să cumpărați un obiect imobiliar comercial, un factor cheie care asigură fiabilitatea și succesul tranzacției, este sprijinul juridic și alfabetizarea.
Clauza numărul 2 - riscuri ascunse la cumpărarea obiectelor imobiliare non-profit
Cumpărarea imobiliar comercial, viitorul proprietar nu are adesea informații complete cu privire la caracteristicile calitative și tehnice ale obiectului. În aproape fiecare vânzător, este deosebit de a exagera calitățile pozitive ale produsului dvs. și nu se concentrează pe negativ. Având o imagine complet fiabilă a caracteristicilor obiectului, cumpărătorul se poate confrunta cu pierderi financiare semnificative după achiziția sa.
De exemplu, dacă cumpărătorul alege opțiunea unei proprietăți comerciale într-o clădire nouă, într-un timp scurt, el vede că multe lucrări sunt efectuate superficial și nu calitativ: pereții au o suprafață neuniformă sau crack, Windows Continuă sau Blurred, rețea de inginerie Dispozitivele au abateri și urme, desigur, și șapă pe podea și nu pot fi absente. Există cazuri de inconsecvență explicită a suprafeței totale și a aspectului obiectului specificat și înregistrat în mărimea contractului și parametrii.
În cazul în care cumpărătorul încearcă să forțeze dezvoltatorul să corecteze inexactitățile și defectele detectate, atunci, în majoritatea cazurilor, acesta din urmă declară că obiectul imobiliar comercial este îndeplinit pe baza standardelor de construcție și a altor documente de reglementare, iar cumpărătorul trebuie să plătească pentru toate cheltuielile pentru a elimina căsătoria. Acest lucru, desigur, incorect și lichidă astfel de defecte va fi întotdeauna întotdeauna dezvoltator pe cheltuiala proprie.
Pentru a defini în mod clar toate caracteristicile tehnice ale obiectului dobândite și ale părților, datorită cărora căsătoriile identificate ar trebui eliminate, efectuează o examinare tehnică detaliată și oferă o evaluare a stării imobiliare. Numai concluzia Comisiei de experți poate fi prezentată cerințele dezvoltatorului privind eliminarea erorilor admise în timpul construcției. În cazul în care dezvoltatorul refuză să plătească o căsătorie de construcție permisă de vina sa, cumpărătorul pe baza unui aviz expert se transformă în instanță și își apără drepturile.
Dacă cumpărătorul achiziționează imobiliare comerciale în clădire cu o perioadă lungă de exploatare, merită să acordăm o atenție deosebită gradului de uzură a clădirii. Toate aceste defecte care, la prima vedere, nu par a fi serioase și superficiale, pe parcursul unui timp mic, se poate transforma în distrugerea globală, care va necesita consumarea consumului de eforturi fizice considerabile și o sumă mare de bani.
Pentru a determina cu exactitate starea tehnică a proprietății, este necesar să se organizeze o examinare aprofundată a instalației de construcție. Desigur, nici un dezvoltator și nu un singur agent imobiliar, care sunt interesați de cel mai scurt timp posibil pentru a realiza proprietatea, nu va raporta cumpărătorului despre toate "capcanele", cu care acesta din urmă se va confrunta după cumpărarea unui obiect. Acest lucru este destul de explicat, deoarece cumpărătorul, învățat despre prezența căsătoriei și defecte, poate necesita o scădere a valorii proprietății sau de a abandona deloc achiziția.
În așa fel încât să nu fie prinși pe trucul vânzătorilor fără scrupule de obiecte imobiliare comerciale și să nu plătească pentru lucrările de construcție slab realizate în viitor, este important să se concentreze nu numai pe dizabilități evidente ale obiectului, cum ar fi greșit Zona, planificarea slabă și reparații de calitate slabă, dar, de asemenea, acordă atenție căsătoriilor de construcții semnificative.
Transferul imobiliar comercial de la vânzător către cumpărător, care nu îndeplinește cerințele calității prescrise în vânzarea de bunuri, este reglementată de articolul nr. 475 al Codului civil al Rusiei, fără a număra dispozițiile privind Dreptul cumpărătorului de a solicita înlocuirea mărfurilor de calitate necorespunzătoare a produsului care satisface termenii contractului.
În conformitate cu prevederile prezentului articol, în cazul în care defectele și defectele instalației nu sunt convenite de către vânzător, cumpărătorul proprietății, care a primit un produs de calitate proastă, are dreptul de a alege: Pentru a necesita o reducere semnificativă a Valoarea obiectului, eliminarea liberă a tuturor deficiențelor într-un timp rezonabil sau o rambursare completă a cheltuielilor pentru a elimina căsătoria de către cumpărător. Dacă există o încălcare gravă a cerințelor pentru calitatea obiectului imobiliar comercial, și anume: identificarea deficiențelor care nu sunt capabili să elimine, deficiențele cărora le va necesita costuri semnificative semnificative și ale forței de muncă, defecte nou emergente după lichidarea lor - Cumpărătorul are dreptul de a elimina îndeplinirea obligațiilor în temeiul contractului de cumpărare și compensare a cererii.
Cumpărătorul facilității imobiliare, în orice situație, nu are dreptul să solicite înlocuirea bunurilor de calitate necorespunzătoare a produsului, ceea ce satisface termenii contractului.
În ceea ce privește termenii de restituire a sumei de bani: Pe baza legislației în vigoare, returnarea banilor se desfășoară într-un termen rezonabil, definiția exactă a căreia legislația nu oferă. Perioada de prescripție (perioada totală) este de 3 ani. Dar nimeni nu poate exclude faptul că aceste defecte ar putea fi descoperite mai târziu decât acest termen. Pentru definiția maximă de calitate a construcției, este necesar să se organizeze o construcție și o expertiză tehnică. Numai în conformitate cu încheierea experților, este posibil să se ia decizia corectă privind fezabilitatea dobândirii unui astfel de obiect de bunuri imobiliare comerciale.
Clauza numărul 3 - costul prea mare
Evaluarea obiectelor imobiliare comerciale, sunt de obicei utilizate mai multe moduri și abordări. Evaluarea se desfășoară cu ajutorul a trei abordări:
O astfel de evaluare a obiectelor imobiliare este analitică și caracterizează sistematic proprietatea. Fiecare abordare este utilizată pentru a evalua un anumit tip de bunuri imobiliare: o abordare comparativă este utilizată pentru instalațiile rezidențiale, pentru piața primară a locuințelor și pentru facilitățile comerciale - o abordare a veniturilor.
Cum de a evalua costul real al proprietății?
Există trei modalități principale de a evalua imobilul:
Un evaluator profesionist este atras atunci când trebuie să coopereze cu entitățile juridice la punerea în aplicare a oricăror acțiuni cu imobiliare. Raportul pe care evaluatorul îl oferă este un document formal important. Unii proprietari recurg la evaluatori pentru a înțelege costul exact al proprietății.
Atragerea unui agent imobiliar este puțin diferită de munca evaluatorului. Agentul imobiliar nu oferă niciun document la sfârșitul lucrării. În plus, găsiți un imobiliar calificat în Rusia este foarte dificil. Cele mai multe agenții imobiliare nu sunt, de obicei, distinse de calitatea serviciilor furnizate. Personalul acestor organizații este adesea format din gospodine și studenți care nu au cunoștințele și experiența necesară. Acești oameni lucrează pentru procentajul deținuților, astfel că agenția nu dezvoltă și educă astfel de personal. Prin urmare, imobilul va fi fiabil dacă aveți un specialist bun. În caz contrar, este o pierdere de timp, fonduri și un obiect simplu pe piața imobiliară.
Dacă înțelegeți indicatorii de pe piață și știți cum să le analizați - evaluarea obiectului de bunuri imobiliare poate fi efectuată pe cont propriu. Această metodă este cea mai puțin consumabilă: sunteți petrecut numai pe publicațiile tipărite despre piața imobiliară. Puteți utiliza datele privind resursele Internetului, iar apoi această metodă va fi absolut gratuită. Principalul lucru este de a analiza eșantionul maxim. Acest lucru va oferi cele mai fiabile rezultate.
Parametrii de evaluare. Ce factori sunt prețul?
Ca spectacole practice, obiectele imobiliare care au trecut de la o mână la alții au un preț mai mic decât obiectele cu documente primare. Acest lucru se datorează riscului minim de participare a terților care pot obiecta și de a contesta tranzacțiile și actele juridice.
O evaluare individuală a obiectelor imobiliare este efectuată pentru fracțiuni sau părțile lor (fiecare parte are propriul proprietar) în dreapta (obiectul rămâne fizic solid, dar are mai mulți proprietari) și obiecte care sunt împovărate de drepturile terților.
Specificații în evaluarea imobiliară
Parametrul principal este locația obiectului. Cel mai semnificativ factor de valoare este prestigiul complexului de construcție sau al zonei în care se află obiectul. Al doilea loc este ocupat de o infrastructură convenabilă: grădinițe, școli, clinici, centre comerciale, precum și joncțiune de transport. Cu cât este mai complet infrastructura, cu atât este mai mare costul proprietății.
Determinarea prețului obiectului imobiliar comercial este etapa principală la încheierea oricăror operațiuni imobiliare. Cu cât este mai precis costurile de proprietate, cu atât este efectuată mai mult reușită vânzarea, cumpărarea, livrarea sau deteriorarea. Prețul estimat al proprietății are un impact direct asupra costului de vânzare al obiectului sau asupra valorii împrumutului care trebuie subliniat pentru achiziția sa.
O evaluare a imobilelor comerciale este recomandată numai profesioniștilor cu licența și experiența corespunzătoare. Principalul aspect al evaluării este o inspecție amănunțită a camerei. Evaluatorul ajunge personal la obiectul care urmează să fie evaluat. Evaluarea finală a camerei este un indicator integrat, prin urmare include nu numai locația, zona obiectului și aspectul său, ci și posibilele căsătorii de construcție, precum și toate avantajele care pot afecta rata globală de feedback.
Deci, analizând orice obiect al imobiliar comercial, evaluatorul stabilește starea actuală a spațiilor și starea generală a clădirii în care se află obiectul și, de asemenea, examinează teritoriile adiacente. Desigur, specialistul atrage atenția asupra infrastructurii și a transportului. La evaluarea estimării imobiliare comerciale, evaluatorul este interesat de inundațiile clădirii și de vedere din ferestre. Un specialist competent va acorda atenție și a remarcat fiecare lucru mic care poate afecta prețul camerei.
După încheierea inspecției camerei, evaluarea ulterioară poate fi efectuată în conformitate cu unul dintre scenariile standard, alegerea depinde de partea părții cu obiectul. Aproape întotdeauna trebuie să cunoască valoarea de piață. În acest caz, de regulă, informațiile sunt analizate cu privire la prețul obiectelor similare. În plus, pe baza datelor obținute, luând în considerare avantajele individuale și defectele proprietății, evaluarea sa este efectuată.
La evaluarea bunurilor imobile comerciale, în majoritatea cazurilor se utilizează o metodă de creștere. Specialistul determină cantitatea de venit care poate fi de a trece obiectul imobilului de închiriat. De asemenea, este posibil să se utilizeze metoda de comparare a acestor spații. După o inspecție atentă a obiectului, evaluatorul colectează informații despre costul obiectelor din apropiere care au condiții similare. Bazându-se pe datele obținute, acesta calculează dimensiunea profitului potențial de a pune camera la chiriaș. Evaluatorul trebuie să ia în considerare orice costuri și costuri posibile.
Având în vedere varietatea enormă de tipuri imobiliare, care are statutul de spații nerezidențiale, există anumite nuanțe în evaluarea valorii acestora. De exemplu, pentru a efectua estimarea costurilor premiselor pentru birouri, locația obiectului joacă un rol-cheie în formarea prețului orașului; Junction de transport și echipamente tehnologice ale clădirii. Pentru imobilul de scop comercial, principalii factori vor fi localizarea și podeaua în care se află obiectul, precum și raportul dintre zonele de tranzacționare la spațiile de utilitate.
Având în vedere specificul individual al fiecărui obiect al imobiliar comercial, există un set specific de documente care utilizează un specialist pentru a evalua obiectul. Un punct important este că evaluatorul nu efectuează expertiza tehnică a clădirilor, iar toate datele necesare ar trebui să fie în documente tehnice sau în informațiile de referință personalizate pe care Biroul de inventar tehnic poate fi furnizat.
Dacă este necesar să se determine costul eliminării obiectului imobiliar, se calculează indicatorul calculat, ceea ce afișează cea mai probabilă valoare la care un obiect specific poate fi înstrăinat în timpul timpului de implementare. Acest timp este mai scurt decât termenul adoptat în condițiile pieței, pentru care vânzătorul trebuie să emită o tranzacție cu privire la înstrăinarea imobilului.
La calcularea prețului de lichidare, spre deosebire de prețul pieței, sunt luate în considerare circumstanțele neprevăzute, obligând vânzătorul să realizeze obiectul imobiliar comercial în funcție de condițiile pieței.
Analizând toți factorii care afectează formarea prețului, este important să se țină seama de faptul că, în economia de piață, prețurile sunt stabilite în cele din urmă pe baza unui acord general între părțile tranzacției. Vânzătorul poate convinge infinit cumpărătorul să achiziționeze un obiect de bunuri imobiliare la prețul numit de ei, cu toate acestea, dacă cumpărătorul are obiecții semnificative - ambele părți vin pe un compromis și ajusta costul final al obiectului.
Cu afirmația că costul trebuie să reducă în mod semnificativ, toți specialiștii și experții sunt de acord. Dar există cazuri în care o afacere de cumpărare și vânzare se află chiar la un cost, ceea ce depășește în mod semnificativ suma inițială. Pentru aceasta, vânzătorul este suficient pentru a crea condiții dificile și a declara că într-o altă sumă nu va vinde un obiect imobiliar comercial. În, desigur, cumpărătorul este forțat să ia astfel de condiții.
În cazul în care piața imobiliară se află într-o stare normală, ofertantul de preț general acceptat de obicei nu depășește 10% din prețul de pornire. Cu toate acestea, în condițiile actuale de criză, nimeni nu surprinde o reducere de 30% și chiar 50%. Mai ales acest lucru se întâmplă dacă costul inițial al obiectului a fost foarte supraestimat inițial.
Imobiliare comerciale achiziționează pentru afaceri, revânzare sau închiriere ulterioară. Când cumpărați obiecte este foarte important să luați notă de anumite reguli.
Lista imobilelor comerciale include magazine, baruri, facilități de birou și de depozitare, hoteluri. Când alegeți un obiect, acordați atenție locației sale. În cazul în care spațiile rezidențiale sunt mai bine să achiziționeze de la oraș, atunci comercialul este preferabil să aleagă lângă străzile centrale ale orașelor. Decideți în ce scop intenționați să cumpărați un obiect comercial. Pe baza acestui lucru, setați cerințele dvs. Verificați proprietatea preferată. Pentru această procedură, puteți atrage aprecietori speciali sau avocați. Un astfel de cec va ajuta la o înțelegere legitimă și va proteja de știrile neplăcute după încheierea contractului.
Puteți achiziționa imobiliare comerciale fără a recurge la serviciile companiilor specializate. Dacă sunteți ghidat de consiliile de mai sus, puteți cumpăra un obiect bun fără surprize neplăcute mai târziu.
