Contractul de vânzare imobiliară aparține unui grup special de documente legale. Acest lucru se datorează faptului că obiectul tranzacției este un obiect specific - imobiliar. Prin urmare, dacă decideți să vă vindeți proprietatea sau invers - să cumpărați, trebuie să fiți extrem de atenți atunci când citiți conținutul contractului de cumpărare și vânzare a imobilelor.
Nu toate bunurile imobiliare pot face obiectul unui contract. Terenul, precum și resursele naturale care se află „sub acoperișul statului”, adică în proprietatea țării nu pot fi un obiect.
Dar, aveți întotdeauna posibilitatea de a achiziționa:
Corpurile de apă care trebuie vândute nu ar trebui să aibă nicio legătură cu alte corpuri de apă. Dacă aprofundați legislația, atunci ar trebui indicat faptul că astfel de rezervoare pot fi achiziționate de persoane fizice sau juridice.
Prin urmare, dacă intenționați să achiziționați terenuri și teritoriul adiacent, fiți extrem de atenți. În acest caz, există câteva caracteristici ale contractului de cumpărare care trebuie discutate cu un avocat cu experiență. Procedura de încheiere și forma notarială a contractului este mult mai complicată decât atunci când se cumpără un spațiu rezidențial sau nerezidențial.
Contractul de vânzare a imobilelor trebuie să fie:
Acestea sunt principalele caracteristici pe care trebuie să le îndeplinească un document. În caz contrar, poate fi invalidat.
Un acord bilateral este un document conform căruia două persoane participă la o tranzacție. Poate deveni multilateral dacă trei sau mai mulți participanți sunt implicați în tranzacție.
Terțul poate fi rude, avocat, notar sau bancă. Un acord tipic de cumpărare presupune că există doar două părți la tranzacție.
Compensat este un document în care obligațiile și drepturile părților sunt îndeplinite strict pe bază monetară.
Documentul devine real după ce toate părțile la tranzacție își îndeplinesc obligațiile. Cu alte cuvinte, contractul de vânzare și cumpărare de bunuri imobile este executat. Dacă o parte nu îndeplinește niciuna dintre condiții, atunci documentul poate fi considerat invalid.
La tranzacție pot participa atât cetățenii obișnuiți, cât și diverse companii.
Dacă un cetățean obișnuit, adică o persoană fizică, participă la executarea contractului de cumpărare, atunci trebuie să îndeplinească anumite cerințe obligatorii. Iată principalele:
Dacă o persoană juridică acționează ca vânzător, trebuie să verificați legalitatea tranzacției. În primul rând, trebuie să vă concentrați asupra faptului dacă o persoană juridică poate vinde proprietăți imobiliare conform statutului său.
De asemenea, ar trebui să acordați atenție dacă persoana care reprezintă interesele unei persoane juridice poate semna documente.
S-a spus deja că mai mult de 2 părți pot participa la o tranzacție. Un contract de vânzare tripartit presupune prezența unei terțe părți, mai puțin interesate. Cel mai adesea, aceasta este banca prin care se face tranzacția.
Cumpărătorul transferă banii în contul vânzătorului, care este deschis la bancă. Adică, plata în temeiul unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară se face nu în numerar, ci cu titlu non-numerar. Banca primește venituri suplimentare pentru aceasta sub forma unui comision pentru transferul de fonduri.
Pregătirea tranzacției începe cu pregătirea contractului de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare. Acest lucru este cel mai bine lăsat unui avocat cu experiență. Numai el cunoaște toate caracteristicile acestui document și vă va putea spune cum să îl întocmiți corect.
Desigur, puteți găsi în mod independent un eșantion și o formă de contract de vânzare pe Internet, dar acest lucru nu garantează că, în cazul dvs. particular, documentul va fi întocmit corect. Contractul de vânzare a imobilelor are un număr mare de nuanțe.
Plata pentru o astfel de muncă este neglijabilă, în comparație cu suma totală a achiziției, dar, pe de altă parte, veți dormi liniștit. Trebuie doar să aveți o idee generală despre ceea ce ar trebui specificat în el. Deci, principalele cerințe pentru un contract de cumpărare sunt în textul său. Textul trebuie să conțină:
Înregistrarea și încheierea unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară începe cu o descriere a părților la acord. Ar trebui să conțină informații detaliate despre vânzător și cumpărător:
Dacă unul dintre participanți este o companie (persoană juridică), atunci trebuie furnizate câteva date suplimentare în contractul de cumpărare:
Unul dintre cele mai importante puncte din proiectare este indicarea corectă a prețului în contract. Acest lucru vă va ajuta să evitați subestimarea în avans a prețului real al proprietății. Costul este cel mai adesea indicat în ruble rusești.
Dar, la nivel legislativ, este permisă indicarea prețului valutei străine. Mai exact, în acest caz, costul final al obiectului în moneda națională poate fi găsit în ziua tranzacției la rata bancară oficială.
Este imposibil să contesteți acest cost și să recunoașteți acordul preliminar ca fiind invalid în viitor, chiar dacă rata crește sau scade brusc.
Fiecare cumpărător are posibilitatea de a notariza un acord suplimentar la contractul de cumpărare, care specifică alți termeni ai tranzacției.
În această lucrare oficială, puteți prescrie condițiile pentru cumpărarea unui apartament în părți, condițiile pentru scoaterea imobilelor din înregistrare și alte fapte care nu au fost indicate. Acest document trebuie atașat la contractul de cumpărare și vânzare ca unul suplimentar.
După înregistrare și încheierea finală a contractului de cumpărare, trebuie să îl înregistrați. În caz contrar, va fi considerat invalid. Înregistrarea se efectuează de către o divizie a Ministerului Justiției - un serviciu special de înregistrare. Procedura de înregistrare este următoarea:
Pachetul aproximativ de documente necesare pentru înregistrare este mic. Va fi suficient să transferați următoarele lucrări către serviciul special:
Serviciul de înregistrare poate necesita furnizarea altor lucrări, dacă există motive pentru aceasta. De exemplu, atunci când solicitați o ipotecă, va trebui, de asemenea, să furnizați un acord cu o bancă și o cantitate imensă de alte documente.
Perioada aproximativă de înregistrare pentru tranzacții este de la 3 la 10 zile. După aceasta, acordul de vânzare și cumpărare este recunoscut ca valid sau nevalid.
Contestarea contractului de cumpărare și vânzare a imobilelor este posibilă și la nivel legislativ. Acest lucru se poate face în două moduri principale:
Cel mai adesea, astfel de tranzacții sunt contestate tocmai în ordinea judecătorească.
Unii cetățeni nu știu dacă este necesar să coaseți un acord de cumpărare și vânzare imobiliară. Răspunsul este evident: este necesar să coaseți dacă documentul este pe mai multe foi. Dacă acest lucru nu se face, atunci contractul de vânzare a imobilelor va fi invalidat.
Termenul unui contract de vânzare este un concept slab. Totul depinde de cât de repede ambele părți la tranzacție își îndeplinesc toate obligațiile. După cum se spune, totul este în mâinile tale. Dacă doriți să cumpărați sau să vindeți mai repede, faceți totul pentru a accelera acest proces.
Conform legii civile, proprietarul are dreptul de a dispune liber de bunurile sale, cu excepția cazului în care se prevede altfel în actele juridice de reglementare.
Dacă deține bunuri imobile, de exemplu, un apartament sau o casă, îl poate vinde, dona sau înstrăina în alt mod. În acest caz, orice tranzacție se face în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse.
Achiziționarea și vânzarea este una dintre cele mai frecvente tranzacții care se efectuează în legătură cu proprietățile imobiliare. Datorită specificului obiectului, legiuitorul a ales un contract separat pentru implementarea acestuia.
Respectarea regulilor legii privind procesul de vânzare a bunurilor imobile asigură că nu există probleme atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. În special, aceasta se referă la procedura de înregistrare a drepturilor.
Fără a o trece, tranzacția nu va fi finalizată, iar drepturile nu vor fi transferate corespunzător. Există alte puncte specifice legate de acordul de cumpărare și vânzare a imobilelor.
Contractul de vânzare prevede transferul dreptului de proprietate asupra articolului de la o parte la alta. În acest caz, cumpărătorul plătește un anumit preț pentru o astfel de tranzacție.
Problemele generale legate de acordul de vânzare și cumpărare sunt definite în capitolul 30 din Codul civil al Federației Ruse. În aceasta se dezvăluie definiția acestei tranzacții (), obligațiile vânzătorului () și ale cumpărătorului (cumpărătorilor) etc.
Anumite tipuri de obiecte sunt achiziționate pe baza unor reguli speciale. Vorbim despre vânzarea cu amănuntul și cumpărarea de afaceri și imobiliare.
Acesta din urmă este reglementat de reguli speciale în legătură cu statutul specific al obiectului. Deci, drepturile asupra acestuia sunt supuse înregistrării la Rosreestr. Această regulă se aplică numai bunurilor imobile. În acest sens, apar o serie de particularități.
De exemplu, contractul trebuie să fie neapărat fixat în scris (Art. 550 din Codul civil al Federației Ruse), pentru tranzacția în numele cumpărătorului sau vânzătorului este notarizată ().
Nerespectarea acestor condiții speciale duce la consecințe negative, inclusiv recunoașterea tranzacției ca fiind nulă.
Deci, reglementarea tranzacției pentru cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile se efectuează pe baza. În acest caz, se aplică și principiile generale aprobate în paragraful 1 al acestui capitol.
Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare este. Această tranzacție creează o obligație pentru vânzător de a transfera bunurile către cumpărător, iar cumpărătorul să o accepte și să ramburseze valoarea aprobată în acord.
Conform caracteristicilor sale, acest acord este:
În conformitate cu proprietatea imobiliară, sunt recunoscute parcelele de teren, precum și obiectele care sunt legate de teren și nu pot fi mutate fără a le provoca daune grave.
Obligația înregistrării de stat a drepturilor asupra acestei proprietăți este definită în art. Această procedură se efectuează în Rosreestr.
Informațiile privind drepturile sunt incluse în registrul de stat unificat. Proprietarul imobilului are un certificat de proprietate.
Chiar dacă părțile încheie un acord, acest lucru nu înseamnă o schimbare automată a proprietății. Până la efectuarea reînregistrării drepturilor, vânzătorul este proprietarul proprietății.
În timp ce anumite tipuri de tranzacții de vânzare și cumpărare pot fi negociate oral, regulile stricte se aplică vânzării de bunuri imobiliare.
Acordul va fi transmis către Rosreestr ca bază pentru schimbarea proprietarului și introducerea informațiilor relevante în registrul unificat.
Problemele legate de acordul de cumpărare și vânzare a imobilelor sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse (paragraful 7, capitolul 30).
În el se explică toate punctele principale legate de acest acord:
| Conceptul de contract | |
| Artă. 550 | Forma de acord |
| Procesul de înregistrare de stat a transferului drepturilor de proprietate | |
| Drepturi asupra terenului pe care se află proprietatea | |
| Artă. 554 | Procedura de identificare a subiectului tranzacției ca fiind prima condiție esențială |
| Artă. 555 | Procedura de aprobare și indicarea prețului tranzacției ca a doua condiție esențială |
| Înregistrarea procesului de transfer imobiliar | |
| Consecințele transferului unui obiect de calitate slabă | |
| Artă. 558 | Caracteristici ale implementării proprietăților rezidențiale |
Procesul de înregistrare a transferului drepturilor de proprietate în sine este aprobat prin art. Deci, prezintă însăși definiția acestui concept.
Am acoperit deja definiția unui contract de vânzare și motivele executării acestuia. Semnificația socială a acestui acord poate fi greu supraestimată din cauza „problemei locuințelor” familiare.
De asemenea, legiuitorul a subliniat-o, reflectând procedura de reglementare a acestui acord într-o coloană separată a Codului civil al Federației Ruse. Forma acordului este stabilită la art. 550 din Codul civil.
Contractul de vânzare imobiliară se încheie întotdeauna în scris. Dacă părțile decid să convină verbal asupra transferului obiectului în proprietatea cumpărătorului, atunci un astfel de acord este considerat nul.
Contractul trebuie semnat de cumpărător și vânzător. Dar procesul de înregistrare a tranzacției nu este considerat complet în acest moment.
După semnarea contractului, trebuie să îl înregistrați la Rosreestr. Această instituție va înregistra procesul de transfer al dreptului de proprietate prin schimbarea informațiilor din registrul de stat unificat.
Conform acordului privind vânzarea și cumpărarea de bunuri imobile, părțile trebuie să își îndeplinească obligațiile:
Faptul transferului și acceptării obiectului este certificat printr-un act de transfer. Obligația vânzătorului este recunoscută ca fiind îndeplinită din momentul semnării acestui document.
Condițiile esențiale ale acordului privind vânzarea de bunuri imobile sunt subiectul și valoarea acestuia.
Determină că, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, pentru individualizarea unui obiect, este suficient să se scrie numărul său cadastral (dacă există).
Când este vorba despre un obiect de construcție în curs, pot fi indicate și alte date, inclusiv locația, zona viitorului obiect, proprietățile imobilelor.
Uneori, în practică, există situații în care Rosreestr refuză să înregistreze transferul de drepturi, referindu-se la faptul că subiectul nu este definit cu exactitate în contract.
AȚI recunoscut că un astfel de acord ar fi valabil dacă datele lipsă ar fi înregistrate în.
A doua condiție esențială este prețul articolului. În conformitate cu contractul de vânzare a imobilelor trebuie să includă informații despre valoarea unei astfel de proprietăți.
În absența acestei condiții, acordul va fi invalid. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract sau în actele juridice de reglementare, prețul terenului, care este transferat împreună cu acesta, este, de asemenea, inclus în valoarea imobilului.
Acordul poate specifica prețul pentru întregul obiect sau pe unitate a zonei sale. În acest caz, valoarea se determină pe baza mărimii reale a proprietății care este transferată cumpărătorului.
Pentru desfășurarea procedurii, solicitanții trebuie să prezinte documentele necesare:
După o examinare legală a acestor date, se va lua decizia de a înregistra transferul de drepturi sau de a refuza efectuarea acestor acțiuni.
Un verdict negativ poate fi emis în următoarele cazuri (articolul 20 din Legea federală nr. 122):
Autoritatea de înregistrare indică motivul verdictului negativ în notificarea sa.
Încetarea contractului de cumpărare și vânzare a bunurilor imobile se efectuează în conformitate cu regulile aprobate în legislația civilă a Federației Ruse.
Una dintre părți poate cere anularea obligațiilor în cazul în care cealaltă nu își îndeplinește obligațiile sau îndeplinește în mod necorespunzător.
Cele mai frecvente motive pentru rezilierea unui contract sunt următoarele:
Procedura în sine va diferi în funcție de faptul dacă transferul de drepturi a fost înregistrat la timp.
În cazul în care a apărut necesitatea rezilierii acordului, părțile pot fie să formalizeze sau să se adreseze instanței.
Când procedura de înregistrare a trecut deja, legiuitorul prevede posibilitatea de a efectua înregistrarea de stat a acordului privind anularea acordului numai în momentul în care acordul funcționează în continuare.
Astfel, acest lucru se poate face dacă nu a avut loc îndeplinirea deplină a obligațiilor. În acest caz, trebuie să vă adresați instanței.
Am menționat deja că este important contractul de vânzare a imobilelor. Acesta va fi evaluat de Rosreestr înainte de înregistrarea drepturilor.
De aceea contractul trebuie executat în mod corespunzător. Numai în acest caz, părțile vor putea parcurge procedura fără probleme.
În concluzie, aș dori să menționez că contractul de vânzare a bunurilor imobile este un act important care documentează faptul tranzacției.
Conform contractului de vânzare a imobilelor, vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului un teren, o clădire, o structură, un apartament sau alte bunuri imobile.
Conform contractului de vânzare a întreprinderii, vânzătorul se obligă să transfere proprietatea cumpărătorului către întreprindere în ansamblu ca un complex imobiliar, cu excluderea drepturilor și obligațiilor pe care vânzătorul nu are dreptul să le transfere altor persoane.
Ambele acorduri sunt consensuale, probabile, reciproce.
1) Forma contractului de vânzare a bunurilor imobile este scrisă, prin întocmirea unui document care urmează să fie semnat de părți. Nerespectarea formei contractului atrage nulitatea acestuia. Transferul de proprietate este supus înregistrării de stat.
Părțile contractului sunt vânzătorul (proprietarul imobilului care acționează direct sau prin reprezentantul său) și cumpărătorul - orice subiecte de drept. Dar dacă vânzătorul este o întreprindere unitară de stat sau municipală care are dreptul de gestionare economică sau de gestionare operațională, are doar drepturi limitate de a dispune de proprietatea care i-a fost atribuită și nu are dreptul să vândă bunuri imobile fără acordul proprietarului.
Transferul bunurilor imobile se efectuează de către părțile care semnează actul de transfer sau alt document de transfer. Obligația vânzătorului de a transfera proprietatea către cumpărător este considerată îndeplinită după livrarea acestei proprietăți către cumpărător și semnarea de către părți a documentului de transfer corespunzător. Evitarea de către una dintre părți de la semnarea unui document privind transferul imobilelor în condițiile prevăzute de contract este considerată refuzul vânzătorului de a îndeplini obligația de a transfera proprietatea, iar cumpărătorul - obligația de a accepta proprietatea. Semnarea actului de transfer de bunuri imobile este importantă pentru a determina momentul în care riscul de pierdere accidentală trece către cumpărător.
Acceptarea de către cumpărător a bunurilor imobile care nu îndeplinesc condițiile contractului, incl. în cazul în care o astfel de discrepanță este stipulată în documentul privind transferul de bunuri imobile, nu este baza pentru eliberarea vânzătorului de răspundere pentru executarea necorespunzătoare a contractului.
Un acord pentru vânzarea unei clădiri rezidențiale, apartamente, părți dintr-o clădire rezidențială sau apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării.
2) Părțile la contractul de vânzare a întreprinderii - vânzătorul și cumpărătorul - antreprenori: cetățeni sau organizații comerciale. În vânzarea întreprinderilor municipale de stat - fondurile corespunzătoare pentru proprietate.
Subiect - un complex imobiliar utilizat pentru desfășurarea activității antreprenoriale, include clădiri, structuri, terenuri, inventar, materii prime, produse, dreptul la creanță și datorii, dreptul la desemnare, denumirea companiei, marcă comercială.
Compoziția și valoarea întreprinderii sunt determinate în contract pe baza unui inventar complet al întreprinderii. Transferul unei întreprinderi se efectuează conform unui act de transfer, care indică date privind compoziția întreprinderii și notificarea creditorilor cu privire la vânzarea acesteia, informații despre deficiențele identificate ale bunului transferat și o listă a bunurilor care nu au fost transferate datorită pierderii sale.
Contractul se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării. Contractul trebuie să fie însoțit de un act de inventariere, un bilanț, o opinie a unui auditor independent, o listă a tuturor datoriilor care indică toți creditorii, natura mărimii și calendarul creanțelor acestora.
Obligațiile vânzătorului:
Responsabilitățile cumpărătorului:
Drepturile creditorilor asupra vânzării unei întreprinderi. Acestea trebuie notificate în scris cu privire la vânzarea întreprinderii de către una dintre părți. În cazul unui eșec scris al creditorului cu privire la consimțământul său de a transfera datoria, părțile au dreptul în termen de 3 luni. de la data primirii avizului de vânzare, solicitați:
În cazul în care creditorul nu a fost notificat cu privire la vânzarea întreprinderii, atunci acesta poate declara creanțe în termen de un an din ziua în care a aflat sau ar fi trebuit să afle despre transferul întreprinderii. Vânzătorul sau cumpărătorul răspunde solidar pentru datoriile incluse în întreprindere, care au fost transferate cumpărătorului fără acordul creditorului.
Atenţie! Fiecare notă de curs electronică este proprietatea intelectuală a autorului și este publicată pe site numai în scop informativ.
Contract de cumpărare și vânzare a bunurilor imobile - un acord în temeiul căruia vânzătorul se obligă să transfere proprietății cumpărătorului un teren, o clădire, o structură, un apartament sau alte bunuri imobile.
Condițiile esențiale ale contractului:
1) obiectul contractului este imobiliar. Se caracterizează printr-o legătură puternică cu solul, costuri ridicate și utilizare neconsumabilă. Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să indice în mod clar datele care vă permit să identificați cu siguranță bunurile imobile care urmează să fie transferate cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv datele care determină localizarea bunurilor imobile pe terenul corespunzător sau ca parte a alte bunuri imobiliare;
2) prețul din contractul de vânzare a bunurilor imobile se referă și la condițiile esențiale. Cu excepția cazului în care o lege sau contractul de vânzare a imobilelor prevede altfel, prețul unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobile situate pe un teren stabilit în acesta include prețul părții corespunzătoare a terenului transferat cu acest imobil sau dreptul la aceasta.
Formularul contractului este scris, întocmit prin întocmirea unui document care urmează să fie semnat de părți. Nerespectarea formei contractului atrage nulitatea acestuia. Transferul de proprietate este supus înregistrării de stat.
Părțile contractului sunt vânzătorul și cumpărătorul. Vânzătorul este proprietarul proprietății, acționând direct sau prin reprezentantul său.
Părțile la contractul de vânzare imobiliară, atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului, pot fi subiecte de drept. Dar dacă vânzătorul este o întreprindere unitară de stat sau municipală care are dreptul de gestionare economică sau de gestionare operațională, are doar drepturi limitate de a dispune de proprietatea care i-a fost atribuită și nu are dreptul să vândă bunuri imobile fără acordul proprietarului. Cu toate acestea, instituția poate înstrăina numai acele proprietăți imobiliare care sunt achiziționate în detrimentul veniturilor din activități permise de cartă și care sunt înregistrate într-un bilanț separat.
La vânzarea de bunuri imobile în cursul privatizării, există reguli speciale stipulate de legislația privind privatizarea.
Transferul bunurilor imobile se efectuează de către părțile care semnează un act de transfer sau alt document de transfer. Obligația vânzătorului de a transfera proprietatea către cumpărător este considerată îndeplinită după livrarea acestei proprietăți către cumpărător și semnarea de către părți a documentului de transfer corespunzător. Evitarea uneia dintre părți de la semnarea unui document privind transferul imobilelor în condițiile stipulate în contract este considerată ca refuzul vânzătorului de a îndeplini obligația de a transfera proprietatea, iar cumpărătorul - obligația de a accepta proprietatea.
Semnarea actului de transfer de bunuri imobile este importantă pentru a determina momentul în care riscul de pierdere accidentală trece către cumpărător.
Acceptarea de către cumpărător a bunurilor imobile care nu respectă condițiile contractului de vânzare a bunurilor imobile, inclusiv în cazul în care o astfel de discrepanță este stipulată în documentul privind transferul de bunuri imobile, nu este o bază pentru eliberarea vânzătorul de la răspundere pentru executarea necorespunzătoare a contractului.
Caracteristici ale vânzării spațiilor rezidențiale. Tranzacțiile cu facilități de locuințe sunt reglementate de normele Codului civil al Federației Ruse și ale Codului locuințelor (Codul locuințelor din Federația Rusă). Există câteva particularități mici în vânzarea spațiilor rezidențiale.
Subiectul acordului poate fi privatizat sau dobândit drept de proprietate într-o procedură diferită, în conformitate cu legislația, sediile, precum și apartamentele din case de case de construcții (locuințe), a căror acumulare a fost plătită integral de către ziua tranzacției.
Părțile trebuie să ajungă la un acord cu privire la sediul rezidențial înstrăinat, caracteristicile acestuia, locația (adresa), numărul etajelor, zona.
O condiție esențială a contractului de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament în care persoanele care își păstrează, în conformitate cu legea, dreptul de a utiliza aceste spații rezidențiale după cumpărarea de către cumpărător, este se vinde o listă a acestor persoane care indică drepturile lor de a folosi spațiile rezidențiale.
Dreptul membrilor de familie minori ai proprietarului (coproprietar) de a locui și de a folosi locuințele nou achiziționate trebuie să fie garantat fără greș.
Prețul unei locuințe este, de asemenea, o condiție esențială a contractului.
Dacă contractul de vânzare nu este încheiat de proprietarul locuinței sau de cumpărător, atunci acest contract specifică motivele pentru care acționează persoana (persoanele) specificate în contract în numele vânzătorului sau cumpărătorului.
Copiile acordurilor privind înstrăinarea spațiului rezidențial trebuie furnizate autorităților de tutelă și tutelă în termen de o lună de la data eliberării unui permis pentru tranzacție.
Proprietatea cumpărătorului apare din momentul înregistrării de stat a contractului. Transferul de proprietate este supus înregistrării de stat. Se consideră înregistrat de la data intrării în Registrul de drepturi de stat unificat.
Dacă dreptul vânzătorului este limitat (grevat), atunci acest lucru se reflectă în contract. În absența în acord a indicațiilor privind prezența unor astfel de sarcini, există un motiv pentru refuzul înregistrării de stat a contractului de vânzare, deoarece persoana care are drepturile limitate de anumite condiții a întocmit un document fără a specifica aceste condiții.
Când acordul a fost înregistrat mai devreme - la solicitarea înregistrării de stat a transferului dreptului la un spațiu rezidențial - nu este necesar să se retransmită documentele, ale căror copii au fost atașate cazului ca documente de titlu în timpul înregistrării de stat a contractului de vânzare. O excepție o reprezintă copiile originale ale contractului înregistrat.
Pentru a înregistra un contract de vânzare a spațiilor rezidențiale achiziționate de vânzător prin moștenire sau donație, este necesar un certificat de la autoritatea fiscală cu privire la plata impozitului pe moștenire sau cadou de către vânzător.
Atunci când spațiile rezidențiale sunt vândute la o licitație publică (inclusiv prin executarea sechestrului asupra bunurilor sechestrate), vânzătorul proprietății debitorului este o agenție specializată care are dreptul să efectueze tranzacții imobiliare, cu care se încheie un acord privind desfășurarea unei licitații publice. a fost încheiat.
Universitatea Tehnică de Stat din Novosibirsk
Munca cursului
pe subiect:
"Caracteristicile contractului de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare"
Finalizat: student în anul IV
grupul 235 Friedrich A.A.
Specialitate: 0201 Jurisprudență
Adresa: Krasny Sokol 16-24
Novosibirsk, 2004
Introducere. 3
1. Istoria dezvoltării reglementării cifrei de afaceri imobiliare. 4
2. Vânzarea de bunuri imobile în temeiul dreptului civil pre-revoluționar rus 8
3. Contractul de vânzare a imobilelor în conformitate cu legislația civilă rusă modernă. cincisprezece
3.1. Conceptul contractului de vânzare imobiliară. şaisprezece
3.2. Obiecte imobiliare. 17
3.3. Forma contractului și procedura de încheiere a acestuia. 26
3.4. Executarea contractului de vânzare a imobilelor. 33
4. Înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra imobilelor 35
Concluzie. 43
Lista literaturii folosite .. 45
Acordul de cumpărare și vânzare este principalul tip de obligații civile utilizate în rotirea proprietății. Prin urmare, nu este o coincidență faptul că dispozițiile care reglementează relațiile legate de vânzare și cumpărare deschid partea a doua din Codul civil al Federației Ruse, dedicată anumitor tipuri de obligații civile. Și în opinia noastră, acordul de vânzare și cumpărare de bunuri imobile ocupă o poziție cheie printre alte tipuri de vânzare și cumpărare.
Recent, numărul tranzacțiilor imobiliare a crescut, în special în cazul clădirilor, structurilor, spațiilor nerezidențiale, care în majoritatea cazurilor sunt utilizate de firme și întreprinderi ca centre de birouri. S-a intensificat și interesul pentru vânzarea și cumpărarea de spații comerciale cu amănuntul, depozite, industriale și alte spații nerezidențiale. În acest domeniu, apar multe probleme acute, discutabile, care sunt cu atât mai interesante cu cât poziția legiuitorului în această privință nu este întotdeauna impecabilă.
Relevanța subiectului ales se explică, în primul rând, prin faptul că contractul de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare din ultimii ani în țara noastră în legătură cu creșterea economică, creșterea numărului și calității antreprenoriatului este devenind din ce în ce mai important. Relevanța acestui subiect este dovedită și de faptul că natura juridică a unor astfel de tranzacții este influențată de numeroși factori, de exemplu, în funcție de faptul dacă sediul aparține unei persoane private (fizice sau juridice) sau a statului; la ce tip de imobil aparține sediul înstrăinat etc.
Scopul acestei lucrări este de a lua în considerare caracteristicile contractului de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare.
Împărțirea lucrurilor în mobil și imobil era bine cunoscută de dreptul roman. Bunurile imobile din dreptul roman erau considerate nu numai terenuri (praedia, fundi) și măruntaiele pământului, ci și tot ceea ce a fost creat de munca altcuiva pe terenul proprietarului. A fost recunoscută ca o parte naturală sau de proprietate a suprafeței pământului (ressoli). Imobilele includ, în special, clădiri, culturi, plantații. Obiectele asociate cu pământul sau legate fundamental de suprafața sa au fost considerate părțile sale constitutive și au respectat regula superficioloceditului (făcută deasupra suprafeței urmează suprafața). Prin urmare, nu a fost permisă stabilirea unui titlu separat asupra casei și, în consecință, asupra terenului. Spațiul aerian de deasupra sitului a fost, de asemenea, considerat parte a suprafeței.
În ceea ce privește regimul juridic al bunurilor imobiliare, deja în legile tabelelor XII (secolul V î.Hr.) existau câteva elemente ale unei abordări speciale care diferea de abordarea regimului juridic al bunurilor mobile: dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către limitarea dreptului de proprietate, o perioadă de două ori care depășește aceeași perioadă în ceea ce privește bunurile mobile. În era principatului (27 î.Hr. - 193 d.Hr.), au apărut reguli speciale care să asigure publicitatea tranzacțiilor relevante.
Dar, cu toate acestea, în general, dreptul roman, așa cum a remarcat I.A. Pokrovsky a tratat „un concept unic al drepturilor de proprietate, care conține toată plinătatea libertății de dispoziție. Distincția dintre bunurile mobile și imobile are cea mai mică semnificație în dreptul roman (diferite perioade de prescripție achizitivă și unele altele); atât conținutul drepturilor de proprietate, cât și formele de rotație a proprietății sunt definite în acesta pentru ambele categorii de lucruri exact în același mod: o proprietate imensă poate trece din mână în mână la fel de formal ca cel mai nesemnificativ bibelou. "
Pentru transferul proprietății, legea romană impunea un lucru atât pentru bunurile mobile, cât și pentru cele imobile - transferul lucrurilor (traditio), cu condiția ca cedentul să fie proprietarul lucrului. În caz contrar, chiar și dobânditorul de bună credință al lucrului nu a primit dreptul de proprietate, iar adevăratul proprietar ar putea să-i ia lucrul cu ajutorul unei cereri de justificare. În această privință, utilizarea regulii romane de justificare nelimitată cu o rotație de proprietate plină de viață ar putea afecta grav stabilitatea acesteia din urmă. „Implementarea consecventă a principiului roman, - a subliniat I.A. Pokrovsky, - ar crea o incertitudine generală a cifrei de afaceri: cumpărătorul nu ar putea fi niciodată sigur că a devenit proprietar, că mâine nu va apărea o altă persoană care își va dovedi proprietatea asupra lucrului și o va lua pentru el. "
În Europa medievală, dezvoltarea reglementării legale a cifrei de afaceri în etapa inițială a urmat legislația romană: a existat o convergență a regimului juridic al imobilelor și bunurilor mobile. Dar apoi, pentru a asigura aceeași cifră de afaceri, unele dintre regulile care fuseseră aplicate înainte de primirea legii romane erau la cerere. Mai devreme în rândul popoarelor germanice, dreptul la proprietăți imobiliare avea un pronunțat caracter de drept public. În special, o varietate de drepturi și obligații publice au fost asociate cu proprietatea asupra terenurilor: tranziția către un nou proprietar de drepturi asupra parcelelor terestre a necesitat adesea consimțământul diferitelor persoane (de exemplu, stăpânul, rudele apropiate) și a fost plină de formalități complexe .
La sfârșitul secolului al XVIII-lea. în Europa, apare instituția de note ipotecare (cărți ipotecare), care a fost adusă la viață de nevoile împrumutului funciar în curs de dezvoltare. Conținutul instituției de cărți ipotecare se extinde treptat în direcția fixării nu numai a drepturilor ipotecare, ci și a tuturor drepturilor de proprietate asupra imobilelor. În secolul al XIX-lea. cărțile ipotecare din Europa se transformă în cărți funciare și toată cifra de afaceri imobiliară este reconstruită pe noi fundații.
Scopul introducerii cărților funciare a fost de a oferi o imagine exactă a statutului juridic al tuturor bunurilor imobile la un moment dat. Realizarea acestui obiectiv se bazează pe două principii, care în literatura juridică sunt denumite „principiul publicității” și „principiul fiabilității”.
Principiul publicității este că orice act care pretinde valoare real-legală (transferul dreptului de proprietate, stabilirea unui gaj etc.) trebuie înscris în cartea funciară și numai din acel moment primește forță juridică pentru toți terții ... Esența principiului fiabilității constă în faptul că orice înscriere în cartea funciară are forță juridică deplină pentru terți și în cazul în care nu corespunde realității; persoanele interesate au dreptul să solicite corectarea unei înscrieri în cartea funciară, dar până în acel moment aceasta este considerată adevărată.
Introducerea registrelor funciare a contribuit la dezvoltarea semnificativă a cifrei de afaceri imobiliare, care necesita o reglementare legală adecvată. Această circumstanță a condus la o abordare diferențiată pe scară largă în reglementarea raporturilor juridice, care sunt asociate cu transferul de drepturi asupra bunurilor mobile și imobile, menite să asigure luarea în considerare a caracteristicilor acestora.
Sistemele juridice străine impun cerințe speciale în ceea ce privește stabilirea dreptului de proprietate asupra imobilelor, precum și tranzacțiilor cu astfel de proprietăți. Actele juridice în legătură cu proprietățile imobiliare se fac pe baza publicității și transparenței. Orice tranzacție pentru înstrăinarea bunurilor imobile trebuie încheiată în scris și înregistrată într-un registru public special - cartea funciară sau într-un alt registru de terenuri și clădiri.
Regulile specifice pentru înregistrarea tranzacțiilor imobiliare și drepturile asupra imobilelor sunt, desigur, diferite pentru diferite ordine juridice. Deci, conform legislației franceze, toate tranzacțiile privind stabilirea sau transferul drepturilor reale asupra imobilelor sunt supuse înregistrării obligatorii în registrul oficial la „custodele ipotecilor”. Cu toate acestea, înscrierea în registrul funciar în sine nu este o condiție pentru apariția drepturilor de proprietate. Din momentul finalizării lor, tranzacțiile imobiliare sunt recunoscute ca valabile în relațiile dintre părțile la o astfel de tranzacție, dar până la înregistrarea drepturilor care decurg din tranzacție în registru, aceste drepturi nu pot fi opuse drepturilor asupra acestei proprietăți a unor terți din cauza lipsei de publicitate a tranzacției. O legislație germană menționează o abordare diferită. Potrivit Codului civil german, niciun drept real la proprietate imobiliară nu poate apărea sau înceta fără a fi înscris în cartea funciară. Funcționarul de la instanța competentă verifică competența persoanelor care solicită înregistrarea terenului. Intrarea făcută în carte este considerată adevărată până în momentul corecției. În cazul unui conflict de drepturi, avantajul este recunoscut pentru dreptul înscris anterior în cartea funciară.
Există, de asemenea, un sistem de înregistrare a drepturilor asupra proprietăților imobiliare (proprietate imobiliară) în dreptul anglo-american, care nu cunoaște împărțirea drepturilor civile în proprietate și răspundere. În Anglia, un acord privind vânzarea sau alt act de înstrăinare a terenurilor sau a altor bunuri imobile nu dă naștere încă unui transfer de proprietate. Acest lucru necesită un act special, în a cărui implementare o persoană competentă verifică legalitatea tranzacției și, înainte de actul de transfer al proprietății, apare o relație de încredere. În Statele Unite, conform legilor statului, actele privind transferul drepturilor asupra proprietăților imobiliare sunt redactate în scris. Aceste relații sunt formalizate printr-un document „sigilat”, confirmat de un notar sau alt funcționar. Conform legilor multor state, documentele „sigilate” trebuie înregistrate.
În ordinea juridică străină, contractul pentru vânzarea de bunuri imobile nu este prevăzut ca un tip separat de contract pentru vânzare și cumpărare, așa cum se face în Codul civil rus. Cu toate acestea, în principiu, este prevăzută și o reglementare diferențiată a vânzării bunurilor mobile și imobile. De exemplu, Codul comercial uniform al Statelor Unite (USC) prevede că termenul „bunuri” acoperă toate articolele care sunt mobile la momentul individualizării lor pentru un anumit contract de vânzare, cu excepția banilor în care prețul de achiziție trebuie să fie plătite, garanții și drepturi de creanță. Termenul "bunuri" include, de asemenea, animale nenăscute, culturi în creștere și alte articole individualizate legate de bunuri imobiliare, în conformitate cu articolul privind bunurile care urmează să fie separate de bunurile imobile (art. 2-105). Un contract pentru vânzarea de minerale (inclusiv petrol și gaze) sau structuri sau materiale care urmează să fie separate de proprietăți imobiliare este considerat un contract de vânzare a bunurilor dacă acestea trebuie separate de către vânzător; cu toate acestea, până în momentul separării, o vânzare pe care părțile intenționează să o facă și care nu constituie un transfer al niciunui drept legat de parcelă este considerată doar ca un contract de vânzare. În același timp, aceste instrucțiuni nu diminuează drepturile terților prevăzute de normele privind înregistrarea bunurilor imobile (articolele 2-107).
În sect. 1 („Achiziție și vânzare și schimb”) carte. 7 („Tipuri speciale de contracte”) din Codul civil olandez, ca parte a dispozițiilor generale privind vânzarea și cumpărarea, sunt alocate reguli speciale privind vânzarea și cumpărarea de către consumatori (analog cu vânzarea și cumpărarea cu amănuntul din Rusia), precum și vânzarea a proprietății înregistrate (imobiliare).
Dreptul civil rus, practica judiciară și doctrina dreptului civil au considerat întotdeauna proprietatea imobiliară ca un obiect special al drepturilor civile, a cărui cifră de afaceri necesită o reglementare juridică specială.
Motivele unei atitudini atât de speciale față de imobiliare au fost bine explicate de I.A. Pokrovsky: „Desigur, în actuala economie descentralizată, capitalul funciar al oamenilor (cu excepția terenului de stat) este în mâinile indivizilor individuali.<...>Am vorbit despre faptul că sistemul de descentralizare și proprietate privată stimulează foarte mult inițiativa personală și energia personală și de aceea principiul proprietății individuale libere a triumfat în istorie asupra principiilor colectivismului primitiv. Dar, în același timp, cealaltă parte a problemei, și anume semnificația socială, națională a imobilelor, nu poate dispărea din vedere, drept urmare legea se confruntă cu sarcina infinit de dificilă de a combina două tendințe opuse. "
În ceea ce privește cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile, abordarea specială a legiuitorului a fost de a reglementa într-un mod special relațiile legate de transferul bunurilor imobiliare achiziționate, care a fost considerat ca un mod special de dobândire a drepturilor de proprietate. Transferul de bunuri imobile în temeiul legislației ruse a impus efectuarea unor acțiuni speciale, care erau acoperite de conceptul de „punere în posesie”.
DI. Meyer a descris proprietatea proprietății după cum urmează. Persoana care a dobândit dreptul de a transfera proprietatea cunoscută a trebuit să depună actul de întărire instanței raionale la locul unde se află proprietatea și să ceară punerea în posesie. Instanța, asigurându-se că fapta a fost executată în conformitate cu regulile prevăzute de lege și că nu a existat nici o interdicție privind transferul proprietății către alt proprietar, precum și o dispută cu privire la fapta în sine, „a decis o decizie” cu privire la punerea în posesia dobânditorului; dobânditorul ar putea solicita, de asemenea, instanței de judecată o cerere de executare. Pe baza acestui titlu executoriu, dobânditorul proprietății s-a adresat executorului judecătoresc sau magistratului, șeful zemstvo, care, ajuns la locul de proprietate, a săvârșit actul de punere în posesie: în prezența nou proprietar și au invitat proprietarii adiacenți (vecini), șeful local și martorii, în principal din oamenii care locuiau în moșie, au anunțat noul proprietar al moșiei, au citit actul de întărire și au alcătuit așa-numita fișă introductivă, care a fost semnat de toți cei prezenți. Persoana care l-a purtat în posesie a pus un semn asupra actului de fortificare și a raportat acest lucru notarului superior, care a notat acest lucru în registrul iobăgiei. Ziua în care notarul superior a făcut această marcă a fost considerată ziua transferului și consolidării dreptului de proprietate.
Importanța extraordinară acordată de legislația rusă actului de transfer al bunurilor imobile a dat naștere punctului de vedere în doctrina dreptului civil și în practica judiciară, conform căreia cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile nu se referă la contracte, ci la metodele de dobândire a drepturilor de proprietate. De exemplu, așa cum G.F. Șersenevici, „Pobedonostsev, pe baza cuvintelor lui Speransky, care considera actul de vânzare ca tradițional simbolic, a susținut că cumpărarea și vânzarea noastră nu este un contract, ci o acțiune prin care o parte transferă un alt lucru altuia la un anumit preț. Motivul unei astfel de concluzii este faptul că cumpărarea și vânzarea ne sunt referite nu la contracte, ci la metodele de dobândire a drepturilor de proprietate. "
Privirea la vânzarea și cumpărarea de bunuri imobiliare ca o modalitate de transfer a drepturilor asupra proprietății, la rândul său, a influențat formarea ideii că acordul de cumpărare și vânzare în sine este o obligație unilaterală a cumpărătorului. Iată cum G.F. Șersenevici: „... practica noastră, respingând îndoielile cu privire la natura contractuală, a recunoscut vânzarea și cumpărarea ca fiind un acord unilateral, potrivit căruia o persoană este obligată să plătească alteia o anumită sumă de bani pentru lucrul achiziționat de la el ca proprietate a sa . "
Trebuie remarcat faptul că mai devreme, un punct de vedere direct opus a fost exprimat de D.I. Meyer, care a argumentat: „Dar cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare prezintă caracteristici numai în legătură cu încheierea contractului: se stabilesc formalități speciale pentru dobândirea dreptului de a transfera bunuri imobile, unele donații sunt necesare trezoreriei, însă semnificația contractului este exact aceeași cu semnificația cumpărării și vânzării de bunuri mobile ". G.F. Șersenevici, care credea că „vânzarea și cumpărarea ar trebui recunoscute în temeiul legislației noastre ca un acord bilateral, așa cum este deja dezvăluit din numele însuși”.
La pregătirea proiectului Codului civil, în textul său a fost inclusă o prevedere (Art. 1724), potrivit căreia „în baza unui contract de vânzare, vânzătorul transferă sau se obligă să transfere bunuri imobile sau mobile în proprietatea cumpărătorului pentru suma convenită de bani (prețul de achiziție). " În materialele Comisiei editoriale, care a pregătit proiectul Codului civil, s-a explicat că, în abaterea de la legislația în vigoare la acea vreme, regulile proiectate privind vânzarea și cumpărarea (inclusiv proprietăți imobiliare) au fost plasate în secțiunea privind contractele , deoarece vânzarea conține toate semnele acestora și este inclusă direct în zona relațiilor contractuale; și din chiar conceptul acestui acord este clar că vânzarea este un acord bilateral.
Proiectul Codului civil nu considera contractul de vânzare imobiliară ca un tip separat de contract pentru cumpărare și vânzare. În același timp, specificul contractelor de cumpărare și vânzare, al cărui obiect era imobiliar, a fost luat în considerare în totalitate. Acest lucru a fost realizat în diferite moduri.
În primul rând, la formularea mai multor reguli, posibilitatea aplicării acestora la relațiile legate de vânzarea imobilelor a fost direct exclusă. De exemplu, regulile pentru acceptarea de către cumpărător a bunurilor vândute au fost formulate exclusiv în legătură cu bunurile mobile. În special, conform uneia dintre norme (Art. 1749), „acceptarea de către cumpărător a bunurilor mobile vândute fără rezerve îl privează de dreptul de a se referi la defecte, cu excepția celor care nu ar putea fi discernute de către metoda obișnuită de recepție sau au fost ascunse în mod deliberat de către vânzător. Dar cumpărătorul poate face referire la neajunsurile indicate numai dacă a informat vânzătorul despre acestea imediat după descoperirea lor. "
În al doilea rând, unele articole ale proiectului includ norme care prevăd reglementarea diferențiată simultană a relațiilor identice asociate cu vânzarea de bunuri mobile și, respectiv, imobile. Acestea sunt, de exemplu, regulile cu privire la momentul transferului riscului de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a bunului vândut (articolul 1371): „La vânzarea bunurilor mobile, vânzătorul se teme de pierderea accidentală sau de deteriorarea accidentală a bunului vândut înainte de al transfera către cumpărător. Frica de pierderi accidentale sau daune accidentale asupra bunurilor imobile trece cumpărătorului din momentul în care este înscris în cartea imobiliară. " În același mod, se determină momentul tranziției către cumpărător a dreptului de a primi fructe și venituri din bunurile vândute, după cum reiese din următoarea regulă: nu i-a fost transferat, și în vânzarea bunurilor mobile - din momentul în care proprietatea a fost transferată cumpărătorului sau ar fi trebuit transferată dacă transferul nu a avut loc la timp din vina vânzătorului ”(articolul 1730).
În al treilea rând, o serie de articole din proiect conțin reguli care reglementează exclusiv relațiile legate de vânzarea de bunuri imobile prin stabilirea unor reguli speciale. De exemplu, proiectul reglementează în mod specific relațiile asociate cu „lipsa de spațiu” a imobilului vândut (adică, atunci când teritoriul proprietății vândute s-a dovedit a fi mai mic sau mai mare decât prevede contractul și actul de vânzare) . Esența acestor reguli este că „lipsa de spațiu în moșia vândută față de cea prezentată în actul de vânzare dă cumpărătorului dreptul de a cere o reducere proporțională a prețului de cumpărare sau chiar anularea vânzării, dacă există motiv pentru a crede că cumpărătorul, știind despre spațiul real, nu ar cumpăra proprietăți. Această regulă nu se aplică cazului în care reiese din actul vânzării că părțile nu au acordat importanță spațiului moșiei ”(Art. 1754).
Și, în sfârșit, în al patrulea rând, proiectul Codului civil a inclus un capitol separat, format din cinci articole, care a fost dedicat contractului de vânzare, care reglementează exclusiv relațiile legate de vânzarea imobilelor.
Un acord de vânzare a fost înțeles ca un acord conform căruia o parte se angajează să vândă, iar cealaltă - să cumpere o anumită proprietate imobiliară până la data specificată în acord pentru un preț convenit (articolul 1776).
În materialele Comisiei editoriale, păstrarea acordului de vânzare în legătură cu proprietățile imobiliare este explicată atât de tradițiile istorice, cât și de motivele pur economice din acea vreme. În special, se remarcă faptul că, în istoria dreptului rus, vânzarea de moșii imobiliare s-a dezvoltat ca o completare necesară ordinului de iobăgie de vânzare a acestora și, în perioada în care se pregătea proiectul, a constituit una dintre cele mai faimoase și mai tranzacții pe scară largă. Actul de vânzare până la emiterea acestuia către cumpărător (cumpărător) în vechea iobăgie și până la executarea finală și eliberarea către cumpărător sau aprobarea de către un notar superior a fost considerat doar un proiect al actului de transfer de proprietate. Între timp, vânzarea de bunuri imobile a fost asociată nu numai cu costurile și problemele pentru părți, ci și cu o schimbare a decontării și economiei acestora și de foarte multe ori a fost un fapt pe termen lung sau o relație contractuală care a continuat până la toate decontările pentru plata treptată din prețul de cumpărare au fost finalizate și necesare pentru măsurile și comenzile economice pregătitoare ale părților. În toate aceste cazuri, proiectul de act de transfer de proprietate nu proteja suficient interesele părților, ceea ce explica necesitatea legal recunoscută de a permite o tranzacție preliminară pentru vânzarea de bunuri imobile, adică un contract de vânzare.
Condițiile esențiale ale contractului pentru vânzarea de bunuri imobile au fost considerate condițiile privind obiectul contractului (vânzarea de bunuri imobile), în perioada până la care părțile se angajează să vândă și să cumpere bunurile imobile, respectiv la cumpărare Preț. În același timp, sa subliniat că aceste condiții sunt necesare pentru certitudinea corespunzătoare a obiectului contractului.
Normele speciale menite să reglementeze contractul de vânzare au fost reduse la stabilirea cerințelor privind forma contractului, determinarea consecințelor eșecului acestuia, precum și la restricționarea drepturilor vânzătorului de a dispune de bunurile imobile cu privire la care a fost încheiat contractul de vânzare.
Cerințele pentru forma contractului de vânzare au constat în faptul că vânzarea oricărei sume trebuia certificată prin scrisoare (art. 1777). Cu toate acestea, acest lucru nu a însemnat că orice contract de vânzare ar putea fi încheiat în scris simplu, fără notarizare. Această problemă a fost rezolvată în proiect prin determinarea diferitelor consecințe ale neexecutării contractului de vânzare, respectiv, încheiat într-un simplu formular scris sau certificat de un notar.
Faptul este că proiectul prevedea două tipuri de contracte de vânzare: 1) vânzări, care presupun, în caz de încălcare a contractului, doar dreptul de a cere despăgubiri (Art. 1778); 2) vânzare, care conferă cumpărătorului (cumpărătorului) dreptul de a revendica proprietatea sold-out în instanță conform cărții de patrimoniu (Art. 1779). În primul caz, proiectul se limitează la cerința unei scrisori de dovadă a vânzării. În al doilea caz, conform proiectului, ordinul notarial de vânzare era obligatoriu.
În materialele Comisiei editoriale, o astfel de abordare a formei unui contract de vânzare este explicată după cum urmează: „Cât de nedorit ar fi să înconjurăm o vânzare cu formalități timide, nerespectarea cărora are ca rezultat doar recuperarea daunelor din partea defectuoasă, - dimpotrivă, ar fi periculos să se permită ca moșia să fie luată de la vânzător în virtutea evidenței de vânzări, făcută fără nicio formalitate, dar pur și simplu acasă. În favoarea necesității în acest ultim caz al formei notariale vorbesc aceleași considerații pentru care s-a considerat necesar să se stabilească forme stricte pentru înstrăinarea moșiilor și drepturi patrimoniale în acestea. Atât aici, cât și acolo, având în vedere consecințele importante ale tranzacției, este necesar să se certifice oficial capacitatea juridică și voința reală a părților, atunci este necesar să se ofere tranzacției incontestabilitatea și fiabilitatea oficială corespunzătoare și, în final, o anumită este necesară garanția că părțile au început să încheie tranzacția în mod deliberat și serios. Toate acestea se pot realiza numai cu efectuarea obligatorie a unor astfel de vânzări la un notar ... ".
Mai mult, la încheierea unui contract de vânzare printr-un ordin notarial, pentru a asigura drepturile cumpărătorului (cumpărătorului), s-a permis, prin acordul părților, să facă o marcă în cartea de proprietate care restricționează dreptul vânzătorului de a înstrăina și să împovăreze proprietatea vândută. Această marcă a fost anulată nu mai târziu de doi ani de la data introducerii sale, dacă în această perioadă cumpărătorul nu a depus o cerere pentru înregistrarea moșiei pentru el conform registrului patrimonial (Art. 1780 din proiect).
Din punct de vedere modern, un contract de vânzare realizat în scris simplu fără respectarea ordinului notarial este reprezentat ca un contract preliminar obișnuit pentru vânzarea imobilelor.
În ceea ce privește contractul de vânzare imobiliară notarial, există într-adevăr motive serioase pentru a-l considera un contract independent, întrucât un contract preliminar de vânzare și cumpărare de bunuri imobile nu poate împiedica dreptul de proprietate al vânzătorului, iar nerespectarea acestuia în niciun caz nu poate atrage obligații ( prin instanță) transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
În orice caz, analiza legislației pre-revoluționare, a proiectului Codului civil și a lucrărilor cărturarilor juridici din acea perioadă indică o abordare foarte specială a contractelor de vânzare de bunuri imobile, luând în considerare pe deplin caracteristicile specifice și semnificația acestor un obiect al drepturilor civile ca imobil.
Pentru a caracteriza dezvoltarea în continuare a evenimentelor din domeniul reglementării legale a vânzării imobilelor în Rusia, cuvintele rostite de I.A. Pokrovsky: „Va veni vreodată dreptul la„ naționalizarea pământului ”, adică la construirea ideii imobiliare ca tezaur național într-un principiu legal și la reducerea dreptului de proprietate asupra acesteia la gradul de utilizarea dependentă a lucrului altcuiva (de stat), desigur, este imposibil de spus. Dar nu există nicio îndoială că toate ... restricțiile privind drepturile de proprietate poartă deja miezul acestui gând și că dezvoltarea în continuare a dotărilor publice va necesita tot mai mulți pași noi în această direcție. "
După cum se știe acum, în perioada sovietică, legea „a venit” la naționalizarea terenurilor și a altor obiecte imobiliare de bază. În această perioadă, contractul de vânzare și cumpărare de bunuri imobile a fost aplicat numai în legătură cu o gamă extrem de limitată de obiecte: case rezidențiale individuale deținute de cetățeni pe baza drepturilor de proprietate personală, apartamente de cooperare și unele obiecte ale so- numită proprietate cooperativă a fermelor colective.
Terenul era în proprietatea exclusivă a statului. În ceea ce privește clădirile, structurile și structurile aparținând statului, statutul a reglementat o procedură specială de transferare a acestora din bilanț în bilanțul diferitelor întreprinderi și instituții de stat la cererea ministerelor și departamentelor, păstrând în același timp dreptul de stat. proprietatea asupra lor. Actele de transfer au constituit mai multe tranzacții contabile decât tranzacții juridice.
Din punct de vedere al legii, analiza perioadei sovietice de „dezvoltare” a reglementării legale a contractului de cumpărare și vânzare a imobilelor nu prezintă niciun interes.
Regulile privind contractul de vânzare a bunurilor imobile sunt combinate în Codul civil într-un paragraf separat bazat pe specificul subiectului său, care predetermină caracteristicile contractului de vânzare a bunurilor imobile, care fac posibilă distincția acestuia într-un tip separat de contract de vânzare: contractul de vânzare a imobilelor. Conform contractului de vânzare a bunurilor imobile, vânzătorul se obligă să transfere bunurile imobile în proprietatea cumpărătorului.
Proprietatea imobiliară (imobiliară) include terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte a căror mișcare este imposibilă fără daune disproporționate scopului lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri. Imobilele includ, de asemenea, aeronave și nave maritime supuse înregistrării de stat, nave de navigație interioară, obiecte spațiale (în sens juridic, desigur). Legea se poate referi la imobile și alte bunuri (articolul 130 din Codul civil).
Caracteristicile specifice imobilelor: o legătură puternică cu terenul, valoare specială, neconsumabilitate în procesul de utilizare etc. - dictează necesitatea de a stabili reguli speciale care guvernează participarea unor astfel de obiecte la cifra de afaceri a proprietății. Deja în prima parte a Codului civil, sunt prevăzute o serie de reguli speciale pentru înregistrarea obligatorie de stat a proprietății și a altor drepturi de proprietate asupra bunurilor imobile, precum și apariția, limitarea și transferul acestor drepturi (articolul 131).
Semnificația practică și, cu aceasta, sensul regulilor speciale care guvernează contractul de vânzare a bunurilor imobile, este predeterminată de faptul că obiectele imobiliare sunt inseparabile de locația lor, iar contractele de vânzare pot fi încheiate în orice alt loc. La încheierea unor astfel de tranzacții, participanții la cifra de afaceri a proprietății trebuie să cunoască exact statutul juridic al obiectului specific achiziționat și, în special: dacă această proprietate este grevată de drepturile terților; dacă vânzătorul unei clădiri, structuri, alte obiecte imobiliare este proprietarul terenului corespunzător etc. Toate acestea afectează în mod direct nu numai prețul și alte condiții ale contractului, ci și chiar decizia problemei posibilității de dobândire a proprietății. Acest obiectiv este atins prin introducerea înregistrării obligatorii de stat a drepturilor asupra tranzacțiilor imobiliare și imobiliare.
În plus, o combinație de drept privat și metode de reglementare a dreptului public este caracteristică reglementării legale a drepturilor asupra imobilelor și a cifrei de afaceri a imobilelor. În ceea ce privește o serie de obiecte imobiliare (terenuri, subsol, rezervoare, plantații forestiere etc.), interesul public se exprimă în necesitatea de a-și păstra destinația și regimul juridic de utilizare a acestora. Sarcina dreptului public este de a determina dacă obiectele imobiliare relevante sunt permise în circulația proprietății, dacă este necesar să se stabilească restricții cu privire la utilizarea anumitor categorii de obiecte în cifra de afaceri a proprietății (de exemplu, în raport cu subiecții drepturile asupra acestor obiecte sau păstrarea scopului desemnat al obiectelor imobiliare) și sancțiuni pentru încălcarea cerințelor legale care afectează interesele publice. În ceea ce privește cifra de afaceri directă a bunurilor imobiliare, reglementarea sa legală este prevăzută de normele de drept privat.
Această abordare în determinarea combinației optime de drept privat și metode de drept public pentru reglementarea relațiilor legate de cifra de afaceri a bunurilor imobile a fost utilizată pentru a determina procedura de adoptare a unor noi dispoziții ale Codului civil privind anumite tipuri de contracte, inclusiv regulile care guvernează contractul pentru vanzarea imobilelor. De exemplu, în conformitate cu art. 13 din Legea federală „Cu privire la adoptarea părții a doua a Codului civil al Federației Ruse”, normele părții a doua a Codului civil din partea privind tranzacțiile cu terenuri sunt aplicate în măsura în care cifra de afaceri a acestora este permisă de legislația funciară.
Un contract de vânzare imobiliară este unul dintre tipurile separate de contract de vânzare și cumpărare, care se distinge pe baza unui obiect special de vânzare - proprietăți imobiliare. Prin urmare, acest acord are toate caracteristicile principale ale unui contract de vânzare a bunurilor care îl deosebesc pe acesta din urmă de alte tipuri de contracte civile independente. Pe baza acestui fapt, contractul de vânzare a imobilelor poate fi definit astfel.
În temeiul contractului de vânzare imobiliară (contract de vânzare imobiliară), vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului un teren, o clădire, o structură, un apartament sau alte bunuri imobile, iar cumpărătorul se obligă să accepte menționarea proprietate și să plătească o anumită sumă de bani (preț) pentru aceasta (cl. 1 articolul 454, articolul 1 articolul 549 din Codul civil).
Ca orice contract de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare a bunurilor imobile este consensual, rambursabil, reciproc (sinalagmatic).
Reglementarea legală a contractului de vânzare a imobilelor ca tip separat de contract de cumpărare și vânzare se bazează pe următoarea schemă. În secțiunea 7, cap. 30 din Codul civil conține reguli speciale care reglementează încheierea contractului de vânzare a bunurilor imobile, forma acestuia, precum și acțiunile părților de executare a acestuia. Aceste reguli sunt formulate ca reguli specifice care exclud valabilitatea dispozițiilor generale relevante privind vânzarea de bunuri (§ 1, capitolul 30 din Codul civil). Aderarea generică a contractului de vânzare a bunurilor imobile la contractul de vânzare a bunurilor în reglementare legală se manifestă prin faptul că în partea care nu este reglementată de normele cuprinse în § 7 cap. 30 din Codul civil, dispozițiile generale privind contractul de vânzare a bunurilor sunt aplicabile relațiilor legate de vânzarea bunurilor imobile.
Condițiile esențiale ale contractului pentru vânzarea de bunuri imobile trebuie recunoscute ca fiind condițiile referitoare la obiectul contractului și la prețul obiectului imobiliar vândut. În acest caz, obiectul contractului de vânzare a bunurilor imobile include două tipuri de obiecte: în primul rând, imobilul fiind vândut; în al doilea rând, acțiunile părților, respectiv, cu privire la transferul, acceptarea și plata imobilului vândut.
Bineînțeles, în cazul unui contract de vânzare de bunuri imobile, principala valoare de formare a speciilor este un astfel de element al obiectului contractului ca obiectul imobiliar vândut. Particularitățile inerente proprietăților imobiliare dictează necesitatea stabilirii unor reguli speciale care guvernează acțiunile vânzătorului de a transfera proprietatea vândută, precum și acțiunile cumpărătorului de a accepta și plăti pentru aceasta.
Prin urmare, sfera de aplicare a contractului de vânzare a bunurilor imobile poate fi determinată numai prin analiza obiectelor drepturilor civile acoperite de conceptul de „imobil”.
Codul civil conține dispoziții care permit determinarea atât a caracteristicilor generale ale obiectelor imobiliare, cât și a unei liste aproximative a obiectelor imobiliare.
După cum sa menționat deja, lucrurile imobile (proprietăți imobiliare, proprietăți imobiliare) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte, a căror mișcare este imposibilă fără a afecta în mod disproporționat scopul lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri. Lucrurile imobile includ, de asemenea, aeronave și nave maritime supuse înregistrării de stat, nave de navigație interioară și obiecte spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege (articolul 130 din Codul civil).
Astfel, principalele caracteristici ale imobilelor sunt: în primul rând, o legătură puternică cu terenul; în al doilea rând, imposibilitatea de a muta obiectul corespunzător fără a afecta în mod disproporționat scopul său. Cu toate acestea, aceste semne nu sunt inerente tuturor obiectelor imobiliare. Aceste obiecte imobiliare includ terenuri, terenuri de subsol și corpuri de apă, care sunt denumite în Codul civil și sunt obiecte imobiliare principale independente.
Terenurile se referă la acele obiecte imobiliare pentru care restricțiile privind participarea la cifra de afaceri a proprietăților pot fi stabilite prin lege. Acest lucru este demonstrat, în special, de norma conținută la punctul 3 al art. 129 din Codul civil, potrivit căruia terenurile și alte resurse naturale pot fi înstrăinate sau transferate de la o persoană la alta în alte moduri în măsura în care circulația lor este permisă de legile privind terenurile și alte resurse naturale.
În ultimii ani, anumite categorii de terenuri au fost introduse în circulația proprietății prin legi și alte acte juridice. Astfel, prin Decretul președintelui Federației Ruse din 25 martie 1992 nr. 301 „Cu privire la vânzarea de terenuri către cetățeni și persoane juridice în timpul privatizării întreprinderilor de stat și municipale”, cetățenilor și persoanelor juridice li s-a acordat dreptul să privatizeze întreprinderile de stat și municipale, precum și să extindă și alte obiecte de construcție ale acestor întreprinderi, împreună cu închirierea de terenuri pentru a le dobândi în proprietate. Mai mult, decretul prevedea că terenurile furnizate cetățenilor și asociațiilor acestora pentru activități antreprenoriale, la cererea acestora, le pot fi vândute ca proprietate a acestora.
În conformitate cu Legea Federației Ruse din 23 decembrie 1992 „Cu privire la dreptul cetățenilor Federației Ruse de a primi în proprietate privată și de a vinde terenuri pentru exploatarea de filiale personale și agricole suburbane, grădinărit și construcții individuale de locuințe”, sate și zonele rurale de terenuri pentru agricultură, grădinărit, construcție individuală de locuințe, precum și pentru case individuale și dependințe. Cetățenilor care au primit proprietatea privată a terenurilor în aceste scopuri li s-a acordat, de asemenea, dreptul de a le vinde altor cetățeni ai Federației Ruse, indiferent de momentul în care dobândirea proprietății terenului a fost vândută în limitele normelor pentru furnizarea terenuri. Acordul de vânzare-cumpărare (act de vânzare) al unui teren a fost supus notarizării și înregistrării la comitetul competent pentru resurse funciare și gestionarea terenurilor.
Decretul președintelui Federației Ruse din 26 noiembrie 1997 nr. 1263 „Cu privire la vânzarea către cetățeni și persoane juridice a terenurilor destinate dezvoltării situate pe teritoriul așezărilor urbane și rurale sau dreptul de a le arenda” a stabilit că parcelele de teren situate pe teritoriile așezărilor urbane și rurale, destinate în conformitate cu documentația de planificare urbană și gestionarea terenurilor pentru dezvoltare, sau dreptul de a închiria aceste terenuri sunt supuse vânzării către cetățeni și persoane juridice la licitații (licitații, licitații); cu excepția cazului în care legislația Federației Ruse prevede altfel. Pe baza acestui decret, Guvernul Federației Ruse a adoptat o rezoluție din 5 ianuarie 1998 nr. 2 „Cu privire la aprobarea procedurii de organizare a licitațiilor (licitații, licitații) pentru vânzarea terenurilor situate pe teritoriile orașului urban și așezări rurale cetățenilor și persoanelor juridice sau dreptul de a le închiria "...
Trebuie remarcat faptul că în prezent s-a dezvoltat o situație paradoxală în legislația rusă: când noul Cod funciar al Federației Ruse nu a fost încă adoptat și nu există alte reguli generale privind limitarea cifrei de afaceri a terenurilor, a cifrei de afaceri a terenurilor practic nu este limitat de lege. În același timp, în conformitate cu Constituția Federației Ruse (clauza 2, articolul 9), se recunoaște posibilitatea de a fi în proprietate privată (și, în consecință, în circulația proprietății) a terenurilor și a altor resurse naturale.
Cu toate acestea, ar trebui să fie de acord că în prezent numai acele terenuri care aparțin deja cetățenilor și persoanelor juridice pot fi recunoscute ca cifră de afaceri. Datorită importanței publice deosebite, cifra de afaceri a terenurilor este limitată din punct de vedere legal în interesul public, precum și conținutul drepturilor oricărui utilizator de teren sau utilizator de resurse naturale, inclusiv proprietari. Cifra de afaceri a terenurilor și a altor resurse naturale ar trebui efectuată numai în măsura în care este permisă de legislația specială - legile privind terenurile și alte resurse naturale (clauza 3 a articolului 129 din Codul civil). „La urma urmei, numărul și compoziția unor astfel de obiecte sunt limitate în mod obiectiv datorită unor motive naturale evidente, iar utilizarea lor întotdeauna, prin urmare, într-un fel sau altul, afectează interesele societății în ansamblu.”
În ceea ce privește posibila dezvoltare a reglementării legale a cifrei de afaceri a terenurilor, este necesar să fie de acord cu O.M. Trump, care crede că „în raport cu terenurile, legislația rusă va urma aparent tradiția mondială, conform căreia restricțiile privind cifra de afaceri sunt stabilite în funcție de categoriile de terenuri. Deci, pentru terenurile agricole, acestea vor diferi semnificativ de restricțiile impuse asupra cifrei de afaceri a terenurilor utilizate pentru construcție. Cifra de afaceri a terenurilor rezervațiilor, zakaznik-urilor și a altor arii naturale special protejate ar trebui practic exclusă ”.
Parcele de subsol și corpurile de apă izolate sunt, de asemenea, recunoscute ca obiecte imobiliare independente. Sunt proprietăți imobiliare datorită proprietăților fizice naturale și nu pentru că sunt una cu pământul. În caz contrar, ar fi imposibil să se stabilească proprietatea subsolului, indiferent de proprietatea asupra terenului. Particularitatea acestui tip de obiecte este că acestea sunt supuse prezumției de proprietate a statului: în conformitate cu paragraful 2 al art. 214 din Codul civil, resursele naturale care nu sunt deținute de cetățeni, persoane juridice sau municipalități sunt proprietatea statului. Astfel, aceste obiecte, în principiu, nu pot fi recunoscute ca fără proprietari.
În ceea ce privește reglementarea legală a cifrei de afaceri a acestor obiecte imobiliare, nu se poate să nu fim de acord cu O.M. Trump, care notează: „Întrucât Rusia păstrează dreptul exclusiv de proprietate de stat asupra subsolului, iar transferul lor pentru utilizare se efectuează pe baza unui act administrativ-licență, pare prematur să vorbim serios despre circulația civilă de acest tip de obiecte. "
Obiectele imobiliare, cum ar fi pădurile și plantațiile perene, sunt clasificate ca proprietăți imobiliare datorită legăturii lor inseparabile cu terenul și imposibilității de a se deplasa fără a afecta în mod disproporționat scopul lor. În același timp, tranzacțiile în care plantațiile forestiere și perene sunt vândute ca bunuri mobile atunci când sunt vândute, de exemplu, „cherestea în picioare” sau copaci doborâți. În acest din urmă caz, normele Codului civil privind vânzarea bunurilor imobile nu sunt aplicabile, iar acordurile corespunzătoare se încheie conform regulilor de vânzare a bunurilor mobile.
Clădirile și structurile sunt, de asemenea, obiecte de proprietate imobiliară datorită semnelor unei legături inseparabile cu terenul și imposibilității, în virtutea acestui fapt, a mișcării lor fără a afecta în mod disproporționat scopul lor.
Dreptul de proprietate asupra clădirilor, structurilor și altor bunuri imobile nou create supuse înregistrării de stat apare din momentul înregistrării (articolul 219 din Codul civil). Această prevedere a Codului civil a provocat discuții în literatura juridică cu privire la apartenența la proprietăți imobile a clădirilor și structurilor care nu au fost finalizate (construcție în curs).
Potrivit unor autori, lipsa înregistrării obligatorii de stat a construcțiilor în curs ridică îndoieli cu privire la natura lor juridică ca proprietate imobiliară. Aceasta înseamnă că, până la înregistrarea de stat, proprietatea nou creată nu poate fi considerată imobilă.
Poziția acestor autori nu s-a schimbat nici după introducerea Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu aceasta” din 21 iulie 1997 (în continuare - Legea privind înregistrarea de stat), potrivit căreia, dacă necesar, o tranzacție cu o construcție de obiect neterminat, dreptul la proprietatea imobiliară specificată este înregistrat pe baza documentelor care confirmă dreptul de a utiliza un teren pentru a crea o proprietate imobiliară, în cazuri stabilite pe baza documentației de proiectare și estimare, precum și documentele care conțin o descriere a obiectului de construcție în curs (clauza 2 a articolului 25) ... De exemplu, conform O.M. Trump, sarcina acestor informații este doar de a asigura puritatea juridică a unei tranzacții cu un astfel de obiect, dacă obiectul trebuie înstrăinat unei alte persoane pentru a finaliza construcția sa. Acest lucru este dovedit de utilizarea în Lege a atipicului pentru un termen de act legislativ „necesitatea finalizării unei tranzacții”, orientându-se către o situație nestandardizată. „Regula generală a Legii înregistrării”, scrie O.M. Trump, - înregistrarea dreptului la o proprietate imobiliară nou creată rămâne pe baza documentelor care confirmă faptul creării sale (clauza 1 a articolului 25). "
Potrivit altor autori, construcția în desfășurare ar trebui considerată ca un obiect imobiliar special cu un regim juridic special. ”Această poziție a fost confirmată în numeroase acte juridice adoptate înainte de adoptarea Legii privind înregistrarea de stat și adoptată și de practica judiciară. cu decretul Guvernului Federației Ruse din 3 februarie 1992 nr. 59 „Cu privire la măsurile de vânzare a instalațiilor de construcție în curs”, începând din 1992 facilități de construcție în curs construite în detrimentul bugetului republican din Federația Rusă și fondurile întreprinderilor de stat aflate în proprietate federală nu sunt finanțate și resursele materiale și tehnice necesare finalizării lor în termenul normativ au fost supuse vânzării din licitații deschise (ca obiecte imobiliare) către întreprinderi, organizații, cetățeni și investitori străini.
Prin Decretul președintelui Federației Ruse din 10 iunie 1994 nr. 1181 „Cu privire la măsurile pentru asigurarea finalizării clădirilor rezidențiale de construcție neterminate” s-a stabilit că clădirile rezidențiale de construcție neterminată care sunt în proprietatea federală, inclusiv în managementul întreprinderilor și managementul operațional al organizațiilor și instituțiilor a căror construcție a fost încheiată sau suspendată din cauza lipsei finanțării necesare de la bugetul federal în cursul anului curent au fost supuse transferului pentru finalizarea construcției sau vânzării la licitații de investiții și comerciale pentru a să asigure finalizarea rapidă a clădirilor rezidențiale și să ofere cetățenilor locuințe.
Decretul președintelui Federației Ruse din 16 mai 1997 nr. 485 „Cu privire la garanțiile proprietarilor de bunuri imobile în achiziționarea dreptului de proprietate asupra terenurilor sub aceste obiecte” prevede că în timpul privatizării obiectelor de construcție neterminate, este posibil să înregistreze proprietatea asupra acestor obiecte, dacă solicitantul depune documente care confirmă achiziționarea acestui obiect, dreptul de a folosi terenul pentru a crea o proprietate imobiliară, permisiunea de a efectua lucrări de construcție, precum și o descriere a construcției în curs. Dreptul de a dobândi proprietatea asupra terenurilor pe care se află clădiri, structuri, structuri, spații, obiecte de construcții neterminate privatizate anterior, au în primul rând persoane fizice și juridice care au devenit proprietarii obiectelor imobiliare corespunzătoare.
Poziția oficială a practicii judiciare cu privire la posibilitatea clasificării construcțiilor în desfășurare drept bunuri imobile a fost reflectată în Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 25 februarie 1998 nr. 8 „Cu privire la unele aspecte ale practicii soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate "... Această decizie include o explicație, conform căreia, în sensul art. 130 din Codul civil și art. 25 din Legea privind înregistrarea de stat, obiectele de construcție neterminate care nu fac obiectul unui contract de construcție valabil sunt clasificate drept bunuri imobile. Prin urmare, la soluționarea litigiilor privind proprietatea asupra obiectelor de construcție în curs, instanțele trebuie să fie ghidate de regulile care reglementează relația juridică de proprietate asupra imobilelor și tranzacțiile cu acestea, ținând seama de specificul stabilit pentru apariția dreptului de proprietate asupra construcției -obiecte în curs de desfășurare și eliminarea acestora.
În opinia noastră, poziția practicii judiciare este cea mai consistentă cu natura obiectelor construcției neterminate. Într-adevăr, dacă un obiect de construcție în curs face obiectul unui contract de construcție valabil, atunci în acest caz nu se poate vorbi despre acesta nu numai ca obiect al proprietății imobiliare, ci și ca obiect al drepturilor de proprietate: este un obiect al o obligație care rezultă dintr-un contract de construcție și înlocuirea părților la această obligație (client și contractant) este posibilă numai în conformitate cu regulile de cesiune a drepturilor de creanță și de transfer al datoriilor în cadrul obligațiilor.
Este o altă problemă dacă obligația este reziliată dintr-un anumit motiv. În acest caz, construcția în curs devine un obiect al drepturilor de proprietate și un obiect al cifrei de afaceri a proprietății. În același timp, un obiect de construcție neterminată are toate semnele de proprietate imobiliară: este indisolubil legat de un teren și este imposibilă deplasarea acestuia fără a afecta în mod disproporționat scopul său. Prin urmare, toate tranzacțiile cu un astfel de obiect de construcție neterminată sunt posibile numai în conformitate cu cerințele pentru imobiliare.
Acest lucru poate fi ilustrat de un exemplu din arbitraj și practica instanței, care rezultă din faptul că un obiect de construcție neterminat ca obiect imobiliar poate face obiectul unui contract de vânzare cumpărare, iar proprietatea asupra acestuia apare din momentul statului înregistrare.
Procurorul a depus o cerere în interesul Sberbank al Rusiei pentru invalidarea contractului de cumpărare și vânzare pentru un proiect de construcție neterminat. Contractul a fost încheiat între o societate pe acțiuni și o societate cu răspundere limitată.
În sprijinul cererii, procurorul a indicat că sucursala Sberbank a achiziționat o instalație de construcție neterminată de la societatea pe acțiuni în temeiul Acordului de vânzare și cumpărare. Obiectul a fost predat conform certificatului de acceptare, achitat de cumpărător. Cu toate acestea, transferul proprietății nu a fost înregistrat deoarece Comitetul pentru resurse funciare a refuzat să efectueze o astfel de înregistrare. În ciuda existenței acordului specificat, societatea pe acțiuni a vândut același obiect unei societăți cu răspundere limitată.
La examinarea acestei dispute, a apărut întrebarea dacă obiectul contractului de vânzare cumpărare ar putea fi un obiect de construcție nefinisat al imobilului și dacă transferul de proprietate este supus înregistrării. Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă a evaluat situația după cum urmează.
În conformitate cu art. 129 din Codul civil, obiectele drepturilor civile pot fi înstrăinate liber, dacă nu sunt retrase din circulație sau nu sunt limitate în circulație. Tipurile de obiecte ale drepturilor civile, a căror prezență în circulație nu este permisă (obiecte retrase din circulație), trebuie indicate direct în lege.
Legislația civilă nu stabilește restricții privind dobândirea și transferul drepturilor asupra obiectelor care nu au fost finalizate. Astfel, aceste obiecte nu au fost scoase din circulația civilă și pot fi înstrăinate de către proprietar către alte persoane.
Conform art. 130 din Codul civil, lucrurile imobiliare includ obiecte care sunt strâns legate de teren, adică obiecte a căror mișcare este imposibilă fără o deteriorare disproporționată a scopului lor. În art. 219 din Cod prevede că proprietatea asupra clădirilor, structurilor și a altor bunuri imobile nou create supuse înregistrării de stat apare din momentul înregistrării.
În conformitate cu art. 8 din Legea federală „Cu privire la adoptarea primei părți din Codul civil al Federației Ruse” înainte de adoptarea legii privind înregistrarea drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta, procedura actuală de înregistrare a imobilelor și tranzacțiilor odată cu acesta se aplică.
Din materialele carcasei a rezultat că fundația și pereții casei au fost ridicați pe amplasament. Relocarea acestui obiect este imposibilă fără daune disproporționate. În consecință, acest obiect este un obiect imobiliar.
În această privință, Comisia pentru resurse funciare, care în această regiune înregistrează și întocmește documente privind drepturile asupra terenurilor și a imobilelor asociate ferm acestora, pe baza Decretului președintelui Federației Ruse din 11 decembrie 1993 Nr. 2130 „Cu privire la cadastrul funciar de stat și înregistrarea documentelor privind drepturile de proprietate imobiliară” a fost obligat să înregistreze transferul drepturilor asupra obiectului de construcție neterminat și a terenului. Partea interesată poate face apel împotriva refuzului comitetului de la înregistrarea de stat la instanța de arbitraj.
Întrucât proprietatea în litigiu este grevată de drepturile unei sucursale a Sberbank pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul (societatea pe acțiuni) a pierdut dreptul de a dispune de ea în orice mod. Având în vedere cele de mai sus, sa constatat că instanța a satisfăcut în mod rezonabil cererea procurorului.
Problema clasificării spațiilor nerezidențiale din interiorul clădirilor ca proprietate imobiliară este, de asemenea, controversată. Faptul este că normele Codului civil care reglementează relațiile legate de cifra de afaceri a obiectelor imobiliare nu însemnau spații nerezidențiale ca atare. În același timp, Codul civil permite posibilitatea trimiterii la bunuri imobile prin legea federală și alte obiecte care nu sunt prevăzute de Codul civil. Legea cu privire la înregistrarea de stat include spațiile nerezidențiale pe lista bunurilor imobile. În consecință, regulile speciale care guvernează contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie aplicate în totalitate și relațiilor legate de vânzarea spațiilor nerezidențiale.
Obiectele imobiliare care au un scop strict desemnat sunt spațiile rezidențiale, prin care legislația privind locuințele înseamnă nu numai clădiri și cabane rezidențiale (cabane de vară) adaptate pentru ședere permanentă, ci și apartamente individuale și alte locuințe (de exemplu, camere izolate în apartamente) , înregistrat în această calitate la agențiile guvernamentale care țin evidența spațiilor nerezidențiale, inclusiv birouri, spații departamentale, pensiuni, hoteluri, adăposturi etc. Spațiile rezidențiale sunt destinate cetățenilor. Proprietarul, exercitând drepturile de deținere, utilizare și eliminare a spațiilor rezidențiale care îi aparțin, trebuie să asigure păstrarea scopului său.
Codul civil se referea, de asemenea, la bunurile imobile ca o serie de obiecte care nu au caracteristicile necesare ale bunurilor imobile: o legătură inextricabilă cu terenul și imposibilitatea de a se deplasa fără a aduce atingere disproporționată scopului lor. Vorbim despre avioane și nave maritime supuse înregistrării de stat, nave de navigație interioară și obiecte spațiale. Au două caracteristici comune cu alte obiecte imobiliare: în primul rând, costul ridicat al acestor obiecte și, în al doilea rând, prezența înregistrării de stat, care asigură individualizarea acestor obiecte. Codul a unit obiectele numite cu bunuri imobile în legătură cu necesitatea de a stabili un regim juridic unic pentru ambele.
Prevederile Codului civil cu privire la forma scrisă a tranzacției (clauza 1 a articolului 160) și la forma scrisă a contractului (clauza 2 a articolului 434) prezintă diferențe grave. În primul caz (o formă scrisă a unei tranzacții), legiuitorul solicită părților să încheie o tranzacție prin întocmirea unui document care exprimă conținutul acesteia și semnat de persoana sau persoanele care efectuează tranzacția sau de persoanele autorizate în mod corespunzător de acestea, în timp ce permițând simultan încheierea de tranzacții bilaterale sau multilaterale (adică contracte) în alte moduri stabilite de Codul civil. În ceea ce privește forma scrisă a unui acord, legiuitorul se abate de la regula generală și permite încheierea unui acord nu numai prin întocmirea unui document semnat de părți, ci și prin schimbul de documente prin poștă, telegraf, teletip, comunicare telefonică, electronică sau de altă natură, ceea ce face posibilă stabilirea fiabilă a faptului că documentul provine de la partea contractantului.
Cerințele pentru forma contractului de vânzare a bunurilor imobile se rezumă la faptul că un astfel de acord trebuie încheiat în scris sub forma unui singur document semnat de părți (articolul 550 din Codul civil).
Astfel, esența regulii speciale privind forma contractului de vânzare a bunurilor imobile este aceea că aplicarea dispozițiilor Codului civil privind forma contractului (clauza 2 a articolului 434) este exclusă și poate fi exprimată prin formula „excluderea excepției”. În ceea ce privește contractul de vânzare a bunurilor imobile, legiuitorul revine la cerințele pentru forma scrisă a tranzacției (clauza 1 a articolului 160), înăsprind astfel regimul de încheiere a unui contract de vânzare a bunurilor imobile.
Mai mult, spre deosebire de regulile generale care guvernează consecințele nerespectării unei simple forme scrise a unei tranzacții, încălcarea cerințelor pentru forma unui contract de vânzare imobiliară atrage după sine invaliditatea acestuia.
La încheierea unui contract de vânzare de bunuri imobile, „cifra” vânzătorului are o mare importanță pentru validitatea acestuia. În cazurile în care vânzătorul conform contractului nu este proprietarul imobilului, ci proprietarul unui alt drept real limitat la proprietăți imobiliare (întreprindere unitară de stat sau municipală, instituție), riscul unei posibile recunoașteri a unui astfel de acord este invalid. este semnificativ crescut. Aici este necesar să se ia în considerare natura limitată a competențelor acestor entități de a dispune de bunuri imobile. În special, o întreprindere de stat sau municipală - atât subiectul dreptului de gestiune economică (clauza 2 a articolului 295 din Codul civil), cât și subiectul dreptului de gestionare operațională (întreprinderea de stat) (clauza 1 a articolului 297 PJQ - nu are dreptul să își vândă imobilele fără acordul proprietarului acestei proprietăți. Încălcarea acestei cerințe atrage nulitatea contractului de vânzare a imobilelor.
Un exemplu al celor spuse este clarificarea conținută în rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 25 februarie 1998 nr. 8 „Cu privire la unele aspecte ale practicii de soluționare a litigiilor legate de protecția proprietății drepturi și alte drepturi de proprietate "(clauza 7). Conform acestei clarificări, la soluționarea litigiilor legate de exercitarea dreptului de gestiune economică sau de gestionare operațională de către întreprinderile de stat și municipale, art. 295 și 296 din Codul civil de restricționare a drepturilor întreprinderilor de a dispune de bunurile atribuite acestora. Tranzacțiile efectuate de întreprinderi pentru înstrăinarea proprietății contrare restricțiilor de mai sus sunt invalide ca nule.
În anumite cazuri și sub rezerva cerinței de a obține consimțământul proprietarului pentru vânzarea de bunuri imobile deținute de o întreprindere de stat sau municipală pe baza dreptului de gestiune economică sau de gestionare operațională, riscul invalidării contractului de vânzare a rămân imobiliare. Faptul este că, spre deosebire de alte organizații comerciale, întreprinderile de stat și municipale nu sunt înzestrate cu capacitate juridică generală (ci specială) (articolul 49 din Codul civil). Prin urmare, acțiunile întreprinderilor unitare de a dispune de proprietatea atribuită acestora ar trebui să fie condiționate de îndeplinirea sarcinilor activităților sale statutare și de scopul proprietății prevăzute pentru îndeplinirea acestor sarcini sub durerea invalidării tranzacțiilor. În acest punct, există și o clarificare oficială a Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă. În conformitate cu clauza 9 din rezoluția Plenului din 25 februarie 1998 nr. 8, în cazurile în care acțiunile întreprinderii, inclusiv cele desfășurate în conformitate cu cerința de a obține acordul prealabil al proprietarului (clauza 2 din articolul 295 din Codul civil) pentru a înstrăina pe ceilalți persoanele atribuite întreprinderii pe baza dreptului de administrare economică a bunurilor mobile sau imobile implicate direct în procesul de producție al întreprinderii, duc la imposibilitatea utilizării proprietății proprietarului pentru în scopul său, tranzacțiile relevante sunt invalide din motivele prevăzute la art. 168 din Codul civil, indiferent dacă au fost făcute cu acordul proprietarului (organismul său autorizat) sau independent de către întreprindere.
În ceea ce privește instituțiile finanțate de proprietar, acestea nu au, în general, dreptul de a încheia contracte de vânzare în legătură cu proprietatea atribuită acestora sau achiziționată în detrimentul fondurilor alocate acestora conform estimării (clauza 1 a articolului 298 din Codul civil ). În același timp, dacă, în conformitate cu documentele constitutive, instituției i se acordă dreptul de a desfășura activități generatoare de venituri, atunci proprietatea dobândită din aceste venituri (inclusiv proprietăți imobiliare) este înregistrată într-un bilanț separat și se află la dispunerea independentă a instituției. În consecință, contractele de vânzare de către o instituție ca vânzător de bunuri imobile, care sunt înregistrate într-un bilanț separat și au fost dobândite cu venituri primite din activitatea antreprenorială permisă de proprietar, respectă legea și nu pot fi invalidate.
După cum știți, orice contract civil este considerat încheiat dacă se ajunge la un acord între părți în forma cerută în cazurile corespunzătoare cu privire la toți termenii esențiali ai contractului. Condițiile esențiale ale contractului sunt condițiile referitoare la obiectul contractului, condițiile menționate în lege sau alte acte juridice ca fiind esențiale sau necesare pentru contractele de acest tip, precum și toate acele condiții cu privire la care, la cerere a uneia dintre părți trebuie să se ajungă la un acord (clauza 1 articolul 432 din Codul civil).
Subiectul oricărui contract de vânzare a bunurilor imobile include două tipuri de obiecte: în primul rând, imobilul fiind vândut; în al doilea rând, acțiunile vânzătorului și, respectiv, ale cumpărătorului, cu privire la transferul imobilelor, acceptarea și plata acestora. În cazurile în care este vândută o clădire, o structură sau un alt obiect imobiliar, determinată de semnele unei legături inseparabile cu terenul și de imposibilitatea de a se deplasa fără a afecta în mod disproporționat scopul său, iar vânzătorul este proprietarul terenului, obiectul contractului include și un obiect de al treilea fel, și anume: drepturile asupra unui teren transferat cumpărătorului împreună cu proprietatea.
În comparație cu prevederile generale privind vânzarea și cumpărarea de bunuri, legiuitorul întărește cerința privind termenii contractului asupra proprietății vândute. Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să conțină date care să permită stabilirea definitivă a obiectului imobiliar care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv informații care determină locația obiectului imobil specificat pe site-ul relevant sau ca parte a altor bunuri imobiliare. În absența unor astfel de date în contract, starea bunului imobiliar care urmează să fie transferat se consideră că nu a fost convenită de părți, iar contractul de vânzare a bunurilor imobile este considerat că nu a fost încheiat.
După cum sa menționat deja, proprietatea imobiliară este în primul rând terenuri și ceea ce este indisolubil legat de terenuri. Transferul ca urmare a executării contractului de vânzare a unei clădiri, a unei structuri sau a altor bunuri imobile situate pe un teren implică în mod inevitabil o modificare a raporturilor juridice cu privire la acest teren. Și dimpotrivă, dacă se vinde un teren, relația juridică cu privire la proprietatea imobiliară situată pe acesta se schimbă. Codul civil conține reguli clare care guvernează astfel de modificări (articolele 552-553).
Cumpărătorul unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobile, concomitent cu transferul dreptului de proprietate asupra acestor obiecte, primește drepturile asupra acelei părți a terenului care este ocupat de acest imobil și este necesar pentru utilizarea acestuia. Natura acestor drepturi depinde dacă vânzătorul de bunuri imobile este proprietarul terenului în cauză. În acest caz, dreptul la terenul transferat cumpărătorului este determinat de contract (proprietate, închiriere etc.). În cazul în care acordul nu conține o clauză privind dreptul la terenul transferat cumpărătorului, acesta devine proprietarul acelei părți a terenului care este ocupată de bunurile imobile vândute acestuia și este necesară pentru utilizarea acestuia.
Atunci când vinde bunuri imobile situate pe un teren care nu aparține vânzătorului prin drept de proprietate, cumpărătorul de bunuri imobile primește dreptul de a utiliza partea corespunzătoare a terenului în aceleași condiții ca și vânzătorul de bunuri imobile. Este adevărat, trebuie avut în vedere faptul că o lege sau un acord între vânzător și proprietarul terenului poate prevedea condițiile de utilizare a terenului, care nu permit vânzarea imobilului situat pe acest teren parcelați sau permiteți acest lucru numai cu acordul proprietarului terenului.
Astfel, condiția contractului de vânzare a bunurilor imobile, vânzătorul în temeiul căruia este în același timp proprietarul terenului, privind drepturile asupra terenului relevant transferat cumpărătorului, se referă la condițiile esențiale ale unui astfel de teren un acord, determinat de norma dispozitivă. În absența unei clauze relevante în textul acordului (acord-document), acordul ar trebui totuși considerat încheiat, deoarece condiția esențială necesară este cuprinsă în acord (relație-acord juridic) în forma așa cum este definită prin norma dispozitivă (clauza 2 a articolului 552 din Codul civil).
În aceleași cazuri în care vânzătorul de bunuri imobile nu este proprietarul terenului, condiția privind drepturile asupra terenului nu se aplică condițiilor esențiale ale acordului, în plus, regula privind drepturile asupra terenului , care sunt transferate cumpărătorului imobiliar, este determinat de norma imperativă și se află în afara sferei de aplicare a contractului de vânzare imobiliară.
În cazurile în care obiectul contractului de vânzare a bunurilor imobile, dimpotrivă, este un teren, iar bunurile imobile de pe acesta rămân în proprietatea vânzătorului, condițiile de utilizare de către vânzător a unei părți din terenul ocupat de bunuri imobile este determinat de contractul de vânzare. În cazul în care acordul nu conține astfel de condiții, vânzătorul primește dreptul de utilizare limitată (servitute) a acelei părți a terenului ocupat de bunuri imobiliare și care este necesar pentru utilizarea acestuia.
În mod semnificativ diferit de prevederile generale privind contractele și o condiție atât de esențială a contractului de vânzare de bunuri imobile, precum prețul (Art. 555 Cod civil). În primul rând, dispoziția potrivit căreia executarea unui contract, în care nu se stabilește un preț, trebuie plătită la prețul perceput de obicei în circumstanțe comparabile pentru bunuri similare (articolele 424, 485 din Codul civil), nu se aplică contractelor pentru vânzarea de bunuri imobiliare. O regulă diferită se aplică aici: în absența unei condiții privind prețul bunurilor imobile agreată în scris de părți în contract, contractul de vânzare este recunoscut ca neîncheiat. În al doilea rând, prețul unei clădiri, al unei structuri sau al unui alt obiect imobiliar situat pe un teren trebuie să includă și prețul părții din teren transferat cu acest obiect sau dreptul la acesta.
Pentru a determina prețul obiectului imobiliar vândut (luând în considerare prețul terenului sau dreptul la acesta), părțile pot recurge la serviciile evaluatorilor profesioniști, acționând în baza Legii federale din 29 iulie , 1998 „Despre activitatea de evaluare în Federația Rusă”.
Prețul bunurilor imobiliare poate fi stabilit în contractul de vânzare a bunurilor imobile pe unitate din zona sa sau în alt indicator al mărimii sale. În acest caz, prețul total al imobilului vândut pentru a fi plătit de cumpărător este determinat pe baza mărimii reale a imobilului transferat cumpărătorului (clauza 3 a articolului 555 din Codul civil).
Momentul intrării în vigoare a contractului de vânzare a bunurilor imobile se determină în conformitate cu regulile generale prevăzute la alin. 1 al art. 425 și clauza 1 a art. 433 Cod civil: contractul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți din momentul încheierii sale, care este recunoscut ca momentul semnării contractului de către vânzător și cumpărător.
Singura excepție este contractul de vânzare a spațiilor rezidențiale. Contractul de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți dintr-o clădire rezidențială sau a unui apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării (clauza 2 a articolului 558 din Codul civil).
Ar trebui să acordați o atenție specială faptului că contractul de vânzare a bunurilor imobile (cu excepția vânzării de spații rezidențiale) este considerat încheiat și intră în vigoare tocmai din momentul semnării sale și nu din momentul înregistrării a transferului de proprietate către cumpărător.
Astfel, Comitetul de administrare a proprietății a intentat un proces împotriva societății cu răspundere limitată la o instanță de arbitraj pentru recuperarea costului spațiilor magazinului achiziționate în temeiul unui contract de vânzare cumpărare încheiat pe baza rezultatelor licitației și a dobânzilor de întârziere a plății.
Instanța de arbitraj a respins integral cererile. La examinarea litigiului, instanța a stabilit că suma principală a fost achitată de către inculpat înainte de a depune o cerere. Colectarea sancțiunilor a fost refuzată datorită faptului că acordul nu a fost înregistrat în modul prescris, adică nu a intrat în vigoare legală. În acest caz, în opinia instanței de fond, răspunderea contractuală nu se aplică.
Instanța de apel nu a fost de acord cu decizia instanței și a satisfăcut pretențiile comitetului de a colecta penalități de la companie pentru plata cu întârziere în suma stipulată în contract. În acest caz, instanța de apel s-a referit în mod rezonabil la următoarele circumstanțe.
În conformitate cu art. 425 din Codul civil, contractul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți din momentul încheierii sale. În paragraful 3 al art. 433 din Codul civil prevede că un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.
Codul civil prevede înregistrarea obligatorie de stat a unui acord privind vânzarea spațiilor rezidențiale (articolul 558) și un acord pentru vânzarea unei întreprinderi (articolul 560). Codul nu prevede înregistrarea obligatorie de stat a tranzacțiilor de vânzare și cumpărare a altor tipuri de proprietăți imobiliare, cu excepția celor specificate.
Înregistrarea transferului de proprietate (articolul 551 din Codul civil) nu înseamnă înregistrarea în sine a contractului de cumpărare și vânzare.
Prin urmare, contractul de vânzare și cumpărare de spații nerezidențiale ar trebui considerat încheiat din momentul semnării acestuia în conformitate cu alineatul (1) al art. 433 Cod civil, și nu din momentul înregistrării de stat.
Înregistrarea de stat nu face obiectul contractului de vânzare a bunurilor imobile, ci transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în temeiul unui astfel de acord de la vânzător la cumpărător (Art. 551 Cod civil). Pentru părți, contractul intră în vigoare din momentul semnării sale. Rolul înregistrării de stat a transferului dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător este acela că numai după o astfel de înregistrare cumpărătorul devine proprietarul imobilului în ochii terților. Acest lucru se aplică și acelor cazuri în care părțile - vânzătorul și cumpărătorul - și-au îndeplinit obligațiile în temeiul contractului cu mult înainte de înregistrarea de stat.
Cerințele suplimentare care vizează protejarea cetățenilor care locuiesc în spații rezidențiale sunt formulate pentru vânzarea locuințelor (articolul 558). În special, acordul de vânzare cumpărare este supus înregistrării de stat nu numai pentru o clădire rezidențială sau un apartament în ansamblu, ci și pentru o parte a unei case sau apartamente. O condiție esențială a contractului de vânzare a unei clădiri rezidențiale (partea sa) sau a unui apartament în care persoanele care își păstrează dreptul de a utiliza spațiile rezidențiale corespunzătoare după ce au cumpărat-o de către cumpărător în direct este lista acestor persoane, indicând drepturile de utilizare a spațiilor rezidențiale vândute. În cazul în care această cerință nu este îndeplinită, contractul este considerat neterminat.
Executarea contractului de vânzare imobiliară diferă și în anumite caracteristici care necesită o reglementare specială. Transferul bunului vândut de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător trebuie formalizate printr-un act de transfer sau alt document semnat de ambele părți (articolul 556 din Codul civil). Până la transferul efectiv al imobilului vândut cumpărătorului și semnarea de către părți a actului de transfer sau a altui document relevant, contractul de vânzare a imobilului nu poate fi considerat îndeplinit. Mai mult, evaziunea uneia dintre părți de la transferul de proprietate sau semnarea actului de transfer este considerată ca un refuz de a îndeplini contractul de vânzare a bunurilor imobile.
Nerespectarea de către vânzător a obligațiilor sale de a transfera bunului imobil vândut cumpărătorului poate atrage după sine diverse consecințe negative, inclusiv obligația de a compensa cumpărătorul pentru pierderile cauzate. În special, în astfel de cazuri, este posibil să se aplice art. 398 din Codul civil, potrivit căruia în cazul neîndeplinirii obligației de a transfera creditorului un lucru individual, acesta din urmă are dreptul de a cere ca acest lucru să fie luat de la debitor și transferat creditorului în condițiile prevăzute căci prin obligație. În loc de o cerere de a-i transfera lucrul care face obiectul obligației, creditorul are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderi.
O regulă specială în legătură cu contractul de vânzare a bunurilor imobile este stabilită de Codul civil numai în legătură cu consecințele transferului de bunuri imobile de o calitate inadecvată. În cazul în care vânzătorul transferă cumpărătorului bunuri imobile care nu respectă condițiile contractului de vânzare a bunurilor imobile despre calitatea acestuia, cumpărătorul este înzestrat cu toate puterile cumpărătorului care a primit (în temeiul contractului de vânzare) bunurile cu defecte (articolul 475 din Codul civil), cu excepția dreptului de a cere vânzătorului să înlocuiască bunurile de calitate necorespunzătoare pentru un produs care respectă contractul.
Nerespectarea de către cumpărător a obligației de a accepta de la vânzător proprietatea vândută îi atrage și anumite consecințe (pe lângă obligația de a compensa vânzătorul pentru pierderile cauzate). În special, din cauza absenței oricărei reguli speciale în § 7 din cap. 30 din Codul civil, într-o situație similară, în cazurile în care cumpărătorul, cu încălcarea legii, a altor acte juridice sau a contractului de cumpărare și vânzare, nu acceptă bunurile sau refuză să le accepte, vânzătorul are dreptul de a să solicite cumpărătorului să accepte bunurile sau să refuze îndeplinirea contractului (clauza 3 a articolului 484 GK).
În cazul în care cumpărătorul nu plătește în timp util pentru bunurile imobile care i-au fost transferate în conformitate cu contractul, vânzătorul dobândește dreptul de a cere plata bunului imobil și plata dobânzilor în conformitate cu art. 395 din Codul civil (clauza 3 a articolului 486 din Codul civil).
Neîndeplinirea de către cumpărător a obligațiilor de plată pentru bunurile imobiliare prevăzute în contractul de vânzare a bunurilor imobile poate servi și ca temei pentru rezilierea acestui contract.
Astfel, comitetul de administrare a proprietății a vândut o benzinărie unui parteneriat cu răspundere limitată. Contractul prevede obligația cumpărătorului de a plăti vânzătorului costul stației de alimentare și obligația vânzătorului de a o transfera cumpărătorului după efectuarea plății. Obligațiile de plată ale cumpărătorului nu au fost îndeplinite, drept urmare comitetul l-a dat în judecată pentru rezilierea contractului. Atunci când a luat o decizie cu privire la acest litigiu, instanța de arbitraj a pornit de la următoarele considerente.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 450 din Codul civil, la cererea uneia dintre părți, contractul poate fi reziliat printr-o hotărâre judecătorească în cazul unei încălcări semnificative a acestui contract de către cealaltă parte.
Conform clauzei 59 din rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse și a Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 1 iulie 1996 nr. 6/8 "Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții unul din Codul civil al Federației Ruse ", refuzul cumpărătorului de a efectua plata pentru obiectul achiziționat de el privatizare nu poate fi considerat ca o bază pentru recunoașterea tranzacției ca invalidă, deoarece acest refuz nu ar fi putut avea loc în timpul executării sale și prin în virtutea alin. 2 al art. 450 din Codul civil ar trebui să fie recunoscut ca bază pentru rezilierea contractului de cumpărare și vânzare a obiectului privatizat.
Legea federală „Privatizarea proprietății de stat și pe baza privatizării proprietății municipale în Federația Rusă” prevede, de asemenea, dreptul vânzătorilor, în cazul în care cumpărătorii încalcă condițiile contractelor de cumpărare și vânzare a statului sau proprietate municipală, pentru a depune cereri de reziliere a tranzacțiilor de privatizare (articolul 29).
Întrucât cumpărătorul a comis o încălcare semnificativă a termenilor contractului, instanța a decis rezilierea acestuia.
După cum sa menționat deja, în legătură cu contractul de vânzare a bunurilor imobile din Codul civil, există reguli speciale privind înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra bunurilor imobile, excluzând aplicarea unor dispoziții generale ale Codului civil privind înregistrarea de stat a tranzacții și contracte, și anume: prevederea că tranzacțiile cu terenuri și alte proprietăți imobiliare sunt supuse înregistrării de stat în cazurile și în modul prevăzut la art. 131 din Codul civil și legea privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiile cu acesta (clauza 1 a articolului 164); și prevederea că un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale (clauza 3 a articolului 433).
Încheierea contractului de vânzare a imobilelor și intrarea în vigoare a acestuia îl obligă pe vânzător și cumpărător (dar nu și pentru terți!). Din momentul încheierii contractului (înainte de înregistrarea de stat), cumpărătorul are dreptul de a cere vânzătorului executarea acestuia, adică transferul obiectului imobiliar vândut către acesta. Luând în considerare procedura existentă pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra imobilelor, în toate cazurile de executare a contractului de vânzare a imobilelor, se presupune că pentru o anumită perioadă de timp cumpărătorul este în poziția de proprietarul real al obiectului imobiliar, păstrând în același timp proprietatea asupra obiectului specificat pentru vânzător (în orice caz, cu punctul de vedere al terților). Această situație de oarecare incertitudine juridică ridică numeroase întrebări în arbitraj și practica judiciară.
În special, se pune întrebarea dacă un cumpărător care a devenit proprietarul unor bunuri imobile ca urmare a îndeplinirii de către vânzător a obligațiilor care decurg din contractul de vânzare imobiliară, înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra acestuia, are dreptul de a înstrăina sau înstrăina altfel obiectul imobiliar corespunzător. Practica instanțelor de arbitraj oferă un răspuns negativ la această întrebare, ținând seama, în primul rând, de interesele terților (creditorii vânzătorului) care au dreptul să se bazeze pe bunurile imobiliare ale vânzătorului până în momentul în care acesta din urmă are proprietatea asupra acestui proprietatea încetează, care coincide cu momentul înregistrării transferului de proprietate către cumpărător.
De exemplu, o societate pe acțiuni a solicitat o instanță de arbitraj cu o cerere de invalidare a contractului de vânzare și cumpărare a unei clădiri, care a fost încheiat între o întreprindere privată individuală și o societate cu răspundere limitată.
În susținerea revendicărilor sale, reclamantul a indicat că a vândut clădirea în baza unui contract de vânzare-cumpărare către o întreprindere privată individuală, care, fără a-și plăti valoarea și fără a înregistra transferul de proprietate, a revândut clădirea către o societate cu răspundere limitată. După ce a primit plata pentru clădire de la cumpărător, directorul unei întreprinderi private s-a ascuns.
Instanța de arbitraj a respins cererea societății pe acțiuni. Această decizie a fost anulată pe baza următoarelor constatări. În conformitate cu paragraful 2 al art. 223 din Codul civil, în cazurile în care înstrăinarea bunurilor este supusă înregistrării de stat, dreptul de proprietate al dobânditorului ia naștere din momentul înregistrării, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Articolul 551 din Codul civil prevede înregistrarea de stat a transferului către cumpărător a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare.
Întrucât proprietatea clădirii nu provine din întreprinderea individuală, nu avea dreptul să înstrăineze această proprietate către o altă persoană.
O societate cu răspundere limitată, care a cumpărat o clădire de la o întreprindere privată individuală, nu a verificat documentele privind drepturile de proprietate ale vânzătorului, în special datele de înregistrare, deși a fost obligată să facă acest lucru, adică a acționat imprudent, pe propriul risc și risc. Prin urmare, instanța de casare a anulat în mod legal decizia instanței și a îndeplinit cererile societății pe acțiuni.
Statutul juridic al vânzătorului de bunuri imobile, care și-a îndeplinit obligația față de cumpărător de a transfera proprietatea către acesta din urmă, până la momentul înregistrării transferului de proprietate către cumpărător, se distinge și printr-o anumită originalitate. În acest caz, vânzătorul își păstrează proprietatea asupra proprietății și, prin urmare, are puterea de a utiliza, deține și dispune de proprietatea vândută. Cu toate acestea, cumpărătorul are, de asemenea, statutul de proprietar de titlu, întrucât el deține proprietatea imobiliară vândută legal (contract de vânzare imobiliară). Drept urmare, se dovedește că, într-o situație similară, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, nu pot dispune de proprietatea corespunzătoare.
Această circumstanță este confirmată și de poziția oficială a Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, reflectată în rezoluția Plenului său din 25 februarie 1998 nr. 8 „Cu privire la unele aspecte ale practicii de soluționare a litigiilor legate de protecția proprietății drepturi și alte drepturi de proprietate. " Conform clauzei 14 din această rezoluție, la soluționarea litigiilor legate de apariția și încetarea dreptului de proprietate asupra imobilelor, instanțele de arbitraj ar trebui să plece de la faptul că, înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate, cumpărătorul în temeiul contractului pentru vânzarea de bunuri imobile, executată de părți, nu este îndreptățită să dispună de această proprietate, deoarece proprietatea asupra acestei proprietăți rămâne la dispoziția vânzătorului până la momentul înregistrării de stat. Trebuie avut în vedere faptul că, după transferul bunurilor imobile către cumpărător, dar înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate, vânzătorul nu are niciun drept să dispună de această proprietate, întrucât servește ca obiect al unei obligații îndeplinite. de către vânzător care rezultă din contractul de vânzare, iar cumpărătorul este proprietarul său legal. În cazul unui nou acord privind înstrăinarea bunului transferat anterior cumpărătorului, vânzătorul este responsabil pentru eșecul acestuia.
Se pare, totuși, că această clarificare trebuie clarificată.
În primul rând, este necesar să se vadă diferența dintre incapacitatea cumpărătorului sau a vânzătorului, respectiv, de a dispune de bunurile imobile transferate în conformitate cu contractul de vânzare. În primul caz, vorbim despre imposibilitatea legală a cumpărătorului de a dispune de bunurile care i-au fost transferate, întrucât până în momentul înregistrării, dreptul de proprietate rămâne la vânzător. În al doilea caz, dimpotrivă, vânzătorul, în timp ce rămâne proprietarul, are dreptul de a dispune de proprietate, dar nu are posibilitatea efectivă de a-și exercita dreptul, deoarece proprietatea este la cumpărător pe o bază legală și nu poate fi luat de la acesta din urmă.
Această diferență în natura juridică a relațiilor, în care atât cumpărătorul, cât și vânzătorul nu pot dispune de bunurile transferate cumpărătorului în temeiul contractului de vânzare imobiliară, se remarcă mai ales atunci când se analizează posibilele consecințe ale înstrăinării unor astfel de bunuri ( sau eliminarea acestuia sub altă formă) de către cumpărător sau vânzător. Este evident că orice tranzacție pentru cedarea obiectului imobiliar, efectuată de cumpărător, este invalidă în acest caz, contrar legii. Dacă tranzacțiile pentru cedarea bunurilor imobile transferate cumpărătorului sunt efectuate de către vânzător, atunci acestea nu pot fi invalidate. În aceste condiții, va fi imposibil de îndeplinit obligațiile care decurg din astfel de tranzacții, care au apărut din cauza circumstanțelor care depind de vânzător, ceea ce implică răspunderea acestuia din urmă față de creditori pentru neîndeplinirea obligațiilor.
În al doilea rând, dispoziția Codului civil conform căreia executarea contractului de vânzare a bunurilor imobile de către părți înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu constituie o bază pentru schimbarea relațiilor lor cu terții (clauza 2 a articolului 551 din Codul civil), indică faptul că imposibilitatea efectivă a vânzătorului de a dispune de obiectul imobiliar transferat cumpărătorului nu poate servi drept obstacol pentru executarea silită a imobilului menționat conform pretențiilor creditorilor vânzătorului. Și dimpotrivă, până în momentul înregistrării transferului de proprietate asupra imobilelor, creditorii cumpărătorului nu au dreptul să pretindă satisfacerea creanțelor lor în detrimentul acestei proprietăți.
Având în vedere problema corelației dintre înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra imobilelor și obligațiile părților care decurg din contractul de vânzare a imobilelor, trebuie subliniat faptul că însuși faptul înregistrării transferului de proprietate a obiectului imobiliar față de cumpărător nu afectează obligațiile părților în temeiul contractului de vânzare a imobilelor și nu este motivul rezilierii acestora. Se atrage atenția asupra acestei circumstanțe în rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 25 februarie 1998 nr. 8, potrivit căreia, la soluționarea litigiilor privind pretențiile vânzătorilor de a rezilia contractele de vânzare imobiliare, în temeiul care înregistrare de stat a transferului de proprietate către cumpărător a fost efectuată, instanțele de arbitraj ar trebui să ia în considerare faptul că, dacă cumpărătorul de bunuri imobile a înregistrat transferul de proprietate, dar nu a plătit proprietatea, vânzătorul, pe baza al paragrafului 3 al art. 486 Cod civil are dreptul de a cere plata bunurilor imobile și plata dobânzilor în temeiul art. 395 Cod civil. În cazurile în care legea sau contractul prevede posibilitatea rezilierii contractului cu restituirea a ceea ce a primit părțile în temeiul contractului, înregistrarea transferului de proprietate către cumpărător pentru imobilul vândut nu este un obstacol în calea rezilierii din contract pe motivele prevăzute la art. 450 GK, inclusiv în legătură cu neplata de către cumpărător a proprietății. În acest caz, vânzătorul are dreptul de a cere returnarea bunului imobil și despăgubirea de către cumpărător pentru pierderile cauzate atât de rezilierea contractului, cât și de neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor (clauza 15).
În același timp, în opinia noastră, această explicație are nevoie și de o clarificare. Din clauza 15 din rezoluția Plenului, se poate concluziona (pe baza opusului) că în cazurile în care legea sau contractul nu prevede posibilitatea rezilierii contractului cu returnarea a ceea ce a fost primit de părți în temeiul contractul, înregistrarea transferului de proprietate asupra imobilului către cumpărător privește părțile de contractul de vânzare a drepturilor imobiliare de a cere dizolvarea acestuia în instanță. Nu putem fi de acord cu acest lucru în niciun fel, atât din motive juridice formale, cât și din circumstanțele care afectează esența raportului juridic.
Obiecțiile juridice formale sunt că § 7 cap. 30 din Codul civil nu conține nicio regulă specială care să reglementeze relațiile legate de încetarea contractului de vânzare a bunurilor imobile, nu există astfel de reguli în dispozițiile generale care reglementează contractul de vânzare a bunurilor. În consecință, dispozițiile Codului civil referitoare la rezilierea unui contract de drept civil (articolul 450) sunt supuse aplicării fără excepții. Prin urmare, dacă există motive pentru rezilierea contractului, prevăzute la art. 450 din Codul civil (de exemplu, o încălcare semnificativă a contractului), faptul înregistrării de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile către cumpărător nu poate servi drept obstacol în calea rezilierii contractului de vânzare a bunurilor imobile.
În ceea ce privește esența raporturilor juridice, este necesar să se facă distincția între motivele rezilierii contractului și consecințele rezilierii acestuia. Faptul că cumpărătorul a înregistrat transferul dreptului de proprietate asupra obiectului imobiliar nu poate afecta în niciun fel rezilierea contractului de vânzare a bunurilor imobile dacă există motive pentru a face acest lucru, prevăzute la art. 450 GK. Un alt lucru este consecințele rezilierii contractului. În acest caz, din cauza absenței unei reguli speciale care să reglementeze consecințele rezilierii contractului de vânzare imobiliară, se aplică regula generală, potrivit căreia părțile nu au dreptul să ceară returnarea a ceea ce au realizat. sub obligația până la momentul modificării sau rezilierii contractului, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin acordul părților (Clauza 2, articolul 453 din Codul civil). Cu toate acestea, efectul acestei reguli, ca și în cazul motivelor de reziliere a contractului, nu are nimic de-a face cu specificul contractului pentru vânzarea de bunuri imobile, inclusiv necesitatea de a înregistra transferul de proprietate asupra obiect imobiliar către cumpărător.
Interesele unui vânzător sau ale unui cumpărător care pretinde rezilierea contractului de vânzare a imobilelor nu se concentrează neapărat pe returnarea proprietății vândute sau, respectiv, pe suma plătită pentru aceasta. Într-adevăr, dacă baza rezilierii contractului de vânzare imobiliară a constituit o încălcare semnificativă a contractului de către una dintre părți, cealaltă parte are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderile cauzate de rezilierea contractului (clauza 5 al articolului 453 din Codul civil).
Procedura de înregistrare de stat a transferului de drepturi asupra imobilelor către un cumpărător pe baza unui contract de vânzare imobiliară este determinată de Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu acesta” și nu face obiectul de cercetare în această lucrare. Să menționăm doar câteva puncte legate de asigurarea protecției drepturilor și intereselor legitime ale participanților la relațiile legate de vânzarea imobilelor, precum și ale terților.
Trebuie subliniat faptul că în literatura juridică, punctul de vedere a devenit larg răspândit, potrivit căruia neefectuarea înregistrării de stat a unei tranzacții imobiliare (în legătură cu vânzarea de bunuri imobiliare, acesta include un contract de vânzare a spațiilor rezidențiale) atrage după sine invaliditatea necondiționată a tranzacției. De exemplu, O.M. Trump scrie: „Articolul 165 din Codul civil stabilește cea mai gravă dintre consecințele posibile ale neimplementării înregistrării de stat a unei tranzacții imobiliare, care, în virtutea legii, este supusă unei astfel de înregistrări. O astfel de tranzacție este considerată nulă, ceea ce înseamnă că nu produce deloc consecințe juridice. Cu toate acestea, în cazurile de comportament neloial al uneia dintre părți, exprimat în evaziunea înregistrării, instanța, la cererea celeilalte părți, are ocazia să ia o decizie cu privire la înregistrarea tranzacției în conformitate cu decizia instanței , care va salva tranzacția de la „nulitate” (clauza 3 a articolului 165). ”
Se pare însă că, în acest caz, avem de-a face cu o interpretare doctrinară imprecisă a dispozițiilor cuprinse în art. 165 din Codul civil, și mai ales în clauza 1 a acestui articol, conform căreia nerespectarea formei notariale și, în cazurile stabilite de lege, cerința înregistrării de stat a tranzacției atrage după sine invaliditatea acesteia. O astfel de afacere este nulă.
Luând în considerare semnificația literală a cuvintelor și expresiilor conținute în această normă, ar trebui să se concluzioneze că, spre deosebire de consecințele nerespectării formei notariale a tranzacției (care implică nulitatea sa absolută), neimplementarea înregistrarea de stat a unei tranzacții imobiliare, dimpotrivă, implică invaliditatea acesteia numai în cazurile stabilite direct de lege. De exemplu, absența înregistrării de stat a unui contract de vânzare a spațiilor rezidențiale: o clădire rezidențială, un apartament, o parte dintr-o clădire rezidențială sau un apartament - nu implică invaliditatea acesteia; în acest caz, legea prevede o consecință diferită: un astfel de acord este considerat încheiat din momentul înregistrării sale (clauza 2 a articolului 558 din Codul civil).
Tocmai faptul că, ca regulă generală, neimplementarea înregistrării de stat a unei tranzacții imobiliare nu implică invaliditatea acesteia, a permis legiuitorului să stabilească o regulă conform căreia una dintre părți, atunci când cealaltă parte evită înregistrarea a unei tranzacții imobiliare efectuate în forma corespunzătoare, are dreptul de a solicita conform instanței de înregistrare a tranzacției (clauza 3 a articolului 165 din Codul civil).
Această abordare a consecințelor nerespectării cerinței de înregistrare de stat a unei tranzacții imobiliare a fost reflectată în rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 25 februarie 1998 nr. 8, care conține următoarele clarificare: „Absența înregistrării de stat a transferului de proprietate asupra bunurilor imobile nu este un motiv de invalidare a contractului de vânzare a bunurilor imobile” (p. 14).
În ceea ce privește posibilitatea uneia dintre părți de a solicita înregistrarea de stat a unui acord pentru vânzarea de bunuri imobile (spații rezidențiale) în instanță atunci când se sustrage acestei contrapărți, această dispoziție poate fi ilustrată de unul dintre exemplele practicii instanței de arbitraj incluse în Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor care decurg din contractele de cumpărare - vânzarea de bunuri imobiliare (Scrisoare de informare a Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 13 noiembrie 1997, nr. 21).
Oblpotrebsoyuz a depus o cerere la instanța de arbitraj pentru a obliga societatea pe acțiuni să înregistreze cumpărarea și vânzarea unei clădiri rezidențiale.
Instanța de fond a respins cererea pe motiv că uniunea regională a consumatorilor nu s-a adresat autorității de înregistrare cu obligația de a înregistra contractul de vânzare cumpărare.
Instanța de apel a anulat decizia instanței și a adoptat o rezoluție privind înregistrarea tranzacției de cumpărare și vânzare a imobilelor. În acest caz, instanța de apel a procedat pe bună dreptate din următoarele circumstanțe.
Uniunea regională a consumatorilor (vânzătorul) și societatea pe acțiuni (cumpărătorul) au încheiat o tranzacție bilaterală pentru cumpărarea și vânzarea unei clădiri rezidențiale. Tranzacția este executată de părți. Costul casei a fost achitat de cumpărător vânzătorului, iar transferul a fost efectuat conform certificatului de acceptare. Legalitatea încheierii acestui acord nu a fost contestată.
Cumpărătorul nu s-a prezentat cu cerința de a înregistra această tranzacție la autoritatea de înregistrare, deoarece a pierdut interesul pentru aceasta din cauza neprofitabilității acesteia.
În paragraful 3 al art. 165 din Codul civil prevede: dacă o tranzacție care necesită înregistrarea de stat se face în forma corespunzătoare, dar una dintre părți se sustrage înregistrării sale, instanța are dreptul, la cererea celeilalte părți, să ia o decizie cu privire la înregistrare a tranzacției.
Contractul de vânzare a unei clădiri rezidențiale, conform art. 558 Cod civil, este supus înregistrării obligatorii a statului.
Întrucât tranzacția a fost executată și deținătorul drepturilor de autor nu a înregistrat-o, sindicatul regional al consumatorilor a solicitat în mod justificat instanței pentru protecția intereselor sale.
Curtea de apel a calificat în mod rezonabil inacțiunea societății pe acțiuni ca evaziune de la înregistrarea de stat a tranzacției.
O astfel de decizie judecătorească stă la baza apariției obligației organismului relevant de a efectua înregistrarea de stat a tranzacției.
În același timp, trebuie să se recunoască faptul că Legea privind înregistrarea de stat, dozarea informațiilor cu privire la drepturile asupra obiectelor imobiliare și a sarcinilor acestora, limitarea cercului persoanelor îndreptățite să primească astfel de informații, stabilind că aceste informații sunt furnizate în mod plătit, prin urmare, nu prevede protejarea deplină a drepturilor și intereselor legitime ale terților - participanți la cifra de afaceri imobiliară. Acest lucru a făcut obiectul unei atenții anterioare în literatura juridică.
În concluzie, aș dori să menționez câteva aspecte importante legate de încheierea și implementarea contractului de cumpărare și vânzare a imobilelor în general.
În baza contractului de vânzare a imobilelor, vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului un teren, o clădire, o structură, un apartament sau alte bunuri imobile, iar cumpărătorul se obligă să accepte obiectul imobiliar și să plătească o anumită sumă de bani pentru aceasta.
Condițiile esențiale ale contractului de cumpărare și vânzare a bunurilor imobile sunt obiectul și prețul.
Părțile contractului de vânzare a bunurilor imobile - vânzătorul și cumpărătorul - pot fi subiecți ai dreptului civil: cetățeni, persoane juridice, stat.
Un astfel de acord trebuie încheiat în scris sub forma unui singur document semnat de părți. În plus, Codul civil al Federației Ruse prevede înregistrarea obligatorie a transferului de drepturi în baza unui contract de vânzare a spațiilor nerezidențiale. Înregistrarea de stat nu face obiectul contractului de vânzare a spațiilor nerezidențiale, ci transferul dreptului de proprietate asupra clădirii (structurii) în temeiul unui astfel de acord de la vânzător la cumpărător.
Contractul de vânzare și cumpărare de bunuri imobile se consideră încheiat din momentul semnării acestuia și nu din momentul înregistrării transferului de proprietate. Până la înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra obiectului imobiliar către cumpărător, acesta nu are dreptul să încheie tranzacții pentru înstrăinarea acestuia.
Pentru a efectua înregistrarea de stat, părțile trebuie să prezinte organismului de stat competent un pachet suficient de documente care să confirme competențele și drepturile lor asupra subiectului tranzacției.
Perioada pentru înregistrarea de stat, ca regulă generală, este de o lună, cu toate acestea, în practică, se utilizează o procedură accelerată de înregistrare a transferului de drepturi la sediile nerezidențiale, ceea ce reduce semnificativ intervalul de timp pentru înregistrarea de stat a transferului de drepturi asupra imobilelor.
Transferul bunului vândut de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător trebuie formalizate printr-un act de transfer sau alt document semnat de ambele părți. Până la transferul efectiv al imobilului vândut cumpărătorului și semnarea de către părți a actului de transfer sau a altui document, contractul de vânzare a imobilului nu poate fi considerat îndeplinit.
Transferul ca urmare a executării contractului de vânzare a imobilelor, clădirilor situate pe teren, implică inevitabil o modificare a raporturilor juridice cu privire la acest teren. Astfel, de exemplu, cumpărătorul unei clădiri, o structură, simultan cu transferul de proprietate asupra acestor obiecte, primește drepturile asupra acelei părți a terenului care este ocupat de acest imobil și este necesar pentru utilizarea acestuia.
Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare de proprietate de stat sau municipală se află în afara limitelor relațiilor de drept civil și este reglementată de legislația Federației Ruse privind privatizarea. Cercul de entități îndreptățite să dobândească proprietatea asupra clădirilor închiriate, structurilor, spațiilor, precum și a terenurilor în cadrul întreprinderilor privatizate care sunt închiriate sau deținute efectiv este strict limitat.
1. Braginsky M. I., Vitryansky V. V. Dreptul contractelor. Cartea a doua: Acorduri privind transferul de proprietate. - M.: Statut, 2000.
2. Vitryansky V. V. Contract de cumpărare și vânzare și tipurile sale separate. - M.: Statut, 1999.
3. Codul civil al Olandei. Carte. 2, 3, 5, 6 și 7 / Din rău. F.Y.M. Feldbrugge. Leiden, 1996.
4. Drept civil și comercial al statelor capitaliste / Otv. Ed. E.A. Vasiliev. Ediția a II-a, Rev. si adauga. M., 1992.
5. Drept civil. Manual / Ed. Yu. K. Tolstoi, A. P. Sergeeva. - Partea 2. - M.: Prospect, 1998.
6. Drept civil: Manual: În 2 volume / Din rău. prof. E.A. Sukhanov T. 1.M., 1998.
7. Cod comercial uniform al SUA / Per. din engleza M., 1996 (Ser. Drept privat străin și internațional modern).
8. Legea Federației Ruse din 24 decembrie 1992 „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe” (Buletinul Congresului Deputaților Poporului din Federația Rusă și Sovietul Suprem al Federației Ruse. 1993. Nr. 3. Art. 99; SZ RF. 1996. Nr. 3. Art. 147; 1997. Nr. 17. Art. 1913).
9. Trump OM Imobiliare în noul Cod civil al Rusiei // Codul civil al Rusiei. Probleme. Teorie. Practică: Colecție în memoria lui S. A. Khokhlov / Otv. ed. A. L. Makovsky. M., - 1998.
10. Krasheninnikov P. V. Comentariu articol cu articol la Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acestea”. - M.: Spark, 1999.
11. Meyer D.I. Drept civil rus: partea 2. M., 1997.
12. Noi K. Esența obligațiilor de garanție în contractul de vânzare // Economie și drept. - 1997. - №№ 8, 9.
13. Pokrovsky I.A. Principalele probleme ale dreptului civil. M., 1998.
14. Romanov O. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și tranzacțiilor cu bunuri imobiliare: unele probleme de aplicare a legii // Economie și drept. - 1998. - Nr. 7.
16. Saatye R. Teoria obligațiilor. - M., 1972.
17. Sklovsky K. Contract de vânzare-cumpărare: efect de proprietate // justiția rusă. - 1998 - Nr. 10.
Drept civil: Manual: În 2 volume / Din rău. prof. E.A. Sukhanov T. 1.M., 1998.S. 513.
Buletinul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă. 1998. Nr. 10.P.18.
Buletinul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă. 1998. Nr. 1.P. 81.
Kozyr O.M. Imobiliare în noul Cod civil al Rusiei // Codul civil al Rusiei: probleme. Teorie. Practică: Sâmbătă în memoria S.A. Khokhlova / Otv. ed. A.L. Makovsky. M, 1998.S. 295.
