Răspunsul la o întrebare importantă pentru mulți locuitori de vară a fost dat de Curtea Supremă a țării. El a clarificat dacă ar putea exista un drum privat construit chiar de grădinari. Și cui aparține.
Debutul primăverii este pentru milioane de cetățeni, în primul rând, abordarea sezonului cabanelor de vară, cu toate bucuriile și problemele sale. Una dintre aceste preocupări bolnave și uneori insolubile este drumul către cei șase sute de metri pătrați. Undeva există un astfel de drum - o pistă îngrozitoare în care se îneacă transportul personal al locuitorilor de vară, iar undeva drumul către dacha este în perfectă ordine, dar dotat cu o barieră nouă. Și numai cei care au permisiunea proprietarului pistei personale pot conduce sub ea. Ambele situații dau naștere la plângeri, scandaluri și, în cele din urmă, pentru unii, se termină în sala de judecată.
Iată unul dintre aceste cazuri „dacha-road” și revizuit recent de Curtea Supremă. În așteptarea sezonului estival, clarificările celor mai experimentați judecători din țară pot fi de mare ajutor.
Astăzi, există probleme continue cu drumurile către căsuțele de vară și asociațiile de grădină și în interiorul acestora. Și este dificil să nu fii de acord cu această afirmație. Autoritățile locale nu au de cele mai multe ori bani pentru îmbunătățirea unor astfel de autostrăzi mici, iar problemele de transport ale locuitorilor de vară care sosesc, în general, nu deranjează administrația locală. Și acolo unde există o comandă completă cu asfaltul, de regulă, acesta este meritul unuia sau mai multor locuitori bogați de vară care repară drumul pe cheltuiala lor. Dar foarte rar o fac în mod altruist.
Așadar, un grup de cetățeni au venit în instanță. Au avut un proces de acțiune colectivă împotriva Asociației Fermelor Private. Reclamanții au dorit ca aceștia să recunoască dreptul de proprietate comună asupra proprietății - drumul satului lor de vară. În instanță, acești cetățeni au explicat că toți erau membri ai parteneriatului și că au făcut un drum cu pavaj din beton asfaltat pentru banii lor. Prin urmare, aveau dreptul la proprietatea comună a drumului. Nu au avut nicio îndoială cu privire la aceasta, dar au cerut instanței să stabilească cota fiecăruia dintre ei „proporțional cu mărimea fiecărei contribuții la construcția drumului”.
Asociația în sine, sau mai bine zis unii dintre membrii săi și conducerea organizației s-au opus. Dar instanța a decis în favoarea reclamanților. Și autoritatea superioară a numit verdictul corect. Atunci cei care nu au fost de acord cu acest verdict au ajuns la Curtea Supremă. Și înalta instanță a anulat decizia privind împărțirea drumului și a declarat că Parteneriatul și membrii săi privați de acțiuni de pe drum au obiectat corect.
Acesta este modul în care Curtea Supremă și-a motivat și formulat poziția. După ce a verificat cazul, Colegiul Judiciar pentru Cazuri Civile ale Forțelor Armate a aflat următoarele. Un acord a fost încheiat între unul dintre reclamanți și o anumită companie de construcții. Din aceasta a rezultat că firmei i s-a încredințat „instalarea unui pavaj de asfalt”. Clientul a acționat în numele celor care au donat bani pentru această îmbunătățire. Lucrătorii rutieri au făcut treaba, iar mai târziu ITO local a emis un pașaport tehnic că „drumul cu pavaj din beton-asfalt” duce la Parteneriat.
Conform Codului civil (articolul 128), obiectele drepturilor civile includ lucruri, inclusiv bani și garanții, alte proprietăți și drepturi de proprietate. Și include, de asemenea, lucrări, servicii, bunuri necorporale și rezultate ale activității intelectuale. Conform articolului următor al aceluiași cod - 130, lucrurile imobile includ terenuri, subsol și tot ceea ce este strâns legat de teren. Adică acele obiecte care nu pot fi mișcate fără a le afecta foarte mult. Mai simplu spus, proprietățile imobiliare sunt clădiri, structuri și proiecte de construcții neterminate.
Un alt articol din Codul civil (articolul 218) spune că dreptul de proprietate asupra unui lucru nou creat sau fabricat de un cetățean pentru sine, în conformitate cu normele legii, este dobândit de aceeași persoană.
Din toate articolele enumerate, rezultă că dreptul de proprietate comună, inclusiv proprietatea partajată, la drum, ca obiect independent al drepturilor civile, este posibil. Dar numai dacă drumul este creat ca obiect imobiliar și este recunoscut ca atare. Dar acestea sunt ignorate de instanțele locale. Ei nu au decis întrebarea principală, dacă acest drum suburban a fost făcut ca obiect imobiliar, în conformitate cu toate regulile și reglementările. În caz contrar, acest drum devine doar un element de îmbunătățire și asigurarea deplasării în cadrul parteneriatului pentru nevoile membrilor săi - de trecere și călătorie în sat. Unul dintre locuitorii verii, nemulțumit de decizia instanțelor locale, a susținut că drumul către sat a existat înainte. A fost construit de aceiași locuitori de vară, dar pentru o lungă perioadă de timp. Acum au pus asfalt nou pe el.
Apropo, același lucru rezultă din contractul cu firma rutieră, care lucra la ordinul locuitorilor de vară. Acordul nu spune nimic despre construcția unui drum nou. Acolo vorbim despre „amenajarea pavajului asfaltic”. Potrivit Curții Supreme, nu există dovezi că firma a fost instruită să construiască drumul ca obiect imobiliar în materialele procesului.
Din aceasta, Curtea Supremă concluzionează că acoperirea drumului asfaltat în detrimentul fondurilor personale ale locuitorilor de vară nu implică proprietatea asupra drumului ca obiect imobiliar.
În plus, există și o lege privind parteneriatele de grădinărit. Enumeră așa-numitele zone comune. Acestea includ parcele din cadrul Parteneriatului. Sau mai bine zis - drumuri, porți, locuri de joacă și terenuri de sport, turnuri de apă, structuri de prevenire a incendiilor, garduri ... În general, lista este lungă.
Și asta este important. Conform articolului 14 din această lege privind parteneriatele horticole, terenurile aferente proprietății comune sunt eliberate Parteneriatului ca entitate juridică deținută. Dezvoltarea infrastructurii unei astfel de asociații de cetățeni se face pe baza deciziei adunării generale. Dacă Parteneriatul nostru a luat vreo decizie pe cale, instanțele locale nu au fost interesate, a spus Curtea Supremă. Deși acest lucru este important pentru respectarea drepturilor tuturor locuitorilor de vară. Chiar și cei care nu au avut bani pentru asfalt nou.
(Determinarea Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile ale Curții Supreme a Federației Ruse nr. 4-B12-13.)
Curtea Supremă, reproșând colegilor săi, a spus că instanțele locale s-au limitat la o indicație formală că drumul a fost construit în detrimentul fondurilor personale ale unor locuitori de vară și că au fost de acord în mod voluntar să-și împartă propriile acțiuni. Dar instanțele nu au investigat deloc circumstanțele reale ale cazului și nu au asigurat respectarea intereselor acelor persoane ale căror drepturi au fost afectate de decizia lor. Și, de altfel, dreptul la protecție judiciară a cetățenilor noștri este consemnat în Constituție, a subliniat Curtea Supremă.
11/12/2013 Mulți cumpărători de case scumpe din așezările de cabane sunt siguri că electricitatea, apa curentă și un drum de acces sunt implicite. Dar în zadar. Vagitatea legislației permite dezvoltatorilor să atragă bani suplimentari de la rezidenți pentru comunicații. Conflictele legate de infrastructura dacha au devenit un fenomen de masă.
Cabană fără curent electric
Serghei Borisov, rezident al comunității de cabane Mitropolye, nu și-a imaginat când a cumpărat o casă în 2008 că va trebui să construiască un sistem de canalizare autonom și să instaleze un generator. Terenurile au fost vândute cu un contract pentru construirea unei clădiri rezidențiale și furnizarea de comunicații. În sat există 56 de căsuțe, locuite în 45. Prețul caselor este de 15-90 de milioane de ruble.
„Am ales acest loc datorită aspectului”, - îi arată lui Borisov o hartă. Satul, situat nu departe de Sofrino, lângă un mic drum de beton, arată ca o potcoavă în plan: singurul drum merge în jurul pădurii. Un caz rar: fiecare rezident vede de pe site-ul său nu numai casele vecinilor, ci și pădurea. Și totul ar fi bine, dar drumul a fost deținut de dezvoltator. Locuitorilor li s-a cerut să o cumpere, iar cei care refuză vor pierde ocazia de a merge până la casa lor pe ea. Din ce în ce mai mult, proprietarii, oaspeții și lucrătorii în construcții trebuie să călătorească prin pădure pentru a ajunge la situri.
Istoria satului a început în 2000, când asociația publică interregională a persoanelor cu dizabilități din armată și muncă (MOOIAT) „Împreună” a achiziționat terenuri în satul Mitropolye, districtul Pușkin, regiunea Moscovei. Doi ani mai târziu, a fost aprobat planul general de dezvoltare, precum și echilibrul teritoriilor: zonă rezidențială - 10 hectare, zone publice (inclusiv structuri inginerești) - 2 hectare, străzi și drumuri - 3 hectare. În baza unui acord cu cumpărătorul, MOOIAT "Vmeste" a înstrăinat terenul pentru construirea unei case, iar dezvoltatorul - Modern PaRus LLC - construia casa și furniza comunicații.
Cu toate acestea, terenul destinat inițial zonelor publice și facilităților de infrastructură a rămas în proprietatea aceluiași MOOIAT „Împreună” (așa s-au întocmit contracte cu cumpărătorii), mai mult, în timpul procesului de dezvoltare, aceste parcele au schimbat tipul de utilizare permisă . "Chiriașii au făcut apel la instanță în acest sens. Curtea a refuzat să ia în considerare aceste materiale", spune Serghei Borisov. În 2004, directorul general al MOOIAT „Împreună” Alexander Frolov și șeful dezvoltatorului Anatoly Murashko au înregistrat LLC „Societatea de administrare„ Mitropolye ”, care, în consecință, a început să îndeplinească funcțiile unei companii de administrare (MC) din sat. Potrivit lui Serghei Borisov, în 2006, complexul imobiliar deținut de MOOIAT Vmeste a fost vândut către Mitropolye Management Company LLC pentru 4,7 milioane de ruble. Borisov suspectează că tranzacția este nesemnificativă - aproximativ vorbind, este o vânzare pentru el însuși, atunci când banii nu sunt plătiți. Imediat după această tranzacție, LLC „Marea Britanie” Mitropolye ”„ sub forma unui ultimatum a oferit locuitorilor satului să cumpere complexul imobiliar.
Cu toate acestea, există un alt punct de vedere. „Sumele de bani declarate de domnul Borisov, care le-a transferat sau nu le-a transferat către cine, sunt un basm”, spune Igor Zverev, președintele consiliului de administrație al asociației de locuințe Mitropolye, care a unit un grup de proprietari de case obțineți infrastructura satului la dispoziția lor.
Reprezentând o parte semnificativă a proprietarilor de căsuțe, Zverev consideră totuși că situația în care trebuie achiziționate comunicațiile se datora din vina rezidenților înșiși: „La cumpărarea caselor, nimeni nu a acordat atenție procedurii de finanțare a construcțiilor în Mai târziu, când a devenit clar, mulți au implicat avocați, dar niciunul dintre ei nu s-a prezentat în instanță cu acest proces.
HOA Mitropolye a semnat un acord cu LLC MC Mitropolie pentru a cumpăra complexul imobiliar cu 3 milioane de dolari, iar acum HOA se așteaptă ca fiecare proprietar să contribuie cu 53.000 de dolari ca parte. „Scopul achiziției noastre a complexului imobiliar este refuzul serviciilor companiei de administrare LLC MC Mitropolye„ în favoarea managementului independent ”, subliniază șeful HOA.
Moșie pe o mlaștină legală
S-ar părea că dezvoltarea organizată în formatul unui sat de căsuță este doar o modalitate de a oferi caselor private o infrastructură modernă, care adesea provoacă mari probleme în afara orașului. De fapt, conflictele din jurul comunicațiilor au devenit deja o problemă sistemică în așezările de cabane. „Există o mulțime de cazuri când un dezvoltator începe să descarce drepturi, deoarece toate comunicările sunt în proprietatea sa, în regiunea Moscovei”, spune Timofey Yermak, partener la firma de avocatură Yurlov and Partners. În același timp, legislația nu obligă dezvoltatorii să vândă o parte din comunicațiile către rezidenții comunității de cabane.
Pe site-ul http://totdom.com, proprietarii nemulțumiți discută, de exemplu, acțiunile companiei Poligrafzhilstroy. "Toate infrastructurile din sat, clădiri, zone publice, comunicații au fost vândute unui individ. Cei care nu au semnat un contract direct cu Mosenergosbyt plătesc 4 ruble pentru electricitate pentru 1 kW. Proprietarii cu un contract direct plătesc mult mai puțin, potrivit la tarifele „Mosoblenergosbyt". Angajații companiei de administrare sub diverse pretexte dezactivează casele acestor cetățeni.
Și acest lucru este observat nu numai în regiunea Moscovei, ci, se pare, în toată Rusia. Așezarea Berry Hills de lângă Izhevsk nu are gaz, apă sau electricitate. Schema este similară. A fost achiziționat un teren pentru o așezare cabană, parcela a fost delimitată și vândută în părți, proprietatea dezvoltatorului a rămas terenul sub drumuri și comunicații.
Principiul proprietății comune în ceea ce privește proprietatea comună este consacrat legal numai pentru clădirile de apartamente, nu se aplică așezărilor de cabane, explică Dmitry Eremin, avocat al MKA Klishin and Partners. Acest lucru este confirmat de Maxim Denisov, avocat principal al Departamentului imobiliar și de investiții al Pleshakov, Ushkalov & Partners Law Office. El amintește că instanțele judecătorești, atunci când au luat în considerare cererile HOV Petrovskoye, care au contestat dreptul dezvoltatorului la comunicații în sat, au ajuns la concluzia că proprietarii caselor nu aveau dreptul la proprietatea comună comună a acestor comunicații.
Tot ce rămâne pentru rezidenți este să încerce să reducă prețul serviciilor (și să le reducă lista), impus de compania de administrare, prin negocieri colective sau să încheie acorduri alternative cu furnizorii de servicii. Sarcina este de a face ca activitățile din Codul penal să fie neprofitabile din punct de vedere economic, spun avocații.
Casă mai bună la țară
Astfel, în absența unei reglementări legislative, specificul gestionării infrastructurii este determinat de condițiile contractelor, de conținutul autorizațiilor de construcție. „Greșeala este că atunci când cumpără o cabană, oamenii nu se gândesc la cine va deține infrastructura după finalizarea construcției satului”, spune avocatul Dmitry Eremin.
"În conformitate cu articolul 210 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poartă sarcina menținerii proprietății sale, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contract. Prin urmare, dezvoltatorul nu are dreptul să ceară locuitorilor satului să proprietate ", explică Maxim Denisov. după ce ați semnat acordul corespunzător cu dezvoltatorul, nimic nu poate fi corectat. Trebuie să vă uitați la documentele pe care le semnați." La încheierea contractelor pentru cumpărarea unei case în sat, este necesar să se acorde atenție dacă dezvoltatorul transferă cumpărătorului orice drepturi cu privire la proprietatea comună a satului. Acest lucru ar trebui să fie clar reflectat în document. În caz contrar, cumpărătorul riscă să intre în aceeași situație neplăcută ca și locuitorii „Metropoliei”.
Mai mult, este necesar nu numai să acordăm atenție prezenței punctelor în comunicații, ci să cerem ca acestea să fie acolo, adaugă Timofey Yermak. „Acest lucru poate fi formalizat prin specificarea unor clauze individuale în contractul de vânzare și cumpărare a cabanei sau prin încheierea unui acord civil separat separat, principalul lucru fiind de a face relația cu dezvoltatorul transparentă în această parte, atunci în cazul unui conflict există întotdeauna ceva cu care să mergi în instanță sau la parchet ", clarifică avocatul ...
Potrivit lui Yermak, va fi mai bine pentru proprietarii de case dacă comunicările sunt proiectate și construite inițial în numele unui parteneriat non-profit de grădină (SNT) sau al unui parteneriat non-profit dacha (DNP) creat în acest scop, în cazul în care cabana nou-fabricată proprietarii pot fi admiși ca membri. Apoi, din punctul de vedere al legislației actuale, comunicările vor aparține SNT sau DNP, ceea ce înseamnă că vor fi în proprietatea comună a membrilor săi.
Dmitry Eremin spune că este familiarizat cu dezvoltatorii a căror sarcină era să vândă parcele cu un contract și apoi să „plece și să nu-și mai amintească” despre satul construit. În astfel de cazuri, de regulă, a fost creată o cooperativă de consum. Cumpărătorii au achiziționat nu numai pământ și o casă, ci și o cotă într-o cooperativă - această acțiune a reprezentat o parte din proprietatea facilităților publice. Și după finalizarea construcției, proprietarii caselor au decis deja în mod independent problemele gestionării cooperativei.
Oricum ar fi, se pare că locuitorii nemulțumiți ai satului „Mitropolye” au puține șanse să-și apere interesele. Serghei Borisov a primit un răspuns de la Comitetul Dumei de Stat pentru Legislația Terenului la cererea sa: străzile și drumurile din municipalități nu pot fi proprietate privată și, dacă se întâmplă acest lucru, autoritățile locale sunt obligate să ia măsuri pentru a remedia situația. De asemenea, el a făcut apel la administrația locală cu o cerere de cumpărare a drumului în proprietatea municipală. Dar administrația a refuzat să recunoască așezarea cabanelor ca parte a așezării urbane Sofrino. "Cel mai probabil, bugetul municipal pur și simplu nu are fonduri pentru a cumpăra terenuri", sugerează Serghei Borisov.
Vitaly Zimin, un avocat pentru locuitorii nemulțumiți ai comunității de cabane Mitropolye, este, în general, convins că nu ar trebui să cumperi o cabană într-o comunitate de cabane. Mai bine o casă într-un sat. Potrivit acestuia, nimeni nu este asigurat împotriva problemelor cu care se confruntă locuitorii Mitropoliei. În acele așezări de cabane unde nu există astfel de probleme, pacea și ordinea sunt păstrate, de fapt, pe baza faptului că dezvoltatorul își prețuiește reputația.
Nu este un secret faptul că gestionarea așezărilor de cabane este o afacere profitabilă în care este angajat dezvoltatorul după vânzarea parcelelor din sat. Dezvoltatorul deține adesea proprietatea asupra zonelor comune, a proprietății companiei sale de administrare sau a proprietății unei organizații non-profit controlate de dezvoltator.
Costurile de funcționare în aceste sate sunt adesea opace și supraevaluate. Ca metodă de represalii împotriva disidenților, este interzisă intrarea pe teritoriul satului a vehiculelor personale, a mașinilor oaspeților și a autoturismelor destinate întreținerii amplasamentului (pomparea foselor septice, a cisternelor de combustibil).
Contestațiile la agențiile de aplicare a legii sunt de puțin ajutor. Este posibil să lupți cu asta? Poate sa!
În baza art. 274 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul parcelei are dreptul de a cere de la proprietarul drumurilor din satul de cabane stabilirea unei servituți, adică dreptul la utilizarea limitată a terenului. Se instituie o servitute pentru trecerea, trecerea vehiculelor și alte nevoi.
Dacă proprietarul parcelei justifică faptul că nu există o altă modalitate de a ajunge la complotul său, atunci instanța poate stabili o servitute și poate obliga proprietarul drumurilor din comunitatea de căsuțe (pârâtul) să nu interfereze cu trecerea reclamantului și trecerea vehiculelor.
Servituța se plătește în mod implicit. Taxa pentru utilizarea drumului este calculată de la caz la caz. Dar dacă este posibil să se realizeze stabilirea unei servituți plătite, atunci în viitor, în disputele privind conținutul proprietății „comune” (care este de fapt deținută de Codul penal), va fi posibil să se arate decizia instanței și spuneți că plătiți deja plata pentru întreținere cel puțin costisitoare. Această decizie va ajuta foarte mult în disputele cu privire la valoarea plăților operaționale din Codul penal în instanță.
Servitutea este supusă înregistrării de stat. Nerespectarea condițiilor de servitute poate sta la baza unei noi cereri în fața instanței cu privire la obligația pârâtului de a nu interfera cu trecerea vehiculelor la fața locului. Și numai după aceea, executorii judecătorești vor putea să se alăture cazului.
Stabilirea unei servituți și apoi aplicarea termenilor acesteia este un drum lung de parcurs. Poate de aceea instanțele preferă să refuze satisfacerea unor astfel de pretenții. Un exemplu de satisfacție a unei astfel de cereri este decizia Judecătoriei Sysert din regiunea Sverdlovsk din 26 septembrie 2016 în dosarul nr. 2-1339 / 2016.
Conform 304 art. Proprietarul Codului civil al Federației Ruse are dreptul să ceară eliminarea oricăror încălcări ale drepturilor sale, deși aceste încălcări nu au fost asociate cu privarea de proprietate.
Pe baza acestui articol, puteți să vă adresați instanței cu o cerere pentru a evita obstacolele din trecere și a vă deplasa către parcelă. Respondenții trebuie să indice atât proprietarul drumului, cât și (dacă există) o organizație de securitate privată care interferează fizic cu pasajul.
Cu o decizie pozitivă cu privire la o astfel de cerere, puteți merge imediat la executorii judecătorești. În opinia mea, art. 304 din Codul civil al Federației Ruse este comun în raport cu art. 274 din Codul civil al Federației Ruse și ar trebui aplicate regulile de servitute.
Dar pentru a executa decizia în temeiul art. 304 din Codul civil al Federației Ruse este mai simplu și, poate, prin urmare, instanțele, de regulă, satisfac aceste pretenții. Un exemplu este hotărârea de apel a Curții Regionale din Moscova din 21 februarie 2013 în cazul nr. 33-4123 / 2012.
Absența unui contract de utilizare a proprietății comune nu este un motiv pentru refuzul satisfacerii cererii. Această concluzie este conținută în hotărârea de apel a Tribunalului Regional Penza din 19 ianuarie 2016 în dosarul nr. 33-147 / 2016.
În anumite condiții, chiar și prezența unei decizii a adunării generale a NPD privind restricționarea intrării vehiculelor neplătitoare pe teritoriul satului nu este un motiv pentru a împiedica intrarea (decizia Tribunalului orașului Cehov din regiunea Moscovei din 02/01/2017 în cazul nr. 2-32 / 2017).
Reclamantul trebuie să dovedească faptul că pârâtul împiedică intrarea, în caz contrar cererea va fi respinsă (decizia Judecătoriei municipale Dmitrovskiy din 27 mai 2016 în dosarul nr. 2-2310 / 2016).
