Выгодные условия по ипотеке. Ипотека с самыми низкими процентными ставками (16 банков). В каком банке самая выгодная ипотека

Прогнозы экспертов оправдались: ипотечная ставка в 2017 году в Сбербанке и в других отечественных банках планомерно снижалась. В крупнейших из них она достигла летом исторического минимума докризисного 2014 г.

Время покупать!

В начале лета крупнейшим банком страны был сделан очередной ход по доступности ипотечного кредитования. Тогда новостройку можно было купить под 10,7%, а если регистрировать сделку онлайн, то и под 10%.

10 августа Сбербанк объявил о рекордном снижении ипотечной ставки в 2017 году. Купить квартиру в новостройке теперь можно по кредиту от 7,4%, в старом фонде – от 8,9%. Снижен и первоначальный взнос – до 15% от стоимости приобретаемых «квадратов».

На заметку! В первом полугодии рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекордные показатели докризисного 2014.

Ипотека с господдержкой – от 6,25%!

На сегодняшний день Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило ряд госпрограмм, которые позволяют регионам кредитовать желающих взять деньги на жилье под 6,25%. Участниками программы уже стали Владимирская и Нижегородская области.

Самая низкая ипотечная ставка 2017 будет дополнительно введена в шести регионах. Кредит под льготные 6,25% смогут получить жители:

Татарстана;

• Подмосковья;

  Мордовии;

  Ростовской области;

  Ямало-Ненецкого АО.

«Вкусное предложение» станет возможным за счет средств региональных бюджетов, поэтому местные власти и будут определять категории граждан, для которых жилье станет еще доступнее. Счастливчиками могут стать бюджетные работники (врачи или учителя), молодые семьи и пр.

Важно! В планах - подключить к госпрограмме Карелию, Калининградскую и Воронежскую области.

К слову, отдельные регионы ищут возможности, чтобы предложить жителям максимально выгодные условия. В частности, московское правительство презентовало снижение процентов по ипотеке до 7% для переселенцев из «хрущевок» . За помощью столичные власти обратились к АИЖК, но пока им предложены только стандартные 9%.

В каком банке взять ипотеку выгоднее?

Ипотечные ставки банков для сравнения представлены в таблице, данные из которой актуальны на 10 августа 2017*

*Использована информация с официальных сайтов банков. Указана нижняя планка процентной ставки.

Хочется надеяться, что конкуренция заставит всех банкиров сделать ипотеку еще доступнее. При рекордном снижении кредитных процентов в Сбербанке, другой популярный банк пока оставляет условия кредитования не самыми привлекательными на рынке – ипотечная ставка в 2017 в ВТБ 24 составляет от 10,7%. Зато при приобретении больших квартир (от 65 «квадратов») ВТБ снижает проценты до 10, да и сумму банк дает одну из самых больших на рынке – до 60 млн.руб. с первоначальным взносом 10%.

При выборе наиболее привлекательных условий кредитования процентная ставка, несомненно, играет важную роль, однако необходимо сравнить и другие позиции – размер первоначального взноса, критерии к заемщику, количество необходимых документов и пр.

Прогнозы и реальность

В мае премьер Медведев заявил, что экономика позволяет снижать ставки по ипотечным кредитам в 2017 году до 6-7%, при этом ранее сообщалось, что правительство «сдулось» и не в состоянии поддержать 30 тысяч ипотечных заемщиков, подавших документы на реструктуризацию подобных займов.

На заметку! Главный защитник российских предпринимателей Борис Титов убежден: если государству удастся снизить ставку до 5%, то строительный рынок вырастет вдвое. В своей «Стратегии роста» российской экономики он просчитал, что подобный шаг обойдется в 150 млрд.рублей.

АИЖК прогнозирует объемы выдачи ипотеки на 1,8 трлн.руб., учитывая несколько благоприятных факторов:

замедление инфляции (4,3%);

дальнейшее снижение ключевой ставки, от которой напрямую зависит расчет процентов для выдачи банковских продуктов;

развитие механизмов рефинансирования и господдержки.

За 1 квартал, по данным АИЖК, в долг у банков взяли 324 млрд.руб., а за один только март 150 млрд.руб., что на 10% больше уровня рекордных объемов 2014 г. Но другие цифры заставляют задуматься о существовании проблемы, решить которую снижение ипотечной ставки в 2017 году ни в Сбербанке, ни у других банков не поможет.

Россияне не готовы тратить, в том числе покупать жилье в кредит. По данным Росстата, при зафиксированном повышении заработной платы в стране на 2,5%, реальные доходы граждан резко обрушились на 7,6% и стали самыми низкими за последние 5 лет.

Бальзамам за сердце становятся опросы ВЦИОМ. В них демонстрируется хоть и незначительное, но все же повышение кредитного доверия в стране:

в январе – всего 10% респондентов считали, что настало благоприятное время для кредитования;

в марте – 11%;

в апреле – 12%.

При том что подавляющее большинство (66%) россиян считают, что «сейчас не лучшее время для трат», и турфирмы, и авиасалоны, и банки сообщают о растущих показателях: и на отдых, и на новые автомобили, и на другие нужды россияне стали брать чаще и более крупные суммы. И тут уместно привести другу статистику: на конец февраля кредитная задолженность граждан перед банками выросла на зловещие 13%.

Стоит учитывать, что финансовые организации (банки и МФО) стали реже одобрять заявки на потребительские кредиты по причине растущего невозврата. Повторится ли подобная ситуация в сегменте ипотечного кредитования, станут ли россияне брать взаймы больше именно на покупку недвижимости и побьет ли ипотечная ставка рекорд лета-2017, покажет время.

В Сбербанке произошли достаточно важные изменения условий ипотечного кредитования.

Процентная ставки на готовую недвижимость от 9,1%

В Сбербанке жилая недвижимость вторичного рынка считается готовым жильем . Но имеются в виду не только стандартные квартиры в многоэтажных жилых домах, а и частные дома, загородные коттеджи, прочая жилая недвижимость.
Условия кредитования:

• Ставка от 9,1%
• Сумма займа - минимум 300 т.р., максимум – 85% в оценочной стоимости квартиры;
• Первоначальный платеж - от 15%;
• Обеспечение - залог покупаемого или иного недвижимого имущества;
• Обязательное страхование покупаемого жилья;
• Страхование жизни по желанию клиента;

Для заемщиков, которые получают зарплату через другие банковские структуры ставка будет выше.

Процентные ставки от 7,6% в новостройках

Под эту акцию подходят квартиры первичного рынка, сданные в эксплуатацию, также жилые помещения, которые еще находятся на этапе возведения.

8,5% годовых - процентная ставка по спецпрограмме субсидирования ипотеки застройщиками при электронной регистрации

Если заемщик не желает заключать страховой договор на жизнь, ставка увеличивается.

Строительство жилого дома — 10,3%

Сбербанк предлагает индивидуальную программу кредитования для клиентов, которые желают самостоятельно или за счет подрядчиков построить собственный дом. В данном случае выдача кредитных средств предполагается только для строительства жилого дома на участках земли, предназначенных специально под застройку.
Условия кредитования:

• Ставка по ипотеке - 10,3%, и более.
• Обязательное страхование дома (страховое соглашение на землю под застройку не заключается); страхование жизни по желанию клиента.

Загородная недвижимость жилого фонда — 9,8%

Программа предоставляет возможность:

• Приобрести участок земли под застройку.
• Приобрести дачу, прочий объект недвижимости, не приспособленный для проживания на постоянных условиях.
• Построить дачу, прочий объект недвижимости, не приспособленный для постоянного проживания.

Условия кредитования:

• Первоначальный минимальный платеж - не менее 25 процентов.
• Ставка по ипотеке - 9,8%, и более.
• Сумма кредита - минимум 300 т.р., максимум 75% оценочной стоимости предмета недвижимости, который покупается по ипотечной программе.
• Обеспечение - залог покупаемой недвижимости, залог участка под застройку, права его аренды.
• Обязательное страхование покупаемой жилого имущества (страховое соглашение на землю под застройку не заключается); страхование жизни по желанию клиента.

Ипотечная программа для военнослужащих — 9,5%

Индивидуальная программа кредитования для российских военнослужащих, которые являются участниками накопительной программы по ипотеке.
Условия кредитования:

• Ставка - 9,5%.
• Сумма кредитования - максимум 2,502 млн.
• Первоначальный взнос - минимум 15%

Возможность приобретения нового или вторичного жилья. Надбавки отсутствуют, нет надобности свидетельства платежеспособности заемщика, оформления страхового договора на жизнь.

Оформление ипотечного займа

Заявку можно оставить на сайте ДомКлик . Необходимые документы можно подать в любое отделение Сбербанка, расположенное по месту проживания.

Анкета на ипотеку в Сбербанке

Ипотечный калькулятор

Тип платежей

Аннуитетные

Дифферинцированные

Стоимость квартиры

руб.

Первоначальный взнос

руб.

%

Процентная ставка

%

Ипотечные кредиты пользуются большой популярностью у петербуржцев. Ставки понемногу ползут вниз, предлагаются все более выгодные условия, например, ипотека по двум документам, а ряд банков предоставляют кредиты без первого взноса.

По данным Национального бюро кредитных историй, доступность ипотеки с начала 2017 года выросла почти на 5%. Центробанк России отмечает рекордно низкую среднюю ставку по ипотеке – 10,94% годовых.

Десятки банков в Санкт-Петербурге предлагают свои услуги по ипотеке. Сравнение банков позволило выявить самые интересные предложения.

Сравнение ставок по ипотеке в разных банках

Приобретение строящегося жилья

Приобретение квартиры в новостройке в ипотеку становится все популярнее. Для застройщиков такой вариант выгоднее, чем рассрочка, поскольку банк перечисляет девелоперу полную стоимость квартиры сразу же после ее приобретения покупателем.

Большое количество банков предоставляет самые разные ипотечные условия, снижая процентную ставку для определенных групп клиентов. Проведем сравнение минимальных ставок по ипотеке банков в 2017 году на строящееся жилье.

Приобретение готового жилья

Воспользоваться ипотечным кредитом можно и при приобретении квартиры на вторичном рынке. В некоторых случаях условия банков для первичного рынка и вторичного немного различаются. Мы провели сравнение процентных ставок по ипотеке в разных банках для вторичного или готового жилья.

ТОП-3 предложений банков по ипотеке

1. Сбербанк России

Самые выгодные предложения по ипотеке у Сбербанка России, причем, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости.

Первичный рынок

Базовая ставка по ипотечному кредиту в новостройке – 9,4%. Минимальный первый взнос – 15%, максимальный срок – 30 лет.
Однако вас может заинтересовать акция на квартиры у определенных застройщиков (субсидированная ипотека). Льготная ставка – 7,4% будет доступна при следующих условиях:

• Срок до 7 лет;
• Первый взнос от 15%;
• Вы являетесь зарплатным клиентом Сбербанка;
• Вы участвуете в страховании жизни и здоровья в аккредитованных ПАО Сбербанк компаниях;
• Проводится электронная регистрация сделки;
• Вы приобретаете жилье у определенных застройщиков.

Также можно оформить ипотеку по двум документам по ставке 10,4% годовых с условием электронной регистрации сделки и страхованием. По программе субсидирования ипотеки застройщиками по условиям, указанным выше, ставка 8,4%.

Вторичный рынок

Среди предложений на вторичном рынке Сбербанк также лидирует. Базовая ставка – 9,4%. Однако действует акция для молодых семей (если один из супругов младше 35 лет) – ставка по программе 8,9% при условии электронной регистрации сделки и страхования жизни и здоровья.

2. Газпромбанк

Второе самое выгодное предложение по ипотеке у «Газпромбанка». При приобретении строящегося или готового жилья процентная ставка составит 9,5% при соблюдении следующих условий:

• Вы являетесь зарплатным клиентом банка;
• Вы покупаете объект у компании-партнера Банка;
• Первый взнос составляет 10% для сотрудников приоритетных организаций, 15% для сотрудников бюджетных организаций, 20% - для всех остальных.

Срок кредитования от 1 года до 30 лет. Доступно оформление кредита по двум документам, в таком случае процентная ставка составит 10,5% годовых.

3. ВТБ 24

Третье место в списке лучших предложений банков по ипотеке 2017 занимает «ВТБ 24». Ставка в 9,7% предоставляется при покупке жилья на первичном или вторичном рынке при условиях:

• Вы являетесь зарплатным клиентом;
• Полное комплексное страхование;
• Первоначальный взнос от 10%.

Действует акция при покупке готовой квартиры площадью от 65 кв.м. по льготной ставке 9,5%. Ее условия:

• Комплексное страхование;
• Первоначальный взнос от 20%.

При покупке квартиры в агентстве «Петербургская недвижимость» на первичном рынке для ограниченного числа жилых комплексов действует акция по ипотеке 6%. Согласно условиям банка, ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет с минимальным взносом от 10%. Процентная ставка 6% действует только первый год, в последующие года 10,7 %.
Однако приобретение квартиры по данной акции не настолько выгодно, как с фиксированной ставкой 9,4%.

Потенциальный заемщик, находящийся в поиске банковского учреждения для получения кредита, должен четко осознавать, какие цели он преследует при взятии ипотечной программы. На повестке дня стоят серьезные финансовые обязательства, которые берутся на долгий период времени, поэтому стоит трезво оценивать свои возможности. Чтобы взять ипотеку на выгодных условиях, нужно сравнить ставки и определиться с другими факторами банковской программы.

На что обратить внимание при выборе кредитора?

Сегодня ведущие банки России предлагают клиентам ипотечные программы, основанные на схожих условиях. Обращать внимание стоит на следующие факторы :

• Период, рассчитанный на выплаты по кредиту – от года до 50 лет;
• Минимальный возраст заемщика – 21 год;
• Максимальный размер ипотечного кредита – до 85% от стоимости покупаемой недвижимости;
• Первоначальный взнос – от 10% до 50%;
• Размер процентной ставки – от 9,1%.

Каждый банк вправе разрабатывать и предъявлять свои требования по размеру и типу залога, характеристикам заемщика (трудовой стаж, наличие регистрации, семейное положение) и пр.

Определяем лучшее предложение

Когда вы делаете выбор в пользу того или иного кредитора помните, что все перечисленные факторы способны повлиять не только на окончательный размер процентной ставки, но и то, будет ли выдан вам кредит в принципе.

Чтобы определиться с лучшим предложением по ипотеке , следует:

• Изучить все ипотечные программы от крупных банков в вашем регионе;
• Если процентная ставка кажется чрезвычайно привлекательной по причине низкой стоимости, учтите, что банк официально обозначает нижнюю планку. При оформлении заявки, в зависимости от ваших характеристик и множества совокупных условий, размер процентной ставки может существенно вырасти;
• Составить окончательное впечатление и сделать верный выбор можно только в ходе личного обращения в банковское отделение, после общения с представителем организации, занимающимся ипотечными кредитами.

Вопросы специалисту по ипотеке

При консультации у специалиста по ипотеке, постарайтесь выяснить следующие моменты :

• Существует ли опция досрочного погашения кредита? Накладывается ли штрафная пеня за такое действие, ведь некоторые банки предусматривают штраф в виде 3% от остаточной задолженности;
• Допускает ли конкретный банк выдачу кредита заемщику, если доля ежемесячной выплаты будет больше, чем 40% от общего дохода самого заемщика или совокупного дохода его семьи;
• Какие действия предпримет банк в случае, если заемщик просрочил отчисление платежей по кредиту на протяжении одного – нескольких месяцев и т. д.

Практика наложения штрафных санкций вследствие систематических нарушений по выплате за ипотеку присутствует в большинстве банков. При выборе кредитора вы должны узнать, что именно грозит вам за невыплату (умышленную или невольную).

Некоторые банковские организации инициируют судебное разбирательство . Если заложенная квартира будет взыскана, может последовать ее дальнейшая продажа, а вырученная сумма используется для погашения задолженности.

При этом пострадавший заемщик располагает как минимум одной опцией: ему предложат арендовать жилплощадь в специализированном объекте гостиничного типа или выбрать вариант поселения в резервном фонде жилья, предназначенного для клиентов ипотеки, оказавшихся неплатежеспособными.

Такие условия действуют не везде, поэтому это практически первое, чем вы должны поинтересоваться у потенциального кредитора.

Дополнительные расходы

Банки стараются сделать презентацию ипотечных программ максимально прозрачной, чтобы у заемщика не возникло затруднений при выборе того или иного кредитора.

Однако на практике при взятии ипотеки почти всегда присутствуют дополнительные расходы, которые обусловлены следующими факторами:

• Если в ипотеку берется квартира со вторичного рынка недвижимости, потребуется экспертиза по оцениванию. Она не бесплатна: цена на процедуру варьируется от трех до двадцати тысяч рублей в зависимости от квалификации оценщика, требований банка и самой ипотечной программы;
• После определения рыночной стоимости недвижимости банк вычисляет ее залоговую стоимость. Выплаты по полученной разнице ложатся на заемщика. В среднем разница составит около 15% – 20%. Так, например, если квартира стоит около 2 миллионов, банк отнимет от этой суммы около 15% (износ жилья, затраты на реализацию и пр.), предоставив заемщику кредит на 1,6 млн. Получается, доплата владельцу составит около 380 тыс. руб. Эта сумма выплачивается заемщиком;
• При взятии ипотечного кредита будьте готовы к дополнительным затратам на обязательный пакет страховочных услуг. Некоторые банки начисляют процентную ставку за отказ клиента приобретать страховку жизни и здоровья;
• Оформление справок, документов, оплаты по пошлинам – это также неизбежная статья затрат при взятии ипотеки.

Самые выгодные ипотечные программы на 2019 год

Выбирая банк-кредитор, нельзя отталкиваться только от того, предлагает ли тот самый низкий процент по ипотеке. На успех оформления кредита влияет множество условий, которые описаны в программах банков. На текущий момент эксперты выделяют пятерку фаворитов среди заемщиков.

Сбербанк

Ведущий отечественный кредитор разработал для заемщиков уникальную программу, получившую название «Приобретение готового жилья» . Описать ее суть вкратце можно двумя пунктами:

• Привлекательно низкая процентная ставка – от 10,5% (если оформлена электронная регистрация сделки);
• Возможность купить квартиру на вторичном рынке.

Чтобы стать участником программы, нужно принять условия банка . В их перечень входят:

• Ссуда заемщику выдается размером от 300 тысяч до 15 млн рублей;
• Заемщик может выплачивать ипотеку в течение 30 лет;
• Первоначальный взнос составит одну пятую часть от стоимости жилого объекта;
• Клиенту необходимо предоставить залоговое имущество.

На формирование процентной ставки , согласно программе Сбербанка, влияют следующие факторы:

• Размер первого взноса;
• Готовность заемщика приобрести страховку здоровья и жизни;
• Если соискатель является зарплатным клиентом банка, для него действуют более низкие ставки;
• Срок кредитования;
• Если клиент предоставит документы с подтверждением источника доходов, это засчитывается положительно для его кредитной репутации;
• Еще один, определяющий размер процентной ставки, фактор – ликвидность имущества, предоставляемого под залог.

К дополнительным плюсам программы можно отнести отсутствие комиссионных сборов и штрафа при досрочном погашении. Также на сайте банка есть онлайн-калькулятор, позволяющий определить примерные затраты на первое время.

Название этого российского банка, в отличие от его более известных конкурентов, вряд ли на слуху у большинства граждан. Тем не менее, предложенная им новая ипотечная программа под названием «Новостройка» – это действительно крайне интересное предложение. Если суммировать все факторы, можно предположить, что это практически самая дешевая ипотека: в качестве аванса заемщик вносит всего 10% стоимости недвижимости.

Другими условиями программы являются :

• Клиент , на формирование процентной ставки это не влияет;
• Процентная ставка не меняет значение после регистрации прав на собственность;
• Взять кредит на первый взнос можно у партнеров Промсвязьбанка;
• Можно использовать для первого взноса материнский капитал.

При оформлении кредита банк может запросить предоставить двух поручителей.

У банка одна из самых лояльных программ для потенциальных заемщиков, названная «Квартира на вторичном рынке» .

В условия для выдачи займа входят:

• Кредитование сроком от года до 25 лет;
• В качестве первоначального взноса выплачивается 15% стоимости недвижимого объекта;
• Кредит можно оформить на сумму до 26 млн;
• Размер кредитной ставки – 11,9%.

Если заявитель не соглашается на покупку личной страховки, процентная ставка вырастет на 0,5% – 3,2% (в зависимости от возраста заемщика).

Клиент Райффайзенбанка вправе выбрать:

• Способ выплаты кредита – депозитарный или перечислением на счет продавца;
• То, когда он может получить кредитную сумму – после подписания договора по ипотеке или завершения регистрации прав собственности.

Специализированный ипотечный банк предлагает клиентам следующие условия:

• Ставка в 10,75%;
• Размер аванса – от 20%;
• Максимальный размер кредита – 10 млн.

Требования банка к заемщикам и недвижимости:

• Российское подданство;
• Проживание в регионе, где есть отделение БЖФ;
• Приобретаемая квартира должна находиться в доме высотой не менее трех этажей.

Плюсы банка:

• Процент одобренных заявок по ипотеке – 82%;
• При оформлении ипотеки «Экспресс+» вы можете получить одобрение в течение 24 часов;
• Есть возможность взять ипотеку онлайн и/или по двум документам (паспорт и СНиЛС).

Подсчитав возможные затраты и сравнив их с преимуществами программы БЖФ , можно считать, что это самая выгодная ипотека из предложенных (по крайней мере, гибкостью условий).

Один из самых известных банков России оформляет ипотеку на основе государственной поддержки . Для взятия кредита необходимо иметь половину суммы для покупки недвижимости. Остальные деньги банк ссудит под процент 10,8%. Ссуда оформляется на срок от 12 месяцев до 7 лет.

Другие требования и условия для заемщиков:

• Рост процентной ставки на 0,5% при уменьшении суммы инициального взноса и/или растягивании периода кредитования;
• Срок возврата займа – до 30 лет;
• Суммы кредита от 3 до 8 млн рублей для жителей столицы/Санкт-Петербурга и регионов соответственно.

Один из существенных плюсов программы – при отказе заемщика страховать жизнь и здоровье процентная ставка не растет.

Вывод

Выбор максимально выгодной ипотеки зависит не только от репутации и условий, выдвигаемых кредитором. Вы также должны определить некоторые моменты для себя лично, а именно:

• Наличие суммы для первоначального взноса;
• Желаемый размер кредита;
• Срок выплат по ипотеке;
• Способ погашения займа.

Помните, что действовать при подборе ипотеки, как при подаче заявке на простой кредит, нельзя. То есть, вы не можете обратиться в несколько банков сразу , надеясь получить одобрение в каком-либо, а потом решать по ходу событий.

Возможно, предварительного одобрения вы добьетесь, но дальнейшие этапы оформления стоят недешево и требуют времени, поэтому выбирать кредитора нужно тщательно и без запасного плана.

Подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок - 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.

2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп». Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем - на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

Источник: ЦБ РФ

Кредиты стали большими и долгосрочными

Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной - последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года - 11,40%.

Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта - 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.

Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году - 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.

Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.

Спрос переходит на вторичное жилье

В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир - в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки - 9,77%.

Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем - на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной. По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%. Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.

«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам. Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты. Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».

Москва опережает по спросу Подмосковье

Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп». Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента - Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей. Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс. ипотек в области против 46 тыс. - в столице.

Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области - только 38% (21 тыс. сделок).

Доля ипотеки приближается к 50%

Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп». Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ. Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% - в 2016 году и 27% - в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса. Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте - до 12%.

«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, - комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP . - К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%. Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах. Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».

Риски ипотечного рынка растут

Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ). По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам. По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.

Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли. Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось. По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.

Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%. Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.

«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий. Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия. В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать. Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».