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La legge federale "Sulla registrazione statale degli immobili" (218-FZ) regola le relazioni in relazione all'attuazione in Russia della registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa, soggetta alla registrazione statale in conformità con la legislazione russa Federazione, registrazione catastale statale degli immobili. Inoltre, la legge disciplina le questioni relative alla tenuta del registro degli immobili dello Stato unificato e la fornitura delle informazioni previste dalla presente legge federale contenuta nel registro degli immobili dello Stato unificato.
La legge federale "Sulla registrazione statale degli immobili" indica che il registro statale unificato degli immobili è una raccolta di informazioni sistematizzate affidabili sugli immobili registrati, i diritti registrati su tali immobili, i motivi della loro insorgenza, i detentori del copyright e come altre informazioni stabilite dalla presente legge federale.
La legge "Sulla registrazione statale dei beni immobili" stabilisce che la registrazione statale dei diritti immobiliari è un atto giuridico di riconoscimento e conferma del verificarsi, cambiamento, trasferimento, cessazione del diritto di una determinata persona a beni immobili o limitazione di tale un diritto e un gravame sui beni immobili.
Le norme 218-FZ non si applicano alla registrazione statale e alla registrazione statale dei diritti su aeromobili e navi marittime, navi per la navigazione interna, aree del sottosuolo.
A metà luglio, il Presidente della Federazione Russa Vladimir Putin firmato una serie di documenti relativi all'attuazione della registrazione catastale e della registrazione degli immobili. Tra questi c'è la legge federale n. 218-FZ del 13 luglio 2015, che entrerà in vigore il 1 gennaio 2017 (di seguito denominata nuova legge sulla registrazione). Inoltre, sono state modificate le norme del codice civile della Federazione Russa relative al riconoscimento di un oggetto come costruzione non autorizzata (le modifiche sono già entrate in vigore il 1° settembre). Inoltre, è stata chiarita la procedura per la registrazione dei diritti immobiliari senza la partecipazione del titolare del copyright (su richiesta dell'agenzia governativa autorizzata): le nuove regole inizieranno ad applicarsi dal 1 dicembre di quest'anno. Le nuove regole hanno sia pro che contro, diamo un'occhiata più da vicino.
Non dovrai entrare nello stesso fiume due volte
Attualmente in Russia esiste effettivamente una doppia regolamentazione delle questioni relative alla registrazione degli immobili. La registrazione statale catastale dei beni immobili è regolata dalla legge federale del 24 luglio 2007 n. 221-FZ "" (di seguito denominata legge catastale) e la registrazione statale dei diritti immobiliari e dei vincoli è effettuata in in conformità con la legge federale del 21 luglio 1997 n. n. 122-FZ "" (di seguito - l'attuale legge sulla registrazione). A questo proposito, per registrare la proprietà di un terreno o di una casa soggetta a registrazione catastale, i richiedenti sono costretti a preparare due pacchetti di documenti, rivolgersi a due diverse organizzazioni - la camera catastale e l'agenzia territoriale di Rosreestr - e partecipare in parallelo in due lunghe procedure. Inoltre, Rosreestr deve mantenere contemporaneamente due risorse informative statali con informazioni sugli oggetti immobiliari contemporaneamente: il registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso e il catasto immobiliare statale, e le informazioni in esse contenute spesso non lo fanno coincidere.
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La nuova legge sulla registrazione unirà in un'unica catena tutte le azioni per la registrazione di beni immobili nell'ambito di un'unica procedura di registrazione e registrazione - dalla registrazione catastale all'ottenimento dei documenti sulla proprietà.
Cosa si scrive con una penna...
Tutte le informazioni sugli oggetti immobiliari, i diritti su di essi, le restrizioni sui diritti e gli oneri saranno accumulati nel Registro unificato degli immobili (di seguito denominato Registro unificato degli immobili). Inoltre, il registro sarà tenuto esclusivamente in forma elettronica, e le informazioni che una volta in esso inserite non potranno essere cancellate o ritirate (,). Pertanto, il registro svolgerà contemporaneamente il ruolo di un archivio. Secondo gli sviluppatori della legge (ricordiamo che il disegno di legge corrispondente è stato presentato alla Duma di Stato dal governo della Federazione Russa), la creazione di una risorsa informativa statale unificata ridurrà i rischi delle transazioni nel mercato immobiliare, riducendo al minimo le scartoffie e trasferire i servizi pubblici principalmente in forma elettronica.
L'espansione dell'interazione elettronica tra le autorità creerà le condizioni per ridurre i tempi per la registrazione dei diritti. A proposito, l'ultimo giorno dell'anno scorso, i termini per l'elaborazione delle transazioni immobiliari sono stati ridotti. Quindi, fino al 31 dicembre 2014, sono stati assegnati 18 giorni di calendario per la registrazione e la registrazione catastale degli immobili e, se i documenti sono stati presentati tramite l'MFC, ci sono voluti altri due giorni. Oggi, la registrazione dei diritti e la registrazione catastale richiedono rispettivamente 10 giorni lavorativi (12 giorni lavorativi - quando si inviano documenti tramite l'MFC) (,).
Secondo le nuove regole, dal 1 gennaio 2017, la registrazione dei diritti richiederà sette giorni lavorativi (nove - quando si inviano documenti tramite l'MFC), registrazione catastale - cinque giorni lavorativi (sette - quando si inviano documenti tramite l'MFC). E con la simultanea registrazione dei diritti e registrazione catastale - 10 giorni lavorativi (12 giorni lavorativi - tramite il MFC) (). Se i diritti sono registrati sulla base di una transazione notarile, un certificato del diritto di eredità o un certificato per una quota della proprietà comune dei coniugi, il periodo di registrazione sarà, come ora, di tre giorni lavorativi. Nel caso di presentazione di documenti in formato elettronico, anche il termine non subirà variazioni e sarà di un giorno (,).
La registrazione statale non è solo contabilità, ma anche controllo e ... responsabilità
La nuova legge fornisce l'elenco più dettagliato delle circostanze in cui l'ufficiale di stato civile decide di sospendere la registrazione dei diritti e la registrazione catastale di un oggetto. La sospensione delle azioni di registrazione è prevista in 51 casi, tra cui:
La registrazione dei diritti e l'esecuzione della registrazione catastale sono sospese fino alla rimozione degli ostacoli, ma per un periodo non superiore a tre mesi, salvo alcune situazioni. Pertanto, per un periodo massimo di un mese, le azioni di registrazione possono essere sospese in caso di ritardi nella fornitura dei documenti necessari a Rosreestr da parte di altri dipartimenti. Fino al termine delle azioni di registrazione dell'operazione in corso con l'oggetto immobiliare, i cui documenti sono pervenuti al Registro federale, la registrazione dell'operazione successiva con lo stesso oggetto è sospesa. Anche una controversia relativa a diritti su un bene immobile oggetto di ipoteca, o in relazione al pignoramento di tale proprietà diventerà un ostacolo alla registrazione davanti a una decisione del tribunale, ecc. (). Se, dopo la scadenza del periodo specificato, le circostanze che impediscono la registrazione non sono state eliminate, il cancelliere statale deciderà di rifiutare di effettuare la registrazione catastale o la registrazione dei diritti ().
Inoltre, i titolari dei diritti d'autore manterranno la possibilità di vietare l'attuazione di azioni di registrazione in relazione alla loro proprietà senza la loro partecipazione personale (). Ricordiamo che oggi il proprietario della proprietà può presentare una domanda corrispondente al Rosreestr, sulla quale viene iscritto un marchio speciale nel registro unificato degli immobili. Questo viene fatto in modo che nessuno possa intraprendere alcuna azione contro la proprietà contro la volontà del suo proprietario. Se, tuttavia, i truffatori fanno un tale tentativo, in presenza di tale record, il registrar è obbligato a restituire agli iniziatori una domanda per la commissione di azioni di registrazione senza soddisfazione. Tuttavia, tale record non diventerà un ostacolo alle azioni di registrazione eseguite sulla base di una decisione del tribunale che è entrata in vigore.
La nuova legge sulla registrazione prevede regole simili, specificandole in qualche modo, ad esempio, viene fissato il periodo massimo per effettuare un'iscrizione sull'impossibilità di eseguire azioni di registrazione: cinque giorni lavorativi dalla data di ricezione della domanda (). Ilyas Vakhitov, direttore dell'ANO Center for Applied Research in Law and Accounting "Legal and Accounting Solutions", ritiene che tale divieto non sia una panacea. Ad esempio, questa regola non sarà in grado di proteggere i proprietari in una situazione in cui i criminali, quando rubano immobili, prendono possesso di passaporti o ricevono altri passaporti a nome dei proprietari di immobili - tali casi si sono già verificati nella pratica. Ci sono anche fatti noti quando i truffatori hanno usato decisioni giudiziarie autentiche per rubare immobili, aggiunge l'esperto.
Un'altra norma, che è migrata dalla vecchia legge alla nuova, dà al titolare del diritto, che ha già perso il diritto di proprietà, la possibilità di annotare nel registro unificato dei beni immobili che ci sono obiezioni al diritto registrato all'oggetto immobiliare (,).
Secondo Ilyas Vakhitov, la conclusione della transazione e la registrazione del diritto immobiliare, se vi è un'obiezione nel registro, mette effettivamente in dubbio la buona fede del prossimo acquirente di tale proprietà e, in determinate circostanze, ciò può comportare il sequestro dei beni immobili acquisiti da lui da parte del tribunale. D'altra parte, il proprietario che ha perduto illegittimamente la sua proprietà ha la possibilità di adottare misure tempestive per tutelare i suoi diritti anche prima che il tribunale gli prenda le dovute pretese - almeno, sarà più difficile per i truffatori rivendere la proprietà se un potenziale acquirente viene a conoscenza di un tale record.
La legge sulla registrazione statale prevede la responsabilità dell'autorità di registrazione per le omissioni nel lavoro. Quindi, saranno puniti per rifiuto irragionevole di accettare documenti, burocrazia, errori tecnici nelle voci del registro immobiliare unificato, rifiuto irragionevole di fornire informazioni dal registro immobiliare unificato, ecc. (). I danni causati dall'autorità di registrazione a seguito di un improprio adempimento delle sue funzioni saranno integralmente coperti dalla tesoreria (). Allo stesso tempo, è possibile recuperare le somme pagate da Rosreestr dagli eventuali autori diretti della violazione - un ingegnere catastale, un ente locale, ecc.
Anche l'ambito della responsabilità personale dei funzionari - cancellieri statali dei diritti () è stato ampliato. Oggi, le persone colpevoli di distorsione o perdita intenzionale o negligente di informazioni sui diritti di proprietà sono responsabili solo per i danni materiali causati durante l'attuazione delle azioni di registrazione (). In base alla nuova legge, i registrar statali dei diritti saranno obbligati a compensare le perdite causate dalle loro azioni illegali all'ente territoriale di Rosreestr e, se il danno è stato causato da azioni deliberate, i registrar saranno obbligati a compensare completamente le perdite ( compreso il mancato guadagno). Inoltre, saranno puniti per irragionevole rifiuto di attuare e sospendere le azioni di registrazione, nonché per evasione di doveri (). Tuttavia, la procedura per il risarcimento delle perdite causate dalle azioni dei registri statali, nonché i limiti di tale risarcimento, non sono sanciti dalla legge.
Inoltre, la legge sulla registrazione statale ha chiarito l'attuale norma sul diritto dei cittadini a ricevere un'indennità una tantum in caso di perdita, per motivi indipendenti dalla loro volontà, del diritto a un'abitazione unica iscritta nel registro unificato degli immobili (). L'importo massimo di tale risarcimento sarà, come ora, non più di 1 milione di rubli. (). Per ricevere un risarcimento, il danneggiato dovrà dimostrare in tribunale l'impossibilità di recuperare il bene per morte del debitore e per mancanza di successori legali o per liquidazione della persona giuridica ().
Tuttavia, questa norma entrerà in vigore solo dal 1 gennaio 2020, il che solleva la questione della cessazione della pratica dei pagamenti compensativi nei primi tre anni della nuova legge. Allo stesso tempo, è ovvio che, stabilendo un importo di indennizzo piuttosto modesto, il legislatore incoraggia i cittadini a concludere operazioni immobiliari in modo notarile. Una transazione notarile non solo garantisce un'ulteriore protezione legale, ma dà anche diritto a un indennizzo imponente alle parti in caso di azioni non professionali dei notai a spese dell'assicurazione individuale di questi ultimi. Oggi, l'importo del pagamento dell'assicurazione nell'ambito del contratto di assicurazione della responsabilità civile di un notaio che ha un ufficio notarile in un insediamento cittadino è di 2 milioni di rubli. (in un insediamento rurale - 1,5 milioni di rubli). E per un importo di 5 milioni di rubli. sono obbligati ad assicurare le loro attività da notai che certificano contratti di mutuo ().
OPINIONE
Elena Tikhonova, avvocato della Yukov & Partners Bar Association:
"La nuova legge non ha soddisfatto le aspettative degli esperti sulla questione dell'autenticazione notarile obbligatoria delle transazioni immobiliari con la partecipazione di individui. In effetti, le corrispondenti modifiche al codice civile della Federazione Russa proposte un tempo hanno causato una reazione negativa da parte della società I cittadini vedono in questo solo il desiderio dei notai di guadagnare di più, ma bisogna ammettere che i cittadini che si avvalgono dei servizi dei notai per certificare le operazioni immobiliari, anche nei casi in cui tale obbligo non sia previsto dalla legge, sono molto meno probabile che si trovino successivamente di fronte alla necessità di provare la validità di tali operazioni in tribunale, e, di conseguenza, non spendere soldi per costosi servizi legali.Inoltre, la forma autenticata dell'operazione prevede il risarcimento ai cittadini per le perdite causate da atti illeciti dei notai Pertanto, l'introduzione di una forma autenticata obbligatoria delle operazioni immobiliari con la partecipazione di persone fisiche sarebbe un momento positivo non solo dal punto di vista dell'aumento dell'affidabilità delle informazioni in un unico registro re immobiliare e ridurre l'onere per i tribunali, ma anche dal punto di vista della riduzione dei costi delle spese processuali sia per i cittadini che per lo Stato».
Nonostante il fatto che la nuova legge contenga una serie di utili innovazioni, gli esperti non sono d'accordo sulla necessità della sua adozione nella sua forma attuale. Come ha spiegato al portale GARANT.RU un avvocato dell'Ordine degli Avvocati Yukov & Partners, dato che il legislatore ha ritenuto necessario aggiornare radicalmente la normativa, sarebbe ragionevole ritenere che la legge non dovesse solo unire i registri e semplificare in qualche modo la procedura per accedervi, ma modo per cambiare l'approccio alla registrazione degli immobili, nonché per risolvere almeno alcuni dei problemi esistenti in questo settore. Pertanto, l'esperto rileva l'insufficiente attendibilità dei dati dell'anagrafe immobiliare, che incide, in primo luogo, sul calcolo delle imposte patrimoniali. Inoltre, a suo avviso, la legge non prevede l'ampliamento dell'accesso dei notai ai dati del registro unificato degli immobili. Pertanto, considerato il trasferimento di tutti i dati immobiliari in formato elettronico, sarebbe logico fornire ai notai l'accesso online all'intera banca dati del Registro unificato degli immobili per finalità legate alla verifica dell'esattezza delle informazioni in sede di certificazione di una transazione. L'accesso dei notai al registro unificato degli immobili, a sua volta, potrebbe migliorare l'accuratezza delle informazioni in esso contenute, nonché la sicurezza delle parti nelle operazioni immobiliari.
Non potrai più registrare una capanna su cosce di pollo
Il 1 settembre sono entrate in vigore le modifiche al codice civile della Federazione Russa, che chiariscono il regime legale della costruzione non autorizzata (). In precedenza, per legittimare il "samostroy" e registrarne la proprietà, era sufficiente dimostrare in tribunale che l'oggetto contestato non viola i diritti di altre persone e non minaccia la vita e la salute umana. Pertanto, è stata consentita anche una minima violazione delle norme urbanistiche.
Pertanto, è diventato più difficile legittimare il "samostroy".
Un'altra innovazione è che le amministrazioni locali potranno decidere autonomamente la demolizione di un edificio abusivo senza una decisione del tribunale se è eretto su un terreno non previsto per questi scopi, se si trova in una zona con condizioni speciali per l'uso dei territori (ad eccezione della zona di protezione dei beni del patrimonio culturale), o sul territorio di uso pubblico, o nel diritto di passaggio delle reti di ingegneria (). Al momento di decidere la demolizione di un edificio non autorizzato, l'ente governativo locale determinerà, tenendo conto della natura dell'edificio, i termini del suo smantellamento, che non può superare un anno (). Se la persona che ha eseguito la costruzione illegale non è stata identificata, le autorità locali potranno organizzare la demolizione non prima di due mesi dopo la pubblicazione della relativa notifica sul sito web dell'ente media comunale, compreso ().
Si terrà conto della proprietà di proprietà
Dal 1 dicembre, una nuova procedura per la fornitura dei documenti necessari per la registrazione statale dei diritti senza la partecipazione del richiedente inizierà a funzionare nei casi in cui una delle parti della transazione sia un'autorità statale o un ente di autogoverno locale ( di seguito - Legge n. 251-FZ). Situazioni simili si verificano, ad esempio, durante la privatizzazione degli alloggi, la conclusione di contratti di locazione per immobili statali o comunali, ecc. Quindi, dal 1 dicembre, nei casi in cui sorge il diritto o la restrizione (gravame) del diritto agli immobili sulla base di un atto di un'autorità statale o di un governo locale o di transazioni con essi, allora la procedura può essere eseguita su richiesta dell'autorità e senza la partecipazione della persona a favore della quale vengono svolte le azioni di registrazione. Tuttavia, la persona nei cui confronti è stato adottato l'atto o con la quale è stata effettuata l'operazione avrà anche il diritto di presentare di propria iniziativa istanza e i documenti necessari ().
Inoltre, dal 1 dicembre, la legge catastale sarà integrata con una norma che obbliga Rosreestr a informare le autorità locali sugli immobili "senza proprietario". Le nuove regole si applicheranno a quegli oggetti immobiliari, le cui informazioni sui proprietari sono assenti nel catasto statale degli immobili dopo cinque anni dalla data in cui a questi oggetti sono stati assegnati i numeri catastali. Queste regole non si applicano agli edifici e alle strutture se è stata effettuata la registrazione statale della proprietà di almeno un locale situato in essi, nonché ai condomini e ai locali situati in essi e costituenti proprietà comune ().
La legge federale n. 218-FZ del 13 luglio 2015 "Sulla registrazione statale degli immobili" (di seguito - legge n. 218-FZ) è stata modificata nel 2016 dalla legge federale n. 361-FZ del 3 luglio 2016. La maggior parte delle disposizioni modificate della legge n. 218-FZ è entrata in vigore all'inizio del 2017. In questo articolo considereremo le parti più importanti, a nostro avviso, di questa legge, poiché le sue disposizioni e le nuove regole per la registrazione di i diritti di proprietà e la registrazione nel catasto tengono conto dell'esperienza europea dei diritti di registrazione degli immobili e sono progettati per migliorare il sistema di contabilità immobiliare nella Federazione Russa.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 8.1 del codice civile della Federazione Russa nei casi previsti dalla legge, i diritti che garantiscono la proprietà dell'oggetto dei diritti civili a una determinata persona, le restrizioni su tali diritti e gli oneri di proprietà (diritto di proprietà) sono soggetti alla registrazione statale , che viene eseguito secondo le modalità prescritte dalla legislazione della Federazione Russa. Allo stato attuale, tale procedura è stabilita dalla legge federale n. 122-FZ del 21 luglio 1997 "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con essa" (di seguito - Legge n. 122-FZ). È per sostituirlo che arriva la nuova legge n. 218-FZ.
Il comma 3 dell'art. 1 della legge n. 218-FZ definisce il concetto di registrazione statale dei diritti su beni immobili come atto giuridico di riconoscimento e conferma del verificarsi, cambiamento, trasferimento, cessazione del diritto di una determinata persona a beni immobili o limitazione di tale un diritto e un gravame sui beni immobili. Tale definizione non ha subito particolari modifiche ed è analoga a quanto contenuto nell'art. 2 della vigente Legge n. 122-FZ. Secondo il comma 5 dell'art. 1 della legge n. 218-FZ, la registrazione statale della legge nel registro statale degli immobili (USRN) è l'unica prova dell'esistenza di un diritto registrato e può essere impugnata solo in tribunale.
La registrazione viene effettuata da uno speciale organo esecutivo federale autorizzato dal governo della Federazione Russa - Rosreestr. È lui che mantiene il registro statale e la registrazione dei diritti immobiliari.
Durante la registrazione statale, viene registrato il fatto della presenza di beni immobili e vengono fornite le sue caratteristiche (ad esempio, il tipo e il tipo di immobile - casa, terreno, ecc., area, indirizzo della posizione), informazioni su chi lo possiede beni immobili (nome completo del cittadino o nome di una persona giuridica, altri dati), nonché se sussistono gravami (restrizioni all'uso, possesso e disposizione di beni), ad esempio, a seguito di un pegno o locazione.
Fino al 1° gennaio 2017, il fatturato immobiliare nel Paese, infatti, era soggetto a doppia regolamentazione. Pertanto, la registrazione di un oggetto presso il Comitato del demanio richiedeva la fornitura di un pacchetto di documenti e la registrazione dei diritti immobiliari di un altro. Allo stesso tempo, un cittadino o un'organizzazione doveva rivolgersi prima alla camera catastale, e poi alla direzione di Rosreestr, e ciascuna delle organizzazioni aveva i propri requisiti per i documenti, la propria registrazione, i propri tempi per completare le azioni di registrazione, che li ha costretti a partecipare a due lunghe procedure. La creazione di un registro unificato ridurrà sia i tempi di elaborazione dei documenti sia porterà all'uniformità dei requisiti. Quindi, brevemente sul nuovo.
Senza riferimento al territorio. I documenti saranno accettati in qualsiasi dipartimento di Rosreestr. Fino al 1° gennaio 2017, il richiedente doveva presentare domanda all'autorità territoriale corrispondente all'ubicazione dell'immobile. Ora, se un cittadino ha acquisito un immobile in un'altra città, non dovrà recarsi lì per registrare il suo diritto: sarà sufficiente presentare i documenti alla filiale più vicina nella sua città. È inoltre possibile inviare una domanda tramite MFC.
Meno documenti da persone giuridiche. Dal 1° gennaio 2017, le persone giuridiche non sono tenute a presentare i documenti costitutivi al momento della registrazione di un diritto, come avveniva prima. Ora i dipendenti di Rosreestr richiederanno in modo indipendente la documentazione necessaria alle autorità responsabili della registrazione statale delle persone giuridiche.
Termine generale la registrazione dell'oggetto immobiliare nel catasto e la registrazione statale dei diritti è ridotta e sarà, al momento della presentazione dei documenti a Rosreestr:
5 giorni lavorativi - per la registrazione catastale; 10 giorni lavorativi - in caso di contabilità simultanea e registrazione statale dei diritti; 7 giorni lavorativi - per la registrazione statale dei diritti.
Se i documenti vengono inviati tramite l'MFC, il periodo di tempo per la registrazione catastale e la registrazione statale dei diritti aumenterà di due giorni lavorativi.
Istituito un unico caso di rifiuto di accettazione dei documenti- se non viene stabilita l'identità del richiedente che ha presentato domanda direttamente con i documenti (ad esempio, non viene presentato un passaporto o una procura per il rappresentante dell'organizzazione).
L'elenco dei motivi per la restituzione di una domanda e di documenti senza considerazione è stato chiarito. In particolare, questi includono:
incoerenza del formato della domanda e dei documenti presentati in forma elettronica con il formato stabilito; la presenza nell'istanza e di documenti presentati in forma cartacea, cancellature, aggiunte, barrature e altre correzioni non specificate, anche a matita, nonché la presenza di danneggiamenti che non consentano un'interpretazione univoca del loro contenuto; assenza della firma del richiedente nella domanda di registrazione catastale dell'oggetto o registrazione statale dei diritti; se nel Sistema informativo statale sui pagamenti statali e comunali non sono presenti informazioni sul pagamento dell'imposta statale e non è stato presentato un documento che ne confermi il pagamento; nell'USRN si registra l'impossibilità di registrare il passaggio, la limitazione del diritto e il gravame dei beni immobili senza la partecipazione personale del proprietario o del suo legale rappresentante.
Sono stati stabiliti termini più lunghi per la sospensione della registrazione statale dei diritti:
tre mesi - con decisione del cancelliere statale (ad eccezione di determinati motivi per i quali sono previsti altri periodi di sospensione); sei mesi - su iniziativa del richiedente, mentre la legge n. 218-FZ specifica che su richiesta la sospensione è possibile una sola volta.
Un notaio è una delle persone, secondo la cui domanda, è consentita la registrazione statale dei diritti su un oggetto immobiliare senza la simultanea registrazione catastale statale di tale oggetto, ma solo se tale diritto è sorto sulla base di una transazione notarile o altro atto notarile svolto da un notaio. Un notaio può inviare tali documenti per posta elettronica, anche sotto forma di campioni elettronici di documenti firmati con una firma elettronica qualificata rafforzata. Allo stesso tempo, dovrebbe essere chiaro che quando si inviano documenti da un notaio in forma elettronica, non funzionerà per ricevere un documento da lui con un segno sulla registrazione statale, dal 15 luglio 2016, quando si registrano proprietà immobiliari in Russia i certificati non vengono più rilasciati.
Pertanto, il registrar statale è responsabile dell'incoerenza delle informazioni immesse nell'USRN con le informazioni contenute nei documenti presentati (ad eccezione dei dati inseriti da altre risorse informative), per la sospensione e il rifiuto ingiustificati della registrazione catastale o della registrazione statale di diritti o sottrazione alla loro attuazione.
Rosreestr è responsabile dell'esecuzione impropria dei suoi poteri, inclusa la perdita e la distorsione delle informazioni contenute nell'USRN, la completezza e l'affidabilità delle informazioni fornite, il rifiuto illegale di registrare i registri catastali o la registrazione statale dei diritti, stabiliti da una decisione del tribunale che è entrato in vigore legale. Allo stesso tempo, ci sono casi in cui Rosreestr ha il diritto di ricorrere alle autorità e alle persone, per colpa delle quali sono state commesse le violazioni.
Inoltre, le innovazioni nella legge n. 218-FZ hanno chiarito le condizioni per il pagamento dell'indennizzo per la perdita del diritto all'abitazione. L'indennità per un'abitazione - l'unica adatta alla residenza permanente - è corrisposta una volta al proprietario, il quale, per motivi indipendenti dalla sua volontà, non ha alcun diritto di rivendicarla da un acquirente in buona fede, nonché a un acquirente in buona fede dal quale è stato rivendicato. Secondo la legge n. 218-FZ, la condizione per il suo pagamento è l'impossibilità di ricevere un risarcimento da terzi stabilita da una decisione del tribunale entrata in vigore, a causa della cessazione della riscossione ai sensi di un atto esecutivo, ad esempio in relazione con l'iscrizione di un verbale di esclusione dell'ente-debitore dal Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato. Tuttavia, la disposizione della legge n. 218-FZ sul risarcimento per la perdita del diritto registrato nell'USRN entra in vigore solo dal 1 gennaio 2020.
Foto dal sito 4geo.ru
Il 1° gennaio 2017 entra in vigore una nuova legge sulla registrazione statale degli immobili. Si presume che le sue regole consentiranno ai cittadini e alle persone giuridiche di registrare la loro proprietà in modo più rapido e semplice. A prima vista, è davvero così: i termini di registrazione dei diritti e la registrazione catastale saranno ridotti di quasi la metà, la registrazione stessa può essere effettuata in qualsiasi regione, indipendentemente dall'ubicazione dell'oggetto, e verranno inserite alcune voci automaticamente nel registro. Tuttavia, gli avvocati praticanti ritengono che possano sorgere difficoltà con l'applicazione di alcune delle nuove regole e raccomandano di registrare i diritti e di inserire l'oggetto nella registrazione catastale secondo le vecchie regole - c'è ancora tempo per farlo.
Infatti, dal 1 gennaio 2017, i rapporti sulla registrazione degli immobili saranno regolati da tre leggi contemporaneamente: la nuova legge sulla registrazione statale degli immobili e le attuali leggi sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con essa e sul catasto statale degli immobili (parte 4 dell'articolo 72 della nuova legge sulla registrazione statale degli immobili). Direttore degli Affari LegaliLEGAMENTO Terapeutico Tatiana Sitnova raccomanda di prestare particolare attenzione all'elenco dei documenti necessari per la registrazione e la contabilità: "Differiscono leggermente nelle diverse leggi, ma non si contraddicono tra loro, il che significa che dovranno essere forniti tutti".
Il registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso (USRR) e il catasto immobiliare statale (GKN) saranno fusi nel registro statale unificato degli immobili (USRN). A tal fine, si prevede di stanziare 4851 milioni di rubli dal bilancio federale. Tuttavia, accade che le informazioni nel registro delle persone giuridiche dello Stato unificato e nel comitato del demanio spesso non coincidano, ad esempio la strada di Novosibirsk con un prato, alberi e arbusti è stata contrassegnata nel registro delle persone giuridiche dello stato unificato come oggetto immobiliare (vedi ""), e a Kemerovo, una motonave trasformata in un caffè era quasi riconosciuta come immobile (vedi ""). Affinché la voce corretta appaia nel nuovo registro, ha senso controllare l'EGRP e la Commissione del Demanio (e, se necessario, correggere i dati ivi indicati) entro l'inizio del prossimo anno. Allo stesso tempo, l'USRN sarà conservato esclusivamente in formato elettronico. Dal 15 luglio, anche Rosreestr non ha emesso "Documenti di proprietà".
Un anno fa, i tribunali hanno sottolineato che "nel complesso, le voci del registro devono corrispondere ai documenti legali e di altro tipo presentati per la registrazione statale e le informazioni specificate nel certificato di registrazione statale dei diritti devono corrispondere alle voci nel registro" (Risoluzione della Prima Corte Arbitrale d'Appello del 27 luglio 2015 nella causa n. А39-5198 / 2013). Ora è possibile che se succede qualcosa a un'iscrizione nel registro, in assenza di un certificato, il titolare possa avere difficoltà a provare l'avvenuta registrazione dei suoi diritti. "Per evitare che ciò accada, ti consiglierei di richiedere periodicamente estratti dai registri e di tenerli a casa. Ma preparati a spendere: una dichiarazione cartacea su una proprietà dell'USRN costerà almeno 750 rubli per i cittadini e 2200 rubli per le persone giuridiche. . ", - avverte Direttore generale della società "YurPartner" Anton Tolmachev.
La nuova legge sancisce il principio di affidabilità delle informazioni contenute nell'USRN. "Tuttavia, in realtà, si scopre che stiamo parlando solo dell'affidabilità dei dati forniti. affidabilità ", - dichiara partner dello studio legale Goltsblat BLP Vitaly Mozharovsky.
Un anno fa, l'FSB ha proposto di limitare l'accesso di terzi ai dati personali dei proprietari di immobili. Sebbene il Consiglio dei ministri abbia congelato questo progetto di legge (vedi ""), le sue discussioni pubbliche e le sue competenze anticorruzione indipendenti sono ancora in corso sul portale federale dei progetti di atti normativi. "La codifica dei nomi dei funzionari di alto rango nel Registro di Stato unificato, che non è prevista da alcuna legge, e i persistenti tentativi di chiudere generalmente le informazioni sui proprietari - beh, di che tipo di affidabilità possiamo parlare qui?" - chiede Mozharovsky.
Infatti, dalla fine del 2015, i nomi degli alti funzionari hanno cominciato a scomparire dai registri esistenti. Pertanto, le segnalazioni al riguardo sono arrivate dalla Fondazione anticorruzione e dal Centro per la ricerca e le iniziative anticorruzione di Transparency International. Tuttavia, è ovvio che il fatto che questa o quella villa appartengano semplicemente a una "persona fisica" (e non a Ivan Ivanovich) non significa affatto che sia proprietà di nessuno.
Oggi, la registrazione dei diritti e la registrazione catastale richiedono rispettivamente 10 giorni lavorativi (12 giorni lavorativi - quando si inviano documenti tramite l'MFC). Dopo l'entrata in vigore della nuova legge, il periodo di registrazione sarà ridotto a sette giorni lavorativi (nove - in caso di presentazione di documenti tramite MFC), e il termine per la registrazione catastale - fino a cinque giorni lavorativi (sette - in caso di presentazione di documenti tramite l'MFC). Se la registrazione dei diritti e la registrazione catastale avverranno contemporaneamente, il loro periodo totale sarà di 10 giorni lavorativi (12 giorni lavorativi - tramite MFC). "Questo, ovviamente, è buono", - note Avvocato del servizio Document Designer di FreshDoc.ru Alina Tukhvatullina... "Ma non importa come tale efficienza non porti a errori del registrar durante l'esame legale della transazione. Inoltre, il carico su Rosreestr sta solo crescendo", teme l'esperto. Per evitare ciò, consiglia di condurre affari caldi e registrare i diritti precedentemente sorti in questo momento. “I termini di registrazione dei diritti e di registrazione catastale sono in costante diminuzione. Ma sostengo sempre una cosa: diciamo, che il termine non sia cinque giorni, ma 10, ma questo termine sarà reale. Non che sia scritto cinque giorni, ma in realtà i registrar stanno usando alcune scappatoie e questo periodo sta già diventando diverso ", ha detto Capo del dipartimento, Gazprom PJSC Alexey Kharlamov.
Dal 1 gennaio 2017, i cittadini e le persone giuridiche avranno l'opportunità di presentare documenti a qualsiasi filiale di Rosreestr, indipendentemente da dove si trova la proprietà. Questo è molto conveniente per le aziende che hanno un numero enorme di locali e una sede centrale, ad esempio a Mosca o San Pietroburgo. “Tutti aspettavano questa innovazione da molto tempo. Ma il flusso di domande per la registrazione di oggetti immobiliari regionali nelle grandi città causa preoccupazione: temo che possa far saltare le capacità tecniche e fisiche dei registrar ", ha affermato Sitnova.
La prassi attuale consente generalmente di ottenere l'autorizzazione alla messa in esercizio di un impianto di nuova realizzazione, anche se è scaduto il termine di locazione del terreno previsto per la costruzione di tale impianto. Tuttavia, dopo il 1 gennaio 2017, ciò diventerà impossibile: la nuova legge stabilisce esplicitamente che la messa in servizio deve essere effettuata entro il periodo di validità del contratto corrispondente. Ma sarà possibile registrare il diritto su tale oggetto dopo la fine del contratto di locazione. "Considerando che dallo scorso anno la legislazione fondiaria ha notevolmente limitato i termini e le possibilità di proroga dei contratti di locazione per scopi edilizi, gli sviluppatori dovrebbero prestare molta attenzione a questa innovazione. Dopotutto, ora, entro il periodo di locazione, sarà necessario non solo avere il tempo di completare la costruzione dell'oggetto, ma anche di lasciarlo agli enti autorizzati avere tempo sufficiente per rilasciare tutti i permessi", avverte Senior Associate presso lo studio legale Egorov Puginsky Afanasiev & Partners Anton Alekseev.
"Se prevedi di acquistare un appezzamento di terreno formato da un terreno o un appezzamento di terreno, la cui proprietà statale non è delimitata, quando si presenta una domanda di registrazione catastale statale dopo il 1 gennaio 2017, ti consiglio di allegare una domanda di registrazione statale dei diritti di proprietà su di essa", consiglia Managing Partner dello Studio Legale Murashov, Yashin & Partners Denis Murashov... Il fatto è che dopo l'entrata in vigore della nuova legge, durante la registrazione catastale dei terreni, per impostazione predefinita, verrà registrato che questi terreni sono formati da terreni o appezzamenti di terreno, la cui proprietà statale non è delimitata. Ciò significa che tale terra appartiene allo stato, ma non è stata ancora determinata: un comune, una regione o la Federazione Russa. Se questo non è il caso e il proprietario del terreno in conformità con i documenti di proprietà è, ad esempio, una persona giuridica, i suoi diritti possono essere violati. "Inoltre, prima di acquistare un sito del genere, assicurati di chiedere informazioni sui documenti in base ai quali è stata effettuata la voce corrispondente nell'USRN", - aggiunge Murashov.
La nuova legge sulla registrazione statale degli immobili, secondo gli esperti, ha norme non solo positive, ma anche molto controverse. Quindi, i cittadini dovrebbero pensare seriamente: ha senso attendere la sua entrata in vigore, o forse è meglio registrare i propri diritti immobiliari il prima possibile, mentre le regole precedenti sono ancora in vigore?
| Oggetto di confronto | Prima del 1 gennaio 2017 | Dopo il 1 gennaio 2017 |
| Regolamento | Legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con essa", Legge federale del 24 luglio 2007 n. 221-FZ "Sul catasto immobiliare statale" | Legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti su beni immobili e transazioni con esso", Legge federale del 24 luglio 2007 n. 221-FZ "Sul catasto immobiliare statale", Legge federale del 13 luglio 2015 n. 218- Legge federale "Sulla registrazione statale dei beni immobili" |
| Luogo di presentazione dei documenti per la registrazione | Filiale di Rosreestr nella posizione della proprietà | Qualsiasi filiale di Rosreestr, indipendentemente da dove si trova la proprietà |
| Scadenza registrazione immobile |
Registrazione dei diritti - 10 giorni lavorativi (quando si inviano documenti tramite MFC - 12 giorni lavorativi) Registrazione catastale - 10 giorni lavorativi (in caso di presentazione dei documenti tramite MFC - 12 giorni lavorativi) |
Registrazione dei diritti - sette giorni lavorativi (quando si inviano documenti tramite l'MFC, nove giorni lavorativi) Registrazione catastale - cinque giorni lavorativi (quando si inviano documenti tramite MFC, sette giorni lavorativi) Con simultanea registrazione dei diritti e registrazione catastale - 10 giorni lavorativi (quando si inviano documenti tramite MFC 12 giorni lavorativi) |
| Risorsa di informazioni statali, che contiene dati sui diritti esistenti e cessati su oggetti immobiliari, titolari dei diritti, presenza di vincoli e altre informazioni |
Registro statale unificato dei diritti su beni immobili e relative transazioni (USRR), Catasto immobiliare statale (GKN) |
Registro unificato statale degli immobili (USRN) |
| Affidabilità delle informazioni | Non legalmente protetto | Viene dichiarato il principio dell'affidabilità delle informazioni contenute nell'USRN |
| Record di formazione del suolo | Legalmente non regolamentato | Quando si effettua la registrazione catastale di appezzamenti di terreno, per impostazione predefinita, verrà inserita una voce che questi appezzamenti sono formati da terreni o appezzamenti di terreno, la cui proprietà statale non è delimitata |
| Messa in funzione di una struttura di nuova creazione alla fine del periodo di locazione per il terreno previsto per la costruzione di questa struttura | Legalmente non regolamentato, in pratica è consentito | Vietato dalla legge federale del 13.07.2015 n. 218-FZ "Sulla registrazione statale degli immobili" |
Dal 1 gennaio 2017 entra in vigore la legge federale n. 218-FZ "Sulla registrazione statale degli immobili". L'atto presuppone molti cambiamenti nel processo di registrazione degli immobili di cittadini e persone giuridiche. Gli editori di IRR.ru hanno studiato il documento e hanno scoperto cosa aspettarsi dalle imminenti modifiche.
La procedura diventerà più conveniente
Una serie di disposizioni della nuova legge semplificherà notevolmente la registrazione degli immobili. Le modifiche hanno interessato il processo stesso, la struttura del sistema e le regole interne.
Nuovo registro
Verrà creato l'Unified State Register of Real Estate (USRN), che includerà i dati attualmente contenuti nel Unified State Register of Real Estate e nel Catasto degli immobili. Ciò consentirà di combinare i processi di registrazione dei diritti e di registrazione catastale e dal 2017 i cittadini potranno presentare 1 domanda generale per entrambe le procedure, il che farà risparmiare notevolmente tempo. Secondo la normativa vigente, è necessario presentare diversi pacchetti di documenti al Rosreestr e alla Camera Catastale per eseguire queste operazioni.
Scadenze ridotte
A partire dal prossimo anno, la registrazione del diritto verrà effettuata entro 7 giorni, registrazione catastale - non più di 5 giorni, e se la domanda viene presentata sia per la registrazione che per la registrazione, le autorità devono gestirla in 10 giorni. Le scadenze attuali sono il doppio di quelle nuove. Sarà anche possibile ottenere più velocemente una dichiarazione sugli oggetti immobiliari. Nel 2017 sarà rilasciato entro 3 giorni. Attualmente ci vogliono 5 giorni.
Senza riferimento al territorio
Dal 1 gennaio 2017, i documenti saranno accettati in qualsiasi divisione di Rosreestr. Secondo la normativa vigente, il richiedente deve rivolgersi all'autorità territoriale corrispondente all'ubicazione dell'immobile. Ora, se un cittadino ha acquisito un immobile in un'altra città, non dovrà recarsi lì per registrare il diritto: sarà sufficiente presentare i documenti alla filiale più vicina nella sua città. Puoi candidarti anche tramite centri multifunzionali.
Meno scartoffie
La nuova legge abolisce il certificato di proprietà. Ora la registrazione o il trasferimento dei diritti sugli immobili è confermata da un estratto dell'USRN. Allo stesso tempo, i certificati ricevuti prima del 2017 non perdono la loro forza. La registrazione delle transazioni secondo le nuove regole è confermata sul documento stesso con un'iscrizione di registrazione.
Alta affidabilità
I database USRN saranno archiviati elettronicamente e i backup garantiranno la sicurezza e la protezione dei dati. Inoltre, il nuovo registro servirà da archivio per tutte le informazioni relative agli oggetti immobiliari. Secondo la nuova legge, i dati da esso non possono essere cancellati e ritirati.
Meno documenti da persone giuridiche
Secondo la legislazione vigente, le persone giuridiche devono fornire i documenti costitutivi al momento della registrazione dei loro diritti. La nuova legge esenta le organizzazioni da queste azioni e dal 1 gennaio i dipendenti di Rosreestr richiederanno in modo indipendente la documentazione necessaria al Servizio fiscale federale.
Responsabilità degli artisti
Al fine di migliorare l'efficienza dei dipendenti delle autorità di registrazione, la legge prevede l'istituzione della responsabilità dei funzionari per le conseguenze delle loro azioni lavorative. La sanzione segue a errori nella documentazione, violazione delle scadenze e altri comportamenti scorretti che potrebbero causare danni ai richiedenti. Allo stesso tempo, le perdite subite dai cittadini a seguito di azioni improprie delle autorità di registrazione saranno completamente coperte dal tesoro statale.
Notifiche da Rosreestr
A partire dal prossimo anno, Rosreestr sarà obbligata a notificare ai proprietari di immobili tutte le domande di registrazione dei diritti relativi ai loro immobili. Questo è un altro modo per ridurre le attività fraudolente.
Nuove difficoltà
Invio per posta
Secondo le nuove regole, quando si inviano documenti per posta, è necessario certificare l'intero pacchetto di documenti (operazioni, procure) con un notaio, altrimenti la domanda non verrà presa in considerazione. Al momento è sufficiente la certificazione notarile solo per la firma del cittadino sulla domanda.
Potrebbe non accettare documenti
L'attuale normativa non prevede condizioni che limitino l'accettazione di documenti da parte dei cittadini. La legge sulla registrazione statale, invece, stabilisce il motivo per cui i documenti possono essere rifiutati. È l'impossibilità di stabilire e confermare l'identità del richiedente.
Rifiuto e sospensione della registrazione statale
Secondo la nuova legge federale, l'elenco dei motivi di rifiuto e sospensione della registrazione di un diritto, nonché della registrazione, è stato ampliato a 51 punti. Al momento, le autorità hanno solo 7 motivi di rifiuto.
Inoltre…
Ci sono molte altre innovazioni che hanno influenzato il sistema di registrazione e registrazione. Anche la legge sugli immobili statali:
Approva l'elenco delle persone che possono richiedere la registrazione e la registrazione;
Chiarisce le condizioni per la restituzione dei documenti senza corrispettivo (per la maggior parte, riguardano l'errata compilazione dei documenti);
Proroga il periodo di sospensione fino a 6 mesi su richiesta del cittadino;
Implica l'inserimento di dati nell'USRN da parte di organismi di interazione interdipartimentale (FTS, FMS, tribunali, notai) su persone fisiche e giuridiche senza la loro partecipazione.
