Quali sono le caratteristiche della gestione immobiliare come tipo di attività imprenditoriale? Come gestire oggetti immobiliari commerciali? Dove andare sulla gestione immobiliare?
Ciao, cari amici! Sei accolto da una popolare rivista di business "Khitirbobur"! In contatto - Denis Kudarin.
L'argomento della pubblicazione - Gestione immobiliare. Disponibile, semplicemente e in dettaglio ti dirò come fare un'attività nella gestione di oggetti residenziali o non residenziali. Il materiale sarà interessante sia proprietari di immobili che coloro che vogliono provare la loro forza nella gestione.
Alla fine dell'articolo, stai aspettando un piccolo bonus - una panoramica della troika delle società più competenti nella Federazione Russa della Gestione immobiliare professionale.
Se sei un felice proprietario immobiliare su cui il business può fare, non è necessario fare affari da solo. C'è un'opzione più civile e semplice - per passare il tuo oggetto nella gestione di un'azienda professionale.
La società sarà impegnata nello sfruttamento commerciale della tua camera, e devi ricevere profitti regolari. Esempio classico di reddito passivo. Naturalmente, una parte dei ricavi finanziari andrà al pagamento della quota per i servizi dell'organizzazione di gestione.
Nell'ambito della gestione immobiliare, vi è una ragionevole distinzione tra le funzioni del proprietario e del gestore. Il compito del proprietario è trovare un mediatore affidabile, qualificato e terminale che osserverà i suoi interessi.
Inoltre, tutte le funzioni di gestione sono delegate a dipendenti competenti, ma le decisioni strategiche e il controllo totale rimane per il proprietario. Il manager, a sua volta, parla di suo conto e rende le sue proposte se necessario per aumentare il reddito o il miglioramento delle condizioni operative.
Elenco i principali vantaggi Vantaggi:
Se ci fossero principalmente oggetti di immobili stranieri nella gestione fiduciario, poi negli ultimi anni tale servizio sta guadagnando popolarità e nel mercato immobiliare domestico della Russia e dei paesi della CSI.
È molto più facile trasferire l'oggetto con le mani competenti che farlo da solo - cercare inquilini, selezionare i candidati affidabili, compensare i contratti, addebitare una tassa mensilmente, ascolta i reclami dei vicini, ecc.
In caso di governance di terze parti, tutte queste preoccupazioni sono affidate a una società professionale in cui conoscono meglio, come far sì che tutti i partecipanti al processo (compresi i vicini) siano felici e felici.
Una breve lista di compiti professionali della società di gestione:
La professione di Real Estate Manager diventa sempre più popolare. Innanzitutto, perché nonostante tutte le crisi, sempre più strutture residenziali e commerciali sono costruite nel paese. In secondo luogo, sempre più proprietari immobiliari desiderano delegare i poteri dei professionisti, e non affrontare se stessi.
Dove impari nel manager del settore immobiliare? In alcune università specializzate - in particolare, in MGSU (Moscow State Construction University), nella MGU (Moscow State University of Natural Communications), nell'Accademia centrale dei servizi e della costruzione della costruzione, della St. Petersburg State Politechnic University e alcune altre istituzioni educative .
Inoltre, a Mosca, è possibile terminare i corsi a pagamento organizzati da specialisti certificati dell'Istituto di gestione immobiliare degli Stati Uniti (IREM).
Ulteriori informazioni sull'argomento del funzionamento competente del settore immobiliare possono essere trovate nell'articolo "".
Gli obiettivi principali della società di gestione immobiliare e degli specialisti specifici sono quello di fornire ai clienti un profitto stabile e gli oggetti di sfruttamento con competenza, i dati allo smaltimento.
Ci sono funzioni più specifiche che considereremo in tutti i dettagli.
La prima funzione è puramente economica.
Manager:
In qualsiasi momento, la Società deve essere pronta a riferire ai clienti in tutti gli articoli - La gestione professionale implica la piena trasparenza degli insediamenti finanziari.
Qui, la società della gestione Trust assume parzialmente le funzioni. Cioè, alla ricerca di acquirenti, pubblicizzando un oggetto con tutti i modi possibili. Campagna pubblicitaria competente - una garanzia di un accordo redditizio.
I professionisti stanno promuovendo le merci su tutti i fronti - tramite Internet, media, pubblicazioni stampate, pubblicità all'aperto. Più favorevole per il cliente sarà i termini del contratto, maggiore è la dimensione della tassa direttiva.
Affinché l'oggetto il più a lungo possibile nello stato funzionale e presentabile, deve essere revisionato correttamente.
La gestione deve:
Tutti i sistemi idraulici, impianti di ingegneria dovrebbero funzionare correttamente e ininterrotti. Se gli inquilini si lamentano di scarafaggi o roditori, il manager causa servizi speciali per la distruzione di questi.
Se la direzione contiene una casa privata (cottage, villa) L'azienda contiene in perfetta pulizia del territorio adiacente, la pulisce da neve, spazzatura, rifiuti, impegnati nel paesaggio.
Se l'organizzazione di gestione, sulla base di motivi per aumentare la redditività, ritiene che l'oggetto abbia bisogno di riqualificazione o ricostruzione, può offrire una tale opzione al proprietario.
Tutto il lavoro viene effettuato a scapito del proprietario, ma il processo stesso è controllato dai rappresentanti della società di gestione. Assumono appaltatori e seguono i progressi delle attività di riparazione.
L'intero lato legale del processo è controllato dalla società di gestione. Gli esperti preparano il testo del contratto con l'inquilino, il pacchetto di documenti è completo. In caso di situazioni controverse, sono presenti gli interessi del cliente in tribunale.
La tabella è le principali funzioni di controllo e le loro funzionalità sono presentate in una forma visiva:
Questa sezione per coloro che desiderano gestire la gestione immobiliare a livello professionale. Naturalmente, è possibile comprendere tutte le sfumature del processo di gestione solo dopo aver studiato per questa specialità. Ma i principali passaggi del processo sono utili da conoscere in anticipo.
Alcuni credono che i responsabili immobiliari siano gli stessi agenti immobiliari. Questo è un punto di vista errato. Il manager è impegnato non solo dalla pubblicità e dalla ricerca di inquilini, è uno specialista universale - economista, un avvocato, un marketer, un architetto, anche un ecologo e un costruttore in una sola persona.
E ora - Istruzioni passo passo per i manager dei principianti
Per prima cosa devi trovare il proprietario che accetterà di trasmettere alla tua proprietà. Quindi l'accordo è concluso con esso, in cui le condizioni di cooperazione sono chiaramente stipulate senza formulazioni ambigue - l'ammontare della remunerazione, la natura della segnalazione, i termini dell'accordo, la responsabilità delle parti in violazione degli obblighi.
In questa fase è utile chiarire la sottigliezza legale del processo in anticipo. È possibile renderlo rapidamente ed economicamente in azienda un avvocato che lavora online tutto il giorno.
Hai solo bisogno di fare più correttamente e con competenza la tua domanda e ottenere una risposta da uno specialista qualificato nel campo della legge sull'alloggiamento. Sul sito in costante disponibilità sono centinaia di avvocati e avvocati professionali. Oltre il 90% delle consultazioni è dato da loro gratuitamente.
Puoi ottenere un supporto legale competente in questo momento - vai sul sito e trascorrere qualche minuto per studiare la funzionalità. Puoi anche utilizzare la chat online interna.
Quindi, sei diventato il manager. Il tuo compito seguente è la ricerca di inquilini. In questa fase, è necessario organizzare un'efficace campagna pubblicitaria dell'oggetto per passare al prezzo massimo. Le tue commissioni dipenderanno dalle dimensioni dell'affitto.
Con gli inquilini, un contratto è obbligatorio. È chiaro che il professionista non prenderà i primi utenti in arrivo, ma sceglierà inquilini decenti, piattaforma, ordinata.
Se, per errore, si è allestita nell'appartamento di qualcun altro di clienti scandalosi, problema, lanciati, per rispondere ai loro sfratti e danni dovranno personalmente o la tua azienda.
Esempio
Il manager si è stabilito nell'appartamento ovunque del tenant non lavorativo, nella specialità - un designer che ha assicurato che nel prossimo futuro sarà impegnato in freelance.
Tuttavia, in un mese ha scoperto che l'attività principale degli inquilini - incontri con gli amici e la festa di più giorni con rumore, musica, bere e sigarette. Non potresti pagare per il prossimo mese del Tenant, dovevo sfogliarlo e diversi giorni per portare lo spazio abitativo in ordine.
Nel corso del tempo, imparerai come determinare il grado di lealtà del futuro inquilino a colpo d'occhio.
Lo specialista controlla costantemente le condizioni di locazione rigorosamente rispettate. Guarda che il numero di inquilini coerenti con l'accordo in modo che le persone che hanno concluso un contratto dal vivo nell'appartamento.
E soprattutto, così che gli inquilini fanno un affitto in modo tempestivo. Dipende se il proprietario dell'alloggiamento sarà soddisfatto del tuo lavoro. Vale la pena di preavvisere inquilini che è impossibile ritardare la tassa per un giorno, altrimenti verrà sollevata la questione dello sfratto. In questo paragrafo, il manager deve difendere una posizione estremamente dura.
I pagamenti comunitari sono anche controllati dal gestore. Può delegare questa funzione agli inquilini, ma il proprietario chiederà se qualcosa da lui, e non dagli inquilini.
Tenere tutti i controlli e le ricevute, controlla le letture del misuratore, effettuano rapporti mensili.
Il termine dell'accordo di leasing è passato. I residenti hanno il diritto di estendere l'accordo o spostare gli appartamenti. Nel primo caso, viene redatto un nuovo contratto, nella seconda - tovaglia, ma prima è necessario risolvere tutti gli affari finanziari. Calcolo completo, equilibrio zero, nessun debito e "Ti tradurrò in una settimana".
Dopo lo sfratto, l'appartamento deve essere in pieno ordine. Non è necessario pulire la pulizia, ci sono specialisti su di esso. Fareranno agganciare più velocemente, meglio e più professionale. Le spese sono assegnate al proprietario - semplicemente non dimenticare di mantenere i controlli.
Se gli elementi di idraulici o elementi di cablaggio non sono riusciti se la carta da parati è stata scavata o scarsa, il manager è obbligato ad eliminare i malfunzionamenti. Paga la riparazione, di nuovo, il proprietario, ma è necessario salvare la conferma del documentario dei guasti e la loro eliminazione.
La sezione per i proprietari di immobili che vogliono trasferirlo alla gestione, ma rendono difficile scegliere un partner affidabile. Presentiamo il parere degli esperti - Panoramica Troika le migliori aziende di gestione professionale.
La Società garantisce la manutenzione e la riduzione di alta qualità dei costi operativi del 30-50%. Gestione immobiliare è il profilo principale dell'azienda. Gli specialisti di "Service Technologies" sono impegnati nella manutenzione e negli edifici operativi dal 1998.
Tutti i dipendenti sono stati addestrati al tasso dell'International Real Estate Management Institute e hanno esperienza in architettura, servizi immobiliari, costruzione e ricostruzione. La responsabilità dei dipendenti è obbligatoria assicurata dalle principali imprese di assicurazione della Federazione Russa. Oltre alla gestione, la società è impegnata in consulenza, pulizia, servizi per HOA.
L'organizzazione non sviluppa e implementa solo e implementa i programmi di gestione commerciale, ma monitora anche il funzionamento tecnico competente del settore immobiliare. L'azienda offre attrezzature per infrastrutture moderne, applicando le tecnologie più pertinenti.
Gli standard di gestione sviluppati nel corso degli anni di pratica garantiscono i proprietari di profitti stabili, rendiconti trasparenti e garantiscono la piena sicurezza dei beni. La Società opera in 40 regioni della Federazione Russa e attualmente gestisce 240 oggetti. Lungo la strada, la Società è impegnata nella gestione aziendale e negli investimenti, la valutazione professionale, il sostegno legale per il commercio.
La società opera nel mercato russo dal 2003. La gestione immobiliare è la principale portata di ARTEO. La Società è impegnata in impianti residenziali e commerciali, fornendo: funzionamento economico, pulizia, miglioramento, paesaggistica, piccola e revisione di oggetti.
L'organizzazione ha il proprio servizio di emergenza e un laboratorio di misurazione elettrica. C'è un dipartimento per la pulizia, il servizio di concierge, il Dipartimento di Alpinismo industriale e consulenza.
Il rischio di affrontare i truffatori è in qualsiasi impresa commerciale. La gestione immobiliare non fa eccezione.
Per non diventare vittime di truffatori, seguire utili consigli di esperti.
Non dimenticare mai il principio espresso dai classici: "soldi al mattino - nelle sedie serali". In posizione, le chiavi possono essere consegnate dopo aver firmato il contratto e mettere in pieno l'affitto.
Se i clienti non possono o non vogliono collaborare alle tue condizioni, dicono loro il "addio" e cercare gli altri.
"Non lavoro senza un contratto!" Questa frase dovrebbe sapere e ricordare ogni manager. Tutti gli elementi e le sfumature di affitto dovrebbero essere "inseriti nel protocollo" - documentati e presi in considerazione da entrambe le parti. Nessun accordo orale, promesse e assicurazioni.
Ciao! In questo articolo racconteremo della gestione del settore immobiliare.
Oggi imparerai:
- uno dei tipi più attraenti di investimenti in Russia. A differenza del mondo intero, dove la palla governa gli altri, più risorse liquide, la popolazione del nostro paese preferisce la stabilità di profitti più elevati. Ma nonostante la semplicità, a prima vista, per ricevere un reddito dalla proprietà del settore immobiliare per una persona impreparata può essere un compito difficile. È per tali casi che esiste una gestione immobiliare.
Ora la gestione immobiliare sta diventando sempre più popolare in Russia. Ciò è dovuto al fatto che nonostante la crisi e il prossimo rendimento pesante dietro di esso, il settore immobiliare sta diventando sempre di più.
Non è un segreto per nessuno che l'investimento più popolare tra gli individui in Russia rimane l'acquisto di immobili. Mentre gli uomini d'affari investono i loro soldi negli edifici commerciali, che porteranno gli inquilini di profitto, i cittadini ordinari preferiscono l'alloggio, con profitti sotto forma di crescita dei pagamenti di valore e di noleggio.
Se la maggior parte dei cittadini può far fronte agli stessi immobili residenziali può far fronte a se stessi, ma in attesa di un costo più piccolo e molto meno attrattiva dell'oggetto per i potenziali clienti, quindi di gestire il settore immobiliare commerciale richiede il coinvolgimento di specialisti veramente ben informati. Ora su quale proprietà è immobiliare.
Il termine di gestione immobiliare può essere interpretato in senso stretto ed ampio. Iniziamo con un più stretto.
Gestione immobiliare in senso stretto - Attuazione di tutte le operazioni immobiliari nell'interesse del proprietario.
Queste operazioni includono:
Va tenuto presente che può cooperare con la società di gestione come individuo come il proprietario più spesso residenziale immobiliare e associazioni di persone che possiedono immobili commerciali.
Anche l'approccio in entrambi i casi sarà completamente diverso. Nel primo caso, la società di gestione dovrà valutare i beni immobili, concordare con il proprietario tutti i dettagli, impostare il prezzo e trovare clienti sull'alloggiamento. Per tali operazioni c'è un comitato una tantum.
Quando si lavora con entità giuridiche o uomini d'affari influenti che possiedono immobili commerciali, sulle spalle della Società di gestione possono stendere e un compito aggiuntivo nel quadro del portata alla prontezza dei locali. Questo può essere sia la disposizione iniziale di qualsiasi ufficio o magazzino e riparazioni complete in coordinamento con l'inquilino.
Per lavorare con immobili commerciali, saranno necessari molte più conoscenze e investimenti, in confronto con residenziale. Al minimo, è richiesta la base del cliente, nonché un buon perito che aiuterà a determinare correttamente il valore e trovare un cliente.
Allo stesso tempo, il lavoro con il personale di servizio di edifici o strutture è anche sulle spalle della società di gestione. Molto spesso è la cancellazione delle società che forniscono i loro servizi, nonché altri dipendenti ausiliari che svolgono il supporto tecnico per le strutture.
Inoltre, la gestione del settore immobiliare ha un ampio significato.
Gestione della proprietà in senso ampio - Le attività di tutte le strutture sulla gestione del mercato immobiliare come servizi interi e privati \u200b\u200bin particolare. La proprietà principale del settore immobiliare è uno stato che stabilisce un quadro normativo che regola le relazioni nel campo dell'acquisto e della vendita immobiliare. Il prossimo oggetto della gestione immobiliare sarà il mercato immobiliare stesso, nonché imprese e portali che forniscono l'accesso ad esso. Formano anche il loro "ordine" di regolare tutte le transazioni e le relazioni successive.
Gestione immobiliare in un ampio piano - una piramide di regolatori di regolazione graduale, che in un modo o nell'altro influenza il mercato e il successivo uso del settore immobiliare, al fine di rispettare tutti gli interessi sia del venditore che dell'acquirente e del proprietario e del proprietario inquilino.
Come parte di questo articolo, considereremo la gestione del settore immobiliare in senso stretto, perché è particolarmente interessato ai proprietari, oltre a persone che sono interessate al lavoro in questa direzione.
Un po 'il motivo per cui la gestione immobiliare è ottima per i proprietari:
Tutti questi vantaggi sono una conseguenza dei professionisti. Poiché spesso hanno accesso a grandi database di potenziali clienti, oltre a interazioni con la maggior parte dei siti promozionali, l'annuncio che c'è una nuova offerta in affitto vedrà molti clienti interessati.
Lavora con le società di gestione immobiliare - grande capacità di creare davvero. Dal proprietario avrà bisogno solo per indicare le aziende che vuole ottenere e che periodo di tempo.
Gli presenterà un elenco di spese che dovranno essere sostenute durante il comando alla prontezza del settore immobiliare, nonché un account per i loro servizi. Meno tale commissione, il proprietario riceverà i suoi profitti alla fine di ogni periodo, senza alcuno sforzo di questo pari resoconto.
Continuiamo lo studio teorico di un simile aspetto come gestione immobiliare.
Sulla base di due significati, è possibile assegnare due tipi di gestione immobiliare:
Meccanismi di impatto immobiliare:
Tutti questi meccanismi sono diretti o indirettamente influenzano la posizione dell'intero mercato immobiliare e il prezzo di un singolo oggetto. Ciò deve essere preso in considerazione al fine di massimizzare i compiti per la società di gestione, dal proprietario e subito e con competenza effettuano compiti dalla Società. Comprendere i meccanismi per l'impatto sul mercato immobiliare dà la chiave all'analisi delle tendenze di sviluppo, nonché le prospettive per il mercato e l'individuo intitolato.
Ora sui compiti che la società di gestione mette davanti a lui:
Vediamo che tutte le funzioni non sono solo sul legale, ma anche il lato tecnico della proprietà della gestione immobiliare cade completamente sulle spalle dell'azienda. Allo stesso tempo, è ancora conforme ai requisiti del cliente, che stabilisce anche all'inizio della cooperazione con la società di gestione immobiliare. La direzione principale in cui la società funziona è stabilire la fattibilità dei requisiti del proprietario e la loro successiva implementazione.
Sulla base dei compiti che la gestione si imposta, si possono distinguere diverse funzioni di base:
Questa funzione implica un confronto di reddito e spese del proprietario, massimizzando il primo e riducendo al minimo il secondo.
Allo stesso tempo, il manager in questa funzione si è stabilito:
Allo stesso tempo, la Società assume l'obbligo di fornire tutti i rendiconti finanziari ai propri clienti. Dovrebbe fornire un elenco completo di reddito e spese che hanno causato uno o un altro settore immobiliare. Una buona compagnia ha una segnalazione trasparente, che ti consente di capire cosa sono stati spesi questi o altri mezzi.
Qui, la società di gestione stessa funge da piattaforma per la pubblicità (spesso le imprese hanno i propri programmi in cui potenziali inquilini e proprietari) o utilizzano risorse ben note per attirare la base del cliente.
Qui, il manager può essere confrontato con una società immobiliare che assume il posizionamento e cerca potenziali clienti.
Gli annunci competenti di immobili residenziali possono aumentare i costi fino al 20-30%, mentre in un indicatore commerciale tale da verificare nella regione del 10-15%. I gestori competenti attirano i clienti utilizzando canali tradizionali come i media e Internet e varie comunità.
Importante per ottenere un reddito regolare è la condizione immobiliare. Tutte le procedure per garantire la sicurezza degli oggetti, nonché lo stato esterno e interno degli edifici presuppone anche l'Agenzia.
Manager deve:
Nel caso di immobili residenziali, il primo a prestare attenzione al lavoro idraulico e ingegneristico. Tutti gli impianti idraulici nella casa / appartamento dovrebbero funzionare, e questo è anche fornito dalla società di gestione.
Vari insetti o roditori su cui gli inquilini possono lamentarsi - anche il compito dell'azienda. Devono rispondere in tempo e contattare tutte le istanze necessarie.
Se questo è un immobile commerciale o una casa privata, l'ordine per il territorio adiacente è il compito del gestore. Allo stesso tempo, può concludere un accordo in cui sposterà questa responsabilità per l'inquilino, o impegnere in modo indipendente questa attività.
Indipendentemente dal fatto che questa responsabilità sia su chi, l'intero territorio adiacente deve essere pulito. Questo non solo migliora l'aspetto e l'ecologia, ma aumenta anche il potenziale valore del settore immobiliare.
Molti proprietari di immobili sanno che al fine di coordinare la riqualificazione anche in un piccolo appartamento, ci vorrà molto tempo e forza da spendere per una campagna in diversi casi. Allo stesso tempo, le persone che non devono spendere per questa procedura dalla settimana a tutto il mese.
La società può assumere tutti gli aspetti legali di questa transazione. Richiede la riqualificazione quando la gestione stessa può dirlo. Analizza lo stato del settore immobiliare e se l'aumento del profitto richiede cambiamenti - informa il cliente.
Tutto il lavoro avviene a spese del proprietario, ma controlla l'intero processo della società. Noleggia gli appaltatori, coordina il piano con loro e monitora la sua attuazione.
Tutti per quanto riguarda la conclusione dei contratti rientrano nelle spalle della società di gestione. L'agente è redatto ed è l'Agente agente, e in caso di controversie tra il Tenant e il proprietario, la Società rappresenta gli interessi dei propri clienti in tribunale.
A causa del fatto che recentemente la popolarità della gestione immobiliare è aumentata, sono apparse molte istituzioni educative specializzate, in cui questo è addestrato.
Il più popolare di loro: Moscow State Construction University - MGSU; Moscow State University of Natural Procedura - MgUp; Accademia dei servizi e costruzione di community; Università politecnica di Stato di San Pietroburgo e altre istituzioni educative relative alla costruzione o al settore immobiliare.
Anche per chi desidera davvero familiarizzare ancora di più su come gestire immobili, ci sono corsi degli specialisti dell'American Real Estate Management Institute, entro il quale il modello di gestione occidentale può anche conoscere alcune sottigliezze di questo lavoro.
Gestore immobiliare - un legame o un individuo, che, secondo l'accordo con il proprietario, rappresenta tutti i suoi interessi e decide il compito assegnato ad esso nel contratto da un determinato accordo. In altre parole, la gestione è una persona che esegue l'ordine del proprietario, che è indicato nel contratto.
Come segue dalla definizione del manager, può essere sia legale che individuale. Di conseguenza, qualsiasi cittadino può impegnarsi in tali attività senza. Quindi come diventare un manager di immobili?
Ecco sette semplici passaggi:
Primo stadio: cerca il proprietario del proprietario, che trasferirà alla gestione delle mani del suo immobile. Il prossimo arriva una procedura più complessa - elaborazione e coordinamento con il cliente del contratto.
È necessariamente prescritto:
Alla fase iniziale, è necessario consultare un avvocato esperto che racconterà tutte le complessità di elaborare il contratto. È consigliabile utilizzare i servizi dei professionisti della tua città o utilizzare i servizi online dei consulenti.
Uno dei modi liberi per ottenere informazioni pertinenti è creare argomenti sugli speciali forum legali. Per risolvere questo problema, sarà richiesto uno specialista nel campo della legge sull'alloggiamento.
Dopo la conclusione del contratto, una campagna pubblicitaria dovrebbe essere effettuata il più rapidamente possibile. Ottieni l'ampia copertura del pubblico di destinazione è il compito principale di questa campagna pubblicitaria. L'obiettivo è attirare i clienti, oltre a sollevare il prezzo e la competitività nel mercato immobiliare.
Diversi consigli sulla creazione e nella promozione della pubblicità: è necessario effettuare un annuncio competente e le foto per l'alloggio. Per il primo, il professionista sarà necessario (il testo costerà circa 150-200 rubli) e la camera media.
La cosa principale è impostare tutti i vantaggi in anticipo e nascondere le possibili carenze. Ma non è necessario assumere che nascondere le carenze - non per menzionarle. È sufficiente solo non metterli in primo piano.
È possibile inserire annunci gratuitamente su: bollettini gratuiti (ad esempio, avito), social network, comunità e forum. La cosa principale è scegliere la geolocalizzazione corretta e raccogliere il pubblico di destinazione sugli annunci della città giusta. Con una buona esperienza, puoi fare una campagna pubblicitaria competente che attirerà i clienti al prezzo massimo investito da 1-2 mila rubli.
Dopo aver concluso accordi con l'inquilino, il gestore richiederà il controllo sulle loro corrette prestazioni. Questa è una delle funzioni più importanti. E qui non è solo la ricezione dei pagamenti del noleggio. Inoltre, è necessario seguire il numero di inquilini, sia che queste persone che hanno concluso un accordo siano state osservate da altri termini di leasing.
In termini di pagamento, è necessario mostrare una posizione solida qui. La tempestività del ricevimento dei pagamenti è uno degli elementi più importanti a cui il gestore dovrebbe guardare. In effetti, in caso di ritardo nel ricevimento dei fondi, il proprietario si rivelerà inquilini, ma al suo manager. Ecco perché problemi di pagamento sono così acuti quando si tratta di precisamente la gestione della proprietà.
Fatture di utility paga tempestive - anche uno dei compiti del Gestore. Spesso questa funzione viene spostata sugli inquilini, ma come nel caso del pagamento, è necessario anche il controllo costante. In caso di arretrati, la domanda non sarà con coloro che rimuovono la proprietà, ma da chi lo controlla.
Questo è il motivo per cui vale la pena di tenere tutti i controlli e le ricevute sui pagamenti delle bollette di utilità. In caso di situazioni controverse o anche i procedimenti con le utility, è possibile fornire i documenti necessari al proprietario in tempo.
Accordo di locazione risiede per un certo periodo. A sua volta, è necessario riavviare un nuovo contratto per un periodo di tempo più lungo o sfrattare gli attuali inquilini. La prima opzione comporta la conclusione di un accordo completamente nuovo. Nel secondo, è necessario risolvere tutte le questioni finanziarie e dire addio.
Dopo che gli inquilini sono stati sfrattati prima di cercare nuovamente, ci vorrà per rimuovere la stanza. Questa è una fase molto importante, che aumenterà il costo del settore immobiliare agli occhi dei futuri inquilini. Non è necessario rimuovere te stesso, per questo è solo necessario rivolgersi alla società di pulizia. Tutte le spese si trovano sul proprietario, è importante solo conservare controlli e ricevute.
Se un malfunzionamento è sorto, ad esempio, in impianto idraulico o cablaggio, è necessario organizzare piccole riparazioni. Tutte le spese mentono anche sulle spalle del proprietario, ma allo stesso tempo, il controllo della sfida e della riparazione sarà effettuato dal gestore. E così come nel caso della pulizia della stanza, è necessario salvare i controlli e il report sulle spese.
Il contratto con il proprietario della proprietà deve indicare le forme e i termini di segnalazione forniti dal Gestore immobiliare. Spesso è fornito alla fine del periodo specificato nel contratto, e se è lungo - una volta un quarto \\ mezz'anno.
Ciò consente al proprietario di seguire chiaramente i termini del contratto e dei suoi desideri, e per il gestore è un altro modo per analizzare la situazione attuale e tracciare la resa.
Come puoi vedere, gestire immobili residenziali - il compito di media complessità. Uno dei punti più importanti è quello di rispettare attentamente i termini del contratto e seguire rigorosamente gli interessi del tuo cliente, persino polemici con gli interessi degli inquilini.
La gestione immobiliare commerciale è un processo più complicato che richiede molta più esperienza, conoscenza, abilità e connessioni.
Inizia immediatamente con la fornitura di profitti dai locali per il business che sembra possibile a causa dell'assenza iniziale di una base di clienti. Allo stesso tempo, la conoscenza della mancanza di conoscenza può svolgere uno scherzo crudele sia con il gestore che con il proprietario, ognuno dei quali perderà una quota significativa di profitti.
Ecco perché è necessario iniziare il commercio solo dopo diversi anni di lavoro di successo con appartamenti e case.
Ora parliamo di quali errori fanno i nuovi arrivati \u200b\u200be come possono essere evitati:
Riassumendo tutto quanto sopra, puoi fare una semplice conclusione:
Gestione della proprietà – Uno degli strumenti che possono facilitare il proprietario per ricevere profitti dall'oggetto. La società di gestione è impegnata in tutte le questioni relative al profitto e il proprietario è elencato solo con il denaro.
Le società di gestione immobiliare sono il modo ideale per creare un reddito passivo, che richiede investimenti minimi di tempo e sforzi.
Gestione strategica - conseguimento di determinati scopi nei seguenti metodi:
La gestione operativa include:
Nella pratica mondiale, SERAWAY è un approccio professionale alla gestione della proprietà immobile, consentendo di aumentare significativamente la sua efficacia nell'interesse dei proprietari, degli utenti immobiliari, degli Stati e della società nel suo complesso. SERWAYING è l'attuazione di un approccio sistematico allo sviluppo e alla gestione di immobili.
Comprende tutti i tipi di pianificazione (generale, strategica e operativa) sullo sviluppo immobiliare, il suo funzionamento (uso), nonché l'intero complesso di competenze tecniche ed economiche di strutture immobiliari che garantiscano il massimo effetto sociale. I server ServerYers servono come una raccolta, la fornitura e il trattamento di informazioni su immobili, preparazione e attuazione di progetti sulla costruzione, valutazione e gestione di immobili, riparazione, ricostruzione e modernizzazione di edifici, ispezione costruttiva e competenza, vendita e locazione di immobili commerciali . Pertanto, le attività di Servizio coprono tutte le fasi e le forme del ciclo di vita immobiliare, garantisce la soluzione interconnessa di tutte le questioni pratiche.
Come parte di Serway, come sistema di gestione professionale immobiliare, si distinguono le funzioni del proprietario e del gestore. Il proprietario rimane le funzioni di creare soluzioni strategiche e le funzioni di controllo della qualità, le funzioni della gestione operativa degli oggetti immobiliari sono delegate a manager specializzati nelle società di assunzione.
I compiti principali di tali società sono: sviluppare una strategia e un programma per la gestione dell'oggetto del settore immobiliare, monitorando il suo contenuto, la scelta delle organizzazioni contraenti e la conclusione dei contratti per la manutenzione, la manutenzione e la fornitura di utility, l'uso commerciale di La proprietà (Attrazione di inquilini, monitorando l'attuazione dei termini dei contratti conclusi, del servizio clienti corrente), organizzazione dei processi di sviluppo immobiliare.
Spesso, la società di gestione non è impegnata in uno, ma subito diversi oggetti che hanno uno scopo funzionale uguale e sono in diverse fasi del loro ciclo di vita. In questo caso, la società di gestione costituisce il portafoglio ottimale del settore immobiliare gestito, in cui ogni oggetto è assegnato un determinato ruolo. Nelle loro attività, le società di servizio sono indipendenti, il che rende necessario partecipare alle loro attività delle organizzazioni pubbliche.
SERWAYING offre una gestione immobiliare in tutte le fasi del suo ciclo di vita. Il ciclo di vita è modificati soggetti ad entrambi gli oggetti immobiliari che intere zone e città che si verificano in una certa sequenza. Comprende le fasi di sviluppo (crescita), equilibrio (stabilità, maturità) e declino (recessione), e in determinate condizioni le 4a fasi - rinascita. In relazione alla valutazione immobiliare, è importante concludere quali oggetti del ciclo di vita sono valutati e gli oggetti che lo circondano, così come l'area generalmente abitata o area, che è un "habitat" dell'oggetto. Ad esempio, se l'area residenziale è nella fase di sviluppo, è ovvio per un aumento dei tassi di noleggio e dei prezzi immobiliari. L'ingresso delle imprese che forma la città nella fase del declino può significare per la città industriale un calo generale del valore immobiliare. Più in dettaglio nella struttura del ciclo di vita immobiliare come oggetto immobiliare, sono assegnati i seguenti passaggi:
Il ciclo di vita del settore immobiliare come oggetto del mercato immobiliare primario (edifici) è composto da fasi:
La peculiarità di questi due cicli è che sono integrati e possono essere inclusi l'uno nell'altro.
Quindi, durante la costruzione e (o) operazione, l'edificio può modificare ripetutamente il proprio proprietario (proprietario, inquilino, ecc.). Allo stesso modo, durante il funzionamento, può essere deciso di costruire l'oggetto del settore immobiliare o il completamento di esso. La figura mostra quattro cicli della vita del mercato immobiliare.
Fico. - I principali cicli di sviluppo del mercato immobiliare:
La durata e la complessità di questi cicli dipendono da molti fattori esterni e interni. Quindi, vari segmenti di mercato si comportano diversamente allo stesso tempo. Ad esempio, la costruzione in una parte della città può crescere rapidamente nel prezzo, mentre allo stesso tempo è stagnante in un'altra parte. Tuttavia, la definizione adeguata del ciclo corrispondente della vita di un immobile è fornita per servire opportunità di investimento extra.
Il ciclo fittizio è osservato quando il mercato è sorvegliato e il numero di oggetti finiti non occupati inizia ad aumentare. I segni di questa fase stanno iniziando a formarsi nel mercato immobiliare della Russia. Il contenuto di edifici non realizzati influisce negativamente sulla condizione finanziaria dell'azienda. Questo mercato è il mercato dell'acquirente.
Il proprietario della proprietà ha bisogno di prendere notevoli sforzi nel marketing e trovare il sostegno finanziario. Un numero molto piccolo di nuovi oggetti appaiono sul mercato. I finanziatori sospendono praticamente le loro operazioni a un nuovo ascensore del mercato degli edifici, i prezzi immobiliari sono ridotti.
A causa della mancanza di nuova costruzione, che è il risultato del ciclo di declino, la domanda e la fornitura nel mercato immobiliare inizia a ottenere il potere. Il mercato entra in un nuovo ciclo, il ciclo di assorbimento del creato. Dopo che il surplus di investimento viene assorbito, le tariffe di noleggio inizieranno a crescere. Conformemente all'aumento della domanda e una diminuzione della proposta, vi sono ricerche preventive sulla creazione di nuovi immobili. In gran parte, l'efficacia del funzionamento del mercato primario è proprio questo primo periodo.
Questa fase è particolarmente complessa, consiste in numerosi componenti, vale a dire: analisi delle condizioni per l'incarnazione del design iniziale, lo sviluppo del concetto del progetto, la valutazione della sua redditività, la scelta e il coordinamento del luogo di collocamento di La struttura, la giustificazione ambientale, le competenze, lo sviluppo di uno studio di fattibilità, lo sviluppo del permesso di costruzione, la creazione dell'infrastruttura di costruzione temporanea, creando o aggiornando un oggetto, la messa in servizio.
L'aumento della domanda nel mercato degli oggetti immobiliari genera un ciclo di nuova costruzione, e a sua volta, è limitato a una riduzione della fornitura di terra libera. Le tariffe di noleggio aumentano con il prezzo immobiliare. Durante questo periodo, il livello di inflazione aumenta e il costo degli aumenti della costruzione, che aumenta il prezzo di vendita della proprietà.
Il prossimo ciclo è un ciclo di saturazione del mercato, quando la crescita delle vendite immobiliari avviene a un ritmo lento e alla fine in calo. Questo secondo periodo include lo sviluppo della capacità e il funzionamento con parametri stabili della sua capacità di progettazione. Esiste eccedenze della capacità delle imprese edili e dei volumi del settore immobiliare finito. Il livello di occupazione inizia a diminuire e le attività di costruzione stanno gradualmente diminuendo. Il momento migliore per aumentare gli oggetti della proprietà è la fase del ciclo di assorbimento o un periodo di nuova costruzione. Analisi della natura della curva del ciclo di vita del settore immobiliare che riflette il cambiamento nel tempo delle caratteristiche dei costi della costruzione e del funzionamento del mercato immobiliare primario, mostra che alla prima fase del ciclo di vita, la curva cade e corrisponde ai costi dell'investitore per creare un oggetto immobiliare. Il punto minimo corrisponde al volume totale di investimento e al tempo coincide con il tempo di messa in servizio dell'oggetto. Dal momento che il principio più importante della riproduzione del mercato immobiliare primario nelle dinamiche è l'integrità del ciclo e il suo sviluppo in tempo, tutti i tipi di costi e risultati sono depositati lungo l'asse orario (T). L'intersezione della curva crescente del ciclo di vita con l'asse del tempo determina il periodo di padroneggio della capacità (periodo di rimborso) e persino ulteriormente - l'inizio del profitto (raggiungendo il livello previsto dei costi, il ritorno degli investimenti investiti durante il Periodo di sviluppo), con l'inizio della caduta della curva, inizia l'usura morale e fisica dell'oggetto. Particolarmente importanti sono le fasi che caratterizzano il tempo della creazione (aggiornamenti) dell'oggetto e del tempo della sua vita durante il funzionamento.
Determinazione del rapporto tra varie fasi, è possibile ottenere l'efficacia comparativa dei periodi del ciclo di vita del mercato immobiliare primario, effettuare i costi dei costi e dei risultati del Contraente e del Cliente. Alla terza stadio del ciclo di vita della struttura principale, il periodo della necessità di investire nuovi investimenti si verifica. Teoricamente, il terzo periodo può continuare per un bel po 'di tempo. La limitazione della fattibilità del funzionamento dell'oggetto è il costo aggiuntivo di eliminare l'usura fisica e morale.
La gestione immobiliare commerciale è un tipo di attività imprenditoriale finalizzata all'uso razionale degli immobili esistenti, portando il proprietario di questa proprietà al massimo profitto. La gestione immobiliare commerciale prevede l'attuazione di un complesso di operazioni per le operazioni di edifici e strutture, determinando le condizioni per l'affitto di aree in affitto, raccogliere affitti, ecc. Al fine di utilizzare l'uso più efficiente del settore immobiliare nell'interesse del proprietario .
L'oggetto principale della gestione è l'oggetto del settore immobiliare, sotto il quale è inteso come una parte giuridica separata del settore immobiliare, costituito da una terra (o dalla sua parte) e da tutti gli edifici e strutture associati (o le loro parti). Come oggetto di gestione, i complessi immobiliari possono anche essere la base di oggetti (gruppi di oggetti), uniti dal territorio, dall'infrastruttura di ingegneria, dallo scopo e dal complementare, in modo tale che possa essere considerato come un unico complesso interconnesso di beni immobili, che è controllato come una più grande estensione garantisce il raggiungimento degli obiettivi del proprietario. La gestione immobiliare è effettuata in tre direzioni:
La proprietà iniziale della gestione immobiliare è determinare gli obiettivi e gli obiettivi di questo controllo.
La gestione immobiliare è caratterizzata dalla diversità di forme e meccanismi della sua manifestazione a seconda della natura della proprietà all'oggetto del settore immobiliare. A tale riguardo, lo scopo della gestione immobiliare è il risultato atteso da parte di proprietà, ordini e utilizzo dell'oggetto esistente del settore immobiliare.
Questo risultato atteso è differenziato a seconda del tipo di oggetto immobiliare, le intenzioni del proprietario e della fase del ciclo di vita immobiliare.
Dal punto di vista del ruolo del settore immobiliare nella realizzazione degli interessi del proprietario, tutti i beni immobili non residenziali possono essere suddivisi in due tipi:
Di conseguenza, l'obiettivo della gestione immobiliare è di due tipi - operazionale e commerciale.
Gol di controllo operazionale Immobiliare:
I principali obiettivi dell'ufficio commerciale I beni immobili sono:
In conformità con questi obiettivi, la gestione immobiliare dovrebbe garantire i seguenti compiti:
Conformemente agli obiettivi di cui sopra, il sistema generale di gestione immobiliare è suddiviso in un numero di sottosistemi interconnessi. In questo caso, i sottosistemi di gestione differiscono nei livelli, tra i quali è possibile assegnare:
Ad ogni livello, il sistema di controllo deve risolvere un numero di compiti aggiuntivi derivanti dal collegamento di singoli oggetti immobiliari.
Inoltre, ci sono alcune differenze nell'elenco dei compiti di gestione del settore immobiliare commerciale e operativo. La presenza di scopi generali di base implica l'unità di tutte le classi di compiti rivolti verso il sistema di gestione immobiliare.
Per risolvere i compiti del sistema di gestione immobiliare commerciale, deve essere posato i seguenti principi.
1. Il principio della gestione della messa a fuoco. Per ogni oggetto del settore immobiliare (complesso di proprietà), il proprietario deve essere definito l'obiettivo che persegue e il conseguimento di cui è l'oggetto.
Gli obiettivi dovrebbero avere un'espressione quantitativa, consentendo di valutare il grado del loro realismo e i risultati del loro successo. Sulla base degli obiettivi del proprietario, monitorando il mercato e analizzando lo stato della proprietà (complesso di proprietà), è necessario sviluppare l'elenco delle misure per ciascun oggetto di gestione per garantire il raggiungimento massimo degli obiettivi del proprietario (strategia e proprietà Programma e programma di gestione). I programmi di gestione (piani aziendali) da ciascun oggetto di immobili dovrebbero contenere indicatori economicamente sonori di pianificazione attuale e medio termine, risultati finanziari, economici e altri risultati.
Per il settore immobiliare commerciale, il concetto di "uso migliore e più efficace" implica tale uso quello di tutte le opzioni di uso fisico legalmente accettabile, fattibile, economicamente accettabile e più produttiva, ha il risultato di aumentare il valore di mercato dell'oggetto, riducendo al minimo i costi e Protore massimo del proprietario dell'oggetto con un tasso di rendimento e rischio adeguati a lungo termine.
Sulla base dell'uso migliore ed efficiente, uno o un altro uso di un particolare oggetto immobiliare è selezionato, che viene quindi implementato nel processo di controllo.
Il responsabile della proprietà professionale è una persona giuridica o naturale che sotto un contratto con il proprietario dell'oggetto immobiliare e nei suoi interessi durante un certo periodo del suo nome rende azioni legali ed effettive con questo oggetto, se non sono proibite dalla legge o dal contratto di Gestione fiduciario.
Le attività della società di gestione (codice) comporta un'interazione efficace non solo con il proprietario e l'utente del settore immobiliare, ma anche con organizzazioni contraenti che svolgono la pulizia e la riparazione degli oggetti immobiliari forniscono energia elettrica, acqua, calore. Le responsabilità del manager includono la creazione del proprio team di lavoratori che servono l'oggetto affidato.
La versatilità e la complessità del settore immobiliare, la diversità delle possibilità della sua circolazione del mercato e dei tipi di utilizzo determinano la necessità di creare un efficace sistema di gestione immobiliare, che:
Il principio fondamentale della gestione immobiliare - garantendo una chiara struttura del processo di gestione, creando un sistema di interazione aperto e trasparente. Il compito del gestore è organizzare un tale sistema di controllo su tutti i servizi dell'oggetto, che consente di coprire tutto ciò che accade sull'oggetto, sia il manageriale che il proprietario.
L'apertura del sistema consente di mantenere la gestione di un oggetto ad alto livello professionale, in tempo per eliminare le carenze e prendere previste prontamente le decisioni. Il controllo chiaro e la costruzione competente del sistema di gestione degli oggetti consente di stabilire e mantenere la relazione di fiducia del proprietario e della società di gestione.
Lavorare con oggetti immobiliari commerciali è un processo piuttosto complicato in cui vengono assegnate le seguenti funzioni.
1. Relazione con il proprietario della proprietà. Gioca un ruolo chiave nel successo della gestione degli oggetti, dal momento che il risultato dipenderà principalmente dalla relazione risultante. Le attività del Gestore nelle relazioni con il proprietario devono essere legittime e trasparenti, e la relazione tra il proprietario e i manager è decorata rispettivamente.
Le relazioni con i proprietari di oggetti immobiliari sono costruiti sulla base di un accordo per la gestione di oggetti immobiliari e il programma di gestione della proprietà.
Il rapporto giuridico tra il proprietario e i manager è registrato nel codice civile della Federazione Russa. Sotto l'oggetto della gestione della proprietà (fiducia o altro forma legale), il proprietario dell'oggetto immobiliare riporta la sua società di gestione per un certo periodo, e la società di gestione si impegna a gestire questo oggetto di immobili nell'interesse del proprietario o la persona menzionata (beneficiaria). Il trasferimento della proprietà in ufficio non comporta la transizione della proprietà della società di gestione.
Nell'ambito dell'accordo previsto dalla legge e dei prigionieri, la società di gestione svolge l'autorità del proprietario relativa alla proprietà trasferita alla gestione della proprietà. È responsabile per i risultati della gestione, il rimborso (con l'assenza di adeguata cura degli interessi del beneficiario o del proprietario) il beneficiario del beneficio benefico durante la gestione dell'oggetto immobiliare e del proprietario - perdite causate dalla perdita o danni alla proprietà, tenendo conto del suo abbigliamento naturale, così come il mancato. Pertanto, nello strumento di controllo si consiglia di prescrivere moduli e meccanismi per la segnalazione della società di gestione.
La forma tipica di un accordo di gestione fiduciario è presentata nell'appendice 1.
Il motivo principale per il quale il proprietario attira la società di gestione per gestirlo, è ottenere gli ultimi risultati più elevati rispetto al controllo indipendente. Il proprietario non è sempre in grado di utilizzare efficacemente la proprietà appartenente a lui, gestirlo con un beneficio adeguato. Pertanto, trasferendo parte dei suoi diritti ai manager, ai proprietari:
Il programma di gestione della proprietà è sviluppato dalla società di gestione sui risultati dell'analisi dello stato corrente dell'oggetto immobiliare e della previsione del suo cambiamento per il periodo di controllo. Il programma di gestione fornisce un elenco di attività in tutte le direzioni per la gestione dell'oggetto di immobili, nonché il budget di reddito e spese.
Il programma di gestione è approvato dal proprietario, che, che valuta la sua attuazione, controlla il raggiungimento degli obiettivi. Conformemente al trattato, la società di gestione una volta al mese o un trimestre conferisce al proprietario una relazione sull'esecuzione del bilancio dell'oggetto immobiliare con l'introduzione delle adeguamenti necessarie per il prossimo periodo.
Le specifiche dei servizi di noleggio risiedono nel fatto che il "consumo" del settore immobiliare avviene nel luogo della sua creazione e della sua posizione. Il servizio inquilino viene eseguito direttamente sugli oggetti. Inoltre, l'interazione delle parti non è limitata al momento della firma del contratto e dura durante l'intero periodo di leasing, che può essere diversi anni. Quindi, l'oggetto del settore immobiliare diventa la "Business House" del Tenant. Ciò richiede la creazione di condizioni confortevoli per la sua attuazione, nonché un'atmosfera favorevole di cooperazione e buone relazioni tra il personale del tenant e la gestione immobiliare.
In modo tale che la pianificazione finanziaria è diventata efficace, è necessario determinare il sistema degli obiettivi e garantire l'automazione dei processi di raccolta delle informazioni, la sua elaborazione e analisi.
10Organizzazione di manutenzione e pulizia. Lo scopo della manutenzione è garantire il funzionamento dell'oggetto immobiliare. Per il normale contenuto del settore immobiliare, è necessario disporre di un'idea chiara delle condizioni del suo funzionamento tecnico: i valori limite dei carichi e la loro natura, consentiti e vietate azioni dell'utente. La società di gestione determina quali funzioni sul contenuto e il funzionamento dell'oggetto da eseguire in modo indipendente e che è affidabile agli artisti di terze parti.
Le organizzazioni specializzate possono eseguire determinati tipi di lavoro e servizi: pulizia sanitaria dei locali, collezione di rifiuti e rifiuti solidi, riparazione, ecc.
Queste relazioni si basano sulla base della separazione razionale delle funzioni e dell'organizzazione della relazione contrattuale tra la società di gestione e le organizzazioni di pubblica utilità con la pertinente divisione dei diritti, delle responsabilità e delle responsabilità delle parti.
La società di gestione svolge una distribuzione razionale delle risorse finanziarie tra i produttori di utilità, funge da cliente per assistenza, manutenzione, riparazione e sviluppo di immobili gestiti da esso, nonché di fornire servizi ai clienti.
L'organizzazione di utilità svolge le funzioni degli appaltatori (esecuzione dei servizi) per la manutenzione, la manutenzione e la riparazione di strutture di utilità, nonché la fornitura di servizi.
Gli appaltatori per la ricostruzione e la costruzione di strutture immobiliari sono organizzazioni di riparazione e costruzioni, società finanziarie e di costruzione o finanziarie e di costruzione.
Quando si interagiscono con gli appaltatori, la società di gestione cerca:
Per ottenere la massima società di gestione degli effetti:
Nel processo di attuazione delle sue funzioni, la società di gestione:
I contratti di servizio, la manutenzione, la riparazione e lo sviluppo degli oggetti immobiliari devono contenere:
I contratti di servizio, la manutenzione, la riparazione e lo sviluppo di strutture immobiliari sono la società di gestione, di norma, su base competitiva con il coinvolgimento di vari appaltatori o-nizations, che riduce il costo del lavoro nell'ambito del contratto.
Le relazioni con le organizzazioni contraenti si basano sui principi di soddisfare le esigenze dei clienti, il rispetto degli interessi del proprietario della proprietà e del beneficio reciproco della società di gestione e delle organizzazioni contraenti.
La società di gestione formula i requisiti per il volume e la qualità dei servizi dei servizi, in base agli interessi dei propri clienti. Cerca di raggiungere condizioni di manutenzione accettabili, poiché ha specialisti competenti in questioni tecniche di funzionamento e manutenzione di strutture immobiliari che competono con competenza in modo competente per discutere di problemi professionali con i loro colleghi da utilità. Inoltre, ha risorse finanziarie sufficienti, consentendo di difendere i loro requisiti nei negoziati.
Allo stesso tempo, la società di gestione garantisce alle organizzazioni contraenti a rispettare tutte le condizioni necessarie per il funzionamento dei sistemi di supporto vitale della proprietà, il pagamento tempestivo dei servizi forniti, la stabilità della domanda di utility.
Nel processo di ricezione di un oggetto da parte della società di gestione, viene effettuato un controllo dettagliato del consumo energetico e del consumo di acqua, e poi ripetuto ogni anno e quando si sostituisce importanti apparecchiature, riparazioni cosmetiche o pianificate.
Secondo gli esperti, la perdita di calore attraverso finestre e porte di loggi costituiscono una media del 40-60% del sollieppo dell'edificio, quindi il calo del loro funzionamento è di grande importanza e previene ragionevoli lamentele di inquilini nella bassa temperatura dell'aria nel basso locali. La sigillatura dei tessuti orizzontali contribuisce a una diminuzione della permeabilità all'aria complessiva delle finestre del 50%.
Gestione della compagnia, impostazione dell'acqua e dei contatori di calore, paga per i consumi di utility di queste risorse sul consumo effettivo e non secondo gli standard utilizzati con la procedura esistente per il contenuto degli oggetti immobiliari. Allo stesso tempo, lo standard stabilito supera significativamente lo stesso indicatore in molte principali città del mondo.
Quindi, la gestione degli immobili commerciali comprende: sviluppare il concetto di oggetti; consulenza; ricerca di marketing; l'analisi finanziaria; reclutamento; analisi di mercato; Spazio di pianificazione ufficio (commerciale, servizio); lavorare con inquilini; Controllo del funzionamento tecnico dell'edificio e degli altri.
La gestione efficace del settore immobiliare garantisce che l'edificio sarà occupato da inquilini la cui composizione è accuratamente selezionata, la stanza sarà mantenuta in buone condizioni al fine di evitare perdite del costo del costo o del locazione, i servizi pertinenti saranno forniti senza costi indebiti, disaccordi Con gli inquilini verranno prontamente risolti, e con loro saranno supportati partnership.
Il processo di gestione immobiliare può essere suddiviso nei seguenti passaggi:
Sono assegnati i seguenti punti salienti del trasferimento della proprietà in Management: stabilire il periodo di trasferimento; Nomina delle persone responsabili della consegna e dell'accettazione dell'oggetto.
Il trasferimento deve essere effettuato in presenza del cliente per l'ufficio (e il gestore superiore) con l'ispezione obbligatoria e la fissazione della condizione tecnica degli edifici e delle strutture, delle apparecchiature e dei miglioramenti.
L'atto della reception deve contenere:
Una commissione speciale composta da rappresentanti del proprietario e della società di gestione viene creata per ricevere e trasmettere la proprietà. La Commissione svolge un inventario di proprietà e documenti trasmessi, registra la condizione tecnica delle apparecchiature di ingegneria, l'oggetto di immobili trasmessi dal principale e del capitale circolante. La Commissione registra anche informazioni sugli utenti dei locali. Le caratteristiche del terreno adiacente del terreno sono soggette a una descrizione separata: l'area totale del terreno del terreno, l'area edificabile, l'area di raccolta, i miglioramenti esistenti, lo stato delle piantagioni verdi, le recinzioni, l'area dell'asfalto Tracce, prati, ecc. Allo stesso tempo, viene elaborato un piano dettagliato con l'applicazione di reti e comunicazioni esterne di ingegneria.
Nella fase di preparazione dell'oggetto del settore immobiliare all'abitazione commerciale, è necessario dettagliare e concretizzare la strategia di gestione degli oggetti nel programma di gestione degli oggetti, le misure vengono eseguite per allegare le necessarie proprietà tecniche ed economiche fattibili. Un altro punto principale di questa fase è dare l'oggetto del settore immobiliare le necessarie proprietà tecniche ed economiche. In questa fase, succede:
Durante la modernizzazione, le soluzioni di pianificazione possono migliorare, è installata una nuova apparecchiatura di ingegneria.
Spesso è necessario eseguire revisione, cioè Risoluzione dei problemi Tutti gli elementi, il restauro usurati o sostituirli per più resistenti ed economici, migliorando le prestazioni dell'oggetto immobiliare.
Pertanto, le attività di modernizzazione sono finalizzate a ridurre l'usura morale e revisionare - ridurre l'usura fisica dell'oggetto immobiliare.
Per determinare l'efficienza della modernizzazione e della revisione della proprietà, è necessario confrontare i risultati economici risultanti con i costi per raggiungerli. I risultati della modernizzazione e della revisione possono essere espressi nell'eliminazione della usura morale e fisica, risparmiando i costi operativi, un aumento dell'attrattiva del mercato e del valore dell'oggetto immobiliare, aumentando le entrate dal noleggio, ecc.
Al fine di aumentare l'attrattiva dell'oggetto del settore immobiliare, la società di gestione deve fornire il livello necessario del suo miglioramento esterno.
Le specifiche dell'organizzazione di pianificazione funzionale di vari tipi di sviluppo predetermina un approccio diverso all'organizzazione del sistema di miglioramento esterno, al contenuto e al funzionamento dei singoli elementi. Allo stesso tempo, è possibile distinguere disposizioni generali che costituiscono la base per la formazione, il contenuto e il funzionamento del sistema di miglioramento esterno del settore immobiliare.
Il processo di miglioramento include la progettazione del sistema di miglioramento, l'implementazione del progetto paesaggistico, il contenuto e il funzionamento tecnico, la riparazione e la ricostruzione del sistema di miglioramento degli oggetti e dei suoi elementi.
Nel campo del miglioramento dell'ingegneria del territorio adiacente, i problemi dell'organizzazione del deflusso della superficie sono spesso risolti a causa della riparazione ripetuta di rivestimenti stradali e violazioni nel funzionamento dei sistemi di drenaggio.
Per regolare i lavori sul contenuto delle piantagioni verdi, la società di gestione conduce un inventario di piantagioni verdi con lo sviluppo del passaporto dell'oggetto.
Il passaporto dell'oggetto dell'area paesaggistica indica informazioni sullo stato delle piantagioni verdi, i tempi delle attività di fuga. Pianificare che il paesaggio è sviluppato con la partecipazione del decoratore del settore del settore e con il coinvolgimento di altri specialisti.
Nel sistema di miglioramento esterno dell'oggetto immobiliare, l'organizzazione del parcheggio è occupata. La dimensione del parcheggio richiesta è determinata al tasso di 1 macchina inquilino - 1. Inoltre, è necessario avere una riserva aggiuntiva di circa il 10% dei luoghi, il pagamento del quale è fabbricato ad un aumento del tasso. Il problema del posizionamento del parcheggio in ciascuna situazione di pianificazione della città richiede la sua decisione separata, tenendo conto delle riserve di sviluppo territoriale esistenti.
Alle strutture immobiliari, dovrebbero essere create le condizioni necessarie per il lavoro di trasporto speciale e la raccolta dei rifiuti. In conformità con Sanpin, le piattaforme speciali dovrebbero essere allocate per accogliere contenitori con ingressi convenienti per il trasporto.
I piatti per l'installazione di contenitori devono essere rimossi da oggetti immobiliari di almeno 20 m e non più di 100 m. Il posizionamento dei sedili dei rifiuti è coordinato con l'architetto distrettuale e il distretto sanitario sanitario. Per determinare il numero di Garbagrers sistemati (contenitori), è necessario procedere dal numero di personale inquilino, che utilizza i Garbagrers, i tassi di accumulo di rifiuti, tempo di conservazione dei rifiuti. Il volume stimato dei Garbagrers deve corrispondere all'attuale accumulo di rifiuti durante i periodi della loro massima educazione.
I requisiti separati sono impostati per raccogliere rifiuti alimentari. I rifiuti alimentari possono raccogliere solo in compilation appositamente progettati (serbatoi, secchi, ecc.), Dipinto dall'interno e all'esterno della vernice chiusa con coperchi. Le collezioni di rifiuti alimentari dovrebbero essere installate in luoghi concordati con le istituzioni locali del servizio sanitario ed epidemiologico. Lo stoccaggio temporaneo dei rifiuti alimentari nelle strutture commerciali e di catering, indipendentemente dalla loro subordinazione, dovrebbe essere effettuata solo nelle camere raffreddate.
Uno dei modi efficaci per proteggere gli interessi del proprietario dell'oggetto, i clienti e la società di gestione è l'assicurazione. Sistema assicurativo implica:
Il sistema di protezione assicurativa dell'oggetto prevede la definizione della società di gestione dei rischi assicurativi più caratteristici per un particolare territorio: gli incendi; esplosioni di gas domestico; penetrazione di acqua attraverso il tetto; penetrazione dell'acqua a causa dell'uso del fuoco estinguente; Incidenti di sistemi di approvvigionamento idrico, riscaldamento, fognature e drenaggio interno; Atti terroristici e azioni illegali di terzi, ecc. L'elenco delle possibili reclami di assicurazione è concordato con il proprietario dell'oggetto.
L'assicurazione della responsabilità civile della società di gestione e delle organizzazioni contraenti riguarda l'assicurazione del rischio di responsabilità per danni causati agli inquilini della struttura immobiliare durante il lavoro di manutenzione, il continuo e la revisione, la ri-attrezzatura (riqualificazione) delle strutture della struttura. L'esperienza dimostra che anche se vi è una progressione tecnica, è possibile danneggiare i locali limitrofi e le strutture condivise, una diminuzione della qualità del lavoro come sistemi e strutture separate e i parametri della condizione tecnica degli edifici nel suo complesso. Allo stesso tempo, gli incidenti di approvvigionamento idrico, i sistemi di fognature, il riscaldamento e gli incendi derivanti dalla colpa della costruzione e dalle organizzazioni contraenti non sono esclusi. I danni possono verificarsi sia durante il lavoro che nel processo di funzionamento degli edifici. Questo tipo di assicurazione consente di creare un meccanismo economico per la protezione assicurativa degli interessi immobiliari dei proprietari e degli inquilini durante la riparazione di edifici e strutture.
L'assicurazione della responsabilità civile della società di gestione rende termini di leasing più interessanti, poiché la responsabilità della società di gestione per compensare il danno da salti di tensione inaspettati sulla rete, la svolta dei fognature e tali circostanze di emergenza sono supportate dal contratto di assicurazione.
È piacevole presentarsi al proprietario della proprietà e non è difficile, è molto più difficile essere e, soprattutto, riesco a gestire un reddito stabile.
Questo è il motivo per cui molti grandi investitori forniscono le loro strutture per un servizio completo alle aziende specializzate nella gestione del settore immobiliare. Scegli la compagnia che ti piace, e definisce anche la zona della sua responsabilità: cosa gestirà esattamente l'organizzazione di terze parti.
Quando si tratta di una gestione professionale nel campo degli immobili commerciali, gli esperti preferiscono usare il termine occidentale
Questo è spiegato dal fatto che mentre in russo non ci sono analoghi accurati di questi simboli stranieri. E "Gestione immobiliare" è una traduzione troppo generale per coprire tutte le nicchie d'affari manageriali. Nel frattempo, usando la notazione occidentale, non tutti i giocatori di mercato possono spiegare di un termine differisce dall'altro e da ciò che è generalmente l'essenza di queste designazioni. La confusione può anche essere spiegata dal fatto che abbiamo (in contrasto con Occidente) non vi è alcuna classificazione di termini generalmente accettati. Se il mercato dell'ufficio, ad esempio, è chiaramente strutturato, i servizi di gestione non hanno un "denominatore singolo". Essere così come può, proviamo a capirlo.
1. Gestione degli edifici.
Questo termine occidentale causa il maggior numero di controversie e non sono d'accordo tra gli specialisti. Quindi, ad esempio, alcuni sono convinti che in Occidente riguardano il business manageriale, il concetto di gestione degli edifici non è affatto utilizzato.
Nel frattempo, gli esperti di Sawatzky (società di gestione immobiliare canadese) ritengono che la gestione dell'edilizia possa essere combinata con la gestione della proprietà in un unico concetto che copre una vasta gamma di servizi relativi alla gestione, al servizio e al funzionamento del settore immobiliare.
Esiste anche un parere che la gestione dell'edilizia è una gestione delle costruzioni, vale a dire: partecipazione alla gestione del progetto, consulenza su specifiche tecniche, progettazione, selezione di sistemi di ingegneria.
Inoltre, si trova tra gli esperti l'interpretazione di questo termine come gestione dell'oggetto sulle fasi del ciclo di vita: il design, la costruzione, la costruzione dell'edificio e la sua disposizione.
Si può anche notare che alcuni specialisti ritengono che la gestione dell'edilizia sia il funzionamento tecnico della struttura, che vanno dalla costruzione (gestione del territorio, progettazione di oggetti) e terminando con la sua demolizione. Nel processo di gestione del Building Manager Building, gestire lavori di riparazione e ingegneria.
Dal Building Manager (Building Manager), i gestori di Faciliti si distinguono per alcuni tipi di gestione nelle fasi del ciclo di vita dell'edificio. Per la costruzione del controllo, le seguenti funzioni sono caratterizzate da:
1. Gestione dell'intento, cioè la scelta del miglior uso della Terra;
2. Gestire la progettazione dell'oggetto.
3. Gestione della produzione - Costruzione, costruzione, sia l'oggetto stesso che gli inseparabili miglioramenti.
4. Controllo del ricorso - il processo di conclusione delle transazioni di acquisto e vendita, noleggio, donazione, impegno, trasferimento del diritto di gestione economica e gestione operativa.
5. Gestione dei consumi: l'intera gamma di servizi per la fornitura di servizi relativi all'utilizzo dei clienti della struttura immobiliare per il suo scopo previsto, nonché servizi aggiuntivi e correlati.
6. Gestire la manutenzione e il funzionamento.
7. Gestione della revisione, modernizzazione, ricostruzione e restauro.
8. Gestione della riprofilazione dovuta a modifiche degli obiettivi di gestione o dell'ambiente esterno.
9. Gestione di smaltimento, demolizione e smaltimento.
Dall'elenco di cui sopra, i seguenti paragrafi comprendono i seguenti punti: 2, 4 (in questioni di leasing), 5, 6, 7 e 8. I problemi di costruzione sono conformi a causa della loro particolare specificità.
2. Gestione della struttura
Lo scopo della gestione della struttura è la gestione efficace di tutti i servizi che garantiscono il funzionamento continuo dell'oggetto degli immobili commerciali. I compiti della gestione della struttura includono il controllo sui fornitori di risorse, l'organizzazione del lavoro dei servizi di servizio e risolvendo le questioni di costruzione, corrente e riparazione di emergenza.
La gestione della struttura fornisce i processi dell'oggetto immobiliare e include le seguenti attività:
· Ingegneria
· Sfruttamento tecnico.
· Pulizia e manutenzione dei territori
Attualmente, attualmente, ai sensi della gestione dei termini, il servizio creato all'interno dell'organizzazione stessa è intesa, che, che soggiorna su un Thom o un altro oggetto, è progettato per ottimizzare l'infrastruttura e la componente amministrativa ed economica dell'edificio.
Oltre all'ingegneria dell'edificio, questa struttura può gestire e risorse che forniscono un lavoro ininterrotto della Corporation: servizi del conducente, negozi, servizi di sicurezza. E la facility manager decide sul posto, quale servizio dovrebbe essere venduto in outsourcing e che non lo è. Oggi, la tendenza è tale che molti servizi relativi alla gestione Faciliti sono dati all'outsourcing.
Per una migliore comprensione della specificità delle attività dei Faciliti, il manager dovrebbe essere indicato sui momenti essenziali che lo distinguono da esperti di specialità correlate. Nonostante l'identità dell'oggetto dell'attività di questi specialisti - l'edificio e il complesso adiacenti della proprietà terrestre, errato si manifesta nella differenza nei modelli di lavoro con esso.
Pertanto, i clienti dei responsabili immobiliari sono strutture, pronti a investire in operazioni immobiliari per estrarre profitti. Ovviamente, il compito di determinare la redditività delle operazioni imminenti è affrontato con la proprietà o l'investitore e i professionisti sono necessari per la loro abidcalcoltura e implementazione. Allo stesso tempo, nella sfera dei loro interessi, potrebbe esserci un tale modello di gestione proprietaria, quando è già appropriato non parlare della gestione immobiliare, ma sulla gestione del bene (servitù, accordi ipotecari, prestiti per la ricostruzione , capitale di investimento).
Le caratteristiche della struttura del gestore in conformità con il ciclo di vita dell'organizzazione sono:
1. Partecipazione allo sviluppo del progetto dell'edificio (complesso di edifici) al fine di garantire la conformità delle caratteristiche costruttive e di pianificazione dell'edificio con i suoi futuri compiti funzionali.
2. Controllo della fornitura di organizzazioni di costruzione Una configurazione razionale e integrata di sistemi sanitari e reti elettriche.
3. Acquisto di mobili e attrezzature per ufficio, progettazione di locali, organizzazione di lavori del personale.
4. Alloggio razionale di strutture pubbliche (mense, luoghi di ricreazione e parcheggio) per quanto riguarda i lavori e l'organizzazione del processo del loro funzionamento.
5. Monitoraggio della gestione ambientale in un'organizzazione che soddisfa gli standard igienici e igienici richiesti.
6. Organizzazione della pulizia dei locali, l'attuale funzionamento di ingegneria e attrezzatura tecnica dell'edificio.
7. Controllo sull'uso razionale delle risorse energetiche di non produzione.
8. Garantire la sicurezza antincendio, nonché la sicurezza del personale, i valori materiali, il know how, con protezione contro le influenze esterne (spionaggio, invasione di persone non autorizzate); Controllo dei movimenti e del personale di accesso a diversi oggetti.
9. Ricostruzione e riqualificazione dei locali in conformità con i requisiti per aumentare la produttività del lavoro, la modifica delle norme architettoniche, tecniche, sanitarie ed ergonomiche.
10. Organizzazione di tutti i tipi di lavori di riparazione e controllo della loro attuazione.
11. Interazione con strutture statali e municipali che eseguono funzioni di controllo in relazione all'organizzazione.
12. Monitoraggio degli insediamenti per utenze, servizi di servizi di servizio esterni.
13. Creare un'immagine di un'organizzazione (esterni e interni dell'edificio, miglioramento del territorio adiacente).
14. Preparazione di conferenze, compresa l'organizzazione di riunioni e collocamento dei partecipanti.
15. Guida alla trasferimento del personale e delle attrezzature.
Forse l'unica cosa che gli esperti concordano è che la frase della gestione degli edifici è usata lontano da tutti i gestori. Questo è spiegato semplicemente - ci sono più designazioni tradizionali che caratterizzano il business manageriale.
3. Gestione della proprietà.
Questo tipo di gestione mette il suo obiettivo principale per aumentare la redditività dell'oggetto e la gestione dei costi. Il compito principale della gestione della proprietà è gestire attività di marketing, finanziarie e legali.
La gestione della proprietà è la base dello sviluppo commerciale del progetto e include le seguenti attività:
· Promozione dell'oggetto sul mercato
· Gestione operativa
· Progetto finanziario
La gestione della proprietà è un concetto completo che, oltre al funzionamento tecnico degli edifici, include sia la gestione amministrativa che legale, come la realizzazione dell'area del proprietario, l'uso commerciale aggiuntivo di aree, mantenendo l'intero flusso di lavoro legale e finanziario dell'oggetto, eccetera.
Pertanto, la gestione della proprietà rispetto alla gestione della struttura è un altro livello di manutenzione del proprietario. Per la gestione della struttura non è caratteristica della conclusione delle transazioni immobiliari. Allo stesso tempo, la società impegnata nella gestione della proprietà, da sola fornisce servizi per il servizio degli edifici, semplicemente la gamma dei suoi servizi è molto più ampia di quella di un'azienda altamente specializzata. Mantenimento di tutte le relazioni con gli inquilini sulla questione dei contratti, raccogliendo pagamenti, la decisione dei problemi di assicurazione, il mantenimento della contabilità del progetto, il trasferimento di fondi al conto del proprietario - tutti questi esperti sono giustamente definiti la gestione della proprietà.
Oggi è stata osservata una tendenza abbastanza interessante sul mercato quando la società di consulente crea una società di gestione e offre ai propri clienti una gestione completa del progetto - dalle consultazioni presso la fase di progettazione ai servizi paesaggistici del paesaggio. Questo pacchetto è molto efficace, perché consente al proprietario di spostare completamente il problema di ricevere profitti sulle spalle di una società.
4. Gestione patrimoniale.
Asset Management si inserisce i compiti della gestione dei beni più efficienti e dei portafogli di investimento immobiliare. Questa è una gestione fiduciario della capitale dell'investitore per aumentarlo.
Asset Management determina la direzione delle attività di investimento nei progetti immobiliari commerciali e include le seguenti attività:
· Lavorare nel mercato azionario
· Gestione finanziaria
Asset Management è una nuova direzione nel mercato della gestione immobiliare. In Russia, questo servizio non è ancora richiesto a causa dello sviluppo insufficiente dell'economia nel suo complesso e nel mercato dei servizi di gestione in particolare. In Occidente, questo servizio è molto richiesto.
La gestione di questo livello non dovrebbe essere solo un buon amministratore, ma anche un eccellente specialista immobiliare e un economista competente. Deve capire quale sia un investimento, per il quale il proprietario ha costruito un oggetto, che si aspetta da esso, con il quale i meccanismi è possibile ottenere il massimo ritorno finanziario, ecc. Questo non è un manager nella sua forma pura, ma un consulente Chi suggerisce come vale la pena disporre di proprietà, data la situazione esistente del mercato.
Conformemente alla pratica che ha stabilito in Occidente, i ricavi derivanti dal noleggio di oggetti immobiliari che il project manager riceve sul suo conto speciale e agisce a seconda delle condizioni di mercato. I poteri di tali manager in questo caso sono molto alti. Essi, infatti, sono manager di finanza e rispondono non solo per le singole transazioni immobiliari, ma anche per lo sviluppo e l'attuazione di una strategia per massimizzare i profitti dagli oggetti gestiti. Il Gestore è affidato, ad esempio, a prendere in modo indipendente le decisioni su cui parte degli oggetti posti sulla ricostruzione, che è di ricaricare, e cosa partire come principale fonte di reddito.
Si è rivelato la diffusione del parere che la relazione di tutte le proprietà di cui sopra della gestione immobiliare può essere rappresentata come una sorta di bambole, dove Am includerà l'RM, e quello, a sua volta, FM. Tuttavia, questo non è sempre il caso. Naturalmente, ci sono queste aziende in cui il RM e la FM stanno lavorando, ma nella maggior parte dei casi la situazione è diversa: le AM \u200b\u200baziende non hanno altri tipi di gestione nelle loro strutture. I tipi di gestione della proprietà non sono una scala gerarchica e nello stesso edificio possono presentare indipendentemente tutti e tre i tipi di controlli. Queste strutture non saranno collegate tra loro, ma naturalmente interagiranno organicamente. Il significato in tali elementi di strutturazione del controllo è che prima del mattino, PM e FM, ci sono compiti, multilivello in natura e attività. In generale, a nostro avviso, è possibile considerare questi tipi di gestione come subordinati delle strutture.
