I metodi tradizionali possono essere utilizzati per calcolare il valore dell'investimento, ma non utilizzano dati di mercato. Ad esempio, un investitore può applicare un tasso di rendimento non di mercato e specifico solo per quell'investitore.
Quando si utilizza il metodo del flusso di cassa scontato per determinare il valore, il perito arriva al valore stimato del valore dell'investimento, non al valore di mercato. Pertanto, il valore dell'investimento può essere superiore o inferiore al valore di mercato a seconda delle esigenze dell'investitore.
Valore attuale netto(valore attuale netto, valore attuale netto, abbreviazione utilizzata nella pratica internazionale per l'analisi dei progetti di investimento - NPV o NPV) è la somma dei valori attualizzati del flusso dei pagamenti dati fino ai giorni nostri.
L'indicatore NPV è la differenza tra tutti i flussi di cassa in entrata e in uscita, ridotti al momento attuale (il momento in cui viene valutato il progetto di investimento). Mostra la quantità di denaro che l'investitore si aspetta di ricevere dal progetto dopo che i flussi di cassa hanno recuperato i costi di investimento iniziali e le uscite di cassa ricorrenti associate al progetto. Poiché i pagamenti in contanti sono valutati in termini di valore temporale e rischio, il VAN può essere interpretato come il valore aggiunto del progetto. Può anche essere interpretato come il rendimento totale per l'investitore. Il valore attuale netto NPV viene calcolato utilizzando la formula:
dov'è il tasso di sconto?
dov'è il pagamento in anni () e l'investimento iniziale CIRCUITO INTEGRATO (Capitale Investito) al tasso di
In una versione generalizzata, anche gli investimenti dovrebbero essere scontati, poiché nei progetti reali non vengono realizzati in una volta (nel periodo zero), ma sono estesi su più periodi. Il calcolo del VAN è un metodo standard per valutare l'efficacia di un progetto di investimento e mostra una valutazione dell'effetto di un investimento, dato al momento presente, tenendo conto del diverso valore temporale del denaro. Se il VAN è maggiore di 0, l'investimento è economicamente efficiente e se il VAN è inferiore a 0, l'investimento è economicamente non redditizio (ovvero, un progetto alternativo, la cui redditività è accettata come tasso di sconto, richiede meno investimenti per ottenere un flusso di reddito simile).
Con l'aiuto del VAN è anche possibile valutare l'efficienza comparativa degli investimenti alternativi (a parità di investimenti iniziali, il progetto con il VAN più alto è più redditizio). Tuttavia, per l'analisi comparativa, gli indicatori relativi sono più applicabili. Per quanto riguarda l'analisi dei progetti di investimento, tale indicatore è il tasso di rendimento interno.
A differenza del valore attualizzato, nel calcolo del valore attuale netto si tiene conto dell'investimento iniziale. Pertanto, la formula per il valore attuale netto differisce dalla formula per il valore attuale per l'importo dell'investimento iniziale.
Quando si decide di partecipare a un progetto di investimento, un investitore o una banca deve valutare i principali indicatori del progetto. Questi indicatori includono gli indicatori di prestazione del progetto di investimento (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI), nonché l'importo del finanziamento richiesto e il costo del progetto di investimento. Ma se la metodologia per determinare gli indicatori dell'efficacia dei progetti di investimento è ben consolidata e viene utilizzata attivamente, l'indicatore "costo di un progetto di investimento" viene utilizzato più spesso a livello intuitivo. Questo indicatore riflette il valore assoluto dei costi necessari per la costruzione, il lancio e l'uscita del progetto di investimento per l'autofinanziamento. L'uso di tale indicatore da parte di specialisti nel campo degli investimenti, della direzione aziendale, degli azionisti e degli investitori è predeterminato dalla necessità di presentare ai partecipanti al processo di investimento la capacità del progetto in termini di capitale. Qualsiasi banca che consideri progetti di investimento per la possibilità di prestarli, tramite finanziamento di progetti o prestiti di investimento, pone una condizione obbligatoria per investire una quota soglia minima del costo del progetto (di solito dal 20%) dell'iniziatore del progetto. Allo stesso tempo, cosa si intende per costo del progetto e quali costi sono inclusi in questa definizione non è del tutto chiaro. L'uso di un tale indicatore avviene su base intuitiva o sulla base del nostro sviluppo di una metodologia per il calcolo di questo indicatore, poiché non esistono metodi sviluppati nella letteratura scientifica nazionale sugli investimenti.
Innanzitutto è necessario dare una definizione precisa di questo indicatore. L'autore offre la seguente definizione. Il costo di un progetto di investimento è il valore previsto o effettivo dell'aggregato dei costi di investimento, correnti e altri per la ricerca, la progettazione, la costruzione, il lancio e il rilascio di un singolo progetto di investimento per l'autofinanziamento.
Sulla base di questa definizione, possiamo evidenziare i principi base della metodologia per la valutazione del costo di un progetto di investimento (di seguito CIP o CIP):
Sulla base della definizione di SIP, dei principi di base della metodologia di valutazione SIP e della pratica di gestione dei progetti di investimento, l'autore dell'articolo ha sviluppato il seguente metodo per valutare il costo di un progetto di investimento.
Il costo di un progetto di investimento è determinato dalla seguente formula:
CIP = L + M + N + O + P + Q + R, (1)
dove CIP- il costo del progetto di investimento;
l- beni durevoli, esclusi i fondi acquisiti in leasing. In questa voce di costo è necessario considerare:
m- costi di pre-investimento. In questa voce di costo è necessario considerare:
n- canoni di locazione, tenuto conto dell'anticipo (tenuto in considerazione prima che il progetto entri in autofinanziamento);
oh- spese differite (considerate prima che il progetto entri in autofinanziamento);
P- interessi sui prestiti (considerati prima che il progetto entri in autofinanziamento);
Q- aumento del capitale circolante netto (considerato prima che il progetto entri in autofinanziamento);
R- copertura delle lacune di cassa nelle attività operative (considerate prima che il progetto entri in autofinanziamento). In questo articolo, devi considerare i costi:
In questo caso, il calcolo di Q:
Q = S - T, (2)
dov 'è - D attività correnti standardizzate, T - D passività correnti standardizzate
S = SU + SV + SW + SX + SY + SZ, (3)
dove SU è la variazione delle scorte di materie prime e materiali; SV - variazione del volume dei lavori in corso; SW - variazione del volume delle scorte di prodotti finiti; SX - variazione del volume dei crediti; SY - variazione volume anticipi a fornitori; SZ - variazione del volume dell'IVA come attività;
T = TU + TV + TW + TX, (4)
dove TU è la variazione del volume dei debiti; TV - variazione del volume degli anticipi degli acquirenti; TW - variazione del debito verso il personale; TX - variazione del debito verso il bilancio (inclusa IVA (come passività), dazi e accise, imposta sul reddito e altri pagamenti).
In questo caso, il calcolo della copertura dei gap di cassa nelle attività operative:
R = |RS - RT - RU - RV - RW |
Se RS> RT + RU + RV + RW
A - R = 0 (5)
dove RS - ricevute senza IVA e accise; RT - costi operativi; IF - canoni di locazione; RV - spese aziendali; RW - pagamenti delle tasse.
La contabilizzazione dei gruppi di costo della metodologia per valutare il costo di un progetto di investimento nelle diverse fasi di un progetto di investimento è presentata nella tabella seguente (Tabella 1).
Va notato che i canoni di locazione non duplicano i pagamenti per le attrezzature, poiché la natura economica di queste operazioni è diversa. È inoltre importante notare che la metodologia per la valutazione del SIP include sia indicatori di flusso di cassa che variazioni delle voci di bilancio come parte del calcolo delle variazioni del capitale circolante netto. Ciò è dovuto al fatto che questa metodologia calcola l'investimento totale cumulativo nel capitale circolante come l'importo dell'investimento richiesto nella sua formazione. Nel caso di calcolo del flusso di cassa al capitale circolante sommando i flussi, otterremo un costo del progetto non adeguatamente sovrastimato a causa del movimento ciclico del capitale circolante.
Va tenuto presente che tale metodologia per la valutazione del SIP sarà corretta per i progetti di investimento industriali e commerciali. Per i progetti di investimento, lo scopo dell'implementazione, che è la costruzione e l'ulteriore vendita o la ricezione di redditi da locazione da edifici e strutture residenziali, commerciali, per uffici, negozi e divertimenti e magazzini costruiti, l'uso di questa tecnica non sarà del tutto corretto a causa di le specificità del prodotto del progetto, nonché la costanza della dimensione del reddito percepito durante la fase di pianificazione.
La determinazione della metodologia per valutare il costo dei progetti di investimento offre all'azienda una serie di opportunità nel campo della gestione dei progetti di investimento:
A causa del fatto che in fase di investimento, il costo di un progetto di investimento, insieme alla tempistica della fase di investimento, sono fattori chiave che determinano l'efficienza futura di un progetto di investimento, uno strumento per il controllo finanziario ed economico del costo di un progetto di investimento e la regolamentazione dei fattori negativi che influenzano l'aumento del costo dei progetti è il più importante nelle attività di investimento di un'impresa in fase di investimento. Tale strumento può essere implementato sulla base di un rapporto sulla struttura dei costi di investimento e delle fonti di finanziamento per la previsione (corrente) e pianificata (in base al piano aziendale, in base al quale è stata presa la decisione di attuare il progetto di investimento) SORSO;
la capacità di valutare la fattibilità della partecipazione al progetto sulla base del SIP e dell'importo richiesto dei fondi propri;
la capacità di valutare i rischi finanziari e di investimento dovuti a cambiamenti nel volume o nella struttura delle fonti di finanziamento, il volume dei costi e le lacune temporali nel finanziamento di un progetto di investimento;
la possibilità di impostare report gestionali sui progetti di investimento al fine di fornire informazioni tempestive e accurate agli istituti finanziari e creditizi e alle agenzie governative, nonché per valutare e analizzare il ritorno previsto ed effettivo di un progetto di investimento.
È importante notare che la metodologia sviluppata per valutare il costo di un progetto di investimento ha confermato nella pratica dell'attività di investimento la sua conformità ai principi di base sopra evidenziati.
Negli investimenti, come in altri rami del settore finanziario, c'è una certa terminologia. Per comprendere il concetto di valore dell'investimento, è necessario capire che cos'è l'investimento in generale.
Il fenomeno dell'investimento di denaro in qualcosa allo scopo di generare reddito in quanto tale è apparso nell'economia del nostro paese in tempi relativamente recenti. Con la forma pianificata dell'economia, che era sotto l'Unione Sovietica, non c'era alcun investimento in quanto tale. La proprietà privata non è stata accolta e le sovvenzioni sono state stanziate dallo Stato per le imprese nazionalizzate.
Pertanto, l'investimento come un tipo di attività finanziaria è apparso nel nostro paese con la ristrutturazione dell'economia secondo il modo capitalista occidentale. In una tale economia, investire i tuoi risparmi in qualche oggetto allo scopo di realizzare un profitto è un buon modo per guadagnare denaro.
Che cos'è il valore dell'investimento? Questo termine dovrebbe essere distinto dal prezzo di mercato, poiché si tratta di concetti completamente diversi.
Il valore di mercato di un oggetto è il prezzo al quale può essere venduto, scambiato o acquistato. Cioè, questa è la sua valutazione effettiva. Il valore dell'investimento è diverso. Questo termine riflette i guadagni futuri per ogni specifico investitore. In tal modo, il beneficio futuro viene portato al momento presente.
Il fatto che il prezzo dell'investimento sia diverso per i diversi investitori è abbastanza ragionevole e facile da spiegare. Ogni specifico investitore investe una certa somma di denaro nell'oggetto. Ognuno di loro ha una diversa quantità di depositi. Inoltre, per ogni singola entità finanziaria ci sarà un diverso livello di rischio. Di conseguenza, anche il profitto dall'oggetto dell'investimento sarà diverso.
Questo tipo di valore può andare contro il mercato. Ciò accade per il seguente motivo: il reddito stimato dall'oggetto può essere superiore al prezzo di mercato dell'impresa o inferiore. È una misura soggettiva di come viene valutato un bene. Riflette le intenzioni dell'investitore, che non sono legate alla vendita e all'acquisto e ad alcuna attività commerciale in relazione all'oggetto.
Se valutiamo il prezzo di investimento di un'impresa, questo fattore può fornire informazioni voluminose e piuttosto utili sullo sviluppo e sulle prospettive di questa produzione. Può mostrare quanto sia attraente per un investimento, nonché aiutare nello sviluppo di un piano di finanziamento.
Per stimare il costo, vengono utilizzati fattori come:
Se, a seguito della valutazione, si è scoperto che il prezzo dell'investimento è molto più alto del prezzo di mercato, ciò significa che la società è estremamente attraente per i futuri investitori.
Se si osserva la situazione opposta, l'attrattiva per gli investitori è bassa. Ciò significa che sarà più difficile trovare persone che facciano un investimento di denaro.
Il compito principale di uno specialista impegnato nell'attrarre investitori nello sviluppo di un'impresa è aumentare il valore dell'investimento con tutti i mezzi disponibili. Ciò attirerà un gran numero di depositi, il che consentirà all'impresa di svilupparsi ancora più intensamente. Questo compito viene svolto studiando la politica dei contributi e garantisce la competitività della produzione o di un'impresa.
Questo fattore è molto importante quando si valuta la razionalità degli investimenti. È lui che mostrerà al futuro investitore se è necessario investire in questo progetto o se è solo un altro "manichino".
Nella fase di scelta di un progetto imprenditoriale, è importante valutarlo correttamente. Tieni presente che esistono diverse variazioni di costo per scopi diversi.
Il valore dell'investimento non è il prezzo di mercato a cui siamo abituati. La sua specificità risiede in un approccio individuale a ciascun investitore unico con la sua serie unica di compiti per l'utilizzo dell'oggetto di investimento valutato.
Non può essere calcolato una volta e poi inserito in un annuncio o annunciato a tutti gli acquirenti indiscriminatamente. Perché per ognuno di loro l'IP sarà diverso: dopotutto, fanno i propri piani, investono una certa quantità di risorse, affrontano determinati livelli di rischio e, di conseguenza, ottengono un profitto.
Valore dell'investimento: il valore di una proprietà per un investitore specifico o una classe di investitori per scopi di investimento specifici.
Questo concetto soggettivo mette in relazione un determinato immobile con uno specifico investitore, un gruppo di investitori o un'organizzazione con obiettivi e/o criteri di investimento specifici. Il valore dell'investimento dell'elemento di valutazione può essere superiore o inferiore al valore di mercato di tale elemento di valutazione.
Il valore dell'investimento è determinato nei seguenti casi:
Valore di liquidazione - il prezzo più probabile al quale l'oggetto della perizia può essere alienato per un periodo insufficiente per attirare un numero sufficiente di potenziali acquirenti, o in condizioni in cui il venditore è costretto a fare una transazione per l'alienazione della proprietà.
Il valore di liquidazione è determinato quando la proprietà di un'impresa fallita è venduta all'asta, la proprietà è sequestrata a seguito di procedimenti legali o in dogana. Il valore di liquidazione può essere determinato in aggiunta al valore di mercato in caso di prestito a garanzia della proprietà.Il valore di riciclaggio è il prezzo più probabile al quale l'oggetto di valutazione può essere alienato come insieme di elementi e materiali in esso contenuti se è impossibile continuare a utilizzarlo senza ulteriori riparazioni e miglioramenti.
Il valore d'uso è determinato al termine della vita utile del bene oggetto di perizia, o in presenza di danni significativi, se non è possibile riutilizzare il bene oggetto di stima per l'uso previsto.
Costo di sostituzione - (costo di riproduzione e sostituzione) - la somma dei costi a prezzi di mercato esistenti alla data della valutazione, per la creazione di un oggetto identico all'oggetto della valutazione, utilizzando materiali e tecnologie identici, o per la creazione di un oggetto simile all'oggetto di valutazione, utilizzando quelli esistenti data di valutazione dei materiali e delle tecnologie.
Il costo di sostituzione è determinato:
Il costo di sostituzione può essere determinato al momento dell'assicurazione della proprietà.
Il valore speciale è un valore aggiuntivo rispetto al valore di mercato che può derivare dal collegamento fisico, funzionale o economico di un bene con un altro bene.
Il valore speciale è un valore aggiuntivo che può esistere più per l'acquirente di particolare interesse che per il mercato nel suo insieme.
In particolare, il costo speciale può essere calcolato al fine di determinare l'effetto sinergico della riorganizzazione aziendale.
Fonte: "rrg.ru"
Il fenomeno dell'investimento di denaro in qualcosa allo scopo di generare reddito in quanto tale è apparso nell'economia del nostro paese in tempi relativamente recenti. Con la forma pianificata dell'economia, che era sotto l'Unione Sovietica, non c'era alcun investimento in quanto tale. La proprietà privata non è stata accolta e le sovvenzioni sono state stanziate dallo Stato per le imprese nazionalizzate.
Pertanto, l'investimento come un tipo di attività finanziaria è apparso nel nostro paese con la ristrutturazione dell'economia secondo il modo capitalista occidentale. In una tale economia, investire i tuoi risparmi in qualche oggetto allo scopo di realizzare un profitto è un buon modo per guadagnare denaro.
Che cos'è il valore dell'investimento? Questo termine dovrebbe essere distinto dal prezzo di mercato, poiché si tratta di concetti completamente diversi.
Il fatto che il prezzo dell'investimento sia diverso per i diversi investitori è abbastanza ragionevole e facile da spiegare. Ogni specifico investitore investe una certa somma di denaro nell'oggetto. Ognuno di loro ha una diversa quantità di depositi.
Inoltre, per ogni singola entità finanziaria ci sarà un diverso livello di rischio. Di conseguenza, anche il profitto dall'oggetto dell'investimento sarà diverso.
Questo tipo di valore può andare contro il mercato. Ciò accade per il seguente motivo: il reddito stimato dall'oggetto può essere superiore al prezzo di mercato dell'impresa o inferiore. È una misura soggettiva di come viene valutato un bene. Riflette le intenzioni dell'investitore, che non sono legate alla vendita e all'acquisto e ad alcuna attività commerciale in relazione all'oggetto.
Se valutiamo il prezzo di investimento di un'impresa, questo fattore può fornire informazioni voluminose e piuttosto utili sullo sviluppo e sulle prospettive di questa produzione. Può mostrare quanto sia attraente per un investimento, nonché aiutare nello sviluppo di un piano di finanziamento.
Per stimare il costo, vengono utilizzati fattori come:
Se, a seguito della valutazione, si è scoperto che il prezzo dell'investimento è molto più alto del prezzo di mercato, ciò significa che la società è estremamente attraente per i futuri investitori. Se si osserva la situazione opposta, l'attrattiva per gli investitori è bassa. Ciò significa che sarà più difficile trovare persone che facciano un investimento di denaro.
Il compito principale di uno specialista impegnato nell'attrarre investitori nello sviluppo di un'impresa è aumentare il valore dell'investimento con tutti i mezzi disponibili. Ciò attirerà un gran numero di depositi, il che consentirà all'impresa di svilupparsi ancora più intensamente.Questo compito viene svolto studiando la politica dei contributi e garantisce la competitività della produzione o di un'impresa. Questo fattore è molto importante quando si valuta la razionalità degli investimenti. È lui che mostrerà al futuro investitore se è necessario investire in questo progetto o se è solo un altro "manichino".
Fonte: "kudainvestiruem.ru"
Quando si contatta un perito, il cliente di solito chiede di stimare il valore di mercato del terreno o della proprietà. Nella discussione che segue, si scopre spesso che il cliente non ha bisogno di una valutazione di mercato, ma di un valore di investimento. Ciò accade spesso a causa del fatto che il cliente (l'utente dei servizi del perito) semplicemente non era a conoscenza dell'esistenza di altri valori e quindi non poteva formulare correttamente l'ordine.
Ad esempio, spesso accade che due parti - l'acquirente e il venditore - abbiano già concordato un'operazione immobiliare nell'ambito di un contratto più complesso che prevede la vendita di parte dell'azienda. L'acquirente, al quale il prezzo contrattuale dell'oggetto sembrava troppo alto, chiede al perito di stimare il valore di mercato dell'oggetto.
Quando si stipula un contratto, un perito qualificato deve conoscere lo scopo della perizia e indicare al cliente che i termini della transazione non soddisfano lo standard per determinare il valore di mercato, poiché l'acquirente e il venditore in questa transazione sono già stati determinati e sono vincolati da altri obblighi reciproci.
Se queste circostanze esterne non sono tipiche del mercato, il valutatore dovrebbe invitare il cliente a considerare il valore di investimento dell'oggetto, che in questo caso è più coerente con il merito dell'operazione.
Se il cliente non ha intenzione di mettere immediatamente l'oggetto gratuitamente e la sua comprensione del valore non è la stessa di quella dei tipici partecipanti al mercato, allora il valore di mercato probabilmente non è il tipo di valore che il cliente desidera.
Si noti che gli standard russi definiscono diversi casi di applicazione obbligatoria del valore di mercato. Uno di questi è "la determinazione del valore dell'oggetto dato in pegno, anche in caso di ipoteca".
Tale requisito è coerente con la definizione del valore di mercato, in quanto è il prestatore, non il mutuatario, a richiedere la messa in libera vendita dell'immobile in caso di inadempimento del prestito.
Il valore dell'investimento secondo gli standard russi è definito come il valore di un oggetto “per una persona o un gruppo di persone specifico con gli scopi di investimento stabiliti da questa persona (persone) per l'utilizzo dell'oggetto di valutazione. Nel determinare il valore dell'investimento, contrariamente alla determinazione del valore di mercato, non è necessario tenere conto della possibilità di alienazione al valore dell'investimento sul mercato aperto. "
Gli standard di valutazione internazionali forniscono una descrizione più concisa: "Il valore dell'investimento è il valore di un oggetto per un investitore specifico, o una classe di investitori, per scopi di investimento specifici". Il valore dell'investimento dipende interamente dagli obiettivi specifici dell'investitore e può essere maggiore o minore del valore di mercato.Il valore di investimento dell'oggetto sarà superiore al valore di mercato se questo investitore ha almeno uno dei seguenti vantaggi rispetto agli altri partecipanti al mercato:
La nostra pratica mostra che il più delle volte, è più importante per gli investitori russi conoscere l'investimento piuttosto che il valore di mercato degli immobili nei seguenti casi:
Le spiegazioni per ciascuno dei punti precedenti mostrano l'utilità dell'analisi del valore dell'investimento.
Se viene acquisito un appezzamento di terreno o un immobile per la progettazione e la costruzione di un nuovo oggetto immobiliare redditizio, prima di acquisire l'oggetto, l'investitore deve valutarne la conformità con gli obiettivi di investimento.
Se i parametri di investimento dell'acquirente sono meno rigorosi della media di mercato, la stima del valore dell'investimento sarà superiore al valore di mercato. L'acquirente di solito non rivela i suoi obiettivi e inizia offrendo un prezzo inferiore al valore di mercato. Il costo dell'investimento è il limite massimo del prezzo che il consumatore medio può permettersi.
Tale valutazione è necessaria per l'investitore, per i suoi partner e creditori e per i potenziali acquirenti durante la creazione di un nuovo progetto. Un progetto di investimento ben pianificato e correttamente implementato avrà un valore di investimento, di regola, superiore al valore di mercato, anche dopo il completamento della costruzione.
Durante l'implementazione del progetto, uno sviluppatore esperto elimina le incertezze, supera le barriere amministrative e risolve i problemi tecnici, riducendo i rischi per i successivi acquirenti.
Di conseguenza, il valore di mercato dell'oggetto sta crescendo e con esso il valore dell'investimento, pertanto, quando si organizza il finanziamento di azioni o debiti, è necessaria una rivalutazione regolare del valore di mercato e di investimento dell'oggetto durante l'attuazione del progetto.
Nel caso in cui vi sia un acquisto o una vendita di beni immobili "congiuntamente" ad altre condizioni commerciali, l'acquirente (e talvolta anche il venditore), è importante conoscere l'investimento (per questo caso) e il valore di mercato dell'oggetto .
Le condizioni vincolate possono essere interessanti per l'acquirente e il valore dell'investimento della proprietà può essere superiore al valore di mercato per l'acquirente, ma il valore di qualsiasi "premio del venditore" deve essere confrontato con il vantaggio dell'acquirente derivante da altre condizioni "vincolate".L'attività di investimento nel mondo frenetico di oggi è così importante che due International Financial Reporting Standards Commission hanno recentemente raccomandato che i progetti di investimento in costruzione debbano essere contabilizzati al loro valore equo.
I periti che effettuano valutazioni di attività ai fini della rendicontazione IFRS dovranno prestare particolare attenzione alle linee guida contenute in questo documento e distinguere tra i principali elementi del valore di mercato e gli attributi del valore di investimento che sono più comuni nelle vendite e negli acquisti.
Fonte: "cre.ru"
A differenza della stima di mercato degli immobili o dei terreni, il cui scopo è determinare il valore di mercato dell'oggetto stimato, il valore dell'investimento può essere definito come l'importo che un investitore pagherebbe per un determinato immobile con i dati obiettivi di investimento di questo investitore, inclusi gli obiettivi di redditività, stato fiscale, ecc...
La decisione se investire o meno in un progetto imprenditoriale viene presa dagli investitori sulla base di una valutazione dell'investimento.
Per ottenere tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione informata sulla fattibilità dell'investimento in una particolare attività, è necessario condurre un'analisi completa del progetto e determinarne il valore dell'investimento.
Nella determinazione del valore dell'investimento nella perizia di stima dell'immobile si analizzano le condizioni di vendita (investimento) e la loro differenza rispetto alle condizioni tipiche di vendita sul mercato di immobili similari, l'influenza delle condizioni rilevate sulla formazione del suo valore, anche in base al principio dell'uso più efficiente.
Le fonti di informazione che consentono di prendere in considerazione le condizioni indicate possono essere un piano aziendale, documentazione di progettazione e stima e documenti che confermano l'esecuzione di determinati lavori, i risultati di un'analisi dell'impatto di ulteriori condizioni di investimento nel processo di vendita un oggetto valutato e simili.
Secondo gli standard di valutazione nazionali:
Il valore dell'investimento dell'oggetto di perizia viene utilizzato per tenere conto dei termini del contratto, in relazione alla conclusione del quale viene effettuata la stima, in termini di necessità di investimenti aggiuntivi o di adempimento di altri requisiti che richiedono materiale aggiuntivo costi.
Il valore dell'investimento dell'oggetto di perizia sotto forma di un complesso immobiliare integrale di interessi finanziari è determinato principalmente utilizzando l'approccio reddituale utilizzando il metodo dei flussi di cassa attualizzati e l'oggetto di valutazione materiale è determinato combinando diversi approcci metodologici.
Secondo i paragrafi. 20-21 dello standard nazionale n. 3 per la previsione degli investimenti di capitale, un aumento (diminuzione) del capitale circolante e l'importo delle passività a lungo termine viene effettuato sulla base e in combinazione con gli indicatori previsionali delle prestazioni dell'impresa, il cui complesso immobiliare integrale è oggetto di valutazione.Durante la previsione, è necessario prendere in considerazione solo quegli investimenti, aumenti (diminuzioni) del capitale circolante e importi delle passività a lungo termine, la cui fattibilità è economicamente giustificata e i costi corrispondenti sono garantiti da fonti interne o esterne previste di finanziamento (la possibilità di prendere in prestito i fondi necessari).
Nel caso in cui l'assunzione sulla possibilità di avviare o continuare l'attuazione dell'attività economica prevista dell'impresa, senza investimenti di capitale iniziale o investimenti in capitale circolante, non sia corretta, tali investimenti vengono presi in considerazione durante i calcoli:
Sulla base dei risultati del lavoro svolto, viene redatta una relazione di valutazione dell'investimento (valutazione dell'investimento), che ha piena forza giuridica per le parti dell'operazione e gli utenti della relazione di valutazione dell'investimento (valutazione dell'investimento).
Fonte: "rentagroup.com.ua"
Il valore dell'investimento è il valore ragionevole di un'entità per un proprietario specifico o previsto. Questo indicatore tiene conto dell'aumento del profitto derivante dall'utilizzo del know-how dell'azienda, dei piani per la sua riorganizzazione e simili.
Il valore dell'investimento riflette quanto un bene o un'impresa nel suo insieme costa a un proprietario specifico o potrebbe costare a un proprietario in futuro. Questo tipo di valore rappresenta la conoscenza, le capacità, le aspettative del proprietario presente o futuro in merito ai rischi, alla redditività più probabile e a molti altri fattori.
La fattibilità della valutazione del valore dell'investimento è associata all'adozione di una decisione di investimento, ovvero confrontando il valore di mercato dell'oggetto valutato e il suo valore di investimento.
Il valore di mercato e il valore dell'investimento sono di natura diversa, ma possono essere gli stessi se determinate circostanze coincidono.
Una valutazione indipendente del valore di mercato avviene solitamente senza riferimento al valore del valore dell'investimento, ma la valutazione del valore dell'investimento è quasi sempre accompagnata da una valutazione del valore di mercato al fine di garantire la capacità di prendere la giusta decisione di investimento .
La stima del valore di mercato non tiene conto dell'esistenza di specifici venditori o acquirenti nel mercato, un esperto perito ricava dalla più tipica transazione prospettica tra un venditore e un acquirente che hanno le qualità e le motivazioni tipiche del mercato di gli oggetti oggetto di valutazione.
In questo caso, è molto importante saper distinguere tra condizioni tipiche di mercato e particolari esigenze individuali di un particolare investitore, come sinergie derivanti dalla combinazione con altre operazioni effettuate e differenze nelle seguenti componenti:
Pertanto, se il risultato della valutazione del valore dell'investimento supera il valore del valore di mercato dell'oggetto di perizia, l'attrattiva dell'investimento del bene in questione è elevata. Al contrario, se il valore dell'investimento dell'attività valutata è inferiore al valore di mercato, molto probabilmente il potenziale investitore rifiuterà di finanziare questo progetto di investimento.
Cioè, il compito principale che deve affrontare uno specialista che valuta il valore di mercato di un'impresa è l'attuazione di una politica di investimento volta alla crescita continua del valore dell'investimento al fine di garantire vantaggi competitivi.
In genere, lo scopo della valutazione è determinare il costo richiesto dal cliente per prendere una decisione di gestione.
Diversi soggetti possono essere interessati a svolgere lavori di valutazione: dagli enti pubblici ai privati; organi di controllo, strutture di gestione, banche, assicurazioni e altre organizzazioni possono essere interessati alla valutazione d'impresa.
I fattori del valore dell'investimento determinano i metodi della sua valutazione e il criterio principale per determinare il metodo è la capacità di valutare il valore dell'investimento di un'impresa, tenendo conto dei rischi più importanti.
L'approccio reddituale tiene maggiormente conto di questi fattori ed è idoneo a valutare il valore dell'investimento. L'utilità di un'organizzazione per un investitore o un manager è determinata dal potenziale ritorno sull'investimento e questa comprensione del valore di mercato di un'azienda riflette il valore dell'investimento.
Fonte: ocenka-stoimosti.ru "
Queste linee guida tengono conto dell'esperienza nello svolgimento di lavori di valutazione ai sensi della legge federale n. 135 "Sulle attività di valutazione nella Federazione russa", nonché degli standard di valutazione federali UST 1, UST 2, UST 3, obbligatori per i soggetti delle attività di valutazione.
Questa metodologia ha lo scopo di determinare il valore dell'investimento dei terreni per i partecipanti alle relazioni fondiarie.
Appezzamento di terreno - una parte della superficie terrestre (incluso lo strato di suolo), i cui confini sono descritti e certificati secondo la procedura stabilita.
Il terreno può essere divisibile e indivisibile. Divisibile è un terreno che può essere diviso in parti, ciascuna delle quali, dopo la divisione, forma un appezzamento di terreno autonomo, il cui uso consentito può essere effettuato senza trasferirlo su terreni di categoria diversa, ad eccezione dei casi stabilito dalle leggi federali.
Miglioramento del terreno: edifici, strutture, strutture, infrastrutture di ingegneria situate all'interno del terreno, nonché i risultati del lavoro e altre influenze (cambiamento del rilievo, fertilizzazione, ecc.) che modificano le caratteristiche qualitative del terreno complotto.Il valore di mercato dell'oggetto valutato è il prezzo più probabile al quale l'oggetto valutato può essere alienato sul mercato aperto in un ambiente concorrenziale, quando le parti della transazione agiscono ragionevolmente, disponendo di tutte le informazioni necessarie e non si riflettono circostanze straordinarie nel valore del prezzo di transazione.
Il valore dell'investimento dell'oggetto di valutazione è il valore del terreno per un investitore specifico.
A differenza del valore di mercato, che presuppone un acquirente "tipico" o un investitore "tipico", il valore dell'investimento è determinato dalle esigenze e dalle caratteristiche di una determinata persona.
Il valore dell'investimento si riferisce al valore attuale dei redditi futuri derivanti dall'uso dell'immobile. Per l'investitore sono importanti fattori come il rischio, l'entità e il costo del finanziamento, il futuro aumento o diminuzione del valore degli oggetti, i cambiamenti nella legislazione fiscale.
Metodo di valutazione - un metodo per calcolare il valore dell'oggetto di valutazione all'interno di uno degli approcci di valutazione.
Data di valutazione - data di calendario, a partire dalla quale viene determinato il valore dell'oggetto della valutazione.
Prezzo: l'importo offerto o pagato per l'oggetto della valutazione o il suo equivalente.
Un analogo dell'oggetto della perizia è un altro oggetto simile nelle sue principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo all'oggetto della perizia, il cui prezzo è noto da una transazione avvenuta in condizioni simili.
Il valore totale del valore dell'oggetto di perizia è il valore dell'oggetto di perizia, ottenuto a seguito della generalizzazione dei risultati dei calcoli del valore dell'oggetto di perizia, motivato dal perito, utilizzando vari approcci alla valutazione e alla valutazione metodi.
Tasso di rendimento privo di rischio: il tasso di rendimento degli investimenti quando si investe denaro nelle attività più affidabili.
L'attualizzazione è il processo di determinazione del valore attuale di entrate e spese future. Canone di locazione - reddito generato da un appezzamento di terreno.
Fattore di valore - un fattore la cui modifica influisce sul valore di mercato di un appezzamento di terreno.
La determinazione del valore di mercato di un terreno si basa sui seguenti principi:
Il rapporto tra domanda e offerta determina il livello dei prezzi nel mercato di equilibrio.
Ci sono tre possibili stati del rapporto tra domanda e offerta:
Nei paesi con un'economia di mercato in equilibrio, questi stati si sostituiscono periodicamente a seconda di fattori legati sia allo stato generale dell'economia che a processi sociali, demografici e di altro tipo.
Nelle condizioni di non equilibrio di un'economia di transizione caratteristica della Russia, questo principio spesso non ha un effetto significativo, poiché l'offerta e la domanda sono ampiamente regolate amministrativamente, spesso a causa di una significativa sottovalutazione del prezzo di offerta dei terreni.
Questo principio presuppone la disponibilità di opzioni per l'acquirente, ad es. il valore di un oggetto immobiliare (appezzamento di terreno) dipende dal fatto che ci siano oggetti simili sul mercato o oggetti che sostituiscono questo.
Il principio mostra che il costo di un determinato oggetto non deve superare il costo di acquisizione di un oggetto simile (appezzamento di terreno) sul mercato.
Di conseguenza, il valore di un particolare appezzamento di terreno è determinato dal prezzo più basso al quale è possibile acquistare un appezzamento di terreno simile con gli stessi indicatori di base, inclusa la potenziale utilità e redditività.
A Mosca, specialmente nella parte centrale della città, come nella maggior parte delle altre città con un aspetto architettonico sviluppato storicamente, è quasi impossibile trovare terreni liberi assolutamente identici. L'unicità di ciascun sito crea alcune difficoltà per la vendita sul mercato fondiario, il successivo sviluppo, ma contribuisce alla formazione di un livello sufficientemente elevato dei prezzi di mercato.
La situazione del mercato appare diversa nelle nuove città, aree di nuovo sviluppo di massa, dove il livello di standardizzazione delle soluzioni urbanistiche architettoniche è più elevato e, quindi, sono presenti più terreni della stessa tipologia. Qui il principio di sostituzione si manifesta pienamente, contribuendo alla stabilizzazione dei prezzi di mercato ad un livello relativamente basso.
Il valore del valore di mercato di un terreno dipende dal reddito residuo dopo il pagamento dei fattori di produzione coinvolti nel terreno per l'attività imprenditoriale.
Questo principio mostra che il valore di un bene immobiliare - il valore attuale di tutte le entrate future ricevute dal suo utilizzo (inclusa la vendita e il valore di oggetti immobiliari, principalmente terreni) - è in costante crescita a causa di un aumento della domanda e dell'offerta vincoli.
Tuttavia, questo principio non significa che il proprietario di un immobile (terreno) debba letteralmente aspettare che il prezzo dell'immobile aumenti o la redditività della locazione. Riflette solo il fatto che l'uso di una proprietà, la terra, è fondamentalmente a lungo termine.Pertanto, quando si valuta un immobile, va ricordato che il suo valore è tutt'altro che sempre uguale al prezzo medio che si è sviluppato nel mercato per immobili simili al momento della valutazione. Il valore attuale dell'intero importo del reddito può essere significativamente più alto.
In altre parole, se tutti i fattori economici che determinano la massima utilità e redditività di un determinato sito sono bilanciati nel migliore dei modi.
Pertanto, per un dato appezzamento di terreno e un oggetto immobiliare situato o creato su di esso, devono essere soddisfatte le condizioni per far corrispondere i costi della sua acquisizione e sviluppo e il costo o la redditività dell'oggetto immobiliare creato su di esso.
Uno dei criteri per verificare la rispondenza della valutazione di un terreno a tale principio è la quota del costo del terreno stesso nel valore totale dell'immobile su di esso situato.
Nella parte centrale di Mosca, questo rapporto è vicino agli indicatori tipici di altre grandi città del mondo.
Pertanto, il potenziale per un'ulteriore crescita dei prezzi per i terreni nel centro della città è relativamente piccolo (esclusi i terreni destinati alla costruzione di grattacieli) e può essere dovuto principalmente a un ulteriore aumento dei costi di costruzione e reali i prezzi degli immobili migliorandone le qualità di consumo.
L'attuazione di questo principio consente di distinguere il valore del terreno stesso dal valore totale dell'oggetto immobiliare.
L'uso più efficiente di un appezzamento di terreno è l'uso più probabile di un appezzamento di terreno, che è fisicamente possibile, ragionevolmente giustificato, conforme ai requisiti legali, finanziariamente fattibile e in conseguenza del quale il valore del terreno sarà massimizzato.
L'uso più efficace di un appezzamento di terreno è determinato tenendo conto della sua possibile divisione giustificata in parti separate, che differiscono nelle forme, nel tipo e nella natura dell'uso. L'uso più efficiente potrebbe non coincidere con l'uso attuale del terreno.Quando si determina l'uso più efficace, si tiene conto di quanto segue:
Quando si valuta un appezzamento di terreno, tra tutte le possibili opzioni (consentite) per il suo utilizzo, viene selezionata la migliore e più redditizia, ed è lui che viene utilizzato per la valutazione.
Tuttavia, come accennato in precedenza, si considerano solo i casi d'uso che:
Di conseguenza, viene selezionata l'opzione di utilizzo, in cui è possibile ottenere il prezzo massimo, tenendo conto di tutte le restrizioni legali, urbanistiche, ambientali e di altro tipo.
Se il sito è privo di edifici, viene determinato quale oggetto può essere costruito in base all'opzione dell'uso più efficiente del sito, tenendo conto di tutte le restrizioni esistenti.
Se sul sito è presente un edificio, viene eseguita un'analisi se aumentare il costo del sito del valore del costo di questo edificio o diminuire dell'importo del costo della demolizione di questo edificio con l'opzione scelta per il il miglior uso di questo appezzamento di terreno, ovviamente, tenendo conto delle restrizioni esistenti.
Questo principio è più applicabile alla valutazione dei terreni vacanti. Per la valutazione dei terreni edificati, la sua applicazione è molto più complicata, poiché consente di individuare il costo del terreno stesso dal valore dell'intero complesso immobiliare.
Un edificio o una struttura situata su un terreno non ha sempre il valore maggiore o porta il reddito maggiore.
Inoltre, nel tempo, a causa dell'usura naturale dell'edificio, dei cambiamenti delle condizioni di mercato e di altri fattori, il valore della proprietà nel suo insieme può diminuire in modo significativo, mentre il valore di mercato del terreno può rimanere invariato e addirittura aumentare.
Pertanto, il principio dell'uso migliore e più efficiente consente di stimare l'importo massimo possibile della rendita fondiaria da un dato appezzamento di terreno, indipendentemente dal fatto che il terreno sia edificato o meno e da quale edificio o struttura si trovi su di esso al tempo di valutazione.Si dovrebbe anche prestare attenzione al fatto che questo principio è importante quando si valutano non solo i singoli appezzamenti di terreno, ma anche le grandi aree urbane.
Il suo utilizzo consente di ottimizzare la politica territoriale e urbanistica della città sulla base di rigorosi calcoli economici. In primo luogo, ciò riguarda il miglioramento del suolo urbano di proprietà della città, cioè la sua proprietà fondiaria.
Il valore del valore di mercato di un appezzamento di terreno cambia nel tempo ed è determinato per una data specifica (la data della valutazione).
Il valore di mercato di un appezzamento di terreno dipende non solo dal caso d'uso corrente, ma anche dai casi d'uso alternativi disponibili. Questo principio consente di stimare il reddito massimo di un appezzamento di terreno e determinarne il valore più alto, indipendentemente dal fatto che il terreno sia edificato o meno e da quali edifici si trovino alla data di valutazione.
L'analisi dell'opzione di utilizzo migliore e più efficiente avviene in due fasi:
La situazione attuale rimarrà fino a quando il costo del terreno non supererà il costo totale di un singolo oggetto in uso corrente, tenendo conto del costo di demolizione dell'edificio.
La sequenza di analisi dell'uso migliore e più efficiente del suolo:
La selezione delle opzioni viene effettuata sulla base di:
Ciò consente di definire il mercato di riferimento, ovvero identificare potenziali acquirenti e inquilini.
Esempio. Il terreno secondo i dati di zonizzazione è adatto per la costruzione di magazzini, uffici o edifici commerciali. Area edificabile 3000 mq Rapporto di capitalizzazione 20%. Determinare il valore di investimento del terreno, tenendo conto dell'uso migliore e più efficiente.
Conclusione: quindi, l'uso migliore e più efficiente di un terreno è la costruzione di un edificio per uffici. Il valore di investimento del terreno, tenendo conto dell'uso migliore e più efficiente, è di $ 787.500.
Nel determinare l'opzione di utilizzo migliore e più efficiente, le varie opzioni per l'utilizzo del terreno migliorato vengono confrontate in termini di tasso di rendimento del capitale.
Se queste opzioni non implicano spese in conto capitale per la ricostruzione o l'ammodernamento, è possibile confrontare il reddito operativo netto.
Gli usi tipici per il terreno migliorato sono:
Per determinare il valore di investimento di un appezzamento di terreno, vengono utilizzati gli stessi metodi utilizzati per determinare il valore di mercato di un appezzamento di terreno. I metodi aggiuntivi includono il seguente metodo: Valutazione dei terreni urbani secondo i termini dei contratti di investimento standard.
Questo metodo è sorto in relazione alla fornitura di terreni ai termini della successiva divisione di un oggetto costruito a spese dell'investitore tra la città, il proprietario del terreno e l'investitore. Il Comune fornisce un sito di miglioramento per una frazione del costo dei miglioramenti.La quota di Mosca va dal 30% al 50% dell'area dell'oggetto costruito. Pertanto, il pagamento per il diritto alla locazione a lungo termine di un terreno viene effettuato in natura.
La procedura di valutazione con questo metodo:
Il valore ricevuto è il valore dell'investimento del terreno utilizzato in questo progetto di investimento.
La stima del lotto fondiario non deve contraddire i principi basilari della stima del valore di mercato sopra indicati.
Se in un atto normativo contenente l'obbligo di valutazione obbligatoria di un appezzamento di terreno o in un accordo sulla valutazione di un terreno (di seguito denominato accordo), non viene determinato un tipo specifico di valore dell'oggetto di valutazione , viene stabilito il valore di mercato di tale oggetto.Una stima dei terreni è obbligatoria se nella transazione sono coinvolti terreni appartenenti in tutto o in parte alla Federazione Russa, entità costituenti della Federazione Russa o comuni, tra cui:
Tali requisiti non si applicano ai rapporti derivanti dalla cessione delle imprese unitarie statali e comunali e degli enti di proprietà loro assegnati in base al diritto di gestione economica o di gestione operativa, salvo i casi in cui la cessione di beni in conformità con la legislazione della Federazione Russa è consentito con il consenso del proprietario di questa proprietà.
La base per l'esecuzione dei lavori di valutazione del valore del terreno è un accordo tra il perito e il cliente.
Nei casi previsti dalla legislazione della Federazione Russa, una stima del valore di un terreno, anche ripetuta, può essere effettuata da un perito sulla base di una decisione di un tribunale, di un tribunale arbitrale o di un arbitrato tribunale, nonché da una decisione di un organo autorizzato.
Il tribunale, il tribunale arbitrale, il tribunale arbitrale sono indipendenti nella scelta del perito.
I costi associati alla valutazione dell'oggetto della perizia, nonché il compenso monetario al perito, sono soggetti a rimborso (pagamento) secondo le modalità previste dalla legislazione della Federazione Russa.
Il contratto tra il perito e il cliente è concluso per iscritto e non richiede autenticazione notarile. Il contratto deve contenere:
L'accordo deve includere informazioni sul fatto che il perito sia in possesso di una licenza per svolgere attività di valutazione, indicando il numero di serie e la data di rilascio di tale licenza, l'autorità che l'ha rilasciata, nonché il periodo per il quale questa licenza è stata rilasciata.
Il contratto di stima deve contenere l'esatta indicazione del terreno e la sua descrizione.
Per quanto riguarda la stima di terreni appartenenti alla Federazione Russa, entità costituenti la Federazione Russa o comuni, il contratto è concluso dal perito con una persona autorizzata dal proprietario a concludere un'operazione con gli oggetti della stima, salvo diversa disposizione dalla legislazione della Federazione Russa.
Nella valutazione del perito, il perito è obbligato a utilizzare informazioni che garantiscano l'attendibilità del rapporto di stima come documento contenente informazioni di valore probatorio. La quantità di informazioni utilizzate nella valutazione, la scelta delle fonti di informazione e la procedura per l'utilizzo delle informazioni sono determinate dal valutatore.
Nel valutare il valore di mercato di un appezzamento di terreno, la sua destinazione d'uso e l'uso consentito, devono essere presi in considerazione i diritti di altre persone sul terreno. Il valore di mercato di un appezzamento di terreno cambia al variare di una qualsiasi delle sue caratteristiche legali elencate.
I risultati della valutazione dovrebbero essere documentati sotto forma di un rapporto di valutazione scritto.
Il rapporto di valutazione non deve essere ambiguo o fuorviante. La relazione di stima deve essere redatta in una lingua pubblica, con spiegazioni di termini speciali, contenere giustificazioni dettagliate e le necessarie spiegazioni delle ipotesi, dei calcoli e delle conclusioni del perito.
Se, nella valutazione di un terreno, non viene determinato il valore di mercato, ma altre tipologie di valore, la relazione deve indicare i criteri e le ragioni per discostarsi dalla possibilità di determinare il valore di mercato del bene stimato.La relazione deve necessariamente indicare:
La relazione di stima del valore del terreno deve contenere, oltre ai dati obbligatori:
La relazione di stima può contenere allegati, la cui composizione è determinata dal perito, tenendo conto dei requisiti previsti dai termini dell'accordo di stima.
Tutti i materiali della relazione di stima dovrebbero essere finalizzati a giustificare il tipo determinato di valore del terreno. Materiali e informazioni non correlati alla procedura di determinazione dei costi dovrebbero essere evitati nella relazione di valutazione.
Il valore totale del valore del terreno deve essere espresso in rubli come valore unico, se non diversamente previsto nell'accordo di stima.
Il contratto può prevedere che il valore totale del terreno sia determinato sotto forma di un intervallo di valori.
Il valore complessivo del valore dell'oggetto di perizia indicato nella relazione di stima redatta secondo le modalità e sulla base dei requisiti stabiliti dalla Legge Federale "Sulle attività di stima nella Federazione Russa", può essere riconosciuto come raccomandato ai fini della compiendo un'operazione con oggetto di valutazione, se non sono trascorsi più di 6 mesi dalla data della relazione di accertamento alla data dell'operazione con oggetto di valutazione o alla data di presentazione dell'offerta pubblica.
In caso di controversia sull'affidabilità del valore di mercato o altro valore del terreno stabilito nella relazione, anche in connessione con l'altra relazione esistente sulla valutazione dello stesso appezzamento di terreno, la controversia specificata deve essere considerata da un tribunale, un tribunale arbitrale secondo la giurisdizione stabilita, un tribunale arbitrale dal tribunale previo accordo delle parti della controversia o del contratto, o secondo le modalità stabilite dalla legislazione della Federazione Russa che disciplina le attività di valutazione.
Il tribunale, il tribunale arbitrale, il tribunale arbitrale hanno il diritto di obbligare le parti a concludere una transazione al prezzo determinato durante l'esame della controversia in udienza, solo nei casi in cui la transazione è obbligatoria ai sensi della legislazione della Federazione Russa.
Prezzo di investimentoÈ il valore di un complesso immobiliare o di un bene che interessa un investitore specifico che ha obiettivi in relazione a un oggetto di investimento. Non dovrebbe essere equiparato al prezzo di mercato dell'oggetto di investimento. Il valore di mercato è la somma di denaro calcolata per la quale il complesso verrebbe scambiato alla data di valutazione tra l'acquirente e il venditore a seguito della transazione.
Il prezzo del capitale di investimento può essere superiore o inferiore al suo prezzo di mercato. Nel processo di attività di valutazione, tale prezzo è identificato con un valore speciale, che si riferisce a elementi straordinari superiori al prezzo di mercato. In altre parole, riflette un prezzo aggiuntivo che gioca un ruolo significativo per tutti i proprietari.
Il prezzo del capitale di un progetto di investimento può essere applicato solo a investitori con un interesse economico speciale. Si sviluppa per effetto sinergico, come risultato del processo di fusione di un certo numero di linee di business, considerate in senso lato e in senso stretto.
Considerato in senso lato, può essere distinto come un sistema di diritti di proprietà, privilegi a lungo termine e vantaggi competitivi, proprietà altamente specializzata e universale, tecnologie e accordi che assicurano la ricezione di profitti stabili specifici. Inoltre, la linea è chiamata linea di prodotti e nell'analisi degli investimenti di investimento - un progetto di investimento situato in tutte le fasi del ciclo di vita di un'impresa.
In senso stretto, una linea di business si presenta come un sistema di determinati accordi e specifici asset, che includono licenze per determinati tipi di attività, che sono le principali per generare un flusso di utile netto. Il processo di investimento in beni rari, rischiosi e non negoziabili sul mercato, esclusi la contraffazione e connessi alle attività dell'organizzazione, beni di natura innovativa, avviene subordinatamente all'acquisizione di priorità competitive.
Il prezzo dell'investimento non è il valore di mercato. Si aggiunge al prezzo d'uso, che è della natura di un'entità e riflette le intenzioni del proprietario, dell'investitore, dell'inquilino, che non sono correlate al contratto di vendita e acquisto dell'oggetto, locazione e altre azioni simili.
La legge federale con modifiche e integrazioni "Sull'attività di valutazione nella Federazione Russa" n. 135, adottata il 29 luglio 1998, afferma che l'attività di valutazione è un'attività professionale di tutti i soggetti del processo di valutazione, che mira a determinare in termini di oggetti di mercato o di altra stima. Inoltre, la legge fornisce una definizione ampia del valore di mercato. Nell'ambito di questo documento legislativo, il prezzo del capitale di investimento è classificato come un prezzo diverso.
Lo standard di valutazione federale n. 225 "Lo scopo della valutazione e i tipi di valore (UST n. 2)", approvato con decreti del Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa il 20 luglio 2007, identifica diversi tipi di valore dell'oggetto valutato:
1) Valore di mercato.
2) Valore dell'investimento.
4) Valore catastale.
Il prezzo delle risorse di investimento degli oggetti dell'attività di valutazione è determinato come il prezzo per una determinata persona o più persone con gli obiettivi di investimento dell'utilizzo di questo oggetto stabiliti da lui. Per determinare il prezzo dell'investimento, anziché stabilire il valore di mercato, non è così importante prendere in considerazione i casi di alienazione al prezzo sul mercato aperto.
Il prezzo del capitale di un progetto di investimento gioca un ruolo significativo nella scelta del miglior sistema di finanziamento. Nei modelli dati asimmetrici, assumendo che vi siano significative disuguaglianze informative nelle condizioni di mercato, i principali operatori che hanno accesso alle informazioni privilegiate sono i top manager.
Grazie alla loro alta posizione ufficiale, questi manager ottengono l'accesso a tutti i movimenti di informazioni nascosti all'interno dell'organizzazione. Esistono due tipi condizionali di modelli del miglior sistema di capitale, la cui separazione si basa sulla teoria della distribuzione asimmetrica dei flussi informativi. Questi sono modelli di investimento e modelli di segnalazione.
I modelli di investimento sono caratterizzati da una tale struttura del capitale, che viene utilizzata dai gestori per un efficace supporto finanziario degli oggetti di investimento. Per la corretta scelta della modalità di finanziamento del progetto di investimento. Spesso prestano attenzione alle relative sottovalutazioni e sopravvalutazioni dei flussi di reddito attesi che altri investitori fanno a causa delle informazioni asimmetriche esistenti.
Un determinato trasmettitore di informazioni univoco viene utilizzato dai gestori nel sistema di finanziamento del modello di segnalazione. Trasmette informazioni sulla situazione attuale dell'impresa e sulle sue prospettive di crescita attraverso un metodo di segnalazione agli investitori esterni. L'emissione di vari titoli dell'organizzazione può fungere da oggetti segnale.
Uno standard ampiamente utilizzato per i prezzi di mercato, fondamentali o nazionali, di investimento e di liquidazione sono gli standard di valore di base.
L'utilizzo dello standard del prezzo di mercato comporta il processo di valutazione dell'organizzazione, effettuato sulla base di tutte le informazioni necessarie, a cui vi è libero accesso sia al venditore che all'acquirente. Le fondamenta di ciò sono talvolta il modello di mercato ideale, caratterizzato dalla presenza di attività informative complete e pubblicamente disponibili.
La base dello standard del prezzo di investimento è la capacità di un particolare investitore di ottenere un prezzo più alto di quello offerto dal venditore. utilizzato per questo standard, in ogni caso specifico, è espresso da un'accessibilità non sufficientemente completa per gli investitori.
Questi standard di prezzo assicurano che tutti i partecipanti al processo di investimento siano consapevoli delle prospettive di ulteriore crescita dell'organizzazione. accadrà se l'investitore valuta le sue capacità superiori al venditore stesso.
Vale anche la pena notare che oltre ai diversi approcci di entrambe le parti al processo di valutazione di una particolare organizzazione, è di grande importanza che l'investitore abbia opportunità specifiche per ottenere il massimo profitto possibile dall'oggetto dell'investimento. La differenza nel prezzo dell'investimento dal punto di vista dei potenziali investitori è abbastanza ovvia, che si osserva a causa di tutti i tipi di orizzonti di sviluppo e della crescita dell'attrattiva degli investimenti per una specifica area di attività.
Il prezzo delle risorse di investimento è regolato dallo standard del valore intrinseco, che prevede il processo di valutazione dell'oggetto di investimento da parte di un esperto esterno indipendente sulla base della sua esperienza e conoscenza, nonché utilizzando il proprio questionario di stima. La valutazione finale sarà esposta utilizzando tutti gli approcci e metodi possibili e disponibili, con la considerazione obbligatoria dell'esperienza dell'esperto in questo settore e utilizzando un flusso di informazioni completo e indipendente sull'oggetto valutato.
