Forse ogni famiglia sogna la propria casa separata. Tuttavia, la sua acquisizione indipendente spesso diventa semplicemente irrealistica a causa dell'alto costo degli immobili. Quindi i nostri compatrioti devono indebitarsi per assicurarsi un'esistenza confortevole. Oggi ci sono molti aneddoti sui mutui, il cui processo di pagamento si trasforma in una "epopea" a lungo termine. Una valida alternativa a questo tipo di prestito è un piano di rateizzazione per l'acquisto di un alloggio. Questo servizio relativamente nuovo sta guadagnando sempre più popolarità nel nostro paese.
Rata- un metodo di pagamento per servizi o beni, in cui il denaro viene pagato non una tantum, ma in parti. Assume il verificarsi di passività creditizie verso le controparti. Sono determinati dal contratto, in base al quale l'acquirente deve pagare l'importo mancante entro il termine concordato. Il pagamento può essere effettuato a rate. Il principio della competenza degli importi è regolato sia dall'accordo che dall'articolo 489 del codice civile della Federazione Russa. In caso di violazione dei termini del piano di rateizzazione, il venditore ha il diritto di esigere la restituzione della merce se l'importo dei contributi non supera la metà del suo valore. Nella maggior parte dei casi, il prestito viene emesso direttamente al punto vendita. Ogni venditore stabilisce il proprio elenco di documenti per la registrazione delle rate. Spesso è abbastanza documenti che provano l'identità del mutuatario. Il piano di rateizzazione è suddiviso in diverse tipologie. Può essere senza interessi o comportare la loro maturazione. A seconda del periodo di tempo, i prestiti si dividono in a breve termine ea lungo termine. Esiste anche un piano di rata individuale, le cui condizioni sono selezionate tenendo conto della solvibilità e di altre capacità del cliente.
Rata
Mutuo- la forma di pegno su un bene immobile, in cui è di proprietà del debitore. In caso di inadempimento di quest'ultimo, il creditore ha diritto di vendere la merce, risarcindo le perdite monetarie. Allo stesso tempo, la proprietà rimane nella proprietà e nell'uso del debitore. Quando si registra un'ipoteca, la proprietà acquisita inizia a fungere da pegno bancario. Sorprendentemente, la storia del termine in questione risale a più di un millennio. Nel IV secolo a.C. e. in Grecia, un'ipoteca era una forma di responsabilità fondiaria di un debitore nei confronti di un creditore. Un pilastro con un'iscrizione corrispondente è stato installato sull'area impegnata. Fu lui a essere chiamato "mutuo", che nella traduzione dal greco antico significa "supporto, supporto". Vale la pena notare che il pegno della terra per garantire l'adempimento degli obblighi esisteva nell'antico Egitto.
Mutuo Prima di tutto, considera i termini che ci interessano. Come puoi vedere dalla definizione, un piano di rateizzazione è un metodo di pagamento per beni e servizi. Considerando che un mutuo è una forma di ipoteca su beni immobili. Prima di tutto, si applica agli alloggi. Ne parleremo nel contesto di questo articolo. L'ipoteca viene emessa esclusivamente tramite la banca, che concede al cliente un prestito immobiliare. Il piano di rateizzazione viene emesso direttamente dallo sviluppatore dopo la firma del contratto di compravendita. Inoltre, il processo di registrazione non richiede la fornitura e la raccolta di un numero elevato di documenti, cosa che non si può dire di un mutuo. In quest'ultimo caso, vengono imposti requisiti piuttosto elevati al mutuatario, il livello della sua solvibilità viene attentamente controllato.
Tuttavia, i mutui sono ancora associati a rischi molto più bassi. Dopotutto, la banca controlla lo sviluppatore, valuta l'alloggio. La rata non richiede il coinvolgimento di un terzo interessato. Il contratto tra lo sviluppatore e l'acquirente viene concluso direttamente, il che non è sempre positivo. Infatti, in caso di fallimento della società, una persona può rimanere senza nulla. Va anche notato che nel caso di un mutuo, un cliente della banca ha il diritto di scegliere per sé quasi qualsiasi alloggio adatto. Può essere collocato sia in un nuovo edificio che in una vecchia casa. Con un piano di rateizzazione, la gamma di scelta è notevolmente ridotta. Saranno a disposizione dell'acquirente solo appartamenti in case nuove o in costruzione. In questo caso, una persona dovrà prima scegliere un complesso abitativo adatto, quindi parlare con lo sviluppatore della possibilità di pagamento rateale. Quando si richiede un prestito ipotecario, il cliente prima di tutto si reca in banca e fornisce lì tutti i documenti necessari. Dopo l'approvazione della domanda, gli viene concesso un certo periodo di tempo per cercare un alloggio.
Un'altra differenza significativa tra un piano di rateizzazione e un mutuo è la tempistica di pagamento dell'immobile acquistato. Nel primo caso raramente supera i tre anni, nel secondo può arrivare fino a 25 anni. Pertanto, il piano di rateizzazione è adatto a persone che si aspettano entrate di cassa impressionanti nel più breve tempo possibile. Inoltre, è economicamente più redditizio di un mutuo. Spesso il piano di rateizzazione non comporta la maturazione di interessi durante il primo anno dalla data del contratto di compravendita. Se il denaro viene pagato a rate per un periodo di tempo più lungo, l'importo del pagamento in eccesso sarà di circa il 10% del valore della proprietà. Il tasso ipotecario è determinato in fase di iscrizione. In media, è del 12% all'anno. In questo caso, il cliente della banca dovrà pagare spese aggiuntive per la valutazione dell'alloggio, l'apertura di un conto, l'assicurazione, ecc.
Riassumendo, qual è la differenza tra un piano di rateizzazione e un mutuo.
| Rata | Mutuo |
| È un metodo di pagamento per beni e servizi | È una forma di ipoteca sugli immobili |
| Rilasciato dallo sviluppatore | Emesso tramite una banca |
| Contiene rischi aggiuntivi | Non ci sono praticamente rischi |
| Non comporta la raccolta di un gran numero di documenti | Il mutuatario è tenuto a fornire un pacchetto impressionante di documenti, compresi quelli che confermano il livello della sua solvibilità |
| Progettato per l'acquisto di alloggi in un nuovo edificio | Si diffonde anche al mercato secondario |
| L'acquirente prima seleziona un complesso residenziale, quindi stipula un accordo con lo sviluppatore | La scelta di un appartamento è possibile solo dopo aver ricevuto l'approvazione dalla banca |
| Dato per un periodo da 1 a 3 anni | Rilasciato per un periodo fino a 25 anni |
| Il pagamento in eccesso è assente o trascurabile | Il pagamento in eccesso spesso supera il costo dell'alloggio |
| Non comporta costi aggiuntivi | Richiede il pagamento di commissioni bancarie |
Non tutti gli acquirenti immobiliari sono pienamente in grado di pagare al venditore l'intero costo di un appartamento o di una casa. La maggior parte spera di acquistare la propria casa con fondi presi in prestito.
Questo può essere fatto oggi in due modi principali:
Consideriamo in che modo un mutuo si differenzia da un piano di rateizzazione, in modo che la scelta del modo migliore per l'acquisto sia fatta consapevolmente, tenendo conto di tutti i pro e i contro.
La somiglianza tra un piano di rateizzazione e un prestito è che quando si acquista una casa:
Ma è qui che finiscono le somiglianze.
Il prestito è presentato da una banca, cioè un'organizzazione specializzata per la quale questo tipo di attività è la principale.
Il piano di rata è fornito dalle imprese di costruzione.
Ma questa non è la differenza principale.
Prima di decidere di scegliere una delle opzioni, dovresti rispondere a una serie di domande:
Ci sono alcune differenze tra mutui e rate. A partire dalla tempistica e termina con la necessità di assicurare la proprietà acquistata.
Pertanto, per scegliere l'opzione appropriata, è necessario capire quali sono entrambi i metodi per acquistare una casa.
È meglio non ricorrere a nessuno di questi metodi. Ma, sfortunatamente, nelle condizioni moderne questo è impossibile.
Pertanto, vale la pena valutare in modo sobrio le tue capacità:
È possibile ottenere un prestito per l'alloggio già pronto e, dopo averlo registrato come proprietà, rimborsare lentamente il debito alla banca.
Il piano di rata è spesso previsto solo per la durata della costruzione. Cioè, non dovrai solo pagare per un appartamento che non è ancora stato costruito, ma anche vivere da qualche parte prima di trasferirti nella tua proprietà.
Tuttavia, entrambi i modi di acquisto hanno il diritto di esistere. Maggiori sono le opportunità di acquistare una casa, meglio è sia per i venditori che per gli acquirenti.
Dal punto di vista del risparmio sui costi, le rate sono più redditizie.
Ci sono diverse ragioni per questo:
Oltre al fatto che un prestito è un prodotto esclusivamente bancario, esistono alcune differenze non meno significative.
Riguardano le condizioni per l'erogazione di un piano di rateizzazione e di un mutuo ipotecario. Confrontiamoli per capire cosa è meglio: un mutuo o una rata.
Le rate sono fornite dalle organizzazioni di costruzione e solo per l'alloggio in nuovi edifici. È questa limitazione che fa sì che molti acquirenti optino per un mutuo.
Vengono erogati mutui sia per le abitazioni in costruzione che per gli appartamenti sul mercato secondario.
Inoltre, non tutti gli sviluppatori sono pronti a offrire un piano di rateizzazione. Ma è molto più facile trovarlo tra le banche che vogliono concedere un mutuo ipotecario.
Il mutuo è un prestito a lungo termine. La maggior parte delle banche è disposta ad aspettare fino a 30 anni per il rimborso del debito. Naturalmente, per tutto questo tempo la banca addebita gli interessi per l'utilizzo dei suoi fondi.
Il piano di rata viene presentato per un breve periodo di tempo, di solito per la durata della costruzione.
Quanto prima viene concluso il contratto con lo sviluppatore, tanto più lungo sarà il piano di rateizzazione.
Ma in ogni caso, raramente supera i 3 anni.
La banca prende sempre una commissione per l'utilizzo del proprio denaro: gli interessi. Per un mutuo ipotecario, sono 12-16% annuo.
Poiché la durata del mutuo a volte è calcolata in decenni, il pagamento può essere superiore al costo dell'appartamento.
La rata è più spesso fornita senza interessi. Almeno a prima vista.
Ma a volte potresti scoprire che gli interessi sono già inclusi nel prezzo dell'appartamento, oppure il piano di rateizzazione senza interessi compare solo nel primo anno, e poi sull'importo residuo viene addebitato un interesse sempre più alto.
L'acconto per un piano di rata e un mutuo non differisce molto. Sarà il 20-40% del costo degli alloggi. Ma nel caso di un prestito, c'è la possibilità di ottenerlo senza tale commissione.
Per fare ciò, è necessario fornire alla banca altri beni immobili in pegno (in base alla legge federale n. 102). In caso di rateizzazione questa opzione non è possibile. Dovrai cercare fondi per il pagamento iniziale.
È richiesto dalla legge per assicurare l'oggetto in pegno contro il danno e la distruzione (articolo 31 della legge federale n. 102).
Questa assicurazione viene rinnovata annualmente per l'intero periodo di rimborso del prestito:
Il primo, pur perdendo l'abitazione al verificarsi di un evento assicurato, viene liberato dal debito verso la banca. Sarà pagato dalla compagnia di assicurazione.
L'assicurazione non è richiesta per le rate:
Tuttavia, a quest'ora molto probabilmente il piano di rata sarà già stato pagato.
Di seguito una tabella comparativa per le condizioni di un mutuo ipotecario e di un piano di rateizzazione:
Un mutuo ipotecario è soggetto a un gran numero di formalità.
La banca verificherà attentamente se il mutuatario ha:
Dovranno essere documentati.
Inoltre, l'ottenimento di un prestito comporta la sottoscrizione di un gran numero di convenzioni.
Ma la cosa principale per ottenere un prestito sarà il trasferimento della proprietà acquistata come garanzia alla banca.
Per fare ciò, dovrai:
Ottenere un piano di rateizzazione è molto più semplice. Devi solo firmare prima un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa e poi un atto di trasferimento. Quindi registrare l'appartamento nella proprietà. Qui è dove finisce tutto.
Per ottenere un prestito, dovrai raccogliere un ampio pacchetto di documenti, comprese le informazioni sul mutuatario e l'oggetto dell'acquisto.
Puoi scaricare un esempio di domanda di prestito ipotecario qui.
È sufficiente un accordo con lo sviluppatore per concordare un piano di rateizzazione.
Ma ha proprio tutto con i documenti dovrebbe essere in perfetto ordine. Altrimenti, non puoi aspettare il tuo appartamento.
Il principale vantaggio di un mutuo è la sua affidabilità:
Un altro vantaggio di un prestito è la possibilità di ripagare debiti per lungo tempo con piccole rate. Non tutti hanno la possibilità di ottenere una grossa somma in poco tempo.
Tuttavia, il principale svantaggio dei mutui è legato anche alla durata. Più è lungo, maggiore sarà il pagamento in eccesso.
Non tutti gli acquirenti potranno acquistare un appartamento semplicemente pagando l'intero importo richiesto in una sola volta. Alla luce della costante crescita del costo dei metri quadrati, l'acquisto di alloggi a credito per la maggior parte dei russi rimane l'unico modo per permettersi l'acquisto di un nuovo appartamento o casa.
Sydney Harper. Salvadanaio
Tuttavia, gli attuali tassi di interesse dei mutui bancari sono ancora troppo alti per la maggior parte della popolazione del nostro Paese, per cui un mutuo ipotecario rimane un "piacere costoso".
Non molto tempo fa, una nuova proposta è apparsa sul mercato immobiliare: l'acquisto di un appartamento a rate. Un acquirente disinformato potrebbe pensare che entrambe queste offerte siano pressoché identiche, nel frattempo, difficilmente è necessario considerare le rate come alternativa ai mutui - questi tipi di acquisto di casa hanno una serie di differenze significative che dovrebbero essere prese in considerazione quando si sceglie tra un prestito o un piano di rateizzazione.
Un mutuo ipotecario è emesso da istituti bancari, mentre un piano di rata per un appartamento è fornito dalla stessa società di sviluppo. Questa differenza ha un effetto molto forte sul processo di elaborazione di tutti i documenti necessari: per ottenere un prestito, una banca deve fornire un elenco abbastanza solido di documenti, sottoporsi a un controllo di affidabilità, che di solito include un controllo della storia creditizia, fornire reddito certificati e così via, per cui un mutuo ipotecario di solito richiede molto tempo. Allo stesso tempo, la banca propone condizioni rigorose per la solvibilità del mutuatario, in modo che solo un acquirente con redditi stabili e sufficientemente elevati possa richiedere un mutuo.
Il pagamento rateale per un appartamento da uno sviluppatore viene spesso formalizzato firmando un regolare contratto per la vendita e l'acquisto di immobili, a cui è allegato uno schema di rimborso del debito, sono indicati l'importo del pagamento iniziale e altre sfumature. Dopo che l'acquirente ha effettuato l'ultimo pagamento e ha pagato interamente l'appartamento appena acquistato, viene redatto un atto di trasferimento, dopo il quale l'alloggio viene trasferito nella piena disposizione del proprietario.
Fino al pagamento dell'intero importo della rata, l'acquirente non ha diritto di vendere l'appartamento, sebbene possa registrarsi e vivere nella nuova zona residenziale.
Vale la pena notare che nel caso di acquisizione di un alloggio in una casa non finita, il mutuo ipotecario della banca offre maggiori garanzie di affidabilità, poiché prima di firmare i documenti, l'istituto bancario verifica l'affidabilità dello sviluppatore, la correttezza di tutti i documenti per il contratto di locazione o acquisto di un terreno, disponibilità di permessi di costruzione e documentazione di stima e progettazione. Solo dopo tale controllo, la banca decide di emettere un prestito.
In caso di ricezione di un piano di rateizzazione, non sorgono ulteriori garanzie sull'affidabilità dello sviluppatore e di questo progetto di costruzione. Inoltre, molti acquirenti considerano il trasferimento della proprietà dell'abitazione solo dopo il pagamento dell'ultima rata un rischio aggiuntivo.
La principale differenza tra il piano di rata e il mutuo ipotecario sono i diversi termini per i quali vengono forniti il piano di rata dello sviluppatore e il mutuo bancario.
Bitsyutko Leah. In attesa di. 2010
Molto spesso, i mutui vengono emessi per un periodo di 15-20 anni (questi termini di prestito rimangono i più popolari in Russia), i termini massimi di prestito nel nostro paese sono 30-50 anni (tuttavia, non tutte le banche sono pronte a correre il rischio e fornire un mutuo per un periodo così lungo).
La maggioranza dei russi, che ancora ricorda i discorsi e le proteste degli investitori immobiliari truffati, considera troppo rischioso pagare a rate l'alloggio in una casa incompiuta.
Il pagamento rateale da parte dello sviluppatore di solito implica brevi periodi: il più delle volte 1 anno, a volte 3-5 anni, il periodo massimo per il quale viene fornito il piano di rateizzazione è di 10 anni. La maggior parte degli sviluppatori, quando fornisce rate per l'alloggio in una casa non finita, è guidata dalle scadenze per la consegna della casa, quindi redigendo un contratto di acquisto rateale nella fase iniziale della costruzione, l'acquirente riceve un pagamento differito per un periodo più lungo e condizioni di acquisto più favorevoli. Eppure, nonostante gli ovvi vantaggi dell'acquisto di un appartamento in un edificio incompiuto, la maggior parte dei russi, che ricordano ancora i discorsi e le proteste degli investitori immobiliari truffati, considera questa opzione troppo rischiosa.
Quando si richiede un prestito per acquistare un appartamento in banca, l'acquirente può scegliere uno qualsiasi dei nuovi edifici in città; è anche possibile scegliere un appartamento in vendita sul mercato immobiliare secondario. Solitamente gli istituti bancari non pongono l'acquisto di un alloggio in un determinato complesso residenziale una condizione per la concessione di un prestito (sebbene non si debba escludere l'opzione quando la banca collabora con un determinato sviluppatore e presta solo per l'acquisto di alloggi in nuovi edifici appartenenti a questa società).
Nel caso di un piano rateale, la scelta di un complesso residenziale deve essere effettuata in anticipo e solo successivamente contattare lo sviluppatore per le pratiche burocratiche. Un piano di rata è fornito dal promotore per un appartamento specifico, inoltre, solo nel mercato primario.
Tassi di interesse diversi sulle rate e sui prestiti ci permettono di dire che, in generale, da un punto di vista economico, le rate sono più redditizie di un mutuo. Pertanto, molti sviluppatori forniscono un pagamento rateale senza interessi per un periodo fino a 1 anno, in futuro il tasso annuo sulle rate potrebbe cambiare: più lungo è il periodo, maggiore è il tasso, in base ai risultati di un tre -anno di grazia, l'acquirente di solito non paga più del 10% del costo dell'appartamento.
Il tasso su un mutuo ipotecario è solitamente fissato per l'intera durata del prestito, inoltre, l'acquirente paga commissioni aggiuntive come il pagamento dei servizi bancari, l'assicurazione dell'oggetto del prestito, l'apertura di un conto e così via. Nel 2011, in Russia, il tasso sui mutui ipotecari in rubli è diminuito notevolmente e in media del 12% annuo, ma anche a questo ritmo, in caso di ottenere un prestito per 10 anni, un pagamento in eccesso su un mutuo può quasi raddoppiare il costo totale di un appartamento.
Il deposito iniziale in caso di ricezione di un piano di rateizzazione nelle prime fasi dello sviluppo di questo fenomeno nel nostro paese è stato del 50-60% del costo degli alloggi, il che ha ridotto significativamente il numero di coloro che sono disposti ad approfittare di tale offerta da lo sviluppatore.
Krasnova Julia. Natura morta con chiavi. 2009
Attualmente, la differenza tra l'entità dell'acconto sui mutui e le rate è diminuita notevolmente. A seconda dell'istituto bancario e delle decisioni della direzione del committente, la prima rata può variare dal 10 al 30% del valore totale dell'immobile, sia in caso di mutuo ipotecario che di rateizzazione.
Dopo aver analizzato le principali differenze tra mutui e rate, è possibile evidenziarne i lati attraenti e gli svantaggi in modo da immaginare più chiaramente tutte le differenze tra queste tipologie di acquisti immobiliari.
| Mutuo | |
| professionisti | contro |
| Prestito a lungo termine | Condizioni dure che la banca impone ai mutuatari |
| Ulteriori garanzie di affidabilità dello sviluppatore derivanti da assegni bancari | Una grande quantità di pagamento in eccesso (se non si paga il debito prima del previsto) |
| Il diritto di possedere la casa passa all'acquirente immediatamente dopo che la casa è stata messa in funzione | Disponibilità di pagamenti aggiuntivi |
| Rata | |
| professionisti | contro |
| Meno documenti richiesti e requisiti inferiori per la capacità di pagamento dell'acquirente | Periodi di grazia brevi |
| Meno pagamenti in eccesso | Possibilità di scegliere un appartamento solo in un nuovo edificio di uno sviluppatore che fornisce un piano di rata |
| Tassi di interesse più bassi e possibilità di ottenere un prestito a breve termine senza interessi | Passaggio di proprietà solo dopo il pagamento dell'ultima rata |
Con lo sviluppo del sistema di acquisto di un appartamento a rate e l'aumento della concorrenza tra gli sviluppatori, un numero crescente di sviluppatori fornisce rate per metro quadrato nei loro nuovi edifici, in modo che gli acquirenti abbiano un'ampia scelta.
Ad oggi, il piano rateale è ancora richiesto dai compratori facoltosi e da coloro che sperano di ricevere ingenti fondi in un prossimo futuro. Tali acquirenti sono abbastanza soddisfatti di un piccolo ritardo nel pagamento - per 6-18 mesi, durante i quali possono impegnarsi tranquillamente nella vendita di un'altra proprietà, liberare fondi impiegati negli affari, attendere la scadenza del deposito bancario e così via.
Per la maggior parte dei russi, il mutuo sembra più attraente proprio a causa della lunga durata del prestito e della diminuzione a questo proposito delle rate mensili. Tali acquirenti comprendono che pagheranno in eccesso un importo molto significativo per un nuovo appartamento, ma non vedono altro modo, poiché semplicemente "non possono permettersi" pagamenti rateali.
Anna Sedykh, rmnt.ru
Ciao! Oggi scopriremo quale è più redditizio di un mutuo o di una rata. Utilizzando un esempio specifico, puoi confrontare entrambe queste opzioni per l'acquisto di un appartamento in un nuovo edificio. Parleremo anche di come si differenzia un mutuo da un piano di rateizzazione e quali sono i pro e i contro di queste modalità di acquisizione della casa.
Il mutuo è un programma di prestito, nella cui registrazione un appartamento (o altro immobile residenziale) acquistato dai cittadini funge da pegno.
Il mutuo ha i seguenti vantaggi:
Di norma, l'importo della prima rata non supera il 15-20% del costo dell'alloggio acquistato. Inoltre, la prima rata può essere pagata non in contanti, ma utilizzando il capitale di maternità (certificato MSC).
Di solito, viene fornito un mutuo a lungo termine - fino a 30 anni, in relazione al quale l'importo del pagamento mensile sarà relativamente basso e anche i cittadini con un piccolo reddito potranno farlo.
Dopo aver ottenuto un mutuo, l'appartamento è registrato a nome del mutuatario e questi ottiene il diritto di registrarsi (e, se necessario, registrare terzi) e vivere. Ma è importante tenere conto del fatto che fino al rimborso completo, verranno imposte restrizioni all'appartamento, ad es. senza accordo con la banca non sarà possibile venderla, né permutarla, né donarla, né lasciarla in eredità.
In caso di cambiamento della situazione finanziaria, il mutuatario può effettuare il rimborso anticipato del contratto di prestito ipotecario - la banca non ha il diritto di rifiutare il cliente, perché questo è vietato dalla legge applicabile.
In un mutuo, puoi acquistare un alloggio, sia in un nuovo edificio che nel mercato secondario, ma a condizione che la casa sia stata costruita non più di 30 anni fa. Quindi, in base a un contratto di prestito ipotecario, è possibile prendere quasi tutti gli immobili residenziali - e questo non è necessariamente un appartamento - l'oggetto può essere una casa privata o un cottage.
Prima di concedere un mutuo, gli specialisti della banca controllano la società di costruzioni, così come i documenti per l'edificio, e se la domanda è stata approvata dagli specialisti del prestito, questa è un'ulteriore prova dell'affidabilità dello sviluppatore.
Se acquisti un alloggio in contanti o con un mutuo, la maggior parte degli sviluppatori ti offrirà uno sconto per un rapido controllo, che ti farà risparmiare denaro.
Oltre ai vantaggi, il mutuo presenta anche degli svantaggi, riconducibili a:
Per i cittadini che desiderano stipulare un contratto di prestito ipotecario, le banche hanno presentato un ampio elenco di requisiti: età, livello di reddito, esperienza lavorativa, stato civile, storia creditizia, ecc. - e più favorevoli saranno le condizioni, più complicato sarà il processo di registrazione. Contestualmente, ciascuno dei punti dovrà essere confermato allegando gli appositi certificati e altra documentazione (certificato 2-NDFL, passaporto, documenti di altri familiari, ecc.). Inoltre, molte banche richiedono il coinvolgimento di garanti, che devono rispettare anche tutti i parametri stabiliti.
Al momento, il tasso di interesse sui mutui è di circa il 10% annuo (e in alcuni casi fino al 14%), ma rispetto ad altri prodotti bancari, questo metodo di prestito è sicuramente molto più redditizio.
La maggior parte delle banche offre la possibilità di richiedere un mutuo ipotecario direttamente tramite il sito, tuttavia è possibile conoscere solo una decisione preliminare, che non è definitiva. In pratica, un cittadino dovrà recarsi personalmente all'ufficio di rappresentanza della banca più di una volta, il che richiederà molto tempo, inoltre la decisione da parte dei dipendenti dell'istituto di credito può richiedere anche diversi giorni, a volte settimane. Ciò è dovuto al fatto che gli specialisti dell'istituto di credito controllano non solo il mutuatario, ma anche lo sviluppatore, nonché i locali che la persona prevede di acquistare. L'accordo può richiedere un mese, a volte due.
L'iscrizione di un mutuo è accompagnata da costi finanziari aggiuntivi. Costi aggiuntivi possono includere - chiarimento del valore stimato degli immobili, assicurazione (di solito - 1% dell'importo del prestito), servizi notarili, tasse statali per la registrazione dei diritti, altri servizi bancari (affitto di una cassetta di sicurezza, spese di trasferimento) .
A differenza di un mutuo, un piano di rata viene fornito direttamente dallo sviluppatore e le condizioni delle varie imprese di costruzione possono differire.
Vantaggi del piano di rateizzazione:
È possibile emettere un piano di rateizzazione abbastanza rapidamente - di norma, questo può essere fatto in pochi giorni, dopo aver effettuato 1-2 visite. Dopo aver completato le pratiche burocratiche (a condizione che la casa sia già stata commissionata e gli enti autorizzati abbiano rilasciato tutti i permessi necessari), puoi iniziare subito a trasferirti.
Le imprese edili richiedono un numero minimo di documenti ai cittadini e, in alcuni casi, può essere sufficiente un solo passaporto civile. Non avrai bisogno di dimostrare il tuo livello di reddito (che è spesso informale), cercare garanzie e coinvolgere amici e conoscenti come garanti. Ciò è dovuto al fatto che l'impresa edile, infatti, non si espone al rischio (a differenza di una banca, che trasferisce fondi sul conto del costruttore al momento dell'iscrizione di un mutuo), perché fino al momento del completo rimborso, il cittadino non potrà compiere alcuna azione con l'appartamento.
I rappresentanti delle società di costruzioni, di regola, sono più fedeli ai loro clienti e non avanzano requisiti per una storia creditizia eccezionalmente positiva, a differenza delle banche, che conducono un controllo approfondito di un potenziale mutuatario e, se il dubbio è minimo, rifiutano.
I tassi di interesse quando si richiede un piano di rateizzazione sono generalmente bassi e raramente superano il 2-3% annuo e, se il periodo è minimo, gli interessi potrebbero non essere addebitati affatto (le condizioni per ciascuna società di costruzioni sono diverse e la possibilità di ottenere deve essere preventivamente chiarito un piano di rateizzazione senza interessi).
I rappresentanti della società di sviluppo non richiedono ai cittadini che desiderano ottenere un piano di rateazione di redigere contratti assicurativi e altre azioni che possono comportare costi aggiuntivi in contanti. Inoltre, non ci sarà bisogno di valutare l'appartamento.
Considerando che il piano di rateizzazione è previsto in una piccola percentuale (e talvolta senza interessi), il pagamento in eccesso finale sarà minimo, poiché l'obiettivo principale dell'impresa di costruzioni è vendere alloggi e non ricevere entrate per servizi aggiuntivi.
Ma oltre ai vantaggi, questo metodo presenta anche una serie di svantaggi:
L'importo della prima rata, di norma, è del 30-50% del costo dell'alloggio - a questo proposito, non tutti i cittadini possono permettersi di farcela senza prima vendere alcun immobile o ricevere un prestito aggiuntivo (ad esempio, un consumatore prestito).
Se è possibile fornire un mutuo per un periodo di 25-30 anni, le rate vengono generalmente emesse per un periodo più breve, che non supera un anno (meno spesso -5) anni.
Dato il breve periodo per il quale è previsto il piano rateale, l'importo dei pagamenti mensili sarà piuttosto elevato e la maggior parte dei cittadini semplicemente non può far fronte a pagare una cifra impressionante ogni mese alla cassiera di un'impresa di costruzioni.
Il piano di rata è previsto esclusivamente per gli appartamenti ubicati in edifici di nuova costruzione e solo quelli che sono stati realizzati dagli specialisti dell'impresa presso la quale il cittadino ha fatto domanda. Quella. per trovare una proprietà che si adatti a tutti gli aspetti, dovrai negoziare con diversi sviluppatori.
In caso di acquisto di un appartamento a rate, la proprietà di questa proprietà passerà al cittadino solo dopo il rimborso completo - fino a quel momento, l'appartamento sarà di proprietà del promotore.
Il piano di rata può essere emesso sia per l'immobile finito che per quello in costruzione. In quest'ultimo caso, il costo dell'abitazione sarà di un ordine di grandezza inferiore, ma allo stesso tempo c'è il rischio che la costruzione non venga completata.
Ora usiamo un esempio specifico per calcolare cosa è meglio un mutuo o una rata.
Ad esempio, prendiamo un appartamento in un nuovo edificio del valore di 2 milioni di rubli. Il pagamento iniziale è di 1 milione di rubli. Il tasso sui mutui è del 10%, sulle rate - 3% annuo. La durata del prestito ipotecario è di 10 anni, ma tenendo conto del rimborso anticipato per l'anno. Piano di rata per un anno fino alla fine della costruzione. Sconto per un rapido regolamento con uno sviluppatore su un mutuo 80.000 rubli. Il pagamento è una rendita.
È stato scelto il tasso medio di mercato. Non dimentichiamo che dal 2018 è in vigore un mutuo del 6% su un nuovo edificio per alcune categorie di cittadini della Federazione Russa.
Cosa otteniamo:
Come si può vedere da queste cifre, dal punto di vista del pagamento in eccesso, è più redditizio adottare un piano di rateizzazione. Anche lo sconto alla cassa rapida non copre tutti i costi del mutuo. Ma, allo stesso tempo, conviene pagare una famiglia al mese? Questo è un importo molto tangibile per il budget.
Se hai intenzione di vendere il tuo appartamento o altre grandi entrate che ti permetteranno di chiudere il mutuo prima del previsto, il pagamento in eccesso sarà molto inferiore e i pagamenti rimarranno abbastanza accettabili. Nel nostro esempio, se dopo un anno il mutuo viene chiuso prima del previsto, il pagamento in eccesso del prestito per l'anno sarà 89 460 rubli.
Per calcolare il mutuo o il piano di rata nella tua situazione, utilizza il nostro calcolatore di mutuo con estinzione anticipata, che ti permetterà di fare la scelta giusta dello schema per l'acquisto di un appartamento.
Riassumendo, possiamo affermare con sicurezza che il piano di rateizzazione è più redditizio, poiché il pagamento in eccesso su di esso è molto inferiore rispetto a un mutuo, inoltre, se un cittadino non è in grado di effettuare pagamenti in tempo, il contratto verrà risolto e il denaro gli verrà restituito, mentre le perdite finanziarie dovute al mancato pagamento sul mutuo sarà molto più alto.
Allo stesso tempo, è importante tenere conto dell'importo della 1a rata e dell'importo delle mensilità, che sono un ordine di grandezza superiore. Ecco perché, se la rata mensile supera il 50-60% del reddito complessivo di tutti i membri della famiglia, è più opportuno considerare l'opzione del prestito ipotecario, anche se l'impresa edile ha dato il consenso.
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Sarai anche interessato a sapere come acquistare un appartamento a rate utilizzando un mutuo Sberbank, nonché cos'è una vacanza con mutuo. Questi due programmi possono essere un'interessante alternativa all'acquisto di un appartamento con regolare rateizzazione o mutuo.
Nonostante il fatto che i prezzi degli immobili in Russia si stiano stancando di crescere, anche ora non tutti possono acquistare un appartamento in un colpo solo. I mutui in questa situazione non sono una panacea. Dopo aver saldato il debito per quindici-venti anni, pagherai due, o anche tre, il costo della tua casa. Pertanto, molti saranno interessati a un modo relativamente nuovo di acquisire un appartamento, a rate. In cosa differisce un mutuo da un piano di rateizzazione, quali sono i suoi vantaggi e svantaggi? 
Acquistando la merce a rate, ne paghiamo il costo in parti, concordando preventivamente con il venditore i tempi e l'importo del pagamento. La rata può essere senza interessi o con interessi, a seconda dell'accordo.
Lo stesso accade quando si acquista un appartamento. Come puoi vedere, la differenza principale tra un piano di rateizzazione e un mutuo è che devi negoziare non con la banca, ma con il venditore. Vale a dire - con una società di costruzioni che vende appartamenti in un edificio in costruzione o appena costruito.
Quindi, segue una circostanza importante: puoi acquistare un appartamento nuovo di zecca solo in questo modo. Quindi, per coloro che vogliono approfittare del mercato secondario, c'è una strada diretta verso la banca - per ottenere un mutuo ipotecario.
Per uno sviluppatore è importante ottenere denaro rapidamente e investirlo nella costruzione di una nuova struttura, non è redditizio per lui aspettare vent'anni, come una banca. Pertanto, è prevista un'ipoteca a rate per gli appartamenti in un edificio in costruzione per un breve periodo, mentre la costruzione è in corso. E il massimo pagamento in eccesso che può sorgere non supera, in media, il 10 percento del costo degli alloggi. Se l'acquirente paga l'intero importo in un determinato periodo, ad esempio entro un anno, gli interessi potrebbero non essere addebitati affatto.
È molto più facile concludere un accordo con un'impresa edile che ottenere un prestito da una banca. Il venditore determina in modo indipendente quali documenti il mutuatario deve fornire per la registrazione e questo elenco può essere limitato solo dalla tua carta d'identità. Tuttavia, le aziende sono diverse: coscienziose e non molto buone. E il rischio è a carico dell'acquirente.
Gli antichi greci conoscevano il significato della parola "mutuo". Questa è una forma di prestito in cui un prestatore impegna il tuo immobile in cambio di una grande quantità di denaro. Cioè, un contratto di mutuo deve essere concluso con un istituto finanziario: una banca.
Non tutti possono richiedere un mutuo, perché prima di concludere un accordo, la banca verificherà attentamente la tua storia creditizia e la tua solvibilità.
Come minimo, hai bisogno di una solida fonte ufficiale di reddito. Ma non puoi aver paura dei trucchi sporchi da parte dei costruttori: sono anche soggetti a verifica. 
La durata di un mutuo ipotecario può essere lunga quanto si vuole, anche fino a trent'anni, mentre le rate mensili sono abbastanza abbordabili per le persone con un reddito medio (ma stabile). In questo caso, gli importi dei pagamenti in eccesso possono raggiungere il 100 o più per cento del valore dell'oggetto di acquisto. Inoltre, il cliente è costretto ad assicurare la sua proprietà per tutto questo tempo.
Quindi, cosa è più redditizio: un mutuo o un piano rateale? Calcolando i fondi, possiamo concludere che un accordo con i costruttori costerà meno di un mutuo bancario. Ma va tenuto presente che a volte le società di costruzioni anticipano un certo importo nel costo delle abitazioni vendute a rate. Cioè, in questo caso non è possibile evitare un piccolo pagamento in eccesso.
Puoi stipulare un contratto di mutuo in quasi tutte le banche, mentre non tutte le società di costruzioni praticano le rate. Inoltre, prendendo un prestito, puoi acquistare qualsiasi abitazione, anche sul mercato secondario. La scelta quando si acquista una casa a rate è limitata alle case in costruzione o alle case di nuova costruzione. In pratica, questo significa che mentre la tua casa viene costruita, devi affittare una casa o continuare a vivere con i tuoi genitori. E dopo aver preso un prestito dalla banca, puoi trasferirti immediatamente nel tuo appartamento - "entra e vivi".
Il piano di rata sarà disponibile anche per quegli acquirenti che non hanno una storia creditizia molto buona o che non hanno un certificato di stipendio. Tuttavia, i pagamenti devono essere molto più alti rispetto a un mutuo. E per poter usufruire delle rate senza interessi, è necessario effettuare un importo significativo dell'acconto (fino al 50 per cento).
Quando si acquista una casa a rate, leggere attentamente il contratto. Lo sviluppatore ha il diritto di trasferire la proprietà dell'appartamento a te solo quando effettui l'ultimo pagamento. Se qualcosa va storto, venderà semplicemente di nuovo il tuo appartamento. Se non sei in grado di pagare la banca, puoi anche perdere la tua proprietà - dopo tutto, verrà data in pegno. 
Per determinare quale sia il migliore: un mutuo o un piano di rata, rispondi alle seguenti domande:
La tabella ti aiuterà a decidere sulla scelta, mutuo o piano di rata:
| Esecuzione del contratto | Richiede molte scartoffie | Il pacchetto di documenti è minimo |
| Rischi | minimo | c'è un rischio |
| Pagamento in eccesso | Più di 100% | Non più del 10% |
| il tempismo | Fino a 25 anni | Non più di 3 anni |
| Una tassa iniziale | Dipende dalla banca | Dipende dall'azienda |
| Interesse | 12-15 all'anno | Potrebbe essere assente |
| Assicurazione | Necessariamente | Non c'è bisogno |
| Scelta dell'alloggio | Praticamente illimitato | Solo mercato primario |
Riassumendo, possiamo dire che le rate sono l'ideale per chi ha fondi per estinguere il debito abbastanza velocemente. Non hanno bisogno di un mutuo: una perdita di tempo e denaro. E se il tuo budget è limitato e non sono previsti incassi elevati, non puoi fare a meno di un mutuo.
L'acquisto di un appartamento in assenza della somma di denaro richiesta è possibile in due modi: a rate dallo sviluppatore e un mutuo in banca. Ogni opzione ha i suoi pro e contro. Ma cosa è ancora meglio: un mutuo da una banca o una rata da uno sviluppatore?
Un mutuo è un prestito bancario garantito dall'appartamento acquistato. Per ottenerlo, devi prima di tutto contattare la banca, preferibilmente più contemporaneamente. Dopo aver ricevuto informazioni sui requisiti e sulle condizioni di emissione, il mutuatario presenta i documenti e riceve una risposta dal prestatore.
C'è una particolarità quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio. Se la casa non è stata ancora commissionata, non tutti gli istituti finanziari forniranno un prestito. In una situazione del genere, è necessario chiedere allo sviluppatore esattamente con quali banche lavora. Molto spesso, si tratta di banche che hanno anche finanziato l'impresa di costruzioni e per attirare fondi aggiuntivi allo sviluppatore, viene concesso un prestito a un individuo a condizioni preferenziali.
In caso di decisione positiva, i documenti sugli immobili vengono presentati alla banca. Il loro elenco è anche rilasciato dal prestatore. A seguito della verifica dei documenti, viene assegnata la data dell'operazione. Dopo aver firmato il contratto di compravendita o partecipazione al capitale e l'iscrizione del mutuo (pegno dei diritti di proprietà), il mutuatario diventa proprietario dell'appartamento e paga le rate mensili alla banca.
I mutui sono il modo più popolare per comprare una casa. Ha molti vantaggi, che possono essere evidenziati come segue:
Tra gli svantaggi del prestito ipotecario ci sono:
Quasi tutte le società di costruzioni hanno i propri programmi di rateizzazione per i clienti che non possono pagare immediatamente per intero un appartamento. Per registrarlo è sufficiente firmare un contratto di compravendita o un contratto di partecipazione al capitale, in cui verranno registrate separatamente le voci sul pagamento differito e il relativo programma di pagamento. La proprietà (diritti di proprietà) può essere formalizzata sia dopo il pagamento del primo importo, sia dopo il calcolo completo.
Il piano rateale presenta una serie di vantaggi che lo rendono appetibile per molte persone che vogliono acquistare una nuova casa:
Allo stesso tempo, questo metodo di acquisizione dell'alloggio presenta una serie di svantaggi:
Quando si redige un tale accordo, è necessario prestare particolare attenzione alla capacità dello sviluppatore di modificare il costo per metro quadrato. Poiché il mutuatario non ha riscattato completamente l'appartamento, alcune società si permettono di aumentare il costo degli alloggi inserendo tale clausola in forma velata nel contratto di compravendita. Ciò può essere spiegato dall'aumento dei prezzi dei materiali da costruzione, paesaggistica aggiuntiva, che non era prevista in anticipo. Di conseguenza, i clienti devono pagare molto di più di quanto si aspettasse.
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Certo, è impossibile rispondere inequivocabilmente alla domanda che è meglio, comprare un appartamento a rate o un mutuo. Ma dai pro e contro di cui sopra, possiamo concludere che un mutuo è interessante per un cliente che non ha l'opportunità di pagare un grosso acconto e vuole prendere prestiti per molto tempo. Dovrebbe essere chiaro che il prestatore ti chiederà di fornire un pacchetto di documenti piuttosto grande.
Se il mutuatario è pronto a pagare almeno la metà del costo dell'alloggio in una volta e può pagare il saldo mensilmente in grandi pagamenti, allora sarà più interessato al piano rateale dello sviluppatore. Ciò consentirà di risparmiare sugli interessi e sui costi associati.
Allo stesso tempo, non dimenticare i rischi che lo sviluppatore non completerà mai la costruzione. Se l'acquirente ha acceso un mutuo e ha pagato l'appartamento, che alla fine non ha mai ricevuto, è quasi impossibile risolvere il problema con la banca. Di conseguenza, l'acquirente rimane senza casa e con un grosso prestito.
Il contratto può prevedere, in sede di rateizzazione, che il saldo finale venga effettuato dopo la messa in funzione dell'impianto. Ciò ridurrà il rischio di perdite finanziarie per l'acquirente.
Entrambe le opzioni di acquisto richiedono un'attenta preparazione, compresa la consultazione con un avvocato. Ciò contribuirà a evitare situazioni spiacevoli in futuro.
In media, i russi vendono, acquistano o cambiano proprietà immobiliari almeno tre volte durante la loro vita. Di norma, lo scopo di tali transazioni è migliorare le condizioni di vita. Ulteriori metri quadrati, una buona area e un layout conveniente non sono economici: un raro acquirente può permettersi di risolvere il problema dell'appartamento a spese del risparmio. La maggior parte deve prendere in prestito. Resta solo da decidere dove è più redditizio prendere in prestito l'importo mancante: da una banca o da uno sviluppatore. Esperti del mercato immobiliare spiegano come acquistare una casa a rate e come un tale schema sia più redditizio di un mutuo.
La rateizzazione è infatti un meccanismo in cui l'acquirente prende in prestito dal venditore l'importo mancante, pagando a rate il costo dell'appartamento. In Russia, questo metodo di pagamento è apparso a metà degli anni '90, quando il mercato dei mutui era agli inizi: le banche concedevano prestiti immobiliari solo per brevi periodi e a tassi di interesse giganteschi. Ad esempio, nel 1999 il tasso ipotecario era del 35% e i fondi venivano forniti solo per 5 anni. In una situazione del genere, il piano rateale era spesso l'unica alternativa: non era molto più economico di un mutuo, ma era molto più facile organizzare un simile accordo.
Nel corso del tempo, le condizioni per il prestito immobiliare sono diventate più umane e la maggior parte delle operazioni che coinvolgono fondi presi in prestito hanno iniziato a essere effettuate su ipoteche. Tuttavia, il piano di rateizzazione dello sviluppatore continua ad occupare una quota di mercato significativa. Di norma, esiste nell'ambito di un'offerta speciale di un particolare sviluppatore, quindi le condizioni variano in modo significativo a seconda dell'oggetto e del suo grado di completamento.
"Di solito l'importo del pagamento iniziale minimo varia dal 30 al 50% e l'importo rimanente è diviso in pagamenti mensili con indicizzazione", spiega Irina Dobrokhotova, presidente del consiglio di amministrazione di BEST-Novostroy. Secondo l'esperto, le rate standard sono fornite per un periodo da 2 mesi a tre anni, ma molto spesso gli sviluppatori offrono rate per un periodo che coincide con la fine della costruzione. "Allo stesso tempo, il piano di pagamento rateale è uno schema di pagamento abbastanza sicuro: se l'oggetto viene venduto in conformità con 214-FZ, il piano di pagamento rateale è una delle condizioni dell'istituto di istruzione prescolare. In tutti gli altri casi, viene concluso un accordo per il pagamento rateale con gli acquirenti ", riassume Irina Dobrokhotova.
Gli esperti identificano diverse situazioni comuni in cui acquistare un appartamento a rate è più vantaggioso per gli acquirenti:
Le nuove abitazioni sul mercato immobiliare primario vengono acquisite attraverso la vendita di un vecchio appartamento, mentre viene stipulato un contratto a rate tra il cliente e il promotore.
Spesso, un piano di rata è l'opzione migliore per le persone che sono in attesa di ricevere il capitale di maternità o altri sussidi abitativi entro un certo periodo. Ad esempio, ti consente di fare l'investimento più redditizio dell'importo disponibile quando acquisti un nuovo edificio al prezzo di partenza e di non pagare in eccesso gli interessi su un prestito in attesa del resto dei soldi.
La rata sta diventando una via d'uscita per le persone che non possono ottenere un mutuo, poiché il loro alto reddito materiale non può essere confermato dal datore di lavoro. Inoltre, questa opzione è conveniente per gli acquirenti che si aspettano di coprire l'importo della transazione tramite eredità, vendita futura di proprietà o una commissione elevata che non può ancora essere presentata ufficialmente alla banca.
Non è un segreto che solo una piccola parte dei russi può permettersi di pagare il 100% del costo di un nuovo appartamento alla volta. Allo stesso tempo, secondo gli esperti del mercato immobiliare, a determinate condizioni, la rata può competere abbastanza con il mutuo. Più a lungo lo sviluppatore è pronto ad aspettare l'ultima rata, più attivamente i clienti sono interessati allo schema proposto.
Ad esempio, gli esperti di BEST-Novostroy hanno calcolato che circa il 45% degli appartamenti del promotore viene acquistato a titolo di mutuo, e le rate (a seconda delle condizioni e del costo degli appartamenti) rappresentano circa il 30% delle proposte. “Un esempio è il complesso residenziale “Novoe Butovo”: non c'è la rateizzazione, ma la quota dei mutui arriva all'80%. Allo stesso tempo, nel complesso residenziale "Rosa Bianca", sono previste rate fino alla fine della costruzione, previo pagamento di un pagamento iniziale del 50% o più. Di conseguenza, ad ottobre, la quota di mutui e rate è stata pressoché uguale. Allo stesso tempo, le transazioni con pagamento del 100% sono passate al terzo posto ", commentano i rappresentanti dello sviluppatore sulla situazione attuale.
In media, quando si acquista una casa sul mercato primario, sono previste rate da uno a tre anni. Allo stesso tempo, il periodo senza interessi sarà molto breve, circa un paio di mesi. Sebbene nel complesso residenziale "Belye Rosy" il cliente, che ha contribuito all'80% del costo dell'oggetto, può differire il pagamento finale di sei mesi gratuitamente. Ma nella maggior parte degli altri complessi BEST-Novostroy questa opzione è disponibile fino a un anno e mezzo all'1-1,5% al mese.
In generale, la maggior parte dei grandi sviluppatori è pronta a fornire ai clienti l'opportunità di pagare a rate. Oggi le rate sono possibili in circa il 70% dei complessi residenziali nel mercato primario di Mosca. La stessa presenza di tale opzione è considerata un vantaggio competitivo dello sviluppatore: testimonia la stabilità finanziaria dell'azienda e la fedeltà ai clienti. "Anche se questo metodo di pagamento non dovrebbe essere idealizzato: a differenza di un mutuo, il termine per il quale viene fornita una rata è molto più breve rispetto a un mutuo e, di conseguenza, i pagamenti sono generalmente più alti", osservano gli esperti di BEST-Novostroy.
La rata è l'opzione migliore per i rappresentanti della classe media solvibile, il cui reddito consente loro di pagare l'intero costo degli immobili in breve tempo. Ecco i tipici motivi per cui un piano di rateizzazione è preferibile a un mutuo:
I "peccati di credito" del passato spesso impediscono alle persone di ottenere mutui a un tasso accettabile, anche se il reddito è elevato. A differenza di una banca, uno sviluppatore non sarà così scrupoloso.
La procedura per l'emissione di un piano di rata avverrà molto più velocemente di un'operazione di mutuo e richiederà molta meno documentazione.
L'acquirente non deve pagare per servizi obbligatori aggiuntivi come la valutazione immobiliare o l'assicurazione di tasca propria.
Quando si richiede un mutuo, un acquirente non può mai essere sicuro al 100% che il suo affare sarà approvato e che il tempo non sarà sprecato. Nel caso di rate, questo rischio è minimo.
A causa dei termini di rata più brevi rispetto al mutuo, il pagamento in eccesso è incomparabilmente inferiore. Inoltre, a volte gli sviluppatori offrono un tasso di interesse inferiore rispetto alle banche.
"Il piano di rateizzazione aumenta significativamente l'interesse per l'oggetto, soprattutto quando le vendite iniziano in una fase" bassa "della sua prontezza", riassumono gli esperti dell'azienda BEST-Novostroy. “Tuttavia, non si può dire che sia un driver della domanda di nuove costruzioni, come i mutui. Inoltre, quando uno sviluppatore ha un piccolo volume di appartamenti invenduti e sono richiesti, le rate, di norma, non vengono più fornite ".
Il principale svantaggio del piano rateale sono i pagamenti mensili elevati, sproporzionati rispetto al reddito regolare di una quota significativa degli acquirenti di immobili. Tuttavia, per le persone che hanno già la maggior parte dell'importo, può essere un'alternativa redditizia a un costoso mutuo per la casa. In determinate condizioni, un piano di rateizzazione di più anni a una percentuale ragionevole può essere il compromesso ottimale tra un risparmio infinito di denaro per nuove abitazioni e un giogo del mutuo.
Fonte: GdeEtotDom.RU
Gli esperti affermano: in quasi tutti i progetti sul mercato primario, è possibile acquistare abitazioni senza ricorrere a un mutuo. La rata è comunque inferiore al mutuo in termini di importo della prima rata (la rata minima parte dal 20% del costo) ed è molto inferiore in termini di tempo (bisogna avere tempo per ripagarlo in 2,5 anni ), tuttavia, un prestito da parte degli sviluppatori può spesso essere esente da interessi.
Di norma, vengono offerte contemporaneamente diverse opzioni per i programmi a rate: il pagamento iniziale e il periodo di rimborso del prestito variano. Secondo le società di sviluppo, l'opzione più interessante per gli acquirenti è un pagamento del 50% del costo di un appartamento; questo metodo viene utilizzato in quasi un terzo di tutti i progetti. Il prossimo più popolare è il primo pagamento del 30%. Dopo il pagamento di tale importo, gli sviluppatori forniscono rate da 3 a 12 mesi. Allo stesso tempo, è impossibile tracciare un chiaro rapporto tra la prima rata e la scadenza.
Dal momento che prendere una rateizzazione per molti anni non funziona, quali sono i suoi vantaggi?
Il piano di rata ha alcuni altri vantaggi rispetto a un mutuo. Un grande vantaggio è la possibilità di concludere un accordo senza trasferire i dati sul reddito allo sviluppatore, nonché i documenti che confermano l'occupazione. Per completare un acquisto, hai solo bisogno di un passaporto.
Un mutuo ipotecario viene emesso per molto tempo e tali problemi non si presenteranno con un piano di rateizzazione. L'acquirente impiegherà non più di qualche giorno per completare tutte le sfumature, dovrà visitare l'ufficio vendite due o tre volte. La maggior parte delle società di costruzioni non approfondirà la storia creditizia dei propri clienti. Si scopre che tutti possono utilizzare questa opzione, anche quelli con una storia creditizia negativa. Inoltre, gli acquirenti non devono stipulare un'assicurazione (che è in media lo 0,5-1% dell'importo del prestito) e sostenerne i costi.
Chi, allora, compra gli appartamenti a rate?
Con tutti i vantaggi di questo schema, ha un grande svantaggio: l'importo dei contributi. Se sei riuscito ad acquistare un appartamento per 2,5 anni a rate da 5 milioni con un contributo minimo del 20% di 1 milione di rubli, allora ogni rata successiva può essere pari a 133 mila rubli. Tale importo supera nettamente la soglia abbordabile per le famiglie con reddito medio. Ebbene, se devi pagare la cifra restante più velocemente, non ha assolutamente senso parlare di classe media condizionata: con una rata di un anno e mezzo, dovrai pagare 222mila ogni mese. ...
Certo, è conveniente per gli imprenditori acquistare l'alloggio a rate. I rappresentanti delle imprese hanno ingenti somme di denaro, ma non possono sempre ritirarle dalla circolazione. La seconda categoria di acquirenti è costituita dai titolari di grandi depositi o proprietari di un gran numero di immobili che vengono locati. I top manager delle aziende possono anche avere una grande somma da pagare per la maggior parte dell'acquisto dopo aver ricevuto bonus o bonus; queste persone guadagnano semplicemente un ordine di grandezza superiore ai normali consumatori.
Di cittadini ordinari, non facoltosi, vale la pena evidenziare coloro che hanno soldi a portata di mano dalla vendita di un appartamento, ad esempio, il 70-75% del costo delle nuove abitazioni. Le restanti centinaia di migliaia di rubli sono abbastanza in grado di raccogliere in un anno o due. Non devono accendere un mutuo e iniziare un rapporto difficile con la banca.
Una categoria separata di acquirenti sono i cittadini che non possono contare su un mutuo. Ciò include sia i mutuatari con una storia creditizia sfavorevole sia gli acquirenti con guadagni elevati, ma un reddito ufficiale molto basso. .
È chiaro che imprenditori e top manager non acquistano alloggi a Krusciov, in quali segmenti è popolare il piano rateale?
Sì, in effetti, un acquirente di massa non può acquistare alloggi a rate, secondo gli sviluppatori e le agenzie immobiliari, il numero di clienti nell'ambito di questo schema nel segmento di massa non supera il 10%. Ma una situazione completamente diversa si è sviluppata nei segmenti costosi degli alloggi, delle classi "business", "elite" e "premium". Qui, una percentuale molto maggiore di acquirenti utilizza le rate.
A differenza del segmento di massa, è molto difficile ottenere un mutuo per l'acquisto di immobili costosi, che costa, ad esempio, più di 50 milioni di rubli, anche con un alto livello di reddito. Dato che stiamo parlando di una proprietà esclusiva che può potenzialmente diventare una garanzia problematica per la banca (i beni immobili d'élite non saranno facili da vendere rapidamente), i finanziatori vorranno assicurarsi ulteriormente. In questo caso, gli interessi sul prestito saranno aumentati. Inoltre, i termini di approvazione del prestito e l'esecuzione dell'operazione stessa saranno aumentati per effetto di ulteriori sottoscrizioni (si tratta di servizi forniti da istituti finanziari come banche, compagnie assicurative che garantiscono i pagamenti in caso di perdite finanziarie) e valutazione delle garanzie. Alcuni venditori immobiliari ritengono che la quota di offerte rateali nel segmento d'élite possa raggiungere il 50% del totale.
È logico che sia nei segmenti di massa che in quelli costosi, gli acquirenti vogliono ricevere esattamente il piano di rata senza interessi. Naturalmente, nelle classi economy e comfort, nessuno offre ai clienti un tale piano di rateizzazione. Ma gli alloggi delle categorie "elite" e "premium" sono molto più spesso venduti a rate senza interessi.
Quando diventeranno popolari le puntate? Sarà enorme? Vorrei prendere un appartamento il prima possibile con un acconto del dieci per cento e rate di quindici anni!
Si parla molto della tendenza verso un aumento della popolarità di questo schema nel segmento di massa. Gli esperti ritengono che la ragione della futura popolarità delle rate nelle classi comfort ed economica sia il costante aumento del volume di offerta sul mercato immobiliare della regione della capitale. La concorrenza tra sviluppatori sta già contribuendo ad un aumento dei termini delle rate, una diminuzione (o scomparsa) del tasso di interesse su di essa, nonché una diminuzione della prima rata.
I media hanno riferito che negli ultimi anni, in molti progetti, si è registrato più volte un aumento delle rate per gli acquirenti. Anche i sistemi di pagamento vengono migliorati. Sarebbe logico supporre che se questa tendenza continua, il numero delle offerte a rate aumenterà. Ma non tutto è così semplice. Per fornire un tale servizio, le imprese di costruzione richiedono grandi risorse che non tutti hanno. È anche chiaro che non è realistico avvicinarsi ai termini dei prestiti ipotecari, in un modo o nell'altro.
A ciò va aggiunto che è da attendersi, forse, la crescita delle vendite nell'ambito dei regimi rateali, ma non prima di un radicale miglioramento della situazione economica del Paese. Diffondere oltre 100 mila rubli al mese a una società di sviluppo e, anche prima, non tutti gli acquirenti sono in grado di effettuare una prima rata di diversi milioni. Ebbene, dopo che i redditi della popolazione "saltano", i prezzi di solito iniziano a salire, anche per gli immobili. Si scopre un circolo vizioso, il che significa che comprare casa a rate rimarrà privilegio dei ricchi.
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Oggi non è difficile comprare una casa. Una persona può stipulare un mutuo o organizzare un immobile a rate. I metodi sono simili tra loro, tuttavia presentano una serie di differenze significative. A prima vista, un piano rateale sembra essere più redditizio. Ma la proposta presenta una serie di insidie. Prima di fare la scelta finale, dovresti capire quale è più redditizio: un mutuo o una rata.
Comprare un appartamento con un mutuo
Capire cosa è meglio: un mutuo o un piano di rata, dovresti familiarizzare in dettaglio con ogni metodo di acquisizione di beni immobili. Se viene emesso un mutuo, una persona può ottenere un prestito da una banca. L'appartamento acquistato sarà un deposito cauzionale. Gli alloggi possono essere acquistati sia nel vecchio che nel nuovo fondo.
Se un cittadino vuole acquistare un immobile in un nuovo edificio, potrebbe dover affrontare una serie di problemi. Non tutti gli istituti finanziari sono pronti a fornire un prestito per l'acquisto di un tale appartamento. Per rendere più facile ottenere l'approvazione per un mutuo, una persona può contattare uno sviluppatore. In genere, tali organizzazioni hanno banche partner. Le istituzioni incluse in questo elenco possono concedere un prestito a un individuo a condizioni preferenziali.
Se la domanda viene approvata, segue la procedura di elaborazione standard. La persona dovrà fornire un pacchetto di documenti alla banca. L'elenco può variare a seconda delle esigenze del prestatore. Quindi i documenti vengono controllati. Sulla base dei risultati dell'azione, viene assegnata la data della transazione.
Quando viene firmato il contratto di compravendita o di partecipazione al capitale, nonché un contratto di mutuo, la persona diventa l'intero proprietario della proprietà. Tuttavia, un cittadino non sarà in grado di disporne completamente. Tutte le azioni legali devono essere svolte in stretto accordo con la banca. Per chiudere gli obblighi, dovrai effettuare pagamenti mensili.
La banca ti consente di chiudere gli obblighi prima del previsto. Tuttavia, per questo dovrai avvisare in anticipo l'istituto di credito. La domanda deve essere scritta un mese prima dell'orario previsto per il deposito dei fondi. Non vengono addebitate commissioni aggiuntive per chiusura anticipata degli obblighi.
Vantaggi esistenti
Indipendentemente dal fatto che venga emesso un mutuo o un piano di rateizzazione, vale la pena prestare attenzione ai vantaggi del servizio. Nel caso di ottenimento di un finanziamento per l'acquisizione di immobili si possono distinguere i seguenti vantaggi:
Svantaggi di cui essere a conoscenza
Indipendentemente dal fatto che venga emesso un mutuo o un piano di rateizzazione, il servizio presenterà una serie di svantaggi. Gli svantaggi per il prestito ipotecario sono i seguenti:
Durante il processo di registrazione, il mutuatario dovrà sostenere costi aggiuntivi. Per concludere un affare, devi acquistare un'assicurazione, pagare i costi dei servizi notarili e altri costi. Tutti i pagamenti ricadono sulle spalle del mutuatario.
Registrazione immobiliare a rate
Se una persona sta cercando di decidere quale sia meglio: un mutuo o un piano di rateizzazione, vale la pena familiarizzare con la seconda frase. La maggior parte delle società di costruzioni ha i propri programmi di prestito per i clienti. Per usufruire di questa offerta, dovrai firmare un contratto di compravendita di azioni. Tale accordo conterrà clausole riguardanti il pagamento differito e il calendario per il deposito dei fondi. In questa situazione, il cittadino diventerà proprietario dell'immobile dopo che il primo pagamento è stato effettuato o gli obblighi sono completamente chiusi. Le caratteristiche di calcolo dipendono dalla politica interna dell'organizzazione selezionata.
Pro dell'uso del metodo
Se un appartamento viene acquistato a rate senza mutuo, una persona dovrà affrontare una serie di vantaggi che distinguono favorevolmente il servizio dagli altri. L'offerta ha i seguenti vantaggi:
Contro dell'utilizzo del servizio
Un'ipoteca rata da uno sviluppatore ha una serie di svantaggi. Quindi quelli spiacevoli sono:
Quando capisci come acquistare un appartamento senza mutuo a rate, dovresti prestare particolare attenzione al contratto. Alcune aziende si riservano la possibilità di modificare il costo al metro quadro. Tale disposizione può essere inserita isolatamente in un contratto di vendita. La necessità di modificare il costo al metro quadrato può essere spiegata dalle seguenti caratteristiche:
L'aumento del costo per metro quadrato porterà ad un aumento significativo del prezzo totale delle abitazioni. Un cittadino che ha acquistato un appartamento a rate alla fine dovrà pagare molto di più di quanto inizialmente previsto.
Cosa scegliere?
Quando si decide quale è meglio: un mutuo o un piano di rateizzazione, una persona deve rispondere alle seguenti domande:
Entrambi i metodi hanno una serie di caratteristiche positive e negative. Vale la pena giudicare la redditività dell'offerta in base alle sfumature specifiche della situazione attuale. I mutui sono utili per i cittadini che non possono fornire una grande quantità di denaro allo stesso tempo. Il servizio ti consentirà di saldare per un lungo periodo, effettuando piccoli pagamenti.
Il piano rateale ridurrà il costo dell'acquisto di un appartamento attirando fondi presi in prestito, ma richiederà una grande quantità per l'acconto. Il cittadino che sceglie questa proposta deve essere preparato per un grande carico di budget mensile. Spesso le rate vengono erogate solo per il periodo di costruzione dell'immobile. In questo caso, il cittadino non sarà il proprietario dell'appartamento prima di stabilirsi con l'istituto finanziario.
L'alto costo delle abitazioni rende estremamente difficile per gli acquirenti aumentare l'importo necessario per acquistare un immobile residenziale. Pertanto, la maggior parte delle transazioni in questo mercato vengono effettuate sulla base di un'ipoteca sull'abitazione oa rate, e le differenze tra queste opzioni di finanziamento sono molto significative.
Di solito, quando si acquista un immobile residenziale, l'acquirente paga solo una frazione del suo valore. Usano i propri risparmi o il denaro ricevuto dalla vendita di alloggi esistenti, ad esempio quando le persone vogliono trasferirsi in un appartamento più grande. In alcuni casi, gli sviluppatori immobiliari offrono l'acquisto di immobili residenziali anche senza anticipo.
Quando si acquista una casa, è importante comprendere i vantaggi e gli svantaggi di ciascuna opzione di pagamento. Questo ti aiuterà a concludere un accordo alle condizioni più favorevoli per te stesso. Qui è necessario tenere conto dell'entità e della regolarità del proprio reddito, della possibile presenza di altre grandi spese nel prossimo futuro e di altri fattori.
Mutui e rate sono moderni strumenti finanziari che consentono di acquistare immobili anche in assenza di una somma di denaro sufficiente. Ognuno di loro ha i suoi vantaggi e caratteristiche.
Nel prestito ipotecario, viene effettuata una transazione tra un acquirente e un venditore con la partecipazione di una terza parte, una banca che fornisce un prestito garantito dagli immobili acquisiti. Questo crea immediatamente ulteriori rischi: se il finanziamento viene rifiutato, la transazione non avrà luogo indipendentemente dai desideri del venditore e dell'acquirente. Questo fattore è uno dei principali svantaggi del prestito ipotecario. Inoltre, l'attrazione di fondi presi in prestito implica una commissione per il loro utilizzo, che viene fissata dalla banca sotto forma di tasso di interesse. Questo comporta costi aggiuntivi, ma le lunghe durate del prestito (al contrario delle rate, che sono previste per un massimo di un paio di anni) consentono di distribuire i pagamenti in modo tale da ridurre al minimo l'onere sul bilancio familiare. Da questo punto di vista, il prestito è un'opzione più attraente, soprattutto per i cittadini a basso reddito.
Quando si utilizza il piano di rateizzazione, la transazione tra il cliente e lo sviluppatore viene effettuata senza la partecipazione di terzi sotto forma di banche. Ciò elimina i rischi aggiuntivi dovuti al rifiuto di finanziare e, da questo punto di vista, il piano rateale è un'opzione più redditizia. Non c'è pagamento in eccesso per questo, poiché è quasi sempre fornito senza interessi. Tuttavia, i termini previsti per il rimborso del debito sono relativamente brevi (non più di un paio di anni).
Pertanto, a differenza di un mutuo, è più redditizio utilizzare un piano rateale di uno sviluppatore per le persone con un livello di reddito costantemente elevato, per le quali effettuare pagamenti elevati non sarà finanziariamente oneroso. Tuttavia, dovrebbe essere chiaro che questa opzione è praticamente impossibile nel mercato secondario: nella maggior parte dei casi, i venditori privati non accettano di concedere agli acquirenti sconosciuti il tempo per un pagamento graduale per un appartamento. Il piano rateale è solitamente offerto solo dalle società di sviluppo nel mercato primario.
Entrambe le opzioni sono metodi popolari per finanziare transazioni immobiliari residenziali. La loro rilevanza sta crescendo soprattutto a causa del fatto che la maggior parte delle transazioni senza di loro sono in linea di principio impraticabili a causa della mancanza della quantità di denaro richiesta dagli acquirenti.
Nonostante il fatto che in ogni caso significhi la fornitura di fondi in debito, presentano una serie di differenze significative.
La rata è una forma di pagamento per gli immobili acquisiti. Per quanto riguarda il prestito ipotecario, dal punto di vista legale, questa è una delle opzioni per le garanzie immobiliari. Nel primo caso, la decisione di fornire tale opportunità è presa dalla società sviluppatrice, il che implica la tempestività dell'operazione e l'assenza di formalità non necessarie.
La differenza tra mutuo e rateizzazione è che la registrazione bancaria prevede il passaggio di molte procedure progettuali, tra cui:
In caso di rateizzazione, tutte le formalità saranno risolte presso l'ufficio della società sviluppatrice.
È possibile utilizzare il prestito ipotecario per acquistare sia un nuovo appartamento che un alloggio sul mercato secondario, se non diversamente previsto dai termini di una determinata banca. Ad esempio, Sberbank offre prestiti fino a 7 anni ("Promozione per nuove costruzioni") per l'acquisto di alloggi sul mercato primario, nonché singole opzioni con scadenza fino a 30 anni ciascuna:
Altre banche hanno offerte simili: Raiffeisen Bank, Tinkoff, VTB, ecc.
Per quanto riguarda il piano rateale, è quasi sempre previsto solo sul mercato primario.
Il prestito ipotecario è caratterizzato da scadenze lunghe: a seconda delle condizioni di una determinata banca, possono arrivare fino a 30 anni. Per quanto riguarda il piano rateale, in questo caso non è necessario contare su tempi lunghi: nella maggior parte dei casi, variano da 1 a 3 anni.
Il mutuo si riferisce ad una delle forme di prestito bancario garantito da immobili, quindi implica il pagamento di interessi. Per le diverse banche, il tasso varia dal 7 al 17% annuo.
La rata è fornita con o senza interessi, o la loro dimensione è minima. Da questo punto di vista, questa opzione è più redditizia.
È necessario comprendere chiaramente in che modo un mutuo si differenzia da un piano di rateizzazione e, in base a questo, prendere una decisione.
Valuta le tue capacità finanziarie: se non sei in grado di effettuare pagamenti ingenti da uno a tre anni, è meglio utilizzare il prestito ipotecario. Se hai la possibilità di estinguere il debito in breve tempo, un piano di rateizzazione sarebbe l'opzione migliore.
