Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato dagli enti statali con una certa frequenza e con una rendicontazione oggettiva di immobili simili per caratteristiche e categoria di destinazione. Oggi Rosreestr è autorizzato ad occuparsi delle questioni catastali, che è anche responsabile delle informazioni sui diritti di proprietà. Grazie all'introduzione dal gennaio 2017 del Registro unificato degli immobili (EGRN), ora è necessario molto meno tempo per elaborare i dati e le richieste dei cittadini e tutte le informazioni rilevanti disponibili sono registrate in un unico database, per lo più disponibile al pubblico.
Come accennato in precedenza, un ricorso personale a Rosreestr o al Centro Multifunzionale è necessario se hai bisogno di informazioni sul valore catastale di un determinato sito sotto forma di documento ufficiale che abbia valore legale. Questo non è veloce e conveniente come una richiesta online, ma se hai bisogno di risolvere una questione contenziosa attraverso il tribunale o organizzare una divisione di proprietà, ad esempio, dovrai trovare il tempo e adattarti all'orario di lavoro dell'istituto, prendendo in considerazione conto della pausa pranzo. Per non fare la fila per molto tempo, ha senso iscriversi a una coda elettronica sul sito Web di Rosreestr, presentandosi all'ufficio giusto nel giorno stabilito all'ora specificata con un coupon che può essere stampato o fotografato in buona qualità (immagine chiara).
Inviando una domanda direttamente a Rosreestr, spesso viene elaborata immediatamente, in casi estremi fino a tre giorni lavorativi. Nel Centro Multifunzionale, ciò richiede altri due giorni, poiché la richiesta viene reindirizzata a Rosreestr e viceversa prima che venga fornita una risposta al richiedente.
I documenti che devi avere con te sono un passaporto personale (più una copia), nonché una ricevuta per il pagamento della tassa statale. La domanda può essere scritta sul posto. Allo stesso tempo, ognuno ha il diritto di indicare in essa se verrà a ritirare da solo l'estratto finito o se vorrà riceverlo per raccomandata.
Una determinazione più rapida e conveniente del valore catastale di un appezzamento di terreno diventa possibile grazie all'accesso a Internet. Il modo più comune è il sito Web ufficiale di Rosreestr, disponibile in qualsiasi giorno, in qualsiasi momento e indipendentemente dalla tua posizione. Il database Rosreestr è sempre aggiornato e i dati vengono inseriti esclusivamente sulla base dei documenti inviati. Lì puoi anche scoprire i nomi dei dipendenti che determinano il prezzo catastale.
Puoi scoprire in modo rapido e gratuito il valore catastale di un lotto inserendo il suo indirizzo o numero catastale nel widget sottostante.
Nonostante questo widget venga utilizzato per ordinare un estratto a pagamento dall'USRN, prima di ordinare puoi scoprire gratuitamente il valore catastale dell'oggetto.
Se non conosci il numero catastale, prima di determinare il valore catastale, puoi utilizzare l'ormai popolare portale ktotam.pro e trovare questo numero gratuitamente all'indirizzo dell'immobile.
È inoltre possibile determinare gratuitamente il valore catastale dei terreni grazie ad una mappa catastale pubblica, facilmente reperibile tramite qualsiasi motore di ricerca in un browser. La mappa pubblica è comoda da usare, è possibile vedere l'ubicazione di determinati territori, i loro confini, le caratteristiche di base, compresa la valutazione. La mappa online offre l'opportunità di aprire diverse mappe satellitari, familiarizzare visivamente e con la posizione degli oggetti vicini.
Per effettuare la ricerca è necessario o il numero catastale del sito o, ancora, l'indirizzo. Se la ricerca non restituisce alcun risultato, controlla se tutto è stato inserito correttamente. Se non ci sono dubbi sulla correttezza, ma non c'è nemmeno un risultato, il territorio non è registrato presso lo stato.
In generale, grazie alla mappa catastale pubblica, è possibile conoscere non solo il costo secondo il catasto, ma anche l'esatta ubicazione del terreno di interesse, il suo indirizzo postale, l'ubicazione del blocco catastale con delimitazione, la categoria di destinazione e il tipo di utilizzo consentito del sito. L'unico inconveniente è che le informazioni aggiornate vengono inserite nella mappa pubblica non immediatamente, ma dopo un certo tempo, quindi i dati potrebbero essere visualizzati in modo errato.
Ogni proprietario responsabile di beni immobili deve verificare la correttezza dell'inserimento delle informazioni relative al proprio immobile nel Registro immobiliare dello Stato unificato. Poiché il valore catastale influisce sull'importo dell'imposta e su altri fattori, esistono diverse situazioni principali in cui i dati sul prezzo catastale sono rilevanti:
In disaccordo con la valutazione catastale, se, a tuo avviso, è stata sopravvalutata e obbligata a pagare un importo sproporzionato di imposta, hai il diritto di presentare una richiesta di revisione della valutazione alla commissione presso la filiale territoriale di Rosreestr, e intentare anche una causa presso il tribunale. Domande come questa richiedono molto tempo. Inoltre, dovrai preparare documenti che confermino la correttezza della tua posizione e le basi per le affermazioni.
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La valutazione del terreno è suddivisa in valutazione catastale di massa dei lotti di terreno e valutazione di mercato dei singoli lotti.
La valutazione catastale dei terreni è una valutazione di massa, che è un insieme di azioni amministrative e tecniche per stabilire il valore catastale di appezzamenti di terreno entro i confini di un'entità amministrativo-territoriale.
Lo scopo della valutazione è determinare il valore catastale dei terreni agricoli per giustificare l'imposta fondiaria, l'affitto e altri pagamenti nelle transazioni con i terreni. Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato moltiplicando l'indicatore specifico del valore catastale di un appezzamento di terreno per la sua area.
L'oggetto della valutazione è il terreno agricolo entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa, dei distretti amministrativi, della proprietà terriera (uso del suolo) delle persone giuridiche e delle persone fisiche.
Obiettivo prioritario della valutazione catastale è il supporto normativo e informativo della regolazione statale dei rapporti fondiari. Pertanto, la valutazione catastale dei terreni viene effettuata come evento statale. La valutazione viene effettuata a spese del bilancio federale, dei bilanci delle entità costituenti della Federazione Russa e dei comuni. Lo stato statale della valutazione catastale dei terreni è confermato e determinato dal fatto che esso è parte integrante del catasto immobiliare demaniale.
L'ente che ha deciso di condurre la valutazione catastale dello Stato è il committente dell'opera per la determinazione del valore catastale.
La valutazione catastale dei terreni agricoli viene effettuata secondo un'unica metodologia che garantisce la comparabilità dei risultati della valutazione su tutto il territorio della Federazione Russa.
Gli oggetti di valutazione catastale sono intesi come appezzamenti di terreno facenti parte di un terreno agricolo, censito nel catasto immobiliare demaniale.
In conformità con il paragrafo 11 delle Regole per la valutazione catastale statale dei terreni (approvato con decreto del governo della Federazione Russa dell'8 aprile 2000 N 316), Linee guida metodologiche per la valutazione catastale statale dei terreni e documenti normativi e tecnici necessari per la valutazione catastale statale dei terreni sono in corso di elaborazione e sono approvati dal Ministero dello Sviluppo Economico della Russia in accordo con le autorità esecutive federali interessate.
Nel territorio di Krasnodar, dal 2000, sono state completate diverse fasi dei lavori per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli. Nel 2005 è stata effettuata una valutazione catastale statale del resto dei terreni agricoli.
Nel 2006 sono stati eseguiti in Regione i lavori di aggiornamento della valutazione catastale demaniale dei terreni agricoli. Si può dire che la fase successiva della valutazione si chiama attualizzazione, a seguito della quale gli indicatori della valutazione catastale dei terreni sono notevolmente aumentati.
Di conseguenza, il valore catastale di 1 ettaro di terreno agricolo nel territorio di Krasnodar nel suo complesso ammontava a 83.556 rubli. Nella fase precedente della valutazione ammontava a 43.560 rubli.
Per la regione di Mosca è 68.540 rubli/ha, per la regione di Leningrado - 44.680 rubli/ha.
Le terre del distretto di Ust-Labinsk hanno un alto valore catastale - 125.315 rubli per ettaro, distretto di Gulkevichsky e distretto di Korenovsky - 119.743 e 124.321 rubli. rispettivamente. Le terre della Repubblica di Adygea sono stimate in 42.970 rubli per ettaro.
I risultati della valutazione catastale sono stati approvati dal decreto del capo dell'amministrazione del territorio di Krasnodar del 30 novembre 2006 n. 1071 per tutti gli oggetti di valutazione. Sono stati valutati un totale di 140.788 appezzamenti di terreno.
Una nuova fase dei lavori sulla valutazione catastale dovrebbe essere eseguita in conformità con le disposizioni della legge federale del 22 luglio 2010 n. 167-FZ "Sulle modifiche alla legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione russa" e Alcuni Atti legislativi della Federazione Russa" e Linee guida metodologiche per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli, approvati dall'ordinanza del Ministero dello sviluppo economico del 20 settembre 2010 n. 445.
La nuova metodologia stabilisce un ordine di lavoro completamente diverso. Le principali differenze rispetto alla vecchia metodologia sono che quando si valuta la fertilità, verrà utilizzata la resa colturale standard anziché quella effettiva, verrà presa in considerazione la rotazione colturale ottimale, il profitto aziendale e una serie di altri indicatori economici.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli dovrebbe essere effettuata per sei gruppi di terreni, assegnati in base al loro scopo funzionale e alle caratteristiche della formazione del reddito da locazione nella produzione agricola:
1. Terreni agricoli idonei a seminativo, fienili, pascoli, occupati da maggese alla data della valutazione catastale statale di terreni, piantagioni perenni, strade aziendali, comunicazioni, piantagioni forestali, atti a proteggere i terreni dall'impatto negativo fenomeni naturali (dannosi), antropici e tecnogenici, nonché corpi idrici destinati a svolgere attività in azienda.
2. Terreno agricolo, inadatto a seminativo, ma utilizzato per la coltivazione di alcuni tipi di colture industriali, piantagioni perenni, bacche, tè, uva, riso.
3. Terreni agricoli occupati da fabbricati, strutture, strutture adibite alla produzione, allo stoccaggio e alla prima trasformazione dei prodotti agricoli.
4. Terreni agricoli occupati da corpi idrici e adibiti ad attività imprenditoriali.
5. Terreno agricolo su cui si trovano le foreste.
6. Altri terreni agricoli, comprese paludi, terreni sconvolti, terreni occupati da discariche, discariche, burroni, sabbie, ad eccezione degli appezzamenti di terreno.
Più del 90% dell'area dei terreni agricoli è occupata da terre del 1° gruppo. La determinazione di indicatori specifici del valore catastale dei terreni di tali terreni comporta la seguente sequenza di azioni:
determinazione dell'elenco delle varietà di suolo e dell'area occupata da ciascuna di esse;
determinazione nel contesto delle varietà di suolo dell'elenco di tutte le colture agricole che possono essere coltivate;
selezione nell'ambito delle varietà di suolo in base all'elenco delle colture in rotazione, alla loro rotazione, al numero di campi occupati da ciascuna coltura e al numero totale di campi in rotazione;
determinazione nel contesto delle varietà di suolo della resa standard di ciascuna coltura dall'elenco delle colture;
determinazione del prezzo di mercato per ciascuna coltura dall'elenco delle colture;
calcolo del reddito lordo per unità di superficie per ciascuna coltura dall'elenco delle colture come prodotto della sua resa standard e del prezzo di vendita previsto;
determinazione dei costi per unità di superficie per la coltivazione e la raccolta di ciascuna coltura dall'elenco delle colture;
calcolo del reddito lordo per unità di superficie per ogni rotazione colturale sommando i prodotti del reddito lordo specifico delle colture della rotazione colturale e il numero di campi occupati dalle colture, e dividendo il risultato per il numero totale di campi di rotazione colturale;
calcolo dei costi per unità di superficie per ogni rotazione colturale sommando i prodotti dei costi unitari per la coltivazione delle colture della rotazione colturale e il numero di campi occupati dalle colture e dividendo il risultato per il numero totale di campi della rotazione colturale ;
calcolo nell'ambito delle varietà di suolo dei costi per unità di superficie per il mantenimento della fertilità del suolo per ciascuna rotazione colturale;
il calcolo nell'ambito delle varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento dell'indicatore specifico della rendita fondiaria per ciascuna rotazione colturale viene effettuato sottraendo dal valore del reddito specifico lordo il valore dei costi specifici di coltivazione, il valore di i costi specifici per il mantenimento della fertilità del suolo e il profitto di un soggetto che esercita attività imprenditoriale in agricoltura;
determinazione nel contesto delle varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento del valore massimo dell'indicatore specifico della rendita fondiaria dagli indicatori specifici della rendita fondiaria delle rotazioni colturali;
determinazione del valore del coefficiente di capitalizzazione della rendita fondiaria;
calcolo dell'indicatore specifico del valore catastale di ciascuna varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento dividendo l'indicatore specifico della rendita fondiaria della varietà di suolo per il coefficiente di capitalizzazione;
calcolo dell'indicatore specifico del valore catastale del terreno nella composizione del lotto di terreno come media ponderata sull'area delle varietà di suolo di indicatori specifici del valore catastale delle varietà di suolo.
L'elenco delle varietà del suolo, l'elenco delle colture, la resa normativa di ciascuna coltura agricola sono determinati sulla base dei dati dell'indagine del suolo e dei materiali della zonazione agroclimatica del territorio del soggetto della Federazione Russa.
Le aree delle varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento di terreno sono determinate correlando i confini delle varietà di suolo tracciate sulle mappe dei suoli e i confini degli appezzamenti di terreno nella composizione del terreno agricolo, stabiliti sulla base dei dati del Catasto fondiario dello Stato.
Il prezzo di vendita previsto di ciascuna coltura agricola è calcolato sulla base dell'analisi dei prezzi di vendita medi annuali di mercato che si sono sviluppati in un periodo da tre a cinque anni prima dell'anno in cui è iniziata la valutazione catastale statale dei terreni.
I costi unitari per la coltivazione e la raccolta delle colture agricole sono determinati sulla base di mappe tecnologiche e dei prezzi medi annui di mercato basati sull'analisi dei prezzi medi annui di mercato.
L'importo del profitto dell'imprenditore è determinato dal perito sulla base di dati statistici sulla distribuzione del profitto tra il proprietario di terreni agricoli e l'imprenditore per industria nella materia pertinente della Federazione Russa.
Il coefficiente di capitalizzazione è determinato sulla base del rapporto medio di mercato tra la rendita fondiaria e il prezzo di mercato degli appezzamenti di terreno facenti parte di terreni agricoli. In assenza di tali indicatori, il coefficiente di patrimonializzazione è determinato adeguando il tasso di ritorno alla scadenza dei titoli di Stato della Federazione Russa con ultima data di scadenza in relazione alla data di valutazione dei rischi. Ciò include i rischi associati all'investimento di capitali nell'acquisizione di appezzamenti di terreno come parte di terreni agricoli, inclusi i rischi naturali e climatici, agricoli e locali.
La metodologia di cui sopra per calcolare il valore catastale dei terreni agricoli è simile al calcolo del valore di mercato utilizzando l'approccio del reddito. Ciò suggerisce che i risultati della valutazione catastale secondo le nuove linee guida saranno prossimi al valore di mercato. Il nuovo valore catastale ottenuto su base massiva può essere utilizzato per determinare il valore dei lotti di terreno in mutuo ipotecario
Se consideriamo che la valutazione catastale statale è finanziata dal bilancio statale o comunale, la domanda di mutuo è molto interessante e vantaggiosa sia per i mutuatari che per le banche.
Gli studenti, i dottorandi, i giovani scienziati che utilizzano la base di conoscenze nei loro studi e nel loro lavoro ti saranno molto grati.
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introduzione
2. Valutazione catastale dei terreni agricoli sull'esempio del distretto di Bichursky della Repubblica di Buriazia
3. Interventi per migliorare la registrazione catastale e la valutazione dei terreni agricoli
3.1 Problemi di catastale e valutazione dei terreni agricoli
3.2 Modalità per migliorare la registrazione catastale e la valutazione dei terreni agricoli
Conclusione
Elenco delle fonti utilizzate
Applicazioni
perizia catastale catastale
introduzione
Tra tutte le ricchezze reali e potenziali che una persona possiede, la terra ha un posto centrale in ogni sistema di organizzazione sociale. È di particolare valore per tutta l'umanità, poiché è l'unico luogo di residenza di tutti i popoli e un fattore naturale in qualsiasi area commerciale, direttamente o indirettamente coinvolta nella produzione di tutti i beni e benefici.
In un ambiente di mercato, la terra ha uno scopo multifunzionale. La Terra è l'intero pianeta, culla dell'uomo, che svolge la più importante funzione ecologica. Allo stesso tempo, la terra è sia il suolo, lo strato superiore del nostro pianeta, sia la superficie o base spaziale, che è oggetto di gestione e, quindi, riflette le relazioni economiche. Il ruolo sociale della terra è che funge da habitat e condizione per la vita delle persone e, infine, la terra, in quanto territorio di uno stato o soggetto della federazione, determina una funzione politica.
Nella Russia moderna, con l'intensificarsi delle relazioni di mercato, la terra diventa gradualmente oggetto di merce e di rotazione economica, richiedendo una valutazione economica. Dall'inizio delle riforme economiche nel paese, concetti come valutazione, perito, valore di mercato si sono saldamente consolidati.
In Russia, paese storicamente agrario, il tema della proprietà privata della terra e del suo valore è sempre stato uno dei fondamentali nella vita della società e per l'intero sistema politico e giuridico.
La valutazione dei terreni agricoli in Russia ha una storia piuttosto lunga. L'attuazione e lo sviluppo dell'attività di stima del territorio è stata direttamente correlata alla creazione di un catasto fondiario ed è stata finalizzata all'ottenimento di alcuni indicatori medi che caratterizzassero (rivelassero) differenze nella qualità dei terreni agricoli.
Oggetto della ricerca di tesi è la valutazione catastale dei terreni agricoli.
L'oggetto di studio del terreno agricolo con numero catastale 03:03:000000:170, situato nella Repubblica di Buriazia, distretto di Bichursky, con. Bichura, st. Sovetskaya, terra LLP "Kolos".
Lo scopo della tesi è la valutazione catastale di terreni agricoli sull'esempio della Repubblica di Buriazia. LLP "Kolos" è stato preso come soggetto e il suo terreno agricolo è stato preso come oggetto.
In accordo con l'obiettivo della tesi, vengono risolti i seguenti compiti:
1. Condurre una revisione dello stato della valutazione catastale statale a livello federale ea livello di soggetti della Federazione Russa.
2. Condurre una revisione dello stato attuale del fondo fondiario della Repubblica di Bielorussia e dei risultati della valutazione catastale statale dei terreni agricoli nella Repubblica di Bielorussia.
3. Determinare il valore catastale dei terreni agricoli sull'esempio dei lotti di terreno di Kolos LLP.
Metodi di ricerca - metodologia per la valutazione catastale dei terreni agricoli.
La base informativa per la stesura della tesi era il quadro giuridico della Federazione Russa e della Repubblica di Buriazia, nonché le opere di autori come Antonov V.P. Demidova V.V., Varlamov A.A., Semenov V.A.
1. Fondamenti teorici della valutazione catastale statale dei terreni agricoli
1.1 Il concetto di terreno agricolo
La legislazione fondiaria si riferisce alla categoria dei terreni agricoli, il cui scopo principale è il loro utilizzo nella produzione agricola. Queste sono terre fornite per i bisogni dell'agricoltura, cioè attualmente già adibiti all'agricoltura, e terreni destinati a tali fini (art. 57 LC).
L'idoneità dei terreni al loro utilizzo in agricoltura è stabilita sulla base dei dati del catasto fondiario statale (articolo 26 del codice fondiario) o della zonizzazione del territorio per ospitare associazioni orticole senza scopo di lucro della legge federale del 15 aprile , 1998 n. associazioni di cittadini senza fini di lucro” (art. 12).
Il terreno agricolo è diviso in due tipologie principali. La parte principale di essi è il terreno agricolo, ad es. terreno utilizzato come mezzo di produzione. Un'altra varietà di questi terreni sono i terreni che vengono utilizzati come base territoriale per la collocazione di strade, edifici industriali e altre strutture che servono direttamente i bisogni dell'agricoltura.
I terreni agricoli, a seconda delle loro proprietà naturali e della possibilità economica di utilizzarli per la produzione agricola o zootecnica, sono suddivisi nelle seguenti tipologie di terreno: seminativi, fienili, pascoli, terreni occupati da piantagioni perenni e incolti. Nell'ambito di questi terreni agricoli si distinguono anche i terreni produttivi, particolarmente preziosi per la regione data, compresi i campi sperimentali (appezzamenti) di istituti di ricerca scientifica e istituti di istruzione. L'elenco degli appezzamenti di tali terreni è stabilito dalla legislazione delle entità costituenti della Federazione Russa, dal Codice fondiario della Federazione Russa // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/.
Il contenuto del regime giuridico dei terreni agricoli è determinato dalle seguenti circostanze. A seconda della natura della produzione agricola, ad es. ha un carattere commerciale o viene svolto per consumo personale, le terre delle fattorie contadine, le terre delle organizzazioni commerciali agricole e le terre utilizzate per l'agricoltura sussidiaria personale, l'orticoltura, l'allevamento di animali, il giardinaggio, la fienagione e il pascolo sono assegnati di conseguenza.
Nell'art. 57 della LC definisce l'elenco delle persone giuridiche e delle persone fisiche, nonché le finalità per le quali possono essere attribuiti terreni agricoli. Pertanto, per la gestione di un'economia contadina (fattoria), l'agricoltura sussidiaria personale, il giardinaggio, l'allevamento di animali, il giardinaggio e per altri scopi relativi alla conduzione della produzione agricola, i terreni agricoli possono essere forniti ai cittadini. I cittadini che si sono uniti in cooperative (secondo la normativa vigente - associazioni senza scopo di lucro), possono essere forniti terreni per giardinaggio, zootecnia e giardinaggio.
Per la produzione agricola, la terra è fornita a fattorie collettive, aziende agricole statali, altri stati agricoli, cooperative, imprese e organizzazioni pubbliche, imprese agricole comuni.
La RF LC consente la fornitura di terreni agricoli a istituzioni di ricerca, educative e agricole, scuole industriali e tecniche rurali e scuole secondarie per scopi di ricerca, educativi, promozione delle migliori pratiche e direttamente per la produzione agricola. La terra può essere fornita a imprese non agricole, comprese joint venture, istituzioni e organizzazioni e organizzazioni religiose per condurre l'agricoltura sussidiaria.
I terreni agricoli sono forniti ad altre organizzazioni e persone solo nei casi previsti dalla legislazione della Federazione Russa e dai soggetti della Federazione Russa Codice fondiario della Federazione Russa // http://www.ozpp.ru/zknd/zmln/ .
Il regime giuridico dei terreni agricoli ha due caratteristiche distintive: garantire la fertilità del suolo del terreno, cioè protezione della qualità dei terreni agricoli e garantire la sicurezza della quantità di questi terreni, prevenendo la diminuzione dell'area dei terreni agricoli.
Il primo compito è in gran parte risolto eseguendo lavori di bonifica dei terreni, nonché, se necessario, la loro conservazione. La bonifica è un miglioramento radicale del territorio attraverso interventi idrotecnici, culturali, chimici, antierosivi, agroforestali, agrotecnici e altri interventi di bonifica. La procedura per l'esecuzione dei lavori di bonifica è regolata dalla legge federale del 10 gennaio 1996 n. 4-FZ "Sulla bonifica dei terreni"
La conservazione dei terreni, o la loro temporanea esclusione dalla circolazione economica, è attuata per prevenire lo sviluppo ed eliminare i processi di degrado del suolo, ripristinarne la fertilità e riabilitare le aree contaminate. L'ordine di conservazione del territorio è regolato dal decreto del governo della Federazione Russa del 5 agosto 1992 n. 555, che ha approvato il regolamento sulla procedura per la conservazione dei terreni agricoli degradati e dei terreni contaminati da rifiuti industriali tossici e sostanze radioattive.
Un ruolo importante nella risoluzione del problema della protezione dei terreni agricoli è svolto dalla legge federale del 16 luglio 1998 n. 101-FZ "Sulla regolamentazione statale per garantire la fertilità dei terreni agricoli". La legge stabilisce il concetto giuridico di "fertilità dei terreni agricoli". Questa è la capacità del suolo di soddisfare le esigenze delle colture agricole in termini di nutrienti, aria, acqua, calore, ambiente biologico e fisico-chimico e di garantire la resa delle colture agricole.
Per garantire la fertilità dei terreni agricoli:
Sono in fase di sviluppo e attuazione programmi obiettivo federali per garantire la riproduzione della fertilità dei terreni agricoli, nonché pertinenti programmi obiettivo regionali;
Viene effettuata la contabilizzazione degli indicatori di fertilità dei terreni agricoli e il monitoraggio della fertilità dei terreni agricoli;
Standard, norme, regolamenti, regole, regolamenti si stanno sviluppando nel campo della garanzia della fertilità dei terreni agricoli;
Sono in corso di elaborazione piani per interventi agrotecnici, agrochimici, di bonifica, fitosanitari e antierosivi;
Sono previste misure per riabilitare i terreni agricoli contaminati da radionuclidi, metalli pesanti e altre sostanze nocive;
Sono finanziate misure per garantire la fertilità dei terreni agricoli; lavoro di ricerca in questo settore;
È assicurato il controllo sulla qualità degli agrofarmaci e dei pesticidi utilizzati per garantire la fertilità dei terreni agricoli e il controllo sulla loro manipolazione sicura;
È in corso la certificazione del suolo;
Le attività di servizi agrochimici sono autorizzate;
Fornisce il controllo statale sulla riproduzione della fertilità dei terreni agricoli;
In quest'area si stanno creando banche dati;
Vengono presi in considerazione gli appezzamenti di riferimento dei terreni agricoli.
Il governo della Federazione Russa presenta annualmente all'Assemblea Federale della Federazione Russa una relazione nazionale sullo stato di fertilità dei terreni agricoli e sulla regolamentazione statale e il sostegno statale nel campo della garanzia della fertilità dei terreni agricoli Costituzione della Federazione Russa / / http://www.costituzione.ru/.
Uno dei mezzi legali per garantire la fertilità dei terreni agricoli è lo sviluppo e l'attuazione di programmi target federali per garantire la fertilità dei terreni agricoli e di programmi target regionali in quest'area. Tali programmi sono formati dal governo della Federazione Russa e approvati secondo le modalità previste dalla legislazione della Federazione Russa. A livello delle entità costitutive della Federazione Russa, i programmi target regionali per garantire la fertilità dei terreni agricoli sono sviluppati e approvati secondo le modalità prescritte dalle leggi e da altri atti normativi delle entità costituenti della Federazione Russa Legge federale del 02.01. 2000 N 28-FZ "Sul catasto dei terreni statali" // http://www .rpn.ru/art.php?id_art=1236 .
Il decreto del governo della Federazione Russa del 17 novembre 1992 n. 879 ha approvato il programma statale completo per il miglioramento della fertilità del suolo in Russia. Il programma prevede misure per migliorare e preservare la fertilità del suolo: protezione dei suoli dall'erosione; fornitura agrochimica; l'uso di fertilizzanti organici e fertilizzanti minerali; bonifica; misure per migliorare, ripristinare i terreni disturbati e inquinati, compresa la bonifica dei terreni disturbati e la conservazione dei terreni degradati e inquinati. Il programma riflette le questioni della sua attuazione, il controllo statale sull'attuazione del sostegno statale e il meccanismo economico per l'attuazione delle misure, il supporto organizzativo e legale, ecc.
Programmi appropriati sono adottati anche a livello regionale.
Viene inoltre effettuato il razionamento statale della fertilità dei terreni agricoli, vale a dire definizione di standard, norme, norme, regole, regolamenti nel campo della garanzia della fertilità dei terreni agricoli.
In larga misura, il problema della conservazione e dell'aumento della fertilità dei terreni è risolto a livello di gestione dell'uso e protezione del suolo. Pertanto, i registri statali degli indicatori dello stato di fertilità dei terreni agricoli vengono mantenuti al fine di fornire alle autorità statali della Federazione Russa, alle autorità statali delle entità costitutive della Federazione, ai governi locali, ai cittadini interessati e alle persone giuridiche informazioni sul stato di fertilità di queste terre. Questo tipo di contabilità comprende la raccolta e la generalizzazione dei risultati delle indagini pedologiche, agrochimiche, fitosanitarie e ambientale-tossicologiche dei terreni agricoli. La procedura per la contabilità statale degli indicatori dello stato di fertilità dei terreni agricoli è stabilita dal governo della Federazione Russa.
1.2 Iscrizione catastale statale dei terreni
Il catasto fondiario statale è un insieme sistematico di informazioni documentate ottenute durante la registrazione catastale dei lotti di terreno. Come risultato di tale contabilità, ogni appezzamento di terreno riceve tali caratteristiche che gli consentono di distinguerlo in modo inequivocabile dagli altri appezzamenti di terreno e di effettuare la sua valutazione qualitativa ed economica. La contabilità per appezzamenti di terreno è accompagnata dall'assegnazione di un numero catastale a ciascun appezzamento di terreno. I terreni situati nel territorio della Federazione Russa sono soggetti a registrazione catastale, indipendentemente dalla forma di proprietà, dalla destinazione e dall'uso consentito. La registrazione catastale statale dei lotti di terreno, effettuata secondo la procedura stabilita sul territorio della Federazione Russa prima dell'entrata in vigore della legge sul catasto fondiario, è legalmente valida Legge federale del 24 luglio 2007 N 221-ФЗ " Sul catasto immobiliare statale” // http:// www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html .
Il momento in cui si verifica o cessa l'esistenza di un appezzamento di terreno come oggetto di registrazione catastale entro i limiti di pertinenza è la data di iscrizione corretta nel registro fondiario dello Stato unificato. Il registro è il documento principale del catasto fondiario. Include informazioni come:
Numeri catastali;
Località (indirizzo);
Descrizione dei confini dei lotti di terreno, delle loro singole parti;
Diritti reali e restrizioni (gravi) registrati secondo la procedura stabilita;
Caratteristiche economiche, compreso l'importo del pagamento per la terra;
Caratteristiche qualitative, compresi gli indicatori dello stato di fertilità dei terreni per alcune categorie di terreni;
Presenza di oggetti immobiliari saldamente connessi con appezzamenti di terreno.
Tra i documenti principali del catasto fondiario, oltre al catasto, figurano il fascicolo catastale e le mappe catastali di imposta (pianta).
Il caso catastale è un insieme di documenti che confermano il fatto dell'emergere o della cessazione dell'esistenza di un appezzamento di terreno come oggetto di registrazione catastale. Questi documenti sono la base per inserire le informazioni nel registro unificato delle terre.
La mappa catastale è una pianta su cui sono riprodotte in forma grafica e testuale le informazioni contenute nel catasto fondiario.
Il Catasto Unificato dello Stato e gli archivi catastali sono soggetti a conservazione eterna, il loro ritiro e distruzione non sono consentiti. I principali documenti del catasto fondiario demaniale sono soggetti ad assicurazione.
Molti di noi hanno visto che il numero catastale di un lotto è costituito da una lunga serie di numeri e punti. Come è composto e cosa significa? La divisione catastale del territorio della Federazione Russa viene effettuata per assegnare i numeri catastali. Le unità di tale divisione sono i distretti catastali, i distretti catastali, i quartieri catastali. Il numero catastale di un appezzamento di terreno è costituito dal numero del distretto catastale, distretto, quartiere, nonché dal numero del lotto di terreno nel quartiere catastale, che sono separati l'uno dall'altro da due punti. Ad esempio, 50:22:03:001.
Parliamo ora della procedura per lo svolgimento della registrazione catastale. Passa attraverso il sito. Per fare ciò, i titolari di appezzamenti di terreno interessati o le persone autorizzate dai titolari dei diritti presentano domande agli organi del catasto fondiario, documenti di titolo per appezzamenti di terreno e documenti per il rilevamento di appezzamenti di terreno.
Il rilevamento del territorio è un lavoro per stabilire i confini dei lotti di terreno fissando tali confini con segni di confine e determinandone le coordinate. I lavori di rilevamento sono piuttosto complicati, quindi lo stato affida l'esecuzione di questi lavori solo a specialisti e organizzazioni formati e appositamente formati (hanno ricevuto un documento speciale) - organismi di rilevamento del territorio. In base alla convenzione agraria, l'Ente agrario, ai sensi della normativa vigente, è tenuto a:
1. Organizzare il lavoro per determinare la posizione dei confini sul terreno. Tu, insieme a uno specialista dell'autorità topografica, dovrai incontrare tutti i vicini e determinare dove passa il confine tra i tuoi appezzamenti, organizzare il corretto coordinamento dei confini sul terreno, redigere un atto al riguardo, che deve essere firmato da te e da tutti i vicini.
2. Fissare i confini del sito sul terreno impostando i segnali di confine nei punti di svolta e nodali ed eseguire misurazioni geodetiche per determinare le coordinate di questi segnali.
3. Redigere un dossier di rilievo e predisporre un documento di rilievo (estratto dal dossier di rilievo) da sottoporre alla camera catastale
La legge prevede chiaramente che gli atti presentati alla camera catastale devono essere eseguiti correttamente. Non sono soggetti ad accettazione i documenti che presentino cancellature o integrazioni, parole barrate o altre correzioni in essi non specificate, documenti scritti a matita, nonché documenti con grave danneggiamento che non consentano un'interpretazione univoca del loro contenuto. In camera catastale, i documenti da te presentati devono essere trascritti: apporre un timbro e annotare il numero di iscrizione e la data di ricezione dei documenti. L'iscrizione è certificata dalla firma di un dipendente della camera catastale. È necessario ricevere una ricevuta per i documenti accettati.
La registrazione catastale statale dei lotti di terreno viene effettuata entro un mese dalla data di domanda. Dopo aver completato i lavori catastali, è necessario preparare (o inviare per posta) un estratto del catasto fondiario, che prende il nome di pianta catastale del lotto di terreno. Controlla attentamente il documento che ti è stato rilasciato! Tutte le copie dell'estratto che hai ricevuto devono essere compilate esattamente allo stesso modo, tutti i fogli di ogni copia dell'estratto devono essere numerati e certificati dalla firma di un funzionario della camera catastale e il numero di copie del piano predisposto perché devi corrispondere a quello che hai indicato nella domanda. Ma in ogni caso, per presentarsi all'istituto di giustizia per l'ulteriore registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa, è necessario rilasciarne almeno due copie.
Le righe seguenti devono essere compilate negli estratti.
Numero catastale del lotto di terreno. La riga contiene una designazione univoca assegnata solo al tuo sito.
Nome del lotto di terreno. Solitamente registrato come "uso del suolo". Se ti è stata data parte del terreno a casa e il resto - all'esterno dell'edificio, verrà registrato "uso del suolo unico".
Posizione. Di norma viene indicata la posizione del terreno all'interno del quartiere catastale o viene fornita un'altra descrizione generalmente accettata.
La zona. La riga registrerà l'area calcolata in sede di sopralluogo e indicata nella delibera sull'introduzione dei chiarimenti.
Ma se i documenti presentati non contengono le informazioni necessarie per condurre la registrazione catastale, o se tali informazioni sono contraddittorie, i richiedenti vengono immediatamente informati per iscritto della sospensione della registrazione statale. Tale sospensione non può durare più di un mese. Se entro il termine specificato il richiedente non elimina i motivi della sospensione, gli viene inviato un rifiuto scritto di effettuare la registrazione catastale statale.
Inoltre, la registrazione dovrebbe essere rifiutata se:
La domanda è stata presentata dalla persona sbagliata;
I documenti presentati nella forma o nel contenuto non soddisfano i requisiti di legge;
Durante il rilevamento di appezzamenti di terreno, per i quali dovrebbe essere effettuata la registrazione catastale, sono stati violati i diritti degli utenti dei terreni adiacenti;
L'area del lotto di terreno, rispetto alla quale deve essere effettuata la registrazione catastale, è inferiore alla dimensione minima stabilita in conformità con atti normativi.
La decisione di rifiuto entro cinque giorni è trasmessa dal richiedente con i motivi di tale rifiuto. Il rifiuto può essere impugnato in giudizio.
Le informazioni del catasto fondiario demaniale sono aperte, ad eccezione delle informazioni ad accesso limitato. Ciò significa che qualsiasi persona interessata può richiedere informazioni alle autorità catastali. Per fare ciò, è necessario presentare una domanda alle autorità competenti indicando i propri dati, il volume e la natura delle informazioni richieste, la forma di fornitura e le modalità di consegna. La domanda deve essere accompagnata dalla ricevuta del pagamento dei servizi di informazione. Il richiedente non è obbligato a motivare la necessità di ottenere le informazioni da lui richieste. Le informazioni vengono fornite sotto forma di estratti del catasto dei terreni statali e, in alcuni casi, sotto forma di copie di documenti archiviati nel fascicolo. Gli estratti sono realizzati in forma di pianta catastale.
Le informazioni sono fornite a una certa cerchia di persone gratuitamente. Ad esempio, al titolare del diritto di un appezzamento di terreno o persone da lui autorizzate, eredi che hanno il diritto di ereditare il terreno del titolare del diritto per legge o per testamento.
1.3 Metodologia per la valutazione catastale dei terreni agricoli
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli viene effettuata secondo un'unica metodologia al fine di garantire la comparabilità dei risultati della valutazione sul territorio della Federazione Russa.
Lo scopo della valutazione è determinare il valore catastale dei terreni agricoli per giustificare l'imposta fondiaria, l'affitto e altri pagamenti nelle transazioni con i terreni. Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato moltiplicando l'indicatore specifico del valore catastale di un appezzamento di terreno per la sua area.
L'oggetto della valutazione è il terreno agricolo entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa, dei distretti amministrativi, della proprietà terriera (uso del suolo) delle persone giuridiche e delle persone fisiche.
Ai fini della valutazione catastale dello Stato, i terreni agricoli sono suddivisi in sei gruppi in base alla loro destinazione funzionale e alle caratteristiche di formazione del reddito da locazione.
Gruppo I - terreno agricolo;
Gruppo II - terreni occupati da strade agricole, passi carrai, percorsi per il bestiame, comunicazioni, cinture di protezione, edifici, strutture e strutture adibite alla produzione, allo stoccaggio e alla prima trasformazione dei prodotti agricoli, nonché terreni sconvolti oggetto di sviluppo industriale di comune minerali: argilla, sabbia, pietrisco, ecc.;
III gruppo - atterra sotto bacini chiusi;
Gruppo IV - terreni sotto vegetazione arborea e arbustiva (ad eccezione dei ripari), paludi, terreni sconvolti;
Gruppo V - terreni sotto le foreste che non sono stati trasferiti secondo le modalità previste dalla legge alla composizione dei terreni del fondo forestale e sono detenuti dai proprietari terrieri (utilizzatori del suolo) con diritto di uso permanente (illimitato) o gratuito;
Gruppo VI - terreni adatti ai pascoli di renne.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli prevede la determinazione di specifici indicatori del valore catastale di ciascuno dei sei gruppi di terreni. La valutazione catastale si basa sulla determinazione del valore catastale dei terreni agricoli.
Per terreno agricolo si intende un territorio sistematicamente utilizzato per determinati scopi e dotato di specifiche proprietà naturali e storiche. Nell'ambito dei terreni agricoli si distinguono i seminativi, le piantagioni perenni, i campi di fieno, i pascoli e i maggesi.
I seminativi sono chiamati terreni agricoli, che vengono sistematicamente utilizzati per le colture, comprese le colture di erbe perenni, nonché per i maggesi puliti.
Un campo di fieno è un terreno agricolo che viene sistematicamente utilizzato per la fienagione. Ci sono campi di fieno paludosi, alluvionali e montuosi.
Un pascolo è un terreno agricolo che viene sistematicamente utilizzato per il pascolo degli animali, nonché un terreno adatto al pascolo del bestiame che non viene utilizzato per la fienagione e non è a maggese.
Un maggese è un appezzamento di terreno che era precedentemente utilizzato come seminativo e non è stato utilizzato per più di un anno, compreso il maggese.
La determinazione di indicatori specifici del valore catastale dei terreni agricoli viene effettuata in due fasi.
Nella prima fase interregionale, vengono effettuati la determinazione di indicatori specifici del valore catastale dei terreni agricoli entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa e lo sviluppo di standard di base per la seconda fase della valutazione.
La seconda fase è la determinazione di indicatori specifici del valore catastale dei terreni agricoli entro i confini delle regioni amministrative e delle proprietà fondiarie.
Fase 1. Valutazione catastale dei terreni agricoli entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa
La prima fase interregionale di valutazione del terreno viene eseguita al fine di determinare il valore catastale medio di un ettaro di terreno agricolo nelle entità costitutive della Federazione Russa e sviluppare standard di base per condurre una valutazione catastale della terra all'interno di un'entità costituente della Federazione Russa Federazione.
Quando si esegue una valutazione catastale dei terreni agricoli a livello di soggetti della Federazione Russa, vengono determinati i seguenti indicatori per ettaro di terreno agricolo:
· Produttività stimata (produzione lorda in rubli e centesimi di unità di alimentazione);
I costi stimati
· il prezzo di produzione della produzione lorda e il reddito da locazione stimato;
· indicatori specifici del valore catastale dei terreni agricoli entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa.
I primi due degli indicatori di cui sopra (produttività stimata e costi) servono come standard di base per la valutazione catastale dei terreni agricoli nell'ambito della Federazione Russa.
Fase 2. Valutazione catastale statale dei terreni agricoli nell'entità costitutiva della Federazione Russa
La valutazione catastale dei terreni agricoli in un'entità costituente della Federazione Russa viene effettuata sulla base degli indicatori stimati di base della produttività e dei costi stabiliti nella 1a fase della valutazione catastale statale dei terreni, garantendo la comparabilità dei suoi risultati in tutto il Federazione Russa.
In presenza della zonalità naturale ed economica del territorio del soggetto della Federazione Russa, gli indicatori stimati di base per la produttività dei terreni agricoli e i costi del loro utilizzo, calcolati in media per il soggetto della Federazione Russa al 1° stadio della valutazione catastale dello Stato, sono differenziati per aree di perizia fondiaria. A tal fine, per le aree di perizia fondiaria si determina quanto segue:
· La produttività effettiva di 1 ha di terreno agricolo si basa sulla resa delle principali colture agricole e dei campi di fieno e vengono calcolati anche i costi effettivi dell'utilizzo di 1 ha di terreno agricolo. I calcoli degli indicatori di produttività e dei costi per le aree di valutazione dei terreni sono effettuati in conformità con le clausole 2.1, 2.2 della Metodologia per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli a livello di entità costituenti della Federazione Russa;
I coefficienti di differenziazione degli indicatori di base stimati di produttività e costi, stabiliti per il soggetto della Federazione Russa sulla base dei risultati della prima fase della valutazione catastale statale, sono calcolati per le aree di valore fondiario attribuendo gli indicatori di produttività indicati e i costi per le aree di valore fondiario rispetto a indicatori simili che si sono sviluppati per il tema della Federazione Russa;
· gli indicatori di base stimati di produttività e costi per le aree di valore fondiario sono determinati moltiplicando indicatori di base stimati simili stabiliti per l'entità costitutiva della Federazione Russa nella prima fase della valutazione catastale statale per i coefficienti di differenziazione della produttività e dei costi calcolati per aree di valore fondiario.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli comprende:
· determinazione delle caratteristiche integrali degli oggetti di valutazione in termini di fertilità del suolo, proprietà tecnologiche e localizzazione;
· determinazione della rendita locativa stimata e del valore catastale dei terreni agricoli degli oggetti di perizia.
La base informativa della valutazione catastale statale è:
· dati delle indagini pedologiche, materiali del IV round e valutazione dei terreni in azienda (materiali di valutazione del suolo e caratteristiche delle proprietà tecnologiche degli appezzamenti di terreno);
indicatori della produttività stimata dei terreni agricoli (ma la produzione di unità foraggere e la produzione lorda), i costi del loro utilizzo, il reddito da locazione stimato (differenziale e assoluto) e il valore catastale dei terreni agricoli a livello delle entità costituenti la Federazione Russa (i risultati della 1a fase della valutazione catastale statale) e le aree di stima dei terreni.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli viene effettuata entro i confini delle fattorie collettive e delle fattorie demaniali, per le quali è stato effettuato il IV ciclo di valutazione fondiaria. Le informazioni sulla valutazione fondiaria degli oggetti di valutazione sono riassunte per distretti amministrativi, distretti di valutazione fondiaria e argomento della Federazione Russa.
L'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli di un appezzamento di terreno è determinato moltiplicando la rendita locativa stimata da 1 ettaro per il periodo della sua capitalizzazione, pari a 33 anni.
Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato moltiplicando l'indicatore specifico del valore catastale di un appezzamento di terreno per la sua area.
Di seguito viene presentata la sequenza della valutazione catastale statale dei terreni agricoli nella seconda fase.
1. Lavori preparatori:
sviluppo del contenuto e del programma di lavoro;
· compilazione dell'elenco e della disposizione delle ex fattorie e degli oggetti di valutazione fondiaria;
· raccolta, analisi e preparazione della contabilità fondiaria iniziale e delle informazioni primarie sulla valutazione fondiaria sugli oggetti di valutazione fondiaria.
2. Predisposizione di una banca dati e calcolo di indicatori integrali di valutazione del territorio:
· sviluppo di un classificatore, catalogo e scala di valutazione del suolo;
· predisposizione delle spiegazioni e determinazione dell'indicatore integrale di fertilità del suolo dell'oggetto di valutazione;
determinazione dell'indicatore integrale delle proprietà tecnologiche degli oggetti di valutazione;
determinazione dell'indicatore integrale della localizzazione dell'oggetto di valutazione.
3. Calcolo degli indicatori di valutazione dei terreni agricoli:
· determinazione della rendita locativa differenziale per fertilità, ubicazione e proprietà tecnologiche;
determinazione del reddito da locazione stimato;
calcolo del valore catastale dei terreni agricoli.
4. Registrazione e approvazione dei materiali della valutazione catastale statale dei terreni:
· registrazione del calcolo e della parte testuale della valutazione catastale dei terreni agricoli nelle regioni amministrative e generalizzazione dei materiali della valutazione catastale statale dei terreni nelle regioni amministrative per le regioni di valutazione dei terreni e l'argomento della Federazione Russa nel suo insieme;
· registrazione della parte grafica della valutazione catastale statale dei terreni.
L'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli assegnato al secondo gruppo è pari all'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli entro i confini della regione amministrativa, la proprietà fondiaria.
L'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli assegnato al terzo gruppo è pari all'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli entro i confini della regione amministrativa.
L'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli assegnato al quarto gruppo è uguale all'indicatore specifico minimo del valore catastale dei terreni agricoli nella Federazione Russa.
L'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli assegnato al quinto gruppo è calcolato come prodotto dell'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli dell'oggetto di valutazione e del coefficiente che riflette il rapporto dell'indicatore specifico medio del catastale valore dei terreni del fondo forestale in un'entità costituente della Federazione Russa all'indicatore specifico medio del valore catastale dei terreni agricoli in oggetto della Federazione Russa.
L'indicatore specifico del valore catastale dei terreni agricoli assegnato al sesto gruppo è uguale all'indicatore specifico minimo del valore catastale dei terreni agricoli nella Federazione Russa.
Pertanto, la valutazione catastale statale dei terreni agricoli viene effettuata per ottenere per ogni appezzamento di terreno agricolo una serie di indicatori di valutazione necessari per risolvere compiti di pianificazione economica nell'economia, organizzare l'uso razionale del suolo, sviluppare progetti di gestione del territorio, giustificare il tassa fondiaria e altre finalità stabilite dalla legge.
Valutazione catastale statale dei terreni agricoli - insieme di misure amministrative e tecniche volte a determinare il valore catastale dei terreni agricoli entro i confini degli enti amministrativo-territoriali a una certa data.
Oggetto della valutazione sono:
Fertilità dei terreni agricoli;
Caratteristiche tecnologiche dei siti;
Localizzazione (lontananza) di siti in relazione ai punti vendita di prodotti agricoli e basi di approvvigionamento di risorse materiali e tecniche;
Determinazione del valore del valore catastale degli appezzamenti di terreno come mezzo di produzione secondo indicatori economici.
Gli indicatori di valutazione sono:
1. Per valutare la fertilità:
Qualità suolo-ecologica degli appezzamenti in base alla copertura del suolo e alla presenza di fattori che incidono sulla resa delle colture (pietrosi, erosi, finemente sagomati, rilievi, coltivati, esposizione dei pendii, contenuto di carbonati, alcalinità, traforo, ecc.);
Reddito da locazione dovuto alla fertilità del suolo.
2. Per valutare le proprietà tecnologiche dei terreni:
L'area e la configurazione degli appezzamenti, la lunghezza del solco, la resistenza specifica delle macchine utensili, la pendenza, la rocciosa dell'appezzamento, la distanza dei campi dal centro economico; indicatore integrale delle proprietà tecnologiche in relazione alle condizioni ottimali;
Canone di locazione dovuto alle proprietà tecnologiche dell'oggetto di perizia catastale.
3. Per stimare una posizione:
La distanza dei lotti di terreno valutati dai punti vendita di prodotti agricoli e basi di approvvigionamento di risorse materiali e tecniche e la distanza equivalente, tenendo conto della qualità delle strade, dei volumi e delle classi di carico;
Reddito da locazione dovuto all'ubicazione di oggetti di valutazione catastale nei punti vendita di prodotti agricoli e basi di approvvigionamento di risorse materiali e tecniche.
2. Valutazione catastale dei terreni agricoli sull'esempio del distretto di Bichchursky della Repubblica di Buriazia
2.1 Breve descrizione del distretto di Bichursky della Repubblica di Buriazia
Il 30 maggio 1923 fu costituita la Repubblica di Buriazia, situata a est del lago Baikal nel sud della Siberia orientale e inclusa nella regione della Siberia orientale. La sua superficie è di 351,3 mila km2. La capitale della Repubblica è la città di Ulan-Ude.
La Buriazia a est confina con la regione di Chita, a sud - con la Mongolia, a ovest - con la regione di Irkutsk. Con l'aiuto di una diramazione Ulan-Ude - Naushki si collega con la Transiberiana. L'attraversa l'autostrada M55, di importanza nazionale, oltre a diverse strade di importanza repubblicana e di altro tipo. Ci sono molti porti sulla costa del lago Baikal, attraverso i quali viene effettuata la consegna dell'acqua di materiali e merci. La Buriazia si trova in relativa vicinanza alle basi energetiche, ai mercati di vendita e a città industriali come Irkutsk, Krasnoyarsk, Chita, Achinsk, Angarsk.
La Buriazia si trova nel territorio della Transbaikalia. Questa è una zona prevalentemente montuosa, solo le sue rare pianure si trovano a 500-700 metri sul livello del mare.
La Repubblica di Buriazia è divisa in Sayan orientale, montagne centrali Selenginsky, altopiano di Vitim e regione montuosa del Baikal in base alla natura del rilievo. In questi sistemi montuosi sono presenti ampi bacini intermontani, talvolta costituiti da aree forestali-steppate, steppiche e prative, le principali e migliori terre agricole della Repubblica.
La Buriazia, nella sua posizione fisica e geografica, è lontana dall'Oceano Atlantico e numerose alte catene montuose la isolano dall'Oceano Pacifico e dall'Oceano Indiano. Il clima qui è fortemente continentale: le estati sono calde e brevi e gli inverni sono gelidi, con poca neve, senza vento e abbastanza lunghi. A gennaio, la temperatura media raggiunge -24 ... -250С, a luglio sale a -17 ... -180С. Nella maggior parte delle regioni agricole della repubblica, nelle valli fluviali, cadono in media fino a 250-300 mm di precipitazioni all'anno. In montagna cadono 30-50 mm di precipitazioni all'anno. Durante l'anno, la temperatura è di +50°C per 150-160 giorni in alcune importanti aree dell'agricoltura. La Buriazia si trova nella zona del permafrost, che ha un impatto piuttosto forte sull'agricoltura.
Risorse fondiarie della Repubblica
Il territorio della Buriazia nella maggior parte dei casi è costituito da suoli podzolici. Le regioni steppiche e forestali della Repubblica (centro e sud), la conca Tunkinskaya e la valle del fiume Barguzin sono occupate da foreste grigio scuro, chernozem e terreni di castagno. Le zone umide e le paludi si trovano in bacini intermontani su vasti territori. Le rocce del permafrost sono diffuse anche in Buriazia. Quasi tutto il territorio della Repubblica è occupato dalla vegetazione della taiga, solo al centro e al sud prevale la vegetazione della steppa e della foresta. I bacini intermontani sono occupati da pascoli.
La Buriazia è una delle principali regioni di allevamento, dominata dall'allevamento di bovini e ovini. Anche il settore è ben sviluppato. Produce lavatrici, autogru, attrezzature e vari altri elettrodomestici. La maggior parte delle imprese manifatturiere sono concentrate nella capitale della Buriazia - Ulan-Ude. Produce il 50% della produzione lorda totale della Repubblica. I rami più importanti della produzione sono la lavorazione dei metalli e l'ingegneria meccanica. Anche l'industria dei materiali da costruzione, l'industria alimentare e l'industria edile sono ben sviluppate. La Repubblica di Buriazia ha anche superato l'industria mineraria: a Zakamensk si trova un impianto di tungsteno-molibdeno. E abbastanza recentemente, sul territorio della Repubblica è stato scoperto un giacimento d'oro piuttosto promettente. Gli stabilimenti specializzati in ingegneria meccanica si trovano principalmente a Ulan-Ude. Si tratta di riparazione di locomotive, aviazione, cantieri navali, nonché impianti per la produzione di dispositivi tecnologici di controllo, macchine elettriche e altro.
Le imprese industriali che producono materiali da costruzione si trovano a Ulan-Ude (fabbrica di vetro) e Timlyuisk (fabbriche di cemento-amianto e cementi). Di recente, sono stati raggiunti dallo stabilimento Tataurovsky di materiali da costruzione e dalle fabbriche di prodotti in cemento armato e arenaria calcarea a Ulan-Ude.
Anche le industrie della lavorazione del legno e delle foreste contribuiscono in modo significativo allo sviluppo della Repubblica. La maggior parte della foresta viene raccolta sulla sponda orientale del lago Baikal nel bacino del fiume Uda. Molto legno grezzo viene esportato dalla Buriazia in Kazakistan, Kuzbass e Asia centrale. Sul territorio della Repubblica opera lo stabilimento Selenginsky per la polpa e il cartone. Il legname segato è ampiamente prodotto.
Anche l'industria alimentare è in forte espansione. L'industria è dominata dall'industria della carne, rappresentata dall'impianto di confezionamento della carne di Ulan-Ude. Qui si trova uno dei più grandi mulini siberiani e un caseificio. Anche l'industria della pesca è ben sviluppata, l'impresa leader del settore è l'impianto di lavorazione del pesce di Ust-Barguzinsky. Il lago Baikal è considerato l'area principale per la pesca.
A Ulan-Ude l'industria leggera è svolta da una fabbrica di calzature, una fabbrica di tessuti fini e una fabbrica per la prima lavorazione della lana. Una fabbrica di filatura e maglieria opera nella città di Kyakhta e una conceria opera nel villaggio di Chikoy.
Il ramo più sviluppato dell'agricoltura è la zootecnia. Bovini, maiali, cavalli e uccelli sono ampiamente allevati qui. L'attenzione principale è rivolta all'allevamento di pellicce (visone e volpe nera argentata) e al commercio di pellicce (scoiattoli, zibellino e topo muschiato). Sul territorio della Repubblica di Buriazia, i terreni agricoli occupano il 9%. L'agricoltura nella regione è principalmente basata sul grano. Nella maggior parte dei casi si seminano avena, frumento primaverile e colture foraggere. Le più grandi aree di semina del grano sono Dzhidinsky, Mukhorshibirsky e Bichursky.
Il distretto di Bichursky si trova nella parte meridionale della Buriazia. La parte orientale del distretto confina con la regione di Chita.
L'area si estende lungo la depressione intermontana Bichursky della valle del corso medio del Khilka. Da nord, il bacino è delimitato dalle pendici della cresta Zagansky, da sud dai contrafforti della cresta Bichurskaya della cresta Malkhansky e da ovest dalla valle di Chikoya. Il bacino intermontano Bichurskaya ha il punto più alto: il monte Kastryuk (1656 m). Il punto più alto della catena di Zagansky è il Monte Mani (1380 m).
Il distretto di Bichursky fu formato l'11 febbraio 1935. Il 1 ° febbraio 1963, il distretto di Bichur fu fuso con il distretto di Mukhorshibir e l'11 gennaio 1965 fu nuovamente separato in un distretto separato di Bichur.
Il distretto comprende 17 insediamenti rurali, unendo 38 insediamenti:
1. Bilyutaiskoye, centro amministrativo - con. Bilutay
2. Bichurskoe - p. Bichura
3. Verkhnemangirtuiskoye - con. Mangirtui superiore
4. Elanskoe - p. Yelan
5. Kiretskoe - a. Dunda Kiret
6. Kirovskoe - p. Bichura
7. Malokunaleyskoye - pag. Piccolo Kunaley
8. Novosretenskoye - p. Novosretenka
9. Okino-Klyuchevskoye - p. Okino-Keys
10. Poselskoe - p. insediamento
11. Potaninskoye - Insediamento di Potanino
12. Medio Kharlunskoye - y. Medio Harlong
13. Topkinskoye - p. focolare
14. Uzkolugskoye - pag. Boa
15. Khonkholoi - y. Khonholoy
16. Shanaginskoye - a. Shanaga
17. Shibertuyskoye - a. Shibertuy
I seguenti territori del distretto sono protetti: riserva della biosfera di Uzkolugsky, foresta di abeti rossi Shibertuysky, sorgenti minerali, un vulcano spento, monumenti storici e archeologici.
· Sabbie striscianti nelle vicinanze del villaggio di Topka. Un fenomeno naturale unico --- qualsiasi oggetto scompare nella massa sabbiosa in movimento.
· Shibertuisky datsan - uno dei più antichi datsan buddisti, restaurato dai residenti locali.
Museo di storia locale del villaggio di Bichura
2.2 Analisi del sistema catastale dei terreni agricoli
La procedura per la registrazione catastale statale degli oggetti immobiliari è stabilita dalla legge federale del 24 luglio 2007 n. 221-FZ "Sul Catasto Statale degli Immobili" (di seguito - Legge Federale).
La registrazione catastale è effettuata in connessione con la formazione o la creazione di un bene immobiliare, la cessazione della sua esistenza o una modifica delle caratteristiche di un bene immobiliare sulla base di una domanda presentata all'autorità di catasto e dei documenti richiesti secondo la legge federale:
Per la registrazione di un appezzamento di terreno sono necessari i seguenti documenti:
1) domanda di qualsiasi persona nella forma approvata dal Ministero della Giustizia della Federazione Russa;
3) piano di confine;
4) l'originale o una copia autenticata del documento attestante la risoluzione della controversia fondiaria sul coordinamento dell'ubicazione dei confini (se il piano di confine non contiene informazioni sul coordinamento dell'ubicazione dei confini del terreno) .
I seguenti documenti sono necessari per tenere conto dei cambiamenti nel settore immobiliare:
1) domanda del proprietario o della persona che possiede il terreno sulla base del diritto di possesso ereditario a vita o di uso permanente (illimitato);
2) documento di identità (per la presentazione);
3) l'originale o una copia autenticata dell'atto attestante o attestante il diritto del richiedente a un appezzamento di terreno (se il catasto non contiene informazioni sul diritto registrato di tale persona);
4) piano di confine;
5) l'originale o una copia autenticata del documento attestante la risoluzione della controversia fondiaria sul coordinamento dell'ubicazione dei confini (se l'ubicazione dei confini del lotto di terreno cambia e il piano di confine non contiene informazioni sul coordinamento della posizione dei confini del terreno);
6) l'originale o una copia autenticata di un documento attestante che l'appezzamento di terreno appartiene a una determinata categoria di terreno (se la categoria di terreno è stata modificata);
7) l'originale o una copia autenticata del documento attestante l'uso consentito stabilito del terreno (se il tipo di utilizzo consentito del terreno è stato modificato).
Per registrare l'indirizzo del titolare del diritto d'autore, sono necessari i seguenti documenti:
1) domanda del proprietario o del possessore del lotto di terreno sul diritto di uso permanente (illimitato) o sul diritto di proprietà ereditaria a vita;
2) l'originale o copia autenticata di un atto che attesta o attesta il diritto del richiedente a un appezzamento di terreno (se il catasto non contiene informazioni sul diritto registrato di tale persona);
3) un documento di identità (da presentare).
Per la contabilizzazione di una parte di un immobile sono necessari i seguenti documenti:
1) richiesta del proprietario o del soggetto in favore del quale è stabilito o si sta instaurando il vincolo (vincolo) - l'inquilino, il pegno, il titolare della servitù, ecc.;
2) documento di identità (per la presentazione);
3) l'originale o copia autenticata dell'atto attestante o attestante:
Diritto di proprietà del richiedente (se non ci sono informazioni sul diritto registrato di questa persona nel catasto), se il proprietario fa domanda
- accertata o accertata restrizione (ingombro) dei diritti reali a favore del richiedente, in mancanza del titolare;
4) piano di confine;
5) un documento attestante i poteri del rappresentante del richiedente (se la domanda è presentata dal rappresentante del richiedente).
Per l'invio di documenti per posta
La spedizione con l'elenco dei documenti deve essere accompagnata da:
Descrizione allegato;
Avviso di consegna.
La domanda deve essere firmata dal richiedente o da un suo rappresentante, la cui autenticità è certificata da un notaio.
Documenti che attestano l'autorità del rappresentante
1) una procura notarile;
2) un ordine di appuntamento;
3) un atto di un ente statale autorizzato o di un ente locale di autogoverno;
4) il verbale dell'assemblea, in base al quale il rappresentante è autorizzato a presentare domanda per conto di
Proprietari di un condominio
Proprietari di un appezzamento di terreno da terreni agricoli (se il loro numero supera le cinque persone);
Membri di un'associazione orticola, orticola o dacia senza scopo di lucro.
La registrazione catastale statale di un bene immobiliare, la registrazione di una parte di un bene immobiliare o la cancellazione di un bene immobiliare è effettuata entro un termine non superiore a venti giorni lavorativi dalla data di ricezione da parte dell'autorità di catasto pertinente domanda di registrazione catastale e registrazione dell'indirizzo del titolare del diritto - entro un termine non superiore a cinque giorni lavorativi.
L'iscrizione catastale viene effettuata presso l'ubicazione dell'immobile nella circoscrizione catastale all'interno del quale si trova l'immobile.
2.3 Valutazione catastale di terreni agricoli nel distretto di Bichursky della Repubblica di Buriazia
Le terre di LLP "Kolos" si trovano nella Repubblica di Buriazia, distretto di Bichursky, con. Bichura, appezzamento di terreno con numero catastale 03:03:000000:170.
Anno di creazione - 1992.
Numero del personale - 199 persone.
Descrizione dell'attività - Prodotti di Kolos LLP. carne bovina; legumi; Patata; verdure a terra aperta; latte; bestiame.
La valutazione catastale dei terreni va intesa come la determinazione del loro valore produttivo comparativo in agricoltura. Per stabilire la capacità produttiva di terreni di varia qualità e giustificare l'efficacia del loro utilizzo, si effettua una valutazione qualitativa (bonifica) dei suoli e una valutazione economica dei terreni.
La valutazione del suolo stabilisce la relativa idoneità (qualità) dei terreni alla coltivazione di colture agricole in base alla loro fertilità naturale.
Valutazione economica della loro capacità produttiva come mezzo di produzione utilizzando indicatori naturali e di costo.
I costi sostenuti per la coltivazione dei prodotti agricoli dipendono in gran parte non solo dalla fertilità del suolo, ma anche dalle proprietà tecnologiche del terreno e dalla sua ubicazione. Pertanto, la valutazione catastale del terreno di un'impresa agricola include:
...Il concetto e la composizione del terreno agricolo. L'ordine e le caratteristiche dell'uso dei terreni agricoli. Caratteristiche del fatturato dei terreni agricoli. Legge federale sulla rotazione dei terreni agricoli.
tesina, aggiunta il 02/09/2007
Regolamentazione legale del mercato fondiario nella Federazione Russa. Approcci redditizi, costosi e comparativi alla valutazione dei terreni. Caratteristiche della valutazione dei terreni agricoli. Valutazione catastale dei terreni per vari scopi.
tutorial, aggiunto il 01/08/2009
Revisione dello stato della valutazione catastale statale a livello federale ea livello di soggetti della Federazione Russa. Valutazione del rilievo e dei contorni dei terreni. Il valore catastale dei terreni agricoli nella regione di Kizlyar sull'esempio di SPK "Mirny".
tesi, aggiunta il 30/09/2011
Il meccanismo di funzionamento del mercato fondiario nella Federazione Russa, in particolare la formazione dei prezzi e il valore di mercato dei lotti di terreno. Approcci metodologici alla valutazione del territorio. Contenuti e compiti e modalità per la determinazione del valore catastale dei terreni agricoli.
tesi, aggiunta il 02/03/2015
Il concetto e l'essenza di terreno agricolo. Caratteristiche e attuazione pratica del loro fatturato. Soggetti che esercitano l'uso della terra e loro poteri. Tutela giurisdizionale dei diritti dei cittadini nell'assegnazione di terreni in natura in ragione delle quote fondiarie.
tesi, aggiunta il 24/04/2015
Il concetto e le caratteristiche generali del regime giuridico dei terreni agricoli. Atti normativi-giuridici che regolano la procedura per l'uso del suolo. Soggetti che effettuano l'uso. Normativa legale. Forme di fatturato.
abstract, aggiunto il 06/03/2008
Regolamentazione giuridica di un complesso di questioni di uso razionale dei terreni agricoli. Il principio della natura mirata dell'uso del suolo. Diritti generali per l'uso della terra. Sanzioni per violazione della legislazione fondiaria.
abstract, aggiunto il 24/07/2011
Metodologia per determinare il valore di mercato dei terreni o il valore del diritto di locazione di terreni agricoli in Ucraina. La bonitazione come valutazione comparativa della qualità del suolo in base alle proprietà di base. Calcolo del valore monetario normativo del terreno.
tesina, aggiunta il 05/09/2014
Uso e tutela del territorio storico e culturale. Analisi dello stato e dell'uso dei terreni a fini storici, culturali e ricreativi. Esame del metodo di valutazione catastale statale dei terreni. Coefficienti di correzione del costo.
tesi, aggiunta il 17/12/2017
Inventario della carta catastale di dazio e assegnazione dei numeri. Contabilità del territorio della regione amministrativa. Valutazione teorica dei suoli. Indicatori e metodologia per l'esecuzione del lavoro sulla valutazione del territorio. Valutazione catastale statale dei terreni agricoli.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli è un insieme di misure tecniche e amministrative necessarie per determinare il valore di un appezzamento entro i confini di questa formazione. Il metodo di valutazione si basa sulla classificazione dei terreni in base al tipo di uso funzionale e destinazione. Viene effettuato tenendo conto dei dati forestali, urbanistici, idrici, fondiari e altri catasti.
Valore catastale - il costo di un appezzamento di terreno, determinato secondo le modalità previste dalla legge, a seguito di una valutazione catastale statale secondo le linee guida metodologiche. In particolare, per i terreni agricoli, la metodologia prevede che il valore catastale sia la rendita locativa stimata capitalizzata (le formule con cui si effettua il calcolo e la procedura sono contenute nella metodologia).
La valutazione catastale dei lotti di terreno è necessaria per creare un catasto unificato, il suo sviluppo è finalizzato all'ottenimento di indicatori medi che riflettano le differenze nella qualità dei terreni agricoli. Lo scopo principale della valutazione catastale del terreno è quello di giustificare l'imposta fondiaria, l'affitto e altri pagamenti.
La valutazione catastale del lotto di terreno viene effettuata secondo un'unica metodologia. Ciò è necessario per garantire la comparabilità dei risultati della valutazione e l'unificazione degli approcci metodologici alle diverse categorie di terreni. Se sono oggetto di valutazione le aree al di fuori dei confini degli insediamenti urbani e rurali e dei fondi forestali, in questi casi si applica la capitalizzazione del reddito da locazione stimato. Gli oggetti della valutazione catastale sono appezzamenti entro i confini dei possedimenti terrieri di persone giuridiche e persone fisiche, distretti amministrativi o soggetti della Federazione Russa. Il valore catastale è determinato per i seguenti appezzamenti agricoli:
Il valore catastale di un ettaro di terreno è determinato moltiplicando il reddito da locazione per il periodo di capitalizzazione, che è di 33 anni. Per determinare il valore catastale di un lotto di terreno, è necessario seguire i seguenti passaggi:
Lo stato ha anche determinato gli indicatori del valore catastale dei terreni agricoli nelle entità costitutive della Federazione Russa (vedi tabella). Nella Repubblica di Adygea, il valore catastale di 1 ettaro è di 23960 rubli, nel territorio di Krasnodar - 43560 e nella regione di Tyumen - 7260.
La valutazione catastale dello Stato si basa sui principi dell'unità della metodologia, della continuità dell'aggiornamento delle informazioni e dell'apertura delle procedure di svolgimento degli eventi. I suoi risultati possono essere impugnati in tribunale. Questa possibilità è regolata dalle leggi federali "Sulla valutazione catastale statale" e "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa". La domanda può essere presentata:
La contestazione del valore catastale dei terreni agricoli avviene secondo la procedura stabilita dalla legge. La Commissione può rivedere i risultati della valutazione entro e non oltre 35 giorni dalla data di inserimento delle informazioni ricevute nel catasto dello Stato. Informazioni sul valore catastale possono essere ottenute sotto forma di certificato del valore dell'immobile a titolo gratuito. Una controversia sulla modifica del valore catastale di un appezzamento di terreno può essere organizzata per i seguenti motivi:
Per avviare una controversia sulla revisione del valore catastale, è necessario compilare un'apposita domanda e presentarla al dipartimento di Rosreestr per l'entità costituente della Federazione Russa. Entro 7 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda, l'autorità è obbligata a fornire al richiedente la propria decisione.
MINISTERO DELL'ISTRUZIONE E DELLE SCIENZE DELLA FEDERAZIONE RUSSA
Istituzione educativa di bilancio dello Stato federale
istruzione professionale superiore
"UNIVERSITÀ STATALE KUBAN"
(FGBOU VPO "KubGU")
Istituto di Istruzione Professionale Primaria e Secondaria
LAVORO DI QUALIFICA FINALE
VALUTAZIONE CATASTALE DEL TERRENO AGRICOLO
Il lavoro è stato eseguito da I.Yu. Sevostyanov
Krasnodar 2014
introduzione
Analisi teorica della valutazione dei terreni agricoli
1 Mercato fondiario nella Federazione Russa, caratteristiche dei prezzi e valore di mercato dei lotti di terreno
2 Caratteristiche dei terreni agricoli oggetto di valutazione
Determinazione del valore catastale dei terreni agricoli
1 Approcci metodologici alla stima del valore dei terreni agricoli
Conclusione
introduzione
La terra è la base di tutti i processi della vita della società, che si svolgono negli ambiti politico, economico, sociale, industriale, ambientale e di altro tipo. In questo senso ha un valore, e la corretta valutazione qualitativa del territorio è una delle condizioni più importanti per il normale funzionamento e sviluppo dell'economia e della società. La necessità dei risultati di una valutazione obiettiva dei terreni (appezzamenti di terreno) è vissuta sia dalle autorità esecutive statali che comunali al fine di gestire efficacemente le risorse fondiarie e condurre una politica fondiaria e fiscale razionale, nonché i soggetti privati del diritto fondiario quando si effettuano vari tipi di transazioni con la terra.
La riforma del sistema fiscale della Federazione Russa prevede, in particolare, un cambiamento negli approcci alla tassazione dei lotti di terreno, a seconda del loro valore catastale. Il passaggio a nuovi principi di tassazione fondiaria richiede una valutazione catastale dei terreni agricoli. L'adeguato pagamento delle tasse allo sviluppo del fatturato fondiario dovrebbe diventare una seria fonte di formazione del bilancio locale.
Attualmente è stato creato ed è operativo in Russia un sistema multilivello di registri. Questo sistema è in continua evoluzione a causa dei cambiamenti nella vita politica nella Federazione Russa. In queste condizioni, lo sviluppo di approcci teorici alla valutazione catastale dei terreni agricoli è di particolare importanza.
Le questioni relative alla valutazione del valore della terra per la Russia sono relativamente nuove, poiché la terra è stata esclusa per molto tempo dalla sfera delle relazioni economiche. Pertanto, vi è un grave problema di sviluppare un approccio appropriato all'analisi dell'intera gamma di informazioni disponibili, che potrebbero essere utilizzate in futuro con lo sviluppo del mercato dei terreni agricoli.
In connessione con il decreto del governo della Federazione Russa del 25 agosto 1999 n. 945 "Sulla valutazione catastale statale dei terreni" e "Regole per la valutazione catastale statale dei terreni", approvato con decreto del governo della Federazione Russa dell'8 aprile 2000 n. 316 sul territorio della Federazione Russa, nonché dall'ordinanza Il Ministero dello sviluppo economico della Russia "Sull'approvazione dello standard di valutazione federale "Determinazione del valore catastale (UST n. 4)" di ottobre 22, 2010 n. 508, la valutazione catastale statale dei terreni agricoli viene effettuata ai fini tributari ed altri.
Lo scopo del lavoro di qualificazione finale è quello di considerare il meccanismo per la determinazione del valore catastale dei terreni agricoli, nonché l'analisi della valutazione catastale di questa categoria di terreni.
L'obiettivo ha determinato la formulazione dei seguenti compiti:
?studiare il meccanismo di funzionamento del mercato fondiario e le peculiarità della formazione dei prezzi per i terreni nella Federazione Russa;
?evidenziare le caratteristiche dei terreni agricoli come oggetto di valutazione;
?analizzare e sistematizzare gli approcci metodologici esistenti per valutare il valore degli appezzamenti di terreno agricolo;
?giustificare l'importanza della valutazione catastale dei terreni agricoli;
?identificare modi per migliorare il sistema di valutazione catastale dei terreni nella Federazione Russa.
L'oggetto dello studio è il fatturato dei terreni agricoli nella Federazione Russa.
Oggetto dello studio sono le relazioni economiche che emergono nel processo di valutazione del valore dei terreni agricoli.
1. Analisi teorica della valutazione dei terreni agricoli
1.1Mercato fondiario nella Federazione Russa, caratteristiche dei prezzi e valore di mercato dei lotti di terreno
Il mercato fondiario è parte integrante del nostro stato, così come di altri paesi sviluppati. La formazione del mercato fondiario è uno dei risultati delle riforme agrarie avviate nel 1990. Il risultato delle riforme agrarie è la riforma agraria. L'applicazione pratica delle relazioni fondiarie è diventata possibile con l'avvento del Codice fondiario, che è il principale documento che regola il mercato fondiario.
In primo luogo, la terra è un dono gratuito della natura, che ci permette di parlare della natura irrazionale del suo valore. Tuttavia, il terreno è oggetto di vendita; legati alle locazioni fondiarie.
In secondo luogo, a seconda di determinate condizioni naturali e climatiche, nonché dell'ubicazione dei lotti di terreno, questi ultimi sono divisi in migliori, medi e peggiori. Questa suddivisione si basa sulla fertilità naturale del suolo, da cui dipende la produttività del terreno. Ma può essere migliorato grazie a investimenti aggiuntivi in manodopera e capitale. Questa migliore fertilità del suolo è chiamata economica. Aumentare la fertilità economica del suolo è praticamente possibile in qualsiasi area. Tuttavia, ha alcuni limiti legati alla nota legge della diminuzione della fertilità del suolo, quando, con la tecnologia consolidata di coltivazione della terra, ogni unità di costo successiva fornisce un ritorno sempre minore.
In terzo luogo, a causa della superficie fissa di terra, l'offerta di terra è caratterizzata su scala sociale da una perfetta anelasticità, anche se per un particolare utente di terra la situazione è diversa: l'offerta di terra ha una certa elasticità, poiché l'utente ha l'opportunità di aumentare la sua superficie disponibile a spese dei concorrenti. L'offerta limitata di risorse fondiarie è intensificata dalla fissità della terra di proprietà privata. In condizioni di mercato, i proprietari terrieri sono molto riluttanti a vendere i loro appezzamenti di terreno, preferendo affittare un terreno sotto forma di contratto di locazione, ottengono il diritto a ricevere un reddito stabile, motivo per cui in un certo momento solo una piccola parte del terreno il fondo viene venduto, questa è la caratteristica fondamentale del mercato fondiario (Fig. .1).
Figura 1 - Caratteristiche del funzionamento del mercato fondiario
La terra è la risorsa più importante che occupa un posto esclusivo nella vita di ogni società.
Nonostante la varietà delle relazioni fondiarie, delle transazioni con la terra (transazioni di acquisto e vendita, donazioni, scambi, mutui), il mercato fondiario in Russia è molto debole. Due fattori gli impediscono di sviluppare e rafforzare la sua posizione:
)Primo, le risorse totali della Russia non sono illimitate.
)In secondo luogo, la cosa più importante è che lo stato rimanga il principale gestore del territorio.
Gli oggetti del mercato fondiario sono appezzamenti di terreno e loro parti, i soggetti sono persone giuridiche e persone fisiche. Lo scopo principale del mercato fondiario è il trasferimento di appezzamenti di terreno statali e comunali a proprietà privata nell'ambito di transazioni concluse (Fig. 2). .
Figura 2 - Oggetti e soggetti del mercato fondiario
È consuetudine suddividere giustamente il mercato delle relazioni fondiarie non solo in categorie di terreni coinvolti nelle relazioni fondiarie (terreni agricoli, terreni del fondo forestale e idrico, terreni di aree appositamente protette, terreni destinati all'urbanistica, terreni di insediamento, terreni di riserva e terreni destinati all'industria, energia, trasporti, comunicazioni, ecc.), nonché primari e secondari.
Per mercato primario si intende l'insieme delle operazioni relative alla privatizzazione (denazionalizzazione) di appezzamenti di terreno (Fig. 3).
Figura 3 - Tipologie di operazioni nel mercato immobiliare primario
Queste transazioni includono:
?riscatto di appezzamenti di terreno per imprese industriali, di trasporto, energetiche, nonché privatizzazione di appezzamenti di terreno che sono in uso perpetuo da parte delle imprese agricole (questa è una situazione rara, ma esiste davvero);
?vendita all'asta di terreni demaniali;
Mena;
?trasferimento gratuito di oggetti immobiliari (quando un appezzamento di terreno viene trasferito dalla proprietà federale alla proprietà di soggetti della Federazione e dei comuni);
Affitto.
Con lo sviluppo del mercato fondiario in Russia, la terra è diventata una merce, ovvero qualsiasi appezzamento di terreno può essere trasferito da un proprietario all'altro, quindi ogni appezzamento di terreno ha il suo prezzo, non fisso, che il proprietario può fissare quando vendere il terreno. La terra, come ogni prodotto, ha il suo valore di consumo e di mercato.
Il valore d'uso è un riflesso del valore del terreno per l'utente.
Il valore di mercato è il prezzo del terreno che è più probabile che venga venduto sul mercato aperto in un ambiente competitivo.
Una delle caratteristiche principali della terra come merce è che la quantità di terra disponibile sul mercato è naturalmente limitata. A questo proposito, il prezzo dei terreni è determinato principalmente dalla domanda. La domanda di terra, di regola, si forma sulla base del livello dei prezzi dei prodotti prodotti sulla terra. Ad esempio, se i prezzi dei raccolti di grano diminuiscono, anche la domanda che deriva da questi prezzi diminuirà e, di conseguenza, il prezzo della terra diminuirà. L'entità della domanda di terra è influenzata da fattori economici, climatici e di altro tipo.
Nel processo di determinazione del prezzo del terreno, è anche necessario tenere conto dell'assoluta inelasticità della sua offerta. Cioè, qualsiasi proprietario di un appezzamento di terreno interessato a ottenere il reddito massimo dalla sua proprietà offrirà terreno a qualsiasi prezzo, altrimenti rischia di perdere del tutto l'affitto.
J. Riccardo ha dedotto dall'assoluta inelasticità dell'offerta di terreno sul mercato le seguenti conseguenze:
Non è vero che i prezzi dei prodotti coltivati sulla terra (il grano) sono alti, poiché i proprietari terrieri fissano affitti elevati. C'è un collegamento inverso qui: il prezzo della terra è alto perché vengono fissati prezzi elevati per i prodotti coltivati su di essa.
Un aumento delle tasse sul reddito dei proprietari terrieri non provoca un aumento dei prezzi dei generi alimentari, ma riduce solo l'importo dell'affitto.
Il valore della terra è interamente determinato dal valore dei prodotti che vi crescono, e non viceversa.
La terra è un oggetto speciale delle relazioni di mercato. Il mercato fondiario posiziona la terra come un valore speciale con un insieme diversificato di proprietà che devono essere utilizzate in modo efficace. I terreni sono classificati in categorie in base alla loro destinazione, il che consente di applicare un approccio differenziato alle transazioni di mercato.
1.2Caratteristiche del terreno agricolo come oggetto di valutazione
I processi in atto nella Federazione Russa nell'economia di mercato hanno portato alla rinascita della proprietà privata e della libertà di imprenditorialità, consentendo a varie entità di mercato di possedere, disporre e utilizzare oggetti immobiliari, varie categorie di terreni (in particolare, terreni agricoli) .
Uno dei ruoli principali in un'economia di mercato è occupato dall'istituzione di una valutazione indipendente della proprietà, che consente di stabilire la proprietà della terra.
La terra agricola è l'unico luogo per lo sviluppo dell'agricoltura umana e della produzione agricola. La soluzione del problema alimentare nel paese dipende dalla condizione e dalla fertilità dei terreni destinati alla produzione e allo sviluppo dell'agricoltura. La legislazione della Federazione Russa, guidata dalle autorità supreme, è progettata per proteggere i terreni agricoli e incoraggiare gli imprenditori coinvolti nello sviluppo e nella coltivazione di colture rurali a trattare queste terre con maggiore attenzione e ad occupare più terreni vuoti destinati all'agricoltura in modo che le terre facciano non perdono la loro capacità fertile e non muoiono.
Di recente, il processo di formazione di un mercato fondiario si è sviluppato sempre più attivamente, una tendenza nella formazione di terreni agricoli ha occupato un posto speciale in questo processo. La società si rese presto conto che la terra può essere non solo uno dei principali fattori di produzione, ma anche uno dei luoghi più redditizi per investire capitali e realizzare un profitto, che può essere paragonato agli investimenti negli strumenti finanziari più redditizi. Tuttavia, questi investimenti possono essere combinati con un grande rischio finanziario, dal momento che il mercato fondiario non è particolarmente in alcune aree del nostro paese non c'è trasparenza e obiettività delle informazioni di mercato sul costo dei terreni.
In considerazione del valore non fisso degli appezzamenti di terreno, è necessario sviluppare approcci teorici e linee guida per condurre una valutazione affidabile dei terreni agricoli.
La valutazione dei terreni agricoli è diventata ancora più significativa grazie all'utilizzo dei suoi dati:
sull'acquisto - vendita di terreni agricoli;
sui prestiti garantiti da terreni agricoli;
sui danni ai terreni agricoli;
sulla concessione di terreni agricoli come contributo al capitale autorizzato;
mettere i terreni agricoli nel bilancio dell'impresa;
valutazione catastale di terreni agricoli;
acquistare o vendere un'impresa che possiede terreni agricoli;
fusione o acquisizione di un'impresa proprietaria di terreni agricoli; -sviluppo di progetti di investimento;
Le questioni relative alla valutazione del valore della terra per la Russia sono relativamente nuove, poiché la terra è stata esclusa per molto tempo dalla sfera delle relazioni economiche. Pertanto, vi è un grave problema di sviluppare un approccio corrispondente allo stato del mercato per l'analisi dell'intera gamma di informazioni disponibili, che potrebbero essere utilizzate in futuro con lo sviluppo del mercato dei terreni agricoli.
L'attuale base metodologica per la valutazione dei terreni non contiene una risposta esauriente alla domanda su come determinare il valore di mercato dei terreni agricoli. Data la situazione attuale, oggi è necessario sviluppare un meccanismo di alta qualità e orientato al mercato per la valutazione degli appezzamenti di terreno, migliorandone la base organizzativa e metodologica. Questo determina la rilevanza del presente lavoro.
Nel contesto della formazione del mercato fondiario, la sua opacità, informazioni insufficienti sulle vendite di appezzamenti di terreno, la valutazione catastale (di massa) dei terreni agricoli, che è un metodo per ottenere stime degli indicatori del valore di mercato di un gruppo omogeneo di terreni agricoli le trame, con l'uso delle informazioni di mercato, acquisiscono la massima importanza. Nelle condizioni di formazione del mercato, la valutazione di massa dei terreni agricoli consente di formare un approccio all'analisi dell'intera gamma di informazioni disponibili, che possono essere utilizzate in futuro a titolo di chiarimenti nell'attuazione di un singolo ( singola) valutazione. La valutazione di massa è la base per la tassazione fondiaria. La necessità di sostanziare e verificare le basi teoriche e metodologiche per la valutazione del valore dei terreni agricoli, in primis di massa, ha determinato la scelta e la logica dello studio, il suo scopo e il suo compito.
2. Determinazione del valore catastale dei terreni agricoli
2.1 Approcci metodologici alla valutazione dei terreni agricoli
Secondo le Linee guida per la determinazione del valore di mercato dei lotti di terreno, approvate dall'ordinanza del Ministero della proprietà della Russia del 6 marzo 2002 n. 568-R 5, un perito, quando conduce una valutazione nella Federazione Russa, è obbligato di utilizzare (o giustificare il rifiuto di utilizzare) i metodi utilizzati nella pratica della valutazione mondiale. Il valutatore ha il diritto di determinare autonomamente, nell'ambito di ciascuno degli approcci valutativi, specifiche modalità di valutazione. Allo stesso tempo, si tiene conto del volume e dell'affidabilità delle informazioni di mercato disponibili per l'uso dell'uno o dell'altro metodo.
Quando si calcola il costo dei terreni agricoli, è consuetudine applicare tre approcci principali (Fig. 4).
.Approccio comparativo - che riflette la totalità dei fattori di formazione del valore di un particolare mercato (offerta e domanda, concorrenza, restrizioni, ecc., presenti alla data di valutazione).
Il prerequisito iniziale per applicare un approccio di mercato alla valutazione immobiliare è l'esistenza di un mercato immobiliare sviluppato. Questo metodo si basa sui seguenti principi di valutazione immobiliare:
?il principio della domanda e dell'offerta (c'è una relazione tra il bisogno di un immobile e la sua offerta limitata);
?principio di sostituzione (un acquirente informato e ragionevole non pagherà per una proprietà più del prezzo di acquisto (offerta) nello stesso mercato di un'altra proprietà con utilità simile).
Figura 4 - Approcci metodologici alla valutazione catastale dei terreni.
Nell'ambito dell'approccio comparativo vengono applicati.
1. Metodo di confronto delle vendite. Questo metodo si basa su informazioni su transazioni recenti con oggetti simili sul mercato e sul confronto dell'immobile oggetto di valutazione con analoghi.
L'essenza dell'approccio di mercato per valutare il valore di un immobile è trarre una conclusione sul valore di mercato di un oggetto basato sull'elaborazione dei dati sui prezzi delle transazioni (acquisto e vendita o locazione) con oggetti simili (simili) a oggetto di valutazione in termini di un insieme di fattori di formazione del prezzo (oggetti di confronto). Ciò significa che il concetto di valore di mercato coincide essenzialmente con il concetto di prezzo di equilibrio, che risulta essere funzione solo delle caratteristiche quantitative di un insieme esaustivamente completo di fattori di prezzo che determinano domanda e offerta per gli oggetti di confronto.
Elementi e unità di confronto. Il numero degli elementi di confronto è molto grande, il numero delle loro combinazioni è infinitamente grande, di conseguenza bisogna limitarsi solo a quei fattori oggettivamente controllabili che influenzano in modo più significativo i prezzi delle transazioni.
Nello studio del mercato delle transazioni, le caratteristiche delle proprietà di consumo dell'oggetto stesso e l'ambiente in cui funziona sono considerati fattori di prezzo (oggetti di confronto). In un'analisi comparativa delle transazioni, vengono studiati solo quei fattori in cui gli oggetti di confronto differiscono dagli oggetti di valutazione e tra di loro. Nel corso dello studio, viene rivelato un insieme esaustivo di tali fattori e la variazione di ciascun fattore da questo insieme viene stimata in unità monetarie.
Poiché il numero totale dei fattori di prezzo per qualsiasi oggetto immobiliare è molto elevato, nel processo di ricerca, attraverso l'analisi di sensitività, vengono esclusi dalla considerazione i fattori la cui modifica ha un effetto trascurabile sulla variazione del prezzo della transazione. Tuttavia, il numero di fattori la cui influenza deve essere presa in considerazione è significativo. Per semplificare le procedure di analisi, vengono raggruppati i restanti fattori e, in questo caso, i gruppi citati possono essere considerati come elementi di confronto. La tabella 1 fornisce un elenco di tali gruppi, nonché elementi di confronto di questi gruppi consigliati per l'uso nell'analisi.
Ambito e limiti del metodo. Il metodo di confronto delle vendite è applicabile solo alle proprietà per le quali è disponibile una quantità sufficiente di informazioni affidabili sulle recenti transazioni di vendita. Di norma, questi oggetti non costituiscono una fonte di produzione di reddito (case di campagna, rustici, appartamenti, piccoli oggetti commerciali). Un fattore limitante significativo nel metodo di confronto delle vendite è l'affidabilità delle informazioni, poiché nell'analisi deve essere presa in considerazione l'eventuale differenza delle condizioni di vendita di un immobile comparabile rispetto alle condizioni tipiche del mercato alla data di valutazione.
Il presupposto iniziale per l'applicazione del metodo del confronto delle vendite è la presenza di un mercato immobiliare sviluppato. L'insufficiente sviluppo di questo mercato, nonché il fatto che l'immobile oggetto di valutazione sia specializzato o presenti vantaggi o gravami eccezionali che non riflettono lo stato generale del mercato, rendono inappropriato questo approccio.
Considera le fasi principali della valutazione immobiliare confrontando le vendite:
esimo stadio. Sono allo studio lo stato e le tendenze di sviluppo del mercato immobiliare, e soprattutto del segmento di appartenenza di questo oggetto. Si individuano gli oggetti immobiliari maggiormente assimilabili all'immobile oggetto di valutazione, oggetto venduto in tempi relativamente recenti.
esimo stadio. Informazioni raccolte e verificate sugli oggetti degli analoghi, analizza le informazioni raccolte e ogni oggetto analogo viene confrontato con l'oggetto valutato.
esimo stadio. Per le differenze identificate nelle caratteristiche di formazione del valore degli oggetti confrontati, vengono apportati adeguamenti ai prezzi di vendita di analoghi comparabili.
esimo stadio. I prezzi adeguati degli analoghi vengono concordati e il valore finale del valore di mercato dell'immobile viene derivato sulla base di un approccio comparativo.
Nella prima fase è necessaria la segmentazione del mercato, ad es. dividere il mercato in settori con oggetti e soggetti simili.
Oggetti simili:
?secondo la destinazione d'uso;
Per qualità
?sui diritti trasferibili;
?per posizione;
?dalle caratteristiche fisiche.
Soggetti simili di:
?per solvibilità;
?opportunità di finanziamento;
?per la motivazione all'investimento.
Gli oggetti comparabili devono appartenere allo stesso segmento del mercato immobiliare e le transazioni con essi devono essere effettuate a condizioni tipiche di questo segmento:
?sul periodo di ammortamento;
?sull'indipendenza dei soggetti dell'operazione;
?sulla motivazione all'investimento.
2.Metodo di selezione. Il metodo viene utilizzato per determinare il valore del terreno come parte di un unico oggetto immobiliare: un appezzamento di terreno con miglioramenti situati su di esso. Pertanto, il calcolo del valore di mercato di un lotto di terreno mediante il metodo di assegnazione viene utilizzato per valutare il valore di mercato dei lotti di terreno edificati. La condizione principale per l'applicazione di questo metodo è la corrispondenza tra l'uso esistente del terreno e le migliorie poste su di esso. In caso contrario, si può ottenere un valore negativo.
Il problema principale quando si utilizza questo metodo è la corretta valutazione del costo dei miglioramenti e tenendo conto del principio dell'uso più efficiente del suolo. Di solito il costo dei miglioramenti è calcolato con metodi di costo.
Per la seconda opzione di valutazione, l'utilizzo del metodo prevede la seguente sequenza di azioni:
selezione di oggetti immobiliari con appezzamenti di terreno simili al sito valutato, con prezzi di vendita noti;
valutazione del valore di mercato delle migliorie per ciascuno degli immobili prescelti come differenza tra l'intero costo di sostituzione e il fondo ammortamento;
calcolo dei valori di mercato dei lotti di terreno che fanno parte degli oggetti immobiliari selezionati;
adeguamento dei valori ottenuti dei lotti di terreno al valore del sito valutato;
calcolo del valore del lotto di terreno valutato come media o media ponderata dei prezzi rettificati.
Questo metodo determina il valore di mercato di un appezzamento di terreno come differenza tra il valore di mercato dell'intera proprietà, ad es. del terreno con migliorie e il costo di sostituzione delle migliorie meno il loro ammortamento. Pertanto, il calcolo del valore di mercato di un appezzamento di terreno mediante il metodo di allocazione viene utilizzato per valutare il valore di mercato dei appezzamenti di terreno edificati (ovvero il terreno stesso). La condizione principale per l'applicazione di questo metodo è che l'uso esistente del terreno e le migliorie su di esso corrispondano al suo uso più efficiente. In caso contrario, si può ottenere un valore negativo. Il problema principale quando si utilizza questo metodo è la corretta valutazione del costo dei miglioramenti e tenendo conto del principio dell'uso più efficiente del suolo. Di solito il costo dei miglioramenti è calcolato con metodi di costo.
Oltre al metodo di distribuzione, a seconda del metodo di elaborazione delle informazioni primarie sulla vendita di analoghi, esistono almeno due opzioni per l'utilizzo di questo metodo.
Uno di questi prevede l'analisi, l'adeguamento dei prezzi di vendita di appezzamenti di terreno migliorati (edificati) e il calcolo del valore finale del terreno, quindi l'estrazione del valore desiderato del terreno sottraendo il valore di mercato delle migliorie dal valore finale di il costo.
In un'altra opzione, il costo del terreno viene prima calcolato per ciascuno degli analoghi disponibili, quindi i risultati vengono analizzati e corretti per calcolare il costo del terreno richiesto.
Quindi, per la seconda opzione di valutazione, l'uso del metodo prevede la seguente sequenza di azioni:
?selezione di oggetti immobiliari con appezzamenti di terreno simili all'oggetto da valutare, con prezzi di vendita noti;
?valutazione del valore di mercato delle migliorie per ciascuno degli immobili prescelti come differenza tra l'intero costo di sostituzione e il fondo ammortamento;
?calcolo dei valori di mercato dei lotti di terreno che fanno parte degli oggetti immobiliari selezionati;
?adeguamento dei valori ottenuti dei lotti di terreno al valore del sito valutato;
?calcolo del valore del lotto di terreno valutato come media o media ponderata dei valori corretti dei lotti di terreno.
3. Metodo di distribuzione. Questo metodo si basa sulla determinazione del rapporto tra il valore del terreno e il valore degli edifici su di esso eretti. Il metodo di distribuzione si basa sulla determinazione del rapporto tra il valore del terreno e il valore dei fabbricati su di esso eretti. Il prezzo di vendita di un immobile è diviso in due parti: il costo dei fabbricati e il costo del terreno. Per ogni tipo di sviluppo di un appezzamento di terreno in una determinata regione, esiste una proporzione stabile tra il costo del terreno e il costo delle strutture. Se non ci sono vendite sufficienti di terreni non edificati in un'area, si dovrebbe selezionare un'area comparabile con vendite disponibili sia di terreni edificati che non edificati. Determinato il rapporto tipico tra il valore del terreno e il valore totale dell'immobile (quota di terreno), si passa all'analisi delle vendite di appezzamenti di terreno simili nell'area in cui viene effettuata la valutazione.
Uno dei principali inconvenienti di questo metodo è il processo piuttosto complicato di determinazione della quota del valore del terreno sul valore totale dell'immobile, tale quota può dipendere da vari fattori: il tipo di proprietà, l'ubicazione del sito, la sua costruzione. zona in alto, ecc.
Il metodo viene utilizzato per valutare i lotti di terreno edificati.
Condizioni per l'applicazione del metodo:
?disponibilità di informazioni sui prezzi delle transazioni con singoli oggetti immobiliari, assimilabili a un unico oggetto immobiliare, compreso il lotto di terreno valutato. In assenza di informazioni sui prezzi di transazione, è consentito utilizzare i prezzi di offerta (domanda); -
?disponibilità di informazioni sulla quota più probabile del lotto di terreno nel valore di mercato di un singolo oggetto immobiliare; -
?conformità delle migliorie al lotto di terreno al suo uso più efficiente.
Il metodo di distribuzione prevede la seguente sequenza di azioni:
?determinazione degli elementi mediante i quali un singolo oggetto immobiliare, compreso il lotto di terreno valutato, viene confrontato con oggetti - analoghi;
?determinazione per ciascuno degli elementi di confronto della natura e del grado di differenze di ciascun analogo rispetto a un singolo oggetto immobiliare, compreso il lotto di terreno valutato;
?determinazione per ciascuno degli elementi di confronto degli adeguamenti dei prezzi degli analoghi corrispondenti alla natura e al grado delle differenze di ciascun analogo rispetto a un singolo oggetto immobiliare, compreso il lotto di terreno valutato;
?adeguamento per ciascuno degli elementi di confronto dei prezzi di ciascun analogo, appianandone le differenze rispetto a un singolo oggetto immobiliare, che include il lotto di terreno oggetto di valutazione.
.Approccio al reddito: riflette la posizione dell'acquirente più probabile (investitore).
L'essenza dell'approccio reddituale è valutare il valore attuale (di oggi) dei benefici futuri che dovrebbero portare l'operazione e la possibile vendita in futuro di immobili, cioè capitalizzando il reddito.
La capitalizzazione del reddito è il processo di ricalcolo del flusso di reddito futuro in un valore finale pari alla somma dei loro valori correnti. Questi valori tengono conto:
?l'importo del reddito futuro;
?il momento in cui dovrebbe essere percepito il reddito;
?durata del reddito.
La determinazione del valore di mercato degli immobili utilizzando l'approccio reddituale avviene in due fasi:
?previsione del reddito futuro;
?capitalizzazione del reddito futuro nel valore attuale.
La previsione dei guadagni futuri si basa sull'uso del bilancio del proprietario:
?equilibrio semplificato;
?rendiconto finanziario (relazione ricostruita di un perito per i compiti di analisi economica di voci di entrate e uscite).
I risultati della previsione sono riassunti nel budget delle entrate e delle spese per l'esercizio dell'immobile. L'orizzonte di previsione è scelto dal proprietario, tuttavia, vengono spesso utilizzati i termini di proprietà dell'oggetto.
L'approccio del reddito utilizza tre metodi principali.
.Metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria.
Questo metodo ha trovato la sua applicazione per la valutazione di appezzamenti di terreno edificati e non. Sono state sviluppate le condizioni per l'applicazione di questo metodo: la possibilità di ottenere l'affitto del terreno dal lotto di terreno valutato.
Il metodo prevede la seguente sequenza di azioni:
?calcolo della rendita fondiaria creata da un appezzamento di terreno;
?determinazione del valore del corrispondente coefficiente di capitalizzazione;
?calcolo del valore di mercato di un appezzamento di terreno capitalizzando la rendita fondiaria.
Metodo residuo per la terra.
Il metodo residuo per i terreni si basa sul metodo del costo e sul metodo della capitalizzazione del reddito. In generale, il metodo residuo si basa sul principio della produttività residua e LNEI e consente di determinare il valore di varie componenti degli immobili a reddito: interessi fisici, legali e finanziari. L'essenza del metodo è capitalizzare il reddito operativo netto relativo a uno dei matcher, quando è noto il costo di altre componenti (interessi).
Quando si applica il metodo residuo per i terreni, è necessario conoscere quanto segue:
?il costo di edifici e strutture;
?utile netto di gestione portato da terreni, fabbricati e strutture;
?coefficienti di capitalizzazione per terreni, edifici e strutture, mentre i lotti di terreno edificati dovrebbero essere considerati e valutati come condizionalmente liberi quando sono utilizzati in modo più efficace.
Metodo di destinazione d'uso.
Il metodo di destinazione d'uso, come il metodo residuo, si basa sul principio della produttività residua. L'essenza del metodo è che nel processo della sua applicazione, viene modellato il flusso dei costi associati allo sviluppo di un appezzamento di terreno e il reddito che genererà il terreno sviluppato. La differenza tra tali proventi e oneri, che rappresenta il reddito attribuito al terreno (reddito residuo), viene successivamente attualizzata alla data di valutazione al fine di determinare il valore dei diritti fondiari oggetto di valutazione. Questo metodo è anche chiamato metodo del flusso di cassa scontato, metodo di sviluppo del territorio e metodo di suddivisione in sezioni.
Il metodo può essere utilizzato durante la valutazione di qualsiasi appezzamento di terreno che abbia una prospettiva di sviluppo (sviluppo), immediatamente o nel prossimo futuro. Il metodo è più spesso utilizzato per terreni non edificati. Ma è anche possibile utilizzarlo per allocare la componente di terreno dal costo totale di un appezzamento di terreno già edificato, se lo sviluppo è il tipo più efficiente di utilizzo del suolo.
L'applicazione del metodo procede dal fatto che lo sviluppo di qualsiasi sito avviene in due fasi: costruzione e realizzazione. Da qui sono previsti i costi associati alla costruzione dell'impianto e il reddito derivante dalla sua vendita o locazione.
L'utilizzo del metodo prevede la seguente sequenza di azioni:
) analisi dell'opzione di sviluppo più efficiente e uso redditizio del lotto di terreno edificato;
) predisposizione dei preventivi, giustificazione dei tempi e dei tempi per la realizzazione dell'opzione edificabile prescelta per il lotto di terreno;
) previsione del reddito derivante dall'utilizzo di un appezzamento di terreno edificabile;
) calcolo dei costi necessari per percepire un reddito dall'uso di un lotto di terreno edificabile;
) stima del costo del lotto di terreno attualizzando tutti i flussi di cassa connessi alla realizzazione del progetto per l'uso più efficiente del lotto di terreno.
Per valutare il valore attuale delle entrate e delle spese future dovrebbero essere utilizzati i tassi di attualizzazione, ottenuti sulla base dell'analisi dei tassi di rendimento del capitale di investimenti alternativi in termini di livello di rischio.
La fonte di reddito può essere l'affitto di edifici, strutture e strutture che sono proiettate sul lotto di terreno, o la loro vendita al termine della costruzione entro un lasso di tempo accettabile a prezzi basati sul mercato. La stima del lato del reddito del progetto nell'opzione di affittare un immobile dovrebbe includere una stima del costo di vendita dell'immobile al termine del periodo di proprietà.
Quando si calcola il costo del terreno con questo metodo, è possibile utilizzare vari modelli matematici per modellare il flusso di entrate e spese, la cui scelta dipende dagli obiettivi della valutazione, dal tipo di entrate e spese e dalle informazioni disponibili .
Il metodo di destinazione d'uso può essere utilizzato per stimare il valore dell'investimento di un terreno, ovvero il valore al quale il reddito derivante dall'acquisizione di un terreno soddisfa il tasso di interesse fissato dall'investitore, o il valore che soddisfa i requisiti dell'investitore per il rendimento di un particolare progetto. Una delle opzioni per applicare il metodo di destinazione d'uso per la valutazione del terreno (terreno libero) è il metodo di suddivisione in appezzamenti, se il loro sviluppo e successiva vendita è considerato il tipo più efficiente di uso del suolo. Questo metodo viene utilizzato anche per determinare il valore del territorio nell'attuazione delle varie opzioni per il suo sviluppo in termini di tutela dell'interesse pubblico e conservazione dell'ambiente naturale ed è uno dei principali nel determinare l'efficacia di progetti volti a preservare le risorse naturali e l'ambiente.
.Approccio di costo. Uno dei principali approcci utilizzati nella valutazione catastale dei terreni. Approccio al costo: un insieme di metodi per valutare il valore di un immobile sulla base della determinazione dei costi necessari per ripristinare o sostituire un immobile, tenendo conto del suo ammortamento. L'approccio del costo si basa sul principio di sostituzione, che presuppone che un acquirente ragionevole non pagherebbe più per un immobile del costo di costruzione di un immobile che sia simile per utilità all'immobile oggetto di valutazione.
Secondo l'approccio del costo, il valore totale di un immobile (Cob) è determinato come la somma del costo di un appezzamento di terreno (Suz) e del costo di sostituzione (costo di sostituzione o di riproduzione) di un immobile (Cvs) meno l'ammortamento accumulato (C):
L'applicazione dell'approccio del costo alla valutazione immobiliare si compone dei seguenti passaggi:
1fase - valutazione del valore di mercato del terreno;
2fase - valutazione del costo di sostituzione (costo di sostituzione) dell'edificio oggetto di valutazione, inclusa la valutazione dell'importo del profitto imprenditoriale;
3fase - calcolo dei tipi di usura individuati;
4questo p è il calcolo del costo finale dell'oggetto di valutazione rettificando il costo di sostituzione per l'ammortamento, seguito da un aumento del valore risultante dal costo del lotto di terreno.
La determinazione del valore di un appezzamento di terreno che fa parte dell'immobile valutato con il metodo del costo si basa sull'ipotesi del suo migliore e più efficiente utilizzo come esente da edificabilità. L'approccio al costo riflette il punto di vista sulla creazione dell'oggetto di valutazione dal punto di vista dei costi sostenuti. L'approccio del costo non è praticamente applicabile per l'autovalutazione dei lotti di terreno. L'approccio prevede la determinazione di una valutazione cumulativa del costo del sito con il suo miglioramento (edifici, utenze).
La Russia ha enormi risorse fondiarie e la riuscita soluzione dei problemi nel campo delle relazioni legali fondiarie, la creazione di prerequisiti per garantire la crescita economica di fronte a una varietà di forme di proprietà, nonché l'ulteriore sviluppo del supporto legale per la terra gestione. Secondo l'art. 65 del Codice fondiario della Federazione Russa, viene pagato l'uso della terra nella Federazione Russa, quindi la valutazione della terra e la determinazione di una tariffa ragionevole per essa è uno dei compiti principali della gestione del territorio. Un obiettivo altrettanto importante della valutazione del valore dei lotti di terreno è la creazione di una base imponibile. Ai fini della fiscalità e delle altre finalità previste dalla legge si effettua una stima catastale statale.
La valutazione catastale statale è intesa come un insieme di azioni, tra cui la decisione di condurre una valutazione catastale statale, la formazione di un elenco di oggetti di valutazione, la selezione di un appaltatore di lavori, la determinazione del valore catastale e la redazione di una relazione sulla determinazione del valore catastale, nonché sull'approvazione delle risultanze della determinazione del valore catastale. Iscrivendoli al catasto immobiliare dello Stato e portandoli all'attenzione dei contribuenti.
La valutazione catastale statale è un insieme di misure legali, amministrative e tecniche finalizzate alla determinazione del valore catastale.
Allo stato attuale, il sistema di valutazione catastale statale dei terreni si basa sulla presenza di una base metodologica formata, che assicura il processo della sua attuazione. I metodi di valutazione catastale statale dei terreni di tutte le categorie e le linee guida tecniche approvate dagli ordini del Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa e le linee guida tecniche, che sono linee guida pratiche per l'applicazione di questi metodi, fungono da tale base metodologica. Tutti i metodi per la valutazione catastale statale dei terreni si basano su approcci e metodi per valutare il valore di mercato degli immobili.
Gli oggetti della valutazione catastale statale sono appezzamenti di terreno di tutte le categorie di terreni e dal 2011, in 12 entità costituenti della Federazione Russa, sono stati eseguiti lavori per determinare il valore catastale dei progetti di costruzione di capitali. L'ambito di applicazione dei risultati della valutazione catastale statale è piuttosto ampio. In primo luogo, il valore catastale di un appezzamento di terreno è uno dei criteri per la formazione di un'imposta fondiaria. Secondo l'art. 391 del Codice Fiscale della Federazione Russa, la base imponibile di un appezzamento di terreno è definita come valore catastale. Inoltre, il valore catastale viene utilizzato per calcolare il canone di locazione dei terreni demaniali e comunali, per determinare il prezzo di riscatto dei terreni e il prezzo di partenza in sede di gara, per determinare il potenziale fiscale dei comuni in vista della successiva determinazione dell'importo delle sovvenzioni e sovvenzioni.
La valutazione catastale statale dei terreni si basa sulla classificazione dei terreni per destinazione e tipo di uso funzionale e viene effettuata tenendo conto dei dati catastali, urbanistici, forestali, idrici e altri. Vari metodi di valutazione vengono applicati a diverse categorie di terreni e tipi di utilizzo consentito dei lotti di terreno, a seconda dei fattori che ne influenzano la valutazione. In generale, si tratta di metodi di valutazione di massa basati su un sistema di valutazione di massa e comprendente il metodo del confronto di mercato, nonché metodi di reddito e di costo. Quindi, ad esempio, la valutazione catastale statale dei terreni negli insediamenti urbani e rurali, nelle associazioni di orticoltura, orticoltura e dacia viene effettuata sulla base di un'analisi statistica dei prezzi di mercato e di altre informazioni sugli immobili. Finora, la valutazione catastale statale dei terreni agricoli si è basata sulla capitalizzazione dei redditi da locazione.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli viene effettuata secondo il sistema stabilito al fine di garantire indicatori uniformi di comparabilità della valutazione catastale in tutta la Federazione Russa.
Lo scopo principale della valutazione dei terreni agricoli è determinare il valore catastale di tutti i terreni sul territorio della Federazione Russa al fine di tassare questi terreni con tasse, affitti e altri pagamenti nelle transazioni di vendita di terreni.
Gli oggetti di questa valutazione sono terreni agricoli entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa, distretti amministrativi, proprietà terriera (uso del suolo) di persone giuridiche e persone fisiche. Caratteristiche della valutazione del territorio.
Quando si valuta il valore di mercato dei terreni agricoli utilizzando il metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria e il metodo di confronto, si dovrebbe tenere conto delle proprietà agronomiche naturali degli appezzamenti di terreno, nonché dell'influenza delle fonti di inquinamento antropico. Le principali proprietà agronomiche includono:
caratteristiche qualitative dello strato
caratteristiche qualitative dell'ubicazione dei terreni agricoli (rilievo, umidità, microclima).
Con ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa n. 445 del 20 settembre 2010, sono stati adottati i punti principali per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli. Ai fini della valutazione catastale dello Stato, i terreni agricoli sono suddivisi in sei gruppi in base alla finalità funzionale e alle caratteristiche di formazione del reddito da locazione (Fig. 5).
Figura 5 - Gruppi di terreni agricoli
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli riguarda la determinazione di indicatori specifici del valore catastale di ciascuno dei sei gruppi di terreni. La valutazione catastale si basa sulla ricerca del valore catastale dei terreni agricoli. Per terreno agricolo si intende un'area regolarmente utilizzata per una serie di scopi specifici che hanno specifiche proprietà naturali e storiche.
Il decreto ha stabilito che il valore catastale dei terreni che si trovano nella suddivisione dei terreni agricoli è a partire dal 1 gennaio dello stesso anno in cui la valutazione catastale statale dei terreni agricoli è stata effettuata sul territorio di un'entità costituente della Federazione Russa.
La determinazione del valore catastale degli appezzamenti di terreno che rientrano nella suddivisione dei terreni agricoli si effettua come segue. Viene stabilito un elenco di appezzamenti di terreno come parte di terreni agricoli. Questo elenco di appezzamenti di terreno come parte di terreni agricoli è stabilito dal dipartimento territoriale dell'organo esecutivo federale che svolge le funzioni di fornitura di servizi nel campo della valutazione catastale statale dei terreni per l'entità costituente della Federazione Russa a partire dal 1 gennaio del lo stesso anno in cui è stata effettuata la valutazione catastale statale dei terreni a scopo agricolo. L'elenco fornito dovrebbe includere informazioni su tutti i lotti di terreno situati sul territorio valutato, non è consentito ammettere l'assenza di caratteristiche contabili per i lotti di terreno inclusi nell'elenco e la presenza di dati contrastanti.
Una valutazione catastale dei terreni agricoli è necessaria per giustificare l'imposta fondiaria, l'affitto e altri scopi stabiliti dalla legge.
L'oggetto della valutazione è il terreno agricolo entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa, dei distretti amministrativi, della proprietà terriera (uso del suolo) delle persone giuridiche e delle persone fisiche.
Per terreno agricolo si intende un territorio sistematicamente utilizzato per determinati scopi e dotato di specifiche proprietà naturali e storiche. Nell'ambito dei terreni agricoli si distinguono i seminativi, le piantagioni perenni, i campi di fieno, i pascoli e i maggesi.
La terra arabile è una terra agricola che viene sistematicamente utilizzata per le colture, comprese le colture di erbe perenni, nonché per i maggesi puliti.
Hayfield - terreno agricolo, che viene sistematicamente utilizzato per la fienagione. Ci sono campi di fieno paludosi, alluvionali e montuosi.
Pascolo - terreno agricolo sistematicamente utilizzato per il pascolo degli animali, nonché terreno adatto al pascolo del bestiame che non viene utilizzato per la fienagione e non è a maggese.
Terreno a maggese - un appezzamento di terreno precedentemente utilizzato come seminativo e non utilizzato da più di un anno, compreso il maggese.
La figura 6 mostra le fasi della valutazione catastale dei terreni agricoli.
Figura 6 - Fasi della valutazione catastale dei terreni agricoli
Nella prima fase interregionale, agli organi territoriali degli enti costitutivi della Federazione Russa vengono presentati i valori catastali di 1 ettaro di terreno agricolo e gli standard di base (produttività e costi stimati) per la valutazione all'interno degli enti costitutivi della Federazione Russa . Nella prima fase interregionale di valutazione dei terreni agricoli sono stati determinati i seguenti indicatori di base: produttività stimata, costi stimati, prezzo lordo alla produzione, rendita locativa stimata e valore catastale.
La seconda fase è la valutazione catastale dei terreni agricoli nelle entità costitutive della Federazione Russa da parte dei distretti amministrativi e delle proprietà terriere. Condizione necessaria per la seconda fase della valutazione catastale statale dei terreni è la conformità del valore catastale medio ponderato di tutti i terreni agricoli con il valore ottenuto come risultato della prima fase. La seconda fase della valutazione catastale dei terreni agricoli all'interno delle entità costitutive della Federazione Russa viene effettuata sulla base degli indicatori di base stimati di produttività e costi stabiliti nella prima fase, che garantiscono la comparabilità dei risultati della valutazione su tutto il territorio della Federazione Russa. La sequenza della valutazione catastale statale dei terreni agricoli nella seconda fase (Fig. 10).
In presenza della zonalità naturale ed economica del territorio di un'entità costituente della Federazione Russa, gli indicatori stimati di base per la produttività dei terreni agricoli e i costi del loro utilizzo, calcolati in media per un'entità costituente della Federazione Russa al prima fase della stima catastale, sono differenziati per aree di perizia fondiaria. Le informazioni iniziali per l'esecuzione dei lavori sono i dati dei rilievi pedologici, i materiali del IV ciclo di lavori di stima dei terreni e la stima dei terreni in azienda. Ciascuna regione amministrativa nel processo della IV tornata di lavori di stima del territorio è stata assegnata a una zona specifica. Le zone di valutazione sono state formate sulla base dell'omogeneità dei tipi di suolo, delle tecnologie colturali, delle condizioni climatiche e del livello di sviluppo economico del territorio (Fig. 7).
Figura 7 - Base informativa della valutazione catastale statale
La valutazione catastale dei terreni agricoli prevede il calcolo di indicatori integrali di fertilità del suolo, proprietà tecnologiche e ubicazione al fine di determinare, sulla loro base, la rendita locativa stimata e il valore catastale dei terreni agricoli.
Un indicatore integrale della fertilità del suolo è il punteggio bonitet (punteggio totale del suolo), che viene utilizzato per calcolare la produzione lorda e i costi dell'oggetto di valutazione.
Le proprietà tecnologiche dei terreni agricoli degli oggetti di valutazione sono calcolate tenendo conto dell'intensità energetica dei suoli, del rilievo, della pietrosità, del contorno, della lontananza dei campi dal centro economico. I valori fisici delle proprietà tecnologiche per uno specifico oggetto di valutazione vengono convertiti in punti e coefficienti su scale speciali. Sulla base delle scale per la valutazione delle singole proprietà tecnologiche e della dipendenza dei costi da esse, viene calcolato un indicatore generalizzato: l'indice delle proprietà tecnologiche degli oggetti di valutazione.
L'ubicazione dell'oggetto di valutazione è caratterizzata da un indicatore della distanza equivalente, determinata tenendo conto della distanza dai punti vendita di prodotti agricoli e delle basi per l'approvvigionamento di risorse materiali e tecniche, nonché delle condizioni di trasporto del trasporto merci .
La rendita locativa stimata da 1 ettaro di terreno agricolo è composta da due parti: rendita locativa differenziale e assoluta. La rendita locativa differenziale tiene conto della fertilità dei suoli, delle loro proprietà tecnologiche e dell'ubicazione dell'oggetto valutato. Se questo reddito è negativo, si assume che sia zero. Il valore della rendita assoluta da locazione è stato stabilito nella prima fase interregionale.
Il valore catastale di 1 ettaro di terreno agricolo oggetto di valutazione all'interno dell'entità costituente della Federazione Russa è determinato moltiplicando il reddito da locazione stimato per il periodo della sua capitalizzazione, che è di 33 anni.
La valutazione catastale statale dei terreni agricoli viene effettuata entro i confini delle fattorie collettive e delle fattorie demaniali, per le quali è stato effettuato il IV ciclo di valutazione fondiaria. Le informazioni sulla valutazione fondiaria degli oggetti di valutazione sono riassunte per distretti amministrativi, distretti di valutazione fondiaria e argomento della Federazione Russa.
La metodologia per la determinazione del valore catastale di un terreno agricolo è mostrata nella Figura 8. Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato moltiplicando l'indicatore specifico del valore catastale di un appezzamento di terreno per la sua area.
Per terreni agricoli idonei a seminativo, fienili, pascoli occupati da maggese alla data della valutazione catastale statale dei terreni (piantagioni perenni, strade agricole, comunicazioni, piantagioni forestali atti a proteggere i terreni dall'impatto negativo (dannoso) fenomeni naturali, antropici e tecnogenici, nonché dei corpi idrici) destinati a garantire le attività in azienda, la determinazione di specifici indicatori del valore catastale dei terreni determina la necessaria sequenza di azioni:
Figura 8 - La sequenza della valutazione catastale statale dei terreni agricoli nella seconda fase
) redigendo un elenco delle varietà di suolo e della superficie occupata da ciascuna di esse.
) compilando nel profilo delle varietà di suolo un elenco di tutte le colture che possono essere coltivate.
) selezione delle varietà di suolo nel profilo in base all'elenco delle colture di rotazione colturale accettabile, caratterizzato da un insieme di colture, la loro rotazione, il numero di campi occupati da ciascuna coltura e il numero totale di campi di rotazione colturale;
) stabilendo nel profilo delle varietà del suolo la resa standard di ciascuna coltura dall'elenco delle colture;
) stabilire un prezzo di mercato per ciascuna coltura della gamma di colture;
) calcolo del reddito lordo per unità di superficie per ciascuna coltura dalla gamma di colture come prodotto della sua resa standard e del prezzo di vendita previsto del prodotto.
) trovare i costi per unità di superficie per la coltivazione e la raccolta di ciascuna coltura dalla composizione e dall'assortimento delle colture;
) calcolo del reddito lordo per unità di superficie per ciascuna rotazione colturale sommando i prodotti del reddito lordo specifico delle colture della rotazione colturale e il numero di campi occupati dalle colture, e dividendo il risultato per il numero totale di campi di rotazione colturale;
) calcolo dei costi per unità di superficie per ciascuna rotazione colturale sommando i prodotti dei costi unitari di coltivazione delle colture della rotazione colturale e il numero di campi occupati dalle colture e dividendo il risultato per il numero totale di campi della rotazione colturale;
) calcolo nel profilo delle varietà di suolo dei costi per unità di superficie per il mantenimento della fertilità del suolo per ciascuna rotazione colturale;
) il calcolo nell'ambito delle varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento dell'indicatore specifico della rendita fondiaria per ciascuna rotazione colturale viene effettuato sottraendo dal valore del reddito specifico lordo il valore dei costi specifici di coltivazione, il valore dei costi specifici per il mantenimento della fertilità del suolo e del profitto di un soggetto che esercita attività imprenditoriale in agricoltura;
) determinazione nel profilo delle varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento del valore massimo dell'indicatore specifico della rendita fondiaria dagli indicatori specifici della rendita fondiaria delle rotazioni colturali;
) determinazione del valore del coefficiente di capitalizzazione della rendita fondiaria;
) calcolo dell'indicatore specifico del valore catastale di ciascuna varietà di suolo nella composizione dell'appezzamento dividendo l'indicatore specifico della rendita fondiaria della varietà di suolo per il coefficiente di capitalizzazione;
) calcolo dell'indicatore specifico del valore catastale dei terreni nella composizione del lotto di terreno come media ponderata sulla superficie delle varietà di suolo di indicatori specifici del valore catastale delle varietà di suolo.
La valutazione catastale dei terreni agricoli si compone di due fasi principali:
1.Valutazione catastale dei terreni agricoli sul territorio della Federazione Russa La prima fase della valutazione catastale dei terreni agricoli viene effettuata al fine di determinare il valore catastale di un ettaro di terreno agricolo sul territorio delle entità costitutive della Federazione Russa e si sviluppa una certa sequenza di perizie catastali.
Quando si esegue una valutazione catastale dei terreni agricoli a livello di soggetti della Federazione Russa, vengono determinati i seguenti indicatori per ettaro di terreno agricolo:
.produttività stimata;
.costi di valutazione;
.il prezzo di produzione della produzione lorda e il reddito da locazione stimato;
.indicatori specifici del valore catastale dei terreni agricoli entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa.
La produttività stimata e i costi di valutazione servono come standard di base per la valutazione catastale dei terreni agricoli nell'ambito della Federazione Russa.
Valutazione catastale statale dei terreni agricoli entro i confini delle entità costitutive della Federazione Russa. La valutazione catastale dei terreni agricoli in un'entità costituente della Federazione Russa viene effettuata sulla base di indicatori di base per la valutazione della produttività e dei costi, stabiliti nella 1a fase della valutazione catastale statale dei terreni, garantendo la comparabilità dei suoi risultati in tutto il Federazione Russa. A tal fine, per le aree di perizia fondiaria si determina quanto segue:
?vengono calcolati anche la produttività effettiva di 1 ettaro di terreno agricolo in base alla resa delle principali colture agricole e dei campi di fieno, nonché i costi effettivi di utilizzo di 1 ettaro di terreno agricolo. I calcoli degli indicatori di produttività e dei costi per le aree di valutazione dei terreni sono effettuati in conformità con la clausola 2.1,
?metodi di valutazione catastale statale dei terreni agricoli a livello di soggetti della Federazione Russa;
?i coefficienti di differenziazione degli indicatori di base stimati di produttività e costi, stabiliti per il soggetto della Federazione Russa sulla base dei risultati della prima fase della valutazione catastale statale, sono calcolati per le aree di valore fondiario attribuendo gli indicatori di produttività indicati e i costi per le aree di valore fondiario rispetto a indicatori simili prevalenti nell'argomento della Federazione Russa;
?gli indicatori di base stimati della produttività e dei costi per le aree di valore fondiario sono determinati moltiplicando indicatori di base stimati simili stabiliti per l'entità costitutiva della Federazione Russa nella prima fase della valutazione catastale statale per i coefficienti di differenziazione della produttività dei costi calcolati per il terreno aree pregiate.
Le aree di varietà di suolo, che sono incluse nella composizione dell'appezzamento, si trovano dal rapporto tra i confini delle varietà di suolo, stabiliti sulla base delle mappe pedologiche, e i confini degli appezzamenti, che sono inclusi nella composizione dei terreni agricoli, determinata sulla base dei dati del Catasto fondiario demaniale.
I costi unitari per la coltivazione e la raccolta delle colture agricole sono calcolati sulla base di mappe tecnologiche e prezzi medi annui di mercato.
L'importo del profitto dell'imprenditore è determinato dal perito sulla base di dati statistici sulla distribuzione del profitto tra il proprietario di terreni agricoli e l'imprenditore per industria nella materia pertinente della Federazione Russa.
Il coefficiente di capitalizzazione è calcolato sulla base del rapporto medio di mercato tra la rendita fondiaria e il prezzo di mercato degli appezzamenti di terreno facenti parte di terreni agricoli.
Per i terreni agricoli non idonei a seminativo, ma utilizzati per la coltivazione di alcune tipologie di colture industriali (piantagioni perenni, frutti di bosco, tè), gli indicatori specifici del valore catastale dei terreni sono assunti pari agli indicatori specifici del valore di mercato di questi terreni, determinati secondo la legislazione della Federazione Russa sulle attività di stima.
Per i terreni agricoli occupati da fabbricati, strutture, strutture adibite alla produzione, allo stoccaggio e alla prima trasformazione dei prodotti agricoli, la determinazione di specifici indicatori del valore catastale dei terreni agricoli determina la seguente sequenza di azioni:
Raggruppamento di appezzamenti di terreno entro i confini dei quali si trovano questi terreni;
Determinazione del lotto di terreno di riferimento all'interno di ciascun gruppo;
Determinazione del valore di mercato del terreno nell'ambito di un appezzamento di terreno di riferimento;
Calcolo di indicatori specifici del valore catastale di questi terreni.
Il calcolo di un appezzamento di terreno di riferimento prevede la sottolineatura in ciascun gruppo di un appezzamento di terreno che presenti nel profilo delle caratteristiche dei fattori di costo che si trovano nell'intervallo modale. Per i terreni agricoli su cui si trovano le foreste, vengono stabiliti indicatori specifici del valore catastale del terreno nell'importo del valore medio dell'indicatore specifico per un'entità costituente della Federazione Russa.
La valutazione catastale statale viene eseguita in conformità con la legge federale del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa". La legge sull'attività di stima stabilisce la seguente procedura per l'effettuazione di una stima catastale statale (Fig. 9).
La valutazione catastale statale dei terreni è effettuata dall'Ufficio del Servizio federale per la registrazione statale, il catasto e la cartografia, dai suoi organi territoriali e dalle imprese e organizzazioni sotto la loro giurisdizione. Inoltre, possono essere coinvolte in tale valutazione persone che siano in possesso di un certificato di qualifica di ingegnere catastale, o che siano periti e siano membri di uno degli organismi di autoregolamentazione.
La valutazione catastale statale dei terreni viene effettuata al fine di stabilire il valore catastale degli appezzamenti di terreno che hanno una destinazione diversa.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito deve essere guidato da requisiti e (o) procedure aggiuntivi per la valutazione stabiliti dalla norma federale di valutazione n. 4 "Determinazione del valore catastale degli oggetti immobiliari".
Figura 9 - Schema della valutazione catastale dello Stato
Per valore catastale si intende il valore di mercato dell'immobile, determinato nel processo di valutazione catastale statale, determinato con metodi di valutazione di massa, oppure, se non è possibile determinare il valore di mercato con metodi di valutazione di massa, il valore di mercato determinato individualmente per un determinato immobile secondo la normativa sull'attività di stima.
Legge federale n. 135-FZ del 29 luglio 1998 "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", Decreto del governo della Federazione Russa del 25 agosto 1999 n. 945 "Sulla valutazione catastale statale dei terreni", in conformità con il Regole per la conduzione della valutazione catastale dei terreni statali, approvate Con decreto del governo della Federazione Russa dell'8 aprile 2000 n. 316, il Dipartimento delle relazioni fondiarie e immobiliari del territorio di Krasnodar ha emesso l'ordinanza "Su approvazione dei risultati della determinazione del valore catastale di appezzamenti di terreno dalle terre degli insediamenti nel territorio di Krasnodar” datato 22 novembre 2011, n. 1756. In base a tale ordinanza, sono stati approvati:
?i risultati della determinazione del valore catastale dei lotti di terreno dalle terre degli insediamenti nel territorio di Krasnodar;
?valori medi di indicatori specifici del valore catastale dei terreni nel contesto dei quartieri catastali nell'ambito dei tipi di utilizzo consentito della terra negli insediamenti del territorio di Krasnodar;
?il livello medio del valore catastale dei terreni negli insediamenti nel contesto dei distretti municipali (distretti urbani) del territorio di Krasnodar. Il livello medio del valore catastale dei terreni agricoli nel territorio di Krasnodar è mostrato nella Tabella 1.
Tabella 1 - Il livello medio del valore catastale dei terreni agricoli nel contesto dei distretti municipali (distretti urbani) del Territorio di Krasnodar
No. Nome del distretto municipale (distretto urbano) Terreno agricolo 1 mq/rub. , 7211Kalininsky rayon7,1512Kanevskoy rayon9,9013Korenovsky rayon12,4814Krasnoarmeysky rayon8,4715Krylovsky rayon7,8216Krymsky rayon5,9317Kurganinsky rayon11,6binsky7 rayon11,6binsky7 rayon11,6binsky7 rayon11,6binsky7 7120Leningradsky rayon102421Mostovsky rayon1,6022Novokubansky rayon10,3523Novopokravsky rayon8,4224Otradnensky rayon4,7025Pavlovsky rayon8,6726Primorsko-Akhtarsky rayon10,8127Seversky Distretto 5,5028 Seversky Distretto 7,5929 Staromisky Distretto 7,2830 Tbilisi Distretto 12,0431 Temryuksky Distretto 7,7432 Timashevsky Distretto 12,0633 Tichoreckij Rajon 9,4234 Tuapse Distretto 10,4035 Uspensky Distretto 6,1236 Ust- Distretto di Labinsky 12.7037 Distretto di Shcherbinovsky 1 Città di Arvipa 7.6838 Città-Kurma 3 р10.6640 Città turistica di Gelendzhik7.1441 Città di Goryachiy Klyuch3.6042 Città di Krasnodar11.5043 Città di Novorossiysk1.6444 Città di Sochi6.97
3 Migliorare la qualità della valutazione del valore catastale dei terreni agricoli
Al 1 gennaio 2013, oltre 24.000 comuni (MO) operavano sul territorio della Federazione Russa.
La clausola 1 dell'articolo 52 della legge federale del 6 ottobre 2003 n. 131-FZ "Sui principi generali dell'organizzazione dell'autonomia locale nella Federazione Russa" stabilisce chiaramente il diritto di ciascun comune di avere il proprio bilancio. Il bilancio locale è una forma di formazione e di spesa dei fondi per l'esercizio successivo, destinati ad adempiere agli obblighi di spesa del comune corrispondente.
A seguito dei cambiamenti nella legislazione di bilancio e fiscale negli ultimi tre anni, solo due tasse sono rimaste tra le tasse locali che costituiscono la base finanziaria dei bilanci locali a proprie spese: la tassa fondiaria e la tassa di proprietà sulle persone fisiche. Tuttavia, come mostra l'esperienza straniera, la sicurezza finanziaria dei comuni non è determinata dal numero delle imposte locali, ma dal livello della loro rilevanza economica e, soprattutto, dal collegamento alla base imponibile, che riflette i risultati dell'attività economica su il territorio del comune. Ma nelle attuali condizioni russe, l'attuale regolamentazione giuridica e la pratica del processo di bilancio a livello locale non hanno praticamente il sopra citato vincolo e si allontanano quindi dai compiti di stimolare l'attività dei governi locali nello sviluppo economico di territori e, su questa base, rafforzare le loro entrate, in primo luogo fiscali, potenziali.
Fissate ai bilanci locali per un importo del 100%, le entrate dell'imposta fondiaria e dell'imposta sulla proprietà personale forniscono in realtà fondi molto meno del previsto e non coprono una parte significativa degli obblighi di spesa. In accordo con il cap. 31 “Tassa fondiaria” il calcolo dell'imposta fondiaria viene effettuato sulla base del valore catastale dei lotti di terreno. Tuttavia, a causa delle norme legali non regolamentate dal punto di vista legislativo per l'applicazione dei coefficienti moltiplicatori alle aliquote dell'imposta fondiaria, il tasso di riscossione di questa imposta è diminuito.
Raccomandazioni per la valutazione. La valutazione dei terreni agricoli non dovrebbe contraddire i principi di base della valutazione del valore di mercato. La base per la valutazione del valore del terreno agricolo è un accordo tra il perito e il cliente.
Il contratto deve contenere:
motivi per concludere un contratto
tipo di ambito di valutazione
tipo di valore determinato
ricompensa monetaria per la valutazione della provvidenza
informazioni sull'assicurazione di responsabilità civile da parte del perito.
I risultati della valutazione devono essere presentati sotto forma di una relazione di valutazione scritta. La relazione deve includere:
?data di compilazione e numero di serie del rapporto;
?motivi della valutazione;
?indirizzo legale e informazioni sul perito;
?descrizione esatta dell'oggetto di perizia, dettagli, valore contabile dell'oggetto;
?standard di valutazione;
?la sequenza di determinazione del valore dell'oggetto di valutazione e il suo valore finale;
?data di determinazione del valore dell'oggetto di stima;
?elenco dei documenti utilizzati dal perito e determinazione delle caratteristiche quantitative e qualitative degli oggetti di valutazione
Conclusione
La valutazione dei terreni agricoli come un tipo di attività è stata considerata in modo completo nella tesi sotto forma di un meccanismo per stimare il valore dei terreni agricoli, con il quale si intende la totalità di oggetti, obiettivi, principi, approcci, metodi, procedure, tipi , strumenti e istituzioni di valutazione, frutto di un'interazione che è un'opinione obiettiva e professionale sul valore del terreno.
La valutazione del valore dei terreni agricoli dovrebbe basarsi sui principi di valutazione, che riflettono la direzione, le tendenze nel comportamento delle entità economiche in un ambiente di mercato.
Il documento mostra che nella valutazione del valore di mercato dei terreni agricoli è possibile utilizzare il metodo del confronto delle vendite e il metodo della distribuzione basato sull'approccio comparativo, il metodo di allocazione, che si basa sugli approcci comparativo e di costo, la capitalizzazione della rendita fondiaria metodo e il metodo della destinazione d'uso, basato sull'approccio reddituale, e il metodo residuo, oltre a quello reddituale secondo l'approccio del costo. Uno studio dei vantaggi e degli svantaggi di ciascun metodo ha mostrato che il metodo migliore per stimare il valore dei terreni agricoli è il metodo del confronto delle vendite. Tuttavia, il suo utilizzo è difficile a causa del sottosviluppo di questo mercato nella Federazione Russa. Un uso più efficiente dell'approccio comparativo sarà nelle regioni con un fatturato sviluppato di superficie agricola (nella zona di agricoltura attiva tradizionale, vicino a grandi insediamenti, ecc.).
L'approccio del costo, nonostante la sua relativa semplicità e l'apparente possibilità di un uso diffuso, contiene una contraddizione fondamentale in relazione alla maggior parte dei terreni agricoli: migliori sono le caratteristiche naturali del terreno, minore è la valutazione secondo il concetto di costo, il la terra può ricevere (i migliori suoli chernozem richiedono meno costi per l'uso agricolo rispetto a un sito simile situato su suoli podzolici allagati). Pertanto, l'uso dell'approccio del costo per i terreni agricoli ha senso solo se ci sono miglioramenti significativi sul sito (strutture infrastrutturali, strutture per lo stoccaggio e la lavorazione dei prodotti agricoli, ecc.).
Per una valutazione obiettiva del valore dei terreni in aree remote, è possibile utilizzare l'approccio reddituale, principalmente il metodo di capitalizzazione della rendita fondiaria.
Nel contesto della formazione del mercato fondiario, della sua opacità, delle informazioni insufficienti sulla vendita di appezzamenti di terreno, la più importante è la valutazione di massa dei terreni agricoli. È ciò che consente di formare un approccio all'analisi dell'intera gamma di informazioni disponibili, effettuata al fine di garantire l'attuazione della politica statale di uso e gestione efficace e razionale delle risorse fondiarie e degli altri immobili nel interessi del rafforzamento dell'economia nazionale, della tassazione obiettiva dei terreni e dello sviluppo dei territori. Tuttavia, la tecnologia di valutazione di massa non può garantire l'attuazione di una serie di procedure standard necessarie per stabilire il valore di mercato di un appezzamento di terreno (determinando il modo migliore e più efficiente per utilizzare un appezzamento di terreno, tenendo conto del rapporto tra domanda e offerta e beni di consumo dell'immobile oggetto di valutazione in una determinata data, ecc.). Ciò avviene nell'ambito di una valutazione individuale mediante un determinato algoritmo, che prevede la capitalizzazione della rendita fondiaria.
La valutazione catastale viene effettuata in un determinato momento e secondo un'unica metodologia per l'intero territorio della Federazione Russa (soggetto della Federazione Russa) utilizzando, di norma, un approccio metodologico, funge da base per la formazione di un sistema di pagamenti fondiari e lo sviluppo effettivo delle relazioni fondiarie. Questa è la principale differenza tra la valutazione catastale e altri tipi di valutazione, insieme all'uso dei suoi risultati principalmente a fini fiscali e un periodo di rilevanza più lungo dei suoi risultati - 3-5 anni.
Ad oggi sono state sviluppate raccomandazioni metodologiche per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli, che riflettono in parte gli approcci di mercato per la determinazione del valore di mercato. Secondo le raccomandazioni metodologiche, il valore catastale è un valore calcolato in termini monetari, che riflette l'idea del valore (utilità) di un appezzamento di terreno per tutti i partecipanti al mercato quando lo utilizzano. Il valore calcolato nell'ambito della stima collettiva dovrebbe riflettere il valore reale di mercato in termini di sviluppo del mercato e di utilizzo più efficiente del terreno. In effetti, queste raccomandazioni descrivono il processo di valutazione di massa dei terreni ai fini fiscali. Si precisa che la perizia collettiva ha lo scopo di determinare non solo il costo ai fini fiscali, ma anche ai fini dell'affitto, delle garanzie reali, ecc.
I principali risultati scientifici e pratici della ricerca del diploma sono i seguenti:
Determinare lo sviluppo del mercato fondiario nella Federazione Russa, in particolare la formazione dei prezzi e il valore di mercato dei lotti di terreno;
determinazione delle caratteristiche dei terreni agricoli come oggetto di valutazione;
determinazione del valore catastale dei terreni agricoli;
sviluppo e analisi di approcci metodologici alla valutazione del valore dei terreni agricoli;
manutenzione, compiti e metodologia per la valutazione del valore catastale dei terreni agricoli;
sviluppo del miglioramento della qualità della valutazione del valore catastale dei terreni agricoli.
valore catastale di mercato del terreno
Elenco delle fonti utilizzate
1. Messaggio di bilancio del Presidente della Russia all'Assemblea federale della Federazione Russa sulla politica di bilancio nel 2008-2010 (data di accesso 15.04.2014).
Codice di bilancio della Federazione Russa. Ultima edizione. M.: Yurayt-Izdat, 2009 (visitato il 15.04.2014).
Codice fondiario della Federazione Russa. M.: Omega-L, 2006. (con successive modifiche e integrazioni) (consultato il 15/04/2014).
4. Mercato fondiario in Russia
5. Metodologia per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli a livello di entità costituenti della Federazione Russa / Comitato statale della Federazione Russa per la politica fondiaria. M., 2000 (consultato il 15/04/2014).
7. Valutazione dei terreni agricoli nella Federazione Russa
Prezzo della terra. Caratteristiche dei prezzi nel mercato fondiario
9. Decreto del governo della regione n. 304 “Sull'organizzazione della registrazione dei diritti sugli appezzamenti di terreno di proprietà comune e sul miglioramento dell'efficienza della tassazione dei terreni agricoli” (data di accesso 20.04.2014).
Regole per la valutazione catastale statale dei terreni agricoli in un'entità costitutiva della Federazione Russa, Mosca: Goskomzem, 2000.
Ordine del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 16 settembre 2008 n. 95n "Sull'approvazione dei moduli di dichiarazione dei redditi e del calcolo delle imposte per i pagamenti anticipati sull'imposta fondiaria e le procedure per la sua compilazione" (data di accesso 20.04.2014 ).
Ordinanza "Sull'approvazione della norma federale di valutazione" "Concetti generali di valutazione, approcci e requisiti per la valutazione" (UST N 1) del 20 luglio 2007 n. 256 (consultato il 20.04.2014).
Decreto del governo della Federazione Russa del 25 agosto 1999 n. 945 "Sulla valutazione catastale statale dei terreni" (data di accesso 20.04.2014).
Regole per lo svolgimento della valutazione catastale statale dei terreni, approvate dal decreto del governo della Federazione Russa dell'8 aprile 2000 n. 316 (data di accesso 20.04.2014).
Legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e transazioni con esso" (accesso il 20 aprile 2014).
Legge federale n. 135-FZ del 29 luglio 1998 "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" (accesso 20 aprile 2014).
Lo standard federale di valutazione approvato con l'ordinanza n. 508 del 22 ottobre 2010, UST n. 4 "Determinazione del valore catastale dei beni immobili".
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