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Piano
introduzione
1. Sviluppo di attività di valutazione in Russia
1.1 Storia delle attività di valutazione
1.2 Sistema di regolazione dello stato delle attività di valutazione
2. La stima dei costi del settore immobiliare
2.1 Essenza del costoso approccio di valutazione immobiliare
2.2 Ambito di applicazione e restrizioni del metodo di costo
2.3 Fasi del metodo di costi di valutazione immobiliare
2.4 Analisi del pieno valore riducente del settore immobiliare
2.5 Determinazione del valore di mercato della terra
2.6 Determinazione dell'usura immobiliare
2.7 Determinazione del valore totale della proprietà e della terra
Conclusione
Elenco delle fonti di riferimento
NELmanutenzione
Ad oggi, la questione della valutazione immobiliare è rilevante, perché Il settore immobiliare svolge un ruolo speciale nella vita economica e socio-culturale di qualsiasi società, agendo come una risorsa economica essenziale e svolgendo il ruolo dell'ambiente spaziale in cui viene effettuata qualsiasi attività umana. Il settore immobiliare è la componente più importante della ricchezza nazionale di tutti i paesi del mondo. Non importa quanto sia alto il livello di sviluppo industriale e intellettuale del paese, la Terra è ovunque costituisca una parte significativa della ricchezza nazionale, e in generale, la quota di immobili ha più del 50% della ricchezza mondiale.
Pertanto, lo sviluppo del mercato immobiliare è molto importante sia per le persone legali che per gli individui, di rivitalizzare le attività di investimento, per soddisfare le esigenze della società e delle entità aziendali nel settore immobiliare, per lo sviluppo dei prestiti ipotecari, e in definitiva - per lo sviluppo di l'economia.
Attualmente, quando è apparso un quadro normativo per l'acquisto e la vendita di strutture immobiliari, diventa sempre più necessaria per determinare il valore delle imprese e degli oggetti immobiliari (compresi i terreni terrestri), con l'acquisto e la vendita di proprietà, ottenendo un prestito La sicurezza della proprietà, la definizione della base fiscale, l'assicurazione immobiliare, l'assegnazione della quota di siti di imprese, riorganizzazione, liquidazione, nonché l'uso dei diritti dell'eredità e della sentenza della Corte. Oggi, il mercato immobiliare inizia ad acquisire forme civilizzate, inizia la sua infrastruttura necessaria. Pertanto, la definizione corretta del prezzo di un particolare immobile sta diventando sempre più importante.
Al momento, l'uso del toolkit di valutazione immobiliare nelle attività quotidiane dell'impresa diventa un bisogno consapevole.
La rilevanza dell'argomento è dovuta al fatto che la valutazione immobiliare viene utilizzata quando si prendono tali compiti strategicamente importanti per l'impresa, come formazione del complesso immobiliare dell'impresa; gestione della capitalizzazione della società; formazione della storia del credito dell'impresa; Formazione di nuove aree di prodotto.
Inoltre, i meccanismi di valutazione immobiliare sono utilizzati attivamente nelle attività attuali dell'impresa: per organizzare l'uso commerciale del complesso immobiliare dell'impresa; I programmi di credito funzionano; formazione della politica fiscale ottimale dell'impresa; Organizzazione del sistema di contabilità, tasse e contabilità di gestione.
Obiettivo: analizzare la struttura del metodo di costo, considera il meccanismo di valutazione immobiliare.
L'oggetto del lavoro è l'approccio di stima dei costi.
Il soggetto del lavoro del corso è atti regolamentari che disciplinano le attività di valutazione.
1. R.attività di valutazione di Azvitia in Russia
1.1 Storia delle attività di valutazione
La valutazione immobiliare, come elemento della politica economica statale, ha iniziato a formarsi in Russia nel mezzo del XVIII secolo a causa del cambiamento nel sistema socio-economico. Prima di tutto, è stata necessariamente la necessità di creare un catasto fiscale, cioè, descrizioni e valutazioni del settore immobiliare per scopi fiscali.
La formazione di un sistema di valutazione immobiliare a fini fiscali si è verificata in Russia sotto l'influenza diretta di opere simili già eseguite nei paesi dell'Europa occidentale a questo punto. Costo del mercato dei costi di valutazione
La ragione della creazione dei sistemi di tassazione immobiliare nella maggior parte dei paesi ha effettuato la non uniformità della distribuzione fiscale quando si passa da una tassazione del cuscino al reddito. La base di tali sistemi era catastali contenenti i materiali della descrizione e la valutazione del settore immobiliare.
Con l'abolizione di Serfdom nel 1861, i prerequisiti per le opere catastali sono sorti in Russia, parte integrante del quale era una valutazione del settore immobiliare. Nel 1864, il "Regolamento sulle istituzioni di Zemsky" ha previsto un cambiamento nella base fiscale e una transizione parziale alla tassazione della proprietà dei cittadini della Russia. Per rifornire il bilancio dello Stato, è stato preservato un sistema di cuscini di tassazione, e per la formazione del bilancio Zemsky, gli oggetti di tassazione sono diventati "terreni, fabbrica, piante, istituzioni industriali e commerciali e in generale immobiliare in contee e città, come bene come certificati per il commercio. " La quantità di tassazione è stata determinata dal "rendimento e valore della proprietà imponibile". Nel 1888, la tassa del mucchio è stata completamente cancellata.
Approcci moderni alle questioni di valutazione coltivate nei paesi sviluppati dell'economia di mercato ripetere praticamente le disposizioni concettuali basate sui creatori delle statistiche della valutazione russa. All'inizio del XX secolo, gli sviluppi metodologici e gli approcci organizzativi alla valutazione in Russia, che hanno assorbito le idee e l'esperienza avanzate dei paesi sviluppati di quel tempo, ha permesso di raggiungere in materia di valutazione dei risultati eccezionali immobiliari, spesso non avendo analoghi nel mondo. L'analisi dei fatti storici consente di concludere che gli sforzi dei suoi scienziati di spicco, dal punto di vista della metodologia e dell'organizzazione della valutazione immobiliare, è stato uno dei paesi leader.
Il picco delle attività di valutazione in Russia è arrivato alla seconda metà degli anni '90, quando l'Istituto per lo sviluppo economico della Banca Mondiale per la ricostruzione e lo sviluppo ha iniziato a preparare valutari professionali.
Lo sviluppo della valutazione nella Federazione Russa sarebbe impossibile senza un sistema di preparazione, riqualificazione e formazione avanzata dei periti. Uno degli eventi importanti nella fase della formazione delle attività di valutazione in Russia si è svolta nel 1993 da seminari sulle attività di valutazione organizzate dall'Istituto per lo sviluppo economico della Banca Mondiale. Un impulso evidente per lo sviluppo dell'istruzione nella portata della valutazione è stato dato durante la formazione e lo sviluppo dei requisiti di licenza per le attività dei periti.
58 Le 58 unità regionali strutturali sono state create, che hanno unito 70 regioni della Russia e dei paesi limitrofi. Questa organizzazione crea un'accademia di valutazione della proprietà intellettuale, che sono state preparate fino a 2000 15.000 periti. Il perito della società russa, era necessario iniziare a creare un quadro normativo per la valutazione russa della proprietà.
Nel giugno 1994 è stata adottata la conferenza di segnalazione e elettorale di RHO: il ROO, gli standard di attività professionale nel settore del settore immobiliare, il Codice dell'etica professionale dei membri del Roo. Il prossimo passo nel giugno 1995 è stata la registrazione del sistema di standardizzazione nello standard statale della Federazione Russa. Nello stesso periodo, insieme al comitato immobiliare dello stato della Federazione Russa e la Gilda russa di Realtors ha adottato una disposizione sulle licenze delle attività immobiliari nella Federazione Russa, in cui l'attività stimata è stata determinata come tipo indipendente di attività e è stato derivato dalla licenza delle attività immobiliari.
Nel 1996 è apparso una nuova organizzazione - il Collegio nazionale dei periti (NPO), che include le imprese di valutazione. Dalla fine del 1996, la professione del perito della Russia ha già avuto lo status ufficiale. Il ministero del lavoro e dello sviluppo sociale della Federazione russa con il suo decreto n. 11 del 27 novembre 1996 ha approvato la qualifica caratteristica degli "stimatori" del post, che stabilisce i dazi ufficiali e un elenco di documenti regolamentari e metodologici e altre informazioni che il il perito dovrebbe sapere.
I principali dazi ufficiali del perito sono l'istituzione del valore di mercato o altro valore delle strutture per i diritti civili, lo studio delle esigenze della valutazione e dell'istituzione dei contatti commerciali con i clienti, compilano un rapporto di valutazione scritto, l'uso di tutti conosciuto Metodi di valutazione, creando una base informativa richiesta per le attività professionali. Sono stabiliti requisiti di qualificazione per questa posizione: istruzione professionale superiore, istruzione supplementare e esperienza lavorativa di profilo per almeno 1 anno.
1.2 Sistema di regolatore dello statovalutare le attività
Ad oggi, in Russia, le attività dei periti a livello federale sono regolate dalla Legge federale pertinente del 29 luglio 1998 n. 135 - FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" (Appendice).
Si sta sviluppando una base di valutazione metodologica, che tiene conto dell'esperienza internazionale, nonché delle caratteristiche dello sviluppo dell'economia e del regolamento legale in Russia.
C'era un mercato unico per valutare i servizi. Attualmente, nel quadro dei requisiti uniformi, sulla base di una licenza federale, oltre 5.300 entità giuridiche e gli imprenditori individuali sono effettuati per stime.
Il sistema di regolamentazione dello Stato delle attività di valutazione, sulla base della legge federale "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" e include il controllo sul rispetto dei periti di requisiti e condizioni, standard di valutazione e raccomandazioni metodiche, requisiti per la formazione di specialisti.
Vengono sviluppati periti auto-regolamentari. La loro interazione è stata stabilita con il Ministero della proprietà della Russia in tutto lo spettro dello sviluppo del mercato della valutazione.
Ma è possibile assegnare svantaggi inerenti alla pratica di oggi nel campo della valutazione della proprietà della Russia:
1. L'assenza di una base metodologica;
2. non conformità con metodologia straniera ai rapporti del mercato in Russia;
3. differenze di clienti ai manager - periti coinvolti nella pratica di questa attività;
4. l'assenza di un numero sufficiente di esperti altamente qualificati - periti nelle regioni;
5. Mancanza di esperienza pratica del lavoro di valutazione nelle imprese;
6. Mancanza di standard di valutazione unificata.
2. Z.approccio immediato di valutazione immobiliare
2. 1 Essenza trascorsaapproccio di valutazione della wow
L'approccio dei costi è un approccio alla valutazione immobiliare, in base al fatto che l'acquirente non dovrebbe pagare per l'oggetto più della sua costruzione re-a prezzi correnti per terreni, materiali da costruzione e lavori. Tale approccio al determinare il costo si giustifica completamente quando si tratta di edifici nuovi o relativamente nuovi.
La maggior parte degli esperti riconosce che il metodo dei costi è utile per controllare il costo stimato, ma fare affidamento su di esso è molto raro.
Con questo approccio, il costo stimato dell'oggetto immobiliare è determinato come differenza tra il valore della loro piena riproduzione o completa sostituzione e la quantità di usura più il valore della trama del terreno; Può essere determinato dalla formula:
TN \u003d PSV - e + CZ o TN \u003d PSZ - e + CZ,
dove il CN è il costo del settore immobiliare sul metodo di costo;
PSV è il costo totale della riproduzione completa della proprietà stimata;
PSZ è il pieno costo della sostituzione della proprietà stimata;
E - il costo dell'usura della proprietà stimata;
Il CZ è il costo della trama del terreno.
Inoltre, sotto il costo totale della riproduzione (PSV), il costo della costruzione di una copia accurata dell'edificio a prezzi correnti e utilizzando gli stessi materiali, gli standard di costruzione, il design e con la stessa qualità di qualità, compresi tutti gli svantaggi inerenti all'oggetto stimato .
Il costo totale della sostituzione (PSZ) è il costo della costruzione a prezzi correnti con utilità equivalente con un oggetto di valutazione, ma costruito da nuovi materiali e in conformità con gli standard moderni, il design e il layout. Sulla base del fatto che un ragionevole acquirente non pagherà di più per l'edificio esistente che per la costruzione di nuovi standard standard, tenendo conto del rischio e del tempo di costruzione, quindi possiamo supporre che PSZ sia il limite limite di limite superiore.
2 .2 Scopo dell'applicazione e restrizione del metodo di costo
La portata ottimale dell'applicazione dell'approccio dei costi alla valutazione immobiliare che fornisce i risultati più obiettivi è:
Determinazione del valore di mercato di edifici nuovi o relativamente nuovi con una leggera usura e corrispondente all'uso più efficiente del sito;
Determinazione del valore di mercato dei vecchi oggetti immobiliari in presenza di informazioni affidabili per calcolare l'usura;
Determinazione del valore di mercato dei progetti di costruzione, determinando il valore di mercato degli oggetti speciali;
Determinazione del valore di mercato degli oggetti con le quali le transazioni del mercato sono raramente concluse;
Determinazione del valore di mercato degli oggetti immobiliari che non sono misurabili dai metodi di un approccio di reddito.
I risultati dell'approccio dei costi possono essere utilizzati indirettamente nel processo di stima dell'oggetto da parte di altri metodi, ad esempio, in assenza dei dati necessari del mercato, le dimensioni dell'emendamento per un approccio comparativo possono essere definite come il costo del ricreativo la caratteristica desiderata. L'approccio dei costi richiede che la terra e gli edifici vengano valutati separatamente, che consente di separare gli elementi che non sono soggetti all'assicurazione durante la valutazione degli scopi assicurativi.
L'approccio dei costi è di grande importanza per prendere decisioni sulla fattibilità economica della costruzione di attacchi o la ricostruzione dell'edificio. Per questo, i costi stimati sono confrontati con la crescita prevista del reddito o il possibile prezzo di vendita di un edificio aggiornato.
L'approccio dei costi viene utilizzato per determinare il numero ottimale di edifici, eliminando la ridondanza ingiustificata.
Il costo della costruzione stimato è l'elemento principale dello studio di fattibilità delle decisioni di investimento sottostanti piani di utilizzo del suolo.
L'approccio dei costi è inappropriato da usare se l'edificio è vecchio o rappresenta il tipo di utilizzo più efficace del sito come irrisolto. In questo caso, il perito è difficile valutare in modo affidabile la usura fisica, funzionale ed esterna dell'invecchiamento.
L'approccio dei costi è difficile da usare se i dati sono dati completamente assenti o disomogenei per una valutazione dei profitti imprenditoriali.
Se viene effettuata la valutazione degli oggetti immobiliari per investire, l'applicabilità dell'approccio dei costi è complicata dal fatto che non tiene conto del divario temporaneo nell'ottenere un edificio consultato legislativo.
L'approccio dei costi non fornirà la necessaria affidabilità del risultato, se i calcoli intermedi non devono ricontrollare dai dati di mercato.
L'approccio dei costi conferisce al risultato del valore della proprietà con la proprietà incondizionata. Pertanto, per valutare la proprietà corteggiata, o su cui sono distribuiti altri diritti di proprietà parziale, è necessario effettuare adeguamenti appropriati. Il perito effettua aggiustamenti a specifici diritti di proprietà soggetti a valutazione, nonché costi aggiuntivi derivanti da locali semplici.
L'applicazione del metodo di costo è necessaria quando:
Analisi della nuova costruzione;
Determinare l'uso della terra;
Ricostruzione di edifici;
Valutazione per scopi fiscali;
Valutazione per l'assicurazione;
Stima degli effetti dei disastri naturali;
Valutazione di edifici e strutture speciali.
Nelle condizioni della transizione alle condizioni di mercato, il metodo dei costi è più preferibile rispetto ad altri, poiché l'uso di altri metodi richiede ampie informazioni di mercato, che è assente a causa del mercato non sviluppato. Tuttavia, dovrebbe sempre essere ricordato che i costi di costruzione sono solo un valore di mercato e il più spesso arrivano o più o meno.
Svantaggi della stima dei costi del settore immobiliare
Gli svantaggi del metodo di costo dovrebbero includere quanto segue:
Non riflette il costo del reddito previsto, che sta determinando per immobili, reddito;
Grandi difficoltà e incertezze con il calcolo dell'usura, specialmente se l'edificio è più di 10 anni.;
Non tiene conto della possibilità di applicare l'opzione dell'uso migliore ed efficiente del sito;
È difficile implementare per valutare gli edifici con caratteristiche architettoniche ed estetiche uniche che hanno valore storico, nonché edifici con un'eccessiva usura fisica, funzionale ed esterna.
2 .3 Fasi del metodo di costi di valutazione immobiliare
1. Ispezione della proprietà e familiarizzare con tutte le documentazione disponibili;
2. Determinazione del pieno costo della riproduzione o della sostituzione;
3. Calcolo di tutti i tipi di usura: fisico, funzionale, esterno;
4. Determinazione dell'usura completa da PSV (PSZ) al fine di ottenere il valore degli edifici e delle strutture;
5. Calcolo del valore della trama del terreno e lavora sul suo miglioramento; Se la trama viene affittata, è presa in considerazione il costo dei diritti del leasing;
6. Valutazione totale della proprietà riassumentata il valore della trama del terreno, il valore degli edifici e delle strutture e il costo del lavoro sul miglioramento del sito.
Una valutazione dell'oggetto da parte del metodo di costo può essere affidabile solo nella misura in cui il costo della struttura è significativamente determinato. L'accuratezza di tale valutazione dipende interamente dall'accuratezza della determinazione della dimensione dell'usura e della realtà di determinare il valore comparativo della Terra. Un acquirente ben informato non pagherà per immobili più dell'importo per il quale può acquisire esattamente lo stesso oggetto, a condizione che il pagamento sia effettuato a loro in tempo.
2 .4 Analisi del pieno valore di sostituzione del settore immobiliare
Nel piano teorico, sotto il costo totale riducente degli edifici, è intesa la stima dei costi, il costo della costruzione di una copia dell'edificio stimato alla data della valutazione.
La valutazione del piena riduzione dei costi dell'edificio alla data della valutazione può essere effettuata a costo della riproduzione o al costo della sostituzione. La scelta del tipo di valore di sostituzione per uno specifico edificio stimato deve essere chiaramente spiegato nella relazione al fine di evitare interpretazione errata del risultato.
Il costo di riduzione completo degli edifici comprende costi di costruzione diretti e indiretti, nonché il reddito da imprese.
Costi diretti - Costi direttamente correlati alla costruzione e nel caso generale includono:
Il costo dei materiali da costruzione, dei prodotti e delle attrezzature;
Il costo del funzionamento delle macchine da costruzione e dei meccanismi;
I principali salari dei lavoratori edili;
Il costo di edifici temporanei, strutture e reti di ingegneria;
Contraente profitto e sovraccarico.
Costi indiretti - costi associati, ma non parenti direttamente alla costruzione. I costi indiretti di solito includono:
Costi per la preparazione dell'area di costruzione;
Costi per il lavoro di progettazione e sondaggio;
Altri costi e lavoro;
Altri tipi di costi indiretti.
Il reddito imprenditoriale fa parte del valore di mercato dell'edificio, che rappresenta la quantità di profitti imprenditoriali che sorgono nel corso del lavoro di costruzione che compensano i rischi derivanti da questo e attuato quando si modifica il proprietario. Il reddito imprenditoriale (effettivamente attuato) determinare come la differenza tra il prezzo di vendita o il valore di mercato dell'oggetto e dei costi generali.
Il reddito imprenditoriale è parte integrante del valore di mercato degli edifici che fanno parte della proprietà. Di solito, per il calcolo del reddito imprenditoriale, sulla base dell'analisi delle operazioni di mercato con oggetti simili, è determinata una determinata percentuale normativa del reddito imprenditoriale, che, a seconda della base iniziale utilizzata dal perito, può essere stabilita a diversi indicatori di costo. Così come una base per il calcolo può essere:
Costi diretti;
La quantità di costi diretti e indiretti;
La quantità totale di costi diretti, indiretti e il costo della trama;
Il costo del progetto completato.
Esistono diversi modi per determinare il valore di sostituzione delle proprietà della proprietà:
Metodo stimato per il calcolo del costo del settore immobiliare. È la compilazione delle stime per l'oggetto del settore immobiliare, come se fosse stato costruito di nuovo. Il metodo di calcolo che richiede tempo, ma può essere facilitato se si salvano vecchie stime nell'oggetto.
Il metodo di valutazione dell'indice è determinare il valore di riabilitazione dell'oggetto stimato moltiplicando il valore contabile all'Indice appropriato in conformità con i regolamenti sulla procedura per la rivalutazione delle immobilizzazioni (fondi) delle imprese e delle organizzazioni approvate dal Decreto di Il governo della Federazione Russa del 25 novembre 1993 n. 1233. Gli indici per la rivalutazione dei fondi principali sono approvati dal Comitato Statistico Statale della Federazione Russa e vengono periodicamente pubblicati in stampa.
Il metodo di un'unità comparativa, in cui il valore rettificato della tenuta scelto per il calcolo è moltiplicato per il numero di unità dell'oggetto stimato. 1 m 2 m 2, 1 m 3, 1 parcheggio, ecc., Nel caso in cui un esperto di perito non riesca a trovare un oggetto paragonabile di nuova costruzione, è possibile utilizzare lo sviluppo dell'istituto di ricerca centrale di economia e gestione delle costruzioni, che emette indicatori specifici il costo dell'unità di consumo dei prodotti da costruzione in base ai tipi caratteristici di edifici e strutture nei livelli di base di base, correnti e previsionali sulla base di prezzi trimestrali per le risorse. Questo è il modo più semplice per valutare l'oggetto immobiliare, che può sempre essere applicato dagli stimatori.
Metodo dell'elemento È determinare il valore specifico dell'unità di misurazione dell'oggetto, in base ai costi degli elementi (il costo dei materiali e delle attrezzature, dei costi generali, dei costi del lavoro, ecc.)
Valutazione del valore della terra. Il valore normativo e di mercato della terra differisce. Il perito si occupa, soprattutto, non con il prezzo normativo della Terra, ma con un mercato, emergente, non meno importante sotto l'influenza della fornitura e della domanda. Quando si valuta il valore di mercato del terreno del terreno, è necessario determinare la composizione dei diritti ad esso. La proprietà privata è riconosciuta solo per i siti con i seguenti termini di utilizzo:
costruzione individuale (alloggio);
economia contadina (contadina);
filiale personale, famiglia orticoltura o paese;
aree privatizzate in Imprese
Per stimare il valore di mercato della trama del terreno, è necessario disporre delle seguenti informazioni:
Titolo dei dati di proprietà e di registrazione sul terreno del terreno;
Caratteristiche fisiche del sito (topografia, ingegneria e caratteristiche geologiche, idrogeologiche del sito, parametri ambientali, ecc.);
Dati sulla relazione dell'area con l'ambiente;
Fattori economici che caratterizzano una trama (ad esempio la natura dello sviluppo economico dell'area, ecc.).
La valutazione del valore di mercato delle trame viene effettuata dai seguenti metodi di base:
* Metodo del residuo della tecnologia per la Terra;
* con il metodo del coefficiente medio ponderato della capitalizzazione;
* Metodo che confronta le vendite;
* dal partizionamento;
* Metodo di capitalizzazione;
* Moltiplicatore renale lordo.
Oggi, nella maggior parte dei casi, l'oggetto di valutazione non è la proprietà assoluta (completa) del terreno del terreno, ma solo il diritto di utilizzare il contratto di locazione a lungo termine. Di conseguenza, l'espressione di mercato di questo diritto stimato non è più un valore di mercato (venduto) del terreno del terreno, ma il valore di mercato del diritto di locazione a lungo termine.
Stima del valore degli edifici e delle strutture
Prima di procedere a valutare il valore degli edifici e delle strutture, il perito dovrebbe non solo conoscere la documentazione tecnica, ma anche per ispezionare gli edifici e le strutture. Ciò consentirà di elaborare una descrizione dettagliata dell'oggetto della valutazione, in cui verranno fornite le caratteristiche delle strutture esterne e interne, i sistemi di ingegneria.
Viene eseguita la valutazione del costo di sostituzione o dei costi di sostituzione:
* con un metodo comparativo dell'unità comparativa (i costi dei costi di costruzione sono stati sviluppati, moltiplicati per l'area o la portata dell'oggetto che viene stimato, gli emendamenti sono fatti alle caratteristiche dell'oggetto stimato);
* con un metodo di calcolo elementare (ripartizione dell'edificio ai singoli componenti e il calcolo dei costi necessari per installare un componente specifico nell'edificio in costruzione sulla data di valutazione);
* Stima dell'indice (il valore del bilancio dell'oggetto è moltiplicato per l'indice appropriato per la rivalutazione delle risorse fisse).
Determinazione del servizio di pulizia e strutture
Dopo aver determinato il costo totale del recupero o sostituzione dal valore ottenuto, l'usura viene detratta per il calcolo del valore residuo dell'oggetto. Il concetto di "usura" utilizzato dai periti e il concetto di "usura" utilizzato dai ragionieri differisce l'uno dall'altro.
Il termine "usura" nella teoria della valutazione è intesa come la perdita dell'oggettività dell'oggetto, e, di conseguenza, il suo costo per vari motivi, a causa della distruzione fisica, dell'obsolescenza funzionale ed esterna, e non solo a causa del fattore temporale . Questo termine in senso diverso viene utilizzato nella contabilità, dove sotto l'usura è il meccanismo di trasferimento dei costi al costo della produzione in tutta la durata normativa dell'oggetto.
L'usura fisica è una diminuzione del valore della proprietà, a causa dei suoi elementi delle sue proprietà iniziali.
L'usura funzionale è una diminuzione del valore della proprietà, a causa della perdita della capacità di essere utilizzata in base al suo scopo diretto.
L'usura esterna è causata da variazioni in relazione all'oggetto stimato dei fattori: "invecchiamento" dell'ambiente, cambiamenti in condizioni ambientali, un cambiamento nella situazione del mercato, cambiando le condizioni finanziarie e legislative e così via.
In pratica, ci sono diversi metodi per determinare l'usura degli edifici e delle strutture:
metodo di vita;
metodo di partizionamento;
2.5 Definizione dei costi di mercatoterreno
Calcolo del valore di mercato del trama del terreno su cui si trova la proprietà è effettuata al fine di determinare la base imponibile per questa trama della terra, di stabilire la quantità di risarcimento nell'alienazione della terra in caso di decisione sul Eliminazione della proprietà del settore immobiliare ai fini della nuova costruzione, quando si imposta l'affitto per la terra. Nella Federazione Russa, la tassa di terra è attualmente stabilita sulla base della resa CE su terre urbane, agricole e altre terre.
Per determinare il valore di mercato del terreno del terreno, vengono utilizzate le seguenti informazioni:
a) proprietà del titolo e dati di registrazione sul terreno del terreno;
b) caratteristiche fisiche del sito;
c) dati sul rapporto della sezione con un ambiente circostante;
d) fattori economici che caratterizzano la trama;
e) fattori ambientali.
Le fonti di queste informazioni possono essere:
* Comitati e organi urbani, distrettuali e villaggio e organi registrando transazioni con terreni terrestri;
* Aziende immobiliari specializzati in offerte con terreni terrestri;
* Organizzazioni di credito ipotecario;
* Aziende stimate;
* Stampa periodica;
* Altre fonti.
Nella pratica delle attività di valutazione, vengono applicati cinque metodi principali per valutare il valore di mercato dei grafici terrestri:
1) confronti delle vendite;
2) correlazione (trasferimento) di valore;
3) capitalizzazione del noleggio di terreni;
4) tecniche di equilibrio della terra;
5) lo sviluppo della trama del terreno.
Metodo di confronto delle vendite Consiste nel confronto dei dati su aree gratuite simili venduti ultimamente e modificando il prezzo di vendita. Allo stesso tempo, è necessario tenere conto del fatto che i prezzi dei terreni terrestri pubblicati in stampa periodica - questo è solitamente i cosiddetti prezzi del venditore (cioè sopravvalutato), mentre per il confronto, sono necessari i prezzi effettivi delle transazioni (di solito sono di solito L'8-12% è pubblicato sotto).
Il confronto della trama del terreno stimato con analoghi è effettuata da:
a) elementi di confronto;
b) Unità di confronto.
I principali elementi di confronto sono: termini di finanziamento della transazione, termini di vendita, tempo di vendita, posizione, caratteristiche fisiche, le caratteristiche del reddito ottenuto dalla trama del terreno.
Se le condizioni per il finanziamento della vendita e della vendita del terreno del terreno differiscano dal consueto (ad esempio, ad acquistare una parte del 100% - credito o le condizioni di finanziamento della transazione comprendono grandi quantità di percentuali di pagamenti), quindi tali transazioni devono essere attentamente analizzato e apportare le modifiche pertinenti al prezzo. Allo stesso modo, dovrebbe essere avvicinata alle condizioni delle vendite stesse - alle circostanze che l'acquirente e il venditore sono stati guidati al momento della transazione.
Ricevere dati affidabili sulle condizioni di vendita è un compito difficile. Un'altra difficoltà è determinare l'entità degli emendamenti a determinate differenze nelle vendite.
Tempo di vendita - uno dei principali elementi di confronto delle vendite comparabili. Al fine di effettuare correzioni dei prezzi per le transazioni comparabili, è necessario conoscere le tendenze dei prezzi nel mercato del territorio, cioè. Cambiare i prezzi dei terreni nel tempo. Nelle condizioni russe c'è una tendenza stagionale annuale degli aumenti dei prezzi per i grafici terrestri, le fluttuazioni di prezzo stagionale significative su di esse sono registrate: nei prezzi della primavera sono in aumento, in inverno - caduta. Dalla regione di Mosca, ad esempio, le oscillazioni stagionali in alcune aree raggiungono il 15-20%.
Quando si analizza il rapporto tra l'offerta e la fornitura nel mercato del territorio, possiamo identificare le tendenze nei prezzi dei venditori e dei prezzi degli acquirenti. Va notato che l'adozione di una o di un'altra bolletta o risoluzione del governo può avere un impatto significativo sulla situazione nel mercato del territorio,
Le caratteristiche fisiche possono essere il tipo di terreno, dimensioni e configurazione del sito, rilievi, parametri idrogeologici, ecc.
Il prezzo del sito ha una certa influenza il grado di attività del mercato del territorio. Pertanto, l'attività del mercato del suolo nella zona di 30 chilometri della regione di Mosca è superiore ai territori cancellati da Mosca; È necessario effettuare un emendamento e su questo elemento del confronto delle vendite.
Quando si valuta la terra relazione (trasferimento)l'algoritmo di calcolo è ridotto alla divisione del prezzo totale degli oggetti di vendita - analoghi immobiliari di PA due componenti - il prezzo dell'edificio (strutture) e il prezzo della trama del terreno. Originariamente valutato il costo rigenerativo, tenendo conto dell'usura dell'edificio e di altre strutture situate in questo settore; Dopo aver calcolato questo costo, dal prezzo totale del complesso immobiliare, si ottiene il valore di mercato del terreno del terreno. Sulla base della correlazione per gli analoghi del valore del terreno con il costo dei miglioramenti (edifici e strutture), i rapporti tipici della relazione tra i componenti dell'oggetto immobiliare sono stabiliti, che vengono utilizzati per determinare il valore di mercato della terra stimata trame.
Determinazione del valore della terra metodo di capitalizzazione L'affitto del terreno è capitalizzare il reddito netto ricevuto dai pagamenti del noleggio. L'uso di questa tecnica in condizioni russe è possibile su base esperta, dal momento che i pagamenti di noleggio comparabili e i regolamenti di capitalizzazione sono attualmente difficili da trovare in una serie di regioni a causa della mancanza di o della mancanza di informazioni affidabili sul mercato del noleggio per la terra.
Tecnica Metodo residui Per la Terra, il valore di mercato del complesso di proprietà è originariamente stimato, quindi il costo del restauro dell'edificio e di altri miglioramenti è sottratto da esso, e il risultato ottenuto è preso uguale al valore di mercato della terra.
Metodo di sviluppo (sviluppo)la trama del terreno viene utilizzata quando è necessario determinare il costo di una grafica adatta per sezioni individuali separate con la loro vendita successiva. Questo metodo si basa su una tecnica di valutazione del progetto di investimento e presuppone l'algoritmo delle azioni seguenti:
1. Determinazione delle dimensioni e numero di singoli siti.
2. Calcolo del valore delle sezioni sviluppate del metodo delle vendite comparabili.
3. La definizione dei costi con la distribuzione di loro in tempo per padroneggiare e vendere strutture di terra individuali.
4. Calcolo del valore del flusso di cassa sottraendo tutti i costi per lo sviluppo delle sezioni dal valore delle entrate totali dalle loro vendite.
5. Determinazione del tasso di sconto.
6. SCEGLIERE FLOCCO DI CASSAGGIO, tenendo conto del tempo di sviluppo e delle vendite di tutte le singole trame di terra.
Nel determinare le dimensioni dei singoli siti, ad esempio, per gli edifici residenziali, i fattori fisici, legali ed economici che influenzano l'adozione della presente decisione sono presi in considerazione.
Nella pratica delle attività di valutazione, ci sono spesso situazioni in cui le dimensioni dei terreni terrestri sono determinati sulla base delle possibilità economiche dei potenziali investitori. Le dimensioni dei singoli trame di terra per la costruzione del paese di solito vanno da 6 a 20 acri. I piani di terra di 12 acri sono nella massima richiesta del mercato. Quindi, l'area generale è divisa in singole sezioni di 12 acri.
Le aree terreni sono chiamate comunicazioni ingegneristiche sotterranee, strade, elettricità, gas e edifici residenziali su singoli progetti.
Il calcolo del valore delle sezioni sviluppate è effettuato dal metodo di analisi comparativa delle vendite di siti diversificati comparabili.
I costi per lo sviluppo e la vendita di grafici terrestri includono numerose spese sulla compensazione, layout e il markup del sito, la costruzione di strade di accesso, comunicazioni ingegneristiche, nonché in testa sul mantenimento del personale di gestione, della sicurezza, ecc. Ai costi sono incluso anche nel profitto imprenditoriale, che sarà ottenuto investitore (sviluppatore) in caso di implementazione di successo del progetto.
L'entità delle entrate totali delle vendite è definita come un prodotto del valore delle singole sezioni sviluppate sul loro numero.
Il programma di sviluppo e vendita di grafici è costruito prevedendo il periodo di sviluppo e vendita di terreni.
Il tasso di sconto applicato al flusso di cassa di sconto dovrebbe riflettere le tendenze esistenti nell'efficacia degli investimenti che si stanno sviluppando in questo mercato dei terreni sviluppati.
2.6 Determinazione dell'usura immobiliare
L'usura è una diminuzione del valore della proprietà, a causa di vari motivi. Il concetto di "usura" utilizzato nelle attività di valutazione deve essere distinto dal concetto di "deprezzamento" utilizzato nella contabilità. L'ammortamento nella contabilità è il processo di distribuzione dei costi iniziali associati all'acquisizione di un oggetto per l'intera durata, senza determinare il costo corrente. Nelle attività di valutazione, l'usura è considerata il fattore principale per determinare il costo corrente senza riferimento al suo costo iniziale.
Con l'approccio dei costi, l'usura viene utilizzata per tenere conto delle differenze e delle caratteristiche del nuovo oggetto e dell'oggetto immobiliare stimato specifico. La contabilità dell'usura dell'oggetto è una sorta di adeguamento del costo dell'edificio appena riprodotto (definito utilizzando l'approccio dei costi) per determinare il valore corrente dell'oggetto stimato,
Esistono tre tipi di usura: fisico, funzionale ed esterno (o economico).
L'usura fisica riflette i cambiamenti nelle proprietà fisiche dell'oggetto immobiliare nel tempo (ad esempio, difetti di elementi strutturali). L'usura fisica è di due tipi: il primo avviene sotto l'influenza dei fattori operativi, il secondo - sotto l'influenza dei fattori naturali e naturali. L'usura fisica è presa in considerazione nelle norme di ammortamento.
Esistono quattro metodi di base per il calcolo dell'usura fisica degli edifici: esperto, valore, normativo (o contabilità) e metodo per calcolare la vita dell'edificio. La percentuale di usura fisica, ad esempio, un oggetto residenziale, stimato dal metodo esperto, è determinato sulla base delle "regole per valutare l'usura fisica degli edifici residenziali di VSN-53-86" Gosgradanstroy ".
Le scadenze per il servizio di edifici nel suo complesso dipendono dalla durata dei suoi componenti.
L'usura fisica degli elementi dell'edificio (FIKE) è calcolato dalla formula:
dove okve è la proporzione dell'elemento strutturale;
Piche è la percentuale di usura dell'elemento strutturale.
Va notato che nella pratica delle attività di valutazione, dell'usura monouso e non resistente.
L'usura fisica monouso suggerisce che il costo della manutenzione è inferiore al valore del costo dell'oggetto.
L'usura fisica è considerata non simpatica quando il costo della correzione del difetto è superiore al costo, che verrà aggiunto all'oggetto. Qualsiasi mancanza di un oggetto, in linea di principio, può essere corretta, ma i costi della correzione non devono superare il beneficio stimato.
Per determinare l'usura fisica irragionevole, gli elementi dell'edificio sono suddivisi in due categorie: a lungo termine e illuminato.
Indossare elementi a lungo termine come fondazioni, pareti, sovrapposizioni, ecc., Può essere calcolato da gruppi calcolando la loro durata efficace e il tempo rimanente della vita fisica in condizioni reali.
Per calcolare l'usura fisica degli elementi a lungo termine, è anche possibile utilizzare il metodo per determinare il costo della riproduzione degli elementi dell'edificio (o del metodo del valore).
In un metodo di valore corretto più accurato per il calcolo dell'usura fisica, la percentuale di usura degli elementi di costruzione è definita come un valore ponderato.
Le categorie degli elementi elevati dell'edificio includono elementi, la cui vita di servizio è più breve della vita economica stimata dell'edificio. Questo è un tetto, finitura decorativa, colorazione AVE., I.e., elementi che possono essere riparati (recuperare) dalle riparazioni correnti.
Metodo normativo (o contabile) per determinare l'usura fisica degli edifici implica l'uso di "stati unificati di ammortamenti sul pieno ripristino delle immobilizzazioni nella Federazione Russa", approvata dalla risoluzione del Consiglio dei ministri dell'URSS del 22 ottobre, 1990 n. 1072.
L'obsolescenza funzionale (o l'usura funzionale dell'oggetto) è che l'oggetto cessa di rispettare gli standard moderni dal punto di vista della sua utilità funzionale. Questo tipo di usura (che, ad esempio, può manifestarsi in architettura obsoleta, pianificare, costruire ingegneria, ecc.) È principalmente l'influenza del progresso scientifico e tecnologico nel campo dell'architettura e della costruzione. L'usura funzionale nella pratica domestica è indicata come l'usura morale e anche, così come l'usura fisica, forse\u003e con il confine e non correlato.
L'usura funzionale monouso può essere attribuita al ripristino di armadi incorporati, contatori d'acqua e gas, attrezzature tecniche, pavimenti, ecc. Criterio di usura, dal punto di vista della dismissione, è un confronto del valore del costo di riparazioni con un ulteriore valore del costo. Se un valore ricevuto ulteriormente supera il costo del recupero, quindi l'usura funzionale è eliminabile. L'entità dell'obbigliamento funzionale monouso è definita come la differenza tra il costo potenziale dell'edificio al momento della sua valutazione con gli elementi aggiornati e il suo valore alla stessa data senza elementi aggiornati.
Vi è una diminuzione del costo dell'edificio a causa dei fattori associati sia in eccesso che allo svantaggio delle caratteristiche di qualità dell'edificio. Ad esempio, nel noleggio del mercato immobiliare residenziale, gli appartamenti con due camere da letto hanno una grande richiesta rispetto a una stanza. L'entità dell'usura funzionale fatale è calcolata come la quantità di perdite dall'affitto quando mette in posa di questi appartamenti, moltiplicato per il moltiplicatore di noleggio (prezzo di vendita del prezzo della proprietà ad un potenziale affitto per IT), caratteristica di questo tipo di appartamento. Pertanto, la grandezza dell'usura funzionale fatale è determinata capitalizzando le perdite di noleggio.
L'usura esterna o l'usura esterna è una diminuzione del costo dell'edificio a causa del cambiamento negativo nel suo ambiente esterno, a causa di fattori economici, politici o altri fattori. Le cause di usura esterna sono: il declino generale dell'area in cui si trova l'oggetto; azioni del governo o amministrazione locale nel campo della tassazione, dell'assicurazione; Altri cambiamenti nel mercato dell'occupazione, ricreazione, educazione, ecc.
Un fattore significativo che colpisce la grandezza dell'usura esterna è la componente ecologica della posizione dell'oggetto: l'immediata vicinanza agli oggetti naturali o artificiali "bassi-attraenti" - paludi, impianti di fognature, stazioni di scarico, stazioni ferroviarie, imprese industriali, eccetera.
Se fisico e, in una certa misura, l'usura funzionale può essere eliminata dalla ricostruzione o dalla modernizzazione dell'edificio, quindi indossare un'influenza esterna nella maggior parte dei casi fallisci.
Il metodo di misurazione dell'usura dell'influenza esterna è l'analisi delle vendite accoppiate (quando due oggetti comparabili vengono venduti sul mercato immobiliare, uno dei quali ha segni di usura esterna, influenza esterna, l'altro - no). La differenza dei prezzi ci consente di concludere il valore dell'influenza esterna dell'oggetto stimato.
Un altro modo per misurare l'influenza esterna è il confronto dei ricavi dall'affitto di due oggetti simili a quello stimato, uno dei quali è soggetto ad impatto negativo. La capitalizzazione della perdita di reddito da confrontare questi due oggetti caratterizzerà il valore dell'usura esterna.
2.7 Determinazione del valore totale della proprietà e della terra
Nell'ultima fase, l'approccio costoso è determinato dal valore totale desiderato sommando il valore dell'oggetto immobiliare senza usura, ottenuto nella fase precedente e il costo del terreno del terreno ottenuto nella prima fase, l'implementazione del costo approccio.
Z.azione
Come risultato di uno studio condotto nel lavoro del corso, è possibile trarre le seguenti conclusioni che:
Il settore immobiliare è il prodotto solido più fondamentale da tutte le esistenti, non può essere rapito, perdendo o rompere. Un'altra cosa è che puoi perdere il tuo immobile contro il tuo desiderio. Il settore immobiliare è uno dei pochi prodotti il \u200b\u200bcui costo può aumentare nel tempo. Una caratteristica molto importante del settore immobiliare è la necessità di una gestione permanente di esso.
Metodi di valutazione Aiuto a gestire il più redditizio gestito da Real Estate, questa nuova risorsa che le imprese e i cittadini sono a loro disposizione.
Il costo del metodo di costo è basato sulla stima basata sulla determinazione del suo valore come struttura. Il calcolo di questo costo è costituito da: il costo dell'edificio (il costo del suo aggiornamento o il recupero) meno l'usura fisica e morale prevista o stabilita, oltre al valore della trama del terreno.
L'usura è caratterizzata da una diminuzione dell'utilità dell'oggetto immobiliare, la sua attrazione dei consumatori dal punto di vista di un potenziale investitore ed è espressa nella riduzione del costo sotto l'influenza di vari fattori nel tempo. A seconda delle ragioni del deprezzamento della proprietà, si distinguono i seguenti tipi di usura: fisico; funzionale; esterno.
La valutazione immobiliare è definire il suo presunto valore di mercato. L'affidabilità di tale assunzione dipende interamente da come è motivo, un perito specifico completo e professionale ha effettuato una procedura di valutazione.
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Standard di valutazione applicato. Conclusione di un contratto di valutazione. Panoramica della situazione socio-economica nel settore e della città. Analisi dell'uso migliore ed efficiente. Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare.
Il significato del Parola divisore in Efraim:
Perito - 1. Colui che stima (1)
2. Turn. . Uno che è in grado di apprezzare (2); intenditore.
Il significato del perito di parole per Ozhegov:
Stimatore: uno specialista che stabilisce il prezzo effettua una valutazione di qualcosa
Perito - uno specialista che ha il diritto di valutare e firmare un rapporto di valutazione immobiliare, veicoli, attrezzature, imprese, requisiti diritti, opere, ecc. Le attività dei periti sono regolate dalla legge federale del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "Alla valutazione nella Federazione Russa"
Attività di valutazione - Attività professionali per stabilire il valore delle strutture materiali e immateriali, tenendo conto dei diritti di essi e degli interessi contro loro delle entità dei diritti civili. A seconda dello scopo della valutazione, si distinguono i seguenti tipi di valore: mercato, investimenti, collaterali, liquidazione e altri.
I periti professionali sono impegnati nella valutazione delle attività - individui o soggetti giuridici che sono stati concessi in licenza nel modo prescritto. Quando viene valutata, vengono utilizzate regole speciali e tecniche.
I seguenti requisiti sono presentati alle attività dei periti professionali. Perito: un individuo deve essere conforme a una o più caratteristiche di configurazione. Come parte di un perito: un'entità giuridica dovrebbe funzionare un certo numero di periti - individui. I periti assicureranno necessariamente la loro responsabilità professionale.
Le attività di valutazione sono regolate dallo Stato, nonché organizzazioni in gran parte auto-regolamentate. Il Consiglio nazionale sulle attività di valutazione, istituito nella Federazione Russa in conformità con la legge federale del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" Esegue le seguenti funzioni:
Le attività di valutazione utilizzano metodi e procedure singoli sviluppati da organizzazioni di valutazione internazionale e nazionale.
La metodologia per le attività di valutazione è quella e si basa sui metodi di valutazione dei materiali e degli oggetti immateriali sviluppati dalla teoria e dalla pratica globale. Il metodo di valutazione è una sequenza di procedure, che consente di determinare il valore dell'oggetto di valutazione con un significativo per questo metodo di informazione sulla base di uno degli approcci di valutazione.
Ci sono diversi approcci alla valutazione degli oggetti:
Attività di valutazione
attività per la creazione di un determinato tipo di valore di oggetti materiali e intangibili, tenendo conto dei diritti per loro e degli interessi contro di loro, manifestati da enti diritti civili. Il valore del valore dell'oggetto stimato è determinato dagli obiettivi di valutazione (mercato, investimento, impegno, residuo, ecc.). Od. È fatto da periti - individui e soggetti giuridici che utilizzano regole e tecniche speciali. Perito: un individuo deve corrispondere a una o più qualifiche qualificate. Caratteristiche. Il perito è un'entità giuridica deve essere nella sua composizione un certo numero di periti - individui. La valutazione è effettuata sulla base di un accordo concluso tra il cliente e il perito. L'Accordo di valutazione è solitamente in una semplice scrittura e contiene informazioni sul perito. Il contratto può essere fornito per valutare un singolo oggetto, un numero di oggetti o un servizio clienti a lungo termine. La corretta adempimento da parte del perito dei suoi obblighi nell'ambito dell'accordo consiste in preparazione tempestiva e trasferimento del rapporto di valutazione al cliente. Il rapporto contiene collegamenti con gli standard utilizzati e di valutazione metodi, obiettivi e obiettivi della valutazione dell'oggetto, nonché altre informazioni essenziali. Nella Federazione Russa, il concetto di "valore di mercato" è ampiamente utilizzato.
Od. È soggetto a licenze e viene effettuata sulla base della FZ della Federazione Russa del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "sulla valutazione nella Federazione Russa". Decreto del Presidente della Federazione Russa del 26 luglio 1995 n. 765 "su ulteriori misure
per migliorare l'efficacia della politica di investimento della Federazione Russa, è necessario effettuare una valutazione indipendente della proprietà mancinata del fondo di investimento passivo. Una delle condizioni obbligatorie per la registrazione del prospetto di emissione dell'istruzione degli investimenti di un fondo di investimento reciproco è la conclusione della società di gestione dell'accordo (appropriatamente approvata dal FCCB agli accordi standard) con un perito indipendente. La valutazione del valore della proprietà dei fondi di investimento reciproca viene effettuata in conformità con le raccomandazioni metodologiche sulla valutazione della proprietà dei fondi di investimento reciproca, approvati dall'ordine del FCCB della Federazione Russa del 25 settembre 1996. №6-p. I obblighi di Lie Costa FCCB per il diritto di valutare il settore immobiliare dei fondi di investimento reciproco era stabilito dalla decisione della FKSB della Federazione Russa del 30 agosto 1995 n. 7 "sulla procedura per la concessione di licenze Attività di valutazione immobiliare dei fondi di investimento reciproca." La licenza è rilasciata alle entità giuridiche - Organizzazioni commerciali in presenza: a ) almeno 3 periti immobiliari professionali con co-. Il documento educativo pertinente riconosciuto dal FCCB per il quale questa organizzazione è il principale luogo di lavoro; b) Nella Carta di un'entità giuridica registrare che l'oggetto delle sue attività è quello di svolgere lavori sulla valutazione immobiliare e la fornitura di servizi di consulenza: c) esperienza pratica nella valutazione immobiliare di almeno un anno (a discrezione di La licenza FKSB può essere rilasciata un'organizzazione commerciale che non ha esperienza pratico sulla valutazione immobiliare).
Attualmente, nei soggetti della Federazione Russa, la propria legislazione su OD è formata. Così. 11 febbraio 1998 ha adottato la legge di Mosca n. 3 "sulla valutazione nella città di Mosca".
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Attività di valutazione - Ai fini della presente legge federale, un'attività stimata è intesa come attività professionali dei soggetti delle attività di valutazione volte a stabilire una valutazione del mercato, catastale o altri costi in relazione agli oggetti ... ... .... .. Terminologia ufficiale.
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Attività di valutazione - una serie di relazioni di natura legale, economica, organizzativa e di altro tipo sull'istituzione di un mercato o di un'altra valutazione del valore (collaborato, liquidazione, ecc.) In relazione agli oggetti. Mutuo. Dizionario terminale.
Valutazione, valutazione - attività che includono l'intera serie di azioni e procedure relative alla raccolta e al trattamento delle informazioni, la scelta dei formati e la quantità di dati finali, lo scopo di determinare il valore di mercato dei titoli ... Depositario
Esperienza di valutazione - attività legittime professionali volte a valutare il valore della proprietà o del settore immobiliare, o immobiliari delle imprese fisse: per renderli come una quota di capitale sociale; Quando si vendono i diritti di proprietà delle opere d'arte; ... Vocabolario finanziario
Le attività di valutazione in Russia stanno vivendo piuttosto tempestose e ricche in vari eventi e innovazioni. Mentre la formazione del mercato dei servizi di valutazione non è ancora stata completata, e un certo numero di segmenti non sono praticamente sviluppati, i principali motivi per lo sviluppo della professione sono di aumentare la cultura della valutazione di tutti i soggetti della valutazione relazioni legali, rafforzando la fiducia in La comunità di valutazione professionale e l'istituzione di autoregolamentazione.
Il ruolo principale nello sviluppo della valutazione russa è stata data oggi alle organizzazioni di autoregolamentazione - Associazioni professionali dei periti. La professione ha bisogno di organizzazioni autoregolatorie autorevoli che possono aiutare, sostenere i propri membri e garantire il controllo sulle loro attività, e partecipare anche attivamente alle attività di produzione di regole. Le organizzazioni autoregolatorie dovrebbero diventare forti, effettivamente recitanti, esprimendo interessi socialmente significativi e non strettamente placcati. Con l'introduzione delle modifiche alla legge federale del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", lo Stato ha trasferito l'adempimento di una serie delle sue funzioni alle organizzazioni autoregolanti dei periti a livello nazionale Consiglio sulle attività di valutazione, che sono progettati per proteggere gli interessi pubblici, formano approcci uniformi per attuare la valutazione e coordinare le attività dei periti, oltre a sviluppare norme federali e regole di valutazione.
In precedenza, l'Istituto per il Consiglio nazionale di valutazione sulle attività di valutazione nel Ministero del Consiglio di consulenza consultivo dello sviluppo economico potrebbe essere definito un Consiglio nazionale simile sulle attività di valutazione nel Ministero dello Sviluppo Economico.
Ciononostante, lo Stato non ha completamente rifiutato di regolare il mercato dei servizi di valutazione, che sono una garanzia del mercato sviluppato e dell'unità dello spazio economico. Pertanto, il regolamento legale normativo rimane nel campo degli interessi e della responsabilità dello Stato.
Alla fase attuale dello sviluppo dell'Istituto di valutazione, si possono distinguere i seguenti problemi principali, il che rende difficile sviluppare un mercato unico ed efficiente per i servizi di valutazione:
Una valutazione del valore indipendente è la base informativa per prendere decisioni efficaci, sia nei settori privati \u200b\u200be dello stato dell'economia, contribuisce alla protezione dei diritti di proprietà dei partecipanti alle relazioni civili. Pertanto, lo sviluppo delle attività di valutazione è nella moderna Russia un aspetto importante dello sviluppo della società civile e dei rapporti del mercato nell'economia.
Insieme allo sviluppo del mercato in Russia negli ultimi 10 anni, l'attività stimata è passata "da zero" il percorso della formazione e fino ad oggi è stato formato come un campo di attività indipendente nell'economia.
C'era un mercato unico per valutare i servizi. Attualmente, nel quadro dei requisiti uniformi, sulla base di una licenza federale, oltre 5.300 entità giuridiche e gli imprenditori individuali sono effettuati per stime.
Un sistema per la regolamentazione dello Stato delle attività di valutazione, sulla base della legge federale "sulle attività di valutazione nella Federazione russa" e include il controllo sul rispetto dei periti dei requisiti e delle condizioni, degli standard di valutazione e delle raccomandazioni metodiche, dei requisiti per la formazione di specialisti.
Vengono sviluppati periti auto-regolamentari. La loro interazione è stata stabilita con il Ministero della proprietà della Russia in tutto lo spettro dello sviluppo del mercato della valutazione. La prima esperienza dell'interazione delle organizzazioni autoregolamentari di periti con vari gruppi di valutazioni dei consumatori è apparsa. Un'interazione con associazioni professionali internazionali di periti è interagita: la commissione internazionale per gli standard di valutazione (IVSC), il Gruppo Europeo Association Association (Tegova). Rappresentanza dei periti russi in queste organizzazioni, costante scambio di informazioni, la traduzione degli standard di valutazione internazionale ed europea, la partecipazione alle conferenze scientifiche internazionali contribuisce allo sviluppo del sistema di valutazione nazionale in Russia, nonché coerenza nello sviluppo della valutazione nel Paesi della CSI.
Le organizzazioni di valutazione autoregolamentale hanno adottato gli standard di attività professionali, documenti sull'etica del settore del perito, che conducono il controllo della qualità delle attività professionali dei periti inclusi in questa o quella organizzazione autoregolamentazione. Passi presi per unire un numero di periti auto-regolamentari.
Si sta sviluppando una base di valutazione metodologica, che tiene conto dell'esperienza internazionale, nonché delle caratteristiche dello sviluppo dell'economia e del regolamento legale in Russia. Il ministero della proprietà della Russia nello sviluppo delle norme di valutazione ha approvato raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato della proprietà intellettuale, dei grafici terrestri, dei diritti del locazione del terreno. Una serie di materiali metodologici che generalizzano l'esperienza di valutare il lavoro in Russia, rilasciato dalla Camera di Commercio e dall'industria della Federazione Russa. I periti della Società russa hanno tradotto l'ultima revisione degli standard di stima europea. Negli ultimi anni, un gran numero di letteratura scientifica ed educativa sulla valutazione è stata pubblicata in Russia. Tutto contribuisce a superare un vuoto metodologico nella valutazione delle attività.
Lo sviluppo della valutazione nella Federazione Russa sarebbe impossibile senza un sistema di preparazione, riqualificazione e formazione avanzata dei periti. Uno degli eventi importanti nella fase della formazione delle attività di valutazione in Russia si è svolta nel 1993 da seminari sulle attività di valutazione organizzate dall'Istituto per lo sviluppo economico della Banca Mondiale. Un impulso evidente per lo sviluppo dell'istruzione nella portata della valutazione è stato dato durante la formazione e lo sviluppo dei requisiti di licenza per le attività dei periti. Attualmente, la formazione, la riqualificazione professionale, il progresso dei periti viene effettuato in oltre 70 istituti educativi situati in tutta la Federazione russa che sono stati coordinati da programmi educativi di base nel Ministero della proprietà della Russia.
In Russia, viene formata l'esperienza di valutazione durante la riorganizzazione di grandi complessi immobiliari con la partecipazione di società di valutazione internazionale e russa. La discussione di questo lavoro presso le sue varie fasi contribuisce alla crescita della cultura della valutazione, nonché la cultura delle decisioni di gestione nella Federazione russa. Con lo sviluppo della riforma economica in Russia, la crescita dell'iniziativa privata, la crescita della concorrenza, un aumento del numero di transazioni con varie risorse economiche è in crescita della domanda per la stima del valore indipendente. Analisi multilaterale dell'uso più efficiente di vari oggetti condotti durante il lavoro di periti, l'uso di vari metodi di valutazione contribuisce alla crescita generale della cultura delle decisioni di gestione nel settore dell'economia. Gli specialisti che hanno conoscenza della tecnologia di valutazione sono il capitale intellettuale necessario per l'attuazione delle trasformazioni economiche. Allo stesso tempo, la rilevanza della valutazione rende i requisiti crescenti per la qualità del lavoro del perito. La soluzione a questa chiave del mercato della valutazione del compito è quella di decidere con la stretta interazione dello stato, organizzazioni autoregolanti dei periti, istituzioni educative, consumatori di servizi di valutazione.
Roman Chibisov, direttore generale,
Elena Maslennikova, esperto,
Ufficio russo della società di valutazione svizzera Svizzera per la valutazione
Programma: tassi di crescita delle entrate da vari tipi di servizi di valutazione per tre anni,%
Gli emendamenti adottati alla legge "sulle attività di valutazione" dal 1 ° gennaio 2008 hanno annullato gli esperti di licenze, che ora possono diventare individui professionalmente addestrati che sono partecipanti alle organizzazioni autoregolanti (SRS) e assicurati la loro responsabilità. Allo stesso tempo, il riconoscimento ufficiale e lo stato legale hanno ricevuto lo sro stessi. Inoltre, nel 2007 sono stati adottati i primi tre standard di valutazione federale.
Le entrate cumulative dell'esperto di valutazione RA 119 Le società di valutazione del 2007 sono aumentate del 65%, immediatamente per 8 punti percentuali davanti alle dinamiche del 2006, e hanno raggiunto 7,15 miliardi di rubli. Il mercato non ha dimostrato tali tassi di crescita dal 2003. Al momento, il paese è presso la fase di crisi economica, che può influenzare la crescita dei servizi di società di valutazione. DATA 2008. Non pubblicato e previsto a metà aprile.
Analisi comparativa delle attività di valutazione in Russia e nei paesi europei.
Condurremo un'analisi comparativa di varie aree di attività di valutazione in Russia e paesi europei.
A nostro avviso, tale considerazione è quella di iniziare con fatti di formatura del sistema, vale a dire, dall'assegnazione delle attività di valutazione in una regione professionale indipendente, nonché con il quadro legislativo e la regolazione delle attività di valutazione.
Il principale regolatore delle attività di valutazione a livello internazionale è il comitato internazionale per gli standard di valutazione. Il Comitato è stato fondato dal Royal Institute of Charter Surveyors (Rics), la Società americana dei periti (ASA), le organizzazioni professionali dell'Australia, della Nuova Zelanda, della Malesia, dell'India, del Canada nel 1981. Successivamente, la maggior parte dei membri di Tegova ha anche aderito al comitato (Comunità europea dei periti).
I compiti principali del comitato internazionale per le norme di valutazione sono l'armonizzazione e la contabilità delle opinioni dei periti di elaborazione di rendiconti finanziari, portando le opinioni dei periti e del prelievo interessi appropriati nelle organizzazioni quali il Fondo monetario internazionale, l'organizzazione dello sviluppo economico e cooperazione, la Banca Mondiale e il comitato bancario di Basilea.
Lo sviluppo delle attività di valutazione nel nostro paese è iniziato nel 1993 con seminari che hanno condotto l'Istituto per lo sviluppo economico della Banca Mondiale. Nell'estate del 1993, il primo seminario sulla valutazione immobiliare si è tenuta a San Pietroburgo. Il secondo si è tenuto nei sobborghi nel dicembre 1993. Nel maggio 1994, il primo seminario sulla valutazione del valore dell'attività si è tenuta presso l'Accademia dell'economia nazionale nell'ambito del governo della Federazione Russa. Le attività di organizzazioni impegnate nelle attività di valutazione sono state regolate dallo Stato emettendo licenze.
Attualmente, in ciascun paese europeo, che fa parte di IVSC (commissione internazionale per le norme di stima) o Tegova (gruppo di associazioni di assicurazione europei), ci sono regimi nazionali di regolamentazione. Allo stesso tempo, la regolamentazione delle attività di valutazione negli Stati Uniti è diversa, ad esempio, dal regolamentare la valutazione nel Regno Unito o della Germania, nonché la Russia è in qualche modo diversa dai paesi europei.
In tutti i paesi con economie di mercato, ci sono anche periti di organizzazioni pubbliche. Ad esempio, 32 organizzazioni stanno attualmente operando negli Stati Uniti. Il più famoso di questi è il fondo stimato del fondo e l'Istituto di valutazione degli Stati Uniti in cui circa 40.000 specialisti. Forse, l'Italia e la Spagna sono un'eccezione - paesi in cui vi sono alcuni regolamenti statali, nonché gli Stati Uniti, dove nel 1989 è stata introdotta la licenza statale dei periti immobiliari.
Organizzazioni - Regolatori di valutazione.
Stati Uniti d'America
Leader organizzazioni professionali degli Stati Uniti - un istituto di valutazione (Istituto di valutazione) e American Society of Avaranters - ASA - creato nel 1987 un fondo di valutazione (la Fondazione di valutazione), che dovrebbe servire gli obiettivi di raggiungere uniformità e professionalità nella valutazione e nella formazione. Quest'ultimo contribuisce al lavoro di due organismi indipendenti - Consigli per le norme di valutazione (CSO) e consigli sulla classificazione dei periti (skate). La regolamentazione dello Stato negli Stati Uniti viene effettuata sia a livello federale che a livello dei singoli stati. Secondo la riforma della riforma della riforma dell'istituzione finanziaria, il recupero e l'applicazione dell'atto di esecuzione - + Firrea) adottati dal Congresso degli Stati Uniti nel 1989, l'Autorità di regolare attività apprezzate a livello federale è stata trasferita al fondo di valutazione.
Allo stesso tempo con il Fondo nella struttura del governo degli Stati Uniti, un'autorità di omologazione è valida per l'attuazione della legislazione di valutazione - la sottocommissione per la valutazione). SCO si sviluppa, interpreta e fa modifiche agli standard unificati di pratica di valutazione professionale - Espopa (stand uniformi, di pratiche di periti professionali - USPAP), approvazione obbligatoria da parte dei professionisti (certificati e autorizzati) per gli esperti degli Stati Uniti. Si intende il livello minimo di istruzione dell'esperienza e dei requisiti di esame per i periti immobiliari.
A livello di stato, le attività di valutazione sono regolate sulla base di atti legislativi locali per commissioni sul regolamento delle attività di valutazione, che sono affidati i requisiti per le licenze e la certificazione dei periti immobiliari. Sono distintivi requisiti di licenza e di certificazione nei singoli stati, e per lavorare in uno stato specifico è necessario ottenere la licenza appropriata passando l'esame di qualificazione.
È degno di nota che negli Stati Uniti fino al 1989, il mercato dei servizi di valutazione sia stato autoregolatore. La transizione per la licenza statale è stata associata alla crisi immobiliare negli Stati Uniti. La stima del valore immobiliare è emerso da sotto il controllo delle agenzie governative, che ha portato al massiccio condotto di valutazioni insufficientemente obiettive nei prestiti ipotecari, il collocamento degli ordini di costruzione municipale e in una serie di altri casi. Nell'ultimo decennio, una simile crisi situazione economica associata alla sovrastima dei prezzi immobiliari è stata osservata in Giappone. Nelle condizioni di una crisi finanziaria, si può presumere che questa situazione possa sviluppare in Russia, tenendo conto delle tendenze generalmente accettate di frequente ripensazione dei prezzi immobiliari, specialmente nelle principali città.
Gran Bretagna
Come parte del Gruppo europeo di Associazioni di Valemer - Tegova, il Gruppo europeo di Associazioni europee - Tegova ha creato un sistema di certificazione singolo per i periti professionali basati sullo standard europeo DIN 45013. Lo stesso sistema opera in Germania. È costruito con i requisiti del Royal Institute of Real Estate Assessment Specialisti (l'Istituzione Royal of Chartered Execut - Rics) situata nel Regno Unito.
L'Istituzione Royal of Charters Surveyors, Rics) è una delle più grandi organizzazioni del mondo nel mondo delle relazioni di terra, immobiliare e costruzione. La società è stata fondata nel 1868 nel Regno Unito, nel 1881 fu assegnato a Royal Grades.
Ad oggi, l'Istituto ha 136 mila membri di individui provenienti da 120 paesi del mondo, nonché 50 associazioni nazionali, gruppi associati e associazioni pubbliche. La sede centrale europea, fondata nel 1993 a Bruxelles, rappresenta gli interessi di 17 associazioni nazionali in Europa.
Le principali funzioni dei rich: supporto per elevati standard di istruzione e formazione; Protezione dei consumatori attraverso il controllo rispetto alla conformità delle regole e degli standard professionali di attività; Fornire informazioni e esame indipendente sull'uso del suolo, immobili, sviluppi e problemi ambientali associati a questa attività. Inoltre, i ricls è un consulente nel campo dell'economia, della valutazione, del finanziamento, degli investimenti e della gestione dei beni.
La base metodologica per la standardizzazione della valutazione all'interno dell'Unione europea è gli standard di valutazione dei ricari (istituzione reale dei gelatori noleggiati, Regno Unito), che è dovuto alla storia della valutazione nel Regno Unito e nell'Europa occidentale. I ricces è la più antica organizzazione professionale, che il governo della Gran Bretagna ha delegato tutta l'autorità di regolare le attività di valutazione da metà del XVII secolo. I ricl pubblicano gli standard di valutazione del 1974, noto come "Libro rosso". All'inizio, sono stati applicati quando si valuta i fini contabili ufficiali, ma dalla metà degli anni '90. Sono usati quasi con qualsiasi valutazione. Dal 1991 sono diventati obbligatori per i membri dei riciatrici.
In una serie di altri paesi europei (ad esempio, in Danimarca, nella Repubblica Ceca, ecc.), È stato emanato un sistema per la certificazione della qualità dei servizi di valutazione basata sullo standard ISO 9002 (ISO 9002).
Australia
Nel giugno 1994, sull'iniziativa dell'Istituto Australiano di stime e degli esperti di terreni, è stato istituito il Consiglio degli standard di apprezzamento australiano. Lo scopo delle attività del Consiglio è determinare la posizione delle norme nel sistema generale della legislazione e dell'introduzione della loro pratica di valutazione. Al momento sono stati pubblicati più di 20 progetti di norme di pratica di valutazione, che sono parzialmente approvati dal Consiglio Australiano.
L'Istituto Australiano dei periti ha anche le linee guida per la valutazione, gli standard di pratica di valutazione per le strutture di valutazione del settore, i beni immobili residenziali, la proprietà delle entrate, la valutazione ai fini della garanzia, ecc. Nel 1995, una guida alla gestione della proprietà è stata pubblicata nel gennaio 1996 - Linee guida per il corretto Attuazione del processo di acquisizione di immobili commerciali.
Russia
In Russia, la valutazione delle attività prima del 01.01.2008 è stata regolata in conformità con la legge federale "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" e le leggi federali e gli altri atti di regolamentazione della Federazione Russa, nonché i trattati internazionali della Federazione Russa, era regolamentato in conformità con la legge federale. In conformità con la legge, le attività di valutazione nella Federazione russa sono controllate dalle autorità autorizzate dal governo della Federazione Russa e dai soggetti della Federazione nella sua competenza stabilita dalla legislazione della Russia.
Poiché la professione di periti in Russia ha anche formato vari periti pubblici. Questo è, prima di tutto, la Società Russian Valiser (Roo) (creata nel 1993), Società di periti di San Pietroburgo, esperti di esperti della società di emergenza, periti della società di Moscow, Inti universitari russi, perito della società regionale di Mosca, ecc. Ma il regolamento era effettuato attraverso la concessione di licenze dello stato.
Secondo la decisione del governo della Federazione Russa del 9 ottobre 2003, la licenza statale delle attività di valutazione avrebbe dovuto essere abolita dal 1 ° ottobre 2004.
All'inizio febbraio 2004, su iniziativa del comitato per la valutazione della Camera di Commercio e dell'industria della Federazione Russa, si è tenuta una rivendicazione di organizzazioni autoregolanti di valutazioni e organizzazioni che rivendicando di diventare autoregolamentazione. L'11 febbraio 2004, undici di loro ha firmato un ricorso al governo, che ha confermato il loro interesse principale nella transizione dalla concessione di licenza dello Stato all'autoregolamentazione. Ciononostante, la transizione si è verificata solo all'inizio del 2008.
Al momento, in Russia, una società di valutazione ha il diritto di funzionare sul mercato solo sotto la condizione che ha almeno due periti in un'organizzazione autoregolante. Allo stesso tempo, c'è una connessione con il passato. Durante la concessione di licenze delle attività di valutazione, la Società ha avuto il diritto di funzionare sul mercato, a condizione che siano inclusi due specialisti a tempo pieno nella licenza.
Base di informazioni
In America ci sono molte pubblicazioni settoriali, circa 20 imprese specializzate nella raccolta di informazioni per i periti. Le imprese simili sono in Inghilterra, Francia, Germania. Uno dei database più famosi è Damodaran (un database contenente informazioni economiche) e la linea del valore (un database dei dati contenente informazioni finanziarie)
A causa del fatto che le attività di valutazione in Russia sono apparse in qualche modo più tardi che in Occidente, la fornitura di informazioni aperte e accessibili sui mercati, le aziende, le transazioni foglie molto da desiderare.
Le pubblicazioni sono tradotte in russo, che sono guidate da periti dei professionisti negli Stati Uniti, in Inghilterra e in altri paesi. Nella pratica russa della valutazione, il problema principale può essere chiamato insufficiente informazioni di supporto per gli insediamenti, che possono essere spiegati dalle condizioni per la formazione del mercato in Russia. Il valore di mercato è formato dall'acquirente e dal venditore che hanno ciascuno nei propri interessi. Non c'era niente in realtà sovietica. Di regola, l'acquirente era un acquirente o un venditore, che ha dettato il prezzo. Ad oggi, la situazione è cambiata per il regolatore migliore e dei prezzi in un mercato di laurea. Solo negli ultimi 7-8 anni tali informazioni e banche dati analitiche come scintille, schermo e altri cominciarono a essere formati e riforniti. Ma per la maggior parte dei database rimangono pagati.
Formazione e contenuto dei report di valutazione.
L'Australia ha requisiti per la relazione di valutazione sia a livello di legislazione che a livello di fatturato aziendale. Il risultato della valutazione può essere sia di conclusioni a pagina singola che relazioni dettagliate. Il modulo del report dipende dal tipo di oggetto di valutazione e dallo scopo della valutazione. Tuttavia, un report compilato in qualsiasi forma dovrebbe essere:
. Semplice per la comprensione;
. logico composto;
. significativo.
Nel Regno Unito, tutti i requisiti per la formazione di un rapporto di valutazione o del certificato di valutazione sono stabiliti nei rich. Il rapporto deve essere completo e contenere tutte le informazioni necessarie per identificare un oggetto di valutazione, calcoli per determinare il costo.
La legge italiana sancisce un concetto speciale del costo, che dovrebbe aderire alle valutazioni immobiliari. Ad esempio, la relazione tra valutazione immobiliare, lavori pubblici e sviluppo urbano è stato riflesso in due leggi specifiche, più conosciute come Atti Mer-Loni. Queste leggi descrivono il processo di trasferimento del diritto di proprietà di immobili di proprietà delle istituzioni municipali, al fine di rimborsare parzialmente o completamente il costo del contraente per la costruzione. La complessità della giusta definizione
I costi (tenendo conto dei criteri per la valutazione e le regole fiscali) rende investire nel settore immobiliare e nella gestione immobiliare sono sempre più laboriosi.
Nel 1998, l'Associazione Lettone dei periti immobiliari ha pubblicato i requisiti per il contenuto del rapporto di valutazione. Tuttavia, quando si valutano gli oggetti di impegno per le banche, una breve opinione di esperti è ancora redatta.
In Nuova Zelanda, quando si valutano i periti sono guidati dal Codice Etico Generale e dagli orientamenti per la valutazione dell'oggetto pertinente di valutazione, che pubblicato dall'Istituto.
In Francia, i risultati della valutazione sono emessi sotto forma di una relazione, che contiene le ipotesi e le condizioni necessarie, l'analisi del mercato degli oggetti di valutazione, la descrizione della posizione dell'oggetto, la composizione dei diritti stimati, quantitativi e qualitativi Valutazione dell'oggetto e delle conclusioni necessarie. Tuttavia, in alcuni casi, un perito dovrebbe elaborare opinioni esperte, in particolare, con:
. attualizzazione del report precedentemente compilato o valutazione provvisoria;
. valutazione esperta dello stesso oggetto tenuto ogni 5 anni;
. Esame del rapporto di valutazione;
. Audit di oggetti immobiliari.
In Russia, i requisiti per il contenuto delle relazioni di valutazione sono spiegati nella legge federale sulla valutazione, nonché nello standard federale della stima n. 3. La relazione deve essere significativa, piena, rivelando tutte le informazioni relative all'oggetto della valutazione (posizione, ambiente, situazione economica, i fattori di prezzi applicati dalle leggi e dalle norme, ecc.). In Russia, così come in Francia, in alcuni casi è consentito redigere opinioni degli esperti per determinare il valore del valore di uno o di un altro oggetto.
Se confrontiamo gli esperti che lavorano sui mercati sviluppati in Europa e negli Stati Uniti con i russi, allora puoi vedere i seguenti difetti. Durante la valutazione delle imprese / imprese, i periti europei tengono conto dei deboli legami di gestione contabilità presso l'impresa, e in Russia, fino a quando non vi è un completo, il che soddisfa le realtà delle relazioni economiche e della contabilità della gestione, che non consente loro di considerare come parte della valutazione del valore dell'azienda. Prima di tutto, è necessario ricostruire la gestione della gestione nell'impresa in modo che soddisfi le norme esistenti in paesi con un'economia di mercato sviluppata. Prerequisiti Per questo, ci sono anche contabilizzazioni manageriali per gli standard internazionali di rendicontazione finanziaria, il che consente di usarlo nei calcoli durante la valutazione.
Secondo gli specialisti occidentali, le relazioni sulla valutazione dei periti russi sono ben strutturati, metodologicamente corrette. Ma ci sono alcuni svantaggi, come la mancanza di uno sguardo all'oggetto della valutazione, caratteristica dei periti e degli investitori stranieri. Un investitore straniero - L'utente del rapporto di valutazione è importante per comprendere non solo il costo dell'oggetto stimato per il periodo di riferimento del tempo, ma è importante capire la situazione macroeconomica nel suo complesso. Ad esempio, come informazioni sul mercato, qual è il clima legale, fiscale della regione, quali sono le previsioni per lo sviluppo del mercato in generale e così via. I periti russi pagano eccessivamente a uno specifico oggetto di valutazione nella separazione del mercato nel suo complesso. Questo risiede in questo pericolo apprezzato in modo errato l'oggetto, e di conseguenza, l'investitore può perdere denaro.
Allo stesso tempo, durante il lavoro di valutazione in conformità con gli standard internazionali per le società straniere, sono valutate i rapporti russi e la loro alta classe di esecuzione è riconosciuta.
C'è anche il parere dei periti russi relativi alle relazioni degli specialisti occidentali. Nella nostra pratica, durante l'attuazione del progetto per valutare i terreni terrestri in Montenegro, abbiamo affrontato un rapporto del perito locale. Questo rapporto conteneva 7 pagine e non ha avuto dati chiari e verificati sulla questione relativa all'oggetto di valutazione. Il valore di mercato in questa relazione è stato calcolato da un approccio comparativo sulla base di una singola formula. I dati presi per calcolare non sono stati documentati o indicati come fonte. Nonostante il fatto che la relazione sia stata soddisfatta conformemente agli standard di valutazione internazionale, in Russia non può essere riconosciuto da valido per molte ragioni.
Parti per le quali le relazioni sono effettuate / report
Principali tipi di valutazioni in Germania:
. Valutazione per scopi contabili.
. Valutazione durante la conclusione delle transazioni.
. Valutazione per scopi di prestito ipotecario.
. Valutazione per scopi fiscali ed ereditarietà.
. Valutazione dei portafogli immobiliari.
Le principali persone che utilizzano i risultati del punteggio sono ristrette, banche, servizi fiscali e servizi finanziari di varie società e individui.
La maggior parte dei periti di Singapore sono dipendenti di agenzie immobiliari. A seconda delle dimensioni dell'azienda, il perito è stato valutato direttamente o ne combina con le responsabilità del consulente di gestione immobiliare, ecc. Parte dei periti sta lavorando su banche o strutture statali. Tali periti non conducono una valutazione per i clienti dall'esterno, eseguendo solo la valutazione interna. Attualmente, la gestione immobiliare a Singapore, compresa una valutazione, è disciplinata dalla legge sulle licenze dell'asta.
I principali tipi di valutazioni effettuate in Francia:
. Valutazione per la relazione contabile delle società quotate in borsa.
. Valutazione quando si emette prestiti ipotecari regolati dalle raccomandazioni pubblicate dal comitato bancario, nonché i requisiti speciali per le società di prestito (societas de credit foncier).
. Valutazione nel pagamento delle tasse immobiliari (di solito non implementate da immobili). Questo tipo di valutazione si basa sul cosiddetto valore del valore del valore di noleggio, che, fino ad ora, potrebbe difficilmente relazionarsi con il valore di mercato.
. Valutazione o valutazione forzata durante l'assunzione delle tasse. In questa zona ci sono alcune regole e sentenze giudiziarie.
Ci sono due gruppi di periti nella Repubblica Ceca. Il primo gruppo è esperto giudiziario registrato nel registro dei tribunali regionali e nominato per condurre una valutazione da parte del Presidente del Tribunale regionale. Secondo gruppo: periti certificati - individui. Le attività degli esperti sono regolate dalla legge "su esperti giudiziari e traduttori".
I periti certificati (concessi in licenza) possono avere una licenza di tre tipi: valutare immobili, valutare la proprietà mobile, per valutare le attività finanziarie.
Nelle condizioni esistenti dell'economia di transizione della Repubblica Ceca, i consumatori di servizi stimati sono principalmente banche. La valutazione è utilizzata principalmente per i seguenti scopi:
. quando si unisce l'assorbimento;
. è possibile pagare per questi account;
. valutazione delle azioni;
. Immobiliare per l'implementazione e la definizione di base imponibile.
In Russia, come già designato all'inizio dell'articolo, le direzioni principali sono:
. Valutazione del costo di impresa / business e titoli
. Asset Value Valutazione / Attività fisse
. Valutazione del valore immobiliare
. Valutazione del costo delle attrezzature e dei veicoli
. Valutazione delle attività immateriali
. Valutazione del costo dei progetti di investimento.
A causa delle specifiche della formazione del mercato e delle condizioni di mercato in Russia, una gamma abbastanza ampia di consumatori di servizi di valutazione. Fino a poco tempo fa, i principali consumatori sono stati i principali consumatori (questo è stato associato all'aumento dell'economia, il rilascio di grandi aziende ai mercati internazionali, il processo di privatizzazione, nonché con la transizione ai rendiconti finanziari internazionali) come Rao Ues della Russia , JSC "Russian Railways", Gazprom, Banks (questo è stato associato allo sviluppo dei prestiti ipotecari), fondi di investimento.
In connessione con la crisi, la segmentazione del mercato dei consumatori dei servizi di valutazione è cambiata in qualche modo. La quota di società di investimento / segmento delle fondazioni è diminuita al minimo, è accaduto con il segmento dei servizi per valutare gli individui a causa della crisi della liquidità e ridurre il prestito sulla sicurezza del settore immobiliare.
Un segmento maggiore di questo mercato dei servizi è classificato per le banche per scopi di credito, impegni, nonché di compagnie di assicurazione e imprese.
PRODUZIONE
Nonostante il fatto che le attività di valutazione in Russia siano apparse e formate più tardi rispetto ai paesi europei, ha ricevuto una buona base per un efficace sviluppo e operazione, nonché l'opportunità di utilizzare un'esperienza inestimabile in altri paesi. Nella situazione economica imprevista esistente nel paese e nel mondo, le attività di valutazione dovrebbero essere consapevoli dell'adozione di adeguate soluzioni di gestione, finanziarie e di investimento.
Diritti reali
Diritti dei requisiti
^ 2. Soggetti delle attività di valutazione
Le attività di valutazione sono le attività delle entità di valutazione volte a stabilire un mercato o altri oggetti di valutazione del valore.
Il valore di mercato è il prezzo più probabile al quale un oggetto di valutazione può essere alienato nel mercato aperto nel contesto della concorrenza quando le parti della transazione agiscono in modo intelligente intelligentemente, avendo tutte le informazioni necessarie e la grandezza della transazione non riflette l'emergenza Circostanze, vale a dire una delle parti della transazione non obbligata ad alienare e l'altro ad accettare l'oggetto della valutazione.
Le parti della transazione sono ben consapevoli dell'argomento e dell'agire nei propri interessi. L'oggetto di valutazione è presentato nel mercato aperto sotto forma di un'offerta pubblica.
Il prezzo della transazione è una remunerazione ragionevole senza coercizione alla transazione. Il pagamento per l'oggetto è espresso in contanti.
I soggetti delle attività di valutazione - da un lato - individui e soggetti giuridici (imprenditori individuali), le cui attività sono regolate dalla legislazione per la valutazione (periti), e dall'altro, i consumatori dei loro servizi (clienti).
^ 3. Oggetti delle attività di valutazione
Le attività di valutazione sono le attività delle entità di valutazione volte a stabilire un mercato o altri oggetti di valutazione del valore.
Il valore di mercato è il prezzo più probabile al quale un oggetto di valutazione può essere alienato nel mercato aperto nel contesto della concorrenza quando le parti della transazione agiscono in modo intelligente intelligentemente, avendo tutte le informazioni necessarie e la grandezza della transazione non riflette l'emergenza Circostanze, vale a dire una delle parti della transazione non obbligata ad alienare e l'altro ad accettare l'oggetto della valutazione.
Le parti della transazione sono ben consapevoli dell'argomento e dell'agire nei propri interessi. L'oggetto di valutazione è presentato nel mercato aperto sotto forma di un'offerta pubblica.
Il prezzo della transazione è una remunerazione ragionevole senza coercizione alla transazione. Il pagamento per l'oggetto è espresso in contanti.
Oggetti delle attività di valutazione:
Oggetti materiali separati (cose)
Una combinazione di cose che costituiscono la proprietà della persona
Diritti reali
Diritti dei requisiti
Lavoro, servizi, informazioni.
^ 4. Tipi di valore definiti nel processo di valutazione.
Il valore di mercato è il prezzo più probabile al quale un oggetto di valutazione può essere alienato nel mercato aperto nel contesto della concorrenza quando le parti della transazione agiscono in modo intelligente intelligentemente, avendo tutte le informazioni necessarie e la grandezza della transazione non riflette l'emergenza Circostanze, vale a dire una delle parti della transazione non obbligata ad alienare e l'altro ad accettare l'oggetto della valutazione.
Il costo degli oggetti con un mercato limitato (armi, droghe)
Costo degli oggetti per scopi fiscali
Costo della liquidazione - rappresenta l'importo netto che il proprietario dell'oggetto può ottenere quando l'eliminazione di questo oggetto e la vendita delle sue risorse. Differire la liquidazione ordinata e forzata.
1) Liquidazione ordinaria - significa che la vendita di attività è effettuata durante il periodo sufficiente per ottenere il prezzo più alto possibile per ogni tipo di attività
2) Liquidazione forzata - significa che le attività sono vendute il più possibile il più possibile, spesso, allo stesso tempo nella stessa asta
Costo del riciclaggio - il costo dei materiali da cui l'oggetto è più il costo del riciclaggio
Costi di investimento - il costo dell'oggetto sulla base degli obiettivi specifici di una determinata persona (può essere più mercato). Investimento - il costo degli oggetti immobiliari per un investitore specifico. Di solito è superiore al ragionevole valore di mercato.
Saldo (contabilità) - determinato sulla base del bilancio sull'oggetto del settore immobiliare, poiché l'importo delle proprie risorse meno l'usura accumulata, tenendo conto delle somme delle passività a breve e lungo termine. Gli obblighi sono stimati in valore nominale in base al costo degli accordi di prestito.
Costo di sostituzione. (Costo della riproduzione o sostituzione).
Il costo di sostituzione è determinato dai costi dei prezzi correnti per la costruzione dell'oggetto. Il costo della riproduzione è il costo della costruzione ai prezzi correnti di una copia accurata della stima di un oggetto che utilizza le stesse soluzioni architettoniche, le strutture e i materiali dell'edificio.
Il costo della sostituzione è calcolato come la quantità di spese a prezzi correnti per la costruzione di un oggetto con un'utilità equivalente stimata, ma costruita in uno stile architettonico moderno utilizzando materiali e strutture progressive.
Costo speciale - Il costo non è adatto per la determinazione delle specie di cui sopra
Il valore assicurato è determinato sulla base del costo totale della riproduzione o del pieno costo di sostituzione dell'oggetto.
Il valore collaterale viene utilizzato nel campo dei prestiti ipotecari ed è determinato sulla base del valore di mercato.
I criteri del valore di mercato includono:
1. Motivazione in parte
2. Informare la parte
3. Fornitura di offerte in vendita
4. Vendite di vendite
Elementi di valore:
2. FoleAndess.
3.diffare
4. Intermediabilità
^ 5. Casi di valutazione obbligatoria.
In base alla valutazione. Le fondamenta più comuni sono:
Il contratto tra il perito e il cliente.
La decisione della Corte
Decisione dell'autorità statale
Motivi per valutare un oggetto di valutazione (articolo FC 9)
La base per valutare un oggetto di valutazione è un accordo tra il perito e il cliente.
Il contratto tra il perito e il cliente può essere previsto da questo perito di valutare l'oggetto specifico della valutazione, una serie di oggetti di valutazione o servizio clienti a lungo termine per le sue dichiarazioni.
Condurre una valutazione degli oggetti di valutazione è obbligatorio nel caso di impegnarsi nelle strutture di transazione delle stime appartenenti a una federazione interamente o parzialmente russa, soggetti della Federazione o Comunale russa, tra cui:
1. Nel determinare il valore degli oggetti della valutazione appartenente alla Federazione russa, ai soggetti della Federazione o dei Comuni russi, al fine di privatizzarli, trasferirli in amministrazione riservata o trasferimento in affitto;
2. Quando si utilizzano gli oggetti di valutazione appartenenti alla Federazione Russa, i soggetti della Federazione o dei Comuni russi, come oggetto del PLYGE;
3. quando si vendono o altra alienazione degli oggetti di valutazione di proprietà della Federazione russa, i soggetti della Federazione o dei Comuni russi;
4. Quando si assegna obblighi di debito relativi agli oggetti della valutazione appartenenti alla Federazione russa, ai soggetti della Federazione o dei Comuni russi;
5. Durante il trasferimento di oggetti alla valutazione di proprietà della Federazione Russa, i soggetti della Federazione o dei Comuni russi, come contributo al capitale autorizzato, fondi delle entità giuridiche,
E anche in caso di controversia sul valore dell'oggetto di valutazione, incluso:
6. Quando nazionalizzare la proprietà;
7. con prestito ipotecario a individui e soggetti giuridici in caso di controversie sul valore del valore del soggetto ipotecario;
8. Nella preparazione dei contratti di matrimonio e della divisione dei coniugi vincolanti su richiesta di una delle parti o di entrambe le parti in caso di controversia sul valore di questa proprietà;
9. Durante il riscatto o altrimenti previsto dalla legislazione della Federazione Russa, la rimozione della proprietà dei proprietari per i bisogni statali o municipali;
10. Quando si valuta gli oggetti di valutazione al fine di controllare la correttezza dei pagamenti fiscali in caso di controversia sul calcolo della base imponibile.
^ 6. Proprietà reale e mobile.
Articolo 130. Cose reali e mobili (codice civile della Federazione Russa)
1. Per i beni immobili (immobili, immobili) includono terreni terrestri, sezioni di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è fermamente collegato con la terra, cioè gli oggetti che sono impossibili da muoversi senza danni sproporzionati al loro appuntamento, incluso Foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture, oggetti di costruzione incompiuta.
(modificato dalla legge federale del 30 dicembre 2004 N 213-FZ)
Le dichiarazioni reali sono anche soggette a registrazione dello Stato di navi aeree e marine, navi di navigazione interna, oggetti spaziali. La legge al settore immobiliare può essere attribuita ad altre proprietà.
2. Le cose non correlate al settore immobiliare, compresi denaro e titoli, sono riconosciute da proprietà mobili. La registrazione dei diritti alle cose mobili non è richiesta, tranne i casi indicati nella legge.
^ 7. Quadro normativo per valutare la proprietà nella Federazione Russa.
I documenti principali che regolano l'OD:
Fz №135 -FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa"
Le norme di valutazione definiscono i requisiti per la procedura per la valutazione e la valutazione delle attività.
Gli standard di valutazione sono suddivisi in standard di valutazione federale e norme e regole di valutazione.
Gli standard federali di valutazione sono sviluppati dal Consiglio nazionale, tenendo conto degli standard di valutazione internazionali.
Il codice civile della Federazione Russa è il principale set di leggi.
Regolamento dipartimentale
^ 8. Lo stato attuale del mercato della valutazione nella Federazione Russa.
Il punto di partenza per la valutazione della Russia moderna era il 1998, quando FC n. 135-FZ "sulla valutazione nella Federazione Russa" è uscito. Attualmente, il mercato medio per i servizi di valutazione in Russia è di 400-500 milioni. nell'anno.
Circa il 40% di tutti i servizi di valutazione sono forniti nel distretto federale centrale, il 19% del Volga Federal District, meno in Estremo Oriente.
^ 9. Regolamento dello stato di valutazione della proprietà nella Federazione Russa.
Le principali caratteristiche distintive delle attività di valutazione che determinano la necessità del suo regolamento è:
Fondamentalmente nuovo significato di questo tipo di attività della Federazione Russa
L'impatto della valutazione è praticamente tutte le aree dell'attività economica.
Carattere interdisciplinare, interdipartimentale.
La piena formazione e il miglioramento delle attività di valutazione richiedono i seguenti principi di base:
La valutazione della proprietà è un'attività professionale.
La valutazione è anche una direzione scientifica con la sua metodologia, terminologia e principi di ricerca.
Basato sull'esperienza mondiale, lo sviluppo della valutazione in Russia ha bisogno di creare un sistema di valutazione nazionale con le proprie caratteristiche. Allo stesso tempo, c'è una copia inaccettabile dell'esperienza straniera, d'altra parte, la creazione di approcci fondamentalmente nuovi aumentando le tendenze generali.
Il restauro e lo sviluppo della valutazione è possibile solo nelle condizioni delle relazioni del mercato, con una chiara definizione del ruolo e del luogo dello stato nella regolamentazione dei prezzi e del regolamento legale.
La formazione della valutazione è possibile solo sulla base dello spazio legale, metodologico e informativo in tutta la Federazione russa.
La valutazione come tipo professionale di attività dovrebbe soddisfare le attuali esigenze economiche, nonché tenere conto sia delle funzionalità regionali e del settore.
La funzione principale dello stato durante la formazione del sistema di valutazione è creare un sistema di regolazione legale di questo tipo di attività.
La valutazione può essere impegnata sia in periti pubblici che privati, e quelli e altri dovrebbero avere pari opportunità per l'attuazione delle loro capacità professionali e lavorare nello spazio generale.
Gli strumenti principali dello stato. La regolazione delle attività di valutazione sono:
Licenza
Sistema standard
Certificazione e sistema di certificazione di qualità
Classificazione dei curricula, preparazione dei periti.
Creare condizioni per lo sviluppo e lo sviluppo di tutte le associazioni professionali regolamentate dei periti
Organizzazione del processo che consente procedure e metodi di valutazione professionale nella legislazione generale
7. Controllo sull'esecuzione della legislazione
Per implementare questi compiti nella struttura dell'esecutivo, è stato creato l'organismo unificato, che coordina i lavori nel settore della valutazione del PPPR n. 932 del 20. 08. 99. Ho stabilito un tale corpo del ministero delle relazioni di proprietà di la Federazione Russa.
In relazione alla riforma amministrativa nel maggio 2004, questo ministero è stato liquidato, e l'Agenzia federale per la gestione immobiliare della Federazione Russa, è stata istituita l'Ufficio della Federazione Russa, i temi della Federazione Russa non dovrebbero sforzarsi di creare le proprie stime . A livello federale, un divieto sulla creazione di sistemi dipartimentale contraria al sistema di standard federali pubblici è sancito.
È necessario tenere conto delle funzioni degli Stati delle affermazioni che il lavoro di valutazione in un sistema costruttato in modo efficiente deve essere effettuato periti professionali indipendenti.
Allo stesso tempo, rappresentando le caratteristiche specifiche dei rami di attività, richiede lo sviluppo dei regolamenti settoriali, in cui le agenzie dovrebbero partecipare bene che conoscono le specifiche di specifici tipi di proprietà, oltre all'autorità a tutti i livelli dovrebbero essere monitorato dalla correttezza delle valutazioni.
Dovrebbero agire come organizzatori del processo di valutazione, qualificando per svolgere compiti e accettazione del lavoro eseguiti, consentendo di eliminare il più grande regime di difetto per una o più società di valutazione e la creazione di cittadini artificiali per i restanti periti è quello di condurre concorsi o offerte per il diritto di condurre valutazioni competitive per le esigenze della Stato VA.
L'importante ruolo dei dipartimenti di tutti i livelli è quello di creare e utilizzare i sistemi informativi.
La creazione di questi sistemi a causa di solo i fondi del budget è fatti fattibile, quindi il modo più poco redditizio è combinare gli sforzi sia privati \u200b\u200bche di stato. strutture.
Gli esperti statali e privati \u200b\u200bsono pari a pari partecipanti alle attività di valutazione. Allo stesso tempo, uno dei compiti dei periti non statali è garantire il coordinamento delle stime fiscali, in caso di disaccordo del cliente con i risultati dello stato ricevuto. periti.
Il sistema di stato definito dalla legislazione federale. La regolazione della valutazione include:
Licenza delle attività di valutazione
sviluppo e adozione di atti di regolamentazione, comprese raccomandazioni metodologiche per gli standard di valutazione
controllo sull'attuazione delle attività di valutazione.
il coordinamento dell'elenco dei requisiti si presenta alle istituzioni educative che implementano la formazione professionale nel campo della valutazione.
interazione con i periti e il coordinamento delle attività congiunte da parte delle organizzazioni regolamentate.
Secondo la FZ "sulle attività di valutazione", la valutazione obbligatoria dei periti indipendenti è obbligatoria nel caso di:
Nel determinare gli statuti degli oggetti di proprietà della Federazione Russa, i soggetti della Federazione e dei Comuni russi per: privatizzazione, trasmissione a fidarsi o locazione. Nel caso della privatizzazione in conformità con la legge federale "sulla privatizzazione della proprietà Stato e Mun-Th", il prezzo iniziale della proprietà privatizzato è stabilito sulla base di un rapporto di valutazione
quando si utilizzano oggetti di proprietà della Federazione Russa, i soggetti della Federazione e dei Comuni russi come oggetto di impegno
quando si vendono o altra alienazione di oggetti
quando si assegna obblighi di debito relativi agli oggetti appartenenti alla Federazione Russa, i soggetti della Federazione Russa e delle formazioni Mun-M
quando si trasmette l'oggetto dell'obiettivo della Federazione Russa, i soggetti della Federazione russa e le formazioni MUN-M come contributo al capitale autorizzato e alla fondazione delle persone, nonché in caso di controversia presso la valutazione artistica Oggetti, anche nella nazionalizzazione della proprietà e con il sequestro della proprietà per esigenze GOS-X e MUN-X per redenzione.
Sequestro forzato della proprietà da parte del proprietario è fatto nel caso di:
L'appello è recuperato in proprietà per gli obblighi
l'alienazione della proprietà, che, in virtù della legge, non può appartenere a questa persona.
alienazione del settore immobiliare dovuto al sequestro di S / Y.
redenzione
confisca
Oltre a questi casi, la necessità di una valutazione obbligatoria è fornita da una serie di altre leggi:
FZ "On JSC" stabilisce un perito indipendente. In caso di determinare il prezzo del riacquisto delle azioni dalla società dagli azionisti
^ 10. REGOLAMENTO DELLE ATTIVITÀ DI VARICAMENTO DA AUTORIZZAZIONI AUTOGRAMGAMENTI.
Attualmente, la funzione principale delle attività di valutazione del monitoraggio è stata trasferita alle organizzazioni di autoregolamentazione. Ciò è accaduto dopo gli emendamenti alla legge federale sulla valutazione, è entrato in vigore il 1 ° giugno 2006. Secondo questa legge, l'organizzazione per il perito di autoregolamentazione è un'organizzazione senza scopo di lucro inclusa nel registro unificato statale dell'autoregolante organizzazione dei periti e delle associazioni di periti in materia di iscrizioni.
Lo stato di un'organizzazione autoregolante è stato acquisito dal momento in cui l'inclusione dell'organizzazione nel registro unificato statale dell'organizzazione autoregolante dei periti. La base per l'inclusione di un'organizzazione non commerciale in un unico registro, un'organizzazione regolabile è:
Associazione in tale organizzazione almeno 300 persone sono i suoi membri.
La presenza del fondo di compensazione.
La presenza dell'organo di gestione e delle unità strutturali.
La disponibilità di norme e regole delle attività di valutazione approvate in conformità con la legislazione.
I dipendenti dell'organizzazione autoregolamentazione dei periti non sono sul diritto di effettuare attività valutative. L'eliminazione delle organizzazioni senza scopo di lucro è effettuata da un comitato di liquidazione in cui deve essere incluso il rappresentante del Consiglio nazionale sulle attività di valutazione.
Funzioni Soo:
1) Sviluppo e approvazione di norme e regole per attività di valutazione, regole di attività commerciali, attività professionali.
2) Sviluppo e approvazione di regole e condizioni per la ricezione dei membri dell'organizzazione autoregolante dei periti. Stabilire la dimensione delle tasse di adesione nell'ordine della loro applicazione.
3) che rappresenta gli interessi dei loro membri nelle relazioni con gli organismi del governo federale.
4) Controllare il rispetto del rispetto dei suoi membri dei requisiti della legislazione delle norme e delle norme per la valutazione delle attività, delle norme di etica professionale aziendale.
5) Ricezione ed esclusione dai membri di un'organizzazione autoregolante.
6) Mantenere il registro dei membri dell'organizzazione autoregolante.
7) Organizzazione di informazioni e supporto metodico dei suoi membri.
I diritti dell'organizzazione autoregolante dei periti.
1) Rappresentando gli interessi dei suoi membri nelle loro autorità di rispetto.
2) Sfida gli atti della causa del potere statale e l'azione / inazione dei suoi organismi che violano i diritti e gli interessi dei membri dell'organizzazione di periti di autoregolamentazione.
Soo è obbligato:
Rispettare i requisiti della legislazione della Federazione Russa
Per formare un fondo di compensazione per garantire la responsabilità dei suoi membri ai consumatori dei servizi
Controlla il rispetto dei suoi membri della Federazione Russa, degli standard e delle norme per le attività di valutazione, nonché le regole di business e l'etica Profica
Applicare le misure disciplinari previste dalla legislazione e dai documenti interni dell'organizzazione
Riferire all'autorità federale autorizzata sull'autorità di vigilanza sull'emergere di non conformità ai requisiti della legislazione
Rifiuta di adottare un membro della COO nei casi stabiliti
Escludere dai membri della COO per violazioni dei requisiti di legislazione, standard e regole delle attività di valutazione, nonché regole per l'etica aziendale e profica
Mantieni il registro dei membri di
Organizza una riproduzione professionale dei periti
L'organizzazione senza scopo di lucro nel diritto di richiedere la sua inclusione nel registro unificato del Soo. L'autorità federata autorizzata decide sull'inclusione o il rifiuto di incorporare in un unico registro del Soo. Per 7 giorni, a partire dalla data della fornitura dei seguenti documenti:
Dichiarazione
Documenti costituenti
Copia del certificato di contabilità fiscale
Copie dei documenti dell'istruzione che confermano l'acquisizione di un professionista nel campo della valutazione dei membri del
Copie delle disposizioni sull'organismo di gestione collettiva, sull'unità strutturale che monitora le attività dei membri e del comitato disciplinare
Copie di riferimenti sull'assenza di membri dell'organizzazione di procedimenti irriciati o in sospeso per i crimini nel campo dell'economia, nonché per i crimini di moderata gravità, gravi e particolarmente gravi crimini
Copie dei documenti che confermano la formazione del fondo di compensazione
Copia delle applicazioni per i suoi membri per aderire a questa organizzazione
Copia del registro dei membri di un'organizzazione senza scopo di lucro
La decisione dell'autorità federale autorizzata sul rifiuto dell'organizzazione senza scopo di lucro in un unico registro della COO può essere effettuata dai seguenti motivi:
L'organizzazione senza scopo di lucro non è conforme al requisito della legislazione
L'organizzazione senza scopo di lucro ha fornito non tutti i documenti o forniti documenti con informazioni errate.
11. Caratteristiche generali del processo di valutazione. Passi principali.
Nel processo di valutazione, è possibile selezionare 6 fasi:
Definendo gli obiettivi. Questa fase include:
Formazione dell'obiettivo della valutazione
Determinazione del valore del valore
Identificazione dell'oggetto e dei diritti associati ad esso
Definizione della data della valutazione
Quando si valuta è importante identificare fisicamente l'oggetto della proprietà e identificare i diritti legali associati ad esso. Le dimensioni e le caratteristiche del bene reale devono essere attentamente identificate e misurate. I diritti associati all'oggetto possono fornire una questione di locazione o partenariato congiunto. Le restrizioni legali possono limitare l'uso di oggetti. I principi di equilibrio, dimensioni economiche e separazione economica consentono di stabilire quali tipi di dati dovrebbero essere raccolti.
Il principio del cambiamento aumenta per un perito il valore della selezione di una valutazione efficace. Poiché le condizioni e le ipotesi di solito cambiano nel tempo, il client dovrebbe conoscere quei tempi in cui la stima del valore rimane affidabile
Conclusione di un contratto di valutazione. Il contratto tra il perito e il cliente può essere previsto da questo perito di valutare l'oggetto specifico della valutazione, una serie di oggetti di valutazione o servizio clienti a lungo termine per le sue dichiarazioni.
Nei casi stabiliti dalla legislazione della Federazione Russa, una valutazione dell'oggetto di valutazione, incluso il re-conduttivo, può essere condotto dal perito sulla base di una definizione del tribunale, un tribunale arbitrale, un tribunale arbitrale, nonché per risolvere l'autorizzato corpo.
Corte, corte arbitrale, tribunale arbitrale è indipendente nella scelta di un perito. I costi associati alla valutazione della struttura di valutazione, nonché il perito di remunerazione monetaria da rimborsare (pagamento) secondo le modalità prescritte dalla legislazione della Federazione Russa.
Contratto numero.
Ltdichka LLC nella persona del direttore generale di Pupkina A.n. Agire sulla base della Carta da un lato (il valutatore di seguito indicato come il Romashka LLC, rappresentato dal suo direttore generale di Zerinov, M. Yu. Il cliente attualmente operante sulla base della Carta (di seguito denominata come cliente ) ha concluso un contratto per quanto segue.
Il perito si impegna a determinare il valore di mercato del centro commerciale all'indirizzo ... e possedere caratteristiche ...
Il perito ha il diritto ... (Elenca i diritti)
Il perito ha doveri ... (dazi elencanti)
Secondo i risultati della valutazione, il perito fornisce il rapporto al cliente.
Il contratto è concluso su ...
Dettagli della festa
Compito tecnico per la valutazione ...
Il contratto è una semplice scrittura e non richiede un certificato notarile.
Deve contenere:
La base della conclusione del contratto
Tipo di stima dell'oggetto della valutazione
Tipo di definizione del valore dell'oggetto di valutazione
La quantità di denaro remunerazione per la valutazione
Informazioni sull'assicurazione della responsabilità civile (se è presente l'assicurazione)
Ispezione dell'oggetto. In questa fase, il perito in presenza del rappresentante del cliente ispeziona l'oggetto in natura, estrae la sua descrizione, rende la fotografia necessaria e rende un'idea dallo stato fisico dell'oggetto.
Raccolta, verifica e analisi dei dati. Il costo dell'oggetto inizia sempre con l'analisi dell'uso migliore e più efficace. L'uso migliore e più efficace della struttura, viene utilizzato il metodo finanziario e redditizio e fisico legislativo consentito. L'oggetto in cui il suo valore diventa massimo. Dopo aver determinato l'uso migliore / maggiore efficiente del valore dell'oggetto è calcolato da tutti e 3 gli approcci:
Comparativo
Redditizio
Costo
Nel caso in cui il costo dell'oggetto sia impossibile da calcolare K.L. Approccio al perito dovrebbe giustificare il rifiuto di c.l. approccio. Di conseguenza, si verifica i risultati dei risultati e il ritiro del valore dell'oggetto.
Preparazione del rapporto. Il documento principale riflette i risultati della valutazione è il report creato in 2 copie, una delle quali rimane il cliente. Il rapporto di valutazione non dovrebbe consentire un'interpretazione ambigua o entrare.
Il rapporto indica:
Data di valutazione
Standard, obiettivi e attività usati.
Ci sono altre informazioni necessarie, secondo il perito per completare l'interpretazione dei risultati della valutazione.
Se non vi è alcun valore di mercato durante la valutazione, i motivi, il ritiro dal valore di mercato dovrebbe essere specificato nel report.
Il rapporto dovrebbe indicare:
Data di compilazione, numero di sequenza
Motivo della valutazione
La posizione del perito e delle informazioni sulla sua iscrizione è un autoregolatore dell'organizzazione.
La descrizione esatta dell'oggetto di valutazione, rispetto all'oggetto della valutazione appartenente alla persona fisica, i dettagli di un'entità giuridica.
Gli standard di valutazione sono utilizzati nei calcoli, un elenco di dati di origine utilizzati nella valutazione, nonché adottati nel processo di valutazione delle ipotesi.
Per determinare il costo dell'oggetto e dei suoi valori totali.
Data di determinare il valore dell'oggetto.
L'elenco dei documenti utilizzati dal perito e le caratteristiche quantitative e qualitative degli oggetti sono stabiliti.
Il rapporto può anche contenere altre informazioni che sono, secondo il perito, essenzialmente importante per la completezza della riflessione applicata a loro i metodi di valutazione.
Il rapporto deve essere:
Numerato
Firmato perito
Timbro promesso
Il valore finale del valore di mercato è indicato nella relazione, è riconosciuto e raccomandato per le transazioni, se la legge non prevede diversamente.
In caso di controversia sull'affidabilità, la grandezza del valore di mercato specificato nel report, la controversia specificata è soggetta all'ordine in tribunale.
Il valore di mercato è il prezzo più probabile che può essere ottenuto dalla vendita di proprietà sul mercato competitivo e aperto mentre rispetta le condizioni di "equilibrio", cioè. Il venditore e l'acquirente agiscono razionalmente, informati e quando si discutono il prezzo, le parti non hanno una pressione di circostanze straordinarie. Questa definizione di valore include un'idea della transazione "normale" (equilibrio) come trasferimento del titolo della proprietà dal venditore all'acquirente ad un determinato punto in cui sono soddisfatte le seguenti condizioni:
La motivazione del venditore e dell'acquirente è tipica;
Entrambe le parti sono ben informate, ad esempio da consulenti qualificati e si applicano a una comprensione appropriata del loro interesse; C'è abbastanza tempo per identificare la reazione del mercato sulla proposta;
Il pagamento viene effettuato in contanti o altri contanti;
Il venditore di compensazione per la proprietà alienata è pienamente rappresentato da un prezzo contrattuale senza concessioni aggiuntive e prestazioni correlate.
^ 12. Teoria del costo del denaro nel tempo. Valore futuro e presente dell'unità monetaria.
1) Importo in contanti
FV \u003d PV (1 + I) n-, il valore futuro dell'unità monetaria
PV \u003d FV / (1 + I) N-, il valore corrente dell'unità. Questo è il valore della quantità accumulata inverso dell'unità. Usando questa funzione può essere risolto quanto è necessario mettere oggi per ottenere il specificato importo in futuro.
^ 13. Teoria del costo del denaro nel tempo. Il valore futuro della rendita e del fattore della Fondazione dei rimborso.
Sulla teoria della teoria del denaro in tempo, un'unità monetaria è più costosa oggi rispetto al risultante in futuro. Ciò è dovuto al fatto che per l'intero periodo prima dell'emergere di ricavi futuri, l'unità monetaria porta un profitto, un nuovo costo. L'unità totale è considerata come capitale. L'applicazione del metodo di capitalizzazione nel valutare il valore degli oggetti immobiliari richiede la conoscenza di tali concetti come percentuale complessa, attualizzazione e rendita vitali. Il costo della proprietà che causa il reddito è determinato dal reddito Valore corrente dell'unità monetaria, che sarà ottenuta in futuro.
La capitalizzazione del reddito è il processo di ricalcolare il flusso del reddito futuro in un singolo importo del costo corrente. Per la corretta valutazione dei ricavi futuri, è necessario utilizzare una percentuale complessa e uno sconto.
Una percentuale complessa significa che la percentuale già ricevuta, essendo depositando con investimenti iniziali, diventa parte dell'importo principale. E nel periodo successivo, insieme al deposito iniziale, il campo ricevuto porta un nuovo reddito. La percentuale non implica questa procedura .
L'attualizzazione è il processo di portare reddito futuro al loro costo corrente.
Il costo del reddito futuro atteso dipende da diversi fattori, tra cui:
1) Importo in contanti
2) Tempo di pagamento o ricevuta
4) Tasso di reddito da investimento appropriato
Serie di rendita annua di pagamenti uniformi a intervalli uguali.
FV \u003d PMT ((1 + I) N-1) / I-, il costo futuro della normale rendita della rendita. Se i pagamenti vengono eseguiti all'inizio di ciascun periodo, è considerata la rendita in anticipo.
PMT \u003d FV * I / (1 + I) N-1-Fondazione della Fondazione Reimbursore. Mostra la somma del denaro che deve essere effettuata alla fine di ogni periodo in modo che attraverso un determinato numero di periodi del residuo ammontasse a uno unità monetaria. Questo valore, le unità del fattore di accumulazione inverse per il periodo, solo il ritorno dei fondi investiti tiene conto del fattore della Fondazione per il rimborso comune e il progresso. Fattore della Fondazione Reimborsomement Advance prevede il ricevimento dei pagamenti al inizio del periodo.
^ 14. Teoria del denaro costo in tempo. Il valore corrente della rendita vitalizia e il contributo al deprezzamento dell'unità.
Sulla teoria della teoria del denaro in tempo, un'unità monetaria è più costosa oggi rispetto al risultante in futuro. Ciò è dovuto al fatto che per l'intero periodo prima dell'emergere di ricavi futuri, l'unità monetaria porta un profitto, un nuovo costo. L'unità totale è considerata come capitale. L'applicazione del metodo di capitalizzazione nel valutare il valore degli oggetti immobiliari richiede la conoscenza di tali concetti come percentuale complessa, attualizzazione e rendita vitali. Il costo della proprietà che causa il reddito è determinato dal reddito Valore corrente dell'unità monetaria, che sarà ottenuta in futuro.
La capitalizzazione del reddito è il processo di ricalcolare il flusso del reddito futuro in un singolo importo del costo corrente. Per la corretta valutazione dei ricavi futuri, è necessario utilizzare una percentuale complessa e uno sconto.
Una percentuale complessa significa che la percentuale già ricevuta, essendo depositando con investimenti iniziali, diventa parte dell'importo principale. E nel periodo successivo, insieme al deposito iniziale, il campo ricevuto porta un nuovo reddito. La percentuale non implica questa procedura .
L'attualizzazione è il processo di portare reddito futuro al loro costo corrente.
