Apa itu shell dan inti? Desain operasional berdasarkan prinsip “SHELL & CORE”. Kondisi ruang kantor inti Shell – apa itu?

Kita sering menghadapi situasi di mana pelanggan, ketika memilih tempat untuk kantor baru di pusat bisnis modern, mempertimbangkan pilihan untuk menyewa tempat dengan perabotan dasar dari pemiliknya atau melakukan berbagai pekerjaan pada desain dan konstruksi kantor oleh perusahaan yang berspesialisasi dalam segmen FIT-OUT.

Setelah mengumpulkan banyak pengalaman dalam mengimplementasikan proyek baik untuk pengguna akhir perkantoran maupun perusahaan pengembang, kami menawarkan pandangan tentang masalah ini dari pasar FIT-OUT, yang akan memungkinkan kami menentukan secara objektif opsi mana yang lebih menarik dan rasional.

FIT-OUT yang Menguntungkan

Bukan rahasia lagi bahwa ada stereotip di pasar tentang tingginya biaya layanan berkualitas di segmen FIT-OUT, yaitu desain, konstruksi, penyelesaian akhir, dan peralatan teknik interior real estat komersial. Hal ini terutama berlaku untuk fasilitas modern berkualitas tinggi dengan berbagai peralatan teknik. Namun, dalam kondisi modern fakta mengatakan sebaliknya: menyewa bangunan shell&core (tanpa penyelesaian akhir) dan pelaksanaan proyek FIT-OUT secara mandiri adalah lebih murah dan, yang terpenting, perusahaan lebih menguntungkan dibandingkan sewa kantor dengan developer fit out.

Kami akan mencatat tiga faktor paling indikatif yang mendukung pemilihan lokasi format shell&core dan implementasi independen dari proyek FIT-OUT.

Harga

Dalam hal biaya proposal, tempat berperabotan diposisikan di pasar rata-rata 20-30% lebih mahal daripada properti format shell&core. Rata-rata, biaya sewa untuk lokasi shell&core adalah sekitar $700 per meter persegi. per tahun termasuk PPN, sedangkan proposal dengan finishing diperkirakan $850 per 1 meter persegi. per tahun termasuk PPN.

Biaya pelaksanaan proyek FIT-OUT kelas A, mulai dari desain hingga commissioning fasilitas, berkisar antara $800 hingga $1,200 per 1 meter persegi, yang pada tahap pertama, tentu saja, meningkatkan jumlah biaya kantor.

Perbandingan rata-rata tingkat biaya sewa gedung kantor kelas “A” dalam hal sewa gedung tanpa finishing (shell&core), sewa liburan dan biaya pelaksanaan proyek FIT-OUT dan sewa gedung dengan finishing oleh pengembang, termasuk PPN , per 1000 meter persegi. M.

Jika kita hanya membandingkan biaya sewa dan pelaksanaan proyek FIT-OUT, yaitu desain, konstruksi, finishing dan peralatan teknik ruang kantor dan pilihan untuk menyewa proposal dengan finishing, biaya kedua pendekatan tersebut akan sama untuk tahun ke-6 beroperasi.

Kualitas

Proyek FIT-OUT dibagi menjadi dua kelompok utama: klien yang pertama adalah “konsumen” akhir kantor, dan yang kedua, kliennya adalah pengembang yang membawa bangunan mereka ke pasar.

Perbedaan utama antara bidang-bidang ini adalah pendekatan terhadap pemilihan solusi desain, konstruksi, penyelesaian akhir, dan teknik. Fakta indikatifnya adalah bahwa rata-rata pengembang menghabiskan sekitar $500 per meter persegi untuk penyelesaian dasar bangunan. Sedangkan kisaran biaya proyek untuk konsumen akhir adalah 800 hingga 1200 dolar per 1 meter persegi, dan dalam perhitungan kami biayanya diasumsikan 1000 dolar per 1 meter persegi.

Bagi seorang pengembang, tahap FIT-OUT hanyalah bagian dari proses membawa sebuah bangunan ke pasar. Oleh karena itu, penekanan utama adalah pada optimalisasi biaya, seringkali merugikan komponen fungsional dan citra, yang berujung pada penurunan tingkat kenyamanan kantor.

Dalam kasus proyek FIT-OUT yang diselesaikan secara independen, pelanggan memiliki kepentingan langsung terhadap kualitas pekerjaan setinggi mungkin. Hasilnya, semua komponen proyek dipelajari lebih detail: tata letak, desain interior, bahan finishing, peralatan teknik, yang menjamin kualitas tinggi dan daya tahan kantor. Misalnya, teknologi yang digunakan oleh PRIDEX Group memungkinkan terlaksananya proyek yang modern dan nyaman selama lebih dari 10 tahun.

Efisiensi

Memilih ruangan dengan finishing akhir selalu merupakan kompromi. Selain itu, kompromi tersebut tidak menguntungkan bisnis Anda. Berdasarkan premis bahwa setiap bisnis itu unik, setiap perusahaan memerlukan ruang kerja khusus yang selaras dengan tujuan dan nilai-nilainya.

Saat mengerjakan tata letak dan konsep akomodasi staf, tim proyek mempertimbangkan spesifikasi pelanggan dan rencana pengembangannya, sehingga menghasilkan solusi yang tidak hanya mempertimbangkan keadaan bisnis klien saat ini, tetapi juga perkembangan bisnis klien. perusahaan di masa depan, yang secara signifikan dapat meningkatkan efisiensi kantor

Di ruang kantor yang dipikirkan dengan matang dan dilaksanakan dengan baik, produktivitas karyawan meningkat rata-rata 4-8%. Dalam hal ini, kantor menjadi salah satu kualitas kompetitif utama perusahaan di mata staf, yang berdampak positif pada motivasi karyawan, berkurangnya turnover, dll.

Keuntungan dari perencanaan gratis dan proyek FIT-OUT jelas: klien menerima tanggung jawab penuh untuk melaksanakan proyek. Dia sendiri yang menentukan desain dan isi proyek, berdasarkan preferensinya, memilih tata letak yang paling rasional dan nyaman, sehingga mewujudkan kantor yang paling efektif untuk dirinya sendiri.

Ringkasan

Berdasarkan ketiga faktor tersebut, kami mengevaluasi setiap opsi untuk kantor rata-rata seluas 1000 meter persegi.

Dalam perhitungan ini, kami tidak memperhitungkan biaya “penggunaan uang”, karena biaya yang dikeluarkan mengurangi beban pajak dan indikator ini tidak signifikan.

Pilihan untuk melaksanakan proyek FIT-OUT secara mandiri dipilih oleh mayoritas perwakilan Fortune 500, yang standar perusahaannya mengharuskan perusahaan untuk berpindah kantor setidaknya sekali setiap 5-7 tahun, yaitu selama periode pengembalian proyek FIT-OUT. Strategi ini memungkinkan penggunaan sumber daya ruang kantor seefisien mungkin, di satu sisi, dengan biaya paling rasional, di sisi lain.

Dengan demikian, realitas pasar telah membatalkan hampir semua argumen yang mendukung bangunan dengan finishing pengembang. Tentu saja, jika diperlukan langkah cepat, proposal tersebut tetap menarik, sementara dalam kasus lain keuntungan dari pendekatan yang melibatkan penyewaan lokasi shell&core dan implementasi proyek FIT-OUT secara independen sudah jelas terlihat.

Sergey Kudryavtsev, mitra pengelola Pridex Group

Pendekatan untuk bekerja sesuai dengan prinsip (metode, prinsip) “SHELL & CORE” muncul sebagai langkah penting dalam pembangunan gedung administrasi dan perkantoran, dan gedung publik (terutama ritel) di tempat kedua.

“SHELL & INTI” - SHELL dan INTI. Cangkang dan inti. Prinsipnya membagi, pertama-tama, sistem pendukung rekayasa bangunan menjadi dua bagian, yang satu (inti, inti) dirancang dan diimplementasikan secara penuh, dan yang kedua (cangkang, cangkang) hanya dihitung. Beberapa kebingungan timbul karena untuk bagian konstruksi suatu bangunan, termasuk elemen struktur utama (dinding, kolom, balok, lantai, terlepas dari apakah terbuat dari elemen prefabrikasi atau beton bertulang monolitik), istilah Inti digunakan. .dan untuk partisi dan dekorasi internal - istilah Shell (shell, shell). Menurut logika sehari-hari, dinding luar harus disebut cangkang, dan segala sesuatu yang ada di dalamnya disebut inti. Tapi arsitek dan insinyur punya logikanya sendiri. Kami berangkat dari fakta bahwa inti (elemen dasar bangunan, kerangka) hanya dapat dan harus berupa apa yang dapat dibangun (dan sebelum itu, tentu saja, dirancang). Partisi dan dekorasi internal (yaitu cangkang, cangkang) tidak dapat dibangun pada awalnya.

Desain dan pemasangan sistem yang termasuk dalam "cangkang" dilakukan setelah zonasi fungsional di dalam lantai ditentukan. Pada saat yang sama, mengubah tujuan bangunan di dalam zona tersebut tidak diinginkan dan terkadang tidak dapat diterima. Hal ini terutama disebabkan oleh penjatahan atau pembatasan beban pada sistem rekayasa untuk berbagai keperluan. Misalnya, untuk institusi medis, perusahaan katering, spa, solarium dan beberapa lainnya, volume sumber daya yang dikonsumsi yang disediakan oleh sistem teknik (volume pasokan dan pembuangan udara, air dingin dan panas, listrik, dingin untuk sistem pendingin udara atau bahkan industri dingin untuk tampilan ritel). Dan peningkatan tersebut bisa sangat signifikan.

Tentu saja, dari sudut pandang pengguna, "SHELL & CORE" terutama berkaitan dengan partisi interior dan finishing. Ini adalah bagian ruangan yang terlihat, dan setelah selesai, bagian tersebut harus selesai seluruhnya, dari lantai hingga langit-langit. Tidak ada yang lebih menyenangkan mata selain renovasi yang telah selesai, apalagi jika semuanya dilakukan dengan benar, rapi; desain penuh gaya dan warna favorit hanya menambah perasaan ini. Sekalipun ternyata tidak ada ventilasi, AC atau air di dalam ruangan, dan bahkan mungkin listrik, hal ini tidak akan terlalu mengganggu pengguna dibandingkan kantor yang “diisi” sepenuhnya dengan sistem rekayasa yang tidak memiliki sentuhan akhir. . Namun pemikiran teknik terus berjalan lancar. Kantor yang paling sempurna tidak akan dapat berfungsi jika tidak dilengkapi dengan semua infrastruktur teknik yang diperlukan. Dan yang dilengkapi bisa digunakan. Biarlah hanya orang Sparta yang merasa nyaman di dalamnya. Meskipun secara lahiriah mereka tidak menghargainya. Tapi itu bisa berfungsi.

Segala sesuatu yang tidak terlihat oleh mata nampaknya tidak begitu berarti dan penting bagi kita. Hal ini diketahui oleh para finisher serba bisa (mereka yang memasang kabel, plester, dan mengalirkan air). Oleh karena itu, segala sesuatu yang ada di dalam screed dan dinding, segala sesuatu yang tersembunyi dari pandangan pelanggan, dapat (dan sering kali akan) dibuat dengan buruk, dari bahan yang tidak sesuai atau berkualitas rendah (dan karenanya murah), yang melanggar standar, dan terkadang tidak dijalankan sama sekali. Saya telah melihat bangunan dengan elemen “dekoratif” dari sistem rekayasa. Tampaknya ada, tetapi tidak berhasil. Oleh karena itu, semua komunikasi harus terlebih dahulu dirancang dan diletakkan, yang selanjutnya akan disembunyikan (menurut mereka, tindakan pekerjaan tersembunyi selalu dibuat, dan ini bukan formalitas sama sekali, tetapi kemampuan pelanggan untuk memastikan bahwa desainnya, pelaksanaan dan kualitas bahan yang benar, kemampuan untuk mencegah “penguburan” cacat pada dinding atau limbah konstruksi pada screed). Dalam beberapa kasus, Anda bahkan dapat memeriksa kinerja sistem teknik. Hanya setelah ini Anda dapat mulai menyelesaikannya.

Jadi, prinsip "SHELL & CORE" memungkinkan pelanggan untuk sepenuhnya memenuhi kebutuhan estetika dan teknis mereka, namun lebih mahal dan membutuhkan banyak waktu untuk desain dan perbaikan. Hal ini paling dibenarkan jika pelanggan diharapkan memiliki preferensi individu dan persyaratan khusus, misalnya, di bidang keamanan (ruang pertemuan kedap suara, cahaya, dan radio, misalnya).

Menurut pendapat saya, desain menurut prinsip “SHELL & CORE” dalam bidang teknik diperlukan, pertama-tama, untuk meminimalkan perubahan yang tidak dapat dihindari ketika mengubah tata letak dan bahkan tujuan bangunan di dalam satu lantai, dan terkadang seluruh bangunan. Oleh karena itu prinsip “SHELL & CORE” menjadi dasar DESAIN OPERASIONAL yang antara lain kami lakukan.

Boyko Valentin Vasilievich
Direktur Jenderal Escada LLC.

Ada dua jenis bangunan di pasar perkantoran saat ini: bangunan yang sudah siap direnovasi dan bangunan dalam kondisi cangkang & inti (untuk penyelesaian akhir). Dalam konteks krisis yang berkepanjangan, sebagian besar perusahaan lebih memilih opsi pertama dalam upaya mengoptimalkan belanja modalnya. Pada gilirannya, pemilik tempat kelas atas juga berusaha menyelesaikan sendiri pekerjaan finishing untuk menarik penyewa. Pasar telah stabil, dan arus perusahaan yang ingin mengubah lokasinya meningkat. Kami yakin bahwa opsi menyewa kantor kosong layak dipertimbangkan jika Anda tidak berniat pindah dalam tiga hingga lima tahun ke depan.

Tata letak vs kenyamanan

Semua gedung kantor secara kondisional dibagi menjadi tiga opsi perencanaan:

Koridor klasik atau kantor. Kantor dilengkapi dengan pintu.

Ruang terbuka (open space). Tempat kerja dikategorikan menggunakan partisi rendah atau tidak dikategorikan sama sekali.

Tata letak campuran. Ruang terbuka tersebut dilengkapi dengan beberapa kantor manajemen atau sejumlah departemen.

Tentunya setiap jenis tata letak memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing, dan pilihan di sini terutama berkaitan dengan arah perusahaan. Perwakilan instansi pemerintah lebih menyukai kantor klasik yang terpencil, perusahaan kreatif lebih menyukai ruang bersama yang dipenuhi udara dan cahaya.

Dalam kedua kasus tersebut, pengaturan tempat duduk yang ideal bagi karyawan tidak dapat dicapai jika tempat tersebut diatur sesuai dengan persyaratan penyewa sebelumnya (dalam hal kantor disewakan ketika penyewa pindah) atau jika pemilik telah menyelesaikan penyelesaian standar pada sendiri. Mungkin Zinochka dari perusahaan X setuju untuk duduk di sebelah dapur atau kamar mandi, tetapi ini sama sekali tidak cocok untuk Maria Viktorovna dari perusahaan Anda.

Dalam foto: kantor di shell&core di ; kantor untuk penyewa yang pindah ke dan dan kantor dengan finishing baru

Kantor siap: kesulitan

Keuntungan signifikan dari ruangan dengan finishing adalah kemampuan untuk bergerak dengan cepat dan menghemat waktu, sumber daya, dan saraf dalam perbaikan. Namun masih banyak lagi kesulitan lainnya, termasuk yang mungkin muncul selama beraktivitas:

Tempat duduk dan tata letak yang “kaku” dan ketidakmungkinan memperluas kantor.

Keausan tempat (perbaikan dan perbaikan kosmetik akan diperlukan).

Identifikasi cacat tersembunyi yang tidak Anda sadari selama pemeriksaan.

Kebutuhan untuk mengaudit sistem teknik - kelistrikan, ventilasi, pasokan air.

Kualitas hasil akhir yang buruk (bahan murah, pekerjaan ceroboh, keausan, yang masih memerlukan perbaikan atau perbaikan kosmetik kecil).

Renovasi yang dilakukan di kantor oleh pemiliknya kemungkinan besar tidak akan sesuai dengan gaya korporat dan preferensi warna perusahaan - tidak ada gunanya pemilik rumah menerapkan fantasi desain yang rumit. Wallpaper atau plester yang dapat dicat, plafon gantung, karpet atau linoleum, warna-warna terang netral - seperti inilah 90% kantor yang sudah jadi. Artinya, perusahaan-perusahaan yang bekerja di dalamnya menjadi “tidak berwajah”, standar, dan tidak dapat diingat.

Foto menunjukkan sebuah blok dengan finishing standar

Gambar kantor

Penyelesaian individu akan memberi tahu klien lebih banyak tentang perusahaan Anda daripada manajer paling cerdas. Ini adalah kasus ketika “Anda bertemu orang dari pakaiannya”. Bentuk, garis, warna dan simbol merupakan rangkaian visual yang membentuk opini positif atau negatif di kalangan pengunjung. Jika kantor suatu perusahaan berbeda dari yang lain, klien setidaknya akan mengingat perusahaan tersebut. Jika menyenangkan berada di dalam ruangan, dia akan mengingatnya dalam arti kata yang baik.

Foto tersebut menunjukkan kantor perusahaan Avito

Berapa banyak yang harus Anda investasikan untuk perbaikan?

Kondisi Shell & core menyiratkan adanya komunikasi vertikal, jendela berlapis ganda, screed beton di dalam ruangan. Di kantor kelas A, hasil akhir seperti itu biasanya memiliki kualitas lebih tinggi - tidak diperlukan perataan permukaan tambahan. Ada dua opsi untuk interaksi: perbaikan atas biaya pemilik atau perbaikan atas biaya penyewa. Dalam kasus kedua, penyewa dapat diberikan sejumlah manfaat (misalnya, dalam bentuk pengurangan tarif), atau liburan sewa diberikan selama masa kerja.

Jika Anda menyewa kantor setidaknya selama 5-7 tahun, ada baiknya mempertimbangkan opsi untuk menyewa kantor tanpa finishing. Faktor kunci dalam hal ini adalah harga tempat itu sendiri (20-30% lebih rendah dari kantor yang sudah jadi), periode liburan sewa dan ukuran serta periode indeksasi tarif. Dan pakar kami akan dengan senang hati membantu Anda memilih opsi terbaik dalam hal rasio harga-kualitas, sepenuhnya gratis!

Pada bagian pertanyaan Apa itu shell dan core? Dan di akhir 1 atau 2 "r"? diberikan oleh penulis Alfia jawaban terbaiknya adalah Cangkang - Cangkang, cangkang.
Inti - inti, inti.
Mungkin maksud Anda lain, tapi hanya ini yang saya tahu.
Ivan Ekimov
Kecerdasan buatan
(113491)
Saya tidak berurusan dengan real estat, jadi saya tidak bisa mengatakannya. Cobalah untuk memberikan keseluruhan frasa di mana Anda menemukan kata-kata ini. Kata-kata dalam bahasa Inggris tidak banyak, jadi kata-kata tersebut mengandung banyak arti dalam satu kata dan Anda hanya dapat memahaminya jika Anda mengetahui keseluruhan frasanya, dan terkadang Anda memerlukan beberapa kalimat untuk memahami maksudnya.

Jawaban dari Olga K.[guru]
Cangkang dan kor.
Suami saya menjelaskan, saya mengerti bahwa ini adalah rumah motor dan ada sesuatu yang terbuat dari logam di dalam motor, di mana beberapa pin berada... Saya tidak mengerti apa-apa...

Jawaban dari Alexander Antonov[guru]
ketika sebuah kotak bangunan dibangun dengan semua sistem pusatnya, dan kemudian masing-masing bagiannya dijual atau disewakan.

Jawaban dari 20090114 [guru]
Shell&Core - keadaan ruang kantor “untuk finishing” - ruangan ini hanya berisi screed beton, jendela kaca ganda, dan komunikasi vertikal (AC, ventilasi). Kantor dalam kondisi shell&core tidak cocok untuk dihuni penyewa. Jadi, biasanya liburan sewa diberikan untuk jangka waktu penyelesaian pekerjaan, dimana tidak dikenakan biaya sewa. Kebetulan liburan tidak diberikan, melainkan pemilik memberi kompensasi kepada penyewa sebagian biaya penyelesaian pekerjaan. Selalu lebih kecil. Kasus luar biasa adalah ketika pemilik melakukan penyelesaian atas biayanya sendiri. Jika pemiliknya sendiri yang mengerjakan semua dekorasi interior di kantor, maka biayanya sudah termasuk dalam sewa. Perusahaan-perusahaan Rusia yang sangat perlu pindah ke lokasi baru lebih memilih menyewa kantor yang sudah jadi.

Pada tahun 2009, di bawah pengaruh krisis, pusat bisnis Moskow didiagnosis mengidap penyakit kronis - shell&core. Ini tidak seperti itu tidak ada sebelumnya. Hanya saja sebelum krisis, hal itu dianggap sebagai hal yang tidak bisa dihindari. Sekarang pengembang mempunyai masalah - bagaimana merawat bangunan kosong. Tidak banyak pilihan, dan semuanya memerlukan investasi.

Shell&Core - keadaan ruang kantor “untuk finishing” - ruangan ini hanya berisi lantai dan dinding beton, jendela kaca ganda, pemanas, komunikasi vertikal (AC, ventilasi, listrik). Kantor dalam kondisi shell&core tidak cocok untuk dihuni penyewa.

Diagnosis yang sulit

Untuk memecahkan suatu masalah, Anda perlu memahami alasan terjadinya masalah tersebut.

Mengapa penyewa tidak mau lagi pindah ke kantor shell&core? Anda perlu memahami bahwa setidaknya enam bulan akan berlalu dari perjanjian sewa yang ditandatangani hingga dimulainya pekerjaan kantor, selain itu, penyewa harus mengeluarkan jumlah yang sangat besar untuk penyelesaiannya. Anda tentu saja dapat mempermanis pil shell&core dengan liburan sewa yang panjang, namun dilihat dari fakta bahwa hampir tidak ada peminat, ini bukanlah solusi terbaik.

Pengembang juga mengusulkan untuk membuat perjanjian kerangka kerja untuk penyelesaian. Ini mengasumsikan proyek yang sudah jadi, kontraktor terpilih dengan harga dan solusi tertentu. Segera setelah penyewa muncul yang menerima skema penyelesaian ruangan ini, pekerjaan penyesuaian dimulai.

Namun dalam situasi di mana lebih dari 2 juta ruang kosong, dan menurut perkiraan, tidak lebih dari 500 ribu yang akan ditempati tahun ini, sulit untuk menjelaskan kepada penyewa bahwa ia perlu membiayai masalah pengembang. Dan mengapa, jika terdapat lebih dari cukup kantor siap pakai “di sini dan saat ini”.

Jadi, diagnosa dalam waktu dekat telah dibuat secara final dan tidak dapat ditarik kembali: finishing, finishing, dan finishing lagi, dan atas biaya pengembang.

Pengobatan sendiri dengan finishing standar

Solusi pertama yang jelas bagi pengembang adalah membuat penyelesaian standar. Jika Anda tidak menginginkan shell&core, dapatkan kantor yang sudah jadi. Segalanya tampak mendasar. Pertama-tama, trim standar untuk siapa? Dalam hal ini, terdapat risiko terjadinya “suhu rata-rata di rumah sakit”, yang pada kenyataannya mungkin tidak menyenangkan siapa pun.

Sekarang permintaan utama adalah kantor seluas 100-400 meter persegi. Dilema yang dihadapi pengembang sekarang adalah membagi lantai untuk penyewa seperti itu? Dan ketika situasi berubah dan perkantoran seluas 1000-2000 meter persegi menjadi diminati, apakah pusat bisnis akan direnovasi lagi? Atau tidak melakukan apa pun dan menunggu penyewa besar?

Biasanya, lantai yang dimaksudkan untuk disewakan dalam shell&core tidak berubah menjadi sistem koridor dengan baik: muncul jalur keluar dari kebakaran, kesulitan dalam akses ke area umum, lift, dan aula.

Nah, pertanyaan kontrolnya: asosiasi apa yang Anda miliki ketika mendengar kata “hasil akhir standar”? Dinding kuning, ubin abu-abu?

Ada kemungkinan bahwa krisis dan keputusan-keputusan yang diambil saat ini akan secara signifikan mempengaruhi kualitas pusat-pusat bisnis yang dibangun, dan kemudian yang perlu dilakukan bukan hanya menangani bagian inti dan cangkangnya saja, namun juga konsekuensi dari tindakan darurat yang dilakukan saat ini.

Semakin parah penyakitnya, semakin radikal pula keputusan yang diambil oleh pengembang. Misalnya, ambil dan bagi satu setengah ribu lantai menjadi balok-balok berukuran 30-50 meter. Ya, pusat bisnis seperti itu kini bisa cepat selesai. Tapi apa yang harus dilakukan? Dengan 30-40 penyewa di satu lantai...

Ini tidak berarti bahwa tidak perlu melakukan pekerjaan finishing - sudah menjadi kebiasaan di dunia untuk menyewakan kantor yang sudah jadi. Anda tidak boleh terburu-buru dari satu ekstrem ke ekstrem lainnya.

Perawatan masa kini

Yang terpenting, dalam hal penyelesaian, Anda ingin menghemat dua parameter - biaya dan waktu. Agar tidak terlalu sakit-sakitan dan serakah, Anda perlu tahu persis cara menabung yang benar. Kita perlu memahami seperti apa transformasi dari shell&core menjadi kantor siap pakai.

Tahap satu: desain fit-out.

Ini adalah proyek lengkap, total terdiri dari ratusan gambar, pengembangan, komponen, dll. Misalnya, hanya untuk lantai, minimal (bahkan untuk satu jenis penutup) diperlukan tiga gambar berbeda - denah lantai (begitulah dasar lantai - screed / atau lantai palsu), denah untuk pelapis akhir dan peta lantai (ini adalah bagian yang menunjukkan cara kerja “kue”). Ditambah, tentu saja, bagian teknis dari proyek tersebut. Di sini, tentu saja, ketidakhadirannya selalu meningkatkan biaya pekerjaan.

Proyek ini adalah item pengeluaran pertama yang coba dikurangi oleh semua orang. Dan mengapa itu diperlukan untuk fit-out? Pengembang adalah orang-orang yang kompeten, mereka telah membangun sebuah gedung - beberapa di antaranya, lebih dari satu - apa, dan mereka tidak akan melakukan hal sederhana seperti menyelesaikannya sendiri?

Mereka akan. Tapi, seperti biasa, tanpa proyek - lebih lama, lebih mahal dan bermasalah.

Proyek ini seperti sebuah "bangunan khayalan". Ini adalah permainan puzzle yang memungkinkan Anda memindahkan dan mengatur ulang potongan tanpa rasa takut serta memilih solusi. Dan jika hal ini tidak dilakukan di atas kertas - dengan memahami aturan mainnya secara tepat (misalnya, SNIP dan peraturan kebakaran), maka pemilihan solusi akan dilakukan di dinding dan langit-langit yang sebenarnya. Dengan semua kehilangan uang dan waktu.

Proyek itu sendiri bukanlah sesuatu yang perlu disimpan - ini adalah alat untuk menabung.

Jadi, di pusat perbelanjaan Atrium, penghematan peralatan ventilasi untuk satu lantai mencapai lebih dari 15%. Karena diffuser yang lebih mahal dan bertenaga. Hanya butuh waktu beberapa kali lebih sedikit dari biasanya. Namun untuk memahami hal tersebut diperlukan perhitungan, perhitungan, perhitungan, dan tenaga ahli yang kompeten yang dapat melakukannya.

Sekarang biaya desain fit-out adalah sekitar 20-40 dolar per meter persegi. Pada saat yang sama, jika lantai di pusat bisnis standar, maka proyek baru hanya diperlukan untuk satu lantai, dan sisanya disesuaikan dengan biaya yang jauh lebih sedikit.

Jadi, aritmatika sederhana: harga rata-rata adalah 30 dolar dikalikan 1500 sq.m. (opsi lantai standar) total: $45.000.

Mengingat penyelesaian hanya satu lantai (dan proyek ini untuk bangunan secara keseluruhan!!!), menurut perkiraan paling minimal, biayanya $600,000. Artinya, tidak perlu berhemat pada pertandingan, biayanya akan jauh lebih mahal.

Petunjuk penggunaan: cara menyimpan melalui desain

Pekerjaan biasa dalam pembuatan ruang kantor dimulai dengan proyek desain dan diakhiri dengan proyek kerja.

Kita terbiasa berpikir bahwa proyek desain selesai ketika pendanaan tidak terbatas. Faktanya, kemungkinan desainnya jauh lebih besar - tidak hanya menekankan status dan kekayaan pengembang, tetapi juga menghemat uang secara signifikan. Pada saat yang sama, menjadikan tempat tersebut bergaya, menarik, dan lebih menarik bagi Penyewa. Teknik yang paling terkenal adalah kantor bergaya loteng. Bata, desain industri, sistem rekayasa terbuka, ditambah beberapa kecanggihan desain, uang minimal, gaya maksimal.

Selain keputusan gaya, proyek desain mencakup tata letak dan perkiraan perkiraan. Tren terkini adalah membuat proyek menjadi variabel. Artinya, dia bisa memberikan beberapa pilihan untuk satu lantai, dan atas permintaan penyewa - “celana berubah menjadi celana pendek yang elegan.” Misalnya, partisi atau kantor muncul dengan mudah dan tanpa rasa sakit di ruang terbuka (tentu saja, jika solusi seperti itu telah diramalkan sebelumnya dalam proyek).

Cara lain untuk memberikan lebih banyak ruang untuk bermanuver adalah dengan membiayai penyelesaian sebesar 80% (yaitu menyiapkan semua permukaan sepenuhnya, memasang utilitas), dan membiarkan versi final desain dan partisi hingga Penyewa tertentu muncul. Sekali lagi, sisa pembiayaan akan dilakukan melalui pembayarannya. Jangka waktu untuk semua sentuhan akhir adalah dua hingga tiga minggu, yang memungkinkan kami menawarkan hal-hal yang benar-benar tidak biasa - penyelesaian individu siap pakai dengan harga standar.

Masalah penting lainnya: pemilihan bahan. Apa yang dimaksud dengan daftar bahan finishing dan bagaimana keputusan tertentu sampai ke sana?

Ini adalah daftar ratusan item yang, biasanya, berpindah dari satu perkiraan ke perkiraan lainnya. Banyak posisi yang berakhir di sana secara tidak sengaja, atau mereka hanya sekedar pemasok yang sudah lama merasa nyaman untuk bekerja. Namun penawaran ini belum tentu merupakan penawaran yang paling menguntungkan/optimal saat ini.

Jika solusi yang diusulkan tidak sesuai dengan anggaran, Anda dapat memulai permainan puzzle yang sama, memilih analog, mengganti posisi yang setara dalam hal teknologi/kualitas konsumen, namun berbeda dalam hal harga. Selain itu, ini akan menjadi solusi yang dipilih oleh desainer profesional.

Sekarang harga sebenarnya per meter finishing untuk kantor kelas B+ bisa mulai dari $360 (angka ini sebenarnya sudah mencakup semuanya).

Ketika klien menerima proyek desain yang telah selesai dan disepakati, reaksi paling alaminya adalah mulai membangun. Dan jangan membayar/membuang waktu untuk proyek pekerjaan.

Namun Anda perlu memahami dengan pasti - Anda tidak bisa menentukan harga berdasarkan gambar. Anda dapat memasang partisi, tetapi titik dok mana pun - dan ada ratusan partisi di satu lantai - akan memerlukan solusi teknis. Dan jika tidak diselesaikan di atas kertas, di lokasi pembangunan pasti akan ada “bos, dia mengumpat dengan keras…”, yang lagi-lagi akan mengakibatkan hilangnya uang dan waktu.

Epikrisis, atau kesimpulan

Bangunan dengan shell&core masih harus diselesaikan. Dan ini adalah tugas pengembang.

Anda dapat dan harus menghemat uang, tetapi dengan bijak, dengan bantuan sebuah proyek. Kemudian Anda bisa mendapatkan solusi desain menarik yang mengurangi biaya, dan solusi arsitektur dan teknik paling bervariasi yang akan membantu memenuhi kebutuhan penyewa yang berbeda.

Biaya penyelesaian akhir, tergantung pada karya kompeten para insinyur, arsitek, dan desainer, bisa mulai dari $360 per meter persegi.

Ekaterina Dmitrieva, Direktur Pengembangan, Forma Group