Dalam praktik hukum Rusia, ada konsep perjanjian investasi. Yang sangat menarik adalah kenyataan bahwa, terlepas dari penggunaan luas dari jenis perjanjian ini, perjanjian itu tidak memiliki fiksasi resmi dalam sumber-sumber legislatif. Bagaimana perjanjian semacam itu dibuat dalam praktik?
Menurut interpretasi umum, perjanjian investasi adalah perjanjian, sebagai suatu peraturan, yang bersifat komersial, yang menentukan mekanisme transfer dana atau aset material oleh seseorang atau sekelompok entitas ke pelepasan suatu perusahaan dengan tujuan pengembalian investasi berikutnya dalam bentuk persentase premi atau aset yang diberkahi dengan nilai tinggi. Dengan menandatangani kontrak semacam ini, investor mentransfer keuangan atau properti untuk kepentingan orang lain, paling sering dalam kepemilikan atau manajemen operasional.
Dengan demikian, tujuan utama dari dibuatnya suatu perjanjian kegiatan investasi adalah untuk selanjutnya menerima suatu manfaat yang nyata secara komersial bagi penyimpan uang atau nilai-nilai material. Pada saat yang sama, sumber pendapatan bagi investor adalah aktivitas organisasi tempat dia berinvestasi. Perjanjian tersebut, sebagai suatu peraturan, mengasumsikan bahwa kegiatan yang sesuai dari penerima dana bersifat kewirausahaan. Meskipun sifat hukum dari perjanjian tersebut mungkin sangat berbeda.
Kontrak investasi dalam konstruksi telah mendapatkan popularitas tertentu. Sumber pembiayaan untuk kegiatan pengembang, sebagai suatu peraturan, adalah uang yang berasal dari luar - dari warga negara (jika kita berbicara tentang pembangunan bangunan tempat tinggal), organisasi, negara bagian atau kota (jika objek tersebut memiliki tujuan komersial) . Perjanjian investasi dalam industri konstruksi menyiratkan bahwa investor mentransfer dana kepada pengembang sebagai imbalan untuk menerima real estat yang telah selesai pada konstruksinya (atau, sebagai alternatif, hak untuk membeli objek yang menarik dengan preferensi yang signifikan).
Fakta yang menarik adalah bahwa jenis kontrak ini tidak diklasifikasikan dengan cara apa pun dalam undang-undang sipil Federasi Rusia.
Dari sudut pandang status hukum, kontrak investasi untuk konstruksi adalah contoh dari perjanjian campuran, yang keabsahannya dijamin oleh kata-kata paragraf 2 ayat 421 Pasal KUH Perdata Federasi Rusia - tentang kemungkinan untuk membuat kontrak yang dapat diatur oleh undang-undang Federasi Rusia atau tidak memiliki status seperti itu.
Struktur perjanjian semacam itu, sebagai suatu peraturan, menyiratkan adanya unsur-unsur yang menjadi ciri jenis-jenis perjanjian di berbagai bidang.
Artinya, kontrak konstruksi dapat berisi kata-kata yang khas untuk perjanjian pinjaman, kontrak, atau, misalnya, kemitraan, berdasarkan kekhususan kegiatan perusahaan yang menerima investasi.
Pada saat yang sama, KUH Perdata Federasi Rusia bukan satu-satunya sumber hukum yang menentukan status kontrak konstruksi (lebih tepatnya, ini memberikan pedoman untuk menyusun strukturnya). Saat menyusun perjanjian semacam itu, norma-norma Hukum Federal "Tentang Kegiatan Investasi", serta Hukum RSFSR yang serupa, di bagian-bagian di mana ketentuannya tidak bertentangan dengan tindakan hukum yang lebih baru, dapat diterapkan. Misalnya, beberapa aturan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Federal tersebut diterapkan jika kita tidak berbicara tentang membangun suatu objek dari awal, tetapi, katakanlah, tentang perombakan atau rekonstruksinya. Perjanjian semacam ini dalam beberapa kasus juga disebut sebagai perjanjian investasi. Karena tidak ada definisi yang jelas tentang kontrak semacam itu dalam hukum perdata, ini bukanlah suatu kesalahan.
Seperti yang kami sebutkan di atas, undang-undang Federasi Rusia tidak memberikan definisi yang jelas tentang apa itu perjanjian investasi. Di awal artikel, kami memberikan salah satu interpretasi populer dari istilah ini, tetapi definisi kami tidak resmi. Pada saat yang sama, pengacara Rusia membedakan beberapa fitur khas dari perjanjian investasi. Mari kita pertimbangkan mereka.
Kriteria kunci di sini adalah isi ekonomi dari perjanjian. Beberapa pengacara percaya bahwa sangat penting apakah perjanjian investasi dibuat antara individu, badan hukum, atau keduanya - subjek hak sipil dapat berupa apa saja (dan juga objek). Pendukung pendapat ini merujuk pada kata-kata Undang-Undang RSFSR "Tentang kegiatan investasi" - dikatakan, khususnya, bahwa dana dan modal kerja di semua bidang dan segmen ekonomi nasional dapat menjadi objek kegiatan investasi.
Undang-undang Federal, yang sudah diadopsi di Federasi Rusia, pada gilirannya, menyatakan bahwa objek investasi dapat berupa properti dalam bentuk kepemilikan apa pun - swasta, negara bagian, kotamadya, dan lainnya. Beberapa pengacara menarik perhatian pada sejumlah sumber hukum bawahan. Misalnya, salah satu dokumen praktik arbitrase Rusia mengatakan bahwa perjanjian investasi harus mengandung kata-kata yang mencerminkan tujuan investor untuk menerima pendapatan atau preferensi lainnya.
Para ahli mengidentifikasi beberapa fitur utama berikut, yang menurutnya satu atau kontrak lain dapat diklasifikasikan sebagai "investasi". Yaitu:
Bergantung pada bidang bisnis di mana investor dan penerima dana bekerja sama, perjanjian tersebut juga dapat mencakup kata-kata yang menyiratkan tujuan penggunaan keuangan dan aset material yang dialihkan oleh penyimpan dana, serta sifat kepemilikan bersama atau bersama dari properti tersebut. yang dialihkan ke subjek investasi.
Pada 2012, lembaga kemitraan investasi disahkan di Rusia, yang mencerminkan bentuk khusus kegiatan bersama para mitra. Apa saja ciri-ciri perjanjian yang dibuat di antara mereka? Perjanjian kemitraan investasi, pertama-tama, memiliki kekhususan subjek.
Dalam kebanyakan kasus, ini adalah akuisisi bersama atas sekuritas perusahaan bisnis, serta saham yang membentuk modal saham dalam bentuk hukum bisnis khusus - kemitraan ekonomi. Oleh karena itu, kemitraan investasi bertindak sebagai semacam opsi kompromi untuk pelaksanaan hubungan hukum antara bentuk-bentuk seperti kemitraan terbatas (khas untuk badan hukum) dan kemitraan sederhana (di mana individu dapat berpartisipasi).
Kemitraan investasi menyiratkan hubungan kontraktual di mana pajak perantara tidak dibayarkan atas distribusi pendapatan di antara para peserta. Pada saat yang sama, pembuat undang-undang memberikan kesepakatan kepada para pihak untuk tidak mengungkapkan persyaratan transaksi secara publik. Dan dalam hal ini status kemitraan investasi berbeda dalam ciri-ciri tertentu dari kesepakatan antar organisasi. Tetapi ada beberapa kesamaan di antara keduanya. Misalnya, dalam kebanyakan kasus, persyaratan perjanjian kemitraan investasi harus ditentukan, dengan mempertimbangkan kekhususan penarikan peserta tertentu dari perjanjian, kekhususan interaksi dengan kreditur, dll.
Mari kita kembali ke studi tentang perjanjian yang khas untuk industri konstruksi - sebagai salah satu yang paling populer dalam hal hubungan investasi dalam bisnis. Akan berguna untuk mempelajari, misalnya, algoritme untuk penyusunan kontrak semacam itu yang benar, berdasarkan kriteria yang diadopsi dalam sistem hukum Rusia. Kami mencatat di atas bahwa bentuk perjanjian investasi mungkin memiliki tanda-tanda kesamaan dengan perjanjian khas untuk bidang bisnis lain - pinjaman, penjualan, dll. Berdasarkan fitur ini, bagaimana merancang kontrak dengan benar?
Pertama, setiap perjanjian sipil harus dimulai dengan pembukaan. Sebagai aturan, itu menetapkan nama kontrak, tempat dan waktu, dan kesimpulannya. Komponen selanjutnya adalah informasi tentang para pihak yang menandatangani perjanjian. Jika perjanjian investasi dibuat antara badan hukum, maka perlu untuk memperbaiki nama resmi mereka, serta daftar pejabat yang bertindak atas nama struktur yang relevan. Jika salah satu pihak dalam kontrak adalah seorang individu, maka perlu untuk menunjukkan data identitasnya (nama lengkap, seri dan nomor paspor, alamat pendaftaran).
Perhatikan bahwa pihak yang berkewajiban untuk transaksi memiliki, sebagai suatu peraturan, salah satu dari dua status utama - baik itu pelanggan atau kontraktor. Dalam kasus pertama, ini berarti bahwa pihak lawan investor berjanji untuk menarik kontraktor tambahan - yaitu, ini terutama merupakan struktur manajemen. Tetapi sangat mungkin bahwa badan hukum yang sama akan menjadi pelanggan dan kontraktor. Namun, para ahli tetap merekomendasikan penggunaan istilah pertama dalam perjanjian.
Berikut ini adalah syarat-syarat perjanjian investasi. Sebagai aturan, subjek perjanjian, indikator keuangan, serta konten kontrak ditetapkan di sini. Sebagian ahli hukum berpendapat, mengacu pada ketentuan Pasal 432 KUH Perdata, bahwa syarat utama dari perjanjian penanaman modal justru adalah subyeknya. Kata-katanya yang khas di sini mungkin terdengar seperti ini: "Investor berpartisipasi dalam pembiayaan proyek dengan mentransfer dana, dan pelanggan menggunakannya untuk tujuan konstruksi dan transfer properti selanjutnya demi pihak lawan." Tentu saja, tergantung pada spesifikasi proyek tertentu, kata-katanya mungkin berbeda.
Perjanjian investasi, sampel yang sedang kami siapkan, juga harus berisi alamat properti masa depan (jalan, nomor rumah, gedung dan apartemen - jika dapat diketahui), jumlah lantai dan tanda-tanda lain yang mencirikan lokasi geografisnya. . Dalam beberapa kasus, para ahli merekomendasikan untuk melampirkan kontrak rencana grafik untuk lokasi objek di tanah, dan juga, jika mungkin, juga diagram apartemen.
Poin selanjutnya adalah para pihak dalam perjanjian investasi menetapkan daftar pekerjaan yang harus dilakukan oleh pihak yang berkewajiban untuk memenuhi persyaratan kontrak di pihak mereka. Para ahli merekomendasikan untuk mengungkapkan konten mereka secara rinci, yaitu, menandatangani perjanjian bahwa itu akan menjadi konstruksi, teknis, pekerjaan instalasi, peletakan infrastruktur komunal, listrik. Jika finishing disediakan - kami juga memperbaikinya. Dalam beberapa kasus, lebih mudah untuk menempatkan daftar karya yang relevan, serta dokumentasi tambahan tentangnya, dalam lampiran kontrak utama.
Item berikutnya dalam kontrak adalah harga. Ada kemungkinan pelanggan ingin memasangnya dalam mata uang asing. Tetapi dalam hal ini, sumber utama data tentang nilai tukarnya terhadap rubel harus ditunjukkan - sebagai aturan, ini adalah informasi dari Bank Sentral Federasi Rusia. Artinya, Anda dapat memperbaiki kata-kata berikut: "Penyelesaian dalam rubel dilakukan berdasarkan nilai tukar yang ditetapkan oleh Bank Sentral Federasi Rusia pada hari investor melakukan pembayaran." Di bagian "harga" dari perjanjian, perlu untuk mencerminkan jumlah total kontribusi dari kontributor, dan juga, karena subjek perjanjian adalah real estat, harga per meter persegi perumahan.
Perjanjian investasi, contoh yang kami buat, harus menyertakan informasi tentang tenggat waktu bagi pelanggan (kontraktor - jika status ini digabungkan) untuk memenuhi kewajiban kontraktual mereka. Pasal 314 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa jika jangka waktu tidak ditentukan, maka jangka waktu tertentu yang wajar diambil sebagai dasarnya. Tetapi lebih baik, tentu saja, untuk menentukan kondisi kontrak ini. Pada saat yang sama, periode dapat dikaitkan dengan momen yang berbeda - pengiriman objek untuk penerimaan atau fakta bahwa investor telah mendaftarkan kepemilikan apartemen. Kriteria khusus ditentukan oleh para pihak dalam kontrak, dipandu oleh prioritas objektif.
Akan berguna untuk memperhatikan item seperti kewajiban investor. Para ahli percaya bahwa draf perjanjian investasi standar dapat berisi kombinasi berikut ini:
Pada gilirannya, pelanggan juga diberkahi dengan berbagai kewajiban tertentu. Apa yang harus dia lakukan:
Jika kita menyederhanakan sebanyak mungkin algoritma untuk membuat perjanjian investasi dalam konstruksi, maka akan terlihat seperti ini:
Kami mempelajari struktur perkiraan perjanjian investasi di industri konstruksi. Sekarang mari kita pertimbangkan tahap-tahap di mana kesepakatan yang sesuai dapat dilaksanakan. Para ahli membedakan tiga tahap utama dari pelaksanaan proyek investasi.
Pertama, ini adalah periode sebelum penyelesaian keuangan langsung. Sebagai bagian dari itu, pelanggan menyiapkan dokumentasi proyek, studi kelayakan, dan melakukan persiapan teknis untuk pembangunan objek real estat. Adapun sumber jenis pertama adalah kumpulan informasi yang mencerminkan penerapan teknologi dan solusi rekayasa dalam suatu proyek konstruksi.
Dalam hal ini, daftar karya yang disediakan dalam dokumentasi desain dapat menjadi indikasi. Dalam beberapa kasus, investor mungkin meminta pelanggan untuk menyampaikan rencana bisnis yang harus dengan jelas menampilkan keuntungan dari proyek tertentu, berdasarkan, antara lain, pada spesifikasi teknologi dan tekniknya.
Kedua, ini merupakan tahap investasi dan konstruksi. Dalam kerangka kerjanya, pelanggan menemukan investor, menyimpulkan jenis kontrak yang sesuai dengannya, menandatangani kontrak, pada gilirannya, dengan rekanan, meresmikan hubungan kerja dengan spesialis yang disewa. Setelah - membangun objek, dan kemudian - mentransfernya ke investor.
Ketiga, ini adalah tahap operasional. Sebagai bagian dari itu, pekerjaan tambahan dapat dilakukan - ke arah penyelesaian, memasok fasilitas dengan sumber daya komunal tambahan, menyelesaikan kemungkinan masalah terkait dengan kekurangan yang dibuat selama konstruksi, dll.
Kontrak investasi untuk konstruksi, contoh yang kami periksa di atas dalam hal fitur utama, menyiratkan bahwa transfer properti harus disertai dengan penandatanganan sertifikat penerimaan (atau dokumen serupa) setelah konstruksi selesai. Selain itu, investor juga harus mendapatkan dokumen kepemilikan yang diperlukan. Dalam beberapa kasus, pelanggan juga berjanji untuk mentransfer ke pembuangan mitra sumber utama untuk profil dokumentasi kerja - mereka dapat digunakan, misalnya, selama pekerjaan finishing atau rekonstruksi.
pada orang yang bertindak atas dasar , selanjutnya disebut " Investor”, di satu sisi, dan pada orang yang bertindak atas dasar , selanjutnya disebut sebagai “ Pelanggan-Pembangun”, di sisi lain, selanjutnya disebut “Para Pihak”, telah menandatangani perjanjian ini, selanjutnya “ Perjanjian" tentang hal-hal berikut:Unduh perjanjian investasi
1.1. Investasi- memiliki, meminjam dan/atau meminjam dana, sekuritas, properti lain yang diinvestasikan oleh Penanam Modal untuk tujuan memperoleh keuntungan Sesuai dengan Perjanjian ini, investasi adalah sarana pembiayaan yang ditargetkan (paragraf 10, sub-paragraf 14, paragraf 1, pasal 251 Kode Pajak Federasi Rusia).
1.2. Aktivitas investasi - investasi dan implementasi tindakan praktis untuk menghasilkan keuntungan dan mengimplementasikan proyek.
1.3. Proyek- dokumentasi proyek yang diperlukan dikembangkan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia dan standar yang disetujui (norma dan aturan), serta deskripsi langkah-langkah organisasi dan teknis untuk pembuatan objek investasi menggunakan investasi dalam bentuk pekerjaan .
1.4. Hasil kegiatan investasi (objek)– sebuah pusat budaya yang akan dibangun di alamat: _________, yang pembangunannya akan dilakukan sesuai dengan Proyek.
1.5. Kontraktor– individu dan badan hukum yang melakukan pekerjaan desain dan konstruksi berdasarkan kontrak konstruksi yang disepakati dengan Pembangun Pelanggan.
1.6. Pekerjaan- seluruh ruang lingkup kerja praktek pada konstruksi hasil kegiatan investasi yang akan dilakukan oleh Pelanggan-Pembangun sesuai dengan ketentuan Perjanjian ini.
1.7. Kavling tanah- sebidang dengan luas total ______ sq. m, nomor kadaster ____, terletak di: ________________, disewakan kepada Pembangun Pelanggan untuk membuat hasil kegiatan investasi berdasarkan ______________ untuk periode pengembangan izin awal, dokumentasi proyek dan konstruksi hasil kegiatan investasi.
1.8. Dokumentasi proyek- izin awal, dokumentasi teknis, spesifikasi dan paspor untuk bahan, peralatan, struktur dan komponen, perkiraan, serta dokumentasi lain yang tidak disebutkan secara langsung di atas, tetapi diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan dan operasi teknis dari hasil kegiatan investasi.
1.9. Total luas hasil kegiatan investasi- jumlah area (berguna, penggunaan umum, keperluan teknik) semua lantai (termasuk teknis, ruang bawah tanah dan loteng), diukur dengan permukaan bagian dalam dinding dan bangunan terpasang dan terpasang.
2.1. Berdasarkan Perjanjian ini, Pelanggan-Pembangun menyanggupi untuk melakukan pekerjaan dan mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk pelaksanaan Proyek untuk menciptakan Hasil kegiatan investasi (objek) di sebidang tanah, dan Investor berjanji untuk mentransfer dana ke Pelanggan-Pembangun dalam jumlah yang ditetapkan oleh Perjanjian ini untuk pelaksanaan proyek dan membayar remunerasi Pelanggan-Pembangun. Setelah menyelesaikan proyek investasi, Pembangun Pelanggan mentransfer kepada Investor hasil kegiatan investasi.
2.2. Investasi yang diterima dari Penanam Modal akan digunakan untuk menciptakan hasil kegiatan investasi, melakukan semua pekerjaan yang diperlukan dan tindakan lain yang diperlukan untuk pelaksanaan proyek, dan mengendalikan pelaksanaan pekerjaan.
2.3. Perjanjian ini mengandung unsur-unsur dari berbagai perjanjian yang diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia (perjanjian campuran). Hubungan Para Pihak mengenai pelaksanaan pekerjaan oleh Pelanggan-Pembangun berdasarkan Perjanjian ini akan diatur oleh aturan KUH Perdata Federasi Rusia tentang kontrak konstruksi, kecuali ditentukan lain oleh Perjanjian ini. Hubungan Para Pihak mengenai kinerja Pelanggan-Pembangun tindakan hukum dan lainnya atas nama Investor dalam Perjanjian ini diatur oleh aturan KUH Perdata Federasi Rusia pada perjanjian agen dan perjanjian komisi, kecuali ditentukan lain oleh Perjanjian ini. Dalam hal ini, Pembangun Pelanggan bertindak atas namanya sendiri, tetapi atas biaya Investor.
3.1. Jumlah investasi berdasarkan Perjanjian ini adalah rubel.
3.2. Investasi diarahkan untuk pelaksanaan Proyek dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Jadwal Pembiayaan, yang merupakan bagian integral dari Perjanjian ini, dengan mentransfer dana ke rekening Pembangun Pelanggan yang ditentukan dalam Bagian 11 Perjanjian ini.
3.3. Investasi yang diberikan oleh Penanam Modal untuk pelaksanaan Proyek dianggap oleh Para Pihak sebagai sarana pembiayaan yang ditargetkan yang ditujukan secara eksklusif untuk pelaksanaan Proyek.
3.4. Jumlah investasi yang ditetapkan oleh klausul 3.1 Perjanjian ini dapat ditingkatkan dalam kasus-kasus berikut: .
3.5. Peningkatan jumlah investasi dilakukan berdasarkan perjanjian tambahan pada Persetujuan ini, yang ditandatangani oleh Para Pihak.
3.6. Untuk kinerja pekerjaan oleh Pelanggan-Pembangun dan pelaksanaan instruksi berdasarkan Perjanjian ini, Investor harus membayar kepada Pelanggan-Pembangun remunerasi dalam jumlah rubel.
3.7. Remunerasi yang ditetapkan oleh klausul 3.6 Perjanjian ini dibayarkan sesuai dengan Jadwal Pembayaran Remunerasi, yang merupakan bagian integral dari Perjanjian ini, dengan mentransfer jumlah remunerasi ke rekening penyelesaian Pelanggan-Pembangun yang ditentukan dalam pasal 11 Perjanjian ini .
4.1. Investor berkewajiban:
4.1.1. Melaksanakan pembiayaan berdasarkan Perjanjian ini secara penuh dan dengan cara yang ditetapkan oleh Perjanjian ini, serta membayar remunerasi kepada Pembangun Pelanggan dalam jumlah, prosedur, dan persyaratan yang ditetapkan oleh Perjanjian ini.
4.1.2. Dalam satu hari setelah penandatanganan Perjanjian ini, transfer ke Pelanggan-Pembangun Proyek yang disetujui oleh Investor, yang terdiri dari: .
4.1.3. Jika perlu, ambil bagian dalam koordinasi dengan badan-badan negara yang berwenang, menyetujui dan memperoleh izin dan dokumentasi lain yang diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan Kontrak.
4.1.4. Tunjuk perwakilan untuk berpartisipasi dalam pekerjaan komisi untuk penerimaan fasilitas konstruksi yang telah selesai.
4.1.5. Untuk melaksanakan penerimaan objek dari Pelanggan-Pembangun berdasarkan Perjanjian ini dengan menandatangani akta penerimaan dan transfer.
4.1.6. Sejak saat penerimaan objek, menanggung beban pemeliharaannya, termasuk risiko kematian karena kecelakaan, serta menanggung kewajiban lain yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini.
4.1.7. Untuk memenuhi kewajiban lainnya berdasarkan Perjanjian ini.
4.2. Investor memiliki hak:
4.2.1. Memantau pemenuhan volume dan kualitas pekerjaan yang dilakukan oleh Kontraktor untuk menghasilkan hasil kegiatan investasi. Saat melakukan kontrol atas kemajuan pekerjaan, Investor atau orang yang berwenang harus bergerak di sekitar lokasi konstruksi, didampingi oleh perwakilan resmi dari Pelanggan-Pembangun, sambil secara ketat mematuhi aturan keselamatan.
4.2.2. Untuk memeriksa setiap saat kemajuan dan kualitas pekerjaan, kesesuaian bahan yang digunakan, tanpa mengganggu kegiatan operasional dan ekonomi subjek lain dari kegiatan penanaman modal.
4.2.3. Dengan persetujuan Pembangun Pelanggan, mengalihkan hak dan kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini kepada pihak ketiga, asalkan pihak tersebut menerima kewajiban, ketentuan, dan kewajiban berdasarkan Perjanjian ini. Pengalihan sebagian dan/atau seluruh hak dan kewajiban diformalkan oleh perjanjian yang bersangkutan.
4.3. Pengembang-pelanggan wajib:
4.3.1. Menggunakan investasi yang dilakukan oleh Investor, memastikan pelaksanaan Proyek, termasuk:
4.3.2. Memastikan akses Investor ke lokasi konstruksi untuk mengontrol kepatuhan volume dan kualitas pekerjaan yang dilakukan oleh Kontraktor, didampingi oleh perwakilan dari Pelanggan-Pembangun. Memberi tahu Investor secara tepat waktu tentang terjadinya keadaan di luar kendali Pelanggan-Pembangun yang membuat Pelanggan-Pembangun tidak mungkin memenuhi kewajibannya dengan benar (berkualitas tinggi dan tepat waktu) berdasarkan Perjanjian ini.
4.3.3. Pastikan commissioning fasilitas dan pengirimannya ke komite penerimaan.
4.3.4. Setelah menempatkan objek ke dalam operasi, transfer ke Investor di bawah tindakan penerimaan dan transfer.
4.3.5. Selama transfer hasil kegiatan investasi, pastikan penghapusan, atas permintaan inspeksi administratif dan teknis dan organisasi resmi lainnya, dari kekurangan dan cacat yang ditunjukkan dalam undang-undang tentang cacat.
4.3.6. Transfer ke Investor dokumen yang diperlukan (salinan) tersedia untuk Pelanggan-Pembangun untuk pendaftaran negara kepemilikan hasil kegiatan investasi.
4.3.7. Melakukan kegiatan investasi sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini, mematuhi persyaratan badan negara dan pemerintah daerah yang tidak bertentangan dengan norma-norma undang-undang Federasi Rusia.
4.3.8. Untuk melakukan kontrol atas prosedur dan volume arah investasi oleh Penanam Modal sesuai dengan ketentuan Perjanjian ini. Menggunakan dana yang diterima dari Investor untuk tujuan yang dimaksudkan.
4.3.9. Memastikan setiap triwulan, selambat-lambatnya pada hari bulan berikutnya setelah triwulan pelaporan, penyediaan laporan kepada Investor tentang pelaksanaan Perjanjian ini.
4.3.10. Memenuhi kewajiban lain yang diberikan kepadanya oleh Perjanjian ini.
4.4. Pelanggan-pengembang memiliki hak:
4.4.1. Mengharuskan Investor untuk memenuhi kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini.
4.4.2. Untuk menentukan, sesuai dengan Perjanjian ini dan proyek, volume dan arahan khusus untuk penggunaan investasi.
4.4.3. Libatkan kontraktor untuk melakukan pekerjaan.
4.4.4. Memastikan kepatuhan dengan ruang lingkup dan kualitas pekerjaan yang dilakukan.
4.4.5. Dengan persetujuan Investor, mengalihkan hak dan kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini kepada pihak ketiga.
5.1. Jangka waktu pelaksanaan Proyek dihitung dari tanggal pengalihan oleh Investor kepada Pelanggan-Pembangun Proyek (klausul 4.1.2 Perjanjian ini). Jika perlu, jangka waktu ini dapat diperpanjang oleh Para Pihak berdasarkan persetujuan tambahan pada Persetujuan ini yang ditandatangani oleh Para Pihak. Batas waktu untuk pelaksanaan jenis pekerjaan tertentu pada pembangunan Fasilitas, batas waktu untuk penyelesaian tahap tertentu berdasarkan Perjanjian ini ditetapkan dalam Jadwal Kerja.
5.2. Setelah menyelesaikan pelaksanaan Proyek dan ketika fasilitas siap untuk dialihkan, Pembangun Pelanggan mengirimkan pemberitahuan kepada Investor. Pengalihan kepada Penanam Modal hasil kegiatan (objek) penanaman modal dilakukan sesuai dengan tindakan penerimaan dan pengalihan objek tersebut. Undang-undang ini ditandatangani oleh kedua Pihak atau perwakilan resmi mereka dan menyatakan pemenuhan oleh Para Pihak atas kewajiban mereka berdasarkan Perjanjian ini dan tidak adanya klaim properti dan non-properti bersama oleh Para Pihak.
5.3. Hak milik atas benda tersebut diresmikan oleh Penanam Modal secara mandiri setelah penyerahan hasil kegiatan penanaman modal kepadanya.
5.4. Setelah pengalihan objek kepada Penanam Modal, Para Pihak akan mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk meresmikan hak Penanam Modal atas sebidang tanah.
5.5. Bukti kualitas hasil kegiatan investasi yang ditransfer ke Penanam Modal, kepatuhannya terhadap standar dan aturan konstruksi dan teknis, Proyek adalah penandatanganan oleh komite penerimaan tindakan penerimaan hasil kegiatan investasi yang diselesaikan dengan konstruksi ke dalam operasi .
5.6. Pada saat menerima hasil kegiatan penanaman modal, Penanam Modal berkewajiban untuk menyatakan segala kekurangan yang dapat ditemukan dengan cara penerimaan yang biasa. Masa garansi berdasarkan Perjanjian ini adalah sejak objek diterima untuk dioperasikan berdasarkan tindakan (klausul 5.5 Perjanjian ini).
5.7. Jika kekurangan ditemukan dalam periode yang ditetapkan oleh klausul 5.6 Perjanjian ini, Investor berhak untuk mengajukan permohonan kepada Pembangun Pelanggan dengan permintaan untuk menghilangkannya. Penghapusan kekurangan dilakukan tepat waktu setelah menerima permohonan tertulis dari Investor.
6.1. Para Pihak bertanggung jawab atas tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban mereka berdasarkan Perjanjian ini sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
6.2. Dalam kasus pelanggaran oleh Investor terhadap persyaratan untuk melakukan investasi berdasarkan Perjanjian ini, yang ditetapkan oleh Jadwal Pembiayaan, Pembangun Pelanggan berhak untuk menambah jangka waktu untuk memenuhi kewajibannya secara proporsional dengan jangka waktu keterlambatan dalam memenuhi kewajibannya dengan investor.
6.3. Risiko akibat kerusakan atau kehilangan hasil kegiatan investasi berpindah dari Pelanggan-Pembangun kepada Investor setelah menandatangani tindakan penerimaan dan pengalihan objek berdasarkan Perjanjian ini (klausul 5.2 Perjanjian ini).
6.4. Semua perselisihan dan ketidaksepakatan Para Pihak akan berusaha untuk menyelesaikannya di luar pengadilan.
6.5. Jika Para Pihak gagal mencapai kesepakatan, perselisihan dirujuk ke pengadilan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini.
6.6. Untuk memastikan pemenuhan kewajibannya, Pembangun Pelanggan menyediakan Investor.
6.7. Pelanggan-Pembangun bertanggung jawab atas ketidakpatuhan objek dengan Proyek, kode bangunan dan peraturan, termasuk yang diidentifikasi setelah penerimaan objek, selama masa garansi.
6.8. Dalam hal tidak terpenuhinya atau kinerja yang tidak tepat oleh Pelanggan-Pembangun kewajiban berdasarkan Perjanjian ini, Investor berhak untuk mengajukan klaim kepada Pelanggan-Pembangun.
7.1. Setiap informasi tentang posisi keuangan Para Pihak dan ketentuan Perjanjian ini, serta perjanjian dengan pihak ketiga yang terlibat dalam pelaksanaan Proyek, dianggap rahasia dan tidak boleh diungkapkan. Ketentuan kerahasiaan lainnya dapat ditetapkan atas permintaan salah satu Pihak.
8.1. Para Pihak dibebaskan dari tanggung jawab atas kegagalan sebagian atau seluruhnya untuk memenuhi kewajiban berdasarkan Perjanjian ini, jika kegagalan ini merupakan akibat dari keadaan memaksa (force majeure), yaitu. keadaan luar biasa dan tidak dapat diatasi di bawah kondisi tertentu, khususnya banjir, gempa bumi, bencana alam lainnya atau fenomena alam lainnya, epidemi, tindakan teroris, operasi militer, serta perubahan dalam undang-undang saat ini, adopsi peraturan otoritas lokal yang membuat itu tidak mungkin dipenuhi oleh Para Pihak dari kewajiban mereka Bukti yang tepat dari adanya keadaan force majeure di atas dan durasinya akan menjadi sertifikat yang dikeluarkan oleh otoritas yang berwenang.
8.2. Dalam hal perubahan tindakan legislatif dan peraturan yang memperburuk posisi Para Pihak dibandingkan dengan keadaan mereka pada tanggal ditandatanganinya Persetujuan ini dan menyebabkan tambahan biaya waktu dan uang, persyaratan yang disepakati untuk pelaksanaan pekerjaan meningkat secara proporsional. untuk saat ini. Syarat dan biaya Kontrak dalam hal ini ditentukan dalam perjanjian tambahan.
8.3. Jangka waktu untuk memenuhi kewajiban berdasarkan Perjanjian ini meningkat sebanding dengan waktu selama keadaan tersebut dan konsekuensinya berlaku.
8.4. Jika, karena keadaan yang ditentukan dalam klausul 8.1 Perjanjian ini, keterlambatan dalam memenuhi kewajiban berdasarkan Perjanjian ini lebih dari , salah satu Pihak berhak menolak bagian Perjanjian yang tidak terpenuhi. Dalam hal ini, tidak ada Para Pihak yang berhak menuntut ganti rugi atas kerugian.
9.1. Persetujuan ini mulai berlaku pada tanggal penandatanganannya oleh Para Pihak dan berakhir setelah Para Pihak memenuhi semua kewajiban berdasarkan Perjanjian ini dan menyelesaikan penyelesaian bersama antara Para Pihak.
9.2. Ketentuan Perjanjian ini dapat diubah dengan persetujuan Para Pihak. Semua perubahan, penambahan dan perjanjian pada Perjanjian ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini jika dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh Para Pihak.
9.3. Perjanjian ini dapat diakhiri dengan persetujuan Para Pihak, tunduk pada kesepakatan penyelesaian bersama pada saat pengakhiran, serta dalam kasus lain yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia.
9.4. Dalam hal pelestarian suatu objek tidak diselesaikan oleh konstruksi, Para Pihak akan memperpanjang keabsahan Persetujuan ini atau menentukan kondisi untuk penghentiannya.
10.1. Perjanjian ini dibuat rangkap tiga, memiliki kekuatan hukum yang sama, satu salinan untuk masing-masing Pihak dan satu untuk badan yang mendaftarkan hak atas real estat.
10.2. Pemberitahuan, pemberitahuan atau pesan lain yang disediakan oleh Perjanjian ini, yang penting bagi hubungan Para Pihak, harus disampaikan secara pribadi atau dikirim oleh Para Pihak satu sama lain melalui surat tercatat atau telegram dengan tanda terima ke alamat-alamat yang ditentukan dalam ini. Persetujuan sebagai alamat resmi dan alamat pos Para Pihak.
10.3. Pendaftaran kepemilikan objek tidak termasuk dalam subjek Perjanjian ini.
10.4. Dalam hal terjadi perubahan nomor telepon, tempat pendaftaran, alamat pos, serta rincian lainnya, Para Pihak wajib segera saling mengirimkan pemberitahuan tentang perubahan tersebut dengan cara yang ditentukan di atas. Semua informasi dan korespondensi yang dikirim melalui telepon dan alamat yang ditentukan dalam Perjanjian ini dianggap telah diterima oleh Pihak yang mengubah alamat dan teleponnya dan tidak memberitahukannya, yang menanggung risiko segala akibat yang merugikan.
10.5. Bersamaan dengan penandatanganan Perjanjian, Para Pihak menunjuk perwakilan resmi mereka berdasarkan Perjanjian, setelah menentukan kompetensi mereka, dan saling memberitahukan tentang hal ini.
10.6. Setelah penandatanganan Perjanjian ini, semua perjanjian sebelumnya antara Para Pihak - baik tertulis maupun lisan - diakui tidak sah.
10.7. Dalam segala hal lain yang tidak diatur oleh Perjanjian ini, Para Pihak dipandu oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini.
Investor
Pelanggan-Pembangun Jur. alamat: Alamat pos: NPWP: KPP: Bank: Setelmen/rekening: Kor./rekening: BIC:
Investor ____
Pelanggan-Pembangun _________________
Pengacara sangat menyarankan untuk mendokumentasikan semua jenis transaksi, terutama jika menyangkut uang dalam jumlah besar. Investor dan pelanggan selalu membuat perjanjian investasi - dokumen yang memperhitungkan semua detail perjanjian yang dicapai. Investasi itu sendiri adalah hal yang berisiko, sehingga perjanjian investasi yang dilaksanakan dengan baik dapat melindungi pelanggan dan investor dari beberapa situasi yang tidak terduga.
Perjanjian kegiatan investasi menegaskan hubungan antara investor dan pelanggan, dan juga mendefinisikan hak dan kewajiban mereka. Pihak yang setara dalam perjanjian adalah pelanggan dan investor. Di mana, pelanggan adalah orang yang memimpin proyek. Biasanya ini adalah kepala perusahaan atau organisasi yang kegiatannya membutuhkan investasi. Dialah yang bertanggung jawab penuh atas uang yang diterima. Sisi pelanggan berkewajiban untuk mematuhi semua klausul kontrak dan mengkonfirmasi ini dengan tanda tangannya. Klien bertanggung jawab atas hasil operasi investasi dan semua aktivitas keuangan.
Investor dapat berupa badan hukum dan individu. Dia memberikan dananya kepada manajemen dan mengharapkan untuk menerima keuntungan yang disepakati. Di pihak investor, dokumen tersebut mungkin berisi persyaratan untuk kemungkinan risiko atau penarikan. Di sisi lain, perjanjian investasi dapat memuat klausul tentang kewajiban penanam modal untuk tidak ikut campur dalam kegiatan keuangan sampai dengan berakhirnya jangka waktu yang ditentukan.
Beberapa bidang kegiatan mungkin menyertakan pihak ketiga dalam dokumen, seperti kontraktor atau agen investasi. Misalnya, salah satu bidang tersebut adalah konstruksi. Agen, sebagai suatu peraturan, menerima persentase dari jumlah transaksi yang diselesaikan, dan memfasilitasi pencarian investor dan penyelesaian kontrak baru. Tetapi bagi pelanggan, ini adalah opsi yang cukup menguntungkan, karena komisinya sangat kecil dibandingkan dengan jumlah kontrak.
Perjanjian investasi menyiratkan manfaat bagi semua pihak: investor meningkatkan modalnya, dan pelanggan, sebagai suatu peraturan, menerima proyek dan remunerasi yang telah selesai. Sumber keuntungan adalah aktivitas proyek.
Investor dan pelanggan mendiskusikan perincian proyek masa depan dan benar-benar mengetahui semua aspek kegiatan di masa depan. Mereka harus mencapai kesepakatan yang sesuai dengan kedua belah pihak.
Transfer uang ke pelanggan harus didokumentasikan. Ini membantu meningkatkan keandalan transaksi, legitimasi, dan transparansinya. Bukti dokumenter mengurangi risiko hilangnya dana bagi investor dan memungkinkan penyelesaian sengketa, termasuk di pengadilan. Dana ditransfer ke kepemilikan atau manajemen, yang tidak masalah. Mekanisme umum menyiratkan fakta pinjaman oleh pelanggan dari investor dengan segala bentuk penggunaan dana selanjutnya. Proses pengiriman uang dapat terjadi dengan cara sebagai berikut:
Pelanggan menginvestasikan uang yang diterima dalam proyek dan secara independen memantau semua proses yang sedang berlangsung, serta jumlah biaya dan keuntungan. Pada tanggal tertentu, di mana kedua belah pihak setuju sebelumnya, pelanggan mengembalikan kepada investor hadiahnya untuk menginvestasikan dana.
Seorang investor dapat menerima bunga dalam dua cara:
Metode pembayaran remunerasi dinegosiasikan terlebih dahulu dan harus ditentukan dalam kontrak, untuk menghindari kesalahpahaman.
Perjanjian investasi melindungi kepentingan pelanggan dan investor. Ini mendefinisikan tindakan yang akan diambil oleh kedua belah pihak. Poin-poin terpenting yang diperhitungkan dalam kontrak standar adalah sebagai berikut:
Semua kata-kata dan klausul yang terkandung dalam perjanjian investasi sangat penting dan dapat mempengaruhi hasil penyelesaian perselisihan. Pengacara yang berkualifikasi dapat menyusun kontrak yang benar, kepada siapa Anda harus menghubungi jika Anda memiliki sedikit keraguan. Lebih baik menghabiskan lebih banyak waktu untuk menyusun dan mempelajari dokumen daripada menjadi korban scammers atau ketidaktahuan Anda sendiri nanti. Pengacara perlu menunjukkan kontrak yang sudah dibuat sebelumnya dan menjelaskan dengan kata-kata apa yang sebenarnya Anda inginkan. Kemudian spesialis akan dapat menyarankan ketidakakuratan dan poin ambigu dalam dokumen, serta menyarankan ejaan yang benar. Selain itu, pengacara akan memeriksa dokumen untuk kepatuhan dengan undang-undang terbaru, yang tidak dapat dilakukan oleh setiap pengusaha.
Pastikan untuk memperhatikan keberadaan poin-poin berikut dalam kontrak:
Kontrak investasi tentu menetapkan harga proyek. Bagi seorang investor, itu berarti jumlah penuh dari investasi yang diperlukan, yang mencakup semua biaya untuk biaya bahan, remunerasi, layanan spesialis, risiko yang dapat diterima, peralatan teknis, dan biaya lainnya.
Harga proyek mewakili jumlah perkiraan atau kisaran yang diizinkan dari investasi yang diperlukan. Untuk menghitung angka yang tepat, penyesuaian kecil atau indeks digunakan yang memperhitungkan kemungkinan perubahan harga bahan atau jasa.
Jika terjadi pelanggaran terhadap ketentuan proyek, harganya dapat berubah. Dalam hal ini biaya disesuaikan dengan kepentingan pihak yang dirugikan.
Investor menanggung risiko yang jauh lebih besar. Dengan hasil penyelesaian proyek yang tidak menguntungkan, dialah yang tidak akan menerima kembali dananya, sementara pelanggan, dalam banyak kasus, hanya akan terbatas pada pengalaman moral. Pengakhiran proyek seperti itu harus benar-benar dipertimbangkan saat menulis kontrak dan melindungi diri Anda sendiri sebelumnya dengan memasukkan klausul yang sesuai tentang pembayaran penalti dalam kontrak.
Untuk meminimalkan kemungkinan kerugian dan hasil yang tidak berhasil dari kegiatan investasi, investor harus:
Tidak ada definisi yang jelas tentang istilah "perjanjian investasi" dalam undang-undang Rusia. Juga, subjek yang dapat menyimpulkan jenis kontrak ini dan objek yang dapat ditunjukkan di dalamnya tidak diatur di mana pun. Pengacara percaya bahwa perjanjian investasi berbeda dari perjanjian lain dengan adanya konten ekonomi dari dokumen dan kata-kata yang menghasilkan pendapatan sebagai tujuan kegiatan bersama. Tanda-tanda perjanjian investasi dapat disebut:
Kami menemukan poin-poin utama, dengan mempertimbangkan perjanjian investasi mana yang harus dibuat. Berikut ini adalah langkah-langkah implementasinya.
Pelaksanaan proyek selesai dengan penerimaan objek oleh investor. Ini harus dikonfirmasi oleh dokumen yang relevan, misalnya, sertifikat penerimaan. Setelah itu, investor menyusun semua dokumen berikutnya atas namanya.
Di bidang investasi keuangan murni, misalnya, mentransfer uang kepada manajemen untuk diperdagangkan di pasar saham, hasil dari investasi tersebut adalah pembayaran keuntungan kepada kedua belah pihak, sesuai dengan ketentuan perjanjian yang dibuat sebelumnya. Dokumen-dokumen yang diperlukan juga disusun bahwa semua kondisi kontrak telah dipenuhi dan para pihak tidak memiliki klaim.
Jika diinginkan, perjanjian kerjasama penanaman modal dapat diperpanjang dengan menerbitkan perjanjian tambahan. Kondisi untuk memperluas kerjasama mungkin berbeda dari yang telah ditetapkan sebelumnya. Semua amandemen dan perubahan harus ditunjukkan dalam perjanjian tambahan.
Tidak peduli seberapa menguntungkan investasi dana di masa depan bagi Anda, lebih baik tidak terburu-buru dan mengikuti aturan dasar:
Antara individu dan badan hukum Dalam praktiknya, kesepakatan semacam itu paling sering dibuat antara warga negara dan organisasi. Perusahaan menerima investasi dari warga untuk menggunakannya dalam kegiatan bisnis dan berjanji untuk membayar persentase tertentu. Kerjasama tersebut menguntungkan kedua belah pihak, tetapi warga menanggung risiko karena fakta bahwa investasi ini bukan deposito bank dan, karenanya, tidak diasuransikan. Seperti apa akta transfer?Tindakan transfer dana dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana. Hal utama adalah bahwa itu dengan jelas menunjukkan fakta menerima dana oleh orang kedua dari jumlah tertentu dalam jumlah yang ditentukan. Apa yang dapat Anda investasikan Sifat investasi akan menentukan profitabilitasnya, serta kemungkinan jumlah remunerasi.
Artinya, kontrak konstruksi dapat berisi kata-kata yang khas untuk perjanjian pinjaman, kontrak, atau, misalnya, kemitraan, berdasarkan kekhususan kegiatan perusahaan yang menerima investasi. Nuansa undang-undang Pada saat yang sama, KUH Perdata Federasi Rusia bukan satu-satunya sumber hukum yang menentukan status kontrak konstruksi (lebih tepatnya, ini memberikan pedoman untuk menyusun strukturnya). Saat menyusun perjanjian semacam itu, norma-norma Hukum Federal "Tentang Kegiatan Investasi", serta Hukum RSFSR yang serupa, dapat diterapkan di bagian-bagian di mana ketentuannya tidak bertentangan dengan tindakan hukum yang lebih baru.
Misalnya, beberapa aturan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Federal tersebut diterapkan jika kita tidak berbicara tentang membangun suatu objek dari awal, tetapi, katakanlah, tentang perombakan atau rekonstruksinya. Perjanjian semacam ini dalam beberapa kasus juga disebut sebagai perjanjian investasi.
Perjanjian pinjaman memberikan biaya untuk penggunaan dana, yang dapat dibebankan:
Saat membuat perjanjian investasi, urutan dan ketentuan pembayaran kembali pinjaman memainkan peran penting. Dalam kebanyakan kasus, tambahan kontrak adalah jadwal pembayaran, yang harus dipatuhi dengan ketat oleh peminjam. Perjanjian pinjaman investasi juga dapat mengatur hukuman jika terjadi pelanggaran kewajiban kontrak oleh salah satu pihak.
Untuk pelaksanaan proyek, Pembangun Pelanggan berkewajiban untuk memastikan bahwa Kontraktor melakukan jenis pekerjaan berikut:
Info
KUH Perdata Federasi Rusia mengatur banyak perjanjian berbeda yang dapat disimpulkan antara subjek negara. Salah satu pasal dari dokumen tersebut mengatur hubungan kontraktual bebas yang terkait dengan keinginan bersama para pihak. Dalam kategori dokumen inilah perjanjian pinjaman investasi termasuk.
Perhatian
Apa itu Pinjaman investasi diterbitkan berdasarkan kesepakatan. Para pihak dalam perjanjian adalah investor (orang yang menginvestasikan uang untuk keuntungan), pelanggan investasi (orang yang menempatkan investasi dalam proyek-proyek tertentu) dan kontraktor (orang yang terlibat dalam pelaksanaan proyek yang dikembangkan). Jadi, ketika membuat perjanjian pinjaman investasi, tiga pihak terlibat, yang masing-masing memiliki kewajibannya sendiri kepada pihak lain.
Karena tidak ada definisi yang jelas tentang kontrak semacam itu dalam hukum perdata, ini bukanlah suatu kesalahan. Tanda-tanda perjanjian investasi Seperti yang kami sebutkan di atas, undang-undang Federasi Rusia tidak memberikan definisi yang jelas tentang apa itu perjanjian investasi. Di awal artikel, kami memberikan salah satu interpretasi populer dari istilah ini, tetapi definisi kami tidak resmi.
Pada saat yang sama, pengacara Rusia membedakan beberapa fitur khas dari perjanjian investasi. Mari kita pertimbangkan mereka. Kriteria kunci di sini adalah isi ekonomi dari perjanjian. Beberapa pengacara percaya bahwa sangat penting apakah perjanjian investasi dibuat antara individu, badan hukum, atau keduanya - subjek hak sipil dapat berupa apa saja (dan juga objek).
Dalam hal ini, Pembangun Pelanggan bertindak atas namanya sendiri, tetapi atas biaya Investor. 3. TATA CARA PEMBAYARAN ANTARA PARA PIHAK 3.1. Jumlah investasi berdasarkan Perjanjian ini adalah rubel. 3.2. Investasi diarahkan untuk pelaksanaan Proyek dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Jadwal Pembiayaan, yang merupakan bagian integral dari Perjanjian ini, dengan mentransfer dana ke rekening Pembangun Pelanggan yang ditentukan dalam Bagian 11 Perjanjian ini.
3.3. Investasi yang diberikan oleh Penanam Modal untuk pelaksanaan Proyek dianggap oleh Para Pihak sebagai sarana pembiayaan yang ditargetkan yang ditujukan secara eksklusif untuk pelaksanaan Proyek. 3.4. Jumlah investasi yang ditetapkan oleh klausul 3.1 Perjanjian ini dapat ditingkatkan dalam kasus-kasus berikut: . 3.5. Peningkatan jumlah investasi dilakukan berdasarkan perjanjian tambahan pada Persetujuan ini, yang ditandatangani oleh Para Pihak.
3.6.
Pendukung pendapat ini merujuk pada kata-kata Undang-Undang RSFSR "Tentang kegiatan investasi" - dikatakan, khususnya, bahwa dana dan modal kerja di semua bidang dan segmen ekonomi nasional dapat menjadi objek kegiatan investasi. Undang-undang Federal, yang telah diadopsi di Federasi Rusia, pada gilirannya, menyatakan bahwa objek investasi dapat berupa properti dalam bentuk kepemilikan apa pun - swasta, negara bagian, kota, dan lainnya. Beberapa pengacara menarik perhatian pada sejumlah sumber hukum bawahan.
Misalnya, salah satu dokumen praktik arbitrase Rusia mengatakan bahwa perjanjian investasi harus mengandung kata-kata yang mencerminkan tujuan investor untuk menerima pendapatan atau preferensi lainnya. Para ahli mengidentifikasi beberapa fitur utama berikut, yang menurutnya satu atau kontrak lain dapat diklasifikasikan sebagai "investasi".
Batas waktu untuk pelaksanaan jenis pekerjaan tertentu pada pembangunan Fasilitas, batas waktu untuk penyelesaian tahap tertentu berdasarkan Perjanjian ini ditetapkan dalam Jadwal Kerja. 5.2. Setelah menyelesaikan pelaksanaan Proyek dan ketika fasilitas siap untuk dialihkan, Pembangun Pelanggan mengirimkan pemberitahuan kepada Investor. Pengalihan kepada Penanam Modal hasil kegiatan (objek) penanaman modal dilakukan sesuai dengan tindakan penerimaan dan pengalihan objek tersebut.
Undang-undang ini ditandatangani oleh kedua Pihak atau perwakilan resmi mereka dan menyatakan pemenuhan oleh Para Pihak atas kewajiban mereka berdasarkan Perjanjian ini dan tidak adanya klaim properti dan non-properti bersama oleh Para Pihak. 5.3. Hak milik atas benda tersebut diresmikan oleh Penanam Modal secara mandiri setelah penyerahan hasil kegiatan penanaman modal kepadanya. 5.4.
Saat ini, beberapa program federal telah dikembangkan untuk mensubsidi dan menginvestasikan usaha kecil dan pengusaha swasta; Secara alami, persyaratan ketat diajukan kepada pelanggan dalam mengembangkan rencana terperinci untuk proyek atau bisnis yang akan datang. Mungkin ada batasan usia.
Dalam praktik hukum Rusia, ada konsep perjanjian investasi. Yang sangat menarik adalah kenyataan bahwa, terlepas dari penggunaan luas dari jenis perjanjian ini, perjanjian itu tidak memiliki fiksasi resmi dalam sumber-sumber legislatif. Bagaimana perjanjian semacam itu dibuat dalam praktik? Definisi Menurut interpretasi umum, perjanjian investasi adalah suatu perjanjian, sebagai suatu peraturan, yang bersifat komersial, yang menentukan mekanisme pengalihan dana atau aset material oleh seseorang atau sekelompok badan untuk pelepasan suatu perusahaan dengan melihat pengembalian investasi berikutnya dalam bentuk persentase premi atau aset yang diberkahi dengan nilai tinggi.
Dengan menandatangani kontrak semacam ini, investor mentransfer keuangan atau properti untuk kepentingan orang lain, paling sering dalam kepemilikan atau manajemen operasional.
Pertimbangkan contoh proyek investasi dengan perhitungan. Untuk menentukan profitabilitas proyek investasi, kami menghitung tingkat pengembalian internal IRR. Untuk melakukan ini, pertama-tama, perlu melakukan analisis pemasaran dan menilai dengan benar pendapatan yang dapat dihasilkan oleh proyek investasi.
Postamats adalah loker otomatis tempat toko online dan jasa kurir mengantarkan barang dan parsel ke pelanggan. Di negara-negara Eropa maju, mereka digunakan oleh 30-35% pembeli online. Kami akan mencoba menghitung seberapa menguntungkan mengembangkan bisnis ini di Rusia menggunakan contoh proyek investasi kehidupan nyata dan kerja.
Menurut statistik internasional di AS, 35-45% orang yang melakukan pembelian reguler melalui Internet menggunakan mesin parsel; di Jerman, masing-masing - 30-35%; di Negara Baltik - 20-25%. Pada saat yang sama, harus diperhitungkan bahwa di negara maju, pembelian barang dan jasa melalui jaringan adalah hal yang biasa. Di Rusia, menurut lembaga analisis Markswebb, hanya 14% pembeli yang memesan barang secara online. Dari jumlah ini, hanya 2-3% yang lebih suka mengambil pembelian melalui ATM, menurut toko online domestik terbesar Ozon.ru. Benar, menurut perkiraan toko "Hadiah Menarik", sekitar setengah dari pengguna lebih menyukai metode penerimaan barang khusus ini. Rata-rata, angka ini berfluktuasi sekitar 10%.
Jadi untuk contoh kita Dengan perhitungan, kita dapat menyimpulkan bahwa saat ini permintaan loker parsel di Rusia tidak lebih dari 0,14 x 0,1 = 1,4% dari populasi negara itu. Namun, potensi pasar Internet begitu besar sehingga Teleport telah memulai proyek investasi di St. Petersburg untuk memperkenalkan loker parsel. Inti dari proyek ini adalah postamates di setiap rumah. Di St. Petersburg, ada jaringan PickPoint, InPost, dan beberapa lainnya, tetapi semuanya terletak di pusat bisnis besar, supermarket, dekat stasiun metro, dll. Ini tidak menghilangkan masalah utama - klien masih harus pergi atau pergi untuk barang, dan karena itu ia lebih memilih pengiriman kurir atau titik pengambilan. Jika ada postamat tepat di pintu masuk mereka, warga menerima layanan - mereka tidak perlu pergi ke mana pun dan menunggu kurir. Ketika parsel ditempatkan di sel, pelanggan menerima pesan SMS dan dia dapat mengambil "harta karunnya" kapan saja, siang atau malam.
Menurut CEO Teleport, Yevgeny Konovalov, bahkan dimungkinkan untuk menyerahkan linen ke dry cleaning melalui loker ketersediaan "sandal" (istilah yang diperkenalkan oleh perusahaan ini). Oleh karena itu, permintaan mereka jelas akan lebih tinggi - hingga 40% dari total jumlah pesanan melalui Internet.
Permintaan layanan Internet di kota-kota besar jauh lebih luas daripada rata-rata nasional dan menurut statistik berjumlah 32%. Namun, ketika menghitung, perlu memperhitungkan satu hal yang sangat penting, yaitu, perlu menghitung bukan oleh orang, tetapi oleh keluarga, karena jika ada "pemuda" dalam keluarga hingga 45 tahun, maka, meskipun ada nenek yang tidak menggunakan Internet dan tidak mendapatkan statistik yang relevan, keluarga secara keseluruhan dianggap sebagai klien Internet potensial. Menurut Rosstat, 24% pensiunan hidup sendiri dan, oleh karena itu, 76% keluarga di kota-kota besar dapat dianggap sebagai pengguna Internet. Dari jumlah ini, keluarga penuh, di mana dua orang atau lebih dapat menggunakan Internet, membentuk sekitar 70%. Probabilitas bahwa keluarga "penuh" akan memesan sesuatu melalui Internet adalah 1 - (1 - 0,32) x (1 - 0,32) = 54%. Indikator dihitung sebagai berikut: probabilitas bahwa satu orang membeli sesuatu melalui Internet = 0,32 (lihat di atas), oleh karena itu, probabilitas bahwa dia tidak membeli apa pun melalui Internet = 1 - 0,32 = 0,68. Oleh karena itu, peluang gabungan bahwa tidak satu pun atau yang lain akan memperoleh sesuatu = 0,68 x 0,68 = 0,46. Oleh karena itu, peluang terbalik bahwa setidaknya salah satu dari keduanya akan membeli sesuatu melalui Internet = 1 - 0,46 = 0,54 yaitu 54%.
Dengan demikian, dalam contoh kita dengan perhitungan, jumlah keluarga yang berpotensi melakukan pemesanan melalui internet adalah 0,76 x (0,7 x 0,54 + 0,3 x 0,32) = 36%. Kami menghitung angka ini sebagai berikut. 70% keluarga yang menggunakan Internet adalah keluarga di mana dua orang atau lebih menggunakan Internet dan, seperti yang kita hitung sebelumnya, kemungkinan bahwa setidaknya salah satu dari keduanya menggunakan Internet adalah 54%. Oleh karena itu, mereka memperhitungkan = 0,7 x 0,54 = 37,8% dari pembelian online. 30% adalah keluarga "lajang", di mana hanya satu orang yang menggunakan Internet dengan probabilitas 0,32 (lihat di atas), mis. keluarga tunggal memberi kami 0,3 x 0,32 = 9,6% dari pembeli online. Bersama-sama, ini = 37,8 + 9,6 = 47,4% dibeli melalui Internet oleh keluarga yang menggunakan Internet. Dan karena ada 76% keluarga “muda” yang menggunakan Internet, maka persentase total apartemen yang membeli sesuatu di Internet = 0,76 x 0,744 = 36%.
Saat ini, perseroan telah memasang 30 terminal parsel percontohan di kawasan perumahan. Di satu gedung baru 200-300 sq. Artinya sekitar 300 x 0,36 = 108 rumah tangga dalam satu rumah dapat menjadi klien potensial. Dari jumlah tersebut, 40% akan lebih memilih mesin parsel daripada kurir (lihat di atas), yaitu. ada 108 x 0,4 = 43 keluarga per satu yang dapat menggunakannya. Menurut statistik, keluarga yang melakukan pembelian di Internet melakukan ini dengan frekuensi 3-4 kali sebulan. Dengan demikian, satu rumah menyumbang rata-rata 43 x 4 = 172 pembelian per bulan. Berdasarkan perjanjian dengan toko online, pemegang terminal parsel menerima 70-140 rubel. untuk setiap penggunaan sel. Dengan demikian, hasil kotor dari salah satunya adalah 172 x 140 \u003d 24.080 rubel (dibulatkan menjadi 24.000 rubel) (Rata-rata, dari satu rumah mereka akan menggunakan post-amate 172 kali selama sebulan, untuk setiap penggunaan 150 rubel) . Lihat juga, .
Item pengeluaran terbesar dalam proyek investasi ini adalah mesin parsel itu sendiri. Harga pembelian mereka adalah dari 250.000 rubel. hingga 1,5 juta rubel untuk satu unit. Teleport sendiri menghasilkan kamera dan cocok dengan 150.000 rubel.
Item pengeluaran kedua adalah sewa untuk pemasangan postamates di pintu masuk. Agaknya, menyewa satu kamera akan menelan biaya 5.000-10.000 rubel. resmi atau 2000-3000 rubel. uang tunai di saku Anda.
Plus, Anda perlu menambahkan gaji karyawan. Saat ini, Teleport mempekerjakan 8 orang dan melayani 30 terminal paket, berdasarkan gaji rata-rata - ini adalah 10.000 rubel. untuk semua orang. Namun, 150-180 kamera baru akan dipasang dalam enam bulan ke depan.
Dengan demikian, gaji kantor didistribusikan oleh jumlah total mesin parsel dan akan dilakukan dengan mempertimbangkan pengurangan dari untuk gaji negara dalam jumlah 30% di suatu tempat: 8 (orang) x 40.000 (gaji karyawan per bulan) x 1,3 (pengurangan gaji) / 180 (jumlah mesin parsel) = 2.300 rubel. untuk satu.
Pada saat yang sama, harus diperhitungkan bahwa dengan cakupan setiap area baru, Teleport akan membuka titik penyortiran baru di sana, yang tanpanya layanan terminal parsel kehilangan sebagian daya tariknya untuk toko online. Memang, sebelum pemasangannya, kurir harus pergi ke setiap alamat jarak jauh, dan sekarang pemasok dapat segera membawa semua pesanan ke titik penyortiran. Tapi ini berarti menyewa gudang, pekerjaan penjaga toko dan kurir perusahaan sendiri yang mengantarkan produk dari titik penyortiran ke alamat. Untuk melayani 30 loker parsel cukup dengan menyewa gudang seluas 30 m2. m dan menyewa satu penyortir dan dua kurir. Pada tingkat sewa $5/sq.m. dan gaji penyortir dan kurir dalam 30.000 rubel, kami mendapatkan:
Satu titik melayani 30 terminal parsel, yaitu 126000 / 30 = 4200 rubel biaya untuk satu.
Untuk perbaikan dan pemeliharaan masing-masing saat ini, perusahaan meletakkan 500-1000 rubel. per bulan
Total biaya untuk satu postamat rata-rata 3.000 (sewa) + 2.300 (kantor gaji) + 4.200 (gudang) + 500 (perbaikan) = 10.000 rubel. per bulan.
Kehidupan pelayanan dihitung pada 20 tahun. Namun, investor ingin mendapatkan kembali dana yang diinvestasikan dalam waktu tidak lebih dari 5 tahun, yaitu. depresiasi satu postamat adalah 150.000 rubel. / 60 bulan = 2.500 rubel.
Jadi, total biaya satu postamat adalah 10.000 + 2.500 = 12.500 rubel. dan laba kotor, masing-masing, 24000 - 12500 = 11500 per bulan (pendapatan - biaya). Dengan mempertimbangkan pajak penghasilan 20%, ini adalah 9200 rubel. per bulan dari satu pos paket.
Menurut ketentuan kami, Teleport harus memasang 180 terminal parsel dalam enam bulan, mis. 30 per bulan. Pada saat yang sama, kami ingat bahwa satu titik penyortiran dibuka untuk setiap rangkaian loker parsel. Perluasan jaringan lebih lanjut tidak dilakukan dengan mengorbankan dana investasi awal dan tidak dipertimbangkan (semuanya serupa di sana).
Saat menghitung (tabel 1) perlu diperhitungkan bahwa investor membeli mesin parsel, yang tidak akan segera terbayar, tetapi dalam harga biaya dia hanya meletakkan penyusutannya, yaitu. meskipun faktanya proyek tersebut belum lunas dan tidak menghasilkan keuntungan nyata, menurut akuntansi, itu sudah membayar pajak penghasilan.
Tabel 1. Aliran keuangan periode investasi
|
Perhitungan |
nomor halaman |
postamata |
1 bulan |
2 bulan |
3 bulan |
4 bulan |
5 bulan |
6 bulan |
Investasi |
|
Jumlah postamat |
|||||||||
|
Pengeluaran umum |
5 216 000 |
5 516 000 |
5 816 000 |
6 116 000 |
6 416 000 |
6 716 000 |
35 796 000 |
||
|
postamata |
|||||||||
|
Pengeluaran saat ini |
1 016 000 |
1 316 000 |
1 616 000 |
1 916 000 |
2 216 000 |
8 796 000 |
|||
|
Perbaikan posama |
|||||||||
|
pajak penghasilan |
|||||||||
|
Pendapatan |
1 440 000 |
2 160 000 |
2 880 000 |
3 600 000 |
4 320 000 |
15 120 000 |
|||
|
Keuntungan saat ini |
1 264 000 |
1 684 000 |
2 104 000 |
6 324 000 |
|||||
|
Total keuntungan |
-4 496 000 |
-4 076 000 |
-3 656 000 |
-3 236 000 |
-2 816 000 |
-2 396 000 |
-20 676 000 |
Investor membeli mesin parsel dan menerima pendapatan tertentu darinya, dari mana ia membayar upah, sewa, dll., Dan mengalihkan dana yang tersisa untuk pembelian. Dengan demikian, jumlah reinvestasi sama dengan selisih antara pendapatan dan biaya saat ini. Dalam kasus kami, ini adalah 6.324.000 rubel. Pada saat yang sama, jumlah investasi adalah semua biaya dikurangi jumlah reinvestasi, mis. 35.796.000 - 6.324.000 \u003d 29.472.000 rubel. Dengan kata lain, untuk mengeluarkan biaya sebesar 35,8 juta rubel. investor hanya perlu berinvestasi 29,4 juta rubel, dan sisanya 6,3 juta rubel. muncul sebagai akibat dari proyek tersebut. Jadi, dengan pembulatan, jumlah investasi sebesar - 30 juta rubel
Setelah periode investasi, ketika 180 loker paket telah dibeli, total biaya akan sama dengan yang sekarang. Tabel 2 menunjukkan arus keuangan selama 5 tahun. Data jangka waktu dan nilai investasi selama satu bulan diambil dari Tabel 1 (ditandai dengan warna yang sesuai). Data selama setengah tahun dan satu tahun diperoleh dengan mengalikan data bulanan dengan 6 dan 12 bulan.
Selama enam bulan pertama investasi diskon tidak karena periode ini dianggap nol. Setelah 5 tahun, perlu menambahkan biaya mesin parsel itu sendiri ke hasil keuangan, karena. mereka tidak menghilang. Secara kasar, jika pada akhir proyek investor memutuskan untuk menjualnya, maka akan ada aliran masuk lain yang setara dengan biaya mesin parsel.
Meja 2. Arus keuangan selama 5 tahun
|
postamata |
Di bulan |
Periode investasi |
Biaya dan pendapatan untuk paruh kedua tahun ini |
Pendapatan, biaya dan laba untuk tahun ke-2 |
Pendapatan, Biaya dan Laba untuk Tahun 3 |
Pendapatan, Biaya dan Laba untuk Tahun 4 |
Pendapatan, Biaya dan Laba untuk Tahun 5 |
postamata |
Total |
|
Pendapatan |
|||||||||
|
Pengeluaran |
|||||||||
|
Total keuntungan |
-20 676 000 |
119 940 000 |
Dari tabel 2 terlihat bahwa pengembalian proyek sudah memasuki tahun ke-2.
Pengembalian sederhana atas investasi ini dihitung sebagai rasio laba terhadap biaya 9200 / 12500 = 73,6%. Ini adalah tingkat pengembalian yang sangat tinggi, tetapi perlu untuk memperhitungkan risiko dalam pelaksanaan proyek investasi, kemungkinan pendapatan dan menghubungkan semua ini dengan tingkat pengembalian bebas risiko. Selain itu, perlu dilakukan pendiskontoan arus kas, yaitu membawa nilai uang masa depan ke masa sekarang.
Untuk menentukan nilai saat ini dari NPV proyek (Nilai sekarang bersih), perlu untuk menentukan tingkat diskonto - "R" ( ). Tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang ingin diterima investor sebagai akibat dari pelaksanaan proyek investasi. Ada metode yang sangat kompleks dan memakan waktu untuk menghitung WACC "R", yang digunakan terutama di barat untuk perusahaan saham gabungan, di mana koleksi statistik tahunan dengan data yang diperlukan dicetak. Dalam contoh proyek investasi kami dengan perhitungan, perusahaan non-saham gabungan dipertimbangkan dan tidak ada statistik pada proyek ini, karena ini adalah startup yang belum memiliki analog di St. Petersburg.
Dalam praktiknya, metode ahli biasanya digunakan, yang menurutnya premi risiko ditambahkan ke tingkat pengembalian bebas risiko. Investasi dalam obligasi pinjaman federal OFZ dianggap bebas risiko. Berdasarkan data MICEX, kupon imbal hasil OFZ 2016 dengan jatuh tempo 5 tahun adalah 11%. Artinya, tingkat bebas risiko R - kita dapat mengambil untuk 11%
Risiko utama dari startup dengan loker parsel adalah, pertama, ancaman bahwa pemain yang ada di pasar ini, seperti PickPoint, akan dengan cepat menguasai ceruk ini, karena loker parsel di pintu depan membuatnya tidak diperlukan di supermarket - ini adalah ancaman langsung bagi bisnis mereka. Namun, untuk proyek 180 loker parsel, kapasitas pasar St. Petersburg cukup memadai, sehingga bahaya ini diperkirakan tidak lebih dari 20% persen. Perluasan lebih lanjut dari proyek dan daya tariknya bagi investor dipertanyakan.
Bahaya kedua adalah jumlah apartemen yang jauh lebih kecil akan menggunakan layanan mesin parsel. Kemungkinan ini ada, karena dengan kurir langsung di tempat, Anda dapat menyelesaikan semua masalah, tetapi tidak dengan kotak besi. Saya akan memperkirakan kemungkinan risiko ini sebesar 30%.
Ancaman lainnya dapat diperkirakan secara kumulatif sebesar 30% lainnya
Rumus Perhitungan tingkat risiko dalam kasus kami mungkin terlihat seperti ini:
Rr = R / ver, yaitu tingkat primer harus ditingkatkan dengan jumlah yang sama dengan risiko dan ancaman yang mengurangi kemungkinan proyek dilaksanakan.
R adalah tingkat bebas risiko, yang kami ambil untuk bunga yang diberikan untuk obligasi OFZ.
Dalam contoh proyek investasi kami: Rr = 11 / ((1 - 0,2) x (1 - 0,3) x (1 - 0,3)) = 28,1% Metode yang saya usulkan bersifat subjektif dengan cara yang sama seperti "pendapat ahli" lainnya. Dengan demikian, kami akan menerima tingkat diskonto - 28%
PerhitunganNPV dilakukan dengan rumus :
di mana D - arus kas;
Rr adalah tingkat diskonto;
n adalah jumlah tahun.
Tabel 3. Perhitungan NPV
|
postamata |
Menginvestasikan |
lantai II |
2 tahun |
3 tahun |
4 tahun |
5 tahun |
postamata |
Total |
|
Pendapatan |
||||||||
|
Pengeluaran |
||||||||
|
Total keuntungan |
||||||||
|
diskon |
JUMLAH(D27:J27) |
|||||||
|
diskon |
41 247 623 |
Jadi, NPV = 41.247.623 rubel. (41 juta rubel). NPV positif dan secara signifikan melebihi jumlah investasi awal 30 juta rubel, mis. proyek investasi ini menjanjikan.
Betapa menjanjikannya - ini menunjukkan perhitungannya tingkat pengembalian internal IRR. Indikator ini menunjukkan berapa kali pendapatan yang didiskon melebihi investasi awal. Jika IRR lebih besar dari Rr, maka proyek ini dapat ditangani.
Secara umum, rumus IRR terlihat seperti ini:
Untuk menemukan indikator ini secara matematis, perlu menyelesaikan persamaan kompleks derajat ke-n, oleh karena itu, dalam praktiknya, Excel menggunakan rumus internal IRR (internal rate of return), yang termasuk dalam kategori "keuangan" (lihat Gambar 1 ).
Gambar 1. Menghitung IRR di Excel
Catatan: pada tahun kelima, biaya mesin parsel sendiri ditambahkan ke jumlah keuntungan.
Jadi, IRR ternyata 92,7%, yang jauh lebih besar dari tingkat diskonto, yaitu. proyek ini menguntungkan, menjanjikan dan hemat biaya.
Sebagai kesimpulan, kami mencatat bahwa untuk bisnis pemula dari jenis baru di pasar yang sedang berkembang, yang jauh lebih penting daripada profitabilitas proyek adalah pangsa pasar yang akan ditangkap oleh bisnis baru. Pada awalnya, sangat penting bagi perusahaan untuk memasuki pasar dan mengamankan posisi yang kuat, oleh karena itu, ketika mengevaluasi sebuah proyek investasi, indikator pangsa pasar lebih penting daripada IRR.
