A törvény értelmében a jelzálog az ingatlanokra vonatkozó zálogjog létesítése abban az esetben, ha ez az ingatlan hitelpénzek vagy más pénzügyi szervezet célzott kölcsönzött forrásai segítségével épül.
Ez az Orosz Föderáció Szövetségi Törvényében meghatározott bizonyos tényezők előfordulásának vagy bekövetkezésének következménye. Ez a pillanat a résztvevők kívánságán kívül következik be, ami jellemző az ingatlantulajdon tulajdonjogának átruházására.
A törvény értelmében a jelzáloghitel maga a jelzálogszerződés hiányában kezd működni a következő feltételek mellett:
Szigorúan meghatározott jogi körülmények között is felmerül. Az indokok kizárólag a jelzálogszerződés azon kikötései és álláspontjai, amelyek biztosítják a kölcsönszerződésből vagy a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeket, és semmilyen esetben sem válhatnak önálló önálló adósságkötelezettséggé.
Nem igényel közjegyzői regisztrációt és állami szerveknél történő regisztrációt és nem lehet alapja az ingatlanra jelentkező tulajdonosok rotációjának.
Elméletileg a jelzáloghiteleket az egyik leggyakoribb hitelrendszernek tekintik. Jellemzői miatt előnyös. Ebben az esetben zálogot tesznek, amelyben a tárgy továbbra is az ingatlan tulajdonosának birtokában marad.
Ha a hitelfelvevő részéről a fizetés elmulasztása vagy egyéb jogsértés történik, akkor nagyon kényelmes a hitelező jogi területen eljárni. Vagyis bármikor, az adós írásos értesítését követően, lefoglalhatja a zálogjogot, és árverésen vagy más, törvényben előírt hitel -visszafizetési módon keresztül értékesítheti.
A jelzáloghitel alapjául szolgáló ingatlan- vagy ingatlankomplexum mindaddig használat tárgyát képezi, de amikor szükségessé válik annak visszavonása, annak végrehajtása jelentős akadályozó tényezőket tartalmaz.
Ugyanebben az összefüggésben egyértelmű megkülönböztetésre van szükség a "jelzálog" és a "jelzáloghitel" jogi kategóriák között:
A fő kötelezettség nem teljesítésének észlelése esetén a zálogjoggal terhelt ingatlan lefoglalását vonja maga után. Ugyanakkor vannak megelőző jogok a lefoglalt óvadék visszaváltására. A jelzálogszerződés regisztrálásakor egy további, de nagyon hatékony jogi mechanizmust alkalmaznak a pénzügyi kockázatok drasztikus csökkentésére - egy átfogó jelzálog -biztosítási megállapodást.
A hitelviszonyok kialakulásának és jogi szabályozásának alapjai és legfontosabb pontjai jogilag kikötött és kialakított jogi pozíciók.
A jelzálogszerződés jellemzőit a hazai jogszabályok világosan és világosan megfogalmazzák.
Bekezdéseivel összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke értelmében biztosítékként csak olyan ingatlanokat vagy integrált ingatlankomplexumokat lehet vonni, amelyek az állami törvények által létrehozott jogi területen regisztráltak.
Ebbe beletartozik:
A jelzálog nyújtásának és a végső hozam garantálásának legfontosabb szempontja az ügyfél fizetőképessége, vagyis az a képessége, hogy teljes mértékben és időben vissza tudja fizetni a tartozásait. A hitelképesség szintje kiváló előrejelzője az ügyfél fizetőképességének a belátható jövőben.
Kiszámítása a pénzügyi tartalmi mutatók kapcsolata alapján történik. A vezető amerikai finanszírozók gyakorlati ajánlásai szerint Az orosz közgazdászok az öt „si” rendszert használták.
Mivel a jelzáloghitel -program egyik legfontosabb része, a jelzáloghitel számos pozitív aspektussal rendelkezik, amelyek nem mindenki számára ismertek, akik ilyen módon szeretnének lakást vásárolni.
Ma a bankintézetek a jelzálog -mechanizmus két alapvető modelljét - az amerikai és az európai - használják. Megkülönbözteti őket a finanszírozás vonzásának módja:
A jelzáloghitelezés minden szempontból nagyon előnyös mechanizmus. Először is, a hitelezési szerződéses dokumentumok végrehajtása során a lakás ugyanakkor a hitelfelvevő tulajdonába kerül.
Dmitrij Balandin
Szinte mindenki arról álmodozik, hogy saját lakása legyen, legyen az kis lakás vagy saját ház. A modern gazdasági valóságban problémás lehet akár néhány négyzetméter megtakarítása, nem is beszélve a meglévő lakások elzálogosításának lehetőségéről. Emiatt a polgároknak hitelhez kell fordulniuk a bankokhoz. A jelzálog a törvény értelmében lakásépítésre vagy lakásvásárlásra nyújtott kölcsön, amelyben a hitelfelvevő a megállapodás szerint az ingatlant zálogba adja.
A koncepció lényege, hogy a vevő-hitelfelvevő átadja az ingatlant a hitelezőnek a szerződéses kötelezettségek teljesítésének biztosítékaként. Abban az esetben, ha a vevő vis maior viselkedik, és nem tudja kifizetni a tartozást, a hitelfelvevőnek teljes joga van eladni a zálogjoggal terhelt ingatlant a tartozás fedezésére. A jogi jelzálogot akkor kell alkalmazni, ha nincs szükség külön megállapodás megkötésére, de vannak bizonyos törvényben előírt tényezők.
Van egy másik típusú jelzálog - a szerződés alapján. Első pillantásra úgy tűnhet, hogy kicsi a különbség bennük, de kardinális különbségek vannak közöttük. A jelzálogjog a törvény alapján abban különbözik a jelzálogjogtól a szerződés alapján, hogy az első változatban jogi okokból keletkezik, a másodikban pedig - közös megegyezés alapján. A törvény értelmében a jelzálogjogot az ingatlan -adásvételi ügylet regisztrálásakor automatikusan regisztrálják, de megállapodás alapján - csak a jelzálogjogosult és a hitelező kölcsönös kérelme alapján.
Egyszerűen fogalmazva, szerződéses jelzálog esetében az adós bármely ingatlana a kölcsönszerződés értelmében biztosítékként működik. A jelzálogjog felmerülése a törvény alapján akkor következik be, amikor a megszerzett lakást biztosítékként átruházzák a hitelezőre, és nem mindegy, hogy a másodlagos piacon építik vagy vásárolják. Lényegében célzott lakáshitelről van szó.
Mivel a lakáshitelezés a felek közötti kölcsönös elszámolás összetett rendszere, minden eljárást különböző időpontokban elfogadott jogalkotási aktusok szabályoznak. A 102-FZ "A jelzálogjogról (ingatlanok zálogjogáról") szóló szövetségi törvény mellett jelentős számú olyan intézkedés is létezik, amelyek a jelzáloghitel-tevékenység kialakulásának alapját képezik, de a legfontosabbak közül érdemes kiemelni a következőket:
Ha jogi jelzálog keletkezik, bizonyos biztosítékok és vagyoni kötelezettségek jelennek meg. Számos olyan helyzet fordulhat elő, amikor ezek a körülmények felmerülhetnek - ez egy lakás, egy külön ház, egy telek és hasonló tárgyak megszerzése, kizárólag banktól kölcsönvett pénzeszközök bevonásával. Ugyanez vonatkozik az ingatlanok építésére is, ha azt hitelintézet által kiosztott pénzből végzik.
Az ingatlanról szóló törvény értelmében a letét csak a magánszemélyek vagy jogi személyek lakására vonatkozik. Ami az állami és önkormányzati lakást illeti, az nem vehet részt a jelzálogkölcsönben. Fontos megérteni, hogy egy lakólakás vagy ház egy része biztosítékként is szolgálhat, de csak akkor, ha ez egy elszigetelt, lakóhelyiség.
Amint már említettük, a jelzáloghitel olyan hitel, amelyet egy állampolgárnak adnak ki ingatlanvásárláshoz, és itt a megvásárolt lakás közvetlen biztosítékként működik, amelyet a szerződés külön előír. A hitelező az adósság megfizetésének időpontjában megszerzi az ingatlanhoz való jogot, bár a lakás jelzáloggal rendelkezője jogosult ott tartózkodni.
A járadékmegállapodás megkötésekor a törvény értelmében jelzálog is keletkezik, amikor a járadék kedvezményezettje átadja lakását egy másik személy tulajdonába, aki a járadék kifizetője (mindezt közjegyző készíti el). A megértés kedvéért példát is hozhat: egy személy átadja a lakását egy állampolgárnak, aki vállalja, hogy vigyáz és gondoskodik róla, amire szüksége van haláláig. A tulajdonjog a járadékmegállapodás megkötése után szűnik meg, de a teher a bérlő haláláig érvényes, ezt követően a terhet el kell távolítani.
Világos példa az épülő lakás hitelből történő megvásárlása. Valójában a tárgyat még nem állították fel, de a hitelfelvevőnek, mint részvényesnek joga van hozzá, hiszen az első befizetést teljesítette. A többi pénzt hitelintézettől veszi fel, de a jelzálog megszerzéséhez a bank biztosítékot igényel. Mivel azonban az objektum még nincs regisztrálva, nem járhat garanciaként. Emiatt tulajdonjog -zálogot készítenek, és ezt követően az épített lakással helyettesítik.
A regisztrációhoz igénybe veheti a jelzálog -közvetítő szolgáltatásait, vagy mindent saját maga tehet meg. Először kapcsolatba kell lépnie egy hitelintézettel, hogy tisztázza, mennyit számíthat. Ezután elkezdheti keresni a megfelelő lehetőséget. Ezután előzetes megállapodást kell kötnie az eladóval, és meg kell adnia a szükséges dokumentumcsomagot a hitelintézet számára.
Az összes papír átadása után meg kell várnia a döntést, mivel minden papírt alaposan ellenőrizni fog. A helyzet pozitív kimenetele esetén lehetőség lesz adásvételi szerződés aláírására, amely szükségszerűen azt jelzi, hogy az ingatlant részben hitelpénzért vásárolják meg. Ezt követően megtörténik a jelzálogjog és a lakás tulajdonjogának nyilvántartásba vétele, és az eladó megkaphatja a pénzét.
A legális jelzálogjog bejegyzése állami díj kivetése nélkül történik. Ezenkívül nincs szükség közös nyilatkozat írására. Az állami bejegyzés bizonyos tulajdonjogokat ruház a hitelfelvevőre, amelyeket szükségszerűen rögzítenek a Rosreestr -ben. Fontos szempont, hogy a szerződés bejegyzése a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg történik. A nyilvántartásba vétel dátuma az a nap, amikor bejegyzés történt a likvid ingatlanokra vonatkozó jogok nyilvántartásában.
Ha a jogszabályhoz fordulunk, láthatjuk, hogy nem minden ingatlan lehet jelzálog tárgya. Tilos például az állam tulajdonában lévő ingatlanokat biztosítékként átruházni. Azoknál a lakásoknál, ahol a tulajdonosok kiskorúak, speciális megközelítést alkalmaznak. Itt van egy lista a biztosítékról:
Mivel az ingatlanszerzésnek sok buktatója van, a hitelezők mindenféle módon megpróbálják megvédeni magukat. Erre a törvény értelmében a jelzálogkorlátozásokat alkalmazzák, amelyek a regisztrációt követően azonnal felmerülnek. A jog megterhelése garancia arra, hogy a hitelfelvevő a kölcsönvett pénzeszközöket a hitelintézetnél kifizeti, és a jelzálogszerződésben meghatározott időpontban, bizonyos árréssel visszaadja.
Mindig fennáll annak a lehetősége, hogy a jelzáloghitel felvevője nem tudja visszafizetni a tartozást, és ennek okai eltérőek lehetnek. Ennek elkerülése érdekében szükség van a kérelmező fizetőképességének magas színvonalú ellenőrzésére. Ennek érdekében a kockázatvállalást végzik, vagy egyszerű szavakkal felmérik az állampolgár azon képességét, hogy képes -e kiszolgálni a számára kiállított jelzáloghitelt. Ily módon meghatározzák a kölcsön összegét, annak nyújtásának határidejét, a kamatlábat és egyéb lényeges kritériumokat.
A pénzügyi mutatók összefüggése alapján számítják ki. Az amerikai szakemberek tapasztalatait vették alapul. A módszert öt "si" rendszernek nevezik (az angol "C" betűből, amellyel a jegyzés mind az öt összetevője kezdődik):
Amint a gyakorlat azt mutatja, kevésbé szigorú követelményeket támasztanak a lakáshitelt kérő ügyfelekkel szemben, de ez nem jelenti azt, hogy nem foglalkoznak fizetőképességük ellenőrzésével. Az alábbi táblázat bemutatja azokat a fő mutatókat, amelyek alapján a jegyzési folyamatot végrehajtják:
| Együttható | Dekódolás | Leírás |
| fizetés / bevétel | a kölcsön kifizetések és a meghatározott időszakra vonatkozó jövedelmek aránya |
|
| kötelezettségek / jövedelem | a hitelfelvevő jelzálogkötelezettségekre fordított költségeinek aránya az összes bevételhez |
|
| hitel / biztosíték | a kölcsönösszeg és a kölcsönadott tárgy értékének aránya |
|
| hitel / felszámolási érték | a hitelösszeg és a minimális költség aránya, amelyért a fedezet értékesíthető |
Annak érdekében, hogy a hitelező pozitív döntést hozzon a hitel kibocsátásáról, szükséges, hogy a fenti értékek a következő számokkal rendelkezzenek:
A legtöbb hitelintézet rendelkezik saját mutatókkal, ezért nincsenek pontos értékek. A régiótól, az alany átlagfizetésének méretétől és más körülményektől függően ezek az együtthatók ingadozhatnak.
A különböző államoknak saját jellemzőik vannak a jelzáloghitelre. A jogi kerettől és a kialakult gyakorlattól függően alakul ki a saját lakáshitelezési modellje. Oroszországban például a megkülönböztető jellemzők az anyasági tőke vagy a katonai jelzáloghitelek használata. Ezenkívül a feltörekvő gazdasági helyzet és a jelzálogkockázatok is saját jellemzőiket írják elő - a hazai bankok által kínált kamatok majdnem tízszer magasabbak, mint külföldön.
Az amerikai rendszer több mint száz éve kezdett kialakulni. Fő elképzelése az, hogy ingatlanvásárláskor, és ez elsősorban a másodlagos piacon történő adásvétel, a hiányzó összeget a jelzálogbank biztosítja. Ezután eladja az adósságot egy jelzáloghitel -ügynökségnek, amely értékpapírokat bocsát ki, amelyeket később a tőzsdén kereskednek. A kifizetések a hitelfelvevő által visszaadott pénzeszközök.
Európában és sok fejlődő országban a lakáshitelezés német modelljét veszik alapul. Lényege abban rejlik, hogy az ügyfél bankszámlát nyit, ahol addig járul hozzá, amíg azok el nem érnek egy bizonyos szintet. Általában ez a vásárolt lakások költségeinek körülbelül a fele. Ezt követően a bank hitelt nyújt neki a hiányzó összegért, a megvásárolt ingatlant biztosítékként veszi fel. Ezenkívül az állam támogatás formájában kompenzálja az állampolgároknak a lakhatási költségek mintegy 10% -át.
A különböző pénzintézetekben a lakáshitelek nyújtásának feltételei közös vonásokkal és bizonyos eltérésekkel rendelkeznek. Minden hitelező előfeltétele az ingatlan biztosítása, amely nem mond ellent a törvénynek, a hitelfelvevő jövedelmének megerősítése és az ingatlan független értékelése. Minden más paraméter eltérhet.
Attól függően, hogy milyen összeggel értékelték a tárgyat, a bank hitelt nyújt az ügyfélnek. Általában a hitelfelvevő köteles egy bizonyos összeget saját maga letétbe helyezni. Ez a mutató kizárólag magától a hitelezőtől függ, de többnyire a lakhatási költségek legalább 10% -a. Néha a bank a költségek 100% -át finanszírozza, de az ilyen programok a kölcsönadó partnereivel rendelkező építőipari cégekkel való megállapodás alapján léteznek.
Mint már említettük, az orosz bankok által kínált kamatláb sok kívánnivalót hagy maga után. Ez közvetlenül függ az ország inflációjától és a jegybank irányadó mértékétől. Jelenleg mutatója az évi 10-12% -os szinten alakult ki, bár egyes hitelezők más számokkal is találkozhatnak. Ne felejtse el azonban, hogy a csökkentett kulcs más dokumentumokhoz kapcsolódó díjakkal járhat, amelyek a dokumentumok vizsgálatához vagy a jelzáloghitel kiállításához kapcsolódnak.
Az adósság törlesztéséhez kétféle típusú kifizetést alkalmaznak. A differenciál módszerrel a hitelszervezetet egyenlő részekre osztják, és az adósság egyenlegére kamatot számítanak fel. Ez a visszafizetési módszer akkor előnyös, ha az ügyfél kis összeget és rövid időre vesz célzott kölcsönt, mivel a kezdeti szakaszban a hitelkifizetések nagyon magasak. A járadék összegét egy bizonyos képlet szerint kell kiszámítani. Ennek eredményeként egyenlő összegeket kell felszámítani a hitelfelvételi időszak alatt.
Ha egy állampolgár lakáshitel igénybevételét tervezi, meg kell felelnie bizonyos paramétereknek. A bank azonnal felhívja a figyelmet a pozitív hiteltörténetre, mivel a kibocsátott hitel nagy, és a hitelező érdekelt a hozamában. Az utolsó munkahelyen szerzett munkatapasztalatnak legalább 6 hónapnak kell lennie, és az ügyfél életkora 21–65 év. Rögtön meg kell jegyezni, hogy az adott paramétereknek átlagolt értékei vannak, mivel minden banknak joga van saját igényeit megfogalmazni.
Azok a polgárok, akik hitelt vásárolnak ingatlant, az orosz jogszabályoknak megfelelően adólevonást biztosítanak. Leegyszerűsítve ez a befizetett jövedelemadó egy részének visszatérítése. Az összegnek bizonyos korlátozásai vannak a vásárolt lakás árától függően (legfeljebb 2 millió rubel). A mai napon a visszatérítés maximális összege 260 000 rubel.
Ha feltételezzük, hogy a tartozás teljes összegének kamatokkal történő megfizetése után a hitelezőnek automatikusan megszűnik a teher, a hitelfelvevő nagyot téved. A kifizetések befejezése után ezt az eljárást saját maga kell elvégeznie. Szükséges a jogi személyek egységes állami nyilvántartásához fordulni új tulajdonosi igazolás kiállításának kérésével, de ehhez bizonyos dokumentumcsomagot kell benyújtani, amely szükségszerűen tartalmaz egy olyan dokumentumot, amely igazolja a hitelezővel való teljes elszámolást .
megpróbálja megmagyarázni egy olyan nehéz jelenséget, mint a "jelzálog a szerződés alapján" és a "jelzálog a törvény alapján". A jelzáloghitelezés gyakorlatában az állampolgároknak sok kérdésük van, és ezeket a kérdéseket gyakran felteszik cégeink honlapjain. Szakértőink a válaszok adatait egyetlen anyagba foglalták össze.
Először meg kell értenie egy ilyen jelenség jogi vonatkozásait, mint a törvény értelmében a jelzálog. Így magyarázzák ezt a kifejezést a Szentpétervári Szövetségi Nyilvántartási Szolgálat és a Leningrádi Régió Hivatalának képviselői:
Kérdés: Mi az a "törvény szerinti jelzálog"?
Válasz: Az 1., 2., Art. Az 1997. július 21 -én kelt szövetségi törvény "Az ingatlanokra vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vételéről és a vele történő tranzakciókról" N 122 -ФЗ 11. cikke (a továbbiakban - regisztrációs törvény), a jelzálogjog felmerülését eredményező megállapodás állami nyilvántartásba vétele a jog az alapja annak, hogy bekerüljön az ingatlanokhoz fűződő jogok és az ezzel kapcsolatos ügyletek egységes állami nyilvántartásába; nyilvántartások a jelzálogjogok törvény szerinti felmerüléséről. Jelzálogjog esetén a törvény értelmében a jelzálogjog, mint ingatlanterhelés az ingatlan tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételének pillanatától keletkezik, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.
Az Orosz Föderáció kormányának 1998. 02. 18 -i 219. számú rendelete által jóváhagyott, az ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek és a vele folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásának vezetésére vonatkozó szabályok 43. pontjával (a továbbiakban: Szabályok) az USRR fenntartása érdekében) a tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok korlátozásainak (megterheléseinek) nyilvántartásait az egységes állami jognyilvántartásba rögzítik szerződések és egyéb, kötelező állami regisztrációhoz kötött dokumentumok alapján, amelyek a korlátozások (terhek) előfordulásának alapja.
1. tétel, Art. Az 1998. július 16-án kelt 102-FZ sz. Szövetségi törvény "A jelzálogjogról (ingatlanok zálogjogáról") 77. cikke kimondja, hogy a banktól vagy más hitelintézettől hitelkeret felhasználásával vásárolt lakást az állam állampolgárai zálogba kell hozni. a hitelfelvevő lakóépület vagy lakás tulajdonjogának nyilvántartásba vétele.
Az ingatlan jelzálogjogának állami nyilvántartásba vételére vonatkozó utasítás 27. pontja szerint, amelyet az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériuma 2006. június 15 -i N 213. számú rendelete hagyott jóvá, ha a tulajdoni lapból nem lehet megállapítani és a jog állami bejegyzéséhez (jogátruházás) benyújtott egyéb dokumentumok az ingatlan tárgya a törvény alapján keletkezett jelzálogjog tárgya (például az adásvételi szerződés nem jelzi, hogy ezt a tárgyat a hitel vagy kölcsönvett pénzeszközök stb.), a jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele a törvény alapján a jelzálogos és a jelzálogjogos közös kérelme alapján történik, a jelzálogjog felmerülését igazoló dokumentumok csatolásával. a törvény (kölcsönszerződés, kölcsönszerződés célhitel feltételével).
Szükséges továbbá benyújtani: a kérelmező személyazonosító okmányát. Képviselő jelentkezése esetén - jogosultságát igazoló dokumentum; a jelzálogszerződésben mellékletként megnevezett dokumentumok. A jelzálogjogosultság igazolásakor - a jelzálogjog eredeti példányát és a jelzálogjogban mellékeltként megnevezett dokumentumok eredeti példányait; az ingatlan objektum tervének eredeti példánya, amelyet a nyilvántartási körzet területén lévő ingatlan objektumok állami nyilvántartását és műszaki leltározását végző állami szerv (szervezet) hitelesített. Egy telek esetében - a telek kataszteri terve.
Most, hogy minden teljesen világossá vált, a szakértők hozzászólnak a jogszabályok normáihoz.
Az ügyvéd megjegyzi Anton Lebedev :
Más szavakkal, a törvény értelmében jelzálog keletkezik abban az esetben, ha ingatlan (hitelfelvétel) rovására történik a hitelfelvevő és esetleg kiskorú tulajdonába. A törvény értelmében a jelzálogjog meghatározó mozzanata éppen a pénzeszközök átvétele az ingatlantulajdon megszerzése céljából, valamint az ingatlan megszerzése olyan személy tulajdonában, aki hitelt vagy kölcsönt kap.
A jelzálogjogokra vonatkozó jogszabályok jogszabályi rendelkezései kedvezményes rendszert biztosítanak a jelzálogjog felmerülésére: a jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele a törvény alapján külön kérelem benyújtása és állami illeték megfizetése nélkül történik.
A kiskorúak kivételt képeznek e szabály alól. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a kiskorúak a legtöbb esetben nem kaphatnak elegendő jövedelmet a jelzáloghitel kifizetéséhez. Ezenkívül a kiskorúak cselekvőképességük korlátozott, és önállóan nem köthetnek ügyleteket 14 éves korukig, és 14-18 éves korukig csak törvényes képviselőjük - általában szüleik - beleegyezésével. 18 éves koráig az ingatlan kiskorúnak történő értékesítését a gyámhatóságnak jóvá kell hagynia. Még 18 éves kora után is előfordulhat, hogy egy személy nem kezd pénzt keresni a jelzáloghitel törlesztésére, mert mehet egyetemre, és továbbra is a szüleitől függ.
A zavart ebben a szabályban, véleményem szerint, éppen azok a korlátok okozzák, amelyek magukban a jelzáloghitel -programokban léteznek, hiszen a jogszabályok sokkal szélesebb körben értelmezik a jelzálogjogot, mint a bankok. A bankok igyekeznek korlátozni a kiskorúak részvételét a jelzáloghitel -programokban. A jelzáloghitelek programjainak jelentős része nem teszi lehetővé, hogy kiskorúat bevonjanak a társtulajdonosok közé, ha erre nincs szükség. Ennek oka a bankok megnövekedett kockázata az ilyen ingatlanok kizárásakor. A kiskorú részvétele a jelzálog -ügyletben megengedett, feltéve, hogy elad egy ingatlanrészletet, amelynek eladásából származó pénzt új "jelzálog" lakás vásárlására fordítják. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a gyámhatóság nem ad engedélyt a kiskorú ingatlanának egyszerű eladására anélkül, hogy bármilyen más lakást biztosítana neki, és a kiskorú részvénye eladása nélkül a tranzakció lehetetlen lesz. A bankok nem merik elvetni a potenciális hitelfelvevők egész csoportját.
Külön szeretnék szólni a szerződés szerinti jelzálogjogról. A szabály meglehetősen egyszerű - minden, ami a törvény értelmében nem vonatkozik a jelzálogjogra, a szerződés alapján jelzálog. Korábban a nem lakóingatlanok képeztek kivételt-a nem lakóingatlanok jelzálogjogát csak jelzálogszerződés alapján hajtották végre. Ezt most kijavították. Abban az esetben, ha jelzáloghitelt kapnak egy meglévő lakás biztosítéka alapján, a jelzálog felvétele csak megállapodás alapján lehetséges. Még akkor is, ha a hitelt egy hitelfelvevő kapta meg, és két személy, köztük a hitelfelvevő is a tulajdonosokká válhat, szükség van jelzálog -szerződés megkötésére, mert a jelzálogjog felmerülése a törvény értelmében egyszerre kettőre lehetetlen.
Ha jelzáloghitelt szeretne kapni, akkor a hitelfelvevő két olyan kifejezéssel szembesülhet, amelyek jelzik a kölcsön típusát: "jelzálog a törvény alapján" és "jelzálog a szerződés alapján". Mindkét típus ingatlanügyleteket foglal magában, mindkettőhöz biztosítékot vásárolhat, de leggyakrabban a bankok jogos hitelt használnak.
Ez lakás vagy egyéb ingatlan megvásárlása a törvény minden normájának megfelelően. A törvény egyértelműen szabályozza a lakáshitel megszerzésének és nyilvántartásba vételének folyamatát.
A legtöbb bank a törvény értelmében jelzálogot bocsát ki, mivel ez kevésbé kockázatos a hitelező számára. Ha klasszikus jelzálogjog megszerzését tervezi, vagyis a tranzakciót a megszerzett ingatlan zálogjogával biztosítják, akkor valószínűbb, hogy a törvény értelmében jelzálog lesz.
A legális jelzáloghitel fontos jellemzői:
A törvény alapján történő nyilvántartásba vétel esetén nemcsak a bank válhat hitelezővé. Lehetnek másik pénzügyi szervezetek, vagy akár fejlesztők is új lakásvásárlás esetén. A fejlesztők gyakran részletfizetési tervet kínálnak a vevőknek bank részvétele nélkül. Ez is egy hitel, amelyet törvény szabályoz, és ennek megfelelően formalizált. Ebben az esetben a tárgyra is terheket rónak, és a fejlesztő a jelzálogjogosultként fog eljárni: ha a kölcsönt nem fizetik ki, akkor ő kezdeményezheti a jelzálogjog visszavonásának és kilakoltatásának folyamatát.
Ha a hitelező ilyen típusú ügyletet alkalmaz, akkor a kölcsönvevő és a kölcsönadó közötti kapcsolatot külön megállapodás szabályozza, nem pedig a szövetségi törvények. Valójában a szerződéses jelzáloghitel magában foglalja a kölcsön bármilyen feltételekkel történő kibocsátását, az ügyletben részt vevő felek a szerződésben megjelölhetnek minden olyan pontot, amelyet jogszabály nem szabályoz, ami jelzáloghitel esetén a törvény alapján lehetetlen.
Az ilyen típusú jelzáloghitel jellemzői:
A szerződéses jelzáloghitel rugalmasabb feltételekkel rendelkező ügylet, a hitelező és a hitelfelvevő eltérhetnek a törvény kereteitől, és egyedi együttműködési feltételeket dolgozhatnak ki. Az ilyen típusú hitelezést azonban ritkán alkalmazzák, mivel kockázatokat hordoz magában a hitelező számára. Valójában a piacon a jelzáloghitelt - megállapodás alapján - gyakorlatilag csak akkor adják ki, ha nem megfelelő kölcsönt adnak ki vagyonbiztosítással, vagy ha jelzálogot adnak ki olyan ingatlan zálogjogával, amely már a hitelfelvevő tulajdonában van .
Mi a különbség a jelzálog és a jelzálog között a törvény alapján:
Mindkét esetben a hitelező és a hitelfelvevő szerepe bárki lehet: állampolgárok, szervezetek (nem feltétlenül pénzügyi). A magánszemélyek közötti jelzálogjogot a törvény nem zárja ki.
A törvény szerinti jelzálogjogok és a szerződés szerinti jelzálogjogok sok tekintetben hasonlóak. A hitelfelvevő a bankhoz fordul, összegyűjti a szükséges dokumentumokat és várja a döntést. Az összes hivatalos eljárás, például a biztosítás jóváhagyása és letétele után a tranzakció kötelező regisztrációt igényel.
Ha a törvény értelmében szabványos lakáshitel iránti kérelmet nyújt be, akkor annak regisztrálásához nem szükséges, hogy az ügylet minden résztvevője jelen legyen, elegendő a hitelező vagy a hitelfelvevő kérelme. De mivel a bank érdekelt az eljárás végrehajtásában, általában ő irányítja a folyamatot, és a tranzakciót a hitelező képviselője és maga a hitelfelvevő jelenlétében rögzítik.
Regisztrációs eljárás:
A regisztráció szigorúan a tranzakció valamennyi résztvevőjének részvételével történik: mind a hitelfelvevő, mind a hitelező képviselője részvételével. Először az adásvételi szerződést regisztrálják, csak ezt követően teher róható ki (jelzáloggal a törvény értelmében e dokumentumok legalizálása egyszerre történik). Ezután minden szabványos: a dokumentumok benyújtását követő 5 napon belül regisztrálják a tranzakciót.
A jelzálogjog megjelenése a törvény értelmében bizonyos korlátozásokat von maga után. A hitelfelvevő ingatlant vásárol, szabadon rendelkezhet vele, de nem tudja eladni az ingatlant. Az állami szervben rögzítették a teher kivetésének tényét. A végrehajtás egyetlen lehetősége a bankkal kötött megállapodás: általában ez csak a hitel kifizetésével kapcsolatos problémák esetén lehetséges.
A hitelező korlátokat szabhat. Az egyik bank teljes egészében megtilthatja az ilyen tranzakciókat, a másik megengedi, de csak az engedély átvétele után (a hitelfelvevő kérelemmel fordul a bankhoz). Ami a regisztrációt illeti, nincs korlátozás magára a vevőre és családtagjaira vonatkozóan.
A lakáshitel ütemezett vagy idő előtti teljes kifizetése után a hitelfelvevő a hitelezőhöz fordul, és megkapja az adósságkötelezettség teljes teljesítését igazoló dokumentumokat. A tranzakció mindkét fele részt vesz a tehermentesítésben; ezek kölcsönös megállapodást képeznek.
A törvény szerint a teher eltávolítása történhet a hitelfelvevő és a hitelező személyes jelenlétében: ez leggyakrabban így van, ezért a feleknek meg kell állapodniuk a tranzakció időpontjában, és időpontot kell egyeztetniük az MFC -nél . A dokumentumok ellenőrzésének időtartama legfeljebb 3 munkanap, DDU alatt történő vásárlás esetén - legfeljebb 5 nap. Ennek a műveletnek nincs állami kötelessége.
A jelzálog az ingatlanok záloga, amelyet hitelszerződés, kölcsönszerződés vagy egyéb körülmény alapján biztosítékként formáznak. A jelzálogszerződés feljogosítja a hitelezőt arra, hogy a zálogjoggal rendelkező ingatlant visszavonja, vagy a zálogtárgy értékével egyenértékű pénzt kapjon, ha a pénzeszközök a megbeszélt határidőn belül nem kerülnek kifizetésre. Az eljárások végrehajtására vonatkozó eljárást a "Jelzálogjogról (ingatlan zálogjogról") szóló szövetségi törvény határozza meg.
Jelzálogszerződés alapján a következő ingatlanok lehetnek elzálogosítva:
A jelzálog feltételezi, hogy a szerződés teljes időtartama alatt elzálogosított ingatlan a zálogkötelezett birtokában és használatában marad. Ez utóbbi lehet akár az adós, akár egy harmadik fél, aki nem részes fele a kötelezettségnek.
Oroszországban kétféle jelzálog létezik: a törvények és a megállapodás alapján. Mi ez, és milyen különbségek vannak közöttük, tovább fogjuk vizsgálni.
Ez a zálogtípus nem a zálogjoggal kapcsolatos külön megállapodás eredményeként merül fel, hanem bizonyos jogalkotási tények miatt. A fogalom második neve a jogi jelzálog. Ez nem jelenti azt, hogy állami díjat kell fizetni, és fel kell keresni a lakásvásárláshoz hitelt nyújtó banki vagy más hitelintézet alkalmazottainak regisztrációs szolgálatát. A törvény értelmében jelzálog keletkezik a következő dokumentumok nyilvántartásba vétele alapján (feltéve, hogy a hitelpénzek forgalomba kerülnek):
A jelzálogjog állami nyilvántartásba vétele a törvény alapján egy kezdeti megállapodás (hitel, hitel és egyéb) alapján történik, amely az ilyen típusú biztosítékok megjelenését vonta maga után. A jelzáloggal terhelt személy tulajdonjogának regisztrálása egyik napról a másikra történik, kivéve, ha a törvény más körülményeket állapít meg.
A jelzáloghitel akkor aktiválódik, ha a hitelpénztárakat részben vagy egészben a következő objektumok megszerzésére / építésére és további állami nyilvántartására használja fel:
Ezenkívül a törvény értelmében jelzálog keletkezik, ha földbirtokot vagy más ingatlant adnak át bérleti díj ellenében. Így a legális jelzáloghitelek aktiválásának fő oka a célzott hitel megszerzése és a feltételek megteremtése, amikor ingatlanszerzésre és állami szintű nyilvántartásba vételre van szükség.
Mondjunk szemléltető példát. Tegyük fel, hogy banki hitellel vásárol lakást. Mivel ez a pénz nem az Ön tulajdona, a tranzakció hitel -alapok felhasználásával történő adásvételi szerződés formájában történik. A regisztrációt követően a hitelfelvevő tulajdonképpen a lakás tulajdonosává válik, ugyanakkor a lakóteret a bank zálogba adja, mivel a hitelt még nem fizették vissza.
Ez a fajta biztosíték olyan esetekben merül fel, amelyek nem járnak a jelzálogjog törvény szerinti aktiválásával. A megállapodás alapján a jelzálog alapításának alapja az ingatlanok jelzálogjogáról szóló megállapodás (megállapodás) felek közötti megkötése. A dokumentum és az abban előírt kötelezettségek az állami nyilvántartásba vétel pillanatától lépnek hatályba. A regisztrációhoz a zálogkötelezettnek és a zálogkötelezettnek közös nyilatkozatot kell írnia. A zálogszerződés nem önálló kötelezettség, és a kölcsönszerződéssel egyidejűleg jön létre.
Mondjunk egy konkrét példát. Tegyük fel, hogy nagy banki hitelt szeretne felvenni, amelyet drága berendezésekre tervez költeni. Bemegy a bankba, kölcsönt vesz fel, aláír egy megállapodást, és egyúttal jelzálog -szerződést is készít, jelezve, hogy lakását a banknak zálogba adják.
A kijelölt fogalmak között alapvető különbség van. A fő különbségek a következők:
A közelmúltban a jelzáloghitel széles körben elterjedt a hitelfelvevők körében, mivel lehetővé teszi, hogy kedvező feltételekkel kölcsönt vegyen fel banktól vagy más pénzintézetektől. A zálogjog bejegyzésének fő célja az ingatlanszerzés, amely bankbiztosítékként szolgál.
