Kovaleva A.M. egy Twokkin k.c. egy
1 FGBOU VPO "Orlovsky Állami Agrár Egyetem"
A piacgazdaságban a hatékony ingatlankezelés kérdése releváns, ami viszont az adott objektum valós értékének meg kell határozni. A cikk elemzi az ingatlanértékelés klasszikus megközelítéseit. Az eredmények alapján kapott, a használata kiszámításának módszere alapján kiigazítást statisztikai számítási módszerek (korreláció és regresszió analízis) volt gazdaságilag megalapozott a kataszteri felmérése telkek.
földterület
korrelációs-regressziós elemzés
beállítás
Árajánlat
1. Értékelési tevékenységek: FZ az Orosz Föderáció 1998. július 29-i, 135-FZ // hátránya. A jogszabályok nőttek. Szövetség. - 2001
2. A szövetségi szintű értékelés „általános fogalma fogalmak, megközelítések értékelése és értékelési követelmények (FSO No. 1)” által jóváhagyott, a rend a Gazdaságfejlesztési Minisztérium Oroszország No. 256 20 július 2007 // Cons. A jogszabályok nőttek. Szövetség. - 2001 - No. 29. - Művészet. 3026.
4. GRYAZNOVA A.G., FEDOTOVA MA Ingatlanértékelés: Tutorial - M.: Finanszírozás és statisztika, 2002. - 496 p.
5. Friedman J., Orday N. Elemzése és értékelése az ingatlan jövedelem. Per. angolul .. - M.: CASE, 1997. - 480 p.
6. Üzleti értékelés: tankönyv / ed. A.G. M. M.A. FEDOTOVA.-2. ED., Pererab. és add hozzá. - M.: Finanszírozás és statisztika, 2008. - 736 p.
7. Petrov V.I. A föld értékének becslése: TUTORIAL / V.I. Petrov; Ed. MA Fedotova. - 4. Ed., Pererab. - M.: Knourus, 2012. - 264 p.
A piaci érték meghatározása időigényes folyamat, amely az ingatlan objektum számos külső és hazai gazdasági kapcsolatának elemzésén alapul. Az érték kiszámítása az értékelésre vonatkozó három klasszikus megközelítés alkalmazásán alapul: a költség, az összehasonlító és nyereséges, amelynek eredményei végleges koordinációnak vannak kitéve.
A fenti megközelítések alapján a legtöbb esetben a legtöbb esetben az összehasonlító megközelítés teljes mértékben tükrözi a becsült tárgy, a konjunkturális oszcillációk, valamint a kínálat és a kereslet egyensúlyát. Az 1. cikk 14. cikke szerint az összehasonlító megközelítés az értékelési objektum értékének becslésére szolgáló módszerek halmaza az értékelési objektum objektumokkal való összehasonlítása alapján - az értékelési objektum analógjai, amelyek tekintetében az árak rendelkezésre állnak. Az objektum - a becslési célok értékelési céljának analógja, az objektum hasonló értékelési objektumként kerül elszámolásra a fő gazdasági, anyagi, technikai és egyéb jellemzők számára, amelyek meghatározzák annak értékét.
Az összehasonlító megközelítés használata számos feltétel vonatkozik:
Az objektum nem egyedi;
Az analógokról szóló információknak a lehető legrövidebbnek kell lenniük, beleértve a tranzakció feltételeit is;
Az analóg létesítmények költségeit meghatározó tényezőknek hasonlónak kell lenniük az értékelési objektumhoz.
Az összehasonlító megközelítés az alábbi elveken alapul:
Helyettesítés;
Egyensúly;
Kereslet és kínálat.
Az összehasonlító megközelítés egy bizonyos cselekvési sorozatot foglal magában, és a következő lépéseket tartalmazza:
A piaci tanulmány szakaszában, beleértve az állam és a tendenciák általános elemzését és a becsült tárgyhoz tartozó szegmens elemzését. Ebben a szakaszban az objektumobjektumok kimutathatók, leginkább összehasonlítva a becslésekkel.
A következő szakasz tartalmazza az értékesítési objektum értékesítési vagy nemrégiben eladott analógjainak pontosságának gyűjtését és ellenőrzését.
A 3 szakaszban azt kiszámítja a kiválasztott analógok értékesítési árainak kiigazításával az értékelési objektum különbségei szerint.
Az utolsó 4 szakasz az értékelési objektum értékének megállapítását jelenti az objektum-analógok korrigált árának tárgyalási folyamatának összehasonlító megközelítéséről.
Összehasonlítható tárgyak kapcsolódnia kell egy szegmens és a tranzakció velük végzett tipikus körülmények ebben a szegmensben. Az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai:
1. Tulajdonjog.
2. A tranzakció finanszírozásának feltételei.
3. Az értékesítési és értékesítési idő.
4. Helyszín.
5. Fizikai jellemzők.
Az értékelés tárgyának az összehasonlító megközelítés keretében történő értékének meghatározása érdekében az objektum-analógok árait a jellemzők rendelkezésre álló különbségeire igazítják. Az FSO 1-jének 22. pontjával összhangban "kiigazítások esetén az értékelőnek be kell vezetnie és megalapozza a kiigazítási skálát, és magyarázatot kell adnia arra, hogy milyen feltételek mellett a beírt kiigazítások értékei eltérőek."
A következő típusok állnak rendelkezésre:
1. százalékos kiigazítások megszorozzuk az eladási ár Analóg objektum vagy összehasonlító egység (session) együttható mértékét tükröző különbségek jellemzőit Analóg objektum és a becsült tárgy (PPR). Ha a becsült tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi az utóbbihoz adódik, ha rosszabb - lefelé.
2. Készpénz-kiigazítások:
Az abszolút kiigazítások megváltoztatják az eladott objektum-analóg egészét egy bizonyos összegre, amelybe egy analóg objektum jellemzői és a becsült tárgy jellemzői különbsége becsülhető. Pozitív kiigazítást alkalmaznak, ha a becsült objektum jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;
A relatív kiigazítások megváltoztatják az összehasonlító egység (munkamenet) árát egy bizonyos összegre, amelybe különbségek vannak a jellemzőkben (alatt).
Számos módszer létezik az összehasonlító megközelítés kiigazításának kiszámításához: Általános csoportosítás, a párosított értékesítés elemzésén alapuló módszerek, szakértői módszerek, statisztikai módszerek.
J. Friedman és N. Orday a munka "elemzése és értékelése ingatlan jövedelem" vezet általános csoportosítási módszert. Ennek a módszernek az az, hogy az átfogó csoportosítás az aktív piacon használható, ahol elegendő számú értékesítést lehet kideríteni az árak piaci változatosságának szűkítéséhez. Ez a módszer viszonylag homogén tárgyak jelenlétét feltételezi, így az értékelő dönthet úgy, hogy nem vezethet be egyedi módosításokat, hanem összehasonlítani a becsült objektumot, hogy meghatározza, jobb vagy rosszabb, mint az egyes hasonló tárgyak. Ezután a kiválasztott csoporton belül a kumulatív kiigazítás történik. Ez eltávolítja annak szükségességét, hogy külön-külön megvizsgálják az egyes jellemzőket, amelyek megkülönböztetik az analóg létesítmények becsült ingatlanát. Ez a módszer jelentős korlátozást tartalmaz, mivel csak homogén tárgyak esetében alkalmazható, ami a gyakorlatban ritkán történik.
A párosított értékesítés elemzésén alapuló módszerek;
Szakértői módszerek a kiszámításhoz és módosításokhoz;
Statisztikai módszerek.
A Steam eladás két tárgy eladása, ideális esetben egymás pontos példánya, kivéve az egyik paramétert (hely, a kommunikáció elérhetősége stb.), Melyek jelenlétét az objektumok árának különbsége magyarázza. A páros értékesítési módszer lehetővé teszi, hogy kiszámítsa a fent említett jellemzőre való kiigazítást, és az analóg becslési objektumhoz hasonló értékesítési árra alkalmazza. .
A kiszámításra és a kiigazításokra vonatkozó szakértői módszerek alapja az értékelő szakértő szubjektív nézete az objektumnak, hogy mennyire rosszabb vagy jobb, mint egy összehasonlítható partner. A szakértői módszer is előírja a másodlagos adatok elemzését. Az ilyen adatokat az értékelési és ingatlanvállalkozások, a helyi hatóságok döntései tartalmazzák.
A statisztikai módszereket rendszerint figyelembe veszik a korrelációs és regressziós analízis alkalmazásával összefüggésben. Az egyetemes regressziós egyenlet, amely figyelembe veszi az összes árképzési tényezőt, nem szerezhető be a gyakorlatban, mivel a befolyásoló tényezők számának növekedésével a multikollinearitás valószínűsége két vagy több változó közötti lineáris kapcsolat. Ennek eredményeképpen egyes regressziós együtthatók statisztikailag szignifikánsak. Ugyanakkor néha a korrelációs függőség formális, megfosztott gazdasági jelentéstől.
A szárazföldi telkek tekintetében is jellemző, hogy csak a helyszín területe és a Moszkvai Ring Road (a Moszkvai régió Földének piacához viszonyítva), minden más tényező minőségi paraméterek. Ezért az adatkódolás (fiktív változók) alkalmazása nehézségekbe ütközik a megfelelő regressziós modell megszerzésében.
A fenti számítási módszereit kiigazítások összehasonlító megközelítés, a módszer a leggyakrabban választott alapul párosítva az értékesítés és a szakértő eljárás szempontjából árának kiszámításakor kiigazításokat létesítmények analógok értékének meghatározásakor telkek.
Az értékesítési összehasonlítás tekintetében a költségbecslés megközelítése érdekében a következő lépéseket hajtják végre:
A hasonló földterületek piacának és a becsült objektumokhoz való legkevésbé való kiválasztásának tanulmányozása;
A tranzakció árának, fizikai jellemzőinek, helyének és feltételeinek minden egyes kiválasztott objektumának gyűjtése és elemzése;
A becsült objektum összehasonlítása a kiválasztott analógokkal annak érdekében, hogy értéküket vagy kivételüket az összehasonlító listából kiigazítsa;
Számos korrigált mutató összehangolása az összehasonlított tárgyak értékének és a piaci érték kibocsátásának.
A módosítások (kiigazítások) kiszámításához a párosított értékesítés módját használják. A Steam eladás két tárgy eladása szinte mindent, kivéve az egyik, egy szabály, a jellemzők. Az arc-értékesítési tárgyaknak nem kell összehasonlítaniuk az objektumhoz és analógáival. Ezenkívül szükség van arra, hogy a Steam értékesítést ugyanolyan piaci szegmensen mutatták be, mint becsült tárgy.
Ennek eredményeképpen a kiválasztott objektumobjektumok szerepelnek a beállítási táblázatokban, ahol minden analóg objektumot az értékelési objektum értékének meghatározásakor figyelembe vett mutatókészlet jellemzi.
A kiigazítást az összehasonlító elemek bizonyos listáján végeztük.
1. A továbbított jogok összege a földterülethez.
2. A pénzügyi feltételek kiigazítása.
3. Az eladási feltételek kiigazítása.
4. Az értékesítés időpontjában történő kiigazítás.
A dátum korrekcióját az 1. és 2. számú objektumok árarányának átlagos értékévé teszi ki:
PD1 \u003d C1 / C2,
PD2 \u003d C3 / C4,
5. Az ajánlat árának kiigazítása.
Szakértői módszert alkalmaznak az ajánlat árának kiigazításának meghatározására. A másodlagos adatok elemzése alapján az ajánlati ár kiigazítása a leggyakoribb tartomány átlagos értékévé válik.
6. Állítsa be a helyet.
Kiigazítás Ez a tényező figyelembe veszi a kiválasztott analógok távolságot a Moszkvai Ring Road, a helyszín, a közlekedés hozzáférhetősége, a könnyű bejárat stb.
A helybeállítás az 1. és 2. számú objektumok mindegyikének átlagos árértékének arányát számolják ki, a 3. és a 4. számú objektumok mindegyikében.
7. A cél célra történő kiigazítás.
Mivel a becsült tárgy és az összes objektum-analógok a mezőgazdasági földterület kategóriái az országszerkezet számára, akkor a tényező kiigazítását nem vezették be.
8. Állítsa be az objektumterületen.
Ha a kiválasztott objektumok - analógok és a becslési objektumnak nincs jelentős különbsége a négyzetekben, a beállítás nem alkalmazható.
9. A helyszíni kommunikáció módosítása.
A földértékesítés piacának elemzésének eredményeképpen észlelhető a földterület értékének függése a kommunikáció elérhetőségéből.
A kommunikáció kiigazítása az 1. és 2. számú objektumok árarányának átlagos értékévé kerül, a 3. számú és a 4. számú, az 5. és 6. számú.
PD1 \u003d C1 / C2,
PD2 \u003d C3 / C4,
PD3 \u003d C5 / C6,
ahol az 1. és a 2 páros időpont módosítása;
C az 1 négyzetméteres ajánlat ára. M. A párban lévő analógok mindegyike.
Az 1. számú FSO-n belüli 22. bekezdés szerint az értékelőnek meg kell felelnie a kiválasztott analóg létesítmények összehasonlító egységeinek értékeinek módosításának eredményeiről. Az értékelőnek alátámasztja az összehasonlító egységek korrigált értékeinek összehangolására és a létesítmények-analógok kiigazított árainak összehangolására vonatkozó rendszert.
A létesítmények részesedése az elvégzett kiigazítások számán alapul. Az analóg objektum aránya (specifikus súlya) fordítottan arányosnak kell lennie a végrehajtott kiigazítások számával. A frakciók kiszámításához használhatja a képletet:
ahol di az egyes analóg súlya;
j - Az analógok száma (1-től J);
ki - az egyes analógok kiigazításainak száma.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése az olyan közelmúltbeli ügyletekkel kapcsolatos információkon alapul, amelyek a piacon lévő hasonló tárgyakkal rendelkeznek, és összehasonlítják a becsült ingatlan analógokkal. Ezt a megközelítést gyakran használják, és jó eredményeket adnak, amikor olyan létesítményeket értékelnek, amelyekre megbízható információ van a tökéletes vásárlási és értékesítési tranzakciók árairól, vagy az árak értékesítéséről.
Az összehasonlítható tárgy és a becsült objektum közötti összehasonlítás érdekében az értékelőnek meg kell határoznia az összehasonlító elemek közötti különbségeken alapuló lehetséges kiigazításokat. A kiigazítások kiszámításához az értékelések mennyiségi és / vagy magas színvonalú módszereket alkalmaznak.
A párosított értékesítés módja az egyik módja annak, hogy meghatározzák a módosítás nagyságát bármilyen jellemzőre. Az összehasonlítható értékesítés több párjának összehasonlítása és elemzése. A páros értékesítési objektumok árainak összehasonlítása, a fenti különbségek módosítását kiszámíthatja, amely kiterjeszthető a piaci szegmens más tárgyaira.
A módszer alkalmazásának korlátait a páros értékesítési létesítmények kiválasztásának összetettsége, a keresés és a tanulmányok nagyszámú információinak összetettsége magyarázza.
A szakértői módszert széles körben használják az értékelési gyakorlatban a megbízható forrásokból származó objektív információk jelenlétében.
A statisztikai számítási módszereken alapuló kiigazítások kiszámításának módját (korrelációs-regressziós analízis) széles körben használják a földterületek kataszteri értékelésében. Ennek a módszernek a használata a kiigazítások kiszámításához az analógok megbízható adatgyűjtését igényli, az árképzési tényezők azonosítását, a modell és a paraméterek kiszámítását, a kapott adatok elemzését, értékelve a regressziós egyenlet minőségét. A gyakorlatban az értékelő gyakran a statisztikai kritériumoknak megfelelő regressziós egyenlet megteremtésekor gyakran szembesül, amely megfelel a meglévő adatbázis alapján. Rendszerint meg kell térni a kiválasztási szakaszba, és kódolják a forrásadatok kódolását és a modell minőségének megépítését és ellenőrzését, mielőtt megkapnák a kívánt eredményt.
Az összehasonlító megközelítést széles körben használják a fejlett földpiacon, különösen az egyes lakóépületekkel rendelkező szabad területek és szakaszok értékelése. Az összehasonlító megközelítés a hasonló szárazföldi telkek eladására vonatkozó információk rendszerezésén és összehasonlításán alapul. a csere elvén.A csere elve feltételezi, hogy az eladási földterületre vonatkozó óvatos vevő nem fog hosszabb ideig fizetni, mint amennyire a helyszínen vagy termékenységi földterület megvásárolható. Ezért az alacsonyabb tárgyakért fizetett árak tükrözik a becsült földterület piaci értékét:
A helyettesítés elve abból a tényből ered, hogy a piac nyitva áll és versenyképes, hogy kölcsönhatásba lép a tipikus motivációval összhangban elegendő számú eladókkal és vevőkkel, amelyek gazdaságilag racionálisan és saját érdekeikben, anélkül, hogy az extraneális nyomás alatt lenne. Azt is feltételezik, hogy a földterületet megvásárolják a finanszírozási feltételekről, amelyek a piacra jellemzőek, és elegendő időtartamra kerülnek piacra, hogy hozzáférhető legyen a potenciális vásárlók számára.
A földterület értékelésében összehasonlító megközelítés magában foglalja az értékesítési összehasonlító módszert, az elosztási módszert és az elosztási módszert.
Az értékesítési összehasonlító módszert széles körben használják az olyan országokban, ahol a fejlett földpiacon vannak, különösen a szabad földterületek és a tipikus fejlődéssel rendelkező szakaszok értékelése. Ezzel a módszerrel a becsült földterület piaci értékét modellezik a hasonló területek értékesítésének piaci árainak elemzésével.
Az MSO, a módszer összehasonlítása értékesítés telkek tartalmaz közvetlen összehasonlítását az ingatlan vizsgált hasonló telkek, amelyre nincs tényleges adatok a legújabb piaci tranzakciók. Bár a hasonló helyszíneken kínált listák és árak értékesítése, elemzése, amelyek a figyelembe vettek, hozzájárulhatnak a piac legjobb megértéséhez, a piac legjobb megértéséhez.
Általában a becsült földterület piaci értékének kiszámításának modellje a következő űrlapot tartalmazza:
p \u003d c, ± k; .
ahol a p a becsült földterület piaci értéke; C, - - értékesítési ár az 1. összehasonlítható földterület; K, - - az eladási ár árkorrekcióinak nagysága t "-Go összehasonlítható földterület.
Az értékesítési összehasonlító módszer négy lépést tartalmaz:
az összehasonlítható tárgyak legújabb értékesítéseinek azonosítása a földpiac vonatkozó szegmensére;
a szárazföldi tranzakciókról szóló információk ellenőrzése;
a becsült földterületek összehasonlítása a piacon értékesített területekkel és a kiigazítások bevezetésével, figyelembe véve a becsült és az egyes összehasonlított területek közötti különbségeket;
az analógok bemutatott árai elemzése és a becsült földterület piaci értékének teljes értékének származtatása.
1. szakasz. Azonosítsa az összehasonlítható tárgyak legújabb értékesítését a földpiac megfelelő szegmensére. Az első szakaszban tanulmányozzák a földpiacot, és a szegmentációját elvégzik.
A piaci szegmentáció a piac felosztása az ágazatokra, amelyek hasonló jellemzőkkel rendelkeznek az objektumok és az alanyok jellemzőivel.
Jellemzői földa piaci szegmensre jellemző:
célja és megengedte a földterület használatát;
Átruházott jogi jogok, korlátozások és szervízek;
hely (például a moszkvai régióban - a moszkvai gyűrűút távolsága és az irányú presztízs);
termékenység a mezőgazdasági vagy erdei földterületek értékelésében.
Jellemzők tantárgya földpiac e szegmensére jellemző:
befektetési motiváció;
fizetőképesség;
források és finanszírozási formák;
vásárlók ízlése és preferenciái stb.;
társadalmi-jogi státusz (társadalmi csoport, életmód, hagyomány).
Eredményeként a földpiac szegmentálásaa következő földterületek vannak elosztva:
fejletlen föld;
a polgárok országos és kertészeti szövetségeinek földterületei;
az egyéni lakóépületek házai alatt;
helyi földterületek többszintes lakóépületek;
földterületek a bevételi tárgyak alatt Ingatlan: Land garázsok és parkolóhelyek,
földterület a kereskedelem és a vendéglátás tárgya, az irodai és közigazgatási épületek területén;
ipari és raktárhelyiségek alatt;
mezőgazdasági területek.
Minden egyes meghatározott csoport részletesebben meghatározható a piaci információk jelenlétében az értékesítésről. Például telkek és többszintes lakóépületek osztható 5 szintes (tégla, panel, blokk), 7--9 szintes, 12 emeletes házakat.
Az értékesítési összehasonlítási módszer értékelése olyan esetekben, amikor elegendő összehasonlítható információ van a piacon folytatott ügyletekről. Ezért az e módszer sikeres alkalmazásának legfontosabb feltétele az adatbázis fenntartása a földterületekkel.
Az alkalmazott információk felhalmozására és további feldolgozására regisztrációs kártyákamelyben az értékesített területeken, a tranzakció feltételei, az expozíció, az eladók és a vevők szerepelnek.
Összehasonlításképpen több eladott földterületet használnak. A megfelelő kiválasztás elegendő három-öt analógból.
A fő probléma az analógok kiválasztásakor összehasonlíthatóságazok. Az eladott és mért földterületek megfelelésének mérése. Számos jelzéssel kell összehasonlítani, de a kritérium versenyképes. Ha az összehasonlítható és becsült területek nem versenyeznek az egyik piaci szegmensben, nem szembesülnek a fenti igény és javaslatokat, ennek eredményeként, az átadás az eladási ár egy objektum az összehasonlítás a körülbelüli föld vezethet téves becsléseket .
2. szakasz. Ellenőrizze az információkat a tranzakciókról a földterületekkel.A második szakaszban meg kell adni az információkat a pontosságának növelése és megerősítése érdekében, hogy a tökéletes tranzakciók tipikus piaci körülmények között történtek. Az összehasonlítható földterületek értékesítéséről gyűjtött adatokat a tranzakció egyik résztvevője (a vevő vagy az eladó) vagy a közvetítőnek meg kell erősítenie. A BTI, a közjegyzők és más szervezetek rögzítik a tranzakció hivatalos összegét, de nem erősítik meg pontosságát.
Adatok forrása a szárazföldi tranzakciókróllehet:
regisztrációs kamarák és városi, kerületi és falusi földi bizottságok, ahol a földterületekkel való tranzakciók nyilvántartásba vétele. Például a települések földjének kataszteri értékelésében ez a forrás a fő, amikor információt gyűjt a tranzakciókról az aláhúzással és a felépített földterületekkel;
időszakos pecsét. Az eladott földterületek időszakos árai árai az árak, amelyek magasabbak, mint a tranzakciók tényleges árai. A földterületek piaci értékének meghatározására vonatkozó iránymutatásokban azt írják, hogy a földterületekkel való tranzakciók árairól szóló információk hiányában megengedett az ellátás ára.
a földi aukciók és versenyek árai, amelyek a piaci áraktól nagyobb mértékben vagy kisebb mértékben eltérnek a magatartás gyakoriságától függően. Ezeket az árakat a szárazföldi települések kataszteri értékelésének folyamatában használják;
a földterületek szabályozási ára, amelyet a földterületek kényszerítésére használnak, mivel az Orosz Föderáció kormányának rendeletének megfelelően "a Föld szabályozási árának meghatározására irányuló eljárásról" 1997. március 15-én. 319, a megfelelő célú tipikus földterületek piaci árának 75% -a kell lennie;
ingatlanügyletek szakosodott ingatlanügyletek, értékelő cégek, jelzáloghitel-szervezetek és egyéb források.
A becslési területen végzett tranzakciók árának hiányában vagy hiányában tanácsos olyan információkat használni, amelyeket az árképzési jellemzőkben hasonló területeken hoztak létre, amelyek az értékelés területével rendelkeznek.
Ezenkívül, az objektum-analóg kiválasztásakor felhívja a figyelmet a következő mutatókra:
a) Az expozíció tipikus időtartama az az idő, amikor az ingatlan objektumnak az eladandó piacon kell lennie;
b) a tranzakció témái függetlensége. Ha a vevő és az eladó kapcsolódó kapcsolatokban van, vagy a gazdaság és a leányvállalat képviselői, vagy más kölcsönös függőség, az eladási ár atipikus lesz. Ugyanez vonatkozik a tárgyakra, a terhelt ígéretekkel vagy más kötelezettségekkel kapcsolatos ügyletekre, a halottak tulajdonának értékesítésére;
c) befektetési motiváció, elsősorban a beépített területek értékeléséhez. A befektetőknek hasonló motívumokkal kell rendelkezniük, és a megvásárolt földterület ugyanaz a cél. Az összehasonlító tárgyak kiválasztásakor el kell hagyni azokat, amelyek az értékesítés után megváltoztatják a céljukat. Például egy olyan terület, ahol az eladás után egy sportlétesítményt használnak, fedett parkolóként szolgálnak, vagyis Az eladás után egy másik piaci szegmensbe kerül.
Az értékelési objektum lehetséges felhasználásának meghatározásához figyelembe kell venni a zónák és a megengedett használat normáit. Ha két objektum különböző zónákban van, amelyek kizárják az azonos használatukat, nem tekinthetők összehasonlíthatónak.
3. szakasz. A becsült földterületek összehasonlítása a piacon értékesített területekkel és a kiigazítások bevezetésével, figyelembe véve a becsült és mindegyik számú helyszínek közötti különbségeket. Annak érdekében, hogy a becsült földterület eltérjen az összehasonlítható területtől, az utóbbi ára ki kell igazítania annak meghatározásához, hogy melyik árat lehet értékesíteni, ha azonos jellegű, mint a meghatározott terület. Az összehasonlított objektumok tényleges eladási árainak beállításakor a módosításokat összehasonlítható terület árában végzik. Ugyanakkor meg kell válaszolni a kérdésre, hogy milyen áron értékesítik az összehasonlítható földterületet, ha ugyanolyan jellemzőkkel rendelkeznek, mint a becsült terület. Ha egy összehasonlított földterület alacsonyabb a becsült területen, akkor az első értékesítési árat meg kell növelni arra a nagyságra, amelyet eladnának, a földre becsült földnek nagyobb jellemzői.
A kiigazításokat figyelembe veszik, hogy ezeket a különbségeket a piacon lévő tipikus vevők értékelik. Ezért bármely specifikus jellemző nem feltétlenül olyan sokkal, mint a teremtéshez vagy felszámolására, hanem annyit, amennyire az ingatlan objektum teljes értékéhez tartozik.
A földterület értékelése a földterület által eladott egyéb részekkel való összehasonlítás szerint kétféleképpen hajtható végre:
összehasonlító elemeken;
Összehasonlító egységek használata.
Összehasonlító elemek módszere.Az összehasonlító elemeket az olyan tranzakciók földjének és feltételeinek nevezik, amelyek befolyásolják az eladási ár értékét.
Az összehasonlító folyamat legjobb szervezésénél ajánlott az összehasonlító elemek elemzésére. A földterületek összehasonlításakor javasoljuk a következő elemeket.
Az átruházott tulajdonjogok összetétele.A kiigazítás a vevő jogainak kulcsfontosságú vagy hosszú távú lízing terhei. A jogi és várostervezési korlátozások figyelembe vehetik a földhasználat típusát és fejlesztését is.
A vásárlási és értékesítési ügyletek finanszírozásának feltételei.Az összehasonlítható értékesítésre vonatkozó összes kifizetést készpénzben kell elvégezni, a speciális finanszírozási feltételek rendelkezésre állása nélkül (nettósítás, fizetési számlák, barter). A finanszírozási feltételekhez való kiigazítások kiszámítása a pénzügyi megállapodások lényegétől függ, míg az értékesítési feltételek és a finanszírozási feltételek kiigazítása.
Jellemző a következő számítások alábbi lehetősége:
a) A vevő kiszámítása az eladóval a saját források költségén és az értékesítés időpontjában. Ebben az esetben a kiigazítás nem szükséges;
b) Vevői kölcsön megszerzése a bankban, hogy ingatlan tárgyat vásároljon. Ebben az esetben az eladási árból való kiigazításhoz a monetáris feltételek iránti érdeklődés összege egyenlő;
c) az eladónak az eladó ingatlan-objektumának értékesítési és értékesítési tranzakciójának finanszírozása, azaz azaz. Jelzáloghitel biztosítása a vevőnek. Az ilyen feltételek módosításához a jelzáloghitel (állandó kifizetések és labda fizetések) kedvezményes cash flow-jét alkalmazhatjuk, piaci kamatlábat. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a vevő eladhatja az objektumot a hitelezési időszak végéig, ezért a kedvezményes célú hitelezési időszak csökkenthető.
Abban az esetben, ha a jelzáloghitel a piac alatti kamatláb alatt van, a jelenlegi értékét a hitelezési időszak alatt a havi kifizetések diszkontálásával határozzák meg.
A kiigazításhoz szükséges feltételek a megfelelő piaci adatok és adatok rendelkezésre állása a tranzakció pénzügyi feltételeiről. Ha megbízható adatok vannak, a matematikai készülék lehetővé teszi, hogy pontos beállítási értéket kapjon.
A finanszírozási feltételek magukban foglalják a készpénz kifizetésének kiigazítását is, ha atipikus, megegyeznek az átruházás átruházása a készpénz nélküli formából készpénzre.
Eladó feltételek.Az összehasonlító elem kiigazítása tükrözi:
a) az eladó és a vevő közötti atipikus kapcsolatok (kapcsolódó, üzleti);
b) hiányos tudatosság, sürgősen szükség van pénzre és más kényszerített körülményekre, amelyben az eladó és a vevő döntései a földterület értékesítésével vagy megvásárlásával kapcsolatban;
c) Atipikus expozíciós expozíció a piacon (csődkondicionálási feltételek szerint).
A tranzakció atipikus motívumai azonosítása, a nehéz körülmények, amelyekben az ügylet egyik fele lehet, és meghatározza a kiigazítások nagyságát. Általában a beállítás határozza meg, mint a különbség a piaci értéke az ingatlan tárgy nélkül eltérések tisztaságát a tranzakciót, és az értéke az eladás a hasonló ingatlanok objektum a feltárt atipikus motivációja annak megszerzése.
Az eladásra kerülő feltételezett feltételek esetén ez a földterületnek összehasonlítható értékesítésnek kell tekinteni, vagy akár kizárja az összehasonlító tárgyak listájából.
Értékesítési idő.Ha összehasonlítjuk a megállapítás napjától az értékesítés dátumát analógok, az árváltozást a telkek közötti időszakban ezek a dátumok eredményeként a szezonális és ciklikus rezgések, valamint az infláció határozza meg. Az árváltozások optimális mutatója a piacon ugyanazon objektum viszonteladása állandó fizikai és gazdasági paraméterekkel. Ilyen adatok hiányában néhány azonos hasonló területet kell használnia ugyanazon a piacon, amely csak az értékesítés időpontjában különbözik. Általában a piaci körülmények változása az előző árak százalékában mérhető.
Helyszín és környezet.A helyszín nagyon fontos eleme az összehasonlítható értékesítés összehasonlításának, meghatározza a "külső" tényezők földterületének értékének hatását. A helybeállítás szükséges, ha az összehasonlító objektum földrajzi helyzete eltér az értékelési objektum helyzetétől. A helyszín módosítása jelentősen befolyásolja a becsült terület költségeit.
A telkek helyének összehasonlításakor a környezet hatása a fizikai, társadalmi, gazdasági és egyéb tényezők piacának versenyképességére.
Ha az összehasonlítható terület ugyanabban a területen van, mint az értékelendő, a módosítások általában nem készülnek. Ritka esetekben, amikor a webhely a kerület külvárosában található, és a kedvező vagy negatív tényezők befolyásolják, amelyek közül egyik sem érinti a becsült területet, módosítani kell.
Ha az összehasonlítható terület egy másik területen van, akkor szükség van a lehetséges különbségek elemzésére e területek között. A kiigazítási érték kiszámításakor figyelembe kell venni a földterület megengedett használatát. Például lakóépületekkel, olyan tényezőkkel, mint a közlekedési hozzáférhetőség, a mérnöki, az ökológia, a presztízs.
A kiigazítás nagyságát általában monetáris módon vagy kamat formájában fejezzük ki. A beállítás nagysága a legjobban kizárt a párosított értékesítés elemzéséből. A beépített földterületek értékelése során a helybeállítás tükrözi a Föld értékének különbségét egységes tulajdonságokra.
Fizikai jellemzők.Az összehasonlítás folyamatában csak jelentős fizikai különbségeket észlelnek és figyelembe veszik (terület, konfiguráció, megkönnyebbülés, tájkép), míg az összehasonlítható földterületek személyes ellenőrzése szükséges. Az analógok értékesítési árának legpontosabb kiigazítását a fizikai jellemzők különbségeire a korrelációs és regressziós analízis módszerével végzik.
Gazdasági jellemzők.Ezek közé tartoznak a hozzáférhető segédprogramok - a mérnöki hálózatok jelenléte vagy közelsége, a kapcsolódási feltételek, a szállítási hozzáférhetőség, a szociális infrastruktúra létesítmények, stb.
A jövedelemterületek értékelésében a gazdasági jellemzők közé tartoznak azok, amelyek befolyásolják a nettó működési jövedelem összegét - a jelenlegi költségek, a menedzsment minőség, a bérleti díjak, a bérleti feltételek és a bérleti feltételek stb. Ennek a kiigazításnak a kiszámításakor óvatosan kell megszüntetni az összehangolt kiigazítások ismétlésének lehetőségét az előző szakaszban összehasonlító elemekkel: "Finanszírozási feltételek", "Értékesítési feltételek", "hely" és "eladási idő".
Az elemek összehasonlításának módját széles körben alkalmazzák a körülbelül egy méretű területek, amelyek nagyon eltérőek az egyéni összehasonlító elemektől.
A beállítás sorrendje
Először isa tranzakció feltételeihez kapcsolódó kiigazítások és a piaci állapot (1-4 összehasonlító elemek). A kiigazításokat az egyes későbbi kiigazítások alkalmazásával végezzük az előző eredményre.
Másodszora földterülethez közvetlenül kapcsolódó kiigazítások (5-7 összehasonlító elemek) a meghatározott kiigazításokat a piaci feltételek kiigazítása után kapott eredményre alkalmazzák. Ezeket a módosításokat általában az összegzés módszere, azaz Meghatározzák a monetáris vagy százalékos módosítások algebrai mennyiségét, amelyet az összehasonlítás első négy elemének módosítása után az analóg korrigált árára teszik.
Az összehasonlító egység árával függően minden kiigazítás kamatra és pénzre oszlik.Ugyanakkor a monetáris kiigazítás mind az egész webhely árában (abszolút készpénz-kiigazítás) és az összehasonlító egység ára (relatív monetáris beállítás).
Százalékos kiigazításoka földterület költsége egy bizonyos együtthatóhoz úgy változik, hogy megszorozzuk az analóg objektum értékét az arányhoz: V. m. -U. m. xu. 1t. - (V. a. xkjxu. % ,
hol V. Ó. - az analóg objektum értékesítésének korrigált ára; Ka "- analóg objektum eladási ára; P% - százalékos korrekció; V. ea. -- egy összehasonlító egység költsége; Az egységhez - az összehasonlító egységek száma.
Érdekes kiigazításokat használnak, ha nehéz meghatározni a pontos rubel módosításokat, de a piaci adatok jelzik a kamatbeli különbségek létezését.
Monetáris relatív korrekciókmódosítsa az összehasonlító egység költsége egy bizonyos összegre.
Monetáris abszolút korrekciókmódosítsa az objektum-analóg értékesítésének árát egy bizonyos abszolút összegre.
Az értékesítési összehasonlító módszer összetett problémája az, hogy meghatározza a következő módon elvégezhető beállítások nagyságát.
Az analógok árainak közvetlen összehasonlítása - párosított értékesítés elemzése.A gőzértékesítést két hely eladásának nevezik, amelyek csak egy összehasonlító elemben különböznek. Az árkülönbség az összehasonlító elem kiigazítása. A példa a föld helyére való kiigazítás.
Korrelációs és regressziós elemzés.Elemzés a függőség változása közötti összehasonlítás elem és a változás az ára analógok és meghatározó egyenlet közötti kommunikáció értékét az összehasonlítás elem és a nagysága a piaci értéke a telek. Ez a módszer a statisztikai adatok feldolgozásán alapul a földterületek jellemzőiről és értékesítési árairól. A korrelációs és regressziós analízis széles körben alkalmazható az elszámolási földek kataszteri értékelésében.
Grafikus elemzés.A grafikus elemzés a statisztikai elemzés változata, amely lehetővé teszi az értékelő számára, hogy információt szerezzen a grafikus képadatok vizuális értelmezésével és a görbék kiválasztására szolgáló statisztikai módszerek alkalmazásával. A grafikus formában kifejezett statisztikai elemzés eredményei a fejlesztési trendeket, a szezonális áringadozást, valamint az összehasonlító elemek dinamikáját és különböző függőségeit mutatják be.
Költségelemzési módszer.Nagysága a kiigazítás alapján határozzák meg a becsült költség hozzáadásával járó vagy megszüntetik az elem, amely az analóg objektum eltér az értékelés objektumot.
Közvetlen párok összehasonlítása két analóg,alternatív megoldásként csak egy összehasonlító elemet és a definíciót az összehasonlító elem bevételi kiigazításának különbségével.
Szakértői módszereka módosítások kiszámítása. Az alapot a szakértő számítási módszereit és módosítások, általában százalékos, a szubjektív véleményét az értékbecslő szakértő, hogy mennyi az objektum rosszabb vagy jobb, mint a hasonló analóg. Szakértői számítási módszereit és a korrekciók általában használt, amikor lehetetlen kiszámítani meglehetősen pontos készpénz vagy kamat módosítást, de vannak piaci információkat a különbség a becsült és a hasonló tárgyakat.
A szakemberek és a jól tájékozott személyek egyes szavazásalehetővé téve a különböző összehasonlítási elemek értékeit, amelyek hasznosak lehetnek a kiigazítások elvégzéséhez. Például, a kataszteri felmérése a városi területek, vezető szakemberek ingatlanpiacon, külön kérdőíveket oszlanak, amelyek arra kérik, hogy válaszoljon a kérdésekre, hogy meghatározzák a városrendezési értéke különböző városi területeken.
A másodlagos adatok elemzése.Ez a módszer az adatokat használja az értékelési objektumhoz közvetlenül kapcsolódó korrekciók értékének meghatározásához. Az ilyen adatokat az értékelési és ingatlanvállalkozások, a helyi hatóságok döntései tartalmazzák.
Az összehasonlító egység módszere.Mivel a jövedelem földterületek gyakran különböznek a meglévő fejlesztések területén és méretében, majd a becsült területen értékesített szakaszok összehasonlításánál a kapott adatokat a közös nevezőre, azaz egy közös nevezőre kell szerezni. Egy adott összehasonlító egység. Az objektum eladási árának átadása egységösszehasonlításonként összehasonlíthatja az egyik piaci szegmensen versenyző földterületeket.
Az összehasonlító egységet a befektetőknek vagy a potenciális vásárlóknak (például a Föld egy szövőjének költségeit is használják, attól függően, hogy a Moszkvai Ring Road és az iránytól távolítsa el a távolságot.
A nem hitelesített földterületekkel végzett tranzakciók során a következő összehasonlító egységeket használjuk.
Az 1 hektár ára - a mezőgazdasági vagy erdei földterületek, az ipari zónák nagyméretű tömbjeinek értékelése során a szárazföldi tömbök megosztása szabványos részekre.
Ár 1 szövésenként - szárazföldi értékesítéssel kertészeti célokra és országépületre.
Ár 1 négyzetméterre. M - A városok értékesítésével a kereskedelmi fejlesztés alatt álló városok központjában. A parcelláknak összehasonlíthatónak kell lenniük a legfontosabb jellemzőkkel: az irodaházakhoz hozzáférnek a közlekedési autópályákhoz és parkolóhelyekhez, egyéb irodaházakhoz, bankokhoz stb. A raktárakhoz - a közlekedési kommunikációhoz való hozzáférés.
Az 1 elülső mérőárat - gyakran használják a kereskedési vállalkozásokra, valamint a szolgáltatási szektor vállalkozásokra szánt föld értékelésénél. A föld teljes költsége az utca vagy az autópálya határának arányos hossza.
A tétel árának az ára a szabványos földterületek formájában és méretében a tömeges lakossági vagy országépület területén. Az áringadozások a szabványos méretű és formázott parcellák esetében az árcsökkentés, a vízelvezető problémák vagy az árvizek veszélye okozhat.
A sűrűségegységenkénti ár. A zoning szabályozási aktusai általában korlátozzák a fejlődés sűrűségét különböző szakaszokban. Néhány piaci szegmensben ez arra a tényre vezet, hogy az árat a zónai szabványok által engedélyezett maximális sűrűség alapján idézik, például az egységek építésére engedélyezett lakótelepek számán alapulva.
A beépített földterületek elemzésénél a következő összehasonlítási egységeket használjuk.
Ár 1 négyzetméterre. M a teljes terület, amikor az objektumok hasonlóak a szolgáltatásokhoz vagy a kényelemhez.
Ár 1 négyzetméterre. M négyzet bérelhető. Az előző mutatóval ellentétben a csarnokok, lépcsőházak, folyosók stb. Területét nem veszik figyelembe.
Ár 1 cu. M - A raktár tér, felvonók összehasonlításakor.
Áronkénti árbevétel. Éttermekben, kávézókban, színházakban, sportkomplexumokban - egy leszállási hely, garázsokban, parkolóban - egy autó parkolóhelye.
Az összehasonlító egység használata esetén számos tényleges értékesítés alapján az egyes homogén szárazföldi csoporttag összehasonlító egységének átlagos költségeit határozzák meg. Az átlagos költséget úgy határozzák meg, hogy kiszámítja a medián (egy rangsorolt \u200b\u200bsor közepét), vagy az egy összehasonlító egység eladási árának átlagos értékét. Ezt a módszert olyan esetekben alkalmazzák, ahol a területek nagyon különböznek egymástól, de viszonylag hasonlóak az összehasonlító elemekhez.
Az összehasonlító egység módszerének előnye a relatív egyszerűség és a könnyű. Különösen széles körben, a módszert használják az új szárazföldi tömbök és a szabványos épületek kialakításában.
Az analógok árának meghatározásának és kiigazításának eredményeként általában közel kell lennie egymáshoz. A végeredményekben jelentős különbségek jelzik az analógok vagy az összehasonlító elemek költségeinek helytelen elvégzését.
Az analógok kiigazított árainak jelentős különbsége esetén tanácsos választani vagy más analógokat, vagy más elemeket, amelyekkel az összehasonlítás történik, vagy kiszámítja a kiigazítások egyéb értékeit.
4. szakasz. Az analógok bemutatott árai elemzése és a becsült földterület piaci értékének teljes értékének származtatása.A kiválasztott analógok árának kiigazítása után a kapott eredményeket meg kell állapodni a földterület értékének végső értékelésére. A kiválasztott analógok árának átlagos aritmetikai értékének egyszerű kiszámítását ritkán alkalmazzák. A használt pontosabb eredményért a súlyozott átlagérték képlete.Azzal, hogy különleges súlyaz analógok korrigált árához rendelve a következő tényezőktől függően:
a módosítások száma;
abszolút értékű módosítások;
az eredeti információ megbízhatósága és teljessége stb.
A földterület piaci értékének végleges értékelését kell kifejezni rubelben egyetlen érték formájábanha az értékelési szerződés nem tartalmaz egy másikat, például a legkisebb és a legnagyobb értékek közötti tartományt.
A legkisebb és a legnagyobb értékek közöttaz értékelés eredményeként az alábbi esetekben lehetséges:
a) a forrásadatok hiánya;
b) instabil helyzetben a piacon;
c) korlátozott értékelési idővel.
A földterület piaci értékének meghatározásához a következő információkat használják:
a tulajdon és a regisztrációs adatok címe a földterületen;
a föld és a szolgaság használata;
a webhely fizikai jellemzői;
a terület viszonyával kapcsolatos adatok;
a telek és egyéb adatok jellemző gazdasági tényezők.
Forrásai ezek az adatok is a városi, kerületi és települési bizottságok és testületek, ahol regisztrációs tranzakciók telkek, ingatlan cégek szakosodtak ingatlanügyletek, jelzáloghitel szervezetek, értékelés cégek, időszakos nyomdai és egyéb rendelkezésre álló forrásból végzik. Ezt figyelembe kell venni, hogy az időszakos nyomtatásban közzétett, az eladott földterületekre vonatkozó javaslatok ára az eladó árai, akik magasabbak, mint a tranzakciók tényleges árai.
Az értékesítési összehasonlító módszer értékelése a legfontosabb azokban az esetekben, amikor elegendő összehasonlítható információ van a piacon folytatott ügyletekről.
Mivel a gyakorlat azt mutatja, az értékesítési összehasonlító módszer ad kielégítő eredményt a feltételek a magas infláció, a hiányzó adatok értékesítésén hasonló tárgyak vagy alacsony megbízhatóságát, valamint az éles gazdasági feltételek változásaira.
Ha a fejletlen földterületek értékesítése nem elegendő az értékesítési összehasonlító módszer használatához, akkor a közvetett és kevésbé megbízható módszerekkel, például az elosztási módszerrel kell fordulnia. A sikeres alkalmazás a kezdeti információk és egy bizonyos szakmai értékelő tapasztalat alapos elemzését igényli.
Az ország ingatlanpiac egyik legkívánatosabb eleme, amely növeli a ház vagy webhely költségeit a tartály közelsége. Ezért egyre inkább a fejlesztők a mesterséges tározók létrehozására szolgálnak.
Az emelkedő házak vagy telek egyik legkívánatosabb eleme a tartály közelsége. Ezért egyre inkább a fejlesztők a mesterséges tározók létrehozására szolgálnak. Lehetnek lehetnek egy fehér márvány, vagy egy kis mesterséges tó, amelyet pisztráng lakott, és akár ... folyó.
Mindenki tudja, hogy a kilátás az ablakról a vízfelszínre élesen a ház vagy a ház költsége. Azonban, hogy növelje a ház és a telek költségeit, szükség van kezdetben sok pénzt költeni. "A tartály kialakítása mindig a falu építésének kezdetén történik, ami a Föld nagy tömegeinek mozgása, valamint a közgazdászok és a falu általános táján való belépésének szükségessége, "- mondta Alexander Gridnev, az Allated Fejlesztési igazgató helyettese.
Számos szakértő úgy véli, hogy saját tartályának jelenléte a vitathatatlan versenyképes előnyöket a piacon, valamint a négyzetmétert átlagosan 10-15% -kal növeli.
Ráadásul egy mesterséges tó valamilyen módon előnyös a természetes. Az orosz jogszabályok szerint, ha vannak folyók vagy tó az építkezésre szerzett földön, a tartályzónában lévő terület építése tilos.
Ezért a jövőbeni települések területén és lakóépületek területén mesterséges tározók létrehozása.
Ráadásul a nagy pénzt nemcsak a vízparton, hanem a működéshez is töltik. Például a víz tisztaságát és átláthatóságát speciális szűrők alkalmazásával vagy a szennyezés szintjét szabályozó biológiailag aktív anyagok alkalmazásával kell fenntartani. Vannak más módszerek a tartály tisztaságának megőrzésére. Valahol a mesterséges tavak folyamatosan feltöltődnek a vízzel artézi kutakból, amely lehetővé teszi a vízminőség fenntartását a tóban.
Van egy másik probléma. Szakértők Megjegyezzük, hogy semmi nehezebb, mint a mesterséges tartály tervezése és létrehozása. Ebben az esetben számos különböző tényező veszi figyelembe. Például a vízeséseknek nem szabad túl zajosak. És Annak érdekében, hogy elkerüljék az izgalmak és szúnyogok invázióját, a szakemberek figyelmét élesen tartják a kívánt mikroklíma, egy bizonyos páratartalom fenntartása a helyszínen.
A partok tereprendezése is szükséges. Leggyakrabban mindenféle dekoratív fák, bokrok és növények készlete - elfelejti-nem, Irises, fürdőkés, platós fű stb. Előre gyártott hidak, kövek, a kövezett pályák kitöltik az ember által készített képet, de ilyenek természetes tárgy megjelenése. A telkeket különböző mesterséges megállapítások segítségével használhatja, vagy arra törekszünk, hogy a külföldön elfogadott legtermészetesebb természeti tájat hozza létre.
A mesterséges tartály, valamint a természetes, súlyos költségeket és magas színvonalú szolgáltatást igényel. De annak ellenére, hogy minden nehézség és költség, a falu lakói igazi élvezetet és diverzifikált szabadidőt hoznak.
A földterületek értékelése során a piac mérete során a kataszteri értékük meghatározása céljából számos nehézség van, amelynek egyik legfontosabb az, hogy az értékelést ugyanezen időpontban kell elvégezni, mint az állami kataszteri értékelés de még az eredmények jóváhagyásának időpontjában a becslések időpontjától kezdődően, vagy még inkább. Ennek megfelelően az értékelőt az aktuális dátumtól a múltban a vonatkozó információs gyűjtési kérdésekkel kell értékelni. Ezenkívül a földpiac még mindig még nem fejlett, ezért az eredmények érvényessége, nem fogom azt mondani, hogy mindig alacsony, de gyakran megkérdőjelezhető. És itt három kulcsfontosságú pont: módszertan, használt analógok és alkalmazott kiigazítások.
Döntés Problémák az analógok megtalálásával a múltbanVéleményem szerint az értékelő információs biztonságának síkjában és szakmaiságának síkjában fekszik. Szisztematikusan szükségesÖsszegyűjti a megfelelő információ, feldolgozása, ellenőrzése és rendszerezése. Azok. Az értékelő, aki részt kíván venni a kataszteri értékelés során, vagy kihívásokat végez a kihívásoknak, megfelelő információs bázissal kell rendelkeznie. Ha egy ilyen munkát nem a vállalat végzi, akkor véleményem szerint jobb, ha nem vesz részt az ilyen típusú munkákban, mivel minőségi és ésszerű lesz, nagyon szenved.
Alternatív lehetőség az együttműködés olyan vállalatokkal, amelyeket az ilyen elemzők vezetnek, mind más becslésekkel, mind a Realtorral. Ugyanakkor meg kell érteni, hogy a végeredményért való felelősség továbbra is a művész (értékelő), illetve magabiztosnak kell lennie ezeken a forrásokban, ellenőrizni kell őket az érvényesség és a megbízhatóság követelményeinek való megfelelés érdekében .
Kapcsolatban módszertantartom azt a pozíciót, hogy ha viszonylag fejlett piac van, előnyös, ha összehasonlító megközelítést alkalmaznak és csak. A jelentés keretében az összehasonlító megközelítés és a bizalom érvényességének növelése érdekében az értékelés időpontjában átláthatóan meg kell mutatni a piacon meglévő helyzetet, a kiválasztási eljárást az analógok értékelőjével, beleértve A webhely jellemzőire vonatkozó kiválasztási kritériumok, hogy megmutassák a tanulmány információs területét a társulási források magyarázata, hozza az összehasonlítható tárgyak kiterjesztett mintáját (mutasson mindent, ami képes volt megtalálni a megadott kritériumok alapján), ésszerűen elvégezhető Az analógok kiválasztása a meg nem felelésre vonatkozó magyarázatokkal.
Bizonyos esetekben, ha a retrospektív dátumra vonatkozó információ még mindig nem elegendő, de elegendő tárgya van az értékelési időre vonatkozó analógokkal kapcsolatos adatokról, lehetőség van az aktuális idő további értékelésére. Ez az értékelés semmilyen módon nem használható, ha a múlt időpontjában a dátum teljes értékének meghatározásakor azonban az értékelő a jelentést a piac dinamikájának magyarázata az elmúlt időpontban az eredmények megerősítéséhez vezetheti az értékelés a múltban a múltban. A szakértők és a jutalékok tagjai és a bíró minden ember, akkor az ilyen ésszerű számítás lényeges érv az eredmények helyességének megerősítésére.
Az izolálás módja (ha a helyszín költségeit egy objektum értékének arányában határozzák meg), akkor lehetséges, ha jó elemző van a parcellák frakcióinak megfelelően. Gyakorlatilag nincs ilyen elemző az országunkban. Előfordulhat, hogy az ingatlan tárgyak (OCS-ob) kataszteri értékelése (OCS-ob), és átadhatja a kihívás eljárásokat, ha viszonylag összehasonlítható adatokat működtethet a földterületek piaci értékére, javítására és egységes tárgyakra.
A tervezett felhasználás módja, valamint az egyensúly / elosztási módszer (az egyetlen objektum javításának költségeinek kivonása révén) a város központi részén található kiváló minőségű kereskedelmi épületekhez használható, amikor ott van Nem analógok, nincs alternatíva, és a Föld értéke elsősorban az adott építési projekt hatékonyságát meghatározott helyen határozza meg. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy a webhelyet ismét szabadon és megfizethetőnek kell tekinteni a leghatékonyabb felhasználáshoz, illetve a jelenlegi fejlesztéshez kapcsolódó adatok felhasználása, amikor bemutatják a bevételeket és a kiadások A NEI-fejlesztés és a nem hatékony menedzsment következetlenségének jelenlegi tulajdonosa jelentős torzulást eredményezhet a helyszín költségeinek.
Most fontolja meg több alapvető kiigazításokat, amelyeket a parcellák értékeléséhez használnak. Ez a helyszín, a terület és a biztonsági kommunikáció módosításai.
Kapcsolatban helyszínekban ben A város korlátai a legjobb lehetőség a város zónájának elvégzésére a megfelelő piaci szegmensek (lakhatás, kereskedelmi ingatlanok, ipari területek) számára. Gyakran az ilyen zónákat kifejezetten vagy implicit módon használják a piaci szereplők, és a megfelelő elemző alapulhat. Egy másik dolog az, hogy nagyon gyakran a piac nem elégséges, és a maximális, hogy az ingatlanforgalmazók és értékelések az elemzőjükben - ez a divízió az adminisztratív területeken, amely nem tükrözi teljes mértékben az árzónákat, különösen a különböző szegmensek keretében (különböző célok) ). A helyzetből való kilépés lehet egy nagy egyedi analitikai munka, vagy az értékelési és ingatlancégek közös munkája a zónák fejlesztésére, valamint a különböző célok részeire vonatkozó árak meghatározása. Ennek megfelelően, az értékelés, kiigazítás a helyét már tenni alapján az arány átlagosan zónák zónák, és annak érvényességét fog alapulni kollektív szakértői értékelés, amely lehet díszíteni a megfelelő protokollt, vagy egy elemző tanulmány Nyílt nyomtatásban.
Az analógok hiányában a központtól távoli témában két alapvető módot lehet elérni. Az első, hogy megkülönböztesse hasonló számú jel (lakosság, fizetés szintje, távolság a téma középpontjától, a lakásárak stb.) Egyéb települések, amelyekben még mindig vannak adat az összehasonlítható tárgyakról, és felhasználják őket anélkül, hogy további kiigazításokat vagy velük kell, ha szükségesek. A második lehetőség, az adatok közvetlenül az összehasonlítható tárgyak szerint a téma fővárosából. Itt figyelembe kell venni, hogy a tőke jelentősen nagyobb népességének köszönhetően az árak a városon belüli helyszínt különböztetik meg. A legtöbb esetben a tőke központi részéből származó analógok használata nem indokolt. Az összehasonlítható tárgyak helyesek a főváros középső részéből, szükség esetén, szükség esetén módosítani kell a pontszám objektumának helyét a kisváros külvárosában vagy más alacsony aktív részén. A településhez való alkalmazkodás a legtöbb esetben a lakásárak aránya alapján történhet, mivel ez a piaci szegmens a legfejlettebb, és az apartmanok és házak és a kereskedelmi ingatlanok árai közötti fenntartható kapcsolatot megfigyelhetik. Ha kétségek merülnek fel, hogy a lakásárak nem indikatívak a vámterületen, akkor más közvetett jelek is használhatók, amelyek korrelálhatók a gazdasági fejlődés szintjével, illetve az ingatlanárak (a bérek szintje és a jövedelmek A lakosság, az ipari termelés volumene egy főre jutó, az egy főre jutó kiskereskedelem stb.).
Állítsa be a négyzetbe A párosított értékesítés módszerei gyakran gyenge indoklással rendelkeznek. Az elemzők alapján ajánlom, és az összehasonlítható tárgyak kiterjesztett mintájának tanulmányozása, hogy bármely intervallumon belül megértsék a terület különbségét nem jelentős. Ennek megfelelően, ha szétszóródott ebben a határértékben, akkor a kiigazítás nem lesz szükség. Gyakran a területen való kiigazítás nem kapcsolódik a négyzethez, de átfogóan figyelembe veszi a találkozó felhasználásának tényezőit), a fennmaradó helymeghatározó tényezők, beleértve a kommunikáció biztonságát is.
A legtöbb esetben a négyzet árfüggése csak mezőgazdasági fokozatokkal figyelhető meg, az ipari és raktárépületek és lakásoképítés (integrált fejlesztés) alatt. A kereskedelmi ingatlanok alatt az ilyen függőség főként nem figyelhető meg.
A gyakorlatban a nagyminták teljesítményfüggőségein alapuló beállításokat használhatja. Az alapul szolgáló feltétel még mindig a kategóriában és célkitűzésben szereplő értékelés mintavételi objektuma által végzett tárgyaknak való megfelelését szolgálja. Lehetetlen azonosítani az IZHS alatti telkek értékesítésére vonatkozó javaslatok kiválasztását az ipari szakaszokba vagy a kereskedelmi fejlesztés alatt. Az ilyen vizsgálatokat függetlenül lehet elvégezni, és a meglévő nyílt analitikai adatok alapján használják. Az ingatlanpiac közérzetével kapcsolatban az ilyen függőségek lassan változnak, ezért az értékelés időpontjától számított 2-3-5 évvel ezelőtt is figyelembe lehet venni.
A kommunikáció módosítása. A leltár céljaira, valamint a kataszteri érték megállapítása a piac méretében a kihívásokkal, a földet szabadnak kell tekinteni. Ennek megfelelően az értékelés során nem kell figyelembe venni a mérnöki hálózatokat, a kommunikációt és más infrastrukturális javításokat. A kommunikációhoz való csatlakozás lehetőségét azonban figyelembe kell venni. Tehát a várostervezési jogszabályok szerint a kiemelt kapacitás (technikai feltételek) nem egy adott tulajdonosban van rögzítve, hanem kövesse az ingatlan sorsát (plot). Ennek megfelelően a villamos energia bizonyos mennyiségű megengedett erővel történő összekapcsolásának lehetősége a régió elektromos ellátó szervezésének technológiai csatlakozására vonatkozó tarifákkal figyelembe vehető. Ez a kérdés a legegyszerűbb, de ugyanakkor a villamos energia jelenléte és hiánya a legtöbb esetben meghatározó tényező az érték. A hő-, vízellátás és szennyvíz központi hálózatokhoz való csatlakozás képessége figyelembe vehető az alternatív költségek kiszámításával a megfelelő helyi infrastruktúra (kazánház, kutak, szennyvíztisztító telepek) létrehozásához. Gázzal, hasonló alternatíva, hogy nehezebb legyen.
Természetesen a legtöbb esetben a nagy tárgyak kivételes eseteire szükség lehet ilyen részletes számításokra. A gyakorlatban az értékelések az analitikai adatokat használják, függetlenül vagy kész kutatással. A legtöbb esetben ez eléggé jó minőségű analitikával és magas szintű bizalommal történik.
Ps. A SRO kollégáinak köszönhetően
Mivel a földterületek, még tipikus vagy szomszédos, különbségek vannak. Paraméterek összehasonlítása összehasonlító módszerrel számos olyan következetlenséget hagy, amelyek különös figyelmet igényelnek. Az ingatlanok értékelésének korrekciós szerkesztéseit úgy tervezték, hogy kompenzálják ezeket a különbségeket az értékelés tárgya és az elemzéshez kapcsolódó analógok között a legmegfelelőbb érték kialakítása érdekében.
A legfontosabb tényezők, amelyek a földterület értékelésében szereplő kiigazítások alapján a következő módosítások tekinthetők:
A régió piaci helyzete és gazdasági helyzete minden bizonnyal befolyásolja az ingatlan költségeit. Ezenkívül elkerülhetetlen árcsökkenés van a kereskedelem során. Ebből a kiválasztott tranzakcióban előírt értéktől az értékelés után nem megfelelő következtetés. Az ilyen kiigazítás során figyelembe veszi a szakértőket.
Ez a módosítás szükség van az ingatlanok egységes tulajdonában lévő vagy több különállóan kialakított földterületek értékelésére. Ezenkívül vannak olyan esetek, amikor más paraméterekhez legközelebb eső analóg objektum eltér az értékelés tárgyától a díszített jogok típusával.
Más szóval, a piaci feltételek. Az ingatlanárak dinamikája, számos tényezőtől függően nem torzíthatja a hasonló tárgyak utolsó értékének lehetséges ötletét. Válságok és emelési űrlap árak a területen, és kifejezetten befolyásolják a kereslet bizonyos ingatlan objektumok. A kiigazítások megfelelő kialakításához szükséges, hasonló megállapodások alapos elemzése bizonyos ideig bizonyos időtartamra vonatkozóan megkötött.
A webhely helye is befolyásolja értékét. Ez magában foglalja más települések közelségét és sajátosságait, a természetes földrajzi tárgyakat, amelyek befolyásolják a kommunikációt, az éghajlatot, a terület ökológiáját és a közlekedési hozzáférést.
A helyszín mérete és formája, a területi integritást érintő tárgyak metrarionja és helyszíne együttesen az ingatlanértékelés egyik legfontosabb kritériumát alkotja. Ezért felhívják a figyelmet, amikor a helyreállítást a piacon történő árképzés elemzése során fel kell készíteni. A négyzetméter specifikus értéke csökken, a helyszín területének növekedésétől függően.
A földterület költsége, különösen a város mögött, figyelembe véve a javulását: már hibásított az informatikai mérnöki kommunikációban és a gáz, a fény és a víz potenciális kapacitása. A sorok és csővezetékek állapotát is figyelembe veszik a beállítások kidolgozásakor.
A földterület célja az épületek építésének, a növényzet és a terepmunka megépítésének, mindez megköveteli a talaj minőségének és a meglévő szabványoknak való megfelelést. Ezért ezek a kritériumok nem befolyásolhatják a terület értékelését.
