Az új gazdaság fejlődő közös építése gyakran nagyszámú peres eljárással jár együtt a megtévesztett részvénytulajdonosokkal és az építőipari vállalatok szerződésszegéssel kapcsolatban. Sajnos a jogszabályok korábban nem rendelkeztek a befektetési tevékenységekre vonatkozó megállapodások szabályozásáról, és a bírósági eljárások azok tartalmán alapultak, a bíróság félreérthetően értékelte a megkötött ügyletek jogalapját. A 2004. december 30-i szövetségi törvény N214-FZ "A lakóépületek és egyéb ingatlanépületek közös építésében való részvételről, az Orosz Föderáció egyes törvényeinek módosításáról" részben megoldotta ezt a problémát.
2017. július 1-jén a hatályos 214-FZ törvény további módosításai léptek hatályba. A szuverén hatóságok intézkedéseket tettek annak érdekében, hogy további garanciákat nyújtsanak a befektetőknek a gátlástalan építőipari cégekkel szemben.
Most az építőipari szervezetek alaptőkéjének meg kell felelnie az objektum maximális területének, amelyen az építkezést tervezik. A fejlesztő például 20 ezer négyzetméter alapterületű épület építését tervezi. m., akkor az alaptőke körülbelül 40 millió rubelt tartalmaz. Ellenkező esetben esélye sincs véleményt szerezni az objektum megfelelőségéről. Az ilyen dokumentumokat kibocsátó szervek szigorúan ellenőrzik a jelzett területeket, az alaptőke jelenlétét, amelyet teljes egészében kifizetnek az alaptőkéhez. Ellenkező esetben a vállalat elveszíti az alapját a befektetők készpénzének vonzására. Előfordul, hogy a fejlesztőnek nincs saját készpénze, akkor aláír egy garanciát egy vagy több jogi személy személyében, amelyek rendelkeznek a szükséges összeggel. Azokban a helyzetekben, amikor az építőipari vállalat nem fejezi be az ügyet, a befektetők felé további kötelezettségeket teljesítenek a kezesek.
2018 óta a törvény előírja a weboldal létrehozását a fejlesztők egységes nyilvántartása számára az interneten. Itt minden érdekelt személy tájékoztatást kap a jelenleg működő építőipari cégekről és az építési projektről. Ez az oldal már működik.
A DDU -t kötő építőszervezet köteles értesíteni a vevőket a kezesekről és a kezesség állapotáról. A kezességi időtartamnak két évvel hosszabbnak kell lennie, mint a lakóterületnek a befejezett óvodai nevelési -oktatási intézmény keretében a befektető részére történő átruházásának időpontja.
Ha az építőipari vállalat és a kezes a egymás közötti szerződés idő előtti felmondásáról dönt, köteles egy hónappal korábban értesíteni a részvénytulajdonosokat.
Ez az újítás jó garancia a befektetők számára. A letéti számla készpénzt tart egy bizonyos pontig vagy a megbeszélt kötelezettségek teljesítéséig. Ezeket a fejlesztő megkapja, miután aláírták a lakótér átvételi igazolását a befektetővel. Ezt a számlát egy építőipari vállalat nyitja meg, és automatikusan bezáródik. Ha az építkezés nem fejeződik be, a bankban lévő részvényesek a pénzeszközöket az építőipari céggel folytatott bírósági eljárás nélkül kapják vissza.
A vevő eladhatja a befejezetlen lakást a jogátruházási szerződés alapján, majd mindent ugyanúgy átruház az új befektetőre. Amikor a fejlesztő eleget tesz a DDU -ból eredő valamennyi kötelezettségének, a részvényesnek nincs jogalapja, hogy egyoldalúan megtagadja e megállapodás teljesítését. Ezt a vitás kérdést bírósági eljárással oldják meg.
Az Orosz Föderáció elnöke 2017. július 29 -én jóváhagyta a "Polgári jogokat védő közszervezetről - közös építkezésben részt vevő, csődbe ment fejlesztők fizetésképtelensége esetén" törvényt. Ennek az ítéletnek köszönhetően azok, akik részt vesznek a közös építkezésben, új garanciákat kapnak a szerződés alapján.
Kifejezetten a befektetők számára hoztak létre kompenzációs alapot, amelyhez az építőipari cégek a megállapított eljárásnak megfelelően levonják a megkötött ügyletek összegének 1,2% -át. Ezeket az alapokat a tervek szerint befektetők rendelkezésére bocsátják. Ők döntik el, hogy a ház befejezésére vagy kompenzációra költik -e őket. Az alap munkájának első hónapjai jó eredményeket mutattak, az állam 46 régiójából 118 építőipari cégtől folytak átutalások. A részvénytulajdonosok jogainak védelméről szóló törvény egyértelműen megfogalmazta ennek a rendszernek a követelményét, a rendelet szerint ennek 2018 januárjában kell megkezdenie a működését.
Az Állami Duma törvényt fogadott el a közös építkezésekre vonatkozó adókedvezmények megszerzéséről. Ennek megfelelő:
A jogszabály az alap hatékony működésében reménykedik, amelynek védenie kell a közös építésben részt vevők jogi normáit.
Az adótörvénykönyv módosításai előírják az építőipari vállalkozások veszteségeinek csökkentését és az elsődleges lakáspiacok fejlődésének feltételeinek javítását. A jogszabályok szerint ma az építőipari szervezetek mentesek az adó alól az óvodai intézmények határain belül.
Amint azt a jogszabályok 2018 -ban kimondják, az építőipari cégeknek az "egy objektum - egy fejlesztő cég - egy építési engedély" elv alapján kell működniük. Még a nagy építőipari cégek sem kaphatnak engedélyt egy teljes terület építésének megkezdésére. Ennek ellenére a törvény szerint a fejlesztőnek korlátozott költségeket kell megállapítani:
A megosztott építkezés új törvénye szerint a fejlesztőknek meg kell adni azt az irányt, amelybe a pénzeszközöket el kell költeni. Az építőipari cégek a projekt építési összegének 10% -át költhetik el.
A törvény előírja a vállalat építési tapasztalatát. Körülbelül három évig 10 000 négyzetméter összterületű lakóházak építésével kell foglalkoznia.
Az építőipari vállalatoknak minden negyedévben közzé kell tenniük a fizetendő és követelésre vonatkozó információkat. A következő dokumentáció is szükséges:
Ha egy építőipari vállalat nem oldja meg időben az építési problémákat, a befektetőnek joga van büntetést kapni a lakótér árának 1% -ában. Ha olyan hibákat találnak, amelyek lehetetlenné teszik a lakásban való lakást, a fejlesztő 1%-ot kompenzál, ami a hiányosságok kiküszöböléséhez szükséges. Ezt a fogyasztóvédelmi törvény írja elő.
A jogszabályok azt is jelzik, hogy a lekötött pénzeszközöket bizonyos lakóépületek építésére kell fordítani. Az építőipari vállalatok munkáját banki szervezeteken keresztül nyomon követik. Most minden pénz egy speciális hitelintézetnél nyitott számlán halad keresztül. Lehetetlen a részvényesek pénzeszközeit leányvállalatok vagy egyéb projektek finanszírozására felhasználni.
A változtatások hatással voltak a fejlesztő tekintélyére is. Tilos olyan személyek irányítását folytatni, akik gazdasági bűncselekményekben részt vettek, és e cikk alapján megválthatatlan meggyőződéssel rendelkeznek.
Fénykép: Alexey Alexandronok
Az, hogy lesz -e élet az elsődleges piacon 2018. július 1 -je után - abban a pillanatban, amikor a legszigorúbb szabályozás 214 -FZ hatályba lépett - mindenkit aggaszt. A fejlesztők biztosak abban, hogy lehetetlen a megadott keretek között dolgozni. A tisztviselők sürgetik, hogy teljes egészében nélkülözzék a részvényesek pénzeszközeit.
A közös építésben megvalósuló innovációk a tanfolyam során lezajlott kerekasztal -beszélgetések és az építőipari konferenciák egyik központi vitatémájává váltak.
Csőd a rubelért
A fejlesztők már harmadik hónapja emésztik a 214-FZ változásait, amelyek képesek erősen felépíteni az univerzumot. A csomag olyan kiterjedt, hogy a jogászok még elemzik az új szabályok gyakorlati alkalmazásának következményeit. Értékelésük lenyűgöző.
Így Fjodor Tsurinov, a YIT vállalatcsoport jogi ügyekért felelős alelnöke rámutat, hogy számos norma minden fejlesztőt a törvényen kívülre helyezhet, és a projekt összeomlásához vezethet, és abszolút formális okokból.
Az egyik új követelmény az adótartozás teljes hiánya a fejlesztőtől: nulla kell, hogy legyen a házépítés teljes időtartama alatt. Még akkor is, ha egy rubel összegű hátralék van (például az UFS adatbázis technikai hibája esetén), a törvény új betűje szerint a fejlesztő nem ismeri el a törvény (a 214-FZ 3. cikk 2. részének 7. pontja).
Továbbá a helyzet a következőképpen alakul. A felügyeleti hatóság (Szentpéterváron - az építési bizottság) az új törvény szerint köteles egy munkanapon belül értesíteni a Rosreestrt. Ez az osztály automatikusan leállítja az új DDU -k regisztrálását, és értesíti a már bejegyzett részvénytulajdonosokat, hogy fejlesztőjük elvesztette a forrásgyűjtés jogát. Ebben az esetben a részvénytulajdonosoknak joguk van megszüntetni a DDU -t, és kamatokkal visszaigényelni a pénzüket.
„El tudja képzelni egy részvényes reakcióját, aki magától a Rosreestrtől kap ilyen értesítést? Azonnal a fejlesztőhöz szalad, hogy vegye ki a pénzét. Ez csak egyet jelent: a cég csődjét és a projekt összeomlását a semmiből. Ez csak egy példa arra, hogyan íródott ez a törvény ” - mondja a szakértő.
Az új verzió azonban egy pluszt is elárult a fejlesztő számára: a projektbevallásokra vonatkozó redundáns követelmények száma jelentősen csökkent. Most már nem kell részletesen leírni a leendő ház minden lakását, mérnöki elemeit és egyéb pozícióit, amelyek miatt a projektnyilatkozat többoldalas kötetmé vált.
„Könnyebb lesz a fejlesztőnek összeállítani, és a fogyasztó is képes lesz megérteni. De ez az egyetlen pozitív pillanat, amit sikerült megtalálnunk a 218-FZ-ben ”-mondja Fedor Tsurinov.
Mi lesz javítva
A dolevkáért folytatott fő csaták előtt állnak. A kulisszák mögötti megbeszélések már régóta folynak, és az első hivatalos megbeszélésekre a lehetséges kiigazításokról október közepén kerül sor, a Föderációs Tanács alá tartozó munkacsoport keretében. Emlékeztetni fogunk arra, hogy az Építési Minisztérium már beleegyezett abba, hogy meghallgatja az építtetőket, és miközben műszaki változtatásokról beszélünk.
A közelgő megbeszélések fő intrikája az, hogy a jogalkotó mennyire hajlandó meghallgatni és megosztani az építők kiáltását
Amint azt a Különleges Építőipari Szervezetek Interregionális Szövetsége Tanácsának elnöke, a RANEPA professzora, az Orosz Föderáció elnöke, Mihail Viktorov megjegyzi, a 218 -FZ szerzői eddig elismerték, hogy csak egy szabály hibás - „egy fejlesztő” - egy építési engedély ”.
„Ez egy nagyon ellentmondó norma, mivel elvileg a törvény az építkezés bizonyos központosítására irányul. Július 1-je után a kis- és középvállalkozások nem lesznek a piacon: a régiók sok fejlesztője most felülvizsgálja stratégiáit, egészen a vállalkozások bezárásáig. Ugyanakkor hatalmas esélyt kapnak a nagy technológiai cégek. De ugyanakkor a törvény arra kényszeríti őket, hogy több tucat, ha nem több száz jogi személyre szakadjanak ” - magyarázza Mihail Viktorov.
Szerinte a vitatott helyzetet a tervezési struktúra elemeihez képest korrigálják. Azaz egy fejlesztőnek engedélyezhető több építési engedély megszerzése, legalább egy tömbön belül, a területrendezési projekt keretében. Ez lehetővé teszi a részvényesek pénzének elköltését egy telephelyen kívüli infrastruktúra építésére is.
Más vitás rendelkezések tekintetében nem világos. Bár sok pénzügyi követelmény tönkreteszi a fejlesztő költségeinek meglévő struktúráját, és jelentősen növeli azokat. Például nem tudunk mit kezdeni a földvásárlás, a földmérés, a tervezés, a mérnöki munka stb. Költségeivel - a fejlesztőktől megfosztották a lehetőséget, hogy ezeket a munkákat a részvényesek rovására kompenzálják. Ugyanakkor az építők költségei a régiókban a telep „csomagolásáért” meglehetősen jelentősek és nagymértékben változnak. Mihail Viktorov szerint a kalinyingrádi fejlesztők a teljes projektköltség 8-9% -át költik ezekre a célokra, a moszkvai régióban pedig akár 30% -ot is.
A piaci szereplők számos korlátozása kábulathoz vezet. Ez a kötelezettség arra, hogy a saját tőke 10% -át bankbetétre helyezze. „Nem világos, hogy ez egyszeri demonstráció a pénzügyi képességekről, majd a pénzt el lehet költeni a projektre, vagy ez a letét nem csökkenthető. Még mindig nincsenek pontos magyarázatok ebben az ügyben ” - jegyzi meg Mihail Viktorov.
Mennyi garancia
Ahogyan Oleg Ostrovsky, a Szentpétervári és a Leningrádi Régió Fogyasztói Társaság Ingatlanbizottságának elnökhelyettese hangsúlyozza, a meglévő vezérlők mellett két új is megjelenik az építési piacon. Ezek azok a bankok, amelyek figyelemmel kísérik a részvényalapok célzott költését, és egy kompenzációs alap, amely a széles pénzügyi jogkörökkel együtt képes lesz ellenőrizni a létesítmények építésének előrehaladását és szükség esetén finanszírozni azok befejezését. „Ez a részvényesek javát szolgálja. A kompenzációs alap komolyabb védelmet nyújt a részvényeseknek, mint a polgári jogi felelősségbiztosítás ” - biztos.
Igaz, még mindig sok kérdés és kétség merül fel az új struktúrával kapcsolatban, amely szinte novembertől kezdi meg a források gyűjtését a fejlesztőktől. Oleg Britov, a Szentpétervári Építőipari Szövetségek és Szervezetek Szövetségének ügyvezető igazgatója biztos abban, hogy az alapítvány nem nélkülözheti a regionális kirendeltségek létrehozását. „Az alap nem lesz képes teljes mértékben működni egy moszkvai folyószámlával. Ezenkívül biztosítási osztályokat kell létrehozni - e nélkül az alap minden résztvevőjének kockázatai jelentősen megnőnek ” - mondja.
„Figyelembe véve azt a tényt, hogy Oroszországban 300 ezer építőipari céget tartanak nyilván, az aláírási mechanizmus - kockázatértékelés - elindítása túl drága. Előrejelzéseim szerint jövőre az alapba történő befizetések összegét 3%-ban határozzák meg. A legpesszimistább forgatókönyv szerint a szakértők szerint ez az arány 6-7%. Ez már a bankgaranciák szintje, a bank vagyonkezelése " - mondja Alexander Artamonov, az IC" Respect "főigazgatója.
Emlékeztetünk arra, hogy a fejlesztők által az alapba történő hozzájárulás mértékét eddig minden részvény -részvételi megállapodás árának 1,2% -ában határozták meg. A hatóságok azt ígérik, hogy évente legfeljebb egyszer változtatnak ezen az arányon.
A törvényben van egy alternatív mechanizmus is.
„A letéti számlák az elsődleges piac jövője a progresszivitás és a tranzakciók biztonsága szempontjából” - mondja Tatyana Khobotova, a szentpétervári VTB 24 fiók jelzáloghitelezési központjának vezetője.
Elmondása szerint a részvénytulajdonosok letéti számlákon lévő pénzét akkor is védeni fogják, ha visszavonják a bank engedélyét. A jogalkotók már 2018 -ban előírják, hogy a letéti számlákon elhelyezett pénzeszközök csőd esetén a bank átszervezése során nem kerülnek a csődvagyonba. És a részvényes teljes egészében megkaphatja a pénzét, és nem 1,4 millió rubelt. biztosítási DIA.
A fejlesztők azonban továbbra sem hajlandók használni a letéti konstrukciót, ami a projekt teljes átmenetét jelenti kölcsönvett pénzre. Vladimir Gribkov, a Nord West Development cég projektmenedzsere számításokat mutatott be arra vonatkozóan, hogyan változik ugyanazon beruházási projekt finanszírozási szerkezete a különböző rendszerek alapján, beleértve a projektfinanszírozás letéti számlákon történő felhasználását is.
„A projekt 15%-os finanszírozásával a fejlesztő nyeresége tízszeresére csökken. És hogy a projekt ugyanolyan nyereségességhez jusson, mint a részvénytulajdonosok pénzeszközeinek használatakor, a hitelkamatoknak 4,5-4,7%-os szinten kell lenniük. Vagy legalább 15%-kal meg kell emelni a lakások értékesítési értékét ” - mondja Vladimir Gribkov.
Egyes szakértők bíznak abban, hogy az új feltételek mellett a bankok jelentősen bővíteni tudják jelenlétüket az építőipari piacon, mivel a fejlesztők számára nyereségesebb lenne őket részvényeseiként bevonni - ebben az esetben a projektfinanszírozás többszörösen olcsóbb lesz .
Vagy talán részvény nélkül?
Érdekes, hogy a legutóbbi fórumon sok nyilatkozat hangzott el a dolevka veszélyeiről.
„Minden évben módosításokat hajtanak végre a 214-FZ-ben. De nem javíthatja végtelenül azt, ami a kezdetektől fogva nem működik. Lakást eladni egy épülő épületben egy Cheshire -i macska mosolya ” - mondja Szergej Makszimov, a Szentpétervári Állami Közgazdaságtudományi Egyetem ingatlankezelési tanszékének vezetője.
Elsősorban a tisztviselők határozzák meg, akiknek azzal a feladattal kell szembenézniük, hogy megállítsák a válság idején a növekvő számú problémás objektumot. Alexander Sidyakin, az Állami Duma Lakáspolitikai és Lakás- és Közmű -bizottságának első elnökhelyettese elmondta, hogy ezek a módosítások "nehezen nyertek" - már 1200 aggodalomra okot adó objektum van az országban, ahol 130 ezer polgár vásárolt lakást.
A leningrádi régió hatóságai pedig teljes mértékben azt javasolják, hogy hagyjanak fel a közös építéssel. Mihail Moszkvin, a 47. régió alelnöke az Összoroszországi Lakáskongresszus megnyitóján felszólította a fejlesztőket, hogy ismertessék azokat a feltételeket, amelyek mellett a fejlesztők csak kész házakban értékesíthetnek lakásokat, valamint a szükséges támogató intézkedéseket a leningrádi régió hatóságai.
Úgy tűnik, a regionális tisztviselők soha nem kaptak választ erre a fellebbezésre. A minap pedig egy olyan kezdeményezéssel álltunk elő, hogy bevezetjük a 214-FZ kiigazításokból már duzzadt állapotba. A befejezetlen projektek problémáinak hatékonyabb megoldását célzó intézkedések (új problémakör -kritériumok, gyorsított csődeljárás, amelyet maguk a hatóságok elindíthatnak stb.) Mellett a tisztviselők új irányítót akarnak kínálni a piacnak - már állam formájában bankok. Ezeknek nemcsak a részvénytulajdonosok pénzeszközeinek kiadásait kell nyomon követniük, hanem teljes mértékben ellenőrizniük kell az építkezés előrehaladását.
Amint a gyakorlat azt mutatja, a 214-FZ több levelezést is kibír. De a fejlesztők túl gyakran kezdtek sejtetni, hogy talán tényleg jobban járnának a részvényesek forrásai nélkül.
Mi a legfontosabb kívánsága olvasóinknak az új évben? Természetesen jó ötlet lesz megoldani a lakásproblémát! A piacon lévő lakásvásárlás ideális feltételei ritkák, de az élet nem vár, és ma fontos döntések meghozatalára kényszerít bennünket. Igaz, a jövő év kedvezőnek ígérkezik a vevők számára. De mindenesetre fontosak számunkra az árak, a jelzáloghitelek feltételei, az építési tervek és az új jogszabályok szakértői előrejelzései.
Ez a cikk referenciaanyag, a benne található összes információ csak tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
Az ünnep előestéjén a "Portál az ingatlanokról" oldalról a piaci szakemberekhez fordult azzal a kéréssel, hogy ésszerűen válaszoljanak a következő kérdésre: "Miért van szükség lakásvásárlásra 2018 -ban?" A szakértők több fontos pontot emeltek ki, amelyekkel tisztában kell lenniük az ingatlanvásárlóknak.
Elvileg a vásárlók könnyen irányíthatják a négyzetméterenkénti jelenlegi költségeket. Moszkvában, emlékeztetünk, ez valahol átlagosan 165-167 ezer rubel között van. Az árak nagyjából ezen a szinten tartanak, mondhatni tavasz óta. Nyilvánvaló, hogy az elkövetkező hónapokban az ársokkok nem várnak ránk, annak ellenére sem, hogy a közelgő oroszországi elnökválasztás márciusban lesz (általában a választások előtt megugrik a kereslet, és némi "ugrás" az árakon felfelé). Bár természetesen ezt az eseményt szem előtt kell tartani.
Manapság sok lakást kínálnak, nagy a választék, és az első félév kedvezőnek ígérkezik a vásárlók számára, jegyzi meg: „Az újév előtt és az ünnepek utáni első hónapokban a másodlakások tulajdonosai hűségesek tárgyalások, alkudozások jó kedvezményekhez vezethetnek. Ezenkívül a fejlesztők bónuszokat és promóciókat is kínálnak. " „Az ingatlanszegmens tele van vonzó négyzetméterenkénti ajánlatokkal. A fejlesztők hűségesek, ezért érdekes promóciók és különleges ajánlatok várják a vásárlókat ... Most nyereséges üzletet köthet ” - ért egyet egy kollégájával Tatiana Podkidysheva, az NDV-Real Estate értékesítési igazgatója.
"2018 első fele a legjobb alkalom lakásvásárlásra - a minőségi projektek elérhetősége, a fejlesztők és a bankok közötti verseny, és ennek következtében az alacsony (kezdő) lakásárak, újévi és karácsonyi kedvezmények a fejlesztőktől" - támogatja az általános véleményt.
A kimenő év nagyon fontos lett a jelzálog -hitelezés szempontjából: a "megfigyelés történetében" először - és az orosz jelzáloghitel, emlékezetünk szerint 2018 -ban lesz 20 éves -, a hitelkamatok elérték a legalacsonyabb kamatlábat - 9-10% annum.
„Most és a jövő év elején lesznek a legkedvezőbb ajánlatok a jelzáloghitelekre az oroszországi ingatlanpiac megjelenése óta: egyszerűen úgy dönt, hogy havi 15 ezer jelzáloghitelt fizet a havi költségvetéséből, költözzenek egy lakásba egy újabb szobáért ” - tanácsolja Nikolay Lavrov, a„ Szentpétervárra költözés ”régióközi lakásprogram programvezetője, a„ Szentpétervári ingatlanok ”vállalatcsoport főigazgatója.
Szó szerint a portál által megkérdezett kommentátorok a potenciális vásárlók figyelmét a megfizethető jelzáloghitelekre összpontosítják, miközben várható, hogy a kamatok tovább csökkennek, legalábbis ez az Orosz Föderáció Központi Bankjának politikája. Kell erre várnom? A piaci szakemberek emlékeztetnek arra, hogy ma támogatott áron kaphat hitelt egy tetszőleges lakáshoz a fejlesztőtől évi 6-7% -on.
"És azoknak az ügyfeleknek, akik már vásároltak lakást jelzálogjoggal, ajándékot is bemutatnak a 18. évre" - ígéri Nyikolaj Lavrov. "Ön képes lesz refinanszírozni a hiteleit a most megjelenő kedvezményes kamatlábakkal, és csökkentheti a befizetéseit anélkül, hogy bármit megváltoztatna."
És még egy fontos pont: 2018 -ban a Központi Bank új szabályokat vezet be, amelyek szigorítják az alacsony előlegű (LO) hitelek kibocsátását. Különösen az ilyen hitelek kamatai emelkednek. Vagyis a legkedvezőbb feltételek megmaradnak azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek a lakhatási költség 20% -a vagy annál nagyobb összege van. Számíthatnak az arányok további csökkenésére, és hűséges hozzáállásukra önmagukkal szemben. Sok szakértő ezt a döntést helyesnek tartja - elvégre a jelzáloghitelek alacsony vagy alacsony PV mellett gyakran súlyos terhekké válnak a hitelfelvevők számára.
Jövőre az állam folytatja a családokat támogató szociális projekteket, és újakat indít. Az anyasági tőke programot (MSC) 2021 -ig meghosszabbítják. Emlékezzünk vissza, hogy a fiatal szülők gyakran csak jelzálog -előlegként használják. Ezenkívül az MSC -k felhasználhatók jelzáloghitel törlesztésére, részvény -részvételi szerződés kifizetésére vagy ház építésére. Az MSK összege 453 ezer 26 rubel. Ezenkívül az állam támogatni fogja azokat a családokat, ahol a második és a harmadik gyermek születik. Ennek eredményeként a család kamatlába évente 6% lesz. Nos, ha egy elsőszülött családdal kapcsolatos lakásproblémák aggasztanak - házbérelést, az első részlet megtakarítását vagy már kifizetését, akkor az elsőszülött havi juttatása jó segítség lesz számukra - átlagosan az országban körülbelül 10,5 ezer rubel. Egy ilyen program nem mindenkire vonatkozik, hanem csak azokra a családokra, ahol az egy főre jutó átlagjövedelem alacsonyabb, mint a munkaképes lakosság másfél megélhetési bére. Moszkvában például egy háromfős családnak, amely ezeket a kifizetéseket igényli, kevesebb, mint 84,3 ezer rubelt kell kapnia, és a juttatás körülbelül 14 ezer lehet. Nyikolaj Lavrov (Ingatlanok Szentpéterváron Cégcsoport) azt tanácsolja, hogy használja ki az állam által biztosított előnyöket, és 2018 -at „az ingatlanpiac új lehetőségeinek új évének” nevezi.
Ha az év első hónapjai nyugodtnak ígérkeznek, akkor júliustól a fejlesztők játékszabályai kezdenek megváltozni, ami nem befolyásolhatja a piacot a jövőben. „2018 -ban is megmarad a részvény -részvételi megállapodások szerinti lakások értékesítési rendszere, amely lehetővé teszi, hogy jelentős kedvezménnyel vásároljanak lakásokat az építés korai szakaszában. De a jövőben nagyon komoly változásokkal kell szembenéznünk a közös építés piacán "- figyelmeztet Alekszej Kharitonov, a Lakásépítés, Oroszország üzleti szegmens értékesítési igazgatója, a YIT konszern... 2018 júliusában lépnek hatályba a megosztott építésről szóló 214. törvény módosításai, amelyek szigorítják a fejlesztőkre vonatkozó követelményeket, a minimális alaptőkét, a szavatolótőke és az építési ügyletek feletti banki ellenőrzést. "Ez pedig magasabb árakhoz vezethet" - mondta a szakértő. - Hosszabb távon, 2019 -ben az árváltozások várhatóan folytatódnak, a növekedési tényező a közös építkezés elutasítása és a projektfinanszírozásra való áttérés lesz. A projektek finanszírozására vonatkozó banki kamatokat még nem határozták meg, a legvitatottabb számokat nevezik meg. De egyetértés van abban, hogy a fejlesztő építési költségei növekedni fognak, legalábbis a kölcsön kiszolgálásával és a kamatfizetéssel kapcsolatos költségek által. És ez természetesen hatással lesz az árakra, előrejelzésünk + 15% ”.
Nos, még élnünk kell 2019 -ig, és a hatóságok továbbra is azt ígérik, hogy fokozatosan megreformálják a piacot, és egyik napról a másikra sem mondanak le a „részesedésről”. És „2018 egy átmeneti időszak lesz, amikor a vevők nagyon nyereségesen vásárolhatnak lakást, ebben biztos vagyok Ekaterina Rumyantseva, a Kalinka Group igazgatótanácsának elnöke- mert a fejlesztők érdeke a projektek mielőbbi megvalósítása, a korábban megszerzett telkeken való építkezés megkezdése, az eszközök bevételszerzése, és mindez - annak érdekében, hogy időben legyenek a 214. számú módosítások hatálybalépése előtt -F Z ". A szakértő azt javasolja, hogy a fejlesztők többsége vonzó áron mutasson be új projekteket, így sokan képesek lesznek nyereséges vásárlásra. Natalia Kuznetsova, a Bon Ton Ingatlaniroda főigazgatója arra is számít, hogy sok érdekes új épület kerül a piacra: "Ez kétségkívül még nagyobb versenyhez vezet a fejlesztők között, és hozzájárul új marketingkampányok, promóciós ajánlatok, kedvezmények megjelenéséhez."
DE Larisa Inchenkova, a szakértői iroda fejlesztési igazgatója és az "MK-Elite" elit ingatlan első butikja hangsúlyozza, hogy az erős verseny arra készteti a fejlesztőket, hogy új megoldásokat keressenek a termék vonzerejével kapcsolatban: "így láthatja a tervezési megoldások valódi kaleidoszkópját, sok vonzó körülményt."
Yana Glazunova, a VSN Inalty főigazgatója, megjegyzi, hogy a minőségi és átgondolt projektek alapvetően új teret teremtenek az élethez, és az elavult elrendezések a múlté lesznek a felújítási program keretében lebontott ötemeletes épületekkel együtt.
Maxim Kavaryants, az SDI fejlesztési alelnöke hangsúlyozza, hogy ma a fejlesztők nemcsak kész lakásokat, hanem bútorokat is kínálhatnak.
Ahogy mondani szokták, minden neked való!
Késedelem nélkül választhat lakást, mivel számos ajánlat van. A tömegszegmens (gazdaság és kényelem) iránt érdeklődő vásárlók számára az NDV-Nedvizhimost értékesítési igazgatója, Tatyana Podkidysheva azt tanácsolja, hogy nézze meg közelebbről a moszkvai régió új épületeit: a negyed, md. Krasznogorszki, Leningrád lakótelep. Ha Moszkváról beszélünk, akkor ezek olyan objektumok, mint az Ezüst lakótelep, a Duet lakóépület, a Gorod lakótelep, a „Nord” lakótelep.
Evgeny Bolšakov, a CSAK Business Class Apartments, Central Properties kereskedelmi igazgatója arról számol be, hogy a vállalat már mind a nyolc épületet megépítette a negyedévben, és eladta a benne található lakások 630 -at (67%). A 2018 -as új év öt hónapját pedig azzal tölti, hogy a 930 CSAK lakás mindegyikét előkészíti a házmelegítésre - befejezi a befejezést, és beépíti a konyhai készleteket és háztartási gépeket. „Júniusban pedig ügyfeleink megkapják a kulcsokat, és új életet kezdenek új otthonukban. Amint látja, már nincs annyi idő és lakás, hogy az egyik tulajdonos legyen - csak 141 nap és 300 lakás. CSAK nem vár! ”- sürgeti a vásárlókat Evgeny Bolšakov.
Svetlana Lapshina, a Big Realty főigazgatója ingatlant kínál azoknak, akik gyermekeik jövőjén gondolkodnak: „Cégünk két tudással rendelkezik - képes megszervezni a vásárlók számára olcsó stúdiók vásárlását, beleértve Moszkva központját is. Eladunk egy lakást, előre 4 stúdióra osztva, így olcsó lakást és kiváló első lakást szerezve egy gyermek vagy fiatal család számára. Emellett felajánljuk ügyfeleinknek az európai programokban való részvételt - Belgiumban, Franciaországban, Németországban, hogy minden személynek lakást biztosítson, aki tanulmányait vagy munkáját ezekkel az országokkal kapcsolja össze. "
Ajánlom azoknak, akik minőségileg szeretnék emelni életminőségüket, és vásároljanak lakásokat az üzleti és üzleti + szegmensekben. Az ilyen projektek készen állnak arra, hogy magas státuszt, érdekes homlokzati koncepciót, bejárati előcsarnokokat és szomszédos területet, exkluzív lehetőségeket kínáljanak az apartmanok számára. Különösen a "", amely a Kutuzovsky Prospect oldalon található, rendelkezik az üzleti + szegmens összes jellemzőjével. Most különleges ára van négyzetméterenként - 193 000 rubeltől és a parkolóhelyek kedvezményeitől.
Maria Kotova, a GORN Development lakóingatlan -osztályának vezetője meghívja a vásárlókat a "NESKUCHNY HOME & SPA" prémium kategóriás lakótelepre. Rekord alacsony, évi 6% -os jelzálogkölcsön használatával álomlakást vásárolhat.
Dmitrij Lobov, a Lifedeluxe.ru projekt kereskedelmi igazgatójaúgy véli, hogy a drága ingatlanok vásárlóinak lehetőségük lesz választani és alkudni, megbeszélve a fejlesztőkkel a különleges árakat és a különleges fizetési feltételeket.
Szakértőink nemcsak lakásvásárlást tanácsolnak, hanem boldog új évet kívánnak olvasóinknak.
Így, Alexey Lopatin, az XLPartners értékelési projektek igazgatója, emlékeztet arra, hogy 2018 a kutya éve - az ember nemes, barátságos és leghűségesebb barátja: „Ha nincs kutyája, akkor itt az ideje, hogy beszerezzen egyet. Ha kiskutyát enged a házba, az melegséggel, szeretettel és kedvességgel tölti meg az otthoni légkört. És jobb, ha új ház vagy lakás ”.
Igor Ponomarev, a LLC "" vezérigazgatója kívánja, hogy az ünnepek alatt "kedvességének légköre, boldogság reményei és jó változások legyenek - egészen az új lakásba költözésig".
Tatiana Podkidysheva, az NDV-Real Estate értékesítési igazgatója"harmóniát, családi boldogságot, jó hangulatot, minden legbelsőbb vágy megvalósítását és természetesen az ideális lakását" kívánta nekünk, és Natalia Kuznetsova, a Bon Ton Ingatlaniroda főigazgatója- "sikeres és nyereséges vásárlások, megbízható partnerek, helyes döntések, siker minden törekvésben és otthoni kényelem!"
És most a legkreatívabb szakértőink ígért meglepetése - újévi kívánságok versben.
Irina Chernikova, az SDI Group információs, reklám- és PR -osztályának igazgatója:
Legyen fényes és fényes ez az év.
Sok új ötletet hoz!
És egy észrevehető projekt a piacon
Örülni fogunk minden moszkovitának.
Szokatlan alakja van
Finomított, kifinomult íz.
A rajongás náluk a szokás.
És a helyszínnek is van pluszja!
A Vernadsky sugárúton lesz
Növekszik az IFC üzleti osztálya.
Ha egyszer meglátják, senki sem felejti el
Igen, és nem fog tudni elmenni mellette.
Az "MK-Elite" elit ingatlanok első butikjának csapatából:
Elit lakás az új évben
Kívánunk neked! Tartsd észben,
Ma van a vásárlás pillanata
Mester, díszíts, szeress - és élj!
Itt a legjobb pillanat a vásárláshoz:
A fejlesztők szívesen engednek
Csak érted harcolni a versenyben
(Aki rugalmas - készüljön fel a boldog sorsra).
Ismét nő a lehetőségek száma ...
A lehető legrövidebb időn belül elvisszük az álomházba:
Fedezze fel a csúcskategóriás eladások tengerét
20 éves tapasztalattal támogatja.
A piacon sokáig. A szakértői köröd.
Minden problémát együtt oldunk meg.
Az ügyfél partner. Az árnyalatok ismerősek.
Szép évet és otthont!
Rap a Kalinka Group csapatából:
Lakásvásárlás újév előtt
Különleges ajándék lesz:
Ez egyben ünnep és jó befektetés,
Ami javítani fogja pénzügyi helyzetét.
Mindenki örül a vásárlónak az új évben -
A tulajdonosok engedményeket tesznek, a fejlesztők sorban állnak
És bónuszokat kínálnak, kedvezményeket adnak, -
Ez komolyabb, mint az ünnepi kártyák!
Új év óta minden drágul,
Aki december végén lakást vásárol, helyesen cselekszik!
Vásárló nagy költségvetéssel!
Vásárolja meg a Tsarev kertjét - nem fogja megbánni!
Boldog új évet! Kerek!
Denis Popov, a Contact Ingatlan ügyvezető partnere:
Adjon neked az újév
Jövedelmezőbb befektetések!
Az elitpiac hozza
Te tőke szorzás.
Miközben a volatilitás csökkent,
Stabilitást mutatott
És ez folytatódni fog
A projektek mennyiségének pótlására.
Ugyanakkor az árak, a véleményünk,
A fokozatos hanyatlás folytatódik ...
A szerencse mosolyogjon rád
Van egy álom ingatlan!
A fejlesztő Troika RED -től:
Gratulálunk a Troika RED -nek,
Vásárlói tanács:
A 18. évben
Ne hagyja ki az előnyöket.
Lakást kell venni,
Míg az árak baráti viszonyban vannak velünk.
A házias kutya évében
A fejlesztők nyitottak.
És adunk egy tippet:
Az árak olyanok lesznek, mint egy mese.
Kedvezmények, promóciók, részletek,
A hitelkifizetések elhalasztva.
Nem szárnyalunk a felhők között
Januárban nyitjuk meg őket.
Új lakótelep Lyubertsy -ben
"Felhők" néven.
Világos komplexum - 6 ház,
Pár év - és kész.
A vevők várják az értékesítés kezdetét.
Ne hagyja ki a hype -ot!
A VSN Realty Sajtóközpontból:
Tökéletes alkalom lakásvásárlásra
Az új évben hozzánk érkezik:
A jelzáloghitelek egyre alacsonyabbak, a projektek megfizethetőbbek,
Az elnök a családról beszél.
A 18. évben minden felveszi a motívumokat,
A hóeséssel együtt csökkennek az árak.
A VSN Realty gratulál kollégáinak és ügyfeleinek -
Hagyja, hogy a lakás bejöjjön az életébe!
A gazdasági hanyatlás ellenére a főváros lakásállományának megújítása ugyanolyan intenzitással folyik, mint a válság előtti időkben. Az ingatlan továbbra is megbízható módja a befektetési portfólió diverzifikálásának és a pénzügyi eszközök megőrzésének. A modern építészeti projektek a kivitelezés minőségéért és a legapróbb részletek átgondoltságáért jelentősen felülmúlják a régi stílusú lakásállományt. Ezért a 2018 -as moszkvai új épületek felkeltik az ügyfelek figyelmét, akik elsősorban a kényelmet értékelik.
Ma az építőipari cégek fokozatosan felhagynak a korábban népszerű kitöltési fejlesztéssel. A prioritások megváltoztatásának több oka is van. Először is, a főváros lakóinak jólétének fokozatos növekedése természetesen megnövelte a kényelem és az életminőség követelményeit.
A főváros lakói számára elviselhető életkörülmények korszaka messze elmaradt. Másodszor, a nagyszabású projektek gazdasági jövedelmezősége sokkal magasabb. Harmadszor, ma az üzlet hajlamos nem árukat vagy szolgáltatásokat értékesíteni, hanem márkákat, vagy egyszerűbben vonzó életmódot létrehozni. A modern építőipari vállalatok nem annyira az épületek építésére összpontosítanak, mint bizonyos elképzeléseket megtestesítő projektek megvalósítására. Negyedszer, ma gyakran nem könnyű engedélyt szerezni a kitöltés fejlesztésére. Először is ez a belsőépítészetnek a környező építészeti tájhoz való illesztésével kapcsolatos nehézségekhez kapcsolódik.
Ezenkívül a lakásfelújítási törvény körüli legutóbbi fejlemények egyértelmű jelzést küldtek a kormánynak a városfejlesztési politika megváltoztatásáról.
Így az utóbbi években egyre népszerűbbé vált a lakóövezetek, mikrokörzetek és egész települések nagyszabású fejlesztése. 2018 -ban az építőipari cégek, figyelembe véve a legújabb trendeket, továbbra is a jelzett irányba haladnak.
Az S&P előrejelzései szerint 2018 -ban a lakásárak lassabban nőnek, mint az infláció, ezért abszolút értékben a lakásárak csökkenése várható. Ez a helyzet az ingatlanpiacon összefügg a makrogazdasági dinamikával és Vlagyimir Putyin orosz elnök aláírásával "Az Orosz Föderáció polgárainak megfizethető és kényelmes lakhatást biztosító intézkedésekről, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások minőségéről" szóló rendeletről. A kormány különösen azt a parancsot kapta, hogy 20% -ra csökkentse a lakhatás valós költségét az üzembe helyezett gazdaságos lakások arányának növelésével. Ezenkívül az orosz Sberbank 2018. február végéig évi 11,5-13% -os kamatozású hitelkibocsátást kezdett.
A legújabb építészeti projektek elemzése lehetővé teszi számunkra, hogy megállapítsuk a következő típusú épületek népszerűségét:
A kerületi épületek részben vagy egészben körülveszik a kerületteret, belső teret képezve, figyelembe véve a világítási és szellőzési sebességet.
A csoportfejlesztés magában foglalja az épületek kis csoportokban történő elhelyezését, amelyeket közös belső tér köt össze. Ebben az esetben elkerülhető az építészeti táj monotóniája. A sorépületek rendezett épületsorokat képeznek a keskeny szakaszok mentén.
Az ingyenes és kombinált épülettípusok lehetővé teszik a különböző tervezési technikák korlátozott helyen történő használatát, vagy a korábban épített épületek megőrzésének szükségességét.
Így a 2018 -as új épületek építésének folyamatában különféle tervezési megoldások széles skáláját alkalmazzák, ami jelentősen növeli a lakáspiaci javaslatok változatosságát.
Az ilyen típusú építészeti projektek nagy területeket használnak, hogy elszigetelődjenek az elavult lakásinfrastruktúrától, és bizonyos elképzelések szerint szervezzék meg a belső teret.
A Tushino repülőtéri komplexum tíz kilométerre északnyugatra található a városközponttól, a Moszkva -folyó partján. A projekt olyan ügyfeleket céloz meg, akik számára a család és az egészséges életmód a fő érték. A fejlett rekreációs infrastruktúrával rendelkező, ökológiailag tiszta terület népszerű a vásárlók körében a fitneszközpontok, gyógyszalonok, uszodák, sportkomplexumok és stadion jelenléte miatt. A fejlesztő azt állítja, hogy a befejező munkákat a legújabb technológiák alkalmazásával végzik, amelyek biztosítják az épület mikroklímáját, valamint a hőmegtakarítást. A város belső terét zöld tömeggel szigetelik el a közlekedési autópályák. A lakások ára 6,8 millió rubeltől kezdődik.
A komplexum területe 0,14 négyzetméter. km, és a Shelepikhinskaya töltésen található. A város lakóterületeinek összterülete 63,5 hektár. A lakások árai 8-49 millió rubel között mozognak. Az ügyfelek 9 épületet kínálnak 19-37 emelet magasan. Először is, a város felkelti a családtagok figyelmét, hiszen itt épülnek óvodai és iskolai intézmények. A sportrajongók számára sportpályák, görkorcsolyapályák és kerékpárutak találhatók. A sétatávolságon belüli éttermek, kávézók és bárok időt takarítanak meg az utazások során.
A komplexum megkülönböztető jellemzői az épület homlokzatainak súlyossága és lakonizmusa, valamint az üvegezett erkélyek. A város közlekedési és szociális infrastruktúrával rendelkezik, amely teljes mértékben kielégíti a lakosok igényeit. A minszki és a borovszkojei autópálya közeli elhelyezkedése lehetővé teszi bármilyen típusú közlekedés használatát. A Vnukovo lakóteleptől három kilométerre van egy elővárosi vasútvonal. A komplexumtól sétatávolságra található egy erdő és a Pykhtinsky -tó. A potenciális vásárlók számára kellemes meglepetés lesz a közelben található történelmi jelentőségű műemlékek - Illés próféta temploma és Baranovo -Akatovo régi birtoka. A Vnukovo hiányosságai közé tartozik a közlekedési autópályák zsúfoltsága, a nagy bevásárlóközpontok hiánya és Moszkva központjától való távolsága.
A moszkvai új épületek közül, amelyek értékesítését 2018 -ra tervezik, a leggyakoribbak a lakóövezeti lakások. Egy lakótelepnek sokkal könnyebb megfelelő területet találni, mint egy egész városnak. Ezenkívül az ilyen projektek megvalósítása lényegesen kevesebb beruházást és a márkafejlesztéssel kapcsolatos munka összetettségét igényli.
A lakóépület a nevét a korábbi ZIL -üzemnek köszönheti, amelynek területén egy nagy park és egy épületegyüttes lesz 34-136 négyzetméteres apartmanokkal. Az óvodák és iskolák közelében üzleti központok és kulturális intézmények építését tervezik. A lakások tervezését világhírű építészek végezték, így az egyes lakások ára eléri a 900 ezer dollárt. A töltés közelsége tovább növeli a lakókomplexum lakóinak kényelmét.
A komplexum három monolit épületből áll, amelyek Moszkva Presnensky kerületében, a Presnensky Val és a Khodynskaya utcák kereszteződésében találhatók. A terület jól kiépített szociális infrastruktúrájáról és a Kertgyűrű közelségéről ismert. A komplexumtól nem messze van egy hippodrom, egy állatkert és parkok. A lakótelepi lakások költsége 42-85 négyzetméter. 8 és 22 millió rubel között mozog.
2018 -ban egy új épület üzembe helyezését tervezik Lyubertsy város északi részén. A vevők 16 épületet mutatnak be 17 emelet magassággal. A legfelső emeleti apartmanok panorámás ablakokkal rendelkeznek. A bejáratokban tolószékes zónák és concierge -posta található. Az épületek környezetbarát és biztonságos anyagokból készülnek, amelyek ellenállnak az agresszív anyagoknak, és hosszú ideig megőrzik eredeti megjelenésüket.
Az összetett típusú fejlesztés hangulatos teret teremt az udvaron belül. A közeljövőben 60 hektár területű park kialakítását és az összes szükséges rekreációs infrastruktúra kiépítését tervezik, beleértve az edzőtermeket, uszodákat, sporttelepeket és rekreációs területeket. A lakóknak már lehetőségük van egy 17 hektáros parkot meglátogatni, amelyen ösvények és pihenőhelyek találhatók. A komplexumot fejlett közlekedési infrastruktúrával látják el, és mindössze három kilométerre található a moszkvai körgyűrűtől. A legközelebbi metróállomás busszal 5 perc alatt elérhető.
A lakótelep a Graivoronovo átszervezett ipari övezet területén található. A monolitikus komfort osztályú épületek magassága akár 44 emelet is lehet. A tervek között szerepel egy park területének kialakítása, a fiatalok rekreációs területei, valamint a szociális infrastruktúra fejlesztése. A legközelebbi metróállomás alig több mint egy kilométerre található. Ezenkívül a közelben a moszkvai körgyűrű vasútállomása is található. A Sereda lakókomplexum megkülönböztető jellemzője a spanyol építészek által végzett tervezési munkák elvégzése, amelyek valóban eredeti dizájnt biztosítanak az épületek belső és külső részére. A lakás költsége 4,5 és 12,5 millió rubel között mozog.
Itt található a moszkvai új épületek teljes listája, amelyek részleges vagy teljes szállítását 2018 -ra tervezik. Az építőipari külföldi tapasztalatok aktív kölcsönzése pozitív hatással van az új épületek minőségére az elmúlt években. Az építőipari cégek véleményeiben és sajtóközleményeiben közölt információk megerősítik, hogy 2018 sem lesz kivétel.
Mihail Men, az építésügyi, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások minisztere szerdán újságíróknak beszélt az elnök utasításairól, hogy dolgozzák ki a banki támogatáson keresztül történő átmenet lehetőségét a részvényépítésről a projektfinanszírozásra. Konkrét dátumokról nem beszélt.
A miniszter arról beszélt, hogy még a nyáron fel kell hagyni a közös építéssel. „Természetesen arra kell törekednünk, hogy egy nap elszakadjunk a közös építkezésektől, forduljunk a banki támogatáshoz, de ez nem ma vagy holnap, miközben a mi feladatunk az, hogy maximálisan megvédjük azokat az embereket, akik részt vesznek a közös építkezésben” - mondta Men.
A piaci szereplők megjegyzik, hogy a fejlesztők és most nagyrészt kölcsönöket használnak projektjeik megvalósítására. De a részvényesek alapjai sokkal olcsóbbak számukra.
„A kérdés itt nem magáról a projektfinanszírozási mechanizmusról szól, hanem arról, hogy mekkora kamatláb mellett fizetnek a bankok a fejlesztőknek. A banki alapok a fejlesztők számára ma sokkal drágább erőforrások, mint a részvénytulajdonosok pénze ” - mondja Pavel Poselenov, az ingradi fejlesztőcég főigazgatója.
Vannak olyan szereplők a piacon, akik banki finanszírozás bevonása nélkül építenek lakást, de ők kisebbségben vannak-mondja Dmitrij Szobolev, a City-XXI. Századi fejlesztési csoport pénzügyi igazgatója. Ezek vagy a legnagyobb vállalatok, vagy a banki vagy kormányzati struktúrákhoz kapcsolódó vállalatok, vagy olyan vállalatok, amelyek gondosan kiszámítják a hitelterhek mértékét, és főként saját forrásból építenek.
A Granel vállalatcsoport szerint ma már csak a fejlesztők negyede épít saját költségén. Hozzáteszik azt is, hogy a teljes projektfinanszírozásra való áttérés azt eredményezheti, hogy regionális szinten a fejlesztők akár 90% -a is elhagyhatja a piacot.
„Az építési költségek a régiókban körülbelül 25 ezer rubel. négyzetméterenként Értékesítés átlagosan - 35 ezer rubel. négyzetméterenként m. Ezek a feltételek anyagilag megterhelik a régiókat, és az üzlet veszteségessé válik ” - mondja a vállalat.
Ha figyelembe vesszük a közös építésről szóló törvény módosításait, akkor csak pénzügyileg stabil vállalatok maradnak a piacon, amelyek nemcsak a fejlesztésből profitálnak, mivel ennek az üzletágnak a jövedelmezősége évről évre egyre jobban csökken - teszi hozzá Andrey Tsvet, A Granel Group fejlesztési igazgatója ...
A közös építésről szóló törvény módosításáról beszélünk, amely 2018. július 1 -jén lép hatályba. Megtiltják, hogy egyszerre több építési engedélyt szerezzenek be, kötelezik a generálkivitelezőt, a műszaki megrendelőt és a fejlesztőt, hogy legyen számla egy banknál, és elszámoljanak egymással a letéti számlák használatával.
„Miután kemény követelményeket támasztottak a fejlesztőkkel, beszélhetünk más kiigazításokról is - a fejlesztési piac szerkezete megváltozik, ahonnan a kis játékosok, akik„ túl kemények ”az új játékszabályokkal, távoznak. Ugyanakkor, ha meg lehet jósolni az ipar szerkezetének megváltozását és a vállalatok konszolidációját, akkor még korai az ellátás volumenének csökkenéséről beszélni ” - mondta Roman Rodiontsev. Kapcsolatvezető a kulcsfontosságú partnerekkel Est-a-Tet.
Emlékezzünk vissza, hogy tavaly szigorították a lakosságtól forrásokat vonzó fejlesztők alaptőkéjének minimális összegére vonatkozó követelményeket. Az alaptőke összegét minden fejlesztő számára egyedileg számítják ki, az összes megosztott építési objektum maximális területétől függően.
A minimális méret 2,5 millió rubel, 1,5 ezer négyzetméter építését tervezik. Ugyanakkor, ha egy fejlesztő 500 ezer négyzetmétert fog építeni a polgárok pénzeszközeinek bevonásával, akkor alaptőkéjének legalább 1,5 milliárd rubelnek kell lennie.
Ezen kívül ezen a nyáron az elnök aláírta a részvényesek jogainak védelmét szolgáló alapról (kompenzációs alap) szóló törvényt, amely egységes hozzájárulási arányt állapít meg a fejlesztők számára - a részvényessel kötött minden szerződés árának 1,2% -át. Ugyanakkor a megvalósításra tervezett projekthez a fejlesztő saját tőkéjének nagyságának legalább 10% -ának kell lennie a teljes építési időszak során.
Ha az elnök új kezdeményezését megvalósítják, a rendszer valójában alig fog változni, mivel a bank finanszírozza az építkezést - jegyezte meg Szobolev. A banki pénzek felhasználásának időtartama azonban változik.
„A bank hosszabb időre kölcsön ad pénzt-az úgynevezett„ hosszú távú pénzt ”. Ahhoz, hogy forrásokat kapjanak a vevőktől, a fejlesztőknek először meg kell építeniük a létesítményt. Valójában a lakások ugyanazon séma szerinti értékesítéséről beszélünk, amely szerint a másodlagos lakásokat most értékesítik ” - mondta a szakértő.
Bízik abban, hogy a vállalatok számának csökkenésére és a piac további monopolizálására számíthatunk. Ebben az esetben elkerülhetetlen a négyzetméterenkénti költségnövekedés és a versenycsökkenés miatt a lakásárak növekedése.
Más piaci szereplők is biztosak abban, hogy a lakhatási költségek emelkedni fognak. A projektfinanszírozást évente 13–20% -ban osztják ki, ami a projektek időtartamát figyelembe véve a kölcsön túlfizetésének 20–60% -át teszi ki. Ezek az összegek kétségtelenül befolyásolják a négyzetméterárat, amely a mostaninál jóval drágább lesz - mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere.
„Ahhoz, hogy a projektfinanszírozás működjön, a hitelnek olcsónak és hosszú távúnak kell lennie, de Oroszországban ma akut hiány van éppen ilyen beruházásokból. A magas tőkeköltségek körülményei között pedig megnövekszik a megtérülés felgyorsításának igénye, így veszteséges, hogy sem a fejlesztők, sem a bankok ne vegyenek részt hosszú és drága projektekben ” - véli.
Szerinte a makrogazdasági stabilitás és kiszámíthatóság rendkívül fontos a hosszú távú befektetéseknél, elsősorban a devizapiacon. Ma sem létezik, és a garanciák hiánya arra, hogy a 2014 -es leértékelés nem ismétlődik meg, a fő akadálya a projektfinanszírozás megvalósításának.
A teljes projektfinanszírozással nincs szükség óvodai oktatási intézmény alatti lakások értékesítésére, így csak az újonnan üzembe helyezett új épületek jelennek meg a piacon. Természetesen drágábbak lesznek, mint az ásatási szakaszban értékesítettek.
„A jelenlegi szakaszban a projektfinanszírozásra való áttérést nem szabad a közeljövő perspektívájának tekinteni. A piac csak akkor lesz befolyásolható, ha konkrét lépéseket látunk ennek az építési finanszírozási konstrukciónak a kialakításához. Most sikeresen együtt él a részvénytulajdonosok forrásainak bevonásával, és véleményem szerint a helyzet nem fog változni a következő 5-10 évben ”-jegyezte meg a szakértő.
Pavel Poselyonov is úgy véli, hogy rövid időn belül nem lehet teljes mértékben átállni a projektfinanszírozásra, beszélhetünk öt vagy több évről.
Eközben a megtévesztett ingatlanbefektetők problémája Oroszországban éles. Az elnök nem egyszer szólt hozzá nyilatkozataiban. A régiók ma az Építési Minisztériumnak útiterveket adtak a közel 40 ezer becsapott állampolgár problémáinak megoldására.
De számos képviselő szerint a probléma sokkal nagyobb, és 150 ezer emberről beszélünk, akik beruháztak a házépítésbe, és nem kaptak lakást.
Mihail Men arról beszél, hogy a régiókban nincs megfelelő ellenőrzés a közös építkezés felett. Megjegyzi azt is, hogy a tervek szerint egységes eljárást hoznak létre a közös építés területén történő ellenőrzés gyakorlására az ország minden alkotó egységében, és az ellenőrzési jogköröket az Orosz Föderáció alkotóelemeinek állami építésfelügyeleti szerveire bízzák.
"Ez biztosítja az építés időzítésének és minőségének egyidejű ellenőrzését, valamint a részvényesek pénzeszközeinek célzott felhasználásának ellenőrzését" - mondta a tárca anyagaiban a miniszter.
