Mi a shell és a core. Működési tervezés a „SHELL & CORE. Az irodaterület héjmagjának állapota – mi ez?

Gyakran találkozunk olyan helyzettel, amikor az ügyfelek, amikor új irodahelyiségeket választanak modern üzleti központokban, olyan lehetőségeket mérlegelnek, hogy alapkivitelű helyiségeket béreljenek a bérbeadótól, vagy végezzenek teljes körű irodatervezést és -építést a FIT-re szakosodott cégeknél. -OUT szegmens.

A projektek megvalósításában mind az irodai végfelhasználók, mind a fejlesztő cégek számára jelentős tapasztalatokat felhalmozott, a FIT-OUT piacról kínálunk egy pillantást erre a kérdésre, amely lehetővé teszi számunkra, hogy a legobjektívebben meghatározzuk, melyik lehetőség a vonzóbb és racionálisabb.

Jövedelmező FIT-OUT

Nem titok, hogy a piacon sztereotípia él a FIT-OUT szegmensben, vagyis a kereskedelmi ingatlanok belső tereinek tervezésével, kivitelezésével, dekorációjával és mérnöki berendezéseivel kapcsolatos minőségi szolgáltatások magas költségeiről. Ez különösen igaz a modern, magas színvonalú létesítményekre, teljes körű mérnöki berendezésekkel, de a tények a modern körülmények között ennek az ellenkezőjét mondják: a shell&core helyiségek bérlése (befejezés nélkül) és a FIT-OUT projekt önálló megvalósítása olcsóbb. , és ami a legfontosabb, jövedelmezőbb vállalkozás, mint az irodabérlet fejlesztői befejezéssel.

Megjegyezzük a három leginkább indikatív tényezőt a shell & core helyiségek kiválasztása és a FIT-OUT projekt független megvalósítása mellett.

Ár

Az ajánlatok költségét tekintve a kivitelezett helyiségek átlagosan 20-30%-kal drágábban kerülnek a piacon, mint a shell&core tárgyak. A shell&core-terület bérlésének költsége átlagosan körülbelül 700 dollár négyzetméterenként. évi ÁFA-val együtt, míg a befejező ajánlatok 850 dollárra becsülhetők 1 négyzetméterenként. évi ÁFA-val együtt.

Az A osztályú FIT-OUT projekt megvalósításának költsége a tervezéstől az üzembe helyezésig 800 és 1200 dollár között mozog 1 négyzetméterenként, ami természetesen az első szakaszokban növeli az irodai költségeket.

Az A osztályú irodaterület bérbeadás átlagos költségszintjének összehasonlítása 1000 főre jutó (shell&core) helyiségbérlés esetén, bérbeadási üdülések, valamint a FIT-OUT projekt megvalósításának, valamint a fejlesztői kivitelezésű helyiségbérlés költségeinek összehasonlítása. négyzetméter m.

Ha csak a FIT-OUT projekt bérleti és megvalósítási költségeit, azaz egy irodahelyiség tervezésének, építésének, befejezésének és mérnöki felszerelésének költségeit, valamint a befejezéssel egybekötött ajánlatbérlési lehetőséget hasonlítjuk össze, mindkét megközelítés költsége megegyezik a működés 6. éve.

Minőség

A FIT-OUT projekteket két fő csoportra osztják: az elsőben az ügyfelek az irodák végső "fogyasztói", a másodikban pedig az épületeiket piacra hozó fejlesztők vevőként lépnek fel.

A fő különbség e területek között a tervezési, kivitelezési, befejező és mérnöki megoldások megválasztásának megközelítése. Jellemző, hogy egy fejlesztő átlagosan körülbelül 500 dollárt költ négyzetméterenként az alapvető belső kialakításra. Míg a projektek költsége a végfelhasználók számára 800 és 1200 dollár között mozog 1 négyzetméterenként, számításunk szerint pedig 1000 dollárba kerül 1 négyzetméterenként.

A fejlesztő számára a FIT-OUT szakasz csak egy része az épület piaci bevezetésének folyamatának. Ezért a fő hangsúly a költségoptimalizáláson van, gyakran a funkcionális és arculati komponens rovására, ami az irodai kényelem szintjének csökkenéséhez vezet.

Önállóan befejezett FIT-OUT projekt esetén a megrendelőnek közvetlen érdeke fűződik a lehető legmagasabb színvonalú munkavégzéshez. Ennek eredményeként a projekt minden összetevője részletesebben kidolgozásra kerül: elrendezés, belső kialakítás, befejező anyagok, mérnöki felszerelések, amelyek meghatározzák az iroda kiváló minőségét és tartósságát. Például a PRIDEX Csoport által alkalmazott technológiák lehetővé teszik egy olyan projekt megvalósítását, amely több mint 10 évig modern és kényelmes lesz.

Hatékonyság

A kész felületű helyiség kiválasztása mindig kompromisszum. A kompromisszum pedig nem az Ön vállalkozásának kedvez. Abból a tényből kiindulva, hogy minden vállalkozás egyedi, minden vállalatnak egyedi munkaterületre van szüksége, amely teljes mértékben összhangban van céljaival és értékeivel.

Az elrendezéseken és a munkaerő-elhelyezési koncepción dolgozva a projektcsapat figyelembe veszi a megrendelő sajátosságait és fejlesztési terveit, ennek eredményeként olyan megoldást kínál, amely nem csak az ügyfél üzletének aktuális állapotát, hanem a cég jövőbeni fejlesztését is, ami jelentősen növelheti az iroda hatékonyságát

Egy átgondolt és minőségi irodahelyiségben átlagosan 4-8%-kal nő a munkavállaló munkatermelékenysége. Ebben az esetben az iroda válik a cég egyik fő versenyképes tulajdonságává a munkatársak szemében, ami pozitívan hat a dolgozók motivációjára, csökkenti a "lemorzsolódást" stb.

Az ingyenes tervezés és a FIT-OUT projektek előnyei nyilvánvalóak: az ügyfél carte blanche-t kap a projekt megvalósításáért. Ő maga határozza meg a projekt tervezését és kitöltését, preferenciái alapján, kiválasztja a legracionálisabb és legkényelmesebb elrendezést, ezáltal megvalósítva a leghatékonyabb irodát.

Összegzés

Mindhárom tényező alapján értékeltük az egyes lehetőségeket egy 1000 négyzetméteres átlagos iroda számára.

Ebben a számításban nem vesszük figyelembe a „pénzhasználat” költségét, mert a felmerülő költségek csökkentik az adóterhet, és ez a mutató nem jelentős.

A FIT-OUT projektek független megvalósításának lehetőségét a Fortune 500 képviselőinek többsége választja, akiknek a vállalati szabványai megkövetelik, hogy a cégek legalább 5-7 évente, azaz a FIT-OUT projekt megtérülési időszakában irodát cseréljenek. . Egy ilyen stratégia lehetővé teszi egyrészt az irodaterületi erőforrások leghatékonyabb felhasználását, másrészt a legracionálisabb költségek mellett.

Így a piaci realitások szinte minden érvet semmivé tettek a fejlesztői felülettel rendelkező helyiségek mellett. Természetesen, ha gyorsan kell haladni, az ilyen ajánlatok továbbra is vonzóak maradnak, míg más esetekben a shell&core megközelítés és a FIT-OUT projekt önálló megvalósításának előnyei nyilvánvalóak.

Szergej Kudrjavcev, a Pridex Group ügyvezető partnere

A „SHELL & CORE” elv (módszer, elv) szerinti munka megközelítése mindenekelőtt szükséges intézkedésként jelent meg az adminisztratív és irodaépületek, a második helyen pedig az állami (különösen a kereskedelmi) épületek építésénél.

"SHELL & CORE" - SHELL és CORE. Héj és mag. Az az elve, hogy mindenekelőtt az épületek mérnöki tartórendszereit két részre osztják, amelyek közül az egyik (mag, mag) teljes egészében van megtervezve és megvalósítva, a második (héj, héj) pedig csak kiszámításra kerül. Némi zavart az okoz, hogy az épület azon épületrészére, amely a fő szerkezeti elemeket (falak, oszlopok, gerendák, födémek) tartalmazza, függetlenül attól, hogy előregyártott elemekből vagy monolit vasbetonból készülnek, a Mag (Mag) mag, mag) használják, a belső válaszfalakhoz és a díszítéshez pedig a Shell (héj, héj) kifejezést. A szokásos világi logika szerint a külső falakat héjnak kell nevezni, és mindent, ami bennük van - a magnak. De az építészeknek és mérnököknek megvan a saját logikájuk. Abból indulunk ki, hogy a mag (az épület alapeleme, a váz) csak az lehet és kell is, ami eleve megépíthető (és előtte természetesen megtervezhető). A belső partíciókat és a díszítést (pl. shell, shell) nem lehet eredetileg megépíteni.

A "héjban" szereplő rendszerek tervezését és telepítését a padlón belüli funkcionális zónák meghatározása után hajtják végre. Ugyanakkor a helyiségek rendeltetésének megváltoztatása a zónán belül nem kívánatos, és néha elfogadhatatlan. Ennek oka elsősorban a különféle célú mérnöki rendszerek terhelésének szabályozása vagy korlátozása. Így például az egészségügyi intézmények, közétkeztetési intézmények, gyógyfürdők, szoláriumok és mások számára a mérnöki rendszerek által biztosított erőforrások mennyisége (befúvott és elszívott levegő, hideg és meleg víz, elektromos áram, hideg levegő mennyisége a légkondicionáló rendszer számára) vagy akár ipari hideg a kirakatokhoz). És egy ilyen növekedés meglehetősen jelentős lehet.

Természetesen a felhasználó szempontjából a „SHELL & CORE” elsősorban a belső válaszfalakra és felületekre vonatkozik. Ez a helyiség látható része, és ha elkészült, teljesen késznek kell lennie, a padlótól a mennyezetig. Mi sem gyönyörködtetőbb a szemnek, mint egy befejezett felújítás, főleg, ha minden korrektül, letisztultan, stílusos dizájnnal és kedvenc színekkel csak fokozza ezt az érzést. Még akkor is, ha kiderül, hogy nincs szellőztetés, klíma és víz a helyiségben, sőt esetleg villany is, ez kisebb mértékben fogja felzaklatni a felhasználót, mint egy teljesen „megtömött” mérnöki rendszerekkel, aminek nincs felülete. De a mérnöki gondolkodás továbbra is "verte a kulcsot". A legkifogástalanabb iroda nem életképes, ha nincs felszerelve minden szükséges mérnöki infrastruktúrával. És felszerelt - életképes. Csak a spártaiak érezzék jól magukat benne. Még ha külsőleg nem is értékelik. De működhet.

Minden, ami a szemmel nem látható, nem tűnik számunkra olyan jelentősnek és fontosnak. Az univerzális finiserek jól tudják ezt (akik a vezetékeket rakják, meg vakolják, vizet hordanak). Ezért minden, ami az esztricheken és a falakon belül van, minden, ami el van rejtve a vevő kíváncsi tekintete elől, rosszul kivitelezhető (és gyakran lesz) nem megfelelő vagy rossz minőségű (és ezért olcsó) anyagokból, megsértve a normákat, és néha egyáltalán nem hajtják végre. Láttam épületeket "dekoratív" mérnöki rendszerek elemeivel. Úgy tűnik, ott van, de nem működik. Ezért minden kommunikációt először meg kell tervezni és le kell fektetni, ami később el lesz rejtve (szerintük a rejtett munka aktusai mindig készülnek, és ez egyáltalán nem formalitás, hanem a megrendelő azon képessége, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a terv, az anyagok kivitelezése és minősége megfelelő, képes megakadályozni a falhibák vagy az építőipari hulladékok „eltemetését” az esztrichben). Bizonyos esetekben még a mérnöki rendszerek teljesítményét is ellenőrizheti. Csak ezután kezdheti el a befejezést.

Tehát a "SHELL & CORE" elve lehetővé teszi az ügyfél számára, hogy teljes mértékben kielégítse esztétikai és műszaki igényeit, de ez drágább és sok időt vesz igénybe a tervezés és a javítás. Leginkább ott indokolt, ahol egyéni preferenciákkal, speciális igényekkel rendelkező ügyfeleket várnak, például a biztonság területén (például hang-fény-rádióbiztos tárgyalók).

Véleményem szerint a SHELL & CORE elv szerinti tervezés a mérnöki munkában mindenekelőtt azért szükséges, hogy minimalizáljuk azokat a változtatásokat, amelyek elkerülhetetlenek egy emeleten belüli helyiségek, sőt esetenként az egész épület elrendezésének, kiosztásának megváltoztatásakor. Ezért a „SHELL & CORE” elve képezte az OPERATIONAL DESIGN alapját, amivel többek között mi is foglalkozunk.

Bojko Valentin Vasziljevics
Az Escada LLC vezérigazgatója.

Az irodapiacon manapság kétféle helyiség található: készen feljavított és burkolt és core állapotban (végső befejezéshez). Az elhúzódó válsággal összefüggésben a legtöbb vállalat az első lehetőséget választotta, hogy optimalizálja beruházásait. Az előkelő helyiségek tulajdonosai viszont a bérlők vonzása érdekében saját erőből is igyekeztek befejezni a berendezést. A piac stabilizálódott, megnőtt a költözni vágyó cégek áramlása. Biztosak vagyunk abban, hogy mindenképpen érdemes megfontolni egy iroda bérbeadását befejezés nélkül, ha a következő három-öt éven belül nem költözik el.

Elrendezés vs kényelem

Minden irodahelyiség feltételesen három tervezési lehetőségre van felosztva:

Klasszikus vagy kabinet-folyosó. A szekrények ajtókkal vannak felszerelve.

Nyílt tér (nyílt tér). A munkahelyek alacsony válaszfalakkal vannak zónázva, vagy egyáltalán nincsenek zónázva.

Vegyes elrendezés. A nyitott teret több vezetői iroda vagy több osztály egészíti ki.

Nyilvánvaló, hogy minden elrendezéstípusnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, és a választás itt elsősorban a cég irányához kapcsolódik. Az állami struktúrák képviselői előnyben részesítik a félreeső klasszikus irodákat, a kreatív cégeket - a levegővel és fénnyel teli közös teret.

Mindkét esetben nem valósítható meg a dolgozók számára ideális ülőalkalmatosság, ha a helyiséget az előző bérlő igényei szerint rendezték be (ha az iroda bérbeadása a bérlő távozása után történik), vagy ha a tulajdonos saját maga végezte el a standard kivitelezést. Lehet, hogy Zinochka az X cégtől beleegyezett, hogy a konyha vagy a fürdőszoba mellett üljön, de ez egyáltalán nem felelne meg Maria Viktorovnának az Ön cégétől.

A képen: irodák shell&core in ; bérlők beköltöztetésére szolgáló irodák és egy új kivitelű iroda

Irodakész: nehézségek

A befejező helyiség jelentős előnye, hogy gyorsan mozoghat, és időt, erőforrásokat és idegeket takaríthat meg a javításhoz. De van még sok nehézség, beleértve azokat is, amelyek már a költözés során megjelenhetnek:

A már említett "kemény" ülő- és elrendezés, valamint az iroda bővítésének lehetetlensége.

A helyiségek értékcsökkenése (kozmetikai javításra, fejlesztésre szorul).

Azon rejtett hibák azonosítása, amelyeket az ellenőrzés során nem vett észre.

A mérnöki rendszerek felülvizsgálatának szükségessége - elektromosság, szellőzés, vízellátás.

Gyenge minőségű bevonatok (olcsó anyagok, hanyag munka, kopás, amely még mindig fejlesztést vagy könnyű kozmetikai javítást igényel).

A tulajdonos által az irodákban végzett javítások valószínűleg nem felelnek meg a cég vállalati stílusának és színpreferenciáinak - nincs értelme a bérbeadónak bonyolult tervezési fantáziákat megvalósítani. Tapéta festéshez vagy vakolathoz, álmennyezetek, szőnyegek vagy linóleum, semleges világos színek – így néz ki a kész irodák 90%-a. Ez azt jelenti, hogy a bennük dolgozó cégek „arctalanná”, színvonalassá, emlékezetessé válnak.

A képen egy szabványos kivitelű egység látható

Irodai kép

Az egyéni kivitelezés többet árul el az ügyfélnek cégéről, mint a legokosabb menedzser. Ez a helyzet akkor, ha „ruhában találkozunk”. A formák, vonalak, színek és szimbólumok olyan látványelemek, amelyek pozitív vagy negatív véleményt alkotnak a látogatók körében. Ha a cég irodája nem olyan, mint a többi, az ügyfél legalább emlékezni fog a cégre. Ha kellemes a szobában lenni, akkor a szó jó értelmében emlékezni fognak rá.

A képen az Avito irodája látható

Mennyit kell befektetni a javításba?

A Shell & core állapota függőleges kommunikáció, dupla üvegezésű ablakok, beton esztrich jelenlétét jelenti a helyiségben. Az A osztályú irodákban az ilyen felületek általában jobb minőségűek – nincs szükség további felületkiegyenlítésre. Az interakciónak két lehetősége van: javítás a tulajdonos költségére vagy javítás a bérlő költségére. A második esetben a bérlő számos kedvezményben részesülhet (például egy díjcsökkentés formájában), vagy a munkavégzés idejére bérleti szabadságot biztosítanak.

Ha legalább 5-7 évre bérel egy irodát, akkor mindenképpen érdemes megfontolni a helyiség befejezés nélküli bérbeadását. A kulcsfontosságú tényező ebben az esetben magának a helyiségnek az ára (20-30%-kal alacsonyabb, mint a kész iroda), a bérleti szabadság időtartama, valamint az árfolyam nagysága és indexálási ideje. A szakértők pedig örömmel segítenek Önnek az "ár-minőség" arányban legjobb megoldás kiválasztásában, ingyenesen!

A Mi a héj és a mag? És 1 vagy 2 "p" végén? a szerző adta Alfiya a legjobb válasz az Shell - Shell, shell.
Mag - mag, mag.
Talán másra gondolsz, de én csak ezeket ismerem.
Ivan Ekimov
Mesterséges intelligencia
(113491)
Nem foglalkozom ingatlannal, így nem tudom megmondani. Próbáld meg megadni az egész kifejezést, ahol találkoztál ezekkel a szavakkal. Az angolban nincs olyan sok szó, ezért egy szóba egész csomó jelentést töltenek be, és csak akkor értheted meg, ha a teljes kifejezés megvan, és néha több mondat is kell ahhoz, hogy megértsd, miről van szó.

Válasz tőle Olga K.[guru]
Shell és corr.
A férjem elmagyarázta, megértettem, hogy ez a motorház és valami fém a motorban, ahova valami csapok vannak ... nem értettem semmit ...

Válasz tőle Alekszandr Antonov[guru]
amikor egy épületdobozt építenek az összes központi rendszerrel, majd az egyes töredékeket eladják vagy bérbe adják.

Válasz tőle 20090114 [guru]
Shell & Core - az irodaterület állapota "befejezésre" - ebben a helyiségben csak beton esztrich, dupla üvegezésű ablakok, függőleges kommunikáció (légkondicionálás, szellőzés) található. A shell&core állapotú iroda nem alkalmas a bérlő "letelepedésére". Tehát általában a befejező munkák idejére bérleti szabadságot biztosítanak, amely alatt bérleti díjat nem számítanak fel. Előfordul, hogy nem biztosítanak szabadságot, hanem a tulajdonos kompenzálja a bérlőt a befejező munkák költségeinek egy részéért. Mindig a kisebb. Kivételes eset, ha a tulajdonos saját költségén végzi el a befejezést. Ha a tulajdonos maga végezte el az összes belső dekorációt az irodában, akkor ennek költségét a bérleti díj tartalmazza. A kész irodákat részesítik előnyben az orosz cégek, amelyeknek sürgősen új helyiségekbe kell költözniük.

2009-ben a válság hatására a moszkvai üzleti központokban krónikus betegséget – shell&core – diagnosztizáltak. Nem mintha korábban nem létezett volna. Közvetlenül a válság előtt ezt elkerülhetetlennek tartották. Most a fejlesztőknek van egy problémájuk - hogyan kell kezelni az üres épületeket. Nincs sok lehetőség, és mindegyik befektetést igényel.

Shell & Core - az irodahelyiség állapota "befejezéshez" - ebben a helyiségben csak beton padló és falak, dupla üvegezésű ablakok, fűtés, függőleges kommunikáció (légkondicionálás, szellőzés, áramellátás) vannak. A shell&core állapotú iroda nem alkalmas a bérlő "letelepedésére".

Nehéz diagnózis

A probléma megoldásához meg kell értenie annak előfordulásának okait.

Miért nem akarnak a bérlők többé beköltözni a shell&core irodákba? Meg kell érteni, hogy az aláírt bérleti szerződéstől az irodai munka megkezdéséig legalább hat hónap telik el, ráadásul a bérlőnek igen lenyűgöző összeget kell költenie a befejezésre. A shell&core tablettát persze megédesítheti a nagy bérleti ünnepekkel, de abból ítélve, hogy szinte alig van jelentkező, nem ez a legjobb megoldás.

A kivitelezők keretszerződés megkötését is javasolják a kivitelezésről. Ez egy kész projektet foglal magában, kiválasztott vállalkozókat konkrét árakkal és megoldásokkal. Amint megjelenik egy bérlő, aki elfogadja ezt a tervet a helyiségek befejezéséhez, megkezdődnek a berendezési munkák.

Ám abban a helyzetben, hogy több mint 2 millió hely üresen áll, és ebből az előrejelzések szerint idén már 500 ezret sem töltenek be, nehéz elmagyarázni a bérlőnek, hogy neki kell finanszíroznia a fejlesztő problémáit. És miért, ha a kész irodák "itt és most" bőven elegendőek.

A közeljövő diagnózisa tehát véglegesen és visszavonhatatlanul megtörténik: befejezés, befejezés és még egyszer befejezés, ráadásul a fejlesztő költségére.

Öngyógyító standard kivitel

A fejlesztő első kézenfekvő döntése a szabványos kivitel elkészítése. Ha nem akar shell&core-t, szerezzen be kész irodákat. Minden eleminek tűnik. Először is, a standard kivitel kinek? Ebben az esetben fennáll annak a veszélye, hogy „átlaghőmérsékletet készítünk a kórházban”, ami a valóságban senkinek sem tetszhet.

Jelenleg az irodák iránti fő kereslet 100-400 nm. A fejlesztő előtt álló dilemma – most meg kell osztani az emeleteket az ilyen bérlők számára? És mikor változik meg a helyzet és 1000-2000 nm-es irodákra lesz újra kereslet az üzletközpont átépítésére? Vagy nem csinál semmit, és vár a nagy bérlőkre?

A héjba és magba szállításra szánt padlókat általában rosszul alakítják át folyosórendszerré: megjelennek a tűzmenekülési útvonalak, nehézségekbe ütközik a közös helyiségek, liftek, csarnokok megközelítése.

Nos, az ellenőrző kérdés, milyen asszociációi vannak a "standard finish" szóval? Sárga falak, szürke csempe?

Fennáll annak lehetősége, hogy a válság, illetve a most meghozott döntések jelentősen befolyásolják a bérbeadandó üzletközpontok minőségét, és akkor nem a shell&core-t, hanem a mai rendkívüli intézkedések következményeit kell kezelni.

Minél súlyosabb a betegség formája, annál radikálisabbnak tűnnek a fejlesztő döntései. Például vegyük és osszuk fel a másfél ezredik emeletet 30-50 méteres tömbökre. Igen, egy ilyen üzletközpont most gyorsan átadható. De akkor mit kell tenni? 30-40 bérlővel ugyanazon az emeleten…

Ez nem jelenti azt, hogy nem szükséges a befejező munkák elvégzése – a világon már régóta szokás a kész irodák átadása. Csak ne ess egyik végletből a másikba.

Modern kezelés

A dekorációban leginkább két paraméteren szeretnék spórolni - a költségeken és az időzítésen. Annak érdekében, hogy ne legyél elviselhetetlenül fájdalmas és mohó, pontosan tudnod kell, hogyan spórolhatsz helyesen. Meg kell értened, hogyan néz ki a shell & core-ból kész irodává való átalakulás.

Első szakasz: fit-out kialakítás.

Ez egy teljes értékű projekt, összesen több száz rajzból, fejlesztésből, csomópontból stb. Például egy padló önmagában legalább három különböző rajzot igényel (még azonos típusú padló esetén is) - alaprajz (így megy az aljzat - esztrich / vagy emelt padló), burkolati terv és alaprajz ( ez egy rész, amely megmutatja, hogyan van elrendezve a "pite"). Plusz természetesen a projekt mérnöki része. Itt bizony a hiánya mindig megnöveli a munka költségeit.

A projekt az első kiadási tétel, amelyet mindenki igyekszik csökkenteni. És miért van rá szükség a fittinghez? Fejlesztők - írástudó emberek, már építettek egy épületet - néhányat és többet - mit, és nem csinálnak olyan egyszerű dolgot, mint a befejezés?

Fognak. De, mint általában, projekt nélkül - hosszabb, drágább és problémákkal.

A projekt olyan, mint egy „make-believe épület”. Ez egy kirakós játék, amely lehetővé teszi, hogy félelem nélkül mozgassa és rendezze át a darabokat, vegyen fel megoldásokat. És ha ez nem papíron történik - pontosan megértve a játékszabályokat (például SNIP-eket és tűzvédelmi szabályokat), akkor a megoldások kiválasztása valódi falakon és mennyezeteken történik. Minden pénz- és időveszteséggel együtt.

Maga a projekt nem olyan dolog, amelyen spórolni kell – ez egy mentési eszköz.

Így az „Atrium” bevásárlóközpontban az egyik emelet szellőztető berendezéseinek megtakarítása több mint 15% volt. A drágább és erősebb diffúzorok miatt. Csak a szokásosnál többszöröse kellett nekik. De ahhoz, hogy ezt megértsük, számításokra, számításokra, számításokra és hozzáértő szakemberekre van szükségünk, akik meg tudják csinálni.

Jelenleg a berendezés kialakításának költsége körülbelül 20-40 dollár négyzetméterenként. Ugyanakkor, ha az üzleti központok padlói szabványosak, akkor csak egy emeletre van szükség új projektre, a többire pedig sokkal kevesebb pénzért van igazítva.

Teljes, egyszerű aritmetika: az átlagár 30 dollár, megszorozva 1500 négyzetméterrel. (tipikus padló opció) összesen: 45 000 USD.

Tekintettel arra, hogy csak egy emelet befejezése (és a projekt az egész épületre vonatkozik!!!), a legminimálisabb becslések szerint 600 000 dollárba kerül. Vagyis nem kell spórolni „meccsen”, sokkal drágábban fog kijönni.

Használati utasítás: hogyan takaríthat meg pénzt a tervezéssel

Az irodahelyiség létrehozásának szokásos munkája egy tervezési projekttel kezdődik, és egy munkatervezettel ér véget.

Korábban azt hittük, hogy egy tervezési projekt akkor készül el, amikor a finanszírozásnak nincs határa. Valójában a tervezés lehetőségei sokkal nagyobbak - nemcsak a fejlesztő státuszát és gazdagságát hangsúlyozhatja, hanem sokat takaríthat meg. Ugyanakkor stílusossá, érdekessé, vonzóbbá téve a helyiségeket a Bérlők számára. A leghíresebb fogadtatás a "loft" stílusú irodák. Tégla, ipari formatervezés, nyitott mérnöki rendszerek, plusz némi tervezési igényesség, minimális pénz, maximális stílus.

A tervezési projekt a stilisztikai döntéseken kívül elrendezéseket és hozzávetőleges becslést is tartalmaz. A legújabb trend a projekt változóvá tétele. Vagyis több lehetőséget kínálhat egy emelet megoldására, és a bérlő kérésére - "a nadrág elegáns rövidnadrággá válik". Például a válaszfalak vagy szekrények könnyen és fájdalommentesen jelennek meg a nyitott terű helyiségekben (természetesen, ha ilyen megoldást előre biztosítottak a projektben).

Egy másik módja annak, hogy nagyobb mozgásteret hagyjon magának, ha 80%-ban finanszírozza a befejező munkákat (azaz minden felületet teljesen előkészít, mérnöki kommunikációt végez), és hagyja a tervezés és a válaszfalak végleges változatát a konkrét Bérlő megjelenéséig. A finanszírozás többi része ismét az ő befizetéseiből származik. Az összes befejezési határidő két-három hét lesz, ami lehetővé teszi számunkra, hogy egészen szokatlan dolgokat kínáljunk - kész egyedi kivitelezést normál áron.

Egy másik fontos kérdés az anyagok kiválasztása. Mi a befejező anyagok listája, és hogyan jutnak el oda bizonyos megoldások?

Ez a lista több száz tételt tartalmaz, amelyek általában becsléstől becslésig vándorolnak. Sok pozíció véletlenül kerül oda, vagy egyszerűen beszállítók, akikkel már régóta kényelmes együtt dolgozni. De egyáltalán nem szükséges, hogy ezek jelenleg a legjövedelmezőbb / legoptimálisabb ajánlatok.

Ha a javasolt megoldás nem fér bele a költségvetésbe, elindíthatja ugyanazt a kirakós játékot, kiválasztva az analógokat, helyettesítve az egyenértékű pozíciókat a technológia / fogyasztói minőség tekintetében, de az ár tekintetében eltérő. Nos, ráadásul professzionális tervezők által kiválasztott megoldások lesznek.

Most a B+ osztályú irodai burkolat valós méterára 360 dollártól indulhat (ebben a számban tényleg minden benne van).

Amikor az ügyfél megkapja a kész és egyeztetett tervezési projektet, a legtermészetesebb reakciója az építkezés megkezdése. És ne fizess/pazarolj időt egy működő projektre.

De pontosan meg kell értened - a képek alapján nem kerülhetsz költségbe. Válaszfalakat is fel lehet rakni, de minden dokkolóhoz – és több száz van egy emeleten – mérnöki megoldásokra van szükség. Ha pedig nem papíron oldják meg, akkor biztosan lesz az építkezésen egy „vállalkozó, keményen káromkodva…”, ami megint pénzkiesést és határidőket eredményez.

Epikrízis vagy következtetés

A héjjal és maggal rendelkező épületekben mindenképp el kell végeznie a befejezést. Ez pedig a fejlesztő feladata.

Lehet és szükséges is spórolni, de bölcsen, a projekt segítségével. Ekkor érdekes, költségcsökkentő tervezési megoldásokat kaphat, és a legváltozatosabb építészeti és mérnöki megoldásokat, amelyek segítenek kielégíteni a különböző bérlők igényeit.

A befejezés költsége, a mérnökök, építészek és tervezők hozzáértő munkájától függően, négyzetméterenként 360 dollártól indulhat.

Dmitrieva Ekaterina, fejlesztési igazgató, Forma Group