Ingatlanobjektum: típusok, fogalommeghatározás, mit tartalmaz a fogalom, mit ír elő a törvény és a bíróság.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke foglalkozik ingatlanokkal és ingóságokkal. A cikk szerint többféle ingatlan objektum létezik:
Így a törvényben az ingatlan objektum meghatározása az ingatlan fogalmához kapcsolódik. Ha az ingatlan nem tartozik az első három kategóriába, akkor ingónak minősül (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikkének 2. pontja).
A parkolóhelyek tavaly az egyik kategóriába kerültek. Annak érdekében, hogy a tulajdonos megszerezze a parkolóhely tulajdonjogát, az ilyen hely határait meg kell jelölni:
A GC azonosítja az ingatlan fogalmát a törvények alapján, és az ingatlanokat a természet alapján. Művészet. A Polgári Törvénykönyv 130. cikke olyan jelzést tartalmaz, hogy ha a jogalkotó úgy kívánja, elvileg minden olyan tárgyat, amelyet fizikailag mozgatható, mozdíthatatlannak nyilváníthat, például hajókat, repülőgépeket, belvízi hajókat egy időben ingatlannak nyilvánítottak törvényhozónk által.
Az ingatlanok természetüknél fogva olyan telkek, épületek, építmények és egyéb tárgyak, amelyek elválaszthatatlanul kapcsolódnak a telekhez. Az ingatlanok természetükből adódóan egyértelműen két típusra oszthatók: a természetes ingatlanok, amelyek önmagukban keletkeztek, elsősorban a telkek és az ember alkotta ingatlanok: épületek, építmények, amelyeket a helyszínre telepítettek, vagy a telek alatt építettek, mesterséges ingatlanok.
A tulajdonjogot formalizálni kell ahhoz, hogy az ingatlanhoz tartozó tárgyat használhassuk, beleértve bizonyos tranzakciókat is. A törvény szerint az ilyen tulajdonhoz való jogokat regisztrálni kell (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke). Regisztrálja az ilyen jogok keletkezését, bármilyen változtatást vagy korlátozást, átruházást vagy megszüntetést. A kötelező regisztrációs követelmény a következő jogokra vonatkozik:
Ezen kívül regisztrálnak egy jelzálogot és (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke). A regisztrációt a Rosreestr végzi, az objektumra és az ahhoz fűződő jogokra vonatkozó információkat az USRN rögzíti (lásd az ingatlan-nyilvántartásról szóló 218-FZ törvényt).
Mielőtt megvásárol egy ilyen tárgyat vagy bérbe veszi, nézze meg az USRN -t:
Ahhoz, hogy adatokat szerezzen be a nyilvántartásból, kérjen kivonatot. Ellenőrizze azt is, hogy van -e jogi vita az ingatlan körül, ellenőrizze személyesen az ingatlant, és ellenőrizze az egyéb kockázatokat.
A definíció szerint az ingatlan objektum különösen azok az elemek, amelyek szilárdan kapcsolódnak a földhöz. E megfogalmazás alapján néhány felperes követeli az atipikus tárgyak tulajdonjogának elismerését. Például kerítésről, aszfalttelepről stb. . Az RF fegyveres erők plénuma a 06.06.25 -i 25. számú határozat 38. pontjában pontosan elmagyarázta, hogyan kell alkalmazni az RF Polgári Törvénykönyvének 130. cikkének szabályát az atipikus tárgyakra vonatkozóan.
A bíróság jelezte, hogy a dolog vagy természeténél fogva, vagy a törvény alapján mozdulatlan. Ugyanakkor az ingatlan ingatlan objektumként való elismeréséhez nem szükséges a hozzá való jog regisztrálása. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy felismerjünk egy ilyen objektumot, például egy befejezetlen szerkezetet. De ahhoz, hogy egy befejezetlen tárgyat mozdulatlanként ismerjenek fel, az alapozást legalább az építkezésen be kell fejezni. Ha egy földdarabról beszélünk, amelyre aszfaltburkolatot fektettek le, akkor nincsenek jelek egy ilyen tárgy ingatlannak minősítésére. Nem felel meg a szerkezet jellemzőinek. Az RF fegyveres erők az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 133. cikke az oszthatatlan dolgokról.
Az Orosz Föderáció Fegyveres Erőinek későbbi bírói gyakorlatában hasonló jogi álláspont. Így a földtulajdon jogával kapcsolatos vitában, amelyet a vevő az erdő tulajdonosaként szerzett, az RF Fegyveres Erők semmisnek ismerték el a vételi ügyletet. A tárgy nem felelt meg egy ingatlan jellemzőinek. A vita elbírálásakor az erdőt már nem ismerték el önálló ingatlan objektumként ().
Ma a polgári jogok tárgyai anyagi és nem anyagi jellegű javak, amelyek tekintetében a megfelelő jogviszonyok alakulnak ki. Mit jelent? Mi a besorolás ebben a kérdésben? Vannak -e ma problémák az ingatlankomplexumokkal kapcsolatban? Ezekre és más kérdésekre választ kaphat a cikk tanulmányozása során.
Mint kiderült, az ingatlan tulajdonjog tárgya. Hogyan határozza meg ezt a fogalmat a polgári jog? Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 128. cikke értelmében bizonyos típusú polgári jogokon alapul: dolgok, beleértve a pénzt és az értékpapírokat; egyéb ingatlankomplexumok, beleértve a tulajdonjogokat is; munkák és szolgáltatások; információ (mint szellemi tulajdon); megfoghatatlan előnyök.
Ebből a listából az következik, hogy a szóban forgó kifejezés a legtágabb értelemben tárgyakat, tulajdonjogokat és természetesen hasonló kötelezettségeket takar. Miért olyan fontos, hogy a konkrét kifejezést helyesen határozzuk meg a cikkben a konkrét jogviszonyok szempontjából? A tény az, hogy kollektív jellegű, összetételéhez képest a lehető legkülönfélébb.
Ma a tulajdon egy dologként, vagy ezek kombinációjaként értelmezhető. Így az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 301-303., Valamint 305. cikkeiben, amelyek elsősorban a tulajdonjogokkal és más anyagi jogokkal kapcsolatban nyújtanak védelmi módszereket, érdekes tényeket közölnek. Ingatlan fogalma olyan dologgal vagy bizonyos számú dologgal egyenlő, amely kiesett a közvetlen tulajdonos vagy az örökösödés, háztartás vagy gazdálkodás folytán az élethosszig tartó birtokláshoz való joggal felruházott személy birtokából, csak megsemmisítés esetén ezen ingatlankomplexumokból valaki más birtokában.
Más értelemben a cikkben szereplő kifejezés a dolgokra és a tulajdonjogokra is vonatkozik. Például az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 63. cikkének harmadik bekezdésében a felszámolás alatt álló jogi személy vagyona, amelyet a nyilvános árverés szabályainak megfelelően értékesítenek, mind a dolgokat, mind a tulajdonjogokat tartalmazza. Ingatlan fogalma hasonlóképpen definiálható, amikor arról van szó, hogy egy gazdálkodó egység felelősséggel tartozik a hitelezőkkel szembeni kötelezettségei iránt, minden anyagi jelleggel hozzá tartozó ingatlankomplexummal. Fontos hozzátenni, hogy az utolsó példa közvetlenül a polgári jog olyan területéhez kapcsolódik, mint a kötelezettség joga.
A bűnüldözési gyakorlat azt sugallja, hogy az ingatlan fogalmának mai kérdése - így vagy úgy - komoly tanulmányozásra szorul mind tudományos, mind jogalkotási szempontból. Először is, egy ilyen állítás közvetlenül kapcsolódik az egység kizárásához az elméleti nézetek vonatkozásában, amelyek a kifejezés alapját képező jelekre vonatkoznak, bármely ingatlanváltozat ingatlannak minősítésének kritériumaira stb. Tehát régóta szerepel a tudományos és jogi témájú publikációk oldalain. Ma egyszerűen nincs egyetlen nézet e fogalom értelmezésére. Valójában ez nem olyan ijesztő. A félelmetes az, hogy a közvetlenül meghatározó kritériumok nem teljesen világosak.
A hazai tudósok az ingatlan fogalmát objektumok halmazaként határozzák meg, amelyek mozgását céljuk szempontjából látható sérülés nélkül nem lehet elvégezni, valamint a jogszabályok közvetlen megjelölésével ingatlannak minősített egyéb tárgyakat. Tehát a modern időkben az ingatlant elismerik, például: földrészleteket, altalajokat, építményeket és épületeket, valamint repülőgépeket és tengeri hajókat. A fentiek alapján meg kell jegyezni, hogy ma az ingatlanok polgári jogi értése általában a jogtudomány legfontosabb aspektusa.
Az orosz polgári joggal összhangban szokás a tulajdont ingó és ingatlanra osztani. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve cikkének 130. bekezdésének második bekezdése abszolút mindent tartalmaz, beleértve a készpénzt és az értékpapírokat is, amelyek nem ingatlanok, az ingó vagyon komplexumokba. Az általános szabálynak megfelelően a közvetlenül ingó vagyonhoz fűződő jogokat nem jegyzik be, kivéve, ha a törvény eltérő eljárást ír elő.
A törvény szerint lehetőség van regisztráció létrehozására, amely megerősíti a jogot. Ez a gyakorlat általában összhangban áll az ingó dolgok bizonyos típusaival kapcsolatos ügyletekkel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 164. cikkének második bekezdésével összhangban. Feltűnő példa erre a forgalom szempontjából némileg korlátozott dolgok. A regisztrációs aktus csak akkor játszik jogi szerepet, és befolyásolja az ezekkel az objektumokkal végrehajtott tranzakciók valóságát is. Az ilyen regisztrációt nem szabad összetéveszteni a műszaki nyilvántartással, amely szerint például a lövöldözős járműveket vagy fegyvereket regisztrálják. Kizárólag bizonyos polgári jogok gyakorlására van hatással, de nem ezek kialakulására, kiegészítésére vagy megszüntetésére.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke értelmében az ingatlanok közül néhányat megkülönböztetünk:
Mint kiderült, az utóbbi kategória nem megfelelő módon káros hatásokat okozhat. A gyakorlat azt mutatja, hogy az ingatlankomplexek kiosztása az ingatlanok első és második csoportjában általában nem okoz nagy nehézségeket. A hasonló műveletek a harmadik csoporthoz képest ma meglehetősen problematikusak, és jelentős számú kérdést vetnek fel. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikkével összhangban az ingatlan minőségi minősítő jellemzője kizárólag a földdel való kapcsolat, amely tartós jellegű, valamint az, hogy nem lehet megváltoztatni egyes tárgyak helyét céljukkal.
Miért olyan nehéz megkülönböztetni? A tény az, hogy a tárgy szerkezete és a talaj közötti kapcsolat erősségének problémája nem alapvető módon megoldott. A végső döntés elsősorban a körülményektől függ az egyes esetekkel kapcsolatban.
A Szövetségi Tulajdonjogi Törvény kimondja, hogy annak érdekében, hogy a befejező csoportosítást a földdel és a tárgyak mozgásával összefüggésben kifejtett szoros kapcsolat összefüggésében írják le, és a közvetlen rendeltetésükben mérhetetlen kár keletkezik, az ingatlankomplexumok értékelésének bizonyos jelei ingatlanként meg kell különböztetni:
A mai napig a jogszabályokban nincs objektum ingatlannak minősítve. Tehát ki kell emelni néhány kritériumot az ingatlankomplexumok ingatlanként való besorolásával kapcsolatban, amelyek közül a legfontosabb a „föld (elválaszthatatlan kapcsolat közöttük).
Tehát a jogi szakirodalomban e kérdésben két fő rendelkezést szokás megkülönböztetni. Egyikük azt mondja, hogy az ingatlan kérdése jogi fogalom, nem tényszerű. Ezzel ellentétes véleményt fogalmaz meg V. V. Vitryansky: ahhoz, hogy egy dolgot ingatlanként lehessen elismerni, csak annak erős kapcsolata szükséges egy bizonyos földterülettel, és a mozgás kizárása a közvetlen céljához való aránytalan kár nélkül. Meg kell jegyezni, hogy ezeket a tartós jellegű kapcsolatra vonatkozó rendelkezéseket nem lehet egyedül az időfaktorral meghatározni. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, amely az ingatlanintézetet szabályozza, nem tartalmaz utalást az erős kapcsolat időbeliségére. Éppen ezért a bűnüldözési gyakorlat vonatkozásában a megfelelő probléma megoldásának folyamatában a közjogi normák érvényesülnek, amelyek egyértelműen nem akarják az ideiglenesen telepített szerkezeteket ingatlanobjektumként elismerni, tekintet nélkül annak erősségére. kapcsolatuk közvetlenül a földdel.
A föld és az ingatlan közötti elválaszthatatlan kapcsolaton kívül ma az ingatlan ingatlannak minősítésére a következő kritériumok ismertek:
Mint kiderült, az ingatlanok különleges pozíciót foglalnak el a polgári forgalom tekintetében. Az Orosz Föderáció hatályos jogszabályainak normái szerint a következő pozíciók tartoznak az ingatlanokhoz:
Az ingatlant meghatározó kifejezések összefüggése
Az ingatlanok egyik leghíresebb besorolása az ingatlanra és ingóságra való felosztás. Jelenleg az ingatlan objektumok meghatározásának problémáira, jellemző jellemzőikre (megkülönböztetésük az ingó vagyontól) és a gyakorlatban felmerülő kérdésekre fogunk összpontosítani e fogalom alkalmazása során. Hagyományosan bármely kategória elemzése azon jellemzők azonosításával kezdődik, amelyek minőségileg megkülönböztetik a kutatás tárgyát a többi hasonló objektumtól, és megmagyarázzák számos elem beépítését az elemzett fogalomba, és a definíció, definíció megalkotásával ér véget. Mindenekelőtt az ingatlanokat meghatározó kifejezések kapcsolatán szeretnék foglalkozni. Így a jogszabály különféle fogalmakat említ: "ingatlan", "ingatlan", "ingatlan", "ingatlan", és gyakran ezek a fogalmak jelentésben azonosak. Itt érdemes megemlíteni egy bizonyos terminológiai jellemzőt: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) nem használja az "ingatlan objektum" fogalmát, de használata jellemző a legtöbb jogalkotási és -törvények, valamint a bírói gyakorlat. A fenti fogalmak közötti különbség a következő. Az "ingatlan", "ingatlan" fogalma a legáltalánosabb fogalom, amely magában foglalhat jogi és nem jogi (vagyis az ingatlan nem polgári jogi értelemben - erről majd később). Ezenkívül az "ingatlan" maga az ingatlan minősége, amely meghatározza. Az "ingatlanobjektum" egy konkrétabb fogalom, amely individualizálja és segíti a mennyiségi és összehasonlíthatósági tulajdonságok megadását. Figyelembe véve az ingatlan fogalmának kialakításának és az ingatlan objektum rendszerszintű jellemzőinek kiosztásának kérdéseit, a következőket szeretném megjegyezni. Az ingatlan definíciójának megfogalmazásakor nagyrészt átvették a forradalom előtti jogászok tapasztalatait. Tehát még az Orosz Birodalom Törvénykönyve is hajókat tulajdonított az ingatlanoknak (X. kötet, 1. rész, 384-400. Cikk). DI Meyer ezt írta: „Nincs azonban szükség arra, hogy a felosztás egybeessen a dolgok fizikai mozdulatlanságával vagy mobilitásával: a jog területén ez a vagyonmegosztás azt jelenti, hogy egyes meghatározások az ingatlanhoz, mások - a ingó vagyon; de hogy a törvény által ingatlannak elismert vagyon természeténél fogva ingatlan -e vagy ingó, akkor mindegy ”. Az ügyvédek azonban hosszú ideig készítettek és próbálnak azonosítani a jeleket, és meghatározzák az "ingatlan objektumot", az "ingatlant", de az ilyen meghatározások vagy túl nehézkesnek és törvénytelennek bizonyultak, vagy hiányosak és némileg korlátozottak. Ennek legfontosabb oka az ingatlan fogalmának nagyon jogi szerkezete. A tény az, hogy az ingatlan fogalommeghatározása számos olyan tárgyat tartalmaz, amelyek egyetlen közös vonással rendelkeznek (ez egyben az egyesítés célja is), amely minőségileg megkülönbözteti az ingó vagyontól, és különösen fontos az állapot. Figyeljünk az ingatlan objektumok főbb szisztémás jellemzőire, vagyis azokra a tulajdonságokra, amelyek nemcsak minőségileg megkülönböztetik őket más jogi kategóriáktól, hanem jelzik is az ilyen objektumok meglévő objektív kölcsönös függőségét. Megjegyzem, hogy a szerző által adott lista első jellemzője aligha nevezhető az ingatlanobjektumok megkülönböztető jellemzőjének, azonban az ingatlankérdések orosz jogszabályok szerinti jogi szabályozásának sajátosságai alapján figyelni kell rá, és vonja le a következő következtetést. 1. AZ INGATLAN TÁRGY DOLG. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 128. cikkével összhangban a polgári jogok tárgyai közé tartoznak a dolgok, beleértve a pénzt és az értékpapírokat, egyéb tulajdon, beleértve a tulajdonjogokat is; munkák és szolgáltatások; információ; a szellemi tevékenység eredményei, beleértve a hozzájuk tartozó kizárólagos jogokat (szellemi tulajdon); immateriális javak. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke szerint az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a telkeket, az altalajban lévő telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindent, ami szilárdan összefügg a földdel, vagyis azokat a tárgyakat, amelyek nélkül a mozgás nem lehetséges céljuk aránytalan károsodása, valamint a légi járművek és tengeri hajók, belvízi hajók, űrtárgyak és egyéb, a törvény szerint ingatlannak minősített vagyon állami nyilvántartása. Így az orosz jogalkotó szigorú korlátozást állapított meg: a polgári forgalomban lévő ingatlanok kizárólag dologként működhetnek. Itt figyelni kell arra a tényre, hogy a kódex e cikkében a „tulajdon” fogalmát szűkebb értelemben használják az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 128. cikkében meghatározotthoz képest, és mint OM Kozyr megjegyzi, hogy az orosz törvényhozó "az" ingatlan "kifejezést az" ingatlanok "szinonimájaként csak tisztán feltételesen használja, a valóságban az ingatlanok kategóriáját a dolgokra korlátozza". Mindazonáltal az ingatlan, az ingatlan és az ingatlan fogalmának kiegyenlítése nem teljesen világos, mert valóban az ingatlan a legszűkebb fogalom, és még a forradalom előtti Oroszországban is a civil tudósok rámutattak, hogy az ingatlan és az ingatlan egymással egyenértékűek, és az ingatlanokkal kapcsolatban - összetett, tágabb értelemben. Valóban, az ingatlanokat nemcsak ingatlan formájában lehet bemutatni. Tehát néhány külföldi ország (Franciaország, Németország, Olaszország és mások) jogszabályaiban más típusú ingatlanok, beleértve a tulajdonjogokat is, ingatlannak minősíthetők. Az orosz jogalkotó, miután kiegyenlítette az „ingatlan”, az „ingatlan”, az „ingatlan” fogalmakat, kizárta annak lehetőségét, hogy az állampolgári jogok egyéb tárgyait is belefoglalja az „ingatlan” fogalomba. A szerző szerint ez annak a ténynek köszönhető, hogy több mint 60 éve nem használják az ingatlan fogalmát, bonyolult kialakítás (más, tárgyak kivételével tárgyak beépítésével az ingatlan fogalmába) még nagyobb problémákat okozhat e szabály gyakorlati alkalmazásában. (Jegyzet szerk. Meg kell jegyezni, hogy annak ellenére, hogy a szovjet korszakban, 1922 óta a polgári jogszabályokban nem volt felosztás ingó és ingatlan vagyonra, egyes ingatlannak minősített tárgyak forgalmának jogi szabályozásának jellemzői megmaradtak ( az ingatlanra jellemző). Például ez az épületek, lakóépületek stb. Forgalmát érinti. E tekintetben nem mondható el, hogy az ingatlan mint jogi kategória hiányzott volna az akkori polgári jogból.) Következésképpen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikkével összhangban az ingatlan csak dolog lehet. Azonban a szóban forgó kódex néhány cikke után szó szerint olyan jelenségre bukkanunk, amely kivételnek tekinthető a fenti szabály alól. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 132. cikke (1) bekezdésének második részével összhangban a vállalkozás, mint ingatlankomplexum egészét, ingatlanként ismeri el. A vállalkozás, mint ingatlankomplexum az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke értelmében más, ingatlannak minősített objektumok vonatkozásában önálló egységként jelenik meg. Egyes tudósok egy vállalkozást összetett ingatlannak minősítenek, ami helytelen, mivel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 134. cikke értelmében vett összetett dolognak csak dolgokból kell állnia, míg a vállalkozás a az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 132. cikke 2. pontjának második bekezdése, minden típusú tulajdon, követelési jog, tartozás, valamint a megjelöléshez, a vállalati termékekhez, munkálatokhoz / szolgáltatásokhoz és egyéb kizárólagos jogokhoz való jog. Így főszabályként minden ingatlan tárgy tárgy, kivéve a vállalkozást, amely a törvény értelmében ingatlannak minősül, és nem tartozik a fenti kritériumok hatálya alá. 2. KÜLÖNLEGES CÉL ÉS ALKALMAZÁSI TERÜLET, FEL NŐVEZETT KÖZFIGYELMET. Ma a jogtudósok körében a legelterjedtebb álláspont az, hogy a valódi tulajdoníthatók csak azok, amelyek a természeti adottságok miatt ingatlanok, azaz az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 130. cikkének (1) bekezdésében meghatározott tárgyak. birtok tárgyak. Azonban ebben az esetben számos ingatlan objektum kívül esik a jogi szabályozáson, és az ingatlan objektum új jogi fogalmának megfogalmazásakor továbbra is felmerül a kérdés: mit kell belefoglalni ebbe a meghatározásba nem tartozó tárgyakba? Ezenkívül gyakran jelzik, hogy jogszabályunkban nincs „ingatlanobjektum -rendszer”, mivel egyetlen osztályozási kritériumot nem dolgoztak ki. Ne felejtsük el azonban, hogy az "ingatlan objektum", "ingatlan" stb. Fogalmai elsősorban speciális jogi fogalmak, és tartalmukban nem felelnek meg az ingatlan tényleges fogalmának. Bár a törvény által ingatlannak minősített minden típusú ingatlan fizikai tulajdonságai szigorúan véve nem alkotnak egyetlen egészet, összességében mégis meglehetősen "merev szerkezetű szerkezetet" képviselnek. Nehéz nem egyetérteni Sztyepanov SA gondolatával, miszerint az ingatlan „feltételesen független rendszer az egyes ingatlanok tárgyainak diszkrécióját tekintve”, és ez számos tényezőnek köszönhető, beleértve az állandó, összekötő, változatos jelenlétet. az „egyetlen nyilvános alkotóelem” és az ingatlanobjektumok jogi folytonossága, a lehető legteljesebb mértékben a közjogban és kevésbé a magánjogban. Így a tárgyak bizonyos töredezettsége, az "ingatlan" egyetlen fogalmába egyesül. Meg kell jegyezni, hogy a jogalkotó döntése egy ilyen struktúra létrehozásáról első pillantásra spontánnak és megmunkálatlannak tűnik. Mindazonáltal ez a meghatározás széles körben elterjedt, és számos ország jogszabályai ismerik. Például a kaliforniai polgári törvénykönyv lehetővé teszi az ingatlanok törvény szerinti minősítését. Sőt, a külföldi országok jogalkotásában bonyolultabb - háromszoros - ingatlanobjektumok épülnek. Tehát Franciaország, Brazília és néhány más ország polgári jogszabályaival összhangban az ingatlanokkal együtt "a természeti tulajdonságok alapján" és "a törvény alapján" van "ingatlan a cél alapján", amely magában foglalja az elhelyezett tételeket is karbantartására és hasznosítására szolgáló telken, vagy az ingatlanhoz tartósan kapcsolódó ingó vagyon. Az ingatlan objektumok elemzett jellemzője jogi jellemzőjük. Az ingatlanok közé csak azok tartoznak, amelyek a legnagyobb közéleti, társadalmi értékkel rendelkeznek, különleges jogi szabályozást és állami védelmet igényelnek. Az állami nyilvántartásba vétel szükségességét (amelyet az alábbiakban tárgyalunk) nem a tárgyak gazdasági értéke diktálja, hanem azok nyilvános, közéleti jelentősége. Így az ingatlan objektumokat két fő csoportból álló rendszerbe lehet építeni: 1. Ingatlan tárgyak természeti, fizikai tulajdonságok miatt(vagyis az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke rendelkezéseinek első részében felsoroltak); 2. Ingatlan tárgyak a törvény értelmében(az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 130. cikke rendelkezéseinek második részében, valamint egy vállalkozás, társasház és néhány más személy jelzi). Érdemes megjegyezni, hogy számos szerző, amikor ezt a kérdést vizsgálja, a vállalkozások külön csoportjába sorolja a vállalkozásokat, a társasházakat, a háztartásokat, az altalaj telkeket (egyetlen csoportba kombinálva - "komplex ingatlan objektumok") vagy a helyiségeket. Ez az álláspont azonban ellentmondásosnak tűnik, mivel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke értelmében csak két csoportot lehet megkülönböztetni, a másodikba pedig minden ingatlan tartozik, amely ingatlan státuszt kapott. törvény szerint. Amint azt OM Kozyr helyesen megjegyezte, a vállalkozás nem a földdel való elválaszthatatlan kapcsolata miatt ingatlan, hanem a jogalkotó azon határozata alapján, hogy az ingatlanra vonatkozó jogi rendszer jellemzőit kiterjessze erre a konkrét tárgyra. Ezért a leghelyesebb a vállalkozást a törvény alapján ingatlannak minősíteni. Ennek jól ismert megerősítése, hogy a "vállalkozás" fogalmát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének külön 132. cikke szabályozza. Külön problémát okoz az, hogy a hajókat és repülőgépeket ingatlanoknak, valamint űrtárgyaknak tulajdonítják, mivel a jogszabályokban gyakran elfelejtik, hogy ezek az objektumok is ingatlanokhoz tartoznak (például az orosz polgári törvénykönyv A Föderáció az ingatlanok bérlésekor az ingatlanokra csak a természeti adottságok miatt utal, de sehol nincs meghatározva, hogy más ingatlanok nem tartoznak hozzá; másodsorban az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumának 06.08.04 135. sz. "Az ingatlanbérleti szerződések állami nyilvántartási eljárására vonatkozó utasítások jóváhagyásáról", hogy ez a törvény minden ingatlanra vonatkozik, kivéve a vállalkozásokat, mint ingatlankomplexumokat, erdei erőforrások (erdők) telkeit, elszigetelt vizet testek és évelő ültetvények, ami lehetővé teszi annak feltételezését, hogy ez a törvény a hajók bérbeadásának kérdéseit is szabályozza. hogy a természeti adottságok miatt csak az ingatlanokra vonatkozik). E tekintetben egyes tudósok kritizálják ezen objektumok ingatlanhoz való hozzárendelését, és az ingatlanobjektumok jellemzésekor a jogtudósok csak ezen ingatlankategória elemzésére szorítkoznak. Véleményünk szerint a probléma nem abban rejlik, hogy ezeket az objektumokat ingatlannak minősítik, hanem a jogalkotó figyelmetlenségében, amikor bármilyen jogállamra vonatkozó rendelkezést hoz létre és / vagy meghatározott cselekmény szabályozási korlátait határozza meg. 3. EGYÉNI MEGHATÁROZÁS. Rögtön meg kell jegyezni, hogy ezt a kifejezést a civilek különböző módon értik. Egyesek úgy vélik, hogy az egyedileg meghatározott dolognak egyedi, csak velejárói sajátosságai, tulajdonságai vannak. Mások rámutatnak, hogy az egyedileg meghatározott dolgoknak nem kell egyedieknek lenniük, hanem minden olyan dolgot magukban foglalnak, amelyeket meg lehet különböztetni más hasonló tárgyaktól. Mindazonáltal el kell ismerni, hogy az ingatlanok törvényben meghatározott jogi szabályozásának sajátosságai miatt minden ingatlan objektumot egyedileg meghatározottként ismer el. Meg kell jegyezni, hogy annak ellenére, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke nem tartalmazza ezt a funkciót, és nem említik közvetlenül sehol, mindazonáltal a polgári jog egyéb normáinak tartalma alapján magabiztosan azonosítható mint bármely ingatlan objektumban rejlő tulajdonság. Így például az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 554. cikke kimondja, hogy ingatlanértékesítéskor olyan adatokat kell feltüntetni, amelyek lehetővé teszik számára az ingatlan határozott azonosítását, azaz személyre szabását, különben az adásvételi szerződés nem befejezettnek kell tekinteni. 4. A KÖRNYEZET, HASZNÁLATI TERÜLET LEHETETLENSÉGE, HIZETLEN KÁROSÍTÁS NÉLKÜL, VAGY AZ ÁLLAPOT FELTARTÁSA NÉLKÜL. Hagyományosan az ügyvédek az ingatlan jeleként megkülönböztetik a földdel való szoros kapcsolatot és a mozgás lehetetlenségét anélkül, hogy aránytalan károkat okoznának az ilyen ingatlanban. A gyakorlatban azonban problémák merülnek fel az ingatlanok használatával kapcsolatban. Először, ahogy E. Yu. Petrov helyesen megjegyezte, az építési technológia fejlődése lehetővé teszi az általában ingatlannak minősülő objektumok egyik helyről a másikra történő áthelyezését, és az ilyen értékelési kritériumok alkalmazása, mint a földdel való szoros kapcsolat egyre inkább nehezebb, mivel a föld nem mindig lehetséges. Másodszor, a jelzett tulajdonság nem mindig terjeszthető ki a modern polgári forgalomban felmerülő minden lehetséges esetre. Ezt egy egyszerű példával szemléltethetjük a szakirodalomban. Így a rendszeres légitársaságok utasszállítására használt repülőgép ingatlan, de ha a repülőgépet magánszemély szerezte be, és személyes céljaira használja, akkor ez az objektum már ingó tulajdon lesz. A szerző szerint a javasolt szolgáltatás szélesebb, mint jelzett, és tükrözi az ingatlanok modern felfogásának lényegét. 5. A POLGÁRI JOGOK TÁRGYÁNAK LEHETŐSÉGE CSAK AZ ÁLLAMI REGISZTRÁCIÓ UTÁN. A polgári jog tudományában sokáig vita folyik a polgári jogok tárgyának lényegéről az ingatlanokkal kapcsolatban. Két fő álláspont van. Számos tudós16 szerint ahhoz, hogy valamit ingatlannak ismerjünk el, csak az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 130. cikkében meghatározott ingatlanok létezését kell bizonyítani: erős kapcsolat a földdel és a lehetetlenség tárgyak mozgatása aránytalan kár nélkül, vagy egy adott tárgynak a törvény alapján az ingatlanhoz való közvetlen hozzárendelése. Így ahhoz, hogy egy objektumot ingatlanként ismerjenek fel, nincs szükség semmilyen különleges intézkedésre annak érdekében, hogy ilyen státuszt adjon neki (vagyis állami regisztrációt végezzen). A második nézőpont, amely szerint az ingatlanok államilag nyilvántartásba vett ingatlanként ismerhetők el, és amíg az ingatlan ilyen állami nyilvántartásba vétele jogilag nem létezik. Tehát KI Sklovsky rámutat: „Ha abból a tényből indulunk ki, hogy az ingatlan maga az ingatlan tulajdona, akkor el kell ismernünk, hogy az ingatlan objektum a regisztrációjától függetlenül keletkezik, ha csak megfelel a cikkben meghatározott feltételeknek. 130. a Ptk. Ha éppen ellenkezőleg, úgy tekintjük, hogy az ingatlan jogi fogalom, akkor nem létezhet a regisztráció előtt. " Ezt az elképzelést kifejlesztve OM Kozyr a következőket írja: „A polgári jogi ingatlanokat nem ismerik el minden olyan ingatlannak, amely megfelel a földhöz való kapcsolódás jelének, de csak az, amely ilyen tulajdonságokkal rendelkezik, polgári jogok tárgya lehet ... Érdekes, hogy Hollandia polgári jogalkotása ... felismerve és meghatározva az ingatlanok kategóriáját, főként egy másik kategóriával - a bejegyzett tulajdonnal - működik, összekapcsolva az érintett tárgyak forgalmára vonatkozó szabályokat az állami nyilvántartásba vétel szükségességével. az ilyen objektumokra vonatkozó jogok előfordulása és átruházása. " Ez azt jelenti, hogy csak olyan ingatlan tekintendő ingatlannak, amelyhez tulajdonjog és egyéb jogok létesíthetők. És az ilyen jogok megjelenéséhez állami regisztráció szükséges. Az utolsó álláspont tűnik a leghelyesebbnek és a jelenlegi jogszabályokkal összhangban állónak, mivel ahhoz, hogy tárgyalhatóvá váljon, minden tulajdont polgári jogok tárgyaként kell elismerni. Az azonnali ingatlan csak akkor válik az ingatlan tárgyává (és ennek megfelelően az állampolgári jogok egyik típusává), ha az elsődleges jogosultságot nyilvántartásba veszi. Nem véletlen, hogy a jogalkotó a "polgári jog tárgya" fogalmát használja, és arra összpontosít, hogy a polgári jogi értelmezés bármely tárgya attól függ, hogy a polgári jogot ki lehet -e terjeszteni rá. Egyes szerzők egy ingatlan objektum egy további jellemzőjét is kiemelik: oszthatatlanság és oszthatatlanság... Ez az álláspont azonban kritikát vált ki az alábbiak alapján. A fogyaszthatatlanság jelének felvétele a következő okok miatt elfogadhatatlan. Először is, nem tükrözi azokat a jellemzőket, amelyek csak az ingatlan objektumra jellemzőek. Ennek magyarázata a következő. A "nem fogyaszthatóság" kifejezést a jogalkotó az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében csak a bérleti díjról szóló fejezetben használja; Ezenkívül az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 607. cikke értelmében azt a következtetést lehet levonni, hogy a nem fogyóeszköz minden olyan dolog, amely használat közben nem veszíti el természetes tulajdonságait, miközben:
Így a nem fogyaszthatósági tulajdonság minden ingatlan objektumban rejlik, de ennek ellenére ez, bár nem felesleges, de nem kötelező jel. Másodszor, az elemzett koncepció értékelő. A jelenlegi jogszabályok tele vannak értékelési kategóriákkal, és ez számos problémát vet fel a gyakorlatban. Fel kell ismerni, hogy bizonyos esetekben szükségszerűek és elkerülhetetlenek. Mindazonáltal a jogszabályok javítására vonatkozó ajánlások kidolgozásakor törekedni kell a világosabb meghatározások megfogalmazására. Szeretném még egyszer megjegyezni, hogy annak ellenére, hogy az ingatlanok, ingatlanok, ingatlanok meghatározásának kérdése több évszázada érdekli a civil tudósokat, egységes koncepciója még nem alakult ki; a szerző által javasolt meghatározás szintén nem tesz igaznak és vitathatatlannak. A szerző véleménye szerint a fenti jellemzők e munkában elemzett jogi kategória szempontjából elengedhetetlenek, ami lehetővé teszi a következő meghatározás bemutatását. Az ingatlan olyan egyedileg meghatározott dolog, amely csak az állami nyilvántartásba vétel pillanatától lehet polgári jogok tárgya, amelynek felhasználási körének megváltoztatása lehetetlen anélkül, hogy aránytalan kárt okozzon benne vagy jogállását megőrizze. különleges cél- és alkalmazási körrel rendelkezik, amely fokozott nyilvános figyelmet igényel. E. Demidkova, A Legas Ügyvédi Iroda ügyvédje, Moszkva A cikket a "Választottbírósági viták" magazinban (a FAS SZO hivatalos közlönyében) tették közzé.
Jelek.
Az ingatlan fogalmát modern és forradalom előtti jogászok egyaránt tanulmányozták. Széles körű bírói gyakorlat is van. Eközben nem beszélhetünk arról, hogy rezsimjének jogi szabályozása nem tartalmaz ellentmondásos és tisztázatlan kérdéseket.
Az ingatlan definíciójából az Art. A Polgári Törvénykönyv 130. § -ából következik, hogy olyan dolgokról beszélünk, vagyis anyagi, fizikai tárgyi tárgyakról, amelyek gazdasági formájúak *(36) ... Az ingatlan egy különleges dolog. Sajátossága abban rejlik, hogy mindig egyedileg meghatározott dologról van szó. Még a szokásos nyaralók, épületek, építmények is egyedi dolgok, mivel egy adott telekhez vannak kötve. Ezt különösen bizonyítják az ingatlanok értékesítéséről szóló szerződés rendelkezései (a Polgári Törvénykönyv 555. cikke), amelyek szerint az ár e szerződés lényeges feltétele, valamint az Art. A Ptk. 424. cikke, amely szerint azokban az esetekben, amikor az árat a kompenzált szerződés nem írja elő, és nem állapítható meg a szerződés feltételei alapján, a szerződés teljesítéséért olyan áron kell fizetni, amely hasonló körülmények között , általában hasonló árukért, munkákért, szolgáltatásokért számítanak fel díjat.
A jogi értelemben vett ingatlan fogalma mellett létezik fizikai és gazdasági értelemben vett ingatlan fogalma. Tehát fizikai értelemben az ingatlan egy külön objektum, amely a térben helyezkedik el, és amelynek bizonyos haszna van. Míg gazdasági értelemben az ingatlan olyan objektum, amely beruházások áramlását igényli az objektum megőrzése és fejlesztése érdekében, és rendelkezik azzal a tulajdonsággal is, hogy bevételt hoz a tulajdonosának *(37) .
Az ingatlanok jogi rendszeréről beszélve érdemes e kifejezés tartalmának közzétételénél maradni. Meg kell jegyezni, hogy ennek a fogalomnak nincs jogi meghatározása. Az ügyvédek munkáiban azonban megtalálható. Szóval, S.S. Aleksejev úgy definiálja, mint "egy tárgy végső jogi állapota, amely az összes felhatalmazott személy (magánszemély, jogi személy, állam) tevékenységeinek összetett eredménye. törvény, a társadalmi kapcsolatok rendezett állapota egy adott tárgynál. " *(38) ... V.I. Sencsischev jogi rendszere a kötelező és diszpozitív normákban foglalt valamennyi pozitív előírás halmaza, amelyek ezeken alapulnak, vagy nem ellentmondanak nekik) szubjektív jogi követelések, amelyek léteznek és érvényesek a jog szempontjából, és adott esetben meghatározzák a jogokat , kötelezettségek, engedélyek, tilalmak és előírások abszolút minden személy számára (vagy abszolút minden személy vonatkozásában) arra a tárgyra (jelenségre) vonatkozóan, amellyel kapcsolatban létrejött *(39) .
Lehetetlen nem figyelni az ilyen meghatározások tudományos jellegére és összetettségére, ami gyakorlatilag lehetetlenné teszi a jogi rendszer általános lényegének és különösen az ingatlan jogi rendszerének azonosítását. Úgy tűnik, hogy a jogi rendszer mindig bizonyos jogi normák (szabályok) rendszere, amelyek tükrözik az adott jog tárgyának sajátosságait. Az ingatlanok jogi rendszere kötelező érvényű jogi normák összessége, amelyek speciális szabályokat tartalmaznak, amelyek tükrözik az ingatlan tulajdonban és jogviszonyban való részvételének sajátosságait. Ez a sajátosság számos jogilag megállapított korlátozás, tilalom és eljárás meglétéből áll, és egy speciális jogi rendszert különbözõ jogalkotási aktusok rögzítenek, amelyek egy bizonyos rendszert alkotnak. A Polgári Törvénykönyvben megállapított általános szabályok mellett, amelyek minden típusú ingatlanra vonatkoznak, meg lehet különböztetni más jogszabályokban meghatározott speciális szabályokat, amelyek csak bizonyos típusú ingatlanokra vonatkoznak.
Az Art. 130 GK minden ingatlan objektum három csoportra osztható:
1. Ingatlan ingatlanok, amelyek természetüknél fogva mozdíthatatlanok (föld, altalaj telkek, elszigetelt víztestek)
2. Azok a tárgyak, amelyek szilárdan kapcsolódnak a talajhoz és mozognak, aránytalanul károsítják céljukat.
3. Olyan tárgyak, amelyek fizikai jellegüknél fogva mozgathatók, de a jogalkotó ingatlannak minősítette őket *(40) .
Az art. A polgári törvénykönyv 130. § -a szerinti ingatlanok nem jogilag kimerítőek, mivel, amint az az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 130. cikke szerint az egyéb tulajdon (a törvény szerint az úgynevezett ingatlan) is ingatlannak minősíthető. Példaként említhetjük a vállalkozásokat (a Polgári Törvénykönyv 132. cikke) Az ingatlanok sajátossága az a lehetőség, hogy ezt az ingatlant csak bizonyos földterületeken többé -kevésbé állandó jelenlét mellett, valamint a földhöz nem kapcsolódó tárgyak esetében lehet használni. és emberek és áruk mozgására szánták, különleges feltétel a használatuk helye - ez víz, levegő vagy világűr.
Meg kell jegyezni, hogy a Polgári Törvénykönyv e cikkében az "ingatlanok" kifejezés mellett az "ingatlan" kifejezést is használják. Úgy tűnik, hogy ebben az esetben a jogalkotó hibájáról beszélünk. Mint tudják, a tulajdon szélesebb fogalom, mint a dolgok, mivel a dolgok mellett a tulajdonjogokat is tartalmazza. Ez a körülmény indokolja, hogy egyes ügyvédek azt állítják, hogy "az ingatlan fogalma, amelyet a Polgári Törvénykönyv 130. cikke használ, meg kell értenie az ingatlant, amely magában foglalja mind a dolgokat, mind a tulajdonhoz fűződő jogokat ezekhez a dolgokhoz" következik. A dolgokat olyan személyek is használhatják, akik nem tulajdonosok, csak a megfelelő tulajdonjogok megadásával. És ezért a polgári jogok tárgyai mások dolgainak használatára nem dolgok, mint olyanok, hanem csak a használati jogok. *(41) .
Egy ilyen véleménnyel aligha lehet egyetérteni. Először is, nemcsak a tulajdonjogok, hanem a kötelezettségvállalók is használhatják mások dolgát. Másodszor, a Polgári Törvénykönyv 130. cikkének megfogalmazása, amely az ingatlan ilyen attribútumáról, mint a földdel való elválaszthatatlan kapcsolatról beszél, közvetlenül jelzi, hogy dolgokról beszélünk, mivel a tulajdonjogok nem társíthatók a földhöz.
Amint azt a szakirodalom helyesen megjegyezte, e cikknek megfelelően a természetben mozdíthatatlan dolgok feltételesen két típusra oszthatók: a) természeti erőforrások (föld, altalaj, elszigetelt víztestek, amelyek természeti tulajdonságaik miatt mozdíthatatlanok) és objektumokat, amelyek a földdel való erős kapcsolatuk miatt az ingatlanhoz minősülnek *(42) ... Ez utóbbiak hozzávetőleges felsorolását a Polgári Törvénykönyv meghatározott cikke tartalmazza (erdők, évelő ültetvények, épületek, építmények), amely szintén kritériumot ad azok ingatlannak minősítésére (erős kapcsolat a földdel).
Az Orosz Föderáció jogszabályai nem ismerik az egyes országok jogszabályaira jellemző ingatlantervezést, amely természeténél fogva tartalmaz egy földterületre vagy szerkezetre elhelyezett ingóságokat, amelyek karbantartását vagy üzemeltetését biztosítják (például földterületekre szánt mezőgazdasági eszközök) termesztés). Ez az állapot egészen korrektnek tűnik, mivel különben szükség lenne a tulajdonjog és egyéb tulajdonjogok nyilvántartásba vételére minden kombájnra, traktorra stb.
A dolgok ingó és ingatlanra való felosztása a földtulajdonon alapul, mivel az ingatlanokat mindenekelőtt a földdel való kapcsolat révén határozzák meg. Egy időben G.F. Shershenevich megjegyezte: "A dolgok ingóságra és ingatlanra való felosztása a legnagyobb jelentőségű. Ez a különbség történelmileg alakult ki, a föld uralkodó jelentősége miatt, ezért az ingatlanügyletek mindig is különböztek az ingó ügyletektől. A különbségek nem csak történelmi jelentőségűek. A földre korlátai miatt szükség van, olyan korlátozásoknak kell alávetni a magántulajdonban, amelyek idegenek az ingó dolgoktól. " *(43) .
Ugyanakkor hagyományosan a földdel való szoros kapcsolat jelenléte az ingatlanok jellemzője. Ez a római jog által ismert jel. G.F. Shershenevich azt írta: „az elméletileg mozgatható és mozgathatatlan dolgok attól függően különböznek egymástól, hogy képesek -e mozogni anélkül, hogy károsítanák a lényeget, és nem csökkentenék az értéket. *(44) ... Hasonló nézeteket fogalmazott meg L. A. Casso, aki azt írta, hogy "ami nem mozgatható egyik helyről a másikra, az ingatlan; az ingatlan tehát elsősorban föld, és ezen kívül minden, ami állandóan és elválaszthatatlanul kapcsolódik hozzá" *(45) .
Eközben ennek a funkciónak a gyakorlatban való alkalmazása jelenleg jelentős nehézségeket okozhat. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy elvileg sok épület és építmény költözhet egyik helyről a másikra, megőrizve integritását és rendeltetését (azonban csak akkor minősülhetnek ingatlannak, ha a földdel való elválaszthatatlan fizikai kapcsolat helyreáll. kiderül) ... Például a falusi faházakat (gerendaházakat) gyakran szétszedve szállítják egyik helyről a másikra. Meg kell jegyezni, hogy a modern technológiák lehetővé teszik az épületek vagy szerkezetek egyik helyről a másikra történő áthelyezését anélkül, hogy komoly károkat okoznának. Például a leghíresebb eset az Izvestija újságépület közel 50 méteres mozgása. Ezenkívül az épületek és építmények nem feltétlenül tekinthetők építési projekteknek. Vannak úgynevezett előregyártott házak, amelyek esetleg nincsenek erős kapcsolatban az alapozással. Ahogy N.A. helyesen megjegyezte. A nyers ételfogyasztók, az ingatlan megsemmisítése vagy (korszerű technikai eszközök jelenlétében) áthelyezése egy másik telekre azt jelenti, hogy az egyik földterületen az ingatlan megsemmisülése, a másikban pedig jogszerűen következik be *(46) .
Így egy tárgy fizikai összeköttetése a földdel az ingatlanok rendeltetésszerű használatának feltétele. Figyelembe kell venni, hogy a talajjal való kommunikáció közvetlenül és közvetve (a vízfelszínen keresztül) is megvalósítható. Különösen ismert, hogy jelenleg lakóépületeket és egyéb ingatlanokat kezdtek építeni a vízfelszínre.
A jogi szakirodalomban egy olyan álláspont fogalmazódott meg, amely szerint az ingatlanok földtől való elválasztásának pillanata fontosabb, mivel ettől a pillanattól kezdve megszűnik ingatlannak lenni; az ingatlanobjektumok áthelyezése, későbbi összevonása más földterületre és a rendeltetésszerű használat nem mindig, de mégis lehetséges, bár jelentős költségeket igényel *(47) ... Kifejezték azt a nézőpontot is, amely szerint az épületek és szerkezetek természetüknél fogva az ingatlanokhoz való hozzárendelését nem az határozza meg, hogy céljuk sérelme nélkül nem lehet őket elmozdítani, hanem az a tény, hogy funkcionálisan szolgálhatják a céljukat. hogy valamilyen területhez kapcsolódnak. *(48) ... Úgy tűnik, hogy ezt a tulajdonságot is figyelembe kell venni, azonban kiegészítőként kell figyelembe venni a legfontosabb dologgal kapcsolatban - a földdel való fizikai kapcsolat.
Ugyanakkor G.F. Shershenevich rámutatott, hogy nem mindig lehet teljesen megoldani a földdel való szoros kapcsolat kérdését. Tehát ezt írta: "Magától értetődik, hogy a szerkezet szilárdságának és a talajjal való kapcsolatának kérdése elvileg nem oldható meg teljes pontossággal. Megoldása az egyes esetek helyzetétől függ." *(49) .
Különbséget kell tenni az ingatlan tárgyak és a földhöz erősen kapcsolódó tárgyak között, mint például pad, amely nem ingatlan, még akkor sem, ha mozgása lehetetlen anélkül, hogy aránytalanul károsítaná rendeltetését. Ezenkívül az egyik teljesen megoldatlan kérdés az a lehetőség, hogy olyan ingatlanokat tulajdonítanak, amelyek nem tartoznak elválaszthatatlanul a földterülethez, azonban meglehetősen nehéz lenne elválasztani ezt a földterülettől. Különösen beszélhetünk több tonna súlyú, az alaphoz vagy az épülethez nem rögzített szobrokról, amelyek a föld felszínére blokkokra vannak felszerelve stb. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 1999.10.12 -i N 2061/99 határozatában az SUE és az LLC közötti vitát elemezték arról, hogy az SUE által a társaságnak cseremegállapodás alapján átadott ipari hűtőszekrény ingatlan volt -e. vagy nem. Attól függően, hogy a hűtőszekrényt ingatlannak ismerték -e el, egyidejűleg azt a kérdést is, hogy megsértették -e a vele való tranzakciók végrehajtásának eljárását (amikor a hűtőszekrényt ingatlanként ismerték el, meg kellett szerezni a tulajdonos beleegyezését) . Az ügy mérlegelésekor megjegyezték, hogy az alperes bemutatott egy kézikönyvet a hűtőkamra működtetéséről, amely a vitáshoz hasonló, a hűtőszekrények kialakításának és műszaki jellemzőinek műszaki leírását tartalmazza, jelezve, hogy a hűtőszekrény szétszerelhető és másik helyre szállították. Az Elnökség azonban arra a következtetésre jutott, hogy az ügyben rendelkezésre álló adatok az alapítványnak a terephez való összekapcsolásával kapcsolatos munkák jellegéről, a hűtőszekrény alapjának gyártásáról és a hűtőszekrény beépítéséről tanúskodnak. ingatlanhoz kapcsolódó szerkezet, szilárdan összekapcsolva a talajjal.
A gyakorlatban olyan eseteket is rögzítettek, amikor a regisztrációs szolgálat egyes részlegei regisztrálták a kőolajtermékek tárolására szolgáló tartályok tulajdonjogát, amelyek az alapon állnak, mint az ingatlanok, míg mások nem. Ebben az esetben a döntés meghozatalának alapvető tényezője az volt, hogy ezeket a tárgyakat ingatlanként tüntették fel a műszaki leltárakban. Utóbbi azonban teljesen önkényesen közelítette meg e kérdés megoldását. Mint helyes, megjegyezte A.N. Syroedov "Egy vagy másik dolog, a Polgári Törvénykönyv 130. cikkében megadott meghatározás alapján, nem tulajdonítható az ingatlannak saját belátása szerint. Az ingatlanrendszert csak azokra a dolgokra kell alkalmazni, amelyeket a törvény ilyennek nevez." *(50) .
A mozdíthatatlan dolgok sajátosságai az egyedi jellemzők jelenléte, a pótolhatatlanság, valamint az egy helyen való tartózkodás.
Ha az ingatlan ilyen jeléről beszélünk, mint a földhöz való csatlakozás, akkor olyan objektumokon kell tartózkodni, mint a földalatti kommunikáció (mindenekelőtt a metróvonalak). Ebben a konkrét esetben kétségtelenül van kapcsolat a földdel, de nem a felső (talaj) rendszerrel, hanem a föld mélyebb rétegeivel. A szövetségi jogszabályok nem szabályozzák az ilyen objektumok jogi státuszát, azonban vannak megfelelő jogi aktusok a szövetséget alkotó szervezetek szintjén. Így a moszkvai kormány 2000.06.13-i rendelete N 447 (2003. január 28-án módosítva) "Az ingatlanjogok állami nyilvántartási rendszerének szakaszos fejlesztésére irányuló program végrehajtásáról és a vele folytatott tranzakciók Moszkva város területén a 2000 -ig tartó időszakban, valamint a nyilvántartási rendszer további javítását célzó intézkedések (egy cselekvési tervvel együtt az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének és a vele folytatott ügyleteknek a kialakítására Moszkva városának területén a 2002 -ig tartó időszakra ", jóváhagyták az ideiglenes utasítást a földalatti közművekre, mint ingatlan objektumra vonatkozó terv elkészítéséről és végrehajtásáról, amelyek jogai állami regisztrációhoz kötöttek". Az említett határozat 6. pontjában kifejezetten megállapították, hogy a földalatti közművek állami nyilvántartásba vett ingatlan tárgyának minősülnek.
Ezenkívül meg kell említeni azokat a lineáris (kiterjesztett) objektumokat, amelyek nem egy adott földterülethez, hanem egy vagy több állam területén lévő számos telekhez kapcsolódnak - transznacionális elektromos vezetékek, csővezetékek, metrók, autópályák, vasutak stb. . Úgy tűnik, hogy az ilyen objektumok jogi státuszát a szövetségi jogszabályokban kell meghatározni.
A földdel való összeköttetés alapján megkülönböztethetők olyan különleges ingatlanok is, mint a bányák, kőbányák, tőzegkitermelés, fúró- és termelő kutak, kutak és felszíni kommunikációs hálózatok, vasutak és autópályák, út menti szerkezetek (hidak, alagutak stb.) , objektumok vízépítés és vízszállítás (gátak, zárak, kikötők stb.), vízellátó létesítmények (kutak, oszlopok stb.). Az ilyen objektumok kimerítő listáját azonban aligha lehet felsorolni.
Az alapvető fizikai kritérium - a földdel való elválaszthatatlan kapcsolat - mellett az egyes jogászok további jellemzőket határoznak meg az ingatlanok tekintetében.
Néha az ingatlan ilyen jellegzetességét magas értékként különböztetik meg. Az ingatlanok általában magasabb gazdasági értékkel rendelkeznek. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy hosszú távú használatra készült, és használat közben nem fogyasztják. Általában szerkezeti összetettsége nagy karbantartási költségeket igényel. Ugyanakkor az ingatlan tulajdonjogának átruházásának meglehetősen bonyolult folyamata meghatározza az ingatlanok árucikkének nem túl magas likviditási szintjét, mivel azt nem lehet gyorsan készpénzért eladni.
Ugyanakkor az ingatlan magas költsége nem tekinthető univerzális jellemzőjének. Először is, nem minden ingatlan drága (minden a konkrét körülményektől függ). Másodszor, vannak olyan mozgatható dolgok, amelyek meglehetősen drágák, például festmények, ékszerek stb.
A tudományos szakirodalom megkérdőjelezi azt az általánosan elfogadott nézetet is, miszerint az ingatlanok különleges helyzetének oka közvetlen közvetlen értéke. *(51) ... Ezt azonban nagyon különös módon indokolják, és különösen az a tény, hogy már az ókorban a földtulajdonban kifejezett vagyon érezhetően kisebb részt alkotott, mint az ingó, a pénzvagyon, amely uralkodó formává vált a gazdag és leggazdagabb emberek államaiban. Ugyanakkor hangsúlyozták a látható és a láthatatlan vagyon, elsősorban a pénz közötti különbséget. *(52) .
Ezzel a nézőponttal nehéz egyetérteni. Ha az ókorban viszonylag kis népességgel és rengeteg szabad földdel rendelkezett egy ilyen nézőpont a létezéshez, akkor most, korlátozott erőforrások és a lakosság túlsúlya mellett, az ingatlan a legtöbb esetben valóban drága áru.
Az ingatlan fogalmának meghatározásakor az egyik legvitatottabb kérdés az a kérdés, hogy az Art. 130. § -a, és különösen annak erős kapcsolata a földdel, vagy a tényleges állami nyilvántartásba vétel szükséges. Összefoglalva az összes kifejtett nézőpontot, két alapvető megkülönböztethető. Az elsőt legvilágosabban O.M. Trump, ami azt jelzi, hogy az Art. A Polgári Törvénykönyv 130. cikke jogi fogalom, nem tényszerű. Ezt azzal indokolja, hogy az ingatlant "csak olyan ingatlanként lehet elismerni, amelyhez tulajdonjog és egyéb jogok létesíthetők. Az ilyen jogok megjelenéséhez pedig megfelelő állami regisztráció szükséges" *(53) ... Ez az álláspont hangsúlyozza az ingatlanok jelentőségét a polgári forgalom tárgyaként. Ahhoz, hogy az ingatlanok részt vehessenek a polgári forgalomban, szükség van a tulajdonjog keletkezésére. Ehhez viszont szükséges a tulajdonjogok állami nyilvántartása.
Hasonló nézeteket fogalmaz meg V. V. Chubarov, aki azt írja, hogy "egy dolog a Polgári Törvénykönyv 128. cikkének megértésében és az ingatlan a Polgári Törvénykönyv 130. cikkének értelmezésében végső soron jogi fogalom" *(54) ... Állását azzal indokolja, hogy miután a polgári törvénykönyvben felismerték a befejezetlen építkezés tárgyát képező ingatlanokat, a megfelelő változások egyidejűleg megtörténtek az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvényben és az azzal folytatott ügyletekben is. eljárás a befejezetlen építkezés tárgyaival kapcsolatos jogok állami nyilvántartásba vételére, mint ingatlan *(55) .
V.V. Vitryansky. Véleménye szerint egy dolog ingatlanként való elismerése csak erős kapcsolatot igényel a földdel, és lehetetlen azt elmozdítani, anélkül, hogy aránytalanul károsítaná rendeltetését. Állását azzal indokolja, hogy a dolgok ingó és ingatlanra való felosztása objektív tulajdonságaiknak köszönhető, és az állami nyilvántartás nem minősíti az ingatlanokat *(56) ... Véleményét osztja B.M. Gongalo, aki azt írja, hogy "a mozdulatlan dolog tényszerű, nem jogi fogalom" *(57) ... E tekintetben azt a széles körben elterjedt koncepció felülvizsgálatát javasolja, amely szerint tagadják azt a tényt, hogy jogosulatlanul épített lakótörmelék, valós épületek, építmények stb. ezen objektumok állami nyilvántartásba vételéig. Az a tény, hogy az ilyen dolgok tulajdonjoga nem keletkezik, nem vezethet arra a következtetésre, hogy azok nem minősülnek ingatlannak. *(58) .
Úgy tűnik, hogy az utóbbi nézőpontnak nagyobb joga van létezni. Mindazonáltal nekünk az ingatlan azon tulajdonságaiból kell kiindulnunk, amelyeket a jogszabályok megadnak (bár, amint az alábbiakban bemutatjuk, magukat az ingatlanokat kell tisztázni). A jogalkotó sehol nem említi az ingatlan jeleként a dologhoz való jog állami nyilvántartásba vételét. Csak fel lehet vetni a hatályos jogszabályok megváltoztatásának kérdését, és az ingatlanok további jellemzőjeként bevezetni a reáljogok állami nyilvántartását. Az ilyen változtatások bevezetése előtt azonban csak az Art. 130 GK.
Így egy jogosulatlan épület, amelyhez nincs bejegyezve a tulajdonjog, nem szűnik meg a jelen cikk kritériumai szerinti ingatlannak lenni. A másik dolog az, hogy különbséget kell tennünk az "ingatlan" fogalma és az ingatlanforgalom között. Ez utóbbi egyszerűen lehetetlen az ingatlanra vonatkozó ingatlanjogok állami nyilvántartása nélkül.
Számos szerző nagyon különös nézeteket terjeszt elő a dolgok mozgathatóvá és ingatlanra osztásának kritériumaival kapcsolatban. Tehát A.V. Chernykh egy másik kritériumot javasol a vagyon ingó és ingatlanra való felosztására, nevezetesen: "aránytalan kár, amelyet az ingatlan rendeltetésének vagy tulajdonosának (a zálogjog tárgya) okoztak, és amely pontosan a tulajdon megszüntetése során keletkezett. a használati környezetben, és nem egyszerű mozgás közben " *(59) .
Végül O.G. Lomidze, aki úgy véli, hogy még akkor is, ha egy épület (például) ingatlanának építése ténylegesen befejeződött, az állami nyilvántartásba vétel pillanatáig egy ilyen épület nem egyetlen tulajdonjog, csakúgy, mint bármely más polgári jog. Az állami nyilvántartásba vétel pillanatáig az épület építésénél használt építőanyagok külön tulajdonjogként léteznek *(60) ... Így ha az ingatlan nem ingatlan, akkor ingó. Ebből következik, hogy az épület az ingó vagyon forgalmának szabályai szerint építőanyag -készletként értékesíthető.
Figyelembe kell azonban venni azt a tényt, hogy az építőanyagok, mint dolgok ebben az esetben már nem léteznek, mivel átalakultak. Amint azt már megjegyeztük, a folyamatban lévő építkezés tárgya ingatlan. Így arra a következtetésre juthatunk, hogy a dologhoz való jogok állami nyilvántartásba vétele nem jel, hanem az ingatlanhoz való hozzárendelés következménye. Ha az ingatlanhoz való jog állami nyilvántartásba vételhez kötött, akkor helytelen azt állítani, hogy az (az ingatlan mint olyan) az állami nyilvántartásba vétel pillanatától ered. Emlékeztetni kell arra is, hogy a jogalkotó közvetetten megerősítette, hogy a bejegyzés nem az ingatlan jele, mivel az ingatlanhoz fűződő jogok, amelyek az ingatlanokhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről szóló törvény hatálybalépése előtt keletkeztek, és az ezzel kapcsolatos ügyletek érvényesek.
V.A. Lapach a dolgok ilyen jelét diszkrécióként azonosítja. Különösen azt írja, hogy "a tárgyak térbeli elszigeteltsége csak sajátos, bár a tevékenység legelterjedtebb esete, amely elsősorban a dolgokat jellemzi *(61) ... Ez a tulajdonság teljes mértékben vonatkozik az ingatlanokra, mivel csak az a lehetőség, hogy egy ingatlant elválasztanak hasonló dolgok tömegétől, vonhatja maga után a tulajdonjogot és a felelősséget.
Úgy tűnik, hogy a szerzők ilyen nézeteket kifejtve indokolatlanul kiemelik az ingatlan bizonyos jellemzőit. Az olyan jelenséget, mint az ingatlan, többszintű jelenségnek kell tekinteni, beleértve a fizikai és jogi jellemzőket is.
Így az ingatlanok alapvető jellemzője a földdel való kapcsolat, amelynek különböző megnyilvánulása lehet. Tehát lehet közvetlen, fizikai érintkezés, amelynek megszakítása súlyos károkat von maga után az ingatlanban (épületek, építmények, erdők stb.). Ebben az esetben figyelembe kell venni az új technológiákat, amelyek lehetővé teszik a legtöbb épület és szerkezet mozgását anélkül, hogy károsítanák rendeltetésüket. Ebben az esetben azonban figyelembe kell venni az ilyen műveletek hatalmas költségeit.
A földdel való kapcsolat is lehet fizikai, de közvetett (a vízfelszínen keresztül, más ingatlanok (vízre épített épületek és építmények, lakó- és nem lakóépületek) révén).
Az egyes ingatlanok esetében a földdel való kapcsolat csak törvényes, de nem fizikai (hajók, repülőgépek, belvízi hajók). Ez az összefüggés abban rejlik, hogy ezek az objektumok, mivel természetüknél fogva mozgathatók, bizonyos földrészleteken vannak nyilvántartva. Tehát a hajók nyilvántartásba vételére vonatkozó szabályok 2. pontja és a hozzájuk fűződő jogok értelmében a tengeri hajók nyilvántartását kereskedelmi kikötőkben végzik, amelyek listáját az említett szabályok 1. függeléke tartalmazza. Ezen objektumok, mint ingatlanok további jellemzőjeként kiemelhető a forgalom nyilvánossága, amely egyesíti a természetben és a levegőben mozdulatlan dolgokat, a folyami, tengeri hajókat, űrtárgyakat egyetlen osztályozási csoportba.
Az ingatlan típusai.
Az ingatlanoknak többféle besorolása létezik. Például az ingatlan tárgyak eredetükben különböznek egymástól: a természet hozta létre, emberi munka részvétele nélkül, és az emberi munka eredménye, és végül a tárgyak, bár emberi munkával jöttek létre, annyira kapcsolódnak a természetes alaphoz, hogy nem tudnak működni eltekintve attól. Tehát a természetes eredetű tárgyak közé tartoznak a telek, az altalaj és az elszigetelt víztestek. Ennek megfelelően a mesterséges eredetű tárgyak közé tartoznak az épületek és építmények stb.
Az ingatlanhoz tartozik az az ingatlan is, amely fizikai jellegénél fogva ingó. Az ilyen tulajdont a törvény értelmében ingatlannak nevezik. Ide tartoznak különösen a repülőgépek és a tengeri hajók, a belvízi hajók és az űrbeli objektumok. Ahogy D.I. Meyer: "Nincs azonban szükség arra, hogy a tulajdon jogi és ingatlanos felosztása ingatlan- és ingóvagyonba essen egybe a dolgok fizikai mozdulatlanságával vagy mobilitásával: a jog területén ez a vagyonmegosztás azt jelenti, hogy egyes definíciók ingatlan, mások ingó vagyonnal; de hogy a törvény által ingatlannak elismert ingatlan természeténél fogva ingatlan -e vagy ingó - mindegy, és ha a jogalkotó szükségesnek tartja az ingatlanra vonatkozó bármely meghatározás kiterjesztését ingó vagyonra, akkor ez a meghatározás az ingó vagyonra is vonatkozik, és fordítva *(62) .
A törvény értelmében mozdíthatatlannak elismert dolgok listája kimerítő. Ez annak köszönhető, hogy természetes tulajdonságaik nem teszik lehetővé a földdel való közvetlen kapcsolat általános kritériumának alkalmazását rájuk. Meg kell jegyezni, hogy az Orosz Föderáció jogszabályai nem ismerik a fent említett "cél szerinti ingatlanok" kategóriáját, amely számos európai országra jellemző. Az ilyen ingatlanok közé tartoznak a mezőgazdasági eszközök, állatok stb.
A repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajók, űrtárgyak ingatlanának a törvényben említett sajátossága, hogy a hagyományos ingatlanokkal ellentétben mind egyéni, mind általános jellemzőkkel meghatározhatók. Attól függ, hogy a felek egy vagy több egyedi dologgal vagy több azonos dologgal kapcsolatban kötnek -e szerződést (például lehet szerződés azonos típusú hajókra vonatkozóan, amelyet a szerződés általános jellemzők). Meg kell jegyezni, hogy a jogalkotó általában a földdel való kapcsolatról beszél, és nem egy adott telekről. Ezért ezeket az objektumokat ingatlannak minősítik, amelyek nem rendelkeznek anyagi, fizikai kapcsolattal egy adott földterülettel, de közvetett kapcsolatban állnak a földdel általában.
Ugyanakkor egy olyan álláspont is megfogalmazódott, hogy a földdel való kapcsolat nemcsak fizikai, hanem „lelki” is lehet, amikor a fenti, ingatlannak elismert tárgyak nem használhatók és működtethetők, ha az ilyen kapcsolat hiányzó *(63) (nyilván helyesebb a "legális" kifejezést használni a "szellemi" kifejezés helyett). Ebben az esetben a kár nem akkor történik, ha elköltöztetik őket, hanem akkor, ha elválasztják őket a szokásos élőhelytől, aminek következtében a kiaknázásuk lehetetlen.
A meghatározott ingatlan ingatlannak (bár eredendően ingónak) különböző jogászok általi jogi elismerését különböző okok magyarázzák. Különösen úgy vélik, hogy drága, és ezért különleges regisztrációs eljárást igényel, amelyet az ingatlanokra vonatkozóan biztosítanak. Ugyanakkor a regisztráló hatóságok nemcsak regisztrálják a hozzájuk fűződő jogokat, hanem ellenőrzik is ezeket az objektumokat.
A szakirodalomban az a vélemény fogalmazódott meg, hogy az ilyen tulajdonság megkülönböztető jellemzője az egyéni bizonyosság, amelyet a tárgyak (repülőgépek, hajók, belvízi hajók, űrtárgyak) nyilvántartásba vétele és a hozzájuk fűződő jogok adnak. *(64) .
Azt a véleményt is kifejtették, hogy az ingatlanok jogi rendszerét ezekre az objektumokra kiterjesztik az állami nyilvántartásba vétel miatt, amelyek célja nem annyira a hozzájuk fűződő jogok megerősítése, hanem annak igazolása, hogy megfelelnek a műszaki és üzemeltetési követelményeknek. követelményeket a használat biztonsága szempontjából. *(65) ... Valójában az állami nyilvántartásba vétel intézményét, mint közhatalmi intézményt, amely az ingatlanok és a velük folytatott ügyletek végrehajtásának a közigazgatási és polgári jogi normák által szabályozott eszközei közé tartozik, ezen túlmenően legalizálási, számviteli és ellenőrzési funkciókhoz *(66) ... Ezeknek a dolgoknak az ingatlanokhoz való hozzárendelését az is magyarázza, hogy ezek az Orosz Föderáció joghatósága alá tartozó "terület mozgó részei" *(67) .
Végül kifejtették azt a nézőpontot, amely szerint "arról beszélünk, hogy az ingatlanok jogi státuszát megadjuk olyan objektumoknak, amelyek nagy hajtóerővel rendelkeznek. Ez azért történik, hogy biztonsági garanciákat teremtsünk a társadalom egésze és egyes polgárai számára ezeknek az objektumoknak a használatához kapcsolódóan. Ezeknek az objektumoknak a kezelése, vagy minden esetben az irányításuk ellenőrzése közvetlenül a földről történik, ami jelzi a földdel való kapcsolatukat. *(68) .
Amint fentebb említettük, ezeknek az objektumoknak az ingatlanokhoz való hozzárendelése annak a ténynek köszönhető, hogy ilyen jelzéssel rendelkeznek, mint a földdel való kapcsolat, bár ez a jel nem közvetlenül, hanem közvetve nyilvánul meg. Különösen arról a tényről beszélünk, hogy minden tengeri és belvízi hajó rendelkezik saját kikötővel, és a repülőgépeket egy adott repülőtérre osztják ki, és így csatlakoznak a földhöz. Ebben az esetben azonban nem fizikai, hanem bizonyos földrészletekkel való jogi kapcsolatról beszélünk. További jellemzőként kiemelhetjük a forgalom nyilvánosságát, amely a természetben és a levegőben mozdulatlan dolgokat, folyami, tengeri hajókat, űrobjektumokat egyesíti egyetlen osztályozási csoportba.
Az ingó dolgok általában bonyolultak, mivel különböző dolgok gyűjteményéből állnak, amelyek egyetlen egészet alkotnak és egyetlen célra szolgálnak. A "hagyományos" ingatlanok közül csak a telkek tartoznak az egyszerű dolgokhoz, ha nincsenek rajta épületek, építmények vagy ültetvények. Az ingatlanügyletek lebonyolításakor a tulajdonosnak joga van rendelkezni mind az ingatlanban lévő minden dologgal, mind a legbonyolultabb ingatlanokkal kapcsolatban, kizárva az összetételéből az abban szereplő dolgokat.
Az ingó dolgok fizikai és jogi értelemben oszthatók és oszthatatlanok is lehetnek. Ez függ az adott dolog fizikai paramétereitől, valamint a vonatkozó szabályok és előírások elérhetőségétől. Tehát egy lakóépület oszthatatlan dologként ismerhető fel, mivel fizikailag lehetetlen felosztani, és egy telek oszthatatlan lehet, mivel felosztása következtében a telek mérete kisebb lesz, mint az előírt normák. a földtörvény. Bizonyos típusú ingatlanok fizikai tulajdonságaik szerint több részre oszthatók, amelyek mindegyike önálló ingatlan. Ilyenkor több jogtárgy kialakulásáról beszélhetünk. Mindegyik tulajdonjogát megfelelően be kell jegyezni. Ezzel egyidejűleg a korábban meglévő objektumra vonatkozó jogok megszűnését regisztrálják.
Az ilyen szakaszt meg kell különböztetni azoktól az esetektől, amikor maga az ingatlan nincs megosztva, de jelentős belső változások következnek be benne (belső elrendezés, méretek stb.). Ilyen helyzetekben továbbra is fennáll a jog ehhez a dologhoz, azonban megfelelő változtatásokat kell végrehajtani a dologgal kapcsolatos bejegyzésben az Egységes Államjog -nyilvántartásban.
Azokban az esetekben, amikor a fizikai értelemben oszthatatlan ingatlanokról van szó, akkor amikor a közös tulajdonhoz való jog felmerül, az egyetlen, állami nyilvántartásba vett objektum marad. E tekintetben az Art. A Polgári Törvénykönyv 558. cikke, amely a lakóépület vagy lakás egy részének vételi és eladási lehetőségét biztosítja, ellentmond a tulajdonjog általános rendelkezéseinek. Ilyenkor csak a közös tulajdon jogában való részesedéssel kapcsolatos ügyletről beszélhetünk.
Bizonyos gyakorlati jelentőséggel bír az ingatlanok felosztása a fő dologra és kiegészítőkre. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 135. cikke szerint egy dolog, amelyet egy másik, fő dolog szolgálatára szántak, és amelyhez általános cél (tartozás) kapcsolódik, a fő dolog sorsát követi, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik. Meg kell jegyezni, hogy mind az ingó, mind az ingatlan tartozásként működhet a fő dologgal kapcsolatban, amely mindig az ingatlan.
Lehetnek azonban olyan helyzetek, amikor meglehetősen nehéz megállapítani, hogy ez vagy az a tartozék a fő (ingatlan) dologhoz képest, vagy szükséges része ennek az ingatlannak (például redőnyök az épület ablakaihoz) . Ebből a szempontból érdekes az Egyesült Államok tapasztalata, ahol olyan fogalmat használnak, mint rögzítőelem, ami ingó vagyont jelent, amelyet az ingatlanhoz való kötődés vagy az ingatlanhoz való kapcsolódás miatt használat közben ingatlannak ismerünk el. .
Az amerikai bíróságok bizonyos esetek vizsgálatakor az ésszerű személy kritériumát alkalmazzák: lehet -e egy ésszerű személynek, aki jól ismeri a területet, valamint az ügy tényeit és körülményeit, okkal feltételezheti, hogy az a személy, aki ingó vagyont csatolt ingatlanhoz, vagy ingatlanhoz kapcsolódóan használja, szándékában állt, hogy ezt az ingatlant állandó tulajdonná tegye. A felek ilyen szándéka válik meghatározóvá. Ebben az esetben az olyan tárgyak, mint a tégla, rönk, gerenda stb., Ha épületbe vannak beépítve, az ingatlan részévé válnak, függetlenül attól, hogy a felek kifejezett megállapodást kötnek -e az ellenkezőjéről. A bíróságok az alacsony értékű, ingatlanhoz nem kapcsolódó tárgyakat (ajtókulcsok, ablakredőnyök stb.) A legfontosabb dologhoz tartozónak ismerték el.
Amint azt V.V. Chubarov, és ezzel egyetérthetünk, általában e kifejezés értelmezése megfelel annak, amit a római jogban a dolog szerves részének vagy tartozásának értettek. *(69) ... Az amerikai jogászok olyan dologként határozzák meg, amely eredetileg mozgatható volt, többé -kevésbé állandó módon a földhöz rögzítve (rögzítve), és ezen körülmények miatt a törvény a földtulajdonos tulajdonában lévő ingatlan részének tekintendő *(70) .
A Németországi Szövetségi Köztársaság jogszabályai megkülönböztetik az ilyen fogalmat, mint "az ingatlan (föld) látszólagos (képzeletbeli) alkotóeleme. Tehát a GGU 95. § szerint a csak ideiglenes földterülettel kapcsolatos dolgok nem egy telek alkotóelemei. . EA Baranova, K. véleménye szerint ezek közé tartoznak az állványok, kerítések, vásárterek, bemutatóállványok, kiállítási pavilonok stb. *(71)
A klasszikus ingatlanforgalomban a legfontosabb mindig a föld (föld), és a rajta található tárgyak, beleértve az ingatlanokat is (amelyek elidegenítéskor főszabályként követniük kell tehát a fő dolog sorsát). Ahogy G.F. Shershenevich az orosz törvények szerint úgy vélték, hogy a telek tulajdonát képező építmény annak a tulajdonát képezi, akinek földjére építették, és bármilyen szerződéses jogviszony alapján idegen földre építették nem tekinthető ingatlannak. *(72) ... Az RSFSR polgári törvénykönyvében 1922 -ben reprodukált felügyeleti szabály, miszerint minden, ami ezzel összefügg, a föld tulajdonosa, az 1927 -ben alapvetően megváltozott. Különösen a lakásszövetkezetek kezdtek örökös használatra szánt földet biztosítani, miközben egyidejűleg létrejött a tulajdonuk az emelt épületekben. A föld kizárólagos állami tulajdonának a hazai jogrendben való elismerésével összefüggésben a földön található épületeket, építményeket és hasonló tárgyakat kezdték a fő tárgynak tekinteni, amelyet elidegenedésük esetén automatikusan követtek a földhasználathoz való jog. A földtulajdon magántulajdonának elismeréséhez és fejlesztéséhez vissza kell térni a hagyományos megközelítéshez, amelyben az ingatlan elidegenítője és vásárlója mindenekelőtt eldönti a föld sorsát, amelyen található. *(73) .
Jelenleg azonban csak feltételezett lehetőségről beszélhetünk ehhez a megközelítéshez. Az Orosz Föderáció hatályos jogszabályai a telkeket és a rajta található ingatlanokat két különböző, független objektumnak tekintik, amelyek önállóan vesznek részt a polgári forgalomban (ezt a kérdést az alábbiakban részletesebben tárgyaljuk).
Az úgynevezett hagyományos ingatlanok, azaz a földhöz vagy a földhöz szilárdan kapcsolódó ingatlanok jellemzésekor a következő jellemzőket kell kiemelni:
1) Ez szinte pótolhatatlan objektum, amelyet maga a természet korlátoz (föld, altalaj stb.), És amely megköveteli bizonyos korlátozások bevezetését forgalomkapacitása tekintetében, mivel szigorúan be kell tartani a rendeltetésüket és figyelembe kell venni a környezetvédelmi követelményeket;
2) Az ingatlan tárgyakat úgy kötik össze a földdel, hogy mozgásuk kárt okoz a rendeltetésükben, vagy rendkívül drága (a földdel való összeköttetésen kívül ezek az objektumok nem minősülnek ingatlannak);
3) Az ingatlan tárgyakat egyéni jellemzők határozzák meg. Őket elsősorban egy bizonyos földterületen való elhelyezkedésük alapján személyre szabják. Így még a tipikus épületek és építmények is - a telekhez való kötődésük miatt - egyedi jelleget kapnak. Eközben az ingatlan Polgári Törvénykönyvben megadott meghatározásában nincs ilyen jel. Úgy tűnik, hogy az ingatlanok egyedi jellegét jogszabályokban kell rögzíteni;
4) Bizonyos típusú ingatlanok kizárólag rendeltetésüknek megfelelően használhatók. Különösen olyan típusú ingatlanokról beszélünk, mint a telkek, lakóépületek stb.
5) Az ingatlanokkal kapcsolatban különleges szabályok vonatkoznak az ingatlanokkal történő tranzakciókra, amelyek előírják a földterülethez fűződő jogok függését az ingatlanhoz fűződő jogoktól. Tehát ingatlan jelzálogjog (jelzálogjog) csak egyidejű jelzálogjoggal megengedett annak a földterületnek ugyanazon szerződése alapján, amelyen található, vagy annak használatához szükséges része, vagy e föld vagy rész zálogjogának használata. arról. Épületek, építmények és vállalkozások eladásakor vagy bérbeadásakor, a tulajdonjogok vevővel vagy használati joggal rendelkező bérlővel történő átruházásával egyidejűleg az ingatlanok által birtokolt, és a használatát átruházzák. Ha csak egy telket adnak el vagy bérelnek, az ingatlan tulajdonosa fenntartja a jogot arra, hogy az ingatlannak azt a részét használja, amelyet ez az ingatlan elfoglal, és amely a használatához szükséges a szerződésben meghatározott feltételekkel, és ezek hiányában , a korlátozott használati jog (szolgalom). Példa erre az Art. 553 CC. E cikk szerint azokban az esetekben, amikor olyan földterületet adnak el, amelyen az eladóhoz tartozó épület, építmény vagy egyéb ingatlan található, anélkül, hogy az ingatlant a vevő tulajdonába adnák át, az eladó fenntartja a jogot a földrész használatára. telek, amelyet ingatlanok foglalnak el, és használatához szükséges, az adásvételi szerződésben meghatározott feltételek szerint.
Ha az adásvételi szerződés nem határozza meg a telek vonatkozó részének használatának feltételeit, az eladó fenntartja a korlátozott használati (szolgalmi) jogot a telek azon részére, amely ingatlanokkal van elfoglalva és szükséges rendeltetésének megfelelő használatához. Így annak a földterületnek a tulajdonosa, amelyen a helikopter -leszállóhely található, a hozzá tartozó helikopterrel szintén a tulajdonosi jogon, amikor csak a földterületet értékesíti, fenntartja e helikopter -leszállóhely használatának jogát;
6) A kötelezettséget, amelynek tárgya az ingatlan, főszabály szerint a helyén teljesítik.
7) Az ingatlanok jelenlegi jogi szabályozása teljes mértékben vonatkozik az ingatlan közös tulajdonjogában fennálló részesedésre. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a közös tulajdonjog fennállása esetén az ingatlan továbbra is a polgári jog egyetlen tárgya marad.
8) Az ingatlanok történelmi vagy kulturális értékük miatt különleges jogi státusszal rendelkezhetnek. Az Art. Az RSFSR 1978. december 15 -i törvényének (2002. június 25 -én módosítva) 20. cikke (A kulturális örökség tárgyairól (az Orosz Föderáció népeinek történelmének és kultúrájának emlékművei)) régiségek, finom művek és dekoratív - iparművészet, épületek, kéziratok, gyűjtemények, ritka nyomtatott kiadványok, egyéb, a polgárok tulajdonában lévő, jelentős történelmi, tudományos, művészeti vagy egyéb kulturális értéket képviselő tárgyak és dokumentumok a történelem és a kultúra műemlékeinek minősülnek, és állami nyilvántartásba vételhez kötöttek a műemlékek teljes körű azonosítása és biztonságuk biztosítása.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 130. cikkében foglalt ingatlan fogalmát elemezve számos okot lehet megkülönböztetni a listára való felvételhez, és ezért számos olyan tárgycsoportot, amelyek különböző okokból szerepelnek ebben a fogalomban :
Ingatlan természetesen- földterületek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek. Ezen objektumok ingatlannak minősítésének fő kritériuma az a tény, hogy számukra ez a státusz objektív formában tükrözi a létezés mindig rejlő tulajdonságait.
Ingatlan a talajjal való kapcsolat jellege miatt- minden, ami szilárdan kapcsolódik a talajhoz, vagyis olyan tárgyak, amelyek mozgása lehetetlen a céljuk aránytalan károsodása nélkül (például erdők, évelő ültetvények, épületek, építmények stb.).
Ingatlan törvény alapján- olyan tárgyak, amelyek természetes tulajdonságaik miatt aránytalan károk nélkül mozgathatók a térben, de a törvény közvetlen megjelölésével egyenértékűek az ingatlannal (például az állami nyilvántartásba vett légijárművek és tengeri hajók, belvízi hajók, űrobjektumok). Annak ellenére, hogy ezek az objektumok nyilvánvalóan fizikai jellegűek, mint ingó dolgok, jogilag nemcsak a magas költségek és a forgalom speciális szabályozásának szükségessége miatt minősülnek ingatlannak, hanem azért is, mert a joghatóság alá tartozó „terület mozgó részei”. az Orosz Föderáció. Az ingatlant a polgári jogok különleges tárgyaként is elismerik - a vállalkozást vagyonkomplexumként (a Polgári Törvénykönyv 132. cikke).
Lakóés a nem lakás céljára szolgáló helyiségek egyaránt besorolhatók ingatlannak a második kritérium szerint (a költözés lehetetlensége a cél sérelme nélkül), valamint a jogszabályban foglalt különleges utasítás alapján, amely jogi rendszerük szempontjából nem alapvető fontosságú . Elmondhatjuk, hogy a polgári jogi kapcsolatok fizikai jellegétől és lényegétől függetlenül az ingatlan olyan ingatlanok jogi rendszerével rendelkező tárgyak, amelyek forgalmára különleges szabályok vonatkoznak, beleértve a jogok és ügyletek állami nyilvántartását.
Az ingatlan objektumok fenti besorolásának ismertetése során ki kell emelni azt a tényt, hogy az ingatlanok harmadik csoportja mesterségesen szerepel az ingatlan fogalmában. Az objektumok harmadik csoportjának az ingatlan fogalmába való felvételének alapja a jogalkotó véleménye arról, hogy az ingatlanok jogi rendszerét ki kell terjeszteni ezekre a tárgyakra. A gyakorlatban az e csoportba tartozó tárgyak forgalmának jogi szabályozása valóban számos jellemzővel rendelkezik, de ezeknek kevés közös vonása van az ingatlanok kiválasztott csoportjai közül az első és a második tárgyak jogi rendszerével.
Továbbá a fent megadott besorolás szerint az ingatlanokat eredetük alapján is meg lehet különböztetni:
Szintén széles körben elterjedt az ingatlanok földterületekre való besorolása (beleértve az altalajokat és a víztesteket is); erdei alap; épületek és építmények; Lakóterek; társasházak; vállalkozások, mint ingatlankomplexumok; tenger, levegő, folyami hajók, űrtárgyak.
Az alábbiakban felsoroljuk az ingatlan objektumokat a vonatkozó jogszabályokra és bírósági aktusokra hivatkozva:
Térjünk át az egyes típusú ingatlanok elemzésére. Akárcsak a forradalom előtti Oroszországban, a modern jogászok is csak egy telket tartanak feltétel nélküli ingatlan objektumnak. A telek a föld felszínének (beleértve a talajréteget is) része, amely rögzített határokkal rendelkezik, amelyeket a megfelelő sorrendben írnak le és tanúsítanak. Például egy külön magánszemély vagy jogi személy tulajdonában lévő földterületnek meghatározott célja van (kertészkedés, egyéni lakásépítés stb.), Amelyet a tulajdonjogi dokumentum rögzít, és a az oldal.
Az ingatlan nem föld, hanem földterület, mivel lehetetlen bármilyen polgári jogi szabályt elfogadni, amely meghatározza a földfelszín (föld) jogi rendszerét, ahogy a forgalma sem. Ezért a telket ingatlanként kell elismerni, mint egyedileg meghatározott objektumot, amely jogilag jelentős tulajdonságokkal rendelkezik (elhelyezkedés, méret (terület), határok, minőség stb.), És ezzel kapcsolatban különleges jogi rendszer be kell vezetni. A földterületek individualizálása az állami kataszteri nyilvántartásba vétel során történik, amelynek eredményeként minden telek olyan tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek lehetővé teszik annak egyértelmű megkülönböztetését a többi földterülettől, valamint gazdasági és minőségi értékelésének elvégzését, valamint a földgazdálkodási projekt a természet felé a földhasználati határok kijelölésével határjelekkel ... A meglévő földterületekről minden információ megtalálható az Egységes Állami Földnyilvántartásban, különös tekintettel a kataszteri számra, a földterületek helyére, területére, kategóriájára, engedélyezett használatára vonatkozó adatokra, általános információkra a földterületekhez való jogokról, ingatlan tárgyak jelenléte a telken, stb.
További természeti objektumok: víztestek, erdők, altalaj, amelyek fogalmát speciális előírások tartalmazzák (az Orosz Föderáció Vízügyi Kódexének 1. cikke), az Orosz Föderáció Erdészeti Törvénykönyvének preambuluma, art. Az Orosz Föderáció 1992. február 21 -i törvényének "Az altalajról" 1. sz. A vizeket, erdőket, altalajokat kivonják a polgári forgalomból, és kizárólagos állami tulajdonban vannak. Az ingatlanok jogi rendszerének jellemzői szempontjából a természeti tárgyak jelentik a legnagyobb érdeklődést, amelyek bár korlátozottak, de még mindig benne vannak a polgári forgalomban. Bizonyos típusú tranzakciók (korlátozott használatra történő átruházás polgárok és jogi személyek számára) megengedettek az altalaj parcelláival (az Orosz Föderáció „Az altalajról” szóló törvényének 1-2., 7. cikke), az erdei erőforrások és az erdők területéről amelyek nem szerepelnek az erdei erőforrásokban (az Orosz Föderáció Erdészeti Kódexének 12. cikke). A különálló víztestek (az Orosz Föderáció Vízügyi Kódexének 22.34. Cikke), az egyes állampolgárok és jogi személyek tulajdonában lévő telken található fák és cserjék (az Orosz Föderáció Erdészeti Törvénykönyvének 20. cikke) magántulajdonban lehetnek, forgalmukat pedig polgári és speciális (víz, erdő, föld) jogszabályok szabályozzák.
A belek a földkéreg részei, amelyek a talajréteg alatt helyezkednek el, ennek hiányában pedig a föld felszíne, valamint a tározók és vízfolyások alja alatt, kiterjedve a földtani vizsgálathoz és fejlesztéshez rendelkezésre álló mélységekbe. Ennek megfelelően az altalaj parcelláját az altalaj részeként kell érteni, amelynek bizonyos mélysége és térbeli határai vannak a terven rögzítve, amely az altalaj használatához szükséges dokumentum. Az altalaj parcellái bányászatra, földalatti építmények építésére és üzemeltetésére, különlegesen védett geológiai tárgyak kialakítására használhatók fel az úgynevezett bányászati kiosztás (geometrizált altalajblokk - az RF -törvény "Az altalajról" 7. cikke) felhasználásával. Az altalaj parcelláit el kell határolni a természeti környezetből kitermelt természeti erőforrásoktól (például ásványoktól), mivel az utóbbiak ingó vagyont képeznek attól a pillanattól kezdve, amikor a természetes kapcsolat az altalajjal megszűnik.
Az 1. cikk (1) bekezdésének szabályával összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke szerint az erdő ingatlan objektumokhoz tartozik. Az Orosz Föderáció Erdészeti Törvénykönyvének rendelkezései szerint az erdő az erdő növényzetének, a földnek, az állatvilágnak és a természeti környezet más összetevőinek kombinációja, amely fontos ökológiai, gazdasági és társadalmi jelentőséggel bír. Az állampolgári jogok tárgyaival kapcsolatban inkább az erdő vegetációjáról kell beszélnünk, és ésszerű feltételezni, hogy az erdő (pontosabban az erdei növényzet) csak a telekhez kapcsolódóan ingatlan tárgy, ezért az ezzel kapcsolatos ügyletek objektumra csak akkor vonatkoznak az ingatlanok jogi szabályozása, ha a kérdés megoldódik az oldalhoz fűződő jogokkal kapcsolatban. Az utolsó megjegyzés teljes mértékben alkalmazható az évelő ültetvényekre, amelyek szintén ingatlan objektumnak minősülnek.
A vizsgált kérdéssel kapcsolatban érdekes megjegyezni, hogy az ingatlanokra és a vele való tranzakciókra vonatkozó egységes állami nyilvántartás vezetésének szabályai csak három típusú ingatlanra vonatkoztak: földterületekre, épületekre, építményekre és azok alkatrészeire ( 24. pont). Az Orosz Föderáció kormányának 1999. december 23 -i rendelete "Az egységes állami jognyilvántartás fenntartásának szabályainak módosításáról", amely szerint az erdőalap (erdő) telephelyekre vonatkozó adatokat is be kell vezetni az egységesített Állami nyilvántartás ... Az erdészeti alap telkei közé tartoznak az erdőtelepek, az erdei növényzettel nem borított, de helyreállításra szánt telkek, valamint az erdőgazdálkodás és más, az erdőalap határain belül található területek (pl. Az Orosz Föderáció erdészeti kódexe) ...
Az Orosz Föderáció Vízügyi Kódexének 1. cikke meghatározza az elszigetelt víztestet egy kicsi és nem folyó mesterséges tározóként, amely nem rendelkezik hidraulikus kapcsolattal a víztestek más felületeivel. Egy külön víztest felszíni vizeket, feneket, partokat foglal magában, és a telek szerves része (az Orosz Föderáció Vízügyi Kódexének 9.11. Cikke). Az elszigetelt víztestekre vonatkozó kapcsolatok szabályozása során az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének rendelkezései elsőbbséget élveznek a vízjogszabályokkal szemben. Sajnos, ahogy a civil tudósok többsége hangsúlyozza, a Vízügyi Kódex nem ad választ arra a kérdésre, hogy mit jelent a „kis víztömeg”, és ki tudja meghatározni, hogy egy adott víztestnek van -e kis területe. Nyilvánvalóan ezt a kérdést az Orosz Föderáció alkotóelemeinek normatív jogi aktusai fogják megoldani, mivel a földterületekre vonatkozó jogszabályok az Orosz Föderáció és az Orosz Föderációt alkotó szervezetek közös joghatóságához tartoznak (az Orosz Föderáció Alkotmányának 72. cikke). ).
Azok a tárgyak, amelyeket céljuk sérelme nélkül nem lehet mozgatni, magukban foglalják az épületeket és szerkezeteket. Számos jogalkotási aktus használja a "szerkezet" kifejezést. Ezt a kifejezést a forradalom utáni jogszabályok fogadták el, és azt jelentette, hogy "külön objektum egy dedikált telken, külön szám alatt az utcán". Az orosz jogalkotó az „épület” kifejezés helyett általában az „épület” és „szerkezet” kategóriákat használja. Az Orosz Föderáció polgári jogszabályai nem tartalmazzák az "épület" és "szerkezet" fogalmak meghatározását, és ezeket a kifejezéseket általában együtt adják meg (például az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 44. § -a, 34. fejezete "Épületek bérbeadása" és szerkezetek "). ingatlan polgári jogi
A polgári jogban van egy álláspont az "épület" és a "szerkezet" fogalma megkülönböztetésének céltalanságáról. VV Vitryansky levezeti az épület (szerkezet) általános fogalmát, „amely azt jelenti, hogy a földterületen bármilyen mesterségesen felállított tárgyat, amely alapvetően összefügg a földterülettel, felhasználják (vagy rendeltetésszerűen használhatják), és ami lehetetlen a cél aránytalan károsodása nélkül. "
Ugyanakkor A.A. Ivanov megkülönbözteti ezeket a fogalmakat, és arra a következtetésre jut, hogy az épületeket az emberek állandó jelenlétére szánják bennük, élni vagy dolgozni, míg az épületek tisztán technikai célokat szolgálnak, az emberek ideiglenesen bennük vannak. Úgy tűnik, hogy az "emberek állandó jelenlétére való kijelölés" osztályozási kritériuma néha indokolja egy tárgy intuitív hozzárendelését az épületekhez vagy építményekhez. A törvény szempontjából fontos, hogy megkülönböztessük az épületeket és építményeket más kötetektől, és nagyobb mértékben az ingó tárgyaktól (összecsukható házak, ideiglenes pavilonok stb.).
Az egyik ingatlan objektum egy előfeltevés. Az Art. A „lakástulajdonos -társulásokról” szóló szövetségi törvény (a továbbiakban: a lakástulajdonos -társulásokról szóló törvény) 1. cikke értelmében a helyiség egy ingatlankomplexum egységét jelenti (egy lakóépület egy része, egy másik ingatlan, amely lakóépület), természetben kiosztott, önálló használatra szánt lakossági, nem lakossági vagy egyéb célokra, amelyek polgárok vagy jogi személyek, valamint az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó szervezetei és az önkormányzatok tulajdonában vannak. A jogi szakirodalomban is megtalálható a szoba ilyen definíciója - "ez egy épület, szerkezet vagy szerkezet funkcionális része, amelyet fizikai határvonalak választanak el a többi funkcionális résztől, és nincsenek megtörve".
A jogi szakirodalomban elterjedt az a nézőpont, amely szerint a helyiségek a törvény értelmében ingatlanok. V.V. Vitryansky rámutat, hogy az új Polgári Törvénykönyv előkészítésekor és elfogadásakor a nem lakóépületeket nem ismerték el ingatlannak. Nem lehet egyet nem érteni a szerző következtetéseivel kapcsolatban, amelyek szerint az épület jogi rendszerének feltétel nélküli kiterjesztése a helyiségekre elfogadhatatlan. V. V. Vitryansky álláspontja azonban azzal kapcsolatban, hogy a helyiségeket a törvény értelmében ingatlannak minősítik, nem tűnik teljesen indokoltnak.
A lakóhelyiségeknek szigorúan meghatározott céljuk van - a polgárok lakóhelye, amelyet az otthon tulajdonosa saját belátása szerint nem változtathat meg. A lakóépületek, lakások, nappalik lakóhelyiségeknek minősülnek. Az Orosz Föderáció területén található összes lakóépület és lakás, a tulajdonjog formájától függetlenül, a lakásállományt alkotja. Minden lakásnak meg kell felelnie a rá háruló egészségügyi, várostervezési, tűzmegelőzési és műszaki követelményeknek, "amelyek kiderülnek annak felmérésén keresztül, hogy egy személy ebben a lakásban egészségkárosítás nélkül él".
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek közé tartoznak az épületek, építmények és egyéb helyiségek, amelyeket ipari, közigazgatási, szociális, oktatási, kulturális és egyéb célokra szántak, és nem tartoznak a lakásállományba.
Az ingatlan jogi rendszere az ingatlanok olyan részeire is vonatkozik, amelyek magánszemélyek lehetnek. Ebben az esetben az ingatlan egy részét elszigetelt elemeknek (például épületeknek) kell érteni, amelyek rendeltetésük szerint használhatók, függetlenül a tárgy egyéb részeinek használatától.
Az olyan tárgyak, mint a "lakásrészesedés", a "házrész" és a "földrészlet" szintén hiányoznak a fenti listából. Közös tulajdon esetén a jog tárgya a listában meghatározott ingatlanok; részvények meghatározhatók a tulajdonban, de nem a tárgyban. A jogok tárgyai lehetnek a ház bizonyos részei, amelyek különböző tulajdonosok tulajdonát képezik. Csak a ház közös tulajdona (szerkezetek, berendezések, közös helyiségek) van közös tulajdonban.
Az ingatlan -nyilvántartási törvény egy társasházat tartalmaz az ingatlanok listáján. Az ingatlan -nyilvántartási törvényre vonatkozó, az ingatlan -objektumok elemzésekor meglévő megjegyzések a társasház jogi meghatározására korlátozódnak. Art. Alapján. A 1996. június 15-én kelt szövetségi törvény "A lakástulajdonosok társulásairól" 1. sz. 72-FZ sz. Társasháza egyetlen ingatlankomplexumnak minősül, beleértve a megállapított határokon belüli telket és a rajta található lakóépületet, egyéb ingatlan objektumok, és amelyek egyes részei a polgárok, jogi személyek, az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alkotó szervezetei, az önkormányzatok (lakástulajdonosok) - magán-, állami, önkormányzati és egyéb tulajdonformák - tulajdonában vannak, és a többi rész ( közös tulajdon) közös tulajdonban vannak. Jelenleg széles körű viták folynak arról, hogy a polgári jog tudományának szempontjából a társasház aligha tekinthető a polgári jogok önálló objektumának, következésképpen ingatlan tárgyának. Mivel a társasház egésze nem tartozhat egy tárgyhoz, beleértve a lakástulajdonosok partnerségét, ezért nem tulajdonítható az állampolgári jogok tárgyainak.
A polgári jogok ilyen tárgya, mint dolog, egyszerre csak egy tulajdonjogon lehet. VM Khvostov hangsúlyozza: "Több személy kizárólagos tulajdonjoga ugyanarra a dologra ellentmond a tulajdon fogalmának." GF Shershenevich a polgári jogok összetett objektumának két jellemzőjét azonosította: a) a közös gyűjtőnévvel való társulás és b) a jogviszonyok egészének teljesítménye. A fentiek alapján megállapítható, hogy az Art. A regisztrációs törvény 1. § -a nem teljesen helyesen tartalmazza a társasházat az ingatlanok összetételében. Az ingatlanok a társasházat alkotó telek, épületek, épületek és helyiségek.
Ha lakóépületekről beszélünk, akkor a fenti lista az egyes lakóépületekre vonatkozik. A lakott lakóház, akár a társasház, sem egyetlen jogcím.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a vállalkozást ingatlannak minősíti. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében a "vállalkozás" kifejezést két értelemben használják; a jog alanyaként (egységes vállalkozás) és a jog tárgyaként. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 132. cikke értelmében a vállalkozás, mint jogi objektum a vállalkozói tevékenységek végzésére használt ingatlankomplexumot jelenti. A vállalkozás, mint ingatlankomplexum szerkezete magában foglalja a tevékenységeire szánt minden típusú ingatlant, beleértve a telkeket, épületeket, szerkezeteket, berendezéseket, készleteket, nyersanyagokat, termékeket, követelési jogokat, tartozásokat, valamint a olyan megjelölések, amelyek egyedivé teszik a vállalkozást, annak termékeit, munkáit és szolgáltatásait (cégnév, védjegyek, szolgáltatási védjegyek) és más kizárólagos jogokat, hacsak törvény vagy szerződés másként nem rendelkezik. A vállalkozás, mint ingatlankomplexum egésze, ingatlanként kerül elszámolásra.
A vállalkozásnak, mint polgári jogok objektumának sajátos jellemzői vannak. Először is, lehet egyetlen vagy több teljesen független részből - ingatlankomplexumból - állhat. Másodszor, a vállalkozás egyetlen ingatlankomplexum, amely magában foglal minden típusú ingatlant, amely a vállalkozói tevékenység végzéséhez szükséges. Harmadszor, a vállalkozással a tranzakciók megkötése nem vonja maga után sem az ingatlankomplexum működésének megszüntetését, sem a jogi személy - a vállalkozás tulajdonosa - felszámolását.
Tekintettel arra, hogy a vállalkozás természeténél fogva nem ingatlan, az ingatlanra vonatkozó jogi rendszer a vállalkozásra vonatkozik. Ez különösen azt jelenti, hogy a jogok vállalkozásoknak való megjelenése, korlátozása, átruházása és megszüntetése állami regisztrációhoz kötött. Tehát az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 64. § -a szerint a vállalkozás tulajdonjoga e jog állami nyilvántartásba vételétől a vevőre száll át. A törvényben előírt esetekben az ingatlanokkal - beleértve a vállalkozást is - kötött tranzakciókat állami nyilvántartásba kell venni, például vállalati lízingszerződést. Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanokra vonatkozó általános szabályok alkalmazása mellett az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve speciális szabályokat tartalmaz egy vállalkozásra vonatkozóan. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve egy vállalkozás adásvételét és bérbeadását külön -külön értékesítési és adásvételi szerződésekre és lízingekre különíti el. Az ingatlan adásvételére vonatkozó általános szabályok a vállalkozás leányvállalati forrásként történő értékesítésére vonatkoznak. A "Jelzálogokról (ingatlanok zálogjogáról") szóló szövetségi törvény 72., 73. cikke különleges rendelkezéseket tartalmaz a vállalkozás jelzálogjogára vonatkozóan.
A gyakorlatban azonban a jogok és tranzakciók állami nyilvántartása rendkívül nehéz. A probléma oka abban rejlik, hogy egyrészt az állampolgári jogok alanyai érdekeltek a vállalkozáshoz fűződő jogok megerősítésében. Az ilyen megerősítés legkényelmesebb formája a vállalkozáshoz fűződő jogok előfordulásának, megváltoztatásának és megszűnésének rögzítése. Másrészt az ingatlanok jogi rendszerét létrehozó szabályok az objektum mozdulatlanságán és relatív stabilitásán alapulnak, és nem alkalmazhatók a mozgásra képes és összetételében folyamatosan változó vállalkozásra. A vállalkozás jogi szerkezete, amelynek célja az „üzlet” átruházásának megkönnyítése, rendkívül bonyolult eljárás előtt áll a vállalkozás ingatlan -nyilvántartásba vételével szemben. A fentieket figyelembe véve sok civil tudós véleménye szerint a vállalkozást ki kell zárni az állami nyilvántartásba vételi törvény hatálya alól, és ki kell dolgozni a vállalkozással kapcsolatos jogok és ügyletek nyilvántartásba vételére vonatkozó különleges szabályokat. Ezeknek a szabályoknak a vállalkozás összetételének állandó dinamikáján kell alapulniuk.
Cikk (2) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 132. cikke értelmében a vállalkozás egy része vételi és eladási, zálogjog, lízing és egyéb, a tulajdonjogok létrehozásával, megváltoztatásával és megszüntetésével kapcsolatos ügylet tárgya lehet. Cikk (2) bekezdésének szó szerinti értelmezésével. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 132. cikke szerint a vállalkozás egy része tulajdonosi objektumokra és valószínűleg ingatlanokra vonatkozik. Egyetlen (azaz integrált, másoktól elszigetelt) ingatlankomplexum alapján a vállalkozás nem állhat „részvállalkozásokból”. Ebben az esetben több vállalkozás jelenlétéről kell beszélnünk. Úgy tűnik, hogy az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 132. cikke a tranzakciók megkötésének lehetőségéről a vállalkozással egészében vagy részben célja, hogy hangsúlyozza a vállalkozás részét képező ingatlanok külön forgalmának elfogadhatóságát.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve olyan ingatlanokra is utal, amelyek nem felelnek meg az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke, de állami regisztrációhoz kötött (repülőgépek és tengeri hajók, belvízi hajók, űrobjektumok) - ingatlanok "a törvény értelmében" vagy "jogszerűen ingatlanok". A törvény szerint más ingatlan is ingatlannak minősíthető. Az ilyen ingatlanok tisztán feltételesek, fiktívak, a megfelelő jogi szabályozás szükségessége miatt. Hasonló álláspontot fogalmazott meg a jogi szakirodalomban M. I. Braginsky, B. M. Gongalo, T. L. Levshina, E. A. Sukhanov.
Fontos megkülönböztetni és nem összetéveszteni magukat a hajók és űrtárgyak állami nyilvántartását, valamint a jogok és a velük folytatott ügyletek állami nyilvántartását. A hajók és űrtárgyak állami nyilvántartása a törvény alapján határozza meg az ingatlan összetételét, a jogok és ügyletek állami nyilvántartása pedig megállapítja az említett ingatlan tulajdonjogát egy bizonyos jogalany számára. Az állami nyilvántartásba vett hajók listáját a szállítási okmányok és kódok határozzák meg (a kereskedelmi hajózási kódex 23., 33. cikke; a légikódex 33. cikke).
