A kereskedelmi ingatlanok megvalósításának koncepciójának és gyakorlatának kialakítása
Egy kereskedelmi ingatlankezelő cég üzleti modellje
Bérleti kapcsolatok
A KERESKEDELMI INGATLANOK MARKETING KONCEPCIÓJA ÉS GYAKORLATA
AZ VEZETŐTÁRSASÁG ÜZLETI MODELLJE
BÉRLETI KAPCSOLATOK
A "menedzsment társaság" kifejezést a modern vezetési gyakorlatban meglehetősen széles körben használják (lásd a táblázatot). Tekintsük részletesebben az alapkezelő társaságok oroszországi körülmények közötti használatának jellemzőit a bemutatott osztályozás keretében.
Jogszabályilag az „alapkezelő társaság” fogalmát csak a befektetési alapokban, hitelintézetekben, lízingtársaságokban 1 és a nem állami nyugdíjalapok 2 alapjaiban történő vagyonkezelésre definiálják. Ezek a cégek kezelik a befektetési alapokat.
E célból az alapkezelő társaság az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban létrehozott, befektetési alapok, befektetési alapok és nem állami nyugdíjalapok kezelésére engedéllyel rendelkező jogi személy. Cikkünkben azonban nem beszélünk ezekről az alapkezelő társaságokról. A gazdaság reálszektorában dolgozó befektetők is létrehoznak ilyen társaságokat befektetéseik kezelésére. Ez lehetővé teszi az eltartott és leányvállalatok hatékony ellenőrzését, valamint külön beruházási projektnek tekintését. A valódi részesedéssel rendelkező alapkezelő társaságokról lesz szó. Ugyanakkor, ha a vállalkozásokat hosszú távra vásárolják meg, nem pedig továbbértékesítés céljából, és egy alapkezelő társaság irányítása alá adják át, akkor már beszélnünk kell a holdingot irányító alapkezelő társaság létrehozásáról. Manapság ez az alapkezelő társaságok használatának leggyakoribb célja. Az alapkezelő társaság funkcióit és formáit a holding tevékenységének sajátosságai és a tulajdonosok által kitűzött célok határozzák meg. Az alapkezelő társaság lehetővé teszi a holdingstruktúrába tartozó vállalkozások tevékenységének gyors ellenőrzését, különösen a pénzügyi folyamatok és kiadások nyomon követését, a holdingon belüli vállalkozások közötti interakció folyamatának optimalizálását, valamint hatékony irányítási döntések meghozatalát. Előfordul, hogy a holdingtársaság alapkezelő társasága számos vállalati szintű funkciót lát el (pénzügyi irányítás, marketing, ellátás, értékesítés), ami megtakarítja az egyes csoportvállalkozások esetében az ezeket a feladatokat ellátó alkalmazottak számát.
Alapkezelő társaság is létrehozható a partnerek alternatív vállalkozási részvétele céljából, ha nem tudnak vagy nem akarnak közvetlenül tulajdonosai lenni a vállalkozásnak, de irányítani és az irányításban részt venni kívánnak.
Személyes tapasztalat Denis Ivanov
A Financial Reserve CJSC vezérigazgatója (Moszkva)
A Rosneftegazstroy cég egyik regionális üzleti projektjében (amelyben korábban dolgoztam) a regionális közigazgatás partnerként működött közre. Nem tudta finanszírozni a projektet, de részt akart venni a menedzsmentben. Hogyan lehet biztosítani az adminisztráció érdekeit anélkül, hogy megfelelő mennyiségű részesedést adna neki a termelő vállalkozásban? Létrehoztunk egy alapkezelő társaságot, ahol az adminisztráció „blokkoló részesedéssel” rendelkezett, így velünk együtt részt vett az üzletvezetésben. Ugyanakkor nem vesz részt a termelő vállalkozás nyereségében, és részvényeinek értékesítése vagy felszámolása esetén nem vesz részt a vagyon megosztásában.
A vállalkozás irányításához létrehozhat egy kapcsolt alapkezelő társaságot, vagy bevonhat egy speciális külső szervezetet, amelynek semmi köze az irányított vállalkozásokhoz, valamint azok alapítóihoz vagy vezetőihez. Az egyik vagy másik irányítási forma kiválasztása a vállalkozás sajátosságaitól és a tulajdonosok által követett céloktól függ.
Általában a kapcsolt alapkezelő társaság az anyavállalat a holdingban, és az alapszabály alapján végzi irányítási tevékenységét. Ez tele van azzal a ténnyel, hogy kritikus helyzetekben az anyavállalat, amelyben főszabály szerint a holding fő vagyona összpontosul, viseli a leányvállalatok részvényeseivel szembeni nem hatékony gazdálkodásért való felelősség kockázatát, mivel valamint esetleg a leányvállalatokkal szembeni adófizetési kötelezettség. A gyakorlatban előfordul, hogy formálisan önálló vállalkozás jön létre, de valójában kapcsolt vállalkozás, amely vezetői feladatokat lát el, és irányítási szerződésekkel egyesül a csoport többi vállalkozásával 3 .
Személyes tapasztalatAlekszandr Molotnyikov
A Verdict Group LLC (Vlagyimir) alelnöke, a tranzakciók jogi támogatásával foglalkozó osztály vezetője
A törvény értelmében az alapkezelő társaság felel a kezelt társaságnak 4 (jelen esetben leányvállalatnak) okozott károkért. Ha a leányvállalat tőkéjében az anyavállalaton kívül más személyek is részt vesznek, úgy a részvények legalább 1%-át birtokló kisebbségi részvényes a holding anyavállalatánál nyújthat be kártérítési igényt. Ilyen helyzet állhat elő például akkor, ha az anyavállalat saját érdekében úgy dönt, hogy „csődbe viszi” valamelyik leányvállalatát.
Az utóbbi időben a professzionálisan "menedzsmenttel" foglalkozó cégek széles körben elterjedtek a szolgáltatási piacon. Az ilyen vállalkozások kijelentik, hogy különféle iparágakban és régiókban széles körű tapasztalattal és tudással rendelkező szakembereket-menedzsereket választottak ki. Egy ilyen cég bevonása különösen a korábban említett beruházási projektek menedzseléséhez lehet előnyös.
Az alapkezelő társaság adókötelezettsége
Az Art. (1) bekezdésével összhangban Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 27. cikke szerint "az adófizető szervezet jogi képviselői olyan személyek, akik a törvény vagy az alapító okiratok alapján jogosultak a meghatározott szervezet képviseletére." Az alapkezelő társaságnak jogában áll adót fizetni (a kezelt vállalkozás pénzeszközeiből), és adóbevallást benyújtani a nevében, valamint egyéb, az adójogszabályokban előírt tevékenységeket végrehajtani. Ebben az esetben az alapkezelő társaság vezetője írja alá az adóbevallást.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az alapkezelő társaság, mint az irányított vállalkozás törvényes képviselője tevékenysége (tétlensége) e vállalkozás cselekményeként (tétlenségeként) ismerhető el 5 . Ezért az irányítási szerződés időtartama alatt elkövetett adóbűncselekményekért a felelősség az irányított vállalkozást terheli. Például a szankciók és pénzbírságok felhalmozásakor az irányított vállalkozásnak jogában áll behajtani a veszteségeket az alapkezelő társaságtól, ha megállapítást nyer a tettei (tétlenség) bűnössége 6 .
Személyes tapasztalat
Denis Ivanov
A projektek lebonyolítását saját és külső menedzseri társasággal is igyekeztünk megvalósítani. Egy külső cégnek általában egy bizonyos típusú üzletre kell szakosodnia. Mert ha egy másik üzletet – például az építőipar és a mezőgazdaság – irányítanak, előfordulhat, hogy egy nem szakosodott alapkezelő társaság nem tud megbirkózni ezzel a feladattal. Hiszen a gazdálkodás stílusa a termelési folyamattól, a pénzeszközök forgalmától függ. És a munka teljesen különböző módon épül fel az alapok forgalmának időzítésétől függően (5 nap, 40 nap vagy 3 év).Ivan Dudanov
A Selkhozinvest (Kalinyingrád) alapkezelő társaság igazgatóságának elnöke
Tapasztalattal rendelkezünk olyan külső vállalkozások irányításában, amelyek nem leányvállalataink. Véleményem szerint az átlagos időtartam, amelyre van értelme a vezetői szerződéskötésnek, öt év legyen. Az a tény, hogy a vezetőségbe átkerült cégek gyakran siralmas állapotban vannak, és időbe telik a jelenlegi helyzet korrigálása. Az irányítási szolgáltatások nyújtására vonatkozó szerződés megkötését a vállalkozás átfogó elemzése előzte meg. Erre az alapkezelő társaság által elérendő eredmények egyértelmű meghatározása érdekében volt szükség. Például felmérést készítettünk a vállalkozásról, amely a következőket mutatta ki. A szerződés megkötésekor a vállalkozás évi 100 ezer USA dollár nyereséget ad, és megfelelő gazdálkodás mellett ez a szám 300 ezer dollárra növelhető. Az alapkezelő társaság díjazása esetünkben stabil kifizetéseket és a nyereségnövekedés egy százalékát tartalmazta.
Akkor is előnyös külső alapkezelő társaságot igénybe venni, ha korlátozni kell az üzleti partner vezetésére gyakorolt befolyás mértékét. Lehetőség van közösen meghatározni egy stratégiai tervet és költségvetést, amelyet az alapkezelő társaság hajt végre, miközben egyik partner sem avatkozik bele a vállalkozás operatív irányításába.
A valódi alapkezelő társaság tekinthető a cégtulajdonosok és a vezetők közötti kapcsolatok jogi nyilvántartásának módjának. Így a befektetők a régiókban lévő vállalkozások megvásárlásakor gyakran szembesülnek azzal a problémával, hogy kapcsolatokat építsenek ki a helyi vezetéssel. Néha lehetetlen és helytelen megváltoztatni a helyi igazgatót, akinek saját részesedése és befolyása van a csapatban, hasznos kapcsolatai a helyi közigazgatással és adóhatósággal. Ugyanakkor egy ilyen vezető nem mindig hoz gazdaságilag helyes döntéseket. Ebben a helyzetben a vezető bekerülhet az alapkezelő társaság személyzetébe, ami némileg gyengíti befolyását a vállalkozásban, és szükség esetén eltávolítja a vezetésből (a költséges és időigényes közgyűlési eljárás nélkül) .
Személyes tapasztalatDenis Ivanov
Ilyen helyzetben valóban fontos, hogy a végrehajtó szerv funkcióit ne valaki, hanem az alapkezelő társaság – jogi személy – lássa el. A Rosneftegazstroy cégnek német partnerekkel közös vállalkozása volt, amelyet ugyanezen elv szerint irányítottak. A német partnerek berendezéseket hoztak a céghez, és nem hagyják el Németországot. A rendkívüli közgyűlés megtartása pedig például a helyi igazgatóváltás érdekében nagyon problémás volt.Az alapkezelő társaság jelenléte lehetővé tette, hogy a vegyes vállalatnál közgyűlés tartása nélkül ténylegesen megváltoztassák az igazgatót, mivel a vállalkozás alapszabályában az volt írva, hogy a végrehajtó szerv feladatait az alapkezelő társaság látja el ( jogalany). Ennek a társaságnak az igazgatóját a részvényesei nevezik ki, amelynek összetétele eltér a vegyes vállalat részvényeseinek összetételétől, a döntéshozatali eljárások egyszerűbbek és gyorsabbak.
A jelölt alapkezelő társaság akkor jön létre, ha a valódi tulajdonosok valamilyen okból el akarják rejteni az üzletvezetésben való részvételüket. Az ilyen társaságokat rendszerint névleges tulajdonosokkal jegyezték be, hogy álcázzák a köztük és a vállalkozás valódi tulajdonosai közötti kapcsolatot. Ezenkívül a jelölt alapkezelő társaság lehetővé teszi bizonyos adókedvezmények megszerzését vagy számos jogi korlátozás megkerülését. Ebből a célból a meghatalmazott alapkezelő társaságokat gyakran kedvezményes adózónákban (offshore) jegyezték be.
Ellentétben a névleges alapkezelő társasággal, amelynek létrehozása megfelelő jogi regisztráció nélkül értelmetlen, a valódi alapkezelő társaság és az általa irányított vállalkozások közötti kapcsolat néha semmilyen módon nem kerül bejegyzésre. Az ily módon megszervezett alapkezelő társaság részét képező alkalmazottak az irányításba áthelyezett vállalkozások állományába tartoznak. Alapkezelő társaság létrehozása jogi személy megalakítása nélkül csak akkor célszerű, ha az a holding vállalkozásainak valódi vezető testületeként jön létre, amelyet teljes mértékben a tulajdonosok irányítanak. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy hatékony irányítási eszközt hozzon létre, és elkerülje az új jogi személy létrehozásával és működésével kapcsolatos költségeket (nyilvántartás, könyvelés stb.).
A holdingkezelő társaság felépítése a hatáskörébe utalt funkcióktól, valamint az általa irányított vállalkozások méretétől és számától függ. A holdingok pénzügyi vezetői körében végzett felmérés, valamint a rendelkezésre álló üzleti esetek elemzése alapján az alapkezelő társaságok két tipikus struktúrája különböztethető meg (lásd ábra).
Az első esetben ("a" ábra) az alapkezelő társaság vállalja a legtöbb olyan funkció ellátását, amelyek nem közvetlenül kapcsolódnak a termeléshez: marketing, pénzügy (beleértve a könyvelést és az adóelszámolást), jogi támogatás, dokumentumkezelés, adminisztratív és vezetői funkciók. . A kisegítő és nem alapvető részlegek is az alapkezelő társaság részét képezik. Az irányított társaságok főként termelési feladatokat látnak el. Ha a vállalkozásfejlesztés során lehetővé válik egy kisegítő vagy nem alaprészleg önálló vállalkozásként történő kiemelése, akkor az elválik az alapkezelő társaságtól. Az ilyen kiválasztás kritériuma lehet, hogy az üzletág képes-e önállóan szolgáltatásokat nyújtani a piacon.
Ennek a struktúrának az a pozitívuma, hogy az alapkezelő társaság képes teljes mértékben ellenőrizni a holding tulajdonát, pénzforgalmát; egyszerűsödik a vállalati normák betartásának ellenőrzése, csökken az adminisztratív dolgozók létszáma.
Egy ilyen struktúra akkor lehet eredményes, ha a holding több kis- és középvállalkozást foglal magában, amelyek egymástól és az alapkezelő társaságtól kis területi távolságra vannak. Ha azonban a holding összetett szerkezetű (több holdingból vagy nagyvállalatból áll), vagy az azt alkotó vállalkozások jelentősen eltávolodnak egymástól, akkor a teljes központosított irányítás rugalmatlanná válik, a döntések túl hosszúak és folyamatban vannak. a végrehajtónak hozása jelentősen eltorzulhat .
A második esetben ("b" ábra) az alapkezelő társaság csak számos, a holding kezeléséhez kapcsolódó funkciót lát el. Ezek magukban foglalhatják a módszertani útmutatást, a stratégiai tervezést, a jelentős beruházásokat, a pénzügyi eredmények ellenőrzését, a vállalati standardok kidolgozását és egyebeket.
b)
Kép. Alapkezelő társaság felépítése
Az összes többi funkciót közvetlenül a felügyelt vállalat végzi. Egy ilyen alapkezelő társaság akkor lehet eredményes, ha a holding komplex belső szerkezetű nagyvállalkozásokat foglal magában, ha a holdingban lévő vállalkozások tevékenységi típusai jelentősen eltérnek egymástól, vagy ha a vállalkozások jelentősen eltávolodnak egymástól. Az alapkezelő társaság ilyen felépítése mellett nehéz lehet a vállalkozások "korporativizmusának" ellenőrzése, mivel az irányított vállalkozások alkalmazottai megszűnik a csoport egy részével társítani azt a vállalkozást, amelyben dolgoznak, és függetlennek tekintik azt.
Személyes tapasztalat
Pjotr Feoktisztov
A Molten (Moszkva) vezérigazgatója
Az alapkezelő társaság stratégiai vezető testületként való alkalmazásának előnyei a következők. Egyrészt az alapkezelő társaság lehetőséget kap az erőforrások holdingon belüli újraelosztására, másrészt az ellenőrzött vállalkozások megtartják a szükséges és kellő mértékű függetlenséget a döntéshozatalban. Más szóval, az alapkezelő társaság nem avatkozik be a vállalkozás operatív tevékenységeibe.Olga Kuzmina
A Lex Management Company LLC (Tyumen) pénzügyi osztályának vezetője
A pénzügyi irányítási rendszer legfontosabb eleme a pénzügyi tervezés, amely magában foglalja az egyes irányított társaságok tevékenységeinek költségvetési tervezését, valamint az összes ilyen társaságra vonatkozó összevont költségvetési tervezést. Az igazgatóság helyszíni ellenőrzést gyakorol a megállapított költségvetések végrehajtása felett. A költségvetések végrehajtásának mindenkori tételes ellenőrzését az alapkezelő gazdasági igazgatója látja el. Jóváhagyja a kezelt társaságok által teljesített összes kifizetést.Ivan Dudanov
Az alapkezelő társaság felépítésében a következő főbb blokkok különíthetők el: ipari részlegek, pénzügyi szolgáltatás, biztonsági szolgálat, jogi szolgálat. Az ágazati osztály közvetlenül irányítja az egy-egy tevékenységtípusra szakosodott irányított vállalkozások tevékenységét. Az ágazati osztályhoz tartozik egy ügyvezető igazgató - egy vezető, aki az általános igazgatói feladatokat látja el; ellátási szakember; Értékesítési szakember és humánerőforrás menedzser. Minden osztály a megállapított költségvetésen belül hozza meg a döntéseket. A pénzügyi szolgáltatás összesíti az alapkezelő társaság által irányított összes vállalkozás adatait, felosztja a pénzforgalmat a vállalatok között, ellenőrzi a megállapított költségvetések végrehajtását. A jogi szolgálat mind az ellenőrzött vállalkozások, mind az alapkezelő társaság tevékenységével kapcsolatos jogi kérdéseket megoldja.
A Service Technologies társaság kölcsönösen előnyös együttműködésre hívja azokat a tulajdonosokat, akik lakó-, kereskedelmi és ipari ingatlanokat kívánnak kezelésbe adni.
Ez a szolgáltatás nagyon keresett azon vállalkozók körében, akik minimális önköltséggel szeretnének maximális profitot elérni, különösen, ha nagy létesítményekről (raktár- és bevásárlókomplexumokról, üzletközpontokról, termelőhelyekről) van szó. Az ingatlankezelés nem kevésbé jövedelmező és kényelmes a tulajdonosok számára. használaton kívüli, "üres » épületek - cégünk elvégzi a szükséges javításokat, átveszi a létesítmény üzemeltetését és fizetőképes bérlőket keres. Adja át a kereskedelmi ingatlanok kezelését szakembereknek, és szerezzen stabil jövedelmet.
Önálló ingatlankezeléssel a tulajdonos azt kockáztatja, hogy néhány éven belül alacsonyabb osztályú tárgyhoz jut. A tény az, hogy a modern irodai vagy ipari épületek egyedi komplexumok, amelyek modern kommunikációs hálózatokkal és csúcstechnológiás berendezésekkel vannak felszerelve. Jó tulajdonos és hozzáértő ingatlankezelés esetén minden rendszer tisztán és zökkenőmentesen működik. Ellenkező esetben az objektum fokozatosan elveszíti státuszát és vonzerejét a bérlők számára, nem felel meg az üzlet céljainak és célkitűzéseinek.
A tulajdonosnak még ha jó szervező is lehet, egyszerűen nincs elég ideje és erőforrása. Ez egy olyan összetett folyamat, hogy szinte lehetetlen kezelni harmadik fél bevonása nélkül. Éppen ezért az ingatlanobjektumok kezelését egy megbízható, tapasztalt partnerre - a "Service Technologies" alapkezelő társaságra - kell bízni.
objektumfejlesztési stratégia, beruházási koncepciók kidolgozása;
vállalkozók kiválasztása;
interakció az önkormányzati struktúrákkal, irányító testületekkel, közművekkel;
az épület karbantartása, korszerűsítése, közművek javítása;
belső befejező munkák;
tereprendezés, helyiségek takarítása;
kereskedelmi ingatlanok adminisztratív kezelése;
bérlők felkutatása, vonzása, tárgyalás, szerződési feltételek teljesítésének ellenőrzése;
az objektum védelme.
Szakembereink 14 éves tapasztalattal igazolt megoldásai lehetővé teszik a kereskedelmi ingatlanok leghatékonyabb kezelését az épület tulajdonosa érdekében. Először is ez a jövedelmezőség növekedése és a létesítmény leghatékonyabb működése. Felelősséggel tartozunk a szerződés egyes pontjaiért, központi adatkezelést biztosítunk, és kérésre készek vagyunk átfogó jelentést készíteni. A kereskedelmi ingatlanok megfelelő kezelésével az üzlettulajdonosok többé nem függnek saját cégük egyes alkalmazottainak személyes részvételétől;
Az ingatlangazdálkodás témaköre 2005 eleje, a nagy bevásárlóközpontok megjelenése óta vált aktuálissá városunkban, de évről évre egyre nagyobb lendületet kap. Bármely bevásárló- vagy irodaközpontnak számos kérdésben hozzáértő szakmai vezetésre van szüksége. A mai beszélgetésünk erről a témáról az első, de nem az utolsó. Tatyana Romancheva, a Nyizsnyij Novgorodi Ingatlanközvetítők Céhének üzleti tanácsadója, a Nyizsnyij Novgorodi Tudományos Szakértői Központ igazgatója szakértővé vált ebben a kérdésben.
A vezetőség beszállt a kereskedelembe
A különféle típusú és rendeltetésű ingatlanegyüttesek (lehet irodaház, bevásárlóközpont, ipari és raktárkomplexum stb.) kezelésének kérdései manapság egyre nagyobb érdeklődést mutatnak. Nem mondható el, hogy korábban nem volt rendszerszintű vagyongazdálkodás. Csupán arról van szó, hogy manapság a modern ingatlankomplexumok kezelése többféle megközelítést igényel. És maga az ingatlankezelés fogalma ma mélyebb értelmet nyer. A professzionális vezetés most az egyik szükséges feltétel, amikor a nagy orosz és külföldi cégek által bérelhető objektumot választják. Mivel Nyizsnyij Novgorodban jelentős volumenű befektetések történtek, és az elmúlt év során tízszeresére nőttek, megy a kiskereskedelmi és irodai ingatlanok felé. A modern alapkezelő társaságok megjelenése az irodai és bevásárlókomplexumok szegmensében valósággá vált. Céljuk, hogy mentesítsék a tulajdonost az ingatlan kezelésével kapcsolatos néhány fontos aggály alól. Előrevetve az eseményeket, kijelenthetjük, hogy az ingatlangazdálkodás fejlődésének következő állomása a lakóparkok korszerű kezelése. Igen, jelenleg működik a HOA (Lakástulajdonosok Szövetsége), amely megoldja a tulajdonukban lévő épületek kezelésével kapcsolatos kérdéseket. De ha egy ígéretes nyugati példát veszünk, akkor egy negyed, egy kis mikrokörzet kezelését általában egy magáncég végzi. Nemcsak megoldja a lakók minden problémáját, hanem fejleszti a rájuk bízott mikrokörzetet is. Ha városunkban elit lakhatásról beszélünk, akkor az ilyen házak már most hozzáértő vezetést és fokozott figyelmet igényelnek. Kellően fejlett infrastruktúra jellemzi őket (gyerekek, sportpályák, szaunák, fitneszközpontok, biliárdtermek az épületek 1. emeletén), amelyek állandó figyelmet igényelnek.
– Továbbra is kevés hozzáértő szakemberünk-menedzserünk van. Hol tanítják ezt a most keresett műveltséget?
Ma Oroszországban számos egyetemen tartanak ingatlankezelési tanfolyamot, például a szentpétervári Ingatlanintézetben. Ha már az eredeti forrásról beszélünk, akkor van az IREM Intézet amerikai programja, amely itt Oroszországban végzi ezt a kurzust. Az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe ezzel az intézettel közösen rendszeresen szervez ingatlankezelési tanfolyamokat. Ha eleinte főként ingatlanosok keresték fel őket, mára leggyakrabban modern alapkezelő társaságok felsővezetői. A diákok földrajza folyamatosan bővül (Moszkva, Szentpétervár, Ufa, Asztrahán, Kazan stb.). Abban a csoportban, amelyben véletlenül tanultam, a nagy moszkvai Savatsky cég felsővezetői voltak, amely akkoriban 11 irodaházat kezelt Moszkvában. Ebből 4 épület magának a társaságnak, a többi pedig más tulajdonosoknak volt. És ha professzionális irányításról beszélünk, akkor általában az alapkezelő társaság nem csak az épületeit kezeli. Nyizsnyij Novgorodban az épület tulajdonosa gyakran maga szervez egy alapkezelő társaságot. Például az Etazhi bevásárlóközpontot egy olyan cég kezeli, amelyet a Nizhny Capital cégcsoport vezetése hozott létre. Reméljük, hogy idővel ez az alapkezelő társaság kezeli a komplexumokat és a többi tulajdonost. Meg kell jegyezni, hogy gyakran egynél több komplexum kezelése hatékonyabb magának az irányítási folyamatnak a költségeit tekintve.
- Milyen problémákkal szembesülhetnek maguk a kereskedelmi ingatlankezelők?
Itt nagyon fontos tudni az objektumkezelési célokat és azok prioritását. Ezeket a célokat az objektum tulajdonosa tűzi ki, mivel az irányítási rendszerben minden csak a tulajdonos érdekeinek van alárendelve. Természetesen a bérlő érdekeit is figyelembe veszik, de a vezetői döntés meghozatalának fő kritériuma a tulajdonos céljainak való megfelelés. Mik a tulajdonos céljai? Az első az állandó jövedelem megszerzése. A tulajdonos meghatároz egy bizonyos szintű bevételt, amelyet az alapkezelő társaságnak meg kell kapnia a létesítmény üzemeltetése során. A második cél az objektum értékének növelése a működése következtében. A következő cél az, hogy otthont adjon saját vállalkozásának. Egy másik cél a pénz infláció elleni védelme. A vállalkozó befektetett az épületbe. Ugyanakkor nem a többletnyereség megszerzésére törekszik, hanem azt szeretné, ha a pénzét ne „egye meg” az infláció. Egy épület maximális és állandó bevételt hozhat, de ezek más célok. A hosszú ideig üzemeltetett, állandó bevételt hozó épületeknek egy megtérülési ideje van. Ennek megfelelően sokkal rövidebb idő alatt térül meg az az épület, amelyből a maximális bevételt kisajtolják, ami után gyakran eladás következik. A menedzsment következő célja az épület későbbi továbbértékesítése. Az utolsó cél pedig a tulajdonos társadalmi jelentőségének növelése. Ez a cél akkor releváns, ha a tulajdonost nem nagyon érdekli az objektum többletbevétele, de szeretne egy saját épületet. A sikeres gazdálkodáshoz a tulajdonos egy kiemelt célt határoz meg, amely köré épül az épületgazdálkodás pénzügyi és működési sémája.
Kedvezményes feltételek az élelmiszerudvarok számára
- Milyen bevételre számíthat az alapkezelő társaság?
Az alapkezelő társaságok számára többféle fizetési mód létezik. Először is egy fix összeg. Általában ezt a fizetési módot akkor alkalmazzák, ha nem szükséges bérlőt keresni vagy lakóépületet kezelni. Másodszor, a fizetés egyenesen arányos a bevétellel, vagyis az épület tényleges bruttó bevételének (bevételének) százalékát veszik figyelembe. Ez a leggyakoribb fizetési mód. Ez előnyös mind a tulajdonos, mind az alapkezelő társaság számára. Az USA-ban 5-6%, Moszkvában - 2-4%, Szentpéterváron - 10-20%. Általánosságban elmondható, hogy minél rosszabb az objektum állapota, annál magasabb a fizetés az alapkezelő társaságnak. Például, ha az iroda a C osztályba tartozik, akkor az alapkezelő társaságnak történő kifizetés százaléka magasabb lesz, mintha a vezető egy A osztályú irodával foglalkozna. A harmadik fizetési mód a nettó működési bevétel százalékában kifejezett kifizetés, vagyis a létesítmény működési költségeit nem veszik figyelembe. Ez a fizetési mód nem mindig előnyös az épület tulajdonosa számára, mivel az üzemeltetési költségeket alulbecsülik, és ennek megfelelően az épület állapota romlik. A negyedik fizetési mód a többletjövedelem százalékos aránya, amikor a normál jövedelem felett megkeresett minden 50/50 arányban felosztásra kerül a tulajdonos és az alapkezelő társaság között. Az ötödik fizetési mód a vegyes fizetés. Akkor használható, amikor az épület egy ideig üzemelt, majd felújításon esett át, ezt követően az alapkezelő társaság fizetési formája is megváltozott. Meg kell jegyezni, hogy a szentpétervári alapkezelő társaságok nagy figyelmet fordítanak a tulajdonossal való megállapodás megkötésére.
- És mi van, voltak előzmények?
Alapkezelő társaságot gyakran alkalmaznak, amikor egy épület leromlott állapotban van. A menedzserek pedig jó tudással és tapasztalattal rendelkeznek, és jó jövedelmezőségi szintre emelik az objektumot. Szentpéterváron nem ritka, hogy a tulajdonos felmondja a kezelési szerződést. Ezért a menedzsmenttel régóta foglalkozó péterváriak figyelemmel kísérik a vezetői szerződések felbontásának feltételeit. De Nyizsnyij Novgorod még nem találkozott ezzel a problémával.
- Függ a vezetők jövedelme az épület elhelyezkedésétől?
Nem közvetlenül, de attól függ. Hiszen az irodaház bruttó bevétele magában foglalja a bérleti díjból származó pénzáramlás összegét is. Ez az összeg természetesen az épület elhelyezkedésétől és presztízsétől függően eltérő. És az alapkezelő társaság bevétele ezektől a tényezőktől függ. Bár ha az épület a folyó részen található, de ugyanakkor nem a legjobb időszakot éli, akkor az alapkezelő társaság bevétele a szerződés feltételeitől függ.
- Mostanában gyakran jelennek meg az élelmiszerudvarok a bevásárlóközpontokban? ..
Minden bevásárló- és irodaközpontnak rendelkeznie kell ilyen szolgáltatással az infrastruktúrában. Az alapkezelő társaság természetesen étkeztetésre bérel teret és helyeket. A kérdés csak az, hogy ezt a bérleti díjat hogyan fizetik ki. Elmondhatom, hogy Szentpéterváron és Moszkvában a bevásárlóközpontokban működő kifőzdék, vendéglátóhelyek kedvezményes bérleti díjat kapnak, de külön fizetik a rezsiszámlákat, hiszen egy étterem, kávézó nagyon energiaigényes üzlet. Az előnyök abból az egyszerű okból származnak, hogy a bevásárlóközpont minőségi üzemeltetőt szeretne a hálózaton, magának a bevásárlóközpontnak a jó működése érdekében. Ha az 1. emeleti bérleti díjak magasabbak lehetnek, akkor ennek a bérlőnek lehet alapdíja, hiszen az egész központnak dolgozik.
"Szép üzleti lehetőség"
- Tatyana Ivanovna, aki szakmailag foglalkozik ma városunk gazdálkodásának kérdésével?
A "Chocolate" bevásárlóközpontot a "Torgovy Kvartal" cég kezeli, de ez nem Nyizsnyij Novgorod cég. A bevásárlóközpont kezdeti feltöltését tekintve foglalkoztak, most pedig figyelemmel kísérik a működést. A "Stolitsa Nizhny" cég minden létesítményének kezelésének részeként saját vezérlőkapcsolat jön létre. Az Avrora bevásárlóközpontnak, a Novaya Era bevásárlóközpontnak, a Novy Vek bevásárlóközpontnak és így tovább van saját alapkezelő társasága.
- Melyek az alapkezelő társaságok fő funkciói?
Először is a bérleti kapcsolatok kialakítása és fenntartása. Például a "Zemlyane" cégcsoport (amely a "TsUM", "Ant" bevásárlóközponthoz, a "Central" szállodakomplexumhoz tartozik) különleges kapcsolattal rendelkezik a bérleti viszonyban. Ez a struktúra figyeli a bevásárlóközpont bérlőkkel való megtelését, vonzza a horgonybérlőket, akik nagy helyet foglalnak el, és további ügyfeleket hoznak a bevásárlóközpontokba. Másodszor, az alapkezelő társaság folyamatosan figyelemmel kíséri a piacot annak érdekében, hogy fenntartsa a megfelelő bérleti arányt, és további szolgáltatásokat hozzon létre a bérlők számára a létesítmény kihasználtságának maximalizálása érdekében. A harmadik az épület műszaki állapota az üzemeltetés során (ez a liftek zavartalan működése, áramellátása, az épület általános állapotának figyelése, esetleges hibáinak figyelése stb.). A menedzsment feladatai közé tartozik továbbá a biztonság és a tereprendezés stb. A harmadik fontos pont pedig az épületkezelés vészhelyzetek idején. Az alapkezelő társaság igyekszik megelőzni a vészhelyzeteket, de ha ez bekövetkezik, akkor egyértelműen cselekvési tervet kell kidolgoznia a megelőzés érdekében, és egy baleseti magatartási tervet kell kidolgoznia. Ez több összetevője az ingatlankezelők munkájának. És nem kevésbé fontos elem, amely az épület egészének vagy a bérleti kapcsolatoknak tulajdonítható, a marketing és reklám elemei egy bevásárló- vagy irodaközpont népszerűsítésére.
Ön azt mondta, hogy a vezetőknek kell gondoskodniuk az épület és a terület takarításáról, de most városunkban van egy olyan tendencia, mint a takarítócégek megjelenése. Nem húzhatják magukra a takarót?
Az alapkezelő társaságok ebben az esetben eltérően járhatnak el. Egyes cégek minden hivatkozást tartalmaznak, azaz a biztonságot, a takarítást stb. És vannak olyan lehetőségek, amikor a cég látja el a pénzügyi ellenőrzési, értékbecslői, bérlőválasztási feladatokat, de felvesznek egy takarító- és biztonsági céget. Ez egy jó üzleti lehetőség. Ennek érdekében az alapkezelő cég előre gondosan kiszámítja költségeit, és eldönti, hogy létrehoz-e saját biztonsági vagy takarítási szolgáltatást, vagy pályázatot ír ki az alvállalkozók kiválasztására.
Az anyagot az IA "Russian Real Estate" - Nyizsnyij Novgorod készítette
