Az ipari területek a moszkvai régió ingatlanpiacának egyik legkeresettebb kategóriája. Az elmúlt években jelentősen megnőtt az ipari vállalkozások, raktározási és szállítási logisztikai létesítmények elhelyezésére szolgáló területek iránti igény. Ezen telkek összmennyisége jelenleg a piacon nagyságrenddel kisebb, mint a lakásépítésre kínált telkek mennyisége.
A moszkvai régióban jó elhelyezkedésű ipari célú földek ára folyamatosan emelkedik. Ugyanakkor az elsődleges piacon kevés telket kínálnak, többnyire ipari célú magánterületekkel kötnek üzleteket. Az 1. Betongyűrűn belüli telkek különösen keresettek. A helyszín vonzerejének fő kritériuma továbbra is a közlekedési elérhetőség, ebből a szempontból a Leningrádi Autópálya kényszerkorszerűsítése csak növeli a terület népszerűségét ebben az irányban, és hosszú távon. Az ipari telkek expozíciós ideje egy év vagy több is lehet, az adott objektum jellemzőitől függően.
Knight Frank szerint a moszkvai régióban az 5 hektárig terjedő telkek ára 2012 eleje óta egyes területeken akár 30%-kal is emelkedett.
A moszkvai régió legkeresettebb ipari telkeinek árának dinamikáját az alábbi táblázat mutatja.
Rajz. A telkek árának dinamikája a moszkvai régióban
A vevők továbbra is telkeket keresnek a főutak első vonalában. Változik a telek Moszkvai körgyűrűtől való távolságának kritériuma: például ha korábban a moszkvai körgyűrűtől 10-15 km-re lévő telkeket kértek, most a vevők készek a távoli telkeket mérlegelni. 25 km-ig.
A jaroszlavli autópálya mentén található telkek népszerűek a raktárüzemeltetők körében. A Mozhayskoye, Minskskoye, Kievskoye, Simferopolskoye, Kashirskoye és Gorkovskoye autópályák szintén népszerű útvonalak az ipari és raktári ingatlanok számára.
Egyre több vásárló kezd érdeklődni a moszkvai körgyűrűtől 50-75 km-re lévő földek iránt a legmegfelelőbb ár-minőség arány miatt. Itt kedvező áron megvásárolhatja a méretben és környezetében optimális telket.
A "Zemlya Szövetségi Kataszteri Központ" Szövetségi Állami Egységes Vállalat adatai szerint a moszkvai régióban (beleértve Új-Moszkvát is) az ipari, közlekedési és egyéb speciális célú területek területe 131 000 hektár, ami a teljes földterület körülbelül 3%-a. a régió alapja.
Ha figyelembe vesszük, hogy a földpiac (mint sok más piac) bizonyos mértékig a gazdaság állapotának mutatója, és tevékenységük a válság leküzdési folyamatának sikerességét tükrözi, akkor az ipari földpiac meglehetősen pozitívnak tekinthető. . Ráadásul a 2012-es ipari terület vásárlások legnagyobb része nem az üzletág diverzifikációjához, hanem a szakterületek fejlesztéséhez kötődött. Az ipari földpiac szereplőit, mint tudják, raktárak, ipari helyiségek, irodák építésére vásárolják. A megszerzett területek nagysága itt 1 hektártól 30 hektárig terjed.
A szakértők elemezték a moszkvai régió ipari területeinek értékesítését, és azonosították azokat a fő fogyasztói csoportokat, amelyekre a piac irányul. Az építkezésre engedélyezett létesítmények típusától függően a területek a következő csoportokba sorolhatók:
Közlekedési infrastruktúra telkek (autómosók, benzinkutak, parkolók, autószervizek). A moszkvai régióban eladásra kínált összes ipari terület körülbelül 10%-át teszik ki.
Nagy termelési létesítmények és raktárkomplexumok építésére szolgáló telkek - a moszkvai régió összes eladott ipari területének körülbelül 50% -a.
2012-ben 2011-hez képest hozzávetőleg 20-25%-kal nőtt az iparterülettel folytatott tranzakciók volumenének növekedése. Az ipari földterületek piacán a legnagyobb tranzakciók a raktárkomplexumok építésére szolgáló telkek vásárlására irányuló tranzakciók voltak. Így a PNK Group 140 hektárt szerzett a Rogacsevszkoje autópályán, Raven Russia - 38 hektárt a Novorizhskoye Highway-n, Bati Losino (FM Logistic) - 26 hektárt a Dmitrovskoye Highway-n.
Az Invest-property elemzői elemzést végeztek a piaci javaslatokról a moszkvai régió ipari területek szegmensében. A táblázat a telkek eladásának adatait mutatja a moszkvai régió kerületei szerint 49 .
Asztal. Az ipari telkek kínálatának megoszlása a moszkvai régió kerületei szerint (2012 harmadik negyedévére)
|
Ajánlat, Ha |
||
|
Podolsky kerület |
||
|
Leninszkij kerület |
||
|
Naro-Fominsk kerület |
||
|
Noginszki kerület |
||
|
Solnechnogorsk kerület |
||
|
Istra kerület |
||
|
Csehovszkij kerület |
||
|
Balashikha kerület |
||
|
Domodedovo kerület |
||
|
Kolomna kerület |
||
|
Mozhaysky kerületben |
||
|
Sergiev Posad kerületben |
||
|
Luberetskiy kerület |
||
|
Mytishchi kerület |
||
|
Krasznogorszki kerület |
||
|
Shchelkovsky kerületben |
||
|
Szerpuhov kerület |
||
|
Odintsovo kerület |
||
|
Ramensky kerületben |
||
|
Klinsky kerületben |
||
|
Shakhovskoy kerület |
Rajz. Az ipari telkek kínálatának megoszlása a moszkvai régió kerületei szerint (2012 harmadik negyedévére)
A legkevesebb ipari telkekre vonatkozó javaslat a Shakhovsky kerületben (0,17%), a legnagyobb a Podolsky kerületben (32,63%) található.
Asztal. Adatok az ipari telkek költségeiről a moszkvai régió különböző kerületeiben (2012 harmadik negyedévére)
|
Költsége millió rubel /Ha |
Költség, dörzsölje. / négyzetméter m |
|
|
Odintsovo kerület |
||
|
Krasznogorszki kerület |
||
|
Shchelkovsky kerületben |
||
|
Mytishchi kerület |
||
|
Luberetskiy kerület |
||
|
Leninszkij kerület |
||
|
Balashikha kerület |
||
|
Naro-Fominsk kerület |
||
|
Podolsky kerület |
||
|
Sergiev Posad kerületben |
||
|
Csehovszkij kerület |
||
|
Solnechnogorsk kerület |
||
|
Noginszki kerület |
||
|
Szerpuhov kerület |
||
|
Költsége millió rubel /Ha |
Költség, dörzsölje. / négyzetméter m |
|
|
Domodedovo kerület |
||
|
Mozhaysky kerületben |
||
|
Istra kerület |
||
|
Ramensky kerületben |
||
|
Kolomna kerület |
||
|
Shakhovskoy kerület |
||
|
Klinsky kerületben |
Rajz. Az ipari telkek költsége a moszkvai régió kerületei szerint (2012 harmadik negyedévére)
A Klinsky kerület az utolsó helyen áll a földköltség tekintetében, ami átlagosan 469 rubel. / négyzetméter m, az ipari telkek legmagasabb költségét az Odintsovo kerületben jegyezték fel (10 263 rubel / négyzetméter).
A kereslet földrajza
Mint tudják, a moszkvai régióban található helyszín földrajzi értékének meghatározásakor két fő kritérium határozza meg a presztízsvonalon való elhelyezkedését: az irány és a távolság a moszkvai körgyűrűtől.
Az alábbi térképen látható adatokból látható, hogy a moszkvai körgyűrűtől minden irányban ipari fejlesztésre szánt telkek találhatók. A legdrágább ajánlatok a Leningradskoye, Novorizhskoye, Minskskoe autópályákon találhatók - 800 ezer USD/ha-tól 3 millió USD/ha-ig. A költségeket a főúttól való távolság is befolyásolja, a közvetlen szomszédságában található telkek 2-2,5-szer magasabb áron kínálhatók, mint a távolabbiak. A keleti (Shchelkovskoye és Gorkovskoye autópályák) telkekre rögzítették a minimális árakat - 350 ezer USD/ha-tól 800 ezer USD/ha-ig. Érdemes megjegyezni, hogy ezen az áron kis, legfeljebb 5 hektáros telkeket kínálnak. Ugyanakkor jelentős kedvezménnyel bonyolítják le a nagyméretű telkek megszerzésére irányuló tranzakciókat.
A telkek száz négyzetméterenkénti költség szerinti differenciálása is jól látható - a legdrágább telkek a Moszkvai Körút közelében találhatók, mivel a Moszkvai Körúttól való távolság nő, a telkek egységköltsége csökken.
Rajz. A moszkvai régió telkeinek ártérképe (2012)
Moszkva határaihoz közelebb (a térképen lilával jelölve) a legdrágább ipari telkek találhatók, a legolcsóbb telkek (a térképen zölddel jelölve) főleg a Moszkva Nagy Gyűrűjének határain találhatók. Vidék.
Amint az a térképi adatokból látható, a költség közvetlenül függ a moszkvai körgyűrű távolságától, és a fővárostól való távolság arányában csökken. Minden következő intervallumban (0 -
15 km, 15-30 km, 30-50 km) a telekköltség 30-50%-kal olcsóbb, mint az előző intervallumban.
Rajz. Az ipari telkek főbb fekvésének térképe a kommunikációt nem tartalmazó árjellemzőkkel
Figyelemre méltó néhány javaslat Minszk, Kijev és Rublevo-Uspensky irányra. A Yaroslavl, Dmitrov és Riga irányok nem túl telítettek, ami összefügg ezen irányok funkcionális orientációival. A régió északi részén található tározók bősége, a nyugati irányok presztízse biztosítja a telkek vonzerejét a nyaralófejlesztéshez. Az ipari terület kínálata ezeken a területeken korlátozott 54 .
A nagy telkek kínálatában a vezető szerepet tölti be a Leningrádi Autópálya: ebben az irányban a föld a teljes piaci kínálat 18%-át teszi ki. A bemutatott tételek számát tekintve azonban a Kashirskoye irány előrébb kerül. Ezt a vezetést Moszkva terjeszkedésének köszönheti, és ennek eredményeként a fejlesztők azon vágyának, hogy nagyprojektjeikkel új, ígéretes irányban megvegyék a lábukat. A vevők prioritásainak megoszlása a moszkvai régió irányaiban valóban változott valamelyest, de a résztvevők még nem észleltek éles változást vagy felfutást az ajánlatok piacra kerülésével. Hektárszám szerint 25%-a 1-10 hektárt kínál. Az ömlesztett - telkek akár 50 hektár. Nincs hirtelen megugrás az ajánlatokban. Az elosztás megváltozott.
Árképzési tényezők
A moszkvai régió ipari földterületek eladásának és vásárlásának piacán a fő árképzési tényezők a következők:
Elhelyezkedés: a telkek elhelyezkedési területe jelentős hatással van a telekköltségre, minél előkelőbb az elhelyezkedési terület, annál magasabb a költség. Amint fentebb említettük, a moszkvai régió ipari területei esetében az elhelyezkedésük kényelmének fő kritériuma az irány (ebben az esetben az autópályához kötődik) és a Moszkvai körgyűrűtől való távolság. Ebben az irányban a moszkvai régió déli és északi részén található telkek iránt van a legnagyobb kereslet. Szintén érdekes a nyugati irány (Minszkoje, Mozhajszkoje, Novorizhskoye autópályák), de jelenleg gyakorlatilag nincs elérhető ajánlat. A keleti és délkeleti irányú szakaszok a legkevésbé keresettek, a nehéz közlekedési helyzet miatt.
A legdrágább szakaszok a Moszkvai Körút közelében találhatók, mivel a Moszkvai Körúttól való távolság nő, a telkek fajlagos költsége csökken, és akár 30%-kal is eltérhet. Infrastruktúra: az infrastruktúra fejlettsége nagyban befolyásolja az ipari telkek költségét. Tehát a jól beépített telkeken lévő telkeket sokkal drágábban értékelik, mint a beépítetleneken.
A legtöbb vásárló számára a telek műszaki előkészítése alapvető szempont - az előzetes vagy megvásárolt műszaki feltételek megléte, az összesített kommunikáció, a megállapodás szerinti kilépések stb. Ezért a vevők leggyakrabban csak másodlagos telephelyeket, korábbi ingatlanokat / ipari komplexumokat vagy kidolgozott, de még nem megvalósított projekttel rendelkező telephelyeket vesznek figyelembe.
Ha a helyszínen minden szükséges mérnöki kommunikáció megvan, a telek értéke növekszik, mivel nincs szükség többletköltségre bizonyos kommunikációk helyszínre hozatalához; a teljes kommunikációval ellátott telkek költsége magasabb, mint a nem teljes körűen vagy műszakilag nem ellátott telkek. A telek költségének növekedése, a kommunikáció elérhetőségétől függően, az alábbiak szerint különböztethető meg:
Föld kategória: a föld értékét befolyásoló egyik fő paraméter. Például az ipari területek alacsonyabb értéket képviselnek, és sokkal alacsonyabb áron kínálják eladásra, mint a lakóterületek.
Engedélyezett használat: az engedélyezett felhasználás típusa korlátozza a helyszínen bármilyen jellegű tevékenység végzésének lehetőségét. Így minél jövedelmezőbb az engedélyezett használat, annál drágább lesz a telek költsége.
Négyzet: általában az objektumok területének növekedésével a tulajdonosok készek bizonyos fizetéscsökkentésre, ami hasonló a "nagykereskedelmi árengedményhez", mivel minél nagyobb a javasolt terület, annál kevésbé folyékony az összehasonlítás tárgya. Ezért minél nagyobb a telek, annál alacsonyabb a fajlagos költségmutatója, a kis telkek fajlagos költségmutatójának ez a többlete a nagyokhoz képest 5-25%.
A mérettől függően a telkeket megkülönböztetik:
kicsi - legfeljebb 0,5 ha;
közepes - 0,5 - 5 ha;
nagy - 5 - 30 ha;
nagy - több mint 30 hektár.
A legnagyobb kereslet a moszkvai körgyűrűtől 30 km-en belül található ipari telkek iránt van, amelyek területe 10-20 hektár.
A vasútvonal jelenléte: A vasúti bejárat jelenléte az eladás tárgyában 20%-kal növeli az eladási árat.
Főbb trendek az ipari földterület piacán
Szakértők szerint 2013-ban is folytatódnia kell az ipari terület vásárlása iránt meglévő folyamatos keresletnek.
A fő vásárlók két csoportra oszthatók: a kiskereskedelmi létesítményeikhez földet szerző kiskereskedőkre, valamint a raktárterület végfelhasználóira (azaz ugyanazok a kiskereskedők, gyártók, fejlesztők stb.), akik új logisztikai komplexumok építéséhez szükséges földvásárlást fontolgatják.
A kiskereskedők keresletének stabilitása érthető. 2012-ben a megjelent nagy kínálatnak és a tulajdonosok eladási árcsökkentési hajlandóságának köszönhetően számos szolgáltató felpörgette a fejlődését és belépett a még nem fejlett régiókba. 2013-ban ez a tendencia nyilván folytatódni fog, de a kereslet szelektív lesz - a leglikvidebb fekvésű és a vevő számára vonzó (tehát kedvezményes, a piac alatti) telkek kerülnek számításba. A kereskedők leggyakrabban 2-5 hektáros telkeket vesznek figyelembe.
A raktárépítési telkek vásárlói továbbra is nagyobb mértékben Moszkva / Moszkva régióban és Szentpéterváron koncentrálódnak, mert. az ilyen kereslet élénkülése közvetlenül összefügg az ebből eredő jó minőségű raktárak hiányával. Ezért sok nagy cég – a tároló létesítmények végfelhasználói – már elkezdte fontolóra venni a telek megvásárlását és létesítmények építését. Tekintettel a minőségi raktárbérlés iránti megcsappant keresletre, egyes fejlesztők kis telkek beszerzésébe is belekezdtek, hogy „lakosztályra építhető” ingatlanokat építsenek – azaz a leendő bérlő vagy vevő igényeinek megfelelően. A moszkvai körgyűrűtől 30 km-en belüli ipari terület céljára szolgálnak, 10-20 hektáros területtel.
A felkészült ipari telephelyek iránti kereslet 2013-ban még gazdasági instabilitás esetén is legalább a jelenlegi szinten marad. De nem lesz jelentős árnövekedés - a jelenlegi árajánlatok stabilizálódnak, és talán mérsékelt áremelkedés várható a leglikvidebb és technikailag legfejlettebb ajánlatok esetében.
Következtetések:
A piacelemzést az Értékbecslő önállóan végzi el.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 340. cikke előírja a föld különleges szerepét zálogtárgyként. A föld az egyik legmegbízhatóbb fedezet a fejlett földpiaccal rendelkező országokban, hiszen idővel nem kopik el (a racionális hasznosítású mezőgazdaságban és erdőgazdálkodásban), más ingatlantípusokhoz hasonlóan, ráadásul értéke folyamatosan növekszik.
Földértékelés Milyen szabványokat és módszereket követ az Értékbecslő a föld értékelése során? Mi a szakaszok sorrendje a föld értékelésében? Hogyan néz ki a földértékelési jelentés? Milyen értéktípusokat határoznak meg a földértékelés során? Milyen megközelítéseket és módszereket alkalmaznak a földértékelés során? Mik a földértékelés alapelvei? Mik a földértékelés feltételei és költségei? Milyen szabványokat és irányelveket alkalmaz az Értékbecslő a földértékelés során? Amikor az értékbecslő értékeli a földet, a következő szövetségi értékelési szabványok (FSO) érvényesek: Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztériumának 2007. július 20-i 256. számú rendelete
Milyen szabványokat és módszereket követ az Értékbecslő a föld értékelése során? Mi a szakaszok sorrendje a föld értékelésében? Hogyan néz ki a földértékelési jelentés? Milyen értéktípusokat határoznak meg a földértékelés során? Milyen megközelítéseket és módszereket alkalmaznak a földvezetés során? Mik a földértékelés alapelvei? Mik a földértékelés feltételei és költségei?
Amikor az értékbecslő értékeli a földet, a következő szövetségi szabványok (FSO) érvényesek:
Absztrakt: A mai napig sok feldolgozóipari vállalkozás nehéz döntés előtt állt: megszerzi-e a tulajdonjogát azokon a telkeken, amelyeken található, ami kétségtelenül elvonja az anyagi erőforrásokat a korszerűsítéstől, vagy továbbra is földet bérel, aminek szintén megvannak a maga hátrányai.
A Vesco Consulting szakértői szerint a telkek kiállítási ideje 1 naptól 4-5 évig terjedhet, és a következő tényezőktől függ:
Egy folyékony telek Moszkva közvetlen közelében, megfelelő áron, jó közlekedési elérhetőséggel és kommunikációval, egy nap alatt vevőt találhat, a papírmunka körülbelül egy hónapig tart.
Egy illikvid tétel 4 évnél tovább értékesíthető.
Az ingatlanértékelés egy tárgy vagy egyedi jog piaci értékének meghatározásának folyamata az értékelt ingatlanhoz viszonyítva. ingatlanérték magában foglalja: a tulajdon vagy egyéb jogok értékének megállapítását, mint például a lízingjog, használati jog stb., különböző ingatlantárgyakkal kapcsolatban.
Az objektumok a következők:
Az értékelési gyakorlatban különböző típusú értékek léteznek.
Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározásakor azt a legvalószínűbb árat kell meghatározni, amelyen az értékelés tárgya versenykörnyezetben a nyílt piacon elidegeníthető, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges eszköz birtokában járnak el. információ.
A leltári érték meghatározásakor az értékelési tárgy pótlási értéke kerül meghatározásra.
Az elsődleges piacot elsősorban a lakóingatlanok építésére szolgáló telkek képviselik. A jaroszlavli városháza Földgazdálkodási Osztálya aukciókat tart a lakásépítési telek bérleti szerződés megkötésére vonatkozó jog eladására (egyedi lakóépületre 10 évre, bérházra 3 évre). A 2010 szeptemberétől 2011 februárjáig tartó időszakra azonban
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló tárgyakkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.
Az ingatlanok összehasonlító megközelítésének alkalmazásának kezdeti feltétele a fejlett ingatlanpiac megléte. Ennek a piacnak a nem megfelelő fejlettsége, valamint az a tény, hogy az értékelt ingatlan szakosodott, vagy kivételes, a piac általános állapotát nem tükröző előnyökkel vagy terhekkel rendelkezik, nem teszi ezt a megközelítést megfelelővé.
A jövedelem (földbérlet) tőkésítési módja a telektulajdonból származó éves bevétel megállapításán és a tőkésítési együtthatóval való elosztásán, vagy a tőkésítési időszakkal való szorzáson alapul, pl. a mezőgazdasági tőke megtérüléséhez vagy újratermeléséhez szükséges időszak.
A jövedelemtőkésítés módszerével a földérték számítása a következő képlet alapján történik:
Földérték = Jövedelem/tőkésítési arány
A telek piaci értékének jövedelemtőkésítési módszerrel történő megállapítására szolgáló eljárás a következő lépéseket tartalmazza:
A javasolt munkatípusok lehetővé teszik a telek adásvétele vagy fejlesztése iránt érdeklődők számára:
A javasolt munkacsomag nagymértékben leegyszerűsíti az oldal vásárlását vagy eladását célzó érdeklődőket. vagy annak alakulása, valós piaci árának becslésének folyamata az egyedi jellemzők függvényében.
A megrendelő a következő várostervezési és kutatási információkat kapja meg a kért helyszínen:
A fejlesztési jelentésben, amelyet a Baruss elkészíthet az Ön számára, a hatóságokkal és a műszaki szolgálattal egyetértésben megadják a hivatalos dokumentumokat, valamint a telek minőségi és mennyiségi jellemzőit, a lehetséges bevételek pénzügyi számításait, elemző következtetést. a földhasználattal kapcsolatos esetleges korlátozásokról, valamint jogi (jogi) véleményről.
Bármilyen kérdésére szívesen válaszolunk.
Az ingatlanok szabad polgári forgalomban vannak és különféle ügyletek tárgyát képezik, ami igényt teremt az értékére, pl. a különböző típusú ingatlanok pénzbeli egyenértékének meghatározásakor egy adott időpontban.
Az ingatlanérték minden típusa két nagy alfajra osztható:
Csere költsége
Csereérték - vétel, eladás, lízing, zálogjog, azaz az ingatlanpiacon alkalmazzák.
Piaci érték - az a legvalószínűbb ár, amelyen ez az objektum elidegeníthető a nyílt piacon versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek rendelkeznek minden szükséges információval, és az esetleges rendkívüli körülmények nem tükröződnek az ügylet értékében.
Biztosítási érték - biztosítási esemény esetén az anyagi károk teljes megtérítésének költsége.
Likvidációs érték - az értékelő objektum értéke arra az esetre, ha az objektumot a hasonló objektumok szokásos bemutatási időszakánál rövidebb időn belül kell elidegeníteni.
Használati költség
Használati érték – a tárgy értékét fejezi ki a tulajdonos számára, aki nem fogja eladni.
Az értékelési tevékenységek során használt fogalmakat nemzeti szabványok határozzák meg, különösen:
értékelési alap - módszertani megközelítések, módszerek és értékelési eljárások összessége, amelyek megfelelnek egy bizonyos típusú ingatlanértéknek. Az elbírálás alapjának meghatározásához figyelembe veszik az értékelés célját és eredményeinek felhasználásának feltételeit;
módszertani megközelítések - az ingatlan értékének meghatározására szolgáló általános módszerek, amelyek az értékelés alapelvein alapulnak;
értékelési módszer - egy értékelési objektum értékének meghatározására szolgáló módszer, amelynek értékelési eljárásainak sorrendje lehetővé teszi egy bizonyos módszertani megközelítés megvalósítását;
értékelési eljárások - olyan tevékenységek (szakaszok), amelyek meghatározott sorrendben történő végrehajtása lehetővé teszi az értékelés elvégzését;
értékelési alapelvek - a vagyon alapvető szabályai, amelyek a módszertani megközelítések alapját képezik, amelyek tükrözik a társadalmi-gazdasági tényezőket és az ingatlan értékképzési mintáit;
az értékelés tárgyai az értékelés tárgyát képező vagyontárgyak és tulajdonjogok.
„Szeretném megismerni a megvalósításra javasolt objektumok hozzávetőleges értékelési sémáját. Például; egykori gyermekek egészségjavító dachák, Tvertől 25 km távolságra, földterület 11 hektár. s / n határok, gáz a határ mentén, tégla és panel épületek, jó állapotú, saját transzformátor alállomás, artézi kút. A tulajdonos 45 millió rubelre becsülte. Hogyan készítsünk ajánlatot és közelítsük meg a valós árat.
(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 132. cikke értelmében a vállalkozás jogtárgyként ismeri el a vállalkozási tevékenység végzésére használt ingatlanegyüttest.
Az ingatlanegyüttes értékelése a telek értékelése, a vállalkozás azon eszközeivel együtt (épületek, építmények és egyéb ingatlanok együttese). Ezenkívül az ingatlankomplexum tartalmazhat ezekben az épületekben elhelyezett gépeket és berendezéseket.
A METRIKS Vállalatcsoport szakemberei az ingatlan komplexumok átfogó felmérését végzik az alábbi célokra:
Jelenleg a METRIKS Csoport szakemberei a vállalkozás hatékony irányítása érdekében értékelik az ingatlankomplexumot a cég belső igényei szerint.
A teljes ingatlanegyüttes vagy az egyes vagyontárgyak állapotára vonatkozó megbízható adatok felhasználása és annak utólagos értékelése lehetővé teszi az összes erősség és gyengeség felismerését és a szükséges kezelési döntések meghozatalát.
A szövetségi jogszabályok és szabványok követelményei szerint különféle típusú értékeket határozunk meg az ingatlankomplexum számára:
Mindig örömmel és készséggel állunk rendelkezésére bármilyen léptékű, irányú, vagyoni összetételű és összetettségű ingatlanegyüttes értékelési jelentésének elkészítésében.
Moszkva honfitársaink szemében egy nagy, modern metropolisz, ahol bármely kerületének és minden lakójának élete teljes mértékben alárendelve a városi életformának. A főváros ritmusa mindenre kihat: az autópályákon és a metrón való mozgásra, az irodai és gyári munkára, a politikai eseményekre való reagálásra, a gazdag kulturális programra, a tömegsport versenyekre és az új létesítmények építésében való aktivitásra.
Meglehetősen nehéz elképzelni egy vidéki idill stílusú zugot, amikor kora reggel kimész a saját házad tornácára azzal a gondolattal, hogy virágot önts, vagy kertet gyomlálsz.
A Vesco Consulting szakértői szerint a telkek kiállítási ideje 1 naptól 4-5 évig terjedhet, és a következő tényezőktől függ:
Egy folyékony telek Moszkva közvetlen közelében, megfelelő áron, jó közlekedési elérhetőséggel és kommunikációval, egy nap alatt vevőt találhat, a papírmunka körülbelül egy hónapig tart.
Egy illikvid tétel 4 évnél tovább értékesíthető. Átlagosan egy ilyen tárgy felfújt költséggel történő értékesítése 1-2 évig tart, és nagymértékben függ a piaci vásárlási aktivitástól.
Először is, az emberek olyan webhelyek iránt érdeklődnek, amelyek további minimális befektetést igényelnek. Tehát az ipari hasznosítású telek kiválasztásakor a fogyasztó számára a kulcsfontosságú tényezők a kommunikáció elérhetősége (a telephely közelében vagy magán, ez utóbbi nagy előny), a közlekedési elérhetőség és a létesítmény költsége. Ugyanakkor a fent említett minőségi jellemzőkkel rendelkező telkek átlagosan 1-2 hónap alatt kelnek el.
A kitettség feltételei természetesen függnek a fogyasztói kereslettől egy adott időszakban. A fogyasztók számára jelenleg elsősorban azok a telkek érdekelnek, ahol lakóterületi beépítésre van lehetőség, illetve ezek jobban elkelnek, mint a mezőgazdasági hasznosítású VRI-vel rendelkező mezőgazdasági telkek.
Érdemes megjegyezni, hogy a telek mérete is befolyásolja az értékesítés sebességét. Nagyobb földterületeket kevésbé szívesen vásárolnak fel, míg egy 1 hektáros telket átlagosan 2 hónap alatt adnak el.
Egyes piaci szakértők úgy vélik, hogy az engedélyezett használat kategóriája és típusa nem befolyásolja a telkek kiállítási feltételeit, mivel az átruházás most nem olyan problémás.
Mezőgazdasági telkek és nyaralóépítésre engedélyezett hasznosítású telkek esetében, de felfújt áron az átlagos kitételi idő 2 év. A lakásépítésre szánt telkek körülbelül egy évig maradnak a piacon magas áron.
Az orosz jogszabályok normái szerint minden jogi személynek joga van bankbetétet tenni. Az egyetlen követelmény, hogy abban a bankban kell kiállítani, ahol a folyószámlája van.
A szervezettel kötött megállapodás tulajdonképpen megegyezik az állampolgárral kötött megállapodással. A jogi személynek minden joga megvan arra, hogy letétét biztosítsa. Ráadásul, jogi személy betétbiztosítás- ez bevett gyakorlat a legtöbb európai országban.
A betétbiztosítás teljesen önkéntes. A banknak nincs joga a szervezetet megakadályozni vagy arra kényszeríteni. Ami egy adott biztosító társaság kiválasztását illeti, az a betétet kiállítani kívánó szervezet számára is elérhető.
A megkötött szerződés klasszikus megállapodás, ahol:
Ami a megállapodás típusait illeti, ezek között leggyakrabban megkülönböztethetők kétféle betétbiztosítási szerződés. Egyrészt a bank biztosíthatja a felelősségét a betétes felé. Másrészt a betét tulajdonosának joga van a kockázatát biztosítani.
A szerződés negyedik tárgya lehet kedvezményezett, azaz az alany, amelyre a pénz vissza nem adása esetén az esedékes prémium kerül kifizetésre. Szerződésünkben csak a betét tulajdonosa lehet a kedvezményezett.
A vállalati betétbiztosításnak számos sajátossága van, amelyek a jogi személy hozzájárulásának természetéből fakadnak. Oroszországban a legtöbb jogi személy nem köt be betétet. A bankban tárolt pénzeszközök pedig csak feltételesen nevezhetők betétnek.
A polgárok megtakarításaival ellentétben szervezetek csak átmenetileg tarthatnak meg szabad pénzeszközöket. Ugyanakkor a teljes értékű megállapodás megkötéséhez a tárolás pontos időtartama és a kaució mértéke előre nem határozható meg.
Az ilyen „betétek” után kamatot számítanak fel, de azok nem lehetnek nagyok. Az ilyen betéteket gyakran egyáltalán „kérésre” kamatláb, azaz körülbelül évi egy százalékos kamatláb kötik le.
A szervezet hozzájárulásának lényege határozza meg a biztosítás szükségességét, pontosabban annak hiányát. Végül is gyakran meghaladhatják vagy meg is haladhatják a befektetett alapokból származó potenciális bevételt.
És tekintettel arra a tényre, hogy a pénzeszközök folyamatosan áramlanak át a szervezetek számláin, és nem könnyű nagy összeget felhalmozni, maga a lezárási folyamat sok problémát okoz, mivel a pénzeszközök mozgatásának folyamata rendkívül nehezen javítható.
Tekintettel ezekre a jellemzőkre, sok biztosító nem szívesen biztosítják a szervezetek betéteit, vagy szándékosan kedvezőtlen feltételeket kínálnak.
Mai napra a szervezetek biztosított betéteinek száma csekély. Az okok világosak és egyszerűek. Először is, a szervezetek betéteinek aránya alacsony, így nincs olyan sok betét. Sokkal jövedelmezőbb ezeket a pénzeszközöket a termelésbe fektetni, vagy bármilyen más műveletet végrehajtani az alapokkal.
Egy másik ok is a felszínen van, ez rendkívül kemény. És tekintettel számos orosz bank és biztosító megbízhatatlanságára, valamint a fenti okokra, a legtöbb szervezet egyáltalán nem szeretne nagy összegeket bankokban tárolni, és ennek megfelelően nincs szükség biztosításra.
