A megbízható ingatlanértékelés magasan képzett szakemberek gondos munkája. Ennek során a vevő utasítására felmérik az objektum piaci értékét vagy az ahhoz fűződő jogokat. Az értékelő az, aki elvégzi az elemzést, és kiválasztja az értékeléshez az adott helyzetben elfogadható megközelítést vagy megközelítési módokat. Mi az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése? Mik a módszerei, előnyei és hátrányai? Melyik piacon adja a legpontosabb eredményt a használata? Beszéljünk erről ma.
A tárgyak mozdíthatatlannak minősítésének fő jellemzője a talajhoz való erős kötődésük. Az ingatlan telkek, épületek, építmények, lakó- és nem lakáscélú helyiségek, természeti objektumok stb.
A tulajdonos az ingatlant (ingatlant) személyes szükségleteire és haszonszerzésre egyaránt használhatja. Lehet lízingelni vagy zálogba adni, eladni, adományozni, cserélni, hagyatékba adni stb. Ezért néha egyszerűen csak tudni kell az aktuális piaci értékét.
A szakember ezt a munkát az állami értékelési szabványok által meghatározott megközelítésekkel végzi.
Az értékelés során összesen három megközelítést alkalmaznak:
Ezen megközelítések mindegyikének megvan a maga módszertani alapja. Elemezzük az értékelés összehasonlító megközelítését és annak módszereit egy objektum értékének meghatározására.
Amikor egy tulajdonos el akarja adni ingatlanát, annak kezdeti értékét anélkül, hogy tudná, vegyesvállalattal határozza meg. önállóan is elvégezhető. A tulajdonos erre szakosodott weboldalakon keresi a sajátjához hasonló tárgyakat, összehasonlítja azok jellemzőit, az eladási időszak hosszát, és következtetéseket von le arról, hogy mennyiért reálisan eladható a tárgy. Ez az összehasonlító megközelítés.
A piaci érték kiszámítása hasonló tárgyak árának összehasonlításával történik. A megfelelő eladó megérti, hogy ha két vagy több olyan tárgy van a piacon, amely egyformán kielégíti a vevő igényeit, akkor legalább ésszerűtlen magasabb árat megállapítani.
Az SP a közelmúltban, hasonló tárgyakkal ténylegesen lebonyolított tranzakciók adatain és az értékelt ingatlan hasonló analógjaival való összefüggésén alapul.
Az értékbecslő társas vállalkozás igénybevételére vonatkozó döntésének kiindulópontja az ingatlanpiac azon szegmensének aktuális tevékenysége, amelynek az értékelés tárgya.
A vegyesvállalat alapelvei:
Ezen elvek alapján speciális értékelési módszereket dolgoztak ki a szoftverek piaci értékének kiszámítására.
Az összehasonlító megközelítés 3 ingatlanértékelési módszer alkalmazását és azok eredményeinek összehangolását jelenti az értékelés tárgyának piaci értékének meghatározásához.
Az értéket az értékelt ingatlanhoz hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásainak elemzésével határozzák meg, miután megfelelő értékmódosítást végeztek a köztük lévő különbségek miatt.
Számítási algoritmus:
Az összehasonlítási eredmények összehangolása ennek a módszernek az egyik fontos szempontja. A kapott adatok egyszerű számtani átlagolása nem megengedett. Minden eredményt analitikusan meg kell vizsgálni, és ésszerű következtetéseket kell levonni.
A végső érték az értékelő által az összes rendelkezésre álló információ elemzése és saját szakmai tapasztalata alapján levont ellenőrzött következtetés.
Az SAP ideális a lakossági értékbecsléshez, pl. piaci szegmens, amelyben nagyszámú, hasonló tárgyú tranzakciót hajtanak végre.
Primitív példa az SAP használatára egy lakás értékelésében, egyszerűen azért, hogy megértsük a módszer lényegét.
Az értékelési objektum kezdeti adatai:
Az elmúlt 2 hónap során 5 hasonló ingatlannal történt tranzakciókról találtunk információkat.
Figyeljük meg az analógok közötti különbségeket az értékelés tárgyával kapcsolatban:
Számítsuk ki az értékelt tárgy költségét:
1 700 000 + 300 000 + 100 000 + 200 000 - 250 000 - 250 000 = 1 800 000 dörzsölje.
A valóságban a számítás természetesen sokkal bonyolultabb. A példában a tényezők piaci értékelését nem végezték el, hanem egyszerűen elmentették.
A módszer egy tárgy eladási ára és a bérbeadásból származó lehetséges bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat hipotézisén alapul. Vagyis minél magasabb a potenciális bérbeadásból származó bevétel, annál drágább az ingatlan.
Összehasonlító egység formájában ez a módszer magában foglalja a VRM használatát. Ez megegyezik az eladott tárgy árának a kereskedelmi célú felhasználásából származó bruttó bevételhez viszonyított arányával.
Számítási algoritmus:
A példánkban szereplő adatokra alkalmazva az objektum költsége 6000 tr. (300 TR * 20).
A VRM-módszer nem igényel további korrekciókat az objektum és analógjai jellemzőinek különbségei miatt. Ez egy relatív mutató, amelyben az ilyen jellemzőket kezdetben figyelembe veszik.
Az OCC a létesítmény nettó működési bevételére (NOI) vonatkozik.
A NER a tényleges bruttó bevétel (AGR), amelyből az éves működési költségeket levonták. A működési költségek magukban foglalnak minden olyan kiadást, amely nélkül a létesítmény nem tud normálisan működni (rezsi, karbantartás, javítás stb.).
A GDP-t a potenciális bruttó jövedelem (PVG) és a kiegészítő szolgáltatásokból származó bevételek összegeként számítják ki, levonva az elmaradt haszonból származó veszteségeket.
A PVD az a bevétel, amely akkor érhető el, ha az ingatlant leállás nélkül adják bérbe. Az ingatlan területétől és a bérleti díjtól függ. Ennek megfelelően, ha a létesítmény tétlen, elmaradt haszon keletkezik.
Az OCC-t egy analóg tárgy nettó értékének az árához viszonyított aránya határozza meg, és az értékelési objektum NAV-jának osztójaként szolgál.
Számítási algoritmus:
Nézzünk egy példát.
Fel kell mérni egy olyan objektum piaci értékét, amelynek NAV az előrejelzési időszakban 250 000 ezer rubel.
Tegyük fel, hogy három analógról van ellenőrzött információ:
Számítsuk ki az értékelés tárgyához tartozó OCC-t:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
Eladási ár - 1 278 000 RUB. (353 000*0,276 RUB).
Az értékelési tevékenységek során fontos, hogy a kapott eredményeket különböző SP módszerekkel értékelni lehessen. Egy tapasztalt értékbecslő tudja, hogy az egyes módszerek mekkora súllyal bírnak egy adott tárgy értékelése során.
Ha az ingatlan mindhárom módszerrel értékelhető (ami nem mindig így van), akkor egy tárgyalási szakaszra lesz szükség a maximálisan valószínűsíthető ár meghatározásához.
A piaci érték kiszámítása hasonló tárgyak árának összehasonlításával történik.
Ellenkező esetben indokolással ellátott határozatot hoznak az egyik vagy másik értékelési módszer alkalmazásának megtagadásáról.
A JV az egyik legmegbízhatóbb és legkönnyebben használható módszer az ingatlanok piaci értékének meghatározására. Ennek a megközelítésnek az egyetlen, de fő hátránya a fejlett ingatlanpiac hiánya a kívánt szegmensben. Ilyen körülmények között el kell hagyni a vegyes vállalatok használatát. Hiszen csak a nem egyedi tárgyakat lehet összehasonlítani.
Ingatlantárgyak összehasonlító elemzésének módszerei
Összehasonlító, vagy az ingatlanértékelés piaci módszere hasonló hasznosságú tárgyak közelmúltbeli eladásai árainak összehasonlításán alapul. Ez a módszer azon a hipotézisen alapul, hogy egy tájékozott vásárló nem fizet többet egy tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy maximális ára. A megközelítés keretein belül egy ingatlan értékének meghatározására két módszer létezik: összehasonlító értékesítés elemzési módszerÉs bruttó bérleti díj módszer. Az összehasonlító értékesítés elemzési módszer algoritmusa a következő:
- az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyakkal kapcsolatos legutóbbi tranzakciók azonosítása;
- információk és tranzakciók ellenőrzése: a tranzakció összegének megerősítése az egyik közvetlen résztvevő által és az eladási feltételek meghatározása;
- a költségek kiigazítása a meglévő különbségek figyelembevételével. A beállítás azért szükséges, mert szinte lehetetlen teljesen azonos tárgyakat találni. Ezért ezt a módszert ritkán használják a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatban - szinte lehetetlen analógot találni, és nem veszi figyelembe a tervezett bevételt. Ezt a hátrányt a bruttó bérleti díj módszere kompenzálja. Ennek a módszernek az a lényege, hogy egy tárgy árát a bérbeadásból származó potenciális bevétel figyelembevételével határozzák meg. Az ezzel a módszerrel történő kiszámításhoz egy együtthatót határoznak meg - a bruttó bérleti díj szorzóját. Ezt az eladásra kínált tárgy árának és a tárgy adott időszakra (hónap, negyedév, év) bérbeadásából származó bruttó bevétel aránya határozza meg. Az ingatlan értékét úgy határozzák meg, hogy a vizsgált ingatlan bruttó bérleti díjának becsült értékét megszorozzák a megfelelő szorzóértékkel. Ebben az esetben a bruttó jövedelem összegének és a szorzó értékének számítási időszakának egybe kell esnie. Ez a módszer meglehetősen elterjedt az értékelési gyakorlatban kényelme és könnyű használhatósága miatt. Ennek az ingatlanértékelési megközelítésnek az az előnye, hogy az ingatlanpiac aktuális állapotának megfelelő tényadatokat használ, ami jelentősen csökkenti az értékelési hibát.
Összehasonlító (piaci) megközelítés
Összehasonlító megközelítésértékeléshez - ez az értékbecslési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapul, és amelyhez információ van a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan hasonló analógjainak költségét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:- helyettesítések; - egyensúly; - kereslet és kínálat.
1. szakasz Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez a vizsgált objektum tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlítanak az értékelthez, és amelyeket viszonylag nemrégiben adtak el.
2. szakasz Információk gyűjtése és pontosságának ellenőrzése az értékelt ingatlan analógjairól, amelyeket eladásra kínálnak vagy nemrég értékesítenek; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.
3. szakasz A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.
4. szakaszÉrtékelési objektum értékének megállapítása analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
Expozíciós időszak. Expozíciós időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
· rokonok;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
· egyéb kölcsönös függőségekkel és kölcsönös érdekekkel rendelkeznek;
· biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat;
· elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével, stb.;
Befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· a befektetők hasonló indítékai;
· a létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata;
· az épület kopottsági foka.
Piac individualizációs módszerének hívják. A piaci módszer az ingatlan piaci értékének becslésére szolgáló módszer a friss értékesítési adatok alapján.
Összehasonlító megközelítés értékeléshez - ez az értékbecslési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapul, és amelyhez információ van a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei: 1. Az objektum nem lehet egyedi. 2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is. 3. Az értékelt ingatlan hasonló analógjainak költségét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:- helyettesítések; - egyensúly; - kereslet és kínálat.
Az összehasonlító megközelítés szakaszai:
1. szakasz
Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez a vizsgált objektum tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlítanak az értékelthez, és amelyeket viszonylag nemrégiben adtak el.
2. szakasz
Információk gyűjtése és pontosságának ellenőrzése az értékelt ingatlan analógjairól, amelyeket eladásra kínálnak vagy nemrég értékesítenek; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.
3. szakasz
A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.
4. szakasz
Értékelési objektum értékének megállapítása analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
Expozíciós időszak. Expozíciós időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő: · kapcsolatban állnak egymással; · a holding és egy független leányvállalat képviselői; · egyéb kölcsönös függőségekkel és kölcsönös érdekekkel rendelkeznek; · biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal bonyolítják le a tranzakciókat; · elhunyt személyek ingatlanának értékesítésében stb.; - befektetési motiváció, amelyet: · a befektetők hasonló motivációi határoznak meg; · a létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata; · az épület kopásának mértéke.
Az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai: 1. Ingatlanok tulajdonjogai. A tulajdonjog-korrekció a piaci bérleti díj és a szerződéses bérleti díj közötti különbség, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díj és az aktuális finanszírozás alapján határozzák meg. 2. A tranzakció finanszírozásának feltételei. Amennyiben az ügylet finanszírozási feltételei atipikusak, alapos elemzésre van szükség, melynek eredményeként módosításra kerül sor. 3. Az értékesítés feltételei és az értékesítés ideje. 4. Helyszín. 5. Fizikai jellemzők.
Az érintett ingatlan végső értékének meghatározásához az összehasonlítható eladások kiigazítása szükséges. A számítás és a kiigazítás a korábbi számítások logikai elemzése alapján történik, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása (lásd 3.2. ábra).
A kiigazítások típusai
Százalékos korrekciókúgy írják be, hogy egy analóg tárgy eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét megszorozzák egy olyan együtthatóval, amely tükrözi az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő tényezőt adunk.
Költségkorrekciók:
a) abszolút korrekciók, az összehasonlítási egységhez hozzáadva az eladott analóg tárgy árát egy bizonyos összeggel módosítja, amelyet az analóg objektum és az értékelt tárgy jellemzőinek különbségére becsülnek. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív korrekció, ha rosszabb;
b) monetáris kiigazítások, hozzáadva az eladott analóg tárgy egészének árához, módosítsa azt egy bizonyos összeggel, amelynél a jellemzők közötti különbségeket becsülik.
Halmozott kamatkiigazítások az összes egyedi százalékos kiigazítás szorzatával határozható meg.
Módosítás formailag általános csoportosításáltalában egy fejlett ingatlanpiacon használják, ahol nagyszámú eladás van. A kumulatív kiigazítás az összehasonlítható adatok meghatározott csoportján belül történik.
A módosítások sorrendje: 1. A finanszírozási feltételek kiigazítása. 2. Kiigazítás a különleges értékesítési feltételekhez. 3. Kiigazítás az értékesítés időpontjához. 4. Helykorrekció. 5. Fizikai jellemzők korrekciója.
Az összehasonlító megközelítés előnyei: 1. A végső ár a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi. 2. Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik. 3. Statikailag indokolt. 4. Az összehasonlított objektumok közötti különbségek miatt korrigálásra kerül sor. 5. Meglehetősen könnyen használható és megbízható eredményeket ad.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai: 1. Értékesítési különbségek. 2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei. 3. Az ügylet konkrét feltételeivel kapcsolatos információgyűjtés nehézségei. 4. Függőség a piaci aktivitástól. 5. A piaci stabilitástól való függés. 6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
Az összehasonlító megközelítésben alkalmazott korrekció mértékének becslésére szolgáló módszerek.
Kvantitatív módszerek.
A tények összehasonlításának módszere, a piacon lévő analógok csoportjainak kiválasztása: az egyik minden szükséges módosításhoz elemekkel, a másik anélkül.
A módszer mögött meghúzódó alapvető elmélet az, hogy ha egyetlen különbség van két hasonló cikk között, akkor az árkülönbség az adott cikkhez kötődik. A módszer akkor használható, ha több eltérés is van. Nagyszámú korrekció bevezetésekor a pontosság csökken.
A másodlagos piac elemzése. Amikor a meglévő eladások piaci inflációja lehetetlenné teszi egy páros adatkészlet elemzését. A korrekciót az értékelés tárgyához közvetlenül nem kapcsolódó adatok és az analógok alapján számítják ki.
Költségelemzési módszer. A kiigazítások becslése az objektum egyedi elemének létrehozásának költségeinek elemzése alapján történik, figyelembe véve a kopást és elhasználódást, de a piaci adatokkal való ellenőrzés szükséges.
Regresszióanalízis módszer. Grafikonok készülnek, képletek származnak a jellemzők függő különbségeiből. Akkor használják, ha a mennyiségiek lehetetlenek, akkor a minőségiek.
A módszerek a minőségi jellemzők rangsorolásán alapulnak (jobb, valamivel jobb, egyenlő, kissé rosszabb, sokkal rosszabb)
Az összehasonlító elemzés az analógokat vizsgálja annak meghatározására, hogy az összehasonlított tételek költséghatása nagyobb, egyenlő-e vagy kisebb-e, mint az értékelt tételé. Lényege hasonló a párosítás módszeréhez, csak a kvalitatív értékelések példáján.
Eloszlás elemzése. Az analógok az értékelés tárgyának monoton változásainak sorrendjében vannak elosztva. Ezután meghatározzák az értékelt tárgy helyét az összehasonlító eladások sorozatában.
Egyéni szakértői felmérések.
A kiigazítások technikája összehasonlító megközelítésben.
Módosításra kerülnek az analóg ingatlanok árképzési jellemzői. Csak az analóg objektumok módosíthatók. Az értékelési objektumot soha nem módosítják.
A fő kérdés, amelyet ebben a szakaszban meg kell oldani: mennyibe kerülne az analóg, ha ugyanazokkal a jellemzőkkel rendelkezne, mint az értékelés tárgya.
A módosítások alapszabálya: ha az analóg jobb, mint a vizsgált objektum, akkor lefelé vagy negatív korrekcióra kerül sor (mínusz előjellel); ha az analóg rosszabb, mint az értékelés tárgya, akkor pozitív kiigazítás történik.
A módosítások során minden egyes jellemzőt ki kell igazítani - ez egy összehasonlítási elem.
Az összehasonlító elemek csoportjai:
Az ügylet feltételeivel és a piaci feltételekkel kapcsolatos elemek (jogok, finanszírozási feltételek, értékesítés dátuma, ügylet feltételei)
Az objektumhoz közvetlenül kapcsolódó elemek (jellemzők stb.)
Összehasonlítási elemek csoportjainál különböző módosítási sorozatok alkalmazhatók (függő vagy független alapon)
Függő sorrend: az előző korrigált ár eredményét módosítják; Az összehasonlító elemek sorrendje számít (jogok, finanszírozási feltételek, értékesítési feltételek, értékesítés dátuma)
Független módosítás. Az egyes elemek kiigazítása, a piaci feltételekhez való véletlenszerű sorrendben történő kiigazítás után kapott eredmény alapján számítva.
Az összehasonlító megközelítés módszerei.
1) Összehasonlító értékesítési elemzés módszere - egy tárgy értékének (ingatlan értékének) becslése hasonló tárgyak közelmúltbeli eladásainak árainak összehasonlításával. A módszer keretein belül: elemezze a hasonló tárgyak piaci helyzetét, és gyűjtsön megbízható információkat róluk; meghatározni ill. az objektum összehasonlítási egységeit és hasonlítsa össze. az egyes egységek elemzése; kiemeli a szükséges összehasonlítási elemeket; összehasonlítani az értékelt objektumot és a kiválasztott összehasonlítási objektumokat, hogy módosítsák eladási áraikat, vagy kizárják azokat az összehasonlítandók listájából; az összehasonlított objektumok értékének számos kiigazított mutatója egy értékhez vagy a vizsgált objektum piaci értékének egy tartományához vezet. A módszer akkor megfelelő, ha nagy mennyiségű megbízható információ áll rendelkezésre, és gyakran kombinálják statisztikai értékelési módszerekkel. Fő előnye, hogy olyan eredményt érhet el, amely a legpontosabban tükrözi a piacnak az értékelés tárgyához való hozzáállását. Egy objektum értékének megítélésének nehézségei abból fakadnak, hogy nincs két teljesen hasonló tárgy sem. Ezen kívül figyelembe kell venni azokat az ügyleteket, amelyek megfelelnek a piaci érték meghatározásának, pl. azokat, amelyeket nem befolyásolnak nem piaci tényezők. A rendkívül jövedelmező ingatlanok értékesítése során gyakran nem vagy hiányosak az információk azok gazdasági jellemzőiről, értékesítési feltételeiről, ezért ilyenkor csak „körvonalazható” az a tartomány, amelyben a piaci érték a legnagyobb valószínűséggel található.
2) Bruttó bérleti díj módszer. Az eladási ár és a megfelelő bérleti díj közötti közvetlen kapcsolaton alapul. Ezt az összefüggést szorzóval mérjük. (bruttó bérleti együttható). A bevételt generáló ingatlanok értékelése során használják.
A VRM egy tárgy eladási árának a potenciális vagy tényleges bruttó bevételhez viszonyított aránya. A helyzettől, az analógok VRM értékétől függően az objektum VRM-jének meghatározásához az eredmények harmonizálására szolgáló eljárásokat alkalmazzák.
A valószínű eladási árat a következő képlet alapján számítjuk ki: C = Pvd*VRM
PVD - az értékelt tárgyból származó bruttó bevétel; A GRM az átlagos bruttó bérleti díj szorzója.
A módszer szakaszai:
Összehasonlítható analógok kiválasztása;
VRM számítása;
A megszerzett BRM-ismeretek összehangolása egyetlen BRM-érték vagy BRM-érték-tartomány meghatározásához, amely alkalmazható a vizsgált objektumra;
A bérleti díj szempontjából összehasonlítható tárgyak meghatározása;
Analógok elemzése, összehasonlításuk a vizsgált objektum megfelelő jellemzőivel;
Kiigazítások kiszámítása az értékelt ingatlan piaci bérleti díjából származó bevétel értékének meghatározásához;
A kiértékelt objektum értékének kiszámítása a képlet segítségével.
A módszer hátrányai:
Alkalmazás csak aktív jövedelemtermelő ingatlanpiacokon;
Az értékelés tárgya és az analógok közötti kockázatok közötti különbséget nem veszik figyelembe
Az NRR különbségét nem veszik figyelembe
Előadás _ Ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése
1. Az összehasonlító megközelítéssel történő értékelés lényege és főbb szakaszai
2. A módosítások típusai és sorrendje
3. A módosítások módjai és módszerei
1. Az összehasonlító megközelítéssel történő értékelés lényege és főbb szakaszai
Az értékelés összehasonlító megközelítése az értékbecslési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapul, és amelyhez információ áll rendelkezésre a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásakor az értékesítéselemzési folyamat olyan összehasonlítható ingatlanokat választ ki, amelyeket viszonylag nemrégiben adtak el (vagy bocsátottak eladásra) az érintett piacon. Ezután az analóg objektumok árát kiigazítják az értékelt és összehasonlítható tárgyak közötti azonosított különbségek miatt. Az eredmény egy korrigált ár minden összehasonlítható ingatlanra, mintha az eladáskor ugyanazokkal az alapvető jellemzőkkel rendelkezne, mint a tárgy ingatlan. Az analóg tárgyak korrigált árának átlagértéke lehetővé teszi, hogy következtetést vonjunk le az értékelt tárgy piaci értékére vonatkozóan.
Az összehasonlító megközelítést akkor alkalmazzuk, ha az értékelési tárgy piaca aktív, azaz az értékelés időpontjában elegendő számú ügyletről vagy ajánlatról van információ. Az összehasonlító megközelítés lehetővé teszi, hogy meglehetősen jó eredményeket kapjunk a lakások és telkek értékelése során.
Az összehasonlító megközelítés, ha elegendő adat áll rendelkezésre, jó, és ami nagyon fontos, könnyen magyarázható költségbecslési eredményeket tesz lehetővé. Éppen ezért akkor is igyekeznek használni, ha az adatok egyértelműen nem elegendőek a megbízható pontbecslésekhez. Korlátozott mennyiségű adat esetén a módszer lehetővé teszi, hogy olyan tartományt kapjunk, amelyben a kívánt érték lehet. Ez az információ hasznos, mivel igazolás más értékelési módszerek alkalmazásakor.
Az összehasonlító megközelítés 3 fő elven alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés, hozzájárulás.
Egy ingatlan összehasonlító módszerrel számított költsége nem haladhatja meg az azonos jellemzőkkel rendelkező, hasonló ingatlanok bekerülési értékét.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei:
Az objektumnak nem kell egyedinek lennie. Szinte soha nem használják speciális célú létesítményekre (iskolák, stadionok stb.), amelyeknek nincs piaca, vagy piacuk korlátozott.
Az információknak átfogónak kell lenniük, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
Az értékelt ingatlan hasonló analógjainak költségét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés előnyei:
A végső ár a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi.
Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik.
Statikailag indokolt.
A kiigazítások az összehasonlított objektumok közötti különbségek miatt történnek.
Használata meglehetősen egyszerű, és megbízható eredményeket ad.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai:
Értékesítési különbségek.
Nehézségek a gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információk gyűjtésében.
A tranzakció konkrét feltételeiről szóló információgyűjtés nehézségei.
A piaci stabilitástól való függés.
A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
Az értékelt tárgy piaci értékét az eladott analóg tárgyak árának szekvenciális kiigazításával határozzák meg.
Az összehasonlító megközelítés szakaszai:
1. szakasz. Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez a vizsgált objektum tartozik; olyan ingatlantárgyakat (analógokat) azonosítanak, amelyek leginkább hasonlíthatók az értékelthez, és amelyeket viszonylag nemrégiben adtak el.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
Expozíciós időszak. Expozíciós időszak – az az idő, amíg az objektum a piacon van;
Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő: kapcsolatban állnak egymással; a holding és egy független leányvállalat képviselői; eltérő kölcsönös függőséggel és kölcsönös érdeklődéssel rendelkeznek; a tranzakciókat biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal hajtják végre; elhunyt személyek ingatlanának értékesítésével stb. foglalkoznak;
Befektetési motiváció, amelyet: a befektetők hasonló motívumai határoznak meg; a létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata; az épület kopásának mértéke.
2. szakasz. Információk gyűjtése és pontosságának ellenőrzése az értékelt ingatlan analógjairól, amelyeket eladásra kínálnak vagy nemrég értékesítenek; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.
3. szakasz. A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.
4. szakasz. Értékelési objektum értékének megállapítása analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével.
2. A módosítások típusai és sorrendje
Az értékelt ingatlan piaci értékének meghatározásához ki kell igazítani a kiválasztott analógokat. A számítás és a kiigazítás a korábbi számítások logikai elemzése alapján történik, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása.
A módosítások lehetnek: százalékos és pénzbeli, abszolút és relatív.
A százalékos kiigazítások egy bizonyos együtthatóval módosítják az objektum költségét, és úgy hajtják végre, hogy a teljes analóg vagy annak összehasonlítási egységének költségét megszorozzák ezzel az együtthatóval.
A százalékos kiigazításokat az értékesítés idejére, helyére, elhasználódására, méretére, valamint az eltérő minőséget eredményező javítási típusokra való igazításkor használják.
A monetáris kiigazítások egy bizonyos összeggel növelik a teljes tárgy (abszolút) vagy egy összehasonlítási egység (relatív) költségét.
Pénzügyi kiigazítások - további fejlesztésekhez, szabad földterülethez, méretarányhoz, javításokhoz.
A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy az analóg tárgy vagy annak összehasonlítási egysége eladási árát megszorozzák egy olyan együtthatóval, amely tükrözi az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő tényezőt adunk.
Költségkiigazítás: az eladott analóg objektum árának módosítása egy bizonyos összeggel, amelyet az analóg objektum és az értékelt tárgy jellemzőinek különbsége alapján becsülnek meg. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt objektum jobb, mint egy hasonló analóg, negatív korrekció, ha rosszabb.
Az alábbi összehasonlítási elemek minden ingatlan esetében közösek:
1. Páros értékesítés elemzése.
2. Piaci adatok statisztikai elemzése.
Kvalitatív elemzési módszerek
1. Szakértői értékelések módszere.
2. Személyes interjúk.
A korrekciók számítási módszerei
Páros értékesítési módszer . A páros értékesítés két olyan ingatlan értékesítése, amelyek egy vagy több jellemző kivételével szinte minden tekintetben azonosak. Feltételezhető, hogy ezeknek a jellemzőknek a különbsége határozza meg a tárgyak árának különbségét. Ennek megfelelően a párosított eladási objektumok árainak összehasonlításával a fenti jellemzőkre kiigazítást lehet számolni.
A páros értékesítési módszer fontos pontja annak a tudata, hogy a páros értékesítés tárgyainak nem kell feltétlenül összehasonlíthatónak lenniük az értékelt tárggyal és annak analógjaival. A páros értékesítést azonban ugyanahhoz a piaci szegmenshez kell hozzárendelni, mint az értékelendő ingatlant.
A páros értékesítési módszerrel, ha elegendő információval rendelkezik, kiszámíthatja és elvégezheti az esetleges módosításokat. Leggyakrabban a páros értékesítési módszert használják a korrekciók kiszámításához:
A jellemzők közvetlen összehasonlításának módszere . A jellemzők közvetlen összehasonlításának módszere lehetővé teszi a korrekciók kiszámítását mind az objektum fő jellemzői (kopás), mind pedig a külső tényezők ingatlanra gyakorolt hatásával kapcsolatos információk (infláció, áremelkedések) alapján.
statisztikai módszerek , az adatbázisból vett reprezentatív minták elemzése alapján. A legelterjedtebb módszer a korrelációs-regressziós elemzés, amely azon a feltételezésen alapul, hogy egy tárgy árának változásai és bizonyos jellemzői között összefüggés van.
A bevétel és költség megközelítésben alkalmazott módosítások kiszámítása.
Az ár és a bevétel korrelációjának módszere azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok által megtermelt bevétel nagysága árazási tényező, és a hasonló objektumok árának és bevételének összehasonlítása alapot ad ahhoz, hogy egy adott ingatlan értékelésénél átlagos eredményeket használjunk.
Az ingatlanból származó jövedelem típusától függően használhatja a bruttó bérleti díj szorzót (GRM) és a teljes tőkésítési mutatót (CCR).
A bruttó bérleti díj szorzó (GRM) az ár és a jövedelem (potenciális vagy tényleges) arányát mutatja. A számítás során a VRM az azonos piaci szegmensben található objektumokra kerül kiszámításra. A VRM kiszámításakor a következő korlátozásokat veszik figyelembe:
a bevételnek minden analóg esetében potenciálisnak vagy ténylegesnek kell lennie;
az analógok bevételének 40%-kal magasabbnak és alacsonyabbnak kell lennie, mint az objektum bevétele.
Összehasonlító (piaci) megközelítés az ingatlanok értékeléséhez - az ingatlanok értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának olyan hasonló objektumokkal való összehasonlításán alapul, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre áll információ a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló ingatlanokkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alkalmazásának kezdeti előfeltétele a fejlett ingatlanpiac jelenléte.
Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három alapelvén alapul: kereslet-kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen alapelvei alapján az összehasonlító megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek elkülönítésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére az értékelt ingatlan értékének modellezésére.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alapelve a helyettesítés elve, amely kimondja, hogy ha több hasonló ingatlan van a piacon, a racionális befektető nem fizet többet, mint amennyibe hasonló hasznosságú ingatlan vásárlása kerülne. .
Az összehasonlítható objektumok (analógok) kiválasztásának fő kritériumai az ingatlan tulajdonjoga, a tranzakció finanszírozási feltételei, az eladás (ajánlat) feltételei és ideje, az ingatlan elhelyezkedése, az értékelt ingatlan fizikai jellemzői.
Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:
Az objektumnak nem kell egyedinek lennie;
Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is;
Az értékelt ingatlan hasonló analógjainak költségét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés szakaszai:
Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez a vizsgált objektum tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlítanak az értékelthez, és amelyeket viszonylag nemrégiben adtak el.
2. Az eladásra kínált vagy nemrégiben eladott ingatlan analógjaira vonatkozó információk összegyűjtése és pontosságának ellenőrzése; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal. Az értékbecslő a lehető legtöbb információt összegyűjti a hasonló ingatlanok eladásáról. Információforrások lehetnek: tulajdonosi regisztráció, kollégáktól származó információk, hivatalos nyilvántartások és statisztikák. Az információgyűjtés során az értékelőnek biztosnak kell lennie annak teljességében és tárgyilagosságában. Meg kell adni az 1 nm-re vonatkozó információkat. az objektum méteres területe, a tranzakció dátuma, az objektum helye, a tranzakció feltételei és egyéb mutatók, amelyeket az értékbecslő szükségesnek tart. Az értékbecslőnek meg kell győződnie arról, hogy az ügylet két független fél között zajlott, és a fizetett árat semmilyen tényező nem befolyásolta, beleértve a felek közötti szoros kapcsolatokat sem. Ezenkívül az értékbecslőnek meg kell vizsgálnia, hogy milyen feltételek mellett kötöttek megállapodást az ingatlan eladásának vagy bérleti díjának összegéről, és össze kell vetnie ezeket az értékeket az erre vonatkozó piaci információkkal. Egy új épület bérleti díja például az ingatlanpiacon jó mutató lehet, de a kötelezett partnerek vagy rokonok közötti tranzakció nem.
3. Ideiglenes kiigazítások. Az értékbecslő nagyon gyakran rendelkezik információkkal a több évvel ezelőtti tranzakciókról. Egy magas inflációjú gazdaságban tudnia kell a tranzakció pontos dátumát, hogy az adatok elemzésekor matematikai vagy minőségi korrekciókat tudjon végrehajtani.
4. A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően. A gyakorlatban nehéz teljesen hasonló ingatlanokat találni méretben, elhelyezkedésben, korban, kialakításban, elrendezésben és egyéb paraméterekben. Ebben a helyzetben az értékelőnek abból a szempontból kell megközelítenie a problémát, hogy minden információ jobb, mint az információ hiánya. Az értékbecslő annak jellege és saját tapasztalata alapján meghatározza az összehasonlított ingatlantárgyak közötti különbségeket, és azokat költségformában fejezi ki. Az értékelő ezeket a különbségeket a tárgyak elhelyezkedésében, kopásuk mértékében találja meg, és sok más tényezőben is meghatározza az eltéréseket.
Költségkorrekciók:
a) abszolút korrekciók, az összehasonlítási egységhez hozzáadva az eladott analóg tárgy árát egy bizonyos összeggel módosítja, amelyet az analóg objektum és az értékelt tárgy jellemzőinek különbségére becsülnek. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív korrekció, ha rosszabb;
b) monetáris kiigazítások, hozzáadva az eladott analóg tárgy egészének árához, módosítsa azt egy bizonyos összeggel, amelynél a jellemzők közötti különbségeket becsülik.
Százalékos korrekciókúgy írják be, hogy egy analóg tárgy eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét megszorozzák egy olyan együtthatóval, amely tükrözi az analóg tárgy és az értékelt tárgy jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő tényezőt adunk.
Legyen az értékelendő objektum értéke = X;
Az eladott tárgy költsége = 1,0 (100%).
Ha egy tárgy 15%-kal jobb, mint az analógja, akkor az analóg árának 15%-kal kell emelkednie
X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
Ha egy tárgy 15%-kal rosszabb, mint az analógja, akkor az analóg árát 15%-kal kell csökkenteni.
X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
Ha egy analóg 15%-kal jobb, mint az értékelt tárgy, akkor az analóg árának csökkennie kell
1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .
Ha egy analóg 15%-kal rosszabb, mint az értékelt tárgy, akkor az analóg árának emelkednie kell
1,0 = (1,0 – 0,15) * X; 
.
Szakértői kiigazítási módszereket alkalmaznak, ha a monetáris kiigazítás nem végezhető el.
5. Ingatlan értékelési tárgy értékének megállapítása analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével. Különös megfontolást igényel az adatok összehasonlíthatósága két összehasonlított ingatlan objektum között, mivel az értékelt ingatlan és a piaci analógok különböző paramétereinek hasonlósága ellenére előfordulhat, hogy az értékről téves következtetésre jutunk. Az értékbecslőnek össze kell hasonlítania az értékelt ingatlan méretét, korát és egyéb tényezőket a hasonló ingatlanok hasonló tényezőivel, értékbeli korrekciót kell végeznie és figyelembe kell vennie a további elemzés során.
Az összehasonlító megközelítés két fő módszert tartalmaz: a közvetlen összehasonlító értékesítés elemzési módszert és a bruttó bérleti díj szorzós módszerét. Az összehasonlító megközelítésű csoportban a legelterjedtebb értékelési módszer a közvetlen értékesítés összehasonlítási módszere. Ez a módszer az ingatlanok tényleges adásvételi tranzakcióinak elemzéséből áll, és összehasonlítja azokat a tárgyakat, amelyekre ezeket a tranzakciókat végrehajtották, és az értékelt ingatlannal. Ez az ingatlanértékelési módszer a helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy a vevő nem vásárol ingatlant, ha annak értéke meghaladja egy hasonló, ugyanolyan hasznosságú ingatlan megvásárlásának költségét a piacon. Ezért feltételezzük, hogy azok az árak, amelyeken az ingatlanpiacon az értékelt tárgyhoz hasonló vagy ahhoz hasonló tárgyra vonatkozó adásvételi tranzakciók zajlottak, tükrözik annak piaci értékét.
A közvetlen összehasonlító értékesítés elemzési módszer alkalmazásakor az értékbecslő az ingatlanpiac érintett szektorában a közelmúltban értékesített, összehasonlítható ingatlanokat elemzi, és az értékelt és az összehasonlítható ingatlanok közötti különbségek miatt módosítja az árat. Ez az eljárás minden összehasonlítható ingatlan eladási árát úgy határozza meg, mintha az eladáskor ugyanazokkal az alapvető jellemzőkkel rendelkezne, mint a tárgyi ingatlan.
Bármely jellemző korrekciójának mértékének meghatározásának egyik módja a páros értékesítések elemzése. Több összehasonlítható eladáspár összehasonlításából és elemzéséből áll. A párosított értékesítés azonban két olyan ingatlan eladása, amelyek közel azonosak, kivéve egy jellemzőt, amelyet az értékbecslőnek értékelnie kell ahhoz, hogy az összehasonlítható ingatlan tényleges árához igazodjon.
Például
A piaci értékesítésről a következő információk ismertek:
Határozza meg:
Kiigazítás a területi különbségekhez.
Kiigazítás a kert jelenlétéhez.
Beállítás garázs jelenlétéhez.
1. A területkülönbség kiigazításának meghatározásához összehasonlítjuk az 1. és 3. objektumot. 55000-44000=11000 a táblázatban szereplő területkülönbséghez igazítunk. Ezenkívül, ha az objektum jobb, mint az analóg, akkor az analóg árának növekednie kell; ha az objektum rosszabb, mint az analóg, akkor az analóg árának csökkennie kell. Mivel a 3. analóg területe jobb, mint az 1. objektum, a beállításhoz (-) jel tartozik.
2. A garázs jelenlétére vonatkozó beállítás meghatározásához összehasonlítjuk az 1. és 2. objektumot. 44000-40000=4000. Beállítjuk a garázs jelenlétét az asztalon. Mivel az 1. objektum jobb, mint a 2. analóg a garázs megléte szempontjából, a beállításhoz egy (-) jel tartozik.
3. A kert jelenlétéhez való igazítás meghatározásához összehasonlítjuk a 2. és 4. objektumot. 40-39=1t. Beállítjuk a kert jelenlétét a táblázatban. Mivel az 1. objektum a kert jelenléte szempontjából jobb, mint a 4. analóg, a beállításhoz egy (-) jel tartozik.
Kiszámoljuk az összes analóg teljes korrekcióját.
Az objektum költségét az analógok korrigált árainak figyelembevételével határozzuk meg.
|
Értékelhető | ||||||
|
Terület, m2 | ||||||
|
Beállítás | ||||||
|
Beállítás | ||||||
|
Beállítás | ||||||
|
Eladási ár, $ |
29000 | |||||
|
Teljes kiigazítás | ||||||
|
Korrigált ár | ||||||
A direkt összehasonlító elemzési módszer leginkább az ingatlanpiac érett szektoraira, így például a lakáspiacra alkalmazható.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének részeként a bruttó bérleti díj szorzós módszerét is alkalmazzák.
Bruttó bérleti szorzó (GRM) az eladási árnak a potenciális bruttó bevételhez vagy a tényleges bevételhez viszonyított aránya.
A módszer használatához a következőket kell tennie:
becsülje meg az ingatlan által termelt piaci bruttó bevételt;
az analógok összehasonlítható eladásai alapján határozza meg az értékelt ingatlanból származó bruttó bevétel és az eladási ár arányát;
szorozzuk meg az értékelt tárgyból származó bruttó bevételt az analógok GRM átlagértékével.
A valószínű eladási árat a képlet segítségével számítjuk ki
Példa
A VRM számítása
|
Eladási ár, c.u. | |||
|
Az értékelés tárgya |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
A GRM szerepét az általános tőkésítési mutató (CCR) töltheti be.
OKC a nettó működési bevétel és az eladási ár aránya.
Ebben az esetben
;
Példa
OKC számítása
|
Eladási ár, c.u. | |||
|
Az értékelés tárgya |
375000 | ||
|
egyedülálló |
|||
|
35000 (tavaly) |
egyedülálló |
||
Az összehasonlító megközelítés előnyei:
A végső ár a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi;
Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik;
Statikailag indokolt;
A kiigazítások az összehasonlított objektumok közötti különbségek miatt történnek;
Meglehetősen könnyen használható és megbízható eredményeket ad.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai:
Értékesítési különbségek;
Nehézségek a gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információk gyűjtésében;
A tranzakció konkrét feltételeiről szóló információgyűjtés nehézségei. ;
A piaci aktivitástól való függés;
A piaci stabilitástól való függés;
A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
