Az eljárásnak azonban számos fontos árnyalata van. Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy a jogszabály nemcsak a hitelfelvevőkkel szemben támaszt követelményeket, hanem magával a lakással szemben is. A kedvezményes jelzáloghitel megszerzésének feltételei A kedvezményes jelzáloghitel olyan újítás, amely sok orosz számára még mindig érthetetlen. A törvényjavaslatot csak 2017-ben dolgozták ki. Az államtól kapott bónuszokat pedig most igénybe veheti. Igaz, csak akkor állnak rendelkezésre, ha számos fontos feltétel teljesül:
A refinanszírozás lebonyolításának szakaszai A refinanszírozási eljárás végrehajtásához az ügyfélnek kérelmet kell írnia egy adott bankhoz, és csatolnia kell egy dokumentumcsomagot. Ezt követően a bank jóváhagyja vagy elutasítja a fizető kérelmét. Ha a döntés pozitív, akkor új szerződés feltételeit állapítják meg (a 102. sz. szövetségi törvény 2. fejezetének rendelkezéseivel összhangban).
A kifizetőnek ezt követően értesítenie kell első hitelezőjét a kölcsön nyújtásáról. Ezt követően pénzt utalhat át az előző kölcsön visszafizetésére. Itt letölthet egy jelzáloghitel-refinanszírozási kérelem mintát.
Az utolsó szakasz a jelzálog-szerződésnek a kormányzati hatóságoknál történő bejegyzése (a 102. sz. szövetségi törvény 10. cikkével összhangban).
Milyen szabályozások szabályozzák A jelzáloghitelezést törvények szabályozzák, amelyek megsértése elfogadhatatlan. Ma Oroszországban nincs törvény a jelzáloghitel refinanszírozásáról, de erről két szövetségi törvény található. A jelzálogjogról szóló 1998. július 16-i 102-FZ törvényről és az 1997. július 21-i, 122-FZ sz.
Az Orosz Föderáció 1994. november 30-i 51-FZ Polgári Törvénykönyve (különösen a 42. fejezet) tekinthető a fő törvénynek, amely az egész oroszországi hitelezési folyamatot szabályozza. Sok hitelező és hitelfelvevő is követi. A bankintézetek kötelesek betartani olyan törvénycikkeket is, mint például a „bankokról és banki tevékenységekről” szóló, 1990. december 2-i N 395-1-FZ szövetségi törvény.
Szintén az „Orosz Föderáció Központi Bankjáról” szóló, 2002. július 10-i N 86-FZ szövetségi törvény.
Info
Elegendő a hitelfelvevő standard követelményeinek teljesítése Függetlenül attól, hogy a hitelfelvevő melyik pénzintézethez fordult refinanszírozási céllal, szükséges a kötelező dokumentáció teljes csomagja. Ezenkívül ügyelnie kell a biztosítási szerződés megkötésének szükségességére. Ha ezt a szabályt figyelmen kívül hagyják, a hitelfelvevők a lehető legmagasabb kamatlábat állapítják meg.
Nagyon kiterjedt, és a következőket tartalmazza:
A pénzintézet fenntartja a jogot, hogy további dokumentumokat kérjen. Ha elutasítják, a kérelem azonnal elutasítható.
Az útlevélen kívül be kell mutatnia:
A fenti dokumentumok helyes végrehajtása mellett ki kell tölteni egy adott banktól származó továbbkölcsönzési kérelmet. Kérelemminta A jelzáloghitel-refinanszírozási kérelem kitöltése fontos szempont. Ezt megteheti online vagy közvetlenül egy adott bankintézet fiókjában.
Jelzáloghitel A hitelezés egyik fajtája, melynek fő célja a készpénzes kölcsön megszerzése, mely ingatlanvásárlásra szolgál. A bankok általában nagyszámú különböző jelzálog-programot kínálnak. Ez lehet egy új lakás vásárlási program, vagy egy másodlagos ingatlan vásárlási program.
A kamatlábakat, összegeket és feltételeket a hiteltermék függvényében határozzák meg. Bank Különféle pénzügyleteket lebonyolító pénzintézet. A banki szervezet szolgáltatásait a kormány és az állam polgárai egyaránt igénybe vehetik Tranzakció lehetősége A tranzakció lebonyolításához a banki szervezet összes követelményének szigorú teljesítése, valamint a szabályok betartása szükséges a kölcsönszerződéstől.
Előnyök A refinanszírozás számos előnnyel jár a rendszeres fizetők számára:
Jelzálog-refinanszírozás Az eljárás jellemzői a választott banki szervezettől függően kissé eltérhetnek.
A jelzáloghitel refinanszírozása bizonyos műveletek sorozatát foglalja magában, amelyek eredményeként a refinanszírozási tranzakció sikeresnek tekinthető. Gyakran minden magán a hitelfelvevőn múlik. Ma számos orosz bankban elérhető egy ilyen pénzügyi eljárás, mint a refinanszírozás. Gyakran olyan hitelfelvevők használják, akiknek több kölcsönük van különböző bankoktól.
A refinanszírozás lehetővé teszi az összes hitel egyesítését. Ami a jelzáloghitelezést illeti, az is refinanszírozható. Az ilyen kölcsönök feltételei gyakran kedvezőtlenekké válnak, és a refinanszírozás lehetővé teszi, hogy újra azzá váljanak.
Amit tudnia kell Nem szükséges szakmailag megérteni az összes hitelezési és pénzügyi árnyalatot. Ez a banki alkalmazottak és a hitelezők felelőssége. De még mindig nem árt, ha ismeri néhány alapvető kifejezés és fogalom jelentését.
2019. május
A banki szervezetek folyamatosan frissítik a hitelek kamatait. Emiatt bizonyos esetekben előnyös a hitelrefinanszírozás alkalmazása. Mi a hitelrefinanszírozás egyszerű szavakkal, és hogyan zajlik? Ezekre a kérdésekre a válasz ebben a cikkben található.
A refinanszírozási eljárás lényege az, hogy a hitelfelvevő készpénzkölcsönt kap egy meglévő tartozása törlesztésére. Ugyanakkor az új hitelt más feltételekkel bocsátják ki, amelyek a legtöbb esetben a korábbiaknál kedvezőbbek. Így ez az eljárás akkor lesz hasznos a hitelfelvevő számára, ha jelenleg olyan hitele van, amelynek kamata jelentősen meghaladja a mai ajánlatokat. A refinanszírozás ráadásul akkor is hasznos lehet, ha az ember nehéz élethelyzetbe kerül, és nem tud kezelni tartozásait, hitelezője pedig nem hajlandó átstrukturálni az adósságot.
Mielőtt hitel-refinanszírozási kérelmet nyújtana be egy banktól, a hitelfelvevőnek ajánlott tanulmányoznia minden jogát, hogy részletesen megértse ennek az eljárásnak a bonyolultságát. Ehhez speciális dokumentumokat kell tanulmányoznia, amelyek a refinanszírozást szabályozó törvényeket írják elő. Ezt a következő törvények írják elő:
Külön szövetségi törvény is szabályozza a refinanszírozási eljárást – a 2016. július 3-án kelt 230. számú szövetségi törvény. Ez a törvény részletesen meghatározza a bankok és más hitelintézetek, valamint ügyfeleik közötti interakció valamennyi módszerét. Az egyik ilyen módszer a hitel-refinanszírozás.
A hitelrefinanszírozási szerződés megkötésekor az ügyfélre alapvetően ugyanazok a követelmények vonatkoznak, mint a fogyasztási hitel felvételekor. Tehát a kölcsönt kapó ügyfélnek hivatalos munkahellyel kell rendelkeznie, meghatározott szolgálati idővel, stabil bevételi forrással és jó hiteltörténettel. A felsorolt tényezők alapján a bank fel tudja mérni a hitelfelvevő fizetőképességét, és a kapott eredmények alapján bizonyos együttműködési feltételeket ajánl fel neki. Ha az ügyfél fizetésképtelennek vagy megbízhatatlannak bizonyul, akkor valószínűleg egyszerűen megtagadják tőle a szolgáltatást.
Ami a továbbhitelezés bizonyos feltételeit illeti, szinte minden banki szervezetnél jelentős különbségek vannak. Ezenkívül az egyes bankok eltérő feltételekkel rendelkezhetnek az ügyfelek különböző kategóriáira. Ha a legkedvezőbb hitelfeltételeket szeretné elérni, akkor különböző bankoktól össze kell gyűjtenie a szükséges információkat, össze kell vetnie azokat, és le kell vonnia a megfelelő következtetéseket.
A bankok között is van némi hasonlóság. A legtöbb hitelintézet a következő típusú refinanszírozást kínálja:
A refinanszírozás megszerzésének rendszere a különböző banki szervezetekben némi árnyalattal rendelkezhet. A folyamat lebonyolításával kapcsolatos teljes körű tájékoztatás érdekében javasoljuk, hogy vegye fel a kapcsolatot a banki alkalmazottakkal. Általában azonban a refinanszírozási eljárás nem sokban tér el a különböző bankok között.
A szolgáltatás igénybevételének szokásos eljárása a következő:
A refinanszírozási eljárás végrehajtásához az ügyfélnek össze kell gyűjtenie egy bizonyos dokumentumcsomagot. Ezek a dokumentumok szükségesek ahhoz, hogy a bank megállapítsa a hitelfelvevő fizetőképességét. A választott banki szervezettől függően a szükséges dokumentumok listája változhat. Minden bank önállóan határozza meg az ilyen tranzakciók feldolgozásának szabályait. Alapvetően a következő dokumentumokra van szükség:
Mint minden banki terméknek, a hitel-refinanszírozásnak is megvannak a maga előnyei és hátrányai. A legtöbb esetben azonban ennek a banki szolgáltatásnak az előnyei jelentősen meghaladják a hátrányokat. Ezért nagyon népszerű a refinanszírozás.
Fő előnyei:
Főbb hátrányai:
Mi a trükk a hitel refinanszírozásában? A refinanszírozás a hátrányok ellenére egyesek számára még mindig rendkívül előnyös megoldás. A refinanszírozás igénylése előtt azonban ajánlatos alaposan mérlegelni a döntését, és mérlegelni az összes előnyt és hátrányt, amelyek ebből az eljárásból származhatnak.
A hitelrefinanszírozás igénylése meglehetősen bonyolult folyamat. Ezt az ügyet a lehető legnagyobb komolysággal kell megközelíteni. Annak érdekében, hogy ez az eljárás hasznos és egyszerűbb legyen, kövesse az alábbi ajánlásokat:
A cikkben bemutatott anyag alapján megállapíthatjuk, hogy a refinanszírozás bizonyos esetekben valóban hasznos banki termék. Ezt a kérdést azonban teljes komolysággal kell megközelíteni. Ellenkező esetben további veszteségek keletkezhetnek.
Artem Konovalov, az OJSC BINBANK jogi osztályának igazgatóhelyettese.
Egyes bankok már ma is folytatnak hitel-refinanszírozási műveleteket. Ennek azonban gyakorlatilag nincs hatása a jelzáloghitelezési piacra az ilyen ügyletek csekély volumene miatt, amelyek megvalósítását nem csak a gazdasági tényezők, hanem a megfelelő jogi szabályozás hiánya is korlátozza. A cikk szerzője bemutatja elképzelését a lakáscélú jelzáloghitelek refinanszírozásának jogi modelljéről és mechanizmusairól.
A jelzáloghitelek alakulásában óriási szerepe van a jelzáloghitelek refinanszírozásának, i. jelzáloghitel-követelések engedményezésének lehetősége egy másik pénzintézetre, amely önállóan bocsát ki jelzálog-fedezetű értékpapírokat és helyezi el azokat a tőzsdén. Ennek köszönhetően a bankok a hosszú távú pénzügyi forrásokhoz való korlátozott hozzáférési feltételek mellett is bővíthetik hitelezési volumenüket, csökkenthetik a hitelek kamatait és növelhetik a hitel futamidejét.
Először is fontos meghatározni, hogy mi a jelzálog-refinanszírozási modell. Ezt a kérdést mind a bank és a hitelfelvevő közötti refinanszírozási kapcsolatok, mind a hitelintézetek közötti kapcsolatok szempontjából figyelembe kell venni.
A banki gyakorlatban ezt a refinanszírozási módot gyakran „továbbkölcsönzésnek” vagy „továbbkölcsönzésnek” nevezik, amelyek a legáltalánosabb formában egy hitel lejárat előtti visszafizetését jelölik a hitelfelvevő által egy új hitelszerződés alapján kapott hitelbevételek felhasználásával. .
A hitelfelvevők általában a következő esetekben folyamodnak refinanszírozáshoz:
A meglévő gyakorlatot figyelembe véve a továbbkölcsönzésnek két módja különböztethető meg. Elemezzük részletesebben mindegyikük jellemzőit.
A hitelfelvevő kölcsönt kap egy új banktól, és ezekből a forrásokból visszafizeti a korábban felvett kölcsönt. Az ilyen refinanszírozás technológiája a következő:
Most pedig jellemezzük azokat a kockázatokat, amelyeket egy refinanszírozási bank visel a hitelfelvevő refinanszírozási eljárása során.
Kockázat 1. A jelzáloghitelezési piacon uralkodó szabályok szerint a hitel törlesztése a hitelfelvevő által a hitelező banknál nyitott számla feltöltésével, majd onnan a bank által a hitelező banknál nyitott pénzeszköz-leírással történik a kötelezettségek törlesztésére. a hitelfelvevő úgynevezett hosszú távú leírási megbízásából. Ezen túlmenően a Központi Bank 1998. augusztus 31-i szabályzata 2.1.2. pontjában foglalt követelményeknek megfelelően N 54-P<1>, a bankok úgy biztosíthatják a hitelfelvevőt, hogy ezeket a pénzeszközöket az ügyfél - a magánszemély hitelfelvevőjének - bankszámláján jóváírják. Következésképpen a refinanszírozási banknak nincs joga egyidejűleg a kölcsönkötelezettségek törlesztésére szolgáló hitelösszeget a hitelfelvevő hitelezőjének levelező számlájára küldeni.
<1>A Központi Bank 1998. augusztus 31-i N 54-P rendelete „A hitelintézetek pénzeszköz-ellátásának (kihelyezésének) és visszafizetésének (visszafizetésének) eljárásáról”.
Így a refinanszírozási bank a hitelnyújtás és a hitelfelvevő hitelező banknál nyitott számláján történő jóváírás után szembesülhet azzal a ténnyel, hogy a hitelfelvevő a számla tulajdonosaként a pénzeszközöket nem megfelelő módon használja fel (pl. fogadja át őket a pénztáron keresztül, vagy küldje el egy másik bank számlájára). A szolgáltató szervezetként is működő hitelező banknak nincs joga megakadályozni a hitelfelvevőt tervei megvalósításában, és köteles a hitelfelvevő, mint a bank ügyfele utasításait teljesíteni. Ebben az esetben, ha a hitelfelvevő rosszhiszeműen jár el, a refinanszírozási bank kockázata az, hogy egyrészt a hitelkeretet nem rendeltetésszerűen használják fel, másrészt a kiadott hitel megfelelő fedezet nélkül marad.
2. számú kockázat. A banknak a hitel kibocsátásakor a szükséges kockázatelemzés elvégzése után tartalékot kell képeznie az esetleges hitelezési veszteségekre. Az ilyen tartalék nagysága számos tényezőtől függ. Sőt, minél nagyobb a kölcsön vissza nem fizetésének kockázata, annál nagyobb a tartalék, és fordítva, minél kisebb a kockázat, annál kisebb a tartalék.
A 2004. március 26-i N 254-P jegybanki szabályzat 3.7.2.4. pontja szerint a kölcsön adósságszolgálata nem tekinthető jónak, ha „a kölcsönt közvetlenül vagy közvetve (harmadik feleken keresztül) hitellel nyújtják a kölcsönfelvevőnek. intézménynek a korábban nyújtott kölcsön tartozásának törlesztésére..."<2>. Ebből következően a vizsgált szabályozási jogszabály alapján és az egyéb körülmények elemzését is figyelembe véve a meghatározott célokra kihelyezett kölcsön a 3. minőségi kategóriába tartozik, és a tartalék összege a tőkeösszeg 50%-áig terjed. G. Simonova aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy „a banki jogszabályoknak megfelelően a banknak 100 százalékos tartalékot kell képeznie ahhoz, hogy hitelt nyújtson az előző visszafizetésére, ami rendkívül veszteséges számára”<3>. A szakértő véleménye ellentmondásosnak tűnik, mivel ez a szabály csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor a bank hitelt nyújt az ugyanannak a hitelfelvevőnek korábban nyújtott kölcsön visszafizetésére, amit az Oroszországi Bank Bankszabályozási és Felügyeleti Főosztálya is megerősített.<4>.
<2>Az Orosz Föderáció Központi Bankjának 2004. március 26-i N 254-P rendelete „A hitelintézetek által a kölcsönökből, a kölcsönökből és az azzal egyenértékű adósságokból származó esetleges veszteségek fedezésére szolgáló tartalék képzésére vonatkozó eljárásról”.
<3>Elérhető a következő weboldalon: http://www.bankir.ru/news/newsline/01.11.2005/40333.
<4>Az Oroszországi Bank válasza egy hitelintézet megkeresésére (2005. szeptember 15-i 15-1-1-9/2491. szám).
A fentiek figyelembevételével fontos megjegyezni, hogy amíg a megfelelő pontosítást nem tartalmazza az Oroszországi Bank N 254-P rendelete, a bankok jogosan óvakodnak a hitel-refinanszírozási tranzakciók lefolytatásától, mivel ekkora tartalékot kell képezniük hitelveszteségek .
Kockázat 3. A fenti modell szerinti refinanszírozás során a hitelfelvevő először visszafizeti a kölcsönt, majd felmondja a terhelést és csak ezt követően köt jelzálogszerződést a refinanszírozást végző bankkal, és ez utóbbi megfelelő biztosíték nélkül marad a kiadott hitelre mindezt idő. Ráadásul a refinanszírozási bank egyáltalán nem vállal garanciát arra, hogy a hitelfelvevő jelzálogszerződést köt vele.
A helyzet összetettsége abban rejlik, hogy az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai nem írják elő a korábban kiadott kölcsön visszafizetésére szolgáló kölcsön nyújtását, mint a jelzálogjog hatályos fellépésének körülményét. Ha létezne ilyen norma és a vonatkozó szabályzat, a bank garantált lenne, hogy a hitelfelvevő tulajdonában lévő ingatlanhoz a jelzálogjogosult jogai lennének a kölcsön nyújtásának és jóváírásának pillanatától kezdve a hitelfelvevő refinanszírozott bankkal szembeni kötelezettségeinek visszafizetésére. . A javasolt szabály logikája abban is rejlik, hogy a zálogjog Ptk. szerinti megszűnésének alapja az azzal biztosított kötelezettség megszűnése. Így a fennálló zálogjog a fő hitelkötelezettség visszafizetésével összefüggésben megszűnik a refinanszírozó bank terhére, és az új hitelezőnek ugyanúgy meg kell szereznie a zálogjogosult jogait, ahogyan azokat a hitelező bank megszerezte. az eredeti kölcsön (például lakásvásárlásra).
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy még a jelzálogjog erejénél fogva a jelzálogjog refinanszírozási bank javára történő bevezetése esetén is időbeli eltérés lesz a jelzálog-nyilvántartási nyilvántartás visszafizetésének időpontja és a bejegyzés időpontja között. új jelzálogjog bejegyzését az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásában (a továbbiakban: az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartása) ). Ez a rés lehetővé teszi a gátlástalan hitelfelvevő számára, hogy a regisztrációs nyilvántartás kiegyenlítése után például elidegenítse a korábban elzálogosított ingatlant, amelyre új zálogjog vonatkozik. A refinanszírozási bank azonban továbbra is alkalmazhat bizonyos módszereket jogai védelmében. Tekintsünk egyet közülük.
Az Art. (6) bekezdésével összhangban. Az 1997. július 21-i szövetségi törvény „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről” 12. cikke értelmében az egységes állami nyilvántartás külön szakaszokból áll, amelyek az egyes ingatlanelemekre vonatkozó rekordokat tartalmazzák. Minden rész három alszakaszt tartalmaz. alszakasz tartalmazza az ingatlanra vonatkozó tulajdoni és egyéb jogok (szolgalmi jog, jelzálogjog, vagyonkezelő, lízing, vagyonlefoglalás, ingatlannal kapcsolatos igénynyilatkozat és egyebek) korlátozására (terhelésére) vonatkozó bejegyzéseket, a bejegyzés időpontját, a az állami anyakönyvvezető neve és aláírása. Az említett törvény szóban forgó paragrafusa azt is előírja, hogy „jog állami bejegyzése, jog korlátozása (terhelése) vagy ingatlannal történő ügylet kérelmezésekor a kérelemről bejegyzést kell tenni a „Különleges megjegyzések” rovatban. az Egységes Állami Jognyilvántartás, amely jelzi az ezzel az objektummal kapcsolatos jogi igény fennállását." Ezen túlmenően az Art. (2) bekezdésében. Az elemzett törvény 28. §-a kimondja: „ha az ingatlanhoz fűződő jogokat bíróság előtt vitatják, az állami anyakönyvvezető a „Különleges megjegyzések” rovatba bejegyzést tesz, amelyben jelzi, hogy e jogokkal kapcsolatban konkrét igényt terjesztett elő. személy."
Így a fenti szabványok alapján, kockázatainak minimalizálása érdekében a refinanszírozási bank a hitelalap kibocsátása után kérelmet küldhet az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét és az azzal folytatott tranzakciókat végző szervnek, amelyben kérelmet nyújt be. a „Különleges megjegyzések” rovatban található információ arról, hogy a jelzálogjog-nyilvántartási nyilvántartás visszafizetését követően az ingatlantárgy szerzői jogosultjával kötött kölcsönszerződéssel összefüggésben az állami nyilvántartásba vett tárgyra új jelzálogjog hatálya alá tartozik a 2011. évi CX. a szövetségi jogszabályok bizonyos normái. Ha ilyen információk szerepelnek az egységes állami nyilvántartásban, akkor a hitelfelvevőnek nehezebb lesz végrehajtani az ingatlannal kapcsolatos tranzakciót, mivel a jóhiszemű vevő szükségszerűen kéri az eladótól a megfelelő kivonatot az egységes állami nyilvántartásból, amelyből megtudja, hogy ez az ingatlan biztosíték tárgyát képezi. Ha az ügylet megtörténik, az ingatlan vásárlója nem lesz jóhiszemű, így leegyszerűsödik a tulajdonosi jogai – például bank általi – megtámadásának eljárása. A bank jogerősen követelheti majd a rá, mint az ingatlan jelzálogjogosultjára vonatkozó adatok bejegyzését, majd jogerősen követelheti az új tulajdonos birtokában lévő zálogtárgy lefoglalását (mint ismeretes, amikor a jelzálogtárgy tulajdonjogát átadják, a zálogjog a zálogjogosultnál marad).
Annak érdekében, hogy a hitelfelvevő megtagadja a jelzáloghitel-szerződés megkötését, a refinanszírozási bank utólagos ingatlanjelzálog-szerződést köthet a hitelfelvevővel akár a kölcsön kiadása előtt. Általános szabályként azonban az ilyen típusú ügyletekhez a meglévő jelzálogjogosult beleegyezése szükséges, aki valószínűleg nem ad beleegyezést, mert nem akarja elveszíteni a hitelfelvevőt. Ezért ez a konstrukció csak bizonyos refinanszírozási esetekben alkalmazható.
A továbbkölcsönzés a hitelfelvevő és a bank között fennálló hitelkötelezettségek keretein belül történik. Ebben az esetben a refinanszírozás lényege, hogy a bank a hitelszerződéshez kiegészítő megállapodás megkötésével csökkenti a hitelfelvevő kamatát. Ez a módszer az elsőtől eltérően technikailag egyszerűen kivitelezhető, mivel nem igényli a biztosítéki kapcsolatok újranyilvántartását, és nem jár a hitelfedezet hiányával járó kockázatokkal. Ennek azonban megvannak a maga buktatói is. Így a Bank of Russia Regulation N 254-P 3.7.2.2. pontja szerint a hitelkezelés nem tekinthető jónak, ha „a kölcsönt átstrukturálják, vagyis a kölcsönfelvevővel kötött megállapodások alapján az eredeti kölcsön lényeges feltételeit. megállapodást a hitelfelvevő számára kedvezőbb irányba módosítják, ideértve azt is, ha ezek a megállapodások a tőketartozás törlesztési feltételeinek emeléséről, a kamatláb csökkentéséről rendelkeznek, kivéve a kamatláb szabályai szerint végrehajtott változtatásokat. a megállapodás feltételeivel (például változó kamatozás esetén, ha annak megváltoztatása az eredeti megállapodás feltételeinek megfelelően történik, beleértve az Oroszországi Bank refinanszírozási kamatának változásait is, egyéb alapkamat). Ennek a normának két értelmezése van. Egyrészt szó szerinti értelmezéséből (a kivételek nyílt felsorolásával kapcsolatban) az következik, hogy ha az eredeti hitelszerződésben a felek megállapították, hogy a kamat a bank által csökkenthető, akkor a megfelelő kiegészítő megállapodás megkötésekor bank nem fog további tartalékképzést igényelni. Másrészt a Bank of Russia jelzi, hogy a kamatláb változását bizonyos piaci feltételeknek kell meghatározniuk. Ebből következően a második továbbhitelezési módot illetően jelenleg nincs egyértelmű elképzelés arról, hogy milyen körülmények között kell tartalékot képezni az esetleges hitelezési veszteségekre. Azt is érdemes megjegyezni, hogy a bankok általában akkor folyamodnak ehhez a módszerhez, ha félnek ügyfelük elvesztésétől, vagy ha reális lehetőség van a hitelfelvevő hitelének refinanszírozására egy harmadik fél banknál.
Tehát ma a refinanszírozási hitelek kérdését az Orosz Föderáció jogszabályai nem szabályozzák részletesen. Hasznos eredmény elérése érdekében módosítani kell a jelzálogtörvény, az „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott tranzakciókról” szóló szövetségi törvény normáit, valamint a banki jogszabályok normáit.
Hazánkban a jelzáloghitelezés növekedésével összefüggésben számos, a lakosságnak ingatlanfedezetű hitelt kibocsátó bank kénytelen finanszírozást keresni ehhez a programhoz. A hitelintézetek leggyakrabban olyan forrásbevonási módszereket alkalmaznak, mint az értékpapírok kibocsátása, a kialakult jelzáloghitel-portfólió egy részének eladása és egy adott projekthez célzott hitelkeret (hitel) megszerzése.
Nézzük meg közelebbről a jelzáloghitelek refinanszírozásának két legérdekesebb módját, nevezetesen a jelzáloghitel-készletek eladását és a jelzálogkészlettel fedezett hitel bevonását.
Azzal összefüggésben, hogy a jelzáloghitelezés piacán megjelent egy „új” eszköz, amely igazolja a hitelező bankok azon jogát, hogy ingatlan zálogjoggal fedezett pénzbeli kötelezettsége teljesítését jelzálog formájában kapja meg, egyre több kérdés merül fel a jogalkalmazási gyakorlatban. az ilyen értékpapírral igazolt jogátruházási ügylet megkötésének eljárásáról.
A gyakorlatban a jelzálogkölcsönből származó jogok engedményezésekor a kölcsönbeadó jogait a jelzálog nem erősíti meg, a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 355., 382-390. cikke, valamint az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériuma, az Orosz Föderáció Állami Építési Bizottsága és a Szövetségi Értékpapírpiaci Bizottság 2000. október 16-i rendelete N 289/ 235/290, a kölcsönjog átruházásáról és a kölcsönkötelezettség teljesítését biztosító kötelezettségről szóló szerződések jönnek létre. Ezeket a megállapodásokat közjegyzővel hitelesíteni kell, és be kell nyújtani az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéhez és az ezzel kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vételéhez. A megállapodás állami nyilvántartásba vételére az N 122-FZ „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott tranzakciókról” szóló szövetségi törvényben meghatározott hónapon belül kerül sor, regisztrációs díj fizetése mellett. Így a jelzáloggal nem igazolt jelzáloghitel alapján történő jogok engedményezése meglehetősen hosszadalmas és költséges eljárás.
A jelzálogkölcsön igénybevétele a jelzálogkölcsönben a kölcsönjogok engedményezésének (jelzálogjog átruházása) gyorsabb és egyszerűbb eljárását hivatott biztosítani, mivel az ilyen ügylet nem igényel közjegyzői hitelesítést és állami nyilvántartásba vételt, ezért köthető rövidebb ideig.
Ugyanakkor a polgári ügyletek nem minden résztvevője úgy véli, hogy a jelzálogjogok engedményezésének eljárása egyszerűsödik. E tekintetben az egyik megfontolandó kérdés a jelzálogjogok átruházására irányuló ügylet kötelező közjegyzői hitelesítése és állami nyilvántartásba vétele.
Az Orosz Föderáció jogszabályainak következő rendelkezésein alapulnak annak a megközelítésnek a támogatói, amely szerint a meghatározott értékpapír alapján történő jogok átruházására irányuló ügylet során közjegyzői hitelesítés és állami nyilvántartásba vétel szükséges. A para. 2 p. 1 art. A jelzálogjog 48. §-a kimondja, hogy a jelzálogjog átruházása a követelések engedményezésének (engedményezésének) következményeit vonja maga után. A Ptk. követelésengedményezésre vonatkozó szabályai, így különösen az Art. 1. és 2. pontja. 389, határozza meg, hogy:
Így, mivel a jelzálogszerződés kötelező közjegyzői hitelesítés és állami nyilvántartásba vételhez kötött, a jelzálogjog átruházására irányuló ügylet, amely megerősíti a zálogjogosult kölcsönkötelezettségéből eredő jogait és az ingatlan zálogjogból eredő kötelezettségét, szintén megköveteli. közjegyzői okirat és állami nyilvántartásba vétel.
Úgy tűnik, hogy e normák ilyen értelmezése nem tekinthető helyesnek a következő okok miatt:
Így a jelzálogjog alapján történő jelzálogjog átruházásához két feltételnek kell teljesülnie, nevezetesen:
A jelzálogjogok átruházására irányuló ügyletekkel kapcsolatban van egy másik probléma - a jelzálogjog megszerzőjének (a jelzálogjog tulajdonosának) az egységes állami nyilvántartásban jelzálogjogosultként történő kötelező bejegyzésének meghatározása.
Amint már jeleztük, az Art. A jelzálogjog 48. §-a határozza meg a jelzálogjog átruházása ügyletének módját és formáját. E cikk (3) bekezdése kimondja, hogy a jelzálogjog megszerzője akkor tekintendő törvényes tulajdonosának, ha jogai a jelzálogjogok átruházására irányuló ügyleten és az előző tulajdonos által a jelzálogjogon tett védjegyen alapulnak.
Ugyanakkor az Art. A jelzálogjogról szóló törvény 16. §-a feljogosítja a jelzálogjog törvényes tulajdonosát, hogy a jelzálogjog állami bejegyzését végző szervtől kérje, hogy nevének és bejegyzési helyének feltüntetésével jegyeztesse be őt az egységes állami nyilvántartásba. jogi személy – név és hely). Hangsúlyozzuk, hogy ez a cikk csak a jelzálogjogok vásárlójának jogosít fel az egységes állami nyilvántartásba való bejegyzésre, de semmilyen módon nem kötelezi erre. A jelzálogjog törvényes tulajdonosa élhet ezzel a jogával a hitelfelvevővel való kapcsolattartási eljárás egyszerűsítésére, amikor bizonyítja a jelzáloggal biztosított pénzbeli kötelezettségből eredő teljesítéshez való jogát.
A Jelzálogtörvény 17. cikke előírja, hogy a jelzálogjog gyakorlása során a jelzálogjog tulajdonosa köteles a jelzálogjogot bemutatni annak a kötelezettnek (kölcsönvevőnek), akivel szemben a megfelelő jogot gyakorolják, annak kérésére. Ugyanakkor az Art. 2. pontja értelmében A jelzálogjogról szóló törvény 16. §-a szerint az a hitelfelvevő, aki a jelzálogjog jogtulajdonosától írásos értesítést kapott az Egységes Állami Nyilvántartásba zálogjogosultként történő bejegyzéséről e nyilvántartás megfelelően hitelesített kivonatával, köteles időközi kifizetéseket teljesíteni ( járadékfizetés a kölcsön visszafizetésére) a meghatározott kötelezettségre, anélkül, hogy azt minden alkalommal jelzálogjogot kellene bemutatnia.
Így a hitelfelvevőnek biztosított azon joga, hogy követelje a törvényes tulajdonostól a jelzálogjog bemutatását, nem gyakorolható, miután a jelzálogjog vásárlóját jelzálogjogosultként bejegyezték az egységes állami nyilvántartásba, és a hitelfelvevőnek bemutatták az ilyen tényt igazoló dokumentumokat. bejegyzés.
Ugyanakkor a jelzálogjog vásárlójának (a jelzálogjog jogi tulajdonosának) jelzálogjogosultként történő bejegyzésének hiánya vagy jelenléte az egységes állami nyilvántartásban nem befolyásolja a jogok átruházására irányuló ügylet érvényességét. a jelzálog. A jelzálogjog jogtulajdonosának az egységes állami nyilvántartásba történő bejegyzése nem polgári jogi jellegű ügylet, és ráadásul nem része a jelzálogjogok átruházására irányuló ügylet megfelelő végrehajtásához szükséges cselekményeknek. egész.
Figyelembe véve a fentieket, és figyelembe véve, hogy a jelzálogjog tulajdonosának az egységes állami nyilvántartásba történő bejegyzése közigazgatásilag történik, és önálló jogviszony, amely nem függ a jelzálogjog átruházási jogviszonyától, megállapíthatjuk, hogy a jelzálogjog jogtulajdonosának állami bejegyzése nem érinti a jelzálogjog átruházásáról szóló ügylet érvényességét. Következésképpen, mivel az Orosz Föderáció jogszabályai nem írnak elő követelményt a jelzálogkölcsönből származó jogok átruházására irányuló ügylettől eltérően a jelzálogkölcsönből származó jogok átruházására irányuló ügylet kapcsán. regisztráció, az ilyen tranzakció a lehető leghamarabb (egy munkanapon belül) megköthető.
Gyakorlati jelentőséggel bír az az időtartam is, amely alatt a nyilvántartó hatóság köteles a jelzálogjog vásárlóját az egységes állami nyilvántartásba jelzálogjogosultként bejegyeztetni. Tehát az Art. (3) bekezdésével összhangban A jelzálogtörvény 16. §-a szerint a jelzálogjog jogi tulajdonosáról bejegyzési bejegyzést kell tenni egy napon belül attól az időponttól számítva, amikor a kérelmező a jelzálogjog állami bejegyzését végző szervhez fordul, az ehhez szükséges dokumentumok bemutatása után. bejegyzés.
Figyelembe kell azonban venni, hogy a nagyszámú jelzálogjoggal rendelkező hitelportfólió hitelintézetek közötti értékesítésére irányuló ügylet megkötése esetén a jelzálogjog törvényes tulajdonosának az egyesült államban történő bejegyzésére a törvényben megállapított határidőt kell betartani. A regisztrációt nyilvánvalóan lehetetlen teljesíteni. Például 2004-ben az egyik jelzálogbank hasonló tranzakciójának tárgya több mint 300 jelzáloghitel volt, több tízmillió amerikai dollár értékben. Rendkívül nehéz elképzelni, hogy a nyilvántartó hatóság egy munkanapon belül jelzálogjogosultként regisztrálja ezt a bankot a meghatározott számú jelzálogjogra.
A jelzáloghitelből származó jogok megszerzésére irányuló ügylet másik fontos előnye, hogy minimálisra csökkenthető a jogszerző költségei a szerződések bejegyzésekor beszedett állami illeték megfizetése tekintetében. A meghatározott díj megfizetésének költségeit a gyakorlatban főszabály szerint a jogszerző (engedményes) viseli. A jelzálogjog alapján történő jogok átruházásakor azonban maga az ügylet nem igényel kötelező állami regisztrációt, és a jelzálogjog vásárlója saját belátása szerint dönthet arról, hogy jelzálogjogosultként regisztrálja-e magát az egységes állami nyilvántartásba.
Összefoglalva megállapítható, hogy ha a hitelező jogait a jelzálog igazolja, akkor a jelzáloghitel alapján történő jogok engedményezési eljárása leegyszerűsödik. A jelzálogkölcsön fontos előnye a jelzáloghitel-jogok átruházásával kapcsolatban, hogy gyorsan le lehet bonyolítani egy olyan tranzakciót, amely nem igényel közjegyzői díjat és állami illetéket, ami a fejlődő oroszországi jelzáloghitelezési piac körülményei között felkelti a hitelintézetek érdeklődését a jelzáloghitelek jelzáloghitelek refinanszírozási eszközeként történő felhasználása iránt.
Tekintettel arra, hogy az ilyen típusú biztosítékok jogszabályi szinten nem megfelelően szabályozottak, és a banki gyakorlatban újdonságnak számítanak, számos kérdés merül fel az ilyen ügyletek feltételeinek megértése és megállapodása során. Nézzünk meg néhányat közülük.
A jelzálogfedezeti ügylet feltételeinek egyeztetésekor figyelembe kell venni, hogy a hitelfedezet mennyisége folyamatosan csökken, és nem lehet pontosan megjósolni, hogy mennyi. Ezt a körülményt az a tény magyarázza, hogy a jelzáloghitel-adós rendszerint havi kifizetéseket teljesít az adósság visszafizetésére. E tekintetben csökken a hitelen fennálló hiteltartozásának egyenlege, ami óhatatlanul a jelzálog fedezetének értékének csökkenését vonja maga után. Ezen túlmenően az adósnak joga van kötelezettségeinek részleges vagy teljes idő előtti teljesítésére, aminek következtében a zálogjog fedezeteként teljes mértékben elértéktelenedhet.
Figyelembe véve a szóban forgó jogviszony sajátosságait, a feleknek egyrészt meg kell állapítaniuk a kölcsön biztosítékának minimális összegét, másrészt meg kell állapodniuk arról, hogy a hitelfelvevő milyen módon és eljárásban tartja fenn a vállalt minimális biztosítékot, pl. , további jelzáloghitelek pótlásával és elzálogosításával. A kérdéskör részletes jogszabályi szabályozásának hiánya miatt a jelzálogjogosult megfelelő összegű biztosítékhoz fűződő érdekének tiszteletben tartása érdekében célszerű a kölcsönszerződésben rögzíteni:
A jelzáloghitelek pótlásának és/vagy további jelzálogkölcsönök zálogjogának szükségessége olyan esetekben merül fel, amikor a felek által megállapodott kölcsön fedezeti összegének csökkenésének valószínűsége van. A legáltalánosabb esetek, amelyek a fedezet megállapított összegének csökkenéséhez vezethetnek, a következők: 1) a hiteltartozás adós általi (teljes vagy részleges) idő előtti visszafizetése és 2) a jelzáloghitel nemteljesítése.
A jelzáloghitel nemteljesítése az alábbi körülmények legalább egyikének bekövetkezését jelenti:
Mivel a hitel lejárat előtti törlesztése csökkenti a jelzáloghitel piaci értékét, és a jelzáloghitel nemteljesítése általában hátrányos következményekkel jár a tulajdonosra nézve, ami az értékpapír értékének csökkenéséhez is vezethet, az érdekek biztosítása érdekében. A jelzálogjogosult hitelezőinél fontos meghatározni az ilyen jelzáloghitelek helyettesítésének mechanizmusát. A helyettesítési eljárás egyrészt további jelzáloghitelek biztosítékként történő átruházását, másrészt a határidő előtt törlesztett vagy nemteljesített jelzálogkölcsönök visszaadását jelenti a zálogjogosultnak.
Olyan esetekre, amikor a hitelfedezet értéke természetesen csökken, pl. a jelzálogjoggal terhelt jelzáloghitelek piaci értékének az adósok havi fizetési kötelezettségének teljesítése következtében bekövetkező csökkenése kapcsán a zálogszerződésnek rendelkeznie kell a hitelfelvevő azon kötelezettségéről, hogy a zálogjogosultnak további jelzálogjogot utaljon át a hitelintézetnek megfelelő összegben. fenntartani a megállapodás szerinti biztosíték összegét. A további jelzáloghitelek zálogjogával nem jár együtt a korábban lekötött jelzáloghitelek visszaadása.
Tekintettel arra, hogy a zálogjogosult számára a zálogtárgy minősége és likviditása kiemelt jelentőséggel bír, a zálogszerződés rögzítheti azokat az alapvető követelményeket, amelyeket a zálogjogosult a pótlásra vagy további átruházásra felajánlott jelzálogjoggal szemben támaszt. Különösen a jelzáloghitel-adós fizetőképességének okirati igazolására vonatkozó követelmények határozhatók meg; az ingatlan műszaki állapotára, amelynek zálogjogát jelzálogjog igazolja; a jelzáloghitel jellemzőihez, beleértve az eredeti jelzálogjogosultot, a kamatlábat, a kiadott kölcsön minimális és maximális összegét, további hitelfedezet meglétét stb.
A gyakorlat azt mutatja, hogy a zálogkötelezettség fennállása alatt a feleknek időnként meg kell változtatniuk a zálogtárgyat. E tekintetben fontosnak tűnik egyrészt az Orosz Föderáció jogszabályainak a zálogtárgy azonosítására vonatkozó követelményeinek betartása, másrészt a helyettesítési eljárás egyszerűsítése.
A zálogjog tárgyának megjelöléséhez a legegyszerűbb a megfelelő szerződésben feltüntetni a zálogjogok listáját és jellemzőit. Ha azonban a biztosítékból jelzáloghiteleket kell kivenni, vagy új jelzálogjogot kell zálogba helyezni, a felek kénytelenek további megállapodásokat kötni a jelen szerződéshez a zálogjog tárgyának megváltoztatása érdekében, ami jelentősen megnehezíti a kérdés működési oldalát.
Ebben a helyzetben fontos egy rendkívül egyszerű, technikai szempontból olyan sémát találni az ügylet lebonyolítására, amely különösen elkerüli a további megállapodások megkötését a biztosíték összetételének változása esetén. Például, lehetőség van zálogszerződés megkötésére, ahol a biztosíték azonosítása tartalmazza annak megnevezését (jelzálogjogok), a zálogkötelezett által megtartandó minimális biztosíték összegét, valamint a biztosíték felek által megállapított értékbecslését. . Ezt követően a jelzáloghitelek elzálogosításakor vagy visszaszolgáltatásakor a felek a vonatkozó átadás-átvételi okiratok elkészítésére szorítkozhatnak. Lényeges, hogy ebben az esetben nem kell szisztematikusan elkészíteni az elsők által aláírt kiegészítő megállapodásokat, hanem elegendő lesz a jelzálogjog átruházását és átvételét ténylegesen végző személyek által aláírt átvételi okiratok elkészítése.
Annak megállapításához, hogy ez a lehetőség megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, olvassa el az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 339. cikke, amely szerint „a zálogszerződésben fel kell tüntetni a zálogjog tárgyát és annak értékelését, a zálogjoggal biztosított kötelezettség lényegét, méretét és teljesítésének határidejét”. Tehát annak érdekében, hogy megfeleljenek az Orosz Föderáció jogszabályainak a tárgyának zálogszerződésben történő azonosítására vonatkozóan, egy ilyen megállapodásban csak a zálogtárgyat és annak értékelését kell meghatározni. A vizsgált esetben a zálogjog tárgyát az értékpapír (jelzálog) nevének megjelölése és jellemzőinek leírása határozza meg az átadás-átvételi okiratban. A biztosítéki szerződésben rögzíteni kell a felek által megállapodott biztosíték értékelését és a zálogkötelezett által fenntartott biztosíték minimális összegét is. Így arra a következtetésre juthatunk, hogy a zálogszerződés megkötésére javasolt, fentebb javasolt rendszer megfelel az Orosz Föderáció jogszabályainak követelményeinek, és a jelzálogjog zálogjogával kapcsolatos jogviszonyok résztvevői is alkalmazhatják.
Bármely kölcsönszerződés megkötésekor a hitelforrást nyújtó személy számára nagyon fontosak a hitelfelvevő kötelezettségei biztosításának módjának megválasztásával kapcsolatos kérdések, valamint az, hogy ilyen biztosíték révén saját érdekeit gyorsan és leghatékonyabban tudja kielégíteni. A kötelezettségek teljesítésének egyik lehetséges módjaként jelzálog zálogba helyezésekor a jelzálogjogosult számára különösen jelentős körülmények a következők:
törvény a jelzálogról és az Art. (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 349. cikke közvetlenül rendelkezik arról, hogy a felek megállapodjanak a jelzáloggal terhelt jelzáloghitelek peren kívüli letiltására vonatkozó eljárásban. Ezenkívül a peren kívüli eljárás részleteit a felek közvetlenül a zálogszerződésben rögzíthetik. Ez bizonyos előnyöket biztosít az ilyen típusú zálogjognak az ingatlan zálogjoggal szemben, mivel a zálogjogosult követelését az ingatlan értékének terhére csak a kizáró okok felmerülését követően kötött közjegyzői szerződés alapján lehet kielégíteni (1. pont). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 349. cikke).
Az Art. normája közvetve vonatkozik a vagyonelvonási eljárásra. A jelzálogjogról szóló törvény 16. §-a, amely meghatározza a jelzálogjog alapján (beleértve a letiltást is) szerzett személynek az egységes állami nyilvántartásban jelzálogjogosultként való állami bejegyzésének eljárását. Amint e cikk (3) bekezdéséből következik, annak érdekében, hogy egy ilyen személy jelzálogjogosultként regisztrálhassa magát az egységes állami nyilvántartásba, meg kell erősíteni jelzálogjogát:
És mivel a jelzálogjogok átruházásának eljárását az Art. 48. §-a alapján, akkor ahhoz, hogy megszerzőjüket jelzálogjogosultként bejegyezzék az Egységes Állami Nyilvántartásba, a jelzálogjogot rá kell ruházni az Art. követelményeinek megfelelően megkötött jogátruházási szerződés alapján. 48. §-a szerinti jelzálogjog, valamint a fenti személyek által elhelyezett védjegy. Ha egy személynek bármilyen más okból jelzálogjoga van, akkor az egységes állami nyilvántartásba való bejegyzéshez be kell nyújtania a megfelelő bírósági határozatot.
Így a jelzálogjoggal terhelt jelzáloghitelek letiltásának módjának meghatározásakor először arra kell figyelni, hogy milyen megállapodás lesz a jogok átruházásának alapja, és kinek a joga (kötelezettsége) lesz a jelzálogjog új tulajdonosának megjelölése.
A jelzálogjog 49. cikke három módot ír elő a hitelező követeléseinek a zálogtárgyból történő peren kívüli kielégítésére.
Az (1) bekezdéssel összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 350. §-a szerint zálogtárgy értékesítése, amelyre az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 349. cikke értelmében a kizárást nyilvános árverésen történő eladással hajtják végre. Az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai nem írják elő a jelzálogkötelezett azon kötelezettségét, hogy a nyertes ajánlattevő javára megjelölje a jelzálog új tulajdonosát, ezért az utóbbi kénytelen lesz bírósághoz fordulni annak érdekében, hogy elismerje a jelzálogjogot. a jelzálog.
A zálogjog okának fennállása esetén a zálogjogosult a jelzálogjog átruházására vonatkozó ügyletet köt, és a bevétel terhére a hitelezőnek a biztosítékkal biztosított kötelezettségre vonatkozó követelését kielégíti.
Érdemes megjegyezni, hogy a jelzálogtörvény nem határozza meg, hogy kinek a javára kell a jogelidegenítést végrehajtani. Ebből arra következtethetünk, hogy a jelzálogjogok átruházhatók mind az ügyletben részt nem vevő személyre, mind a jelzálogjog tulajdonosára. Ez utóbbi esetben a jelzálogjog átruházásáról szóló megállapodás megkötése következtében a zálogkötelezett fennálló tartozásának visszafizetési kötelezettsége megszűnik azzal, hogy a jelzálogjogosulttal szemben fennálló, a megszerzett jogok kifizetésére vonatkozó ellentétes követelését beszámítja.
Ez a kizárási módszer kezdetben nem jár bírósághoz. Ha azonban a zálogkötelezett bármilyen okból megtagadja az átruházási szerződés megkötését és/vagy az új tulajdonos megjelölését, a jelzálogjogosult (vagy más jogszerző) kénytelen a bíróság segítségét igénybe venni annak érdekében, hogy kikényszerítse a zálogjogot. jelzálogjogosult, hogy kössön megállapodást és ruházza át a jelzálogjog alapján saját magát. Következésképpen a hitelező követeléseinek kielégítése nem valósítható meg a zálogkötelezett aktív közreműködése nélkül, ami csökkenti ennek a módszernek a hatékonyságát.
Ha a zálogjogosult a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeit nem vagy nem megfelelően teljesíti, a zálogjogosult a zálogjogosult által elhelyezett külön záloglevele alapján a jelzálogjogot harmadik személyre ruházhatja át az összeg visszatartása érdekében. a bevételből a zálogával biztosított kötelezettséget. Ebben az esetben a jelzálogjogosultnak szerződést kell kötnie egy harmadik féllel a jogok átruházásáról, és meg kell jegyeznie a jelzálogjog új tulajdonosát. Ebben az esetben nem kell bírósághoz fordulnia a jelzálog vevőjének jogainak elismerése érdekében, mivel azokat a jogok átruházásáról szóló tranzakció és az új tulajdonosról szóló feljegyzés erősíti meg (amely megfelel a bekezdés követelményeinek). 2. cikk (3) bekezdés, 16. cikk).
De ahhoz, hogy a felek érdekeinek sérelme nélkül alkalmazhassák ezt a letiltási módot, a zálogszerződésben szükségszerűen tükrözniük kell a jelzálogjogok minimális eladási árát ilyen esetre. Ellenkező esetben a jelzálogjogosultnak lehetősége nyílik a jelzálogjogot egyértelműen csökkentett áron értékesíteni, ami kétségtelenül negatívan érinti a zálogjogosult ingatlanérdekét.
Az első két végrehajtási mód bármelyikének külön-külön történő alkalmazásával a jelzáloghitel-vevő olyan helyzetbe kerülhet, hogy kénytelen bírósághoz fordulni jogainak elismerése érdekében. Ez a körülmény kihatással lehet mind a potenciális jelzálogjog-vásárlók érdeklődésének kialakulására, mind a jelzáloghitelek árára, amelybe a vevő nagy valószínűséggel „beszámítja” a tárgyalással járó várható költségeket.
Ugyanakkor a polgári jogi ügyletek résztvevői egyszerre több vagy az összes rendelkezésre álló letiltás módot is igénybe vehetnek, mivel a jelzálogtörvény nem korlátozza őket. Például, a következő szituáció teljesen elfogadható: a felek megállapodtak az ingatlan árverésen történő eladásának feltételében, és a zálogkötelezett ezen felül zálogfeliratot tett a jelzálogjogokra. Ekkor a nyertes ajánlattevővel a jelzálogjog átruházásáról szóló megállapodás megkötésével a jelzálogjogosult a jelzáloglevél által biztosított jogosítványok alapján önállóan megjelölheti az új tulajdonost, akinek így nem kell elismerést kérnie. jelzálogjogát a bíróság előtt annak érdekében, hogy jelzálogjogosultként nyilvántartásba kerüljön.
A fentiek összefoglalásaként szükségesnek tűnik megjegyezni, hogy a jelzáloghitelek refinanszírozási gyakorlatának fejlesztése érdekében kiigazításra lesz szükség néhány olyan jogszabályban, amely előírja:
Jelzáloghitelét 6%-kal kedvezményes feltételekkel refinanszírozhatja a Pénzügyminisztérium által a programban való részvételre jóváhagyott bankok egyikében (lista). Nem tagadhatják meg az ilyen jellegű támogatást, különösen azért, mert a finanszírozást költségvetési forrásokból, nem pedig a hitelező eszközeiből biztosítják.
A kérdés alapos tanulmányozása nem mindig garantálja a pozitív eredményt.. Weboldalunkon megteheti ingyenügyvédeinktől az online űrlapon vagy telefonon kaphat a legrészletesebb tanácsot a problémával kapcsolatban Moszkvában ( +7-499-350-97-04 ) És Szentpétervár ( +7-812-309-87-91 ) .
Az is megerősítést nyert, hogy kormányzati segítségként lakásjelzálog-programot dolgoztak ki. A két- vagy többgyermekes orosz családok kedvezményes hitelezési feltételeket vehetnek igénybe. E projekt fejlesztésének kezdetét korábban Dmitrij Medvede orosz kormányfő jelentette be tavaly májusban.
A 2019-es jelzáloghitel-refinanszírozási törvénynek köszönhetően sok család juthat kedvező lakáshitel-feltételekhez. Ezt a refinanszírozási törvényt már régen bejelentették, de erre csak nemrég jelent meg a hivatalos megerősítés. Ebben az anyagban elemezzük ennek a jogalkotási aktusnak a lényegét és a polgárok által ebből származó előnyöket.
Ha a lakás 2 500 000 rubelt fizet, 30% előleget fizetett, 20 évre 1 750 000 rubelt vett fel a banktól 15% évi kölcsönnel, járadékkal havonta 23 044 rubelt kell fizetnie, a kölcsön túlfizetése 3 780 516 rubel. A differenciált fizetési mód szerint a havi törlesztőrészlet 29 167 rubel lesz, majd fokozatos csökkenés 7 383 rubelre, a kölcsön túlfizetése 2 635 938 rubel lesz.
A jelzáloghitel refinanszírozásának előnyei és hátrányai is vannak. A bankok soha nem működnek veszteségesen, így minden megállapodás feltételezi, hogy az ügyfél elfogadja a hitelintézet számára előnyös feltételeket. A jelzáloghitel-refinanszírozásnak nemcsak előnyei, hanem hátrányai is vannak:
Fontos kérdés az adókedvezmény jelzálog-refinanszírozás esetén. A hitelfelvevő rendelkezésére áll majd, feltéve, hogy az új szerződés meghatározza azt is, hogy mire adják ki az alapokat. Nincs probléma az ingatlanlevonás megszerzésével sem, mivel a kölcsönszerződések valójában egy ingatlanra vonatkoznak.
Azokat a hitelfelvevőket, akik úgy döntöttek, hogy csökkentik a hitelkamatlábat, érdekli az a kérdés, hogyan lehet minimális időköltséggel refinanszírozni jelzáloghitelüket. A kérelem feldolgozásának és a refinanszírozási eljárás végső sebessége az adott hitelintézet gyorsaságától és magától a hitelfelvevőtől is függ. Ha minden szükséges dokumentum a kezében van, akkor a ráfordított idő természetesen sokkal kevesebb lesz.
A jelzáloghitelek refinanszírozásáról szóló vélemények kevéssé különböznek az egyéb banki szolgáltatásokról szóló véleményektől. A felhasználók gyakrabban beszélnek a felmerült problémákról, mint a refinanszírozással kapcsolatos pozitív tapasztalatokról. A negatív vélemények általában sikertelen refinanszírozásra utalnak, amikor a bank jelentősen késlelteti a kérelem feldolgozását, vagy egyre több dokumentumot kér a hitelfelvevőtől.
1. Dokumentumok benyújtása a Banknak egy másik banktól meglévő hitellel kapcsolatban:
Igazolás (kalkuláció) a refinanszírozott hitel lejárat előtti visszafizetésének időpontjában érvényes fizetési összegről (a Bank kiegészítő kérelmére);
Az eredeti hitelező bank adatai
2. Számlanyitás, kölcsönszerződés, jelzálogszerződés, jelzálogszerződés, biztosítási szerződés aláírása és a biztosítási díj megfizetése.
4.1. Az Oldal használata során a Felhasználó megerősíti, hogy: - rendelkezik minden szükséges joggal, amely lehetővé teszi számára a regisztrációt (fiók létrehozását) és a Webhelyszolgáltatások használatát; — a Webhelyszolgáltatások igénybevételéhez szükséges mértékben megbízható információkat közöl magáról, a Webhelyszolgáltatások további nyújtásához kötelezően kitöltendő mezők speciálisan vannak megjelölve, minden egyéb információt a felhasználó saját belátása szerint ad meg. - tudomásul veszi, hogy a Felhasználó által az Oldalon közzétett információk a jelen Szabályzatban nem szereplő harmadik felek számára hozzáférhetővé válhatnak, és azokat lemásolhatják és terjeszthetik; – ismeri a jelen Szabályzatot, egyetért azzal, és vállalja az abban meghatározott jogokat és kötelezettségeket. A jelen Szabályzat feltételeinek megismerése és a jelen Szabályzat linkje alatti négyzet bejelölése a Felhasználó írásbeli hozzájárulását jelenti a Felhasználó által megadott személyes adatok gyűjtéséhez, tárolásához, feldolgozásához és harmadik félnek történő továbbításához.
Abban az esetben, ha a család még nem használtam a matkapitalot jelzáloghitel törlesztésére (például második gyermek születése esetén), de meg fogja tenni, akkor az anyasági tőkeigazolást a jövőben a refinanszírozást követően lehet felhasználni új hitel törlesztésére. Azonban itt is vannak bizonyos nehézségek.
A helyzet az, hogy a refinanszírozás során megváltozik a kölcsön célja- ez már nem "lakóhelyiség vásárlása", az anyasági tőkéről szóló törvényben előírtak szerint, és „kölcsön harmadik féllel (egy másik bankkal) szembeni kötelezettségek kifizetésére”. És ez még annak ellenére is így van, hogy a második hitelből eredő kötelezettségek fedezete is jelzálog - pl. ingatlan zálogjog hivatalosan bejegyzett Rosreestr!
Ha új bankkal köt szerződést, akkor új biztosítási szerződést is kell kötnie (a legtöbb esetben a régiért visszakaphatja a pénzét). Megteheti úgy is, hogy a régi szerződés beleszámít az újba (ez akkor lehetséges, ha a biztosítót az új bank akkreditálja), ezt a kérdést a bankkal lehet a legjobban tisztázni.
Tegyük fel, hogy értetlenül áll a jelzáloghitel refinanszírozása előtt, és olyan új bankot keres, amely kedvezőbb feltételeket kínál. Megakadályozhatja ezt a régi bank? A gyakorlatban voltak ilyen esetek. Ezeket a finomságokat a szerződés tartalmazza. Ebben az esetben a bankok a jelzálogkölcsönről szóló 102-FZ szövetségi törvény 43. cikkére hivatkoznak. Van itt egy finomság. Előfordulhat, hogy az új bank először teljes egészében kifizeti a jelzáloghitelét a régi banknak, megvárhatja, amíg az ingatlan teher feloldódik, majd kölcsön kibocsátásával magán regisztrálja a terhet. Csak ebben az esetben adódhatnak problémái a jelzálogadó-visszatérítéssel, ezért jobb, ha először konzultál egy ügyvéddel.
Jellemzően a kezdeti kölcsön hosszú futamideje, kis számú már teljesített befizetés és 2%-os kamatkülönbség esetén a kapcsolódó költségek az első évben megtérülnek. Ha ezzel együtt az adólevonási jog is maradéktalanul megvalósul, akkor mindenképpen érdemes a refinanszírozás mellett dönteni.
Hitel refinanszírozás A szerkezetátalakításhoz hasonlóan egy olyan eszköz, amellyel a hitelfelvevő megoldhatja pénzügyi problémáit, és biztosítja a meglévő hitel normál visszafizetését. Ezek a meghatározások gyakran keverednek, de ez téves. Ha egy meglévő hitelszerződés módosításával jár, akkor a refinanszírozás során egy teljesen új szerződést kötnek a hitelfelvevővel. Sőt, egy ilyen megállapodás megköthető mind abban a bankban, amelyben a hitelfelvevőnek már van hitele, és egy másikban is, ami természetesen lehetetlen a szerkezetátalakítás során.
Ezenkívül a hitelintézetek nem járulnak hozzá az adósság-átütemezéshez, ha annak célja a hitelfelvevő pénzügyi haszonszerzése. A refinanszírozás oka lehet a hitelfelvevő nehéz pénzügyi helyzete (valamint a szerkezetátalakítás során), valamint az utóbbi azon vágya, hogy ebből az eljárásból anyagi haszonra tegyen szert. Nézzük a koncepciótrefinanszírozás
részletekben.
Refinanszírozás
arra utal új kölcsönt kapni
, hogy kifizesse a régit. A törvény lehetőséget biztosít a refinanszírozásra mind a saját bankjában (abban a bankban, ahol az eredeti hitelt vették), mind egy másik bankban. Egy dolgot azonban itt is figyelembe kell venni: a refinanszírozást a hitelfelvevő végzi egy meglévő hitel törlesztésére, és ez a visszafizetés természetesen korai lesz. Ugyanakkor meg kell győződni arról, hogy a meglévő hitelszerződés lehetővé teszi-e a végtörlesztést, és a végtörlesztés díjai ne legyenek túl magasak - vagyis mérlegelni kell, hogy meghozza-erefinanszírozástényleges haszon a hitelfelvevő számára? Szintén kiemelten fontos a dokumentumok újrakészítési költségeinek figyelembevétele.
A refinanszírozás jelentése lesz mikor kedvezőbb feltételekkel új kölcsönszerződést kötnek(alacsonyabb kamattal: ideális esetben a kamatkülönbség a valódi haszon eléréséhez legalább 2-3%) legyen, mint a régi hitelszerződés, és ha a régi tartozás törlesztése minimális veszteséggel történik a hitelfelvevő számára.
Mint fentebb már említettük,refinanszírozásvégrehajtható ugyanabban a bankban, ahol a hitelfelvevőnek már van hitele, vagy egy másik bankban. Ugyanakkor a hitelintézetet nem fogják különösebben érdekelni azok az okok, amelyek a hitelfelvevőt arra késztetik, hogy másik banktól vegyen fel új hitelt. De ahhoz, hogy a régi bank újat bocsásson ki, jó okokat kell adni. Jellemzően az a bank, amelyben a hitelfelvevőnek már van hitele, csak akkor ad ki neki újabb kölcsönt, ha a megjelölt okokat jelentősnek ítéli: az adós nehéz pénzügyi helyzete esetén (ez a tény okirati megerősítést igényel megfelelő igazolásokkal), válóper és vagyonmegosztás esetén, vagyonöröklés bejegyzésekor stb.
Egy szóban, az a bank, amelyik már nyújtott egy hitelt a hitelfelvevőnek, félúton teljesítheti az utóbbit, és újabb kölcsönt ad, vagy nem, különösen akkor, ha az új hitel célja a hitelfelvevő számára kedvezőbb feltételek melletti megállapodás megkötése – ebben az esetben a bank saját maga számára veszteségesnek ítélheti ezt az eljárást. Általános szabály, hogy ha a hitel nagysága nagy, a bank nem akarja elveszíteni az ilyen ügyfelet, és refinanszírozást bocsát ki. Ennek ellenére számos bankban a refinanszírozást elvileg nem formalizálják hitelfelvevőik számára, mivel az mindenesetre veszteséges a bank számára. Fel kell készülni az események ilyen fordulatára – ebben az esetben az egyetlen lehetőség, hogy egy másik banktól kérjen hitelt.
Refinanszírozási eljárás, főszabály szerint hasonló a hitelfelvétel szokásos eljárásához - mindkét esetben az ügylet kölcsönszerződés megkötésével történik. A hitelfelvevő kötelező következő dokumentumokat:
- hiteligénylés
- a kölcsönfelvevő és a kölcsönvevőtárs útlevelének másolata
- jövedelemigazolás, a hitelfelvevő/kölcsönfelvevő pénzügyi helyzetét és munkaviszonyát igazoló dokumentumok
-kölcsönszerződés és hiteltörlesztési előzményekről szóló dokumentum
-A lakástulajdon állami nyilvántartásba vételéről szóló igazolás, kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból
- a jelenlegi hitelező igazolása a kölcsönszerződés szerinti tartozás egyenlegéről.
Ezen dokumentumok alapján dönt a bankrefinanszírozás.
Azonban mikor jelzáloghitel refinanszírozása Figyelembe kell venni bizonyos árnyalatokat:
- a jelzáloghitel kibocsátásának helyétől eltérő bankban történő refinanszírozás esetén azonnal tájékozódjon arról, hogy lehet-e először pénzt szerezni az első kölcsön visszafizetéséhez, majd regisztrálja ugyanazon ingatlan zálogjogát egy új bankban
-Lehetséges-e az első hitel idő előtti visszafizetése (számos banknál tiltják a hitel előtörlesztését - 3-12 hónapig)
-a jelzáloghitelek vásárlásra történő refinanszírozása, különösen az épülő ház jelzáloghitelei esetében, különösen nehéz
-a refinanszírozás során nehézségek adódhatnak, ha a lakásba kiskorú gyermekek vannak bejegyezve, és a hitelfelvevőnek nincs más ingatlana.
Ezt is tudnia kell regisztrációkorúj jelzálog hitel
a következő pontok fordulhatnak elő:
- előfordulhat, hogy az ingatlanbiztosításra vonatkozó követelmények nem egyeznek - ebben az esetben új biztosítást kell kötnie
-az ingatlan újraértékelése szükséges - ettől függ majd az új hitel felvétele és annak összege. Mert az ingatlanok ára folyamatosan nő, azzalrefinanszírozásszámos bankban a megnövekedett lakásköltség alapján a meglévő hitelösszegnél nagyobb hitelösszeget kaphat
-amíg az új hitelszerződés ingatlanfedezetet nem biztosítanak (a fedezet új bankhoz történő átjegyzése nem történik), a bank magasabb kamatlábat állapít meg a fokozott kockázatvállalás miatt, azonban ez a kamat általában nem magasabb, mint a refinanszírozott hitel aktuális kamata
- az új hitel futamideje a termék típusától - másodpiaci vagy új épületben lévő lakás, illetve meglévő lakás fedezetével nem célzott hitelek refinanszírozásánál - a lakás minőségi jellemzőitől függ. Ettől a tényezőtől függően az új hitelszerződés futamideje növelhető vagy csökkenthető.
Refinanszírozás lehetővé teszi, hogy meglévő hitelét egy újjal törlesztje, amely a kamatokat, a feltételeket vagy a hitel vagy hitel összegét tekintve kedvezőbb. Meg kell azonban érteni, hogy ennek a folyamatnak vannak előnyei és hátrányai is, ezért csak az összes jövőbeli költség és haszon gondos kiszámítása után szabad hozzá folyamodni.
