A közös tulajdon számos jogi tulajdonsággal és finomsággal rendelkezik. A cikkben elmondjuk, hogyan lehet megfosztani a lakás tulajdonosát a részvénytől, és hogyan lehet védekezni a részvény elidegenítésének kockázata ellen.
Megosztott tulajdon esetén az ingatlan több személy (társtulajdonos) tulajdonát képezi, és mindegyikük számára meghatározott részesedést határoznak meg az ingatlan közös tulajdonában.
Cikk 2. pontja. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 244. cikke:
Az ingatlan közös tulajdonban lehet, ha meghatározzák a tulajdonosok tulajdonrészben való részesedését (megosztott tulajdon).
Az egyes tulajdonostársak részesedése a tulajdonhoz fűződő szubjektív jog része, számtani értelemben kifejezve. A részvény nagyságát jogszabályi normák vagy a tulajdonostársak közötti megállapodás határozza meg. Ha nincsenek utasítások és megállapodások, a személyeket egyenlő részvénytulajdonosoknak kell tekinteni.
A részvény elidegenítése a jogok átruházása egy másik személyre. A tulajdonostársnak joga van saját részét eladni, adományozni, hagyatékba adni vagy más módon elidegeníteni.
A részvény elidegenítésére külön eljárást állapítottak meg jogilag. Ha a közös tulajdon egy részének tulajdonosa úgy dönt, hogy eladja azt, akkor figyelembe kell vennie a tulajdonostársak megvásárlására vonatkozó elővásárlási jogot.
Cikk 1. pontja. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke:
Ha a közös tulajdonban lévő részvényt kívülállónak értékesítik, a megosztott tulajdonban lévő többi résztvevőnek elsőbbségi joga van megvásárolni az eladott részvényt azon az áron, amelyen eladják, és más egyenlő feltételekkel, kivéve a nyilvános árverésen, valamint abban az esetben, ha a földterület közös tulajdonában lévő részesedést az ilyen földterületen elhelyezkedő épületrész vagy épületrész tulajdonosa, vagy az említett épületben vagy szerkezetben lévő helyiségek tulajdonosa értékesíti.
Az eladó köteles írásban értesíteni a tulajdonosokat a tervezett értékesítésről. Az elidegenítési eljárás megsértése az ügylet érvénytelenségéhez vezethet.
A megosztott tulajdonban lévő résztvevők nem vonhatnak vissza részvényeket egymástól. Bármilyen erkölcsi vagy fizikai nyomásgyakorlás a tulajdonostárs túlélése érdekében jogellenes.
A tulajdonjog megfosztása csak kivételes esetekben megengedett. Három módon lehet megfosztani a tulajdonost egy lakásrészből:
Tekintsük részletesebben az egyes módszereket.
Ez békés módja a probléma megoldásának. A tulajdonosok a "tárgyalóasztalnál" találkoznak, és megpróbálnak kompromisszumra jutni.
A társtulajdonosok például felajánlhatják egy nem kívánt tulajdonosnak, hogy megvásárolja a részvényeit. Önkéntes megállapodással mindenki elégedett a döntéssel.
A részvény bírósági határozattal történő visszavonásának előfeltétele mindig a tulajdonos jogellenes cselekedete. A következő körülmények szolgálhatnak a bírósági eljárás kezdeteként:
Kényszerített lefoglalás csak bírósági határozattal lehetséges. Ezt a törvény garantálja.
Cikk 3. pontja. Az Orosz Föderáció Alkotmányának 35. cikke:
Senkit sem lehet megfosztani a vagyonától, kivéve a bírósági határozatot. A vagyontárgyak állami szükségletekre történő kötelező elidegenítése csak előzetes és ezzel egyenértékű ellentételezés mellett hajtható végre.
Ha a tulajdonos önként nem járul hozzá az elidegenítéshez, és nincs alapja a megfelelő bírósági döntés meghozatalának, akkor csak egy kiút van - egy jelentéktelen rész kényszerű visszaváltása.
A kényszervásárlás végrehajtásához három feltételnek kell egyszerre teljesülnie:
Ugyanakkor nem mindegy, hogy a tulajdonos egyetért -e az elidegenítéssel, vagy sem. Ha a bíróság úgy dönt, hogy mindhárom feltétel teljesül, a részvény elidegenedik, és a tulajdonos anyagi kártérítést kap.
Érdekes, hogy a "jelentéktelen részesedés" fogalmát törvényi úton semmilyen módon nem határozzák meg. Mennyire jelentős a közös tulajdonban lévő részesedés, a bíró minden esetben önállóan dönt.
A bíróságok mindhárom tényező együttesét - a részesedés kis részét, a természetbeni allokáció lehetetlenségét és az ingatlan használatának elmaradását - figyelembe veszik. Ha a pontok közül legalább az egyik nem felel meg a valóságnak, akkor nem tudják kényszeríteni a tulajdonrész eladását.
Annak érdekében, hogy biztos lehessen az Ön javára hozott bírósági döntés meghozatalában, hivatásos ügyvédek szolgáltatásaihoz fordulhat. Bár ez bizonyos esetekben haszontalan, mivel a felperesek vállalásának hiábavalósága nyilvánvaló.
A bíróság figyelembe veszi, hogy a lakás rendelkezik -e a tulajdonos részével megegyező méretű szobával. Ha van ilyen előfeltétel, akkor gyakorlatilag lehetetlen, hogy a felperesek kényszerített váltságdíjat szerezzenek.
A második pont a részvény tulajdonjogának megszerzésének alapja. Ha az alap az adásvétel volt, amelyet minden jogszabályi előírásnak megfelelően hajtottak végre, akkor nem valószínű, hogy a részvény jelentéktelennek minősül.
A harmadik árnyalat a lakás használatának szükségessége. Ha a tulajdonosnak a lakásban egy részén kívül más lakása nincs, a bíróság nem elégíti ki a felperesek követeléseit.
A tulajdonos csak akkor veszíti el a részvényhez fűződő tulajdonjogát, miután a kártérítést a javára átruházták, és a tulajdonjogokat újra bejegyezték a szövetségi nyilvántartásba.
Szöveg: Vjacseszlav Bereznyicsenko Kollázs: Tatiana Voronina
Gyakran előfordul, hogy egy lakás elhanyagolható részesedésének tulajdonosa nem lakik ott, de különböző okokból nem hajlandó a tulajdonosnak engedni. Ha nem sikerül megállapodni, akkor a bíróságon keresztül megpróbálhatja kötelezni őt a részvény eladására.
A részvény kényszerített visszaváltását bírósági eljárásban hajtják végre az Art. 4. része alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke, amely különösen a következőket mondja: „Azokban az esetekben, amikor a tulajdonos részesedése jelentéktelen, nem igazán osztható ki, és nincs jelentős érdeke a közös tulajdon használatában, A bíróság a tulajdonos beleegyezésének hiányában is kötelezheti a többi résztvevõt, hogy osztozzanak az ingatlanon, hogy kártérítést fizessenek neki. "
Idegen lett
Ha egy személynek nem csak egy dokumentuma van, amely megerősíti a lakás egy nagyon kicsi "darabja" tulajdonjogát, hanem be is van jegyezve, és ott lakik, fizet a rezsiért, akkor szó sem lehet arról, hogy kénytelen lesz eladni a részvényt. De gyakran a kisrészvények tulajdonosai nem laknak a lakásban, nem regisztrálnak ott, és általában egyelőre nem mutatnak különösebb érdeklődést az ingatlan iránt (amíg a visszaváltási ajánlat meg nem érkezik).
Azok az indítékok, amelyek miatt nem adják át részesedésüket a tulajdonostársnak, eltérőek lehetnek. Például az embernek van lakóhelye, de fél az otthon elvesztésétől. Az aggodalom oka lehet a közelgő válás, a rokonokkal való konfliktus, a bérleti szerződés felmondása stb. Ezért fenntartja, bár kicsi, de részesedését a lakásban. Vannak olyan rendkívüli indítékok is, amelyek túlmutatnak a józan észen - harag, bosszú, ártás. Valóban, a legtöbb esetben a tulajdonostársakat, mielőtt idegenek lettek volna, egy időben szoros kötelékek kötötték össze. Leggyakrabban ezek egy örökhagyó vagy volt házastárs örökösei. Vagy éppen ellenkezőleg, az ok a teljes közömbösség, amikor egyszerűen nincs vágy "ujját felemelni".
A bírói gyakorlat az Art. 4. részében foglalt normák alkalmazásának sorrendjében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 252. cikke azt az utat követte, amelyen a követelés kielégítése lehetséges, számos feltétel vagy érv mellett a felperesek részéről.
A szív parancsára
Először is, a válaszadó részesedésének jelentéktelennek kell lennie (például 1/16), és nem igazán lehet megkülönböztetni (vagyis például egy városi lakásról beszélünk, amely egy konyhával, fürdőszobával, folyosóval és egy bejárattal rendelkezik) , nem határozható meg a használati sorrend a többi tulajdonos sérelme nélkül.
Másodszor, az alperesnek nem lehet jelentős érdeke a közös tulajdon használatában (például az alperes nem lakik a lakásban, nincs bejegyezve a lakóhelyén, nem vesz részt a lakás javításában és fizetésében, holmija nincs a lakásban).
A harmadik feltétel pedig a lakásban lakó felperesek és az ugyanabban a lakásban nem lakó alperes közötti konfliktusviszonyok. Az utolsó érv azonban a legbizonytalanabbnak tűnik. „Nem vagyok biztos abban, hogy a konfliktusnak lehet önálló jogalapja. Egyedül a tulajdonostársak közötti kölcsönös ellenségeskedés valószínűleg nem lesz a fő oka annak a döntésnek, hogy erőszakosan eladják a részesedést - mondja Anna Maksimova, a Közös Építési és Ingatlanügyi Tanácsadó Központ (KCDSiN) főigazgatója -, de legalább a mérleg utolsó cseppjévé válhat a bírósági döntés meghozatalakor, amikor már komolyabb érveket terjesztettek elő ”.
A "jelentéktelen részesedés" fogalmát azonban semmilyen módon nem határozza meg a törvény. A bíróság így 1/16 és 1/5 is számíthat. Ugyanakkor a tulajdonjog elvesztéséért járó kártérítés kötelező kifizetéséről szóló döntés mindkét esetben nemcsak az objektív tényezőktől függ, hanem a bíró szubjektív helyzetértékelésétől is. Ő (gyakrabban ő) is személy. Szimpátiát mutathat valaki iránt, felháborodhat valaki viselkedésén vagy életmódján. A polgári perrendtartás szerint az orosz bírák belső meggyőződésük alapján hoznak döntéseket. (Ebből a szempontból egyébként szimbolikus, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága épülete közelében lévő Themisz -szobrot egy szobrász készítette szemfedő szem nélkül, szemben a klasszikus antik mintákkal.)
A „lényeges érdek” jelenlétét vagy hiányát a bíró is meghatározza. Az a tény, hogy egy személy nem lakik lakásban, még nem ad okot arra, hogy kötelezze őt a részvény eladására. Például az alperes ott tartja a holmiját. És itt a bíró elvégzi közvetlen funkcióját, ő fogja megítélni, hogy milyen dolgokról van szó, miért szükséges ezen a vitatott területen tárolni, és nem más helyen, beleértve az alperes tényleges lakóhelyét is.
Zsarolás és zsarolás
Néha a társtulajdonos nem idegenkedik attól, hogy pénzbeli kártérítés fejében feladja részesedését, de túl magasra törik az árat. Például egy lakás 5 millió rubelbe kerül a másodlagos piacon. A társtulajdonos, aki egyben az eladó is, aki a lakás ¼ részét birtokolja, 2 millió rubelt igényel. A vevő ezt a kártérítési összeget túlbecsültnek tartja, mert ¼ mindössze 1,25 millió rubel.
A törvény értelmében a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van. Az eladónak írásban, az ár megjelölésével meg kell hívnia minden tulajdonost, hogy vásárolja meg részvényeit. Egy hónappal az ajánlat után már eladhatja harmadik félnek.
Persze nem valószínű, hogy lesz vevő néhány négyzetméterre, ahol lehetetlen a teljes értékű élet, ahol nincs meghatározva a használati sorrend. A bűnözőket néha érdeklik a kis részvények. Megvesznek egy részvényt, hogy később minden mást lefoglaljanak. De a bűnözőknek a kockázat szélén kell dolgozniuk, ezért nem hajlandóak túl sok pénzt befektetni a "projektjükbe", csak olcsón vásárolnak részvényeket.
Nem kell azonban várni, amíg a társtulajdonos eladja a részvényt harmadik feleknek. Érdemes felvenni a kapcsolatot egy ügyvéddel, aki segít a kereset megfelelő elkészítésében. „Ha a bíró felismeri, hogy a felek konfliktusa kizárólag pénzügyi - magyarázza Anna Maksimova -, akkor nagy valószínűséggel független vizsgálatot neveznek ki, amelynek eredményeként döntés születik: ilyen és ilyen áron kell eladni”.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a pereskedés nem olcsó. Már csak ezért is van értelme minden lehetséges erőfeszítést megtenni annak érdekében, hogy egyszerűen békés megegyezésre jussunk, egy időre megfeledkezve minden sértésről.
A Polgári Ügyek Bírósági Kollégiuma új megfontolás céljából visszaküldte a Szentpétervári Vasziljevrovszkij Kerületi Bíróságnak a Vasziljevszkij-szigeten lakó Mária Alekseenkova követelését Mihail Aleksejev ellen, aki megvásárolta volt férje lakásában lévő részesedés egyharmadát. negyed évszázaddal ezelőtt a válás után. A felperes és lánya a háromszobás lakás 2/3-át birtokolja, és az 1990-es évek eleje óta lakásháborús állapotban vannak az alperessel. A kasszációs bíróság hatályon kívül helyezte a járásbíróság döntését, amely elutasította Alekseenkova azon állítását, hogy Aleksejev részesedését jelentéktelennek ismerje el, és megszüntesse tulajdonjogát, a felperest pedig pénzbeli kártérítésre kötelezték.
Amint azt a bíróság megállapította, Aleksejev, aki családjával egy másik lakásban él, zárva tartja a szobáját a vitatott házban, és ott tartja személyes tárgyait. A részesedést Alekseenkova volt férjétől vette meg a kilencvenes évek elején, azóta kemény szembesítés folyik a szomszédok között. Ugyanakkor Alekseenkova és lánya egy lakásban laknak, ez az egyetlen lakóhelyük, és a vádlott szerint nem engedik be a lakásba (és ha belép, nem használhatják vízvezeték).
Ők a bíróság szerint sokszor próbáltak megszabadulni a nem kívánt lakótárstól különböző sémákkal, de nem sikerült: az 1/3 kiosztása egy 67 m2 -es lakásban fizikailag lehetetlen anélkül, hogy aránytalan kárt okozna tulajdonát, és Aleksejev nem volt hajlandó eladni neki a részvényt. Eközben a lakás kényszervásárlását eddig lehetetlennek tartották: a törvény szerinti természetbeni részesedés kiosztása helyett kártalanítás kifizetése csak akkor lehetséges, ha a tulajdonos kifejezte akaratát.
2014 -ben Alekseenkova bírósághoz fordult azzal a kéréssel, hogy Aleksejev részesedését elenyészőnek ismerje el, és megszüntesse tulajdonjogait. A kereset az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikkén alapul, amely így szól: " A közös tulajdonban lévő résztvevőnek a kártérítés többi tulajdonosának történő kifizetése a részvény természetbeni kiosztása helyett megengedett.beleegyezés. Azokban az esetekben, amikor a tulajdonos részesedése jelentéktelen, azt valóban nem lehet kiosztani, és nincs jelentős érdeke a közös használatban.tulajdon, a bíróság a tulajdonos beleegyezése hiányában is kötelezheti a közös tulajdon többi résztvevőjét, hogy fizessenek neki kártérítést".
Mindazonáltal mindeddig kudarcba fulladt minden kísérlet arra, hogy a bíróság részéről erőszakkal megvásároljon egy lakásrészletet: ugyanaz a Legfelsőbb Bíróság törölte az összes ilyen követelményt kielégítő határozatot. A bíróság éppen ellenkezőleg, hatályon kívül helyezte az elutasító határozatot, és visszaküldte az ügyet új tárgyalásra, kötelezve a Vasziljevrovszkij kerületi bíróságot, hogy alaposabban értékelje a felperes azon érvét, miszerint az alperesnek más lakása van, nem lakik a vitatott lakásban, és nincsenek családi kapcsolatok a vitában részt vevő felek között.
Ivan Reshetnikov ügyvezető partner szerint "" a fegyveres erők definíciója rendkívül érdekes és hasznos a gyakorlatban: "Eddig Oroszországban egyszerűen lehetetlen volt megosztani a tulajdonjogot, az ilyen viták évtizedekig lobogtak és égtek, és nem tudtak leszállni a Természetesen szükség volt az erőszakos szétválasztás mechanizmusára, és jó, hogy kezd működni. Hasonló módon a társtulajdonosok-zöldesítők társadalmából való kirekesztés mechanizmusa, amely már halott hosszú ideje, nemrég kezdett dolgozni. "
„Először is, ez a meghatározás nem jelenti azt, hogy a Vasziljeosztrovszkij-bíróság most közvetlenül kielégíti ezt az állítást”-nem siet következtetéseket levonni Irina Ivanova ügyvéd. „Másodszor, ez kétélű fegyver. Egyrészt lehetséges megoldani a konfliktusokat, akiknek ma nincs jogi megoldásuk. Másrészt nem tudom garantálni, hogy holnap a fekete ingatlanosok nem használják ezt a rendszert arra, hogy miután megvásároltak egy közös lakásban lévő szobát, kilakoltassák a tulajdonosokat. más helyiségek bíróságon ”.
Azonban még a fehér ingatlanforgalmazók is nagyon pozitívnak látják ezt a jogi mechanizmust. „A közösségi lakások és a Hruscsov telepítésekor ilyen fájdalmas kérdések merülnek fel, amikor az utolsó szoba tulajdonosa irreális árat bont meg, amely tízszer magasabb a piaci árnál, és miatta kilenc másik család szenved, akik el akarnak oszlani saját lakásukban - mondja a tulajdonos. - fejleszti, és fokozatosan minden ilyen ügy megfelelő bírósági értékelést kap. Az angol jogban régóta megállapították, hogy miután megvásárolta az ingatlan 51% -át, és megszerezte a beruházási projekt jóváhagyását Ennek az objektumnak a fejlesztését az önkormányzatban, akkor felajánlhatja a többi társtulajdonosnak a visszaváltási árat, és ha elutasítják, hogy bátran menjenek a bírósághoz, hogy megvásárolják a részvényeket a bíróság által meghatározott áron. "
A közösségi lakások elosztása különösen releváns téma Szentpétervár számára. Szentpéterváron több mint 80 ezer közösségi lakás található, ezek többsége a Központi kerületben található.
A részesedés jelentéktelennek elismerése - ezt az információt a dolgozók számos kérésére közzétesszük! Az emberek körében határozottan az a vélemény, hogy ez lehetséges, ráadásul nagyon jövedelmező. Megpróbáljuk teljes körűen lefedni ezt a témát. A terv a következő:
Jogi és szabályozási keret;
Eljárás;
A szükséges feltételek;
1. Szabályozási keret.
Ez a szakasz hagyományosan két részre osztható: Jogalkotási alap és Bírói gyakorlat;
A jogalkotási keret mindenekelőtt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke, amely a megosztott tulajdonban lévő vagyon megosztásáról és a részvények elválasztásáról szól. Teljes mértékben idézzük, de csak e jogállam 4. pontja érdekel bennünket.
(1) A megosztott tulajdonban lévő ingatlanokat a felek megállapodása alapján feloszthatják a résztvevők között.
(2) A megosztott tulajdonban lévő résztvevőnek joga van követelni részesedésének a közös tulajdonból való elválasztását.
(3) Ha a megosztott tulajdonban lévők nem jutnak megegyezésre a közös tulajdon megosztásának módjáról és feltételeiről, illetve egyikük részének elválasztásáról, a megosztott tulajdonban lévő résztvevőnek joga van a bíróságon követelni az elválasztást. természetbeni részesedése a közös tulajdonból.
Ha a természetbeni részesedés kiosztását a törvény nem teszi lehetővé, vagy lehetetlen a közös tulajdonban lévő vagyon aránytalan károsodása nélkül, akkor a feltörekvő tulajdonosnak joga van arra, hogy a megosztott tulajdonban lévő többi résztvevő részvénye értékét kifizesse neki.
(4) Az e cikk alapján a megosztott tulajdonban lévő résztvevőnek természetben kiosztott vagyontárgy aránytalanságát, a tulajdonosi jogban való részesedését megfelelő pénzösszeg vagy más kártérítés kifizetésével kell megszüntetni.
Az ő beleegyezésével a tulajdonosok többi része kártérítést fizethet a tulajdonosoknak, a megosztott tulajdonban lévőknek. Azokban az esetekben, amikor a tulajdonos részesedése jelentéktelen, valójában nem osztható fel, és nincs jelentős érdeke a közös tulajdon használatában, a bíróság - még a tulajdonos beleegyezése hiányában is - kötelezheti a közös tulajdon többi résztvevőjét, hogy fizess neki kártérítést.
5. A kártérítés e cikk szerinti megkapása után a tulajdonos elveszti a közös tulajdonban lévő részvényhez való jogot.
Meg kell azonban jegyezni, hogy ebben a kérdésben a bírói gyakorlatnak van meghatározó szerepe. Ezt megerősíti az a tény, hogy a bírói gyakorlatban eddig nem voltak tömeges esetek a jelentéktelenség elismerésére és a részvények visszaváltására. Az első, szövetségi szinten ismert, jelentéktelen részesedésért járó kompenzáció kényszerfizetésének esete 2012 tavaszán történt. Ennek az ügynek azonban meglehetősen komoly jogi fenntartásai vannak, így egy ilyen analógia tömeges alkalmazása nagyon nehéz ügynek tűnik számunkra.
A Legfelsőbb Bíróság ebben az ügyben hozott ítéletét a HÍREK rovatban teszik közzé.
2. Eljárás.
Ez a folyamat természetesen bírósági és polgári lesz, ráadásul nagyon hosszú és kilátástalan. Először is keresetlevelet kell benyújtania a kerületi bírósághoz az ingatlan helyén. A kereset tárgya a jog elismerése lesz, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke alapján. Hamarosan közzétesszük a keresetlevél megfelelő szövegét a BÍRÓGYAKORLAT részben.
3. Az ügy megnyeréséhez szükséges feltételek.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának ítéletéből kiindulva, amely különösen hangsúlyozta azt a tényt, hogy lehetővé teszi a jelentéktelen részvények bíróságon történő kivásárlásának jogát, a jogalkotó csak az ilyen helyzetek kizárólagosságából indult ki, ilyen döntés nem mindig hozható meg a bíróság, de csak meghatározott körülmények fennállása esetén. A bírói precedens alapos elemzése után dióhéjban felvázoljuk ezeket a körülményeket.
Tehát a bíróság az Ön javára dönt, ha:
Lehetetlen kiosztani egy elszigetelt szobát a Szülőnek, a részvényméretével együtt.
Lehetetlen kiosztani a közös tulajdon egy részét a Sodolschiknak, részesedésének arányában.
A podolschik soha nem költöztek be a vitatott lakásba.
A Sodolschiki többi része idegen tőle.
A szerződés megkötésével Sodolschik tudott a lakás körüli helyzetről.
Az egykori Sodolschik nem használta ezt a lakást.
Sodolschik, mielőtt pert indítottak volna a részvény megváltásáért, nem kérte a lakást, és nem vitatta ezt a helyzetet sehol.
Így nyilvánvaló, hogy hihetetlenül nehéz gyakorlatilag alkalmazni a bírósági döntést analógia alapján. Sodolshchiknak például sikerült pert indítania a beköltözés miatt, mielőtt pert indított ellene, amiért a részvényt jelentéktelennek ismerte el, most a 7. tétel kirepül a listáról. Vagy például az egykori Sodolschik egy ideig használta a lakást, most mínusz 6. tétel. Vagy például Sodolschik a bíróságon nem ismeri el, hogy tudott a lakással kapcsolatos helyzetről, akkor mínusz 5. tétel. . Közeli hozzátartozójától, vásároljon egy kis részesedést is, nem fog működni, ebben az esetben a 4. pont van. Arról nem is beszélve, ha van lehetőség arra, hogy a részvény egy részében arányosan elkülönítsenek egy elszigetelt szobát (1/2 egy kétszobás lakásban, 1/3 három rubel bankjegyben, 1/4 négyszobás lakás azonnal eltűnik), akkor a legfontosabb 1 -es pont leesik.
A fentiek összességéből látható, hogy a közös megosztott tulajdonjogban lévő kisrészvények abszolút jelentéktelen része a törvény büntető kardja alá tartozik. Abszolút semmi értelme az ilyen bírói precedensnek. A határok, amelyekbe a Legfelsőbb Bíróság azt javasolta az állampolgároknak, hogy lépjenek be kisrészvények vásárlása érdekében, teljesen keskenyek és véleményünk szerint meglehetősen gyengék. Ezeket nem egy többé-kevésbé hozzáértő ügyvéd, hanem még maga az alperes-Sodolschik is megtörheti, anélkül, hogy a szakemberek szolgáltatásaihoz folyamodna, hanem egyszerűen elolvasva a tanácsainkat.
Igen, és mindez őszinte baromság az alábbiakhoz képest.
4. Előny.
És valójában mi ez a felhajtás? Fogjunk egy számológépet, és használjuk az agyunkat.
Azok számára, akik nem azonnal a HÍREK rovatba mentek, hogy elolvassák a Legfelsőbb Bíróság ítéletét, jelentjük, hogy a bíróság más tekintetben is tisztességesen járt el. Tehát a jelentéktelen részvény visszaváltásának összegének meghatározásakor a bíróság a teljes lakás piaci értékét vette figyelembe, amelyet az értékelési vizsgálat határozott meg, és nem magának a részvénynek a piaci értékét (egyetért azzal, hogy ez jelentős különbség). Ez a meghatározás fő lényege !!!
Nézzünk egy példát.
Egy négyszobás lakás 80 négyzetméter alapterületű hálózsákban Moszkvában viszonylag 8 millió rubelbe kerül, így a bíróság ítéli oda a megváltást:
Az 1/4 -et már nem lehet megváltani jelentéktelensége miatt, hiszen választhat egy elszigetelt szobát. Ha a szobák szomszédosak, akkor 2 millió rubelért. váltsd meg kérlek))))
1/5 részesedése 1,6 millió rubelért. vedd bátran)))
1/6 részesedés belőle 1/3 millió rubelért. válts meg, ne vétkezz)))
1/8 részesedése 1 millió rubelért, tulajdonjog megszerzése)))
Egy ilyen összehangolás csak egy jelentéktelen részvény tulajdonosának kezébe játszik, mert életében nem fogja eladni a piacról ilyen pénzért. Például, 1/4 egy 4 szobás lakásban, szomszédos szobákkal, akkor is valóban mozoghat a helyzetnek megfelelően, 800 ezer rubelért, és minden kevesebb, csak 100-200 ezer rubelért. regisztrációhoz. Tehát az apró dolgoknak közvetlen haszna van, ha úgyszólván az igazságszolgáltatás kezébe adják magukat!
Egy másik példa.
Egy 1 szobás lakás Moszkvában egy lakónegyedben átlagosan 5 millió rubelbe kerül. Tehát a bíróság felajánlja, hogy 1/3 -ot vásárol 2 millió rubelért, 1/4 -ét 1,25 millió rubelért, 1/5 -ét 1 millió rubelért, 1/10 -t 500 ezer rubelért. stb. Bár valójában a Sodolschiki ilyen pénzért nem fogja tudni eladni piaci részesedését.
Most becsülje meg, mennyibe kerül egy lakás a Központi Közigazgatási Körzetben, és mennyit kell fizetnie a részesedés arányában. Ha egy lakás 20-30 millió rubelbe kerül, akkor hogyan? 1/10 -ért önként 2-3 millió rubelt kell fizetnie. illetőleg. Nem savanyú! Moszkva központja számára azonban még mindig olcsóbb lesz, mint felvenni a kapcsolatot a lakásrablókkal. Ezek még jobban megragadnak.
A főváros lakosságának nagy része azonban nem a központban él, hanem a kerületekben, ahol a négyzetméterár jóval olcsóbb. Egyszerű számításokból nyilvánvalóvá válik, hogy a lakás középső és olcsó szegmensében lévő lakások kényszerű visszaváltása esetén van értelme csak teljesen mikroszkopikus részvényeket hozni, például 1/30 vagy annál kevesebbet, amelyeket eredetileg a piacon értékesítenek. tartózkodási engedélyt.
Innen a következtetés: a legjobbat akartuk, de úgy alakult, mint mindig!
Most, ismerve a kizárás szabályait, azok a Sodolschikovok, akik még mindig úgy gondolták, hogy szinte semmiért kis részvényeket vásárolnak, még jobban megfojtják társaikat a szerencsétlenségben, mert tudják, hogy nyereségesebb vásárolni egy kis részvényt a a piac, gyakorlatilag semmiért, és ne fizessen bíróságon keresztül valódi pénzt a teljes lakás piaci értékéből a megváltott részvény arányában.
Szöveg: Vjacseszlav Bereznyicsenko Kollázs: Tatiana Voronina
A lakás nagyobb részesedésének tulajdonosa bírósági döntéssel kártérítést fizethet egy kisebb tulajdonosának, akár akarata ellenére is. Sokáig ez nem volt lehetséges, de az orosz Legfelsőbb Bíróság precedenst teremtett.
2012 -ben a Legfelsőbb Bíróság, egy lakás több tulajdonosa közötti vitát vizsgálva, forradalmi döntést hozott. Mindegyiküknek közös ingatlanrészei voltak. Az összes érvet és a korábbi bírósági döntéseket figyelembe véve a Legfelsőbb Bíróság kimondta: egy nagyobb részvény tulajdonosának jogai védhetők pénzbeli kompenzáció kényszerfizetésével. Ugyanakkor a lényegesen kisebb részesedés tulajdonosai elveszítik az ehhez való jogukat.
A privatizáció súlyos öröksége
„A jelen cikk alapján megosztott tulajdonban lévő résztvevőnek természetben kiosztott ingatlan aránytalansága, a tulajdonjogban való részesedése megszűnik megfelelő összegű pénz vagy más kártérítés kifizetésével.
Az ő beleegyezésével a tulajdonosok többi része kártérítést fizethet a tulajdonosoknak, a megosztott tulajdonban lévőknek. Azokban az esetekben, amikor a tulajdonos részesedése jelentéktelen, valójában nem osztható fel, és nincs jelentős érdeke a közös tulajdon használatában, a bíróság - a tulajdonos hozzájárulásának hiányában is - kötelezheti a megosztott tulajdon többi résztvevőjét hogy kártérítést fizessenek neki. "
Az ingatlanügynökség otthoni ingatlan szállási osztályának igazgatójaArkady Leonov:
„Ha egy lakásnak sok tulajdonosa van, akkor azt semmilyen módon nem tudják felosztani önállóan, és ugyanakkor mindenkinek más lakóingatlanja van a tulajdonában, akkor teljesen helyénvaló beszélni a kisrészvények nagytulajdonosnak történő eladásáról. . Más kérdés, ha az adott tárgy az egyetlen lakóhelye a „kis” tulajdonosnak. Akkor persze igazságtalan lesz. "
A "Kachkin & Partners" ingatlan- és befektetési gyakorlat ügyvédje Sofia Sokolova:
„Ezzel a megközelítéssel nagyon nagy a kockázata annak, hogy a kommunális lakások kisrészvényeinek tulajdonosait zsarolják a bíróságok. Te például nem akarsz barátságos módon adni, ezért bírósághoz fordulunk. Ezért a mi szempontunkból, noha a Legfelsőbb Bíróság leírt határozata iránymutatásul szolgálhat a hasonló ügyekben fennálló kérdések megoldásában, a bíróságoknak alaposan meg kell fontolniuk minden esetet, alkotmányos elvek alapján. "
A Közös Építési és Ingatlanügyi Tanácsadó Központ főigazgatója Anna Maksimova:
- „Ez a Legfelsőbb Bíróság forradalmi döntése, minden korábbi gyakorlattal ellentétben. Ennek ellenére nem hiszem, hogy most minden bíróság kivétel nélkül hoz ilyen döntéseket. Minden minden egyes helyzettől függ. "
